ruimtelijke onderbouwing

Ruimtelijke Onderbouwing Hotel Leeuwenbrug Delft

projectnummer 478233.100 30 mei 2022

www.anteagroup.nl

Ruimtelijke Onderbouwing Hotel Leeuwenbrug Delft projectnummer 478233.100 30 mei 2022

Opdrachtgever Leeuwenbrug Delft B.V. T.a.v. Olaf Lawerman Straatweg 195 3054 AD Rotterdam

datum 30 mei 2022

beschrijving definitief

Vrijgave S. van Vessem

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

Inhoudsopgave 1

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3 1.3.1 1.3.2 1.4

Aanleiding en doel Ligging, bestaande situatie en begrenzing Bestemmingplan Vigerend bestemmingsplan Afwijkingen van het bestemmingsplan Leeswijzer

4 4 5 5 6 7

2

Projectbeschrijving

8

2.1 2.2

Huidige situatie Toekomstige situatie

8 9

3

Beleidskader

11

3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4

Rijksbeleid Nationale omgevingsvisie Ladder voor duurzame verstedelijking Barro Provinciaal beleid Omgevingsvisie Zuid-Holland Omgevingsverordening Zuid-Holland Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie Delft 2040 Actualisatie hotelbeleid gemeente Delft Beleid duurzaam bouwen Conclusie

11 11 12 12 13 13 15 16 16 17 19 20

4

Omgevingsaspecten

21

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

Bodem Archeologie en cultuurhistorie Verkeer Akoestiek Natuur Water Externe veiligheid Bedrijven en milieuzonering Luchtkwaliteit Conclusie

21 21 25 26 27 28 33 34 35 36

5

Uitvoerbaarheid

37

5.1 5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

37 37

6

Bijlage 1 Watersleutel

Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt er ingegaan op de huidige (planologische) situatie, het beoogde proces dat wordt doorlopen, de ligging van het plangebied en de benodigde afwijking van het bestemmingsplan.

1.1

Aanleiding en doel

Initiatiefnemer is voornemens het bestaande Hotel Leeuwenbrug aan de Koornmarkt 16 in Delft uit te breiden en te renoveren. De eigenaar van het familiehotel Leeuwenbrug is al sinds begin jaren ’90 van de vorige eeuw tevens eigenaar van het voormalige schoolgebouw achter het hotel (Huyterstraat 7), dat volgens de erfpachtvoorwaarden uit 1992 bestemd is als uitbreidingslocatie voor Hotel Leeuwenbrug. Aan deze uitbreidingsintentie is in alle jaren sindsdien geen gestalte gegeven, totdat de Initiatiefnemer (de huidige eigenaar van Hotel Leeuwenbrug) de nu voorliggende plannen tot revitalisatie van Hotel Leeuwenbrug heeft laten opstellen. Het initiatief bestaat uit de sloop van het leegstaande voormalige schoolgebouw, het uitbreiden van het hotel op de vrijkomende locatie en de renovatie van het bestaande hotel. Het oude en nieuwe gedeelte van het hotel worden volledig geïntegreerd en opnieuw ingericht. De bestaande 36 klassieke hotelkamers maken in de nieuwe situatie plaats voor 31 ruimere kamers met voorzieningen die de kamers tevens geschikt maken voor een verblijf van bijvoorbeeld enkele weken. Het initiatief speelt daarmee in op veranderende behoeften bij reizigers en beoogt in dit opzicht een nieuw concept toe te voegen aan de Delftse hotelmarkt.

De planlocatie maakt deel uit van het vigerende bestemmingsplan “Binnenstad 2012” en heeft daarin de bestemming ‘Gemengd – Creatief grachtengebied’. De locatie van het bestaande hotel is voorzien van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van horeca – hotel’. Dat geldt echter niet voor de uitbreidingslocatie (het voormalige schoolterrein). Het voornemen past hierdoor in functionele zin niet volledig binnen het vigerende bestemmingsplan. Om de gewenste ontwikkeling in juridisch-planologische zin mogelijk te maken, wordt een omgevingsvergunning aangevraagd voor het afwijken van een bestemmingsplan als bedoeld in art. 2.12 lid 1, sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Deze omgevingsvergunning dient gepaard te gaan met een goede ruimtelijke onderbouwing, waarin diverse (milieu)aspecten worden afgewogen. In het voorliggende document, de ruimtelijke onderbouwing bij de omgevingsvergunning, wordt hieraan invulling gegeven. o

Het bouwplan behelst op een aantal punten tevens een overschrijding de in het bestemmingsplan opgenomen bouwhoogten en bouwvlak. Het betreft relatief beperkte overschrijdingen die binnen de grenzen vallen van de zogenaamde binnenplanse afwijkingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Deze afwijkingen kunnen worden toegestaan met toepassing van artikel 2.12 lid, sub a onder 2 Wabo, maar worden voor de volledigheid wel betrokken bij deze ruimtelijke onderbouwing.

1.2

Ligging, bestaande situatie en begrenzing

Het plangebied is gelegen in het centrum van Delft aan de Koornmarkt. In Figuur 1-1 is de ligging van de planlocatie weergegeven. Het huidige Hotel Leeuwenbrug ligt aan de Koornmarkt. De locatie van de voormalige school aan de Huyterstraat, waar de uitbreiding op voorzien is, ligt achter Hotel Leeuwenbrug. Aan de zuidkant van het hotel grenst een synagoge. Ten zuiden van de planlocatie een is een parkeerterrein gelegen, de Gasthuisplaats.

blad 4 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

Figuur 1-1 Ligging plangebied

1.3

Bestemmingplan

1.3.1 Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse van de beoogde ontwikkeling is het bestemmingsplan ‘Binnenstad 2012’ (vastgesteld op 27-062013) vigerend. De planlocatie heeft in dit bestemmingsplan de bestemming ‘Gemengd – Creatief grachtengebied’, en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. De planlocatie bestaat uit 3 percelen (3137, 3138 en 3830). De percelen 3137 en 3138 zijn voorzien van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van horeca – hotel’. Voor perceel 3830 geldt deze functieaanduiding niet. Alle 3 de percelen zijn voorzien van functieaanduiding ‘specifieke vorm van waarde – 1’. Voor de percelen 3137 en 3138 geldt een maximale bouwhoogte van 12 meter. Voor perceel 3830 geldt een maximale bouwhoogte van 10 meter. De gehele planlocatie maakt onderdeel uit van gebiedsaanduiding ‘beschermd stadsgezicht’.

Figuur 1-2 Uitsnede verbeelding, Bron: Ruimtelijkeplannen

blad 5 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

1.3.2

Afwijkingen van het bestemmingsplan

Initiatiefnemer is voornemens om Hotel Leeuwenbrug, dat nu op perceel 3137 en 3138 staat, uit te breiden op de locatie van de voormalige school (perceel 3830). Hierbij is het oude schoolgebouw gesloopt en wordt op dezelfde plek nieuwbouw gerealiseerd. Tevens wordt het bestaande gebouw van Hotel Leeuwenbrug gerenoveerd. In juli 2021 is door initiatiefnemer een omgevingsvergunning aangevraagd. De Gemeente Delft heeft op 4 november 2021 de vergunning (met kenmerk D2021-112508) verleend. Op basis van de verleende vergunning zijn de sloop- en bouwwerkzaamheden gestart. Na het starten van de sloop- en bouwwerkzaamheden heeft gemeente Delft in februari 2022 geconstateerd dat er een andere voorbereidingsprocedure doorlopen had moeten worden. Met als gevolg dat de sloop- en bouwwerkzaamheden zijn stilgelegd en de vergunningsprocedure opnieuw wordt doorlopen, dit maal met toepassing van de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Functieaanduiding ‘specifieke vorm van horeca’ Voor percelen 3137 en 3138 geldt de functieaanduiding ‘specifieke vorm van horeca’, dit maakt een hotelfunctie mogelijk. Perceel 3830 heeft deze functieaanduiding niet. Hierdoor is het uitbreiden van het hotel op dit perceel in strijd met het bestemmingsplan ‘Binnenstad 2012’. Maximum bouwhoogte Voor perceel 3830, waar nu het oude schoolgebouw staat, geldt een maximale bouwhoogte van 10 meter.

