Bijlage 1 Masterplan Kop van de Buitenhof def

fietsbruggetje

lokale fietsroute

fiets verbinding

doorgaande fietsroute Glenn Millerstraat

fiets nieuw fiets bestaand twee richting fietspad De Ruys de Beerenbrouckstraat is een goed voorbeeld van een stadsstraat met fietsoversteekplaats.

52

oversteek Beatrixlaan

AUTO In de openbare ruimte gaat de aandacht uit naar actief te gebruiken openbare ruimte: de voetganger en fietser gaan vóór de auto. De snelheid op de Prinses Beatrixlaan gaat van 70 km/u naar 50 km/u. Op termijn is het mogelijk dat alleen de oostelijke rijstrook voor autoverkeer wordt gebruikt.

Rabobank

P

De Buitenhofdreef wordt heringericht om de snelheid te minderen en de oversteekbaarheid te verbeteren. De versmalde Buitenhofdreef komt overeen met de huidige inrichting van de Ruys de Beerenbrouckstraat. Op de Buitenhofdreef zijn diverse uitwijkmogelijkheden ter hoogte van de kruisingen en inritten, daarom is de straat met een breedte van 7 meter goed bruikbaar voor nood- en hulpdiensten. Bethelpark krijgt twee entrees aan de Buitenhofdreef. Voor de Rabobank blijft de entree naar de garage beschikbaar, maar is het alleen mogelijk om rechtsaf erin en eruit te gaan. De in- en uitritten van de parkeergarage in het noordelijk blok van Bethelpark zijn dichtbij de Buitenhofdreef gepositioneerd zodat er zo min mogelijk met de auto de buurt wordt ingereden. De Kurt Weillstraat wordt niet meer verbonden met de Buitenhofdreef. Er komt een nieuwe straat ten noorden van de flat, de Willem Breukerstraat, die de entree gaat vormen voor Basalt en de Maurice Maeterlinckschool. Hierdoor blijven er twee entrees voor de buurt en voldoet de structuur aan de eisen van nood- en hulpdiensten. De Kurt Weillstraat en de Cole Porterstraat zijn primair voor bewoners, niet voor doorgaand verkeer. Nieuwe woningbouw aan de Juniusstraat wordt vanaf deze straat ontsloten en niet vanaf de Prinses Beatrixlaan. De parkeergarage in Beatrixzone Zuid wordt bij voorkeur ontsloten via de Prinses Beatrixlaan.

Willem Breukerstraat

Buitenhofdreef

Kurt Weillstraat = woonerf

auto nieuw auto bestaand bestaand weghalen

P

aanpassingen aan de autostructuur

53

KLIMAATADAPTATIE

HITTE

WATER

Klimaatveranderingen maken het noodzakelijk om bij gebiedsontwikkeling rekening te houden met extreme neerslag, droogte en hitte. Op die manier kunnen de negatieve effecten van weersextremen worden beperkt, en wordt bijgedragen aan de weerbaarheid en veerkracht van het gebied. Het Delftse beleid met betrekking tot klimaatadaptatie is uitgewerkt in beleidsregel Klimaatadaptieve bouw. Bij de gebiedsontwikkeling Juniusbuurt is rekening gehouden met deze beleidsregels, waarin de ambities, uitgangspunten en randvoorwaarden voor de thema’s extreme neerslag, hitte, droogte en bodemdaling worden vastgesteld. In dit Masterplan is het van belang om onderscheid te maken tussen ambities, uitgangspunten en randvoorwaarden die in deze planfase verankerd moeten zijn en die in een vervolgfase nader uitgewerkt moeten worden. Er ligt immers nog geen concreet bouwplan of inrichtingsplan voor de buitenruimte. Hieronder wordt toegelicht hoe in dit Masterplan invulling wordt gegeven aan klimaatadaptatie.

Voldoende schaduw is belangrijk bij het voorkomen van hittestress. In het Masterplan worden zoveel mogelijk bestaande bomen ingepast, zodat deze volwassen bomen met een grote kroondiameter voor schaduw blijven zorgen. Ook worden er nieuwe bomen toegevoegd, maar de schaduwwerking daarvan zal de eerste jaren nog gering zijn. Ook de bebouwing draagt bij aan schaduwwerking. Door de oriëntatie en bouwhoogte van de blokken is een deel van de buitenruimte de gehele dag deels van schaduw voorzien. Hierdoor is het altijd mogelijk om ergens in de schaduw te lopen of te verblijven. In de nadere uitwerking van gebouwen wordt ingezet op een groene invulling van daken en gevels en een zorgvuldige materialisering om warmte accumulatie te voorkomen.

