Meerjarenprogramma grondexploitaties (MPG) 2024-2027
Tekst van het document
29
3. Overige gebiedsontwikkelingen en grondposities 3.1. Schieoevers Het Ontwikkelplan Schieoevers vormt de basis voor de ontwikkelingen in Schieoevers Noord. De gemeente heeft hier een beperkt aantal grondposities, te weten: o o
o
Vulcanusweg 295-305 De nog beschikbare grond is tijdelijk verhuurd ten behoeve van Tiny Houses. Stationsomgeving Delft Campus: Noordkavel en De Strip Met ontwikkelaar BPD zijn afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de Noordkavel. In De Strip is de gemeente eigenaar van de openbare ruimte en een voormalige BAM locatie. Nieuwe Haven De gemeente heeft hier een perceel gereserveerd voor roeivereniging Laga.
Ontwikkelaars hebben grondposities in Kabeldistrict, Nieuwe Haven en De Strip. Om ontwikkelingen in Kabeldistrict en Nieuwe Haven mogelijk te maken heeft de raad in oktober 2022 een herzien bestemmingsplan vastgesteld. Hiertegen hebben 8 partijen beroep aangetekend. De gemeente is in afwachting van behandeling door de Raad van State. Vooruitlopend hierop heeft de gemeente een herstelbesluit in procedure gebracht. Voor de stationsomgeving Delft Campus wordt naar verwachting in Q2 2024 de gebiedsvisie afgerond. Voor zowel Schieoevers Noord 1e fase als Stationsomgeving Delft Campus zijn in december 2023 de definitieve aanvragen ingediend voor de Versnellingsgelden. In juni 2023 is voor Stationsomgeving Delft Campus de Woningbouwimpuls 5e tranche toegekend. Voor Laga is een grondexploitatie in voorbereiding. De planning vooralsnog is dat deze in juni 2024 naar de raad kan worden gestuurd. Kortheidshalve verwijzen wij verder naar de Voortgangsrapportage Programma Schieoevers. 3.2. Kop van de Buitenhof (voorheen Juniuslocatie) Het afgelopen jaar heeft de gemeente twee kavelpaspoorten opgesteld voor de nieuwbouw van Basalt en de Maurice Maeterlinckschool enerzijds en het vrijkomende terrein van Basalt (incl. Maurice Maeterlinckschool) anderzijds, als ook het concept-beeldkwaliteitsplan.
De gemeente werkt voor het her te ontwikkelen Basalt terrein samen met Basalt aan een overeenkomst met betrekking tot hun nieuwbouw en de herontwikkeling van de oude locatie van Basalt. Dit alles, in combinatie met het masterplan voor de Kop van de Buitenhof, is de basis voor de vast te stellen financiële kaders voor de Kop van de Buitenhof, waaronder een gemeentelijke grondexploitatie. Het streven is om deze grondexploitatie, met het bijbehorende risicoprofiel, in het voorjaar van 2024 aan de raad voor te leggen. Zoals al eerder gemeld is in het eerste kwartaal van 2023 de Kop van de Buitenhof als onderdeel van Delft West aangemeld voor de 5e tranche Woningbouwimpuls (WBI). Juni 2023 is deze aanvraag gehonoreerd. De toegezegde uitkering zal worden meegenomen in de financiële kaders. De gemeente heeft in het najaar van 2023 een specifieke uitkering (SPUK) aangevraagd ten behoeve van infra-/mobiliteitsmaatregelen; deze is gehonoreerd. 3.3. Gillis/Delfia Samen met woningcorporatie Woonbron werkt de gemeente ten behoeve van de integrale wijkversterkingsopgave in deze buurt het ambitiedocument “Kansen voor een sterk Gillis” verder uit naar een Integraal Ontwikkelplan.
30
De gemeentelijke grondposities hier betreffen de sportvelden van voormalige voetbalclub Delfia, enkele vastgoedobjecten aan de Mozartlaan en het bestaand openbaar gebied. Het gebied Gillis/Delfia is opgenomen in de toegekende 5e tranche WBI (Woningbouwimpuls) voor Delft West. Deze specifieke uitkering dient ter dekking van tekorten in de openbare ruimte, potentiële grond- en opstalaankopen, het versnellen van woningbouw en de realisatie van een groter percentage betaalbare woningen. De toegezegde uitkering zal worden meegenomen in de financiële kaders. Medio 2023 zijn de flexwoningen ten behoeve van de opvang van Oekraïense vluchtelingen op de oude Delfia sportvelden opgeleverd. Deze tijdelijke woonunits staan er vooralsnog voor een periode van 3 jaar. Daarnaast wordt door de initiatiefnemers van de Buurtfabriek gekeken naar een eerste/tijdelijke opzet van de Buurtfabriek op het terrein van het wijkcentrum BuitenGewoon (voorheen Culture). Dit betreft een samenwerking tussen verschillende wijkorganisaties. De gedachte hierbij is dat zij een vaste nieuwe plek krijgen in de toekomstige ontwikkeling van Gillis/Delfia. Momenteel wordt het Integrale ontwikkelplan (IOP) opgesteld. Parallel hieraan worden de voorbereidingen getroffen voor vaststelling van een gemeentelijke grondexploitatie en de ontwikkelingen van de Woonbron eigendommen. 3.4.
