Meerjarenprogramma grondexploitaties (MPG) 2024-2027

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (MPG) 2024-2027

Nieuw Delft: Tuin van Delft

Gemeente Delft Afdeling Grond en Vastgoed Postbus 78 2600 ME DELFT Delft, maart 2024

1

Voorwoord Ruimtelijke ontwikkelingen binnen gemeente Delft vinden zowel plaats op eigen gronden als op gronden van derden. Bij eigen gronden stelt de gemeente veelal een grondexploitatie op om actief en risicodragend kavels bouwrijp te maken en deze vervolgens te verkopen, waarna zij het openbaar gebied woonrijp maakt. Hebben derden plannen op hun grond die passen bij de goede groei van Delft dan stelt de gemeente zich positief op en faciliteert deze plannen. De gemeente sluit in dat geval een anterieure overeenkomst waarin zij haar kosten verhaalt. In het MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (MPG) rapporteert Delft over de gebiedsontwikkelingen op haar eigen gronden, zowel qua programma en planning als financieel en over het bijbehorende risicoprofiel. Wijzigingen (financieel en in het risicoprofiel) worden verwerkt in de Jaarrekening. In het MPG gaat verder aandacht uit naar de strategische grondposities die Delft nog heeft en die in de toekomst mogelijk tot nieuwe projecten of programma’s met grondexploitaties kunnen leiden. Ook wordt er gerapporteerd over het verloop van de Reserve kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen. Deze reserve heeft de gemeente gevormd naar aanleiding van vaststelling van de Nota Kostenverhaal in 2021. Voor u ligt nu het MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (MPG) 2024-2027.

Wijzigingen ten opzichte van het MPG 2023 vormen input voor de Jaarrekening 2023.

2

Inhoudsopgave 1.

Het MPG in hoofdlijnen ................................................................................................................... 4 1.1. Inleiding ........................................................................................................................................ 4 1.2. Samenvatting resultaten grondexploitaties en grondposities ..................................................... 5 1.3. Opbouw rapportage ..................................................................................................................... 8

2.

Actieve Grondexploitaties ............................................................................................................... 9 2.1. In uitvoering ................................................................................................................................. 9 2.1.1. Nieuw Delft............................................................................................................................ 9 2.1.2. Maria Duystlaan .................................................................................................................. 19 2.1.3. Haring .................................................................................................................................. 22 2.1.4. Voorhof Noord-West ........................................................................................................... 25 2.2. In afronding ................................................................................................................................ 29 2.2.1. Harnaschpolder ................................................................................................................... 29

3.

Overige gebiedsontwikkelingen en grondposities ........................................................................ 30 3.1. Schieoevers............................................................................................................................. 30 3.2. Kop van de Buitenhof (voorheen Juniuslocatie) .................................................................... 30 3.3. Gillis/Delfia ............................................................................................................................. 30 3.4. Campus Zuid (voorheen Technopolis) .................................................................................... 31 3.5. Kavels Tanthof ........................................................................................................................ 31 3.6 De Reiger ................................................................................................................................. 31

4.

Kostenverhaal ................................................................................................................................ 33

Bijlage 1. Kaders en besluiten ............................................................................................................... 34 Bijlage 2 Kaart met locaties ................................................................................................................... 36

3

1. Het MPG in hoofdlijnen 1.1. Inleiding 2023 is een bijzonder jaar geweest. De in 2022 ingezette inflatie zette zich in de eerste helft van 2023 voort. Inmiddels zwakt deze af, waarbij de consumentenprijzen zich op een hoog niveau stabiliseren. Ook de rente voor hypotheken voor particulieren en voor financieringen voor ontwikkelende partijen steeg sterk en is nu stabiel op een hoog niveau, wat de verkoopbaarheid van woningen en financiële haalbaarheid van ontwikkelingen negatief beïnvloedt. De bouwkosten voor onder meer woningen zijn toegenomen, terwijl de huizenprijzen niet in dezelfde mate meestegen. De financiële businesscases van ontwikkelaars kwamen hierdoor onder druk. De civiel technische kosten1 stabiliseerden begin 2023. De arbeidsmarkt blijft ongekend krap. Deze ontwikkelingen hebben ertoe geleid dat er intensiever en langduriger overleg moest plaatsvinden met ontwikkelende partijen. Bij een aantal projecten is dit de reden tot uitloop in planningen met als gevolg extra plankosten voor de gemeente. In het TMPG 2023 is op dit risico gewezen. De beoogde grondopbrengsten in de grondexploitaties zijn tot nu toe overeind gebleven. De financiële verslechtering van de grondexploitaties in dit MPG 2024 blijft beperkt tot € 0,93 mln. ten opzichte van het vorige MPG. De toekomstige economische situatie is van invloed op de grondexploitaties.

Een inschatting moet namelijk worden gemaakt van de toekomstige kosten- en opbrengstenstijgingen. Daarnaast moet voor elke grondexploitatie het risicoprofiel opnieuw in beeld gebracht worden. Behalve projectspecifieke risico’s betreft dit ook algemene risico’s (geldend voor alle grondexploitaties). Voor de algemene risico’s zijn in dit MPG 4 scenario’s gedefinieerd. Deze worden verderop toegelicht. Onderstaande tabel bevat de toegepaste parameters in het MPG 2024. Tabel 1 Parameters MPG 2024

MPG 2024

PARAMETERS

MPG 2023

Kosten- en opbrengstenstijging

2023

2024

2025

2026

2027 e.v.

2023

2024 e.v.

Kostenstijging civiel technisch (GWW) Kostenstijging plankosten en overig (CPI) Opbrengstenstijging (CPI)

3,7% 3,8% 2,7%

5,8% 4,3% 2,7%

3,5% 2,7% 2,7%

3,5% 2,7% 2,7%

3,5% 2,7% 2,7%

6,3% 4,8% 2,9%

2,9% 2,9% 2,9%

Overige parameters Rente Disconteringsvoet

2023

2024

2025

2026

2027 e.v.

2023

2024 e.v.

1,55% 2%

1,55% 2%

1,55% 2%

1,55% 2%

1,55% 2%

1,67% 2%

1,67% 2%

Nog te maken kosten met prijspeil 1-1-2023 in het MPG 2023 zijn in het MPG 2024 geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2024 met 3,7% respectievelijk 3,8%. Het eerste percentage is een inschatting op basis van beschikbare gegevens over de eerste 3 kwartalen van 2023. Het tweede is de daadwerkelijke indexatie over 2023. Voor de kostenstijging civiel technisch wordt aangesloten op de index voor grond-, weg- en waterbouw (GWW). Voor de kostenstijging plankosten en overig vormt de consumentenprijsindex (CPI) de grondslag. Beide indexen zijn afkomstig van het CBS. De kostenstijging over het jaar 2024 is gebaseerd op de gemiddelde kostenstijging in de afgelopen 5 jaar, de kostenstijgingen in de jaren hierna volgen de gemiddelde kostenstijging in de afgelopen 10 jaar. In afwijking van de methodiek voor de kostenstijging zijn voorzichtigheidshalve de nog te realiseren opbrengsten per 1-1-2024 én over volgende jaren geïndexeerd op basis van de gemiddelde stijging van de CPI in de afgelopen 10 jaar. 1

kosten voor bouwrijp maken van gronden en inrichting van de openbare ruimte

4

In de laatste 2 kolommen is een vergelijk met de parameters gehanteerd in het MPG 2023 opgenomen. De wijzigingen zijn niet dermate substantieel dat een separate berekening van het effect noodzakelijk wordt geacht. Dit was wel het geval ten tijde van het MPG 2023. De overige parameters (rente en discontovoet) liggen qua berekeningssystematiek vast. De rente is gedaald van 1,67% in het MPG 2023 naar 1,55% in het MPG 2024. De discontovoet is gelijk gebleven. Bij het TMPG 2024 wordt de parameter voor de kostenstijging civiel technisch opnieuw uitgerekend op basis van de definitief beschikbare gegevens over 2023. Indien noodzakelijk kan dit dan leiden tot verwerking in de tussentijdse actualisatie van de grondexploitaties in dit TMPG. De parameters zijn nog steeds omgeven door onzekerheid. Daarom zijn 4 scenario’s gedefinieerd met afwijkende parameters. Toepassing van deze afwijkende parameters leidt tot andere uitkomsten van de grondexploitaties (= andere waardes netto contante waarde2). Deze gewijzigde uitkomsten zijn benoemd als algemene risico’s die, net als het geval bij de projectspecifieke risico’s, door het gemeentelijk weerstandsvermogen moeten worden afgedekt.

