Bijlage 4. Meerjarenprogramma Grondontwikkeling (MPG) 2026-2029 (6488831)

De inrichting van de openbare ruimte is gereed, behalve een deel langs Veld 2.5. Dit laatste deel zal na gereedkomen van Veld 2.5, tezamen met de afronding van het Park Noord, opgepakt worden. De huidige prognose is momenteel Q2 2026. Veld 3 Alle zelfbouwkavels zijn gerealiseerd en bewoond. Rond Veld 3 (inclusief de Nieuwe Gracht Noord) is de gehele openbare ruimte aangelegd en intern overgedragen aan de beheerorganisatie. Er loopt nog een juridisch issue waarbij de gemeente, conform de leveringsaktes, verplicht is bij te dragen aan beheer- en onderhoud van een achterstraat die in eigendom is van bewoners. De gemeente hoopt dit in 2026 te kunnen afronden. Veld 6 Noord Allereerst wordt het noordelijk deel van veld 6 ontwikkeld. Pieter van Foreest/Woonbron heeft hier 119 zorgstudio’s en 67 sociale huurwoningen gerealiseerd, de afbouw is gaande en de verwachte oplevering is Q1 2026. De laatste van in totaal 11 zelfbouwkavels (PO) is juridisch geleverd en in aanbouw, er wordt naar verwachting in de zomer van 2026 ingehuisd. De 2 CPO kavels zijn inmiddels gerealiseerd. Ook de beheercoöperatie voor 33 middeldure huurwoningen, 33Bovengronds, is bewoond. In het noordelijk deel heeft de gemeente een (permanente) mobiliteitshub gerealiseerd. Deze bestaat uit een parkeergarage met 40 plekken ten behoeve van de omringende ontwikkelingen en 10 plekken ten behoeve van deelmobiliteit.

De 40 plekken worden verkocht aan de omliggende bewoners. De gemeente, (Vastgoedbedrijf), houdt 10 plekken in eigendom en verhuurt deze aan een deelmobiliteits-exploitant. De daadwerkelijke interne overdracht van de 10 plekken vanuit de grex Nieuw Delft zal in 2026 plaatsvinden. De permanente hub vervangt ook de tijdelijke parkeerplaatsen op veld 7, deze zijn verwijderd. De garage wordt doorgeleverd en in gebruik genomen in Q1 2026. De inrichting van de openbare ruimte in Veld 6 noord zal aanvangen als het bouwblok van Pieter van Foreest/Woonbron gereed is (verwachting begin 2026). In de tussentijd zullen de opgeleverde woonblokken van de CPO/PO kavels middels een tijdelijke inrichting bereikbaar worden gemaakt.

26

Veld 6 Zuid Begin 2023 zijn de velden 6.7 en 6.4 op de markt gezet en voor beide kavels is, via een tenderprocedure, een ontwikkelaar geselecteerd. Inmiddels is 6.7 Het Leeuwendeel in aanbouw, oplevering wordt in Q4 2026 verwacht. De ontwikkeling van 6.4 De Koploper is in de vergunningsfase, de grondlevering staat gepland in Q2 2026 en de start bouw staat gepland voor Q3 2026. Velden 6.3 (zelfbouwkavels) en 6.6 (groeps-zelfbouwkavels) zijn in april 2023 verkocht via een kavelkiesdag. Er zijn 3 kavels teruggekomen waarvan er 2 in Q3 2025 opnieuw zijn verkocht. De derde is begin 2026 in optie uitgegeven. Deadline voor indiening van de aanvraag omgevingsvergunning ligt in Q2 2027. Van 6.3 en 6.6 is alle bouw inmiddels gestart. De eerste opleveringen worden in Q1 2026 verwacht. Veld 7 Dit veld wordt op grond van een reeds afgesloten gronduitgifte overeenkomst ontwikkeld. Beoogd is een gemengd programma met kantoren, voorzieningen en woningen. De gemeente heeft hiervoor een kavelpaspoort opgesteld en een nieuwe Ontwikkelovereenkomst met de ontwikkelaar afgesloten. Eind 2025 is door de initiatiefnemer geconstateerd dat de fundatie onder de spoortunnel, waar veld 7 deels overheen gerealiseerd wordt, niet draagkrachtig genoeg is.

Deze constatering is gedaan op basis van de as-build tekeningen van het aannemersconsortium van Prorail in vergelijking met de constructieve uitgangspunten die de gemeente Delft is overeengekomen met Prorail. Medio februari 2026 zijn alle onderzoeken afgerond en tot die tijd ligt de ontwikkeling stil. Er worden op dit moment ook alternatieven onderzocht. Voorlopig is er een extra risico opgenomen in de risicoanalyse om eventuele vertragingen en planaanpassingen te ondervangen. In de loop van 2026 moet hier meer duidelijkheid over gaan komen. Veld 8 In februari 2024 is de Porseleinen Toren (85 huurappartementen en horeca in de plint) en de Porseleinen Hof (17 koop-stadswoningen) opgeleverd. Het eerste deel van de openbare ruimte (Ambachtsstraat en Nijverheidsdwarsstraat) is aangelegd. De overdracht aan de beheerorganisatie zal in 2026 plaatsvinden. De resterende deelvelden worden ontwikkeld met een programma van woningen en commerciële voorzieningen (met name kantoren-dienstverlening). Net als in veld 7 vindt de ontwikkeling in deze deelvelden plaats op grond van een reeds afgesloten gronduitgifte overeenkomst (GUO) en een hernieuwde Ontwikkelovereenkomst. De gemeente heeft een kavelpaspoort opgesteld. De ontwikkelende partij heeft deze geaccepteerd. In Q2 2025 is het Voorlopig Ontwerp gereed gekomen en goedgekeurd.

In Q4 2025 is het Definitief Ontwerp gereed gemaakt, dit wordt nu getoetst door het planteam van de gemeente Delft. De doelstelling is dat Q1 2026 vervolgstappen gemaakt kunnen worden voor de verdere fase. Van Leeuwenhoekpark: Noord & Zuid Dit park wordt in 2 fases aangelegd: Noord en Zuid. De planning volgt de oplevering van de omringende bebouwing. Dit betekent dat eerst het noordelijk deel wordt gerealiseerd. Van dit noordelijke deel is het deel tussen OV-plein tot en met de brug in het park afgerond en overgedragen aan de beheerorganisatie. Het laatste deel van het park zal dan na afronding van Veld 2.5 gerealiseerd worden. De prognose hiervoor is begin 2026. Met betrekking tot Van Leeuwenhoekpark Zuid zijn in de zomer van 2024 twee participatieavonden gehouden om het Voorlopig Ontwerp te bespreken en wensen op te halen ten behoeve van de uitwerking naar Definitief Ontwerp. In de eerste helft van 2025 is het VO verder uitgewerkt naar een Definitief Ontwerp. Dit is inmiddels vastgesteld door het college. De besteksvoorbereiding was eind 2025 gereed, waarna de aanbesteding begin 2026 kan plaatsvinden.

27

Tevens wordt onderzoek verricht naar het realiseren van een ondergrondse waterberging buiten het park ten behoeve van het opslaan van regenwater voor de droge zomerse perioden. Dit geeft nog de nodige afstemming vooral met het Hoogheemraadschap. Prognose start realisatie park zuid is vanaf medio 2026.

Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding De volgende tabel vat de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2026 samen. 1-1-2026 % van totaal 111.596 85% 117.341 89%

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

€ €

Boekwaarde saldo

€

-5.745

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

130.647 131.946

Saldo

€

1.300

Netto contante waarde Eindwaarde

€

795

31-12-2028 V/N*

V

V

€

V 843 V

Bedragen in € x 1000 * V=voordelig, N=nadelig

Per 1-1-2026 is 85% van de kosten gerealiseerd en 89% van de opbrengsten. De verwachte totale opbrengsten overstijgen de totale verwachte kosten. De netto contante waarde (het verwachte financieel eindresultaat rekening houdend met kosten- en opbrengstenstijgingen, rente invloeden en gewaardeerd in euro’s van nu) per 1-1-2026 is € 0,80 mln. (voordelig) en de bijbehorende eindwaarde per 31-12-2028 is € 0,84 mln. (voordelig). Wijziging resultaat Per saldo verslechtert het resultaat van de grondexploitatie (het verschil tussen de totale nominale kosten en de totale nominale opbrengsten) ten opzichte van vorig jaar en komt uit op € 1,30 mln. (voordelig). Een verslechtering van € 0,65 mln. ten opzichte van het MPG 2025. Deze verslechtering wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door toevoeging van een afdracht op basis van de Nota Kostenverhaal en nieuwe Woonrijp maak ramingen. Hogere verwachte opbrengsten, vrijval van niet langer benodigde restbudgetten en een positief indexatie saldo hebben een dempend effect op deze verslechtering. Voor nadere toelichting zie ‘Terugblik op 2025’ en ‘Verschillen ten opzichte van MPG 2025’.

