De Staal vastgesteld 1 Toelichting Regels en Bijlagen Regels

De Staal, Delft

Vastgesteld bestemmingsplan xx-12-2021

bestemmingsplan De Staal

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

9 9 9 10 11

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Bestaande situatie 2.2 Historie plangebied 2.3 Gewenste ontwikkeling

13 13 14 15

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid

21 21 23 25 25

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Bezonning 4.2 Windhinder 4.3 Trillingen 4.4 Geluid 4.5 Verkeer en parkeren 4.6 Luchtkwaliteit 4.7 Milieuzonering bedrijven 4.8 Kabels en leidingen 4.9 Externe veiligheid 4.10 Water 4.11 Flora en fauna 4.12 Conventionele explosieven 4.13 Bodem 4.14 Archeologie 4.15 Cultuurhistorische waarden 4.16 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

35 35 36 37 37 41 44 46 47 47 49 54 56 57 59 61 62

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving 5.1 Systematiek bestemmingen 5.2 Opzet regels

63 63 63

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

67 67 67

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

3

bestemmingsplan De Staal

Bijlagen toelichting Bijlage 1

Stedenbouwkundig plan De Staal

Bijlage 2

Hoogbouwmotivatie

Bijlage 3

Toetsing beleidsnota bouwhoogten Delft

Bijlage 4

Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking

Bijlage 5

Melding Stap 3-besluit

Bijlage 6

Bezonningsstudie

Bijlage 7

Bodemonderzoek

Bijlage 8

Rapportage Stap 3-besluit

Bijlage 9

Onderzoek windhinder en windgevaar De Staal

Bijlage 10

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 11

Verkeersstudie ontwikkelingen De Staal

Bijlage 12

Kwantitatieve risicoanalyse A13

Bijlage 13

Quickscan beschermde planten- en diersoorten

Bijlage 14

Gerichte veldinventarisatie vleermuizen

Bijlage 15

Archeologisch bureauonderzoek

Bijlage 16

Verkennend archeologisch booronderzoek

Bijlage 17

Onderzoek stikstofdepositie

Bijlage 18

Watertoets en rioleringsplan

Bijlage 19

Vormrije m.e.r.-beoordeling

Bijlage 20

Nieuwsbrief na participatie

Bijlage 21

Geschiktheidsonderzoek vleermuizen

4

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

bestemmingsplan De Staal

Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

123 123 128

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Bestemmingsregels Gemengd Groen Verkeer Water Woongebied Leiding - Hoogspanning Waarde - Archeologie Waterstaat - Waterkering

129 129 132 133 134 135 138 140 142

Hoofdstuk 3 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels

143 143 144 146 147

Hoofdstuk 4 Artikel 15 Artikel 16

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

149 149 150

Bijlagen regels Bijlage 1

Lijst van bedrijfstypen

Bijlage 2

Lijst van Horeca-activiteiten

Bijlage 3

Besluit hogere grenswaarden

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

5

bestemmingsplan De Staal

6

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

Toelichting

bestemmingsplan De Staal

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De gemeente Delft wil de voormalige gemeente(werf)locatie aan de Staalweg en de omliggende openbare ruimte laten herontwikkelen. Door verschillende partijen is een projectplan opgesteld voor deze herontwikkeling. Na de selectieprocedure is Novaform B.V. uit Eindhoven geselecteerd als uitvoerende partij. 'De Staal' wordt in overeenstemming met de gemeentelijke visie op het gebied (Ambitiedocument Staalweg Delft, 2017) in fasen herontwikkeld naar een gemengd woon-werkgebied. Het plan bestaat uit woningbouw ten westen van een nieuw aan te leggen ontsluitingsweg in aansluiting op de wijk Vrijenban, kleinschalige kantoor-, werk- en atelierruimten in een landschapsheuvel langs de afrit van de A13 en een markante hoge (woon)toren van circa 75 meter op de hoek van de Oostpoortweg en de afrit van de A13. Binnen het plangebied zijn maximaal 346 woningen toegestaan en 6.350 m2 aan commerciële voorzieningen. Dit programma zal zijn vertaling krijgen in een zogenaamd flexibel bestemmingsplan. Op de ontwikkeling wordt de Interimwet Stad- en Milieubenadering toegepast. Aanleiding hiervoor is de hoge geluidbelasting van de A13 op het plangebied. Onderdeel van de Interimwet is het nemen van compenserende maatregelen voor het aspect geluid.

Op de toepassing van de Interimwet en wat de betekenis hiervan is voor het bestemmingsplan wordt uitgebreid ingegaan in de paragrafen 2.3 en 4.4.De ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. Dit nieuwe bestemmingsplan biedt het juridisch en planologisch kader om deze ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2

Ligging plangebied

De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de Staalweg en de wijk Vrijenban. Aan de oostzijde vormt de afrit van de A13 de planbegrenzing. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door de Oostpoortweg en aan de westzijde door de bestaande woonbebouwing van de wijk Vrijenban.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: ArcGIS)

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

9

bestemmingsplan De Staal

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Voor het overgrote deel van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Noordoost' (onherroepelijk 28 april 2008). Voor het zuidelijke deel van het plangebied geldt op basis daarvan de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden'. Dit betreft de oude gemeentewerf. Het noordelijk deel van het plangebied is voorzien van de bestemming 'Kantoordoeleinden'. Ter plaatse van een regionale waterkering heeft een strook aan de noordzijde van het plangebied de medebestemming 'Waterkeringsdoeleinden'. Vanwege de aanwezigheid van een straalpad ter hoogte van het plangebied geldt in de huidige situatie een hoogtebeperking van 69 m respectievelijk 70 m.

Figuur 1.2 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Noordoost' Het bestemmingsplan 'Noordoost' is in 2017 geactualiseerd (vastgesteld 23 maart 2017). De Staal is buiten dit bestemmingsplan gelaten omdat het terrein de komende jaren van functie gaat veranderen. Dit is zichtbaar op figuur 1.3 hieronder. Kleine delen van het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan vallen wel binnen het geactualiseerde bestemmingsplan Noordoost uit 2017. Het betreft gronden aan de noordzijde en aan de zuid- en oostrand met de bestemmingen Verkeer, Groen en Water.

10

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

bestemmingsplan De Staal

Figuur 1.3 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Noordoost 2017'

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan, de planbeschrijving, beschrijft de ontwikkeling van het plangebied. In hoofdstuk 3 is het beleid beschreven. Hoofdstuk 4, omgevingsaspecten, beschrijft het voor het bestemmingsplan uitgevoerde onderzoek en relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling. In hoofdstuk 6 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

11

bestemmingsplan De Staal

12

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

bestemmingsplan De Staal

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Bestaande situatie

Omgeving plangebied Plangebied De Staal ligt aan de oostzijde van de binnenstad van Delft in de wijk Vrijenban bij de afrit Delft van de A13. Deze afrit biedt aan de oostzijde van de snelweg toegang tot een vestiging van IKEA. IKEA maakt deel uit van bedrijventerrein de Delftse Poort, waarvan ook de kantoren van Whitepark (Poortcenter) aan de westzijde van de snelweg deel uitmaken. De Staal vormt de begrenzing van het bedrijventerrein ten noorden van de Oostpoortweg. De Oostpoortweg vormt ook de zuidelijke begrenzing van de wijk Vrijenban. Vrijenban ligt tussen de Stalpaert van der Wieleweg en de A13. De Stalpaert van der Wieleweg maakt onderdeel uit van de ringweg rond de binnenstad van Delft en sluit aan de zuidzijde aan op de Oostpoortweg.

