Bijlage 4. Meerjarenprogramma Grondontwikkeling (MPG) 2026-2029 (6488831)
Tekst van het document
MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (MPG) 2026-2029
Kop Nieuwe Haven
Gemeente Delft Afdeling Grond en Vastgoed Postbus 78 2600 ME DELFT Delft, maart 2026
Voorwoord Voor u ligt het MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (MPG) 2026-2029. In het MPG rapporteert Delft over de gebiedsontwikkelingen op haar eigen gronden, zowel qua programma en planning als financieel én over het bijbehorende risicoprofiel. Wijzigingen (financieel en in het risicoprofiel) ten opzichte van het MPG 2025 worden verwerkt in de Jaarrekening 2025. Ruimtelijke ontwikkelingen binnen gemeente Delft vinden zowel plaats op eigen gronden als op gronden van derden. Bij eigen gronden stelt de gemeente veelal een grondexploitatie op om actief grond aan te kopen, kavels bouwrijp te maken en deze vervolgens te verkopen, waarna zij het openbaar gebied aanlegt. Zo’n actieve ontwikkeling brengt financiële risico’s met zich mee voor de gemeente die via het weerstandsvermogen een beslag leggen op de algemene middelen. In 2025 heeft Delft geen nieuwe grondexploitaties geopend. Hebben derden plannen op hun grond die passen bij de goede groei van Delft dan kan de gemeente deze initiatieven faciliteren. De gemeente sluit in dat geval een anterieure overeenkomst waarin zij haar kosten verhaalt. In 2025 heeft Delft één anterieure overeenkomst afgesloten. In het MPG gaat verder aandacht uit naar de strategische grondposities die Delft nog heeft en die in de toekomst mogelijk tot nieuwe projecten of programma’s met grondexploitaties kunnen leiden.
In 2026 zullen naar verwachting één of meerdere grondexploitaties aan de raad worden voorgelegd. Dit zal leiden tot een oplopend risicoprofiel voor de gemeente. Ook wordt er gerapporteerd over het verloop van de Reserve kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen. Deze reserve heeft de gemeente gevormd naar aanleiding van vaststelling van de Nota Kostenverhaal in 2021. Daarbij wordt nu ook inzicht geboden in verwachte toekomstige stortingen in deze Reserve.
2
Inhoudsopgave 1.
Het MPG 2026 in hoofdlijnen .......................................................................................................... 4 1.1. Inleiding ........................................................................................................................................ 4 1.2. Parameters en algemene risico’s ................................................................................................. 7 1.3. Samenvatting resultaten grondexploitaties en grondposities ..................................................... 9 1.4. Opbouw rapportage ................................................................................................................... 12
2.
Grondexploitaties .......................................................................................................................... 13 2.1. In uitvoering ............................................................................................................................... 13 2.1.1. Kop van de Buitenhof .......................................................................................................... 13 2.1.2. Maria Duystlaan .................................................................................................................. 20 2.1.3. Nieuw Delft.......................................................................................................................... 23 2.1.4. Voorhof Noord-West ........................................................................................................... 34 2.2. In afronding ................................................................................................................................ 38 2.2.1. Haring .................................................................................................................................. 38 2.2.2. Kop Nieuwe Haven .............................................................................................................. 41
3.
Resterende gebiedsontwikkelingen met grondposities ................................................................ 45 3.2. Gillis/Delfia ............................................................................................................................. 45 3.3. Campus Zuid ........................................................................................................................... 45 3.4. Kavels Tanthof ........................................................................................................................ 46 3.5 De Reiger ................................................................................................................................. 46 3.6 Faradaykavel............................................................................................................................ 47 3.7 Sportcluster Kruithuisweg ....................................................................................................... 47 3.8 Voormalige sporthal Sportring ................................................................................................ 48
4.
Kostenverhaal ................................................................................................................................ 49
Bijlage 1. Kaders en besluiten ............................................................................................................... 51 Bijlage 2. Kaart met locaties .................................................................................................................. 53
3
1. Het MPG 2026 in hoofdlijnen 1.1. Inleiding Algemeen Het MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (MPG) 2026 laat zien hoe de ruimtelijke ontwikkelingen op eigen gronden in Delft verlopen. Het geeft een overzicht van wat er het afgelopen jaar is gebeurd en wat we in de toekomst kunnen verwachten. Daarbij gaat het vooral om planvorming, programmering, financiën en planning met bijbehorende risico’s. Kortom, het MPG geeft een beeld van zowel de feiten als de verwachtingen. Samenvatting Delft De grondexploitatieprojecten kampen met vertraging en terug lopende resultaten. Daarnaast is sprake van een oplopend risicoprofiel. De grondexploitaties Haring en Kop Nieuwe Haven konden nog niet worden afgesloten. Ook de looptijd van Voorhof Noord-West en Maria Duystlaan is met een jaar verlengd. Nieuw Delft werd geconfronteerd met een afwijkende constructie van de spoortunnel waar nog boven en naast gaat worden gebouwd. Er is sprake van teruglopende resultaten in met name de twee grote positieve gemeentelijke grondexploitaties Kop van de Buitenhof en Nieuw Delft. Wel kent Voorhof Noord-West een (bescheiden) verplichte winstneming. De komende jaren zullen nieuwe grondexploitaties ter vaststelling aan de raad worden aangeboden: De Reiger, Gillis/Delfia, Noordkavel en Sportcluster Kruithuisweg. Ontwikkelingen internationaal Internationaal blijft sprake van geopolitieke onzekerheid.
Dit kan leiden tot onder meer hogere inflatie, oplopende rente en daling van het consumentenvertrouwen. Ontwikkelingen nationaal1 De Nederlandse economie groeide in 2025 met 1,9%. Dat is hoger dan verwacht. Huishoudens gaven meer uit dankzij hogere lonen en de overheid besteedde ook meer. De economie had minder last van de internationale handelsspanningen dan verwacht. De inflatie bleef hoog, waardoor Nederland nog steeds een van de landen met de hoogste inflatie in Europa is. De nog steeds krappe arbeidsmarkt zorgde ervoor dat lonen in 2025 met 5,3% stegen. Huishoudens hadden hierdoor meer te besteden en konden meer sparen. Dat geld zetten ze deels opzij om hun hypotheek af te lossen of een woning te kopen. De komende jaren neemt de loongroei geleidelijk af. In 2025 zijn er, net als in 2024, landelijk minder woningen gebouwd dan het jaar ervoor. In totaal zijn er 69.000 nieuwe woningen opgeleverd. De verwachting is dat in 2026 het bouwtempo omhoog gaat naar 80.000 woningen en in 2027 naar 84.000 woningen. De prijzen van bestaande woningen zijn de afgelopen twee jaar sneller gestegen dan die van nieuwbouwwoningen. Dit maakt de concurrentiepositie van nieuwbouw beter. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning lag in december 2025 op € 480.000 en van een nieuwbouwwoning op € 523.000 in het derde kwartaal van 2025.
De verwachting is dat de stijging in prijs van nieuwbouwwoningen door zal zetten, maar wel af zal vlakken naar 3%. De belangrijkste redenen voor de prijsstijging zijn de hogere inkomens van huishoudens, het blijvende tekort aan nieuwbouwwoningen en de stabiele lage hypotheekrente. Materiaalkosten zijn nauwelijks gestegen. Het zijn nu vooral hogere loonkosten die de totale bouwkosten van nieuwbouw opdrijven.
1
Bronnen: De Nederlandse Bank (DNB), Kadaster, ING, NVM Business, ABN-AMRO, CBS, EIB
4
De Nederlandse markt voor bedrijfsruimten had het afgelopen jaar te maken met economische vertraging en toenemende onzekerheid bij bedrijven. In het begin van 2025 zorgden Amerikaanse invoerheffingen voor veel onrust op de wereldmarkten. Deze onzekerheid blijft. Bedrijven zijn daarom voorzichtiger met investeringen en beslissingen over hun huisvesting. De gebruikersvraag naar duurzame en moderne kantoren op toplocaties blijft groot. Investeren hierin is voorlopig vooral rendabel op plekken waar de huren hoog genoeg zijn of kunnen stijgen. De winkelmarkt balanceert in 2025 tussen groei en uitdagingen. De detailhandel boekt hogere omzetten en winkelsteden trekken meer bezoekers. Toch staat de winstgevendheid van veel kleinere winkeliers onder druk en recente faillissementen tonen aan hoe kwetsbaar de sector is. Vooral buiten de grote steden verdwijnen winkels en komen huurprijzen verder onder druk te staan. Tegelijkertijd ontstaat in de winkelruimtemarkt een nieuw evenwicht. Door noodzakelijke investeringen in de verduurzaming van winkels en in aantrekkelijke centrumgebieden, groeit de winkelmarkt gaandeweg uit tot een kwalitatief sterker geheel. Oktober 2025 hebben er landelijke verkiezingen plaatsgevonden.