Als gevolg van de nominale wijzigingen van kosten en opbrengsten, de verwachte kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen, wijziging in de fasering van kosten en opbrengsten én het effect van rente die in rekening wordt gebracht, verslechtert de eindwaarde van de grondexploitatie met € 0,32 mln. Deze komt uit op € 0,84 mln. (voordelig) per 31-12-2028. De netto contante waarde per 1-1-2026 bedraagt € 0,80 mln. (voordelig). Dit is een verslechtering van € 0,28 mln. ten opzichte van het MPG 2025. (zie tabel: Verschillen ten opzichte van het MPG 2025) Terugblik op 2025 In het boekjaar 2025 is er voor € 2,17 mln. aan kosten gemaakt en € 2,60 mln. aan opbrengsten gerealiseerd. 28

De verdeling van de gemaakte kosten en opbrengsten ziet er als volgt uit. Gerealiseerde kosten 2025 Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken

€ € € €

34 176 556

Plankosten Overige kosten Rente Totaal

€ € € €

1.185 225 -8 2.168

Gerealiseerde opbrengsten 2025 Verkoop onroerend goed € Subsidies en bijdragen € Overige opbrengsten € Totaal €

2.598 2.598

Bedragen in € x 1000

Het bouwrijp maken betreft verschillende werkzaamheden in de velden 6 en 8. Het woonrijp maken, inclusief engineering/ontwerp werkzaamheden, vond plaats op de nog resterende velden (inclusief de 2 parkdelen). Een belangrijk deel van de gemaakte kosten betreft plankosten. Deze plankosten kennen de volgende samenstelling: interne uren, overhead (over interne uren), externe uren en algemene externe kosten. De gemaakte uren voor de mobiliteitshub zijn niet opgenomen in de plankosten, maar vallen in de categorie “overige kosten”. De opbrengsten (€ 2,60 mln.) zijn geheel het effect van grondverkopen in veld 6 van de PO-kavel en CPO-kavels inclusief terugbetaling van door de gemeente voorgefinancierde werkzaamheden. Er zijn in 2025 geen andere inkomsten zoals subsidies en bijdragen derden. Omdat het project Nieuw Delft een positief eindresultaat verwacht moet jaarlijks ten tijde van de Jaarrekening, worden berekend of er een tussentijdse winstneming vanuit het project moet plaatsvinden. Deze berekening is gebaseerd op de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd en houdt rekening met mogelijk nog optredende projectspecifieke risico’s. Bij de Jaarrekening 2025 is voor Nieuw Delft geen sprake van een verplichte tussentijdse winstneming. Verschillen ten opzichte van het MPG 2025 De wijzigingen in boekwaardes, kosten én opbrengsten en NCW-EW zijn in de volgende tabel opgenomen.

29

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

MPG 2026 MPG 2025 Verschil V/N* € 111.596 € 109.426 € 2.170 N € 117.341 € 114.743 € 2.598 V

Boekwaarde saldo

€

-5.745 €

-5.317 €

-428 V

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

130.647 € 131.946 €

128.930 € 130.882 €

1.716 N 1.064 V

Saldo

€

1.300 €

1.952 €

-652 N

Netto contante waarde Eindwaarde

€ €

795 € 843 €

1.072 € 1.160 €

-277 N -317 N

Bedragen in € x 1000 * V=voordelig, N=nadelig

Verschillen totaal: De toename in de boekwaardes van kosten en opbrengsten is hiervoor al toegelicht (onder ‘Terugblik op 2025’). Ten opzichte van het MPG 2025 zijn de totale kosten toegenomen met € 1,72 mln. De totale opbrengsten zijn met € 1,06 mln. gestegen. In de volgende tabel zijn de wijzigingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Verschillen groter dan € 0,1 mln. en andere significante wijzigingen worden nader toegelicht. Een deel van de verklaring is gerelateerd aan indexatie naar 2026. KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente TOTALE KOSTEN

MPG 2026 MPG 2025 Verschil V/N* € 54.034 € 54.034 € € 1.657 € 1.614 € 43 N € 5.466 € 5.406 € 60 N € 31.315 € 29.276 € 2.038 N € 28.177 € 28.250 € -73 V € 10.359 € 10.704 € -344 V € -361 € -353 € -8 V € 130.647 € 128.930 € 1.716 N

OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten TOTALE OPBRENGSTEN

€ € € €

99.801 32.146 131.946

€ € € €

99.039 31.843 130.882

€ € € €

762 V 302 V 1.064 V

Bedragen in € x 1000 * V=voordelig, N=nadelig

Kosten woonrijp maken Het betreft deels indexatie (€ 0,16 mln.) en kleine verschuivingen. Grote wijzigingen komen door nieuwe ramingen voor veld 6 en de uitsplitsing van de kwaliteitsgelden (€ 1,67 mln.). De budgetten van de kwaliteitsgelden stonden eerst bij de “Overige kosten”. De verschuiving van de kwaliteitsgelden werkt financieel neutraal uit. Overige kosten De verbetering van de overige kosten met per saldo € 0,34 mln. komt hoofdzakelijk door 4 posten. • Afdracht aan de Reserve kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen: nadat de grondexploitatie Nieuw Delft ten tijde van het MPG 2025 positief is geworden heeft voor het resterend programma opgenomen in de grondexploitatie op grond van de Nota kostenverhaal een berekening voor deze afdracht plaatsgevonden. Op prijspeil 30

• •

1-1-2026 komt het bedrag uit op totaal € 1,24 mln. (nadelig). Als de grex positief blijft kan de raad bij het afsluiten van de grex besluiten om deze afdracht te laten plaatsvinden. Het budget van de kwaliteitsgelden is verschoven naar de post woonrijp maken (zie hiervoor). Op veld 6 heeft de gemeente kavelkosten voorgefinancierd voor een bedrag van circa € 0,15 mln. Deze kosten zijn 1-op-1 doorgelegd aan de kavelkopers en leiden tot een even hoge stijging van de opbrengsten.

Verkoop onroerend goed De opbrengsten uit grondverkoop zijn met € 0,78 mln. gestegen, waarvan € 0,42 mln. indexatie betreft. De overige € 0,35 mln. aan extra inkomsten zijn afkomstig uit doorbelastingen van door de gemeente gedane voorfinanciering betreffende kavelwerkzaamheden en het toepassen van de indexatie volgens de afgesloten koopcontracten. Subsidies en bijdragen Er is € 0,30 mln. aan extra bijdragen, dit komt door twee posten. Bij het MPG 2026 is de risicoreservering opnieuw berekend. Dit geeft een voordeel van € 0,18 mln. Voor Pieter van Foreest en Woonbron is ook een voorfinanciering gedaan ( € 0,12 mln.). Deze voorfinanciering is door hen terugbetaald wat leidt tot even hoge extra opbrengsten. Verschillen boekjaar 2025: Wanneer gekeken wordt naar de jaarschijf 2025 blijkt dat er € 3,46 mln. minder kosten zijn gemaakt dan was verwacht. De gerealiseerde opbrengsten zijn € 12,83 mln. lager dan geprognotiseerd.