Figuur 2.1 Omgeving plangebied (bron: Luchtfoto Kadaster Nederland) Vrijenban bestaat uit verschillende buurten. Aan de noord- en westzijde wordt het plangebied begrensd door de buurt Heilige Land. Heilige Land betreft een woonbuurt met voornamelijk kleinschalige grondgebonden rijwoningen langs smalle straatjes. Ten westen van de locatie ligt ook de waterverbinding naar de Schie. Aan de zuidrand van de buurt, grenzend aan De Staal, staan enkele appartementengebouwen die dateren uit de jaren '70. De gebouwen bestaan uit 3-5 bouwlagen. Het meest oostelijke gebouw langs de A13 is van recentere datum. Dit kantoorgebouw ('La Connexion') ligt in het verlengde van de Staalweg langs de afrit van de A13. Plangebied Vanaf de 17e eeuw werd het plangebied en omgeving als gemeentelijke vuilnisbelt (een 'stael') gebruikt. De vuilnisbelt verdween in de vorige eeuw en maakte plaats voor loodsen voor vuilniskarren en stallen voor trekpaarden. Enige tijd was er ook een compostfabriek gevestigd. De oude gebouwen werden in 1979 ontruimd. Op het westelijk deel van het terrein kwamen woningen. Het oostelijk deel behield zijn functie, met een nieuw complex voor de vuilnisophaaldienst. Het terrein kreeg toen ook de naam Staal. Ooit lag de locatie buiten de stad. Dat is nu veranderd.

Het terrein met een oppervlakte van circa 24.400 m2 ligt tegenwoordig in een levendig deel van Delft, rond de stadsentree bij de A13. De Staal past niet goed in deze veranderende omgeving. De uitstraling van het terrein en de manier waarop de Staalweg om de locatie heen loopt, suggereren nog steeds een achteraf ligging.

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

13

bestemmingsplan De Staal In de huidige situatie bestaat De Staal uit een aantal opstallen en een verhard terrein van circa 12.000 m2. De opstallen bestaan uit een voormalige kantoorgebouw van de gemeente Delft, een bedrijfsgebouw, opslagruimte/ fietsenstalling en drie overkappingen. De Staalweg loopt rond het terrein parallel aan de afrit van de A13. In het noorden gaat de Staalweg over in de Van Lodensteynstraat en in het zuiden sluit de Staalweg door middel van een verkeerslichten gereguleerd kruispunt aan op de Oostpoortweg.

Figuur 2.2 Huidige situatie De Staal met voormalig kantoorgebouw gemeente Delft en bedrijfsgebouw

2.2

Historie plangebied

De locatie “De Staal” ligt in de zuid-oosthoek van de wijk Vrijenban, direct grenzend aan de woningbuurt “Heilige Land”. Gedurende de vorige eeuw heeft het plangebied zijn huidige vorm gekregen, waarbij wijzigingen in de verkeersstructuur en ontsluiting van Delft een bepalende rol hebben gespeeld. Vanaf het eind van de 19e eeuw werd het agrarisch gebied ten westen van de binnenstad gelijkelijk ontwikkeld tot woongebied. De Staal was toen overigens al lange tijd in gebruik als stort van de stad. De eerste meer projectmatige woningbouwontwikkelingen aan het begin van de 20 eeuw bestonden uit langgerekte blokken met rijenwoningen die, de agrarische kavelstructuur volgend, vanaf de Oostsingel in noordoostelijke richting werden gerealiseerd. Die historische richting vormt nog steeds de basis van de wijk (en van delen van de historische binnenstad). Met de aanleg van de (voorloper van) de A13 werd niet alleen de wijk ruimtelijk “afgesloten” van het open polderlandschap met kernen als Delfgauw, maar werd ook een (nieuwe) dominante richting haaks op de polderstructuur aangelegd, min of meer parallel aan de Oostsingel. Doordat de aansluiting van de A13 naar Delft eerst ter hoogte van de Delfgauwseweg lag, liep het poldergebied ten zuiden van De Staal door tot aan de Kromme Wetering, een watergang in het verlengde van het Oosteinde, die de verbinding met Delfgauw vormde.

Ten zuiden daarvan werd in de 20/30tiger jaren van de vorige eeuw de woonbuurt Wippolder gerealiseerd. Direct na de oorlog werd “Heilig land” verder ontwikkeld, deels aansluitend op het oorspronkelijke kavelpatroon, bijvoorbeeld langs het Oostblok, maar juist ook haaks daarop, bijvoorbeeld langs de Van Lodenststeynstraat. In plaats van eengezins rijenwoningen, het oorspronkelijke woningtype in de wijk, werden nu vooral portiek etagewoningen in drie lagen op een verhoogd souterrain gerealiseerd. De wijk kreeg daardoor aan de zijde van de A13 een heel andere uitstraling, met een vrij intensief bebouwd stratenpatroon. Meer noordelijk nabij de Bieslandsekade, werd ook al in de 50-tiger jaren in een meer open structuur een “zorgflat” in 10 lagen gerealiseerd, de Delfgaauwse Weije, ontworpen door S.J. van Embden. De inrichting van de openbare ruimte in Vrijenban is passend bij de wederopbouwwijk. Het is ruim opgezet, met brede straatprofielen en mooie hagen die de overgang van openbaar naar privé bewerkstelligen. De gebouwen staan hierdoor duidelijk begrensd op hun eigen kavel, met doorkijkjes naar de gemeenschappelijke (binnen)tuinen. De openbare ruimte van de centrale straat in Vrijenban, de van Lodensteijnstraat is ritmisch afwisselend ingericht als plantsoen en als straat.