1.2. Samenvatting resultaten grondexploitaties en grondposities De hoofdconclusies van het MPG 2024 zijn: - Voor de verliesgevende grondexploitaties moet de benodigde verliesvoorziening worden opgehoogd met € 0,55 mln. tot € 8,32 mln. - Het resultaat bij de Jaarrekening 2023 is € 0,36 mln. nadelig. - Voor het afdekken van risico’s is een bedrag nodig van € 4,65 mln. aan weerstandsvermogen, een verlaging van € 0,81 mln. ten opzichte van het MPG 2023. Delft telt vijf gemeentelijke grondexploitaties. Deze zijn: In uitvoering: • Nieuw Delft • Maria Duystlaan • Haring • Voorhof Noord-West In afronding: • Harnaschpolder Het project Sporthal Buitenhof is per 31-12-2023 afgesloten. In tabel 2 zijn per grondexploitatie de belangrijkste gegevens op een rij gezet ten tijde van het MPG 2024 en het MPG 2023. Dit betreft de netto contante waarde (NCW), de looptijd en het programma. De NCW is het verwachte financieel resultaat op prijspeil 1-1-2024, respectievelijk 1-1-2023. De looptijd geeft het jaar van afronding van het project aan. Het programma is opgesplitst in aantallen woningen en m2 bvo (bruto vloeroppervlak) overige functies. Met behulp van smileys wordt aangegeven of een project nog in de pas loopt. Bij een beperkte afwijking scoort een project groen, een grotere afwijking leidt tot een oranje smiley en bij een grote afwijking kleurt de smiley rood.

De projecten Nieuw Delft en Voorhof Noord-West kennen een verslechtering van meer dan € 0,2 mln. van het verwachte financieel resultaat waardoor zij rood scoren. Maria Duystlaan heeft een rode smiley als gevolg van verlenging van de looptijd met 2 jaar. Alle grondexploitatieprojecten kampen met vertraging. Dit is de reden waarom Haring en Harnaschpolder oranje scoren.

2

Netto contante waarde is het verschil tussen toekomstige opbrengsten en kosten, via een rentevoet teruggerekend naar een bedrag per nu.

5

De wijzigingen die zich hebben voorgedaan bij de verschillende grondexploitaties worden nader toegelicht in Hoofdstuk 2.

Tabel 2 Financieel overzicht grondexploitaties MPG 2024 score

Programma Bouwgronden in exploitatie bedragen in 1.000 EUR

NCW MPG 2024

NCW MPG 2023

Winst of verlies

Looptijd

Looptijd

MPG 2024 MPG 2023

Totaal aantal Totaal m² woningen niet-wonen

In uitvoering Nieuw Delft

-4.990

-4.505 verlies

2028

2027

>1000

44.000

Maria Duystlaan

-1.500

-1.422 verlies

2028

2026

>50<100

6.000

Haring

-1.267

-1.268 verlies

2024

2023

>50<100

387

766 winst

2027

2026

>100<1000

15.000

2024

2023

>1000

3.500

Voorhof Noord-West

J

K

K

L L L L

In afsluiting Harnaschpolder

J K L *

-560

-574* verlies

totaal negatief

-8.317

-7.769

totaal positief

387

766

Project verloopt volgens bestuurlijk vastgesteld plan (grondexploitatie en stedenbouwkundig plan of overeenkomst)

K

NCW

looptijd

programma

< € 0,1 mln

gelijk

< 5%

Project wijkt beperkt nadelig af van bestuurlijk vastgesteld plan of vorig MPG op in ieder geval één van de onderdelen: > € 0,1 - < € 0,2 mln

1 jaar langer

> 5% - < 10%

Project wijkt nadelig af van bestuurlijk vastgesteld plan of vorig MPG op één of meer van de onderdelen:

> 1 jaar langer

> 10%

> € 0,2 mln

Was de Eindwaarde i.v.m. verwachte afsluiting

De relevante financiële mutaties in de grondexploitaties en grondposities zijn in onderstaande tabel samengevat. Tabel 3 Financiële mutaties grondexploitaties en grondposities MPG 2024

Verliesgevende grexen (NCW) Winstgevende grexen (NCW) Kavels Tanthof (incidenteel) Winstneming Voorhof Noord-West

MPG 2023

Verschil

V/N*

€

-8,32 €

-7,77 €

-0,55 N

€

0,39 €

0,77 €

-0,38 N

€

-

€

0,41 €

-0,41

€

-

€

0,70 €

-0,70

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Dit leidt tot een nadelig resultaat bij de Jaarrekening 2023 van € 0,36 mln. Zie hiervoor tabel 4. Voor verliesgevende grondexploitaties moet een zogeheten voorziening worden gevormd. Bij het MPG 2023 bedroeg deze voorziening € 7,77 mln. Bij het MPG 2024 moet de voorziening worden opgehoogd met € 0,55 mln. tot € 8,32 mln. Tussentijds is de voorziening echter al aangevuld door toevoeging van rente (oprenting) ter grootte van € 0,14 mln. Dit betekent dat er per saldo nog maar afgerond € 0,40 mln. (- € 0,55 mln. + € 0,14 mln.) aan de voorziening hoeft te worden toegevoegd. Verder is project Sporthal Buitenhof afgesloten per 31-12-2023. Niet alle verwachte kosten in 2023 zijn ook gemaakt. Er blijft een bedrag over van € 0,05 mln.

6

Tabel 4 Resultaat Jaarrekening 2023

Mutatie

V/N*

Verliesgevende grexen (NCW) Vrijval oprenting voorziening Al verwerkt bij TMPG 2023/NJR 2023 Winstneming Voorhof Noord-West Afsluiting Sporthal Buitenhof

€

-0,55 N

€

0,14 V

€

-

€

-

€

0,05 V

Totaal resultaat

€

-0,36 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Bij het MPG 2024 zijn de projectspecifieke risico’s samenhangend met de in uitvoering zijnde grondexploitaties geactualiseerd. Het totale projectspecifieke risicoprofiel is met € 0,89 mln. verbeterd (van € 5,06 mln. naar € 4,17 mln.). Zie hiervoor ook tabel 5. Bij Nieuw Delft heeft een aantal risico’s zich voorgedaan. Het bedrag te dekken door het gemeentelijk weerstandsvermogen komt uit op € 3,90 mln. (project Voorhof Noord-West kan zijn risico’s zelf opvangen, omdat dit een positief project is). Dit is € 0,86 mln. lager ten opzichte van het MPG 2023. Een nadere toelichting op het risicoprofiel per project is opgenomen in Hoofdstuk 2. Tabel 5 Projectspecifieke risico’s

Projectspecifieke risico's

MPG 2024

MPG 2023

Nieuw Delft Maria Duystlaan Haring Voorhof Noord-West

€

3,02 €

3,88 €

€

0,88 €

0,88 €

€

Verschil

-0,86 V -

V

€

-

€

0,27 €

0,30 €

-0,04 V

Totaal projectspecifiek risicobedrag

€

4,17 €

5,06 €

-0,89 V

Te dekken door weerstandsvermogen

€

3,90 €

4,76 €

-0,86 V

-

€

V/N*

-

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Zoals in de inleiding aangegeven zijn bij dit MPG ook algemene risico’s benoemd in de vorm van 4 scenario’s met afwijkende parameters. Deze scenario’s zijn de volgende. - Scenario 1: 5% opbrengstendaling over 2024 (2,7% stijging in de volgende jaren) met een kans van optreden van 50%. - Scenario 2: 1 jaar extra kostenstijging van respectievelijk 5,8% en 4,3% over 2025 (vanaf 2026 3,5% respectievelijk 2,7%) met een kans van optreden van 25%. - Scenario 3: scenario 1 en scenario 2 samen met een kans van optreden van 10%. - Scenario 4: disconteringsvoet van 2% in plaats van 1,55% gedurende de totale looptijd vanaf 2024 met een kans van optreden van 50%. Toepassing van deze alternatieve parameters leidt tot een algemeen risicobedrag van € 0,87 mln. Zie ook tabel 6. Omdat project Voorhof Noord-West winstgevend is kan dit project voor het bepalen van het benodigde weerstandsvermogen deels buiten beschouwing worden gelaten (tot het punt dat de verwachte winst bij afsluiting volledig is ingezet voor dekking van de risico’s). Dit leidt tot een benodigd weerstandsvermogen van € 0,75 mln. Dit is € 0,05 mln. hoger ten opzichte van het MPG 2023.

