Bijlage 2. 20251015 - Schaarsteonderbouwing Delft definitief.pdf + 6404872
Tekst van het document
Concept Rapport
Schaarste-onderzoek Delft 2025 Gemeente Delft
1
Schaarste in Delft Gemeente Delft
Datum
15 oktober 2025
Opdrachtgever
Gemeente Delft
Contactpersoon
Gemeente Delft, afdeling Samenleving Advies (wonen)
Auteur(s)
Tijmen Holleman tijmen.holleman@rigo.nl
Projectnummer
P50970
RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL
DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM
IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01
T 020 522 11 11 KVK 33227618
Inhoudsopgave Inleiding
1
1
De Delftse context
3
2
Schaarste in de sociale huursector 2.1 Toegang en verdeling 2.2 Indicatoren in de woonruimteverdeling 2.3 Actief woningzoekenden en geslaagden 2.4 Aanbod 2.5 Samenvattend
6 6 6 7 9 9
3
Particuliere huursector 3.1 Omvang en samenstelling 3.2 Woningmarktindicatoren middenhuursegment 3.3 Prijsontwikkelingen 3.4 Actueel aanbod 3.5 Effecten van schaarste: toegankelijkheid actueel aanbod 3.6 Samenvattend
11 11 12 14 16 17 19
4
Schaarste in de koopsector 4.1 Omvang en samenstelling 4.2 Woningmarktindicatoren 4.3 Transactieprijs- en WOZ-waardeontwikkeling 4.4 Actueel aanbod 4.5 Effecten van schaarste: toegankelijkheid 4.6 Samenvattend
21 21 21 24 24 26 28
5
Ruimtelijke verdeling van schaarste in de koop 5.1 Samenstelling woningvoorraad per wijk 5.2 Aanbod 5.3 Effecten van schaarste: toegankelijkheid 5.4 Prijs per woninggrootte 5.5 Samenvattend
30 30 31 31 33 33
6
Nut en noodzaak: sturing op verkamering 6.1 Wijzigingen in de woningvoorraad 6.2 Verkamering per wijk 6.3 Verkamering naar WOZ-waarde en oppervlakte 6.4 Samenvattend
35 35 36 37 38
7
Conclusies
40
Bijlage 1 Definitie inkomensgrenzen en prijssegmenten
44
Bijlage 2 Oppervlakte woningen naar klasse per wijk
45
Bijlage 3 Indicatieve middeninkomens t.b.v. analyse toegankelijkheid
46
Inleiding We zien in veel regio’s en gemeenten een forse druk op de woningmarkt, met alle negatieve gevolgen van dien. Gemeenten maken zich zorgen over de schaarste aan woningen en de gevolgen daarvan, waaronder verdringing van (lokale groepen) woningzoekenden. Om meer grip hierop te krijgen, maken gemeenten gebruik van de mogelijkheden van de Huisvestingswet 2014. Zo ook de Gemeente Delft. Ter onderbouwing van de huisvestingsverordening is een schaarsteonderzoek nodig. Woningtekort in Nederland In Nederland is sprake van een woningtekort: de omvang ervan wordt geschat op 5 procent van de woningvoorraad in 2025, ofwel 410.810 woningen. De schatting van het tekort wordt gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Delft en Westland wordt becijferd op 7,5 procent. Het gaat om een tekort van 8.350 woningen1. Uit het meest recente WoonOnderzoek Nederland 20242 komt naar voren dat meer verhuis geneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning. Ten opzichte van het onderzoek uit 2021 is er een groei te zien van 16 procent. Volgens de onderzoekers is deze groei meer dan de groei van het aantal inwoners en huishoudens in deze periode. Ook is er een toename te zien in verhuisgeneigde jongeren.
Er wordt daarnaast geconcludeerd dat hoge prijzen vaker een belemmering zijn voor het vinden van een woning. Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden aan. Ter vergelijking: in 2018 lag dit percentage op 17 procent. Bovendien nam de doorstroming in de koopsector (wederom) af. Uit het Woononderzoek 2024 wordt geconcludeerd dat ‘de toename van het aantal huishoudens met een verhuiswens in combinatie met de afname van het aantal woningen dat vrijkomt door doorstroming maakt dat de druk op de woningmarkt toeneemt.’ Huisvestingswet Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing op woonruimteverdeling en op woningvoorraadbeheer middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatievoorraad, maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en de betaalbare koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen. Daarnaast is sturing op de woningmarkt mogelijk via woningvoorraadbeheer.
De gemeente wil graag verkend hebben of er noodzaak is om te sturen op enerzijds wijzigingen aan de woningvoorraad, in het bijzonder op het gebied van omzetting en verkamering.
1
ABF (2024) Dashboard Woningtekort.
2
Ministerie van VRO (2025) Kernpublicatie van het WoON2024 onderzoek.
Voor woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer geldt dat de gemeente enkel regels op kan stellen in de categorieën (huur)woningen die schaars zijn. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Delft onderzocht. Onderzoeksvraag Aan het schaarsteonderzoek ligt de volgende onderzoeksvraag ten grondslag: In welk deel van de woningvoorraad kan in Delft van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad. De Huisvestingswet 2014 stelt dat wanneer de gemeente wil sturen op bijvoorbeeld woningvoorraadbeheer middels de huisvestingsverordening, een onderbouwing van de effecten van schaarste noodzakelijk is. Hierbij is door de Rijksoverheid geen eenduidige definitie of operationalisatie van schaarste vastgesteld. Schaarste kan dan ook vanuit verschillende perspectieven worden onderbouwd: 1. We kunnen allereerst spreken van schaarste wanneer er meer vraag dan aanbod is. Meer woningzoekenden reageren op minder woningen, wat zorgt voor meer concurrentie. Dit heeft doorgaans onwenselijke gevolgen voor sommige doelgroepen, zoals een onbetaalbaar aanbod, langere wachttijden en een lagere slaagkans.
Te weinig betaalbaar aanbod op zichzelf is geen vorm van schaarste, maar een gevolg van relatieve schaarste: meer vraag dan aanbod resulteert in een opdrijving van de prijzen. 2. Daarnaast kunnen we spreken van schaarste wanneer bepaalde soorten woonruimte weinig in de voorraad voorkomen. Het kan bijvoorbeeld gaan om woonruimte met een bepaalde grootte, aantal slaapkamers of specifieke woningtypes. Dit hoeft niet altijd negatieve gevolgen met zich mee te brengen. In de besluitvorming is het aan de gemeenteraad om te beslissen in hoeverre er volgens hen sprake is van schaarste die leidt tot verdringing én of deze vorm van schaarste voldoende grondslag biedt om op te reguleren. Leeswijzer Deze rapportage omschrijft per segment de situatie rondom schaarste. In het eerste hoofdstuk gaan we in op de Delftse woningvoorraad. Daarna laten we per woningsegment zien in hoeverre sprake is van schaarste, te beginnen met het corporatieaanbod. Vervolgens laten we de situatie in de particuliere huur zien. In hoofdstuk 4 gaan we in op de koopsector. In het vijfde hoofdstuk zoomen we in op de ruimtelijke verdeling van schaarste over verschillende wijken. Tot slot gaan we in op de mate van verkamering en omzetting in de woningvoorraad in de gemeente Delft. We sluiten de schaarsteonderbouwing af met enkele overkoepelende conclusies waarin we antwoord geven op de onderzoeksvraag.
2
1
De Delftse context
In dit eerste hoofdstuk schetsen we kort de Delftse context. Voordat we ingaan op schaarste in verschillende segmenten, zetten we een aantal kenmerken van de Delftse woningmarkt op een rij. In Figuur 1-1 is de samenstelling van de woningvoorraad weergegeven in de gemeente Delft en COROP-regio Delft en Westland3 in 2025. In de gemeente Delft bestaat 42 procent van de woningvoorraad uit huurwoningen in het bezit van woningcorporaties. De particuliere huursector vormt het kleinste segment van de woningvoorraad in Delft. Ongeveer 21 procent van de woningen in Delft zijn particuliere huurwoningen 4. Dit betekent dat het aanbod van huurwoningen in de particuliere sector kleiner zal zijn dan in de koop- en sociale huursector. In vergelijking met de rest van de regio, zijn de huursegmenten relatief groot in de gemeente Delft. De koopsector is juist relatief klein ten opzichte van de COROP-regio. Figuur 1-1 Samenstelling woningvoorraad in Delft in 2024. Bron: CBS, 2025; bewerking RIGO.
De woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit woningen kleiner dan 100 m². De wijken Wippolder, Binnenstad en Buitenhof hebben de meeste kleine woningen van onder de 60 m². De meeste grote woningen vanaf 180 m² staan in de wijken Binnenstad (700 woningen), Voordijkshoorn (427 woningen) en Wippolder (359 woningen). 4 procent van alle woningen in Delft is groter dan 180 m². Bijlage 2 geeft per wijk de oppervlakteklassen weer per 10 m².
3
COROP-regio Delft en Westland bestaat uit de gemeenten Delft, Middel-Delfland en Westland.
4
CBS (2025) Woningvoorraad naar eigendom.
3
Figuur 1-2 Woningen in Delft naar woonoppervlakte in m². Bron: Gemeente Delft, 2025; bewerking RIGO5.
Daarnaast weten we de samenstelling van de woningvoorraad naar prijssegment (Figuur 1-3 en Tabel 1-1). In het koopsegment heeft slechts 2 procent van de voorraad een WOZ-waarde van minder dan €200.000 (prijspeil 2023). Ongeveer een derde ligt in het middeldure segment tot de €355.000, de NHG-grens van dat jaar. Het grootste segment ligt in 2023 tussen de NHGgrens en €520.000. Iets meer dan een kwart van de koopwoningen is duurder dan €520.000. In de particuliere huursector ligt twee derde van de voorraad in het duurste segment, met een kale huurprijs hoger dan €1.400 per maand. 10 procent van de vrije sector heeft een huur tot de sociale huurgrens van €808 per maand. Het kleinste aandeel is de middenhuur, die loopt tot €1.100 per maand.
5
In het kader van de leesbaarheid zijn percentages van 5 procent of lager niet weergegeven. De wijken Abtswoude en Delftse Hout hebben relatief veel grote woningen. In absolute zin zijn dit we wijken met de minste woningen (respectievelijk 12 en 24). Deze geven we niet weer in de figuur.
4
Figuur 1-3 Prijsklassen in de koop- en particuliere huursector (excl. studentenwoningen) in 2023. Bron: Delft in cijfers, 2023; bewerking RIGO.
Tabel 1-1 Prijsklassen in de koop- en particuliere huursector (excl. studentenwoningen) naar prijspeil in 2023. Prijsklasse (prijspeil 2023)
Koopsegment
Huursegment
Sociaal/goedkoop
Tot en met €200.000
Tot en met €808
Middelduur
€200.001 t/m €355.000
€809 t/m €1.100
Duur
€355.001 t/m €520.000
€1.101 t/m €1.400
Extra duur
€520.001 of meer
€1.401 of meer
5
2
Schaarste in de sociale huursector
In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Delft schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we naar het corporatiebezit en maken we gebruik van gegevens van Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) over de druk op de sociale huursector. Vervolgens analyseren we de beschikbare gegevens over de particuliere huursector.
2.1
Toegang en verdeling
Sociale huurwoningen in bezit van woningcorporaties worden in de gemeente Delft aangeboden via het platform Woonnet Haaglanden. Op dit platform zijn meerdere woningcorporaties actief. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep •
Primaire doelgroep (doelgroep huurtoeslag): afhankelijk van leeftijd en huishoudgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag. Bovengrens tot €38.500 (prijspeil 2025);
•
Secundaire doelgroep: doelgroep met inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de inkomensgrens sociale huur. Bovengrens tot €54.847 (prijspeil 2025).
Meer over inkomensgrenzen en prijssegmenten in bijlage 1. Woningcorporaties mogen desgewenst een klein deel van de vrijkomende woningen (7,5 procent, of 15 procent indien afgesproken in prestatieafspraken) toewijzen aan huishoudens buiten de doelgroep. De woningcorporaties bieden ook vrije huursector woningen in de gemeente Delft aan, maar in 2024 stonden slechts 8 procent huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (niet-DAEB) geregistreerd6. We richten ons dus voornamelijk op de sociale huurwoningen in corporatiebezit.
2.2
Indicatoren in de woonruimteverdeling
We onderzoeken de druk op de sociale huursector aan de hand van een aantal indicatoren: aantal actief woningzoekenden, slaagkans, aantal reacties en aantal verhuringen. Daarvoor maken we gebruik van de tabellenboeken jaarlijks gepubliceerd door Sociale Verhuurders Haaglanden.
6
Ministerie van BZK (2025) Prestaties Woningcorporaties in Kaart.
6
Tabel 2-1 Overzicht indicatoren woonruimteverdeling van 2020 tot 2024. Bron: Sociale Verhuurders Haaglanden, 2024; bewerking RIGO.
Aantal verhuringen Reactiegraad Actief woningzoekenden Slaagkans Aantal advertenties Weigeringen per advertentie •
•
•
•
2020
2021
2022
2023
2024
% verschil 2020-2024
1.019
1.309
1.009
1.222
1.184
+16%
289
236
247
306
445
+54%
32.529
37.251
33.406
41.667
45.490
+40%
3,1%
3,5%
3,0%
2,9%
2,6%
-16%
708
1.031
804
952
804
+14%
9,6
11,1
11,4
10,8
10,9
+14%
In de gemeente Delft is het aantal actief woningzoekenden gestegen: van 32.529 in 2020 tot 45.490 in 2024. Dat is een toename van 40 procent. Actief woningzoekenden zijn woningzoekenden die in het betreffende jaar op minimaal één woningadvertentie hebben gereageerd in de gemeente Delft. In de volgende paragraaf lichten we toe hoe deze doelgroep er uitziet. Het aanbod (aantal verhuurde woningen) is licht gestegen in de onderzochte periode: van 1.019 in 2020 tot 1.184 in 2024, een toename van 16 procent. Overigens verschilt het jaarlijks: zo was er in de jaren 2022 en 2024 sprake van een daling ten opzichte van het voorgaande jaar. De combinatie van (sterke) toename in het aantal actief woningzoekenden en een minder sterke toename in het aantal verhuringen heeft geleid tot een lichte daling van de slaagkans. De slaagkans wordt berekend door het aantal verhuringen via advertenties te delen door het aantal actief woningzoekenden 7. De slaagkans daalde van 3,1 procent in 2020 tot 2,6 procent in 2024. De reactiegraad (aantal reacties per advertenties) is toegenomen tussen 2020 en 2024. In 2020 werden er gemiddeld 289 reacties geplaatst op een advertentie; in 2024 ging het om 445 reacties per advertentie.
Kort samengevat is er sprake van toenemende druk in de corporatievoorraad: het aantal actief woningzoekenden in Delft neemt harder toe dan het aantal advertenties en het aantal verhuringen. Hierdoor neemt het gemiddelde aantal reacties per advertentie toe en daalt de slaagkans.
2.3
Actief woningzoekenden en geslaagden
De groep actief woningzoekenden en de groep geslaagden bestaan uit verschillende doelgroepen (Tabel 2-2). Deze doelgroepen hebben elk weer hun eigen slaagkans. Daarin vallen een aantal zaken op: •
De grootste groep woningzoekenden in de sociale huur is starter.
7
De term ‘slaagkans’ kan overigens als enigszins misleidend worden ervaren, omdat het geen samenvattende waarde is voor de kans dat een woningzoekende een woning krijgt toegewezen. Het slaagkanspercentage drukt met name uit hoe hoog de marktdruk is: de verhouding tussen vraag en aanbod. De kans dat een woningzoekende een woning krijgt toegewezen, is niet alleen afhankelijk van de omvang van het aanbod, maar ook van de opgebouwde inschrijftijd en van voorrangsregelingen.
7
•
•
•
•
•
Circa drie kwart van de actief woningzoekenden valt qua inkomen in de primaire doelgroep. Deze groep heeft tevens een hogere slaagkans dan de secundaire doelgroep en huishoudens met een inkomen boven de DAEB-grens. De slaagkansen voor de jongste doelgroep (<= 22 jaar) en de oudste doelgroepen (vanaf 55 jaar) liggen het hoogst. Deze groepen zijn in omvang relatief klein, maar slagen er dus relatief vaak in een woning te vinden. Dit kan verklaard worden door voorrang op gelabelde woningen (55+-woning, woningen bestemd voor woningzoekenden met een zorgindicatie, jongeren- en studentenwoningen). Voor ouderen geldt daarnaast dat zij het voordeel hebben langer ingeschreven te kunnen zijn en dus meer inschrijftijd hebben opgebouwd. Alleenstaanden slagen relatief vaak ten opzichte van andere typen huishoudens. Alhoewel de precieze slaagkans onbekend is, zien we dat deze groep relatief groter is onder geslaagden dan onder woningzoekenden. Actief woningzoekenden die reageren op advertenties in Delft komen vaak uit de regio Haaglanden. Het aandeel actief woningzoekenden afkomstig uit Delft zelf is het kleinst. Tegelijkertijd is de slaagkans in deze doelgroep het grootst: bijna de helft van de toewijzingen ging in 2024 naar inwoners uit Delft. Ruim een derde ging naar woningzoekenden elders uit de regio Haaglanden.