Door de nieuwbouw wordt het verharde oppervlak in de buurt beperkt vergroot. Veel van de nieuwbouwlocaties zijn in de huidige situatie al verhard en worden meer waterdoorlatend. Ter plaatse van het sportveld van het Grotius College neemt de verharding toe. Om dit te compenseren wordt een waterloop toegevoegd tussen Bethelpark West en Oost. Die waterloop kan via een ecoduiker verbonden worden met het water aan de noordzijde van de Westlandseweg of met het water langs Basalt. Dit is een civieltechnische uitdaging vanwege de vele duikers op deze plek. Op termijn, als de Rabobank zou herontwikkelen, is de wens om de waterring te sluiten door open water toe te voegen op de plek van de Rabobank. Het water langs de Westlandseweg kan enigszins verbreed worden, aansluitend op de nieuwe rooilijn. Daarnaast is er ruimte voor het vasthouden van water in de zone langs de Buitenhofdreef en in de Juniusstraat. De functie van de huidige lange duiker komt dan te vervallen.

EXTREME NEERSLAG Het principe is om regenwater zo veel mogelijk vast te houden daar waar het valt, te bergen en daarna pas af te voeren. Het Masterplan biedt voldoende kansen hiervoor. In de buitenruimte is rekening gehouden met ‘volle grond’ tussen de bouwblokken en naast de straten. De verharding kan licht schuin worden gelegd, zodat het water in groene greppels / wadi’s kan worden opgevangen en vastgehouden. In de ontwerpen van de buitenruimte en de gebouwen wordt dit verder uitgewerkt. Een belangrijk aandachtspunt daarbij is de aansluiting op bestaand openbaar gebied. De zogenoemde watersleutel laat zien dat er voldoende bergend vermogen in de waterstructuur zit.

DROOGTE EN BODEMDALING Het principe van de “stad als spons” is leidend, zodat voldoende water wordt vastgehouden en geborgen om alle benodigde (groene) functies in het gebied ook in een droge zomerperiode van water te kunnen voorzien. Dat betekent dat er goed wordt nagedacht of en zo ja waar verharding nodig is, hoe er met afstromend hemelwater wordt omgegaan en het water kan worden afgekoppeld. Bij herprofilering wordt, als de situatie dat mogelijk maakt, groen lager gelegd dan verharding zodat hemelwater vrij naar het groen kan afstromen. Met betrekking tot mogelijke bodemdaling moeten de effecten hiervan voor de komende 60 jaar in beeld worden gebracht. Dit wordt nader uitgewerkt in het inrichtingsplan voor de buitenruimte.

54

Aan de Beatrixlaan is sprake van een polderkade die de rand van de polder vormt. In de kernzone van de dijk mag niet worden gebouwd. De positie van de bouwvelden is daarop afgestemd. Als de ongelijkvloerse kruising van de Beatrixlaan met de Pierre van Hauwelaan wordt opgeheven, verandert de grens van de polder mee: die is door de verlaging van de Beatrixlaan om het viaduct getrokken. De watertrap kan dan ook worden opgeheven.

Als de Rabobank meedoet in de ontwikkeling kan de ringstructuur van het water worden verbonden. De positie van dit nieuwe water wordt in samenhang met de ligging van de weg en de rooilijn van het blok bepaald.

huidig oppervlak

toekomstig oppervlak

Verhard

64.440 m2

67.737 m2

Onverhard

31.325 m2

30.263 m2

Open water

2.235 m2

4.590 m2

Benodigd water: open water wadi

4.702 m2 min. 30 m3

De watertoets van het Hoogheemraadschap van Delfland geeft aan hoeveel watercompensatie vereist is als het verhard oppervlak toeneemt. Dat kan in de vorm van oppervlaktewater (in m2) of als waterberging (in m3). In het plan kan 97% van de benodigde watercompensatie als oppervlaktewater worden gerealiseerd. De laatste 3% kan ruimschoots worden gerealiseerd als wadi. De exacte bergingscapaciteit van de wadi’s wordt bepaald in het inrichtingsplan openbare ruimte. Er is ook nog geen rekening gehouden met de bergingscapaciteit van groene daken of de watergang die op de plek van de Rabobank. In totaal zal de waterberging meer zijn dan vereist volgens de watertoets van het Hoogheemraadschap Delfland. 55

water nieuw water bestaand water naar wadi verharde kade nieuwe duikers bestaande duikers opheffen als doorgaande duikerverbinding (onderdeel van de oppervlaktewaterstructuur)

