Meerjarenprogramma grondexploitaties 2023-2026

MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (MPG) 2023-2026

Voorhof Noord-West: Martinus Nijhofflaan

Gemeente Delft Afdeling Vastgoed Grondbedrijf Postbus 78 2600 ME DELFT Delft, mei 2023

1

Voorwoord Voor u ligt het MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (MPG) 2023-2026. Hierin wordt gerapporteerd over de jaarlijkse actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties en vergeleken met de financiële situatie ten tijde van het MPG 2022. Een grondexploitatie berekent de verwachte financiële uitkomst van een project dat de gemeente risicodragend zelf ontwikkelt en uitgeeft. Wijzigingen in deze uitkomst worden verwerkt in de Jaarrekening, in dit geval de Jaarrekening 2022. Grondexploitaties kennen financiële risico’s. Deze worden gelijktijdig met de grondexploitaties zelf geactualiseerd. De risico’s dienen te worden afgedekt door het gemeentelijk weerstandsvermogen. Ook hierover wordt in deze nota gerapporteerd. Tot slot gaat in het MPG aandacht uit naar de strategische grondposities binnen de gemeente en het gemeentelijk kostenverhaal in vervolg op de vaststelling van de Nota Kostenverhaal in 2021.

2

Inhoudsopgave 1.

Het MPG in hoofdlijnen ................................................................................................................... 4 1.1. Inleiding ........................................................................................................................................ 4 1.2. Samenvatting resultaten grondexploitaties en grondposities ..................................................... 5 1.3. Opbouw rapportage ..................................................................................................................... 8

2.

Actieve Grondexploitaties ............................................................................................................... 9 2.1. In uitvoering ................................................................................................................................. 9 2.1.1. Nieuw Delft ............................................................................................................................ 9 2.1.2. Maria Duystlaan .................................................................................................................. 19 2.1.3. Haring .................................................................................................................................. 22 2.1.4. Voorhof Noord-West ........................................................................................................... 25 2.2. In afronding ................................................................................................................................ 31 2.2.1. Harnaschpolder ................................................................................................................... 31 2.2.2. Buitenhof (locatie sporthal) ................................................................................................ 31

3.

Overige gebiedsontwikkelingen en grondposities ........................................................................ 32 3.1. Schieoevers............................................................................................................................. 32 3.2. Kop van de Buitenhof (voorheen Juniuslocatie) .................................................................... 32 3.3. Gillis/Delfia ............................................................................................................................. 32 3.4. Campus Zuid (voorheen Technopolis) .................................................................................... 33 3.5. Bedrijfskavels Tanthof ............................................................................................................ 33

4.

Kostenverhaal ................................................................................................................................ 34

Bijlage 1. Kaders en besluiten ............................................................................................................... 35 Bijlage 2 Kaart met locaties ................................................................................................................... 37

3

1. Het MPG in hoofdlijnen 1.1. Inleiding

Het jaar 2022 is een turbulent jaar geweest. De economische situatie (nationaal en mondiaal) is ingrijpend gewijzigd. Energieprijzen stegen, evenals bouwkosten. De inflatie liep ongekend hoog op. Aan de stijging van de huizenprijzen kwam eind 2022 een eind. Desalniettemin laten de gemeentelijke grondexploitaties in zijn totaliteit bezien een financieel stabiel resultaat zien, als gevolg van met name een incidentele meevaller binnen het project Nieuw Delft. Onderling zijn er echter significante verschillen. De gewijzigde economische situatie is van invloed op de gemeentelijke grondexploitaties. Enerzijds via noodzakelijke aanpassing van te hanteren parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en anderzijds via een toenemend risicoprofiel. Naast projectspecifieke risico’s zijn in dit MPG nu ook algemene risico’s (geldend voor alle grondexploitaties) benoemd. Onderstaande tabel bevat de toegepaste parameters in het MPG 2023. Tabel 1 Parameters MPG 2023

PARAMETERS

MPG 2023

Kosten- en opbrengstenstijging

2022

2023

2024

2025 2026 e.v.

Civiel technisch (bouw- en woonrijp maken) Plankosten en overig (overige kosten) Opbrengstenstijging

14,5% 9,9% 0,0%

6,3% 4,8% 2,9%

2,9% 2,9% 2,9%

2,9% 2,9% 2,9%

Overige parameters

2022

2023

2024

2025 2026 e.v.

Rentetoerekening Discontovoet

1,67% 2%

1,67% 2%

1,67% 2%

1,67% 2%

2,9% 2,9% 2,9%

1,67% 2%

Nog te maken kosten met prijspeil 1-1-2022 in het MPG 2022 zijn in het MPG 2023 geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2023 met 14,5% respectievelijk 9,9%. Beide percentages zijn een inschatting op basis van gegevens over de eerste 10 maanden in 2022. Voor de kostenstijging civiel technisch wordt aangesloten op de index voor grond-, weg- en waterbouw (GWW). Voor de kostenstijging plankosten en overig vormt de consumentenprijsindex (CPI) de grondslag. De kostenstijging in 2023 is gebaseerd op de gemiddelde kostenstijging in de afgelopen 5 jaar, de kostenstijgingen in de jaren hierna volgen de gemiddelde kostenstijging in de afgelopen 10 jaar. Ter vergelijk: in het MPG 2022 werd uitgegaan van een kostenstijging civiel technisch van 1,95% en een kostenstijging plankosten en overig van 1,90% gedurende alle jaren. Voorzichtigheidshalve zijn de nog te realiseren opbrengsten per 1-1-2023 “bevroren” op het prijspeil 1-1-2022. Veelal liggen aan deze opbrengsten nog geen overeenkomsten ten grondslag. Vanaf 2023 wordt geïndexeerd op basis van de gemiddelde stijging van de CPI in de afgelopen 10 jaar. In het MPG 2022 bedroeg de opbrengstenstijging 1,90% gedurende alle jaren. De sterke wijziging in parameters ten opzichte van het MPG 2022 (bovenmatige inflatie) heeft geleid tot een verslechtering van het resultaat in alle lopende grondexploitaties samen van afgerond circa € 4 mln.

De overige parameters (rente en discontovoet) liggen qua berekeningssystematiek vast. De rente is gedaald van 1,85% in het MPG 2022 naar 1,67% in het MPG 2023. De discontovoet is gelijk gebleven. Significante wijzigingen in de parameters zullen bij de tussentijdse actualisatie van de grondexploitaties in het TMPG 2023 worden verwerkt. De parameters zijn, sterker dan voorgaande jaren, omgeven door onzekerheid. Daarom zijn 3 scenario’s gedefinieerd met afwijkende parameters. Toepassing van deze afwijkende parameters

4

leidt tot andere, nadeligere, uitkomsten van de grondexploitaties (= andere waardes netto contante waarde). Deze nadeligere uitkomsten zijn benoemd als algemene risico’s die door het gemeentelijk weerstandsvermogen moeten worden afgedekt. Dit betreft een bedrag van € 0,7 mln. In scenario 1 wordt ook in het jaar 2023 uitgegaan van een opbrengstenstijging van 0% met een bijbehorende kans van optreden van 50%. In scenario 2 wordt de kostenstijging in 2022 ook toegepast in het jaar 2023 en schuiven de overige percentages één jaar door in de tijd. Hier is een kans van optreden van 25% aangehouden. Scenario 3 combineert de scenario’s 1 en 2 en kent een kans van optreden van 10%.

1.2. Samenvatting resultaten grondexploitaties en grondposities

De hoofdconclusies van het MPG 2023 zijn: - Voor de verliesgevende grondexploitaties blijft de benodigde verliesvoorziening gelijk aan € 7,77 mln. De verslechtering van € 4 mln. als gevolg van bovenmatige inflatie wordt met name opgevangen door Nieuw Delft, waar een vrijval van de post Parkeren investeringen plaatsvindt. - Er vindt een (verplichte) winstneming plaats van € 0,7 mln. - Er is een bedrijfskavel verkocht voor € 0,4 mln. (reeds gemeld bij het TMPG 2022). - Het resultaat bij de Jaarrekening is € 1,1 mln. voordelig. - Voor het afdekken van risico’s is een bedrag nodig van € 5,5 mln. aan weerstandsvermogen. Delft telt zes gemeentelijke grondexploitaties. Deze zijn: In uitvoering:  Nieuw Delft  Maria Duystlaan  Haring  Voorhof Noord-West In afronding:  Harnaschpolder  Buitenhof (locatie sporthal) In tabel 2 zijn per grondexploitatie de belangrijkste gegevens op een rij gezet ten tijde van het MPG 2023 en het MPG 2022. Dit betreft de netto contante waarde (NCW) en de looptijd. De NCW is het verwachte financieel resultaat op prijspeil 1-1-2023, respectievelijk 1-1-2022. De looptijd geeft het jaar van afronding van het project aan. Twee grondexploitaties tonen geen significante negatieve afwijkingen ten opzichte van het MPG 2022. Dit betreffen Nieuw Delft en Haring. Buitenhof scoort oranje in verband met verlenging van de looptijd van het project met een jaar.