Kosten Opbrengsten

jaarschijf 2025 jaarschijf 2025 gerealiseerd MPG 2025 Verschil V/N* € 2.168 € 5.632 € -3.464 V € 2.598 € 15.430 € -12.832 N

Boekwaarde saldo

€

-430 €

-9.798 €

9.368 N

Bedragen in € x 1000 * V=voordelig, N=nadelig

Kosten De jaarschijfverschillen bij de kosten betreffen geen vrijval maar grotendeels een verschuiving van de verwachte kosten in 2025 naar volgende jaarschijven. Alleen de plankosten worden jaarlijks opnieuw geraamd voor de resterende looptijd van het project. De samenstelling van de € 3,46 mln. is in de volgende tabel weergegeven. KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer BRM WRM Plankosten Overige Kosten Financiering TOTALE KOSTEN Bedragen in € x 1000

31

€ € € € € € € €

160 229 1.398 367 1.301 8 3.464

Opbrengsten De lagere opbrengsten in 2025 worden veroorzaakt door achterblijvende verkopen in veld 6, 7 en 8. De opbrengsten schuiven door naar 2026. De opbouw van de € 12,83 mln. is in de volgende tabel weergegeven. OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten TOTALE OPBRENGSTEN

€ € € €

13.558 49 -774 12.832

Bedragen in € x 1000

Specifieke aandachtspunten De grondexploitatie voor Nieuw Delft bevat een aantal specifieke onderdelen. Deze zijn: kwaliteitsgelden, investeringskosten parkeren, kosten PFAS en kosten mobiliteitshub. Bij deze specifieke elementen wordt hieronder kort stilgestaan. Kwaliteitsgelden De raad heeft in 2018 een bedrag van € 3 mln. beschikbaar gesteld om de kwaliteit van de openbare ruimte in Nieuw Delft te verhogen. Dit bedrag is opgenomen in de grondexploitatie. Hiermee werd een bezuinigingsslag uit het verleden teruggedraaid. In een raadssessie op 27 juni 2023 is een raadsvoorstel met een verdeling van de resterende kwaliteitsgelden aan een aantal deelprojecten binnen Nieuw Delft door de gemeenteraad goedgekeurd. Hierbij is met name aandacht gevraagd voor meer vergroening, meer klimaatadaptatie en een onderzoek naar de vergroening van het busplein. Er is nog circa € 2 mln. beschikbaar voor kwaliteitsverbeteringen. De in het raadsvoorstel genoemde maatregelen hebben nu elk een eigen taakstellend prognosebudget. Deze maatregelen zijn aan de betreffende deelgebieden als budgetten in het woonrijp maken toegewezen. De belangrijkste resultaten zijn: Busplein Hiervoor is een voorlopig ontwerp gemaakt. Dit is met betrekking tot de draagkracht in relatie tot de tunnel doorgerekend. Vastgesteld is dat de gewenste vergroening van het gehele plein niet in één keer financieel mogelijk is.

De financiering vanuit de kwaliteitsgelden staat toe dat een deel (langs de kiss & ride straat) vergroend kan worden. Hiervoor is inmiddels een definitief ontwerp gemaakt. De planning is om de realisatie te laten plaatsvinden begin 2026. Ondertussen wordt bekeken of in de komende jaren verdere financiering gevonden kan worden voor de overige delen. Park Noord Door de landschapsarchitect van het park is een aanvullend vergroeningsplan opgesteld. Dit is inmiddels verwerkt in een werkomschrijving en de vergroening wordt met de laatste fase van Park Noord gerealiseerd. Park Zuid Met het uitwerken van het Definitief Ontwerp is ook in dit deel van het Van Leeuwenhoekpark de vergroening (en minder beton) geoptimaliseerd en doorgevoerd. De oude kostenraming van 2019 is inmiddels geactualiseerd en financieel verwerkt in de grondexploitatie.

32

Investeringskosten parkeren (onrendabele top parkeren) De grondexploitatie Nieuw Delft kent sinds het MPG 2025 geen kostenpost meer die bedoeld was om mogelijke toekomstige parkeertekorten in de velden 1, 2, 3, 5 en 6 financieel op te kunnen vangen. Kosten PFAS In 2020 bleek dat er in het projectgebied Nieuw Delft PFAS aanwezig was. De kosten die gemoeid zijn met het verwijderen ervan werden ingeschat op € 3 mln. Inmiddels is alle aanwezige PFAS, die verwijderd diende te worden, opgeruimd. Het beschikbare budget is nagenoeg uitgeput. Een klein restbudget wordt aangehouden om mogelijke PFAS-gerelateerde vervuilingen in de nog uit te geven bouwgronden en in te richten openbare ruimte op te vangen. Mobiliteitshub veld 6 noord De raad heeft een bedrag van € 1,05 mln. beschikbaar gesteld ter dekking van één of meerdere hubs. Dit geld kan gebruikt worden voor de aankoop van de plekken uit de grondexploitatie en het beheer en in stand houden van een mobiliteitshub van 10 plekken Risico’s Bij het MPG 2026 is de risicoanalyse voor Nieuw Delft opnieuw geactualiseerd. Per 31-12-2025 zijn de risico’s weer benoemd. Aan ieder risico is een kans van optreden en een financieel effect bij optreden van het risico toegekend. Vermenigvuldiging van kans met bedrag levert het bijbehorende risicobedrag op. Voor alle risico’s samen leidt deze methodiek tot een totaal risicobedrag van € 6,9 mln.

Hiervan zijn € 1,7 mln. endogene risico’s (deze zijn door het project te beheersen). Er is een bedrag van circa € 5,2 mln. aan exogene risico’s toegevoegd ten opzichte van het MPG 2025. Dit bedrag hangt grotendeels samen met de eind 2025 geconstateerde afwijkende constructie van de spoortunnel. In 2026 zal nader onderzoek worden gedaan naar de kans, impact en hoogte van de hiermee gepaard gaande risico’s en zullen de beheersmaatregelen ook verder worden uitgezocht. De endogene risico’s met een risicobedrag (verwachtingswaarde) hoger dan € 0,1 mln. zijn: • De ontwikkelaar van de resterende velden krijgt zijn business case, ondanks nieuwe contractafspraken, alsnog niet rond, circa € 0,83 mln. • Claim veld 2 (The Student Hotel), begin 2026 wordt gekeken of deze kan vervallen, circa € 0,41 mln. • Verschillende interpretaties van de GUO, circa € 0,13 mln. Ten tijde van het MPG 2025 bedroeg het totale risicobedrag € 2,0 mln. De stijging met € 5,1 mln. van het risicobedrag wordt nagenoeg geheel verklaard door: • Een daling van € 0,01 mln. aan vervallen risico’s • Een stijging van € 5,2 mln. aan nieuw geïdentificeerde exogene risico’s Vervallen risico’s: • Er wordt PFAS aangetroffen in de grond, € 0,01 mln.

Nieuwe (exogene) risico’s: • De afwijkende constructie van de spoortunnel maakt dat maar een deel van het beoogde programma op Veld 7 kan worden gerealiseerd met als gevolg daling van de opbrengsten, een claim van de ontwikkelaar vanwege winstderving en extra plankosten, € 4,25 mln. • Optoppen/uitbreiding programma (o.a. X-Ray) soupeert juridisch/planologische ruimte op € 0,9 mln.

33

Risicobedrag

MPG 2026 MPG 2025 Verschil € 6.930 € 2.056 €

V/N* 4.874 N

Bedragen in € x 1000 * V=voordelig, N=nadelig

2.1.4. Voorhof Noord-West Beoogd resultaat Het project Voorhof Noord-West heeft als doel het creëren van een prettig woon- en leefmilieu voor bewoners in combinatie met het bieden van economisch perspectief voor winkeliers en andere ondernemers. Programmering en planning Grondexploitatie Voorhof Noord-West kent nog één actief deelgebied waar programma wordt gerealiseerd. Dit is de Hovenpassage. Looptijd van het project is tot en met 2029. Dit is één jaar langer dan ten tijde van het MPG 2025. Het totale programma voor deelgebied Hovenpassage bestaat uit: • 300 – 400 woningen. • 9.000 m2 bvo aan winkels, horeca en dienstverlening. Het nog te realiseren programma in Blok 6 en Blok 4 is circa 300 woningen en tussen de 1.500 en 2.100 m2 bvo niet-wonen (gemengde doeleinden), het laatste verdeeld over twee bouwlagen. Start bouw Blok 6 is in onderling overleg door de ontwikkelaar doorgeschoven naar 2026. Als gevolg hiervan verwacht de gemeente dat de start bouw van Blok 4 ook doorschuift en in 2028 zijn beslag gaat krijgen.

