Bijlage 2 Onderzoek verhuurvergunning Delft RIGO (6488672)

23

5

Conclusies en aanbevelingen

Nadat we in de vorige hoofdstukken de mogelijkheden van (het vergunningsstelsel van) de Wet goed verhuurderschap hebben bezien, samen met de uitvoering in de gemeente Delft, richten we ons in dit hoofdstuk op enkele verbeterpunten voor uitvoering van de Wgv. We eindigen het hoofdstuk met onze eindconclusie. Hieronder noemen we diverse verbeterpunten voor uitvoering van de Wgv en eventueel de verhuurvergunning, en betrekken we de stand van zaken in de uitvoering van de Wgv in de afweging om een stap verder te gaan en de verhuurvergunning in te gaan voeren. Hierbij kan het beeld ontstaan dat uitvoering van de verplichte onderdelen van de Wgv in de gemeente Delft onvoldoende is. Deze rapportage is geen evaluatie van de uitvoering. Waar we verbeterpunten zijn tegengekomen benoemen we deze, dit doet niets af aan de inzet van alle betrokkenen binnen en buiten de gemeentelijke organisatie, maar is gericht op het vergroten van de effectiviteit van de bestaande aanpak.

5.1

Slecht verhuurderschap in Delft

In iedere gemeente, zo ook in de gemeente Delft, doen zich woonmisstanden voor. Hierbij geldt dat hier in sommige buurten meer last van ondervonden wordt dan in andere buurten. Zo geven wijkregisseurs die actief zijn in de gemeente Delft aan dat er enkele wijken en buurten zijn waar de leefbaarheid onder druk staat, ook onderbouwd door de Leefbaarometer. Zij zijn niet bekend met grote mate van woonproblemen of zaken van slecht verhuurderschap in de stad. In lijn hiermee geeft het handhavingsteam aan dat er geen notoire malafide verhuurders in Delft zijn die structureel overtredingen begaan. Het team kan geen specifieke wijken aanwijzen waar de leefbaarheid duidelijk onder druk staat door het handelen van verhuurders. Hierbij is wel de vraag of deze problemen daadwerkelijk niet in Delft spelen, of dat deze misstanden, ondanks alle goede inzet, niet bij de gesproken partijen bekend zijn. Het verkrijgen van een goed overzicht over eventuele leefbaarheidsproblemen ontstaan door slecht verhuurderschap wordt bemoeilijkt doordat binnen de gemeente niet goed bekend is waar concentraties van particuliere huurwoningen zijn. Uitzondering hierop is de Binnenstad, waar dit wel bekend is. Voor de wijkregisseurs is het daarom niet te zeggen of de woningen waarvan zij weten dat deze gebreken hebben particuliere huurwoningen zijn of bijvoorbeeld corporatiewoningen.

Zo is het niet mogelijk om te stellen of eventuele leefbaarheidsproblemen door particuliere verhuurders ontstaan. De gemeente geeft aan wel de adressen van particuliere huurwoningen te weten, en brengt deze momenteel verder in kaart. Op deze manier ontstaat hier meer zicht op. Het gebrek aan een handhavingsverzoek bij de gemeente kan betekenen dat er in Delft weinig sprake is van ernstige verhuurproblemen, het kan echter ook andere redenen hebben. Vooral de (afwezigheid van) meldingsbereidheid onder huurders in bijvoorbeeld een landelijk geconstateerd probleem. Hoe groter de druk op de woningmarkt, hoe groter de kans op misstanden én hoe kleiner de bereidheid van huurders om te melden. Huurders kunnen in een krappe markt bang zijn om hun woonruimte te verliezen, of vinden een melding niet de moeite waard omdat de afhankelijkheid van de verhuurder groot is. Zelfs wanneer een melding is gedaan en de keuze voor ‘gemeentelijk doorpakken’ wordt voorgelegd aan de huurder, zeggen huurder vaak ‘nee’. Voor studenten speelt dit ook nadrukkelijk een rol. Studenten huren daarbij vaak tijdelijk, waardoor zij misstanden soms eerder verdragen met het idee dat zij uitzitten tot het einde van de huurperiode of studententijd.