Maria Duystlaan, Voorhof Noord-West en Harnaschpolder scoren rood. Bij Maria Duystlaan is dit het gevolg van een toename van de kosten, waardoor ook de NCW verslechtert. Bij Voorhof Noord-West is dit het gevolg van verlenging van de looptijd met meerdere jaren. Harnaschpolder scoort rood als gevolg van bijgestelde (lagere) grondopbrengsten én hogere kosten. Dit leidt tot het moeten storten van een bedrag in de verliesvoorziening. De negatieve grondexploitaties lieten bij het MPG 2022 een verwacht verlies van in totaal € 7,77 mln. zien. Bij dit MPG is de grondexploitatie Voorhof Noord-West niet langer verliesgevend. Hiervan is bij het TMPG 2022 al melding gemaakt. De optelsom van de netto contante waardes van de resterende verliesgevende grondexploitaties (inclusief Harnaschpolder) bij het MPG 2023 blijft gelijk aan € 7,77 mln. De NCW van Voorhof Noord-West is veranderd van € 0,19 mln. negatief bij het MPG 2022 naar € 0,77 mln. positief bij dit MPG 2023. Hierbij is rekening gehouden met een verplichte winstneming in dit project van € 0,7 mln. in het jaar 2022.

5

De wijzigingen die zich hebben voorgedaan bij de verschillende grondexploitaties worden nader toegelicht in Hoofdstuk 2. Tabel 2 Financieel overzicht grondexploitaties MPG 2023 score

Programma Bouwgronden in exploitatie bedragen in 1.000 EUR

NCW MPG 2023

NCW MPG 2022

Winst of verlies

Looptijd

Looptijd

MPG 2023 MPG 2022

Totaal aantal Totaal m² woningen niet-wonen

In uitvoering Nieuw Delft

-4.505

-5.564 verlies

2027

>1000

44.000

Maria Duystlaan

-1.422

-796 verlies

2026

2025

>50<100

6.000

Haring

-1.268

-1.218 verlies

2023

2023

>50<100

766

-189 winst

2026

2023

>100<1000

15.000

-574*

3.500

Voorhof Noord-West

J

K

J

L L

J

L

In afsluiting Harnaschpolder

0 verlies

2023

2022

>1000

0

0

2023

2022

>100<1000

totaal negatief

-7.769

-7.768

totaal positief

766

0

Buitenhof (locatie sporthal)

J K L *

K

NCW

L

looptijd

programma

Project verloopt volgens bestuurlijk vastgesteld plan (grondexploitatie en stedenbouwkundig plan of overeenkomst) < € 0,1 mln

gelijk

< 5%

Project wijkt beperkt nadelig af van bestuurlijk vastgesteld plan of vorig MPG op in ieder geval één van de onderdelen:> € 0,1 - < € 0,2 mln

1 jaar langer

> 5% - < 10%

Project wijkt nadelig af van bestuurlijk vastgesteld plan of vorig MPG op één of meer van de onderdelen:

> 1 jaar langer > 10%

> € 0,2 mln

Is de Eindwaarde i.v.m. afsluiting

Van het gemeentelijk strategisch bezit is één bedrijfskavel verkocht in Tanthof voor € 0,41 mln. Dit is bij het TMPG 2022/NJR 2022 reeds gemeld en verwerkt. De relevante financiële mutaties in de grondexploitaties en grondposities zijn in onderstaande tabel samengevat. Tabel 3 Financiële mutaties grondexploitaties en grondposities

MPG 2023

Verliesgevende grexen (NCW) Winstgevende grexen (NCW) Bedrijfskavels Tanthof (incidenteel) Winstneming Voorhof Noord-West

MPG 2022

Verschil

-7,77 €

V/N*

€

-7,77 €

-0,00

€

0,77 €

-

€

0,77 V

€

0,41 €

-

€

0,41 V

€

0,70 €

-

€

0,70 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Dit leidt tot een voordelig resultaat bij de Jaarrekening van € 1,1 mln. dat als volgt is opgebouwd.

6

Tabel 4 Resultaat Jaarrekening 2022 Mutatie

V/N*

Verliesgevende grexen (NCW) Vrijval oprenting voorziening Al verwerkt bij TMPG 2022/NJR 2022 Winstneming Voorhof Noord-West

€

-0,00 N

€

0,16 V

€

0,26 V

€

0,70 V

Totaal resultaat

€

1,11 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Bij het MPG 2023 zijn de projectspecifieke risico’s samenhangend met de in uitvoering zijnde grondexploitaties geactualiseerd. Het totale projectspecifieke risicoprofiel is met een miljoen verslechterd (van € 4,1 mln. naar € 5,1 mln.). Zie hiervoor ook tabel 5. De verslechtering bij Nieuw Delft is het gevolg van uniformering van de risicoanalyses voor alle grondexploitaties. Het bedrag te dekken door het gemeentelijk weerstandsvermogen komt uit op € 4,8 mln. (project Voorhof Noord-West kan zijn risico’s zelf opvangen, omdat dit een positief project is). Dit is € 0,7 mln. aanvullend ten opzichte van het MPG 2022. Een nadere toelichting op het risicoprofiel per project is opgenomen in Hoofdstuk 2. Tabel 5 Projectspecifieke risico’s Projectspecifieke risico's

MPG 2023

Nieuw Delft Maria Duystlaan Haring Voorhof Noord-West

€

3,88 €

MPG 2022

2,91 €

Verschil

0,97 N

V/N*

€

0,88 €

1,18 €

-0,29 V

€

-

€

-

€

-

€

0,30 €

-

€

0,30 N

Totaal projectspecifiek risicobedrag

€

5,06 €

4,09 €

0,98 N

Te dekken door weerstandsvermogen

€

4,76 €

4,09 €

0,67 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Zoals in de inleiding aangegeven zijn bij dit MPG ook algemene risico’s benoemd in de vorm van 3 scenario’s met afwijkende parameters. Deze scenario’s zijn de volgende. - Scenario 1: 1 jaar extra opbrengstenstijging van 0% (0% in 2023 en 2,9% in de volgende jaren) met een kans van optreden van 50%. - Scenario 2: 1 jaar extra kostenstijging van 14,5% en 9,9% (14,5% in 2023, 6,3% in 2024 en 2,9% in de volgende jaren voor bouw- en woonrijp maken; 9,9% in 2023, 4,8% in 2024 en 2,9% in de volgende jaren voor de overige kosten) met een kans van optreden van 25%. - Scenario 3: scenario 1 en scenario 2 samen met een kans van optreden van 10%. Toepassing van deze alternatieve parameters leidt tot een algemeen risicobedrag van € 0,9 mln. Zie ook tabel 6. Omdat project Voorhof Noord-West winstgevend is kan dit project voor het bepalen van het benodigde weerstandsvermogen buiten beschouwing worden gelaten. Dit leidt tot een benodigd aanvullend weerstandsvermogen van € 0,7 mln. ten opzichte van het MPG 2022.

7

Tabel 6 Algemene risico’s Algemene risico's

MPG 2023

Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3

€

0,32 €

MPG 2022 -

Verschil €

0,32 N

V/N*

€

0,34 €

-

€

0,34 N

€

0,20 €

-

€

0,20 N

Totaal algemeen risicobedrag

€

0,86 €

-

€

0,86 N

Te dekken door weerstandsvermogen

€

0,69 €

-

€

0,69 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Voor het afdekken van beide typen risico’s tezamen (projectspecifiek en algemeen) is een weerstandsvermogen nodig van € 5,5 mln. Dit is € 1,4 mln. aanvullend ten opzichte van het MPG 2022.

1.3. Opbouw rapportage

Na het MPG in hoofdlijnen wordt in Hoofdstuk 2 ingegaan op de wijzigingen in de individuele grondexploitaties. Hoofdstuk 3 schetst gebiedsontwikkelingen binnen de gemeente en het gemeentelijk strategisch grondbezit. Het gaat hierbij om:     

Schieoevers: Vulcanusweg 295-305, Stationsomgeving Delft Campus en Nieuwe Haven Kop van de Buitenhof (voorheen Junius locatie) Gillis/Delfia Campus Zuid (voorheen Technopolis) Bedrijfskavels Tanthof

Tot slot wordt in Hoofdstuk 4 kort stilgestaan bij het gemeentelijk kostenverhaal. In de bijlagen zijn relevante beleidsstukken en besluiten samengevat en is een kaartje met locaties opgenomen.

