Bijlage 2 Onderzoek verhuurvergunning Delft RIGO (6488672)

Rapport

Onderzoek invoering verhuurvergunning Gemeente Delft

Onderzoek invoering verhuurvergunning Gemeente Delft

Datum

29 april 2026

Opdrachtgever:

Gemeente Delft

Contactpersoon:

Rob Kunst

Nadere inlichtingen:

Rosa Slagt; rosa.slagt@rigo.nl of Tim van Onzen; tim.vanonzen@rigo.nl

Projectnummer:

P 51560

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851

T 020 522 11 11

INFO@RIGO.NL

POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

BTW NR NL 0092.84.461.B.01

KVK 33227618

2

WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoudsopgave 1

Inleiding

4

2

De Wet goed verhuurderschap

5

2.1

Algemene regels

5

2.2

Verhuurvergunning

6

3

4

5

Wet goed verhuurderschap in Delft

8

3.1

Meldpunt

8

3.2

Toezicht en handhaving

13

Verhuurvergunning

17

4.1

Onderbouwing vergunning

17

4.2

Vergunningsvoorwaarden

18

4.3

Weigeringsgronden en intrekken vergunning

18

4.4

Mogelijkheden met en zonder een verhuurvergunning

19

4.5

Afwegingen in andere gemeenten

19

4.6

Kostenraming

21

Conclusies en aanbevelingen

24

5.1

Slecht verhuurderschap in Delft

24

5.2

Van melding naar handhaving

25

5.3

Verhuurvergunning afgewogen

27

5.4

Terug naar de hoofdvraag

29

Bijlage 1 – Respondentenlijst

30

3

1

Inleiding

De gemeenteraad van Delft heeft een motie aangenomen om onderzoek te doen naar de invoering van de reguliere verhuurvergunning. De reguliere verhuurvergunning is onderdeel van de Wet goed verhuurderschap (Wgv), die op 1 juli 2023 inwerking is getreden. In dit onderzoek kijken wij of het invoeren van een verhuurvergunning een toegevoegde waarde heeft. Voordat een nieuwe vergunning kan worden ingevoerd, en zelfs nog voor deze juridisch onderbouwd kan worden (een vereiste uit de Wet Goed Verhuurderschap), is het nodig om na te gaan of een nieuwe vergunning wel nuttig en noodzakelijk is. Biedt de vergunning wel de oplossing voor de geconstateerde misstanden? Hierna gaan wij in op de eventuele invoering van de verhuurvergunning in Delft. Concreet is de hoofdvraag van dit onderzoek: Heeft het op dit moment toegevoegde waarde de reguliere verhuurvergunning in te voeren in de gemeente Delft? Deze rapportage is gebaseerd op gesprekken met betrokken afdelingen binnen de gemeente, met andere gemeenten met ervaring met de verhuurvergunning, het Huurteam en een documentenstudie. In totaal zijn zes interviews gehouden. In bijlage 1 staat een overzicht van deelnemers. In sommige gevallen spraken wij met meerdere afdelingen in hetzelfde interview.

Hiernaast brengen wij onze expertise in opgedaan in het opstellen van de VNG-handreiking Wet goed verhuurderschap en de implementatie van deze wetgeving in meerdere gemeenten. Leeswijzer Allereerst zullen wij ingaan op de Wet Goed Verhuurderschap. Hier bieden wij een uiteenzetting van de wet en kijken we hoe de gemeente Delft invulling aan deze wet geeft. In het bijzonder analyseren we hoe de gemeente het verplichte meldpunt heeft inricht en op welke manier toezicht en handhaving is opgezet. Kort gezegd, in dit hoofdstuk kijken we in hoeverre de bestaande uitvoering van de wet reeds oplossingen biedt voor verhuurproblemen in Delft. Vervolgens verdiepen we ons in de algemene verhuurvergunning. Hierbij bekijken we de verschillende aspecten die verbonden zijn aan de vergunning. We beginnen met de onderbouwing, daarna komen de vergunningsvoorwaarden en weigeringsgrond aan bod, om afsluitend te kijken naar de afwegingen die andere gemeenten hebben gemaakt en een globale kostenraming. Tot slot eindigen wij deze rapportages met onze conclusies en aanbevelingen, waarin wij bezien of de algemene verhuurvergunning toegevoegde waarde heeft voor Delft.

4

2

De Wet goed verhuurderschap

De Wet goed verhuurderschap (Wgv) is een antwoord op de problemen die zich voordoen op de particuliere huurmarkt, zoals discriminatie, excessief hoge huurprijzen en onrechtmatige huurovereenkomsten. Deze wet is bedoeld om ongewenste verhuurpraktijk bij alle groepen huurders, waaronder arbeidsmigranten, te voorkomen en tegen te gaan. Met de inwerkingtreding van de wet in 2023 hebben gemeenten mogelijkheden gekregen om op te kunnen treden bij misstanden op de huurmarkt. De wet is in 2024 aangevuld via de Wet betaalbare huur.

Zie voor meer informatie over de Wet ook de Handreiking goed verhuurderschap van de VNG1.

2.1

Algemene regels

De Wgv bestaat uit een verplicht en een optioneel gedeelte. Het verplichte onderdeel bestaat uit twee componenten. Ten eerste is iedere gemeente verplicht om een gemeentelijk melden informatiepunt te hebben. Bij dit meldpunt moeten huurders (inclusief arbeidsmigranten), woningzoekenden, omwonenden en anderen terecht kunnen met signalen en klachten over ongewenst gedrag van verhuurders of verhuurbemiddelaars. Bij dit meldpunt moet men ook een verzoek tot handhaving kunnen doen. Het is van belang dat dit meldpunt laagdrempelig is ingericht en dat er rekening wordt gehouden met de gevoeligheid van persoonsgegevens. De verschillende voorwaarden voor een laagdrempelig meldpunt zijn de mogelijkheden om kosteloos en anoniem een melding te kunnen doen. Verder dient het meldpunt beschikbaar te zijn in verschillende talen. Ten tweede zijn met invoering van de wet gemeenten belast met de handhaving van negen algemene regels voor goed verhuurderschap. Deze algemene regels gelden voor particuliere verhuurders en voor woningcorporaties (al verschilt de wijze van handhaving tussen beide2). Voorheen hadden gemeenten op dit onderwerp nog geen handhavingsmogelijkheden. De negen regels waar verhuurders zich aan dienen houden zijn als volgt: 1. de verhuurder onthoudt zich van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie) in de toewijzing van de woning; 2.

de verhuurder onthoudt zich van iedere vorm van intimidatie3; 3. de verhuurder brengt geen waarborgsom in rekening die hoger is dan twee keer de huurprijs; 4. de verhuurder legt de huurovereenkomst schriftelijk vast; 5. de verhuurder verstrekt schriftelijk informatie aan de huurder (o.a. over de borgsom, en de contactgegevens zowel het gemeentelijke meldpunt als de verhuurder); 6. de verhuurder brengt geen andere servicekosten in rekening dan toegestaan4;

Zie de Handreiking Goed verhuurderschap Het toezicht en de handhaving van de algemene regels ten aanzien van woningcorporaties is belegd bij de Autoriteit Woningcorporaties (Aw). Het toezicht en handhaving op het gebied van maximale huurprijzen en huurprijsverhoging van woningen in corporatiebezit is met de Wet betaalbare huur belegd bij de gemeenten. 3 Binnen de verhuurrelatie kan intimidatie ook de vorm hebben van het dreigen met of daadwerkelijk achterwege laten van noodzakelijk onderhoud. 4 NB: Er dient altijd een uitsplitsing naar servicekosten gegeven te worden, ook bij een all inclusive huurprijs; 1 2

5

7. verhuurbemiddelaars brengen geen dubbele bemiddelingskosten in rekening 8. het WWS(O)5 wordt dwingend voor het ‘laag- en middensegment’; 9. het is verboden een huurverhoging toe te passen die het maximaal toegestane huurverhogingspercentage overschrijdt. Naast de negen algemene regels zijn er twee aanvullende regels voor verhuur aan arbeidsmigranten: 10. de huurovereenkomst en de arbeidsovereenkomst zijn niet in hetzelfde document vastgelegd; scheiding tussen ‘baan en bed’. 11. De informatieplicht van punt 5 dient ingevuld te worden in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij er een andere taal gebruikt kan worden die hij begrijpt en waarin hij helder kan communiceren. Dit geldt niet voor de huurovereenkomst zelf. De algemene regels zijn door de wetgever gedefinieerd en daarmee is het toezicht en handhaving van de gemeente beperkt tot de reikwijdte van de algemene regels. Toezicht en handhaving van de Wet dient proportioneel te gebeuren. Het proportionaliteitsprincipe is ook leidend bij invoering van een eventuele verhuurvergunning. Voor de handhaving van de wet geldt het ‘bekende’ instrumentarium van waarschuwing, bestuursdwang, last onder dwangsom en bestuurlijke boete. De Wet goed verhuurderschap heeft hier als ultimum remedium de inbeheername aan toegevoegd.

