Bijlage H. 4 20220325 MJB Delft en Zoetermeer 5150089
Tekst van het document
Bijlage 4: Meerjarenbegroting Delft en Zoetermeer 2023-2031
Meerjarenbegroting 2023-2031
4.4
Delft-Zoetermeer 5.
Inhoudsopgave 1.
2.
3.
4.
Startpositie .........................................................................................3
Eigen vermogen....................................................... 18
Meerjaren winst- en verliesrekening ................................................ 20 5.1
Het operationeel resultaat ....................................... 21
5.2
Verhuurderheffing .................................................... 21
5.3
Overige Bedrijfslasten.............................................. 21
5.4
Verkopen ................................................................. 21
5.5
Overige waardeveranderingen ................................ 21
5.6
Niet gerealiseerde waardeveranderingen ............... 21
5.7
Baten en lasten derivaten ........................................ 21
1.1
Inleiding ......................................................................3
1.2
Uitgangspunten ..........................................................3
1.3
Parameters ................................................................5
1.4
Financiële ratio’s begroting ........................................5
5.8
Agio i.v.m. vervroegde aflossing leningen ............... 21
1.5
Risico’s en kansen .....................................................7
5.9
Vennootschapsbelasting ......................................... 21
1.6
Conclusies MJB 2022-2031 .......................................7
6.
Splitsen ...............................................................................................8
MJB scheiding DAEB/niet-DAEB ..................................................... 22 6.1
Financiële ratio’s ...................................................... 22
6.2
Meerjarencijfers DAEB en niet-DAEB ..................... 23
2.1
Uitvoering splitsing .....................................................8
2.2
Uitkomsten splitsing geconsolideerd .......................10
2.3
Risico’s .....................................................................12
7.1
Inleiding ................................................................... 26
2.4
Conclusies ...............................................................13
7.2
Resultaten 200 OFS-scenario’s DZ ......................... 26
2.5
Vervolgstappen ........................................................14
7.3
Conclusies ............................................................... 27
Ontwikkeling kasstromen en liquiditeit .............................................15
7.
8.
Gevoeligheidsanalyse ...................................................................... 26
Deel II Toekomstige financiële ruimte .............................................. 29
3.1
Interest Coverage Ratio (ICR) .................................16
8.1
Inleiding ................................................................... 29
3.2
Duurzaam verdienmodel ..........................................16
8.2
Toekomstige leningruimte ....................................... 29
Meerjarenbalans en vermogensratio’s .............................................17
8.3
Jaarrekening 2021 ................................................... 30
8.4
Afschaffing verhuurderheffing .................................. 31
4.1
Vastgoedbeleggingen (marktwaarde) ......................18
4.2
Vastgoed in ontwikkeling .........................................18
4.3
Financiële vaste activa .............................................18
Pagina 2 van 31
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
overig Nederland nieuwbouwplannen gaan uitvoeren in de kerngemeenten.
1. Startpositie 1.1 Inleiding Voor u ligt de meerjarenbegroting 2023-2031 van Vestia Delft Zoetermeer (hierna: MJB DZ). In dit document bespreken we eerst Vestia als totaal (hoofdstuk 2). Vervolgens de grondslag voor de splitsing naar de lokale entiteiten (hoofdstuk 3) en daarna de financiële opstelling voor DH 20232031 (hoofdstuk 4-7). Tenslotte wordt in Deel II van dit rapport (hoofdstuk 8) een indicatie gegeven van de toekomstige financiële ruimte voor additionele volkshuisvestelijke inzet De voorliggende MJB is gebaseerd op de uitgangspunten van de strategische agenda, zoals afgesproken met de toezichthouders. De structurele oplossing is ingerekend in de begroting: •
•
1
de activa-passiva transacties voor het overnemen van het bezit in vijf maatwerkgemeenten1, die al opgenomen waren in de Herijking van het Verbeterplan (HVP). Hierdoor kunnen andere corporaties in deze maatwerkgemeenten niet-DAEB bezit omzetten naar gewenste DAEB-woningen en doen wij aan balansverkorting (en verlaging van de marktwaarde van de leningen). de leningruil zoals in november 2021 is gerealiseerd met de sector waarbij wij leningen met een hoge marktwaarde en rente hebben geruild tegen nieuwe marktconforme leningen, die de corporaties met zijn allen hebben aangetrokken. De marktwaarde van de leningen is hierdoor met € 1,1 miljard gedaald en onze rente met € 28 miljoen per jaar. De rentebesparing stelt ons in staat om onze volkshuisvestelijke prestaties meer op te pakken. We rekenen inflatievolgend huurbeleid in, kunnen meer uitgeven aan onderhoud en hebben een budget opgenomen voor bijzondere doelgroepen. Daarnaast kunnen we met het verkopen van bezit in
Dit waren oorspronkelijk zes maatwerkgemeenten.
Pagina 3 van 31
•
het opsplitsen van Vestia in drie corporaties Rotterdam (RD), Den Haag (DH) en Delft-Zoetermeer (DZ). Het bezit in overig Nederland verdelen we over deze drie corporaties in de kerngemeenten. Dit doen we om het systeemrisico van het WSW te beperken, waardoor de sector er als geheel beter voor staat en het WSW geen grote reserves behoeft aan te houden. Daarnaast wordt Vestia door splitsing op termijn weer borgbaar.
Door bovengenoemde maatregelen voldoen we aan de drie continuïteitsratio’s en ook onze dekkingsratio voldoet binnen een aantal jaar aan de gewenste norm. 1.2
Uitgangspunten
De belangrijkste uitgangspunten, die voor heel Vestia gelden, voor de MJB betreffen: De leningruil In deze MJB is de al eerder genoemde leningruil zoals uitgevoerd in november 2021, opgenomen. Verkopen en nieuwbouw In deze MJB is een nieuwbouwstrategie opgenomen. Hier staat dan de verkoop van woningen buiten de kerngemeenten tegenover. We verkopen bezit met een marktwaarde van € 413 miljoen en bouwen hiervan 1.672 nieuwe woningen2.
2
Bepaalde gemeenten in overig NL staan in de achtervang voor leningen. Bij eventuele verkoop van het vastgoed in deze gemeenten moet de achtervangpositie verdwijnen. De betreffende leningen worden afgelost of de achtervang wordt overgedragen.
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
Deal met Mooiland In deze MJB is de deal met Mooiland voor een deel verwerkt. Mooiland neemt een aantal van onze sloop/nieuwbouwprojecten over. Hierdoor verdwijnen er kasstromen en onrendabele toppen uit onze begroting. Het uitgangspunt is dat we de te slopen woningen via een activa-passiva transactie overdragen aan Mooiland. Zuidplas In deze MJB is de verkoop van tweederde van ons bezit in Zuidplas verwerkt voor een bedrag van € 270 miljoen via een activapassiva transactie (ATP). Dit wil zeggen dat het vastgoed wordt overgedragen aan kopende corporaties inclusief een vergelijkbare waarde aan leningen. Deze verkoop is nog niet zeker, maar vindt waarschijnlijk plaats in 2022. Dit bezit betreft een ‘maatwerkgemeente’ en stond op de nominatie voor verkoop. Huurbeleid en inflatie Het inflatievolgend huurbeleid uit het sociaal huurakkoord is de basis. We rekenen voor de geliberaliseerde woningen met een half procent extra huurverhoging. In de voorliggende MJB rekenen we met 93% streefhuur, daarnaast toppen we 5.117 woningen af op de 1e of 2e aftoppingsgrens om zo het aanbod voor de primaire doelgroep zo goed mogelijk op peil te houden. Investeringen In 2021 is opnieuw gewerkt aan een nieuwe MJIB. Het investeringsprogramma is besproken met de kerngemeenten. Het duurzaamheidsbudget van € 67 miljoen voor heel Vestia vanuit het HVP is apart opgenomen.
Dit budget is exclusief het extra budget dat ontstaat door de korting op de verhuurderheffing (zie onderstaande paragraaf). In 2021 zijn in een aantal startdocumenten al maatregelen ten
Pagina 4 van 31
laste van dit budget opgenomen. Vanuit het budget betalen we investeringen in het kader van het gasloos maken van woningen in onze woningvoorraad. Verhuurderheffing/vennootschapsbelasting De verhuurderheffing (VHH) en de vennootschapsbelasting (VPB) zijn ingerekend conform Prinsjesdag en inclusief de plannen vanuit de Algemene Beschouwingen. De VHH in 2022 is 0,485% van de WOZwaarde. In 2023 daalt dit percentage naar 0,332%. Het effect van de reductie van de VHH is de komende begrotingsperiode gemiddeld € 17 miljoen per jaar. Daar staat tegenover, dat de VPB stijgt naar 25,8% en de ATAD daalt naar 20%. Het positieve effect van de uitwerking van de Algemene Beschouwingen op de VHH en VPB komt uit op bijna € 13 miljoen per jaar tijdens de begrotingsperiode. De eis is dat corporaties deze daling van de verhuurderheffing inrekenen voor onder meer bepaalde duurzaamheidsmaatregelen en het toevoegen van woningen. Vestia heeft het positieve saldo vooralsnog toegevoegd aan het budget voor het gasloos maken van woningen. Vanaf 2023 bepalen wij de precieze invulling met de belanghebbenden. De volledige afschaffing van de verhuurderheffing na 2023 is nog niet ingerekend. Dit gebeurt in de volgende begroting wanneer ook duidelijkheid is over de tegenprestaties die worden verwacht. Het effect van deze afschaffing is weergegeven in deel II van dit document.