Het nieuwe hotelgebouw wordt 11 meter hoog ten opzichte van het peil, zoals dat in het bestemmingsplan wordt gedefinieerd1. Hiermee wordt de maximale bouwhoogte met 1 meter overschreden. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de binnenplanse afwijking zoals bedoeld in art. 28.1 lid 1, sub a, van het bestemmingsplan ‘Binnenstad 2012’. Hierbij geldt dat hoogtematen met maximaal 1 meter mogen worden overschreden. Van deze afwijkingsbevoegdheid kan gebruik worden gemaakt, indien onderbouwd wordt dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: 1. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken; 2. de stedenbouwkundige kwaliteit; 3. de cultuurhistorische waarden; 4. en de verkeersafwikkeling ter plaatse. De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken blijven intact, zie paragraaf 2.2. De stedenbouwkundige kwaliteit wordt niet aangetast. Een gebouw met een bouwhoogte van 11 meter (t.o.v. het peil) past binnen de omgeving. Voor meerdere percelen in de omgeving (inclusief het aangrenzende perceel) geldt een maximale bouwhoogte van 12 meter. Hierdoor is een gebouw van 11 meter hoog passend in de omgeving. Hiermee is de afwijking van de bouwhoogte gering en zal de nieuwe hoogte, anders dan een verandering van het uitzicht, geen merkbaar effect hebben op de omliggende panden en het gebruik daarvan.

In paragraaf 4.2 is beschreven dat er geen aantasting plaatsvindt van de cultuurhistorische waarden. In paragraaf 4.3 van deze ruimtelijke onderbouwing is beschreven dat met de beoogde ontwikkeling geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de verkeersafwikkeling ter plaatste. De toepassing van de afwijkingsbevoegdheid ten aanzien van de bouwhoogte heeft verder geen effecten op de verkeersafwikkeling ter plaatse. Door de bouwhoogte worden geen zichtlijnen voor het verkeer belemmerd. Bouwvlak De zes balkons die aan de nieuwbouw aan de zijde van de Gasthuisplaats worden gerealiseerd (maximaal 1,20 meter diep) overschrijden (gedeeltelijk) de grens van het op de verbeelding bij het bestemmingsplan aangeduide bouwvlak. 1

Op de bouwtekeningen staat een hoogte van 11,40 m ten opzichte van het vloerpeil van het gebouw, maar de vloer waaraan gerefereerd wordt, ligt 0,40 m lager dan het peil zoals dat in het bestemmingsplan is gedefinieerd.

blad 6 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

Nu de overschrijding minder dan 1.20 meter bedraagt kan ook op dit punt gebruik worden gemaakt van de binnenplanse afwijking zoals bedoeld in art. 28.1 lid 1, sub a, van de regels van het bestemmingsplan ‘Binnenstad 2012’ (zie categorie 5 in artikel 28.1 lid 1, sub a). En ook op dit punt geldt dat de balkons geen beperking opleveren van de gebruiksmogelijkheden van de naastgelegen, onbebouwde Gasthuisplaats (in gebruik als parkeerterrein). De balkons zijn een integraal onderdeel van het door de welstandscommissie al eerder goedgekeurde ontwerp en maken alleen al gezien de situering naast het parkeerterrein geen inbreuk stedenbouwkundige of cultuurhistorische kwaliteit of waarden op de stedenbouwkundige kwaliteit. Ook de verkeersafwikkeling ter plaatse is niet in het geding.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een omschrijving gegeven van de huidige en toekomstige situatie van de omgeving waarin de beoogde ontwikkeling wordt gerealiseerd. In hoofdstuk 3 wordt aandacht besteed aan het relevante beleid op zowel rijks, provinciaal- als gemeentelijk niveau. Daarna is de beoogde ontwikkeling in hoofdstuk 4 getoetst aan diverse milieuaspecten en randvoorwaarden. Tot slot is in hoofdstuk 5 ingegaan op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het project.

blad 7 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

2 Projectbeschrijving In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de planlocatie, welk proces er tot nu toe heeft plaatsgevonden, hoe het planvoornemen uiteindelijk ingepast gaat worden en verder vorm gaat krijgen.

2.1

Huidige situatie

In het noordwestelijke deel van de planlocatie ligt het huidige Hotel Leeuwenbrug. Met 36 hotelkamers is het een van de 14 kleinere (familie)hotels in de binnenstad van Delft. Het huidige hotel is erg gedateerd en toe aan renovatie. Aan de oostkant van het hotel grensde het voormalige schoolgebouw, dat al sinds eind jaren 80 leeg staat. Beide gebouwen zijn geen Rijks- of gemeentelijke monumenten. Het oude schoolgebouw is inmiddels gesloopt en de twee bovenste etages van het oude hotelgebouw zijn verwijderd. Tevens is het casco van het oude hotelgebouw gestript. In de huidige situatie kunnen bezoekers van het hotel parkeren op het parkeerterrein van Gasthuisplaats. Hieronder volgen enkele afbeeldingen van de huidige situatie:

Figuur 2-1 Huidige situatie (planlocatie met stippellijnen aangegeven, schoolgebouw is inmiddels gesloopt)

Figuur 2-2 Vooraanzicht bestaand Leeuwenbrug Hotel

Figuur 2-3 Zuidzijde voormalig schoolgebouw (inmiddels gesloopt)

Figuur 2-4 Oostzijde voormalig schoolgebouw (inmiddels gesloopt)

blad 8 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

Figuur 2-5 Situatie februari 2022, oud schoolgebouw gesloopt en hotel casco gestript

2.2

Figuur 2-6 Situatie maart 2022: fundering geplaatst, oud schoolgebouw gesloopt en bovenste 2 etages van hotelgebouw verwijderd

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie biedt het nieuwe Hotel Leeuwenbrug in totaal 31 hotelkamers aan. Dit zijn 5 hotelkamers minder ten opzichte van het huidige Hotel Leeuwenbrug. De achterliggende school is volledig gesloopt en op dezelfde plek wordt nieuwbouw gerealiseerd. Het bestaande hotel wordt volledig gerenoveerd. Beide delen worden zo opgebouwd dat het één geheel vormt (1 hoofd entree, gedeelde installaties, 1 receptie, 1 fitness, 1 tuin etc). Het hotel voorziet in de toekomstige situatie in 31 volledig ingerichte luxe appartement hotelkamers, die groter zijn dan een standaard hotelkamer. In oppervlakte variëren de hotelkamers tussen de 30 en 80 m2. Iedere hotelkamer beschikt naast een slaapgedeelte en badkamer over een eigen keukentje, zitgedeelte en werkplek. Tevens wordt ook een professionele Gym/Fitness en gezamenlijke werkruimte gerealiseerd. Sommige hotelkamers worden voorzien van een balkon of dakterras. Het toekomstig hotel voorziet niet in een horecaterras, restaurant of bar.