Tot slot hebben we gekeken naar de ontwikkeling van de slaagkansen per doelgroep van 2020 tot en met 2024. Op één doelgroep na, zijn de slaagkansen allemaal afgenomen. Voor huishoudens van 6 personen of meer is de slaagkans bijna verdubbeld. Dit is echter een kleine groep. De slaagkansen zijn het sterkst afgenomen (ruim 80 procent) voor huishoudens met een inkomen boven de DAEB-grens. We zien ook voor de primaire (25 procent) en secundaire doelgroep (46 procent) een afname van de slaagkansen.
Tabel 2-2 Doelgroepen actief woningzoekenden, geslaagden en slaagkansen in Delft in 2024. Bron: Sociale Verhuurders Haaglanden 2024; bewerking RIGO. Type woningzoekende Inkomen
Leeftijd
Huishoudsamenstelling
Herkomstgemeente
Doelgroep Starter Doorstromer Primaire doelgroep Secundaire doelgroep > DAEB-doelgroep T/m 22 jaar 23-26 jaar 27-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar of ouder Alleenstaand Stel zonder kinderen Eenoudergezin Tweeoudergezin Overig Delft Haaglanden Buiten regio
Zoekenden 66% 34% 73% 23% 5% 13% 18% 26% 21% 13% 7% 2% 1% 57% 8% 24% 11% 0% 11% 72% 17%
Geslaagden 64% 36% 79% 13% 3% 20% 14% 21% 15% 10% 11% 5% 4% 65% 7% 17% 7% 3% 47% 38% 15%
Slaagkans 8,4% 9,6% 9,7% 7,6% 3,3% 11,3% 6,5% 7,5% 6,8% 7,8% 15,1% 17,4% 28,3% Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend 18,2% 6% 6,6%
8
2.4
Aanbod
We weten nu welke groepen meer en minder slaagkans hebben. Daarnaast onderzoeken we in deze paragraaf het aanbod. We kijken hierbij naar de woningen die per jaar geadverteerd en toegewezen zijn. Tabel 2-3 geeft het aanbod van 2024 weer én de veranderingen ten opzichte van 2020. •
•
Als we kijken naar de huurprijs, zien we dat vooral de duurdere woningen – tot en vanaf de DAEB-grens – een kleiner aandeel vormen ten opzichte van 2020. De meeste huurwoningen hebben een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de hoge aftoppingsgrens. In totaal heeft 89 procent van het vrijgekomen aanbod een huurprijs tot maximaal de hoge aftoppingsgrens. Daarnaast is er geen corporatieaanbod in het middensegment. Daarnaast valt op dat relatief veel kleine woningen worden aangeboden. Bijna de helft van het aanbod heeft maximaal 2 slaapkamers. Iets meer dan de helft van het vrijgekomen aanbod is kleiner dan 50 m². Bijna de helft heeft 1 of 2 slaapkamers en het gaat hoofdzakelijk om appartementen
Tabel 2-3 Sociale huuraanbod Delft in 2024. Bron: Sociale Verhuurders Haaglanden 2024; bewerking RIGO. Woningaanbod Huurprijs
Oppervlakte
Aantal slaapkamers
Woningtype
2.5
Aandeel 2024
< kwaliteitskortingsgrens
27%
< lage aftoppingsgrens
46%
< hoge aftoppingsgrens
16%
< DAEB-grens
11%
> DAEB-grens
0%
< 50m²
52%
50-65m² 65-80m²
34%
> 80m²
2%
Onbekend
0%
1-2 kamers
48%
3 kamers
28%
4 kamers
20%
5 kamers of meer
4%
Appartement
91%
Eengezinswoning
9%
13%
Samenvattend
Er zijn verschillende indicatoren die op gemeenteniveau wijzen op (toenemende) schaarste in de corporatiesector: •
Allereerst is het aantal actief woningzoekenden harder toegenomen dan het aantal advertenties en verhuringen. Hierdoor zijn de slaagkansen afgenomen.
•
Tussen 2020 en 2024 is de reactiegraad met 54 procent toegenomen. Dat betekent dat er steeds meer woningzoekenden reageren op advertenties voor vrijkomende woningen.
9
•
•
Met uitzondering van grote huishoudens (6 personen of meer) zijn de slaagkansen van álle doelgroepen afgenomen. Een aantal opvallendheden: •
De slaagkansen van starters zijn lager dan de slaagkansen van doorstromers.
•
Ook de slaagkansen van doelgroepen tussen de 23 en 54 jaar liggen lager (tussen de 6,5 en 7,8 procent) dan die van oudere doelgroepen (vanaf 15,1 procent).
•
Alleenstaanden slagen relatief vaak ten opzichte van andere huishoudsamenstellingen, waaronder gezinnen en stellen zonder kinderen.
•
De slaagkansen van bewoners uit de eigen gemeente liggen ruim 3 keer hoger de woningzoekenden uit de rest van regio Haaglanden en bijna 3 keer hoger dan woningzoekenden van buiten de regio.
Jongeren zullen vaker schaarste aan sociale huurwoningen ervaren, aangezien zij minder lang de kans hebben gehad inschrijfduur op te bouwen. Dat zien we dan ook terug in de slaagkansen van jongere ten opzichte van oudere doelgroepen.
We kunnen op basis van deze informatie concluderen dat er in toenemende mate sprake is van schaarste in de sociale huursector. Dit is schaarste op basis van een toenemende vraag en een min of meer stabiel aanbod. De concurrentie neemt toe hierdoor toe. Slaagkansen dalen, vooral voor groepen met relatief weinig inschrijftijd.
10
3
Particuliere huursector
Huishoudens die vanwege een te hoog inkomen óf weinig inschrijftijd moeilijk toegang hebben tot de corporatiesector zijn aangewezen op de particuliere huursector en de koopsector. In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment, een alternatief voor de sociale huursector? Over de particuliere huursector zijn weinig gegevens beschikbaar. Vooralsnog bestaat er geen (landelijk/gemeentelijk) register van huurcontracten. We zijn daardoor beperkt tot twee openbare bronnen: de huurmonitor van Pararius en een peiling van het woningaanbod op Pararius, huurwoningen.nl en Funda. Met deze gegevens analyseren we de prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden. Daarnaast heeft databureau Watson & Holmes eerder onderzoek uitgevoerd naar middenhuur in de gemeente. Dit leggen we naast de data van het huidige aanbod als referentiepunt. De genoemde informatiebronnen beslaan slechts een deel van de particuliere huurmarkt. Het is waarschijnlijk dat er particuliere huurwoningen buiten deze kanalen aangeboden worden. Denk bijvoorbeeld aan huurwoningen die onderhands van huurder wisselen. Het feit dat er vele kanalen zijn waarlangs woningen en huurders elkaar vinden, maakt het lastig om een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt.
3.1
Omvang en samenstelling
Zoals beschreven in hoofdstuk 1, weten we dat 21 procent van de Delftse woningvoorraad deel uitmaakt van de particuliere huursector. Hiervan lag van twee derde van de huurwoningen de huurprijs boven de €1.400 (prijspeil 2023). Het kleinste segment had een huurprijs in het middensegment (tussen de €808 en €1.100). Dit ging om 9 procent van de particuliere huurvoorraad. Databureau Watson & Holmes8 heeft daarnaast in 2023 onderzoek uitgevoerd naar het middensegment. Daarbij vergelijken zij de werkelijke huurprijs met de huurprijs op basis van het aantal WWS-punten. Formeel horen ook verhuurders in de vrije sector rekening te houden met de WWS-score. WWS-punten Onderdeel van de Wet betaalbare huur is het zogeheten woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS is een door de overheid vastgestelde systematiek die op basis van diverse parameters een aantal punten aan een woning toekent. Hoe meer punten een woning heeft, hoe hoger de kwaliteit is. Enkele van deze parameters zijn het oppervlakte, het energielabel, de WOZ-waarde en de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen in of om het huis (tuin/balkon, carport, elektrische kookplaat, ingebouwde ovens, een separate douche en bad, enzovoorts). Volgens deze systematiek horen alle woningen tot maximaal 143 punten een kale huurprijs hebben tot de bovengrens van de sociale huur (ook wel liberalisatiegrens).