Figuur 7 schematische weergave Blok 6 (V6) en Blok 4 (T4) Hovenpassage

Mijlpalen in 2025 en vooruitblik naar 2026 en volgende jaren Deelgebied Hovenpassage De ontwikkelaar heeft eind maart 2025 zijn aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor Blok 6. De Veiligheidsregio en Omgevingsdienst hebben veel tijd nodig gehad om de aanvraag te kunnen 34

beoordelen. Hierdoor is er in 2025 geen akkoord gekomen op het plan waardoor de ontwikkelaar afgelopen jaar niet kon starten met de bouw. De verwachting is nu dat in het eerste kwartaal van 2026 de eerste paal kan worden geslagen. Op grond van de afgesloten overeenkomst moet de ontwikkelaar voor start bouw ook nog werkzaamheden ten behoeve van het bouwrijp maken verrichten zoals verplaatsen leidingen, trafohuisje en een ondergrondse container. Blok 4 is in ontwikkeling. Hiervoor wordt door de ontwikkelaar een stedenbouwkundig plan opgesteld, in combinatie met Blok 5 en Blok 7 die buiten het plangebied van de grondexploitatie vallen. Het opstellen van het plan vergt meer tijd dan verwacht. De planning nu is dat het plan in het tweede kwartaal van 2026 wordt afgerond. Vervolgens moet de benodigde ruimtelijke procedure worden opgestart (BOPA: buitenplanse omgevingsplan activiteit). Start bouw van Blok 4 schuift naar verwachting op naar 2028. Afronding van het woonrijp maken van het plangebied zal daardoor op zijn vroegst in 2029 plaatsvinden. Dit is een jaar later dan gemeld bij het MPG 2025.

Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding De volgende tabel vat de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2026 samen. 1-1-2026 % van totaal 13.233 1.000 12.416

Boekwaarde kosten Winstneming Boekwaarde opbrengsten

€ € €

Boekwaarde saldo

€

1.817

Totale kosten Winstneming Totale opbrengsten

€ € €

16.121 1.000 18.405

Saldo

€

1.284

Netto contante waarde Eindwaarde

€

1.261

31-12-2029 V/N* 82% 67% N

V

€

V 1.365 V

Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig

Tot en met 2025 is 82% van de kosten en 67% van de opbrengsten gerealiseerd. De verwachte totale opbrengsten overstijgen de verwachte totale kosten. Hierdoor resulteren een positieve netto contante waarde en eindwaarde. Wijziging resultaat Het saldo (verschil tussen nominale kosten vermeerderd met de winstnemingen en nominale opbrengsten) verbetert met € 0,67 mln. tot € 1,28 mln. (voordelig). De bijbehorende netto contante waarde stijgt met € 0,70 mln. tot € 1,26 mln. (voordelig) en de eindwaarde met € 0,76 mln. tot € 1,37 mln. (voordelig). Zie ook tabel: Verschillen ten opzichte van het MPG 2025. Terugblik op 2025 In het jaar 2025 is er € 0,08 mln. aan kosten gemaakt. Dit betreft hoofdzakelijk plankosten.

35

Gerealiseerde kosten 2025 Verwerving €

-

Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente Totaal

79 2 81

€ € € € € € €

Gerealiseerde opbrengsten 2025 Verkoop onroerend goed € Subsidies en bijdragen € Overige opbrengsten € Totaal € Winstneming 2025

€

300

Bedragen x € 1000

Omdat het project Voorhof Noord-West een positief eindresultaat verwacht moet jaarlijks ten tijde van de Jaarrekening worden berekend of er een tussentijdse winstneming vanuit het project moet plaatsvinden. Deze berekening is gebaseerd op de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd en houdt rekening met mogelijk nog optredende projectspecifieke risico’s. Bij de Jaarrekening 2025 is voor Voorhof Noord-West sprake van een verplichte tussentijdse winstneming van € 300.000. Dit is het gevolg van zowel een daling van de verwachte totale kosten als een stijging van de verwachte totale opbrengsten. Verschillen ten opzichte van het MPG 2025 De wijzigingen in boekwaardes, kosten én opbrengsten en netto contante waarde - eindwaarde zijn in de volgende tabel opgenomen. Boekwaarde kosten Winstnemingen Boekwaarde opbrengsten

MPG 2026 MPG 2025 € 13.233 € € 1.000 € € 12.416 €

Verschil V/N* 13.152 € 81 N 700 € 300 12.416 € -

Boekwaarde saldo

€

1.817 €

1.436 €

381 N

Totale kosten Winstnemingen Totale opbrengsten

€ € €

16.121 € 1.000 € 18.405 €

16.256 € 700 € 17.569 €

-135 V 300 836 V

Saldo

€

1.284 €

613 €

671 V

Netto contante waarde Eindwaarde

€ €

1.261 € 1.365 €

558 € 604 €

703 V 761 V

Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig

Verschillen totaal: Ten opzichte van het MPG 2025 zijn de totale kosten met € 0,14 mln. afgenomen en de totale opbrengsten met € 0,84 mln. toegenomen. In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Verschillen groter dan € 0,1 mln. worden nader toegelicht.

36

KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente TOTALE KOSTEN

MPG 2026 MPG 2025 € 0 € € 92 € € 2.362 € € 4.383 € € 8.252 € € -1.061 € € 2.093 € € 16.121 €

OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed € Subsidies en bijdragen € Overige opbrengsten € TOTALE OPBRENGSTEN €

13.962 4.443 18.405

WINSTNEMING

1.000 €

€

€ € € €

0 92 2.346 4.910 8.030 -1.213 2.091 16.256

Verschil € € € € € € € €

V/N* 16 N -527 V 222 N 152 N 2 N -135 V

13.125 4.443 17.569

€ € € €

836 V 836 V

700 €

300

Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig

Woonrijp maken In de grondexploitatie werd tot nu toe rekening gehouden met een noodzakelijke aanpassing van de openbare ruimte rond zowel Blok 6 als Blok 4. Rond Blok 6 lijken geen ingrepen noodzakelijk die voor rekening van de gemeente zouden moeten komen. Het hiervoor gereserveerde bedrag is uit de grondexploitatie gehaald. Wel is een beperkt risico in de risicoanalyse opgenomen. Voor de openbare ruimte rond Blok 4 zijn op grond van het concept-stedenbouwkundig plan aanpassingen van de openbare ruimte gedefinieerd en doorgerekend. In zijn totaliteit nemen de verwachte kosten voor woonrijp maken hierdoor af met € 0,53 mln. Plankosten De grondexploitatie loopt 1 jaar langer door. Dit betekent een jaar extra plankosten. De nieuwe raming voor de plankosten tot einde looptijd leidt tot € 0,22 mln. aan hogere kosten. Overige kosten Onder deze kostenpost is enerzijds de afdracht aan de Reserve bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen (op basis van de Nota Kostenverhaal) opgenomen en anderzijds de post nader te detailleren. Beide worden jaarlijks herberekend en geïndexeerd. Dit leidt tot een stijging van de overige kosten met € 0,15 mln. Voor de afdracht aan de Reserve is in de grondexploitatie nu een bedrag van € 0,85 mln. opgenomen. Dit bedrag kan vrijvallen bij afsluiting van de grondexploitatie in 2029 op grond van een dan te nemen raadsbesluit.

Verkoop onroerend goed De toename van de opbrengsten is het gevolg van toepassing van de in de overeenkomst met de ontwikkelaar vastgelegde indexatie. Verschillen boekjaar 2025: Wanneer ingezoomd wordt op jaarschijf 2025 blijkt dat er in dat jaar zowel minder aan kosten is gemaakt als aan opbrengsten is gerealiseerd dan waar aanvankelijk rekening mee werd gehouden.

Kosten Opbrengsten

jaarschijf 2025 jaarschijf 2025 gerealiseerd MPG 2025 € 81 € € - €

Verschil V/N* 339 € -258 V 1.390 € -1.390 N

Boekwaarde saldo

€

-1.051 €

Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig

37

81 €

1.132 N

Kosten De lagere kosten betreffen hoofdzakelijk plankosten. Processen gaan trager waardoor deze kosten doorschuiven naar volgende jaren. Opbrengsten De verwachte opbrengsten zijn niet gerealiseerd. Dit komt omdat start bouw Blok 6 door de ontwikkelaar is doorgeschoven naar 2026. Wijziging resultaat De afname van de kosten, toename van de opbrengsten en de verplichte winstneming leiden tot significante wijzigingen in de gepresenteerde resultaten. Zowel het saldo (verschil tussen nominale kosten vermeerderd met de winstnemingen en nominale opbrengsten), als de netto contante waarde (het verwachte financiële resultaat in euro’s van nu, rekening houdend met toekomstige kosten- en opbrengstenstijgingen) en de eindwaarde (het verwachte financiële resultaat bij afsluiting van de grondexploitatie) verbeteren met circa € 0,7 mln. De netto contante waarde per 1-1-2026 bedraagt € 1,26 mln. (voordelig). De bijbehorende eindwaarde per 31-12-2029 bedraagt € 1,37 mln. (voordelig). Zie ook tabel: Verschillen ten opzichte van het MPG 2025.