ECOLOGIE, BIODIVERSITEIT EN NATUURINCLUSIEF BOUWEN De Buitenhof heeft door de waterstructuren, bosplantsoenen, kruidenrijke begroeiing en bomen(lanen) een hoge ecologische waarde. De Prinses Beatrixlaan, Westlandseweg en Buitenhofdreef zijn belangrijke verbindingen voor vleermuizen, waarbij de lijnvormige bomenrijen en de watergangen worden gebruikt als oriëntatie en voor voedsel (insecten). Het bosplantsoen in de wijk biedt beschutting voor grondgebonden zoogdieren zoals egels en voor vogels, maar vervult ook een belangrijke functie voor veel insecten. Juist door de variatie aan structuren is het gebied rijk aan soorten. Het belang van planten en dieren in de wijk is groot. Uitgangpunt is dat de functie van het gebied als leefgebied voor dieren wordt behouden en op een aantal plekken wordt versterkt. Er liggen ook ontwikkelkansen vanuit natuur. Door natuurinclusief bouwen en het realiseren van biotopen voor icoonsoorten vergroot de ecologische waarde. Zo wordt aan de zuidzijde van het Bethelpark de gewenste ecologische verbinding tussen de stad en het natuur-recreatiegebied Kerkpolder versterkt door de bestaande watergang te verbreden met een plas-dras zone. Vele soorten zullen hiervan profiteren zoals vleermuizen, watervogels, kikkers, libellen en andere insecten.

Daarbij wordt in de uitwerking gekeken naar missende schakels in het netwerk, zodat dieren langs het water onder de Buitenhofdreef doorgaan. Er is een ontbrekende schakel bij de kruising met de Jan Thoméelaan naar de Kerkpolder.

In de wijk staat vergroening centraal, als ook het verminderen van zg. hittestress als gevolg van de klimaatverandering. Daarnaast wordt bij de nieuwbouw uitgegaan van nestvoorzieningen voor gebouwbewonende soorten, inclusief beplanting die deze soorten aan hun omgeving stellen. De basis hiervoor vormt het kader Natuurinclusief bouwen en ontwikkelen. De nieuwbouw in het gebied wordt zorgvuldig ingepast, zodat de essentiële elementen van het bosplantsoen en de overige beplanting behouden kunnen blijven. Dat vraagt om een goede balans tussen enerzijds beschutting voor fauna en anderzijds doorzicht voor bewoners om sociale veiligheid te garanderen. De uitwerking van de openbare ruimte wordt daarom door ontwerpers en ecologen samen gedaan. Langs de waterlopen wordt waar mogelijk een ecologische oever aangelegd. Hier is niet overal ruimte voor, soms wordt gekozen voor één oever die goed op de zon ligt.

56

57

Beatrixlaan

Juniusstraat

Buitenhofdreef nieuwe bomen bestaande bomen fietsroute ecologische verbinding

BOMEN In de Buitenhof is in de loop van de tijd veel bosplantsoen uitgegroeid. Volgroeide bomen zijn een belangrijk kapitaal van de buurt. Bijzondere soorten worden behouden. Daarnaast wordt plaatselijk uitgedund om meer licht te creëren voor onderbegroeiing en daarmee tegelijkertijd doorzicht te creëren. De bomen worden zo goed mogelijk ingepast, maar het zal nodig zijn om op een aantal plekken bomen te verwijderen. Hiervoor is een boom besparend plan nodig. De nieuwe rooilijn aan de Prinses Beatrixlaan is zo gekozen dat water, bomen en fietspad behouden blijven. De populieren aan de Prinses Beatrixlaan hebben niet het eeuwige leven, er zal nagedacht moeten worden over stapsgewijze vervanging door bomen met langere levensduur om ervoor te zorgen dat er op termijn een bomen rij behouden blijft. Aan de Buitenhofdreef wordt de rooilijn aangepast aan de te behouden bomen op de kavel. De watergang tussen Bethelpark Oost en West, wordt met zorg aangelegd met behoud van de bestaande bomen langs de Reinier de Graafweg. Aan de Westlandseweg is doorzicht naar de nieuwe achterliggende bebouwing gewenst. Struiken en ondergroei maken dat er geen doorzicht is waardoor sociaal onveilige plekken ontstaan. Als de populieren in de toekomst gefaseerd worden vervangen, komen hier bomen in een wat losser plantverband en met een grotere diversiteit in boomsoorten.

Hierbij moet rekening worden gehouden met de vleermuisroutes: de boomkruinen kunnen daarvoor niet te veel uit elkaar liggen. Daarnaast is er ook aandacht voor ontwikkeling van een betere onderbeplanting die esthetisch en ecologisch interessanter is.

nieuwe bomen te kappen bomen bestaande bomen

bestaande bomen in de Juniusstraat 58

Beatrixlaan

Juniusstraat

Buitenhofdreef

Westlandseweg

SPELEN In woonbuurten is behoefte aan drie types speelplekken: kleinschalige plekken voor de allerkleinsten (0-4 jaar), plekken voor kinderen in de basisschoolleeftijd en jongeren. Door de aanwezigheid van scholen in de buurt zijn er veel mogelijkheden voor spelen. Voor de jongste kinderen worden speelplekken bij voorkeur in of aan de woonblokken gerealiseerd, dichtbij en met toezicht. Voor basisschool leerlingen kan in de Juniusbuurt het bomenplein aan de Glenn Millerstraat worden ingericht als speelplek met (natuurlijke) speelaanleidingen. De oevers van het water en ruige bermen bieden ruimte om te struinen en stadsnatuur te ontdekken. Het speelplein bij het Grotius College is een sport- en hangplek voor jongeren. De skatebaan aan de Prinses Beatrixlaan is toe aan vervanging, het nieuwe profiel biedt kansen om meer ruimte voor sport en spel te maken.