24

Toch zijn er wel signalen dat er in de gemeente Delft mogelijk overlast door slecht verhuurderschap is. Zo heeft het Huurteam afgelopen jaren veel meldingen ontvangen en verder gebracht, al zijn hier tot op heden nog geen gemeentelijke handhavingstrajecten uit voortgekomen. Ook komen gemeentelijke handhavers bij BRP-controles wel woonmisstanden tegen, maar worden misstanden passend binnen de Wgv niet doorgezet naar de verantwoordelijke afdeling. Misstanden die door het Huurteam of tijdens de BRP-controles worden geconstateerd, worden niet centraal bijgehouden binnen de gemeente. Conclusie: Doordat eventuele meldingen en signalen over slecht verhuurderschap niet centraal worden bijgehouden, is er weinig zicht op de mate waarin er in de gemeente Delft sprake is van slecht verhuurderschap. Het is daarom niet bekend in welke mate de leefbaarheid van specifieke wijken door malafide verhuurders negatief wordt beïnvloed. Aanbeveling: Verzamel meldingen en signalen over slecht verhuurderschap centraal, met name de meldingen die gegrond blijken te zijn. Maak daarbij inzichtelijk of meldingen betrekking hebben op dezelfde verhuurder of op dezelfde buurt. Op deze manier worden systematische misstanden inzichtelijk. Het gaat hierbij om meldingen van het Huurteam, maar juist ook om signalen die binnen de gemeente bekend zijn bij andere afdelingen.

Bevorder daarvoor de samenwerking bijvoorbeeld met de wijkregisseurs en de BRP-controles.

5.2

Van melding naar handhaving

5.2.1 Toegankelijkheid meldpunt De gemeente Delft heeft samen met het Huurteam een meldpunt ingericht waar huurders melding kunnen doen over slecht verhuurderschap. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de expertise van de externe partij, waardoor huurders zo goed mogelijk geholpen kunnen worden. Het meldpunt is enkel in te vullen voor huurders van een particuliere huurwoning; huurders van een corporatiewoning kunnen geen melding maken. Dit terwijl in de Wet expliciet gesteld wordt dat toezicht en handhaving op het gebied van de maximale huurprijs en huurprijsverhoging van woningen in corporatiebezit wel bij gemeenten belegd is. Hoewel het toezicht op woningcorporaties is belegd bij Autoriteit Woningcorporatie (AW), is voor het toezicht op huurprijzen en huurprijsverhoging een uitzondering gemaakt. Het is dus van belang dat het invulformulier op de website van het Huurteam wordt aangepast, zodat ook corporatiehuurders een melding kunnen maken indien zij (denken) een te hoge huurprijs of verhoging hebben. Al is de verwachting niet dat er vaak van deze optie gebruik gemaakt gaat worden. Woningcorporaties gaan op deze vlakken zelden de fout in, en mocht het toch gebeuren dan herstellen ze dat vaak zelf. Ook is het aan te bevelen dat melders expliciet geïnformeerd worden dat, indien zij ervoor kiezen om anoniem een melding te doen, dit het onderzoek erg bemoeilijkt.

Op deze manier kunnen ze een geïnformeerde beslissing nemen over het wel/niet maken van een anonieme melding. Huurders kunnen enkel een melding/ handhavingsverzoek doen, als zij weten dat dit mogelijkheid. Het gaat hierbij zowel over kennis over zijn rechten als huurder, maar ook over de naamsbekendheid van het meldpunt. Uit de interviews blijkt dat hier nog een wereld te winnen is. De publiciteitscampagne van het Huurteam richt namelijk vooral op studenten, terwijl ook andere huurders met slecht verhuurderschap te maken kunnen krijgen. Hoewel een grotere naamsbekendheid kan helpen, is in zijn algemeenheid de meldingsbereidheid van huurders laag. Zeker in gevallen waarin een woning niet legaal

25

verhuurd wordt, kan handhaving betekenen dat een huurder zonder slaapplaats eindigt. Als we dus weten dat huurders in veel gevallen géén melding maken, is het van belang om de meldingen die wel gemaakt worden actief op te pakken. Verhuurders moeten overigens bijdragen aan de naamsbekendheid. Dit is onderdeel van de algemene regels. Aan de gemeentelijke zijde en de kant van het Huurteam brengt een grotere naamsbekendheid natuurlijk ook meteen een uitvoerings- en capaciteitsvraag met zich mee. Een grotere naamsbekendheid loopt idealiter gelijk op met een grotere uitvoeringscapaciteit, maar is ook een prioriteringsvraagstuk.