14

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

bestemmingsplan De Staal In de zestiger jaren kreeg de aansluiting op de A13 (de Oostpoortweg) zijn huidige plek en vorm. De nog redelijk open (driehoekige) polder ten zuiden van “De Staal” werd hierdoor letterlijk doormidden gesneden. In de zeventiger jaren werd door aanpassingen in de route naar Delfgauw, ook het oorspronkelijke verloop van de Kromme Wetering aangepast en kwam deels via de brede watergang die De Staal verbond met de Oostsingel te lopen. Ten zuiden van de Oostpoortweg werden kantoren ontwikkeld in hoogte oplopend tot 9 lagen. De entree bleef echter mede door de groene randen weinig herkenbaar als stadsentree, terwijl aan de overzijde van de A13, aan de niet stadse kant, zichtlocaties werden ontwikkeld. Met name de ontwikkeling van Ikea in 1992 heeft verstorend als barrière gewerkt in de relatie met het polderlandschap. Na sanering van bestaande bebouwing tussen Oostblok en Oostpoortweg werden hier begin tachtiger jaren langgerekte gehoekte blokken met appartementen gerealiseerd. Woningbouw wederom in 4 bouwlagen, met op de hoek van de Oostsingel een kantoorgebouw. Door de gehoekte vorm werd ingespeeld op de beschikbare ruimte en werd tevens de verlegde Kromme Wetering onderdeel van de stedenbouwkundige opzet. Mede door introductie van zware groenelementen heeft dit deel van de wijk een heel eigen karakter.

In deze periode kreeg de gemeentewerf ook haar huidige vorm en werd ook de Staalweg gerealiseerd, waardoor de wijk een directe, maar ook anonieme aansluiting op de Oostpoortweg en bijna op de A13 kreeg. Begin deze eeuw werd tot slot nieuwe woningbouw gerealiseerd direct ten noorden van De Staal in 4 lagen, aansluiting op de bebouwing uit de jaren 50. En werd (vervangende) nieuwbouw gerealiseerd in de zone direct langs de A13. Woningbouw en kantoren in 3 tot 5 lagen. De Staal ligt als een “eiland” tussen bovenstaande ontwikkelingen. Dit wordt deels nog versterkt door de ligging van de Staalweg. De locatie van De Staal maakt onderdeel uit van de Dynamische Zone A13, zoals beschreven in de Beleidsnota Bouwhoogten Delft (5 Oktober 2005). Deze zone vormt de grens tussen stad en landschap. Ontwikkelingen in de zone moeten zicht behouden op de historische binnenstad, een beeld geven van de kennisstad en ook het beeld van een moderne woonstad, een stad in het landschap, versterken. De kavel is vanwege zijn ligging, nabij een afslag aan de stadzijde van de A13, in de beleidsnota aangeduid als een specifieke plek, een initiatiefgebied waar hoogteaccenten voorstelbaar zijn.

2.3

Gewenste ontwikkeling

Inleiding Voor het plangebied is door Novaform BV een plan ontwikkeld. Het plan is ontwikkeld in overeenstemming met de gemeentelijke visie op het gebied, zoals opgenomen in het 'Ambitiedocument Staalweg Delft, 2017' dat onderdeel was van de tenderprocedure voor het gebied en is vastgesteld door het college in oktober 2016. Na ingebruikname van het nieuwe stadskantoor in 2016 is het deel van de gemeentewerf (met kantoorgebouw) aan de Staalweg vrijgekomen. Deze bijzondere locatie, direct aan de snelweg A13 en op loopafstand van de binnenstad, kan nu worden herontwikkeld. Het ambitiedocument beschrijft de ambitie van de gemeente op de herontwikkeling. Het streven is te komen tot een duurzame ontwikkeling die kwaliteit toevoegt aan de stad. De gemeente Delft wil op deze locatie een passende stadsentree, een poort voor de stad die zich profileert aan de snelweg. Als uitgangspunten worden in het ambitiedocument genoemd:  schaal regio en stad;  duurzame afronding woonwijk (Vrijenban zijde);  heldere aansluiting woonwijk (Vrijenban);  heldere stadsentree (snelweg - stadscentrum);  FSI 1,5 tot 2,5, hoogteaccent mogelijk;  gebruik van aanwezige waterverbinding;  aanvulling op bestaande woon- en werkmilieus;  Delft in 2050 energieneutraal. Deze uitgangspunten zijn als vertrekpunt gebruikt bij de verdere ontwikkeling van het plan.

Een uitgebreider overzicht van het relevante gemeentelijk (woningbouw) beleid voor de planlocatie is opgenomen in paragraaf 3.4.

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

15

bestemmingsplan De Staal Stedenbouwkundige opzet De in paragraaf 2.2 aangegeven context van de Staal zit in de hoofdopzet van het ontwerp voor De Staal gevangen. In het ontwerp voor De Staal wordt verbinding aangegaan met de omgeving op alle schaalniveaus. Verbinding met de wijk, in de afronding van Vrijenban. Verbinding met de stad door o.a. de introductie van een grachteneiland. Verbinding met de regio door middel van de introductie van een baken, een woontoren in de Dynamische Zone A13 . Het document “Stedenbouwkundig plan De Staal” van Maart 2021 (bijlage 1) beschrijft het ontwerp van het stedenbouwkundig plan vanuit deze drie aangegeven invalshoeken. Dit document is de uitwerking van de stedenbouwkundige opzet zoals die bij de tenderprocedure is ingediend. Hieronder worden de belangrijkste elementen daaruit kort samengevat. Afronding van Vrijenban De huidige Staalweg wordt verlegd naar het midden van de kavel, zodat de huidige Van Lodensteynstraat directer verbonden wordt met de Oostpoortweg, via de Nieuwe Staalweg. Vrijenban krijgt hierdoor een directe aansluiting aan de Oostpoortweg. De nieuwe kruising wordt de voordeur voor de wijk/stad. Het verleggen van de Staalweg heeft als consequentie dat het programma in twee delen over de kavel wordt verdeeld.

Een groot programmadeel in de vorm van een multifunctioneel gebouw en een vrijstaand appartementen gebouw aan de Oostzijde van het plangebied. Het multifunctionele gebouw functioneert als een geluidsbuffer tussen de A13 en Vrijenban. De verkaveling van de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte aan de Oostzijde van het plan appelleert aan de verkaveling van de bestaande bebouwing aan de Van Lodensteynstraat. Opmaat naar de binnenstad Het westelijke gedeelte van het plan wordt begrensd door de woonbebouwing van het Oostblok. Dit gedeelte van het plan is een weerspiegeling van het naastliggende Oostblok, zowel in stedenbouwkundige vorm als in hoogte en oriëntatie. De watergang 'De Staal” is verlengd om een grachteneiland te vormen: letterlijk en figuurlijk de verbinding met de historische binnenstad. Het grachteneiland, gepositioneerd aan de Oostpoortweg, appelleert in opbouw en uitstraling aan de grachten en panden van de oude binnenstad. Baken in het landschap Het multifunctionele gebouw wordt aan de zijde van de A13 afgedekt met een groen oplopend landschap, de beschermende geluidsbuffer tussen de A13 en Vrijenban. Dit (dak)landschap vormt een denkbeeldige verbinding met en refereert aan het (oorspronkelijke) slagenlandschap aan de overkant van de snelweg.

