Document · PDF

Bijlage 1 Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden - Eindrapport Definitieve biedingen

Commissie Sociaal Domein en Wonen 11 november 2021, gemeente DelftBij agendapunt: 2143800 College van B&W - tussenakkoord regionale nieuwe woningmarktafspraken (NWMA)14.343 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORT

Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden Eindrapport: Definitieve biedingen

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORT

Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden Eindrapport: Definitieve biedingen Opdrachtgever Samenwerkende gemeenten regio Haaglanden, SVH en Provincie Zuid-Holland

Contactpersoon Esther van der Velden

Projectnummer P40790

Datum 8 juli 2021

Auteurs Wouter Schepers; Wouter.Schepers@rigo.nl; 020 522 11 41 Peter van Os Veerle Veraart

Inhoud Samenvatting (in beeld)

Inleiding

Uitgangspunten en definities

Doelen Regio Haaglanden

Doelgroepvoorraad

Harde en zachte plannen

Regio Haaglanden

Ontwikkeling totale woningvoorraad

Doelgroepvoorraad

Spreiding

Beschikbaarheid

Conclusies en slotwoord

Gemeenten

Delft

5.1.1

Context

5.1.2

Bod

5.1.3

Verschil biedingen

Den Haag

5.2.1

Context

5.2.2

Bod

5.2.3

Verschil biedingen

Leidschendam-Voorburg

5.3.1

Context

5.3.2

Bod

5.3.3

Verschil biedingen

Midden-Delfland

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

5.4.1

Context

5.4.2

Bod

5.4.3

Verschil biedingen

Pijnacker-Nootdorp

5.5.1

Context

5.5.2

Bod

5.5.3

Verschil biedingen

Rijswijk

5.6.1

Context

5.6.2

Bod

5.6.3

Verschil biedingen

Wassenaar

5.7.1

Context

5.7.2

Bod

5.7.3

Verschil biedingen

Westland

5.8.1

Context

5.8.2

Bod

5.8.3

Verschil biedingen

Zoetermeer

5.9.1

Context

5.9.2

Bod

5.9.3

Verschil biedingen

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Samenvatting (in beeld)

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Inleiding Eind 2019 is door de gemeenten en woningcorporaties in de regio Haaglanden in samenwerking met de provincie Zuid-Holland een traject gestart dat – met enige vertraging als gevolg van COVID-19 – medio 2021 moet leiden tot nieuwe regionale woningmarktafspraken. Deze woningmarktafspraken hebben o.a. betrekking op de totale woningbouwopgave en in het bijzonder de betaalbare voorraad daarbinnen (en de spreiding en beschikbaarheid daarvan). Dit rapport vormt – samen met de te ondertekenen woningmarktafspraken - het slotakkoord van dit traject. Nadat eerder al de behoefte en de opgave (op basis van de provinciale behoefteraming), het bestaande beleid (stap A1 in onderstaande figuur), de restopgave met handelingsperspectieven (stap A2) en de eerste gemeentelijke biedingen(B1) de revue zijn gepasseerd, geeft deze rapportage inzicht in de (optelsom van) de definitieve gemeentelijke biedingen die invulling moeten geven aan de vier regionaal geformuleerde doelstellingen.

Leeswijzer Voordat we in deze rapportage ingaan op de biedingen die door de negen betrokken gemeenten zijn uitgebracht, staan we in hoofdstuk twee allereerst stil bij de regionale doelen op het gebied van de woningvoorraad, de gehanteerde definities daarbij en een aantal keuzes en uitgangspunten die relevant zijn voor de gepresenteerde resultaten in deze rapportage. Deel 1 van onze bevindingen bestaat uit de hoofdstukken drie en vier. In hoofdstuk drie schetsen we de optelsom van de negen gemeentelijke biedingen op regionaal niveau. In hoofdstuk vier leggen we het resultaat van hoofdstuk 3 langs de meetlat van de gestelde doelen: voorziet de regio in de regionale behoefte en opgave?

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

In deel twee van de rapportage (hoofdstuk vijf) zoomen we in op de biedingen van de gemeenten: naast de ‘cijfers’ komt daarbij ook de gemeentelijke context en de ontwikkelingen van het bod (in relatie tot het eerste bod) aan de orde.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Uitgangspunten en definities In dit hoofdstuk gaan we in op een aantal uitgangspunten en definities die relevant zijn om de gepresenteerde resultaten in de hoofdstukken 3 tot en met 5 te kunnen begrijpen. In paragraaf 2.1 gaan we in op de door de betrokken partijen geformuleerde regionale doelen: deze vormen de meetlat waarlangs we de (optelsom van de) gemeentelijke biedingen zullen leggen. In paragraaf 2.2. gaan we nader in op de definitie van de doelgroepvoorraad en in het bijzonder de wijze waarop is gerekend met de geplande nieuwbouw van particulieren binnen dit segment. In paragraaf 2.3. gaan we kort in op de definitie van de hardheid van woningbouwplannen zoals deze in de regio worden gehanteerd.

Doelen Regio Haaglanden Voor de nieuwe woningmarktafspraken in de regio Haaglanden zijn bij de start van het traject vier doelen geformuleerd:  Voldoende woningen (totale voorraad) realiseren. Voldoende betekent in dit geval voorzien in de behoefte van in totaal 65.870 extra woningen tot 2030, op basis van de Provinciale behoefteraming uit 2019. Tijdens het traject heeft een aantal gemeenten aangegeven meer te kunnen en willen bouwen dan de becijferde behoefte. Gezien de druk op de regionale woningmarkt is deze ambitie door de regio omarmd, hetgeen heeft geleid tot een herberekening, leidend tot een opgave van in totaal 79.430 woningen extra in de periode tot 2030.  Voldoende woningen in de doelgroepvoorraad realiseren. Voldoende betekent in dit geval voorzien in de behoefte van 6.420 extra woningen tot 2030, op basis van de Provinciale behoefteraming uit 2019. Tijdens het traject heeft een aantal gemeenten aangegeven meer te kunnen en willen bouwen dan de becijferde behoefte. Gezien de druk op de regionale woningmarkt is deze ambitie door de regio omarmd, hetgeen heeft geleid tot een herberekening, leidend tot een opgave van 11.550 woningen extra in de periode tot 2030.

Het gaat hierbij dus om de gewenste doelgroepvoorraadontwikkeling: in de wetenschap dat er door bijvoorbeeld sloop, verkoop en prijsontwikkelingen in de markt woningen voor de doelgroep zullen verdwijnen, zal de feitelijke nieuwbouw voor deze groep dus (fors) hoger moeten uitpakken om deze doelstelling te behalen.  Een meer evenwichtige spreiding van de doelgroepvoorraad in de regio.  Een meer evenwichtige spreiding van de instroom van de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigden) in sociale huurwoningen, door middel van een minimum streefpercentage (70% inclusief nieuwbouw) t.a.v. beschikbaarheid van het DAEB-aanbod voor de primaire doelgroep.

Doelgroepvoorraad De tweede doelstelling uit paragraaf 2.1 heeft betrekking op de doelgroepvoorraad. De doelgroepvoorraad bestaat uit drie segmenten:  DAEB-woningen van toegelaten instellingen, van zowel SVH- als niet-SVH corporaties.  Particuliere huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€720, prijspeil 2019).  Koopwoningen met een waarde tot €180.000 (prijspeil 2019).