7

Tabel 6 Algemene risico’s Algemene risico's

MPG 2024

MPG 2023

Verschil

V/N*

Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4

€

0,64 €

0,32 €

0,32 N

€

0,07 €

0,34 €

-0,27 V

€

0,16 €

0,20 €

-0,04 N

€

-0,00 nvt

€

-0,00 N

Totaal algemeen risicobedrag

€

0,87 €

0,86 €

0,01 N

Te dekken door weerstandsvermogen

€

0,75 €

0,69 €

0,05 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Voor het afdekken van beide typen risico’s tezamen (projectspecifiek en algemeen) is een weerstandsvermogen nodig van € 4,65 mln. (€ 3,90 mln. + € 0,75 mln.) Dit is € 0,81 mln. (€ 0,86 mln. -/- € 0,05 mln.) lager ten opzichte van het MPG 2023.

1.3. Opbouw rapportage Na het MPG in hoofdlijnen wordt in Hoofdstuk 2 ingegaan op de wijzigingen in de individuele grondexploitaties. Hoofdstuk 3 schetst gebiedsontwikkelingen binnen de gemeente en het gemeentelijk strategisch grondbezit. Het gaat hierbij om: • • • • • •

Schieoevers: Vulcanusweg 295-305, Stationsomgeving Delft Campus en Nieuwe Haven Kop van de Buitenhof (voorheen Junius locatie) Gillis/Delfia Campus Zuid (voorheen Technopolis) Kavels Tanthof De Reiger

Laatstgenoemde is nieuw in dit MPG. De gemeente bezit in deze beoogde gebiedsontwikkeling een parkeerterrein dat ingebracht gaat worden. Tot slot wordt in Hoofdstuk 4 kort stilgestaan bij het gemeentelijk kostenverhaal. In de bijlagen zijn relevante beleidsstukken en besluiten samengevat en is een kaartje met locaties opgenomen.

8

2. Actieve Grondexploitaties 2.1. In uitvoering 2.1.1. Nieuw Delft Beoogd resultaat De realisatie van Nieuw Delft –op en naast de nieuwe spoortunnel- is de verbindende schakel tussen het oude historische centrum van de stad Delft, en de omliggende wijken. De ambitie voor Nieuw Delft is om een economisch vitale en levendige stadswijk te realiseren. Dit vereist onder andere een mix aan (bijzondere) functies die het gebied een eigen kleuring geven en die mensen naar het gebied kunnen trekken. Figuur 1 Overview Nieuw Delft

Programmering en planning Het project behelst de realisatie van circa 2.040 woningen, waarvan ruim 500 studentenwoningen, en bijna 44.000 m2 aan niet-woonfuncties. Tevens wordt er een stadspark aangelegd. De realisatie van het project loopt op basis van de huidige planningsinzichten tot en met 2028. Het programma (wonen en niet-woonfuncties) is in de volgende tabel weergegeven. Tot en met 2023 zijn er 1.690 woningen opgeleverd en 26.586 m2 bvo aan niet-woonfuncties. De woningaantallen vanaf 2024 zijn deels indicatief. Nog niet voor alle velden is het resterende programma volledig uitgekristalliseerd en vastgelegd in overeenkomsten. Dit geldt ook voor de nietwoonfuncties. De velden 7 en 8 lopen vertraging op door langlopende gesprekken over de programmatische invulling. Door de uitloop van de gesprekken met BNO en de daaraan gekoppelde verwachte latere oplevering van veld 7 en 8 kan er ook pas later met sommige delen van het park worden begonnen. Hierdoor is er een vertraging van 1 jaar opgetreden. Het project loopt nu door tot en met 2028.

9

Figuur 2 Programmering Wonen (aantallen) Appartementen Huur Appartementen Huur Appartementen Koop subtotaal appartementen Eengezinswoningen Huur Eengezinswoningen Huur Eengezinswoningen Koop subtotaal eengezinswoningen Zorgunits Huur Studentenwoningen Huur subtotaal sociaal subtotaal vrije sector Totaal wonen Overig programma (m2 bvo) Kantoren Detailhandel Hotel Horeca overig Dienstverlening Maatschappelijke voorzieningen Culturele voorzieningen The Student Hotel Totaal overig programma

t/m 2023 77 509 389 975 sociaal 0 vrije sector 0 vrije sector 194 194 sociaal 117 sociaal 521 598 1.092 1.690

2024 0 0 181 181 0 0 9 9 0 0 0 190 190

2025 0 0 154 154 0 0 6 6 0 0 0 160 160

2026 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.528 1.081 2.979 1.319 1.858 869 2.428 13.524 26.586

7.991 0 0 0 0 646 0 0 8.637

6.408 200 0 200 500 500 400 0 8.208

0 0 0 0 0 0 0 0 0

sociaal vrije sector vrije sector

2027 totaal 0 77 0 509 0 724 0 1.310 0 0 0 0 0 209 0 209 0 117 0 521 0 598 0 1.442 0 2.040

0 0 0 0 0 0 0 0 0

16.927 1.281 2.979 1.519 2.358 2.015 2.828 13.524 43.431

Planning en vooruitblik Hierna wordt per veld en voor het park de planning voor start bouw en gereedkomen aangegeven. Ten opzichte van het MPG 2023 schuift de planning voor een aantal (deel-) velden naar achteren. De huidige vertragingen op deelplanniveau zijn niet op te vangen met behoud van de eindmijlpaal van het project. De afronding van het laatste zuidelijke deel van het park staat nu in 2028 gepland. Debet aan de vertraging zijn de onderhandelingen met de ontwikkelaar voor de velden 7 en 8. In de hoop deze tot een goed einde te brengen en hierdoor de vertraging te kunnen beperken is gezamenlijk besloten om de planningsafspraken uit de afgesloten gronduitgifteovereenkomst (GUO) 4 maanden te pauzeren. Vanuit de ontwikkelaar wordt druk uitgeoefend op het te realiseren programma, waaraan de gemeente wenst vast te houden. De komende maanden zal uitkristalliseren of de pauzeperiode tot het voor de gemeente gewenste resultaat leidt en ontwikkeling van de velden 7 en 8 gaat betekenen. Is dit niet het geval en wordt er teruggevallen op de afspraken in de GUO dan kan dit uiteindelijk leiden tot een afscheid van de huidige ontwikkelaar. De ontwikkeling van deze velden zal dan een aantal jaar vertraging op kunnen lopen. De ontwikkelstrategie voor de velden 7 en 8 wordt dan ook aangepast.

10

Figuur 3 Verbeelding planning Nieuw Delft

Mijlpalen in 2023 en vooruitblik naar 2024 en volgende jaren Per veld en voor het park worden hierna de bereikte resultaten in het afgelopen jaar 2023 gemeld en wordt er vooruitgekeken naar de mijlpalen die gepland staan voor 2024 en later. Veld 1 De bouw van het Huis van Delft is in volle gang. Dit bouwproject bevat 53 appartementen op de verdiepingen en voorzieningen in de plint. Door een wijziging van de ontwikkelaar in de tegelkeuze op de gevel en tegenvallers in de interne afbouw van de plint is een forse vertraging in de afronding van het gebouw ontstaan. Eind 2023 zijn nagenoeg alle tegels vernieuwd, behalve enkele delen aan de oostzijde. Ook dient de ingang van de parkeergarage en de interne afbouw van de begane grond aan de oostzijde nog afgerond te worden. De nieuwe prognose is dat het gehele gebouw eind 2024 gereed en in exploitatie zal zijn. Hierdoor is ook de aanleg van de Tuin van Delft (ter plaatse van het Houttuinenplein) later gestart dan eerder aangekondigd. De huidige verwachting is dat de werkzaamheden in april 2024 gereed zullen zijn. Waarschijnlijk is dan ook alle beplanting gerealiseerd. De werkzaamheden hebben geen last van de afbouw van Huis van Delft. Het plein is mede mogelijk dankzij de inzet van door de raad beschikbaar gestelde kwaliteitsgelden (zie hiervoor ook ‘Specifieke aandachtpunten: Kwaliteitsgelden’).