Financieringsresultaat De verkopen in maatwerkgemeenten vinden plaats door middel van activapassiva transactie (ATP) voor € 205 miljoen in 2022, dus voorafgaand aan splitsing. Vestia heeft voor € 202 miljoen aan leningen die in de begrotingsperiode afgelost moeten worden. Hiervan wordt € 125 miljoen geherfinancierd.
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
Vennootschapsbelasting Met betrekking tot de vennootschapsbelasting(VPB) is het belastingplan vanuit Prinsjesdag 2021 gevolgd. De uitwerking vanuit de algemene beschouwingen is opgenomen.
1.4
1.3 Parameters We hanteren de parameters van de Aw vanuit de leidraad economische parameters dPi 2021. De parameters voor de MJB zijn in onderstaande tabel opgenomen. Parameters MJB2022-2031 Parameters (%)
2022
2023
2024
2025
2026
Prijsinflatie
1,70%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
2027 en verder 2,00%
Looninflatie
1,70%
1,80%
1,80%
1,90%
1,90%
2,50%
Bouw/onderhoudsindex Marktindex (verkooprijzen) Korte rente
3,00%
1,90%
1,90%
1,90%
2,10%
2,50%
3,93%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
-0,499%
-0,483%
-0,465%
-0,359%
-0,167%
Verhuurderheffing
0,485%
0,459%
0,460%
0,460%
0,460%
van 0,10% tot 0,79% 0,460%
Lange rente
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
0,75%
0,85%
0,95%
0,95%
1,05%
1,12%
1,19%
1,26%
1,33%
1,40%
De prijsinflatie van het voorgaande jaar hanteren we als basis voor de huurverhoging. Daarnaast wordt deze parameter gebruikt voor de stijging van de marktwaarde en onder afslag van 1,5% voor de beleidswaarde. De looninflatie gebruiken we voor de meeste van de organisatiekosten. De bouw-/onderhoudsindex is de stijgingsparameter voor de onderhoudslasten, de verbeteringen en nieuwbouw. De discontinuïteitsratio’s bestaan uit de dekkingsratio en de onderpandratio en wordt berekend door de marktwaarde van het vastgoed te delen door de marktwaarde van de leningen. De dekkingsratio betreft al het vastgoed en alle leningen. De onderpandratio betreft de leningen die WSW heeft gegarandeerd ten opzichte van het vastgoed dat in onderpand is 3
Pagina 5 van 31
Financiële ratio’s begroting Vestia
Op geconsolideerd niveau voldoen wij aan de continuïteitsratio’s. De discontinuïteitsratio’s voldoen3, ook na de leningruil, niet direct aan de norm. Vanaf 2025 is dit naar verwachting wel het geval. Hier past een waarschuwing. De dekkingsratio is geschikt om de situatie nu te beoordelen, maar minder geschikt voor een prognose. De reden hiervoor is dat deze ratio per definitie beter wordt over de tijd. De marktwaarde van de leningen neemt af, omdat einde looptijd dichterbij komt. De marktwaarde van de activa neemt toe wegens veronderstelde autonome waardegroei. De daadwerkelijke renteontwikkeling en de ontwikkeling van de marktwaarde van het vastgoed kunnen afwijken van de prognose. Hieronder een tabel met de uitkomsten. Ratio’s Vestia MJB2022-2031 geconsolideerd ICR [min 1,4] LTV [max 85%] Solvabiliteit [min 15%] Dekkingsratio (%) [max 70%] Onderpandratio (%) [max 70%]
2022 1,47 55% 37% 75% 75%
2023 1,70 53% 38% 73% 73%
2024 1,68 53% 38% 72% 72%
2025 1,74 52% 38% 70% 70%
2026 1,8 52% 38% 69% 69%
2027 1,8 51% 38% 66% 66%
2028 1,9 51% 40% 64% 64%
2029 1,97 51% 41% 61% 61%
2030 1,99 50% 42% 59% 59%
2031 2,03 50% 43% 58% 57%
Aw en WSW beoordelen Vestia niet alleen geconsolideerd, maar hebben ook eisen voor de DAEB en de niet-DAEB takken afzonderlijk. Ratio’s Vestia MJB2022-2031 DAEB en Niet DAEB
gegeven. De norm voor beide ratio’s is 70%. Voor Vestia zijn deze ratio’s gelijk. Alle leningen zijn gegarandeerd en als het bezit is in onderpand gegeven. Wij bespreken daarom allen de dekkingsratio is de stukken.
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
De ICR niet-DAEB staat onder druk (voldoet vanaf 2027) als gevolg van de relatief hoge rente op de interne lening van 4,5%. Daarnaast wordt bij iedere verkoop van een niet-DAEB woning een ‘boete’ betaald door de niet-DAEB vergelijkbaar met de vroegtijdige afkoop van een lening bij commerciële financiering. De niet-DAEB tak draagt op deze wijze bij aan de DAEB en daarmee aan de sociale volkshuisvesting. Kortom, de achterblijvende ICR in de niet-DAEB is te verklaren door de maximale volkshuisvestelijke inzet in het sociale domein. De dekkingsratio van DAEB staat langjarig onder druk en voldoet vanaf 2030. Dit heeft te maken met de berekeningswijze. De dekkingsratio is marktwaarde van het vastgoed gedeeld door de marktwaarde van de lening. Bij de berekening van de dekkingsratio DAEB moet de marktwaarde van de totale leningportefeuille worden gecorrigeerd voor de interne lening aan de niet-DAEB. Het is voorgeschreven dat deze correctie wordt gedaan tegen de nominale waarde van de interne lening. Bij ons betaalt de niet DAEB-tak 4,5% over het saldo van de interne lening. Dit is geen marktconforme rente, maar wel vergelijkbaar met het hoge rentetarief dat wij als totaal kennen.
Als de marktwaarde van de DAEB-leningen gecorrigeerd zou worden voor de marktwaarde van de interne lening, verbetert de dekkingsratio aanzienlijk en komt onder onze gemiddelde geconsolideerde dekkingsratio te liggen (en de niet-DAEB tak erboven). In dat geval wordt, net zoals bij de ICR zichtbaar dat de niet-DAEB tak bijdraagt aan de DAEB-tak. Er ontstaat geen risico voor Aw en WSW door het niet voldoen aan de dekkingsratio DAEB. Vestia heeft immers als het bezit, DAEB en niet DAEB in onderpand gegeven.
Pagina 6 van 31
Het niet voldoen aan de dekkingsratio DAEB en ICR niet-DAEB lijkt, ook na discussie met Aw en WSW, materieel geen probleem. Het komt voort uit een definitiekwestie en uit beleid dat ook door de toezichthouder wordt gestimuleerd. Er komen geen risico’s uit voort. Procedureel kan het een uitdaging vormen, omdat deze ratio’s onderdeel uit maken van het gezamenlijke beoordelingskader. Vestia is met Aw en WSW in gesprek om te voorkomen dat deze twee ratio’s een belemmering vormen voor borgbaarheid van Vestia in de nabije toekomst. Voor de splitsingsaanvraag op 1 september 2022 is er duidelijkheid op dit punt. Duurzaamverdienmodel en liquide middelen Het DVM is gedefinieerd als een operationele kasstroom die minimaal voldoende is om het onrendabele deel van de investeringen te dragen (saldo minimaal € 0) voor de komende tien jaar. De logica is dat wij gezien de financiële situatie niet borgbaar zijn en dus geen leningen kunnen aantrekken. Ons DVM is over de volledige tien jaarsperiode positief met een saldo van € 67 miljoen. In 2022 is het saldo van het DVM € 119 miljoen negatief. In 2022 worden dus flinke onrendabels genomen om het investeringsprogramma de volgende jaren in te kunnen vullen. Onze begroting gaat er voor de volledige tien jaar vanuit dat er geen leningen worden aangetrokken, behalve een beperkte herfinanciering.
Dit is een voorzichtig uitgangspunt omdat wij binnen de tien jaarstermijn weer financieel gezond worden. Het gevolg van dit uitgangspunt is dat wij ook niet kunnen lenen voor het rendabele deel van de investeringen. De enige reden dat wij in staat zijn is het investeringsprogramma uit te voeren is de liquiditeitspositie die de afgelopen jaren is opgebouwd. Vanuit het startsaldo van ruim € 500 miljoen wordt de komende 19 jaar bijna € 400 miljoen ingezet.
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
DVM en liquide middelen Vestia MJB2022-2031, miljoenen euro’s
1.5
In 2022 worden relatief veel investeringsbesluiten genomen (totale ORT van € 119 miljoen). De praktijk leert dat besluitvorming van investeringsprojecten kan vertragen. Hierdoor bestaat het risico dat onrendabels niet in 2022 gerealiseerd worden en mee gaan naar de nieuwe entiteit. Aan de andere kant treden er ook mogelijke positieve wijzigingen op. Zo is het volledig afschaffen van de verhuurderheffing vanaf 2023 niet ingerekend, omdat de tegenprestaties nog niet bekend zijn. Daarnaast komen in het jaarrekeningproces 2021 nieuwe gegevens beschikbaar over de marktwaarde van het vastgoed en de marktwaarde van de leningen. De conceptcijfers laten zien dat de financiële positie van Vestia aanzienlijk verbetert als deze cijfers definitief worden gemaakt. In deel II van dit document wordt de impact van deze verbeteringen getoond. De realisatie van de begroting 2022 en de jaarrekening 2021 worden verwerkt in de splitsingsaanvraag aan ILT-Aw die wij uiterlijk per 1 september 2022 indienen.