Onduidelijk nog is wat het nieuwe minderheidskabinet gaat betekenen voor landelijke dossiers als stikstof, netcongestie en voortgang/doorontwikkeling van subsidies voor gebiedsontwikkeling. Ontwikkelingen regionaal De ruimte is schaars in Delft. Om de diverse ruimtelijk-economische doelstellingen te realiseren hebben Delft en de Provincie elkaar nu en in de toekomst hard nodig. Samen met de Provincie werken we aan het leggen van deze ruimtelijke puzzel. Om de woningbouw te bevorderen maakt de Provincie afspraken met lokale overheden, woningcorporaties, bouworganisaties, huurders, netbeheerders en drinkwaterbedrijven. Tot 2030 wordt er samengewerkt aan uitvoering via woon- en versnellingstafels. De versnelling richt zich op gebiedsontwikkelingen langs De Oude Lijn: de hoofdspoorweg tussen Leiden-Den Haag-RotterdamDordrecht. In de geactualiseerde kantorenstrategie van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) 2025– 2035 wordt een belangrijke trend geschetst: waar sinds 2015 sprake was van een regionaal overschot aan (plan)aanbod van kantoorruimte, zien we nu een toenemend tekort aan modern kantorenaanbod op knooppuntlocaties. Tegelijkertijd groeit de vraag naar nieuwe kantoorruimte. De gestegen vraag resulteert niet overal in de bereidheid om hogere huren te betalen waarmee de realisatie van kantoren rendabel wordt.
In Zuid-Holland is in het overgrote deel van de provincie sprake van netcongestie. De grote en snel toenemende vraag naar elektriciteit overstijgt de snelheid waarmee het elektriciteitsnet kan worden uitgebreid. Hierdoor zit het hoogspanningsnet van TenneT zo goed als overal aan zijn maximale capaciteit. Ook delen van het regionale elektriciteitsnet hebben hun limiet bereikt. Klanten met een grootverbruik aansluiting in een congestiegebied komen voor (extra) vermogen op een wachtlijst. Woningbouw ondervond aanvankelijk geen hinder. Bij netbeheerder Stedin was er ruimte gereserveerd voor de autonome groei van Delft. Sinds 1 januari 2026 is dit veranderd. De ACM (Autoriteit Consument & Markt) heeft ingesteld dat zij tot de knelpunten zullen zijn opgelost, de gereserveerde netcapaciteit prioritair wil inzetten voor drie categorieën gebruikers. Dit gaat om congestieverlagende maatregelen, voorzieningen op het gebied van veiligheid en basisbehoeften (bijvoorbeeld basisonderwijs en huisartsen). Ontwikkelingen Delft Delft telde eind 2025 110.000 inwoners. De prognose is dat dit aantal stijgt naar bijna 126.000 in het jaar 2050. Het gemiddeld aantal personen per huishouden lig op 1,7. De vraag naar woningen blijft groot. In 2025 bedroeg het aantal woningen ruim 54.500. In 2023 bedroeg het percentage koopwoningen en sociale huurwoningen (regulier en studenten) beide circa 38%.
Ongeveer twee
5
derde deel van de woningen is appartementen en een derde deel eengezinswoningen.2 We streven naar gemengde wijken met betaalbare woningen. De omgevingsvisie en de Woonvisie 2023-2028 voorzien dat de stad in de periode 2018-2040 groeit met zo’n 15.000 woningen. Dit betekent een oplevering van tenminste 850 woningen per jaar. De bouwproductie loopt niet in het gewenste tempo mee. In 2023 lag het aantal nieuw opgeleverde woningen op ruim 1.200, om te dalen naar circa 260 in 2024 en ruim 180 in 2025. De komende jaren vertoont de planning een stijgende lijn, met een aantal van weer bijna 1.200 in 2028 mede in verband met het aflopen van een Raad van State procedure. Dit vraagt om focus en een daadkrachtige houding gericht op realisatie. Aan de start van de woningen zijn specifieke uitkeringen verbonden, waarvan Delft afhankelijk is voor bijbehorende noodzakelijke investeringen in de openbare ruimte. Vooruitlopend op vaststelling van de Wet versterking regie volkshuisvesting door het Rijk start Delft met het opstellen van een Volkshuisvestingsprogramma. Dit programma vloeit voort uit de Omgevingswet en is een uitwerking van de Woonvisie. In het programma zullen onder meer omvang en verdeling van betaalbare woningen worden vastgelegd voor nog te ontwikkelen locaties. Voor nieuwe projecten wordt het financieel uitdagend.
De nieuwe regeling van het Rijk om de realisatie van betaalbare woningen te ondersteunen, de Realisatiestimulans, kan mogelijk soelaas bieden. In de Ruimtelijk economische visie Delft 2030 is als doelstelling geformuleerd het creëren van 10.000 arbeidsplaatsen in de periode 2028-2040. Dit is vertaald in een toevoeging van 100.000 m2 bvo aan bedrijfsruimte. 3 Het totale kantooroppervlak in Delft is in 2025 nagenoeg stabiel gebleven en ten opzichte van 2024 met 0,3% toegenomen. In totaal telt Delft 709 kantoorpanden. Het leegstandspercentage gemeten in aantal objecten is in dezelfde periode gedaald van 7% naar 5%. De leegstand gemeten naar vloeroppervlak is afgenomen van 4% in 2024 naar 3% in 2025. De totale oppervlakte aan winkelpanden is in 2025 met 2% afgenomen ten opzichte van 2024. Het aantal winkelpanden is daarbij gedaald van 940 naar 936. De leegstand, gemeten naar het aantal objecten en de vloeroppervlakte van alle verkooppunten (inclusief niet-winkelpanden), is in 2025 toegenomen ten opzichte van 2024. Het leegstandspercentage gemeten naar het aantal objecten is gestegen van 5,4% naar 8,9%, terwijl de leegstand gemeten naar vloeroppervlak is toegenomen van 4,2% naar 5,6%. De markt voor (industriële) bedrijfsruimten in Delft blijft krap.
Het totale aanbod aan bedrijfsruimteoppervlakte is in 2025 ten opzichte van 2024 verder toegenomen met 5%, echter bedraagt het leegstandspercentage circa 4% gemeten naar het aantal objecten en slechts 0,7% gemeten naar vloeroppervlak. Medio 2025 staan slechts tien units te huur, waarbij het leegstandspercentage voor (industriële) bedrijfsruimten onder het gezonde frictieniveau ligt. Ook Delft heeft sinds december 2024 te maken met netcongestie. In 2025 zijn geen nieuwe grootverbruik aansluitingen meer uitgegeven. Aanvragen hiervoor zijn op een wachtlijst geplaatst. Ook woningbouwprojecten hebben sinds 1 januari 2026 niet langer voorrang. Tot 1 juli 2026 zal de beschikbare ruimte op het net worden verdeeld over alle aanvragen die op de wachtlijst staan. Aanvragen na die tijd worden niet gehonoreerd. Per project inventariseert de gemeente momenteel of en welke alternatieven voor handen zijn om alsnog na die tijd in de energiebehoefte te kunnen voorzien. Daarbij worden ook de mogelijke kosten in beeld gebracht. In de loop van 2026 zal duidelijker worden welke projecten mogelijk doorgang kunnen vinden en welke moeten wachten op uitbreiding van het elektriciteitsnet over 8 tot 10 jaar. Bij het TMPG 2026 kan mogelijk meer inzicht worden geboden in dit inmiddels majeure risico. Op dit moment vertaalt dit risico zich vooralsnog in mogelijke vertraging op projectniveau.
2 3
Bron: Delft in Cijfers Bron: Locatus, Delft in Cijfers
6
Voor Stationsomgeving Delft Campus (Schieoevers) heeft de gemeente in 2025 bij het Rijk Gebiedsbudget aangevraagd en toegekend gekregen, onder voorwaarde dat de raad de hiervoor benodigde cofinanciering nog zeker stelt in Q1 2026. Voor Schieoevers wordt in dit verband verwezen naar de halfjaarlijkse voortgangsrapportages. Aan alle inmiddels verkregen specifieke uitkeringen voor gebiedsontwikkeling zijn voorwaarden gekoppeld met betrekking tot woningaantallen, betaalbaarheidspercentage en realisatiesnelheid. Deze worden gemonitord, zodat er tijdig gerapporteerd en eventueel bijgestuurd kan worden.
