Bijlage H. 4 20220325 MJB Delft en Zoetermeer 5150089

Pagina 26 van 31

Meerjarenbegroting DZ 2023-2031

logisch gevolg van het feit dat Vestia de niet-DAEB kasstromen zoveel mogelijk overhevelt naar het sociaal domein. Discontinuïteitsratio’s Onderstaande tabel bevat de samenvattende weergave voor de discontinuïteitsratio’s (dekkingsratio en onderpandratio). De onderpandratio is alleen van toepassing voor de totale corporatie. De dekkingsratio wordt ook apart getoond voor DAEB en niet-DAEB. Overschrijdingsrisico’s groter dan het toegestane risico zijn ook hier oranje gekleurd.

Het geconsolideerd niveau geeft een positiever beeld. Op totaalniveau, DAEB en niet-DAEB gesaldeerd, geldt dat de overschrijdingskans 16% is in 2026 waarmee de maximale overschrijdingskans niet overschreden wordt. In 2031 is de overschrijdingskans eveneens lager dan de maximaal toegestane overschrijdingskans van 50%. Gezien het feit dat de dekkingsratio de meest knellende ratio is stemt het positief dat de maximale overschrijdingskans op geconsolideerd niveau niet wordt overschreden in 2026 en 2031.

7.3 Conclusies Op geconsolideerd niveau wordt voor zowel de continuïteitsratio’s als discontinuïteitsratio’s de maximale overschrijdingskans in 2026 en 2031 niet overschreden.

Voor het meest restrictieve kengetal voor DZ, de dekkingsratio, geldt dat de maximale toegestane overschrijdingskans van 25% in 2026 (periode van vijf jaar) overschreden wordt voor de DAEB-tak. De overschrijdingskans van 36% betekent dat in 72 van de 200 economische scenario’s de externe normstelling van 70% wordt overschreden. Dit hangt samen met de eerdere opmerking dat de dekkingsratio in de DAEB-tak negatief wordt beïnvloed door de wijze waarop de interne lening moet worden meegenomen.

Pagina 27 van 31

Meerjarenbegroting DZ 2023-2031

DEEL II

Pagina 28 van 31

Meerjarenbegroting DZ 2023-2031

8. Deel II Toekomstige financiële ruimte 8.1 Inleiding De splitsing is gebaseerd op de MJB 2022-2031, waarbij Vestia nog als één entiteit opereert in 2022 en de middelen eind 2022 worden verdeeld over RD, DH en DZ. Zoals aangegeven in eerdere hoofdstukken komt er gedurende 2022 nieuwe informatie beschikbaar die nog niet is verwerkt in de begroting, maar de uitgangspositie van de drie entiteiten zal beïnvloeden. In dit hoofdstuk geven wij voor een drietal toekomstige ontwikkelingen een indicatieve impact analyse. De financiële ruimte die ontstaat is nog onzeker en er kunnen ook nog negatieve externe ontwikkelingen optreden die de extra financiële ruimte verkleinen. De financiële ruimte die in de toekomst mogelijk ontstaat vergroot de ruimte voor volkshuisvestelijk beleid. Dat is ook de reden waarom wij de ruimte laten zien aan de belanghebbenden. De huidige begroting kent een aantal financieel conservatieve uitgangspunten, waardoor voordeel van splitsing niet volledig zichtbaar wordt. In dit hoofdstuk maken we zichtbaar dat de lokale entiteiten een toekomstpotentieel hebben waarmee opgaven opgepakt kunnen worden waarvoor in de huidige begroting nog geen ruimte is. De volkshuisvestelijke wensen en mogelijkheden staan beschreven in bijlage 3.

8.2 Toekomstige leningruimte Vestia heeft momenteel een geborgd nominaal leningvolume van meer dan € 3,5 miljard. Dit is een kritische grens in het beoordelingskader van WSW. Als gevolg hiervan komen wij alleen in aanmerking voor 14

Achtergrond indicatieve berekening: berekening van de leningruimte op basis van een maximale LTV van 75% en een maximale dekkingsratio van 65% op de geconsolideerde begroting. De laagste van de twee wordt gebruikt. De ICR kan de extra rentelasten dragen. De extra leningruimte wordt 100% onrendabel ingezet. Aangezien de dekkingsratio de meest

Pagina 29 van 31

herfinanciering, zelfs als wij aan alle financiële ratio’s voldoen. Door de splitsing zakt het borgingsvolume per corporatie ruim onder deze kritische grens. Hierdoor worden de lokale corporaties, zodra weer aan de ratio’s wordt voldaan, borgbaar. De leningportefeuille mag uitgebreid worden, waarmee de volkshuisvestelijke inzet kan worden vergroot. In de huidige meerjarenbegroting worden geen uitbreidingsleningen aangetrokken, ondanks de verwachting dat de lokale corporaties gedurende deze periode weer aan alle financiële ratio’s gaan voldoen. De lokale corporaties kunnen dit pas inrekenen vanaf het moment dat WSW hen weer borgbaar verklaart. Hierdoor is het voordeel van de splitsing, dat de entiteiten financierbaar worden, niet zichtbaar in de begroting. Om de potentie van dit voordeel zichtbaar te maken, hierbij een indicatie van de extra investeringsruimte ten opzichte van de huidige inzet. De bedragen zijn indicatief en onzeker. De financiële ruimte ontstaat alleen als de lokale entiteiten gedurende de komende planningsperiode borgbaar worden 14: • • •

Entiteit Rotterdam: € 300 miljoen Entiteit Den Haag: € 260 miljoen Entiteit Delft/Zoetermeer: € 270 miljoen

Kortom, door splitsing ontstaat uitzicht op borgbaarheid en de mogelijkheid om in de toekomst de leningportefeuille uit te breiden ten behoeve van volkshuisvestelijke investeringen. Zonder splitsing hebben wij deze mogelijkheid niet, zelfs niet als wij weer aan alle financiële ratio’s voldoen. De splitsing zorgt dus voor een aanzienlijke verbetering van het volkshuisvestelijke perspectief voor de lokale stakeholders op middellange termijn.

knellende ratio is voor Vestia beperkt deze ratio ook ruimte om extra leningen aan te trekken. De dekkingsratio is lastig te voorspellen en daarmee zijn de genoemde bedragen onzeker. Uitbreiding van de leningportefeuille is onderhavig aan goedkeuring van WSW.

