Document · PDF

Bijlage 1 Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden - Eindrapport Definitieve biedingen

Commissie Sociaal Domein en Wonen 11 november 2021, gemeente DelftBij agendapunt: 2143800 College van B&W - tussenakkoord regionale nieuwe woningmarktafspraken (NWMA)14.343 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Opgave

Eerste bieding

Definitieve bieding

Omvang totale voorraad

21.502

23.572

Voorziene netto ontwikkeling

2.140

2.442

Omvang doelgroepvoorraad

5.850

5.050

Voorziene netto ontwikkeling

1.640

840

Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

25%

21%

Verschil biedingen 0 0

Rijswijk 5.6.1 Context Rijswijk heeft een stedelijk karakter en kenmerkt zich door veel hoogbouw en een grote huur- en doelgroepvoorraad. De gemeente heeft als doel een stevige bijdrage te leveren aan de grote vraag naar woningen. Daarmee wil de gemeente Rijswijk de woningvoorraad gevarieerder maken en versterken. Volgens de gemeente is die differentiatie belangrijk om grootstedelijke problematiek te voorkomen en daarnaast ook om verouderde en verwaarloosde wijken te vernieuwen. Tenslotte is differentiatie relevant om financieel draagvlak voor de voorzieningen in de stad te vergroten. Het middenhuursegment krijgt daarbij prioriteit om aan deze doelen te voldoen en tevens in de behoefte van een grote groep bewoners te voorzien. Daarmee zet de gemeente een koerswijziging in. Voor een aantal bouwlocaties is besloten geen sociale woningbouw meer toe te voegen. Afspraken met de corporaties richten zich

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

met name op renovatie, onderhoud en verduurzaming van de doelgroepvoorraad. Daarnaast richt de gemeente zich op de goedkope koopsector. De gemeente wil zich wel houden aan reeds gemaakte afspraken en geeft corporaties ruimte om nieuwbouwwoningen te bouwen. Volgens de gemeente moet de toevoeging van DAEBwoningen bijdragen aan de differentiatie en versterking van de wijken, bijvoorbeeld wanneer gebouwd wordt voor specifieke doelgroepen. Bovendien ziet de gemeente Rijswijk kansen in het betaalbaar houden van niet-DAEB-woningen met een huidige prijs onder de liberalisatiegrens. Ook zijn er volgens de gemeente mogelijkheden om op sommige locaties extra te bouwen voor de totale voorraad, door middel van transformatieprojecten en verdichting.

5.6.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Rijswijk 5.736 woningen toe aan de totale voorraad. Het bod bestaat uit 5.825 nieuwbouw woningen en 89 te slopen woningen. In figuur 5-11 is te zien dat 44% van de plannen hard is. Daarnaast ziet de gemeente mogelijkheden om bovenop het bod 400 extra woningen toe te voegen. Het gaat daarbij met name om complexe transformatieprojecten, die mogelijk versneld kunnen worden uitgevoerd. Personele capaciteit en financiële ruimte spelen daarbij wel een rol. figuur 5-11 Bod gemeente R ijswijk voor de totale voorraad 2030 in harde en zachte plannen

Doelgroepvoorraad Aan de doelgroepvoorraad voegt de gemeente Rijswijk netto 64 woningen toe. Het bod bestaat uit 663 toevoegingen en 599 onttrekkingen, zoals sloop en liberalisatie van DAEB-woningen. Een groot deel van de plannen wordt als hard bestempeld, namelijk 76% van de plannen. In figuur 5-12 is het totale bod te zien en in tabel 5-26 is het bod uitgesplitst naar segment. De gemeente ziet bovenop het uitgebrachte bod nog extra mogelijkheden voor het ontwikkelen van DAEB-woningen op diverse locaties. Het gaat om indicatief 335 toevoegingen en

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

300 te slopen woningen. Netto is dat een extra toevoeging van 35 woningen aan de doelgroepvoorraad. figuur 5-12 B od gemeente Rijswijk voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen

tabel 5-26 Bod doe lgroepvoorraad naar segmente n ( toe voe ging en onttrekk ing)