1.2. Parameters en algemene risico’s Een grondexploitatie is een financieel overzicht waarin kosten en opbrengsten van een project / gebiedsontwikkeling in de tijd worden uitgezet, waarbij rekening wordt gehouden met stijging van kosten en opbrengsten en met rentekosten. Het verwachte financieel eindresultaat (de zogenaamde eindwaarde = EW) wordt met behulp van een disconteringsvoet uitgerekend in euro’s van nu (de zogenaamde netto contante waarde = NCW). Dit betekent dat er rekening gehouden wordt met zowel stijging van de kosten als de opbrengsten door de jaren heen. Deze stijgingen moeten worden ingeschat. Daarnaast gaat gebiedsontwikkeling gepaard met financiële risico’s. Elk project heeft zijn eigen projectspecifieke risico’s. Maar er zijn ook risico’s die voor elk project gelden. Dit zijn de zogenaamde algemene risico’s. Deze algemene risico’s hebben onder meer impact op de hoogte van de parameters. Hierna wordt achtereenvolgens toegelicht hoe de parameters (kostenstijging, opbrengstenstijging, rente en disconteringsvoet) tot stand zijn gekomen voor dit MPG en welke algemene risico’s er zijn gedefinieerd. De volgende tabel bevat de toegepaste parameters in het MPG 2026. Tabel 1 Parameters MPG 2026
MPG 2026
PARAMETERS Kosten- en opbrengstenstijging
Kostenstijging civiel technisch (GWW) Kostenstijging plankosten en overig (CPI) Opbrengstenstijging (CPI) Overige parameters Rente Disconteringsvoet
MPG 2025
2025 >2026
2026
2027
2028
2029 e.v.
2025
2026 e.v.
1,1% 3,3% 3,2%
4,3% 3,2% 3,2%
4,3% 3,2% 3,2%
4,3% 3,2% 3,2%
4,3% 3,2% 3,2%
5,7% 4,4% 2,9%
3,5% 2,9% 2,9%
2025 >2026
2026
2027
2028
2029 e.v.
2025
2026 e.v.
0,15% 2%
0,49% 2%
0,49% 2%
0,49% 2%
0,49% 2%
0,39% 2%
0,39% 2%
Nog te maken kosten met prijspeil 1-1-2025 in het MPG 2025 zijn in het MPG 2026 geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2026 met 1,1% voor civieltechnische werkzaamheden, respectievelijk 3,3% voor plankosten en overige kosten. Het eerste percentage is een inschatting op basis van beschikbare gegevens over de eerste 10 maanden van 2025 voor de index grond-, weg- en waterbouw (GWW). Het tweede is de ingeschatte indexatie over 2025 op grond van beschikbare gegevens over de eerste 11 maanden van dat jaar voor de ConsumentenPrijsIndex (CPI). Beide indexen zijn afkomstig van het CBS. De verwachte kostenstijging voor het jaar 2026 is gebaseerd op de gemiddelde kostenstijging in de afgelopen 10 jaar. Dit is anders dan ten tijde van het MPG 2025. Toen is gekozen om voor het eerstvolgende jaar de gemiddelde stijging in de afgelopen 5 jaar aan te houden en daarna over te stappen op de gemiddelde stijging in de afgelopen 10 jaar. Deze wijziging is doorgevoerd, omdat de afgelopen jaren het 5 jaars gemiddelde achteraf te hoog bleek. 7
In afwijking van de methodiek voor de kostenstijging zijn voorzichtigheidshalve de nog te realiseren opbrengsten per 1-1-2026 én over volgende jaren geïndexeerd op basis van de gemiddelde stijging van de CPI in de afgelopen 10 jaar. In de laatste 2 kolommen is een vergelijk met de parameters gehanteerd in het MPG 2025 opgenomen. De overige parameters (rente en discontovoet) liggen qua berekeningssystematiek vast. Voor de rente moet aangesloten worden op de gemeentelijke omslagrente. Deze is als gemiddelde berekend over de komende vier jaar. Dit leidt tot een stijging van de rente van 0,39% naar 0,49%. De disconteringsvoet is gelijk gebleven. Bij het Tussentijds MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (TMPG) 20264 worden de parameters opnieuw uitgerekend op basis van de definitief beschikbare gegevens over 2025. Indien noodzakelijk kan dit dan leiden tot verwerking in de tussentijdse actualisatie van de grondexploitaties in dit TMPG. In dit MPG 2026 zijn drie algemene risico’s gedefinieerd. Deze zijn: 1. De handelsoorlog die Amerika in gang heeft gezet loopt op. Dit leidt tot hogere importheffingen en/of hogere kosten van binnenlandse productie. Dit vertaalt zich in 0,7%5 hogere inflatie in de jaren 2026 en 2027. In dit scenario is in 2026 en 2027 zowel de kostenstijging civieltechnisch als de overige kostenstijging met 0,7% procent verhoogd in de grondexploitaties.
Voor de civieltechnische kosten komt de stijging uit op 5,0% (ten opzichte van 4,3% in de basis) en voor de overige kosten op 3,9% (ten opzichte van 3,2% in de basis). De kans van optreden wordt ingeschat op 25%. 2. De NAVO raakt betrokken bij de oorlog tussen Oekraïne en Rusland. Het consumentenvertrouwen zakt volledig in, wat leidt tot een vraaguitval naar woningen. Dit heeft 2 effecten: de grondopbrengsten worden verlaagd om de woningmarkt te stimuleren én de looptijd van de grondexploitaties neemt met minimaal 2 jaar toe door ingrijpende wijzigingen in de planvorming en planning. Voor verlaging van de grondopbrengsten is gekozen voor een afname met 10% van alle nog te realiseren grondopbrengsten en het bevriezen van de grondprijzen in de jaren 2026, 2027 en 2028. De langere looptijd betekent extra plankosten. Dit is vertaald in extra kosten ter grootte van 2 maal de gemiddelde jaarlijks nog resterende plankosten. De kans van optreden wordt ingeschat op 10%. 3. Er ontstaat weer een kredietcrisis, omdat diverse Europese landen hun schulden niet meer kunnen afbetalen. De ECB verhoogt zijn rente. Dit heeft 2 effecten: de rente die de gemeente moet betalen stijgt én de hypotheekrente stijgt. De gemeentelijk omslagrente stijgt in dit scenario naar 4,5%, het niveau van de vorige kredietcrisis. In de basisvariant ligt de rente op 0,49%.
De hogere hypotheekrente leidt ertoe dat de vraag naar woningen wordt gedempt, wat zich uit in een opbrengstenstijging van 0% in de jaren 2026 en 2027 (in de basis 3,2% in beide jaren). De kans van optreden wordt ingeschat op 10% Dit zijn andere algemene risico’s dan ten tijde van het (T)MPG 2025. De geopolitieke onzekerheid blijft hoog. Met de kennis van nu is dit op een andere wijze vertaald qua mogelijk effect. Voor de algemene risico’s bij het MPG 2025 wordt verwezen naar de betreffende rapportage.
4 5
Bijlage bij de Najaarsrapportage 2026 Bron: Rabobank
8
1.3. Samenvatting resultaten grondexploitaties en grondposities De hoofdconclusies van het MPG 2026 zijn:
-
Het resultaat bij de Jaarrekening 2025 is € 0,29 mln. voordelig als gevolg van een verplichte winstneming bij het project Voorhof Noord-West van € 0,30 mln. Voor de verliesgevende grondexploitaties moet de benodigde verliesvoorziening worden aangevuld met € 0,01 mln. Voor het afdekken van risico’s is een bedrag nodig van € 14,51 mln. aan weerstandsvermogen, een verhoging van € 5,69 mln. ten opzichte van het MPG 2025 (en € 5,46 mln. ten opzichte van het TMPG 2025). Deze verhoging komt grotendeels op het konto van project Nieuw Delft.
Delft telt zes gemeentelijke grondexploitaties. Deze zijn: In uitvoering: • Kop van de Buitenhof • Maria Duystlaan • Nieuw Delft • Voorhof Noord-West In afronding: • Haring • Kop Nieuwe Haven In tabel 2 zijn per grondexploitatie de belangrijkste gegevens op een rij gezet ten tijde van het MPG 2026 en het MPG 2025. Dit betreffen de netto contante waarde (NCW), de looptijd en het programma. De NCW is het verwachte financieel resultaat op prijspeil 1-1-2026, respectievelijk 1-12025. De looptijd geeft het jaar van afronding van het project aan. Het programma is opgesplitst in aantallen woningen en m2 bvo (bruto vloeroppervlak) overige functies. Met behulp van smileys wordt aangegeven of een project nog in de pas loopt. Bij een beperkte (negatieve) afwijking scoort een project groen, een grotere afwijking leidt tot een oranje smiley en bij een grote afwijking kleurt de smiley rood. Alle grondexploitaties scoren oranje of rood. De negatieve afwijkingen betreffen verlenging van looptijden met 1 jaar (projecten Maria Duystlaan, Voorhof Noord-West, Haring en Kop Nieuwe Haven) en verslechteringen van de NCW (Kop van de Buitenhof, Maria Duystlaan en Nieuw Delft). Voor nadere uitleg zie informatie per project verderop in dit MPG.