Conclusie: Het meldpunt van de gemeente Delft is goed ingericht, maar kent enkele verbeterpunten. Aanbeveling: Breid het bereik van het meldpunt uit, onder andere door kennis over het meldpunt bij inwoners te vergroten, (in ieder geval) een Engelse landingspagina te maken en het meldpunt toegankelijk te maken voor corporatiehuurders. Hierdoor kan de gemeente ook een vollediger beeld krijgen van eventuele verhuurproblematiek. 5.2.2 Melding of handhavingsverzoek De focus van het Huurteam ligt op het ondersteunen van de huurder langs privaatrechtelijke weg. De werkwijze van het Huurteam is er niet op ingericht dat er tot een gezamenlijke of parallelle aanpak kan worden gekomen, waarbij het slecht verhuurderschap via privaatrechtelijke- én publiekrechtelijke weg wordt aangepakt. Dit uiteraard altijd wel in overleg met de huurder in kwestie, zolang deze nog een relatie met de verhuurder heeft.

Een melding is al snel een handhavingsverzoek Er is een verschil tussen een melding en een handhavingsverzoek. Een handhavingsverzoek kan enkel door een belanghebbende ingediend worden. Het verzoek dient daarbij altijd voldoende concreet te zijn. De gemeente kan ervoor kiezen het meldsysteem zo in te richten dat de melder expliciet kan aangeven of hij of zij met de melding ook een verzoek om handhaving indient. Ook wanneer de gemeente niet expliciet vraagt of het een handhavingsverzoek betreft, blijkt uit de jurisprudentie van de Raad van State dat een melding juridisch gezien al snel als een verzoek om handhaving moet worden uitgelegd. Daarbij is een verzoek om handhaving ook een aanvraag om een beschikking (namelijk: een handhavingsbesluit) in de zin van artikel 1:3 Awb. Dit betekent dat het college op het handhavingsverzoek tijdig moet beslissen (conform artikel 4:13 Awb; dat wil zeggen binnen een redelijke termijn die in ieder geval niet langer is dan acht weken). De gemeente acteert op basis van haar huidige handhavingsstrategie enkel wanneer er een handhavingsverzoek voorligt. De gemeente Delft hanteert hierbij een strikte definitie van het begrip ‘handhavingsverzoek’. Enkel meldingen waarin expliciet duidelijk wordt gemaakt dat het een ‘handhavingsverzoek’ betreft worden direct naar VTH doorgezet.

Een traject van het Huurteam kan uiteraard ook tot een handhavingsverzoek leiden. Zoals hierboven beschreven wordt normaliter een ruimere definitie gehanteerd. Dit is bij huurders die een melding maken niet goed bekend. Bij het meldpunt is bijvoorbeeld geen uitleg te vinden wanneer de melding wel/ niet als handhavingsverzoek wordt gezien en je kan ook niet aangeven dat je wil dat je melding als handhavingsverzoek gezien wordt. Huurders die wellicht initieel het idee hebben om zich tot de gemeente te richten voor handhaving op malafide verhuurpraktijken worden door het Huurteam “afgevangen” en met een (let wel passende) procedure naar de

26

Huurcommissie begeleidt. Kort gezegd werkt de gemeentelijke handhaving op basis van een ‘piepsysteem’, waarbij er een zeer strenge selectie is voor wat als piepje telt. Zoals we in bovenstaande box28 lezen, blijkt uit de jurisprudentie dat de rechter niet altijd meegaat in de strenge definitie van een handhavingsverzoek die de gemeente nu hanteert. Een gebrek aan capaciteit en prioritering ligt ten grondslag aan de huidige handhavingsinrichting. Deze zit niet zozeer in financiële beperkingen, maar eerder in het ontbreken van voldoende geschikt personeel. Uit de interviews blijkt dat dit gedeeltelijk kan worden opgelost door het Huurteam een deel van de dossieropbouw te laten doen. Hiernaast kunnen de BRP-controles zodanig worden ingericht zodat hierin ook een kleine check op de algemene regels van de Wgv gedaan wordt. Deze aanpassingen aan de handhavingsinrichting vragen niet om substantiële investeringen en zijn een stap in de goede richting. 5.2.3 Handhavingsstrategie- en instrumentarium De gemeente Delft heeft al het nodige huiswerk voor de Wgv gedaan met het opstellen van de handhavingsstrategie en -aanpak. Deze bestaat echter nog vooral op papier, en is nog niet in de praktijk gebracht. Nog niet alle instrumenten die de gemeente op grond van de Wgv kan inzetten zijn ook al beschikbaar/ ingeregeld. Hier wordt wel aan gewerkt.

