Bijlage 2. 20251015 - Schaarsteonderbouwing Delft definitief.pdf + 6404872
Tekst van het document
28
●
aanbod toegankelijk. Voor de hoogste middeninkomens met een inkomen van bijna €100.000 is circa de helft van het aanbod betaalbaar. Tot slot zien we grote verschillen tussen woninggrootten: woningen onder de 60 m² hebben bijna allemaal een vraagprijs onder de betaalbare koopgrens, terwijl dit voor woningen tussen de 61 en 100 m² iets meer dan de helft is. Van de woningen tussen de 101 m² en 140 m² heeft circa 15 procent een koopprijs onder de NHG-grens. Meer dan 90 procent van de woningen groter dan 140 m² hebben een vraagprijs boven de betaalbare koopgrens. De grootste woningen, boven de 180 m², beginnen pas met een vraagprijs vanaf €700.000. Al is het aanbod aan dit soort woningen überhaupt relatief klein (ongeveer 5 procent van het totale aanbod).
Net als in de huursector, is ook in de koopsector sprake van schaarste. Vooral in het betaalbare segment is het aanbod relatief klein; dit is een gevolg van relatief veel vraag ten opzichte van aanbod. Een groot deel van het aanbod heeft een vraagprijs boven de NHG-grens. Daarbij zien we dat woningen structureel overboden worden, de verkooptijd relatief laag ligt en de prijzen structureel stijgen. Deze schaarste is het meest evident voor kleinere (gezins)woningen, zoals tussenwoningen, hoekwoningen en appartementen. Gevolg is dat voor groepen met een inkomen tot de sociale huurgrenzen de koop bijna geen alternatief biedt, en voor inkomens tot dubbel modaal zijn het vooral woningen tot en met 100 m² die betaalbaar zijn. Dit raakt starters en (jonge) gezinnen relatief hard: zij hebben minder vermogen op kunnen bouwen en zijn vaker aangewezen op betaalbaar aanbod. Gezinnen hebben daarnaast doorgaans behoefte aan meer oppervlakte en slaapkamers. En juist deze grotere woningen zijn vaker duurder.
29
5
Ruimtelijke verdeling van schaarste in de koop
In dit hoofdstuk onderzoeken we hoe schaarste in de koopsector zich over de gemeente verdeelt. Het kan namelijk zijn dat in de ene wijk schaarste meer tot verdringing leidt dan in andere wijken. Verdringing kan op twee manieren plaatsvinden: • Huishoudens worden uit wijken ‘gedrukt’; • (Woningzoekende) Huishoudens hebben geen toegang meer tot wijken. De eerste ontwikkeling is moeilijk te onderzoeken. Allereerst hoeft bij schaarste niet altijd verdrukking van groepen plaats te vinden. Huishoudens die al een woning bewonen, hoeven geen last te hebben van prijsstijgingen en een tekort aan woningen in de buurt. Oplopende huurprijzen zouden een reden kunnen zijn om te vertrekken, maar de echte verhuisreden van huishoudens is moeilijk te achterhalen. Er zijn allerlei redenen voor het vertrek van huishoudens uit een wijk of buurt. Om de effecten van schaarste te onderzoeken, focussen we daarom op het tweede aspect en analyseren we de toegankelijkheid van de koopsector voor verschillende inkomensgroepen en van de verschillende wijken van Delft.
5.1
Samenstelling woningvoorraad per wijk
Onderstaande figuur geeft weer hoe de woningvoorraad er uitziet naar bezit op wijkniveau. Op het gebied van koop, zijn het vooral de wijken Delftse Hout, Tanthof-West en Voordijkshoorn die bovengemiddeld veel koopwoningen hebben. De wijken Wippolder, Buitenhof en Voorhof hebben verhoudingsgewijs minder koopwoningen. In deze wijken zien we juist bovengemiddeld veel sociale- en particuliere huurwoningen. Figuur 5-1 Aandeel koop, sociale huur en particuliere huur per wijk. CBS, 2024; bewerking RIGO.14
14
Vanwege de kleine woningvoorraad in Abtswoude, Delftse Hout en Ruiven zijn deze wijken weggelaten uit de figuur. Tussen haakjes staat het totaal aantal woningen per wijk weergegeven.
30
5.2
Aanbod
We staan in deze paragraaf stil bij het koopaanbod in de verschillende wijken van Delft. De meeste koopwoningen werden aangeboden in de wijken Binnenstad, Schieweg en Hof van Delft. Deze wijken bij elkaar hebben ruim de helft van het totale vrijgekomen (koop)aanbod op Funda. Er zijn grote verschillen in de gemiddelde verkoopprijzen tussen de wijken. Wijken als Voorhof, Buitenhof en Tanthof-West hebben gemiddeld gezien de laagste verkoopprijs. Woningen in de wijken Schieweg, Binnenstad en Wippolder zijn gemiddeld genomen het duurst. Daarnaast valt op dat in de wijk Buitenhof de woningen gemiddeld genomen een aanzienlijk hoger oppervlakte hebben. Dit is dan ook één van de wijken met relatief veel eengezinswoningen in het aanbod. Daarom is het aanvullend zinvol om te kijken naar de gemiddelde prijs per m². De wijk Schieweg heeft de hoogste vierkantemeterprijs, gevolgd door Binnenstad. Dit zijn tevens de wijken met het grootste aanbod. De wijk Buitenhof heeft de laagste vierkantemeterprijs. Tabel 5-1 Aantal aangeboden woningen, gemiddelde verkoopprijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs per wijk in de gemeente Delft. Bron: Funda, Pararius en Huurwoningen.nl; bewerking RIGO.