Risico’s en kansen
De splitsing per 1 januari 2023 die in het volgende hoofdstuk wordt besproken, is gebaseerd op het uitvoeren van de begroting van 2022. Een begroting wordt nooit exact uitgevoerd In de MJB is rekening gehouden met de verkoop in 2022 van een deel van het bezit in Brielle via activapassivatransacties en een deel van het bezit in Zuidplas. Eerdere verkooptrajecten hebben laten zien dat verkoop geen zekerheid is. Daarmee is ook de leningoverdracht niet zeker.. Verkopen van overig Nederland die na 2022 zijn ingerekend, worden gebruikt om nieuwbouw in de kerngemeenten te realiseren en niet om af te lossen4. Als deze verkopen trager of sneller worden gerealiseerd, dient de nieuwbouwproductie met dit tempo mee te bewegen.
1.6 Conclusies MJB 2022-2031 De meerjarenbegroting toont aan dat Vestia een solide financiële positie heeft na het inrekenen van de leningruil. Vestia voldoet aan de continuïteitsratio’s en de ook de dekkingsratio voldoet vanaf 2025. Het is dus mogelijk om Vestia te splitsen in drie entiteiten die uitzicht hebben op borgbaarheid. De begroting is een momentopname en er zijn diverse risico’s, maar ook potentiële positieve ontwikkelingen waardoor de financiële positie verder verbetert.
4
Indien een gemeente waar bezit wordt verkocht in de achtervang staat, dient deze achtervangpositie te verdwijnen. Het kan dus noodzakelijke zijn een lening af te lossen en een nieuwe lening aan te trekken voor de nieuwbouw.
Pagina 7 van 31
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
2. Splitsen 2.1 Uitvoering splitsing Het splitsen van Vestia in drie lokaal opereren corporaties gebeurt in drie stappen op basis van de situatie ultimo 2022 Stap 1 Locatie vastgoed en lokale opgaven centraal Het vastgoed kent een fysieke ligging in een gemeente. Vandaar ook dat de splitsing het centrale uitgangspunt heeft: de ligging van het vastgoed is leidend. Wij splitsen ons geografisch in drie corporaties in Rotterdam, Den Haag en Delft-Zoetermeer. Wij hebben medio 2023 ruim 63.000 gewogen verhuureenheden waarvan er bijna 57.000 liggen in de kerngemeenten. Gewogen VHE medio 2023 Kern Overig NL Totaal
RD 25.718 2.617 28.335
DH 19.277 2.115 21.392
DZ 11.760 1.680 13.440
Het lokale vastgoed verschilt onder meer in huur, kwaliteit en duurzaamheid. Daarmee verschilt dus de opgave per buurt, wijk en stad. Met het toewijzen van het vastgoed aan de entiteit worden dus ook huren, onderhoudslasten investeringen, belastingen enzovoort, toegewezen. Ook in de saneringsjaren maakten we met stakeholders (met name gemeentes en huurdersorganisaties) afspraken over huurbeleid, investeringen, onderhoud en leefbaarheid. Jarenlang met het credo ‘doen wat wèl kan’. Daarbij geldt dat vrijwel alle inspanningen aan vastgoed en buurten zijn gekoppeld. De basis voor splitsing omvat dus al veel beleid.
5 Voor meer informatie zie rapport Naar een structurele oplossing voor Vestia, 2020
Pagina 8 van 31
Stap 2: extra middelen In 2020 is geconstateerd dat wij onvoldoende konden bijdragen, dat wij niet op eigen kracht gezond konden worden en dat een structurele oplossing nodig was5. Die is er gekomen en leidt er direct toe dat er € 28 miljoen per jaar extra voor de volkshuisvesting beschikbaar komt bij ons. In de notitie ‘volkshuisvestelijke meerwaarde’ wordt in meer detail beschreven wat er met deze extra middelen gebeurd. Op hoofdlijnen gebeurt het volgende: • Inflatievolgende huurbeleid voor DAEB-bezit: alle DAEB-woningen • Onderhoud: geleidelijk oplopend tot het budget vanaf 2026 structureel met € 20 miljoen is verhoogd: op basis van onderhoudsbehoefte voor zowel DAEB als niet-DAEB. • Speciale doelgroepen: € 5 miljoen per jaar naar rato van gewogen vhe • Gasloos maken: € 6,7 miljoen per jaar naar rato van gewogen vhe. Hieraan is € 13 miljoen per jaar toegevoegd vanuit de verlaging van de verhuurderheffing in 20226. • Daarnaast krijgen wij door splitsen en leningruil toestemming van WSW om vastgoed uit overig Nederland te verkopen ten behoeve van nieuwbouw in de kerngemeenten: het vastgoed uit overig Nederland dat de komende 10 jaar wordt verkocht is naar rato van gewogen vhe verdeeld. De drie lokale entiteiten ontvangen dus grotendeels naar rato van gewogen vhe de voordelen vanuit de leningruil.
Stap 3 optimaliseren financiële uitkomsten Omdat de volkshuisvestelijke programma’s de komende jaren verschillen, verschillen ook de financiële gevolgen hiervan. Wij hebben, samen met de kerngemeenten, gezocht naar een zodanige verdeling van de middelen dat het noodzakelijke programma kan worden uitgevoerd en de financiële ratio’s gezond zijn. Dat wil niet zeggen dat alle financiële ratio’s gelijk zijn. 6
De exacte invulling van de reductie VHH vanaf 2023 wordt met belanghebbende besproken in het regulier proces van prestatieafspraken.
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
Het gaat om een uitlegbare verdeling van financiële middelen. In samenspraak met de kerngemeenten streven we bij splitsing naar een situatie per 20237 waarbij: • De dekkingsratio per entiteit op ongeveer hetzelfde moment voldoet. Hierdoor zijn de lokale corporaties op ongeveer hetzelfde moment financieel gezond en weer borgbaar. • De ICR ultimo 2023 minimaal 1,5 is (norm 1,4). Dit geeft de lokale corporaties liquiditeitsruimte. Er zijn veel corporaties in de sector die een marge hanteren boven de normen van Aw en WSW. • Het saldo van het duurzaam verdienmodel positief is. De onrendabels van de investeringen kunnen dan vanuit de operationele kasstromen worden gedekt. • De liquide middelen ieder jaar minimaal 10% van de bruto jaarhuur zijn. Wenselijke ruimte voor tegenvallers die ook wordt geëist door de toezichthouder In de volgende paragraaf wordt zichtbaar dat het mogelijk is om deze wensen grotendeels in te vullen, maar niet exact.
kwaliteit van het vastgoed in te lopen. DH heeft financiële middelen nodig, net zoals de twee andere corporaties, om het noodzakelijke volkshuisvestelijke programma uit te voeren. DH heeft door de omvang van het programma relatief veel operationele kasstromen en liquide middelen nodig. Ook RD en DZ hebben een investeringsprogramma dat uitgevoerd moet kunnen worden. Het programma van DH mag niet zo veel druk leggen op de andere entiteiten dat deze investeringen in het gedrang komen. De volgende verdeling van middelen eind 2022 gaf een optimaal resultaat. Verdeling overig NL, leningen en liquide middelen over entiteiten per 2023 Aantal Eenheden Overig NL8 RD DH DZ Totaal
Om de financiële ratio’s per entiteit te beïnvloeden wordt geschoven met: 1. Leningen (en bijbehorende rentelasten) 2. Het vastgoed uit overig Nederland waarvoor nog geen verkoop is ingerekend in de huidige begroting 3. Het saldo liquide middelen begin 2023 Centraal in de verdeling zijn de dekkingsratio, ICR en het duurzaam verdienmodel. Vervolgens is zo geschoven dat de drie corporaties het noodzakelijk beleid kunnen uitvoeren. Een belangrijke rol bij de verdeling speelt het forse investeringsprogramma in DH om de achterstand in de 7
Aangezien we splitsen per 1 januari 2023 houden we 2022 buiten de splitsing. Hierdoor wordt bijvoorbeeld het duurzaam verdienmodel berekend vanaf het moment dat wij zijn gesplitst. 8 Zowel het aantal eenheden, de operationele kasstroom als de marktwaarde van deze eenheden bestaat uit de proportioneel toegewezen eenheden die ingerekend zijn voor
Pagina 9 van 31
Ops resultaat 22-31
Marktwaarde 2021 eenheden
NW leningen tov achtervang
3.430
€
92.103
€
445.453
€
3.230
€ 156.400
€
439.211
1.803
€
€
263.293
8.463
€ 310.797
€ 1.147.957
62.294
Liquide middelen
-404.905
€ 109.688
€
65.000
€ 201.545
€
339.905
€
€
-
63.935
€ 375.168
De tabel laat zien dat DH vastgoed uit ‘Overig Nederland’ met een relatief goede kasstroom meekrijgt en dat ook het deel van de liquide middelen dat naar DH gaat aanzienlijk is. Om de dekkingsratio’s vergelijkbaar te maken moet er ten opzichte van de achtervangpositie van de gemeente Rotterdam ruim € 400 miljoen aan leningen worden overgedragen aan DZ (€ 340 miljoen) en DH (€ 65 miljoen)9. Tenslotte wordt het saldo liquide middelen eind 2022 verdeeld. Dit wordt zodanig gedaan dat de corporaties
verkoop en de eenheden die te verkopen zijn maar niet zijn ingerekend voor de komende 10 jaar. Deze laatste groep eenheden worden niet proportioneel toegewezen maar gebruikt om de ratio’s te beïnvloeden. Het zijn ongewogen eenheden. 9 Er loopt een aparte discussie met de gemeenten en WSW over het verschuiven van de achtervang. Dit maakt geen onderdeel uit van de zienswijze aanvraag.