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Voor het bereiken van de geformuleerde opgave op het gebied van de doelgroepvoorraad kunnen deze segmenten worden gezien als communicerende vaten: als in het ene segment minder wordt gerealiseerd dan beoogd, dan kan dit in het andere doelgroepvoorraadsegment worden gecompenseerd. Door de betrokken partijen is wel een ondergrens aangegeven van een minimale DAEB voorraadontwikkeling van +12.000. Gedurende het traject om te komen tot nieuwe woningmarktafspraken, is discussie ontstaan over de vraag in hoeverre door particuliere partijen te ontwikkelen doelgroepvoorraad volwaardig meegerekend dient te worden, indien er geen of beperkt voorwaarden worden gesteld aan deze partijen t.a.v. duurzame inzet van het vastgoed voor de doelgroep. Het ligt immers voor de hand dat partijen met een financiële doelstelling anders omgaan met mogelijkheden tot prijsverhoging boven de liberalisatiegrens of uitponding dan partijen met een volkshuisvestelijke doelstelling, zoals woningcorporaties. Op basis van deze discussie zijn regionaal de volgende afspraken gemaakt:  Particuliere huur tot €720 (prijspeil 2019): o

Woningen waarbij afgesproken is dat deze tot 15 jaar in stand worden gehouden voor de doelgroep tellen niet mee voor de doelgroepvoorraad;

Woningen waarbij afgesproken is dat deze tussen 15 en 25 jaar in stand worden gehouden voor de doelgroep tellen voor de helft mee voor de doelgroepvoorraad;

Woningen waarbij afgesproken is dat deze langer dan 25 jaar in stand worden gehouden voor de doelgroep tellen volledig mee voor de doelgroepvoorraad.

 Particuliere koop tot €180.000 (prijspeil 2019): o

Woningen waarbij afgesproken is dat deze tot 10 jaar in stand worden gehouden voor de doelgroep tellen niet mee voor de doelgroepvoorraad;

Woningen waarbij afgesproken is dat deze langer dan 10 jaar in stand worden gehouden voor de doelgroep tellen volledig mee voor de doelgroepvoorraad (weergegeven in donkerblauw in de figuren in de volgende hoofdstukken).

Woningen die in de gemeentelijke biedingen niet zijn ingedeeld in één van de hierboven benoemde categorieën zijn niet meegeteld voor de doelgroepvoorraad, tenzij dit expliciet wordt vermeld. Particuliere koopwoningen in de categorie €180.000 - €194.000 zijn wel in beeld gebracht in deze rapportage, maar tellen niet mee voor de doelgroepvoorraad.

Harde en zachte plannen In de gemeentelijke biedingen wordt onderscheid gemaakt tussen harde, waarschijnlijke en onzekere plannen. De laatste twee categorieën vallen onder de zachte plannen. Bij deze drie categorieën worden de volgende definities gehanteerd:  Harde plannen: onder een hard plan worden plannen verstaan waarbij er sprake is van een omgevingsvergunning of een vastgesteld bestemmingsplan of als er bindende contracten zijn.  Waarschijnlijke plannen: onder een waarschijnlijk plan worden plannen verstaan, waarbij een bestemmingsplan in voorbereiding is of waar er intentionele afspraken zijn gemaakt.  Onzekere plannen: dit zijn alle overige plannen.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Deel I: Regionaal beeld

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Regio Haaglanden In dit hoofdstuk bezien we in hoeverre de negen betrokken gemeenten er naar verwachting gezamenlijk in slagen om de vier in paragraaf 2.1. benoemde doelen te behalen.

Ontwikkeling totale woningvoorraad Op basis van de negen gemeentelijke biedingen komen er in de regio Haaglanden tot 2030 75.227 woningen bij. Dit is het saldo van 79.923 nieuwbouwwoningen minus 4.696 te slopen woningen. In figuur 3-1 is dit verdeeld naar planstatus (harde en zachte plannen). Uit de figuur kan geconcludeerd worden dat meer dan de helft van de nieuwbouw- en sloopplannen nog een ‘zachte’ status heeft en dus met enige onzekerheid is omgeven. Uiteraard neemt de hardheid van de plannen toe naarmate het jaar van beoogde realisatie dichterbij komt. figuur 3-1 Bod re gio Haaglande n voor de totale voorraad 2030, uitgesplitst naar har de en zachte plannen

Bovenop bovengenoemde aantallen zien de gemeenten in de regio Haaglanden mogelijkheden om 12.675 extra woningen toe te voegen, mits één of meerdere (vaak stevige) belemmeringen worden weggenomen. Met name de gemeenten Den Haag en Zoetermeer zien de meeste mogelijkheden tot extra toevoegingen: bij elkaar ruim 11.000 woningen. De belemmeringen zitten met name in capaciteit bij gemeenten, financiële middelen en benodigde steun van Provincie Zuid-Holland omtrent bouwen buiten bebouwingsgrenzen, financiële compensatie en ondersteuning bij transformatie van bedrijventerreinen.

Doelgroepvoorraad De doelgroepvoorraad in 2030 is op basis van de negen gemeentelijke biedingen 6.749 woningen groter dan in de startsituatie (ABF, 2019). Dit is het gevolg van het toevoegen (vooral via nieuwbouw en sporadisch via aankoop) van 21.065 woningen aan de doelgroepvoorraad en het onttrekken van 14.316 woningen. De onttrekkingen bestaan naast sloop en verkoop vooral uit de door ABF verwachte en becijferde autonome afname van de goedkope particuliere huurwoningenvoorraad. Deze afname van woningen is in deze rapportage onder de zachte plannen meegenomen. In figuur 3-2 is dit verdeeld in harde en zachte plannen. Meer

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

dan de helft van de plannen (nieuwbouw èn onttrekkingen) is hierbij (nog) zacht. In tabel 31 is het bod uitgesplitst naar segmenten en gemeenten. figuur 3-2 Bod re gio Haaglande n voor de doelgroepvoorraad 2030 in har de en zac hte plannen

tabel 3-1 Bod doelgroepvoor raad naar se gmenten (toevoeging en onttrekk ing)

DAEB

Toevoeging hard

Delft

zacht

totaal

hard

zacht

totaal

500

1.925

2.425

-450

-225

-675

1.734

7.506

9.240

-861

-2.139

-3.000

Leidschendam-Voorburg

170

580

750

Midden-Delfland

Pijnacker-Nootdorp

816

870

Rijswijk

504

513

-160

-9

-169

Wassenaar

136

113

249

-86

Westland

1.425

900

2.325

-300

Zoetermeer

561

698

1.259

-399

-427

-826

Haaglanden

5.928

11.794

17.722

-1.956

-3.100

-5.056

Den Haag

Voorraad part. huur <€720 Delft

Onttrekking

Toevoeging hard

Onttrekking

zacht

totaal

zacht 1

hard

totaal

150

250

400

-1.600

Den Haag

100

-5.750

Leidschendam-Voorburg

-280

Midden-Delfland

-30

Pijnacker-Nootdorp

-30

Rijswijk

-430

Becijferde verwachte autonome afname van particuliere huur meegenomen in zachte plannen.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Wassenaar

Westland

350

-220

Zoetermeer

641

-920

Haaglanden

514

1.029

1.543

-9.260

Voorraad koop <€180.000

Toevoeging hard

Onttrekking

zacht

totaal

hard

zacht

totaal

Delft

Den Haag

Leidschendam-Voorburg

Midden-Delfland

Pijnacker-Nootdorp

Rijswijk

150

Wassenaar

Westland

150

-0

1.408

Haaglanden

1.608

192

1.800

Zoetermeer

De gemeenten zien bovenop de hierboven genoemde aantallen nog mogelijkheden om 1.130 extra sociale woningen toe te voegen, mits één of meerdere belemmeringen worden weggenomen. In de biedingen is daarbij geen onderscheid gemaakt tussen segmenten. De gemeente Delft ziet de meeste mogelijkheden om extra doelgroepwoningen toe te voegen, omdat Delft een bod doet in bandbreedten. Wanneer alle handelingsperspectieven kunnen worden ingezet kunnen 825 woningen meer worden gerealiseerd dan volgens het huidige bod is ingerekend. In tabel 3-2 is de verdeling van de gemeentelijke biedingen t.a.v. de doelgroepvoorraad gepresenteerd naar segment. Door de gemaakte afspraken over de goedkope particuliere huurvoorraad en het goedkope koopsegment tellen niet alle woningen (volledig) mee voor de doelgroepvoorraad. In de tabel is te zien dat de grootste toevoeging wordt geboden in de DAEB-voorraad. Aan de andere kant zijn er veel onttrekkingen ingerekend in de particuliere huurvoorraad door de verwachte autonome afname van deze voorraad. Daarnaast zijn er plannen voor de goedkope particuliere voorraad die niet of deels meetellen voor de doelgroepvoorraad, wanneer er geen of beperkt afspraken zijn gemaakt om deze voor langere tijd voor de doelgroepvoorraad te behouden.