Voor woningen met een WWS-score tussen de 144 en 186 punten geldt een maximale huurprijs in het middensegment. Woningen vanaf 187 WWS-punten behoren tot de vrije sector, waar geen maximale huurprijs voor geldt.
8
Watson & Holmes (2024) Schaarste in de middenhuurmarkt gemeente Delft.
11
Volgens een analyse van de WWS-score van de huurvoorraad van Watson & Holmes zouden circa 5.590 woningen in het middensegment vallen. Dit is 10 procent van de totale woningvoorraad (inclusief koopwoningen). In de werkelijkheid hebben deze 5.590 woningen een gemiddelde huurprijs van €1.286. Dat is €163 meer dan de maximale huurprijs op basis van de WWS-score in 2023. Oftewel, een aanzienlijk deel van de particuliere huurvoorraad wordt tegen een te hoge prijs verhuurd.
3.2
Woningmarktindicatoren middenhuursegment
In deze paragraaf kijken we naar een aantal indicatoren over het middenhuursegment in de particuliere huursector op basis van de data van Watson & Holmes. De analyse van Watson & Holmes gaat over de periode 2019 tot en met 2023. Sindsdien hebben enkele ontwikkelingen in de particuliere huursector plaatsgevonden. Recente ontwikkelingen Met ingang van 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur in werking getreden. Deze wet regelt dat woningen tot en met 186 WWS-punten formeel een huurprijs tot maximaal de middenhuurgrens mogen hebben. Huurders kunnen sindsdien op basis van het aantal WWSpunten aanspraak maken op huurverlaging wanneer de huur te hoog is. Voor woningen met meer dan 186 WWS-punten gelden vooralsnog geen begrenzingen voor de te vragen huurprijs. Deze ontwikkeling heeft onder meer tot gevolg gehad dat een deel van deze voorraad uit de particuliere huursector is onttrokken vanwege verkoop door verhuurders. Aanbod Een indicator die Watson & Holmes onderzoeken is het aantal verhuringen per jaar per wijk. Over de gehele gemeente nam het totaal aantal verhuringen in het particuliere segment tot 2022 toe. In de periode 2019-2023 vinden verreweg de meeste verhuringen in de gehele particuliere huursector plaats in de wijken Voorhof en Binnenstad (Tabel 3-1). In de wijken Abtswoude, Delftse Hout en Ruiven vinden nagenoeg geen verhuringen plaats in deze particuliere sector.
Tabel 3-1 Aantal verhuringen in de particuliere sector per wijk per jaar. Bron: Watson & Holmes, 2023; bewerking RIGO. Wijk
2019
2020
2021
2022
2023
Voorhof
92
262
169
155
678
Binnenstad
161
151
378
182
222
Buitenhof
20
14
13
267
71
Hof van Delft
55
66
66
39
40
Wippolder
24
31
16
28
27
Schieweg
6
145
19
36
21
Voordijkshoorn
22
16
22
36
19
Vrijenban
17
20
19
13
15
Tanthof-Oost
20
23
21
14
10
Tanthof-West
1
5
5
9
7
Ruiven
2
-
2
-
1
Delftse Hout
-
1
-
-
-
Abtswoude
1
-
-
-
-
Gemeente Delft
421
734
730
779
1.113
12
Daarnaast weten we welk deel hiervan voor een huurprijs in het middensegment wordt verhuurd. 47 procent van de particuliere huurwoningen werden in deze periode verhuurd in het middensegment (Tabel 3-2). In 2023 is dit met ruim 10 procentpunt teruggelopen tot 35 procent. Verschillen tussen wijken zijn groot. In Voorhof lag het aandeel verhuringen in de middenhuur aanzienlijk hoger dan in andere wijken (71 procent). Dit is in 2023 bijna gehalveerd tot 37 procent van alle verhuringen. In de wijk Buitenhof is het aandeel behoorlijk toegenomen. Een verklaring hiervoor kan zijn dat in deze wijk in de periode 2019 tot en met 2021 überhaupt weinig verhuringen plaatsvonden. Tabel 3-2 Aandeel verhuringen in het middensegment per wijk per jaar. Bron: Watson & Holmes, 2023; bewerking RIGO. Wijk Voorhof
2019 71%
2020 57%
2021 69%
2022 73%
2023 37%
Binnenstad
34%
33%
39%
37%
29%
Buitenhof
0%
0%
15%
44%
38%
Hof van Delft
27%
32%
41%
33%
40%
Wippolder
21%
19%
25%
32%
26%
Schieweg
17%
64%
47%
64%
48%
Voordijkshoorn
9%
13%
32%
42%
11%
Vrijenban
12%
5%
32%
31%
27%
Tanthof-Oost
15%
17%
24%
36%
50%
Tanthof-West
0%
40%
0%
33%
43%
Ruiven
0%
-
50%
-
100%
Delftse Hout
-
0%
-
-
-
Abtswoude
0%
-
-
-
-
Gemeente Delft
35%
45%
45%
47%
35%
Op basis van de data van Watson & Holmes kunnen we tevens iets zeggen over het huursegment van verschillende woningtypes en oppervlakteklassen. Appartementen worden relatief gezien het vaakst verhuurd in de middenhuur: in de onderzochte periode (2019-2023) werd 44 procent van alle appartementen verhuurd in de middenhuur. Hierna volgen de tussenwoningen (31 procent) en hoekwoningen (22 procent). Er zijn te weinig twee-onder-eenkapwoningen en vrijstaande woningen verhuurd in de vrije sector om hier uitspraken over te kunnen doen. Er zijn ook grote verschillen in verschillende oppervlakteklassen. Middenhuur komt het vaakst voor in woningen tussen de 70 en 90 m² (69 procent), gevolgd door woningen tussen de 50 en 70 m² (54 procent). Onder de grootste woningen komt middenhuur juist bijna niet voor. Woningen vanaf 130 m² werden geen één keer in het middenhuursegment aangeboden en woningen tussen de 110 en 130 m² in 4 procent van alle verhuringen. Dat heeft hoogstwaarschijnlijk als reden dat deze woningen op basis van WWS-score ook niet tot de middenhuur zouden behoren.
13
Krapte-indicator Watson & Holmes berekenen een krapte-indicator. Hierbij kijken ze naar de verhouding tussen het totaal aantal transacties in een bepaalde periode ten opzichte van het aanbod op de eerste dag in die periode. Bij een evenwichtige markt is er sprake van een goede verhouding tussen vraag en aanbod en is de markt niet nadrukkelijk voordeliger voor huurders of verhuurders. Hoe hoger de indicator uitvalt, hoe gunstiger dit is voor verhuurders. Een krapte-indicator van ongeveer 80 tot 90 procent beschouwen ze als een evenwichtige markt. In 2023 is de krapte-indicator in Delft 121 procent. Ten opzichte van 2019 is dit een toename van 31 procent. Dit betekent dus dat er relatief gezien steeds minder middenhuurwoningen zijn waar de woningzoekende uit kan kiezen. Er is al sinds minimaal 2019 sprake van een verhuurdersmarkt. Verhuursnelheid Naast het aanbod en de krapte-indicator, is het zinvol om te kijken naar de verhuursnelheid. Het onderzoek van Watson & Holmes toont aan dat ongeveer 6 op de 10 middenuurwoningen binnen twee weken wordt verhuurd. In 2019 was dit nog ongeveer 3 op de 10. Er is dus sprake van een verdubbeling in woningen die snel verhuurd worden.
Dit kan (mede) verklaard worden door de toenemende druk: er zijn steeds meer mensen die reageren op een relatief kleiner wordend aanbod, waardoor de looptijd waarin een woning wordt aangeboden en verhuurd, terugloopt.
3.3
Prijsontwikkelingen
De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit 9. Die cijfers zijn beschikbaar op landelijk, provinciaal en voor enkele (grote) gemeenten op gemeenteniveau. Voor de gemeente Delft biedt de huurmonitor uit het tweede kwartaal van 2024 de laatste gegevens over de huurprijsontwikkeling in de gehele particuliere huursector. In Figuur 3-1 is te zien hoe de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in Delft en het hele land zich heeft ontwikkeld de afgelopen jaren. In de ontwikkeling van de huurprijs per vierkante meter is over het algemeen een stijgende lijn te zien. De huurprijs van woningen die aangeboden werden via Pararius is toegenomen van €14 euro in het eerste kwartaal van 2016 naar ruim €20 euro in het tweede kwartaal van 2024. Dit is een procentuele stijging van bijna 50 procent. Ter vergelijking: landelijk stegen de prijzen van ruim €13 tot bijna €18, een stijging van 40 procent. De grootste stijging in de gemeente Delft vond plaats in 2021.