8

2. Actieve Grondexploitaties 2.1. In uitvoering 2.1.1. Nieuw Delft Beoogd resultaat De realisatie van Nieuw Delft –op en naast de nieuwe spoortunnel- is de verbindende schakel tussen het oude historische centrum van de stad Delft, en de omliggende wijken. De ambitie voor Nieuw Delft is om een economisch vitale en levendige stadswijk te realiseren. Dit vereist onder andere een mix aan (bijzondere) functies die het gebied een eigen kleuring geven en die mensen naar het gebied kunnen trekken. Figuur 1 Overview Nieuw Delft

Programmering en planning Het project behelst de realisatie van bijna 2.100 woningen, waarvan ruim 500 studentenwoningen, en 44.000 m2 aan niet-woonfuncties. Tevens wordt er een stadspark aangelegd. De realisatie van het project loopt op basis van de huidige planningsinzichten tot en met 2027. Het programma (wonen en niet-woonfuncties) is in de volgende tabel weergegeven. Tot en met 2022 zijn er 1.662 woningen opgeleverd en 26.511 m2 bvo aan niet-woonfuncties. De woningaantallen vanaf 2023 zijn deels indicatief. Nog niet voor alle velden is het resterende programma volledig uitgekristalliseerd en vastgelegd in overeenkomsten. Dit geldt ook voor de nietwoonfuncties.

9

Figuur 2 Programmering Wonen (aantallen) Appartementen Huur Appartementen Huur Appartementen Koop subtotaal appartementen Eengezinswoningen Huur Eengezinswoningen Huur Eengezinswoningen Koop subtotaal eengezinswoningen Zorgunits huur Studentenwoningen Huur subtotaal sociaal subtotaal vrije sector Totaal wonen Overig programma (m2 bvo) Kantoren Detailhandel Hotel Horeca overig Dienstverlening Maatschappelijke voorzieningen Culturele voorzieningen The Student Hotel Totaal overig programma

sociaal vrije sector vrije sector sociaal vrije sector vrije sector sociaal sociaal

t/m 2022 77 509 361 947

194 194 117 521 598 1.064 1.662

2023 0 0 78 78 0 0 7 7 0 0 0 85 85

2024 0 18 226 244 0 0 19 19 0 0 0 263 263

2025 0 0 52 52 0 0 7 7 0 0 0 59 59

2026 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.453 1.081 2.979 1.319 1.858 869 2.428 13.524 26.511

6.127 0 0 0 0 0 0 0 6.127

8.380 200 0 200 500 1.300 400 0 10.980

408 0 0 0 0 0 0 0 408

0 0 0 0 0 0 0 0 0

2027 totaal 0 77 0 527 0 717 0 1.321 0 0 0 0 0 227 0 227 0 117 0 521 0 598 0 1.471 0 2.069

0 0 0 0 0 0 0 0 0

17.368 1.281 2.979 1.519 2.358 2.169 2.828 13.524 44.026

Hierna wordt per veld en voor het park de planning voor start bouw en gereedkomen aangegeven. Ten opzichte van het MPG 2022 schuift de planning voor een aantal (deel-) velden een kwartaal naar achteren. De leveringsproblemen en de grote stijging van de bouwkosten zijn hier debet aan. Ontwikkelende partijen hebben moeite om hiervoor beheersmaatregelen te treffen en vragen daardoor meer tijd om hun bouwplannen haalbaar te krijgen. De huidige vertragingen op deelplanniveau lijken nog op te vangen met behoud van de eindmijlpaal van het project (afronding van het zuidelijk deel van het park in 2027).

10

Figuur 3 Verbeelding planning Nieuw Delft

Activiteiten in 2022 en vooruitblik 2023 Per veld en voor het park worden hierna de bereikte resultaten in het afgelopen jaar 2022 gemeld en wordt er vooruitgekeken naar de mijlpalen die gepland staan voor 2023. Veld 1 De bouw van het Huis van Delft is in volle gang. Dit bouwproject bevat 53 appartementen op de verdiepingen en voorzieningen in de plint. Door een wijziging van de ontwikkelaar in de tegelkeuze op de gevel en tegenvallers in de interne afbouw van de plint is een forse vertraging in de afronding van het gebouw ontstaan. De huidige prognose is dat het gehele gebouw eind 2023 gereed en in exploitatie zal zijn. Hierdoor is ook de aanleg van de Tuin van Delft (ter plaatse van het Houttuinenplein) vertraagd. De huidige verwachting is dat de werkzaamheden rond mei 2023 kunnen aanvangen waarna het plein eind 2023 gereed zal zijn. Afhankelijk van de afronding van het gebouw zal dan begin 2024 de gehele openbare ruimte rond Huis van Delft gereed zijn. Het plein is mede mogelijk dankzij de inzet van door de raad beschikbaar gestelde kwaliteitsgelden (zie hiervoor ook ‘Specifieke aandachtpunten: Kwaliteitsgelden’). Veld 2 Alle zelfbouwkavels zijn inmiddels verkocht. De verwachting is dat de laatste woning in het derde kwartaal van 2023 zal worden opgeleverd. Ballast Nedam is medio 2021 gestart met de bouw van de projecten Gezicht op Delft en Vermeer.

Gezicht op Delft omvat 25 koopappartementen, waarvan 4 penthouses. Het project Vermeer bestaat uit 62 huurappartementen. De ontwikkeling van De Hooghe Delft (veld 2.5), met hierin beoogd onder

11

meer filmhuis Lumen, kostte meer tijd dan verwacht. Eind 2022 is de Koop- en Realisatieovereenkomst (KRO) getekend. De planning is nu start bouw in de tweede helft van 2023. Met de inrichting van de openbare ruimte wordt begin 2023 aangevangen rond de deelvelden 2.2 en 2.3. Na afronding van Veld 2.4 zal ook dit deel van de openbare ruimte aangelegd worden. De resterende openbare ruimte rond Veld 2.5 zal worden gerealiseerd na het gereedkomen van dit veld. Veld 3 Alle zelfbouwkavels zijn inmiddels verkocht. De verwachting is dat de laatste woningen medio 2023 worden opgeleverd. Rond Veld 3 (inclusief de Nieuwe Gracht Noord) is de gehele openbare ruimte aangelegd en overgedragen aan de beheerorganisatie. Veld 6 Allereerst wordt het noordelijk deel van dit veld ontwikkeld. Pieter van Foreest/Woonbron gaan hier 117 zorgstudio’s en 67 sociale huurwoningen realiseren. In december 2022 is de KRO getekend. Daarna is de grond geleverd. Beoogde start bouw is het tweede kwartaal van 2023. De laatste van in totaal 11 zelfbouwkavels (particulier opdrachtgeverschap=PO) wordt naar verwachting medio 2023 geleverd. Van de 2 collectief particulier opdrachtgeverschap kavels (=CPO) is er 1 al geleverd en de andere wordt medio 2023 geleverd. In december 2022 is er 1 kavel, bedoeld voor een wooncoöperatie die 33 huurwoningen wil realiseren, geleverd.

In het noordelijk deel realiseert de gemeente een (permanente) mobiliteitshub. Deze bestaat uit een parkeergarage met 50 plekken ten behoeve van de omringende ontwikkelingen en ten behoeve van deelmobiliteit. De permanente hub vervangt ook de tijdelijke parkeerplaatsen op veld 7. Als gevolg van opleverpunten is de oplevering van de permanente garage een kwartaal vertraagd en doorgeschoven naar het eerste kwartaal van 2023. Voor het zuidelijk deel van veld 6 is voor de zomer van 2022 een ontwikkelstrategie afgerond. Begin 2023 worden velden 6.7 en 6.4 op de markt gezet. Als volgens plan verloopt dan is er in juli 2023 voor beide velden een getekend koopcontract. Velden 6.3 (zelfbouwkavels) en 6.6 (groeps-zelfbouwkavels) worden in april 2023 verkocht via een kavelkiesdag. Veld 7 Dit veld wordt op grond van een reeds afgesloten gronduitgifte overeenkomst ontwikkeld. Beoogd is een integraal programma. De gemeente heeft hiervoor een kavelpaspoort opgesteld. De ontwikkelende partij heeft dit kavelpaspoort geaccepteerd en gaat uitvoering geven aan dit plan. De ontwerpfase is opgestart. Begin 2024 zal het voorlopig ontwerp moeten worden opgeleverd. Veld 8 De officiële start bouw van de Porseleinen Toren (85 huurappartementen) en de Porseleinen Hof (17 koop-stadswoningen) vond plaats op 30 juni 2022. Oplevering wordt verwacht eind 2023/begin 2024.