Een woontoren van circa 75 m hoog wordt gepositioneerd in dit landschap, pal naast het nieuwe kruispunt gevormd door de Nieuwe Staalweg en de Oostpoortweg. De toren markeert de entree van Delft en toont Delft als woonstad in de A13 Zone. Deze zone is ook benoemd in de nota bouwhoogten als gebied waar hoogbouw kan worden overwogen. De onderbouw van de toren begeleid de stedenbouwkundige structuur en de aansluiting van Vrijenban op de Oostpoortweg. De architectuur van de toren is een visitekaartje voor Delft als kennisstad, die de ontwerp- en ingenieurskunst van de Delftse geschoolde vakmensen etaleert.

16

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

bestemmingsplan De Staal

Figuur 2.3 Schetsontwerp De Staal (aanzicht vanaf Oostpoortweg) Beoogde inrichting Het schetsontwerp zoals weergegeven op figuur 2.3 geeft een beeld van de beoogde inrichting van de locatie. Figuur 2.4 laat de nummering van de verschillende bouwblokken zien. Hieronder is een beschrijving per blok opgenomen. Aan de zijde van de A13 wordt aan de Oostpoortweg een woontoren gerealiseerd met een iconisch ontwerp en een bouwhoogte van circa 75 meter. In de plint van de toren (begane grond - 1e verdieping) wordt ruimte geboden aan kantoren en commerciële functies (blok 8a) met daarboven appartementen (blok 8b). De toren markeert de entree van Delft aan de snelweg. Het wonen in de toren heeft bijzondere kwaliteiten. Met name het panoramisch uitzicht vanuit de appartementen over de stad en het landschap zal een geweldige ervaring gaan worden voor de bewoners. De woonlagen bevinden zich boven het niveau van de snelweg, zodat vrijwel iedere bewoner van de toren kan genieten van het uitzicht. De toren wordt alzijdig vormgegeven, waardoor deze vanuit verschillende richtingen een iconisch beeld geeft. De toren wordt ingepast in het oplopende landschap van de 'stadstuinen' dat een natuurlijke en beschermende buffer vormt tussen de snelweg en de beoogde functies.

Aan de westzijde van de wal ligt een parkeergarage op maaiveldniveau (blok 7) waartegen woningen en appartementen gebouwd worden (blok 4 en 5). Op de parkeergarage komen bedrijfsruimten gelegen aan een grote patio (Multifunctioneel gebouw, blok 6). De maximale bouwhoogte van het multifunctionele gebouw bedraagt 22 meter. Voor de woningen en appartementen geldt een maximale bouwhoogte van 19 meter.

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

17

bestemmingsplan De Staal

Figuur 2.4 Overzicht bouwblokken In het naastgelegen gebied worden verschillende woningtypes gerealiseerd. Het betreft woningen in een carré (grachtenwoningen, blok 1) en een rij woningen (herenhuizen, blok 2) die zijn gelegen aan nieuw te maken grachten. De maximale bouwhoogte van de grachtenwoningen en herenhuizen bedraagt 13 meter. Ook wordt er nog een vrijstaand appartementencomplex gerealiseerd (blok 3). De maximale bouwhoogte van dit blok bedraagt 16 meter. De grachten staan in verbinding met de Delftse Schie en de grachten van de historische binnenstad, waardoor er (recreatief) transport via het water mogelijk wordt gemaakt. Het wordt een echte 'Delftse woonbuurt' in de schaal en opbouw van de architectuur en de openbare ruimte. Bomen en groene taluds zijn geïntroduceerd om rustige (groene) plekken in de openbare ruimte te creëren. Het plan wordt groen en waterrijk ingericht, wat de kwaliteit van leven in de wijk ten goede komt. De sociale duurzaamheid wordt bevorderd door het maken van openbare verblijfsplekken, zoals deaanlegsteiger langs het water en een speelveld tussen de Hendrik de Keyserweg en de verlengde Van Lodensteynstraat. Ook worden collectieve (private) plekken gemaakt zoals de binnentuin van de grachtenwoningen en de stadstuinen, die gebruikt kunnen worden door de inwoners van De Staal.

Het plan omvat een grote variatie aan woningtypologieën waardoor de sociale duurzaamheid wordtbevorderd. Dit moet een inclusieve buurt worden met een grote programmamix. Het plan maakt het bestaande stedelijk weefsel sterker door ruimtelijke structuren, zoals water, wegen,fiets- en wandelpaden, via de locatie te verknopen met de omgeving. Een bijzonder belangrijke ingreep, die onderdeel uitmaakt van het project, is de verlenging van de Van Lodensteynstraat met de nieuwe Staalweg. Hiermee krijgt de wijk een heldere en veilige wijkontsluiting. De OV-haltes zijn op loopafstand en tevens bereikbaar via wandelroutes.

18

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

bestemmingsplan De Staal Programma De totale omvang van het project bestaat uit maximaal 346 woningen en 6350 m2 aan commerciële ruimte. Aan de westzijde van de nieuwe ontsluitingsweg zijn stadswoningen en grachtenwoningen beoogd. Het meest noordelijke blok (blok 3) is mede bedoeld voor zorgwoningen, waar ook in groepsverband onder begeleiding kan worden gewoond. Daarnaast biedt dat blok ruimte aan in totaal maximaal 150 m2 aan bijbehorende functies. Aan de oostzijde van de verlegde Staalweg wordt een multifunctioneel gebouw gerealiseerd met maisonettes en appartementen, maximaal 3.700 m2 aan werk- en bijbehorende kantoorruimten en parkeren. De woontoren bestaat ten slotte uit grotere en kleinere woonappartementen met een gemiddelde grootte van circa 70m2. De onderste lagen zijn gereserveerd voor de hoofdentree, ontvangstruimte en commerciële functies tot maximaal 2500 m2 waarbij te denken valt aan een koffiebar (horeca, maximaal 300 m2) en bijvoorbeeld een advocatenkantoor (het totaal oppervlak aan zelfstandige kantoorruimte mag in het plangebied maximaal 1.000 m2 bedragen). Geluid en de Stad- en Milieubenadering De toekomstige woningen liggen binnen de invloedssfeer van de rijksweg A13, wat betekent dat er rekening moet worden gehouden met aanzienlijk verkeerslawaai.

In de stedenbouwkundige opzet en verkaveling is al rekening gehouden met de akoestische situatie ten gevolge van het verkeer op de A13. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat op een deel van de gevels sprake is van een overschrijding van de de maximale ontheffingswaarde (53 dB) ten gevolge van het verkeer op de A13. Op de akoestische situatie is nader ingegaan in paragraaf 4.4. Voor dit bestemmingsplan wordt een Stad- en Milieubenadering gevolgd. De Interimwet Stad en Milieubenadering biedt onder voorwaarden mogelijkheden om af te wijken van wettelijke normen en grenswaarden (waaronder de maximale ontheffingswaarde uit de Wet geluidhinder), wanneer dat in het belang is van zuinig en doelmatig ruimtegebruik en een optimale leefomgevingskwaliteit. In het geval van De Staal zal middels een Stap 3-besluit worden afgeweken van de maximale ontheffingswaarde uit de Wet geluidhinder. In dit kader zullen compenserende maatregelen worden getroffen.