Meerjarenbegroting DZ 2023-2031

8.3 Jaarrekening 2021 PAS OP. DEZE CIJFERS BETREFFEN NOG EEN VERGELIJKING MET DE VORIGE DOORREKENING. DE UPDATE WORDT MOMENTEEL GEMAAKT EN ZAL VOOR DE DEFINITIEVE SPLITSINGSAANVRAAG ZIJN VERWERKT. Momenteel wordt de jaarrekening 2021 opgesteld. De uitkomsten van de jaarrekening zijn niet verwerkt in de huidige MJB 2022-2031 en daarom geen onderdeel van de financiële opstelling van de zienswijze aanvraag. Voor de jaarrekening 2021 is de waardering van de marktwaarde van het vastgoed aangepast en is ook een meer recente rentecurve gehanteerd. Beide ontwikkelingen zorgen voor een aanzienlijke verbetering van de financiële positie van Vestia. Een hogere marktwaarde van het vastgoed spreekt voor zich. Dat de stijgende rente tot een verbetering van de financiële positie leidt, vraagt mogelijk om uitleg. Vestia heeft leningen met een relatief hoog rentepercentage. Als de huidige rente laag is, is de marktwaarde van deze leningen hoog. Het zijn waardevolle contracten voor de bank. Als de bank het geld nu terug zouden krijgen zouden ze het tegen een veel lagere rente moeten wegzetten. De hoge negatieve marktwaarde van de leningen is een kernprobleem van Vestia, waardoor de dekkingsratio negatief wordt beïnvloed. De afgelopen maanden is de rente gestegen waardoor de negatieve marktwaarde van de leningen lager is geworden.

De dekkingsratio verbetert zowel door de stijging van de waarde van het vastgoed als de lagere marktwaarde van leningen. De nieuwe marktwaarde en beleidswaarde van het vastgoed zijn in concept bekend. De marktwaarde van het vastgoed stijgt met bijna € 1,5 miljard en de beleidswaarde van het vastgoed met ongeveer € 1,0 miljard. Deze stijging leidt tot een verbetering van de LTV en solvabiliteit met ongeveer 6%punt.

Pagina 30 van 31

LTV 2022-2031

Solvabiliteit 2022-2031

Ook de discontinuïteitsratio’s van Vestia verbeteren aanzienlijk op basis van deze concept cijfers. Naast de van de marktwaarde van het vastgoed, leidt de update van de rentecurve (31-12-2021) tot een lagere marktwaarde van de leningen van bijna € 400 miljoen. De dekkingsratio daalt van 74,2% in 2022 op basis van deze concept cijfers naar 62,2%. Voor het eerst sinds de intrede van deze dekkingsratio voldoet Vestia op geconsolideerd niveau met 62,2% aan de norm van 70%.

Meerjarenbegroting DZ 2023-2031

Alle ingrepen van de afgelopen jaren in combinatie met de structurele oplossing en recente marktontwikkelingen leiden er mogelijk toe dat Vestia op geconsolideerd niveau financieel gezond is op het moment van splitsing. De jaarrekening 2021 wordt verwerkt in de opstelling voor de splitsingsaanvraag die wij uiterlijk 1 september 2022 doen bij ILT-Aw.

8.4 Afschaffing verhuurderheffing In de begroting is motie Hermans verwerkt. Dit is een verlaging van de verhuurderheffing vanaf 2022 en verder. Het kabinet heeft besloten met de verhuurderheffing ingang van 2023 helemaal af te schaffen. De benodigde besluitvorming hierover is momenteel nog gaande. De afschaffing van de verhuurderheffing gaat gepaard met tegenprestaties die corporaties moeten leveren. Denk hierbij aan investeringen in verduurzaming, nieuwbouw en huurmaatregelen. Deze tegenprestaties zijn nog niet bekend. In de huidige MJB 2022-2031 is daarom zowel de extra financiële ruimte als gevolg van de verhuurderheffing, als de volkshuisvestelijke inzet van deze ruimte niet ingerekend. Het is waarschijnlijk ook niet mogelijk beide kanten van de medaille in te rekenen in de splitsingsaanvraag die wij uiterlijk 1 september 2022 doen bij ILT-Aw. De MJB 2023-2032 is waarschijnlijk het eerste moment. Wel is het mogelijk de financiële gevolgen te laten zien van de afschaffing. Gedurende de begrotingsperiode komt er voor heel Vestia bijna € 240 miljoen vrij, die wij moeten inzetten voor nog vast te stellen bestedingsdoeleinden. 2023 Extra middelen

€ 24

Pagina 31 van 31

2024 € 25

2025 € 26

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Totaal

€ 26

€ 26

€ 27

€ 27

€ 27

€ 28

€ 237

Meerjarenbegroting DZ 2023-2031