Het gaat dan bijvoorbeeld om de bestuurlijke boete. Juist deze sanctie is in potentie krachtig omdat het hier een boete betreft die de verhuurder kan worden opgelegd en aanzet tot het beteren van het gedrag in het algemeen. De reeds bestaande last onder dwangsom is een sanctie gericht op het herstel van de ontstane situatie in het belang van de individuele huurder. In het kader van de Wgv zal dit echter lang niet altijd passend zijn. Ook moet de bestuurlijke boete ingericht zijn om van de volledige escalatieladder gebruik te kunnen maken. De wet zet bewust in op twee sporen, zodat niet alleen de huurder geholpen kan worden. Via de bestuurlijke boete en bijvoorbeeld de openbaarmaking kunnen ook systematische overtredingen aangepakt worden ten gunste van de toekomstige huurders van een slechte verhuurder. Idealiter zouden misstanden, zowel privaatrechtelijk (via de Huurcommissie) als publiekrechtelijk (via de gemeentelijke handhaving) worden behandeld. Wanneer deze trajecten ‘parallel’ kunnen worden gelopen wordt de aanpak krachtiger zoals ook eerder aangehaald. Conclusie: Momenteel is de gemeentelijke inzet op proactieve handhaving beperkt en is het parallel aanpakken van slecht verhuurderschap langs privaat- en publiekrechtelijke weg in een samenwerking tussen huurder, gemeenten en Huurteam nog geen gemeengoed.

Let wel, de uitkomst kan altijd zijn dat je niet beide ‘sporen’ loopt. Aanbeveling: Werk in een groeimodel aan de uitbreiding van de handhavingscapaciteit en het verhogen van de effectiviteit hiervan. Vooral het verbinden van de werkzaamheden van het Huurteam met de gemeentelijke handhavingsmogelijkheden vraagt aandacht. Aan de gemeentelijke zijde is het zaak de handhavingsstrategie verder handen en voeten te gaan geven en door te ontwikkelen. Dit passend binnen de beschikbare capaciteit. Zo kan stap voor stap gekomen tot een meer proactieve aanpak van slecht verhuurderschap.

5.3

Verhuurvergunning afgewogen

Uit de interviews blijkt dat het niet bekend is dat er notoire malafide verhuurders in Delft actief zijn. Hiernaast blijkt dat er geen sprake is van misstanden door slecht verhuurderschap die de 28

Zie Handreiking Wet goed verhuurderschap

27

leefbaarheid van Delft onder druk zetten. Zoals eerder vermeld, komt dit deels door de inrichting van de behandeling van meldingen. Zonder signalen van malafide verhuurders of een achteruitgang van de leefbaarheid door slecht verhuurderschap is een gedegen en juridisch houdbare onderbouwing van de algemene verhuurvergunning zeer moeilijk en waarschijnlijk onhaalbaar. Allereerst dient er een completer overzicht te komen van verhuurders die herhaaldelijk de Wet goed verhuurderschap overtreden. Mocht hier uitkomen dat er wel verhuurders zijn die frequenter een overtreding begaan, moet er nog een relatie aangetoond worden met een verslechtering van de leefbaarheid in Delft, alvorens de invoering van de verhuurvergunning overwogen kan worden. Daarnaast zal de doeltreffendheid van een dergelijk vergunningstelsel waarschijnlijk beperkt zijn. De algemene verhuurvergunning verhuurders heeft als mogelijk extra voordeel dat het verhuurders via vergunningsvoorwaarden kan verplichten om (1) aan te tonen hoe zij invulling geven aan de algemene regels van de Wgv en (2) een onderhoudsplan te laten opstellen. Wij schatten echter in dat deze vergunningsvoorwaarden weinig toegevoegde waarde zullen hebben. Het Bbl en de Woningwet maken het namelijk al mogelijk om te handhaven op de staat van de bebouwde omgeving en dus de kwaliteit van onderhoud te toetsen.