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

19

bestemmingsplan De Staal

20

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

bestemmingsplan De Staal

Hoofdstuk 3 3.1

Ruimtelijk beleid

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land:  dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;  met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;  waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;  met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;  waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

 dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;  waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;  dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we ‘nationale belangen’. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn:  Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.  Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.  Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

 Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem. De belangrijkste keuzes zijn:  Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit  Ruimte voor overgang naar een circulaire economie  Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden  Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen Duurzame energie en wonen zijn voor dit project het meest relevant. De komende jaren krijgt iedereen te maken met de overstap naar duurzame energie en tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een Stedelijk Netwerk Nederland. Een goed bereikbaar netwerk van steden en regio’s waarbij het potentieel van heel Nederland benut wordt. Om de woningbouw een impuls te geven zijn 14 locaties benoemd waar overheden samen goed bereikbare grootschalige woningbouw gaan ontwikkelen. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren.

Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad.

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

21

bestemmingsplan De Staal Met deze aanpak van verstedelijking verbeteren we niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad. Om verschillende urgente opgaven voor gebieden integraal op te pakken zijn acht voorlopige NOVI-gebieden aangewezen. Dit zijn gebieden waar verschillende grote, complexe opgaven spelen. Het gaat onder meer om het havengebied van Rotterdam. Hier wordt gewerkt aan kansen voor CO2-arme bedrijvigheid, combinaties van havenactiviteit, duurzame energieopwekking, wonen en natuur. Het project is onderdeel van een grotere gebiedstransformatie, waarbij wordt ingezet op intensivering en functieverbreding met meer woningen en werkgelegenheid om de leefbaarheid er te vergroten. Dit sluit aan bij het principe uit de NOVI om functies niet rigide uit elkaar te houden. Het project is in lijn met de NOVI. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau.

Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament, defensie en de ecologische hoofdstructuur. Voor het plangebied is het uitgangspunt van duurzame verstedelijking van belang (zie ladder voor duurzame verstedelijking). Artikel 3.1.6 Bro: Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke functies mogelijk maken, de laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Toetsing rijksbeleid Het planinitiatief raakt geen rijksbelangen als genoemd in de NOVI en het Barro. Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Ruimtelijke besluiten moeten aandacht besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Bij de ladder moet de behoefte aangetoond worden en of deze behoefte in bestaand stedelijk gebied opgevangen kan worden.

In de notitie zoals opgenomen in bijlage 4 is de behoefte onderzocht aan de woon- en commerciële functies in het transformatiegebied aan de Staalweg. Dit leidt tot de volgende conclusies: Woningbouwbehoefte Dit bestemmingsplan maakt maximaal 346 woningen mogelijk. Uit de provinciale woningbehoefteraming (WBR, 2019) blijkt dat de woningbehoefte in Delft de in de periode 2020 - 2030 is berekend op meer dan 7.000 woningen (jaarlijks ruim 700 woningen. De gemeentelijke kadernota geeft als ambitie weer om tot 2040 circa 15.000 nieuwe woningen toe te voegen aan de bestaande voorraad. Ook kwalitatief is er behoefte aan deze woningen. Uit de Woningmarktverkenning Regio's Zuid-Holland 2016 blijkt dat in Haaglanden met name behoefte is aan woningen in buiten-centrummilieus en groenstedelijke woonmilieus. Het plangebied is aangemerkt als groen stedelijk woonmilieu, dat aansluit op een buitencentrum woonmilieu. In de Woonvisie Delft is het Staalweggebied specifiek aangemerkt als kans. De stip op de horizon is dat er nieuwe, interessante stedelijke woonmilieus ontstaan, waar ook medewerkers van kennisintensieve bedrijven, (internationale) promovendi en afgestudeerden een aantrekkelijk woningaanbod kunnen vinden. De ontwikkeling geeft invulling aan de behoefte aan stedelijk wonen met een goede (OV-) bereikbaarheid en is gericht op een brede doelgroep op de woningmarkt.

Conclusie De 346 woningen die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt geven invulling aan de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningen in Delft. Commerciële functies Dit bestemmingsplan maakt in totaal maximaal 6.350 m2 aan commerciële functies mogelijk. Daarbij is specifiek aangegeven dat de oppervlakte aan kantoorruimte maximaal 1.000 m2 mag bedragen, de oppervlakte aan horeca maximaal 300 m2.

22

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

bestemmingsplan De Staal kantoren: in het plangebied wordt de hoeveelheid zelfstandige kantoorruimte beperkt. Dit sluit aan op de ambitie zoals opgenomen in de Ruimtelijk-economische visie, om de voorraad zelfstandige kantoren de komende jaren in kwantitatieve zin kleiner te maken, maar in kwalitatieve zin te versterken. horeca: het bestemmingsplan maakt een kleinschalige horecafunctie mogelijk, die met name een lokale verzorgingsfunctie zal hebben. De afgelopen jaren is de omzetgroei in de horeca toegenomen. Dat sluit ook aan bij de vraag van de consument: deze is op zoek naar gemak en is bereid hiervoor te betalen. Gezien de toename van het aantal inwoners in het gebied en de gewenste levendigheid is er behoefte aan ondersteunende, lichte horeca. bedrijfsfuncties: het bestemmingsplan maakt de realisatie van zelfstandige kleinschalige bedrijven mogelijk. Het beperkte overaanbod op hoogwaardig werkmilieu is geschikt te maken voor interactiemilieu stedelijk. Dat zijn werkgebieden met een mix met stedelijke voorzieningen. In het Staalgebied ontstaat een ontmoetingsplek (horeca) met werkgelegenheid (kantoren, werkateliers), waardoor er meer levendigheid in het gebied komt.

Met het transformeren van incourant bedrijfsaanbod (gemeentewerf) naar kleinschalige bedrijven in een gemengd stedelijk woonmilieu kan invulling worden gegeven aan de behoefte aan stedelijke interactiemilieus met behoud van de werkgelegenheid in stedelijk gebied. Conclusie Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zuid-Holland (geconsolideerd 2020) De provincie zet in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in nationale wet- en regelgeving Toepassing is van provinciaal belang, daarom is in de verordening een verwijzing opgenomen naar de Rijksladder. Uitgangspunt van de Ladder is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte. Omgevingsverordening Zuid-Holland (geconsolideerd 2020) In samenhang met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke plannen. Voor de beoogde ontwikkeling zijn onderstaande artikelen relevant. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a.

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:  zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en;  het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:  een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en  het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid. 2. Lid 2 is niet relevant omdat de locatie niet ligt in een gebied met een beschermingscategorie.