Risico’s Actualisatie van de projectspecifieke risico’s leidt tot het volgende risicoprofiel. Te dekken risicobedrag

MPG 2026 €

MPG 2025 480 €

Verschil V/N* 308 € 172 N

Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig

Het risicoprofiel is verslechterd. Ten tijde van het MPG 2025 was sprake van 2 risico’s. Hiervan kende er één een impactbedrag van meer dan € 0,1 mln: - te lage kosten voor woonrijp maken, omdat er nog geen definitief ontwerp is. In dit MPG zijn er 6 risico’s gedefinieerd. De volgende hebben een impactbedrag hoger dan € 0,1 mln.: - de ontwikkelaar krijgt problemen met zijn elektriciteitsaansluiting; het vinden van een oplossing leidt tot vertraging waardoor de gemeente te maken krijgt met een langere looptijd van het project en daardoor meer plankosten. - door stijgende bouwkosten heeft de ontwikkelaar geen sluitende business case meer; hij vraagt om een vermindering van de in overeenkomst afgesproken betaling aan de gemeente.

2.2. In afronding 2.2.1. Haring Beoogd resultaat Doel van het project is herontwikkeling van het terrein waarop in het verleden het bedrijfspand Haring was gelegen.

38

Programmering en planning Het programma voor de locatie omvat: • 15 vrije sector koop eengezinswoningen. • 39 huurappartementen, waarvan minimaal 20% midden huur. • Commerciële ruimte. Het programma is gerealiseerd. De looptijd van het project is met een jaar verlengd tot en met 2026.

Figuur 8 Locatie Haring

Mijlpalen in 2025 en vooruitblik naar 2026 Het is niet gelukt om de parkeerplaatsen te verkopen in 2025. De voorbereiding hiervan heeft meer tijd gekost dan gedacht. Dit betekent dat afsluiting van de grondexploitatie doorschuift naar 2026.

Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding De volgende tabel is een samenvatting van de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2026. 1-1-2026 % van totaal 3.907 99% 2.491 98%

31-12-2026 V/N*

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

€ €

Boekwaarde saldo Totale kosten Totale opbrengsten

€ € €

1.416 3.934 2.551

N

Saldo

€

-1.383

N

Netto contante waarde Eindwaarde

€

-1.363 €

N -1.390 N

Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig

Tot en met 2025 is 99% van de kosten gemaakt en 98% van de opbrengsten gerealiseerd. De verwachte totale kosten overstijgen de totale verwachte opbrengsten. Hierdoor resulteren een negatieve netto contante waarde en eindwaarde.

39

Wijziging resultaat Saldo, netto contante waarde en eindwaarde zijn stabiel, zoals blijkt uit de tabel onder ‘Verschillen ten opzichte van het MPG 2025’. De netto contante waarde bedraagt - € 1,36 mln. (nadelig) en de eindwaarde - € 1,39 mln. (nadelig) Terugblik op 2025 In het jaar 2025 zijn er beperkt kosten gemaakt: afronding woonrijp maken en plankosten. Gerealiseerde kosten 2025 Verwerving € Tijdelijk beheer € Bouwrijp maken € Woonrijp maken € Plankosten € Overige kosten € Rente € Totaal € Gerealiseerde opbrengsten 2025 Verkoop onroerend goed € Subsidies en bijdragen € Overige opbrengsten € Totaal €

5 2 2 9

-

Bedragen x € 1000

Verschillen ten opzichte van het MPG 2025 De wijzigingen in boekwaardes, kosten én opbrengsten en netto contante waarde - eindwaarde zijn in de volgende tabel opgenomen. Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

MPG 2026 MPG 2025 Verschil € 3.907 € 3.897 € € 2.491 € 2.491 €

V/N* 9 N -

Boekwaarde saldo

€

1.416 €

1.406 €

9 N

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

3.934 € 2.551 €

3.947 € 2.551 €

-13 V -

Saldo

€

-1.383 €

-1.396 €

13 V

Netto contante waarde Eindwaarde

€ €

-1.363 € -1.390 €

-1.374 € -1.401 €

11 V 11 V

Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig

Verschillen totaal: In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Er zijn geen verschillen groter dan € 0,1 mln. te verklaren.

40

KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente TOTALE KOSTEN

MPG 2026 MPG 2025 Verschil V/N* € 3.101 € 3.101 € € 45 € 46 € -1 V € 17 € 17 € € 144 € 153 € -9 V € 374 € 379 € -5 V € - € - € € 252 € 250 € 2 € 3.934 € 3.947 € -13 V

OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten TOTALE OPBRENGSTEN

€ € € €

2.529 22 2.551

€ € € €

2.529 22 2.551

€ € € €

-

Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig

Verschillen boekjaar 2025: Het niet verkopen van de parkeerplaatsen leidt tot een verschuiving van kosten en opbrengsten naar het jaar 2026.

Kosten Opbrengsten

jaarschijf 2025 jaarschijf 2025 gerealiseerd MPG 2025 Verschil V/N* € 9 € 49 € -40 V € - € 60 € -60 N

Boekwaarde saldo

€

9 €

-11 €

20 N

Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig

Risico’s Het project kent geen project specifieke risico’s. 2.2.2. Kop Nieuwe Haven Beoogd resultaat Doel van het project is een verhuizing van roeivereniging Laga van haar huidige locatie aan de Nieuwelaan naar een ruimer onderkomen op een kavel in Nieuwe Haven op Schieoevers Noord. Programmering en planning Het bouwprogramma van Laga bestaat uit een verenigingsgebouw van circa 2.000 m2 bvo met aanlegsteigers.

41

Figuur 9 Impressie Kop Nieuwe Haven (de Architecten Cie.)

De aannemer van Laga is in september 2025 gestart met de bouw van het verenigingsgebouw. De looptijd van de grondexploitatie is met één jaar verlengd door uitloop van gemeentelijke werkzaamheden. Mijlpalen in 2025 en vooruitblik naar 2026 In het eerste kwartaal van 2025 zijn de bomen gerooid en is aangevangen met het bouwrijp maken van de kavel. Dit liep gedeeltelijk samen met de renovatie van de kade van de Nieuwe Haven. In juni 2025 is de bouwrijpe grond opgeleverd door de aannemer aan de gemeente. In juli 2025 is de omgevingsvergunning afgegeven. Na het passeren van de erfpachtovereenkomst in september 2025 heeft de gemeente de grond overgedragen aan Laga en is hun aannemer aansluitend gestart met de bouw. Tijdens deze werkzaamheden is nog een aanvullende verontreiniging van de grond aangetroffen door de aannemer en is deze plaatselijke verontreiniging in opdracht van de gemeente gesaneerd. De aangrenzende ondernemer heeft bezwaar gemaakt tegen de omgevingsvergunning. Naar aanleiding van dit bezwaar heeft de bezwaarschriftencommissie een advies afgegeven. Het advies heeft betrekking op een geluidsmaatregel op het gebruik van een van de dakterrassen. De gemeente heeft aanvullend nog een besluit te nemen in 2026 op het mobiliteitsbeleid waarmee het fietsparkeren op een tweede locatie wordt gefaciliteerd.