Na het gereedkomen van De Porseleinen Hof zal het eerste deel van de openbare ruimte (Ambachtstraat en Nijverheidsdwarsstraat) aangelegd worden. Dit zal naar verwachting eind 2023 gereed zijn. De resterende deelvelden worden ontwikkeld met een programma van woningen en commerciële voorzieningen (met name kantoren-dienstverlening). De gemeente is in overleg met de ontwikkelende partij over optimalisatie van het programma en bereidt een kavelpaspoort voor. De afronding van dit kavelpaspoort kost meer tijd dan aanvankelijk gedacht en is doorgeschoven naar het eerste kwartaal van 2023. Hierna staat het sluiten van de bijbehorende koopovereenkomst gepland. Start bouw van de deelvelden staat nu op Q2-2024 gepland.

12

Veld 9 De Poortmeesters, met 59 stadswoningen en 55 appartementen, alle in de koopsfeer is begin 2023 opgeleverd. In september 2022 is gestart met de aanleg van de openbare ruimte rond Veld 9 inclusief de Industriestraat tussen Veld 9 en INK (de ontwikkeling ten westen van Veld 9). Deze openbare ruimte zal in het eerste kwartaal van 2023 afgerond worden. Veld 10 In maart 2022 is de bouw gestart van The Family (94 huurappartementen). Oplevering is voorzien in de tweede helft van 2023. Dan staat ook de inrichting van de openbare ruimte inclusief het Mercuriuspad gepland. De voorbereidingen hiervoor zijn in volle gang. Van Leeuwenhoekpark: Noord & Zuid Dit park wordt in 2 fases aangelegd: Noord en Zuid. De planning volgt de oplevering van de omringende bebouwing. Dit betekent dat eerst het noordelijk deel wordt gerealiseerd In 2022 is het Van Leeuwenhoekpark Noord aanbesteed en gegund. De start van de werkzaamheden tussen de gebouwen Antoni en The Social Hub (voorheen The Student Hotel) zijn in september 2022 aangevangen. Dit eerste deel is februari 2023 afgerond. Daarna zal het tweede deel van het Van Leeuwenhoek Park tot aan Veld 2.5 inclusief de brug over het park aangelegd worden. De verwachting is dat dit deel eind 2023 gereed is. Het laatste deel van het park zal dan na afronding van Veld 2.5 gerealiseerd worden. De prognose hiervoor is eind 2024.

Tevens is in 2022 het waterwerk op de kop van het Park aangelegd, opgeleverd en in gebruik genomen. Door de vertragingen in de realisatie van de deelvelden 6 is nog geen voortgang gemaakt met het Van Leeuwenhoekpark Zuid. De verwachting is dat in 2024 het project weer opgepakt zal worden om in 1 of 2 fases (afhangende van de voortgang van de bouwvelden) in 2026 uitgevoerd te worden. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding Onderstaande tabel vat de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2023 samen. 1-1-2023 % van totaal 98,44 75% 105,22 83%

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

€ €

Boekwaarde saldo

€

-6,78

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

131,96 127,22

Saldo

€

-4,74

Netto contante waarde Eindwaarde

€

-4,50

31-12-2027 V/N*

V

N

€

N -4,97 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Per 1-1-2023 is 75% van de kosten gerealiseerd en 83% van de opbrengsten. De verwachte totale kosten overstijgen de totale verwachte opbrengsten. Hierdoor resulteren een negatieve netto contante waarde (NCW = verwacht financieel resultaat in euro’s van nu) en eindwaarde (EW = verwacht financieel resultaat in euro’s bij afsluiting van het project). Terugblik op 2022 In het boekjaar 2022 is er voor € 4,90 mln. aan kosten gemaakt en € 2,61 mln. aan opbrengsten gerealiseerd.

13

De verdeling van de gemaakte kosten en opbrengsten ziet er als volgt uit. Gerealiseerde kosten 2022 Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Engineeringskosten verige kosten Parkeren investeringskosten Plankosten Opslag overhead Afdrachten Subsidies Financiering Nader te detailleren

€ € € € € € € € € € € €

0,16 0,38 1,20 0,14 0,10 0,92 1,79 0,36 -0,15 -

Totaal

€

4,90

Gerealiseerde opbrengsten 2022 Verkoop/Uitgifte grond € Bijdragen € Risicoreservering opbrengsten €

2,61 -

Totaal

2,61

€

Bedragen in € miljoen

Ongeveer de helft van de € 4,9 mln. heeft betrekking op bouwrijp maken, woonrijp maken en parkeren investeringskosten (kosten mobiliteitshub). Van het bouwrijp maak bedrag van € 0,38 mln. is circa de helft PFAS gerelateerd. Dit wordt gedekt vanuit het voor PFAS beschikbare bedrag van in totaal € 3 miljoen. De opbrengsten van € 2,6 mln. zijn nagenoeg geheel het effect van grondverkopen in veld 2.5 en veld 6.5.1 (Wooncorporatie). Een belangrijk deel van de gemaakte kosten betreft plankosten. Deze plankosten kennen de volgende samenstelling. Plankosten 2022 Interne uren Externe kosten Overhead TOTAAL

Besteed 2022Besteed in % € 1,16 54% € 0,63 29% € 0,36 17% € 2,14 100%

Bedragen in € miljoen

Verschillen ten opzichte van MPG 2022 De wijzigingen in boekwaardes, kosten én opbrengsten en NCW-EW zijn in de volgende tabel opgenomen. Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

MPG 2023 MPG 2022 Verschil V/N* € 98,44 € 93,54 € 4,90 N € 105,22 € 102,60 € 2,61 V

Boekwaarde saldo

€

-6,78 €

-9,06 €

-2,29 N

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

131,96 € 127,22 €

132,90 € 127,07 €

-0,94 V 0,15 V

Saldo

€

-4,74 €

-5,83 €

1,09 V

Netto contante waarde Eindwaarde

€ €

-4,50 € -4,97 €

-5,56 € -6,27 €

1,06 V 1,29 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

14

Verschillen totaal: De toename in de boekwaarden kosten en opbrengsten is hiervoor al toegelicht. Ten opzichte van het MPG 2022 zijn de totale kosten afgenomen met € 0,94 mln. en de totale opbrengsten toegenomen met € 0,15 mln. In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Verschillen groter dan € 0,1 mln. en andere significante wijzigingen worden nader toegelicht. Een groot deel van de verklaring is indexatie naar 2023 gerelateerd. KOSTEN Verwerving en inbreng Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Enigineeringskosten Overige kosten Parkeren investeringskosten Plankosten Plankosten opslag overhead Afdrachten Subsidies Rente Nader te detailleren

MPG 2023 MPG 2022 € 54,03 € € 1,54 € € 5,70 € € 23,00 € € 4,60 € € 3,42 € € 11,13 € € 24,04 € € 2,67 € € 0,18 € € € € -0,17 € € 1,82 €

Verschil V/N* 54,03 € 0,00 1,48 € 0,06 N 6,14 € -0,44 V 21,56 € 1,44 N 4,32 € 0,28 N 3,28 € 0,14 N 13,73 € -2,60 V 23,65 € 0,39 N 2,42 € 0,25 N 0,18 € 0,00 € -0,02 € -0,15 V 2,13 € -0,31 V

TOTALE KOSTEN

€

131,96 €

132,90 €

-0,94

OPBRENGSTEN Verkoop/uitgifte grond Bijdragen Risicoreservering opbrengsten

€ € €

96,67 € 33,05 € -2,50 €

96,52 € 33,04 € -2,50 €

0,15 V 0,01 V -0,00

€

127,22 €

127,07 €

0,15

TOTALE OPBRENGSTEN Bedragen in € miljoen *V=voordelig, N=nadelig

Kosten bouwrijp maken Het bouwrijp maken valt, inclusief indexatie naar 2023, € 0,44 mln. lager uit. Dit wordt veroorzaakt door vrijval van budgetten voor Coenderslaan Zuid, veld 3 en archeologie door afronding van werkzaamheden. Daarnaast zijn kosten PFAS verschoven van bouwrijp maken naar woonrijp maken. Kosten verhogende elementen zitten voornamelijk in veld 6 voor het ophogen van de binnentuin. Kosten woonrijp maken Het woonrijp maken is ruim € 1,44 mln. duurder geworden. Hiervan wordt circa € 1,03 mln. veroorzaakt door de indexatie naar 2023. De overige toename wordt veroorzaakt door de hiervoor genoemde verschuiving van kosten PFAS van bouwrijp maken naar woonrijp maken en het duurder worden van aanleg van het Park Noord. De resterende werkzaamheden in de diverse velden en aan de verkeersinfrastructuur zijn op hoofdlijnen in beeld gebracht en voorzien van een (soms nog grove) kosteninschatting. In 2023 zullen deze inschattingen worden opgevolgd door meer gedetailleerde ramingen en daadwerkelijke aanbestedingen. Over financiële wijzigingen die hieruit voortvloeien zal in een volgende actualisatie worden gerapporteerd. Kosten engineering Over alle deelgebieden kent de post engineering een kostenstijging van circa € 0,28 mln. waarvan circa € 0,18 mln. indexatie naar 2023 betreft. De overige meerkosten komen voornamelijk uit veld 1 en 6. 15