Veld 2 Alle zelfbouwkavels zijn verkocht en de laatste woning is in het derde kwartaal van 2023 opgeleverd. De ontwikkelaar is medio 2021 gestart met de bouw van de projecten Gezicht op Delft en Vermeer. Gezicht op Delft omvat 25 koopappartementen, waarvan 4 penthouses. Het project Vermeer bestaat

11

uit 62 huurappartementen. Alle woningen zijn in 2023 opgeleverd aan de kopers en aan de belegger Ballast Nedam. De ontwikkeling van De Hooghe Delft (veld 2.5), met hierin onder meer filmhuis Lumen, kostte meer tijd dan verwacht. Eind 2022 is de Koop- en Realisatieovereenkomst (KRO) getekend. De bouw is in de tweede helft van 2023 gestart. De inrichting van de openbare ruimte is gereed, behalve een deel langs Veld 2.5. Dit laatste deel zal na gereedkomen van Veld 2.5, tezamen met de afronding van het Park Noord, opgepakt worden. De huidige prognose is momenteel medio 2025. Veld 3 Alle zelfbouwkavels zijn gerealiseerd en bewoond. Aan twee gevels aan de parkzijde wordt nog gewerkt. Deze hebben geen impact op de openbare ruimte en zullen binnenkort afgerond worden. Rond Veld 3 (inclusief de Nieuwe Gracht Noord) is de gehele openbare ruimte aangelegd en intern overgedragen aan de beheerorganisatie. Veld 3 Alle zelfbouwkavels zijn gerealiseerd en bewoond. Aan twee gevels aan de parkzijde wordt nog gewerkt. Deze hebben geen impact op de openbare ruimte en zullen binnenkort afgerond worden. Rond Veld 3 (inclusief de Nieuwe Gracht Noord) is de gehele openbare ruimte aangelegd en intern overgedragen aan de beheerorganisatie. Veld 6 Noord Allereerst wordt het noordelijk deel van dit veld ontwikkeld.

Pieter van Foreest/Woonbron gaan hier 117 zorgstudio’s en 67 sociale huurwoningen realiseren. De bouw is gestart en verwachte oplevering is 2026. De laatste van in totaal 11 zelfbouwkavels (particulier opdrachtgeverschap=PO) is geleverd, maar wordt begin 2024 weer teruggegeven aan de gemeente. Deze gaat opnieuw verkocht worden aan de eerstvolgende op de wachtlijst. Van de 2 collectief particulier opdrachtgeverschap kavels (=CPO) is er 1 gebouwd en de andere is medio 2023 gestart met de bouw. Begin 2024 start de wooncoöperatie voor 33 middeldure huurwoningen met de bouw. In het noordelijk deel realiseert de gemeente een (permanente) mobiliteitshub. Deze bestaat uit een parkeergarage met 50 plekken ten behoeve van de omringende ontwikkelingen en ten behoeve van deelmobiliteit. De permanente hub vervangt ook de tijdelijke parkeerplaatsen op veld 7. De garage is opgeleverd. Er moet nog een toegangssysteem worden aangelegd. De verwachting is dat dit begin 2024 gereed is. Daarna wordt de hub in gebruik genomen. Veld 6 Zuid Voor het zuidelijk deel van veld 6 is voor de zomer van 2022 een ontwikkelstrategie afgerond. Begin 2023 zijn de velden 6.7 en 6.4 op de markt gezet en voor beide kavels is, via een tender procedure, een ontwikkelaar geselecteerd. Eind 2023 zijn de koopcontracten getekend en de partijen werken aan hun ontwerp.

Velden 6.3 (zelfbouwkavels) en 6.6 (groeps-zelfbouwkavels) zijn in april 2023 verkocht via een kavelkiesdag en partijen werken nu hun ontwerpen uit. 1 PO-kavel is nog in optie tot februari 2024 nadat dit kavel was teruggegeven. Verwachte start bouw voor veld 6.3 en 6.6 is Q3 2024. Veld 7 Dit veld wordt op grond van een reeds afgesloten gronduitgifte overeenkomst ontwikkeld. Beoogd is een gemengd programma. De gemeente stelt hiervoor een kavelpaspoort op. De ontwikkelende partij zal na acceptatie van dit kavelpaspoort begin 2024 de ontwerpfase opnieuw opstarten. Voor de zomervakantie van 2024 zal het voorlopig ontwerp moeten worden opgeleverd.

12

Veld 8 Februari 2024 worden de Porseleinen Toren (85 huurappartementen en horeca in de plint) en de Porseleinen Hof (17 koop-stadswoningen) opgeleverd. Het eerste deel van de openbare ruimte (Ambachtstraat en Nijverheidsdwarsstraat) wordt momenteel aangelegd. Dit zal naar verwachting het eerste kwartaal 2024 gereed zijn. De resterende deelvelden worden ontwikkeld met een programma van woningen en commerciële voorzieningen (met name kantoren-dienstverlening). Net als in veld 7 vindt de ontwikkeling in deze deelvelden plaats op grond van een reeds afgesloten gronduitgifte overeenkomst. De gemeente stelt een kavelpaspoort op. De ontwikkelende partij zal na acceptatie van dit kavelpaspoort begin 2024 de ontwerpfase weer oppakken. Voor de zomervakantie van 2024 zal hij het voorlopig ontwerp moeten afronden. Veld 9 De Poortmeesters, met 59 stadswoningen en 55 appartementen alle in de koopsfeer, is begin 2023 opgeleverd. De openbare ruimte rond veld 9 is nagenoeg gereed. Veld 10 The Family (94 huurappartementen) is eind 2023 opgeleverd. De inrichting van de openbare ruimte inclusief het Mercuriuspad is in uitvoering. De verwachting is dat dit in het eerste kwartaal van 2024 gereed is. Van Leeuwenhoekpark: Noord & Zuid Dit park wordt in 2 fases aangelegd: Noord en Zuid. De planning volgt de oplevering van de omringende bebouwing.

Dit betekent dat eerst het noordelijk deel wordt gerealiseerd. Van dit noordelijke deel is het gedeelte tussen The Social Hub en Antoni in maart 2023 afgerond, inclusief het waterwerk. Het tweede deel tot en met de brug en het bouwterrein van Veld 2.5 is naar verwachting in het eerste kwartaal van 2024 gereed. Het laatste deel van het park zal dan na afronding van Veld 2.5 gerealiseerd worden. De prognose hiervoor is medio 2025. Door de vertragingen in de realisatie van de deelvelden 6 is nog geen voortgang gemaakt met het Van Leeuwenhoekpark Zuid. In 2024 zal het project een doorstart vinden met de uitwerking van het definitief ontwerp. Dit gebeurt in overleg met de stakeholders en omgeving. Prognose start realisatie is 2026. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding Onderstaande tabel vat de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2024 samen. 1-1-2024 % van totaal 104,78 109,83

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

€ €

Boekwaarde saldo

€

-5,05

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

133,76 128,90

Saldo

€

-4,86

Netto contante waarde Eindwaarde

€

-4,99

31-12-2028 V/N* 78% 85% V

N

€

N -5,51 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

13

Per 1-1-2024 is 78% van de kosten gerealiseerd en 85% van de opbrengsten. De verwachte totale kosten overstijgen de totale verwachte opbrengsten. Hierdoor resulteren een negatieve netto contante waarde (NCW = verwacht financieel resultaat in euro’s van nu) en eindwaarde (EW = verwacht financieel resultaat in euro’s bij afsluiting van het project). Terugblik op 2023 In het boekjaar 2023 is er voor € 6,34 mln. aan kosten gemaakt en € 4,69 mln. aan opbrengsten gerealiseerd. De verdeling van de gemaakte kosten en opbrengsten ziet er als volgt uit. Gerealiseerde kosten 2023 Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente Totaal

€ € € € € € € €

Gerealiseerde opbrengsten 2023 Verkoop onroerend goed € Subsidies en bijdragen € Overige opbrengsten € Totaal €

0,06 0,20 3,65 1,80 0,74 -0,11 6,34

4,50 0,11 4,61

Bedragen in € miljoen

Het grootste deel van de kosten (€ 3,65 mln.) komt voort uit het woonrijp maken van de deelgebieden veld 1 (€ 0,4 mln.), veld 2 (€ 0,3 mln.), veld 6 (€ 0,3 mln.), veld 9 (€ 1,3 mln. waarvan € 0,6 mln. extra kosten PFAS sanering gerelateerd zijn), veld 10 (€ 0,4 mln.) en Park Noord (€ 0,8 mln.) De overige kosten hebben hoofdzakelijk betrekking op de realisatie van de mobiliteitshub (€ 0,7 mln.). Een belangrijk deel van de gemaakte kosten betreft ook plankosten. Deze plankosten kennen de volgende samenstelling, waarbij de interne uren ook de gemaakte uren voor de mobiliteitshub bevatten (€ 0,02 mln.). Plankosten 2023 Interne uren Externe kosten Overhead TOTAAL

Besteed 2023 Besteed in % € 0,97 54% € 0,55 30% € 0,30 16% € 1,81 100%

Bedragen in € miljoen

De opbrengsten van € 4,6 mln. zijn nagenoeg geheel het effect van grondverkopen in veld 6: € 3,1 mln. voor Pieter van Foreest/Woonbron en € 1,4 mln. voor de PO en CPO kavels van veld 6. De subsidies en bijdrages betreffen inkomsten, omdat de gemeente soms kosten heeft voorgefinancierd voor derden. Verschillen ten opzichte van MPG 2023 De wijzigingen in boekwaardes, kosten én opbrengsten en NCW-EW zijn in de volgende tabel opgenomen.