Binnenstad
Aantal aangeboden woningen 131
Gemiddelde verkoopprijs € 553.922
Gemiddelde oppervlakte 101 m²
Gemiddelde prijs per m² € 5.841
Schieweg
123
€ 582.951
97 m²
€ 5.979
Hof van Delft
98
€ 475.342
94 m²
€ 5.320
Voordijkshoorn
58
€ 533.875
105 m²
€ 5.233
Wippolder
55
€ 543.123
106 m²
€ 5.177
Voorhof
53
€ 341.775
84 m²
€ 4.142
Vrijenban
43
€ 483.515
98 m²
€ 4.962
Buitenhof
32
€ 451.570
117 m²
€ 3.813
Tanthof-West
32
€ 454.731
102 m²
€ 4.517
Tanthof-Oost
16
€ 480.438
111 m²
€ 4.418
Abtswoude
1
€ 2.100.000
388 m²
€ 5.412
1
€ 299.000
74 m²
€ 4.041
Wijk
Ruiven
5.3
15
15
Effecten van schaarste: toegankelijkheid
We analyseren in deze paragraaf de toegankelijkheid van het aanbod in verschillende wijken van de gemeente op basis van de doelgroepen zoals omschreven in paragraaf 4.5. Hierbij hanteren we de inkomensgrenzen zoals in Tabel 4-4 en onderzoeken zo in welke mate het aanbod al dan niet toegankelijk is in de verschillende wijken van de gemeente Delft. We analyseren hier alle wijken met een aanbod van minimaal 30 woningen. Voor de wijken TanthofOost, Abtswoude en Ruiven is het aanbod dusdanig klein dat er onvoldoende input is om gedragen uitspraken te doen. Figuur 5-2 geeft de mate waarin de woningen toegankelijk zijn voor lage en hoge middeninkomens weer op wijkniveau. Voor inkomensgroep A is de wijk Voordijkshoorn het 15
Voor de wijken Abtswoude en Ruiven is enkel het aanbod van de enige aangeboden woning meegeteld.
31
meest toegankelijk. Hier kunnen zij circa 16 procent van het aanbod betalen. In de wijken Schieweg, Wippolder, Voorhof, Vrijenban, Buitenhof én Tanthof-West is voor deze groep geen aanbod beschikbaar. Wanneer we kijken naar inkomensgroep B is Voordijkshoorn ook het meest toegankelijk. Het gaat hier nog steeds om 16 procent van het aanbod. Voor deze groep is in de wijken Schieweg, Wippolder, Voorhof, Vrijenban en Tanthof-West nog steeds geen aanbod beschikbaar. Met voldoende inschrijftijd kunnen deze groepen in theorie aanspraak maken op een sociale huurwoning. Voor inkomensgroep C is wederom Voordijkshoorn het meest betaalbaar (17 procent), gevolgd door Binnenstad (10 procent). Enkel in Schieweg is er voor deze groep nog geen betaalbaar aanbod. Inkomensgroep D kan het best terecht in de wijk Voorhof: daar is 60 procent van het aanbod betaalbaar. In de wijken Voordijkshoorn (36 procent) en Binnenstad (33 procent) is ongeveer een derde van het aanbod toegankelijk. In de wijk Schieweg kunnen zij nog niks kopen. Voor de hoogste middeninkomensgroepen, van anderhalf tot twee keer modaal, zien we dat het beeld langzaamaan verandert. Doelgroep E kan in de wijk Schieweg 5 procent van het aanbod betalen. Dit is de eerste doelgroep die iets in deze wijk kan kopen.
In de wijk Voorhof kunnen zij 70 procent van het aanbod betalen, en in de wijken Binnenstad en Voordijkshoorn respectievelijk 42 en 40 procent. Groep F kan in de meeste wijken meer dan de helft van het aanbod betalen en in Voorhof zelfs 93 procent. Enkel in de wijken Schieweg en Voordijkshoorn kunnen ze minder dan de helft kopen, met respectievelijk 20 en 45 procent. Figuur 5-2 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod cumulatief in gemeente Delft voor verschillende inkomensgroepen naar wijk. Bron: Funda; bewerking RIGO.
32
5.4
Prijs per woninggrootte
Naast de algemene analyse van toegankelijkheid voor woningkopers, onderzoeken we in deze paragraaf de woningprijs naar oppervlakte per wijk. Vanwege het lage aantal aangeboden woningen in Abtswoude en Ruiven, geven we deze niet weer. Tabel 5-2 geeft de gemiddelde koopprijs per oppervlakte segment per wijk weer. Dit zetten we af tegen het gemiddelde van Delft. Een aantal zaken vallen op: •
Hoe groter het oppervlaktesegment, hoe groter de verschillen tussen wijken. Met andere woorden: voor woningen vanaf 140 m² zijn prijsverschillen tussen wijken groter dan voor woningen tot en met 100 m².
•
De wijken Buitenhof, Tanthof-West en Voorhof hebben een relatief lage gemiddelde verkoopprijs. De wijken Binnenstad en Schieweg zijn gemiddeld het duurst.
•
De grootste woningen zijn met name Binnenstad relatief duur. Deze woningen zijn hier gemiddeld ruim anderhalve ton duurder dan het Delftse gemiddelde.