Overige kosten De verslechtering van de overige kosten van € 0,14 mln. komt hoofdzakelijk voor rekening van veld 6. Naast indexatie gaat het om extra vergoedingskosten voor de tenders van kavels 6.4 en 6.7 en voorfinanciering van heiwerkzaamheden. Kosten Parkeren investeringskosten / Kosten Hub De grondexploitatie bevat een post waaruit bijdragen aan te realiseren parkeervoorzieningen gedekt kunnen worden. In de post was ook rekening gehouden met eventueel extra aan te leggen parkeerplaatsen ten behoeve van het al ontwikkelde veld 5. Uit onderzoek in 2022 is gebleken dat veld 5 over afdoende parkeercapaciteit beschikt. Het aandeel van dit veld in de totale post kon daardoor vrijvallen bij het MPG 2023. Hiermee vervalt een bedrag van circa € 2.7 mln. aan kosten. De voorziening voor veld 6, 7 en 8 blijft behouden totdat duidelijk is of de gekozen en gerealiseerde parkeeroplossing voldoet. Plankosten en Overhead De plankosten zijn gestegen met circa € 0,38 mln. Indexatie is verantwoordelijk voor een stijging van € 0,28 mln. en een toename van de benodigde uren gedurende de resterende looptijd voor € 0,1 mln. De opslag overhead neemt met € 0,25 mln. toe, omdat over meer projectgroepmedewerkers overhead in rekening wordt gebracht dan aanvankelijk aangenomen. Rentekosten De positieve boekwaarde per 1-1-2022 heeft ertoe geleid dat er in 2022 rente is ontvangen in de grondexploitatie.

Dit levert een financieel voordeel op van € 0,15 mln. Kosten nader te detailleren In het MPG 2022 was er in de grondexploitatie voor Nieuw Delft nog een bedrag van € 2,1 mln. beschikbaar onder de post Nader te detailleren. Dit betrof 10% over nog te maken kosten bouwrijp maken, woonrijp maken en plankosten. Het opnieuw berekenen van de post nader te detailleren over de resterende prognoses voor deze kosten geeft per 1-1-2023 een lager noodzakelijk bedrag (€ 1,8 mln.). Dit geeft een voordeel van € 0,3 mln. Opbrengsten verkoop/uitgifte grond Naast een bijdrage van de MRDH voor de (tijdelijke) hub is de toename van het bedrag het gevolg van diverse kleine aanpassingen in (restant-) betalingen. Huidige nog indicatieve ramingen zullen te zijner tijd, wanneer de bouwvolumes en de bijbehorende programma’s definitief zijn vastgelegd, worden vervangen door getaxeerde opbrengsten en gerealiseerde tenderbedragen. Risicoreservering grondopbrengsten Bij het MPG 2022 is de risicoreservering, met het oog op de voortschrijding van het project, teruggebracht naar 10% over nog te realiseren grondopbrengsten. Dit resulteerde in een bedrag van - € 2,5 mln. om tegenvallende grondopbrengsten op te vangen. Tegen de achtergrond van een afkoelende woningmarkt is in het MPG 2023 voorzichtigheidshalve dit bedrag aangehouden.

Verschillen boekjaar 2022: Wanneer gekeken wordt naar de jaarschijf 2022 blijkt dat ongeveer de helft van de verwachte kosten zijn gemaakt en de helft van de verwachte opbrengsten zijn gerealiseerd.

16

Kosten Opbrengsten

jaarschijf 2022 jaarschijf 2022 gerealiseerd MPG 2022 Verschil V/N* € 4,90 € 9,98 € -5,08 V € 2,61 € 5,18 € -2,57 N

Boekwaarde saldo

€

2,29 €

4,80 €

2,51 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Kosten Aan de lagere kosten ligt een breed scala van oorzaken ten grondslag. Deze zijn voor een deel terug te voeren naar de velden 6 en 9, Park Noord en Coenderslaan zuid. Vertraging in de uitvoering en afronding van werkzaamheden leidt tot verschuiving van kosten van 2022 naar 2023. In totaal gaat het om circa € 2,5 mln. Daarnaast is geen of een lager beroep gedaan op de post Nader te detailleren, de post Kwaliteitsgelden, de post PFAS en zijn de plankosten onder het begrote bedrag gebleven. Dit verklaart een verschil van € 1,5 mln. Het restant van € 1,1 mln. is het gevolg van kleine aanpassingen en overig uitstel van werkzaamheden in heel Nieuw Delft. Opbrengsten De lagere opbrengsten zijn het resultaat van verschuivingen in de tijd. Verkoop van kavel 6.1 was verwacht in 2022, maar schuift door naar 2023. Hetzelfde geldt voor de verkoop van 2 kavels voor PO en CPO in veld 6. De verkoop van kavel 2.5 daarentegen is niet in 2023 maar eind 2022 afgehandeld. Wijziging resultaat Per saldo verbetert het nominaal resultaat van de grondexploitatie (het verschil tussen de totale nominale kosten en de totale nominale opbrengsten) met € 1,09 mln. ten opzichte van vorig jaar.

Als gevolg van verwachte kostenstijgingen, opbrengstenstijgingen, wijziging in de fasering in de tijd van kosten en opbrengsten én het effect van rente die in rekening wordt gebracht, verbetert de eindwaarde van de grondexploitatie met € 1,29 mln. Deze komt uit op - € 4,97 mln. (nadelig) per 3112-2027. De netto contante waarde per 1-1-2023 bedraagt - € 4,50 mln. (nadelig). Dit is een verbetering van € 1,06 mln. ten opzichte van het MPG 2022. Specifieke aandachtspunten De grondexploitatie voor Nieuw Delft bevat een aantal specifieke onderdelen. Deze zijn: kwaliteitsgelden, investeringskosten parkeren, kosten PFAS en kosten mobiliteits-hub. Bij deze specifieke elementen wordt hieronder kort stilgestaan. Kwaliteitsgelden De raad heeft een bedrag van € 3 mln. beschikbaar gesteld om de kwaliteit van de openbare ruimte in Nieuw Delft te verhogen. Hiermee werd een bezuinigingsslag uit het verleden teruggedraaid. Vanuit deze kwaliteitsgelden zijn inmiddels bedragen gelabeld voor het Houttuinenplein in veld 1 en twee waterelementen in het Van Leeuwenhoekpark. Er resteert nog een bedrag van € 2 miljoen. Investeringskosten parkeren (onrendabele top parkeren) In de grondexploitatie is per 1-1-2023, na de vrijval van € 2,7 mln., nog een bedrag van € 5,5 mln. beschikbaar voor het opvangen van onrendabele toppen of een tekort aan parkeerplaatsen.

Het resterende bedrag kan gebruikt worden voor onrendabele toppen of een tekort aan parkeerplaatsen in velden 6, 7 en 8. Kosten PFAS In 2020 bleek dat er in het projectgebied Nieuw Delft PFAS aanwezig was. De kosten die gemoeid zijn met het verwijderen ervan werden ingeschat op € 3 miljoen. Inmiddels is een groot deel van het

17

aanwezige PFAS verwijderd. Van de oorspronkelijke € 3 mln. resteert nog een bedrag van € 0,7 mln. ter dekking van de laatste kosten. Mobiliteits-hub De raad heeft een bedrag van € 1,05 mln. beschikbaar gesteld ter dekking van één of meerdere hubs. Inmiddels is de definitieve hub in aanleg op veld 6. De gemaakte kosten per 1-1-2023 bedragen € 1,5 mln. De verwachte nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten zijn apart inzichtelijk. Het bedrag van € 1,05 blijkt vooralsnog voldoende om het negatieve verschil tussen de totale begrote kosten en de verwachte opbrengsten voor de mobiliteits-hub in veld 6 te dekken. Risico’s Bij het MPG 2023 is de risicoanalyse voor Nieuw Delft opnieuw geactualiseerd. Per 31-12-2022 zijn er 31 risico’s benoemd. Aan ieder risico is een kans van optreden en een financieel effect bij optreden van het risico toegekend. Vermenigvuldiging van kans met bedrag levert het bijbehorende risicobedrag op. Voor alle risico’s samen leidt deze methodiek tot een totaal risicobedrag van € 3,88 mln. De risico’s met een risicobedrag hoger dan € 0,1 mln. zijn: -

Standstill van het project als gevolg van een economische kentering in relatie tot de oorlog in Oekraïne; Vraag gestuurd bouwen en hoge ambities zorgen voor een lagere grondprijs van kavels; De gemeente moet een financiële claim honoreren die is ingediend vanwege opgelopen vertraging in de bouw van vastgoed; Gemeente wordt verantwoordelijk voor afstemmen van bouwtechnische ontwerpen met ProRail voor bouwwerken langs/tegen het spoor; Het oplossen van de parkeerbehoefte in veld 6 zuid valt duurder uit dan begroot; Bouwen naast de spoortunnel wordt steeds complexer waardoor er extra voorzieningen getroffen moeten worden; Ballast Nedam haakt af voor de ontwikkeling van de velden 7 en 8 waardoor er nieuwe geïnteresseerde partijen gezocht moeten worden; Complexe bouwlogistiek velden Nieuw Delft Zuid; Park zuid wordt later aangelegd dan oorspronkelijk voorzien.