Toevoeging van goedkope koopwoningen in Zoetermeer bestaat volledig uit correctie van de startvoorraad met 1.408 woningen.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

tabel 3-2 Verdeling bod doelgroepvoorraad (bruto en netto) naar segment

Bod Corporatie Voorraad DAEB huur Particuliere Voorraad part. huur <€720 <15 jaar huur Voorraad part. huur <€720 15-25 jaar Voorraad part. huur <€720 >25 jaar Goedkope Voorraad koop <€180k <10 jaar koop Voorraad koop <€180k >10 jaar Voorraad koop <€194k Totaal Netto

Bod doelgroepvoorraad

12.666

419

1.202

601

-8.318

550

1.800

331

8.650

6.749

In tabel 3-3 wordt de verdeling naar segment ook per gemeente getoond en vergeleken met de opgave. tabel 3-3 Bod netto toevoeging doelgroepvoorraad 2030 per segment per gemeente

Bod

Opgave

netto 2030

DAEB 2030

part. koop 2030 50

netto 2030

1.750

part. huur 2030 -1.200

Delft

600

Den Haag

590

6.240

-5.650

1.090

4.820

-5.750

2.020

LeidschendamVoorburg MiddenDelfland PijnackerNootdorp Rijswijk

470

750

-280

440

590

-280

130

570

560

-30

840

870

-30

1.640

1.220

-30

450

344

-430

150

490

700

-430

220

Wassenaar

219

163

560

300

110

150

Westland

2.305

2.025

130

150

3.960

3.730

-220

450

Zoetermeer

1.562

433

-279

1.408

2.220

2.500

-920

640

Haaglanden

6.749

12.666

-7.717

1.800

11.550

16.130

-9.150

4.570

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

580

DAEB 2030

part. part. huur koop 2030 2030 1.710 -1.600 470

Spreiding In tabel 3-4 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, op basis van het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio als geheel. Het valt op dat de vijf gemeenten die een beweging ‘mogen’ maken naar een kleiner aandeel doelgroepvoorraad, dit ook allemaal doen. Rijswijk, Delft en Zoetermeer gaan daarbij verder dan de stap die maximaal is becijferd in het Meer Evenwicht scenario. De vier gemeenten waarvan op basis van het Meer Evenwicht scenario juist een opwaartse beweging zou mogen worden verwacht, doen dit procentueel beperkt (Pijnacker-Nootdorp en Westland) of niet (Midden-Delfland blijft een gelijk aandeel houden op basis van het bod, Wassenaar zakt met 1%). tabel 3-4 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad per gemeente en regio

Aandeel doelgroepvoorraad 2019

Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)

Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bieding

Delft

55%

48%

44%

Den Haag

56%

48%

50%

Leidschendam-Voorburg

43%

41%

Midden-Delfland

21%

27%

21%

Pijnacker-Nootdorp

20%

25%

21%

Rijswijk

52%

46%

43%

Wassenaar

31%

34%

30%

Westland

24%

30%

25%

Zoetermeer

41%

39%

38%

Regio

48%

43%

Beschikbaarheid Alle gemeenten in de regio Haaglanden streven naar een minimum beschikbaarheid van 70% van de DAEB-voorraad voor de primaire doelgroep. Veel gemeenten hebben dit vastgelegd in lokale prestatieafspraken. Een aantal gemeenten zet in op een hoger aandeel toewijzingen aan de primaire doelgroep. De meeste gemeenten die doorgaans hoger zitten dan deze 70%, geven aan dat er geen actief beleid is om het percentage neerwaarts bij te stellen.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

tabel 3-5 Streefpercentages Beschikbaar heid

Streefpercentage Beschikbaarheid Delft

75%

Den Haag

70%

Leidschendam-Voorburg

85%

Midden-Delfland

70%

Pijnacker-Nootdorp

70%

Rijswijk

80%

Wassenaar

70%

Westland

70%

Zoetermeer

80%

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Conclusies Na een langdurig traject – onder andere vertraagd door de bijzondere tijden i.v.m. het coronavirus – is de regio Haaglanden, op basis van een negental gemeentelijke biedingen, hard op weg naar nieuwe regionale woningmarktafspraken. Aan het begin van dit traject zijn regionaal een viertal doelen met elkaar gesteld. In dit hoofdstuk bezien we in hoeverre de gestelde regionale doelen – op basis van de huidige verwachtingen – gehaald zullen gaan worden. Totale voorraad Het is niet overdreven om te stellen dat de negen betrokken gemeenten zich op het gebied van de totale voorraadontwikkeling van hun ambitieuze kant hebben laten zien. Al in een vroeg stadium bleek dat diverse gemeenten meer woningen wilden realiseren dan de becijferde behoefte. In de negen biedingen komt deze ambitie dan ook tot uitdrukking: naar verwachting van de gemeenten worden tot 2030 in de regio netto ruim 75.000 woningen toegevoegd. Dat is ruim meer dan de becijferde behoefte tot 2030 (65.870) en behoorlijk in de richting van de regionaal bepaalde opgave (79.430 ) op basis van de extra ambities van een aantal gemeenten. Mits een aantal lastige knelpunten, waaronder ruimtelijke en financiële, kunnen worden overwonnen, zien de negen gemeenten nog ruimte voor mogelijk ruim 12.500 woningen extra, bovenop de biedingen, te realiseren vóór 2030.

Daar staat tegenover dat we kunnen constateren dat meer dan de helft van de plannen voor de te realiseren woningen in de regio nog een zachte planstatus heeft. Deels is dit logisch omdat de zichtperiode tot 2030 reikt, maar het wordt de komende jaren wél zaak om de veelal zachte plannen om te zetten in harde plannen en (vervolgens) te realiseren. Er is wat dat betreft ook weinig ruimte om als regio het gaspedaal los te laten: de woningbehoefte is zeer groot. Doelgroepvoorraad Wat minder positief is het beeld van de doelgroepvoorraadontwikkeling. Afgezet tegen een behoefte van +6.420 en een opgave van zelfs +11.550, is de optelsom van de negen gemeentelijke biedingen, 6.749 woningen, nog wel boven de becijferde behoefte. Daarbij moet in ogenschouw worden genomen dat ruim 1.400 woningen hiervan in feite een administratieve correctie van de startvoorraad (in Zoetermeer) betreffen.

Geconstateerd moet worden dat de grote inzet in het DAEB segment (nieuwbouw van ruim 17.500 woningen en een netto voorraadontwikkeling van ruim 12.000, in lijn met het convenant Gaten Dichten 3) voor een deel weer verloren gaat doordat DAEB woningen worden gesloopt of verkocht en vooral doordat verwacht wordt (zie rapport ABF, 2019) dat een fors deel van de goedkope particuliere voorraad zal ‘verdampen’ als gevolg van woningmarktontwikkelingen (verhuurders die bijvoorbeeld kansen zien om huren te verhogen, uit te ponden, etc.). Ook de keuze van de regio om te ontwikkelen particuliere woningen - waarbij niet geborgd is dat deze langjarig beschikbaar blijven voor de doelgroep – minder of niet mee te tellen, heeft t.o.v. de eerste biedingenronde een negatief effect gehad op de voorziene doelgroepvoorraadontwikkeling. Het achterliggende proces – met lokale partijen die elkaar opzochten rondom de gemeentelijke biedingen – heeft richting een aantal definitieve biedingen hier en daar gezorgd voor

convenant Gaten dichten in Haaglanden, 2017

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

wat meer scherpte en lokale overeenstemming, maar óók voor een lichte afname van de doelgroepvoorraadontwikkeling t.o.v. de eerste ronde biedingen. Bovenop het bovenstaande moet nog geconcludeerd worden dat het bod van bijna 6.750 extra doelgroepvoorraadwoningen in de periode tot 2030 nog met behoorlijk veel onzekerheid is omgeven. Bijna tweederde van de plannen met betrekking tot de doelgroepvoorraad is nog als zacht te kwalificeren. ‘Meevallers’, zoals de gunstiger uitgevallen goedkope koopvoorraad in Zoetermeer, kunnen de komende jaren ook weer teniet gedaan worden door ‘tegenvallers’, mocht de afname van de particuliere voorraad juist steviger zijn dan door ABF geraamd. Met de huidige woningmarktontwikkelingen en bijbehorende prijsontwikkelingen is dat laatste zeker niet ondenkbaar. tabel 4-1 Star tvoorraad, O pgave e n E indvoorraad behorend bij de eerste drie regionale doelen