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

23

bestemmingsplan De Staal 3. Aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn: a. de aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit (een combinatie van):  duurzame sanering van leegstaande bebouwing, kassen en/of boom- en sierteelt;  wegnemen van verharding;  toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen;  andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert. b. de onder a genoemde maatregelen worden in beginsel getroffen binnen hetzelfde plangebied als de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat niet mogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen elders in de motivering inzake ruimtelijke kwaliteit worden betrokken; c. in afwijking van onder b kan het bevoegd gezag in plaats van het treffen van ruimtelijke maatregelen een (gedeeltelijke) financiële compensatie verlangen door middel van een storting in een kwaliteitsfonds, dat is ingesteld op basis van de door provinciale staten vastgestelde regeling voor kwaliteitsfondsen, mits de daadwerkelijke uitvoering van de compenserende ruimtelijke kwaliteitsmaatregelen afdoende is verzekerd. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voldoet aan de volgende eisen: a.

de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. 2. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 3. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie. Artikel 6.11 Kantoren 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in nieuwe kantoren op gronden: a. binnen de grootstedelijke top- en centrumlocaties, waarvan de plaats indicatief geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 10 in bijlage II; b.

binnen de OV-knooppuntlocaties en centrum- en (intercity)stationslocaties, waarvan de plaats indicatief geometrisch en verbeeld op kaart 10 in bijlage II, mits is aangetoond dat de behoefte aan kantoren groter is dan de nog onbenutte plancapaciteit voor kantoren op de desbetreffende locatie; c. binnen de bijzondere locaties, waarbij de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 10 in bijlage II, mits passend in het profiel van deze locaties. 2. Het eerste lid is niet van toepassing op: a. kantoren die in overeenstemming zijn met een actuele regionale visie die is aanvaard door gedeputeerde staten; b. kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m² per vestiging; c. kantoren met een lokaal verzorgingsgebied; d. bedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak van het bedrijf; en e. functiegebonden kantoren bij een luchthaven, een haven of een veiling. Toetsing provinciaal beleid Het ontwerp Omgevingsbeleid van Zuid-Holland heeft van 3 december 2020 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Naar verwachting worden de nieuwe Omgevingsvisie en Omgevingsverordening in het tweede kwartaal van 2021 vastgesteld. Voor de toetsing van dit bestemmingsplan is getoetst aan de te huidige vigerende Omgevings- visie en verordening (geconsolideerd 1 augustus 2020).

De provincie kiest ervoor om stedelijke functies zoveel mogelijk in bestaand stedelijk gebied te concentreren. Hiermee wordt de leefkwaliteit van het bebouwde gebied behouden en versterkt. Het plangebied ligt op de kwaliteitskaart binnen het 'rivierdeltacomplex' ter plaatse van 'oude stroomgordels en geulafzettingen' (Laag van de ondergrond). 24

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

bestemmingsplan De Staal Richtpunten zijn de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand te houden en waar mogelijk archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar te maken. Op de Laag van de stedelijke occupatie ligt het plangebied binnen stads- en dorpsgebied ('steden en dorpen'). Met betrekking tot artikel 6.9 lid 1 betreft het onderhavige plan een transformatieproject. Door het saneren van een voormalige gemeentewerf binnen stedelijk gebied op een aantrekkelijke locatie (loopafstand van de binnenstad en directe toegang tot de A13) is sprake van ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Een deel van de bestaande bebouwing staat momenteel leeg. Met de vervangende nieuwbouw wordt een aantrekkelijke entree richting de binnenstad van Delft gecreëerd waarbij het gebied bij de aangrenzende buurt Heilige Land en de stad Delft wordt betrokken. Richtlijnen van de kwaliteitskaart zijn niet in het geding en de locatie is niet aangemerkt als een gebied met een beschermingscategorie. Door de herstructurering wordt voldaan aan de voorkeursvolgorde voor verstedelijking: allereerst het benutten van locaties voor herstructurering, intensivering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied en daarna het benutten van locaties aansluitend aan stedelijk gebied.

Met betrekking tot de onderbouwing voor de realisatie van maximaal 346 nieuwe woningen, kantoor- en bedrijfsruimte en een horecavoorziening wordt verwezen naar paragraaf 3.1.

3.3

Regionaal beleid

Strategie Werklocaties 2019 - 2030 Het regionale beleid ten aanzien van werklocaties is beschreven in de Strategie Werklocaties 2019-2030 (MRDH). De strategie stuurt op kwaliteit van de werklocaties, marktevenwicht in vraag en aanbod naar werklocaties en verduurzaming. Daarnaast staan in het plan ook een aantal concrete acties waar de gemeenten de huidige bestuursperiode (tot 2023) mee aan de slag gaan. Voor het eerst zijn detailhandel, kantoren en bedrijventerreinen in één regionale visie op werklocaties opgenomen. Voor dit bestemmingsplan zijn met name de beleidskaders ten aanzien van kantoren en bedrijventerreinen relevant. Met het kantorenbeleid stuurt de regio op het kwalitatief versterken van de bestaande voorraad, het verdunnen van de kantorenvoorraad op snelweglocaties en het onttrekken van incourant bestaand aanbod en overmatige plancapaciteit (geplande nieuwbouw). Toplocaties en (inter)nationaal concurrerende vestigingsmilieus kunnen uitbreiden, en op minder goed met OV-bereikbare locaties wordt het aanbod geoptimaliseerd. Daarnaast wordt op veel snelweglocaties de overmaat in het vastgoed gereduceerd door transformatie naar nieuwe functies (zoals wonen). Met regionale wegingskaders en met maatwerk stemmen de regiogemeenten het aanbod af op specifieke ruimtelijk-economische ontwikkelingen.

Met het beleid voor bedrijventerreinen stuurt de regio op evenwicht tussen vraag en aanbod, en borgt duurzame vitaliteit. Het marktevenwicht is redelijk in balans, maar in sommige gebieden gaat de uitgifte bovengemiddeld snel. Een aantal trends zijn innovaties en verduurzaming en functiemenging. Dit leidt tot het ontstaan van stedelijke interactiemilieus: bedrijven en stedelijke voorzieningen komen hierin gemengd voor. Met name in de Haagse regio (incl. Delft) geldt een problematisch tekort aan kleinschalige vestigingsmilieus Toetsing regionaal beleid De beoogde ontwikkeling geeft invulling aan de regionale ambities en past uitstekend in de geformuleerde strategie van herstructurering van bestaande bedrijfslocaties. Het bestemmingsplan leidt tot versterking van de kantorenvoorraad: de oppervlakte neemt af, de kwaliteit neemt toe. Ook wordt een kwalitatieve werklocatie gecreëerd in de vorm van een stedelijk interactiemilieu.