Toevoeging DAEB-voorraad Sloop Uitponding Complexgewijze verkoop Liberalisatie Voorraad part. huur <€720 Voorraad koop <€180k Totaal

Onttrekking 513

-169 -89 -

0 150 663

-80 -430 0 -599

In tabel 5-27 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie-, particuliere- en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom zijn het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities in de doelgroepvoorraad vallen. De toevoeging wordt voornamelijk gerealiseerd in de DAEB-voorraad. Ook worden er woningen toegevoegd in de goedkope koopvoorraad. Aan de andere kant wordt er op basis van de prognose van ABF ook aangenomen dat 430 woningen in de particuliere huurvoorraad autonoom verdampen.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

tabel 5-27 Verdeling bod doelgroepvoorraad naar segment

Bod Corporatie huur Particuliere huur

Goedkope koop

Totaal

Vooraad DAEB Vooraad part. huur <€720 <15 jaar Vooraad part. huur <€720 15-25 jaar Vooraad part. huur <€720 >25 jaar Vooraad koop <€180k <10 jaar Vooraad koop <€180k >10 jaar Vooraad koop <€194k Netto

344 72 0 -430 50 150 0 186

Bod doelgroepvoorraad 344 0 0 -430 0 150 0 64

Spreiding In tabel 5-28 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, volgens het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio. Met het bod zakt de doelgroepvooraad van 52% in 2019 naar 43% in 2030. Dat is een stevigere beweging dan in het Meer Evenwicht scenario becijferd (46%). tabel 5-28 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

Spreiding Aandeel doelgroepvoorraad 2019

52%

Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)

46%

Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bieding

43%

Beschikbaarheid Tenslotte heeft de gemeente Rijswijk als jaarlijks doel minimaal 80% van het DAEB-aanbod toe te wijzen aan de primaire doelgroep. tabel 5-29 Streefpercentage beschikbaarheid

Beschikbaarheid Beschikbaarheid 2018

89%

Beschikbaarheid Doel 2030

Minimaal 70%

Beschikbaarheid Bod 2030

Minimaal 80%

5.6.3 Verschil biedingen Er zitten kleine verschillen tussen de eerste en de definitieve bieding, voor zowel de totaleals de doelgroepvoorraad. De verschillen hebben een aantal verklaringen, zoals kleine aanpassingen in de nieuwbouw en sloop aantallen. Bij de doelgroepvoorraad gaat het om bijvoorbeeld om meer toevoegingen aan de DAEB voorraad, maar ook een aantal meer te slopen woningen. Ook de gemaakte afspraken omtrent de particuliere huurvoorraad en goedkope koopvoorraad hebben effect. Daardoor vallen 50 goedkope koopwoningen niet in de doelgroepvoorraad.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