Tabel 5-2 Gemiddelde verkoopprijs naar woonoppervlakte per wijk. Bron: Funda; bewerking RIGO. Wijk
t/m 100 m2
101 t/m 140 m2
vanaf 140 m2
Binnenstad
€ 360.000
€ 617.100
€ 1.138.900
Gemiddelde verkoopprijs € 553.900
Buitenhof
€ 305.700*
€ 470.000
€ 692.250*
€ 451.600
Hof van Delft
€ 375.600
€ 549.000
€ 930.300
€ 475.300
Schieweg
€ 504.200
€ 682.300
€ 1.466.500*
€ 583.000
Tanthof-Oost
€ 403.600*
€ 512.900
€ 540.000*
€ 480.400
Tanthof-West
€ 382.000
€ 508.300
€ 725.000*
€ 454.700
Voordijkshoorn
€ 282.700
€ 595.400
€ 899.500
€ 533.900
Voorhof
€ 320.300
€ 383.600
€ 699.500*
€ 341.800
Vrijenban
€ 390.300
€ 545.300*
€ 774.900*
€ 483.500
Wippolder
€ 386.000
€ 528.300
€ 977.600
€ 543.100
Delft
€ 385.200
€ 570.400
€ 980.500
€ 512.700
Alle verkoopprijzen met een asterisk (*) zijn gebaseerd op een gemiddelde van minder dan 10 woningen.
5.5
Samenvattend
Als we kijken naar de ruimtelijke verdeling van schaarste, zien we het volgende: •
•
•
Het aanbod is in absolute zin het grootst in de wijken Binnenstad, Schieweg en Hof van Delft. In de wijken Tanthof-Oost, Abtswoude en Ruiven werden in de onderzochte periode weinig woningen aangeboden. De gemiddelde verkoopprijs per m2 is het hoogst in de wijken Schieweg en Binnenstad met respectievelijk €5.979 en €5.841 per m 2. De wijk Buitenhof is relatief goedkoop, met een vierkantemeterprijs van €3.813 per m2. Vooral de wijk Voordijkshoorn is relatief betaalbaar voor inkomens tot de DAEBgrens. Die kunnen in deze wijk ongeveer 15 procent van het aanbod betalen, terwijl ze
33
•
in andere wijken minder dan 10 procent van het aanbod kunnen betalen. De wijk Voorhof heeft de meeste betaalbare woningen: circa 85 procent van het aanbod ligt hier onder de NHG-grens. De wijk Schieweg is het minst toegankelijk. Hier zijn de eerste woningen pas betaalbaar voor inkomens vanaf 1,5 keer modaal. En dat terwijl het aanbod in de wijk Schieweg relatief groot is. Tot slot hebben we per wijk gekeken naar de verkoopprijs per oppervlakteklasse. Woningen van meer dan 140 m2 komen niet vaak voor, en als ze voorkomen, zijn ze relatief duur. Gemiddeld in Delft rond de € 980.000. In de Binnenstad ligt dit zelfs nog hoger.
In sommige wijken is betaalbaar aanbod schaarser dan in andere wijken. De wijken Binnenstad, Hof van Delft en Schieweg zijn relatief ontoegankelijk ten opzichte van de andere wijken. Gemiddeld zijn de woningen in die wijken het duurst. Ook als we kijken naar enkel kleinere woningen, zijn in deze wijken de prijzen het hoogst. In Voordijkshoorn is het aanbod relatief betaalbaar.
34
6
Nut en noodzaak: sturing op verkamering
De laatste jaren is – in lijn met de wens van veel gemeenten om meer ‘grip’ te krijgen op de woningvoorraad – het aantal sturingsinstrumenten binnen de huisvestingsverordening flink toegenomen. Zo kan tegenwoordig onder de noemer ‘woningvoorraadbeheer’ ook via de huisvestingsverordening gestuurd worden op tegengaan van onder meer splitsing/verkamering, ‘kopen om te verhuren’ (opkoopbescherming) en de negatieve effecten van (overmatige) toeristische verhuur van woningen (wet toeristische verhuur van woonruimte). Zo ook de gemeente Delft, die sinds 2019 woningsplitsing en verkamering alleen onder specifieke voorwaarden toestaat. In dit hoofdstuk analyseren we bronnen die iets kunnen zeggen over de effecten van sturing op wijzigingen aan de woningvoorraad, in het bijzonder gericht op omzetting en verkamering. De gemeente monitort de mate van verkamering van woningen.
6.1
Wijzigingen in de woningvoorraad
De Huisvestingswet 2014 biedt een gemeente publiekrechtelijke instrumenten om te sturen op wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Het gaat daarbij om de volgende wijzigingen: • • • • •
Onttrekking aan de woonruimtevoorraad, bijvoorbeeld door sloop maar ook door verandering van gebruik; Samenvoeging van meerdere woningen tot minder woningen; Omzetting van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld voor kamerverhuur; Woningvorming, waarbij één woning wordt verdeeld in meerdere zelfstandige woningen; Splitsing van appartementsrechten in het kadaster, bijvoorbeeld voor verkoop van huurwoningen.
In hoeverre komen deze onttrekkingen en wijzigingen aan de woningvoorraad voor? Om te beginnen zien we dat de woningvoorraad jaarlijks is toegenomen (Tabel 6-1). Desalniettemin worden er ook woningen onttrokken uit de voorraad. Er komen hiervoor echter meer woningen terug. We zien dat er jaarlijks tussen de 10 en 20 woningen worden gesplitst en omgezet. Dit levert weer nieuwe (kleinere) woningen op. Het CBS telt splitsingen echter alleen onder enkele voorwaarden16. Deze definitie dekt niet alle vormen van splitsing, bijvoorbeeld wanneer het gaat om woningsplitsing naar kleine (<15m2) en/of onzelfstandige woonruimte, zoals studentenkamers. Het is dan ook goed mogelijk dat onttrekkingen aan de voorraad in deze vorm vallen onder een andere categorie, bijvoorbeeld onttrekkingen door functiewijzigingen, verbouw of anderszins.