skateplek

0-4 jr

beweegtuin

0-4 jr

0-4 jr jongeren 12-18 jr

0-4 jr buitenruimte KDV

0-4 jr 0-4 jr

kinderdagverblijf

speelaanleidingen 4-12 jr natuurlijk spelen

Het revalidatiecentrum en de school gebruiken de openbare ruimte om te spelen en te revalideren. Het hof en een deel van de openbare ruimte aan de oostzijde van het blok kan worden ingericht als beweegtuin: een plek met sport-, spel- en revalidatieaanleidingen. 59

PROFIELEN PRINSES BEATRIXLAAN Aan de Prinses Beatrixlaan komt nieuwe bebouwing aan de westzijde. De bebouwing staat aan het Componistenpad. De waterloop blijft op de huidige positie en de belangrijkste bomen ten westen van het Componistenpad worden ingepast. De breedte van het profiel tot aan de Poptahof is zodanig dat daar hogere bebouwing mogelijk is, tot dezelfde hoogte als de flats aan de overzijde.

In het Masterplan wordt nu rekening gehouden met verlaging van de snelheid van 70 km/u naar 50 km/u en een oversteek voor fietsers. Door middel van faunapassages wordt met de oversteek het netwerk ook voor dieren versterkt. Op het moment dat de auto’s op de oostelijke rijbaan geconcentreerd worden, ontstaat aan de westzijde ruimte voor sport, spelen, water en groen.

nieuw

60

61

WESTLANDSEWEG

Het profiel van de Westlandseweg wordt op korte termijn niet aangepast. Wat wel verandert is de aansluiting van de nieuwe bebouwing op de waterloop. De bomen aan de zuidzijde van de waterloop worden gekapt om ruimte te maken voor nieuwbouw van revalidatiecentrum Basalt en de Maurice Maeterlinckschool. De bebouwing komt direct aan het water te staan. Deze zijde van het water krijgt geen zon en is niet te beheren. Daarom is deze zijde niet geschikt voor een natuurvriendelijke oever.

Aan de overzijde is daar wel ruimte voor. De Westlandseweg is een ecozone met ondermeer een lijnfunctie voor vleermuizen. De zone wordt gebruikt door grondgebonden dieren zoals egels, maar ook insecten en vogels. De beplanting aan de Westlandseweg wordt gefaseerd meer open gemaakt, zodat doorzichten ontstaan naar de nieuwe bebouwing en het fietspad sociaal veiliger wordt.

nieuw

bestaand

62

RABOBANK

63

REINIER DE GRAAFWEG Komend vanaf de A4 is de Reinier de Graafweg de entree van Delft. De Rabobank staat hier op een prominente plek, waar de weg een bocht maakt. Achter de Rabobank komt ruimte voor een woontoren die in het verlengde van de straat komt te staan en daarmee een markante entree voor Delft vormt. De toren is even hoog als de nieuwe toren van Tiles op de hoek Buitenhofdreef / Pierre van Hauwelaan en markeert daarmee ook de entree van de Buitenhof aan de Buitenhofdreef. Als de Rabobank meedoet in de ontwikkeling kan de waterloop langs de Westlandseweg worden verlengd tot aan de nieuwe waterloop in Bethelpark, zodat een complete waterstructuur ontstaat. De positie van het water en de rooilijn worden dan bepaald in samenhang met de ligging van de Westlandseweg op deze plek. Daarbij is van belang dat er de loop van de weg zichtbaar blijft.

64

zicht vanaf de Reinier de Graaf weg 65

BUITENHOFDREEF Het deel van de Buitenhofdreef tussen de Westlandseweg en de Pierre van Hauwelaan wordt opnieuw ingericht. Het zuidelijk deel met de tram blijft onveranderd. De aanpassing is er opgericht de snelheid uit het verkeer te halen en de buurten Bethelpark en Juniusbuurt beter met elkaar te verbinden. Door beide richtingen op de westelijke rijstrook te combineren en het parkeren op te heffen komt er meer ruimte voor de fietser

en voor groen en waterberging. Er komen twee oversteekplekken voor fietsers en voetgangers in het verlengde van de Juniusstraat Noord en de Glenn Millerstraat. Op deze plekken wordt een wachtplek voor fietsers tussen de beide rijrichtingen aangelegd. De oversteek bij de Glenn Millerstraat maakt deel uit van de doorgaande fietsroute en leidt tevens naar de school. Hier komt een zebrapad, zodat voetgangers hier voorrang hebben.