9
Tabel 2 Financieel overzicht grondexploitaties MPG 2026 score
Programma Bouwgronden in exploitatie NCW NCW bedragen in 1.000 EUR MPG 2026 MPG 2025
Winst of verlies
J
Looptijd
Looptijd
MPG 2026
MPG 2025
Totaal aantal woningen >100<1000 >50<100
34.000 6.000
K
L
Totaal m² niet-wonen
Naam grondexploitatie Kop van de Buitenhof Maria Duystlaan
111 -1.627
333 winst -1.520 verlies
2034 2029
2034 2028
795
1.072 winst
2028
2028
>1000
37.000
Voorhof Noord-West
1.261
558 winst
2029
2028
>100<1000
15.000
Haring
-1.363 -400
-1.374 verlies -420 verlies
2026 2026
2025 2025
>50<100 0
2.000
totaal negatief
-3.390
-3.314
totaal positief
2.167
1.962
Nieuw Delft
Kop Nieuwe Haven
J K L
NCW
K K K K
L L
looptijd
programma
Project verloopt volgens bestuurlijk vastgesteld plan (grondexploitatie en stedenbouwkundig plan of overeenkomst) < € 0,1 mln
gelijk
< 5%
Project wijkt beperkt nadelig af van bestuurlijk vastgesteld plan of vorig MPG op in ieder geval één van de onderdelen: > € 0,1 - < € 0,2 mln
1 jaar langer
> 5% - < 10%
Project wijkt nadelig af van bestuurlijk vastgesteld plan of vorig MPG op één of meer van de onderdelen:
> 1 jaar langer
> 10%
> € 0,2 mln
De relevante financiële mutaties in de grondexploitaties en grondposities zijn in de volgende tabel samengevat. Tabel 3 Financiële mutaties grondexploitaties en grondposities MPG 2026 MPG 2025
Verliesgevende grexen (NCW) € Winstgevende grexen (NCW) € Tussentijdse winstneming €
Verschil
V/N*
-3.390 €
-3.314 €
-76 N
2.167 €
1.962 €
204 V
300 €
- €
300 V
Bedragen x €1.000 * V=voordelig, N=nadelig
Het resultaat bij de Jaarrekening 2025 bedraagt € 0,29 mln. (positief). Zie hiervoor tabel 4. Voor verliesgevende grondexploitaties moet een zogeheten voorziening worden gevormd. Bij het MPG 2025 bedroeg deze voorziening € 3,31 mln. Bij het MPG 2026 moet de voorziening worden verhoogd met € 0,08 mln. tot € 3,39 mln. Tussentijds is de voorziening echter al aangevuld door toevoeging van rente (oprenting) ter grootte van € 0,07 mln. Dit betekent dat er per saldo € 0,01 mln. (€ 0,08 mln. minus € 0,07 mln.) vanuit de algemene middelen aan de voorziening moet worden toegevoegd. Hier tegenover staat een winstneming van € 0,30 mln. die toevloeit naar de algemene middelen. Tabel 4 Resultaat Jaarrekening 2025 Mutatie
V/N*
Verliesgevende grexen (NCW) Tussentijdse ophoging voorziening Al verwerkt bij TMPG 2025/NJR 2025 Tussentijdse winstneming
€
-76 N
€
66 V
Totaal resultaat
€
-
€
300 V
€
290 V
Bedragen x €1.000 * V=voordelig, N=nadelig
Bij het MPG 2026 zijn de project specifieke risico’s samenhangend met de in uitvoering zijnde grondexploitaties geactualiseerd. Het totale project specifieke risicoprofiel is met € 5,88 mln. verslechterd (van € 7,57 mln. naar € 13,45 mln.). Zie hiervoor ook tabel 5. Verslechtering van het risicoprofiel komt voor een groot deel voor rekening van project Nieuw Delft. 10
Hier is sprake van een afwijkende constructie van de spoortunnel die effect kan hebben op het nog beoogde bouwprogramma. Daarnaast is ook het risicoprofiel van Kop van de Buitenhof verslechterd, zij het in mindere mate. Netcongestie is meegenomen onder de projectspecifieke risico’s, maar laat zich nog lastig financieel vertalen. Het bedrag te dekken door het gemeentelijk weerstandsvermogen komt uit op € 12,06 mln. (project Voorhof Noord-West kan zijn risico’s zelf opvangen, omdat dit een positief verwacht resultaat heeft en Kop van de Buitenhof en Nieuw Delft kunnen dit deels). Dit is € 6,20 mln. hoger ten opzichte van het MPG 2025. Een nadere toelichting op het risicoprofiel per project is opgenomen in Hoofdstuk 2. Tabel 5 Projectspecifieke risico’s Projectspecifieke risico's
MPG 2026 MPG 2025
Kop van de Buitenhof Maria Duystlaan Nieuw Delft Voorhof Noord-West Haring Kop Nieuwe Haven
€
5.364 €
Verschil
4.468 €
V/N*
897 N
€
671 €
672 €
-1 V
€
6.930 €
2.056 €
4.874 N
€
480 €
308 €
172 N
€
- €
- €
-
€
- €
66 €
-66 V
Totaal projectspeciefiek risicobedrag
€
13.445 €
7.569 €
5.876 N
Op te nemen in weerstandsvermogen
€
12.060 €
5.857 €
6.203 N
Bedragen x €1.000 * V=voordelig, N=nadelig
Zoals in de inleiding aangegeven zijn bij dit MPG de volgende drie algemene risico’s benoemd: 1. De handelsoorlog die Amerika in gang heeft gezet loopt op. 2. De NAVO raakt betrokken bij de oorlog tussen Oekraïne en Rusland. 3. Er ontstaat weer een kredietcrisis. In paragraaf 1.2 is al aangegeven dat de algemene risico’s anders zijn ingevuld ten opzichte van het (T)MPG 2025 en zij leveren dan ook andere risicobedragen op. Volstaan is daarom met het vergelijken van de totaaluitkomst. Het doorrekenen van de algemene risico’s leidt tot een algemeen risicobedrag van € 2,64 mln. Zie ook tabel 6. Omdat project Voorhof Noord-West winstgevend is kan dit project voor het bepalen van het benodigde weerstandsvermogen buiten beschouwing worden gelaten. Dit leidt tot een benodigd weerstandsvermogen van € 2,45 mln. Dit is € 0,52 mln. lager ten opzichte van het MPG 2025. Tabel 6 Algemene risico’s Algemene risico's
MPG 2026 MPG 2025
Totaal algemeen risicobedrag
€
2.643 €
3.187 €
-545 V
Te dekken door weerstandsvermogen
€
2.454 €
2.969 €
-516 V
Verschil
V/N*
De beide typen risico’s zijn in de volgende tabel samengevat. In totaal moet er een bedrag van € 14,51 mln. worden opgenomen in het gemeentelijk weerstandsvermogen. Dit is een verhoging van € 5,69 mln. ten opzichte van het MPG 2025. Bij de Programmabegroting 2026 is het resultaat van het TMPG 2025 reeds verwerkt (op te nemen bedrag in weerstandsvermogen van € 9,05 mln.), waardoor bij de Jaarrekening 2025 effectief nog een verhoging van € 5,46 mln. resteert (€ 14,51 mln. minus € 9,05 mln.).