Campus Zuid (voorheen Technopolis) Voor dit gebied is een plan opgesteld met een programma van totaal 360.000 m² bvo (exclusief bijbehorend gebouwd parkeren). Dit programma bestaat uit: - 100.000 m² bvo bestemd voor de TU Delft op grond van de TU Delft. - 225.000 m² bvo voor kennisintensieve bedrijven/samenwerkingspartners van de TU Delft op grond van de TU Delft. - 35.000 m² bvo aan wonen en kennisintensieve bedrijven op grond van de Gemeente Delft voor een tijdelijk theater, sportvelden/accommodaties en een ecologische zone. De totale ontwikkeling bestaat uit meerdere fasen. De eerste fase betreft de ontwikkeling met een bestemmingsplanperiode van 20 jaar. In 2021 werd hiervoor een anterieure overeenkomst met de TU afgesloten. Daarin zijn maatwerkafspraken opgenomen over het kostenverhaal. In 2022 is vanwege uitspraken/jurisprudentie in de stikstofwetgeving besloten om het plangebied van het bestemmingsplan te verkleinen. Het plangebied omvat nu alleen ontwikkelingen die passen binnen de normen voor stikstofdepositie. Dit betekent dat het bestemmingsplan de realisatie van circa 70.000 m2 bvo van het totale programma mogelijk maakt. Hiermee zijn ontwikkelingen voor de komende 2 tot 3 jaar veiliggesteld. Vervolgens zal onderzocht worden hoe het overig deel van Campus Zuid gerealiseerd kan worden.
De gemeentelijke locatie in dit gebied is voor een bepaalde tijd verhuurd voor een tijdelijk theater. Het bestemmingsplan is eind 2023 ter inzage gelegd en zal in de loop van 2024 ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd. In 2024 werkt de gemeente een sportschuif uit en brengt deze in de jaren erna tot uitvoering. 3.5. Kavels Tanthof Er resteert nog één kavel aan de Laan der Verenigde Naties in Tanthof. Hiervoor is nog geen definitieve bestemming. De kavel wordt strategisch aangehouden in afwachting van ontwikkeling van deelgebied De Strip in Schieoevers. 3.6 De Reiger Samen met woningcorporatie Woonbron werkt de gemeente aan een integraal plan voor de herontwikkeling van het Poptahof (Project de Reiger).
31
Woonbron heeft een bestaande sociale woningbouwlocatie met 99 sociale woningen die aan het einde van zijn levensduur is. Het sloopbesluit is reeds genomen en uitvoering staat gepland voor 2025/2026. Samen met Woonbron is besloten tot een integrale ontwikkeling waarbij de sociale woningen terugkomen en het voorliggende parkeerterrein (eigendom gemeente) wordt ontwikkeld. Met deze ontwikkeling kan een optimaal plan worden opgesteld waarbij het naastgelegen park kan worden afgemaakt en waarbij het gebied goed aangesloten kan worden bij De Hoven. Voor Woonbron is het ook een startpunt voor verdere herontwikkeling/renovatie van de resterende Poptahof woongebouwen. Het project is als onderdeel van Delft West aangemeld voor de 5e tranche Woningbouwimpuls (WBI). Juni 2023 is deze aanvraag gehonoreerd. De toegezegde uitkering zal worden meegenomen in de financiële kaders. Het bestemmingsplan is reeds in een vorige fase aangepast. Momenteel wordt gekeken hoe en in welke vorm de ontwikkeling plaats moet gaan vinden. Er vinden overleggen plaats voor het opstellen van een intentieovereenkomst met Woonbron die kaders moet geven voor de ontwikkeling en de samenwerkingsvorm. De verwachting is dat er in 2025 een grondexploitatie kan worden opgesteld en vastgesteld.
32
4. Kostenverhaal Met het vaststellen van de Nota Kostenverhaal in 2021 zijn de kaders gesteld op basis waarvan van ontwikkelaars een bijdrage gevraagd wordt in bepaalde investeringen. Te betalen bijdrages worden opgenomen in af te sluiten anterieure overeenkomsten. De bijdrages dienen ter dekking van: - Bovenwijkse voorzieningen De benodigde vergroting van de rioolcapaciteit is door de raad op basis van de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (ppt-criteria) als bovenwijkse voorziening aangemerkt. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan deze investering. - Ruimtelijke ontwikkelingen Voor kostenverhaal voor ruimtelijke ontwikkelingen dient sprake te zijn van functionele samenhang. Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan gebiedsoverstijgende investeringen in onder meer groen, mobiliteit en klimaatadaptatie. In 2024 wordt de Nota tegen het licht gehouden in verband met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1-1-2024. De gemeente dient rekening te houden met een eigen aandeel in de investeringen. Bij de Jaarrekening 2021 is besloten een bedrag van € 8,3 mln. vooruit, in afwachting van bijdragen van derden, te storten in de daartoe gevormde Reserve kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen. De reserve is en wordt verder gevuld in de jaren 2022, 2024 en 2025.