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
hun uitgaven kunnen doen en er jaarlijks minimaal 10% van de bruto huuropbrengsten beschikbaar is (eis van WSW en Vestia).
2.2
Dekkingsratio 2023-2031
Uitkomsten splitsing geconsolideerd
Hieronder worden de relevante ratio’s gegeven op geconsolideerd niveau. De ICR van de corporaties is ruim voldoende en blijft ook boven de eigen gestelde norm van 1,5. Het is een bewuste keuze om de ICR van DH relatief sterk te maken. Hierdoor is DH beter in staat onrendabels te dekken vanuit de kasstromen en hierdoor vermindert de druk op het duurzaam verdienmodel. ICR 2023-2031
De LTV en solvabiliteit van alle corporaties voldoen ruim aan de externe normen. Zodra de entiteiten weer borgbaar zijn ontstaat er ruimte om weer leningen aan te trekken ten behoeve van volkshuisvestelijke investeringen. In deel II van dit rapport beschrijven wij deze toekomstige bestedingsruimte. LTV 2023-2031
De dekkingsratio’s lopen gelijk op en voldoen allemaal in 2026. DZ voldoet zelfs al in 2025 aan de norm. Helemaal gelijk krijgen we de dekkingsratio’s niet. Dit vraagt om nog meer leningen aan DZ toe te wijzen, maar de samenhangende rentelasten zetten dan het gewenste minimale ICR niveau van 1,5 onder druk.
Pagina 10 van 31
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
Het duurzaam verdienmodel is voor Den Haag is zeer beperkt negatief 10. In de verdeling van het vastgoed en de liquide middelen is zichtbaar dat we DH middelen geven voor de opgave. Zelf met deze middelen in het duurzaam verdienmodel net niet positief. Om dit te voorkomen zouden er extra middelen naar DH moeten gaan. Dit gaat ten koste van DZ en RD. Wij vinden het niet wenselijk om hun ratio’s te verslechteren voor het zeer beperkte negatieve DVM verdienmodel van DH. DH kan hier prima op sturen tijdens de begrotingsperiode van negen jaar.
Solvabiliteit 2023-2031
Saldo duurzaam verdienmodel 2023-2031 (in miljoen euro)
WSW eist dat corporaties minimaal 10% van de bruto jaarhuur in liquide middelen aanhouden als buffer. Hieraan voldoen de corporaties de volledige periode. Onderstaande grafiek laat zien dat DH liquide middelen mee krijgt bij de start en inzet gedurende begrotingsperiode voor de opgave. Liquide middelen als percentage van de bruto jaarhuur
Met deze verdeling van middelen eind 2022 denken wij een goede balans te hebben getroffen tussen het volkshuisvestelijke programma en de financiële eisen vanuit toezichthouders en gemeenten. Alle entiteiten kunnen het opgenomen programma uitvoeren11, terwijl zo goed als aan de gestelde financiële randvoorwaarden wordt voldaan. De dekkingsratio’s liggen dicht bij elkaar, maar voldoen niet op precies hetzelfde moment. Het gelijk trekken hiervan vraagt om extra leningen over te hevelen naar DZ, maar de ICR zakt dan onder de gewenste 1,5. Het DVM van DH is net niet positief, maar het verbeteren hiervan vraagt een verdere versterking van 10
Het saldo van de DVM komt niet overeen met het saldo zoals weergegeven in hoofdstuk 1 (€ 67 miljoen). Het verschil wordt veroorzaakt door het negatieve saldo van € 119 miljoen in 2022 voorafgaande aan de splitsing.
Pagina 11 van 31
De volkshuisvestelijke programma’s bevatten natuurlijk niet alle wensen van de gemeenten zoals wordt beschreven in bijlage 3. Er is echter zicht op meer middelen waarmee de entiteiten in de toekomst een ambitieuzer programma kunnen invullen. Deel II van dit rapport geeft een indicatie van deze toekomstige ruimte. 11
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
de ICR die ten koste gaan van de andere corporaties. Er is dus geen eenvoudige verbetering mogelijk.
Dekkingsratio DAEB 20223-2031
2.3 Risico’s Hierbij een aantal risico’s rond de splitsing. We bespreken de belangrijkste. Ratio’s DAEB en niet-DAEB In hoofdstuk 1 is stil gestaan bij het feit Vestia niet voldoet aan de dekkingsratio DAEB en de ICR niet DAEB. Dezelfde uitdaging doet zich voor wanneer Vestia wordt gesplitst in drie lokale corporaties. De dekkingsratio DAEB voor RD en DZ voldoet gedurende de volledige begrotingsperiode niet aan de norm. In DH vanaf 2028. De ICR niet DAEB voldoet in RD in 2027 en bij DH en DZ rond 2029.
ICR niet-DAEB 2023-2031
Zoals eerder aangeven zijn deze afwijkingen goed verklaarbaar en hangen zij deels samen met de wens om de niet-DAEB maximaal te benutten voor de volkshuisvesting. Hoewel het inhoudelijk geen probleem is, kan het op procedureel op bezwaar stuiten. Om dit te voorkomen zijn wij momenteel in overleg met Aw en WSW hoe hier mee om te gaan.
Pagina 12 van 31
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
Belastingdienst Er zijn nog gesprekken gaande met de fiscus over het verdelen van de compensabele verliezen en andere elementen van de splitsing. Mochten hier beperkingen uit voortkomen, dan wijzigt dit de meerjarenbegroting. Juridische structuur Vestia heeft de voorkeur voor het oprichten van twee nieuwe corporaties en het continueren van de bestaande juridische entiteit. Echter, het is ook mogelijk dat wij drie nieuwe corporaties oprichten en de huidige rechtspersoon als restentiteit laten bestaan. De definitieve keuze wordt gemaakt op basis van gesprekken met de belastingdienst, BZK en Aw en WSW. Wij vragen vooralsnog alle gemeenten om een zienswijze op zowel toelating en splitsing, zodat ook indien wij drie nieuwe entiteiten oprichten de zienswijzen over toelating reeds zijn ontvangen. Uitvoeren begroting Zoals in hoofdstuk 1 aangegeven, gaat het uitvoeren van de begroting altijd met onzekerheden gepaard. Als er afwijkingen optreden in de begroting heeft dit gevolgen voor de startpositie 1 januari 2023. Externe ontwikkelingen Ook externe ontwikkelingen leiden tot wijzigingen. Denk bijvoorbeeld aan kabinetsbeleid. In de huidige meerjarenbegroting is de aangekondigde afschaffing van de verhuurderheffing en eventueel nieuw huurbeleid nog niet ingerekend. Het is nog onvoldoende bekend welke tegenprestaties geleverd moeten worden voor de verlaging van de verhuurderheffing.
Ook rente ontwikkelingen hebben invloed. Onze leningportefeuille is gevoelig voor renteontwikkelingen. De meest knellende financiële ratio (dekkingsratio) wordt hierdoor beïnvloed. De prognoses van de dekkingsratio die wij, met terughoudendheid geven in deze begroting, kunnen aanzienlijk afwijken als de rente wijzigt.
Pagina 13 van 31
2.4 Conclusies De drie lokale corporaties hebben financieel en volkshuisvestelijk een andere startpositie. Wij hebben de volkshuisvestelijke opgaven van de begroting als uitgangspunt genomen. De extra middelen worden voornamelijk proportioneel toegedeeld aan de lokale corporaties, met uitzondering van het onderhoud dat wordt toegedeeld op basis van behoefte. Vervolgens is onderzocht hoe drie sober en efficiënte corporaties met uitzicht op borgbaarheid kunnen worden gecreëerd. Voor RD betekent dat het verlagen van de disproportionele en dure leningenlast. Het resultaat is een sober en efficiënte corporatie die in 2026 aan de dekkingsratio voldoet. Voor DH betekent het een sober en efficiënte corporatie met relatief goede continuïteitsratio’s, maar een DVM dat net niet positief is. Hoewel wij DH iets meer ruimte geven in de ratio’s, omdat de kwaliteit van de portefeuille vraagt om meer investeringen, is het niet mogelijk en wenselijk om de opgaven in DH volledig te compenseren vanuit de andere entiteiten. Het tekort op het DVM is beperkt en de verwachting is dat het DVM verbetert als gevolg van de aangekondigde verlaging van de verhuurderheffing. DH is borgbaar in 2026. DZ heeft goede continuïteitsratio’s, een positief DVM en is weer borgbaar in 2025. Het is noodzakelijk dat DZ een grotere achtervangpositie accepteert om de splitsing mogelijk te maken.
Het risico van deze uitbreiding is beperkt, gezien de sterke verbetering van onze financiële positie als gevolg van de leningenruil. DZ start met een ICR op de gewenste 1,5 (norm 1,4) en de ICR ontwikkelt zich goed. De afschaffing van de verhuurderheffing zoals aangekondigd door het kabinet zal voor een verdere verbetering zorgen.