In de nieuwe, aangepaste opzet richt Hotel Leeuwenbrug zich in aanvulling op het traditionele toerisme (verblijven vanaf 1 nacht tot 1 week) tevens nadrukkelijk op logiesverstrekking aan de (zakelijke) reiziger die elders hoofdverblijf heeft maar enkele weken of maanden in Delft verblijft vanwege tijdelijke werkzaamheden bij bijvoorbeeld de TU Delft of een van de andere grote bedrijven in Delft (IKEA, DSM). Short Stay verblijf: de verblijfsduur zal variëren van één nacht tot enkele weken/maanden, Er wordt aldus nadrukkelijk mede gericht op Short Stay verblijf waarbij de verwachte gemiddelde verblijfsduur 17 nachten zal bedragen. Het hotelconcept sluit daarbij aan bij de actuele ontwikkelingen en behoeften op de hotelmarkt en voorziet in een hotelconcept dat in Delft nog niet in deze vorm aanwezig is. De initiatiefnemer heeft bij de ontwikkeling van de plannen nauwkeurig aandacht besteed aan de inpassing van het bouwplan in de omgeving, waarbij in het bijzonder acht is geslagen op de cultuurhistorische waarde en het aangezicht van de synagoge. Het hotel grenst aan de zuidzijde aan een synagoge. Gedurende het ontwerpproces zijn de uitgangspunten en ideeën meerdere malen met het bestuur van de synagoge besproken. In overleg met het bestuur van de synagoge zijn (bouw)kundige maatregelen getroffen om de veiligheid van de synagoge en haar bezoekers te kunnen waarborgen.

De synagoge altijd onderdeel geweest van de gevelwand langs de Koornmarkt in Delft en is ook altijd ingesloten geweest tussen bouwvolumes. Het bouwplan voor Hotel Leeuwenbrug verandert in dit opzicht niets aan het aangezicht van de synagoge vanaf de Koornmarkt. Doordat de daklijn en de bouwhoogte van het bestaande hotel en de uitbreiding echter strakker en eenvormiger worden, wordt ten aanzien van het zicht op de kenmerkende voorgevel van de synagoge een rustigere achtergrond gecreëerd waardoor het beeld van de synagoge ten opzichte van de oude situatie in zoverre wordt versterkt. Eind 2021 heeft het bestuur van de synagoge op basis van de bouwplannen een risico analyse laten uitvoeren door de veiligheidsdienst om na te

blad 9 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

gaan of de bouwplannen de huidige situatie negatief beïnvloeden. Uit de resultaten blijkt dat er van de bouwplannen geen verhoogd risico uitgaat. In meer algemene zin geldt in de vergelijking van de oude situatie (Figuur 2-1 t/m 2-6) en de nieuwe situatie (Figuur 2-7 t/m 2-10) dat het beeld van het hotel vanuit de omgeving aanmerkelijk rustiger en eenduidiger wordt. Met het ontwerp is gestreefd naar de realisatie van één enkele heldere, verbindende kap met één doorlopende bouwhoogte in plaats van het voorheen nogal rommelige daklandschap dat is ontstaan als gevolg van het samenvoegen van bouwdelen. In het ontwerp van de nieuwbouw van de voormalige school is aan de kant van de oude school is dit rustigere beeld doorgetrokken, waarbij voor de bouwvolumes is aangesloten bij de historisch aanwezige getrapte goot/bouwhoogte lijnen. Het hoogste punt is gesitueerd ter plaatse van de open ruimte van het voormalige schoolplein (en daarmee op de grootste afstand van de bestaande bebouwing). De voorgestelde volumes en bouwhoogten sluiten op deze manier aan bij de aanwezige bebouwing in de omgeving, waarmee een goede stedenbouwkundige inpassing is gewaarborgd. Hierna volgen enkele impressiebeelden van de toekomstige situatie.

Figuur 2-7 Impressiebeeld Hotel Leeuwenbrug vanaf Koornmarkt

Figuur 2-8 Impressiebeeld Hotel Leeuwenbrug vanaf Gasthuisplaats

Figuur 2-9 Impressiebeeld Hotel Leeuwenbrug

Figuur 2-10 Impressiebeeld balkon Hotel Leeuwenbrug

blad 10 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

3 Beleidskader De voorgenomen ontwikkeling moet passen binnen het vigerend beleid op zowel nationaal, provinciaal, regionaal als gemeentelijk niveau. Voor de ontwikkeling en het projectgebied zijn verschillende beleidsstukken relevant. Hierna zijn de belangrijkste bevindingen uit het beleid beschreven en wordt aangegeven hoe de ontwikkeling van het projectgebied hierop aansluit.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie Toetsingskader De Nationale Omgevingsvisie (Novi) is een van de kerninstrumenten van de nieuwe Omgevingswet die het Rijk na inwerkingtreding van die wet (naar verwachting in 2023) gaat gebruiken. De Novi bevat het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving en is onder andere de opvolger van de SVIR. In de zomer van 2019 is het ontwerp van de Novi gepubliceerd. Dat ontwerp wordt van 20 augustus 2019 tot en met 30 september 2019 ter inzage gelegd. Op 11 september 2020 is de Novi vastgesteld door de ministers die verantwoordelijk zijn voor de Novi. Na vaststelling van de Novi is deze in het najaar van 2020 in werking getreden. De ambities van het Rijk met betrekking tot de fysieke leefomgeving zijn in de Novi uitgewerkt in de volgende prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel. 3. Sterke en gezonde steden en regio's. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Op basis van deze prioritieten worden door het Rijk en de decentrale overheden beleidskeuzes gemaakt. Een van de afwegingsprincipes bij het maken van die keuzes is dat bij de afweging de kenmerken en identiteit van een gebied centraal staan.

Werken met de Omgevingswet (en dus met de Novi) vraagt ook om een overheid die samenwerkt met de samenleving, de opgaven centraal stelt, gebiedsgericht werkt en permanent en adaptief bezig is met opgaven in de fysieke leefomgeving. Toetsing en conclusie De vier ambities van de NOVI zijn aan de hand van beleidskeuzes nader vormgegeven. De voorgenomen ontwikkeling van Hotel Leeuwenbrug sluit aan op beleidskeuze 2.4. van Prioriteit 2 ‘Duurzaam economisch groeipotentieel’ Prioriteit 2 Duurzaam economisch groeipotentieel Beleidskeuze 2.4 Overheden investeren in een aantrekkelijke, gezonde en veilige leefomgeving in steden en regio’s en bevorderen een onderscheidend en aantrekkelijk vestigingsklimaat In deze beleidslijn wordt ingezet op het stimuleren van de leefomgeving om een aantrekkelijk dynamisch vestigingsklimaat te bieden voor economische activiteiten en hoogopgeleiden. Hierin is niet alleen een belangrijke rol weggelegd voor kennisinstituten, startups en creatieve broedplaatsen. Aantrekkelijke (ontmoetings-)plaatsen en voorzieningen in de stad spelen ook een belangrijke, stimulerende, rol in het vormen en behouden van een dergelijk vestigingsklimaat. Met de beoogde ontwikkeling van Hotel Leeuwenbrug komt er een nieuw, uniek, hotelconcept in de binnenstad van Delft. De kamers zijn zo ingericht dat gasten voor een langere periode (gemiddeld c.a.