ruimte voor bestaande bomen op kavel

rijstrook wordt fietspad en beplantingsstrook met wadi

verkeer op één rijstrook

geen bestaande bomen

rooilijn school ligt terug voor behoud bomen

nieuw profiel bij de school

ruimte voor boom

bestaand

66

Aan de westzijde komt nieuwe bebouwing, waarbij de bomen waar mogelijk worden ingepast. De rooilijn van de school wordt teruggelegd om de bomen op dit deel te behouden en in het zuidelijke blok blijft de hoek open. In het noordelijke blok, waar nu geen bomen staan, kan de bebouwing juist iets meer naar

voren worden geplaatst. De bouwhoogte is hier tussen de 15 en 20 meter, waarbij de school met sporthal het hoogste volume zal zijn naast de toren. De bomen in de middenberm en aan weerszijden van de dreef blijven behouden. Deze bomen samen met het bosplantsoen en de bermen dragen bij aan vestiging voor vogels, insecten en vleermuizen.

67

JUNIUSSTRAAT De Juniusstraat heeft aan de oostzijde een bosplantsoen met een aantal waardevolle bomen. De waardevolle delen van het bosplantsoen worden ingepast, er is voldoende ruimte in het profiel voor bomen, begroeiing en wadi. Dit wordt gecombineerd met doorzichten en veilige fiets- en wandelroutes.

Om de Juniusstraat te kunnen aansluiten op de nieuwe straat ten noorden van de flat wordt de rijbaan iets naar het oosten gelegd, op de plek van de huidige parkeervakken. De parkeerplaatsen aan de oostzijde van de straat worden opgeheven. Naast het bosplantsoen komt ruimte voor beplanting en waterberging. Het aantal parkeerplaatsen in de Juniusstraat ter hoogte van de flat gaat daarmee terug van 30 naar 15 plaatsen.

nieuw Het bosplantsoen aan de Juniusstraat

bestaand

68

WILLEM BREUKERSTRAAT De nieuwe ontsluiting van de Juniusbuurt wordt gevormd door de Glenn Millerstraat, de Juniusstraat en deze nieuwe straat. De Kurt Weillstraat wordt niet meer verbonden met de Buitenhofdreef, maar vormt met de Cole Porterstraat een woonhof.

De Willem Breukerstraat heeft aan de zuidzijde de bestaande flat als gevel. De begane grond is nu de achterkant aan het sportveld van de school. De plint wordt aangepast aan de nieuwe straat door meer ramen te maken. Aan de noordzijde komen het revalidatiecentrum en de Maurice Maeterlinckschool.

Deze school is speciaal onderwijs, waar de meeste kinderen worden gebracht en gehaald. In het profiel komt ruimte voor parkeren en het afzetten van kinderen. Er is plaats voor circa 12 langsparkeerplaatsen.

nieuw

voorbeeld van een haal- en brengzone ( Kiem Dordrecht) bestaand

69

GLENN MILLERSTRAAT Het bomenplein aan de Glenn Millerstraat wordt een speel- en verblijfplek. De bomen blijven staan, maar de ondergrond wordt aangepast, zodat er mogelijkheden zijn om te spelen en te zitten. Gedacht wordt aan halfverharding, waarbij spelen mogelijk is en tegelijk de boomwortels de ruimte houden. De rijweg voor het rouwcentrum wordt een fietspad dat wordt verlengd tot aan de Duke Ellingtonstraat. Zo wordt voorkomen dat over de stoep of over het parkeerterrein van het rouwcentrum wordt gefietst. Het einde van de Juniusstraat aan de andere zijde van het bomenplein wordt autoluw. De

parkeerplaatsen worden hier opgeheven zodat de bebouwing een goed adres aan het plein kan krijgen. De aanrijroute van het rouwcentrum komt bij voorkeur aan de zuidzijde, zodat rouwverkeer direct op de Pierre van Hauwelaan kan aan- en afrijden.

Het bomenplein aan de Glenn MIllerstraat krijgt een speelfunctie.

70

THEODORA EIGEMANPAD (BETHELPARK) Voor Bethelpark West wordt een 7 meter brede straat aangelegd in het kader van de bestaande ontwikkeling. Dit deel van het profiel wordt behouden, maar door er een singel naast te leggen wordt het profiel verbreed en de kwaliteit van de ruimte verhoogd. Het totale profiel wordt ruim 25 meter breed, waarbij aan één zijde ruimte is voor een ecologisch talud. In

West

ECOZONE BETHELPARK het inrichtingsplan wordt onderzocht of het mogelijk is ook de westelijke oever te verzachten of te vergroenen, waarbij het uitgangspunt is dat het water tenminste 5 meter breed blijft. Een speelplein bij de school ligt aan de singel en zorgt voor een centrale ontmoetingsplek in de buurt. De route vanuit het ziekenhuis wordt daarmee verbonden met de Willem Breukerstraat.