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
2.5 Vervolgstappen In de maanden voorafgaande aan splitsing op 1 januari 2023, zal de financiële situatie van Vestia nog wijzigen en daarmee de startopstellig van de nieuwe corporaties beïnvloeden. Uiterlijk 1 september 2022 dient Vestia een splitsingsaanvraag in bij ILT-Aw. Uw zienswijze in een onderdeel van deze aanvraag.
van het saldo liquide middelen aangepast moet worden om de splitsing te optimaliseren. Vanaf 1 januari 2023 zijn de entiteiten gesplist en opereren zij zelfstandig.
Voor de splitsingsaanvraag maken wij een update van de financiële opstelling. Het voornaamste verschil is dat de jaarrekening 2021 zal worden verwerkt en de gerealiseerde besluitvorming van projecten in het eerste tertiaal van 2022.. Bij deze splitsingopstelling zijn van de drie knoppen waarmee de ratio’s bij splitsing worden geoptimaliseerd (vastgoed overig Nederland, de leningen, liquide middelen eind 2022), alleen nog de leningen en liquide middelen beschikbaar. Het vastgoed van overig Nederland kan niet meer bij een andere entiteit worden geplaatst na de zienswijze aanvraag. Wij vragen immers niet alleen de huurdersraad en de kerngemeenten om een zienswijze, maar ook andere gemeenten uit het woningmarktgebied en daarbuiten. Deze gemeenten geven hun zienswijze er van uitgaande dat het vastgoed in hun gemeente bij RD, DH of DZ terecht komt. In de zomer 2022 wordt, op basis van de update van de splitsingsopstelling, de achtervangsituatie met de gemeenten in balans gebracht. In de zomer sluiten de gemeenten onderling en met WSW overeenkomsten om achtervangposities over te dragen met als doel een proportionele achtervangpositie in verhouding tot het vastgoed in de gemeente. Nadat deze overdracht van achtervang heeft plaatsgevonden is ook de leningknop niet meer beschikbaar voor optimalisering van de spliting.
Wijzigingen tussen zomer 2022 en 1 januari 2023 worden binnen de eigen entiteit opgevangen. Aan het van het einde jaar wordt bezien of de verdeling
Pagina 14 van 31
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
3. Ontwikkeling kasstromen en liquiditeit In dit hoofdstuk wordt de positie van DZ vanaf 2023 in detail weergegeven. DZ heeft een solide operationele kasstroom en liquiditeit. De verkoop en nieuwbouw in 2024 en 2026 bestaat uit ingerekende verkopen van bezit uit overig Nederland en het realiseren van nieuwbouw met deze opbrengsten. Het meerjaren kasstroomoverzicht is als volgt: Kasstroomoverzicht (bedragen x € 1 miljoen) 2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
Operationele kasstroom - huurontvangsten - overige ontvangsten - bedrijfslasten - vpb Saldo - rentelasten Operationele kasstroom
108,7 7,6 -60,0 -3,0 53,3 -33,4 19,9
112,1 8,1 -62,3 -4,2 53,7 -33,9 19,8
114,8 7,1 -64,3 -4,5 53,1 -34,6 18,5
117,8 8,2 -63,4 -4,6 58,0 -34,6 23,4
120,4 7,4 -64,3 -4,8 58,7 -34,5 24,2
123,4 7,7 -65,4 -4,7 61,0 -34,4 26,6
126,8 7,9 -69,8 -4,7 60,2 -34,3 25,9
130,2 7,9 -67,0 -5,8 65,3 -34,2 31,1
133,6 8,0 -69,9 -6,0 65,7 -34,0 31,7
Investeringskasstroom - verkoop - verbetering bestaand bezit - nieuwbouw/sloop - overige investeringen (tdv expl. en fin. vaste activa) Investeringskasstroom
-38,2 -14,8 2,5 -50,5
35,5 -22,5 -48,2 1,9 -33,3
-14,8 -1,2 -0,3 -16,3
40,2 -20,0 -41,7 -0,3 -21,8
-18,8 -0,3 -19,1
-24,7 -0,3 -25,0
-23,8 -0,3 -24,1
-14,8 -0,3 -15,1
-13,4 -0,3 -13,7
Financieringskasstroom
-1,7
-1,8
-1,3
-1,4
-1,4
-0,8
-0,8
-0,7
-0,7
Mutatie liquidemiddelen
-32,3
-15,3
0,9
0,2
3,7
0,8
1,0
15,3
17,3
Beginstand liquide middelen Mutatie Eindstand liquide middelen
63,9 -32,3 31,6
31,6 -15,3 16,3
16,3 0,9 17,2
17,2 0,2 17,4
17,4 3,7 21,1
21,1 0,8 21,9
21,9 1,0 22,9
22,9 15,3 38,2
38,2 17,3 55,5
Pagina 15 van 31
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
3.1 Interest Coverage Ratio (ICR) De ICR is de ratio die gerelateerd is aan het kasstroomoverzicht. De Aw en het WSW hanteren de interest coverage ratio (ICR) om vast te stellen in hoeverre een corporatie in staat is aan haar renteverplichtingen te voldoen. Ook voor financiers is de ICR een belangrijke indicatie van een financieel gezonde exploitatie van huurwoningen. De ICR wordt berekend door de operationele kasstroom (vóór renteontvangsten en -uitgaven) te delen op de bruto rente-uitgaven.
3.2 Duurzaam verdienmodel Het duurzaam verdienmodel van de MJB 2023-2031 sluit op een bedrag van ruim € 90 miljoen. DZ is hiermee in staat om uit onze operationele resultaten de onrendabele toppen van onze investeringen te dekken. DVM 2023-2031 (in miljoenen)
ICR 2023-2031
De ICR ligt in de eerste drie jaar ruim boven de externe norm van 1,4 en vlak boven de met de kerngemeenten afgesproken grens van 1,5. De jaren daarna stijgt de ICR naar een niveau van 1,8. De fluctuaties hebben te maken met onderhoudsuitgaven. De toekomstige afschaffing van de verhuurderheffing zorgt voor een verdere verbetering van de ICR.
Pagina 16 van 31
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
4. Meerjarenbalans en vermogensratio’s
Meerjarenbalans (bedragen x € 1 miljoen) 2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2,4 1.542,9 972,4 0,5 35,1 2.553,3
2,0 1.575,2 982,7 0,3 35,5 2.595,7
1,7 1.598,9 997,4 1,3 36,7 2.636,0
1,4 1.646,6 982,4 0,2 37,9 2.668,5
1,2 1.681,1 1.002,1 0,5 38,9 2.723,8
1,0 1.719,9 1.022,2 1,4 39,9 2.784,4
0,9 1.757,8 1.044,1 35,6 2.838,4
0,8 1.795,6 1.065,6 30,0 2.892,0
0,7 1.833,5 1.087,0 24,0 2.945,2
4,2 7,4 31,6 43,2
2,0 7,5 16,3 25,8
2,0 7,5 17,2 26,7
2,0 7,6 17,4 27,0
2,0 7,6 20,9 30,5
2,0 7,6 21,9 31,5
2,0 7,7 22,9 32,6
2,0 7,8 38,2 48,0
2,0 7,9 55,5 65,4
Totaal Activa
2.596,5
2.621,5
2.662,7
2.695,5
2.754,3
2.815,9
2.871,0
2.940,0
3.010,6
Eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden Agio op leningen Derivatenportefeuille Rekening courant Kortlopende schulden
1.462,5 24,5 813,4 134,0 135,0 27,1
1.497,9 26,4 812,1 129,9 130,5 24,7
1.543,8 32,9 810,7 125,7 126,0 23,6
1.584,9 34,5 809,3 121,6 121,5 23,7
1.657,3 31,2 808,5 117,4 117,0 22,9
1.737,8 22,0 807,7 113,2 112,5 22,7
1.807,7 16,6 807,0 109,0 108,0 22,7
1.891,1 11,5 806,2 104,7 103,4 23,1
1.978,2 4,5 805,5 100,5 98,9 23,0
Totaal Passiva
2.596,5
2.621,5
2.662,7
2.695,5
2.754,3
2.815,9
2.871,0
2.940,0
3.010,6
Vaste activa: Zaken t d v eigen exploitatie DAEB Vastgoed Niet-DAEB Vastgoed Vastgoed in ontwikkeling Financiële vaste activa Vlottende activa: Voorraden Vorderingen Liquide middelen
De belangrijkste posten worden hierna afzonderlijk toegelicht.
Pagina 17 van 31
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
4.1 Vastgoedbeleggingen (marktwaarde) De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2023 afgerond € 2,5 miljard. Deze waarde is gebaseerd op een update van de marktwaarde 2021. De marktwaarde stijgt daarna volgens de parameters uit de leidraad van het Aw met inflatie. De marktwaarde is gebaseerd op de ontwikkeling van het aantal verhuureenheden in de vastgoedportefeuille, die hieronder is opgenomen.