tabel 5-30 Opgave en eerste bieding versus definitieve bieding gemeente Rijswijk

Opgave

Eerste bieding

Definitieve bieding

Omvang totale voorraad

31.200

32.423

32.406

Voorziene netto ontwikkeling

4.530

5.753

5.736

Omvang doelgroepvoorraad

14.400

14.011

13.974

Voorziene netto ontwikkeling

490

101

Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

46%

43%

Verschil biedingen -17 -37

Wassenaar 5.7.1 Context De gemeente Wassenaar kenmerkt zich door een groen en ruim woonmilieu. Daarnaast heeft het zich ontwikkeld tot een aantrekkelijk woonklimaat voor expats die werken in het nabijgelegen Den Haag. De gemeente kan worden opgedeeld in twee delen, met elk een eigen karakter. In Wassenaar Zuid bestaat de woningvoorraad uit voornamelijk grote, monumentale woningen. Wassenaar Noord kent meer variatie in de woningvoorraad en een meer stedelijk woonmilieu. De gemeente heeft als doel het aantrekkelijke woonmilieu voor internationals te versterken. De gemeente Wassenaar geeft aan dat de mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen beperkt zijn. De gemeente heeft weinig eigen grond dat gebruikt kan worden voor woningbouw, geen grote uitbreidingsgebieden of grootschalige locaties bestemd voor functiewisseling. De meeste locaties zijn kleinschalig, gaan gepaard met de nodige kosten voor sloop en onderhandelingen met verschillende partijen en bewoners in de directe omgeving. Dat maakt het volgens de gemeente Wassenaar lastig een gevarieerd woningbouwprogramma te realiseren. Daarnaast geeft de gemeente aan dat het onwenselijk is, met het oog op evenwichtige wijken en buurten, een hoger aandeel sociale woningbouw toe te voegen in Wassenaar Noord.

De gemeente heeft tenslotte een capaciteitstekort om alle binnenkomende woningbouwinitiatieven op te pakken, om locaties voor flexwoningen en/of transformaties van bestaande bebouwing te verkennen. De gemeente ziet wel mogelijkheden door meer ruimte te bieden aan woningsplitsing en transformatie van vastgoed. Door de gemiddeld genomen relatief grote woningen in de gemeente worden regelmatig aanvragen voor woningsplitsing gedaan. De gemeente wil daar meer medewerking aan verlenen. Daarnaast bekijkt de gemeente nog een aantal kleinschalige locaties. Ook zet de gemeente in op doorstroming.

5.7.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Wassenaar 912 woningen toe aan de totale voorraad. Het bod bestaat uit 988 nieuw te bouwen woningen en 76 te slopen woningen. In figuur 5-13 is te zien dat het grootste deel van het bod uit zachte plannen bestaan. Van de nieuwbouwplannen is 26% hard.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

De gemeente ziet mogelijkheden om bovenop het bod 125 extra woningen toe te voegen. Deze extra plannen zijn volgens de gemeente te realiseren wanneer meer medewerking wordt verleend aan splitsing van woningen. De gemeente maakt een schatting van ongeveer 10 woningen per jaar. Daarnaast noemt de gemeente de mogelijkheid om tijdelijke flexwoningen toe te voegen aan de doelgroepvoorraad mits er meer inzet van personeel en extra middelen kunnen worden ingezet. Het zou gaan om ongeveer 25 woningen. figuur 5-13 B od gemeente Wassenaar voor de totale voorraad 2030 in harde e n zac hte plannen

Doelgroepvoorraad Aan de doelgroepvoorraad voegt de gemeente Wassenaar 229 woningen toe. Daarbij moet opgemerkt worden dat de toevoegingen per segment optellen tot een netto bod van 219 woningen voor de doelgroepvoorraad. Er is dus sprake van enige inconsistentie in het bod. Het bod bestaat uit 305 toevoegingen en 86 onttrekkingen, zoals sloop en verkoop. Van de geplande toevoegingen valt 45% onder de harde plannen. Daarnaast ziet de gemeente mogelijkheden om bovenop het bod 25 extra tijdelijke woningen toe te voegen aan de doelgroepvoorraad, mits de capaciteit bij de gemeente en financiële middelen beschikbaar zijn. In figuur 5-14 is het totale bod te zien en in tabel 5-31 is het bod uitgesplitst naar segment.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

figuur 5-14 B od gemeente Wassenaar voor de doelgroe pvoorraad 2030 in harde en zachte plannen

tabel 5-31 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten (toevoeging en onttrekking)

Toevoeging

Onttrekking

DAEB-voorraad

249

Sloop Uitponding Complexgewijze verkoop Liberalisatie Voorraad part. huur <€720 Voorraad koop <€180k Totaal