Ten tijde van het MPG 2022 bedroeg het totale risicobedrag € 2,82 mln. De stijging van het risicobedrag wordt nagenoeg geheel verklaard door het opnemen van het crashscenario (standstill van het project) in de risicoanalyse zelf in plaats van deze apart te benoemen. Dit leidt tot een extra risicobedrag van € 1 mln. Het risicobedrag van € 3,88 mln. dient opgevangen te worden door het gemeentelijk weerstandsvermogen. Dit is € 0,97 mln. meer dan bij het MPG 2022. Dit wordt veroorzaakt door wijziging in de risicodekkingsmethodiek die hierdoor nu uniform is voor alle gemeentelijke grondexploitaties. De post Nader te detailleren in een grondexploitatie (‘Risicovoorziening grex’ in onderstaande tabel) heeft niet als doel om een breed scala aan risico’s op te vangen, maar is specifiek ingericht om nog benodigde nadere uitwerkingen in ontwerpen en de financiële gevolgen hiervan op te kunnen vangen.

18

MPG 2023 MPG 2022 Verschil V/N* Risicobedrag € 3,88 € 2,82 € 1,06 N Crashscenario € € 2,20 € -2,20 V Risicovoorziening grex € € -2,11 € 2,11 N Te dekken risicobedrag € 3,88 € 2,91 € 0,97 N Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

2.1.2. Maria Duystlaan Beoogd resultaat Het doel van het project is het realiseren van kwalitatief hoogwaardige stedelijke voorzieningen die, gezien de ligging tegen het centrum aan, goed bereikbaar zijn met de fiets en te voet. Door het combineren van deze voorzieningen met woningen ontstaat een stedelijk milieu met een hoge dichtheid dat gecombineerd wordt met een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte (Clara van Sparwoudestraat). Programmering en planning Het project kent twee deelprojecten (dp) met onderstaand programma.  circa 6.000 m² bvo maatschappelijke voorzieningen: o een basisschool met kinderdagverblijf (dp 1) o zwembad en sporthal (dp 2) o parkeergarage (dp 2)  circa 70 woningen o 15 woningen aan de S. van der Wieleweg (dp 1) o 55 woningen boven sportcentrum gelegen (dp 2) Figuur 4 Situering deelprojecten Maria Duystlaan

Deelproject 1 start als eerste met de bouw van de school (gepland in 2023). Hierna volgt in 2024 en 2025 het resterend programma.

Activiteiten in 2022 en vooruitblik De voorbereidingen van de sloop van het zwem- en squashcentrum zijn in 2022 gestart (o.a. asbestverwijdering). Het vervolg van de sloopwerkzaamheden hangt af van het verplaatsen van een trafo. In 2023 wordt de locatie verder bouwrijp gemaakt. Het bestemmingsplan dat de ontwikkeling mogelijk maakt wordt medio 2023 aan de raad ter vaststelling voorgelegd. Communicatie hierover en over het ontwerp voor de school heeft in 2022 plaatsgevonden. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding Onderstaande tabel vat de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2023 samen.

19

1-1-2023 % van totaal 0,38 11% 0%

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

€ €

Boekwaarde saldo

€

0,38

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

3,52 2,14

Saldo

€

-1,38

Netto contante waarde Eindwaarde

€

-1,42

31-12-2026 V/N*

N

N

€

N -1,54 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Tot en met 2022 is 11% van de kosten gemaakt. De verwachte totale kosten overstijgen de totale verwachte opbrengsten. Hierdoor resulteren een negatieve netto contante waarde (NCW) en eindwaarde (EW). Terugblik op 2022 In het jaar 2022 is er € 0,35 mln. aan kosten gemaakt. Dit betreft plankosten en sloopkosten van het voormalige zwembad/squashcentrum. Gerealiseerde kosten 2022 Tijdelijk beheer Bouwrijpmaken Plankosten Fiscale kosten

€ € € €

0,00 0,20 0,15 0,00

Totaal

€

0,35

Gerealiseerde opbrengsten 2022 Grondopbrengsten €

-

Totaal

-

€

Bedragen in € miljoen

Verschillen ten opzichte van het MPG 2022 De wijzigingen in boekwaardes, kosten én opbrengsten en NCW-EW zijn in de volgende tabel opgenomen.

20

Verschillen totaal: Ten opzichte van het MPG 2022 zijn de kosten toegenomen met € 0,6 mln. In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Verschillen groter dan € 0,1 miljoen worden nader toegelicht. KOSTEN Verwerving en inbreng Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Afdrachten Plankosten Nader te detailleren Rente Fiscale kosten TOTALE KOSTEN

MPG 2023 € € € € € € € € € €

0,30 0,06 0,75 1,42 0,68 0,31 0,00 3,52

MPG 2022 € € € € € € € € € €

OPBRENGSTEN Verkoop/uitgifte grond Subsidies Bijdragen

€ € €

2,14 € € €

2,14 € € €

-

TOTALE OPBRENGSTEN

€

2,14 €

2,14 €

-

0,01 0,05 0,59 1,24 0,74 0,27 2,91

Verschil V/N* € 0,28 N € 0,01 N € 0,16 N € 0,18 N € € -0,05 V € 0,04 N € € 0,00 € 0,61 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Kosten verwerving en inbreng De kosten zijn toegenomen als gevolg van een hogere boekwaarde van de ingebrachte panden. Bij het TMPG 2022 is dit al gemeld. Kosten bouwrijpmaken De kosten bouwrijp maken zijn met € 0,16 mln. toegenomen ten opzichte van het MPG 2022. Dit is het gevolg van:  Indexatie van bovengenoemd bedrag van 1-1-2022 naar 1-1-2023 ter grootte van € 0,06 mln.  Verschuiving van engineeringskosten voor sloop zwembad van de post ‘plankosten’ naar de post ‘bouwrijpmaken’ 2023 ter grootte van € 0,1 mln. Kosten woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken zijn met € 0,18 mln. toegenomen ten opzichte van het MPG 2022. Dit is hoofdzakelijk het gevolg van indexatie. Verschillen boekjaar 2022: Wanneer ingezoomd wordt op jaarschijf 2022 blijkt dat er in dat jaar € 0,58 mln. minder aan kosten en € 0,87 mln. minder aan opbrengsten zijn gerealiseerd dan verwacht ten tijde van het MPG 2022. Dit is beide het gevolg van vertraging in een noodzakelijke verplaatsing van een trafo.

Kosten Opbrengsten

jaarschijf 2022 jaarschijf 2022 gerealiseerd MPG 2022 Verschil V/N* € 0,35 € 0,93 € -0,58 V € € 0,87 € -0,87 N

Boekwaarde saldo

€

0,35 €

0,06 €

-0,29 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

21

Wijziging resultaat De wijziging in de kosten leidt ertoe dat de netto contante waarde (NCW) van de grondexploitatie verslechtert met € 0,63 mln. en de eindwaarde (EW) met € 0,68 mln. De NCW bedraagt - € 1,42 mln. (nadelig) en de EW - € 1,54 mln. (nadelig). Risico’s Te dekken risicobedrag

MPG 2023 €

MPG 2022 0,88 €

Verschil V/N* 1,18 € -0,29 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Het project kent 6 risico’s. Het hiermee gepaard gaande risicobedrag bedraagt € 0,88 mln. De risico’s met een risicobedrag groter dan € 0,1 mln. zijn: - Hogere kosten voor inrichting van de openbare ruimte als gevolg van extra kwaliteitseisen; - Tegenvallende grondopbrengsten woningbouw; - Tegenvallende grondopbrengsten parkeergarage. Ten opzichte van het MPG 2022 is het risicoprofiel verbeterd. Eén risico is vervallen en de overige risicobedragen konden iets verlaagd worden. 2.1.3. Haring Beoogd resultaat Doel van het project is herontwikkeling van het terrein waarop in het verleden het bedrijfspand Haring was gelegen. Programmering en planning Het programma voor de locatie omvat:  15 vrije sector koop eengezinswoningen.  39 huurappartementen, waarvan minimaal 20% midden huur.  Commerciële ruimte. De grond is in 2022 geleverd aan de projectontwikkelaar.