9
Pararius (2025) Pararius Huurmonitor Q4 2024.
14
Figuur 3-1 Gemiddelde vierkantemeterprijs van particuliere huurwoningen in Delft en Nederland 2016Q1 t/m 2024Q2. Bron: Pararius Huurmonitor, 2024; bewerking RIGO.
Deze ontwikkeling komt overeen met de ontwikkeling van vierkantemeterprijzen op basis van de data van Watson & Holmes. Op basis van deze data zien we een ontwikkeling van een vierkantemeterprijs van €15,10 in 2019 tot €18,69 in 2023. Daarnaast kunnen we met deze data kijken naar de prijsontwikkelingen op wijkniveau. Belangrijk hierbij is echter dat we dit alleen kunnen berekenen op basis van het aantal nieuwe verhuringen en niet op basis van contracten die voor 2019 in gingen. Alle jaargangen en wijken waarin minder dan 5 verhuringen plaatsvonden, nemen we niet mee. De wijk Vrijenban valt op door de behoorlijk hoge vierkantemeterprijs ten opzichte van andere wijken in 2023. Zeker omdat deze wijk in 2022 nog een lagere vierkantemeterprijs had dan veel andere wijken. Het gaat in 2023 om 15 verhuringen, dus mogelijk zitten hier enkele bijzonder dure huurwoningen bij. De wijken Hof van Delft, Binnenstad en Tanthof-Oost scoren al meerdere jaren boven het Delftse gemiddelde. De wijken Tanthof-West en Schieweg hebben doorgaans een vierkantemeterprijs op of onder het Delftse gemiddelde. De wijk Voordijkshoorn is betaalbaarder ten opzichte van het gemeentelijke gemiddelde. Sinds 2022 liugt de vierkantemeterprijs in deze wijk onder het gemeentelijke gemiddelde. Tabel 3-3 Gemiddelde vierkantemeterprijs per wijk per jaar. Bron: Watson & Holmes, 2023; bewerking RIGO. Wijk Vrijenban
2019 € 11,29
2020 € 18,09
2021 € 15,85
2022 € 17,72
2023 € 33,60
Hof van Delft
€ 13,12
€ 19,97
€ 17,44
€ 18,47
€ 21,38
Binnenstad
€ 15,09
€ 15,97
€ 17,76
€ 19,52
€ 20,82
Tanthof-Oost
€ 16,24
€ 23,67
€ 22,70
€ 23,12
€ 20,03
Buitenhof
€ 11,24
€ 12,10
€ 14,79
€ 19,20
€ 19,08
Wippolder
€ 12,18
€ 18,05
€ 18,15
€ 17,96
€ 17,97
Voorhof
€ 14,57
€ 15,44
€ 15,52
€ 16,14
€ 17,67
Schieweg
€ 14,05
€ 16,34
€ 16,34
€ 15,57
€ 17,49
15
Tanthof-West
-
€ 15,53
€ 11,84
€ 14,74
€ 16,13
Voordijkshoorn
€ 16,47
€ 18,13
€ 17,42
€ 17,72
€ 16,03
Gemeente Delft
€ 15,10
€ 16,35
€ 16,54
€ 17,85
€ 18,69
3.4
Actueel aanbod
In deze paragraaf onderzoeken we de huidige situatie aan de hand van het actuele aanbod: hoeveel woningen worden in de gemeente Delft aangeboden en wat is de prijs-kwaliteit verhouding? Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren is er gekeken naar de aangeboden huurwoningen op de huurplatformen Pararius, Funda en Huurwoningen.nl. Omdat het via Funda mogelijk is terug te kijken naar reeds verhuurd (en verkocht) aanbod, hebben we op 23 juli het actuele en recente aanbod bekeken tot uiterlijk een half jaar (23 januari) geleden. Via platforms Pararius en Huurwoningen.nl is dit niet mogelijk en hebben we gepeild op 23 juli en 11 augustus. In totaal werden er 191 beschikbare huurwoningen aangeboden in de onderzochte periode, waarvan 89 procent appartementen. Tabel 3-4 Type aangeboden huurwoningen tussen 23 januari en 11 augustus 2025 in de gemeente Delft via Pararius en Huurwoningen.nl. Bron: Funda, Pararius en Huurwoningen,nl; bewerking RIGO. Aantal appartementen
170
Aantal eengezinswoningen
21
Totaal aantal aangeboden woningen
191
Tabel 3-5 Mediane huurprijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs voor aangeboden huurwoningen tussen 23 januari en 11 augustus 2025 in gemeente Delft. Bron: Funda, Pararius en Huurwoningen.nl; bewerking RIGO. Mediane huurprijs
€ 1.585
Mediane oppervlakte
78 m2
Mediane m2-prijs
€ 22.55
De mediane huurprijs van de aangeboden woonruimte is € 1.585, wat ver boven de middenhuurprijsgrens van € 1.184,82 ligt10. Van de 191 woningen worden 40 woningen aangeboden binnen het sociale segment of het middenhuursegment. Dit lijkt relatief weinig: eerder onderzoek van Watson & Holmes11 toonde aan dat in de praktijk circa een derde van de woningzoekenden in de huur een inkomen heeft waar een middenhuurwoning het beste bij
10
Het middenhuursegment wordt in Nederland gedefinieerd als huurwoningen met een prijs tussen de liberalisatiegrens van € 900,07 en € 1.184,82 (prijspeil 2025). Woningen in de dure huur liggen boven de laatstgenoemde prijsgrens. 11
Watson & Holmes (2024) Schaarste in de middenhuurmarkt gemeente Delft.
16
past, rekening houdend met een huurquote van 33 procent. Dit toont aan dat de potentiële doelgroep groter is dan het aanbod op dit moment. Veruit de meeste particuliere huurwoningen werden aangeboden in de wijken Voorhof en Binnenstad. Gezamenlijk zijn deze wijken verantwoordelijk voor ruim twee derde van het aanbod. Tabel 3-6 Aantal aangeboden woningen tussen 23 januari en 11 augustus 2025 per wijk in de gemeente Delft. Bron: Funda, Pararius en Huurwoningen.nl; bewerking RIGO. Wijk
Aantal aangeboden woningen
Binnenstad
65
Voorhof
62
Schieweg
16
Buitenhof
14
Hof van Delft
13
Wippolder
9
Vrijenban
5
Voordijkshoorn
4
Delftse Hout
1
Tanthof-Oost
1
Tanthof-West
1
3.5
Effecten van schaarste: toegankelijkheid actueel aanbod
We gaan nu verder met het onderzoeken van de toegankelijkheid van de particuliere huursector voor lage en middeninkomens. Om te bepalen in hoeverre de particuliere huursector toegankelijk is, onderzoeken we de betaalbaarheid van het aanbod van acht verschillende inkomensgroepen, waaronder de primaire en secundaire doelgroepen voor sociale huur, alsmede zes overige middeninkomensgroepen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. In bijlage 3 worden deze inkomensklassen toegelicht. Tabel 3-7 toont de maximale huurprijs die huishoudens kunnen betalen als de inkomensnorm van vier keer de brutohuur wordt gehanteerd (een gangbare inkomenseis van particuliere verhuurders). Bijvoorbeeld: een huishouden met een laag middeninkomen 1 (groep C) kan een woning huren met een huurprijs van maximaal €1.036. Tabel 3-7 Maximale huurprijs in particuliere huursector volgens gangbare inkomensnorm particuliere verhuurders, prijspeil 2025. Jaarinkomen € 28.375 (primaire doelgroep 1phh) € 38.500 (primaire doelgroep mphh) € 49.699 (laag middeninkomen 1) € 54.847 (laag middeninkomen 2) € 62.086 (middeninkomen 1) € 74.504 (middeninkomen 2) € 82.271 (hoog middeninkomen 1)
Groep A B C D E F G
Maandinkomen
Bovengrens huur
€ 2.365 € 3.208 € 4.142 € 4.571 € 5.174 € 6.209 € 6.856
€ 591 € 802 € 1.036 € 1.143 € 1.294 € 1.552 € 1.714
17
€ 99.338 (hoog middeninkomen 2)
H
€ 8.278
€ 2.070
Kanttekening bij deze methode is ten eerste dat we hier uitgaan van kale huur, terwijl huurders ook servicekosten betalen. Daarnaast wordt bij sommige huishoudens het inkomen van een partner slechts gedeeltelijk meegeteld. Ook kan een verhuurder ervoor kiezen om een strengere of minder strenge inkomenseis te hanteren, zoals drie of vierenhalf keer de kale huur. In de onderstaande figuur is een overzicht gemaakt van de huurprijzen van het geïnventariseerde actuele particuliere huuraanbod. De blauwe lijn toont het percentage van de 172 aangeboden huurwoningen dat wordt aangeboden tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur is bijvoorbeeld af te lezen dat circa 38 procent van het aanbod een huurprijs heeft van maximaal €1.500. De acht verticale lijnen geven huurprijzen weer die de indicatieve inkomensgroepen maximaal kunnen betalen (zie Figuur 3-2). Voor elke groep geldt dus dat zij het aanbod kunnen betalen wat links ligt van hun respectievelijke lijn. Voor de primaire doelgroep (A en B) biedt de particuliere huursector met het huidige en recente aanbod (vrijwel) geen alternatief. Voor de huishoudens met een inkomen op de DAEB-grenzen, is respectievelijk 16 (C) en 19 (D) procent van het aanbod beschikbaar. De hogere inkomensgroepen hebben wat meer te kiezen. Zo is voor groep E (€62.086) bijna drie tiende van het aanbod toegankelijk en voor groep F (€74.504) bijna de helft.