Hier tegenover staat een onttrekking uit de reserve kostenverhaal in 2022 van € 2,85 mln. ten behoeve van investeringen in de rioolcapaciteit. In 2024 wordt hiervoor aanvullend € 7,1 mln. onttrokken. In 2024 en 2025 staat verder een onttrekking gepland voor begeleiding van de ontwikkeling van de Hovenpassage. Voorgaande resulteert in een saldo van de reserve kostenverhaal per 1-1-2024 van € 8,7 mln. Dit saldo daalt naar € 3,54 mln. vanaf 2026. Zie hiervoor ook onderstaande tabel.
Saldo begin boekjaar Storting
2021 -
2022 -
2024 8,69
2025 2,56
2026 3,54
2027 3,54
-
8,30 1,50 1,74 11,54
1,00
1,00
-
-
-
1,00
1,00
-
-
-
-2,85 -2,85
-
-7,10 -0,03 -7,13
-0,03 -0,03
-
-
-
8,69
8,69
2,56
3,54
3,54
3,54
Resultaatbestemming 2021
Kaderbrief 2022 Bijdrage vanuit Schieoevers 2022
Totaal stortingen Onttrekking Vergroting capaciteit riolering Begeleiding verdere ontwikkeling Hovenpassage Totaal onttrekkingen
2023 8,69
Voorgenomen bestedingen: Saldo einde boekaar Bedragen in € miljoen
33
Bijlage 1. Kaders en besluiten Nota Grondbeleid 2017-2020 (raadsbesluit 24 oktober 2017) Het beleid is dat per (maatschappelijke) opgave afgewogen wordt welke vorm van grondbeleid de beste invulling kan geven aan de ambities en doelstellingen die de gemeente heeft, op onder andere het gebied van wonen, werken, voorzieningen, recreëren etc. Van een actief grondbeleid naar een op de situatie/locatie afgestemd grondbeleid met een voorkeur voor faciliterend en dienstverlenend grondbeleid, tenzij de gemeentelijke doelstelling, de locatie of de markt een actievere (=meer risicodragende) inzet van de gemeente vereist. Nota grondbeleid 2022-2025 (raadsbesluit 10 maart 2022) Het geactualiseerde grondbeleid geeft ruimte aan het bestuur om waar nodig te kiezen voor een actieve(re) rol binnen het bestaand grondbeleid, in plaats van alleen het faciliterend en dienstverlenend grondbeleid dat Delft nu in hoofdzaak nastreeft. De gemeente zal een actief grondbeleid overwegen, als dit nodig is voor de uitvoering van de beleidsdoelstellingen – binnen het tijdspad dat is voorzien – en past binnen het risicoprofiel van de gemeente.
Nota Kostenverhaal (raadsbesluit 15 juli 2021) Met het vaststellen van de nota kostenverhaal zijn de volgende kaders gesteld: • Maatregelen in de vergroting van de rioleringscapaciteit in Delft, welke direct gevolg zijn van de uitbreidingsopgave, aan te merken als bovenwijkse voorzieningen; • Het vragen van een financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen aan private initiatiefnemers van nieuwbouwprojecten van € 15 per m² bruto vloeroppervlak (BVO) woningequivalent als basisbedrag, inclusief de correctiefactoren voor specifieke vastgoedtypen zoals opgenomen in de nota (prijspeil 1-1-2021); • Het instellen van een bestemmingsreserve "Kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen en bijdrage ruimtelijke ontwikkeling" voor de ontvangen financiële bijdragen van private initiatiefnemers en eventuele voeding van gemeentelijke middelen ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen. Van de in uitvoering zijnde grondexploitaties worden hierna de belangrijkste besluiten geduid. Nieuw Delft • Het Integraal OntwikkelingsPlan (november 2013). • Scopewijzigingen (waaronder de realisatie van de 3e fietsenstalling, uitscopen locatie Haring). • Nadere concretisering doelstellingen en programmatische invulling (raadsbesluit 8 maart 2018). • Gronduitgifte overeenkomst + addendum (GUO) met ontwikkelaar Ballast Nedam Ontwikkeling.
• Overeenkomsten met andere ontwikkelende partijen en (collectief) particuliere opdrachtgevers. • De grondexploitatieramingen (laatst geactualiseerde en vastgestelde versie). • Besluitvorming inzet kwaliteitsgelden. • Toevoeging mobiliteitshub aan scope nieuw Delft (raadsbesluit d.d.26 september 2019). • Concretisering programmering veld 2.5 (raadsbesluit 17 december 2020). • Toevoeging extra middelen in verband met PFAS sanering (raadsbesluit d.d. 4 maart 2021). • Besteding Kwaliteitsgelden Nieuw Delft (Raadsbesluit d.d.6 juli 2023). Maria Duystlaan • Vaststellen en openen grondexploitatie (raadsbesluit d.d. 15 juli 2021). 34
Haring • Vaststellen en openen grondexploitatie (raadsbesluit d.d. 29 november 2018). Voorhof Noord-West • Vaststellen en openen grondexploitatie (raadsbesluit d.d. 18-12-2008).
35
Bijlage 2 Kaart met locaties
36