17 dagen) in het hotel kunnen verblijven. Dit concept is aantrekkelijk voor hoogopgeleiden die voor een langere tijd in Delft moeten verblijven maar te kort om zich hier te vestigen. Daarmee biedt Hotel Leeuwenbrug een mooie aanvulling op het bestaande aanbod in verblijfplaatsen en draagt het hiermee bij aan de aantrekkelijkheid van het vestigingsklimaat in Delft.

blad 11 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

De beoogde ontwikkeling sluit aan op een van de doelstellingen van de NOVI en is hierdoor overeenkomstig met het gestelde in de NOVI.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Toetsingskader Op 1 oktober 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (verder: ‘de ladder’) als motiveringseis opgenomen. Doel van de ladder is het bereiken van een goede ruimtelijke ordening door optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Sinds 1 juli 2017 is de ‘nieuwe’ ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. De traditionele drie opeenvolgende treden van ‘de ladder’ zijn hierbij komen te vervallen. De belangrijkste wijzigingen van de voorgaande regeling betreffen: − − − −

De begrippen 'actuele' en 'regionale' zijn geschrapt. De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht. Er is een nieuw artikellid toegevoegd voor de Laddertoets bij uitwerkings- en wijzigingsplannen. De Laddertoets kan dan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan. − De huidige definities worden niet gewijzigd. De uitgezette lijn in de jurisprudentie blijft hiermee in stand. Deze wijziging heeft als doel de regeling te vereenvoudigen, waarbij de effectiviteit van het instrument behouden moet blijven. Een onderzoek naar de behoefte heeft slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een functie in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Concreet betekent dit dat met betrekking tot de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of economische gevolgen van die vestiging ruimtelijke effecten (bijv. leegstand) relevant zijn. Artikel 3.1.6.

lid 2 van het Bro luidt als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Dat betekent: eerst bepalen of een nieuwe ontwikkeling een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft, vervolgens kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, en daarna analyseren of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt. Toetsing en conclusie De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het terugbrengen van 36 hotelkamers naar 31 kamers. In de nieuwe situatie komen er dus geen hotelkamers bij. Doordat er geen kamers worden toegevoegd wordt er niet voorzien in een nieuwe stedelijke voorziening. Daarom is er geen toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking benodigd. De voorgenomen ontwikkeling is daarom niet strijdig met het gestelde in de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.3 Barro Toetsingskader Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden (Stb. 2011, 391). Het Barro regelt de doorwerking van nationale belangen op ruimtelijk gebied in gemeentelijke bestemmingsplannen. Voorbeelden van onderwerpen van nationaal belang betreffen: project

blad 12 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

Mainportontwikkeling Rotterdam, kustfundamenten, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, en defensie (met uitzondering van radar). Toetsing en conclusie De voorgenomen ontwikkeling raakt geen van deze belangen. Het uitbreiden van het Leeuwenbrug Hotel is niet strijdig met de uitgangspunten uit het Besluit algemene regels en ruimtelijke ordening.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Toetsingskader Per 1 april 2019 is de Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Omgevingsverordening geeft concrete uitwerking van dit beleid door middel van regels. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. Richtinggevende ambities In de Omgevingsvisie zijn de volgende zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld: 1.

Naar een klimaatbestendige delta Het inrichten van de fysieke leefomgeving op een manier waarop deze klimaatbestendig blijft. Voorbeelden daarvan zijn: meer ruimte bieden aan water en het rekening houden met de impact van klimaatverandering bij nieuwe ruimtelijke projecten.

2.

Naar een nieuwe economie: the next level De stap naar een circulaire economie in 2050, met grote gevolgen voor onder andere het havenindustrieel complex en de glastuinbouw. Er wordt ingezet op bijvoorbeeld digitalisering en een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving.

3.

Naar een levendige meerkernige metropool De stap naar een gezonde, sociale en duurzame samenleving. Er moet een fors aantal woningen worden gerealiseerd en de woonvoorraad dient te worden verduurzaamd. Ook zullen steden met elkaar verbonden moeten worden tot één metropolitaan gebied. In dit gebied wordt ingezet op het versterken van het leef- en vestigingsklimaat.

4.

Energievernieuwing Zuid-Holland wil de fossiele bronnen vervangen door hernieuwbare bronnen. Er worden maatregelen genomen om energie te besparen en het gebruik van aardgas drastisch te verminderen. Ook wordt ingezet op innovatie: nieuwe mogelijkheden voor energiegebruik uit wind, zon, biomassa, water en aardwarmte.

5.

Best bereikbare provincie De provincie moet optimaal verbonden zijn en blijven met regionale, landelijke en internationale centra. Er worden verkeersknelpunten aangepakt en de mobiliteitssector kan schoner worden gemaakt en verduurzamen. Ook wordt ingezet op OV, gebruik van de fiets en vervoer over water.

6.

Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving Een groene leefomgeving draagt bij aan een gezonde leefstijl van de inwoners van de provincie, maar het landschap en de biodiversiteit staat ook onder druk door het groeiend aantal inwoners, economische ontwikkeling en klimaatverandering. De kwaliteit van de leefomgeving kan worden versterkt door natuur, water, recreatie, landbouw, cultureel erfgoed en economie in samenhang te bezien.

blad 13 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

Naast de zes ambities stelt de provincie in de omgevingsvisie 12 provinciale opgaven voor de omgevingskwaliteit vast. De provincie werkt bij deze opgaven samen met andere overheden en maatschappelijke partners. De 12 provinciale opgaven voor de omgevingskwaliteit zijn: Landschap en cultuurhistorie, Gezondheid en veiligheid, Natuur en recreatie, Ruimte en verstedelijking (de bebouwde ruimte beter benutten), Wonen, Bodem en ondergrond, Cultuurparticipatie en bibliotheken, Klimaatadaptie, Zoetwater en drinkwater, Bereikbaarheid, Regionale economie en Energievoorziening. Ook het voormalige programma Ruimte 2014 (geconsolideerde versie 15 februari 2019) en de voormalige Kwaliteitskaart (alle lagen) uit de Visie ruimte en mobiliteit 2014 (geconsolideerde versie 15 februari 2019) zijn onderdeel van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland. Zij bevatten een locatiespecifieke of programmatische invulling en operationalisering van de ruimtelijk relevante onderdelen van de Omgevingsvisie. Om aan te geven wat de provincie verstaat onder gebiedskwaliteit is een integrale Kwaliteitskaart opgenomen in de Omgevingsvisie. Deze integrale Kwaliteitskaart is opgebouwd uit dezelfde vier lagen als de kwaliteitskaart uit de Visie ruimte en mobiliteit 2014: 1. 2. 3. 4.

Laag van de ondergrond. De grondslag van de provincie en de natuurlijke (landschapsvormende) processen. Laag van de cultuur-en natuurlandschappen. De laag van het zichtbare landschap en (grondgebonden) nut. Laag van de stedelijke occupatie. De steden en dorpen en hun onderlinge netwerken. Laag van de beleving. De identiteit en (recreatieve) beleving.