Voor de hoogste middenkomens (€82.271 en €99.338), die ruim anderhalf à tweemaal modaal verdienen, is respectievelijk 56 en 73 procent betaalbaar. Daarmee zijn er grote verschillen tussen lagere inkomens en hoge middeninkomens. Als we naar het totale aanbod kijken, zien we dat een tiende van het aanbod zelfs een huurprijs heeft van boven de €2.500, waarvoor een inkomen van minimaal €120.000 nodig is. Figuur 3-2 Toegankelijkheid van actueel huuraanbod op Funda, Pararius en huurwoningen.nl, percentueel in gemeente Delft voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, Pararius en huurwoningen.nl, 2025; bewerking RIGO.
Daarnaast hebben we gekeken naar de toegankelijkheid van verschillende woninggrootten op basis van woonoppervlakte (Figuur 3-3). Woningen tot 60 m² zijn beduidend toegankelijker dan grotere woningen. Sterker nog, inkomensgroep C (bovengrens sociale huur voor eenpersoonshuishoudens) heeft toegang tot de helft van alle woningen tot de 60 m², maar kan slechts drie woningen tussen de 61 en 100 m² veroorloven. Woningen groter dan 100 m² komen
18
in de particuliere huur het minst voor en zijn pas betaalbaar met een inkomen van 1,25 tot 1,5 keer modaal. Figuur 3-3 Toegankelijkheid van actueel huuraanbod naar kamergrootte op Funda, Pararius en huurwoningen.nl, percentueel in gemeente Delft voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, Pararius en huurwoningen.nl, 2025; bewerking RIGO.
3.6
Samenvattend
Vanwege de beperkte gegevens is het lastiger om uitspraken te doen over de particuliere huursector. Toch kunnen we een aantal uitspraken doen op basis van beschikbare data: •
De huurmonitor van Pararius laat zien dat in gemeente Delft al sinds 2016 een groei in de gemiddelde vierkantemeterprijs plaatsvindt van particuliere huurwoningen. Dit is in absolute én relatieve zin een hardere toename dan het Nederlandse gemiddelde.
•
De krapte in het middensegment neemt toe. Niet alleen worden er relatief gezien minder woningen in dit prijssegment aangeboden, maar ook is er verhoudingsgewijs meer vraag dan aanbod. Woningen die volgens het aantal WWS-punten in de middenhuur zouden moeten vallen, worden nog regelmatig tegen vrije sectorprijzen verhuurd. •
•
Daarnaast ligt de krapte-indicator in de periode 2019 en 2023 jaarlijks boven de gewenste waarden en is er dus sprake van een gespannen markt. Dit wordt ondersteund door een toename in de verhuursnelheid van middenhuurwoningen.
Een analyse van het aanbod op Funda tussen 23 januari en 23 juli 2025 én een peilmoment op verhuurdersplatforms Pararius en Huurwoningen.nl laten zien dat er in totaal 172 woningen zijn aangeboden. •
Hiervan was 90 procent een appartement;
•
Ruim driekwart had een kale huurprijs boven de middenhuurgens van €1.184,82;
19
•
Op basis van een eerdere middenhuuranalyse van Watson & Holmes, lijkt het erop dat 95 procent van de particuliere huurwoningen op basis van het aantal WWS-punten een huurprijs in het middensegment zou moeten hebben. In de huidige analyse gaat het om 22 procent;
•
Het aanbod ligt voor ruim twee derde in de wijken Binnenstad en Voorhof. In de andere wijken is het aanbod gering.
•
De particuliere huur biedt vrijwel geen alternatief voor de primaire doelgroep van de sociale huur. De secundaire doelgroep kan circa 20 procent van het particuliere huuraanbod betalen. Vanaf een inkomen van €74.504 (circa 1,25 tot 1,5 keer modaal) is de helft van het aanbod betaalbaar.
•
Vooral de eenslaapkamerwoningen zijn toegankelijk. Een huishouden met een inkomen van 1,25 keer modaal kan circa driekwart van de woningen met één slaapkamer huren, terwijl ze van de grotere woningen tussen de 25 en 40 procent kunnen huren. Inkomens tot de DAEB-grens kunnen bijna alleen terecht in woningen met één slaapkamer.
Alles bij elkaar kunnen we op spreken van schaarste in de particuliere huursector. Er is een mismatch tussen vraag en aanbod, vooral in het middenhuursegment. Er is in dit segment meer vraag dan vrijkomend aanbod. Gevolg is dat groepen woningzoekenden hierdoor moeilijker aan een huis kunnen komen. Huishoudens met inkomens onder de DAEB-inkomensgrenzen kunnen slechts een klein deel van het vrijkomend aanbod betalen. Dit is problematisch, vooral omdat de vrije huur een alternatief zou moeten bieden wanneer de corporatiesector onvoldoende mogelijkheid biedt, bijvoorbeeld door te weinig inschrijfduur. Daarbij zien we dat vooral de kleinste woningen toegankelijk zijn. Deze woningen zijn vaak ongeschikt voor (toekomstige) gezinnen die niet terecht kunnen in de sociale huur- en koopsector.
20
4
Schaarste in de koopsector
In dit hoofdstuk onderzoeken we de koopwoningmarkt. We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag: in hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan koopwoningen in Delft?
4.1
Omvang en samenstelling
Allereerst vormt de koopsector het op één na grootste deel van de woningvoorraad: 37 procent van de woningvoorraad in de gemeente Delft bestaat uit koopwoningen12. In Figuur 4-1 staat de samenstelling naar WOZ-waarde weergegeven (prijspeil 2022). In Delft is het aandeel koopwoningen met een WOZ-waarde tot €260.000 het kleinst (8,5 procent), gevolgd door koopwoningen met een WOZ-waarde tussen €260.000 en €355.000 (24,7 procent) en woningen met een WOZ-waarde tussen €355.000 en €445.000 (18,2 procent). Echter hebben veruit de meeste woningen een WOZ-waarde hoger dan €445.000 (38,5 procent). Figuur 4-1 Samenstelling koopsector naar WOZ-waarde in Delft in 2023. Bron: Lokale Monitor Wonen, 2025; bewerking RIGO.
4.2
Woningmarktindicatoren
De NVM publiceert per kwartaal rapportages over de staat van de koopwoningmarkt. De laatst beschikbare complete versie van gemeente Delft kijkt naar het eerste kwartaal van 2025 en kijkt tot 5 jaar (2020 Q1) terug. Daarnaast zijn er ook al enkele cijfers bekend voor 2025 Q2. Waar relevant en bekend, nemen we deze cijfers mee. In deze paragraaf zetten we een aantal woningmarkindicatoren uit de gemeente op een rij. Zo kijken we naar het verschil tussen vraagen verkoopprijzen om de mate van ‘overbieden’ op de koopmarkt in beeld te brengen. Daarnaast analyseren we de verkooptijd en de krapte aan de hand van de NVM-krapteindicator. Verkooptijd en overbieden De gemiddelde verkooptijd van woningen is een indicator voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn. De gemiddelde verkooptijd in de gemeente Delft 12
CBS (2025) Woningvoorraad naar eigendom.