4.3 Financiële vaste activa Onder deze post zijn de belastinglatenties voor een bedrag van € 33,4 miljoen en de kleinere deelnemingen opgenomen. 4.4 Eigen vermogen De ontwikkeling van de solvabiliteit op beleidswaarde is als volgt: Solvabiliteit 2023-2031
Overzicht vhe in exploitatie begin van het jaar Overzicht aantal verhuureenheden in exploitatie Totaal begin van het jaar Verkopen Nieuwbouw Totaal einde jaar
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
14014 0 147 14161
14161 -244 200 14117
14117 0 0 14117
14117 -167 161 14111
14111 0 0 14111
14111 0 0 14111
14111 0 0 14111
14111 0 0 14111
14111 0 0 14111
4.2 Vastgoed in ontwikkeling Er zijn drie hoofdcategorieën voor investeringen: • Algemene woningverbetering (leefbaarheid, technische staat, doelgroepen, funderingen, toegankelijkheid, etc.); • Duurzaamheid (met name energetische maatregelen in de bestaande voorraad die leiden tot ‘labelsprongen’); • (Sloop/)Nieuwbouw. DZ focust haar investeringsstrategie op de eerste twee. Hierna is een tabel opgenomen met de verdeling van het investeringsprogramma. Investeringskasstromen, miljoenen €12 Kasstroom investeringen (bedragen x € 1 miljoen) Projecten opgenomen in MJIB: Verbeteringen op complexniveau Nieuwbouw op projectniveau Subtotaal Duurzaamheid Kleinschalig investeren (vanuit PO+DO) Totaal
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
33,0 14,8 47,8 1,3 4,6 53,7
14,3 48,2 62,5 1,3 4,6 64,8
9,6 1,2 10,8 1,3 1,7 13,8
15,6 41,7 57,3 1,3 1,6 60,2
16,3 16,3 1,3 1,6 19,2
23,0 23,0 1,3 1,6 25,9
22,7 22,7 1,3 1,7 25,7
13,6 13,6 1,3 1,7 16,6
9,4 9,4 1,3 1,7 12,4
De solvabiliteit, stijgt, met name als gevolg van de jaarlijkse autonome ontwikkeling. Voor de beleidswaarde is dit inflatie min 1,5%. Dit percentage was vorig jaar -1,0%. Het effect zien we terug in een lagere beleidswaarde vanaf 2026. Leningportefeuille (langlopende schulden en aflossingsverplichting) De leningportefeuille blijft constant. De afbouw van de leningportefeuille vond plaats in 2021 en 2022. Deze vervroegde aflossingen zijn mogelijk door de verkoop van maatwerkgemeenten (activa- passiva transacties).
12
Regel duurzaamheid betreft het gasloos maken van woningen. In regel woningverbetering zijn ook duurzaamheidsmaatregelen opgenomen.
Pagina 18 van 31
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
Loan to value op beleidswaarde en dekkingsratio Bij de bepaling van de loan to value wordt het nominale schuldrestant van de leningportefeuille afgezet tegen beleidswaarde van het vastgoed. Bij de dekkingsratio zetten we de marktwaarde van de leningportefeuille af tegen de marktwaarde van het vastgoed.
Dekkingsratio 2023-2031
LTV 2023-2031
We zien een positieve ontwikkeling waarbij we de norm van 85% ruim halen. Dit is het gevolg van de sterke stijging van de marktwaarde de afgelopen jaren. De beleidswaarde is afgeleid van de marktwaarde en stijgt licht met inflatie minus 1,5%. De dekkingsratio ontwikkelt zich positief en DZ voldoet in 2025. De positieve ontwikkeling gebeurt automatisch omdat de marktwaarde van het vastgoed stijgt in de tijd en de marktwaarde van de leningen in de tijd juist daalt. DZ trekt geen nieuwe leningen aan. De prognose van de dekkingsratio moet met grote terughoudendheid worden geïnterpreteerd.
Pagina 19 van 31
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
5. Meerjaren winst- en verliesrekening De meerjaren winst- & verliesrekening is als volgt: Winst- en verliesrekening (bedragen x € 1 miljoen) 2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
Huuropbrengsten Vergoedingen servicecontracten Overige opbrengsten Bedrijfsopbrengsten
108,8 4,8 2,9 116,5
112,2 4,9 3,2 120,3
114,8 5,0 2,1 121,9
117,9 5,1 3,1 126,1
120,4 5,2 2,3 127,9
123,4 5,3 2,4 131,1
126,8 5,4 2,5 134,7
130,2 5,6 2,3 138,1
133,7 5,7 2,3 141,7
Onderhoudslasten Personeelslasten Organisatiekosten Lasten servicecontracten Verhuurderheffing en bijdrage AW Overige bedrijfslasten Bedrijfslasten
-22,2 -11,0 -4,4 -4,9 -7,4 -9,7 -59,6
-23,6 -11,2 -4,5 -5,0 -7,8 -9,8 -61,9
-26,6 -11,4 -4,6 -5,1 -7,8 -9,2 -64,7
-26,0 -11,6 -4,7 -5,2 -7,9 -8,7 -64,1
-26,0 -11,9 -4,8 -5,3 -8,1 -8,9 -65,0
-25,9 -12,2 -4,9 -5,4 -8,2 -8,9 -65,5
-29,7 -12,5 -5,0 -5,6 -8,3 -9,1 -70,2
-26,0 -12,8 -5,1 -5,7 -8,4 -9,4 -67,4
-28,1 -13,1 -5,3 -5,8 -8,5 -9,6 -70,4
Financieringsresultaat
-33,8
-34,0
-34,6
-34,6
-34,5
-34,4
-34,3
-34,2
-34,0
Operationeel resultaat
23,1
24,4
22,6
27,4
28,4
31,2
30,2
36,5
37,3
Overige: Verkoop Overige waardeveranderingen (ORT) Overige waardeveranderingen (MW bij sloop) Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Baten en lasten derivaten Agio i.v.m. vervroegde aflossing leningen resultaat WOM/deelnemingen Vennootschapsbelasting Overige posten
-11,1 39,4 8,6 -1,4 35,5
-31,1 37,3 8,6 -3,8 11,0
-20,4 38,4 8,7 -3,3 23,4
-30,0 38,4 8,7 -3,4 13,7
-13,5 52,6 8,7 -3,8 44,0
-9,5 53,8 8,7 -3,7 49,3
-14,9 54,9 8,7 -9,0 39,7
-6,5 56,1 8,8 -11,5 46,9
-4,4 57,3 8,8 -11,9 49,8
Jaarresultaat
58,6
35,4
46,0
41,1
72,4
80,5
69,9
83,4
87,1
De belangrijkste posten worden hierna afzonderlijk toegelicht.
Pagina 20 van 31
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
5.1 Het operationeel resultaat Het meerjarig operationeel resultaat is opgebouwd vanaf de jaarbegroting 2022 en met behulp van de parameters uit hoofdstuk 2 verder doorgezet. Op de jaarbedragen zijn ook de voorraadmutaties, als gevolg van sloop, verkoop, nieuwbouw en aankoop van invloed. 5.2 Verhuurderheffing Eigenaren van sociale woningen betalen aan de Rijksoverheid een heffing ter vermindering van het financieringstekort. Deze is ingerekend conform de percentages van de WOZ-waarde onder de parameters in hoofdstuk 2. Voor woningen met een WOZ-waarde boven de € 315.000 (2021) is vanaf deze grens geen verhuurderheffing verschuldigd. De afschaffing van de VHH vanaf 2023 is nog niet ingerekend en zal op termijn extra financiële ruimte opleveren. 5.3 Overige bedrijfslasten Onder de overige bedrijfslasten is het splitsingsbudget opgenomen, hierdoor is deze post in de eerste jaren (t/m 2025) hoger.
5.7 Baten en lasten derivaten Bij de “doorzak” van derivaten in leningen wordt een niet-marktconforme rente betaald. Deze extra last is gekapitaliseerd en in 2012 ten laste van het eigen vermogen gebracht. Jaarlijks valt een deel van dit bedrag vrij ten gunste van het renteresultaat. Voor de extendible leningen waarbij de embedded swaption is uitgeoefend, is vanaf 2016 een agio gevormd, omdat ook hier sprake is van een hogere te betalen rente dan de marktrente. Ook deze agio valt gedurende de resterende looptijd vrij. 5.8 Agio i.v.m. vervroegde aflossing leningen DZ leent tijdelijk € 40 miljoen van Den Haag om de liquiditeitspositie te versterken. Deze lening wordt in de jaren daarna weer afgelost. 5.9 Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting (VPB) is in de MJB opgenomen. Naast de mutatie van de belastinglatentie, bestaat deze post uit af te dragen VPB lasten.
5.4 Verkopen De resultaten van de verkopen bestaan alleen uit kosten, omdat de verkoopopbrengst gelijk is aan de marktwaarde. 5.5 Overige waardeveranderingen Deze post betreft de boekhoudkundige waardevermindering van de onrendabele top op marktwaarde uit het investeringsprogramma. Ten laste van deze post is ook de marktwaarde opgenomen van de voorgenomen sloopcomplexen. 5.6 Niet gerealiseerde waardeveranderingen Onder deze post is de jaarlijkse marktwaardestijging opgenomen, deze is in de MJB gelijk aan de stijging van de marktwaarde met het inflatiepercentage.
Pagina 21 van 31
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
We zien dat vanaf het splitsingsjaar de geconsolideerde ratio’s voldoen, met uitzondering van de dekkingsratio die in 2025 voldoet. De dekkingsratio in de DAEB tak voldoet gedurende een langere periode niet aan de norm. In de berekening van de discontinuïteitsratio van de DAEB wordt op de marktwaarde van de leningportefeuille de nominale waarde van de interne lening gecorrigeerd. Als we ook de marktwaarde van de interne lening zouden corrigeren, we rekenen immers met een interne rente van 4,5%, dan daalt de dekkingsratio DAEB onder het geconsolideerde gemiddelde. Ook de ICR bij de niet-DAEB tak voldoet een langere periode niet aan de eis van 1,8. Dit komt door de hogere rentebetalingen op de interne lening door niet-DAEB aan DAEB. Dit is bewust beleid van DZ om de zo veel mogelijk middelen vrij te maken voor de sociale volkshuisvesting.