Indien de verhuurder zich herhaaldelijk niet aan de regels houdt, de escalatieladder doorlopen is, en in de woning huurders zitten, kan de gemeente tot een inbeheername overgaan. De woning wordt niet onteigend, maar de verhuurder is (tijdelijk) de zeggenschap over de woning kwijt. Hiervoor is het voor de gemeente niet nodig om een verhuurvergunning te hebben ingevoerd.

Zie voor meer informatie over handhaving van de Wet het Handhavingsprotocol goed verhuurderschap van de VNG6.

2.2

Verhuurvergunning

Dit rapport verkent de mogelijkheden voor de invoering van het optionele gedeelte van de Wet goed verhuurderschap, namelijk de algemene verhuurvergunning. Indien een gemeente een verhuurvergunning invoert heeft een verhuurder of verhuurbemiddelaar gemeente toestemming nodig om een woning of woonruimte te mogen verhuren. In een vastgestelde verhuurverordening bepaalt de gemeenteraad voor welke categorieën van woon- of verblijfsruimte de vergunningplicht geldt. De gemeente kan ervoor kiezen om een algemene verhuurvergunning (voor woonruimte) en/of een vergunningplicht voor arbeidsmigranten (voor verblijfsruimte) in te stellen. In dit onderzoek bekijken we op verzoek van de gemeente enkel de mogelijkheden voor de algemene verhuurvergunning, en niet de verhuurvergunning arbeidsmigranten.

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een op punten gebaseerd systeem om de maximale (toegestane) huurprijs van een woning vast te stellen. 6 Zie het Handhavingsprotocol van de Wet goed verhuurderschap 5

6

2.2.1 Onderbouwing en vergunningsvoorwaarden De algemene verhuurvergunning is gebiedsgericht: invoering (en onderbouwing) geschiedt dus niet voor de hele gemeente, maar enkel in de relevante gebieden. Het college van burgemeester en wethouders kan daarnaast voorwaarden verbinden aan de algemene verhuurvergunning. De (uitputtende) voorwaarden voor de algemene verhuurvergunning zijn: de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de algemene regels van goed verhuurderschap; en het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan. In hoofdstuk vijf gaan we dieper in op de verhuurvergunning.

7

3

Wet goed verhuurderschap in Delft

Sinds invoering van de Wet goed verhuurderschap (1 januari 2024) hebben gemeenten een bij wet verplichte informerende en handhavende taak op het gebied van goed (slecht) verhuurderschap. In dit hoofdstuk beschrijven we hoe de gemeente Delft invulling aan de Wet geeft met het meldpunt en toezicht op de algemene regels. De Delftse woningvoorraad De woningvoorraad in Delft bestaat uit 54.594 woningen. Hiervan is 37% een koopwoning, 42% een huurwoning in eigendom van een corporatie en 21% een huurwoning in eigendom van particuliere verhuurders. Ter vergelijking, in Nederland bestaat 14% van de woningvoorraad uit huurwoningen in eigendom van particuliere verhuurders. De demografische situatie in Delft wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van vele studenten. Dit heeft een invloed op de woningmarkt. In 2025 had delft 110.173 inwoners7, waarvan 18.854 studenten8. Dit betekent dat 17% van de bevolking uit studenten bestaat. Studenten zijn normaliter afhankelijk van studentenhuisvesters of de particuliere huurmarkt. Echter, dit onderzoek kijkt expliciet verder dan de studenten alleen. Ook ‘reguliere’ inwoners woonachtig in een particuliere huurwoning nemen we in het onderzoek mee.

3.1

Meldpunt

De gemeente Delft beschikt over een meldpunt slecht verhuurderschap. Meldingen kunnen zowel worden gedaan via de gemeente Delft9 en de website van het Huurteam.10 Melders komen over het algemeen het eerst terecht bij de gemeentelijke informatiepagina bij het meldpunt. Voor de uitvoering van het meldpunt heeft de gemeente Delft ervoor gekozen een Huurteam in te schakelen van een externe partij. Het Huurteam ondersteunt huurders met praktische informatie en juridisch advies. Zo helpt het Huurteam met het opbouwen van een dossier en wordt er bijvoorbeeld geadviseerd over het al dan niet starten van een procedure bij de Huurcommissie. Indien nodig verleent het Huurteam ook uitgebreid juridisch advies, dit is geen verplicht onderdeel van het meldpunt. Hierbij gaat de dienstverlening van het Huurteam verder dan de minimale wettelijke verplichtingen. 3.1.1 Huurteam van Steenvlinder De samenwerking tussen het Huurteam van Steenvlinder en de gemeente Delft begon in de vorm van een pilot die liep van mei 2024 tot april 2025. Startend vanaf 15 mei 2025 zijn de gemeente Delft en Steenvlinder een overeenkomst aangegaan voor twee jaar, waarna deze nog twee keer kan worden verlengd met één jaar onder gelijkblijvende voorwaarden. Daarom stelt het contract dat de overeenkomst voor vier jaar geldt. De kosten voor de diensten van Steenvlinder zijn vast en worden jaarlijks geïndexeerd.

3.1.2 Het doen van een melding De Wet goed verhuurderschap verplicht dat het gemeentelijke meldpunt laagdrempelig is ingericht, waarbij anonimiteit, toegankelijkheid en kosteloos centraal staan. De gemeente Delft geeft hier gehoor aan. Op de eerder genoemde informatiepagina op de website van de Zie Dashboard Inwoners per gemeente van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Zie informatie over Delft als studentenstad hier. 9 Bezoekers worden via de webpagina https://www.delft.nl/ongewenst-verhuurgedrag-melden doorverwezen naar een pagina waar zij hun melding kunnen maken. 10 Zie de website van het Huurteam Delft. 7 8

8

gemeente worden inwoners geïnformeerd over het meldpunt en naar het meldpunt doorverwezen. Op de pagina waarschuwt de gemeente aanvullend dat melders geen gebruik moeten maken van derden die hulp aanbieden tegen betalingen. Uit de interviews komt naar voren dat het meldpunt niet bij iedere huurder bekend is, mede doordat er bijvoorbeeld geen algemene publiekscampagne is gevoerd. Om de naamsbekendheid van het meldpunt te vergroten, is het Huurteam wel een campagne gestart bij de Technische Universiteit van Delft en de koepelorganisatie van Delftse studentenverenigingen. Mocht een inwoner de gemeente Delft bellen met een vraag of probleem op het gebied van slecht verhuurderschap, dan is ook het de afdeling Publieke Dienstverlening (PD) van de gemeente Delft op de hoogte van het meldpunt11. Zij verwijzen dan ook bellers door naar de website van Steenvlinder. Mocht een inwoner niet in staat zijn om digitaal een melding te maken, dan wordt dit telefonisch door de PD afdeling gedaan. Het meldpunt is zo ingericht dat het mogelijk is om anoniem een melding te maken.12 Bij het maken van een anonieme melding wordt de indiener gewaarschuwd dat het Huurteam hierdoor geen contact met de melder kan opnemen voor eventuele nadere informatie of terugkoppeling. Dit bemoeilijk het onderzoek. Het is echter wenselijk dat expliciet genoemd wordt dat een anonieme melding het onderzoek bemoeilijkt.