21
daalde van ruim 40 dagen in het eerste kwartaal van 2020 tot ongeveer 25 dagen op het dieptepunt begin 2022. Hierna liep de gemiddelde verkooptijd weer op tot ruim 45 dagen begin 2023. Sindsdien vond weer een daling plaats tot medio 2024, waarin de verkooptijd op 30 dagen gemiddeld uitkwam. Begin 2025 was de gemiddelde verkooptijd weer iets toegenomen tot bijna 40 dagen. In het tweede kwartaal liep deze weer terug tot 29 dagen 13. In de gehele periode is een groot deel van de woningen boven de vraagprijs verkocht (Figuur 4-2). Dat betekent dat kopers steeds vaker op woningen overboden. Het hoogtepunt van het overbieden was in het tweede kwartaal van 2022. Na het tweede kwartaal van 2022 was er een afname van dit verschil met een flinke dip in het eerste kwartaal van 2023. Na het eerste kwartaal van 2023 steeg het percentage echter weer en vanaf het tweede kwartaal van 2024 werd weer ruim 60 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. In het tweede kwartaal van 2025 is dat weer opgelopen tot bijna 80 procent. Figuur 4-2 Verkooptijd in dagen en percentage boven de vraagprijs verkocht van 2020 tot 2025, gemeente Delft. Bron: Brainbay en NVM.
Krapte-indicator NVM Ook de krapte-indicator van NVM is een inzichtelijke woningmarktindicator. De krapte-indicator biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft (Figuur 4-3). Krapte-indicator NVM De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapte-indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Met andere woorden: hoe lager de krapte-indicator, hoe meer gespannen de markt is.
13
NVM (2025) Wonen Kwartaalcijfers Q2.
22
Figuur 4-3 Krapte-indicator van 2020 tot 2025, gemeente Delft. Bron: Brainbay en NVM.
In de gehele weergegeven periode ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een erg krappe markt aan het einde van 2020 tot de markt in het laatste kwartaal in 2021 zijn dieptepunt bereikt met een krapte-indicator van iets boven de één. In 2022 lijkt de koopwoningmarkt meer te ontspannen tot de markt op zijn piek komt in het eerste kwartaal van 2023. Met een krapte-indicator van net iets hoger dan drie is er echter nog geen sprake van ontspanning. Bovendien is er na het eerste kwartaal van 2023 weer sprake van een krappere woningmarkt en deze dalende trend zet zich over het algemeen voort tot het laatste kwartaal van 2023. De eerste helft van 2025 ligt de krapte-indicator iets boven de 2. Dit is minder gespannen dan eind 2024, maar nog steeds spreken we volgens deze definitie van een gespannen koopmarkt. Verschillen tussen woningtypen In deze paragraaf zoomen we in op verschillen tussen woningtypen. De gemiddelde transactieprijzen zijn het hardst toegenomen voor 2-onder-1-kapwoningen (+39 procent) en hoekwoningen (+28 procent). Tussenwoningen worden relatief het duurst gekocht. Gemiddeld genomen worden tussenwoningen 7,8 procent boven de vraagprijs verkocht. Een jaar eerder was dit nog 3,1 procent. Vrijstaande woningen worden juist gemiddeld genomen 4,1 procent onder de vraagprijs verkocht.
Daarnaast zien we dat in de markt voor 2-onder-1-kapwoningen inmiddels sprake is van een evenwichtige of ontspannen markt. De markt voor hoekwoningen en appartementen is het meest gespannen. Tabel 4-1 Woningmarktindicatoren naar woningtype, gemeente Delft. Bron: Brainbay en NVM; bewerking RIGO. 2024Q1 2025Q1
2024Q1
2025Q1
2024Q1
2025Q1
Transactieprijs/m²
Vraag-koopprijsverschil
Krapte-indicator
Tussenwoning
€ 4.548
€ 5.218
3,1%
7,8%
2,4
2,4
Hoekwoning
€ 4.388
€ 5.600
1,1%
4,2%
3,2
1,4
2-onder-1-kap
€ 3.738
€ 5.195
-2,5%
1,0%
4,5
6,0
Vrijstaand
€ 6.432
€ 6.086
-5,4%
-4,1%
1,0
4,5
Appartement
€ 4.406
€ 4.688
1,2%
3,3%
2,2
2,1
23
4.3
Transactieprijs- en WOZ-waardeontwikkeling
In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Delft. De prijsontwikkeling is een andere indicator voor krapte. Al worden woningprijzen ook door andere zaken beïnvloed, zoals bijvoorbeeld de rentestand. Over het algemeen stijgt de gemiddelde transactieprijs van 2019 tot 2024. In totaal is er een stijging van 32 procent. De hoogste gemiddelde transactieprijs was in 2022 (€417.460 euro). Alleen in 2023 daalt de gemiddelde transactieprijs licht, maar na 2023 stijgt de gemiddelde transactieprijs weer. In 2024 (€409.999 euro) is de gemiddelde transactieprijs hoger dan de betaalbare koopgrens (€390.000 euro). De gemiddelde WOZ-waarde loopt doorgaans achter op de gemiddelde vraagprijs- of transactieprijsontwikkeling. Omdat de WOZ-waarde iets achterloopt, is deze minder gevoelig voor uitschieters, zoals de transactieprijsdaling in 2023. De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen in de gemeente Delft is 58 procent gestegen in de periode tussen 2019 en 2024. De gemiddelde WOZ-waardeontwikkeling ondersteunt het beeld van stijgende prijzen. Over het algemeen is er een stijgende trend te zien tot in ieder geval 2024. Figuur 4-4 Gemiddelde transactieprijsontwikkeling in Delft. Bron: CBS; bewerking RIGO.
4.4
Actueel aanbod
In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele en recente vraag en aanbod te onderzoeken. We onderzochten het actuele en recente aanbod op het platform Funda op het peilmoment 23 juli 2025. Funda biedt de mogelijkheid ook reeds verkochte woningen te bekijken. We hebben drie maanden teruggekeken tot 23 april. Tijdens het peilmoment stonden er in totaal 643 verschillende woningen te koop in de gemeente Delft, waarvan 64 procent een appartement was (Tabel 4-2). De mediane oppervlakte van het actuele aanbod was 94 vierkante meter en de mediane vraagprijs in Delft was €459.000 (Tabel 4-3). Dit is boven de NHG-grens van €450.000. Ongeveer 60 procent van het aanbod heeft een vraagprijs die boven de betaalbaarheidsgrens valt. Daarbij zal de transactieprijs van een groot deel van de woningen nog hoger liggen,
24
wanneer rekening wordt gehouden met het proces van overbieden, zoals we hebben gezien in paragraaf 3.2. Daarnaast vallen verschillen tussen appartementen en eengezinswoningen op. Zo ligt de mediane vraagprijs van eengezinswoningen 31 procent hoger dan dat van appartementen, terwijl het oppervlakte 42 procent groter is. Dit resulteert dan ook in een verschil in de mediane prijs per m² van circa 10 procent. Tabel 4-2 Aantal aangeboden koopwoningen in de gemeente Delft via Funda. Bron: Funda en Pararius; bewerking RIGO. Aantal appartementen
409
Aantal eengezinswoningen
234
Totaal aantal aangeboden woningen
643
Tabel 4-3 Mediane vraagprijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs voor aangeboden koopwoningen in gemeente Delft. Bron: Funda; bewerking RIGO. Appartement Eengezinswoning Mediane vraagprijs Mediane oppervlakte Mediane m2-prijs
Totaal
€ 400.000
€ 522.500
€ 459.000
83 m
2
118 m
2
94 m2
€ 5.518
€ 5.069
€ 5.269,66
In Figuur 4-5 is het aanbod in de gemeente op de peilmomenten naar oppervlakte- en prijssegment weergegeven. Er worden 86 woningen tot €296.000 aangeboden en dit zijn met name (60 procent) woningen kleiner dan 60 m². Grotere woningen vanaf 100 m² zijn vooral te vinden vanaf de NHG-grens. We zien over het algemeen: hoe duurder, hoe groter de woning. In het duurste segment zijn alle woningen minimaal 101 m². Het grootste deel (41 procent) is groter dan 180 m². Figuur 4-5 Actueel aanbod van aangeboden koopwoningen naar prijsklasse en oppervlakte tijdens de peilmomenten. Bron: Funda en Pararius; bewerking RIGO. 250
1 25
200 150 100 50
3
172
64
1 33
57
52
36
Goedkope koop (t/m €296.000)
Betaalbare koop (€296.000 t/m €450.000)
0
t/m 60 m2
61 t/m 100 m2
€450.000 t/m €550.000
101 t/m 140 m2
1 21 67 34
31 26 19
€550.000 t/m €750.0000
vanaf €750.000
141 t/m 180 m2
vanaf 180m2
De grootste woningen, vanaf 180 m², liggen voor 97 procent in het duurste segment van boven de €750.000, evenals woningen tussen de 141 en 180 m² (51 procent). De kleinste woningen tot 60 m² liggen vooral in de goedkope koop (59 procent).