3.4

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Delft 2040 'Samen maken we de stad' Op 15 juli 2021 heeft de raad de Omgevingsvisie Delft 2040 vastgesteld. In deze visie staat wat voor stad Delft in de toekomst wil zijn. De gemeente geeft in deze visie de gewenste ontwikkeling weer van de leefomgeving binnen de gemeente. Dit is de omgeving waarin de Delftenaar woont, werkt en zijn/haar vrije tijd doorbrengt. De omgevingsvisie is de eerste stap van de invoering van de Omgevingswet in Delft. De omgevingsvisie Delft 2040 vervangt de Stadsvisie en de Ruimtelijke Structuurvisie Delft 2030.

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

25

bestemmingsplan De Staal De kwaliteiten die van Delft een aantrekkelijke stad maken, worden behouden door ze verder te verrijken en te versterken. De Delftse kernwaarden zijn: historie, technologie, innovatie, creativiteit en de verbonden stad. Het Delftse erfgoed (oud en nieuw) speelt een grote rol in de aantrekkelijkheid, identiteit en het vestigingsklimaat van de stad. Samengevat gaat de Omgevingsvisie uit van het volgende:  Delft zet tot 2040 in op het toevoegen van 15.000 woningen.  Delft voorziet tot 2040 in een groei van 10.000 banen.  Delft maakt gebruik van de substantiële kansen van kennisintensieve bedrijven en van een kennisgedreven en ambachtelijke 'maakindustrie'. Deze nieuwe maakindustrie biedt arbeidskansen voor een brede doelgroep in Delft en de regio. Het feit dat in Delft technisch onderwijs op mbo, hbo en academisch niveau aanwezig is maakt Delft uniek en versterkt de kansen van het Delftse bedrijfsleven. Delft koestert de huidige bedrijven, kleinschalige economie en biedt waar mogelijk groeiruimte aan bestaande bedrijvigheid. De TU is en blijft een belangrijke partner en is in 2040 zowel sociaal als fysiek beter met de stad verbonden.  Delft is in 2040 hard op weg om in 2050 energieneutraal en klimaatbestendig te kunnen zijn. Om daar te komen, zet Delft in op energiebesparing, een warmtenet en zonneenergie.  Delft zet in op een mobiliteitstransitie.

Het mobiliteitssysteem gaat veranderen, zodat Delft de komende decennia bereikbaar, leefbaar en verkeersveilig blijft. De ruimte voor de infrastructuur in de stad wordt beter benut door voorrang te geven aan ruimte-efficiënte, schone, slimme en veilige mobiliteit.  De fysieke leefomgeving moet bijdragen aan de gezondheid van iedere Delftenaar. Delft dringt negatieve milieueffecten terug en richten zich op een gezond ingerichte leefomgeving. Het buitengebied is altijd goed bereikbaar. In 2040 is de buitenruimte in en om de stad voor mens, plant en dier op minimaal hetzelfde kwaliteitsniveau als nu. In 2040 bestaat het begrip 'afval' niet meer. Delft functioneert dan als een circulair systeem voor grondstoffen.  Om de positie van de historische en culturele stad te versterken, investeert Delft in kwalitatieve cultuurvoorzieningen, attracties, evenementen, een verantwoorde ontwikkeling van toerisme en in het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte. Delft koestert zijn erfgoed en zet ook bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen in op het doorvertalen van de rijke historie van Delft. Erfgoed in Delft is bekend en 'beleefbaar', waar je ook bent in de stad.

 Ter versterking van de wijkeconomie en het borgen van de duurzame vitaliteit van wijken wordt bij nieuwe gebiedsontwikkelopgaven ten minste 10% van het te realiseren aanbod in de wijk bestemd voor werk en maatschappelijke voorzieningen. Delft streeft naar een vitale mix van wonen en werken, zowel in de wijken als in de werkgebieden. Hierdoor kan er een klimaat ontstaan van dynamische stedelijke gemengde gebieden.  Delft heeft in 2040 hoogwaardige, passende en toegankelijke voorzieningen die nodig zijn voor zorg, welzijn, cultuur, onderwijs en sport. Delft streeft naar een goede spreiding van voorzieningen en clustert waar mogelijk'  Prettig samen leven vindt Delft belangrijk. In 2040 is Delft een stad waar iedereen ertoe doet, meedoet, elkaar kan ontmoeten en de kans krijgt zich te ontwikkelen. De te realiseren openbare ruimte en voorzieningen draagt hieraan bij.  In Delft is ook ruimte een schaars goed. Keuzes die worden gemaakt, moeten altijd bijdragen aan de versterking van meerdere kwaliteiten van de stad en het gebied. Toetsing Deze planontwikkeling sluit aan bij de hierboven benoemde doelen uit de Omgevingsvisie en zo doende op hetgeen de gemeente in de toekomst wil. Agenda Delft 2040 In deze agenda zijn zeven ambities ('opgaven') voor de stad geformuleerd.

Delft zet onder meer in op het verbeteren van het vestigingsklimaat voor bedrijven en kennisinstellingen, het voorzieningenniveau en de woningvoorraad. Voor een goed en aantrekkelijk economisch ecosysteem is een blijvende stimulerende omgeving nodig: van een passend aanbod van bedrijfsvastgoed, excellente dienstverlening van de gemeente, goede verbindingen voor OV, auto en fiets, tot een aanbod van verschillende typen woningen voor werknemers. Verder heeft Delft in 2040 hoogwaardige en moderne voorzieningen voor alle inwoners van de stad. Het gaat hierbij om toekomstvaste en bij de tijd behorende voorzieningen die inwoners van alle leeftijden en met alle levensstijlen kunnen bedienen.

26

bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

bestemmingsplan De Staal

Figuur 3.2 Opgaven Agenda Delft 2040 Toetsing Delft heeft verder de ambitie om tot 2040 15.000 nieuwe woningen toe te voegen aan de bestaande voorraad. De nieuwe woningen zorgen ervoor dat Delft een aantrekkelijke woonstad is voor zittende en nieuwe bewoners. Op deze manier draagt onze stad bij aan de regionale opgave om het vestigingsklimaat te versterken. Die ambitie is regionaal vastgelegd in het regionale investeringsprogramma en de Roadmap Next Economy van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). Bovendien zorgen passende woningen ervoor dat bedrijven zich makkelijker kunnen vestigen, omdat er een goed woningaanbod met voldoende keuzemogelijkheid is voor werknemers, en studenten die na hun studie in Delft willen blijven wonen. Ook het beoogde multifunctionele gebouw draagt hieraan bij. Met de functiemix ontstaat in het Staalgebied een ontmoetingsplek met werkgelegenheid waardoor er meer levendigheid in het gebied komt. Woonvisie Delft 2016-2023 (2016) / Woonagenda 2019-2022 Het aantal inwoners en ook het aantal huishoudens in Delft is groeiende, nu maar ook in de komende jaren. De druk op de Delftse woningmarkt is groot. Steeds meer mensen willen in de nabijheid van goede voorzieningen, openbaar vervoer en een baan wonen.