-86 -76 -10

14 42 305

0 0 -86

In tabel 5-32 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie-, particuliere- en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom zijn het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities in de doelgroepvoorraad vallen. De toevoeging wordt voornamelijk gerealiseerd in de DAEB-voorraad. Ook worden er woningen toegevoegd in de particuliere huurvoorraad en de goedkope koopvoorraad.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

tabel 5-32 Verdeling bod doelgroepvoorraad naar segment

Bod Corporatie huur Particuliere huur

Goedkope koop

Totaal

Voorraad DAEB Voorraad part. huur <€720 <15 jaar Voorraad part. huur <€720 15-25 jaar Voorraad part. huur <€720 >25 jaar Voorraad koop <€180k <10 jaar Voorraad koop <€180k >10 jaar Voorraad koop <€194k Netto

163 0

Bod doelgroepvoorraad 163 0

0 14 0 42 0 219

Spreiding In tabel 5-33 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, volgens het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio. Met het bod zakt de doelgroepvoorraad van 31% in 2019 naar 30% in 2030. Dat is een tegengestelde beweging dan in het Meer Evenwicht scenario is becijferd (34%). tabel 5-33 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

Spreiding Aandeel doelgroepvoorraad 2019

31%

Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)

34%

Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bieding

30%

Beschikbaarheid Tenslotte heeft de gemeente Wassenaar als jaarlijks doel minimaal 70% van het DAEB-aanbod toe te wijzen aan de primaire doelgroep. tabel 5-34 Streefpercentage beschikbaarheid

Beschikbaarheid Beschikbaarheid 2018

65%

Beschikbaarheid Doel 2030

Minimaal 70%

Beschikbaarheid Bod 2030

Minimaal 70%

5.7.3 Verschil biedingen Er zitten kleine verschillen tussen de eerste en de definitieve bieding, voor zowel de totale als de doelgroepvoorraad. De verschillen zijn volledig te verklaren door aanpassingen in de toevoegingen en onttrekkingen door de gemeente. In de eerste bieding ging het om 996 nieuwbouwplannen voor de totale voorraad in plaats van 912 nieuwbouwplannen in de hui-

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

dige bieding. Dat verklaart het verschil van 84 woningen. Voor de doelgroepvoorraad worden meer woningen toegevoegd aan de DAEB voorraad ten opzichte van de eerste bieding, maar ook een aantal woningen meer verkocht. tabel 5-35 Opgave en eerste bieding versus definitieve bieding gemeente Wasse naar

Opgave Omvang totale voorraad

Eerste bieding

Definitieve bieding

12.720

13.186

13.102

Voorziene netto ontwikkeling

530

996

912

Omvang doelgroepvoorraad

4.330

4.019

3.989

Voorziene netto ontwikkeling

560

249

219

Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

34%

30%

Verschil biedingen -84 -30

Westland 5.8.1 Context De gemeente Westland bestaat uit elf dorpen en kenmerkt zich door een landelijk woonmilieu. De afgelopen jaren is met name ingezet op realisatie van woningen in het duurdere segment. De Westlandsezoom moest uitgroeien tot het ‘Wassenaar van het Zuiden’. Deze koers is nog steeds terug te zien in de huidige plancapaciteit. Daarnaast heeft de gemeente een bijzonder landschap door de uitgebreide glastuinbouwsector. Daarin speelt arbeidsmigratie een grote rol en deze is van invloed op de woningbouwopgave. Huisvesting van arbeidsmigranten is een belangrijk onderdeel van het woonbeleid van de gemeente. De gemeente Westland ziet een aantal knelpunten. Allereerst zijn er financiële zorgen, waardoor de gemeente een aantal keuzes moet maken en bezuinigingen moet doorvoeren die ook van invloed kunnen zijn op het woonbeleid. Daarnaast voorziet de gemeente extra kosten wanneer meer sociale woningbouw moet worden toegevoegd aan bestaande plannen. Dat zou betekenen dat langjarige afspraken met marktpartijen (in deelnemingen) zouden moeten worden opengebroken. Ook in het transformeren van bedrijventerreinen voor woningbouw ziet de gemeente Westland weinig mogelijkheden. Er is juist een tekort aan bedrijventerreinen en de gemeente is ook op zoek naar locaties om die uit te breiden.