11
Tabel 7 Samenvatting risico’s MPG 2026 MPG 2025
Verschil
V/N*
Projectspecifieke risico's Op te nemen in weerstandsvermogen projectspecifiek
€ €
13.445 € 12.060 €
7.569 € 5.857 €
5.876 N 6.203 N
Algemene risico's Op te nemen in weerstandsvermogen algemeen
€ €
2.643 € 2.454 €
3.187 € 2.969 €
-545 V -516 V
Totaal risico's Op te nemen in weerstandsvermogen totaal
€ €
16.088 € 14.514 €
10.757 € 8.826 €
5.331 N 5.688 N
Bedragen x €1.000 * V=voordelig, N=nadelig
1.4. Opbouw rapportage Na het MPG in hoofdlijnen wordt in Hoofdstuk 2 ingegaan op de wijzigingen in de individuele grondexploitaties. Hoofdstuk 3 schetst gebiedsontwikkelingen binnen de gemeente met gemeentelijk strategisch grondbezit. Het gaat hierbij om: • • • • • • • •
Schieoevers - Vulcanusweg 295-305 en Stationsomgeving Delft Campus Gillis/Delfia – Chopinlaan / Mozartlaan / Bachsingel Campus Zuid – ten zuiden van de Kruithuisweg Kavel Tanthof – Laan der Verenigde Naties westzijde De Reiger – Papsouwselaan 226 e.o. Faradaykavel – Rotterdamseweg 390 Sportcluster Kruithuisweg – Kruithuisweg / Mekelweg Voormalige sporthal Sportring
Deze laatste twee zijn nieuw toegevoegde locaties. Tot slot wordt in Hoofdstuk 4 kort stilgestaan bij het gemeentelijk kostenverhaal. In de bijlagen zijn relevante beleidsstukken en besluiten samengevat en is een kaartje met locaties van de belangrijkste projecten opgenomen.
12
2. Grondexploitaties 2.1. In uitvoering 2.1.1. Kop van de Buitenhof Beoogd resultaat Het project Kop van de Buitenhof heeft als doel een gevarieerd woningaanbod toe te voegen. Door bestaande voorzieningen te verdichten en een andere plaats te geven binnen het plangebied van de Kop van de Buitenhof ontstaat ruimte voor aanvullende woningbouw en kleinschalige voorzieningen. In onderstaande afbeelding is het plangebied van de grondexploitatie Kop van de Buitenhof weergegeven. De gele vlakken geven de uitgeefbare kavels weer.
Figuur 1 Plangebied Kop van de Buitenhof
Programmering en planning De grondexploitatie Kop van de Buitenhof is 16 mei 2024 vastgesteld. De looptijd van het project is tot en met 2034, dit is dezelfde looptijd als bij het MPG 2025. In de huidige grondexploitatie houden we onderstaande planning aan: − Bouwrijp maken kavel A5 in 2026; − Verkoop kavel A5 in 2026; − Woonrijp maken kavel A5 in 2028; − Bouw- en woonrijp maken B9/B14 (links van A1) in 2026; − Bouwrijp maken overige kavels verdeeld van 2027 t/m 2033 (+2 jaar ten opzichte van het MPG 2025); − Woonrijp maken overige kavels verdeeld van 2029 t/m 2034; − Verkoop overige bouwrijpe kavels verdeeld over de jaren 2028 t/m 2032 (alle categorieën).
13
Wonen BVO Aantal
Indicatieve programmering Kop van de Buitenhof Zorg School Voorzieningen Parkeerplekken 75.200 10.200 16.550 3.000 15.281 798 509
Woningbouw In Kop van de Buitenhof is plaats voor circa 75.200 m2 bvo aan wonen. Aan de oostzijde van de Buitenhofdreef, in de Juniusbuurt, is plaats voor circa 442 woningen op zowel het voormalig terrein van het Christelijk Lyceum Delft als het terrein waar nu het schoolgebouw van het Grotius College zich bevindt. Aan de westzijde van de Buitenhofdreef, op de huidige Basalt-locatie, is plaats voor ongeveer 356 woningen op het terrein waar momenteel zowel Basalt als de Maurice Maeterlinckschool zijn gehuisvest. Overig programma Kop van de Buitenhof omvat 29.750 m2 bvo niet-wonen. Het niet-wonen deel omvat kleinschalige voorzieningen, twee scholen en nieuwbouw revalidatiecentrum Basalt. Aan zowel de oost- als westzijde van de Buitenhofdreef zal circa 1.500 m2 bvo (in totaal 3.000 m2 bvo) aan kleinschalige voorzieningen ingepast worden; uitgangspunt is vooralsnog 50% commercieel en 50% maatschappelijk. Dit jaar wordt onderzocht hoe bij sloop van het 3.000 m2 bvo grote Rabo-gebouw dit vloeroppervlak ruimtelijk en programmatisch het best kan worden gecompenseerd. De resultaten hiervan worden opgenomen in een volgend TMPG.
De nieuw te bouwen grootschalige voorzieningen Basalt en Maurice Maeterlinckschool komen aan de oostzijde, op het huidige sportterrein van het Grotius College (A5); het nieuw te bouwen schoolgebouw voor het Grotius College zal op een deel (C2) van de huidige Basalt-locatie worden gerealiseerd. Parkeren Het uitgangspunt is dat het parkeren niet per blok gerealiseerd wordt, maar op 2 centrale locaties (1 in het westelijke, en 1 in het oostelijk deel van de gebiedsontwikkeling). Het totaal aantal parkeerplaatsen waar we op dit moment van uitgaan is 509. Verschil met het MPG 2025 Ten opzichte van het MPG 2025 is het niet-wonen programma met 1.080 m2 bvo afgenomen door het aanhouden van de m2 bvo’s van de nader uitgewerkte bouwenvelop van Bethelpark Oost. Tot slot is het aantal parkeerplaatsen afgenomen van 739 naar 509 door toepassing van de nieuwe parkeernorm. Dit leidt tot een reductie van 6.469 m² bvo ten opzichte van het MPG 2025. Mijlpalen in 2025 en vooruitblik naar 2026 en volgende jaren Sinds 1 januari 2025 zijn de volgende mijlpalen behaald: • B&W-besluit voor de start van de Europese Aanbesteding van de Maurice Maeterlinckschool (MMS). • Intentieovereenkomst met het Knarrenhof ten aanzien van Beatrixzone A2. Daarnaast zijn enkele belangrijke trajecten in uitvoering, waaronder: • Het ontwerpproces voor Basalt + MMS.
• Het opstellen van een toetsingskader voor circulaire gebiedsontwikkeling. • Het opstellen van een bouwenvelop en samenwerkingsovereenkomst voor kavel A2 (Knarrenhof/Vidomes). • Het vinden van een huurder ten behoeve van de tijdelijke exploitatie van het Rabobank pand. 14
•
Het opstarten van een integrale ontwikkelstrategie, die in toekomstige rapportages verder wordt uitgewerkt.
In onderstaande tabel is de fasering opgenomen van de diverse deelgebieden. De fasering begint bij verwerving/inbrengen grond tot en met het woonrijp maken. Figuur 2 Fasering werkzaamheden Kop van de Buitenhof 2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
A1 (Beatrixzone) A2 (Betrixzone) A3 (Beatrixzone) A4 (Beatrixzone) A5 (MMS + Nieuw Basalt) B15 (Rabobank) C1 (Bethelpark Oost) C2 (Bethelpark Oost) C3 (Bethelpark Oost) Herprofilering Juniusstraat Platanendak
Verschil met het MPG 2025 Ten opzichte van het MPG 2025 zijn er enkele wijzigingen in de fasering. Het woonrijp maken van het deelgebied van de Rabobank (B15) is van 2034 naar 2031 verschoven vanwege de inschatting dat na afronding van het bouwrijp maken van C1 t/m C3 de waterberging vereist is. Daarnaast is de start van de werkzaamheden van de deelgebieden C1 t/m C3 verschoven van 2028 naar 2029. Koppeling planning met de WBI subsidie De eerste paal ten aanzien van woningbouw staat in 2028 gepland (WBI datum is juni 2026). De laatste paal wordt in 2033 verwacht (WBI datum is juni 2033). Er wordt onderzocht of de planning van deelgebied A2 kan worden versneld. Voor deelgebied A2 werken we momenteel toe naar een samenwerkingsovereenkomst. Indien de planning volgens verwachting verloopt, kan de eerste paal in 2028 worden geslagen. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding Onderstaande tabel vat de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2026 samen. 1-1-2026 % van totaal 6.681 -
Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten
€ €
Boekwaarde saldo
€
6.681
Totale kosten Totale opbrengsten
€ €
64.655 63.678
Saldo
€
-977
Netto contante waarde Eindwaarde
€
111
31-12-2034 V/N* 10% 0% N
N
€
V 132 V
Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig
Per 1-1-2026 is 10% van de kosten gerealiseerd en 0% van de opbrengsten. Het nominaal saldo (resultaat zonder rekening te houden met toekomstige kosten-, opbrengstenstijging en rente) 15
bedraagt afgerond - € 0,98 miljoen (nadelig). Door een positief saldo van kostenstijging, opbrengstenstijging en rente zijn de eindwaarde 31-12-2034 (€ 0,13 miljoen voordelig) en de netto contante waarde per 1-1-2026 (€ 0,11 miljoen voordelig) echter positief. Wijziging resultaat Ten opzichte van het MPG 2025 verbetert het nominale resultaat (saldo) met € 0,37 mln. en komt uit op € 0,98 miljoen (nadelig). Zie ook de tabel onder ‘Verschillen ten opzichte van het MPG 2025’. Als gevolg van verwachte kostenstijgingen, opbrengstenstijgingen, wijziging in de fasering in de tijd van kosten en opbrengsten én het effect van rente die in rekening wordt gebracht, komt de eindwaarde uit op afgerond € 0,13 miljoen (voordelig) per 31-12-2034. Dit is een verslechtering van € 0,27 mln. ten opzichte van het MPG 2025. De netto contante waarde per 1-1-2026 bedraagt € 0,11 mln. (voordelig). Bij het MPG 2025 bedroeg deze € 0,33 mln. (voordelig). Dit is een verslechtering van € 0,22 mln. De netto contante waarde per 1-1-2026 past binnen de geformuleerde bandbreedte voor de best case en worst case scenario van € 10,3 mln. positief respectievelijk € 10,6 mln. negatief die bij vaststelling van de grondexploitatie zijn gemeld. Terugblik op 2025 In het boekjaar 2025 is er voor € 1,31 mln. aan kosten gemaakt en zijn er geen opbrengsten gerealiseerd.