14

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

MPG 2024 € €

MPG 2023 104,78 € 109,83 €

Verschil V/N* 98,44 € 6,34 N 105,22 € 4,61 V

Boekwaarde saldo

€

-5,05 €

-6,78 €

1,73 N

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

133,76 € 128,90 €

131,96 € 127,22 €

1,79 N 1,68 V

Saldo

€

-4,86 €

-4,74 €

-0,12 N

Netto contante waarde Eindwaarde

€ €

-4,99 € -5,51 €

-4,50 € -4,97 €

-0,49 N -0,54 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Verschillen totaal: De toename in de boekwaardes kosten en opbrengsten is hiervoor al toegelicht. Ten opzichte van het MPG 2023 zijn de totale kosten toegenomen met € 1,79 mln. en de totale opbrengsten met € 1,68 mln. In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Verschillen groter dan € 0,1 mln. en andere significante wijzigingen worden nader toegelicht. Een deel van de verklaring is indexatie naar 2024 gerelateerd. KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente TOTALE KOSTEN

MPG 2024 MPG 2023 Verschil V/N* € 54,03 € 54,03 € € 1,58 € 1,54 € 0,04 N € 5,26 € 5,70 € -0,44 V € 28,94 € 27,60 € 1,34 N € 27,85 € 26,71 € 1,13 N € 16,39 € 16,56 € -0,17 V € -0,28 € -0,17 € -0,11 V € 133,76 € 131,96 € 1,79 N

OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten TOTALE OPBRENGSTEN

€ € € €

97,45 31,45 128,90

€ € € €

96,67 30,55 127,22

€ € € €

0,78 V 0,90 V 1,68 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Kosten bouwrijp maken Het bouwrijp maken valt, inclusief indexatie naar 2023, € 0,44 mln. lager uit. Er zijn kosten PFAS verschoven (€ 0,58 mln.) van bouwrijp maken naar woonrijp maken. Kostenverhogende elementen zitten voornamelijk in veld 6 voor onder andere het ophogen van de binnentuin. Intern zijn er budgetten verschoven om dit op te vangen. Dit betreft restant budgetten die niet meer nodig waren voor Coenderslaan Zuid, veld 3, veld 7 en veld 9. Kosten woonrijp maken Het woonrijp maken (inclusief engineering) is ruim € 1,34 mln. duurder geworden. Hiervan is circa € 0,28 mln. het gevolg van indexatie naar 2024. De grootste toename (€ 0,6 mln.) wordt veroorzaakt in veld 9 door de hiervoor genoemde PFAS kosten verschuiving van bouwrijp maken naar woonrijp maken en inclusief tegenvallers in de bouwlogistiek. Het resterende bedrag wordt veroorzaakt door het duurder uitvallen van de tuinen in veld 1 en meerdere kleine tegenvallers in veld 2, veld 5 en park noord. Plankosten De plankosten zijn gestegen met circa € 1,1 mln. De langere looptijd van het project (door vertraging in velden 7 en 8 en de daaraan gekoppelde afronding van het park) veroorzaken de meerkosten.

15

De nieuwe raming resulteert in € 0,61 mln. aan extra interne plankosten, € 0,32 mln. aan extra overhead en € 0,20 mln. aan extra externe kosten. Overige kosten De verbetering van de overige kosten van € 0,17 mln. komt hoofdzakelijk door vrijval uit de post nader te detailleren BRM-, WRM- en plankosten. Deze post wordt jaarlijks berekend als 10% over de nog resterende prognoses van BRM-, WRM- en de plankosten. De nieuwe berekening leidt tot een voordeel van € 0,2 mln. Veld 2 kent een kleine tegenvaller gerelateerd aan voorgefinancierde kosten van BNO. Het bedrag komt terug als extra inkomsten waardoor de grondexploitatie per saldo niet verslechtert. Rente De positieve boekwaarde per 1-1-2023 heeft ertoe geleid dat er in 2023 rente is ontvangen in de grondexploitatie. Dit levert een financieel voordeel op van € 0,11 mln. Verkoop onroerend goed Opbrengsten grondverkoop zijn met € 0,78 mln. gestegen waarvan € 0,55 mln. indexatie betreft. Voor veld 6.1 is € 0,1 mln. meer ontvangen. Op veld 6 kwamen er extra inkomsten binnen door terugbetalingen na voorfinancieringen door de gemeente. Deze werken voor de grondexploitatie financieel neutraal uit. Subsidies en bijdragen Bij het MPG 2024 is de risicoreservering om tegenvallende grondopbrengsten op te vangen opnieuw berekend.

Met het oog op de voortschrijding van de projecten en oplevering Pieter van Foreest/Woonbron komt de berekening van 10% over nog te realiseren grondopbrengsten uit op een nog benodigd bedrag van € 1,8 mln. Dit geeft een voordeel van € 0,6 mln. Verder is er circa € 0,3 mln. aan betalingen binnengekomen voor kosten die de gemeente heeft voorgefinancierd in veld 2, veld 6 en veld 10. Deze meerkosten zijn gemaakt in de betreffende velden maar niet specifiek alleen in 2023. De voorfinanciering heeft per saldo een financieel neutraal effect. Verschillen boekjaar 2023: Wanneer gekeken wordt naar de jaarschijf 2023 blijkt dat ongeveer een derde deel van de verwachte kosten zijn gemaakt. De gerealiseerde opbrengsten zijn ongeveer een kwart lager dan geprognotiseerd. jaarschijf 2023 jaarschijf 2023 gerealiseerd MPG 2023 Kosten Opbrengsten

€ €

6,34 € 4,61 €

Verschil V/N* 16,61 € -10,27 V 7,09 € -2,48 N

Boekwaarde saldo

€

1,73 €

9,52 €

7,79 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Kosten Aan de lagere gemaakte kosten ligt een breed scala van oorzaken ten grondslag. Belangrijkste zijn de opgetreden vertraging in de deelgebieden en het feit dat opdrachten voor werkzaamheden aangegaan zijn in 2023 maar qua uitvoering doorlopen tot en met 2024. Ongeveer € 0,35 mln. aan tijdelijk beheer kosten is in de tijd doorgeschoven, omdat deze in 2023 niet nodig bleken. Het bouwrijp maken geeft een verschil van circa € 1,0 mln. veroorzaakt door doorschuiven van PFAS budget en vertragingen in veld 8, 9 en 1.

16

Bij woonrijp maken en engineering zit een verschil van circa € 3,7 mln. Dit wordt veroorzaakt door vertragingen en uitloop van werkzaamheden in de Tuinen van Delft, veld 2.5, veld 6 en veld 9. In veld 10 en park Noord lopen opdrachten over meer dan één jaarschijf. Bij overige kosten is er op 3 onderdelen minder uitgegeven. Het gaat hierbij om de kwaliteitsgelden voor vergroening, de post nader te detailleren algemeen en de mobiliteitshub. Verwachte uitgaven aan groen vinden pas in 2024 en later plaats. In totaal gaat het om ongeveer € 4,6 mln. Circa € 3,5 mln. aan risico reservering voor de parkeervelden is doorgeschoven in de tijd omdat er nog geen duidelijkheid is over een eventueel toekomstig parkeertekort. De post nader te detailleren is niet uitgeput in 2023. Verder is er aan plankosten minder uitgegeven dan begroot. De resterende bedragen zijn doorgeschoven naar 2024 en volgende jaren. Opbrengsten In 2023 werden inkomsten verwacht vanuit verkopen in veld 6 en veld 8. De opbrengsten van veld 6 liggen in lijn van de verwachtingen, alleen de verwachte eerste inkomsten van de mobiliteitshub zijn vertraagd. Voor veld 8 zijn de verwachte inkomsten niet gehaald. De onderhandelingen duren langer dan gepland. De inkomsten schuiven door naar 2024.