Totale voorraad Startvoorraad 2019

Doelgroepvoorraad

Opgave 2030

Bod 2030

Startvoorraad 2019

Spreiding

Opgave 2030

Bod 2030

Startvoorraad 2019

Opgave 2030

Bod 2030

Delft

50.610

59.010

64.235

27.800

28.380

28.400

55%

48%

44%

Den Haag

259.260

306.770

292.133

145.440

146.520

146.030

56%

48%

50%

Leidsch.Voorburg MiddenDelfland PijnackerNootdorp Rijswijk

36.780

39.270

15.770

16.210

16.240

43%

41%

7.880

8.330

8.390

1.670

2.230

1.769

21%

27%

21%

21.130

23.270

23.572

4.210

5.850

5.050

20%

25%

21%

26.670

31.200

32.406

13.910

14.400

13.974

52%

46%

43%

Wassenaar

12.190

12.720

13.102

3.770

4.330

3.989

31%

34%

30%

Westland

44.440

49.050

51.840

10.800

14.750

13.105

24%

30%

25%

Zoetermeer

56.200

64.970

65.439

23.250

25.470

24.812

41%

39%

38%

Haaglanden

515.160

594.650

590.387

246.620

258.140

253.369

48%

43%

Van de extra mogelijkheden die gemeenten zien om woningen toe te voegen (ruim 12.500, zie hierboven), is slechts een zeer beperkt deel (nog geen 10%) als potentiele doelgroepvoorraad bestempeld. Mochten de knelpunten in deze plannen al worden overwonnen, dan levert dat per saldo dus maar een beperkt extra aantal doelgroepvoorraadwoningen op. De benodigde extra woningen op basis van de behoefteraming (+6.420 of +11.550 op basis van de regionale opgave) zijn de komende jaren nodig om nieuwe huishoudens met een lager inkomen (de doelgroep van beleid) te huisvesten. In die zin kan op basis van de gemeentelijke biedingen gesteld worden dat in het gunstigste geval de druk op de sociale huurmarkt ongeveer gelijk zal blijven aan de huidige situatie. Bij tegenvallers, zoals bijvoorbeeld planuitval of forse prijsontwikkelingen op de woningmarkt, zal de druk op dit segment vermoedelijk verder toenemen. Spreiding T.a.v. de spreiding van de doelgroepvoorraad zijn conclusies vanuit meerdere perspectieven denkbaar. Enerzijds kan geconcludeerd worden dat zeven van de negen gemeenten in de regio een beweging in de juiste richting maken, tegen één gemeente waarin het huidige aan-

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

deel sociale voorraad richting 2030 wordt geconsolideerd en één gemeente waarbij het aandeel zakt i.p.v. de beoogde stijging. Anderzijds kan geconcludeerd worden dat het bovenstaande weliswaar het geval is, maar dat een aantal gemeenten dat op grond van het Meer Evenwicht scenario mag dalen in aandeel doelgroepvoorraad, dit wel erg stevig doen. En dat de stapjes die gezet worden bij die gemeenten die wel een wat hoger aandeel ‘sociaal’ in de woningvoorraad zouden mogen hebben, procentueel beperkt of zelfs niet aanwezig zijn. De spreidingsopgave in de regio Haaglanden is er vermoedelijk wel één van de lange adem. Het gegeven dat de ‘dalers’ over het algemeen hard dalen, en de ‘stijgers’ dit beperkt doen, geeft in ieder geval een verklaring voor het ‘tekort’ dat ontstaat in de doelgroepvoorraad als dit wordt afgezet tegen de regionaal geformuleerde opgave (6.750 versus 11.500 extra doelgroepvoorraadwoningen). figuur 4-1 Spre idingsbewe ging ver sus opgave re gio Haaglanden

N.B. In grijs de geschetste stap/beweging op basis van het ME scenario, in oranje de feitelijke stap op basis van de gemeentelijke biedingen.

Beschikbaarheid Tenslotte kan geconcludeerd worden dat alle gemeenten in de regio zich in de biedingen gecommitteerd hebben aan de doelstelling t.a.v. de beschikbaarheid van DAEB-woningen voor de primaire doelgroep (minimaal 70%).

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

tabel 4-2 Besc hikbaar heid naar startsituatie en streefpe rcentage

Beschikbaarheid 2018

Streefpercentage Beschikbaarheid

Delft

79%

75%

Den Haag

83%

70%

Leidschendam-Voorburg

87%

85%

Midden-Delfland

79%

70%

Pijnacker-Nootdorp

66%

70%

Rijswijk

89%

80%

Wassenaar

65%

70%

Westland

65%

70%

Zoetermeer

82%

80%

Ondanks dat gemeenten aangeven geen actief beleid hebben om percentages eventueel neerwaarts bij te stellen t.o.v. de uitgangssituatie (2018), blijft het wel van belang dit met elkaar te monitoren. De slaagkans van de primaire doelgroep zou fors achteruit gaan op het moment dat alle gemeenten zouden koersen op 70%. Uit ervaringen elders (denk bijvoorbeeld aan de regio Rotterdam) weten we overigens dat het makkelijker gezegd is dan gedaan om overal de beschikbaarheidsdoelstelling ook daadwerkelijk te behalen. Andere doelstellingen (zoals leefbaarheid bij herstructurering, rondkrijgen van projectfinanciering, etc.) kunnen haaks staan op de wens om een fors deel van het DAEB aanbod te reserveren voor de laagste inkomens. Ook dat is een reden om deze afspraak – en de uitvoering ervan – nadrukkelijk te volgen.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Deel II: Gemeenten

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Gemeenten Delft 5.1.1 Context De gemeente Delft geeft in haar bod aan dat de huidige woningvoorraad eenzijdig van aard is. Met name veel sociale woningbouw en veel studentenhuisvesting dragen hieraan bij. De gemeente heeft daarom als doel meer differentiatie in de wijken aan te brengen door het toevoegen van woningen in het midden- en hoger segment. Daarnaast blijft er een opgave voor zowel reguliere doelgroepwoningen als studentenwoningen. Ook heeft Delft een relatief oude sociale voorraad waarin geïnvesteerd moet worden. De gemeente ziet in deze meervoudige opgave een aantal knelpunten. Allereerste de financiële situatie van de gemeente Delft. De gemeente geeft aan bijdragen van provincie en Rijk nodig te hebben om alle opgaven in de gemeente invulling te geven. De gemeente is genoodzaakt een aantal keuzes te maken als het gaat om gesubsidieerde woningbouw. Daarnaast is door de beperkte financiële middelen de slagkracht bij de gemeente beperkt. Tenslotte geeft de gemeente mee dat studentenwoningen niet worden meegeteld als doelgroepwoningen, terwijl er een toevoeging van ongeveer 1.650 van deze woningen gepland staat tot 2030. Zo ontstaat volgens de gemeente een enigszins vertekend beeld van de inspanningen van de gemeente om bij te dragen aan de spreidingsopgave. Delft ziet wel een aantal kansen.