Door de uitloop in het vergunningstraject kan de grondexploitatie pas in 2026 worden afgesloten in plaats van in 2025. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding De volgende tabel is een samenvatting van de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2026. 1-1-2026 % van totaal 879 90% 568 100%

Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

€ €

Boekwaarde saldo

€

311

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

972 568

Saldo

€

-404

Netto contante waarde Eindwaarde

€

-400

Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig

42

31-12-2026 V/N*

N

N

€

N -408 N

Tot en met 2025 is 90% van de kosten gemaakt en zijn alle inkomsten geboekt. De verwachte totale kosten overstijgen de totale verwachte opbrengsten. Hierdoor resulteren een negatieve netto contante waarde en eindwaarde. Wijziging resultaat Saldo, netto contante waarde en eindwaarde verbeteren licht, zoals blijkt uit de tabel onder ‘Verschillen ten opzichte van het MPG 2025’. De netto contante waarde bedraagt - € 0,40 mln. (nadelig) per 1-1-2026 en de eindwaarde - € 0,41 mln. (nadelig) per 31-12-2026.

Terugblik op 2025 In het jaar 2025 zijn er hoofdzakelijk kosten bouwrijp maken en plankosten gemaakt. Verder zijn de grondopbrengsten geboekt. Zie hiervoor de volgende tabel. Gerealiseerde kosten 2025 Verwerving € Tijdelijk beheer € Bouwrijp maken € Woonrijp maken € Plankosten € Overige kosten € Rente € Totaal €

254 4 103 1 361

Gerealiseerde opbrengsten 2025 Verkoop onroerend goed € Subsidies en bijdragen € Overige opbrengsten € Totaal €

568 568

Bedragen x € 1000

Verschillen ten opzichte van het MPG 2025 De wijzigingen in boekwaardes, kosten én opbrengsten en netto contante waarde - eindwaarde zijn in de volgende tabel opgenomen. Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten

MPG 2026 MPG 2025 Verschil V/N* € 879 € 518 € 361 N € 568 € - € 568 V

Boekwaarde saldo

€

311 €

518 €

-207 V

Totale kosten Totale opbrengsten

€ €

972 € 568 €

982 € 568 €

-9 V -

Saldo

€

-404 €

-414 €

9 V

Netto contante waarde Eindwaarde

€ €

-400 € -408 €

-420 € -428 €

20 V 20 V

Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig

Verschillen totaal: In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Er zijn geen verschillen groter dan € 0,1 mln. te verklaren.

43

KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente TOTALE KOSTEN

MPG 2026 MPG 2025 Verschil V/N* € 380 € 380 € € - € 1 € -1 V € 289 € 383 € -94 V € 36 € 5 € 31 N € 258 € 172 € 85 N € 9 € 41 € -32 V € 1 € - € 1 N € 972 € 982 € -9 V

OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed € Subsidies en bijdragen € Overige opbrengsten € TOTALE OPBRENGSTEN €

568 568

€ € € €

568 568

€ € € €

-

Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig

Verschillen boekjaar 2025: Het project kon in 2025 niet worden afgesloten. Een deel van de kosten schuift door naar het jaar 2026.

Kosten Opbrengsten

jaarschijf jaarschijf 2025 2025 gerealiseerd MPG 2025 Verschil V/N* € 361 € 464 € -103 V € 568 € 568 € -

Boekwaarde saldo

€

-207 €

-104 €

-103 V

Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig

Risico’s Het project kent geen project specifieke risico’s meer. Te dekken risicobedrag Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig

44

MPG 2026 €

MPG 2025 - €

Verschil V/N* 66 € -66 V

3. Resterende gebiedsontwikkelingen met grondposities Op een aantal locaties binnen de gemeente Delft vindt planvorming plaats ten behoeve van woningbouw en voorzieningen. De volgende lijst is niet uitputtend. 3.1. Schieoevers Het Ontwikkelplan Schieoevers vormt de basis voor de ontwikkelingen in Schieoevers Noord. De gemeente heeft hier een beperkt aantal grondposities, te weten: o o

Vulcanusweg 295-305 De nog beschikbare grond is tijdelijk verhuurd ten behoeve van Tiny Houses. Stationsomgeving Delft Campus: Noordkavel en De Strip Met ontwikkelaar BPD zijn afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de Noordkavel. In De Strip is de gemeente eigenaar van de openbare ruimte en een voormalige BAM locatie.

Ontwikkelaars hebben grondposities in Kabeldistrict, Nieuwe Haven en De Strip. Om ontwikkelingen in Kabeldistrict en Nieuwe Haven mogelijk te maken heeft de raad in oktober 2022 een herzien bestemmingsplan vastgesteld. Hiertegen hebben 8 partijen beroep aangetekend. De gemeente is in afwachting van behandeling door de Raad van State. Vooruitlopend hierop heeft de gemeente twee herstelbesluiten genomen. December 2025 heeft de gemeente het tweede STAB rapport ontvangen. Voor de stationsomgeving Delft Campus heeft de raad juli 2025 de gebiedsvisie vastgesteld. De voorbereidingen voor de ontwikkeling van de Noordkavel zijn daarna in gang gezet. Voor deze locatie wordt een grondexploitatie opgezet. Tot het moment van vaststelling hiervan verwijzen wij kortheidshalve verder naar de Voortgangsrapportage Programma Schieoevers. 3.2. Gillis/Delfia De Gillisbuurt is één van de focusbuurten van het programma Wij West. De gemeentelijke grondposities hier betreffen de sportvelden van voormalige voetbalclub Delfia, enkele vastgoedobjecten aan de Mozartlaan en het bestaand openbaar gebied. Het gebied Gillis/Delfia is opgenomen in de toegekende 5e tranche WBI (Woningbouwimpuls) voor Delft West.

Deze specifieke uitkering dient ter dekking van tekorten in de openbare ruimte, potentiële grond- en opstalaankopen, het versnellen van woningbouw en de realisatie van een groter percentage betaalbare woningen. De toegezegde uitkering zal worden meegenomen in de financiële kaders. Daarnaast is voor dit project in 2025 een subsidie toegekend vanuit de zogenaamde Woontop gelden. Deze middelen zijn voornamelijk bestemd voor ingrepen in de bestaande wooncomplexen die nodig zijn om de buurt meer open, verbonden en veilig te maken. De gemeente heeft samen met woningcorporatie Woonbron een Integraal Ontwikkelplan (IOP) GillisDelfia opgesteld. Begin november is het IOP vastgesteld door de raad. Het IOP vormt het kader voor de verdere uitwerking. Op dit moment wordt gewerkt aan het opstellen van een stedenbouwkundig plan, een ontwerp voor de openbare ruimte en kavelpaspoorten. Medio zomer 2026 zal dit moeten zijn afgerond. Parallel hieraan worden de voorbereidingen getroffen voor opstellen van een gemeentelijke grondexploitatie en de ontwikkelingen van de Woonbron eigendommen. Het stedenbouwkundig plan en de grondexploitatie worden medio najaar 2026 aan de raad ter besluitvorming aangeboden. 3.3. Campus Zuid Voor dit gebied is een plan opgesteld met een programma van totaal 360.000 m² bvo (exclusief bijbehorend gebouwd parkeren). Dit programma bestaat uit: 45

-

100.000 m² bvo bestemd voor de TU Delft op grond van de TU Delft. 225.000 m² bvo voor kennisintensieve bedrijven/samenwerkingspartners van de TU Delft op grond van de TU Delft. 35.000 m² bvo aan wonen en kennisintensieve bedrijven, evenals sportvelden/sportaccommodaties en een ecologische zone op grond van de gemeente Delft.

De totale ontwikkeling bestaat uit meerdere fasen. In 2021 werd hiervoor een anterieure overeenkomst met de TU afgesloten. Daarin zijn maatwerkafspraken opgenomen over het kostenverhaal. In 2022 is vanwege uitspraken/jurisprudentie in de stikstofwetgeving besloten om het plangebied van het bestemmingsplan te verkleinen. Het plangebied omvat nu alleen ontwikkelingen die passen binnen de normen voor stikstofdepositie. Dit betekent dat het bestemmingsplan de realisatie van circa 70.000 m2 bvo van het totale programma mogelijk maakt. Hiermee zijn ontwikkelingen voor de komende 2 tot 3 jaar veiliggesteld. Vervolgens zal onderzocht worden hoe het overig deel van Campus Zuid gerealiseerd kan worden. De gemeentelijke locatie waar het programma van 35.000 m2 bvo zijn beslag gaat krijgen is voor een bepaalde tijd verhuurd voor een tijdelijk theater. Het bestemmingsplan is in oktober 2024 onherroepelijk geworden. TU Delft en gemeente werken gezamenlijk aan het stedenbouwkundig plan voor het Sportcluster Kruithuisweg. Doelstelling is om daar studentenwoningen te realiseren. Zie hiervoor paragraaf 3.7. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is het verplaatsen van honk- en softbalvereniging Blue Birds naar het zuidelijk deel van de campus noodzakelijk. Hier wordt in dit project ook aan gewerkt. 3.4. Kavels Tanthof Er resteert nog één kavel aan de Laan der Verenigde Naties in Tanthof.