Wijziging resultaat Per saldo verslechtert het nominaal resultaat van de grondexploitatie (het verschil tussen de totale nominale kosten en de totale nominale opbrengsten) licht ten opzichte van vorig jaar en komt uit op - € 4,86 mln. Als gevolg van verwachte kostenstijgingen, opbrengstenstijgingen, langere looptijd, wijziging in de fasering in de tijd van kosten en opbrengsten én het effect van rente die in rekening wordt gebracht, komt de eindwaarde uit op - € 5,51 mln. (nadelig) per 31-12-2028. Dit is een verslechtering van € 0,54 mln. ten opzichte van het MPG 2023. De netto contante waarde per 1-1-2024 bedraagt - € 4,99 mln. (nadelig). Bij het MPG 2023 bedroeg deze - € 4,50 mln. (nadelig). Specifieke aandachtspunten De grondexploitatie voor Nieuw Delft bevat een aantal specifieke onderdelen. Deze zijn: kwaliteitsgelden, investeringskosten parkeren, kosten PFAS en Mobiliteitshub. Bij deze specifieke elementen wordt hieronder kort stilgestaan. Kwaliteitsgelden De raad heeft een bedrag van € 3 mln. beschikbaar gesteld om de kwaliteit van de openbare ruimte in Nieuw Delft te verhogen. Hiermee werd een bezuinigingsslag uit het verleden teruggedraaid. In een raadssessie op 27 juni 2023 is een raadsvoorstel met een verdeling van de resterende kwaliteitsgelden aan een aantal deelprojecten binnen Nieuw Delft door de gemeenteraad goedgekeurd.

Hierbij is met name aandacht gevraagd voor meer vergroening, meer klimaatadaptatie en een onderzoek naar de vergroening van het busplein. Deze zaken worden in 2024 per deelproject opgepakt. Investeringskosten parkeren (onrendabele top parkeren) In de grondexploitatie is per 1-1-2024 nog een bedrag van € 5,5 mln. beschikbaar voor het opvangen van onrendabele toppen of een tekort aan parkeerplaatsen. Het resterende bedrag kan gebruikt worden voor onrendabele toppen of een tekort aan parkeerplaatsen in velden 6, 7 en 8.

17

Kosten PFAS In 2020 bleek dat er in het projectgebied Nieuw Delft PFAS aanwezig was. De kosten die gemoeid zijn met het verwijderen ervan werden ingeschat op € 3 miljoen. Inmiddels is alle voor zover bekend aanwezige PFAS, die verwijderd diende te worden, opgeruimd. Het beschikbare budget is nagenoeg uitgeput. Mobiliteitshub De raad heeft een bedrag van € 1,05 mln. beschikbaar gesteld ter dekking van de onrendabele top van één of meerdere hubs. Inmiddels is een definitieve hub, in opdracht van de gemeente, in aanleg op veld 6. De gemaakte kosten per 1-1-2024 bedragen € 2,1 mln. De verwachte nog te maken kosten en de te realiseren opbrengsten uit de verkoop van de parkeerplaatsen zijn apart inzichtelijk. De totale kosten overstijgen de totale opbrengsten. Het negatieve verschil kan vooralsnog worden opgevangen binnen het door de raad beschikbaar gestelde bedrag ter dekking van de onrendabele top. Risico’s Bij het MPG 2023 is de risicoanalyse voor Nieuw Delft opnieuw geactualiseerd. Per 31-12-2023 zijn er 26 risico’s benoemd. Aan ieder risico is een kans van optreden en een financieel effect bij optreden van het risico toegekend. Vermenigvuldiging van kans met bedrag levert het bijbehorende risicobedrag op. Voor alle risico’s samen leidt deze methodiek tot een totaal risicobedrag van € 3,02 mln. De risico’s met een risicobedrag (verwachtingswaarde) hoger dan € 0,1 mln. zijn: -

Ontwikkelaar veld 7 en 8 start niet met bouwen; Bouwen naast de tunnel wordt steeds gecompliceerder (restrisico veld 2.5, 6, 7); Vraag gestuurd bouwen en hoge ambities zorgen voor te lage grondprijs van kavels; In het zuidelijk deel van veld 6 moeten dure parkeerplaatsen aangelegd worden; Claim The Student Hotel; Gemeente wordt verantwoordelijk voor afstemmen van bouwtechnische ontwerpen met ProRail voor bouwwerken langs/tegen het spoor; Minder opbrengsten ontwikkelingen en hogere (bouw)kosten inrichting openbare ruimte; Complexe bouwlogistiek velden Nieuw Delft Zuid; Minder grondopbrengsten dan gepland in de GREX voor veld 7.

Ten tijde van het MPG 2023 bedroeg het totale risicobedrag € 3,88 mln. De daling van het risicobedrag wordt nagenoeg geheel verklaard door: • Een daling van € 0,30 mln. als gevolg van opgetreden en vervallen risico’s. • Een daling van € 1,01 mln. door bijstelling van risico’s (de kans van optreden en/of het financieel effect wordt gunstiger ingeschat); • Een stijging van € 0,45 mln. door bijstelling van risico’s (de kans van optreden en/of het financieel effect wordt ongunstiger ingeschat). Het risicobedrag van € 3,02 mln. dient opgevangen te worden door het gemeentelijk weerstandsvermogen. Dit is € 0,86 mln. minder dan bij het MPG 2023.

te dekken isicobedrag

MPG 2024 €

MPG 2023 3,02 €

Verschil V/N* 3,88 € -0,86 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

18

2.1.2. Maria Duystlaan Beoogd resultaat Het doel van het project is het realiseren van kwalitatief hoogwaardige stedelijke voorzieningen die, gezien de ligging tegen het centrum aan, goed bereikbaar zijn met de fiets en te voet. Door het combineren van deze voorzieningen met woningen ontstaat een stedelijk milieu met een hoge dichtheid dat gecombineerd wordt met een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte (Clara van Sparwoudestraat). Programmering en planning Het project kent twee deelprojecten (dp) met onderstaand programma. • circa 10.000 m² bvo maatschappelijke voorzieningen: o een basisschool met kinderdagverblijf (dp 1) o sportcentrum (zwembad en sporthal) (dp 2) o parkeergarage (dp 2) • circa 40 woningen o 15 woningen aan de S. van der Wieleweg (dp 1) o 25 woningen boven sportcentrum gelegen (dp 2) Figuur 4 Situering deelprojecten Maria Duystlaan

Deelproject 1 start als eerste met de bouw van de school. Hierna volgt het resterend programma. Het project loopt 2 jaar langer door dan aanvankelijk verwacht. Dit komt enerzijds door vertraging in de sloop van zwembad en squashcentrum (als gevolg van aanwezigheid van asbest en complicaties rond verwijdering van een nutsvoorziening) en anderzijds door de complexiteit rond de aanbesteding van de school. Mijlpalen in 2023 en vooruitblik naar 2024 en volgende jaren De sloop van het zwem- en squashcentrum is in 2023 afgerond. Juni 2023 heeft de raad het bestemmingsplan Maria Duystlaan vastgesteld. In 2024 wordt de aanbesteding van de school afgerond. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding Onderstaande tabel vat de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2024 samen.

1-1-2024 % van totaal 0,80

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

€

Boekwaarde saldo

€

0,80

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

5,11 3,74

Saldo

€

-1,37

Netto contante waarde Eindwaarde

€

-1,50

-

31-12-2030 V/N* 16% 0% N

N

€

N -1,72 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

19

Tot en met 2023 is 16% van de kosten gemaakt. De verwachte totale kosten overstijgen de totale verwachte opbrengsten. Hierdoor resulteren een negatieve netto contante waarde (NCW) en eindwaarde (EW). Terugblik op 2023 In het jaar 2023 is er € 0,42 mln. aan kosten gemaakt. Dit betreft plankosten en sloopkosten van het voormalige zwembad/squashcentrum. Gerealiseerde kosten 2023 Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente Totaal

€ € € € € € € €

Gerealiseerde opbrengsten 2023 Verkoop onroerend goed € Subsidies en bijdragen € Overige opbrengsten € Totaal €

0,22 0,19 0,01 0,42

-

Bedragen in € miljoen

Verschillen ten opzichte van het MPG 2023 De wijzigingen in boekwaardes, kosten én opbrengsten en NCW-EW zijn in de volgende tabel opgenomen.

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

MPG 2024 € €

MPG 2023 0,80 € €

Verschil V/N* 0,38 € 0,42 N € -

Boekwaarde saldo

€

0,80 €

0,38 €

-0,42 N

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

5,11 € 3,74 €

3,52 € 2,14 €

1,59 N 1,59 V

Saldo

€

-1,37 €

-1,38 €

0,01 N

Netto contante waarde Eindwaarde

€ €

-1,50 € -1,72 €

-1,42 € -1,54 €

-0,08 N -0,18 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Verschillen totaal: Ten opzichte van het MPG 2023 zijn de kosten toegenomen met € 1,59 mln. én de opbrengsten met € 1,59 mln. In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Verschillen groter dan € 0,1 miljoen worden nader toegelicht.