De gemeente wil graag inzetten op tijdelijke woningen om de tijd te overbruggen tot meer structurele oplossingen. Daarvoor is een gebied op het terrein van de TU Delft op het oog. Daarnaast behoren ook verdichting via hoogbouw, lagere parkeernormen en optoppen van bestaande complexen wat betreft de gemeente tot de mogelijkheden. Beperkte capaciteit en middelen aan de zijde van de corporaties zorgt er echter voor dat zij voornamelijk willen inzetten op reguliere bouw en beperkt mogelijkheden zien in innovatieve en/of tijdelijke oplossingen. Deze worden wel als belangrijke handelingsperspectieven gezien door de gemeente Delft. Tenslotte wil de gemeente eventueel sociale plannen, die na 2030 in het woningbouwprogramma gepland staan, naar voren halen.

5.1.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Delft 13.625 woningen toe aan de totale voorraad. Het bod bestaat uit 14.250 nieuwbouwwoningen en 625 te slopen woningen. In figuur 5-1 is te zien dat het grootste deel van het bod uit zachte plannen bestaat. Van de nieuwbouwplannen is 24% hard. Daarnaast ziet de gemeente bovenop het bod mogelijkheden om 750 extra woningen toe te voegen. Deze extra plannen zijn volgens de gemeente te realiseren wanneer ingezet wordt op tijdelijke woningen.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

figuur 5-1 Bod gemeente Delft voor de totale voorraad 2030 in har de en zachte plannen

Doelgroepvoorraad Aan de doelgroepvoorraad voegt de gemeente Delft tot 2030 netto 600 woningen toe. Het bod bestaat uit 2.875 toevoegingen en 2.275 onttrekkingen, zoals sloop, verkoop en liberalisaties. Een groot deel van de plannen is zacht. Van de geplande toevoegingen valt 24% onder de harde plannen. In figuur 5-2 is het totale bod te zien en in tabel 5-1 is het bod uitgesplitst naar segment figuur 5-2 Bod gemeente Delft voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen

De gemeente licht het bod van 2.875 woningen toe op basis van bandbreedten. Wanneer de gemeente alle handelingsperspectieven in kan zetten, zoals meer verdichting via hoogbouw, inzet op tijdelijke woningen, optoppen van bestaande complexen en plannen uit het woningbouwprogramma naar voren te halen, zou de gemeente maximaal 3.700 woningen aan de doelgroepvoorraad kunnen toevoegen. Wanneer niet alle handelingsperspectieven ten volle ingezet kunnen worden, verwacht de gemeente minimaal 2.050 woningen toe te kunnen voegen.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Daarnaast zouden er volgens de gemeente mogelijkheden zijn om honderden extra woningen toe te voegen (niet in de figuur weergegeven). Dat zijn extra woningen bovenop het bod. Deze extra woningen zijn volgens de gemeente te realiseren, wanneer woningcorporaties meer financiële ruimte krijgen, bijvoorbeeld door de afschaffing van de verhuurdersheffing of extra middelen en ondersteuning voor corporaties ten behoeve van de verduurzamingsopgave. tabel 5-1 Bod doelgroepvoor raad naar se gment

Toevoeging DAEB-voorraad Sloop Uitponding Complexgewijze verkoop Liberalisatie Voorraad part. huur <€720 Voorraad koop <€180k Totaal

Onttrekking 2.425

-675 -550 -125 -

400 50 2.875

-1.600 -2.275

In tabel 5-2 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie, particuliere en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom is het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities tot de doelgroepvoorraad behoren. De toevoeging wordt voornamelijk gerealiseerd in de DAEB-voorraad. Ook worden er woningen toegevoegd in de particuliere huurvoorraad. Echter wordt er – in lijn met de ABF prognose - ook aangenomen dat 1.600 woningen in de particuliere huurvoorraad autonoom ‘verdampen’. tabel 5-2 Opbouw bod doelgroepvoorraad naar segmenten

Bod doelgroepvoorraad 1.750 1.750

100 200 -1.300 0 50 100 900

0 100 -1.300 0 50 0 600

Spreiding In tabel 5-3tabel 3-4 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, volgens het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio. Met het bod zakt de doelgroepvooraad van 55% in 2019 naar 44% in 2030. Dat is een stevigere beweging dan in het Meer Evenwicht scenario becijferd (48%).

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

tabel 5-3 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

Spreiding Aandeel doelgroepvoorraad 2019

55%

Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)

48%

Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bod

44%

Beschikbaarheid Tenslotte heeft de gemeente Delft als jaarlijks doel minimaal 75% van het DAEB-aanbod toe te wijzen aan de primaire doelgroep. Daarbij zet de gemeente in op zo minimaal mogelijke daling ten opzichte van de stand van 2018. Dat doel is vastgelegd in lokale prestatieafspraken. tabel 5-4 Streefpercentage beschik baarheid

Beschikbaarheid Beschikbaarheid 2018

79%

Beschikbaarheid Doel 2030

Minimaal 70%

Beschikbaarheid Bod 2030

Minimaal 75%

5.1.3 Verschil biedingen Delft is één van de gemeenten waarbij er sprake is van significante verschillen tussen de eerste en de definitieve bieding, zoals weergegeven in tabel 5-5. Voor de totale voorraadontwikkeling is het bod verhoogd, terwijl aan de doelgroepvoorraad juist minder woningen worden toegevoegd. Het verschil voor de doelgroepvoorraad kan met name worden verklaard door meer verwachte onttrekkingen door sloop en uitponding. Op basis van de gemaakte afspraken omtrent de particuliere huurvoorraad tellen niet alle te bouwen woningen mee voor de doelgroepvoorraad. Ook werden in de eerste bieding friendscontracten, het mogelijk maken van woningdelen, aangedragen als potentiele toevoeging van woningen. In overleg met corporaties en huurders is deze toevoeging niet meegenomen in de definitieve bieding. tabel 5-5 Opgave en eerste bieding versus definitieve bieding gemeente Delft

Opgave

Eerste bieding

Definitieve bieding

Omvang totale voorraad

59.010

62.080

64.235

Voorziene netto ontwikkeling

8.400

11.470

13.625

Omvang doelgroepvoorraad

28.380

28.825

28.400

Voorziene netto ontwikkeling

580

1.025

600

Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

48%

46%

44%

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Verschil biedingen

2.155

-425

Den Haag 5.2.1 Context In de gemeente Den Haag speelt een aantal grootstedelijke vraagstukken die onder andere de leefbaarheid in wijken onder druk zetten. Het gaat onder meer om eenzijdig aanbod van kleine woningen, woningsplitsing en buy-to-let. De gemeente Den Haag heeft veel belang bij de regionale samenwerking. Den Haag benoemt een aantal doelgroepen, zoals zorgdoelgroepen en arbeidsmigranten, waarvoor ook een sterke regionale opgave en waarbij de gemeente ook afhankelijk is van de andere regiogemeenten. Voor de gemeente is het noodzakelijk dat ook andere gemeenten in de regio uitvoering geven aan de spreidingsdoelstelling. Om eenzijdig aanbod van kleine woningen te voorkomen, wordt door de gemeente minimaal ingezet op sociale koopwoningen tot €180.000. De gemeente voorziet bovendien nog een aantal knelpunten die de plancapaciteit kunnen dwarsbomen. Allereerst moet de uitplaatsing van functies met een hoge milieucategorie gerealiseerd worden, omdat deze functies beperkingen met zich meebrengen voor het realiseren van woningen op nabij liggende locaties. Daarnaast ziet de gemeente dat woningcorporaties in de regio beperkte investeringscapaciteit hebben. Ook denkt de gemeente dat investeren in OV-maatregelen noodzakelijk is om grote gebiedsontwikkelingen te realiseren.

Tenslotte is het oplossen van de stikstofproblematiek van groot belang voor Den Haag, vanwege een aantal Natura 2000 gebieden in de omgeving. Toch ziet de gemeente ook mogelijkheden, met name vanwege het Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningbouw en de Woningbouwimpuls. Bovendien pleit de gemeente voor meer investeringscapaciteit voor corporaties, bijvoorbeeld door de afschaffing van de verhuurdersheffing of een ontheffing voor Haagse corporaties. Om de regionale spreidingsdoelstelling niet in gevaar te brengen wordt in de gemeente Den Haag echter niet gezocht naar extra mogelijkheden voor de realisatie van doelgroepvoorraad.