De kavel wordt strategisch aangehouden in afwachting van ontwikkeling van de Kruithuiswegzone. 3.5 De Reiger Samen met woningcorporatie Woonbron werkt de gemeente aan de herontwikkeling van het Poptahof (Project De Reiger). De bestaande sociale woningbouwlocatie van Woonbron, met 99 sociale huurwoningen, heeft het einde van zijn levensduur bereikt. In 2024 is daarom het besluit genomen om de woningen te slopen. Woonbron heeft in 2025 in een grove planning aangegeven de woningen in 2028 te willen slopen. In samenwerking met Woonbron is in 2025 gekozen voor een ontwikkeling waarbij de 99 sociale woningen worden teruggebouwd en aanvullend nog 9 extra sociale woningen en 40 middeldure huur. Daarnaast wordt het aangrenzende parkeerterrein (eigendom van de gemeente) en vier percelen in eigendom van derden meegenomen in de planvorming. Het doel is een optimaal stedenbouwkundig ontwerp, waarbij het naastgelegen park wordt voltooid en het gebied beter aansluit op winkelcentrum De Hoven. Voor Woonbron vormt dit project tevens het startpunt voor verdere herontwikkeling en renovatie van de resterende woongebouwen in de Poptahof.

Ontwikkelingen in 2025 In 2025 is het kavelpaspoort in samenwerking met Woonbron afgerond en is gewerkt naar een Samenwerkingsovereenkomst (SOK), waarbij onder andere afspraken zijn gemaakt over de grondprijsmethodiek ten aanzien van de verkoop van een deel van de gronden van Woonbron aan de gemeente en de bijbehorende kosten voor het slopen en bouwrijp maken. Ook staan er afspraken in over onder welke voorwaarden een tender wordt uitgeschreven voor het aantrekken van een marktpartij. Naar verwachting kunnen de 108 sociale huurwoningen en 40 middeldure huurwoningen binnen de kaders van het kavelpaspoort op een kleiner perceel worden gerealiseerd.

46

Hierdoor kan Woonbron de overige grond aan de gemeente verkopen en de opbrengst gebruiken voor de afschrijving van het bestaande pand. In 2025 zijn ook intensief gesprekken gevoerd met de betreffende eigenaren van de panden waarop wij een voorkeursrecht hebben gevestigd. Er zijn diverse taxaties uitgevoerd en in 2026 willen we overeenkomsten sluiten ten aanzien van het aankopen van deze panden (en de bijbehorende grond). Aan de andere kant heeft Woonbron bijna alle huurcontracten ontbonden en keuze gemaakt voor het aansluiten op het warmtenet. Hiermee is ook een oplossing gekomen voor het ketelhuis. Eneco, Netverder en Woonbron verwachten in juni 2026 overeenstemming te hebben. Huidige uitdagingen Op basis van de gesprekken met Woonbron in 2025 zijn de volgende obstakels van invloed op de voortgang van het project: • Woonbron zoekt naar een manier om het nieuwbouwprogramma op een kleiner perceel te realiseren. De gemeentelijke kwaliteitseisen uit het kavelpaspoort zijn hierbij van belang. Het lijkt haalbaar, maar dit moet nog definitief vastgelegd worden. • Het project is als onderdeel van Delft West aangemeld voor de vijfde tranche van de Woningbouwimpuls (WBI). Op dit moment lijkt het erop dat geen van de projecten de eerste paal haalt voor 22 juni 2026.

Vooruitblik naar 2026 Op 14 januari 2026 is de SOK ondertekend, daarnaast is dit jaar ook het definitief laten vaststellen van de grondexploitatie gepland. De grondexploitatie ligt in concept klaar. Voor het project is, vooruitlopend op de vaststelling van de grondexploitatie, door de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van € 425.000. Dit is 31-12-2025 met een bedrag van € 28.000 overschreden. Deze overschrijding wordt betrokken bij de Kadernota 2027. 3.6 Faradaykavel In verband met een in de toekomst mogelijk nieuwe brugverbinding bezit de gemeente aan de Rotterdamseweg 390 een kavel grond van 1.273 m2 met een bedrijfsbestemming. De komende 15 jaar is nog geen sprake van deze brugverbinding. Daarom heeft de gemeente in januari 2026 een tender uitgezet, om deze kavel tijdelijk (voor 15 jaar) te verhuren ten behoeve van bedrijvigheid. Volgens de planning zal in mei 2026 een partij geselecteerd zijn. 3.7 Sportcluster Kruithuisweg In maart 2025 is de raad geïnformeerd over de vaststelling van de stedenbouwkundige verkenning voor 1.500-2.500 studentenwoningen op het sportcluster Kruithuisweg. De verkenning is uitgevoerd in medeopdrachtgeverschap van de TU Delft. In vervolg op de verkenning is gezamenlijk met de TU Delft gewerkt aan een stedenbouwkundig plan.

Het stedenbouwkundig plan wordt in medeopdrachtgeverschap van de TU Delft opgesteld en gaat uit van circa 1.800-2.100 studentenwoningen op drie kwadranten rondom de Kruithuisweg en Mekelweg. Het aantal woningen is daarmee bijgesteld, ten opzichte van de stedenbouwkundige verkenning, naar aanleiding van de nadere onderzoeken ten behoeve van het stedenbouwkundig plan. De drie kwadranten zijn de rugbyvelden, de Blue Birds locatie en het veld naast de sportclub Fortuna. De kwadranten Blue Birds en Fortuna zijn in eigendom van de gemeente Delft. Na positieve besluitvorming op het stedenbouwkundig plan kan de gemeente starten met het opstellen van een kavelpaspoort voor het Blue Birds kwadrant met circa 600-700 studentenwoningen, gevolgd door het maken van een grondexploitatie voor deze locatie. De planning is om het grondexploitatiecomplex in 2027 ter vaststelling aan de raad aan te bieden.

47

3.8 Voormalige sporthal Sportring Voor de locatie van de voormalige sporthal wordt de haalbaarheid onderzocht om hier flexwoningen te realiseren. De flexwoningen kunnen invulling geven aan de noodzaak voor de realisatie van opvang voor Oekraïense ontheemden en huisvesting voor diverse doelgroepen waaronder statushouders, starters en spoedzoekers.

48

4. Kostenverhaal Met het vaststellen van de Nota Kostenverhaal in 2021 zijn de kaders gesteld op basis waarvan enerzijds van ontwikkelaars en anderzijds vanuit positieve grondexploitaties een bijdrage gevraagd wordt in bepaalde investeringen. Te betalen/af te dragen bijdrages worden opgenomen in af te sluiten anterieure overeenkomsten én in grondexploitaties met een verwacht positief eindresultaat. De bijdrages dienen ter dekking van: - Bovenwijkse voorzieningen De benodigde vergroting van de rioolcapaciteit is door de raad op basis van de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (ppt-criteria) als bovenwijkse voorziening aangemerkt. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan deze investering. - Ruimtelijke ontwikkelingen Voor kostenverhaal voor ruimtelijke ontwikkelingen dient sprake te zijn van functionele samenhang. Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan gebiedsoverstijgende investeringen in onder meer groen, mobiliteit en klimaatadaptatie. Medio 2024 is de Nota extern getoetst in verband met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1-1-2024. De Nota blijkt in de basis nog geschikt voor het verhalen van kosten via het private spoor (anterieure overeenkomsten) en via positieve gemeentelijke grondexploitaties. Wel is het noodzakelijk om aan te sluiten bij de nieuwe terminologie uit de Omgevingswet.