16
CBS (2025) Voorraad woningen. Een woning telt als gesplitst indien er door de splitsing meer woningen bij komen, het woonoppervlak in het pand met maximaal 40 procent is toe - of afgenomen, het gemiddeld oppervlak van alle nieuwe woningen tussen de 15 en 500 m² ligt, het gemiddeld opperv lak van het verblijfsobject met minimaal 10 procent is afgenomen en er maximaal 10 verblijfsobjecten in het pand zijn na woningsplitsing.
35
Tabel 6-1 Aantal woningen onttrokken/gewijzigd, 2020-2023. Bron: CBS; bewerking RIGO.17
Beginstand voorraad
2020
2021
2022
2023
50.905
51.495
52.130
52.815
Aantal woningen onttrokken/gewijzigd door: Samenvoeging
10
20
30
10
Splitsing/omzetting/woningvorming
10
20
15
20
Sloop
35
225
0
0
Overig
25
35
70
20
Totaal onttrekkingen
85
300
120
55
6.2
Verkamering per wijk
Sinds 2017 monitort de gemeente Delft jaarlijks het aantal mogelijk verkamerde woningen. De gemeente beschouwt een woning als mogelijk verkamerd wanneer minimaal 3 volwassenen staan ingeschreven op het adres zónder dat er sprake is van familierelaties, geregistreerd partnerschap, enzovoorts. Het gaat om zelfstandige woonruimten, exclusief studentenwoningen, zorgwoningen, seniorencomplexen en woningen in beheer van corporaties, die als gevolg van verhuur van individuele kamers aan onverwante volwassenen niet beschikbaar zijn voor woningzoekende alleenstaanden, stellen en gezinnen. De onderzochte adressen zullen deels studentenhuisvesting betreffen, maar het kan ook gaan om bijvoorbeeld woningdelers. Tabel 6-2 laat zien hoe veel adressen er per jaar door de gemeente Delft als mogelijk verkamerd worden beschouwd. Dit aantal is redelijk stabiel. Tussen 2017 en 2023 gaat het om ongeveer 1.600 tot 1.700 adressen. In 2024 en 2025 is er een kleine toename. Er is geen verschil te zien tussen de jaren voor regulering in 2019 en de jaren erna. De meeste mogelijk verkamerde woningen vinden we in de wijken in en rondom de Binnenstad. De Binnenstad zelf is in alle meetjaren verantwoordelijk voor ruim een kwart van alle mogelijk verkamerde woningen in de gemeente, gevolgd door Hof van Delft met iets minder dan een kwart van alle mogelijk verkamerde woningen.
Ter vergelijking: in zowel Binnenstad als Hof van Delft staat ongeveer 12 procent18 van de totale woningvoorraad van de gemeente. Dit betekent dat Binnenstad en Hof van Delft twee tot drie keer zoveel mogelijk verkamerde adressen bevatten ten opzichte van wanneer alle mogelijk verkamerde woningen evenredig over de wijken zouden zijn verdeeld.
17
Door afronding komen de totaalaantallen niet altijd overeen met de som van de deelgetallen. Onder ‘overig’ verstaan we hier: administratieve onttrekking; onttrekking door een overige vorm van verbouwing of combinatie van wijzigingen; of een functiewijziging van woonfunctie naar overige functie. 18
CBS (2025) Woningvoorraad per gemeente, wijk en buurt 2015 -2023
36
Het omgekeerde zien we ook: wijken als Tanthof-West en -Oost, Voordijkshoorn en Buitenhof hebben relatief weinig mogelijk verkamerde woningen. Tanthof-West, -Oost en Abtswoude bevatten in totaal circa 13 procent van de totale woningvoorraad in Delft, terwijl slechts 3 procent van alle mogelijk verkamerde woningen in deze wijken staat. In de wijken Vrijenban en Buitenhof is er sprake van een licht stijgende trend in het aantal verkamerde woningen. Tabel 6-2 Aantal mogelijk verkamerde woningen op 1 januari per jaar per wijk. Bron: Gemeente Delft; bewerking RIGO. 2017
2018
2019
2020
2021
2022 2023 2024 2025
Binnenstad
487
489
469
477
476
463
464
503
Hof van Delft
386
398
402
398
385
376
382
422
# Woningen in 202519 5.105 468 4.090 384
Voorhof Wippolder (incl. Schieweg en Ruiven) Vrijenban (incl. Delftse Hout)
299
306
291
271
260
258
241
296
276
246
245
238
246
247
239
243
280
267
120
123
128
129
133
134
130
156
152
Buitenhof
57
78
71
88
80
82
77
101
104
2.793
Voordijkshoorn Tanthof-West & -Oost (incl. Abtswoude)
34
46
56
51
39
42
53
57
64
3.683
31
35
35
41
46
45
42
50
52
Delft
6.3
4.315 4.431
2.082
3.815
1.660 1.720 1.690 1.701 1.666 1.639 1.632 1.865 1.767
30.314
Verkamering naar WOZ-waarde en oppervlakte
Naast een analyse per wijk, is het zinvol te kijken naar in welk segment van de woningvoorraad verkamering optreedt. Omdat dit gaat om zowel koop- als particuliere huurwoningen die op het peilmoment bewoond zijn, analyseren we de WOZ-waarden van de verkamerde woningen. Dit leggen we naast het oppervlakte om te onderzoeken welke woningtypen het meest verkamerd worden. Een aantal zaken vallen op (Figuur 6-1): • •
19
De meeste mogelijk verkamerde woningen zijn tussen de 61 en 100 m² of 101 en 140 m². Dit is ongeveer twee derde van alle mogelijk verkamerde woningen. De meeste mogelijk verkamerde woningen hebben een WOZ-waarde onder de NHGgrens.
Aantal woningen betreft voorraad exclusief corporatiewoningen.