5.2.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Den Haag 32.873 woningen toe aan de totale voorraad. Het bod bestaat uit 35.873 nieuwbouwplannen en 3.000 sloopplannen. Van alle nieuwbouwplannen bestaat 36% uit harde plannen. Daarnaast ziet de gemeente mogelijkheden om bovenop het bod ongeveer 8.500 woningen extra toe te voegen aan de woningvoorraad. Volgens de gemeente is dit alleen mogelijk wanneer een aantal grote knelpunten wordt opgelost, namelijk de uitplaatsing van functies met een hoge milieucategorie, de investeringscapaciteit van corporaties, een aantal noodzakelijke infrastructuurmaatregelen, zoals investeringen in het OV-netwerk, en het stikstofvraagstuk.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

figuur 5-3 Bod gemee nte De n Haag voor de totale voorraad 2030 in harde en z achte planne n

Doelgroepvoorraad Aan de doelgroepvoorraad voegt de gemeente Delft netto 590 woningen toe. Het bod bestaat uit 9.340 toevoegingen aan de voorraad en 8.750 onttrekkingen, zoals sloop, verkoop en liberalisaties. Een groot deel van de plannen is zacht. Van de geplande toevoegingen valt 19% onder de harde plannen. De gemeente Den Haag ziet geen mogelijkheden t.a.v. het toevoegen van extra doelgroepwoningen. In figuur 5-4 is het totale bod te zien en in tabel 5-6 is het bod uitgesplitst naar segment. figuur 5-4 Bod gemee nte De n Haag voor de doe lgr oepvoorraad 203 0 in harde en z ac hte plannen

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

tabel 5-6 Bod doelgroepvoor raad naar se gmenten (toevoeging en onttrekk ing)

DAEB-voorraad Voorraad part. huur <€720 Voorraad koop <€180k Totaal

Toevoeging Onttrekking 9.240 -3.000 100 -5.750 0 0 9.340 -8.750

In tabel 5-7 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie, particuliere en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom is het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities in de doelgroepvoorraad vallen. De toevoeging wordt voornamelijk gerealiseerd in de DAEB-voorraad. Daarnaast wordt er – in lijn met de prognose van ABF - aangenomen dat 5.750 woningen in de particuliere huurvoorraad autonoom verdampen. Ook worden er woningen toegevoegd in de particuliere huurvoorraad. Echter, moet daarbij de kanttekening worden geplaatst dat het onbekend is hoe lang deze woningen in stand worden gehouden in de doelgroepvoorraad. Op basis van de gesprekken met de gemeente wordt aangenomen dat er afspraken worden gemaakt over de instandhouding van nieuwe woningen in de particuliere huurvoorraad. Wat betreft de woningen in de goedkope koopvoorraad is onbekend of hier afspraken over worden gemaakt. Daarom zijn deze 500 woningen niet meegenomen in het bod voor de doelgroepvoorraad. tabel 5-7 Verdeling bod doelgroepvoorraad naar segment

Bod Corporatie huur Particuliere huur

Goedkope koop

Totaal

Voorraad DAEB Voorraad part. huur <€720 <15 jaar Voorraad part. huur <€720 15-25 jaar Voorraad part. huur <€720 >25 jaar Voorraad koop <€180k <10 jaar Voorraad koop <€180k >10 jaar Voorraad koop <€194k Netto

Bod doelgroepvoorraad 6.240 6.240 0 0 0 0 -5.650 -5.650 500 0 0 0 0 0 1.090 590

Spreiding In tabel 5-8 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, volgens het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio. Met het bod zakt de doelgroepvoorraad in 2030 van 56% naar 50%. Die beweging komt overeen met het Meer Evenwicht scenario. tabel 5-8 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

Spreiding Aandeel doelgroepvoorraad 2019

56%

Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)

50%

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bieding

50%

Beschikbaarheid Tenslotte geeft de gemeente Den Haag aan als jaarlijks doel minimaal 70% van het DAEBaanbod toe te wijzen aan de primaire doelgroep. Daarbij geeft de gemeente aan niet te koersen op een daling naar het streefpercentage van 70%. Wel wil de gemeente indien gewenst de toewijzing als middel gebruiken om de eenzijdigheid in een wijk te kunnen beïnvloeden. tabel 5-9 Streefpercentage beschik baarheid

Beschikbaarheid Beschikbaarheid 2018

83%

Beschikbaarheid Doel 2030

Minimaal 70%

Beschikbaarheid Bod 2030

Minimaal 70%

5.2.3 Verschil biedingen In tabel 5-10 is het verschil tussen de eerste en definitieve bieding weergegeven. Voor de gemeente Den Haag is er een verschil in het bod voor de doelgroepvoorraad. Het verschil kan volledig worden verklaard doordat op basis van de gemaakte afspraken omtrent de goedkope koopvoorraad niet alle woningen meetellen voor de doelgroepvoorraad. Ook moet de kanttekening geplaatst worden dat de gemeente Den Haag in het definitieve bod niet toelicht of er afspraken zijn gemaakt omtrent het behouden van particuliere huur in de doelgroepvoorraad en hoe lang deze woningen in stand worden gehouden. Wanneer deze woningen niet in de doelgroepvoorraad behouden blijven, dan valt de werkelijke toevoeging 100 woningen lager uit. tabel 5-10 Opgave en eerste bieding versus definitieve bieding gemeente De n Haag

Opgave

Eerste bieding

Definitieve bieding

Omvang totale voorraad

306.770

292.133

Voorziene netto ontwikkeling

47.510

32.873

Omvang doelgroepvoorraad

146.520

146.530

146.030

Voorziene netto ontwikkeling

1.090

590

Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

48%

50%

Verschil biedingen 0 -500

50%

Leidschendam-Voorburg 5.3.1 Context De gemeente geeft in haar bod een aantal prioriteiten aan en werkt onder andere aan variatie in woonmilieus, leefbare wijken en langer zelfstandig thuis wonen. Daarnaast ziet de gemeente toenemende problemen omtrent beschikbaarheid en betaalbaarheid.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

De gemeente wil tegemoetkomen aan de regionale spreidingsdoelstelling. Echter, geeft de gemeente wel aan dat de opgave lastig te realiseren is, vanwege een tekort aan bouwlocaties binnen de gemeentegrenzen. Ook ziet de gemeente nog andere knelpunten. Zo is de projectcapaciteit binnen de gemeente beperkt en ook bij de woningcorporaties zijn er beperkte (financiële) middelen, door de verhuurdersheffing en de gestegen bouwkosten. De gemeente verwacht het e.e.a. van de Regeling Vermindering Verhuurdersheffing (RVV) en een verdere lastenverlichting voor corporaties. Toch verwacht de gemeente de woningbouwopgave, zoals ook afgesproken in het convenant Gaten Dichten 4, in de regio Haaglanden te behalen door het inzetten van nieuwbouw op de huidige woningbouwlocaties. Daarbij hebben sociale koopwoningen niet de voorkeur, omdat deze volgens de gemeente niet duurzaam bijdragen aan de doelgroepvoorraad.