De kwaliteitskaart bevat de belangrijkste kenmerken (richtpunten) van een gebied. Karakteristiek voor ZuidHolland zijn de delta-, veen-, rivieren- en kustlandschappen. Deze moeten herkenbaar blijven. Een richtpunt beschrijft hoe de provincie Zuid-Holland kwaliteit van een gebied bij nieuwe ontwikkelingen wil behouden of versterken. Bij aanpassingen in het landschap moet rekening gehouden worden met deze richtpunten. Een plan dat de kwaliteiten van een gebied versterkt is in ieders belang. Per laag is een aantal specifieke richtpunten aangegeven waar bij de ontwikkeling van een gebied rekening moet worden gehouden. Uitgangspunt daarbij is dat ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, zolang er sprake is van behoud of versterking van de gedefinieerde ruimtelijke kwaliteit in de Kwaliteitskaart (ja, mits-beleid). Dit beleid geldt zowel voor het stedelijk als het landelijk gebied. De ontwikkeling van hotel Leeuwenbrug is een stedelijke ontwikkeling. Ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen is er een verstedelijkingsstrategie in de omgevingsvisie opgenomen. Hierin is het volgende gesteld: De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten.

De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. De provincie hanteert in haar Verstedelijkingsstrategie de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen: • Bouw naar behoefte; • Bouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied; • Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; versterk de langzaam vervoersrelaties • Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten; • Bouw toekomstbestendig; houd rekening met energietransitie, natuurinclusiviteit, klimaatadaptie en een gezonde leefomgeving. Toetsing De ontwikkeling van hotel Leeuwenbrug past in het beleid van de Omgevingsvisie. Het betreft een binnenstedelijke ontwikkeling met een zeer geringe invloed gelet op de ambities van de provincie. Het initiatief

blad 14 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

betreft een verbouwing van bestaande panden in het stedelijke gebied en maakt het hotel tot een aantrekkelijke plek om te verblijven. Daarmee draagt het initiatief bij aan de opgaven voor ruimte en verstedelijking en regionale economie. Meer specifiek voor de verstedelijkingsstrategie is hieronder een nadere toets uitgevoerd. Bouw naar behoefte Met de beoogde ontwikkeling wordt een uitzonderlijk en uniek hotelconcept dat nog niet in de Delftse markt bestaat gerealiseerd. Er wordt nadrukkelijk op Short Stay verblijven gericht. Dit is een sterk opkomende markt binnen de hotellerie, dat in Delft momenteel niet professioneel aanwezig is en waar wel behoefte naar is. Bouw binnen bestaand stads- en dorpsgezicht Het plangebied ligt in de binnenstad van Delft, wat onderdeel is van het beschermd stadsgezicht. Er wordt dus gebouw binnen bestaand stads-/dorpsgezicht. Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; versterkt langzaam vervoersrelaties Het plangebied is georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer, doordat het op circa 5 minuten afstand van Station Delft ligt. Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten Het plangebied bevindt zich in het centrum van Delft, nabij station Delft en hiermee binnen de stedelijke agglomeratie. Hiermee wordt het netwerk van stedelijke centra en knooppunten benut.

Bouw toekomstbestendig; houd rekening met energietransitie, natuurinclusiviteit, klimaatadaptatie en een gezonde leefomgeving In paragraaf 3.3.3. is beschreven hoe rekening is gehouden met duurzaamheid bij de beoogde ontwikkeling. Conclusie De ontwikkeling betreft een binnenstedelijke ontwikkeling die aansluit bij het stedelijke karakter en de beleidsuitgangspunten van de provincie.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Toetsingskader Per 1 april 2019 is, naast de Omgevingsvisie, ook de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. De inhoud van de Omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de Omgevingsverordening. In de verordening van Provinciale Staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging. Toetsing Vanuit de omgevingsverordening zijn regels ten aanzien van regionale wateren (kaart 4), structuur en begrenzing van kantoorlocaties (kaart 10), woningbouw en parkeernormen voor sociale huurwoningen en stationsomgevingen (kaart 22).

Aangezien geen kantoren worden gerealiseerd, woningbouw wordt toegevoegd, parkeerplaatsen voor sociale huurwoningen en stationsomgevingen worden gerealiseerd en geen regionale wateren worden gedempt of extra verharding wordt toegevoegd, vormen deze aanduidingen geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning. Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de Omgevingsverordening Zuid-Holland.

blad 15 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Delft 2040 Toetsingskader In de ‘Omgevingsvisie Delft 2040’ wordt een beschrijving gegeven van het toekomstbeeld wat Delft graag wilt bereiken als stad in 2040. De Omgevingsvisie geeft op hoofdlijnen de gewenste ontwikkeling weer van de omgeving waarin wordt gewoond, gewerkt en de vrije tijd wordt doorgebracht. Om dit voor elkaar te krijgen moeten er nu al belangrijke keuze worden gemaakt, zodat Delft een stad blijft waar mensen zich thuis voelen. In de Omgevingsvisie zijn deze keuzes voor de toekomst beschreven. De visie is vormgegeven op basis van de Delftse koers in 6 opgaven: 1. Delft als stad van innovatie en technologie; 2. Historie, innovatie en creativiteit kleurt cultuur en toerisme in Delft; 3. Delft waar het goed en gezond leven is; sterke en leefbare wijken; 4. Duurzaam Delft, is klaar voor de toekomst; 5. Delft met voorzieningen voor iedereen; 6. Delft bereikbaar Daarnaast is de Koers per deelgebied vastgelegd, hierin is onderscheid gemaakt tussen de volgende vier deelgebieden: 1. Historische binnenstad en Nieuw Delft; 2. Wijken; 3. Kennis, - innovatie en technologiegebieden; 4. Groene vensters en buitengebieden Het gebied bevindt zich in de historische kern van Delft, dit valt onder deelgebied 1 ‘Historische binnenstad en Nieuw Delft’.

Daarnaast zijn opgave 2 ‘Historie, innovatie en creativiteit kleurt cultuur en toerisme in Delft’ en opgave 5 ‘Circulaire economie’ van de Delftse koers relevant voor de opgave. Voor dit deelgebied en deze opgave zijn bepaalde ambities en doelen opgesteld. Onder Toetsing wordt uiteengezet hoe de opgave passend is binnen dit deelgebied en onder de ambities Toetsing Deelgebied 1: Historische binnenstad en Nieuw Delft Binnen het bijbehorende afwegingskader bij dit deelgebied zijn standpunten over de koers ingenomen. Hierin wordt het volgende, dat relevant voor het plangebied is, gesteld: -

-

‘’In het centrum zetten we vol in op cultuur. We versterken en behouden de erfgoedwaarden van de historische binnenstad. Met Nieuwe Delft vertellen we een nieuw verhaal passend bij de kernwaarde technologie, innovatie en creativiteit. Voor toerisme blijft het centrum een belangrijke trekker. ‘’ ‘’De historische binnenstad is het decor voor cultuurvoorzieningen. Voorzieningen met betrekking tot zorg, onderwijs, welzijn en sport versterken we kwalitatief maar we zetten in het centrum niet op de kwantiteit’’

Met de ontwikkeling wordt er voorzien in een unieke aanvulling op het toeristisch aanbod, tevens is het vernieuwde pand zorgvuldig ingepast binnen de erfgoedwaarden van de historische binnenstad. Daarnaast wordt er met de beoogde ontwikkeling voorzien op een kwalitatieve verbetering van Hotel Leeuwenbrug en niet op een kwantitatieve toevoeging van het aanbod. Daarmee sluit de ontwikkeling aan op de ambities voor het deelgebied. Opgave 2: Historie, innovatie en creativiteit kleurt cultuur en toerisme in Delft Binnen dit deelgebied wordt er ingezet op waardevol toerisme voor een gebalanceerde groei De ontwikkeling van het plan voorziet in een unieke toevoeging aan het toerisme-aanbod. Daarnaast is er veel aandacht besteedt aan een zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing. Hierdoor sluit het pand uitstekend aan

blad 16 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

op de dynamische, historische setting en laagbouw die de boventoon voert binnen het woonmilieu van de historische binnenstad. Opgave 4: Duurzaam Delft is klaar voor de toekomst In delft ligt er verschillende opgaven in het kader van het duurzaamheid. Deze opgaven liggen verspreid over onder andere, circulariteit, klimaatadaptatie en energietransitie. Binnen het plan is hier ook aandacht aan besteedt, dit komt naar voren in de toetsing van de kaders van ‘beleid duurzaam bouwen’ in paragraaf 3.3.3. Conclusie De herontwikkeling van Hotel Leeuwenbrug past binnen de kaders van de Omgevingsvisie Delft 2040.