6. MJB scheiding DAEB/niet-DAEB Met ingang van 1 januari 2018 is de scheiding DAEB/niet-DAEB definitief doorgevoerd. In deze paragraaf zijn de financiële ratio’s opgenomen en geven we de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzichten weer voor de negen prognosejaren. 6.1 Financiële ratio’s In de hieronder opgenomen tabel zijn de velden waarbij we niet voldoen aan de normen gearceerd.
FINANCIËLE RATIO'S
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
ICR [min 1,4] LTV beleidswaarde (%) [max 85%] Solvabiliteit beleidswaarde (%) [min 15%]
1,58 46,7 37,9
1,57 46,4 38,1
1,55 46,3 38,5
1,66 46,5 38,6
1,72 46,1 39,9
1,79 45,6 41,6
1,77 45,2 42,7
1,93 44,8 44,2
1,94 44,4 45,8
Dekkingsratio (%) [max 70%] Onderpandratio (%) [max 70%]
71,4 71,4
71,2 71,2
69,5 69,5
67,5 67,5
65,0 65,0
62,5 62,5
60,1 60,1
57,8 57,8
55,6 55,6
ICR DAEB [min 1,4] LTV beleidswaarde DAEB (%) [max 85%] Solvabiliteit beleidswaarde DAEB (%) [min 15%]
1,95 44,8 38,0
1,81 45,0 38,2
1,62 45,3 38,6
1,70 47,3 38,7
1,87 47,3 40,0
1,88 47,1 41,7
1,74 47,1 42,8
1,95 47,2 44,3
1,98 47,3 45,9
Dekkingsratio DAEB (%) [max 70%]
89,8
90,0
87,9
85,0
81,8
78,4
75,4
72,4
69,6
ICR Niet-DAEB [min 1,8] LTV beleidswaarde Niet-DAEB (%) [max 75%] Solvabiliteit beleidswaarde Niet-DAEB (%) [min 40%]
1,32 48,7 51,6
1,38 48,0 52,5
1,49 47,4 53,4
1,64 45,6 54,9
1,56 44,8 55,9
1,70 43,9 57,2
1,79 43,0 58,3
1,90 42,1 59,4
1,90 41,1 60,6
Dekkingsratio Niet-DAEB (%) [max 70%]
42,1
41,0
40,0
38,1
36,9
35,7
34,4
33,2
32,1
Totaal
DAEB
Niet-DAEB
Pagina 22 van 31
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
6.2 Meerjarencijfers DAEB en niet-DAEB In de meerjarenbalans van de DAEB tak is de niet-DAEB tak ook opgenomen. Het eigen vermogen van de DAEB tak komt hierdoor overeen met het totaal vermogen in de geconsolideerde balans. De niet-DAEB tak is verwerkt als een deelneming. Onder de post financiële vaste activa zijn de nettovermogenswaarde van de niet-DAEB tak en de interne lening opgenomen. De laatste zien we in de niet-DAEB tak terug als langlopende schuld. Meerjarenbalans (bedragen x € 1 miljoen) 2023
2024
2025
2026
DAEB 2027
2028
2029
2030
2031
2023
2024
2025
2026
Niet-DAEB 2027
2028
2029
2030
2031
2,4 1.542,9 983,4 0,6 31,2 2.560,5
2,0 1.575,2 997,1 0,4 30,8 2.605,5
1,7 1.598,9 1.016,7 1,4 31,4 2.650,1
1,4 1.646,6 999,0 0,2 29,3 2.676,5
1,2 1.681,1 1.023,0 0,6 29,7 2.735,6
1,0 1.719,9 1.050,0 1,1 30,4 2.802,4
0,9 1.757,8 1.076,8 27,5 2.863,0
0,8 1.795,6 1.104,2 23,8 2.924,4
0,7 1.833,5 1.132,6 19,7 2.986,5
972,4 0,1 3,9 976,4
982,7 0,1 4,8 987,6
997,4 0,1 5,3 1.002,8
982,4 0,1 8,7 991,2
1.002,1 0,1 9,3 1.011,5
1.022,2 0,4 9,6 1.032,2
1.044,1 0,1 8,1 1.052,3
1.065,6 0,1 6,3 1.072,0
1.087,0 4,4 1.091,4
3,2 26,7 29,9
3,2 8,2 11,4
3,2 5,0 8,2
3,2 10,0 13,2
3,2 9,2 12,4
3,3 5,1 8,4
3,3 0,3 3,6
3,3 7,1 10,4
3,3 16,1 19,4
4,2 4,3 4,9 13,4
2,0 4,3 8,1 14,4
2,0 4,4 12,3 18,7
2,0 4,4 7,4 13,8
2,0 4,4 11,7 18,1
2,0 4,4 16,8 23,2
2,0 4,5 22,7 29,2
2,0 4,5 31,1 37,6
2,0 4,6 39,3 45,9
Totaal Activa
2.590,4
2.616,9
2.658,3
2.689,7
2.748,0
2.810,8
2.866,6
2.934,8
3.005,9
989,8
1.002,0
1.021,5
1.005,0
1.029,6
1.055,4
1.081,5
1.109,6
1.137,3
Eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden Agio op leningen Derivatenportefeuille Kortlopende schulden
1.462,5 23,5 812,9 134,0 135,0 22,5
1.497,9 25,6 811,6 129,9 130,5 21,4
1.543,8 32,2 810,2 125,7 126,0 20,4
1.584,9 32,7 808,8 121,6 121,5 20,2
1.657,3 28,6 808,0 117,4 117,0 19,7
1.737,8 20,5 807,2 113,2 112,5 19,6
1.807,7 15,9 806,4 109,0 108,0 19,6
1.891,1 10,2 805,7 104,7 103,4 19,7
1.978,2 3,8 805,0 100,5 98,9 19,5
573,6 1,0 410,3 4,9
593,8 0,8 403,8 3,6
617,8 0,7 399,4 3,6
625,2 1,9 374,4 3,5
653,7 2,5 369,8 3,6
685,5 1,5 365,0 3,4
717,3 0,7 360,0 3,5
750,0 1,3 354,8 3,5
783,8 0,8 349,3 3,4
Totaal Passiva
2.590,4
2.616,9
2.658,3
2.689,7
2.748,0
2.810,8
2.866,6
2.934,8
3.005,9
989,8
1.002,0
1.021,5
1.005,0
1.029,6
1.055,4
1.081,5
1.109,6
1.137,3
Vaste activa: Zaken t d v eigen exploitatie DAEB Vastgoed Niet-DAEB Vastgoed Vastgoed in ontwikkeling Financiële vaste activa Vlottende activa: Voorraden Vorderingen Liquide middelen
Pagina 23 van 31
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
Ook in de gesplitste winst- en verliesrekening is het resultaat van de nietDAEB tak opgenomen onder de post resultaat deelneming. Het DAEB resultaat sluit hierdoor aan met het geconsolideerde resultaat.
Winst- en verliesrekening (bedragen x € 1 miljoen) 2023
2024
2025
2026
DAEB 2027
2028
2029
2030
2031
2023
2024
2025
2026
Niet-DAEB 2027
2028
2029
2030
2031
Huuropbrengsten Vergoedingen servicecontracten Overige opbrengsten Bedrijfsopbrengsten
66,9 2,9 1,7 71,5
68,7 2,9 2,1 73,7
70,1 3,0 1,1 74,2
72,7 3,0 2,1 77,8
74,7 3,1 1,2 79,0
76,4 3,2 1,3 80,9
78,4 3,3 1,3 83,0
80,3 3,4 1,2 84,9
82,3 3,5 1,1 86,9
41,9 1,9 1,3 45,1
43,5 2,0 1,1 46,6
44,7 2,0 1,1 47,8
45,2 2,0 1,1 48,3
45,7 2,0 1,1 48,8
47,0 2,1 1,1 50,2
48,5 2,1 1,2 51,8
49,9 2,2 1,2 53,3
51,4 2,2 1,2 54,8
Onderhoudslasten Personeelslasten Organisatiekosten Lasten servicecontracten Verhuurderheffing en bijdrage AW Overige bedrijfslasten Bedrijfslasten
-15,4 -7,0 -2,3 -2,9 -5,9 -7,0 -40,5
-16,1 -7,1 -2,4 -3,0 -6,3 -6,9 -41,8
-19,6 -7,3 -2,4 -3,0 -6,5 -6,5 -45,3
-17,8 -7,5 -2,5 -3,1 -6,6 -6,4 -43,9
-16,9 -7,7 -2,6 -3,2 -6,8 -6,4 -43,6
-17,9 -7,9 -2,6 -3,3 -7,0 -6,4 -45,1
-21,6 -8,1 -2,7 -3,4 -7,1 -6,7 -49,6
-18,3 -8,3 -2,8 -3,5 -7,3 -6,7 -46,9
-18,6 -8,5 -2,8 -3,6 -7,4 -6,8 -47,7
-6,8 -4,0 -2,1 -2,0 -1,5 -2,8 -19,2
-7,5 -4,1 -2,1 -2,0 -1,4 -2,9 -20,0
-7,0 -4,2 -2,2 -2,0 -1,4 -2,6 -19,4
-8,2 -4,2 -2,2 -2,1 -1,3 -2,3 -20,3
-9,1 -4,2 -2,2 -2,1 -1,3 -2,3 -21,2
-8,0 -4,3 -2,3 -2,1 -1,2 -2,4 -20,3
-8,1 -4,4 -2,3 -2,2 -1,2 -2,5 -20,7
-7,7 -4,6 -2,4 -2,2 -1,1 -2,5 -20,5
-9,5 -4,7 -2,4 -2,3 -1,1 -2,6 -22,6
Financieringsresultaat
-15,2
-13,4
-16,4
3,8
-17,7
-17,9
-18,0
-18,2
-18,4
-18,7
-20,7
-18,2
-38,3
-16,8
-16,6
-16,3
-16,0
-15,7
Operationeel resultaat
15,8
18,5
12,5
37,7
17,7
17,9
15,4
19,8
20,8
7,2
5,9
10,2
-10,3
10,8
13,3
14,8
16,8
16,5
Overige: Verkoop Overige waardeveranderingen (ORT) Overige waardeveranderingen (MW bij sloop) Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Baten en lasten derivaten resultaat WOM/deelnemingen Vennootschapsbelasting Overige posten
-10,8 22,5 8,6 24,0 -1,5 42,8
-30,7 22,8 8,6 20,2 -4,0 16,9
-20,1 23,6 8,7 24,0 -2,7 33,5
-28,4 23,9 8,7 7,4 -8,2 3,4
-12,3 33,0 8,7 28,5 -3,2 54,7
-9,0 33,7 8,7 31,8 -2,6 62,6
-14,6 34,5 8,7 31,8 -5,9 54,5
-5,4 35,2 8,8 32,7 -7,7 63,6
-4,1 36,0 8,8 33,8 -8,2 66,3
-0,3 16,9 0,2 16,8
-0,4 14,5 0,2 14,3
-0,3 14,7 -0,6 13,8
-1,6 14,5 4,8 17,7
-1,3 19,6 -0,6 17,7
-0,4 20,0 -1,1 18,5
-0,4 20,5 -3,1 17,0
-1,2 20,9 -3,8 15,9
-0,3 21,3 -3,7 17,3
Jaarresultaat
58,6
35,4
46,0
41,1
72,4
80,5
69,9
83,4
87,1
24,0
20,2
24,0
7,4
28,5
31,8
31,8
32,7
33,8
Pagina 24 van 31
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
Het kasstroomoverzicht is ook gesplitst per DAEB/niet-DAEB tak net als de post liquide middelen. De beide kassen zien we ook apart terugkomen in het geconsolideerde overzicht. De rentelasten in de niet-DAEB tak zijn de lasten van de interne lening, deze komt als baten terug in de DAEB tak.