25
4.5
Effecten van schaarste: toegankelijkheid
Om de effecten van schaarste te onderzoeken, analyseren we ook de toegankelijkheid van de koopsector voor verschillende inkomensgroepen. Schaarste drijft doorgaans de prijzen in de markt op, waardoor de laagste inkomensgroepen een beperkter aanbod tot hun beschikking hebben. Zo kijken we naar een aantal indicatieve middeninkomens en schetsen we welk aandeel van het aanbod toegankelijk is voor deze inkomensgroepen. In Tabel 4-4 is de maximale lening op basis van NHG-normen weergegeven voor zes indicatieve middeninkomens. In bijlage 3 worden de indicatieve inkomens en de methode van de analyse toegelicht. In deze maximale hypotheek zijn extra kosten zoals overdrachtsbelasting, hypotheek- en transportakte en eventuele makelaarskosten niet meegerekend. Het is echter belangrijk om op te merken dat de maximale hypotheek niet de enige financiële mogelijkheden van huishoudens bepaalt. Ook spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn van invloed. Koopstarters hebben vaak weinig eigen spaargeld, maar kunnen mogelijk een gift van hun ouders ontvangen. Doorstromers vanuit de koopsector hebben vaak wel een eigen vermogen uit de vorige woning. In dit geval gaan we uit van huishoudens zonder eigen vermogen. De vraag is welk deel van het aanbod voor hen betaalbaar is. Tabel 4-4 Maximale hypotheek op basis van 3,75% (peilmoment Q2-2025) hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen.
Jaarinkomen
Groep
€ 49.669 (laag middeninkomen 1) € 54.847 (laag middeninkomen 2) € 62.086 (middeninkomen 1) € 74.504 (middeninkomen 2) € 82.271 (hoog middeninkomen 1) € 99.338 (hoog middeninkomen 2)
A B C D E F
Maximale hypotheek € 199.000 € 233.000 € 262.000 € 337.000 € 376.256 € 472.000
Figuur 4-6 toont een cumulatief overzicht van de vraagprijzen van de 643 koopwoningen op Funda. De blauwe lijn toont het actuele aanbod als het percentage van woningen op Funda dat aangeboden wordt tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur blijkt bijvoorbeeld dat ongeveer 50 procent van de woningen een vraagprijs heeft tot de NHG-grens van €450.000 (oranje stippellijn, prijspeil 2025). De verticale lijnen A t/m F in de figuur komen overeen met de indicatieve middeninkomens in bovenstaande tabel. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen kopen op basis van hun maximale hypotheek. Voor elke groep is het aanbod links van de desbetreffende lijn theoretisch betaalbaar.
26
Figuur 4-6 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod (643 vrijgekomen woningen tussen 23 en 23 juli 2025) cumulatief in gemeente Delft voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda; bewerking RIGO.
Voor de lage middeninkomensgroepen (A en B) is er op de peilmomenten minimaal beschikbaar aanbod aan koopwoningen in de gemeente Delft, respectievelijk 2 en 4 procent. Ook voor de middeninkomens zijn er weinig woningen beschikbaar. Voor groep C is 7 procent van het beschikbare aanbod bereikbaar (44 woningen) en voor groep D 23 procent (147) woningen. Bij een hoog middeninkomen van ruim €82.000 (E) is 31 procent van de aangeboden koopwoningen in heel de gemeente Delft binnen bereik. Dat zijn in totaal 198 woningen. Voor de groep met het hoogste middeninkomen (F) zijn er meer woningen potentieel bereikbaar, namelijk 51 procent van de woningen. Dit betekent dat een huishouden met een jaarinkomen van ruim €99.000 toegang heeft tot 331 van de 643 beschikbare koopwoningen. Daarmee is bijna de helft van het koopaanbod voor hoge middeninkomens buiten het bereik van de maximaal te verkrijgen hypotheek. Toegankelijkheid naar oppervlakte We hebben naast de algehele toegankelijkheid gekeken naar het woonoppervlakte (Figuur 4-7). Deze analyse laat zien dat de toegankelijkheid sterk afhangt van het oppervlakte. Kijkend naar de kleinste woningen begint het aanbod vanaf €166.500, terwijl dit voor woningen vanaf 100 m² pas begint vanaf €285.000. Dit betekent dat er voor inkomensgroepen A, B en C enkel woningen zijn tot maximaal 100 m².
De grootste woningen vanaf 180 m² zijn pas beschikbaar vanaf €700.000. Die zijn voor deze middeninkomens dus niet betaalbaar. We zien hiermee dat hoe groter de woning, hoe minder bereikbaar deze is voor lagere inkomens. Waardoor huishoudens met een lager inkomen vaak noodgedwongen zijn een kleinere woning te kopen. Al is zelfs hier nog maar de vraag of dat lukt: huishoudens uit inkomensgroep A hebben enkel toegang tot 6 procent van de kleinste woningen tot 60 m². De huishoudens met de laagste inkomens zijn beperkt tot de kleinste woningen en hebben naar alle waarschijnlijkheid vaker te maken met concurrentie van hogere inkomens. Tegelijkertijd zijn de grootste woningen, van 141 tot en met 180 m² of nog groter onbereikbaar voor de huishoudens met een middeninkomen. Zelfs voor huishoudens met een inkomen van ongeveer twee keer modaal (groep F). Zoals geschetst in paragraaf 4.4, is dit echter ook een klein deel van het aanbod.
27
Figuur 4-7 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod (643 vrijgekomen woningen tussen 23 en 23 juli 2025) cumulatief in gemeente Delft voor verschillende inkomensgroepen naar woningoppervlakte. Bron: Funda; bewerking RIGO.
4.6
Samenvattend
De druk op de koopsector is groot, vooral in het betaalbare segment. •
•
•
•
•
•
Op de regionale woningmarkt in Delft is sprake van krapte en concurrentie tussen kopers. In de hele onderzochte periode vanaf 2020 wordt er bij een gedeelte van de woningen overboden. Op het hoogtepunt in 2022 werd 80 procent van de woningen overboden. Na een dip in 2023 is de mate van overbieden in 2025 bijna terug op het niveau van 2022. De krapte-indicator van NVM ligt voor de gemeente elk kwartaal onder de vijf, wat betekent dat er minder mogelijkheden voor kopers zijn. De krapte lag eind 2022 en begin 2023 op het laagst. Sindsdien is de krapte weer toegenomen. Dit zien we ook terug in het aantal overboden woningen en de teruggelopen verkooptijd. De regionale krapte zit in alle woningtypen, behalve 2-onder-1-kapwoningen woningen. De concurrentie is het grootst voor hoekwoningen, tussenwoningen en appartementen, waar koppers gemiddeld relatief het meest betalen ten opzichte van de verkoopprijs. De gemiddelde verkoopprijs ligt sinds 2022 onder de NHG-grens, toen de druk op de woningmarkt iets afnam. Sinds 2023 neemt de transactieprijs weer toe. Ook de gemiddelde WOZ-waarde groeit consistent. In 2024 lag de gemiddelde WOZ-waarde boven de NHG-grens. Daarnaast versterkt het actuele aanbod het beeld van schaarste op de koopwoningmarkt. Bijna 50 procent van de woningen heeft een prijsvraag onder de NHG-grens van €405.000.
Dit zijn bijna allemaal woningen kleiner dan 100 m² en een derde onder de 60 m². De mediane vraagprijs lag op het peilmoment op €459.000. Voor de laagste inkomens, met inkomens tot de maximale inkomensgrens voor de sociale huur, is bijna geen aanbod toegankelijk (circa 5 procent). Voor de middeninkomens met een jaarinkomen van bijna €75.000 is circa een kwart van het