3.3.2 Actualisatie hotelbeleid gemeente Delft Toetsingskader De gemeente Delft heeft op 9 februari 2021 een geactualiseerde beleidslijn vastgesteld ten aanzien van hotelontwikkelingen in Delft. Het huidige hotelbeleid in Delft dateert uit 2017 en is opgesteld om een gezonde balans tussen vraag en aanbod van het aantal hotels/hotelkamers in Delft te kunnen waarborgen. Op basis van de geprognosticeerde ontwikkeling van de vraag (zowel toeristisch als zakelijk) werd er in vanuit gegaan dat de omvang van de hotelmarkt met ongeveer 30% (ong. 225 kamers) kon groeien in de periode van 2016 tot 2021. Omdat een uitbreiding van het kameraanbod met 400 kamers (vooral in de Spoorzone) werd voorzien, werd met de realisatie van die initiatieven de beschikbare marktruimte al ver overstegen, wat leidde tot een terughoudende beleidslijn. De gemeente heeft eind 2019 Bureau Stedelijke Planning (BSP) opdracht gegeven om een nieuwe marktruimteverkenning uit te voeren. Verschillende ontwikkelingen in de toeristische sector gaven op dat moment ook aanleiding om de huidige beleidslijn te heroverwegen. Er was sprake van een groeiend aantal nationale en internationale bezoekers waardoor landelijk een groeiende vraag naar overnachtingsmogelijkheden ontstond.

Daarnaast wint de tijdelijk verhuur van woningen, zoals Airbnb, aan populariteit - al bleef het aanbod in Delft stabiel - en ontstond er een groeiende vraag naar nieuwe concepten die zich richten op ‘extended stay' (een verblijf dat langer is dan het gemiddelde hotelbezoek. Er was daarom behoefte aan een geactualiseerd beeld van de marktruimte op de Delftse hotelmarkt met een onderbouwde doorkijk naar de ontwikkeling van de hotelmarkt voor de komende jaren. Het rapport van BSP is in november 2020 beschikbaar gekomen en heeft geleid tot de vaststelling van de geactualiseerde beleidslijnen in februari 2021. Marktruimteverkenning op hoofdlijnen Uit het rapport van BSP blijkt dat het nationale en internationale toerisme in Nederland voor de coronacrisis groeide. Ook de prognoses opgesteld door het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (NBTC) liet een aanzienlijke groei zien tot 2030. Verwacht werd dat die groei ook van invloed zou zijn op de Delftse hotelmarkt. De effecten van de coronacrisis zijn zichtbaar en hebben een grote impact gehad op de bezettingsgraad van hotels. Zowel het toeristisch/recreatief als zakelijk bezoek aan Delft lagen bijna volledig stil. De effecten van de crisis - voor zover bekend en in te schatten op het moment van de oplevering van de verkenning in november 2020 - zijn door BSP meegenomen in hun advies.

Het rapport van BSP vermeldt dat de coronacrisis een groeiende behoefte heeft laten zien aan hybride en flexibele concepten, waarin allerhande vormen van verblijf gecombineerd wordt met werken. Een hybride concept biedt meer flexibiliteit en betere exploitatiemogelijkheden. Wanneer een bepaalde functie terugvalt kan dat worden opgevangen door een andere functie. Zo kan er met het wegvallen van de vraag naar korte overnachtingen (zoals dat in 2020 gebeurde) worden teruggevallen op short stay. Dit zorgt volgens BSP niet alleen voor een beter ondernemersklimaat, maar ook leegstand wordt hierdoor mogelijk voorkomen.

blad 17 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

BSP heeft op basis van hun onderzoek drie scenario's opgesteld, met in ieder scenario een andere groeiverwachting: • Basis-scenario - groei 2,7% per jaar (gebaseerd op meest voorzichtige groeiverwachting van het NBTC). • Midden-scenario - groei 5,0% per jaar (gebaseerd op de historische groei in Delft). • Hoog-scenario - 7,0% per jaar (ambitieuze groeiverwachting). In het hoog-scenario, uitgaande van een ambitieuze groeiverwachting ontstaat de eerste marktruimte voor nieuwe hotelontwikkelingen in 2027. Datzelfde geldt voor het midden-scenario, zij het dat hier sprake is van een beperktere ruimte. In het basis-scenario ontstaat de eerste marktruimte voor nieuwe hotelontwikkelingen in 2030. BSP heeft op basis van haar bevindingen in 2020 geadviseerd om de komende jaren pas op de plaats te maken wat betreft nieuwe hotelontwikkelingen en alleen mee te werken aan optimalisatieplannen van gevestigde hotels en kleinschalige initiatieven. Op de iets langere termijn zouden nieuwe hotelontwikkelingen bij voorkeur aanvullend zijn aan het bestaande aanbod, in de zin dat deze voorzien in een concept dat in Delft nog niet aanwezig is. Beleidslijn hotelontwikkelingen Delft tot en met 2024 Het advies van BSP is door de gemeente Delft grotendeels overgenomen en vertaalt naar geactualiseerde beleidslijnen.

B&W hebben daarbij in afwijking van het advies van BSP ook op korte termijn wel ruimte willen laten voor vernieuwende hotelinitiatieven die voorzien in een concept dat in Delft nog niet aanwezig is. Op basis van het besluit van 9 februari 2021 hanteert de gemeente tot eind 2024 de volgende uitgangspunten ten aanzien van hotelinitiatieven: 1. In principe geen medewerking verlenen aan nieuwe initiatieven voor hotelontwikkelingen; 2. Bij uitzondering ruimtelijk medewerking verlenen aan nieuwe initiatieven als er sprake is van een uitzonderlijk en uniek nog niet in de Delftse markt bestaand hotelconcept dat aantoonbaar een duidelijke meerwaarde voor de stad en zijn bezoekers oplevert; 3. Medewerking verlenen aan beperkte uitbreidingen - van maximaal 10 kamers - van bestaande kleinschalige (familie)hotels, vooral gericht op het in stand houden van het kwetsbare aanbod van kleinschalige (familie)hotels. Deze beleidslijn wordt in 2024 heroverwogen, tenzij ontwikkelingen in de hotelsector of de toeristische sector in zijn algemeenheid aanleiding geven dat eerder te doen. Toetsing Het plan van de initiatiefnemer behelst niet de ontwikkeling van een nieuw hotel, maar de uitbreiding en modernisering van een bestaand hotel. Met de boogde ontwikkeling wordt de oppervlakte van hotel Leeuwenbrug uitgebreid, maar het aantal kamers gereduceerd (van 36 naar 31 hotelkamers).