De verdeling van de gemaakte kosten ziet er als volgt uit. Gerealiseerde kosten 2025 Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente Totaal
€ € € € € € € €
Gerealiseerde opbrengsten 2025 Verkoop onroerend goed € Subsidies en bijdragen € Overige opbrengsten € Totaal €
128 1.178 8 1.314
-
Bedragen x € 1000
Het grootste deel van de kosten (€ 1,18 mln.) betreft plankosten. Daarnaast zijn er het afgelopen jaar ook kosten gemaakt om de toekomstige verhuur van de voormalige Rabobank mogelijk te maken (kosten tijdelijk beheer). Verschillen ten opzichte van het MPG 2025 De wijzigingen in boekwaardes, kosten én opbrengsten en NCW-EW zijn in de volgende tabel opgenomen.
16
Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten
MPG 2026 € €
MPG 2025 6.681 € € € 6.681 €
Verschil 5.368 € € 5.368 €
V/N* 1.314 N -
Boekwaarde saldo
€
Totale kosten Totale opbrengsten
€ €
57.928 € 56.583 € -1.345 €
6.727 N 7.095 V
€
64.655 € 63.678 € € -977 €
Saldo Netto contante waarde Eindwaarde
€ €
111 € 132 €
333 € 405 €
-222 N -273 N
1.314 N
368 V
Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig
Verschillen totaal: Ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2025 (MPG 2025) zijn de verwachte totale kosten met € 6,73 miljoen gestegen en de verwachte totale opbrengsten met € 7,10 miljoen. Dit is inherent aan de fase waarin het project zich bevindt. Voor de kosten komen meer gedetailleerde ramingen beschikbaar. Het programma wordt concreter. Daarnaast specifiek voor dit project heeft de tijdelijke exploitatie van de voormalige Rabobank vorm gekregen. In de volgende tabel staan de wijzigingen per hoofdkostensoort en hoofdopbrengstensoort. Verschillen groter dan € 0,1 miljoen en andere opvallende wijzigingen worden daarna verder toegelicht. Een deel van de verschillen wordt verklaard door het indexeren van bedragen naar prijspeil 2026. KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente TOTALE KOSTEN
MPG 2026 MPG 2025 € 22.659 € € 1.211 € € 13.041 € € 8.282 € € 13.073 € € 6.381 € € 8 € 64.655 €
OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten TOTALE OPBRENGSTEN
€ € € €
61.772 1.906 63.678
€ € € €
Verschil € € € € € € € 57.928 €
V/N* 1.202 N 1.091 N 1.338 N 1.494 N 755 N 840 N 8 N 6.727 N
56.583 56.583
5.189 V 1.906 V 7.095 V
21.457 120 11.703 6.788 12.318 5.541
€ € € €
Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig
Kosten verwerving (+€ 1,20 mln.) De kosten voor verwerving zijn met € 1,20 mln. toegenomen. De op te nemen boekwaarde voor de oude Maurice Maeterlinckschool was nog incompleet. (Zie ook overige opbrengsten.) Kosten tijdelijk beheer (+€ 1,09 mln.) De kosten voor tijdelijk beheer zijn met € 1,09 mln. toegenomen. Zoals hiervoor aangegeven is er nu duidelijkheid in de tijdelijke verhuur van de voormalige Rabobank. Dat vertaalt zich enerzijds in (voorheen nog niet geraamde) verwachte beheerkosten voor dit pand en anderzijds in (voorheen nog niet geraamde) verwachte huuropbrengsten (zie overige opbrengsten). Per saldo liggen de verwachte huuropbrengsten hoger dan de verwachte beheerkosten. 17
In de beheerkosten zit een bedrag plankosten van € 0,35 mln. dat (financieel neutraal) verschoven is vanuit plankosten naar tijdelijk beheer. Kosten bouwrijp maken (+€ 1,34 mln.) De kosten voor het bouwrijp maken zijn met € 1,34 mln. toegenomen. De bestaande raming van Kodos is nauwkeuriger afgestemd op het Masterplan en qua hoogte van de kosten geactualiseerd naar prijspeil 1-1-2026. Kosten woonrijp maken (+€ 1,49 mln.) De kosten voor het woonrijp maken zijn met € 1,49 mln. toegenomen doordat de bestaande raming is geactualiseerd. Ook hier geldt verder dat er een nauwkeurigere afstemming op het Masterplan heeft plaatsgevonden. Dit betreft met name het onderdeel waterberging. Plankosten (+€ 0,76 mln.) De plankosten zijn met € 1,11 mln. toegenomen. Het Masterplan vraagt om nadere uitwerking en afstemming op diverse onderwerpen. Zo zijn er nieuwe wensen en eisen vanuit Basalt/MMS. Dit vraagt om een herbeoordeling van het programma en de ruimtelijke inpassing op de beoogde kavel. Daarnaast bestaan er nog onduidelijkheden over de definitieve locatie en ontsluiting van de parkeergarages. Ook de ontwikkel-, investerings- en exploitatiestrategie voor beide parkeergebouwen moet vorm worden gegeven. Dit alles vertaalt zich in benodigde aanvullende onderzoeken en extra ureninzet. Per saldo blijft de stijging van de plankosten beperkt tot € 0,76 mln., omdat er een bedrag van € 0,35 mln.
is verschoven naar kosten tijdelijk beheer (€ 1,11 minus € 0,35). Overige kosten (+€ 0,84 mln.) De overige kosten zijn met € 0,84 mln. toegenomen. Dit komt enerzijds doordat de kostprijsverhogende btw voor de kavels waar de scholen worden gerealiseerd nog niet was meegenomen als kostenpost. Anderzijds zijn de kosten voor het bouwrijp maken, woonrijp maken en de plankosten gestegen. Over deze kosten wordt de post ‘nader te detailleren’ berekend van 10%. Deze post neemt automatisch toe. Verkoop onroerend goed (+€ 5,19 mln.) De opbrengsten zijn in totaliteit met € 5,19 mln. toegenomen. De opbrengsten uit het niet‑wonen programma zijn afgenomen door het doorvoeren van de nieuwe grondprijzen. Ook de opbrengsten uit parkeren zijn lager, omdat we nu uitgaan van één uniforme opbrengst per woning, in plaats van een verschillende opbrengst per type woning. De toename is het gevolg van actualisatie van de v.o.n.-prijzen van de woningen, terwijl de bouwkosten nagenoeg gelijk zijn gebleven. Hierdoor stijgen de opbrengsten per woning en leidt dit per saldo tot een hogere totale opbrengst. Overige opbrengsten (+€ 1,91 mln.) De overige opbrengsten zijn met € 1,91 mln. toegenomen. Dit komt enerzijds door het toevoegen van de verwachte tijdelijke huuropbrengsten van het Rabobank-pand (€ 1,4 miljoen).
Anderzijds heeft de gemeente met Basalt afgesproken dat deze partij een deel van de extra boekwaarde voor de Maurice Maeterlinckschool vergoedt (zie ook kosten verwerving).