Voor extra plancapaciteit, er wordt bijvoorbeeld gedacht aan flexwoningen voor de huisvesting van arbeidsmigranten, moet er buiten Bestaand Stads- en Dorpsgebied gekeken worden. Daarvoor is medewerking van de Provincie voor nodig. Tenslotte is een hoogwaardig openbaar vervoer netwerk voor de gemeente een voorwaarde voor het ontwikkelen van hoogbouw. De gemeente Westland ziet ook kansen. De relatie met de verschillende corporaties in de gemeente is verbeterd. Daarnaast is er een oplossing gevonden voor het Vestia-bezit in de gemeente. Ook ziet de gemeente mogelijkheden in het behouden van niet-DAEB-woningen onder de liberalisatiegrens. De gemeente geeft verder aan in te zetten op doorstroming. Het aandeel goedkope scheefwoners in Westland is relatief hoog. Een groot deel van de nieuwbouw wordt gebouwd voor doorstroming, zodat een deel van de doelgroepvoorraad vrijkomt. Tenslotte beziet de gemeente de mogelijkheden voor het transformeren van binnenstedelijke panden.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

5.8.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Westland 7.600 toe aan de totale voorraad. Daarbij moet opgemerkt worden dat de toevoegingen per segment optellen tot een netto bod van 7.400 woningen voor de totale voorraad. Er is dus sprake van enige inconsistentie in het bod. Het bod bestaat uit 7.650 nieuwbouwplannen en een verwachte onttrekking door sloop van 25 woningen per jaar, resulterend in 250 woningen. In figuur 5-15figuur 5-9 is te zien dat het grootste deel van het bod uit harde plannen bestaat, namelijk ruim 95%. Dit percentage ligt – zeker in vergelijking met andere gemeenten in de regio – uitzonderlijk hoog. figuur 5-15 B od gemeente Westland voor de totale voorr aad 2030 in harde e n zachte planne n

Doelgroepvoorraad Aan de doelgroepvoorraad voegt de gemeente Westland 2.305 woningen toe aan de doelgroepvoorraad. Het bod bestaat uit 2.825 toevoegingen, waarvan 525 niet-DAEB woningen uit het Vestia-bezit worden overgenomen door andere woningcorporaties in de gemeenten en omgezet naar de DAEB-voorraad. Daarnaast gaat het om 400 flexwoningen, waarvan 200 in de DAEB-voorraad en 200 in de particuliere huurvoorraad. Verder bestaat het bod uit 520 onttrekkingen, zoals sloop in de DAEB-voorraad en de (door RIGO ingerekende) autonome afname van de particuliere huurvoorraad. In figuur 5-16 is te zien dat een groter deel van het bod uit zachte plannen bestaat. Van de geplande toevoegingen is 68% hard. Opvallend is dat in het gemeentelijke bod voor de totale voorraad 300 zachte nieuwbouwplannen zijn aangeven versus 900 zachte nieuwbouwplannen voor de doelgroepvoorraad. Daarnaast worden voor de totale voorraad 250 sloopwoningen ingerekend ten opzichte van 300 te slopen woningen in de doelgroepvoorraad. Ook hier lijkt sprake van inconsistentie in het bod.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

figuur 5-16 B od gemeente Westland voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en z ac hte plannen

In tabel 5-36 wordt het bod weergegeven naar segment. tabel 5-36 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten (toevoeging en onttrekking)

DAEB-voorraad Nieuwbouw niet-DAEB naar DAEB Voorraad part. huur <€720 Voorraad koop <€180k Totaal