Bethelpark Oost

Bethelpark Oost

71

De ecozone wordt verbreed, waarna het fietspad meer langs de bebouwing ligt. De belangrijkste bomen op eigen terrein worden behouden door de rooilijn terug te leggen en op de hoek bij de ecozone ruimte uit te sparen voor een bestaande boom.

72

VOORBEELDUITWERKING DEELGEBIEDEN

73

74

VOORBEELDUITWERKING De voorbeelduitwerking is richtinggevend voor de bouwhoogtes en de massa’s van de toekomstige bebouwing. In de kavelpaspoorten en het bestemmingsplan zullen de kaders voor de bebouwing nader worden gedefinieerd. De te ontwikkelen bouwplannen zullen worden getoetst aan deze kaders. Dit betekent dat de uiteindelijke bouwplannen kunnen afwijken van de opgenomen voorbeelduitwerking. De genoemde vierkante meters zijn indicatief en zijn aangegeven in bruto vloeroppervlak (BVO). 75

BESTAANDE SITUATIE 76

VOORBEELDUITWERKING 77

NIEUW BASALT De nieuwbouw van revalidatiecentrum Basalt en de Maurice Maeterlinckschool is een complexe puzzel, omdat het specifieke gebouwen zijn die goed op elkaar en op de doelgroep afgestemd moeten worden. Leerlingen van de school krijgen tijdens lesuren revalidatie in Basalt, functies als het therapiebad worden ook door de school gebruikt. Vanuit het perspectief van de stad is het belangrijk dat met name Basalt een gezicht naar buiten krijgt: het is geen buurtfunctie, maar een stedelijk programma. Voor Basalt is de oriëntatie op de hoek Buitenhofdreef/ Westlandseweg, voor de Maurice Maeterlinckschool eerder in de luwte aan de Willem Breukerstraat.

De school heeft zowel basis- als voortgezet speciaal onderwijs. Er is daarom behoefte aan meerdere buitenruimtes waar alle leeftijden kunnen spelen. Voor de oudere leerlingen zijn praktijkruimtes gewenst, waar leren en werken gecombineerd kunnen worden. Deze functie heeft een relatie met de straat. Bij Basalt hoort een kinderdagverblijf met passende buitenruimte. Het is wenselijk dat de buitenruimte van de school buiten schooltijden door kinderen uit de buurt kan worden gebruikt. De openbare ruimte die de verbinding vormt tussen de Westlandseweg en de Juniusstraat kan worden ingericht als beweegtuin, die zowel door revaliderenden als voor spelende kinderen gebruikt kan worden.

De bebouwing van Basalt kan compact gestapeld worden: maximaal 5 lagen aan de Buitenhofdreef en tot 7 lagen aan de Westlandseweg. De hoogte moet goed in balans zijn met de toren aan de overzijde van de Buitenhofdreef (Tiles) . De school kan slechts in twee lagen gerealiseerd worden, omdat de mindervalide kinderen lastig van verdieping kunnen wisselen. De gymzaal kan wel boven de eerste bouwlaag gerealiseerd worden. Het dak van de school kan worden gebruikt als buitenruimte voor de school en Basalt.

Verkeer speelt een belangrijke rol voor deze functies. De leerlingen worden veelal gehaald en gebracht, er moet voldoende opstelruimte zijn voor de busjes om verkeersopstoppingen in de buurt te voorkomen. Ook Basalt heeft behoefte aan een goede voorrijplek, waar mindervalide bezoekers rustig kunnen in- en uitstappen en een ambulance kan komen. Het parkeren voor bezoekers en personeel vindt plaats in de naastgelegen garage in het noordelijke blok van Bethelpark. Zolang deze garage nog niet gereed is wordt tijdelijk parkeren mogelijk gemaakt ten zuiden van het Grotius College en zo mogelijk op de oude kavel (Bethelpark Oost).

indicatie programma* Basalt (revalidatiecentrum) Basalt volwassenen 8.200 m2 Bsasalt kinderen 2.000 m2 sport 1.500 m2

totaal

11.700 m2 BVO

Maurice Maeterlinckschool (MMS) school 3.500 m2 sport 550 m2

totaal 4.050 m2 BVO

parkeercapaciteit voorrijden busjes MMS 23 pp kiss en ride MMS 11 pp kiss en ride Basalt 10 pp parkeren bezoek en personeel in Bethelpark Oost *Dit is het bruto vloeroppervlak (bvo) dat in de voorbeelduitwerking is opgenomen. Het bruto vloeroppervlak van het te ontwikkelen bouwplan kan afwijken van deze voorbeelduitwerking.