Om het oude kleinschalige (familie)hotel Leeuwenbrug beter te laten aansluiten bij de eisen van deze tijd - en het hotel zo ook weer toekomstbestendig te maken - wordt de uitbreiding en renovatie conform het hotelbeleid benut om een hotelconcept te introduceren dat nieuw is en past bij de behoefte van zowel de zakelijke als toeristische reiziger. Met de beoogde ontwikkeling worden geen standaard hotelkamers gemaakt. Er is gekozen om 31 volledig ingerichte (luxe) hotelkamers, die groter zijn dan een standaard hotelkamer, te realiseren. De oppervlakte van de toekomstige kamers varieert tussen de 30 en 80 m2. Iedere kamer beschikt naast een badkamer en een slaapgedeelte over een eigen keukentje, zitgedeelte en een werkplek. De inrichting van deze ruimere, in grootte variërende kamers maakt het concept van Hotel Leeuwenbrug flexibeler. Naast de mogelijkheid van een verblijf van één of enkele nachten wordt aan reizigers aldus ook de optie geboden om wat langer in het hotel te verblijven. Op deze manier wordt het hotel in aanvulling op het traditionele toerisme aantrekkelijk voor logiesverstrekking aan (zakelijke) reizigers die bijvoorbeeld tijdelijk in Delft verblijven vanwege een uitwisseling/tijdelijke opdracht bij de TU Delft of een van de andere grote bedrijven in Delft zoals IKEA of DSM.

Dit kunnen reizigers zijn die voor een aantal weken of maanden in Delft verblijven en die al dan niet in weekenden heen en weer reizen naar hun hoofdverblijf elders.

blad 18 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

In de nieuwe, aangepaste opzet richt Hotel Leeuwenbrug zich in aanvulling op het traditionele toerisme tevens nadrukkelijk op Short Stay verblijf: de verblijfsduur zal variëren van één nacht tot enkele weken/maanden, waarbij de verwachte gemiddelde verblijfsduur gezien de ervaringen in andere steden 17 nachten bedraagt. Short Stay is een zeer sterk opkomend concept binnen de hotelmarkt, dat in Delft momenteel niet in deze vorm aanwezig is. Alleen The Student Hotel biedt beperkte accommodaties met eigen voorzieningen, maar deze formule is anders dan Hotel Leeuwenbrug specifiek gericht op internationale studenten en hun families. Conclusie Met de beoogde ontwikkeling is er gelijktijdig sprake van een uitbreiding en versterking van een bestaand kleinschalige (familie)hotel en van de introductie van een uitzonderlijk en uniek hotelconcept dat nog niet in de Delftse markt bestaat. Daarbij wordt het aantal kamers in de toekomstige situatie gereduceerd. De beoogde ontwikkeling past hiermee binnen het (geactualiseerde) hotelbeleid van de gemeente Delft.

3.3.3 Beleid duurzaam bouwen Toetsingskader Het gemeentelijk duurzaam bouwen beleid geeft op gebouwniveau ambities voor verantwoord materiaalgebruik, waterbesparing, gezondheid en flexibel ruimtegebruik. Voor het thema energie zijn de ambities in de nota Delft energieneutraal 2050 vastgelegd. Deze ambities worden voor specifieke periodes vormgegeven door tussentijdse doelstellingen. Op dit moment zijn er tussentijdse doelstellingen voor 2020 en 2030. Voor 2030 is de volgende tussendoelstelling vastgesteld: 1. 50% CO2-emissiereductie ten opzichte van 1990 2. Het aandeel duurzame energie bedraagt minimaal 25% van het totale Delfste energiegebruik. 3. We gebruiken 50% minder energie dan in 1990. De duurzaamheidsambitie van een gebouw worden volgens de GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) methodiek uitgedrukt. Dit is een prestatiegerichte werkwijze, waarmee de markt wordt vrijgelaten om zelf invulling te geven aan duurzaamheid van een gebouw zolang maar aan de doelstellingen wordt voldaan. De gemeentelijke GPR ambities worden periodiek aangescherpt als gevolg van landelijke ontwikkelingen en aanscherping van wet- en regelgeving en de doelstellingen per ruimtelijke ontwikkeling worden in een anterieure overeenkomst vastgelegd. Toetsing Met de beoogde ontwikkeling wordt er vooral een bijdrage geleverd op punt 3 van de tussendoelstelling, het verminderen van het energiegebruik.

Indirect wordt hiermee ook een bijdrage geleverd aan punt 1, de reductie van CO2. Daarnaast zijn er andere maatregelen in onderstaand stuk opgenomen die ook een bijdrage leveren aan duurzaamheid, klimaatadaptatie en biodiversiteit, maar niet terugkomen in de nota Delft energieneutraal 2050 : • Zowel het bestaande hotel als de uitbreiding worden volledig gasloos uitgerust. • Klimatiseren gebeurt centraal door een VRF-systeem, welke centraal gestuurd wordt, waardoor alleen de kamers verwarmt worden die in gebruik zijn; • Isolatiewaarden zijn zo veel mogelijk gericht op de eisen die gesteld worden voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG) aan nieuwbouw woningbouw. De BENG eisen stellen bouwregels voor de maximale energiebehoefte, het fossiele energiegebruik en de opwek van hernieuwbare energie van gebouwen; • Het gebouw is voorzien van zonwering aan de kanten met middagzon om opwarming te voorkomen; • Het voormalige schoolplein wordt voorzien van bomen, vergroening en waterdoorlatende bodem. Tevens wordt gevelgroen op verschillende kanten van het gebouw aangebracht; • Daken worden waar mogelijk voorzien van vegetatiedak t.b.v.

het vasthouden van water en biodiversiteit; • Daken van het bestaand hotel en het hoge dak van het nieuwe gedeelte worden voorzien van PVcellen; • Hergebruik van bestaande bouw: modernisering van bestaand hotel (geen volledige nieuwebouw); • Materiaalkeuze is mede gebaseerd op weinig onderhoud en lange levensduur (materialen die mooi oude kunnen worden);

blad 19 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

•

Constructie en verdeling van de raamopeningen van de nieuwbouw is zo opgezet dat de indeling van het vloerveld per laag flexibel in te delen is bij een eventuele functiewissel.

Tevens wordt voor de verbouwing van Hotel Leeuwenbrug een GPR aangevraagd, waarbij uit wordt gegaan van een score hoger dan 8. Punten die hierin terugkomen zijn o.a.: Energie: • Energiezuinige buitenverlichting (LED). Milieu: • Alleen TPAC hout toegepast; • Waterbesparende douchekoppen (max.6,9L/min); • Toiletsystemen met 6 liter reservoir en spoelonderbreking; • Kranen met volumebegrenzing (max.9 liter/min). Gezondheid: • Buitenzonwering, individueel te bedienen; • Ventilatie conform ventilatiestaat M3E. Toegankelijkheid • Fietsparkeerplekken; meer dan 20% boven de CROW-norm; • Toegangsdeuren beveiligd tegen flipperen. Conclusie In onderhavig plan zijn diverse maatregelen genomen ten aanzien van duurzaamheid. Hiermee wordt tenminste aangesloten op één tussendoelstelling van de nota Delft Energieneutraal 2050 en vormt het aspect duurzaamheid geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.4

Conclusie

Vanuit het nationale, provinciale en gemeentelijke beleid zijn er geen belemmeringen voor voorgenomen ontwikkeling. De ontwikkeling van hotel Leeuwenbrug past binnen het gestelde beleid.

blad 20 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

4 Omgevingsaspecten Als onderdeel van een ruimtelijke onderbouwing is het verplicht om inzicht te bieden in de relevante omgevingsaspecten. In dit hoofdstuk is een verantwoording voor deze aspecten opgenomen.