Toevoeging 2.325 1.800 525 350 150 2.825

Onttrekking -300

-220 0 -520

In tabel 5-37 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie-, particuliere- en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom is het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities in de doelgroepvoorraad vallen. De toevoeging wordt voornamelijk gerealiseerd in de DAEB-voorraad. Het gaat om nieuwbouw en omzetting van nietDAEB woningen naar DAEB-woningen. Ook worden er woningen toegevoegd in de particuliere huur- en koopvoorraad. Echter wordt ook aangenomen dat 220 woningen in de particuliere huurvoorraad (autonoom) verdampen.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

tabel 5-37 Verdeling bod doelgroepvoorraad naar segment

Bod Corporatie huur Particuliere huur

Goedkope koop

Totaal

Bod doelgroepvoorraad 2.025 0 100

2.025 0 50

80 0

150 150

150 0

2.355

2.305

Spreiding In tabel 5-38 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, volgens het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio. Met het bod beslaat de doelgroepvoorraad in 2030 25% van de totale voorraad. Daarmee wordt een stap gezet in de richting van het Meer Evenwicht scenario. tabel 5-38 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

Spreiding Aandeel doelgroepvoorraad 2019

24%

Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)

30%

Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bieding

25%

Beschikbaarheid Tenslotte heeft de gemeente Westland als jaarlijks doel minimaal 70% van het DAEB-aanbod toe te wijzen aan de primaire doelgroep. Volgens de gemeente is dit streefpercentage opgenomen in de lokale prestatieafspraken met woningcorporaties. tabel 5-39 Streefpercentage beschikbaarheid

Beschikbaarheid Beschikbaarheid 2018

65%

Beschikbaarheid Doel 2030

Minimaal 70%

Beschikbaarheid Bod 2030

Minimaal 70%

5.8.3 Verschil biedingen Er is een verschil te zien ten opzichte van de eerste bieding, zoals weergegeven in tabel 5-40. Allereerst ligt het bod voor de totale voorraad hoger. De gemeente gaf in de eerste bieding, gelijk met de definitieve bieding, ook een indicatie van circa 7.600 woningen. Echter, telde de plannen in de eerste bieding op tot 7.150 woningen, terwijl dat in de definitieve bieding 250 woningen meer zijn.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Het verschil voor de doelgroepvoorraad kan met name worden verklaard door meer woningen die worden toegevoegd aan de DAEB-voorraad, zoals 200 extra flexwoningen en omzetting van niet-DAEB naar DAEB-woningen. Aan de andere kant is er ook sprake van minder toevoeging aan de particuliere voorraad doordat op basis van de gemaakte afspraken omtrent de particuliere voorraad niet alle woningen meetellen voor de doelgroepvoorraad. tabel 5-40 Opgave en eerste bieding versus definitieve bieding gemeente Westland

Opgave

Eerste bieding

Definitieve bieding

Omvang totale voorraad

49.050

51.590

51.840

Voorziene netto ontwikkeling

4.610

7.150

7.400

Omvang doelgroepvoorraad

14.750

12.600

13.105

Voorziene netto ontwikkeling

3.960

1.800

2.305

Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

30%

24%

25%

Verschil biedingen 250 505

Zoetermeer 5.9.1 Context Zoetermeer kent een sterk suburbaan woonmilieu. De woningvoorraad van Zoetermeer is grotendeels naoorlogs, ruim opgezet en bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen. Zoetermeer wil het suburbane woonmilieu versterken, maar ook meer variatie aanbrengen door nieuwe woningtypen toe te voegen. Dit heeft als doel een diverse bevolkingssamenstelling te stimuleren. De afgelopen decennia heeft Zoetermeer voornamelijk een aantrekkingskracht gehad op jonge gezinnen met een lager inkomen en een uitstroom van hoger opgeleiden met een hoger inkomen. Meer diversiteit in bevolking en leefomgeving is nodig om een stapeling van sociaaleconomische problemen in verschillende buurten te voorkomen en de leefbaarheid te verbeteren. De gemeente geeft aan bij de woningbouwopgave een aantal knelpunten te zien. Allereerst is er medewerking nodig van de provincie voor de transformatie van bedrijventerreinen. Daarnaast heeft de gemeente zowel meer financiële ondersteuning als personele capaciteit nodig om het woningbouwprogramma uit te voeren en uit te breiden. Het toevoegen van meer sociale woningbouw aan bestaande plannen brengt kosten met zich mee voor de gemeente. Daarvoor is meer ondersteuning nodig. De gemeente Zoetermeer zoekt op dit moment naar verschillende mogelijkheden om de financiën en capaciteit aan te vullen.