Figuur 5 Locatie Haring inclusief uitbreiding exploitatiegebied

22

Activiteiten in 2022 en vooruitblik Op 31 mei 2022 werd de eerste paal geslagen. Oplevering staat gepland in de tweede helft van 2023. In aansluiting verricht de gemeente nog een aantal werkzaamheden in de openbare ruimte, waarna de grondexploitatie per 31-12-2023 zal worden afgesloten. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding De volgende tabel vat de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2023 samen. 1-1-2023 % van totaal 31-12-2023 V/N* 3,63 95% 2,49 98%

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

€ €

Boekwaarde saldo

€

1,14

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

3,82 2,55

Saldo

€

-1,27

Netto contante waarde Eindwaarde

€

-1,27

N

N

€

N -1,29 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Tot en met 2022 is 95% van de kosten gemaakt en 98% van de opbrengsten gerealiseerd. De verwachte totale kosten overstijgen de totale verwachte opbrengsten. Hierdoor resulteren een negatieve netto contante waarde (NCW) en eindwaarde (EW). Terugblik op 2022 In het jaar 2022 is er € 0,16 mln. aan kosten gemaakt. Dit betreft met name plankosten. Verder is er € 2,49 mln. aan opbrengsten ontvangen. Dit is nagenoeg geheel de uitgifte van grond aan A.M. B.V. Gerealiseerde kosten 2022 Tijdelijk beheer Bouwrijpmaken Plankosten Rentekosten

€ € € €

0,01 0,02 0,07 0,06

Totaal

€

0,16

Gerealiseerde opbrengsten 2022 Grondopbrengsten € Overige opbrengsten €

2,47 0,02

Totaal

2,49

€

Bedragen in € miljoen

Verschillen ten opzichte van het MPG 2022 De wijzigingen in boekwaardes, kosten én opbrengsten en NCW-EW zijn in de volgende tabel opgenomen.

23

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

MPG 2023 € €

MPG 2022 3,63 € 2,49 €

Verschil V/N* 3,47 € 0,16 N € 2,49 V

Boekwaarde saldo

€

1,14 €

3,47 €

2,33 V

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

3,82 € 2,55 €

3,67 € 2,46 €

0,15 N 0,09 V

Saldo

€

-1,27 €

-1,20 €

-0,07 N

Netto contante waarde Eindwaarde

€ €

-1,27 € -1,29 €

-1,22 € -1,27 €

-0,05 N -0,02 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Verschillen totaal: Ten opzichte van het MPG 2022 zijn de kosten toegenomen met € 0,15 mln. en de opbrengsten met € 0,09 mln. In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Er zijn geen verschillen groter dan € 0,1 mln. te verklaren. KOSTEN Verwerving en inbreng Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Afdrachten Plankosten Nader te detailleren Rente TOTALE KOSTEN

MPG 2023 € € € € € € € € €

3,10 0,08 0,02 0,10 0,29 0,23 3,82

MPG 2022 € € € € € € € € €

OPBRENGSTEN Verkoop/uitgifte grond Subsidies Bijdragen

€ € €

2,53 € € 0,02 €

2,46 € € €

0,06 V 0,02

TOTALE OPBRENGSTEN

€

2,55 €

2,46 €

0,09 V

3,10 0,08 0,02 0,03 0,29 0,16 3,67

Verschil V/N* € € 0,00 € € 0,07 N € € 0,01 N € € 0,08 N € 0,16 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Verschillen boekjaar 2022: Wanneer ingezoomd wordt op jaarschijf 2022 blijkt dat verwachte bedragen en gerealiseerde bedragen in overeenstemming zijn.

Kosten Opbrengsten

jaarschijf 2022 jaarschijf 2022 gerealiseerd MPG 2022 Verschil V/N* € 0,16 € 0,17 € -0,01 V € 2,49 € 2,46 € 0,03 V

Boekwaarde saldo

€

-2,33 €

-2,29 €

0,04 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Wijziging resultaat De financiële wijzigingen binnen het project zijn gering. Hierdoor wijzigt het resultaat van de grondexploitatie nagenoeg niet ten opzichte van het MPG 2022. De NCW was - € 1,22 mln. (nadelig) en is nu - € 1,27 mln. (nadelig). De EW was - € 1,27 mln. (nadelig) en komt bij het MPG 2023 uit op - € 1,29 mln. (nadelig).

24

Risico’s Het project kent, net als bij het MPG 2022, geen risico’s meer. 2.1.4. Voorhof Noord-West Algemeen Deelgebied Hovenpassage In maart 2022 heeft de gemeente een addendum gesloten met ontwikkelaar Van der Vorm Vastgoed B.V. voor de resterende ontwikkelingen, te weten Blok 6 en Blok 4. Op basis van dit addendum zijn er in juli 2022 gronden geleverd aan Van der Vorm. Om de ontwikkelingen uit het addendum mogelijk te maken moeten er nog planologische procedures doorlopen worden. De ontwikkelaar realiseert Blok 6 als eerste en stelt hiervoor een bestemmingsplan op. Blok 4 volgt later in de tijd. De te volgen planologische procedure voor dit laatste blok is nog onderwerp van studie en overleg. De gemeente heeft als taak de directe omgeving rond Blok 6 en Blok 4 woonrijp te maken na afronding van de bebouwing. De verwachting is dat deze werkzaamheden doorlopen tot en met 2026. Tot die tijd blijft de grondexploitatie alsnog open. Dat betekent een verlenging van de looptijd ten opzichte van het MPG 2022 met 3 jaar tot 31-12-2026. Het project Voorhof Noord-West verschuift daarom van project in afronding naar project in uitvoering. Bij het TMPG 2022 is hier al melding van gemaakt. Deelgebied AH locatie De woontoren aan de Martinus Nijhofflaan is in aanbouw. Hierna volgen de laatste civiele werkzaamheden in dit deelgebied.

Beoogd resultaat Het project Voorhof Noord-West heeft als doel het creëren van een prettig woon- en leefmilieu voor bewoners in combinatie met het bieden van economisch perspectief voor winkeliers en andere ondernemers. Programmering en planning Het programma voor deelgebied Hovenpassage bestaat uit:  300 – 400 woningen.  9.000 m2 bvo aan winkels, horeca en dienstverlening. Het nog te realiseren programma in Blok 6 en Blok 4 is 250 woningen en 2.400 m2 bvo niet-wonen (gemengde doeleinden). Start bouw Blok 6 staat gepland in 2023 en Blok 4 in 2024/2025.

25

Figuur 6 schematische weergave Blok 6 (V6) en Blok 4 (T4) Hovenpassage

Het programma voor deelgebied AH locatie bestaat uit:  300 woningen.  6.000 m2 bvo aan winkels. De laatste woontoren is nagenoeg gereed. Mijlpalen in 2022 en vooruitblik naar 2023 en volgende jaren Deelgebied Hovenpassage Van der Vorm Vastgoed is in 2022 gestart met de ontwikkeling van Blok 6. Dit voorjaar brengt de gemeente het bestemmingsplan in procedure. Dit moet leiden tot een aanvraag omgevingsvergunning na de zomer van 2023. Ook Blok 4 is in ontwikkeling. Start bouw hiervan is voorzien in 2024/2025. Deelgebied AH locatie De gemeente is nog verantwoordelijk voor het woonrijp maken van een beperkt gebied grenzend aan de laatste woontoren. Om praktische redenen zal de ontwikkelaar deze werkzaamheden uitvoeren en gaat de gemeente hiervoor een bijdrage betalen. Deze civiele werkzaamheden zijn in 2022 in kaart gebracht en zullen in 2023 parallel aan de afronding van de woontoren worden uitgevoerd. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding De volgende tabel vat de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2023 samen.

26

1-1-2023 % van totaal 31-12-2026 V/N* 12,60 80% 0,70 12,42 72%

Boekwaarde kosten Winstneming 2022 Boekwaarde opbrengsten

€ € €

Boekwaarde saldo

€

0,88

Totale kosten Winstneming 2022 Totale opbrengsten

€ € €

15,74 0,70 17,29

Saldo

€

0,85

Netto contante waarde Eindwaarde

€

0,77

N

V

€

V 0,83 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Tot en met 2022 is 80% van de kosten en 72% van de opbrengsten gerealiseerd. De verwachte totale opbrengsten overstijgen de verwachte totale kosten. Hierdoor resulteren een positieve netto contante waarde (NCW) en eindwaarde (EW). Terugblik op 2022 In het jaar 2022 is er € 0,22 mln. aan kosten gemaakt. Dit betreft alleen plankosten. Gerealiseerde kosten 2022 Plankosten € Rente € Totaal €

0,22 -0,00 0,22

Gerealiseerde opbrengsten 2022 Grondopbrengsten € Totaal €

-

Winstneming 2022

0,70

€

Bedragen in € miljoen

Ten tijde van het TMPG 2022 is het project Voorhof Noord-West positief geworden. Gemeld is toen dat bij een positieve grondexploitatie er een verplichting is om uit te rekenen of er tussentijds winst genomen moet worden. Deze berekening, die rekening houdt met de mate waarin een project financieel is uitgevoerd en met mogelijk nog optredende projectspecifieke risico’s, leidt voor Voorhof Noord-West tot een tussentijdse winstneming van € 0,7 mln. Dit bedrag vloeit toe naar de algemene middelen. Verschillen ten opzichte van het MPG 2022 De wijzigingen in boekwaardes, kosten én opbrengsten en NCW-EW zijn in de volgende tabel opgenomen.