Zo kan een melder makkelijker een geïnformeerde beslissing maken over het maken van een anonieme melding. Het is niet mogelijk om via de website van het Huurteam een anonieme melding te maken. Het meldpunt is enkel in te vullen voor huurders van een particuliere huurwoning, huurders van een corporatiewoning kunnen geen melding maken. Hoewel het toezicht op woningcorporaties is belegd bij Autoriteit Woningcorporatie (AW), is voor het toezicht op huurprijzen en huurprijsverhoging een uitzondering gemaakt. 3.1.3 Gedane meldingen Het Huurteam komt in actie na een melding van een huurder, en dat gebeurt steeds vaker. Vorig jaar zijn er in totaal 142 meldingen bijgekomen van huurders over hun woonomstandigheden. Bij 39 van deze meldingen kwam de melder via-via terecht bij het Huurteam, 35 meldingen kwamen via het online aanmeldformulier van het Huurteam, 33 meldingen via het Meldpunt Wet Goed Verhuurderschap die is gedeeld met het Huurteam en 21 meldingen kwamen via de website van Steenvlinder. Zeven meldingen zijn telefonisch bij het Huurteam gedaan. Al deze meldingen worden door het Huurteam op één plek verzameld. De gemeente Delft heeft bij het Huurteam nagegaan over welke verhuurders of beheerders meerdere meldingen zijn gedaan, om vast te stellen of er verhuurders zijn over wie vaker meldingen zijn binnengekomen. Dit overzicht wordt niet standaard gemaakt of bijgehouden.

Uit het overzicht blijkt dat in Delft over een aantal verhuurders meerdere meldingen zijn ontvangen. Dit betekent echter niet automatisch dat dit malafide verhuurders zijn. Het is namelijk niet te zien of het Huurteam ook daadwerkelijk een misstand heeft geconstateerd bij deze meldingen. Daarnaast betekenen meer meldingen over één verhuurder niet per se dat deze verhuurder meer overtredingen begaat. Er kan ook sprake zijn van een sneeuwbaleffect, waarbij eerder gedane meldingen nieuwe meldingen uitlokken die het aantal doen oplopen. Uit de

De afdeling Publieke Dienstverlening heette voorheen het Klant Contact Centrum (KCC) Wel wordt er vanwege de uitvoerbaarheid gevraagd naar het ‘adres waar uw melding over gaat’ 11 12

9

gespreksronde in het kader van dit onderzoek komen geen signalen van de activiteit van notoir malafide verhuurders naar voren. Naast dat het Huurteam bijhoudt hoeveel meldingen er bij hen binnenkwamen, maakt zij ook onderscheid tussen eventuele vervolgwerkzaamheden die het Huurteam na het ontvangen van een melding uitvoert zoals in Figuur 3.1 weergegeven. Wat deze stappen inhouden, beschrijven we na het figuur. Figuur 3.1: Aantal zaken Huurteam Delft in 202513. Bron: Huurteam Delft, bewerking RIGO.

Vergelijking met rapportage september 2023 t/m augustus 2024 De eerste rapportage van Steenvlinder voor de gemeente Delft had betrekking op de periode september 2023 t/m augustus 2024. Dit was tevens de pilotperiode/ opstartfase. Dit beperkt de onderlinge vergelijkbaarheid met latere jaren enigszins. In de periode september 2023 t/m augustus 2024 is er 59 keer contact opgenomen met het Huurteam en zijn er twee meldingen gedaan. Er hebben 43 woningopnames plaatsgevonden, waarbij in 26 gevallen één of meerdere misstanden zijn vastgesteld. In 54 gevallen is een advies uitgebracht over de te volgen vervolgstappen. Deze adviezen leidden tot 28 vervolgtrajecten. Het aantal maal dat de Huurcommissie is ingeschakeld wordt niet vermeld in de jaarrapportage. Na een (niet anonieme) melding neemt het Huurteam contact op met de melder en worden documenten opgevraagd. Voor meldingen over discriminatie werkt het Huurteam samen met de Stichting voor inclusie en Discriminatiebestrijding (iDb)14. Het Huurteam geeft aan dat meldingen over intimidatie en bedreiging vaak anoniem zijn: doordat het verzamelen van bewijs daar niet mogelijk is, worden deze zaken geen dossiers. Bij 69 van de 142 meldingen is het bij het eerste contact gebleven.

In deze gevallen betrof het een informatieverzoek, ging de melding om iets anders dan de algemene regels uit de Wet goed verhuurderschap (bijvoorbeeld overlast door het gedrag van huurders) of was de inschatting van het Huurteam dat er geen sprake is van een misstand. De term ‘melding’ dient in deze context dan ook breed geïnterpreteerd te worden. Wanneer er na dit eerste contact de inschatting is dat er mogelijk sprake is van een misstand die de Wgv overtreedt, wordt er een afspraak gemaakt voor een woningopname. Bij een woningopname kijkt de zaakbehandelaar of er mogelijk sprake is van een misstand. In 2025 waren er in totaal 73 woningopnames.

Waar het de rol van de Huurcommissie betreft gaat het om het aantal gedane uitspraken, niet om het aantal aangemelde casussen. 14 Het Huurteam registreert deze meldingen, maar de behandeling wordt door het iDb gedaan. 13

10

Studenten als voornaamste melders De meeste huisopnamen verricht het Huurteam in de maanden februari en september15. Uit de gesprekken komt naar voren dat dit waarschijnlijk samenhangt met de instroom van studenten binnen het studiejaar. Het begin van het academische jaar (september) of het nieuwe semester (februari) zijn twee momenten waar relatief veel nieuwe (internationale) studenten een woning betrekken. Uit de interviews blijkt ook dat acties om de naamsbekendheid van het meldpunt te vergroten tot nu toe vooral op studenten gericht zijn. Zo staat het Huurteam op de jaarlijkse studentenmarkt van de Technische Universiteit en heeft zij contact met Vera, de koepelorganisatie van Delftse studentenverenigingen. Voor het vergroten van de naamsbekendheid bij andere huurders dan studenten zijn (nog) geen acties ondernomen. Onbekend is of misstanden waar studenten tegenaanlopen ook spelen bij andere particuliere huurders. Door het gebrek aan meldingen van niet-studenten is de informatie hierover summier. De Binnenstad is de wijk waarin de meeste meldingen zijn gedaan. Meer dan twee keer zo veel als de eerstvolgende wijk Vrijenban. De andere wijken met een substantieel aantal meldingen zijn Hof van Delft en Voorhof16.

Vrijenban, Hof van Delft en Voorhof grenzen aan de binnenstad of aan de campus van de Technische Universiteit: allemaal wijken waar studenten oververtegenwoordigd zijn. Niet bij iedere woningopname blijkt uiteindelijk sprake te zijn van een misstand, bij 16 woningopnames werd bij nader onderzoek geen misstand gevonden. Bij de overige 57 woningopnames bleek er wel sprake te zijn van een misstand. 3.1.4 Vervolgtrajecten? Als het Huurteam een misstand constateert, zijn er drie vervolgstappen mogelijk: (1) de huurder probeert in samenspraak met het Huurteam tot een compromis met de verhuurder te komen, (2) het Huurteam spreekt de verhuurder aan namens de huurder of (3) wanneer overleg niet mogelijk is, adviseert het Huurteam om de zaak voor te leggen aan de Huurcommissie en een procedure te starten. De Huurcommissie kan over zeven typen procedures een uitspraak doen (zie tabel 5.3). Qua discrimidatie en intimidatie kan het Huurteam niets voor de huurder betekenen, anders dan een doorverwijzing naar gemeente, politie of de anti-discriminatievoorziening. Tabel 3.1: Geadviseerde en gestarte procedures Huurteam Delft (2025). Bron: Huurteam Delft, 2025.