20

KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente TOTALE KOSTEN OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten TOTALE OPBRENGSTEN Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

MPG 2024 € € € € € € € €

0,30 0,06 0,76 2,04 1,60 0,34 0,01 5,11

MPG 2023 € € € € € € € €

€

3,74 €

€

3,74 €

0,30 0,06 0,75 1,42 0,68 0,31 0,00 3,52

Verschil V/N* € € € 0,01 N € 0,62 N € 0,92 N € 0,02 N € € 1,59 N

2,14 € € € 2,14 €

1,59 V 1,59 V

Kosten woonrijpmaken De kosten van woonrijp maken zijn met € 0,62 mln. toegenomen ten opzichte van het MPG 2023. Dit is het gevolg van een nieuwe raming. De vorige raming dateerde van de start van de grondexploitatie en omdat de civieltechnische kosten sindsdien zijn toegenomen, was een herijking essentieel. Plankosten Het project loopt 2 jaar langer door. De raming van de plankosten is aangepast met € 0,92 mln. Opbrengsten De geraamde opbrengsten zijn met € 1,59 mln. toegenomen ten opzichte van het MPG 2023. Dit is het gevolg van een nieuwe taxatie. De vorige taxatie dateerde van de start van de grondexploitatie en omdat zowel de bouwkosten als de vrij op naam prijzen sindsdien zijn gewijzigd, was een herijking essentieel. Verschillen boekjaar 2023: Wanneer ingezoomd wordt op jaarschijf 2023 blijkt dat er in dat jaar € 0,72 mln. minder aan kosten en € 0,88 mln. minder aan opbrengsten zijn gerealiseerd dan verwacht ten tijde van het MPG 2023. Dit is in beide gevallen het gevolg van vertraging in een noodzakelijke verplaatsing van een trafo. jaarschijf 2023 gerealiseerd

jaarschijf 2023 MPG 2022

Kosten Opbrengsten

€ €

0,42 € €

Verschil V/N* 1,14 € -0,72 V 0,88 € -0,88 N

Boekwaarde saldo

€

0,42 €

0,26 €

-0,15 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Kosten Kosten voor BRM en WRM zijn doorgeschoven naar 2024. Opbrengsten De opbrengsten voor de woningen in deelplan 1 zijn doorgeschoven naar 2024.

21

Wijziging resultaat De nominale kosten en nominale opbrengsten wijzigen (afgerond) evenveel, waardoor het saldo nagenoeg gelijk blijft (€ 1,37 mln. nadelig). Wijziging in fasering van de kosten en opbrengsten in samenhang met kostenstijging, opbrengstenstijging en rentetoerekening leidt ertoe dat de EW uitkomt op - € 1,72 mln. (nadelig). Dit is een verslechtering van € 0,18 mln. De NCW bedraagt - € 1,50 mln. (nadelig). Ten tijde van het MPG 2023 bedroeg deze - € 1,42 mln. nadelig. Risico’s

Te dekken risicobedrag

MPG 2024 €

MPG 2023 0,88 €

Verschil V/N* 0,88 € -0,00 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Het project kent zes risico’s. Het hiermee gepaard gaande risicobedrag bedraagt € 0,88 mln. De risico’s met een risicobedrag groter dan € 0,1 mln. hebben betrekking op: - Tegenvallende grondopbrengsten woningbouw; - Hogere kosten voor inrichting van de openbare ruimte als gevolg van extra kwaliteitseisen; - Tegenvallende grondopbrengsten parkeergarage. Ten opzichte van het MPG 2023 is het risicoprofiel gelijk gebleven.

2.1.3. Haring Beoogd resultaat Doel van het project is herontwikkeling van het terrein waarop in het verleden het bedrijfspand Haring was gelegen. Programmering en planning Het programma voor de locatie omvat: • 15 vrije sector koop eengezinswoningen. • 39 huurappartementen, waarvan minimaal 20% midden huur. • Commerciële ruimte. Het programma is gerealiseerd. Uitloop van de laatste werkzaamheden leidt tot een verlenging van de looptijd met een jaar.

22

Figuur 5 Locatie Haring

Mijlpalen in 2023 en vooruitblik naar 2024 In december 2023 zijn de woningen opgeleverd. Dit is later dan aanvankelijk gepland. De gemeente heeft opdracht gegeven voor het woonrijp maken. Maar door de vertraging van de ontwikkelaar, duurt de uitvoering van het woonrijp maken tot in 2024. Dit betekent dat de grondexploitatie pas in 2024 wordt afgesloten in plaats van in 2023. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding De volgende tabel is een samenvatting van de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2024. 1-1-2024 % van totaal 3,76 2,49

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

€ €

Boekwaarde saldo

€

1,27

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

3,82 2,55

Saldo

€

-1,27

Netto contante waarde Eindwaarde

€

-1,27

31-12-2024 V/N* 98% 98% N

N

€

N -1,29 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Tot en met 2023 is 98% van de kosten gemaakt en 98% van de opbrengsten gerealiseerd. De verwachte totale kosten overstijgen de totale verwachte opbrengsten. Hierdoor resulteren een negatieve netto contante waarde en eindwaarde. Terugblik op 2023 In het jaar 2023 is er € 0,13 mln. aan kosten gemaakt. Dit betreft met name plankosten en kosten woonrijp maken.

23

Gerealiseerde kosten 2023 Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente Totaal

€ € € € € € € €

0,00 0,05 0,06 0,02 0,13

Gerealiseerde opbrengsten 2023 Verkoop onroerend goed € Subsidies en bijdragen € Overige opbrengsten € Totaal €

-

Bedragen in € miljoen

Verschillen ten opzichte van het MPG 2023 De wijzigingen in boekwaardes, kosten én opbrengsten en NCW-EW zijn in de volgende tabel opgenomen.

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

MPG 2024 € €

MPG 2023 3,76 € 2,49 €

Verschil V/N* 3,63 € 0,13 N 2,49 € -

Boekwaarde saldo

€

1,27 €

1,14 €

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

3,82 € 2,55 €

3,82 € 2,55 €

-

Saldo

€

-1,27 €

-1,27 €

-

Netto contante waarde Eindwaarde

€ €

-1,27 € -1,29 €

-1,27 € -1,29 €

-

-0,13 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Verschillen totaal: In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Er zijn geen verschillen groter dan € 0,1 mln. te verklaren. KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente TOTALE KOSTEN

MPG 2024 € € € € € € € €

3,10 0,08 0,02 0,10 0,29 0,23 3,82

MPG 2023 € € € € € € € €

3,10 0,08 0,02 0,10 0,29 0,23 3,82

Verschil € € € € € € € € -

OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten TOTALE OPBRENGSTEN

€ € € €

2,53 0,02 2,55

€ € € €

2,53 0,02 2,55

€ € € €

V/N*

-

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

24

Verschillen boekjaar 2023: Wanneer ingezoomd wordt op jaarschijf 2023 blijkt dat verwachte bedragen en gerealiseerde bedragen niet significant afwijken van elkaar. jaarschijf 2023 gerealiseerd

jaarschijf 2023 MPG 2023

Kosten Opbrengsten

€ €

0,14 € €

Verschil V/N* 0,21 € -0,08 V 0,06 € -0,06 N

Boekwaarde saldo

€

0,14 €

0,15 €

0,02 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Wijziging resultaat Er zijn geen wijzigingen in het financieel resultaat te melden. De NCW blijft - € 1,27 mln. (nadelig) en de EW - € 1,29 mln. (nadelig). Risico’s Het project kent, net als bij het MPG 2023, geen projectspecifieke risico’s. 2.1.4. Voorhof Noord-West Beoogd resultaat Het project Voorhof Noord-West heeft als doel het creëren van een prettig woon- en leefmilieu voor bewoners in combinatie met het bieden van economisch perspectief voor winkeliers en andere ondernemers. Programmering en planning Grondexploitatie Voorhof Noord-West kent nog twee actieve deelgebieden. Dit zijn AH locatie en Hovenpassage. Looptijd van het project is tot en met 2027. Dit is één jaar langer dan ten tijde van het MPG 2023. Het programma voor deelgebied AH locatie bestaat uit: • 300 woningen. • 6.000 m2 bvo aan winkels. Dit programma is inmiddels gerealiseerd. Het programma voor deelgebied Hovenpassage bestaat uit: • 300 – 400 woningen. • 9.000 m2 bvo aan winkels, horeca en dienstverlening. Het nog te realiseren programma in Blok 6 en Blok 4 is 250 woningen en 2.400 m2 bvo niet-wonen (gemengde doeleinden). Start bouw Blok 6 is door de ontwikkelaar doorgeschoven naar 2024 en Blok 4 naar 2026.