Dit betekent dat in de praktijk de bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen wordt vervangen door financiële bijdrage. De gemeente dient rekening te houden met een eigen aandeel in de investeringen. Bij de Jaarrekening 2021 is besloten een bedrag van € 8,3 mln. vooruit, in afwachting van bijdragen van derden en uit eigen grondexploitaties, te storten in de daartoe gevormde Reserve kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen. De reserve is verder gevuld in de jaren 2022, 2024 en 2025. Wanneer er voldoende middelen binnenkomen van derden en uit eigen grondexploitaties kan de vooruitstorting in de loop van de tijd gespreid terugvloeien naar de algemene middelen. In 2024 hebben twee stortingen plaatsgevonden vanuit afgesloten anterieure overeenkomsten en in 2025 één. Hier tegenover staat een onttrekking uit de reserve kostenverhaal in 2022 van € 2,85 mln. en in 2025 van € 7,1 mln. ten behoeve van investeringen in de rioolcapaciteit. De in 2025 geplande onttrekking voor begeleiding van de ontwikkeling van de Hovenpassage bleek niet noodzakelijk. Voor een beter inzicht in het verloop van de Reserve worden met ingang van dit MPG ook verwachte toekomstige stortingen op basis van afgesloten anterieure overeenkomsten én gereserveerde bedragen in positieve grondexploitaties meegenomen.

Er is één nieuw afgesloten anterieure overeenkomst in 2025 die leidt tot een verwachte storting in 2026 van € 30.000. Het betreft een overeenkomst voor de locatie WPC geothermie aan de Leeghwaterstraat. De gemeente kent momenteel drie positieve grondexploitaties: Kop van de Buitenhof, Nieuw Delft en Voorhof Noord-West. De gereserveerde bedragen in de drie grondexploitaties zijn opgenomen in de jaren van verwachte afsluiting van deze grexen, respectievelijk 2028 en 2029 en 2034. Dit zal tegen die tijd expliciet door de raad moeten worden besloten, mits de betrokken grondexploitaties dan nog steeds in voldoende mate positief zijn. Voorgaande resulteert in een saldo van de reserve kostenverhaal per 1-1-2026 van € 4,42 mln. Dit saldo loopt mogelijk op tot € 6,58 mln. vanaf 2030 en € 9,24 mln. vanaf 2035. Zie hiervoor ook de volgende tabel. Daarbij is nog geen rekening gehouden met de hiervoor genoemde uiteindelijke terugstorting van voorgefinancierde inlegde bedragen uit de Reserve naar de algemene middelen.

49

Saldo begin boekjaar Storting

Tot en met 2024 -

2025 9.780

8.300 2.500 1.736 97 -

1.000 741

Resultaatbestemming 2021

Kaderbrief 2022 Bijdrage vanuit Schieoevers 2022 Stortingen kostenverhaal Najaarsrapportage 2024 Stortingen kostenverhaal Najaarsrapportage 2025 Verwachte stortingen anterieure overeenkomsten Verwachte stortingen grexen

Totaal stortingen

12.633

1.741

Onttrekking Vergroting capaciteit riolering Correctie onttrekking 2022

-2.850 -3

-7.100 -

2026 4.421

2027 4.451

2028 4.451

30 30

-

1.275 1.275

852 852

-

2.662 2.662

2029 2030 tm 2033 5.726 6.578

2034 6.578

Begeleiding verdere ontwikkeling Hovenpassage Verminderde onttrekking Najaarsrapportage 2024 Hovenpassage Verwachte onttrekkingen Totaal onttrekkingen

-

-25

-2.853

25 -7.100

-

-

-

-

-

-

Saldo einde boekaar

9.780

4.421

4.421

4.421

5.696

6.548

6.578

9.240

Bedragen x € 1000

50

Bijlage 1. Kaders en besluiten Nota Grondbeleid 2017-2020 (raadsbesluit 24 oktober 2017) Het beleid is dat per (maatschappelijke) opgave afgewogen wordt welke vorm van grondbeleid de beste invulling kan geven aan de ambities en doelstellingen die de gemeente heeft, op onder andere het gebied van wonen, werken, voorzieningen, recreëren etc. Van een actief grondbeleid naar een op de situatie/locatie afgestemd grondbeleid met een voorkeur voor faciliterend en dienstverlenend grondbeleid, tenzij de gemeentelijke doelstelling, de locatie of de markt een actievere (=meer risicodragende) inzet van de gemeente vereist. Nota grondbeleid 2022-2025 (raadsbesluit 10 maart 2022) Het geactualiseerde grondbeleid geeft ruimte aan het bestuur om waar nodig te kiezen voor een actieve(re) rol binnen het bestaand grondbeleid, in plaats van alleen het faciliterend en dienstverlenend grondbeleid dat Delft nu in hoofdzaak nastreeft. De gemeente zal een actief grondbeleid overwegen, als dit nodig is voor de uitvoering van de beleidsdoelstellingen – binnen het tijdspad dat is voorzien – en past binnen het risicoprofiel van de gemeente.

Nota Kostenverhaal (raadsbesluit 15 juli 2021) Met het vaststellen van de nota kostenverhaal zijn de volgende kaders gesteld: • Maatregelen in de vergroting van de rioleringscapaciteit in Delft, welke direct gevolg zijn van de uitbreidingsopgave, aan te merken als bovenwijkse voorzieningen; • Het vragen van een financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen aan private initiatiefnemers van nieuwbouwprojecten; • Het instellen van een bestemmingsreserve "Kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen en bijdrage ruimtelijke ontwikkeling" voor de ontvangen financiële bijdragen van private initiatiefnemers en eventuele voeding van gemeentelijke middelen ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen. Nota Grondprijzenbeleid Delft 2024-2028 (raadsbesluit 13 juni 2024 en 25 september 2025) De nota van 2024 vervangt de nota uit 2017. In deze nota is de, in sommige situaties gewijzigde, methodiek vastgelegd hoe de grondprijzen voor verschillende functies (onder meer wonen, werken, voorzieningen en parkeren) worden berekend. In 2025 is de nota gewijzigd voor de gebruiksfunctie nuts- en energievoorzieningen. Kaders en Wetgeving Grondexploitaties Grondexploitaties worden gereguleerd door verschillende wet- en regelgeving, waaronder de Omgevingswet en de regels van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV).

Deze kaders zorgen ervoor dat gemeenten en andere overheden op een transparante en verantwoorde manier omgaan met grondexploitaties. De Omgevingswet biedt de juridische basis voor ruimtelijke plannen. Deze wet regelt onder andere de procedures voor omgevingsplannen, kostenverhaal en de mogelijkheden voor gemeenten om onroerende zaken te verwerven (voorkeursrecht, onteigening). Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) bevat specifieke richtlijnen voor (onder meer) het opstellen, vaststellen, actualiseren en wijzigen van grondexploitaties.

51

Van alle grondexploitaties (in uitvoering en in afsluiting) worden hierna de belangrijkste besluiten vermeld. Kop van de Buitenhof • Masterplan Kop van de Buitenhof (raadsbesluit 16 mei 2024). • Vaststellen en openen grondexploitatie (raadsbesluit 16 mei 2024). Maria Duystlaan • Vaststellen en openen grondexploitatie (raadsbesluit d.d. 15 juli 2021). Nieuw Delft • Het Integraal OntwikkelingsPlan (november 2013). • Scopewijzigingen (waaronder de realisatie van de 3e fietsenstalling, uitscopen locatie Haring). • Nadere concretisering doelstellingen en programmatische invulling (raadsbesluit 8 maart 2018). • Gronduitgifte overeenkomst + addendum (GUO) met ontwikkelaar Ballast Nedam Ontwikkeling. • Overeenkomsten met andere ontwikkelende partijen en (collectief) particuliere opdrachtgevers. • De grondexploitatieramingen (laatst geactualiseerde en vastgestelde versie). • Besluitvorming inzet kwaliteitsgelden. • Toevoeging mobiliteitshub aan scope nieuw Delft (raadsbesluit d.d.26 september 2019). • Concretisering programmering veld 2.5 (raadsbesluit 17 december 2020). • Toevoeging extra middelen in verband met PFAS sanering (raadsbesluit d.d. 4 maart 2021). • Besteding Kwaliteitsgelden Nieuw Delft (Raadsbesluit d.d.6 juli 2023). Voorhof Noord-West • Vaststellen en openen grondexploitatie (raadsbesluit d.d. 18-12-2008).

Haring • Vaststellen en openen grondexploitatie (raadsbesluit d.d. 29 november 2018). Kop Nieuwe Haven • Vaststellen en openen grondexploitatie (raadsbesluit 17 oktober 2024).

52

Bijlage 2. Kaart met locaties

53