37
Figuur 6-1 Mogelijk verkamerde woningen naar WOZ-waarde- en oppervlaktesegment in gemeente Delft in 202520. Bron: gemeente Delft; bewerking RIGO.
6.4
Samenvattend
In dit laatste hoofdstuk onderzochten we de mate en aard van verkamering in de gemeente Delft: •
•
•
•
In de periode 2020 tot 2023 werden woningen onttrokken aan de voorraad als gevolg van splitsing (excl. verkamering), omzetting en woningvorming. Het ging jaarlijks om circa 10 tot 20 woningen. Dit stagneert van ruim een derde van alle jaarlijkse onttrekkingen tot circa 7 procent. Tegelijkertijd zorgt deze vorm van onttrekkingen ook voor toevoegingen aan de woningvoorraad, waarbij het niet duidelijk is voor welke doelgroep deze woningen bestemd zijn. Vervolgens onderzochten we het aantal mogelijk verkamerde adressen per wijk. Een adres geldt als ‘mogelijk verkamerd’ wanneer minimaal 3 volwassenen hier staan ingeschreven zonder aantoonbare verwantschap (familierelatie, geregistreerd partnerschap, etc). De meeste mogelijk verkamerde adressen zijn te vinden in Binnenstad en Hof van Delft in absolute én relatieve zin. Dat betekent dat er relatief veel mogelijk verkamerde woningen zijn ten opzichte van de totale voorraad. In de wijken Tanthof-West en -Oost, Abtswoude, Voordijkshoorn en Buitenhof zijn juist relatief weinig mogelijk verkamerde woningen ten opzichte van de woningvoorraad. Het aantal mogelijk verkamerde adressen is in de periode 2017 en 2025 redelijk stabiel gebleven. Alleen in de wijken Vrijenban en Buitenhof is er sprake van een licht stijgende trend in het aantal mogelijk verkamerde woningen.
Mogelijk verkamerde adressen zijn meestal tussen de 61 en 100 m² (45 procent) of 101 en 140 m² (35 procent). Ongeveer 10 procent van alle mogelijk verkamerde woningen zijn woningen vanaf 180 m².
20
Omwille van de leesbaarheid van de figuur zijn aantallen kleiner dan 5 weggelaten. Ook onbekende waarden (in totaal 32 woningen) zijn weggelaten.
38
•
De meeste mogelijk verkamerde woningen hebben een WOZ-waarde tot de NHGgrens: ruim twee derde van de mogelijk verkamerde woningen vallen in dit segment. Dit zijn met name woningen tot en met 140 m². In duurdere segmenten, vanaf €550.000, komt potentiële verkamering juist vaker voor bij woningen met een oppervlakte vanaf 140 m².
39
7
Conclusies
In deze rapportage hebben we onderzocht in welk deel van de woningvoorraad in de gemeente Delft sprake is van schaarste. Het onderzoek naar schaarste dient als onderbouwing van de huisvestingsverordening die sturing mogelijk maakt in woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer. We beantwoorden de onderzoeksvraag: In welk deel van de woningvoorraad kan in Delft van schaarste worden gesproken? De Huisvestingswet 2014 schrijft geen eenduidige definitie van schaarste voor. In dit onderzoek komen beide vormen van schaarste naar voren. Allereerst zijn sommige woningtypen en segmenten schaars omdat deze per definitie weinig aanwezig zijn in de voorraad. Zo zien we dat er relatief weinig woningen in de middenhuur worden aangeboden en dat er relatief weinig woningen zijn van groter dan 140 m². Vooral aan middenhuurwoningen is veel behoefte: dit biedt in potentie een alternatief op de sociale huur wanneer men bijvoorbeeld weinig inschrijftijd heeft. Ook zijn er verschillen tussen wijken: zo zijn in de wijken Voorhof, Buitenhof en Wippolder relatief weinig koopwoningen, terwijl de Binnenstad en Schieweg een relatief klein corporatie-aanbod hebben. Op zichzelf is dit niet per definitie problematisch. Als we kijken naar de andere vorm van schaarste – schaarste op grond van een grotere vraag dan aanbod – zien we dat dit in alle segmenten schaarste zorgt voor ongewenste effecten.
In de corporatiehuur neemt de vraag harder toe dan het aanbod, wat zorgt voor een daling van de slaagkansen. In de particuliere huur is het betaalbare aanbod relatief klein. Voor hen die niet slagen in de sociale huur, biedt de vrije sector dus weinig alternatief. Het aanbod is grotendeels (te) duur voor hen. Ook de koop biedt in veel gevallen geen – of zeer beperkt – alternatief voor de lagere (midden)inkomens. Er is veel concurrentie en de afgelopen jaren wordt er structureel overboden en liggen de verkooptijden laag. We zetten hieronder de belangrijkste conclusies op een rij. Corporatiesector De sociale huursector in bezit van woningcorporaties staat onder druk. In het woonruimteverdeelsysteem waar Delft deel van uit maakt, is een toenemende krapte zichtbaar. Dat is goed te zien aan het aantal actief woningzoekenden dat stijgt. Terwijl het aantal verhuringen tussen 2020 en 2024 niet even hard meesteeg. Dat zorgt voor dalende slaagkansen voor woningzoekenden. Immers, meer woningzoekenden zijn aangewezen op een relatief kleiner wordend aanbod. Er kan worden gesproken van toenemende schaarste aan sociale huurwoningen in de corporatiesector. Particuliere huursector Door de beperkte beschikbare bronnen kan geen robuust beeld gevormd worden van schaarste aan sociale, midden- en dure huurwoningen in de particuliere huursector.