Een actievere toezicht en handhaving op de bestaande instrumenten is daarom een betere eerste stap. De ‘extra’ mogelijkheid om Bibob-toetsen uit te voeren, zal met name een afschrikkend effect hebben. Deze toets zal in zichzelf slechts een beperkt aantal verhuurders uitsluiten van een vergunning. Naast de mogelijkheid om de algemene verhuurvergunning in te voeren, moet de wenselijkheid van het vergunningstelsel ook in acht worden genomen. Het is namelijk niet proportioneel om een vergunning in te voeren, terwijl er op dit moment zeer beperkt gehandhaafd wordt op de huidige algemene regels van de Wet goed verhuurderschap via het wettelijk beschikbare instrumentarium. Vanuit dezelfde gedachte kan ook niet worden voldaan aan het subsidariteitsprincipe. Tot slot vereist ook een vergunningsstelsel een actieve handhavingsinrichting; anders wordt een “papieren tijger” gecreëerd. Op dit vlak is eerst nog een wereld te winnen in de aanpak van slecht verhuurderschap op grond van de algemene regels en verplichte onderdelen van de wet. Een goede handhaving op de algemene regels van de Wet goed verhuurderschap, maakt uiteindelijk de vergunningverlening bij invoering van de verhuurvergunning effectiever. Een vergunningsvoorwaarde is namelijk dat een verhuurder zich aan de algemene regels houdt.

Om deze voorwaarde te controleren, zou het goed zijn bij te houden wie dit reeds doet en is het zaak dat de gemeente voldoende instaat is om dit te beoordelen. Conclusie: Vooralsnog is het invoeren van de algemene verhuurvergunning in Delft disproportioneel. Het is hoogstwaarschijnlijk dat de invoering een prijzige “papieren tijger” zal creëren. Een gebrek aan aanwijzingen van structureel slecht verhuurderschap en geen aantoonbare verslechtering van de leefbaarheid door slecht verhuurderschap maken de invoering van een algemene verhuurvergunning in Delft ook niet te onderbouwen.

28

5.4

Terug naar de hoofdvraag

Om dit onderzoeken af te sluiten, gaan we terug naar de onderzoeksvraag. Deze luidt als volgt: Heeft het op dit moment toegevoegde waarde de reguliere verhuurvergunning in te voeren in de gemeente Delft? Op basis van de interviews, rapportages en onze kennis van de Wet goed verhuurderschap concluderen wij dat de verhuurvergunning op dit moment geen toegevoegde waarde heeft voor de gemeente Delft. Het oprichten van dit vergunningstelsel achtten wij namelijk onvoldoende te onderbouwen, niet proportioneel en moeilijk realiseerbaar met de huidige capaciteit. Om huurders beter te beschermen zou de gemeente er beter aandoen om de huidige mogelijkheden op het gebied van de algemene regels verder uit te breiden en doormiddel van een publiekscampagne de naamsbekendheid van het meldpunt te vergroten. Geïnterviewden geven aan dat een actieve handhavingsinrichting door capaciteitstekorten niet mogelijk wordt geacht. Toch kunnen er in de huidige inrichting al stappen worden gezet. Kies hierin voor een groeimodel.

29

Bijlage 1 – Respondentenlijst Voor dit onderzoek zijn personen van de volgende afdelingen en organisaties geïnterviewd: • • • • • • • • •

Gemeente Delft, afdeling Wonen; Gemeente Delft, (woon)vergunningverlening; Gemeente Delft, afdeling Regie op uitvoering; Gemeente Delft, afdeling Bouw en Bijzonder Onderzoek; Gemeente Delft, afdeling Juridische zaken; Gemeente Delft, afdeling Toezicht en Handhaving; Gemeente Delft, Bibob-adviseur; Gemeente Delft, Wijkregisseurs; en Huurteam Delft.

30

31