Procedure Bezwaar huurverhoging Huurverlaging Onderhoud Servicekosten Toetsing Toetsing met onderhoud All-in procedure Totaal

Geadviseerd Gestart 2 30 19 22 8 12 1 94

1 16 10 3 3 5 0 38

Procentueel 50% 53% 53% 14% 38% 42% 0% 40%

Zie jaarverslag Steenvlinder 2025; Ontvangen meldingen Huurteam Delft 2025 per maand en woontype. 16 Zie jaarverslag Steenvlinder 2025; Ontvangen meldingen Huurteam Delft 2025 naar wijk en woningtype. 15

11

Per adres kunnen er meerdere procedures worden gestart: er kunnen immers meerdere misstanden naast elkaar plaatsvinden. Zo zijn bij 57 woningopnames waarin een misstand is gevonden 94 procedures geadviseerd; 1,6 procedure per woning. Het Huurteam stelt dat als er bij een woningopname een misstand wordt geconstateerd er vaak sprake is van meervoudige problematiek. Het merendeel van de geadviseerde procedures betreft een te hoge huurprijs, 30 van de 94 procedures (31,9%). Bij 22 procedures (23,4%) ging het om foutieve servicekosten en bij 19 procedures (20,2%) was het onderhoud onvoldoende. Het Huurteam meldt dat huurders vaak deze signalen uitten, omdat het mensen in de portemonnee raakt, waardoor huurders vaker en sneller geneigd zijn een melding te maken. Daarom is een ander belangrijk signaal uit de meldingen dat te hoge servicekosten en borgbetalingen regelmatig voorkomen. De eerste stap die bij het vervolgtraject genomen wordt is dat er geprobeerd wordt dat huurder en verhuurder tot een compromis komen. Hoewel bij een schikking de huurprijs vaak iets hoger ligt dat het Huurteam adviseert, leidt het doordat er niet gewacht hoeft te worden op andere procedures wel direct tot een huurverlaging. In totaal hebben vier zaken op deze manier geleid tot een ‘quick win’. Zeven zaken zijn uiteindelijk ingetrokken.

Wanneer de verhuurder niet wil schikken dient Huurteam Delft een verzoek in bij de Huurcommissie. In 2025 is er in totaal voor één zaak van het Huurteam Delft door de Huurcommissie een uitspraak gedaan, dertig zaken lopen nog. Aanvullend op reeds genoemde werkwijze verleent het Huurteam ook juridische ondersteuning aan de huurders in kwesties die geen direct verband houden met Wgv-procedures. Hier vallen bijvoorbeeld zaken onder die niet via een procedure bij de Huurcommissie opgelost kunnen worden, denk hierbij aan huurcontracten met onwettige bepalingen en onterechte huuropzeggingen. In totaal heeft het Huurteam vorig jaar 43 keer een dergelijk uitgebreid juridisch advies verleend. 3.1.5 Leefbaarheid in Delft In relatie tot de jaarrapportage van het Huurteam hebben wij in de interviews gesproken over de woonmisstanden. Geïnterviewden onderschrijven dat er wel woonmisstanden in de gemeente spelen en de leefbaarheid in sommige wijken niet goed is. Een duidelijk beeld van concentratie en intensiviteit van misstanden ontbreekt echter. De deelnemers kunnen geen specifieke gebieden in de stad aanwijzen waar een concentratie woonproblematiek is, en waar door slecht verhuurderschap de leefbaarheid wordt aangetast. Hiernaast stellen de deelnemers dat er geen notoire malafide verhuurders bij hen bekend zijn.

Geen signalen, geen misstanden? Het is belangrijk om te vermelden dat het ontbreken van signalen over woonmisstanden en verhuurproblematiek bij de afdeling Vergunningen, toezicht en handhaving (VTH), en de rest van de gemeente, niet automatisch betekent dat er geen verhuurproblematiek is. Daar VTH melding gestuurd te werk gaat, zou het zo kunnen zijn dat er wel problemen zijn, maar dat deze niet gemeld worden. En daarmee ook niet bekend zijn in de gemeente. Zie ook paragraaf 5.1. Een voorbeeld hiervan is dat er bij BRP-controles17 veel woonmisstanden bovenwater komen. Bij deze controles wordt gekeken of bewoners van een woning ook daadwerkelijk op de woning ingeschreven staan. Toezichthouders zien toestanden van huurders die zich niet op het adres mogen inschrijven of woningen met overbewoning. In veel gevallen wil

17

Basis registratie personen.

12

de huurder hier geen melding van maken. Handhaving vindt in dat geval alleen plaats als de veiligheid in het geding is, dit is bijvoorbeeld het geval bij overbewoning. De woonproblemen die voorkomen, zijn er eerder een gevolg van een concentratie van particuliere huurwoningen, kwetsbare mensen en het gedrag van bewoners. Denk hierbij aan een slechte brandveiligheid in studentenpanden, veroorzaakt doordat er spullen op de gang staan wat toegang tot de nooduitgangen belemmeren, of algemene overlast op straat. Aangezien studenten vaak in verkamerde panden wonen, ontstaat er snel een hoge concentratie van problemen. Er zou gezegd kunnen worden dat er in deze gevallen meer sprake is van huurderproblematiek dan verhuurdersproblematiek.

Leefbaarometer in Delft In het algemeen is het goed gesteld met de leefbaarheid in Delft. De gemeente scoort dan ook bij de Leefbaarometer een ‘ruimt voldoende’, vergeleken met het Nederlands gemiddeld kent Delft een kleine negatieve afwijking18. Niet alle wijken en buurten scoren alleen even goed. Zo wordt de leefbaarheid in de wijken Voorhof en Buitenhof als ‘zwak’ geclassificeerd. Op buurtniveau scoren Poptahof-Zuid, Multatulibuurt, Gillisbuurt, het Rode Dorp, en Bedrijventerrein Voorhof een onvoldoende. Krakeelpolder, Professorenbuurt, Schoemakerplantage, Mythologiebuurt, Buitenhof-Noord, Juniusbuurt en Roland Holstbuurt scoren een zwak. Kijken we naar de ontwikkeling van de leefbaarheid in de jaren 2022 – 2024, dan zien we dat Voorhof en Wippolder een kleine verslechtering kennen. De wijk Buitenhof kent daarentegen een kleine verbetering. Op buurtniveau kennen diverse buurten een verslechtering. De leefbaarheid kent op Bedrijventerrein Voorhof een grote verslechtering in de periode 2022 – 2024. Bedrijventerrein Tanthof-West, Centrum, Centrum-Noord, Centrum-Zuidoost, Indische Buurt kent een kleine verslechtering, de Professorenbuurt en Pauwmolen kennen een ‘verslechtering’. Aanvullend aan de Leefbaarometer is de lokale woonmonitor beschikbaar19. Bewoners zijn hier onder andere – via de Omnibus enquête – gevraagd om hun tevredenheid over hun wijk aan te geven.

De Binnenstad scoort het hoogst met een 8,2 en de wijk Voorhof het laagst met een 6,5. Iedere wijk haalt daarmee een (ruime) voldoende. Per wijk geeft tussen de 48% en 70% aan dat hun oordeel over hun buurt gelijk is gebleven, 5% tot 17% ziet verbetering en 12% tot 20% ziet een achteruitgang.

3.2

Toezicht en handhaving

De Wet goed verhuurderschap geeft gemeenten handvatten om te handhaven op huurmisstanden. Hierbij is een verschil te zien tussen de mogelijkheden die de wet biedt, en welke opties Delft tot op heden benut heeft. 3.2.1 Handhaving van huidig instrumentarium Voordat we ingaan op de handhaving van de Wet goed verhuurderschap gaan we eerst in op de handhaving van het huidige maatregelenpakket. De gemeente Delft kent al een pakket aan maatregelen in de huisvestingsverordening om de particuliere woningvoorraad te reguleren en de leefbaarheid in Delftse wijken te verbeteren.20

Zie de Leefbaarometer van het ministerie van BZK. Zie de lokale woonmonitor van Delft. 20 Zie Huisvestingsverordening Delft 2023. 18 19

13

Huidige instrumentarium In Delft is sinds 2022 de opkoopbescherming van kracht14. Deze regeling beschermt goedkope en middeldure woningen tegen opkoop en omzetting naar (vaak) dure huurwoningen. Dit moet de leefbaarheid ten goede komen door een te grote concentratie van particuliere huurwoningen of studentenwoningen te voorkomen. Onder voorwaarden is het mogelijk om een verhuurvergunning aan te vragen voor een woning die onder de opkoopbescherming valt. De aanvrager kan hierbij op grond van Artikel 15, vijfde lid van de Huisvestingswet 2014 geverifieerd worden met een behulp van een Bibob-toetsing. Hiernaast heeft Delft sinds 2017 een vergunningsplicht voor het omzetten van een woning naar meerdere onzelfstandige woningen (woningsplitsing, oftewel verkamering) of meerdere zelfstandige woningen (woningvorming)14. In de interviews wordt gesteld dat de leefbaarheidsproblematiek het grootst zal zijn in wijken met veel woningvorming en splitsing door een groot aandeel studenten. Een positief resultaat van de leefbaarheidstoets is daarom ook onderdeel van de vergunningsvoorwaarde, zoals ook omschreven in de huisvestingsverordening. Toezicht en handhaving op woonproblematiek is in de gemeente Delft belegd bij de afdeling Vergunningen, toezicht en handhaving (VTH).