De geschetste gegevens geven slechts een indicatie van de situatie in dit segment. Op basis van de WWS-score van huurwoningen in de gemeente Delft, zou circa 10 procent van de totale woningvoorraad een huurprijs moeten hebben in het middensegment. Dat is iets minder dan de helft van al het particuliere aanbod. Wanneer we kijken naar het aanbod van 23 januari tot en met 11 augustus, zien we dat dit in de werkelijkheid veel lager ligt. Iets meer dan een vijfde van het particuliere aanbod heeft een huurprijs tot de middenhuurgrens.
40
Ook eerdere analyses door databureau Watson & Holmes laten zien dat er al jaren sprake is van krapte op de middenhuurmarkt. Volgens deze data is er in 2023 ongeveer een derde van het particuliere huuraanbod verhuurd tegen een huurprijs onder de middenhuurgrens. Andere indicatoren laten eveneens een druk op het middensegment zien: de verhuursnelheid neemt toe en de vierkantemeterprijzen stijgen in Delft harder dan gemiddeld in het land. Tot slot is een groot deel van het huidige en recente aanbod ontoegankelijk voor de meeste middeninkomens. Inkomens tot de DAEB-grenzen kunnen minder dan 20 procent van het aanbod veroorloven. Het aanbod dat zij zich kunnen veroorloven, zijn bijna uitsluitend kleine woningen tot 60 vierkante meter. Oftewel, de particuliere huursector biedt in veel gevallen geen alternatief op de sociale huursector. En dat terwijl door toenemende concurrentie in de sociale huur juist steeds meer huishoudens zijn aangewezen op de particuliere huursector, in het bijzonder het middensegment. We kunnen hierdoor spreken van (toenemende) schaarste in het particuliere segment, in het bijzonder in de middenhuur. Koopsector De koopsector vormt het op een na grootste segment in de woningvoorraad van Delft.
Op basis van indicatoren over de stand van zaken in de actuele koopwoningmarkt geconcludeerd worden dat de koopmarkt ook krap is, met name in het betaalbare segment en aan rijwoningen (tussenwoningen en hoekwoningen) en appartementen Op basis van de indicatoren van de NVM te zien dat de koopwoningmarkt in de gemeente Delft de afgelopen jaren krapper is geworden: er is een duidelijke trend van hoge prijzen en overbieden. Ook de NVM spreekt van een krappe koopmarkt, vooral voor hoekwoningen, tussenwoningen en appartementen. Dit beeld wordt tevens ondersteund door cijfers over de transactieprijsontwikkeling en WOZ-waardenontwikkeling in de gemeente Delft. Tenslotte versterkt het actuele aanbod de conclusie van schaarste op de koopwoningmarkt. Het aanbod is klein en dat geldt in sterke mate in de betaalbare prijsklassen. Ongeveer 50 procent van het actuele aanbod lag boven de NHG-grens van €450.000. Dit betreft vooral woningen die groter zijn dan 100 m². De schaarste in dit deel van de koopsector raakt vooral gezinnen die doorgaans meer ruimte nodig hebben. De grootste woningen, vanaf 140 of zelfs 180 m² zijn voor middeninkomens vrijwel niet betaalbaar. Effecten van schaarste Met name jongeren, starters en (jonge) gezinnen komen door de schaarste in de verdringing. Een woning vinden in de sociale huursector is voor slechts een kleine groep woningzoekenden bereikbaar.
Veel middeninkomens hebben op basis van hun inkomen geen toegang tot de sector. Daarnaast zorgt de grote vraag en het beperkte aanbod voor grote concurrentie waar die vooral voor jongere huishoudens tot gevolg heeft dat de kansen beperkt zijn. Dat komt omdat deze huishoudens een relatief lage inschrijfduur hebben en daardoor minder kans maken op woningen die op basis van inschrijfduur toegewezen worden. De particuliere huursector biedt voor zover bekend weinig alternatief. Ook startende huishoudens zonder eigen spaargeld of giften van familie ervaren de effecten van krapte in de koopsector. Een groot deel van hen zal in de doelgroep lage (midden)inkomens vallen. Voor (startende) huishoudens met een (laag) middeninkomen, zonder eigen vermogen, is slechts een klein deel van het koopaanbod potentieel toegankelijk. Een andere doelgroep die verdrongen wordt, zijn (jonge) gezinnen. In het bijzonder jongere gezinnen met een relatief laag inkomen. Bijvoorbeeld starters op de arbeidsmarkt of alleenverdieners. Omdat zij kinderen hebben, hebben zij doorgaans behoefte aan een woning met minimaal 2 slaapkamers en een groter leefoppervlakte. In Delft hangt het aantal
41
slaapkamers en het oppervlakte sterk samen met de prijs. Dit betekent dat geschikte woningen voor deze gezinnen vaak duurder of zelfs te duur zijn voor deze doelgroep. Doorstromers kunnen daarentegen mogelijk makkelijker een stap naar een volgende koopwoning door overwaarde van hun woning en/of eigen geld. Er zijn uiteraard uitzonderingen. Ook zij kunnen de effecten van schaarste ervaren door beperkt aanbod en/of grote concurrentie. Tekorten, ook in de duurdere koopsegmenten, beperken de doorstroming. Bijvoorbeeld wanneer huishoudens met een hoger inkomen in betaalbare huurwoningen de stap niet kunnen maken naar duurdere woonruimte, omdat het aanbod beperkt is. Ruimtelijke verdeling van schaarste in de koopsector De effecten van schaarste in de koopsector zijn naar verwachting in sterkere mate merkbaar in alle delen van de gemeente. Echter, de mate en vorm van schaarste verdeelt zich doorgaans ongelijk over gemeenten en regio’s. De ene wijk heeft nu eenmaal een specifieke woningvoorraad en de andere wijk is populairder vanwege de ligging. In de wijken Binnenstad en Schieweg zijn in het afgelopen halfjaar de meeste koopwoningen vrijgekomen. Opvallend is dat deze twee wijken ook de hoogste gemiddelde vierkantemeterprijs hebben. Ondanks het relatief grote aanbod, zijn deze wijken dus relatief ontoegankelijk voor huishoudens met een inkomen rond of onder modaal.