5.3.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Leidschendam-Voorburg 2.490 woningen toe aan de totale voorraad. Het bod bestaat volledig uit nieuwbouwplannen en (dus) geen sloopplannen. In figuur 5-5 is te zien dat een groot deel van het bod uit zachte plannen bestaat. Van de nieuwbouwplannen is 32% hard. De gemeente benoemt in het gemeentelijk bod nog geen mogelijkheden om bovenop het bod extra woningen toe te voegen, maar wijst er wel op dat het bod een afspiegeling is van het huidige woningbouwprogramma. Dit programma is continue in ontwikkeling en biedt ruimte voor nieuwe initiatieven. figuur 5-5 Bod gemeente Leidschendam-Voor burg voor de totale voorraad 2030 in harde en zachte plannen

Doelgroepvoorraad Aan de doelgroepvoorraad voegt de gemeente Leidschendam-Voorburg 470 woningen toe. Het bod bestaat in totaal uit 750 toevoegingen in de DAEB-voorraad. Daarnaast rekenen we

convenant Gaten dichten in Haaglanden, 2017

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

de door ABF verwachte autonome afname in de particuliere huurvoorraad (280 woningen) in. Een groot deel van de plannen is zacht. Van de geplande toevoegingen valt 23% onder de harde plannen. In figuur 5-6 is het totale bod te zien en in tabel 5-11 is het bod uitgesplitst naar segment. figuur 5-6 Bod gemeente Leidschendam-Voor burg voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen

tabel 5-11 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten (toevoeging en onttrekking)

Toevoeging DAEB-voorraad Voorraad part. huur <€720 Voorraad koop <€180k Totaal

Onttrekking 750 0 0 750

0 -280 0 -280

In tabel 5-12 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie-, particuliere- en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom is het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities in de doelgroepvoorraad vallen. De toevoeging wordt gerealiseerd in de DAEB-voorraad. Ook worden er woningen toegevoegd in de particuliere huurvoorraad, maar wordt daarnaast – in de lijn met de prognoses van ABF –in onze analyse aangenomen dat 280 woningen in de particuliere huurvoorraad autonoom verdwijnen. tabel 5-12 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten

Bod Corporatie huur Particuliere huur

Goedkope koop

Vooraad DAEB Vooraad part. huur <€720 <15 jaar Vooraad part. huur <€720 15-25 jaar Vooraad part. huur <€720 >25 jaar Vooraad koop <€180k <10 jaar

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

750 0 0 -280 0

Bod doelgroepvoorraad 750 0 0 -280 0

Totaal

Vooraad koop <€180k >10 jaar Vooraad koop <€194k Netto

0 0 470

Spreiding In tabel 5-13 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, volgens het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio. Met het bod zakt de doelgroepvoorraad van 43% in 2019 naar 41% in 2030. Die beweging komt overeen met het Meer Evenwicht scenario. tabel 5-13 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

Spreiding Aandeel doelgroepvoorraad 2019

43%

Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)

41%

Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bieding

41%

Beschikbaarheid Tenslotte heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg als jaarlijks doel 85% van het DAEBaanbod toe te wijzen aan de primaire doelgroep. De gemeente verwacht geen substantiële verandering in het aandeel toewijzingen aan de primaire doelgroep ten opzichte van de stand in 2018. tabel 5-14 Streefpercentage beschikbaarheid

Beschikbaarheid Beschikbaarheid 2018

87%

Beschikbaarheid Doel 2030

Minimaal 70%

Beschikbaarheid Bod 2030

85%

5.3.3 Verschil biedingen In tabel 5-15 is het verschil tussen de eerste en definitieve bieding weergegeven. Er is geen verschil tussen de eerste en de definitieve bieding van de gemeente Leidschendam-Voorburg, omdat er geen herziening op het eerste bod is uitgebracht.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

tabel 5-15 Opgave en eerste bieding versus definitieve bieding gemeente Le idsche ndam-Voorburg

Opgave

Eerste bieding

Definitieve bieding

Omvang totale voorraad

39.270

Voorziene netto ontwikkeling

2.490

Omvang doelgroepvoorraad

16.210

16.240

Voorziene netto ontwikkeling

440

470

Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

41%

Verschil biedingen 0

Midden-Delfland 5.4.1 Context Midden-Delfland spreekt in haar bod van een aantal thema’s die een rol spelen in het woningbouwprogramma van de gemeente. In een aantal dorpen is er sprake van een sterke mate van vergrijzing. Om de leefbaarheid en vitaliteit te versterken wordt ingezet op doorstroming en een evenwichtig aanbod op de woningmarkt. Daarnaast wil de gemeente het landschappelijk belang van Midden-Delfland behouden, omdat het een belangrijk onderdeel is van de identiteit van de gemeente. Bovendien levert de gemeente Midden-Delfland ook een regionale bijdrage op het vlak van het aanbod van bedrijventerreinen. Op zoek naar locaties voor woningbouw, vaak op huidige bedrijventerreinen, moet goed nagedacht worden over eventuele compensatie elders. Met name de laatste twee kenmerken vormen ook knelpunten. De gemeente geeft aan dat de mogelijkheden voor woningbouw in de gemeente beperkt zijn. Bovendien moet er voor transformatie van bedrijventerreinen nieuw beleid worden geformuleerd en met de provincie gesproken worden over compensatie. Het onteigenen van bedrijven brengt bovendien nog extra kosten met zich mee. Daarom moet er een keuze gemaakt worden welke doelgroepen te bedienen. De gemeente vindt gezinnen de belangrijkste doelgroep en probeert ook doorstroming te organiseren van empty-nesters.

De gemeente vindt het ook belangrijk dat de woningvoorraad een goede afspiegeling is van de bevolking en dat er aanbod is voor verschillende inkomensgroepen. Om het toevoegen van doelgroepwoningen te stimuleren, en de doelstelling van 30% sociaal in nieuwbouwplannen te halen, heeft de gemeente al enige tijd een Fonds Sociale Woningbouw. Wanneer in kleine bouwprojecten tot 10 woningen 30% sociale woningbouw niet haalbaar is, moet dit door de ontwikkelende partij worden afgekocht, zodat het op een andere locatie kan worden gecompenseerd. Naast het toevoegen van doelgroep woningen ziet de gemeente ook met name kansen in het behoud van de bestaande doelgroepvoorraad. De gemeente maakt afspraken met o.a. de lokale woningcorporatie.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

5.4.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Midden-Delfland 510 woningen toe aan de totale voorraad. Het bod bestaat volledig uit nieuwbouwplannen en (dus) geen sloopplannen. In figuur 5-7 is te zien dat het grootste deel van het bod uit harde plannen bestaat, namelijk voor 88%. Daarnaast ziet de gemeente mogelijkheden om bovenop het bod onder voorwaarden 300 extra woningen toe te voegen. De gemeente denkt dat bij meer financiële en beleidsmatige ruimte, met name omtrent de compensatie voor bouwlocaties op bedrijventerreinen, een deel van de plannen voor de periode na 2030 versneld zouden kunnen worden uitgevoerd. figuur 5-7 Bod gemeente Midden-Delfland voor de totale voorraad 2030 in harde en zachte plannen

Doelgroepvoorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Midden-Delfland 160 woningen toe aan de doelgroepvoorraad. Echter, tellen de toevoegingen per segment op tot een netto bod van 129 woningen voor de doelgroepvoorraad. Daarnaast wordt de door ABF becijferde autonome afname van 30 particuliere huurwoningen niet overgenomen, maar zijn er geen handelingsperspectieven beschreven om deze woningen in de doelgroepvoorraad te behouden. We gaan in deze analyses daarom uit van een afname van 30 particuliere huurwoningen. Op basis van deze aannames voegt de gemeente Midden-Delfland 99 woningen toe aan de doelgroepvoorraad (129 nieuwbouw minus 30 ‘verdamping’ goedkope particuliere huur). Van de nieuwbouw is 74% als hard te bestempelen. In figuur 5-8 is het totale bod te zien en in tabel 5-16 is het bod uitgesplitst naar segment. Daarnaast zou volgens de gemeente ongeveer 15% van de 300 extra toe te voegen woningen bovenop het bod, zoals hierboven beschreven, worden toegevoegd aan de DAEB-voorraad. Dat staat gelijk aan 45 woningen. Ook worden daarvan 45 woningen toegevoegd aan de goedkope koopvoorraad tot €194.000.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

figuur 5-8 Bod gemeente Midden-Delfland voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen

tabel 5-16 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten (toevoeging en onttrekking)

Toevoeging DAEB-voorraad Voorraad part. huur <€720 Voorraad koop <€180k Totaal

Onttrekking 91 38 0 129

0 -30 0 -30

In tabel 5-17 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie-, particuliere- en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom is het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities in de doelgroepvoorraad vallen. De toevoeging wordt voornamelijk gerealiseerd in de DAEB-voorraad. Ook worden er woningen toegevoegd in de particuliere huurvoorraad, maar deze gaan deels ‘verloren’ door de verwachte autonome afname van goedkope particuliere huurwoningen. tabel 5-17 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten

Bod Corporatie huur Particuliere huur

Goedkope koop

Totaal

Vooraad DAEB Vooraad part. huur <€720 <15 jaar Vooraad part. huur <€720 15-25 jaar Vooraad part. huur <€720 >25 jaar Vooraad koop <€180k <10 jaar Vooraad koop <€180k >10 jaar Vooraad koop <€194k Netto

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

91 0 0 8 0 0 0 99

Bod doelgroepvoorraad 91 0 0 8 0 0 0 99

Spreiding In tabel 5-18 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, volgens het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio. Met het bod blijft de doelgroepvoorraad gelijk aan de stand in 2019. tabel 5-18 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

Spreiding Aandeel doelgroepvoorraad 2019

21%

Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)

27%

Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bieding

21%

Beschikbaarheid Tenslotte heeft de gemeente Midden-Delfland als jaarlijks doel minimaal 70% van het DAEBaanbod toe te wijzen aan de primaire doelgroep. Daarbij geeft de gemeente aan niet als doel te hebben het percentage ten opzichte van de uitgangspositie in 2018 te verlagen. tabel 5-19 Streefpercentage beschikbaarheid

Beschikbaarheid Beschikbaarheid 2018

79%

Beschikbaarheid Doel 2030

Minimaal 70%

Beschikbaarheid Bod 2030

Minimaal 70%

5.4.3 Verschil biedingen Er is een klein verschil te zien ten opzichte van de eerste bieding, zoals weergegeven in tabel 5-20. Voor de totale voorraad blijft het bod gelijk, terwijl aan de doelgroepvoorraad minder woningen worden toegevoegd. Het verschil voor de doelgroepvoorraad kan volledig worden verklaard een kleine aanpassing in het aantal geplande DAEB-woningen en door het meenemen van de verwachte autonome afname van de particuliere huurvoorraad. tabel 5-20 Opgave en eerste bieding versus definitieve bieding gemeente Midde n-Delfland

Opgave Omvang totale voorraad

Eerste bieding

Definitieve bieding

8.330

8.390

Voorziene netto ontwikkeling

450

510

Omvang doelgroepvoorraad

2.230

1.790

1.769

Voorziene netto ontwikkeling

570

120

Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

27%

21%

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

Verschil biedingen 0 -21

Pijnacker-Nootdorp 5.5.1 Context Pijnacker-Nootdorp kenmerkt zich door een landelijk woonmilieu, omringd door een stedelijke omgeving. De gemeente hecht waarde aan deze combinatie. De gemeente verwacht meer behoefte aan appartementen en kleinere woningen door de vergrijzing van de bevolking en een toenemende vraag van jonge starters. De woningbouwcorporaties geven aan dat er wel capaciteit is voor meer doelgroepwoningen, maar de gemeente ziet in de huidige plancapaciteit deze mogelijkheden niet. Er wordt voor toekomstige plannen ook buiten de bebouwingsgrenzen gekeken. Deze locaties hebben vaak nog geen woonbestemming, dus daarvoor is medewerking van de Provincie nodig. Bouwen in natuurgebieden, zoals de Zuidpolder langs de N470, is voor de gemeente geen optie. In de gemeente zijn belangrijke stappen ondernomen in het behoud van het Habion bezit en overname van het Vestia bezit door Staedion. Daarnaast zet de gemeente zich in voor een hoger aandeel sociaal in nieuwbouw. Er is vastgesteld dat bij ieder nieuwbouwproject minimaal 30% voor de doelgroepvoorraad bestemd is. Daarnaast wil de gemeente de woningen voor de doelgroep langer behouden. In dat verband is het aandeel sociale koop omlaag gebracht. Daarnaast ziet de gemeente ook kansen in het verdichten via hoogbouw (bijvoorbeeld nabij OV knooppunten), vanwege de verwachte behoefte aan meergezinswoningen.

Ook probeert de gemeente waar mogelijk, maatwerk toe te passen m.b.t. parkeernomen. Hierbij wordt gekeken naar de locatie en de doelgroep.

5.5.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Pijnacker-Nootdorp 2.442 woningen toe aan de totale voorraad. Het bod bestaat volledig uit nieuwbouwplannen (geen sloopplannen). In figuur 5-9 is te zien dat het grootste deel van het bod uit harde plannen bestaat, namelijk ruim 90%.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

figuur 5-9 Bod gemee nte Pijnacker-Nootdor p voor de totale voorraad 2030 in har de en zac hte plannen

Doelgroepvoorraad Aan de doelgroepvoorraad voegt de gemeente Pijnacker-Nootdorp 840 toe 5. De plannen bestaan uit 870 toevoegingen en 30 onttrekkingen. Het gaat bij de onttrekkingen om de door ABF verwachte autonome afname in de particuliere huurvoorraad. Van de geplande toevoegingen kan 94% als hard worden bestempeld. In figuur 5-10 is het totale bod te zien en in tabel 5-21 is het bod uitgesplitst naar segment. figuur 5-10 B od gemeente Pijnacker-Nootdorp voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen

Onderdeel van dit bod is ook een beperkte administratieve correctie van de startvoorraad.

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

tabel 5-21 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten (toevoeging en onttrekking)

Toevoeging Onttrekking 870 0 Nieuwbouw 570 Correctie startvoorraad 81 Behoud/overname 219 Voorraad part. huur <€720 0 -30 Voorraad koop <€180k 0 0 Totaal 870 -30 DAEB-voorraad

In tabel 5-22 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie-, particuliere- en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom is het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities in de doelgroepvoorraad vallen. Alle toevoegingen worden gerealiseerd in de DAEB-voorraad. De onttrekkingen vinden volledig plaats in de particuliere huurvoorraad. Het gaat daarbij om de verwachte autonome afnmame in de particuliere huurvoorraad. tabel 5-22 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten

Bod Corporatie huur Particuliere huur

Goedkope koop

Totaal

Vooraad DAEB Correctie DAEB-voorraad Vooraad part. huur <€720 <15 jaar Vooraad part. huur <€720 15-25 jaar Vooraad part. huur <€720 >25 jaar Vooraad koop <€180k <10 jaar Vooraad koop <€180k >10 jaar Vooraad koop <€194k Netto

789 81 0 0 -30 0 0 0 840

Bod doelgroepvoorraad 789 81 0 0 -30 0 0 0 840

Spreiding In tabel 5-23 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, volgens het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio. Met het bod stijgt de doelgroepvoorraad van 20% in 2019 naar 21% in 2030. Dat is een kleine beweging in de richting van het in het Meer Evenwicht scenario becijferde aandeel (25%). tabel 5-23 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad

Spreiding Aandeel doelgroepvoorraad 2019

20%

Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)

25%

Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bieding

Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden

21%

Beschikbaarheid Tenslotte heeft de gemeente Pijnacker-Nootdorp als jaarlijks doel 70% van het DAEB-aanbod toe te wijzen aan de primaire doelgroep. Daarvoor zet de gemeente onder andere twee handelingsperspectieven in: 1. 70% van de sociale huurwoningen in nieuwbouwprojecten worden toegevoegd onder de tweede aftoppingsgrens en 2. middels prestatieafspraken met woningcorporaties. tabel 5-24 Streefpercentage beschikbaarheid

Beschikbaarheid Beschikbaarheid 2018

66%

Beschikbaarheid Doel 2030

Minimaal 70%

Beschikbaarheid Bod 2030

70%

5.5.3 Verschil biedingen Er is geen verschil te zien ten opzichte van de eerste bieding, zoals weergegeven in tabel 5-25. Voor zowel de totale voorraad als de doelgroepvoorraad is het gemeentelijk bod gelijk gebleven. tabel 5-25 Opgave en eerste bieding versus definitieve bieding gemeente Pijnac ker-Nootdor p

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10709342/1