25

Figuur 6 schematische weergave Blok 6 (V6) en Blok 4 (T4) Hovenpassage

Mijlpalen in 2023 en vooruitblik naar 2024 en volgende jaren Deelgebied AH locatie De woontoren aan de Martinus Nijhofflaan, Prince of Delft, heeft de ontwikkelaar in juni 2023 opgeleverd. In Q1 2024 levert hij nog gronden terug aan de gemeente. Daarna is dit deelgebied afgerond. Deelgebied Hovenpassage Op 7 december 2023 heeft de raad het bestemmingsplan dat de bouw van Blok 6 mogelijk maakt vastgesteld. De ontwikkelaar kan nu een omgevingsvergunning aanvragen. Deze aanvraag wordt in Q2/Q3 2024 verwacht. Op grond van de afgesloten overeenkomst met de ontwikkelaar moet de gemeente voor start bouw nog werkzaamheden ten behoeve van het bouwrijp maken verrichten zoals verplaatsen leidingen, trafohuisje en ondergrondse containers. Blok 4 is in ontwikkeling. Hiervoor wordt een stedenbouwkundig plan opgesteld, in combinatie met Blok 5 dat buiten het plangebied van de grondexploitatie valt. Het opstellen van het plan vergt meer tijd dan verwacht. De planning nu is dat dit in Q3 van 2024 kan worden afgerond. Vervolgens moet de benodigde ruimtelijke procedure worden opgestart. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1-1-2024 is deze procedure nog onderwerp van studie en overleg. Start bouw van Blok 4 schuift hierdoor op naar 2026. Afronding van het woonrijp maken van het plangebied kan daardoor op zijn vroegst in 2027 plaatsvinden.

Dit is een jaar later dan gemeld bij het MPG 2023. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding De volgende tabel vat de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2024 samen.

26

1-1-2024 % van totaal 12,87 79% 0,70 12,42 71%

Boekwaarde kosten Winstneming 2022 Boekwaarde opbrengsten

€ € €

Boekwaarde saldo

€

1,15

Totale kosten Winstneming 2022 Totale opbrengsten

€ € €

16,25 0,70 17,42

Saldo

€

0,48

Netto contante waarde Eindwaarde

€

0,39

31-12-2027 V/N*

N

V

€

V 0,42 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Tot en met 2023 is 79% van de kosten en 71% van de opbrengsten gerealiseerd. De verwachte totale opbrengsten overstijgen de verwachte totale kosten. Hierdoor resulteren een positieve netto contante waarde en eindwaarde. Terugblik op 2023 In het jaar 2023 is er € 0,27 mln. aan kosten gemaakt. Dit betreft met name plankosten en kosten woonrijp maken. Gerealiseerde kosten 2023 Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente Totaal

€ € € € € € € €

Gerealiseerde opbrengsten 2023 Verkoop onroerend goed € Subsidies en bijdragen € Overige opbrengsten € Totaal € Winstneming 2023

€

0,07 0,19 0,01 0,27

-

Bedragen in € miljoen

Ten tijde van het TMPG 2022 is het project Voorhof Noord-West positief geworden. Vanaf dat moment is er een jaarlijkse verplichting om uit te rekenen of er tussentijds winst genomen moet worden. Deze berekening, die rekening houdt met de mate waarin een project financieel is uitgevoerd en met mogelijk nog optredende projectspecifieke risico’s, leidt voor Voorhof NoordWest niet tot een tussentijdse winstneming bij de Jaarrekening 2023. Verschillen ten opzichte van het MPG 2023 De wijzigingen in boekwaardes, kosten én opbrengsten en NCW-EW zijn in de volgende tabel opgenomen.

27

Boekwaarde kosten Winstneming 2022 Boekwaarde opbrengsten

MPG 2024 MPG 2023 Verschil V/N* € 12,87 € 12,60 € 0,27 N € 0,70 € 0,70 € € 12,42 € 12,42 € -

Boekwaarde saldo

€

1,15 €

0,88 €

-0,27 N

Totale kosten Winstneming 2022 Totale opbrengsten

€ € €

16,25 € 0,70 € 17,42 €

15,74 € 0,70 17,29 €

0,50 N

Saldo

€

0,48 €

0,85 €

-0,37 N

Netto contante waarde Eindwaarde

€ €

0,39 € 0,42 €

0,77 € 0,83 €

-0,38 N -0,41 N

0,13 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Verschillen totaal: De toename in de boekwaarde kosten is hiervoor al toegelicht. Ten opzichte van het MPG 2023 zijn de kosten toegenomen met € 0,50 mln. en de opbrengsten met € 0,13 mln. In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Verschillen groter dan € 0,1 mln. worden nader toegelicht. KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente TOTALE KOSTEN

MPG 2024 MPG 2023 Verschil V/N* € € € € 0,09 € 0,09 € € 2,34 € 2,19 € 0,15 N € 5,09 € 5,04 € 0,04 N € 7,87 € 7,63 € 0,24 N € -0,52 € -0,57 € 0,05 N € 2,07 € 2,06 € 0,01 N € 16,95 € 16,44 € 0,50 N

OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten TOTALE OPBRENGSTEN

€ € € €

12,98 4,44 17,42

€ € € €

12,85 4,44 17,29

€ € € €

0,13 V 0,13 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Bouwrijp maken Voordat Blok 6 gebouwd kan worden moet de gemeente, zoals contractueel afgesproken, nog een aantal werkzaamheden verrichten. Deze zijn nu in beeld. Voor de bekostiging ervan is een aanvullend bedrag nodig. Plankosten De grondexploitatie loopt 1 jaar langer door. Verder zijn de interne uurtarieven en het overheadtarief in opwaartse zin bijgesteld. Verkoop onroerend goed De toename is het gevolg van indexatie. Verschillen boekjaar 2023: Wanneer ingezoomd wordt op jaarschijf 2023 blijkt dat er in dat jaar zowel minder aan kosten is gemaakt als aan opbrengsten is gerealiseerd.

28

Kosten Opbrengsten

jaarschijf jaarschijf 2023 2023 gerealiseerd MPG 2023 Verschil V/N* € 0,27 € 0,44 € -0,16 V € € 1,31 € -1,31 N

Boekwaarde saldo

€

0,27 €

-0,88 €

-1,15 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Kosten De lagere kosten betreffen plankosten. Processen gaan trager waardoor deze kosten doorschuiven naar volgende jaren. Opbrengsten De verwachte opbrengsten zijn niet gerealiseerd. Dit komt omdat start bouw Blok 6 door de ontwikkelaar is doorgeschoven naar 2024. Wijziging resultaat De kosten nemen meer toe dan de opbrengsten (zie eerdere toelichting). Dit leidt ertoe dat het saldo (verschil tussen nominale kosten en nominale opbrengsten) verslechtert met € 0,37 mln. tot € 0,48 mln. (voordelig). De netto contante waarde (het verwachte financiële resultaat in euro’s van nu, rekening houdend met toekomstige kosten- en opbrengstenstijgingen) per 1-1-2024, na winstneming, bedraagt € 0,39 mln. (voordelig). Dit is een verslechtering van € 0,38 mln. ten opzichte van de cijfers gepresenteerd bij het MPG 2023. De bijbehorende eindwaarde per 31-12-2027, na winstneming, bedraagt € 0,42 mln. (voordelig). Een daling van € 0,41 mln. Risico’s Actualisatie van de projectspecifieke risico’s leidt tot het volgende risicoprofiel.

Te dekken risicobedrag

MPG 2024 MPG 2023 Verschil V/N* € 0,27 € 0,30 € -0,04 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Het risico op hogere plankosten vanwege een langere looptijd van het project heeft zich voorgedaan en is geschrapt. Het risico op hogere kosten woonrijp maken is gehandhaafd. Toegevoegd is een risico op hogere kosten bouwrijp maken.

2.2. In afronding 2.2.1. Harnaschpolder Het afgelopen jaar heeft de gemeente de een-na-laatste kavel geleverd. Levering van de laatste kavel staat gepland in 2024. De gemeente heeft in 2023 de laatste werkzaamheden in de openbare ruimte uitgevoerd. Ten opzichte van het MPG 2023 zijn de geraamde kosten niet overschreden. De verwachting is dat het project in 2024 kan worden afgesloten.