Bij de inzet van VTH vindt prioritering plaats: de inzet concentreert zich op problemen in de gebouwde omgeving, waarbij veel inzet gaat naar het waarborgen van de brandveiligheid van gebouwen. Op de hierboven aangehaalde instrumenten handhaaft de gemeente niet proactief. Toezicht en handhaving vindt plaats op grond van een ‘piepsysteem’: wanneer er een melding of handhavingsverzoek binnenkomt. Verhuurders die een woning zonder vergunning verkamerd verhuren worden bijvoorbeeld niet proactief aangeschreven. Aanvullend ontbreekt inzicht op welk aandeel van de verplichte vergunningen aangevraagd is. Doordat er beperkt wordt gehandhaafd, zijn er nauwelijks consequenties verbonden aan het niet aanvragen van een vergunning. In het woondomein is het op meerdere gronden mogelijk om een Bibob-toets uit te voeren, niet alleen bij de hierboven genoemde opkoopbescherming, maar ook bij verstrekking van huisvestingsvergunningen, omgevingsvergunningen en bij privaatrechtelijke transacties. Uit de interviews kwam dat er tot op heden op deze gronden nog geen Bibob-toetsing heeft plaatsgevonden. 3.2.2 Handhavingsstrategie Wgv gemeente Delft Bij de implementatie van de Wgv is door de gemeente nagedacht over de handhavingsstrategie en de manier waarop de gemeente bij een overtreding gebruik wil maken van de verschillende handhavingsinstrumenten die de Wgv de gemeente biedt.

De gemeente Delft heeft het Meldpunt voor huurders ingericht en dit wordt uitgevoerd door Steenvlinder. Bij het toezicht in de gemeente Delft op de Wgv wordt voor de handhavingsaanpak aangesloten bij de huidige aanpak van het team Buitendienst (afdeling BBO) en het team Juristen Handhaving (afdeling Veiligheid Advies) dat werkt op basis van een ‘piepsysteem’. Indien er bij de gemeente een handhavingsverzoek op gebied Wgv binnenkomt, dan komt een team van drie ambtenaren samen om te bepalen of en op welke wijze er opvolging aan het verzoek wordt gegeven. Ieder lid werkt bij een ander team: Wonen, Buitendienst (afdeling BBO) en het team Juristen handhaving (afdeling Veiligheid Advies). Tot op heden is dit team nog niet samengekomen: op het moment van schrijven zijn er nog geen handhavingsverzoeken bij de gemeente ingediend.

14

Bij een overtreding kan op grond van de Wgv een waarschuwing worden gegeven. Indien een verhuurder herhaaldelijk in overtreding gaat, kan de last onder dwangsom na de eerste en tweede keer verhoogd worden. Bij een herhaling van een overtreding kan volgend uit de Wet goed verhuurderschap uiteindelijk ook een bestuurlijke boete volgen. Delft is sinds kort gestart met de implementatie van de bestuurlijke boete als instrument in de gemeentelijke handhaving in het algemeen (voor zover hier wettelijke mogelijkheden voor zijn en dit instrument wenselijk wordt geacht). De bestuurlijke boete wordt tot nog toe enkel toegepast in het kader van de monumentenzorg en archeologie. De bestuurlijke boete voor een overtreding van de Wgv is (nog) niet ingeregeld. Er is voor gebruik van dit piepsysteem gekozen, omdat de gemeente niet de capaciteit heeft om actief te handhaven, ook al zou ze dit idealiter wel graag doen. Dit is vooral een bemensingsvraagstuk en niet zozeer een gebrek aan financiële middelen. Voor uitvoering van de Wgv heeft de gemeente gelden ontvangen, en zal de komende jaren ook gelden ontvangen, alleen daarmee is het nog niet gelukt de benodigde personen, met de noodzakelijke kennis, te werven. Naast algemene moeilijkheden met het werven van personeel is het bijzonder lastig om toezichthouders te verwerven die de benodigde expertise voor toezicht op de Wgv hebben.

Toezichthouders die reeds bij de gemeente werkzaam zijn hebben vooral bouwkundige kennis, het ontbreekt aan kennis over het huurrecht dat voor de Wgv van belang is. Mocht er nu een handhavingsverzoek bij de gemeente worden ingediend, dan is de praktijk dat er ad hoc gezocht moet worden naar juridische ondersteuning binnen de gemeente en eventueel bij Steenvlinder21, om het dossier op te kunnen volgen. Het eigenaarschap van de toezicht- en handhavingstaken is niet op voorhand en volledig bij een of meerdere afdelingen ondergebracht. 3.2.3 Status van meldingen De handhavingsstrategie is nog niet in de praktijk gebracht omdat er nog geen verzoek tot handhaving is binnengekomen. Hier zijn wel enkele kanttekeningen bij te plaatsen. Uit de interviews komt naar voren dat de gemeentelijke handhaving enkel optreedt als er een officieel verzoek tot handhaving binnenkomt vanuit een huurder of namens de huurder via het Huurteam. Deze situatie heeft zich nog niet voorgedaan. Enkel in het geval dat een huurder zich direct tot het meldpunt richt en in het opnameformulier ‘handhavingsverzoek’ opneemt, zal de melding direct bij de gemeente terechtkomen. Meldingen komen via het meldpunt normaliter direct bij het Huurteam terecht en hun werkwijze is om in eerste instantie in te zetten op een procedure bij de Huurcommissie, en niet op gemeentelijke handhaving.

Ook in het geval dat een huurder initieel zich wel tot het meldpunt wendde voor gemeentelijke handhaving. Hier is in samenspraak met de gemeente voor gekozen, daar het voor huurders financieel voordeliger is een uitspraak te hebben van de Huurcommissie. Er vindt vier keer per jaar een overleg tussen het Huurteam en de gemeente plaats, waarin op een informele wijze lopende dossiers en casuïstiek kunnen worden besproken.

Denk bij deze juridische ondersteuning bijvoorbeeld aan het schrijven van de waarschuwing en (voornemen tot) last onder dwangsom. 21

15

Mogelijkheden Huurcommissie en gemeentelijke handhaving De huidige aanpak van huurmisstanden in de gemeente Delft is dat huurders worden verwezen naar de Huurcommissie. Dit is niet de enige te bewandelen weg. De Wgv geeft nog een tweede mogelijkheid: huurders kunnen zich ook direct tot de gemeente wenden voor gemeentelijke handhaving. De Huurcommissie en de gemeente hebben elk zelfstandige en aanvullende bevoegdheden op het gebied van de aanpak van ongewenste verhuurpraktijken. Via de gemeente gaat de huurder over de publiekrechtelijke route, terwijl de Huurcommissie vooral een privaatrechtelijke route is. Hierdoor is het grootste verschil dat de Huurcommissie geen sanctie aan een verhuurder kan opleggen (wat de gemeente wel kan) en dat de gemeente geen prijsverlaging of terugbetaling kan bewerkstelligen (wat de Huurcommissie wel kan). In combinatie met de gemeentelijke weg volgt voor de huurder soms nog de gang naar de kantonrechter. Huurders zijn op individueel niveau veelal het meest gebaat bij een uitspraak van de Huurcommissie. Echter: beide wegen kunnen parallel bewandeld worden, dit moedigt de Wgv zelfs aan. Op deze manier is het mogelijk dat de huurder enerzijds financieel gecompenseerd wordt, terwijl anderzijds de verhuurder een sanctie opgelegd kan krijgen, met het oog op het beteren van het gedrag.