27

Boekwaarde kosten Winstneming 2022 Boekwaarde opbrengsten

MPG 2023 MPG 2022 Verschil V/N* € 12,60 € 12,38 € 0,22 N € 0,70 € 12,42 € 12,42 € -

Boekwaarde saldo

€

0,88 €

-0,04 €

-0,22 N

Totale kosten Winstneming 2022 Totale opbrengsten

€ € €

15,74 € 0,70 17,29 €

12,61 €

3,13 N

12,42 €

4,88 V

Saldo

€

1,55 €

-0,19 €

1,74 V

Netto contante waarde Eindwaarde

€ €

0,77 € 0,83 €

-0,19 € -0,20 €

0,96 V 1,03 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Verschillen totaal: De toename in de boekwaarde kosten is hiervoor al toegelicht. Ten opzichte van het MPG 2022 zijn de kosten toegenomen met € 3,13 mln. en de opbrengsten met € 4,88 mln. In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Verschillen groter dan € 0,1 mln. worden nader toegelicht. KOSTEN Verwerving en inbreng Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Afdrachten Plankosten Nader te detailleren Rente Boekwaarde onverdeeld TOTALE KOSTEN

MPG 2023 MPG 2022 Verschil V/N* € € € € 0,09 € 0,09 € € 2,25 € 2,25 € € 4,99 € 3,65 € 1,34 N € 3,09 € 2,47 € 0,62 N € 7,62 € 6,67 € 0,95 N € 0,39 € 0,17 € 0,22 N € 2,06 € 2,06 € -0,00 V € -4,75 € -4,75 € € 15,74 € 12,61 € 3,13 N

OPBRENGSTEN Verkoop/uitgifte grond Subsidies Bijdragen

€ € €

12,85 € € 4,44 €

7,97 € € 4,44 €

4,88 V -

TOTALE OPBRENGSTEN

€

17,29 €

12,42 €

4,88 V

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Kosten woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken zijn met € 1,34 mln. toegenomen ten opzichte van het MPG 2022. Dit is het gevolg van:  Het opnemen van een stelpost van € 1 mln. voor het woonrijp maken van de openbare ruimte rond Blok 6 en Blok 4 in deelgebied Hovenpassage ten tijde van het TMPG 2022.  Het opnemen van een taakstellend bedrag in het TMPG 2022 van (maximaal) € 0,15 mln. voor een impuls in de openbare ruimte grenzend aan deelgebied AH-locatie. Dit betreft een bijdrage aan een aangrenzend gemeentelijke investeringsproject, waarvan deze locatie ook profijt heeft.  Een verhoging van de kosten voor de afrondende werkzaamheden in het deelgebied AH locatie van € 0,01 mln.  Indexatie van nog te realiseren kosten van 1-1-2022 naar 1-1-2023 ter grootte van € 0,18 mln.

28

Afdrachten Omdat de grondexploitatie positief is geworden dient er op basis van de Nota kostenverhaal een bijdrage te worden gedaan ten behoeve van bovenwijkse voorzieningen en ten behoeve van bovenplanse ontwikkelingen. Hiermee is een bedrag gemoeid van in totaal € 0,62 miljoen. Plankosten De grondexploitatie loopt 3 jaar langer door. Daarnaast dient de planvorming door Van der Vorm Vastgoed te worden getoetst en begeleid. Ook moeten er ontwerpen voor de openbare ruimte worden gemaakt. Dit alles leidt tot extra plankosten (interne uren, overhead kosten en externe kosten) tot einde looptijd van het project van € 0,95 mln. Bij het TMPG 2022 waren deze kosten nog indicatief gemeld. Bij dit MPG heeft een nadere onderbouwing plaatsgevonden. Nader te detailleren Een bedrag van 10% over nog te maken kosten woonrijp maken en plankosten is in de grondexploitatie opgenomen onder nader te detailleren. Dit leidt tot een toename van € 0,22 mln. Opbrengsten uit verkoop/uitgifte grond Op grond van het afgesloten addendum met Van der Vorm Vastgoed B.V. ontvangt de gemeente inkomsten bij start bouw van Blok 6 en bij start bouw van Blok 4. Dit betreft een totaalbedrag van € 4,88 mln. Bij het TMPG 2022 is dit bedrag al gemeld. Verschillen boekjaar 2022: Wanneer ingezoomd wordt op jaarschijf 2022 blijkt dat er in dat jaar € 0,15 mln.

meer aan kosten is gerealiseerd dan verwacht ten tijde van het MPG 2022. Het verschil komt volledig voor rekening van een toename van de plankosten. Deze toename is het gevolg van complexere en meer tijdrovende planontwikkeling in relatie tot Blok 6 en Blok 4.

Kosten Opbrengsten

jaarschijf 2022 jaarschijf 2022 gerealiseerd MPG 2022 Verschil V/N* € 0,22 € 0,07 € 0,15 N € € € -

Boekwaarde saldo

€

0,22 €

0,07 €

-0,15 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Wijziging resultaat De opbrengsten nemen meer toe dan de kosten (zie toelichting hierboven). Dit leidt ertoe dat het saldo (verschil tussen nominale kosten en nominale opbrengsten) verbetert met € 1,74 mln. tot € 1,55 mln. (voordelig). De netto contante waarde (het verwachte financiële resultaat in euro’s van nu, rekening houdend met toekomstige kosten- en opbrengstenstijgingen) per 1-1-2023, na winstneming, bedraagt € 0,77 mln. (voordelig). Dit is een verbetering van € 0,96 mln. ten opzichte van de cijfers gepresenteerd bij het MPG 2022. De bijbehorende eindwaarde per 31-12-2026, na winstneming, bedraagt € 0,83 mln. (voordelig). Risico’s Zoals aangekondigd in het TMPG 2022 zijn de projectspecifieke risico’s bij het MPG 2023 nader geïnventariseerd met het oog op de werkzaamheden die nog moeten worden verricht en de langere doorlooptijd van het project. Deze analyse heeft geresulteerd in het volgende risicoprofiel.

29

Te dekken risicobedrag

MPG 2023 MPG 2022 € 0,30 € -

Verschil V/N* € 0,30 N

Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig

Er zijn 2 risico’s onderscheiden:  hogere plankosten, omdat het project langer doorloopt door mogelijke herontwikkeling van Blok 6 en Blok 4 als gevolg van hoge bouwkosten en dalende VON-prijzen;  hogere kosten woonrijp maken als gevolg van het ontbreken van een ontwerp voor de openbare ruimte.

30

2.2. In afronding 2.2.1. Harnaschpolder In het MPG 2022 is abusievelijk vermeld dat er nog drie kavels geleverd zouden worden in het jaar 2022. Echter voor één van deze kavels heeft het transport in december 2021 al plaatsgevonden à € 0,26 mln. Dit betekent dat de nog te realiseren grondopbrengsten in neerwaartse zin moeten worden bijgesteld, wat leidt tot een financieel negatief resultaat van € 0,26 mln. Bij het TMPG 2022 is hier melding van gemaakt en is dit verwerkt. De levering van de laatste twee kavels is doorgeschoven naar 2023. Daarnaast vinden nog de laatste werkzaamheden in de openbare ruimte plaats, waarvan een deel een reparatie betreft van reeds uitgevoerde werkzaamheden. Het project loopt hierdoor een jaar langer door, en daarmee stijgen ook de plankosten. In totaal nemen de kosten toe met € 0,32 mln. ten opzichte van het MPG 2022. De verwachting is dat het project per 31-12-2023 kan worden afgesloten. 2.2.2. Buitenhof (locatie sporthal) Op en rond de locatie van de voormalige sporthal aan de Martinus Nijhofflaan heeft ontwikkelaar Vorm Ontwikkeling B.V. een nieuwe sporthal in combinatie met 88 studentenwoningen en 212 overige woningen gerealiseerd. In 2022 heeft Vorm de openbare ruimte ingericht. Toetsing van de uitgevoerde werkzaamheden leverde nog een aantal restpunten op die Vorm in orde dient te brengen. De afronding hiervan schuift door naar begin 2023.