Zo is er een aanvraag gedaan voor de Woningbouwimpuls en verschillende aanvragen bij de provincie Zuid-Holland. Ook hebben Zoetermeerse corporaties aanvraag gedaan voor de Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV). De woningcorporaties en de huurdersverenigingen hebben hun zorgen geuit over de beperkte toevoeging aan de DAEB-voorraad in Zoetermeer. Wanneer doelgroepwoningen gerealiseerd worden in de particuliere huursector, verwachten zij dat de kans zeer groot is dat de woningen worden verhuurd voor een huurprijs gelijk aan de liberalisatiegrens en snel daarna aan de doelgroepvoorraad worden onttrokken. De gemeente deelt deze zorgen niet

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

en benadrukt dat in de regio Haaglanden is afgesproken dat de drie segmenten communicerende vaten zijn. De gemeente zet in het algemeen in op circa 27% sociale woningbouw in het nieuwbouwprogramma. Bovendien plaatst de gemeente de kanttekening dat, door de aangepaste definitie van particuliere huurwoningen die meetellen binnen de doelgroepvoorraad, het bod van de gemeente lager uitvalt. De gemeente Zoetermeer ziet kansen in kleiner en soberder bouwen. Daarnaast hoopt de gemeente door nauwere samenwerking tussen de gemeente, corporaties en ontwikkelaars, door middel van het afsluiten van het Stadsbouwakkoord, de woningbouw te bevorderen. Bovendien onderzoekt de gemeente nog een aantal kleinschalige locaties om meer doelgroepwoningen te realiseren. Ook de transformatie van bedrijventerrein Kwadrant A zou daaraan bijdragen. Verder zet de gemeente in op doorstroming. Tenslotte ziet Zoetermeer een mogelijkheid bij een aantal locaties om woningcorporaties de woningen te laten ontwikkelen in plaats van marktpartijen.

5.9.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Zoetermeer 9.239 woningen toe aan de totale voorraad. Het bod bestaat uit 9.895 nieuwbouwwoningen en 656 te slopen woningen. In figuur 5-17 is te zien dat het grootste deel van het bod uit zachte plannen bestaat. Van de nieuwbouwplannen is 29% hard. Daarnaast ziet de gemeente mogelijkheden om bovenop het bod 2.600 extra woningen toe te voegen. Deze extra plannen zijn volgens de gemeente te realiseren wanneer er steun komt van de provincie voor de transformatie van bedrijventerreinen, zoals de locatie Kwadrant A. Daarnaast zijn er extra financiële middelen en capaciteit nodig om meer projecten uit te voeren en bijvoorbeeld binnenstedelijke bouwprojecten te kunnen financieren.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

figuur 5-17 B od gemeente Zoetermeer voor de totale voorraad 2030 in harde en z ac hte planne n

Doelgroepvoorraad Aan de doelgroepvoorraad voegt de gemeente Zoetermeer netto 1.562 woningen toe 6. Het bod bestaat uit 3.308 toevoegingen, waarvan een correctie van de goedkope koopvoorraad, en 1.746 onttrekkingen, zoals sloop en de autonome afname van particuliere huurwoningen. Een groot deel van het bod bestaat uit zachte plannen. Van de geplande toevoegingen, exclusief de correctie van de goedkope koopvoorraad, valt 30% onder de harde plannen. In figuur 5-18 is het totale bod te zien en in tabel 5-41 is het bod uitgesplitst naar segment. Daarnaast ziet de gemeente mogelijkheden zijn om bovenop het bod 200 extra woningen toe te voegen. Deze extra woningen zijn volgens de gemeente te realiseren, wanneer er steun komt van de provincie bij de transformatie van bedrijventerreinen, zoals Kwadrant A. Ook zijn volgens de gemeente al afspraken gemaakt voor een aantal locaties met marktpartijen. Lopende afspraken open te breken brengt kosten met zich mee, waarvoor de gemeente Zoetermeer extra financiële steun nodig heeft van het Rijk of provincie.