4.1

Bodem

Volgens artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het projectgebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd. Toetsing In 2021 is door Van Dijk Geo- en milieutechniek b.v. een vooronderzoek in de vorm van een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op het perceel Huytestraat 7 te Delft. Dit vooronderzoek is uitgevoerd conform de NEN 5725:2017 ‘Strategie voor het uitvoeren van vooronderzoek bij verkennend en nader onderzoek’. Op het onderhavige perceel is de sloop van het schoolgebouw voorzien (inmiddels uitgevoerd), waarna nieuwbouw zal worden gerealiseerd. Het oude schoolgebouw dateerde uit 1929 en was langere tijd niet meer in gebruik. Behalve het schoolgebouw met deels betonnen en deels houten vloeren was een schoolplein verhard met tegels aanwezig. Ten behoeve van de voorziene omgevingsvergunning is de milieuhygiënische situatie van de bodem (grond en grondwater) vastgelegd. De bodem bestaat tot ca. 1,5 à 2,0 meter onder maaiveld uit een geroerde bodemlaag van zand en klei. Het volledige onderzoek is opgenomen als bijlage 1. De resultaten van het onderzoek zijn hieronder beschreven.

Uit de analyseresultaten blijkt dat de geroerde puinhoudende ophooglaag licht tot matig verontreinigd is met zware metalen (vnl. lood) en PAK. Daarnaast is de grond licht verontreinigd met PCB. De puinhoudende bodemlaag is niet verontreinigd met asbest en PFAS. De vastgestelde verontreinigingen zijn te relateren aan in het verleden opgebracht ophoogmateriaal en de bijmengingen met puin (oud stedelijke ophooglaag). Het grondwater ter plaatse is licht verontreinigd met barium. Een licht verhoogd gehalte aan barium wordt vaker in het grondwater vastgesteld en wordt doorgaans veroorzaakt door natuurlijke ophoping. Daarnaast is het grondwater licht verontreinigd met som dichlooretheen. Conclusie Met betrekking tot de vastgestelde milieuhygiënische kwaliteit van de bodem kan worden geconcludeerd dat er gezien de voor dat gebied bekende mate aan verontreiniging milieuhygiënisch gezien geen bezwaar is tegen de toekomstige nieuwbouw. Het biedt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning. De eventueel tijdens de nieuwbouw vrijkomende grond komt op basis van de indicatieve gegevens van het bodemonderzoek gemiddeld genomen in aanmerking voor hergebruik als industriegrond. In overleg met het bevoegd gezag kan de grond mogelijk worden hergebruikt op het eigen terrein of binnen dezelfde bodemkwaliteitzone van de gemeente Delft.

4.2

Archeologie en cultuurhistorie

Kader Erfgoedwet In Europees verband is op 16 januari 1992 het zogenaamde 'Verdrag van Malta' vastgesteld. De uitgangspunten van dit verdrag zijn in Nederland vertaald in de Erfgoedwet, die in werking is getreden op 1 juli 2016. De Erfgoedwet regelt onder meer de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Ook beschermt de Erfgoedwet gebouwde monumenten. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch

blad 21 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort. Besluit ruimtelijke ordening Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan /ruimtelijk plan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het projectgebied. Toetsing Archeologie Conform de archeologische verwachtingskaart van de gemeente Delft ligt de planlocatie in een gebied met een hoge archeologische verwachting, zie Figuur 4-1.

Figuur 4-1 Uitsnede archeologische verwachtingskaart Delft (gele stip is planlocatie)

In 2021 is voor de locatie Koornmarkt 16 en Huyterstraat 7 archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoek is opgenomen als bijlage 2. Uit het bureauonderzoek blijkt dat er voor de Late Middeleeuwen/ Nieuwe tijd een hoge verwachting geldt voor archeologische resten vanaf het maaiveld. Voor archeologische resten uit de Romeinse tijd geldt vanaf 1,20 m -NAP een middelhoge verwachting. Naar aanleiding van het bureauonderzoek werd verwacht dat er binnen het schoolgebouw sprake is van een verstoring die is ontstaan bij de bouw van de school. Deze verwachting is getoetst door middel van een verkennend booronderzoek. Het verkennend booronderzoek is opgenomen als bijlage 3. Uit het booronderzoek is naar voren gekomen dat de top van de bodem verstoord is. De onderkant van deze verstoorde laag is in de inpandige boringen aangetroffen tot 0,75-0,90 m -mv (0,30-0,15 m NAP). Op basis van dit onderzoek worden binnen de contouren van het schoolgebouw geen archeologische resten meer verwacht tot 0,70 m -mv (0,35 m -NAP). Advies vervolgonderzoek Bij het uitgraven van de oude funderingen door middel van een sleuf is de kans groot dat er archeologische resten verstoord worden en verloren gaan. Er wordt daarom geadviseerd om bij het uitgraven van de funderingen vanaf 0,70 m -mv (0,35 m -NAP) een opgraving variant archeologische begeleiding (KNA 4.1, protocol 4004) uit te voeren.

Als de ontgraving voor de nieuwe funderingen breder en/of dieper wordt dan de ontgraving bij de sloop, dan wordt geadviseerd om ook deze ontwikkeling archeologisch te begeleiden. Het

blad 22 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

slopen van het schoolgebouw kan plaatsvinden tot op maaiveldniveau, voordat de opgraving variant archeologische begeleiding plaatsvindt. Eveneens binnen de contouren van de nieuwbouw worden kabel- en leidingsleuven gegraven tot 0,70 m -mv. Er wordt geadviseerd om deze ontwikkeling tot 0,70 m -mv vrij te geven, omdat de verstoring van het archeologisch niveau bij de aanleg van de kabels en leidingen minimaal zal zijn. Ook wordt geadviseerd om een diepere ontgraving (tot 1,0 m -mv) voor de aansluiting op het bestaande riool op straat vrij te geven. Er wordt namelijk verwacht dat hier de bodem al verstoord is bij de aanleg van het bestaande riool. Cultuurhistorie Beschermd stadsgezicht De historische binnenstad Delft is een beschermd stadsgezicht, bij verbouwingen en aanpassingen aan de gebouwde omgeving in deze zone dient aangetoond te worden dat er geen sprake is van aantasting van dit stadsgezicht. Om er voor te zorgen dat deze kwaliteiten behouden blijven in de toekomstige situatie is er een analyse gemaakt van de kenmerkende onderdelen en structuren van de bestaande situatie. Onderstaand zijn de meest prominente elementen opgenomen met een toelichting hoe ze worden opgenomen in de toekomstige situatie: Smalle binnenstedelijke straatjes met pleintjes Het perceel en het gebied kenmerkt zich door smalle binnenstedelijke straatjes met pleintjes.

Deze kwaliteit wordt behouden door het schoolplein te betrekken door een ‘’achterdeur’’ te introduceren en het plein ter beschikking te stellen van de gasten om te ontspannen en te ontmoeten. De ervaring van de kleine korrel ter plaatse van de smalte van de Huyterstraat, zorgt voor behoud en versterking van de binnenstedelijke kwaliteit en karakter. De verspringende gootlijn en de verticale raamopeningen zijn hier bepalende en karakteristieke elementen van. Door het handhaven en doorzetten van de wisselende goothoogtes wordt het complex langs de Huyterstraat visueel verdeeld in meerdere aparte volumes passend bij de binnenstedelijke schaal. Deze goothoogtes worden met één modern getailleerd daklandschap samengevoegd.