78

ree

f

Basalt revalidatiecentrum

beweegtuin MMS

By

voorrijden Basalt

uit en

ho

fd

Basalt

voorrijden Basalt

Maurice Maeterlinckschool

voorrijden school

voorrijden school

79

BEATRIXZONE Het bomenplein met speelplek, het binnenhof en de fietsroute zijn goede condities voor een woonblok waarin sociaal, middenhuur en koop gemengd zijn. Het stedelijke gezin kan hierin de gezamenlijke factor zijn. Grote balkons en terrassen maken de woningen aantrekkelijk. De voorkeur gaat uit naar de ontwikkeling van dit blok in samenspraak met de toekomstige bewoners.

blok 4

De voorbeelduitwerking met indicatie van het aantal woningen is gebaseerd op de ruimtelijke principes zoals die in het concept zijn beschreven: hoger aan de Prinses Beatrixlaan, lager aan de Juniusstraat en een meanderende structuur van hoven en openbare ruimte. De dichtheid van de bebouwing wordt mede bepaald door het aantal parkeerplaatsen dat in de half verdiepte parkeergarages kan worden gerealiseerd. De positie aan de Westlandseweg en Prinses Beatrixlaan maakt dat er sprake is van geluidhinder aan twee zijden van de kavel: hier zijn woningen met een geluidsluwe zijde nodig en zijn de blokken relatief gesloten om de binnenterreinen geluidsluw te maken. Het meest noordelijke blok staat iets naar voren, zodat het geluid van de Westlandseweg minder in het gebied doordringt. In het centrale deel is ruimte voor de meerstammige bomen en een wadi die regenwater kan bergen bij extreme regenval. Het blok tegenover het bomenplein komt iets naar voren zodat het een goede wand aan het plein gaat vormen.

blok 3

blok 2

indicatie programma blok 4 blok 3 blok 2 blok 1

18.000 m2 12.500 m2 10.000 m2 1.500 m2

fietsroute

blok 1

totaal 42.000 m2 BVO wonen 1.500 m2 voorzieningen

speelplek

> circa 440 woningen parkeercapaciteit blok 1 11.000 m2 parkeergebouw (incl dak) totaal circa 445 pp

80

entree rouwcentrum

rouwcentrum

Componistenpad

De bebouwing aan de Prinses Beatrixlaan wordt in twee fasen gerealiseerd. In de eerste fase kan de zuidelijke kavel worden bebouwd, die zorgt ook voor een nieuwe gevelwand aan het bomenplein. De oost-west fietsroute maakt deel uit van deze ontwikkeling. De tweede fase is het noordelijke kavel, waar nu het Grotius College staat. De verplaatsing hiervan volgt na de nieuwbouw van Basalt, ontwikkeling van deze kavel duurt daarmee wat langer.

Ju

niu

sst

ra a

t

Maurice Maeterlinckschool

B

81

n

aa

ixl

tr ea

BETHELPARK OOST Waar nu revalidatiecentrum Basalt en de Maurice Maeterlinckschool gevestigd zijn, komt woningbouw en nieuwbouw voor het Grotius College. Met de toevoeging van een nieuwe singel aan het Theodora Eigemanpad en het verbreden van de ecologische zone aan de zuidzijde ontstaat hier een aantrekkelijk woongebied. Door het terrein in drie bouwvelden te verdelen ontstaat een goede blokmaat, die aansluit op de routes door de Juniusbuurt en het ziekenhuis. De school is op het middelste bouwveld gedacht, met een goede buitenruimte aan de singel, centraal in Bethelpark en aan een fiets- en wandelroute die de Reinier de Graafbuurt en Juniusbuurt verbindt. Het gebouw is maximaal vier lagen hoog met een gymzaal op de vierde laag. Voor de buitenruimte is dubbelgebruik gewenst: geen afgesloten terrein, maar een groene ingerichte speel- en verblijfsruimte waaraan het prettig wonen is. De bouwhoogte loopt af van de Westlandseweg naar het zuiden: een toren aan de Westlandseweg, en maximaal 5 bouwlagen aan de zuidzijde. Er is ruimte voor hoogbouw van maximaal 60 meter in de as van de Reinier de Graafweg. Aan de Buitenhofdreef en de Westlandseweg is sprake van geluidhinder. Woningen hebben hier een geluidsluwe zijde aan de binnenkant. De wand aan de Westlandse weg is gesloten. De wand aan de Buitenhofdreef is aaneengesloten en vormt een geheel.