Het overgrote deel (1.408 woningen) van dit bod is in feite een administratieve correctie op de startvoorraad t.a.v. goedkope koop. Uit gemeentelijke analyse is gebleken dat de oorspronkelijke aannames van ABF in werkelijkheid anders zijn uitgepakt. Correctie van de startvoorraad zou hebben betekent dat ABF voor de gehele regio nieuwe scenario’s had moeten berekenen. In overleg met de opdrachtgevers is besloten de correctie te verdisconteren in het bod.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

figuur 5-18 B od gemeente Zoetermeer voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen

tabel 5-41 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten (toevoeging en onttrekking)

DAEB-vooraad Voorraad part. huur <€720 Vooraad koop <€180k Correctie startvoorraad Totaal

Toevoeging 1.259

Onttrekking

641 1.408 1.408 3.308

-826 -920 0 -1.746

In tabel 5-42 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie-, particuliere- en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom zijn het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities in de doelgroepvoorraad vallen. De toevoeging wordt voornamelijk gerealiseerd in de DAEB-voorraad en de particuliere huurvoorraad. Echter wordt er ook aangenomen dat 920 woningen in de particuliere huurvoorraad autonoom verdampen. tabel 5-42 Verdeling bod doelgroepvoorraad naar segment

Bod Corporatie huur Particuliere huur

Goedkope koop

Totaal

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

433 247

Bod doelgroepvoorraad 433 0

902 -730 0 0 0 1.408 2.260

451 -730 0 0 0 1.408 1.562

Spreiding In tabel 5-43 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, volgens het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio. Met het bod zakt de doelgroepvoorraad van 41% in 2019 naar 38% in 2030. Dat is een stevigere beweging dan in het Meer Evenwicht scenario becijferd (39%). tabel 5-43 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

Spreiding Aandeel doelgroepvoorraad 2019

41%

Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)

39%

Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bieding

38%

Beschikbaarheid Tenslotte heeft de gemeente Zoetermeer als jaarlijks doel 80% van het DAEB-aanbod toe te wijzen aan de primaire doelgroep. In de lokale prestatieafspraken is er tussen de gemeente en corporaties afgesproken te streven naar 80% met een maximale afwijking van 10%. tabel 5-44 Streefpercentage beschikbaarheid

Beschikbaarheid

82%

Beschikbaarheid 2018 Beschikbaarheid Doel 2030

Minimaal 70%

Beschikbaarheid Bod 2030

80%

5.9.3 Verschil biedingen Er is een groot verschil te zien ten opzichte van de eerste bieding, zoals weergegeven in tabel 5-45. Het verschil voor de totale voorraad kan met name worden verklaard door een aanpassing in de harde en zachte nieuwbouwplannen en extra onttrekking van 160 woningen. Het verschil voor de doelgroepvoorraad is groter. Het verschil kan o.a. worden verklaard doordat lokale partijen met elkaar het gesprek hebben gevoerd en er scherpte is aangebracht in het bod. Door de gemaakte afspraken omtrent de goedkope particuliere huurvoorraad, telt een groot deel van deze geplande woningen niet mee voor de doelgroepvoorraad. Bovendien worden er door de gemeente meer onttrekkingen in de DAEB-voorraad verwacht, dan in de eerste bieding was aangegeven.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

tabel 5-45 Opgave en eerste bieding versus definitieve bieding gemeente Zoetermeer

Opgave

Eerste bieding

Definitieve bieding

Omvang totale voorraad

64.970

65.802

65.439

Voorziene netto ontwikkeling

8.770

9.602

9.239

Omvang doelgroepvoorraad

25.470

25.786

24.812

Voorziene netto ontwikkeling

2.220

2.536

1.562

Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

39%

38%

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Verschil biedingen -363 -974

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10709342/1