Kasstroomoverzicht (bedragen x € 1 miljoen) 2023
2024
2025
2026
DAEB 2027
2028
2029
2030
2031
2023
2024
2025
2026
Niet-DAEB 2027
2028
2029
2030
2031
Operationele kasstroom - huurontvangsten - overige ontvangsten - bedrijfslasten - vpb Saldo - rentelasten Operationele kasstroom
66,9 4,5 -40,8 -2,4 28,2 -14,7 13,5
68,6 5,1 -41,9 -3,6 28,2 -13,2 15,0
70,1 4,0 -44,8 -3,3 26,0 -16,4 9,6
72,6 5,1 -43,3 -6,0 28,4 3,8 32,2
74,7 4,3 -43,2 -3,6 32,2 -17,7 14,5
76,4 4,5 -44,7 -3,3 32,9 -17,9 15,0
78,3 4,6 -48,9 -3,1 30,9 -18,0 12,9
80,3 4,5 -46,4 -3,9 34,5 -18,2 16,3
82,2 4,6 -47,4 -4,1 35,3 -18,4 16,9
41,8 3,1 -19,3 -0,6 25,0 -18,7 6,3
43,4 3,0 -20,1 -0,7 25,6 -20,7 4,9
44,6 3,1 -19,4 -1,2 27,1 -18,2 8,9
45,2 3,1 -20,4 1,4 29,3 -38,3 -9,0
45,7 3,1 -21,2 -1,2 26,4 -16,8 9,6
47,0 3,2 -20,4 -1,4 28,4 -16,6 11,8
48,4 3,3 -20,7 -1,6 29,4 -16,3 13,1
49,9 3,4 -20,7 -1,9 30,7 -16,0 14,7
51,3 3,4 -22,5 -1,9 30,3 -15,7 14,6
Investeringskasstroom - verkoop - verbetering bestaand bezit - nieuwbouw/sloop - overige investeringen (tdv expl. en fin. vaste activa) Investeringskasstroom
-34,6 -8,6 0,4 -42,8
31,3 -22,2 -47,0 -0,3 -38,2
-14,4 -1,2 -0,3 -15,9
10,7 -19,5 -41,7 -0,3 -50,8
-18,2 -0,3 -18,5
-22,8 -0,3 -23,1
-21,6 -0,3 -21,9
-13,7 -0,3 -14,0
-12,4 -0,3 -12,7
-3,6 -6,1 2,0 -7,7
4,2 -0,3 -1,3 2,2 4,8
-0,3 -0,3
29,5 -0,4 29,1
-0,7 -0,7
-1,9 -1,9
-2,2 -2,2
-1,1 -1,1
-0,9 -0,9
Financieringskasstroom
2,4
4,7
3,1
23,6
3,2
4,0
4,2
4,5
4,7
-4,1
-6,5
-4,4
-25,0
-4,6
-4,8
-5,0
-5,2
-5,5
Mutatie liquidemiddelen
-26,9
-18,5
-3,2
5,0
-0,8
-4,1
-4,8
6,8
8,9
-5,5
3,2
4,2
-4,9
4,3
5,1
5,9
8,4
8,2
Beginstand liquide middelen Mutatie Eindstand liquide middelen
53,6 -26,9 26,7
26,7 -18,5 8,2
8,2 -3,2 5,0
5,0 5,0 10,0
10,0 -0,8 9,2
9,2 -4,1 5,1
5,1 -4,8 0,3
0,3 6,8 7,1
7,1 8,9 16,0
10,4 -5,5 4,9
4,9 3,2 8,1
8,1 4,2 12,3
12,3 -4,9 7,4
7,4 4,3 11,7
11,7 5,1 16,8
16,8 5,9 22,7
22,7 8,4 31,1
31,1 8,2 39,3
Pagina 25 van 31
Meerjarenbegroting DZ 2023-2031
7. Gevoeligheidsanalyse 7.1 Inleiding De meerjarenprognose van DZ is gebaseerd op uitgangspunten ten aanzien van prijsinflatie (huurverhoging), looninflatie (beheerkosten), onderhoudsinflatie, bouwkosteninflatie, stijging van de huizenprijzen en de renteontwikkeling. Dit is feitelijk één mogelijkheid van hoe de economie zich zou kunnen ontwikkelen. Externe omstandigheden kunnen veranderen, waardoor de financiële ratio’s, de kasstromen en de waarde van het vastgoed zich anders ontwikkelen. Daarom is het raadzaam een volledig bereik van economische scenario’s te bezien. Vestia heeft met behulp van de Ortec Finance Scenarioset (OFS) de resultaten bepaald van 200 economische scenario’s voor DZ (geconsolideerd, DAEB en nietDAEB). De OFS betreft een set van vele toekomstige economische scenario’s waar woningcorporaties in de toekomst mee te maken kunnen krijgen. Denk hierbij aan parameters als prijsinflatie, looninflatie, rente, vastgoedwaardeontwikkeling en bouwkostenstijgingen. De economische scenario’s worden gegenereerd op basis van. historische data en toekomstige verwachtingen van economische ontwikkelingen, waarbij rekening wordt gehouden met de verbanden tussen verschillende economische variabelen.
Met de OFS-scenarioanalyse (ook wel Monte Carlo simulatie genoemd) worden 200 even waarschijnlijke economische scenario’s gegenereerd, die allemaal leiden tot een ander toekomstig verloop van de financiële ratio’s van DZ. Hierdoor is het mogelijk uitspraken te doen over kansen en risico’s bij het huidige corporatiebeleid.
7.2 Resultaten 200 OFS-scenario’s DZ13 Op grond van de 200 economische scenario’s kan worden afgeleid wat de kans is dat de financiële ratio’s niet voldoen aan de norm. Alle scenariografieken zijn samen te vatten door voor prognosejaar 5 en prognosejaar 10 weer te geven wat de gemiddelde OFS-uitkomst is en wat de overschrijdingskans is. Een voorstel vanuit Ortec Finance van maximale acceptabele overschrijdingskansen is als volgt: • Voor prognosejaar 5 (2026) wordt een overschrijdingskans van 25% toegestaan. • Voor prognosejaar 10 (2031) wordt een overschrijdingskans van 50% toegestaan. Continuïteitsratio’s Onderstaande tabel bevat de samenvattende weergave voor de continuïteitsratio’s (ICR, Loan to Value en Solvabiliteit) van DAEB, niet DAEB en de totale corporatie. Overschrijdingsrisico’s groter dan het toegestane risico zijn oranje gekleurd.
Voor de ICR, LtV en solvabiliteit gelden dat de overschrijdingskansen in 2026 op totaalniveau ruim onder de toegestane 25% uitkomen en in 2031 ruim onder de maximaal acceptabele overschrijdingskans van 50%. Uitzondering is de ICR niet-DAEB. Zoals eerder aangegeven is dit een
13
De gemiddelde uitkomst van OFS-scenarioanalyse kan afwijken van de prognose van Vestia als de economische uitgangspunten in de meerjarenprognose afwijken van de OFS.