DAEB-inkomens hebben de grootste slaagkans in de wijk Voordijkshoorn. Hier kunnen zij circa 15 procent van het koopaanbod betalen. Er zijn echter voldoende wijken waar zij niks van het aanbod van de afgelopen 3 maanden kunnen betalen. In de wijken Voorhof, Wippolder en Schieweg is (vrijwel) geen koopwoning betaalbaar voor deze inkomensgroepen. In de wijk Voorhof staan wel relatief gezien de meeste woningen te koop onder de NHG-grens van €450.000: ruim 90 procent van het vrijkomend aanbod had een verkoopprijs onder de NHG-grens. De wijk Schieweg heeft verreweg het minste aanbod onder deze grens, circa 20 procent. Sturing op verkamering Tot slot hebben we ingezoomd op de mate van verkamering In Delft. Dit betekent dat woningen onttrokken worden uit de voorraad en als gevolg van splitsing of omzetting resulteren in nieuwe woningen. Op dit moment hanteert de gemeente Delft hier een aantal regels voor. Op deze manier werden in de periode 2020-2023 jaarlijks tussen de 10 en 20 woningen uit de voorraad onttrokken. Dit leverde ook nieuwe, hetzij kleinere, woningen op. Daarnaast houdt de gemeente Delft zelf cijfers bij op het gebied van verkamering. Het aantal mogelijk verkamerde adressen is in de periode 2017 en 2025 redelijk stabiel gebleven. Er is geen significant verschil te zien tussen de periode voor regulering in 2019 en de periode daarna.
Alleen in de wijken Vrijenban en Buitenhof is er sprake van een licht stijgende trend in het aantal mogelijk verkamerde woningen. Zowel in absolute als relatieve zin komt verkamering vermoedelijk het meest voor in de wijken in en rondom het centrum, zoals Binnenstad en Hof van Delft. In de wijken Tanthof-West & Oost, Voordijkshoorn en Buitenhof is waarschijnlijk juist relatief weinig sprake van verkamering. Vermoede verkamering komt met name voor in woningen tussen de 61 m² en 140 m². Daarnaast zijn het vooral woningen in het betaalbare segment (tot de NHG-grens) die mogelijk verkamerd zijn. 10 procent van de mogelijk verkamerde woningen heeft een oppervlakte boven de 180 m², waarvan de WOZ-waarde bijna altijd boven de NHG-grens ligt. Kortom, uit de cijfers gepresenteerd in dit onderzoek blijkt dat de betaalbare segmenten het sterkst onder druk staan. Het gaat om zowel de corporatiehuur, de middenhuur als de
42
betaalbare koop. Qua woningtypen staan vooral appartementen en tussen- en hoekwoningen onder druk. De concurrentie voor deze woningtypen is het grootst en dit heeft in deze segmenten de meeste ongewenste negatieve gevolgen, met name voor huishoudens met een lager inkomen, zoals jongeren, starters en jonge gezinnen. Slaagkansen in de corporatiesector nemen af en het aanbod betaalbare huur en koop staat onder druk. Grotere woningen, zowel koop als particuliere huur, zijn zeldzamer, maar uit de resultaten van dit onderzoek blijkt niet direct dat hiermee groepen woningzoekenden onevenredig hard geraakt worden.
43
Bijlage 1 Definitie inkomensgrenzen en prijssegmenten In dit onderzoek hanteren we een aantal inkomensgrenzen en prijssegmenten (in blauw). Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur 21 gelden een aantal aangepaste termen. Hieronder geven we de definities van de gehanteerde inkomens- en prijsgrenzen in deze rapportage en de relatie met de nieuwe definities uit de Wet betaalbare huur (in oranje). Sociale huur •
Onder sociale huurwoningen verstaan we woningen met een huurprijs in het gereguleerde segment. Op 1 januari 2025 is dit maximaal € 900,07 (de liberalisatiegrens). Onder de Wet betaalbare huur wordt deze prijsgrens de maximale lagehuurgrens genoemd, en woningen daaronder vallen in het laagsegment.
•
De doelgroep voor sociale huur is onder te verdelen in twee subdoelgroepen: de primaire en de secundaire doelgroep. •
De primaire doelgroep heeft recht op het ontvangen van huurtoeslag (daarom ook wel ‘doelgroep huurtoeslag’ genoemd). De grenzen voor deze doelgroep zijn in 2025: € 28.375 voor eenpersoonshuishoudens onder de AOWgerechtigde leeftijd; € 38.500 voor meerpersoonshuishoudens onder de AOWgerechtigde leeftijd; € 27.775 voor eenpersoonshuishoudens boven de AOWgerechtigde leeftijd; € 37.350 voor meerpersoonshuishoudens boven de AOWgerechtigde leeftijd. Zij komen in aanmerking voor een sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrens.
•
De secundaire doelgroep heeft een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de inkomensgrens voor sociale huur (ook wel de DAEB-grens). Die bovengrens is €49.699 voor éénpersoonshuishoudens en €54.847 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2025).