18
Verschillen boekjaar 2025:
Kosten Opbrengsten
jaarschijf 2025 jaarschijf 2025 gerealiseerd MPG 2025* Verschil € 1.314 € 2.290 € € € €
V/N* -977 V -
Boekwaarde saldo
€
-977 V
1.314 €
2.290 €
Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig
Kosten Wanneer gekeken wordt naar de jaarschijf 2025 blijkt dat er ten opzichte van het MPG 2025 minder kosten zijn gemaakt dan verwacht. Dit komt doordat in 2025 uitsluitend plankosten zijn gerealiseerd. De kosten voor het bouwrijp en woonrijp maken zijn in 2025 niet uitgevoerd, terwijl in het MPG 2025 was aangenomen dat er werkzaamheden zouden plaatsvinden voor de Basalt-kavel en de locaties B9/B14. Risico’s Bij het MPG 2025 zijn de risico’s uitgebreid geanalyseerd, wat heeft geleid tot het definiëren van 24 actuele risico’s met bijbehorende impact en een totaal risicobedrag van € 4,47 mln. Voor het MPG 2026 zijn de kosten en opbrengsten geactualiseerd op basis van nieuwe inzichten. Per saldo zijn er nu 20 risico’s in totaal benoemd. Deze wijzigingen, in combinatie met de geactualiseerde inzichten, hebben geleid tot aanpassingen in de impact van de eerder geformuleerde risico’s. Hierdoor is het totale risicobedrag met circa € 0,90 mln. gestegen naar € 5,36 mln. Te dekken risicobedrag
MPG 2026 €
MPG 2025 5.364 €
Verschil 4.468 €
V/N* 897 N
Bedragen x € 1000 * V=voordelig, N=nadelig
Onderstaande risico’s zijn de top 4 risico’s (impactbedrag > € 350.000) die de resultaten van de Kop van de Buitenhof negatief kunnen beïnvloeden: − Niet‑tijdige levering van aansluitingen en capaciteit door nutsbedrijven als gevolg van netcongestie. − Het niet doorgaan van de ontwikkeling van Nieuw Basalt, waardoor de samenhang en financiële balans binnen de gebiedsontwikkeling onder druk komen te staan. − BOPA‑procedures die leiden tot beroep, met vertraging in zowel planvorming als uitvoering tot gevolg. − Overschrijding van plankosten en overige kosten (exclusief civiele kosten) ten opzichte van de raming in de grondexploitatie. Verschil met het MPG 2025 In het MPG 2025 werd als grootste risico benoemd dat het budget voor het bouw‑ en woonrijp maken mogelijk onvoldoende was. Door het actualiseren van de ramingen is dit risico inmiddels afgenomen. Daarnaast is in het afgelopen jaar duidelijk geworden welke top 4 risico’s de grootste impact hebben op de gebiedsontwikkeling. Hierdoor is de risicolijst ten opzichte van het MPG 2025 aanzienlijk gewijzigd.
19
2.1.2. Maria Duystlaan Beoogd resultaat Het doel van het project is het realiseren van kwalitatief hoogwaardige stedelijke voorzieningen die, gezien de ligging tegen het centrum aan, goed bereikbaar zijn met de fiets en te voet. Door het combineren van deze voorzieningen met woningen ontstaat een stedelijk milieu met een hoge dichtheid dat gecombineerd wordt met inrichting van de openbare ruimte (Clara van Sparwoudestraat). Programmering en planning Het project kent twee deelprojecten (dp) met onderstaand programma. • Ruim 10.000 m² bvo maatschappelijke voorzieningen: o basisschool met kinderdagverblijf (dp 1) o sportcentrum (zwembad en sporthal) (dp 2) o parkeergarage (dp 2) • Circa 45 woningen: o 15 woningen aan de S. van der Wieleweg (dp 1) o 30 woningen bij het sportcentrum gelegen (dp 2)
Figuur 3 Situering deelprojecten Maria Duystlaan
De grondexploitatie wordt naar verwachting eind 2029 afgesloten. Mijlpalen in 2025 en vooruitblik naar 2026 en volgende jaren In 2025 is gestart met de bouw van de school met kinderdagopvang (dp1) en is de ontwikkeling van deelplan 2 verder voorbereid: de Omgevingsvergunning is aangevraagd en wordt in 2026 afgegeven. Het onderzoeken van een alternatieve parkeeroplossing voor bezoekers kost meer tijd waardoor de grondexploitatie een jaar later, in 2029, wordt afgesloten. De aanbesteding voor de bouw van het sportcentrum start het 1e kwartaal 2026. In 2026 staat de sloop van het huidige schoolgebouw in deelplan 2 gepland waarna heel deelgebied 2 bouwrijp gemaakt wordt en de bouwwerkzaamheden van het sportcentrum met woningen aanvangen. In 2027 wordt gestart met bouw van de woningen aan de Stalpaert van der Wieleweg. Ontwerp inrichting van de openbare ruimte wordt in 2028 afgerond. Vervolgens wordt het openbaar gebied ingericht waarna de grondexploitatie eind 2029 kan worden afgesloten. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding Onderstaande tabel vat de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2026 samen.
20
1-1-2026 % van totaal 1.378 24% 384 9%
Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten
€ €
Boekwaarde saldo
€
994
Totale kosten Totale opbrengsten
€ €
5.681 4.152
Saldo
€
-1.529
Netto contante waarde Eindwaarde
€
-1.627
31-12-2029 V/N*
N
N
€
N -1.761 N
Bedragen in € x 1000 * V=voordelig, N=nadelig
Tot en met 2025 is 24% van de kosten gemaakt en 9% van de opbrengsten. De verwachte totale kosten overstijgen de totale verwachte opbrengsten. Hierdoor resulteren een negatieve netto contante waarde (NCW) en eindwaarde (EW). Wijziging resultaat Per saldo verslechtert het resultaat op nominale waarde met € 0,21 mln. (nadelig) wat leidt tot een nominaal saldo van - € 1,53 mln. (nadelig). Zie ook de tabel onder ‘Verschillen ten opzichte van het MPG 2025’. Wijziging in fasering van de kosten en opbrengsten in samenhang met kostenstijging, opbrengstenstijging en rentetoerekening leidt ertoe dat de EW uitkomt op - € 1,76 mln. (nadelig). Dit is een verslechtering ten opzichte van het MPG 2025 van € 0,12 mln. De NCW bedraagt - € 1,63 mln. (nadelig). Ten tijde van het MPG 2025 bedroeg deze - € 1,52 mln. (nadelig). Zie ook tabel: Verschillen ten opzichte van MPG 2025. Terugblik op 2025 In het jaar 2025 is er € 0,31 mln. aan kosten gemaakt. Dit zijn voornamelijk plankosten. De opbrengsten bestaan uit de levering van de grond voor de school. Gerealiseerde kosten 2025 Verwerving €Tijdelijk beheer € Bouwrijp maken € Woonrijp maken € Plankosten € Overige kosten €Rente € Totaal € Gerealiseerde opbrengsten 2025 Verkoop onroerend goed € Subsidies en bijdragen €Overige opbrengsten €Totaal €
11 28 13 261 2 314
384
384
Bedragen in € x 1000
Verschillen ten opzichte van het MPG 2025 De wijzigingen in boekwaardes, kosten én opbrengsten en NCW-EW zijn in de volgende tabel opgenomen.
21
Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten
MPG 2026 MPG 2025 Verschil € 1.378 € 1.064 € € 384 € €
V/N* 314 N 384 V
Boekwaarde saldo
€
994 €
1.064 €
-69 V
Totale kosten Totale opbrengsten
€ €
5.681 € 4.152 €
5.592 € 4.276 €
90 N -124 N
Saldo
€
-1.529 €
-1.316 €
-214 N
Netto contante waarde Eindwaarde
€ €
-1.627 € -1.761 €
-1.520 € -1.645 €
-107 N -115 N
Bedragen in € x 1000 * V=voordelig, N=nadelig
Verschillen totaal: Ten opzichte van het MPG 2025 zijn de kosten toegenomen met € 0,09 mln. én zijn de opbrengsten afgenomen met € 0,12 mln. In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Verschillen groter dan € 0,1 mln. worden nader toegelicht. KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente TOTALE KOSTEN
MPG 2026 MPG 2025 Verschil € 218 € 237 € € 55 € 53 € € 1.508 € 1.572 € € 2.164 € 2.073 € € 1.716 € 1.638 € €€€€ 20 € 18 € € 5.681 € 5.592 €
OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed € Subsidies en bijdragen €Overige opbrengsten €TOTALE OPBRENGSTEN €
4.152 € €€4.152 €
4.276 € €€4.276 €
V/N* -19 V 2 N -63 V 91 N 78 N 2 N 90 N
-124 N
-124 N
Bedragen in € x 1000 * V=voordelig, N=nadelig
Verkoop onroerend goed De geraamde opbrengsten zijn per met € 0,12 mln. afgenomen ten opzichte van het MPG 2025. Dit verschil is het saldo van de volgende wijzigingen: - Het aantal parkeerplaatsen is verlaagd van 52 naar 43 parkeerplaatsen (als gevolg van gewijzigd parkeerbeleid) waardoor de onrendabele top op de parkeerplaatsen is afgenomen. Dit levert een financieel voordeel op. - Er is een nieuwe taxatie voor de woningen die financieel nadeliger uitpakt, mede doordat de vierkante meters bvo voor de woningen zijn afgenomen.