Het Huurteam is niet handhavingsbevoegd in het kader van de Wet goed verhuurderschap. Dit is een gemeentelijke bevoegdheid. Bij een beëindiging van de samenwerking tussen het Huurteam en de huurder informeert het Huurteam de huurder over mogelijke vervolgstappen, denk aan het informeren van de wijkagent (bij intimidatie bijvoorbeeld) of het inschakelen van een advocaat. Wanneer de huurder ook een handhavingsverzoek bij de gemeente wil doen geeft het Huurteam dit signaal terug aan de gemeente en kunnen de dossiers beschikbaar worden gesteld aan de gemeente. De begeleiding en ondersteuning vanuit het Huurteam aan de huurder stopt dan normaliter. Tenzij ondersteuning voor de gemeentelijke handhaving vanuit het Huurteam nodig is, of sprake is van meervoudige problematiek, waarbij de ondersteuning van het Huurteam nog doorloopt. Informatie-uitwisseling tussen het Huurteam en de gemeente heeft nog geen formele vorm gekregen op een wijze waarmee tot een parallelle handhavingsaanpak gekomen kan worden (uiteraard in de situaties waarin de huurder dit wenselijk vindt). Om dit mogelijk te maken is een doorontwikkeling van de wijze waarop informatie wordt uitgewisseld en overgedragen tussen de gemeente en het Huurteam nodig. Het gaat dan vooral over het maken van nadere onderlinge afspraken. Uiteraard is het wel noodzakelijk dat hierbij voldaan wordt aan de geldende privacywetgeving.

Volgens het Huurteam zou informatieoverdracht tussen gemeente en hen wel mogelijk kunnen zijn, maar vergt dit enkele privacy afwegingen aan de gemeentelijke kant en het maken van onderlinge afspraken.

16

4

Verhuurvergunning

In dit hoofdstuk kijken we naar de mogelijkheden die de algemene verhuurvergunning biedt. Van de vergunningsvoorwaarden, weigeringsgronden tot mogelijkheden voor toezicht en handhaving. De algemene verhuurvergunning heeft betrekking op alle verhuurders van woonruimten. Verblijfsruimten die niet als woning geregistreerd zijn vallen hierbuiten.

4.1

Onderbouwing vergunning

Onderbouwing van de algemene verhuurvergunning gebeurt op grond van leefbaarheid. Er zijn verschillende mogelijkheden om tot deze onderbouwing te komen en ook een eventuele juridische toets der kritiek kan doorstaan. Door deze te combineren wint de onderbouwing aan kracht: 1. Algemene leefbaarheidsontwikkeling en kwetsbaarheid bevolking voor slecht verhuurderschap; 2. Verder afglijden voorkomen; 3. Aantonen van de relatie tussen slecht verhuurderschap en de leefbaarheid. Voor onderbouwing op grond van lijn 1 dient er te worden gekeken naar de sociaaleconomische kenmerken van de bevolking in de gebieden. Waarbij het van belang is dat de data actueel zijn en op een laag schaalniveau worden verzameld. Bij een onderbouwing op grond van lijn 2 kan gekeken worden naar welke gebieden kwetsbare huurders wonen en aan te geven wat het effect van slecht verhuurderschap op de persoonlijke levenssfeer is. Ook kan worden gekeken naar gebieden waar het wenselijk is om verder ‘afglijden’ te voorkomen. Daarbij kan de vergunningplicht worden ingevoerd op locaties waar de leefbaarheid reeds onder druk staat. De toevoeging dat hiermee vroeg(er) kan worden ingegrepen biedt ruimte om ook gebieden aan te wijzen waar de leefbaarheid beschermd dient te worden om een toekomstige achteruitgang te voorkomen.

Dit door net als in lijn 1 naar de verschillende beschikbare databronnen te kijken, maar deze op een andere manier te analyseren en te duiden. Onderbouwing op de laatste lijn is zeer complex. Hard gemaakt moet worden dat slecht verhuurderschap een impact heeft op het leefgedrag van het huishouden en dit vervolgens negatief doorwerkt in de leefbaarheid van het gebied. Bij verloedering en illegaal gebruik is dit waarschijnlijk te onderbouwen, maar voor andere elementen van goed verhuurderschap is dit zo goed als onmogelijk. Ook zullen niet alle gemeenten over de data beschikken die nodig is om deze redeneerlijn krachtig te kunnen neerzetten. Naast de onderbouwing van de inzet van het vergunningstelsel op grond van de leefbaarheid is het zaak om breder te kijken en dieper in te gaan op proportionaliteit, subsidiariteit en uitvoerbaarheid. Om noodzakelijkheid en proportionaliteit van aanvullende argumenten te voorzien verdient het aanbeveling om naast de leefbaarheid in brede zin ook in beeld te brengen in hoeverre praktijken van slecht verhuurderschap voorkomen Denk hierbij bijvoorbeeld aan: excessieve huurprijzen, verloedering, achterstallig onderhoud en overbewoning. De verhuurvergunning is gebiedsgericht. De gemeenteraad moet dus tot een scherpe afweging over welke delen van de gemeente (gebieden) wel en niet onder de verhuurvergunning komen te vallen.

Ook dit haakt in op de proportionaliteit en subsidiariteit van het vergunningstelsel. Onderbouwd moet worden:

17

waarom een vergunningplicht noodzakelijk is naast de algemene regels; welke gebieden in de gemeente worden aangewezen voor een vergunningplicht voor verhuur van woonruimte en waarom het in die gebieden noodzakelijk is.

4.2

Vergunningsvoorwaarden

Het college van burgemeester en wethouders kan voorwaarden verbinden aan de algemene verhuurvergunning. De Wet beschrijft deze voorwaarden uitputtend. Voor de algemene verhuurvergunning geldt dat de volgende voorwaarden gesteld mogen worden: de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de algemene regels van goed verhuurderschap; en het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan. Als vergunningsvoorwaarde kan het hebben van een onderhoudsplan verplicht worden gesteld. In dit onderhoudsplan moet ten minste de voorgenomen onderhoudswerkzaamheden en de daaraan verbonden kosten voor de komende vijf jaar staan en een schatting van de benodigde jaarlijkse reservering na de eerste vijf jaar. Voor invoering van de Wet betaalbare huur (Wbh) in 2025 behoorde het niet verhuren boven de maximale huurprijs ook tot de vergunningsvoorwaarden. Met invoering van Wbh is dit tegenwoordig geen vergunningsvoorwaarde meer, maar onderdeel van de algemene regels. De deelnemers aan de gesprekken in het kader van deze verkenning achten de toegevoegde waarde van het kunnen handhaven op het onderhoudsplan als klein in. Binnen het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl; het voormalig Bouwbesluit) en de Woningwet is namelijk al veel mogelijk.

Handhaving op een ontoereikende kwaliteit van de gebouwde omgeving ligt dan ook meer voor de hand op basis van het Bbl en de Woningwet, dan op basis van de Wgv. Het motiverende effect van het hebben van een onderhoudsplan wordt door ondergeschreven aanvullend niet verwacht, aldus de gesproken betrokkenen.

4.3

Weigeringsgronden en intrekken vergunning

Een voordeel van het invoeren van een vergunning is dat de vergunning van notoir malafide verhuurders geweigerd of ingetrokken kan worden. Zo kan een verhuurvergunning worden geweigerd als een verhuurder binnen een tijdvak van acht jaar voorafgaand aan de aanvraag een bestuurlijke boete of last onder bestuursdwang opgelegd heeft gekregen voor bijvoorbeeld verhuren aan iemand zonder huisvestingsvergunning, het handelen in strijd met de algemene regels van de Wgv en het zonder vergunning onttrekken of omzetten van een woonruimte. Hiervoor is het wel noodzakelijk dat er al op de Wgv gehandhaafd wordt en dat ook goed bijgehouden wordt. Voor iedere te verhuren/ verhuurde woonruimte moet door de verhuurder een vergunning worden aangevraagd. Bij intrekken, of weigeren, van een vergunning moet bepaald worden of de verhuurvergunning voor alle woningen van de verhuurder binnen de gemeente wordt ingetrokken, of slechts voor één of enkele. Als bijvoorbeeld de bouwkundige toestand van een specifieke woning de aanleiding vormt, ligt het voor de hand om alleen voor die woning de verhuurvergunning in te trekken. Vormt daarentegen het gedrag van de verhuurder de aanleiding dan ligt het intrekken van de verhuurvergunning voor alle woningen misschien eerder voor de hand. En juist het handhaven op laatstgenoemde, bijvoorbeeld bij discriminatie en intimidatie, blijkt in de praktijk lastig.