Daarnaast is er een toename van het aantal 1- en 2- persoons huishoudens, blijven ouderen steeds langer thuis wonen en wonen meer kwetsbare mensen zelfstandig in de wijken. Zoals vastgelegd in de Woonvisie 2016 - 2023 is de Delftse woningmarkt niet in balans. Vooral het aandeel woningen in het middeldure en hogere segment is ondervertenwoordigd. De Woonvisie beschrijft het belang van een aantrekkelijk woonklimaat met vitale stedelijke woonmilieus dat past bij de sociale, economische en ruimtelijke ontwikkeling van Delft en de regio. Voor een betere balans is een stevige verschuiving noodzakelijk naar woningaanbod dat bijdraagt aan meer diversiteit en een aantrekkelijk levendig karakter van de stad en aan een evenwichtige opbouw van de wijken met een passende voorzieningenstructuur en een aantrekkelijke openbare ruimte. Studentenwoningen dienen vooral gerealiseerd te worden in de nabijheid van de TU en de hogescholen op de campus en in de randen daarvan. Eénzijdige gebieden met grote clusters studentenwoningen elders in de stad zijn niet gewenst. Op korte, middenlange en lange termijn (tot 2040) dienen in het kader van de regionale verstedelijkingsafspraken circa 15.000 woningen te worden toegevoegd en dient de bestaande voorraad toekomstbestendig en duurzaam te worden gemaakt. De uitvoering van het woonbeleid is vastgelegd in de Woonagenda 2019 - 2022.

De pijlers voor de uitvoering zijn: sterke wijken, een toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad, voldoende kansen op doorstroming, geschikte woningen voor ouderen (minimaal rollator toe- en doorgankelijk) en bestemmingsplan "De Staal" (vastgesteld)

27

bestemmingsplan De Staal kwetsbare groepen en studentenhuisvesting in goede banen. Om de kansen op een woning te vergroten voor starters, doorstromers en mensen die in Delft werken en hier willen wonen en die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en niet kunnen of willen kopen is in het verlengde van de Woonagenda het Aktieplan middenhuur opgesteld en zijn afspraken gemaakt met beleggers, ontwikkelaars en woningcorporaties over nieuwbouw van middeldure huurwoningen, de wijze van samenwerking en afstemming, huurbeleid, monitoring van de toewijzing aan de doelgroep en de voortgang en ontwikkeling van dit segment. Regio Delft vervult een bijzondere rol binnen de MRDH, met een eigen kennisprofiel, vitale stedelijke woonmilieus, een aantrekkelijke historische binnenstad en nabijheid van rustige groene woon- en recreatiegebieden. Afstemming over woningbouwprogramma's staat centraal in het regionale en provinciale woonbeleid. Gemeenten stellen in regionaal verband woonvisies vast. Hierin bepalen gemeenten de gewenste gezamenlijke ontwikkelrichting voor woningbouw en de woonkwaliteiten. Door af te stemmen over het kwalitatieve en kwantitatieve regionale woningbouwprogramma wordt de vraag en het aanbod naar woningen in balans gebracht. De regio is belangrijk voor de economische ontwikkeling van Delft en geldt dit ook andersom.

Naast werkgelegenheid en bereikbaarheid, zijn aantrekkelijke woonmilieus en één woningmarkt die faciliterend is aan de groei van de regio van belang. Provincie, het Rijk en de gemeenten trekken samen op om de woningbouwproductie te versnellen, de leefbaarheid in zwakkere wijken te verbeteren en excessen aan te pakken. Toetsing Het beleid uit de Woonvisie is getoetst in de ladderonderbouwing (paragraaf 3.1). De 346 woningen die worden gepland, geven invulling aan de behoefte aan stedelijk wonen met goede (OV-)bereikbaarheid en gericht op een brede doelgroep op de woningmarkt. Beleidsnota Bouwhoogten Delft (2005) De Beleidsnota Bouwhoogten Delft is bedoeld als leidraad om bij ruimtelijke ontwikkelingen een goede afweging te kunnen maken over bouwhoogte en schaal. De gemeente Delft heeft in haar nota voor verschillende gebieden indicatieve hoogten opgenomen. De nota gaat er vanuit dat de maximale hoogte wordt bepaald bij de totstandkoming van gebiedsvisies en bouwplannen. Als hulpmiddel is daarvoor een onderzoeksmethode in de nota opgenomen. Daarnaast bevat de nota algemene aandachtspunten en een indeling in gebieden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in consolidatiegebieden en dynamische zones. De A13 zone, waarin het plangebied ligt, is zo'n dynamische zone waar hoogbouw onderzocht kan worden.

Toetsing Voor hoogbouwinitiatieven hoger dan 40 meter vraagt de gemeente Delft een Hoogbouw Effectrapportage (HER). In de nota is aangegeven dat hoogbouw kan worden ingezet om een belangrijke plek te markeren en als oriëntatiepunt te dienen. Dat draagt bij aan de leesbaarheid van de stad. Met de beoogde hoogbouw wordt afrit A13 gemarkeerd als toegang tot de binnenstad van Delft. Door de woontoren langs de A13 blijft het zicht vanaf de snelweg op de hoogbouw in de oude binnenstad behouden. De afstand is zodanig dat de historische structuur niet wordt aangetast. Door duCroq & van Zutphen architects (DCVZ) is een hoogbouwmotivatie opgesteld voor deze ontwikkeling. Daarnaast is het plan getoetst aan de checklist uit de beleidsnota Bouwhoogten Delft. Deze toetsing is te vinden in bijlagen 2 en 3. Uitgangspunt is dat de locatie aan de Staalweg een belangrijke plek is waar Delft haar ambitie om erkend te worden als hart van de innovatieregio Rotterdam-Delft-Leiden kan etaleren. Gelegen aan de snelweg A13 en op loopafstand van de binnenstad vormt het de voordeur van de stad aan de snelweg. Deze ontwikkeling kan voor Delft voorzien in een passende stadsentree, een poort voor de stad die zich profileert aan de snelweg.

Terwijl een groot deel van het plan zich in vorm, maat en schaal voegt in de bestaande structuur van de omliggende bebouwing, vormt de toren van circa 75 meter hoogte een passend landmark. De toren markeert het knooppunt als entree voor de binnenstad van Delft aan de A13. De laagbouw met de plint van de toren verzorgt de aansluiting met de omringende wijk. Het ruimtelijk ontwerp voor de toren etaleert de ontwerp- en ingenieurskunst van de Delftse geschoolde vakmensen. De toren is alzijdig vormgegeven. Het ontwerp is geïnspireerd op zowel de horizontale opdeling van de Nieuwe Kerk in Delft als de stapeling van verschillende elementen in de Delfts blauwe tulpenvazen. Door middel van deze herkenbare Delftse architectuur vormt het een visitekaartje voor de stad. De toren wordt onderdeel van de skyline van Delft. Daarbij blokkeert de toren door zijn compacte volume en de vrije ruimte om de toren niet het zicht op de stad.