Verschillen boekjaar 2025: Wanneer ingezoomd wordt op jaarschijf 2025 dan blijkt dat er minder kosten zijn gemaakt dan geraamd. Dit wordt veroorzaakt doordat de tender van de woningen aan de Stalpaert van de Wieleweg een aantal maanden vertraagd is. 22
Kosten Opbrengsten
jaarschijf 2025 jaarschijf 2025 gerealiseerd MPG 2025 € 314 € € 384 €
464 € 381 €
-149 V 3 V
Boekwaarde saldo
€
-82 €
152 V
Verschil 672 €
V/N* -1 V
69 €
Verschil
V/N*
Bedragen in € x 1000 * V=voordelig, N=nadelig
Risico’s Te dekken risicobedrag
MPG 2026 €
MPG 2025 671 €
Bedragen X 1000 * V=voordelig, N=nadelig
In de risicoanalyse zijn elf project specifieke risico’s geïdentificeerd. Het hiermee gepaard gaande risicobedrag bedraagt € 0,67 mln. De risico’s met een risicobedrag groter dan € 0,1 mln. hebben betrekking op: - Kostenstijging bouw- en woonrijp maken; - Lagere grondopbrengsten woningen door stijgende bouwkosten en/of lagere VON-prijzen; - Nadere uitwerking van het bezoekersparkeren wat vertraging kan geven; - Hogere stichtingskosten parkeergarage bij gelijkblijvende opbrengsten voor parkeerplaatsen. Ten opzichte van het MPG 2025 is het risicoprofiel vrijwel gelijk gebleven. 2.1.3. Nieuw Delft Beoogd resultaat De realisatie van Nieuw Delft –op en naast de nieuwe spoortunnel- is de verbindende schakel tussen het oude historische centrum van de stad Delft, en de omliggende wijken. De ambitie voor Nieuw Delft is om een economisch vitale en levendige stadswijk te realiseren. Dit vereist onder andere een mix aan (bijzondere) functies die het gebied een eigen kleuring geven en die mensen naar het gebied kunnen trekken.
23
Figuur 4 Overview Nieuw Delft
Programmering en planning Het project omvat de realisatie van circa 2.195 woningen, waarvan ruim 500 studentenwoningen, en circa 37.403 m2 aan niet-woonfuncties. Daarnaast wordt er een stadspark aangelegd. De realisatie van het project loopt op basis van de huidige planningsinzichten tot en met eind 2028. Het programma (wonen en niet-woonfuncties) is in de volgende tabel weergegeven. Tot en met 2025 zijn er 1.872 woningen opgeleverd en 26.590 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) aan niet-woonfuncties. De woningaantallen vanaf 2026 zijn deels indicatief. Nog niet voor alle velden is het resterende programma volledig uitgewerkt en vastgelegd in overeenkomsten. Dit geldt ook voor de nietwoonfuncties. Het verwachte programma wonen en niet-woonfuncties bevindt zich nog binnen de scope van de grondexploitatie. Er is met BNO onderhandeld om tot nieuwe afspraken te komen over de velden 7, 8.1, 8.2 en 8.4. De ambitie van alle partijen blijft om het hele gebied eind 2028 gereed te hebben, inclusief het park. Veld 7 kent extra uitdagingen met betrekking tot bouwen op de tunnel. Momenteel wordt uitgezocht of het gewenste programma op de tunnel gebouwd kan worden en of de tunnel gebouwd is volgens de daarvoor opgestelde specificaties (zie ook Paragraaf Mijlpalen in 2025 en vooruitblik naar 2026 en volgende jaren).
Door aanpassingen in de plannen van de resterende velden worden er naar verwachting in totaal 107 extra woningen gerealiseerd ten opzichte van de stand van zaken per 1-12025. De toevoeging van woningen zit in de definitieve aantallen appartementen in de velden 6, 7 en 8, in de CPO6 ontwikkelingen en in de flexibiliteit die de PO7 ontwikkelingen hebben. Splitsing van grondgebonden woningen in meerdere appartementen is namelijk toegestaan. De mogelijke optopping van X-ray is niet meegenomen in de woningaantallen. De volgende figuur geeft aan wanneer grondleveringen verwacht worden. Start bouw kan verschillen met het moment van levering en de planning daarvan is weergegeven in de planningskaart (figuur 6).
6 7
CPO: collectief particulier opdrachtgeverschap PO: particulier opdrachtgeverschap
24
Figuur 5 Programmering Wonen (aantallen) Appartementen Appartementen Appartementen
Huur Huur Koop
subtotaal appartementen Eengezinswoningen Huur Eengezinswoningen Huur Eengezinswoningen Koop subtotaal eengezinswoningen Zorgunits Huur Studentenwoningen Huur subtotaal sociaal subtotaal vrije sector Totaal wonen
t/m 2025 77 509 562 1.148 sociaal 0 vrije sector 0 vrije sector 203 203 sociaal 119 sociaal 521 598 1.274 1.872
2026 0 0 293 293 0 0 30 30 0 0 0 323 323
2027 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
3.613 2.979 1.319 1.858 869 2.428 13.524 26.590
6.751 0 600 611 352 0 0 8.314
0 0 0 0 0 0 0 0
sociaal vrije sector vrije sector
Overig programma (m2 bvo) Kantoren Hotel Horeca overig Dienstverlening Maatschappelijke voorzieningen Culturele voorzieningen The Student Hotel Totaal overig programma
2028 totaal 0 77 0 509 0 855 0 1.441 0 0 0 0 0 233 0 233 0 119 0 521 0 598 0 1.597 0 2.195
0 0 0 0 0 0 0 0
11.956 2.979 1.919 2.728 1.869 2.428 13.524 37.403
Planning en vooruitblik Hierna wordt per veld en voor het park de planning voor start bouw en gereedkomen aangegeven. Ten opzichte van het MPG 2025 schuiven de resterende deelgebied-planningen verder naar achteren. Dit wordt onder andere veroorzaakt door uitlopende bouwwerkzaamheden en tegenvallers die ontstaan zijn inzake de wellicht te zwakke fundering van veld 7 (zie voor gedetailleerde uitleg de uiteenzetting bij veld 7). Hoeveel extra vertraging dit geeft is nog niet te zeggen en zal in 2026 verder worden uitgezocht. Voor een aantal deelvelden verwachten we nog wel enige vertraging, maar deze is naar verwachting op te vangen binnen de huidige project-eindmijlpaal eind 2028.
Figuur 6 Verbeelding planning Nieuw Delft
25
Mijlpalen in 2025 en vooruitblik naar 2026 en volgende jaren Per veld en voor het park worden hierna de bereikte resultaten in het afgelopen jaar 2025 gemeld en wordt er vooruitgekeken naar de mijlpalen die gepland staan voor 2026. Veld 1 De afronding van de bouw van Huis van Delft heeft vertraging opgelopen door diverse oorzaken in de bouwfase. Dit bouwproject bevat 53 appartementen op de verdiepingen en voorzieningen in de plint. De nieuwe prognose is dat het gehele gebouw in maart 2026 gereed en in exploitatie zal zijn. Een deel van de openbare ruimte, namelijk het trottoir aan de noordzijde (zijde Bolwerk) van het gebouw, is inmiddels afgerond. Verder is toegestaan aan Huis van Delft om het trottoir rond het gehele gebouw als logistieke route voor de afbouw van het gebouw te mogen gebruiken. Eventuele schades aan de openbare ruimte zullen op kosten van het project Huis van Delft hersteld worden. Dit zal waarschijnlijk in Q1 2026 gebeuren. Veld 2 De ontwikkeling van De Hooghe Delft (veld 2.5), met hierin onder meer filmhuis Lumen, kostte meer tijd dan verwacht. Eind 2022 is de Koop- en Realisatieovereenkomst (KRO) getekend. De bouw is in de tweede helft van 2023 gestart. De oplevering was voorzien in Q4 2025. De interne afbouw van de appartementen, die door de kopers wordt uitgevoerd, zal na de oplevering nog enkele maanden in beslag nemen.