18

Bibob Een van de weigeringsgronden van beide vergunningen is een negatieve uitkomst van een Bibob-toets. De gemeente kan ervoor kiezen om iedere aanvraag te toetsen, of bijvoorbeeld enkel bij specifieke risico categorieën. Wanneer de Bibob-toets onderdeel is van de vergunningsaanvraag dient hierover gecommuniceerd worden naar verhuurders. De mogelijkheid tot een Bibob-toetsing, of nu standaard iedere verhuurder getoetst wordt of bijvoorbeeld enkel bij verhuurders met meer dan X-aantal woningen, kan daarbij mogelijk een afschrikwekkende werking hebben. In het licht van de Wgv geeft de gemeente Delft nog geen specifieke invulling aan deze Bibibtoets. Op dit moment moet sprake zijn van een signaal om hiertoe over te gaan.

4.4 Mogelijkheden met en zonder een verhuurvergunning Met de algemene regels en handhavingsmogelijkheden, hebben gemeenten nu ook al bevoegdheden om in te grijpen bij verhuurmisstanden. In onderstaande figuur zijn de verschillen in mogelijkheden met en zonder een verhuurvergunning inzichtelijk gemaakt. Tabel 4.1: Handhavingsmogelijkheden algemene regels en verhuurvergunning Wgv.

Zonder vergunning

Algemene verhuurvergunning

Handhaven op: Algemene regels (woon- en verblijfsruimten) Onderhoud aan / staat van de woning

✓ ✓ * op basis andere wetgeving

Maximaal aantal personen per woonruimte (overbewoning)

✓ * op basis andere wetgeving

✓

✓

✓

Middelen: Doorlopen escalatieladder

✓

✓

Bibob-toets verhuurder

X

✓

Malafide verhuurder mogelijkheid tot verhuren afnemen (intrekken & weigeren verhuurvergunning met terugkijkperiode van 8jr)

X

✓

4.5

Afwegingen in andere gemeenten

Het is verstandig om bij het besluit over het al dan niet invoeren van de algemene verhuurvergunning te kijken naar andere gemeenten. Iedere gemeente kent haar eigen context, maar toch komen de afwegingen voor de algemene verhuurvergunningen redelijk overeen. 4.5.1 Gemeenten zonder verhuurvergunning Drie gemeenten die na een verkenning hebben besloten om de algemene verhuurvergunning niet in te voeren zijn Amsterdam, Utrecht en Zaanstad. De gemeente Amsterdam stelt dat

19

handhaving op de algemene regels van de Wet goed verhuurderschap voldoende is om huurders te beschermen tegen slecht verhuurderschap. Een extra motivatie om geen algemene verhuurvergunning in te voeren is de regeldruk en extra belasting op de handhavingscapaciteit die zou ontstaan22. De gemeente Utrecht besloot eveneens, na een inventarisatie, de verhuurvergunning niet in te voeren23. Een gebrek aan uitvoeringscapaciteit en financiële middelen lagen hieraan ten grondslag. 35fte werd nodig geacht voor invoering in zes wijken met 24.088 particuliere huurwoningen, verdeeld over 9.235 unieke eigenaren/verhuurders. De financiële knelpunten, waardoor dit als niet wenselijk werd gezien, waren (1) dat er te weinig financiële middelen waren gereserveerd voor bezwaar- en beroepsprocedures, (2) het budget voor actief toezicht op woningen op raakte en (3) dat een actieve handhavingsaanpak nodig werd geacht om de verhuurvergunning effectief te laten zijn. Dit kon niet gerealiseerd worden en daarom is besloten om vooralsnog geen verhuurvergunning in te voeren. Bij de gemeente Zaanstad na onderzoek ook besloten om af te zien van de verhuurvergunning.24 Uit het onderzoek bleek dat de gemeente de huidige mogelijkheden van de Wgv nog niet optimaal benutte en dat het dus niet proportioneel is om over te gaan op een vergunningsstelsel.

De conclusie van het onderzoek was dat huurders beter beschermd worden bij het verder uitrollen van toezicht en handhaving op de algemene regels, gecombineerd met een publiekscampagne om de naamsbekendheid van het meldpunt te vergroten, dan bij het invoeren van de verhuurvergunning. Mede veroorzaakt door de hoge kosten die aan invoering van de verhuurvergunning gekoppeld zijn. Indien er een vergunning ingevoerd wordt, dient er ook op gehandhaafd te worden en de gemeente Zaanstad had daar niet de nodige financiële en personeelscapaciteit voor. 4.5.2 Gemeenten met verhuurvergunning De gemeente Arnhem heeft daarentegen wel besloten om de algemene verhuurvergunning en de verhuurvergunning voor arbeidsmigrantenhuisvesting in te voeren.25 In eerste instantie gold enkel de verhuurvergunning voor arbeidsmigranten, maar deze is uitgebreid met invoering van de algemene verhuurvergunning. De algemene verhuurvergunning geldt voor dertien wijken waar de leefbaarheid onder druk staat. De vergunning is ingevoerd om verder afglijden van de leefbaarheid in deze wijken te voorkomen. Ondanks dat de gemeente Arnhem heeft besloten om de vergunning in te voeren, betekent dit niet dat er geen uitdagingen rondom capaciteit en financiën verwacht werden. Daarom wordt de verhuurvergunning gefaseerd over twee jaar uitgerold.

Door de vergunning niet in iedere wijk tegelijk in te voeren, wordt een aanvraagpiek voorkomen en wordt er tijd vrijgespeeld om de capaciteit op orde te krijgen. Aanvullend op invoering van het vergunningsstelsel heeft de gemeente Arnhem ervoor gekozen een uitgebreide publiekscampagne Dat huurt lekker uit te rollen, om zo huurder over hun rechten te informeren. Een andere gemeente waar de algemene verhuurvergunning van kracht is, is Den Haag.26 Den Haag heeft bij de invoering vier stadsdelen aangewezen om mee te beginnen. In deze gebieden was sprake van problemen in de particuliere voorraad, met name op het gebied van

Zie het nieuwsartikel van Nul20 Zie de raadsbrief Voortgang motie M48 Wijkgerichte invoering Verhuurvergunning 24 Zie het rapport Verkenning invoering Verhuurvergunning(en) Zaanstad. 25 Zie Raadsbrief 'Invoering verhuurvergunningen in kader Wet goed verhuurderschap gemeente Arnhem' 26 Zie de Raadsbrief Invoering verhuurvergunning Wet goed verhuurderschap 22 23

20

overbewoning en verkrotting, dat leidde tot leefbaarheidsproblemen. Begin 2025 zijn de eerste bevindingen van de evaluatie naar buiten gebracht27. Voor de circa 5.800 particuliere huurwoningen in deze vier gebieden in het eerste half jaar 1.373 verzoeken tot een verhuurvergunning ingediend, voor minder dan een kwart van de woningen is dus een vergunning aangevraagd. Overigens wordt een aangevraagde vergunning in het merendeel van de gevallen wel verleend, slecht bij 6% van de aanvragen is het verzoek afgewezen. Den Haag heeft twee manieren van handhaving ingericht, namelijk een meldpunt en de Haagse Pandbrigade die preventief controleert op het naleven van de Wet goed verhuurderschap. Zoals eerder genoemd is een soortgelijke preventieve handhavingsinrichting onderzocht in Delft, maar bleek de capaciteit niet voldoende te zijn. De evaluatie stelt dat de Pandbrigade overtredingen op de algemene verhuurvergunning handhaaft. Deze overtredingen komen vaak niet binnen bij het meldpunt. Wat ook relevant is voor Delft is dat de Pandbrigade misstanden oppakt zonder dat een melding nodig is. Dit helpt huurders die niet kunnen of durven melden. Het wordt benadrukt dat handhaving tijd, capaciteit en expertise vergt, mede omdat iedere casus maatwerk en onderzoek vereist. Handhavingszaken worden ook complexer door ontwikkelingen in het bestuursrecht.