Middenhuur Onder de Wet betaalbare huur is de maximale middenhuurgrens gesteld op €1.184,82. Alles tussen de maximale lagehuurgrens en middenhuurgrens is het middensegment. Na de invoering van de Wet betaalbare huur vormen het laagsegment en middensegment samen het gereguleerde segment. Betaalbare koop Voor prijsgrenzen in de koopsector sluiten we aan bij de segmenten zoals gehanteerd in WiMRA2023/2025.22 In de koopsector wordt tot € 405.000 gesproken van betaalbare koop (prijspeil 2025).23
21
De Wet betaalbare huur is aangenomen in de Tweede en Eerste Kamer en sinds 1 juli 2024 van kracht. De wet reguleert het middensegment door het woningwaarderingsstelsel (WWS) ook te laten gelden voor midden huurwoningen tot en met 186 punten. 22
O&S Amsterdam (2023/2025) Wonen in de MRA.
23
Het Rijk heeft de betaalbare koopprijsgrens in 2025 verhoogd naar € 405.000.
44
Bijlage 2 Oppervlakte woningen naar klasse per wijk24
24
Abtswoude en Delftse Hout hebben te weinig woningen (respectievelijk 12 en 24) en zijn daarom niet meegenomen in deze tabellen.
45
Bijlage 3 Indicatieve middeninkomens t.b.v. analyse toegankelijkheid Om de toegankelijkheid van de huur- en koopsector te onderzoeken bekijken we in paragrafen 2.3.3 en 3.4 in hoeverre het actuele particuliere huur- en koopaanbod betaalbaar is voor de vijf indicatieve inkomens. Indicatieve middeninkomens We laten in deze analyse de doelgroep voor de hoogste inkomensgroepen buiten beschouwing. hoogste inkomens hebben meer mogelijkheden om een woning te vinden. De middeninkomens zijn het meeste aangewezen op betaalbare particuliere huurwoningen en op betaalbare koopwoningen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We sluiten in deze analyse aan bij middeninkomens zoals gedefinieerd voor het WiMRA2025.
22 Passend toewijzen 1: € 28.365 (bovengrens passend toewijzen voor eenpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd) Passend toewijzen 2: € 38.500 (bovengrens passend toewijzen voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd) Laag middeninkomen 1: € 49.669 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur alleenstaanden); Laag middeninkomen 2: € 54.847 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur meerpersoonshuishoudens; voormalig EU-grens); Middeninkomen 1: € 62.086 (1,25x EU-grens); Middeninkomen 2: € 74.504 (1,5x EU-grens alleenstaanden); Hoog middeninkomen 1: € 82.271 (1,5x EU-grens meerpersoonshuishouden); Hoog middeninkomen 2: €99.338 (2x EU-grens alleenstaanden). Om de toegankelijkheid van de koopsector te onderzoeken bekijken we in hoeverre het koopaanbod betaalbaar is voor de zes indicatieve inkomens. Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD. De onderstaande figuur toont de maximale hypotheek die huishoudens (onder de AOW-leeftijd) kunnen krijgen op basis van de NHG-normen uit 2025, waarbij wordt uitgegaan van een hypotheekrente van 3,75 procent.
De maximale hypotheek varieert hierbij van €148.001 bij een bruto jaarinkomen van €35.000 tot €476.842 bij een jaarinkomen van €100.000.
46
Maximale hypotheek voor eenverdieners met een middeninkomen, naar bruto-inkomen, 2024 (hypotheekrente = 3,75%).
Maximale hypotheek op basis van 3,75% (peilmoment Q2-2025) hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen. Jaarinkomen € 49.669 (laag middeninkomen 1) € 54.847 (laag middeninkomen 2) € 62.086 (middeninkomen 1) € 74.504 (middeninkomen 2) € 82.271 (hoog middeninkomen 1) € 99.338 (hoog middeninkomen 2)
Groep A B C D E F
Maximale hypotheek € 199.000 € 233.000 € 262.000 € 337.000 € 376.256 € 472.000
Om de toegankelijkheid van de huursector te onderzoeken bekijken we in hoeverre het actuele particuliere huuraanbod betaalbaar is voor acht indicatieve inkomens. Wie een particuliere huurwoning wil betrekken, heeft hiervoor vaak een bepaald minimuminkomen voor nodig. In de middenhuur geldt soms ook nog een maximale inkomensgrens. De inkomensgrens varieert per verhuurder/beheerder, maar ligt doorgaans op een minimum van tussen de 3,5 à 4,5 keer de (kale) huur. Voor de analyse gaan we daarom uit van een inkomenseis van 4 keer de (kale) huur om de toegankelijkheid van het aanbod in te schatten. Maximale huur op basis van inkomenseis op 4 keer de (kale) huur voor verschillende inkomensgroepen.
€250,00
€1.250,00
€1.041,67
€500,00
€833,33
€750,00
€625,00
€1.000,00
€416,67
€1.250,00
€1.458,33
€1.500,00
€1.666,67
€1.750,00
€1.875,00
€2.000,00
€2.083,33
€2.250,00
€€ 20.000 € 30.000 € 40.000 € 50.000 € 60.000 € 70.000 € 80.000 € 90.000
€ 100.000
47
Maximale huur op basis van inkomenseis op 4 keer de (kale) huur voor verschillende inkomensgroepen. Jaarinkomen € 28.375 (primaire doelgroep 1phh) € 38.500 (primaire doelgroep mphh) € 49.699 (laag middeninkomen 1) € 54.847 (laag middeninkomen 2) € 62.086 (middeninkomen 1) € 74.504 (middeninkomen 2) € 82.271 (hoog middeninkomen 1) € 99.338 (hoog middeninkomen 2)
Groep A B C D E F G H
Maandinkomen € 2.365 € 3.208 € 4.142 € 4.571 € 5.174 € 6.209 € 6.856 € 8.278
Bovengrens huur € 591 € 802 € 1.036 € 1.143 € 1.294 € 1.552 € 1.714 € 2.070
48
49