Hierdoor geeft de gemeente aan dat het met de bezetting van dat moment niet mogelijk was om alle meldingen en signalen van de Pandbrigade zelf af te handelen. Al met al wordt de verhuurvergunning als nuttig gezien, maar wordt een uitbreiding afgeraden zodat meer ervaring opgedaan kan worden en meer aandacht kan gaan naar de uitbreiding van de taken in de aangewezen gebieden.

4.6

Kostenraming

Een van de belangrijkste aspecten bij de afweging van de hierboven genoemde gemeenten was of de kosten die met invoering van het vergunningsstelsel gemoeid zijn, in verhouding staan tot de opbrengsten. Dit is ook een belangrijke factor voor de gemeente Delft om mee te wegen. In deze paragraaf maken we daarom op basis van de inschatting van andere gemeenten een ruwe schatting over de potentiële kosten die met invoering van de algemene verhuurvergunning gepaard gaan. Het betreft dus een grove schatting die voor de gemeente Delft anders kan uitpakken, daar de gemeente verschillende keuzes te maken heeft met betrekking tot het invoeren en handhaven van het vergunningsstelsel. Ook spelen er in iedere gemeente andere contextuele factoren en is de bedrijfsvoering per gemeente verschillend. De kosten voor het vergunningsstelsel zijn afhankelijk aan het aantal woningen waarvoor een vergunning aangevraagd moet worden. Daar voor Delft nog niet bekend is voor welke wijken de vergunning bij invoering zou gelden, en we dus niet het aantal woningen weten waarvoor een vergunning aangevraagd dient te worden, hebben we de kosten omgerekend per 1.000 verhuurders.

Hoewel de verhuurvergunning per woning moet worden aangevraagd, kan een verhuurder in een aanvraag voor meerdere panden een vergunningsaanvraag doen, daarom berekenen wij de kosten van de verhuurvergunning per 1.000 verhuurders in plaats van per 1.000 woningen. De kosten voor de verhuurvergunning kunnen we grofweg opdelen in drieën: (1) kosten voor het inrichten van het vergunningstelstel, (2) de kosten van de vergunningsaanvragen, en (3) de kosten na de vergunningsaanvragen.

27

Zie de Evaluatie Wet goed verhuurderschap: eerste bevindingen

21

4.6.1 Inrichting vergunningsstelsel Voor de implementatie van de verhuurvergunning zijn enkele voorbereidende werkzaamheden nodig. Bij invoering van het vergunningsstelsel dient deze natuurlijk eerst onderbouwd te worden. Hierbij dient ook bepaald te worden voor welk deel van de woningvoorraad het aanvragen van een vergunning vereist is, voor welke gebieden de vergunning geldt en welke vergunningsvoorwaarden er gelden. Aanvullend dient er een handhavings- en communicatiestrategie geformuleerd te worden voor het bepalen van de gemeentelijke werkwijze. Hierbij is het van belang dat er binnen de gemeente genoeg kennis is over de Wgv en haar vergunningsstelsel. Hiervoor zal het waarschijnlijk nodig zijn om het kennisniveau van enkele betrokkenen te vergroten door middel van extra scholing. Na deze strategische en beleidsmatige investeringen is het tijd om de betrokken verhuurders aan te schrijven en te informeren over de verhuurvergunning. Hoewel de verhuurder van de woning niet de eigenaar hoeft te zijn, is het aan te bevelen om de eigenaren aan te schrijven, zij zullen immers weten wie (namens hen) de woning verhuurt. Om het mogelijk te maken dat verhuurders een vergunning aan kunnen vragen, dient er een (digitaal) aanvraag- en contactloket te worden ingericht en standaardbrieven te worden opgesteld.

Dit wordt er verstaan onder de inrichting en operationalisering van de verhuurvergunning. 4.6.2 Vergunningsverlening Vervolgens gaan er kosten gepaard bij het doorlopen van de vergunningverleningsprocedure. Een aanvraag wordt in ontvangst genomen, gecontroleerd op volledigheid en de inhoud, en er wordt eventueel een Bibob-toets uitgevoerd. Indien er bij de controle of de toets iets mis is of ontbreekt, moet er contact worden opgenomen met de aanvrager. Verhuurders die geen vergunning aanvragen binnen de vereiste tijd moeten worden aangeschreven en gewaarschuwd. Tegelijkertijd wordt aan dossieropbouw gedaan, en wordt dit dossier gedeeld met de betrokken partijen. Indien nodig moet het proces voor een sanctie (last onder dwangsom) worden opgestart. Het opleggen met een sanctie kan ook altijd gepaard gaan met een bezwaar- en beroepsprocedure vanuit de verhuurder. 4.6.3 Handhaving Als laatste kostenpost dient de vergunning gehandhaafd worden. Als een gemeente vindt dat het misstanden dusdanig groot zijn dat het invoeren van een vergunningsstelsel proportioneel is, dan is het namelijk ook noodzakelijk dat hier handhaving op plaatsvindt. Handhaving van de vergunning kan steekproefsgewijs of op basis van een andere methodiek. Wij gaan in deze schatting uit van een steekproef van 10% van de vergunningen als er geen meldingsgerichte bezoeken plaats hebben gevonden.

Als er een (steekproefsgewijze) controle plaatsvindt bestaat dit uit de volgende handelingen: het opvragen documenten, een administratieve controle, woningbezoek, huurdersbevraging, juiste huurprijs en servicekosten berekenen, en verslaglegging. Uiteraard kan gekozen worden voor een forsere inzet waar het toezicht en handhaving betreft, de aanname van 10% is een relatief beperkte inzet. Mochten hier onjuistheden of onvolledigheden uitkomen, dient er een handhavingsopvolging plaatst vinden, waar vervolgens ook weer bezwaar en beroep tegen kan worden ingediend. Wederom moet een dossier worden opgebouwd, moet dit worden gecommuniceerd naar de juiste afdelingen, dient de verhuurder te worden gewaarschuwd en moet een eventuele sanctie worden ingericht. Ook hier kan een sanctie altijd leiden tot een beroeps- en bezwaarprocedure.

22

4.6.4 Grove inschatting kosten Op basis van inschattingen die RIGO voor andere gemeenten voor de verhuurvergunning heeft gedaan, kunnen we een zeer grove schatting maken voor invoering in Delft. Daar er tussen gemeenten zeer grote verschillen zijn betreft de implementatie kosten van een vergunningsstelsel, hebben we in deze berekening enkel de kosten voor het doen van de vergunningsaanvragen opgenomen. Voor het eerste jaar komen we dan op circa € 670.000 per 1.000 verhuurders. Vanaf het tweede jaar schatten wij in dat het circa € 30.000 per 1.000 verhuurvergunningen zal kosten. In de volgende jaren zullen namelijk minder verhuurvergunningen aangevraagd worden, enkel bij woningverkoop. Deze kosten zijn dan ook voor het overgrote deel handhavingskosten. Iedere gemeente wordt een andere inschatting van de kosten gemaakt. Daarom kijken wij ook naar de kostenraming van de gemeente Utrecht (zie paragraaf 4.5.1.), deze is in een raadsinformatiebrief over het afzien van het vergunningstelsel gegeven. De gemeente Utrecht kwam bij een simultane invoering over 24.088 particuliere huurwoningen, verdeeld over 9.235 unieke eigenaren/verhuurders tot de inschatting dat voor uitvoering van de algemene verhuurvergunning 35 fte nodig is.

Aanvullend schatten zij de jaarlijkse kosten op € 100.000 bezwaar en beroep, € 600.000 per jaar voor actieve handhaving, € 111.000 per jaar voor Bibobtoetsen, plus een incidentele uitgave van € 205.000 voor ICT-implementatie. Rekenen we deze bedragen om zodat we de kosten per duizend verhuurders weten, dan komen we op de volgende kosten: 3,8 fte, circa € 10.800 per jaar voor beroep en bezwaar, circa € 65.000 voor actieve handhaving en circa € 12.000 voor Bibob-toetsing. Aangezien de ICT-kosten van € 205.000 incidenteel zijn, worden deze volledig meegenomen. Ervan uitgaande dat 1 fte € 90.000 bedraagt, komen wij uit op jaarlijkse circa € 430.000 per 1.000 vergunningsaanvragen plus een ICT-uitgave van € 205.000. Zichtbaar in deze Utrechtse inschatting is de keuze om bij invoering van het vergunningsstelsel ook in te zetten op actieve handhaving.