Het noordelijk e blok heeft een garage van 4 tot 5 lagen. Deze garage is publiek en biedt ook ruimte aan bezoekers en personeel van Basalt en de Maurice Maeterlinckschool. De plint in het noordelijke blok achter de Rabobank is door de noordoriëntatie lastig te ontwikkelen voor woningbouw. Hier zijn voorzieningen gedacht, bijvoorbeeld in de zorg vanwege de ligging direct naast het ziekenhuis. De plint van de parkeer

garage biedt ook ruimte aan voorzieningen zowel aan de Westlandseweg als aan de Buitenhofdreef. Complicerende factor is de onzekerheid rondom de Rabobank. Het gebouw is nog niet oud, maar belemmert een goede ontwikkeling aan de Westlandseweg, mede door de inrit van de parkeergarage die bereikbaar moet blijven. Voor dit bouwveld is daarom een alternatief ontwikkeld. Als de Rabobank meegaat in de ontwikkeling, kan het blok worden vergroot en de toren iets hoger worden, zodat er ontwikkelruimte ter compensatie van de Rabobank ontstaat. De waterstructuur kan dan voor de nieuwbouw langs verlengd worden en de verbinding tussen de nieuwe singel en het water aan de Westlandseweg maken. De rooilijn aan de Westlandseweg ligt dan gelijk met Nieuw Basalt.

Rabobank

blok 1

buitenruimte school sport-/spelruimte voor de buurt

Indicatie programma blok 1 blok 2

20.000 m2 14.000 m2

totaal 34.000 m2 BVO wonen 1.500 m2 voorzieningen > circa 360 woningen

Grotiuscollege

blok 2

Grotiuscollege * 11.980 m2 schoolgebouw 2.400 m2 sporthal ecologische zone

parkeercapaciteit blok 1

9.000 m2 parkeergebouw

totaal 320 pp *Dit is het bruto vloeroppervlak (bvo) dat in de voorbeelduitwerking is opgenomen. Het bruto vloeroppervlak van het te ontwikkelen bouwplan kan afwijken van deze voorbeelduitwerking.

82

< parkeren tbv Basalt en MMS in blok 1

Bu

ofd

ite nh

ree f

Grotius college

83

d

pa

an

m

ige

or aE

od

Th e

84

PROCES

85

PARTICIPATIE Bij het werken aan het stedenbouwkundig plan voor de Kop van de Buitenhof is om te beginnen met alle stakeholders gesproken om te inventariseren wat hun ambities zijn in het gebied: de scholen, revalidatiecentrum, woningcorporatie Vidomes, ziekenhuis, rouwcentrum, moskee, bibliotheek, Rabobank. Met de partijen die aan de slag gaan met nieuwbouw, zoals de twee scholen en het revalidatiecentrum, is actief samengewerkt om hun programma van eisen zo goed mogelijk een plek te geven in het stedenbouwkundig plan.

Op 18 mei 2022 is het concept Masterplan aan de buurt gepresenteerd. De participatieavond werd gecombineerd met een bezoek aan Basalt en de Maurice Maeterlinckschool, zodat de buurt een goed beeld heeft van de activiteiten die daar plaatsvinden. Er werd aandacht gevraagd voor voldoende ruimte voor groen en natuur in de openbare ruimte, de schaduwwerking van de toren en een goede afwikkeling van de bouwlogistiek. Ook de gevolgen van gereguleerd parkeren zijn een zorgpunt voor de bewoners.

Op 8 juni 2021 was er een digitale informatieavond over de plannen van de Juniusbuurt. Hierin zijn de eerste ideeën voor de buurt gepresenteerd. De opgave voor de buurt vanuit het wonen is daarbij aangescherpt. Zo is uitgesproken dat er behoefte is aan speelplekken voor kinderen en dat er bij de Glenn Millerstraat sprake is van overlast door het ontbreken van een fietspad. Ideeën die niet passend waren volgens de buurt, zoals het toevoegen van bebouwing aan de Buitenhofdreef, zijn uit het plan gehaald.

Naar aanleiding van vragen is nader onderzoek gedaan naar de omvang van de scholen en de parkeerbehoefte. Het straatprofiel en de voorbeelduitwerking voor de Maurice Maeterlinckschool en Basalt zijn daarop aangepast. Het ruimtebeslag van het Grotius College is nader onderzocht om zeker te zijn van voldoende ruimte.

Op dinsdag 26 oktober 2021 was er een wandeling door de buurt, waarbij met de beelden van de nieuwe straten op locatie kon worden aangeduid wat de beoogde veranderingen zijn. Vervolgens zijn de plannen gepresenteerd in het Grotius College, onder meer door middel van een maquette. In kleine groepjes konden betrokkenen hun ideeën en zorgen op tafel leggen. Er waren veel praktische vragen over de plannen: hoe wordt omgegaan met de overlast die het bouwen veroorzaakt, er zijn zorgen over de inpassing van de Maurice Maeterlinckschool, omdat de busjes verkeeroverlast in de buurt kunnen geven.

voor parkeergebouwen in plaats van parkeerdekken onder de woonblokken. Met collectieve parkeergebouwen is het makkelijker om in te spelen op de veranderingen in mobiliteit. Door te kiezen voor parkeergebouwen is er meer ruimte voor goede tuinen met volle grond die aansluiten op de openbare ruimte: een belangrijk onderdeel van de landschapsstad. Het beeldkwaliteitplan vormt een apart document naast het Masterplan.

Op 13 juni 2023 zijn de beeldkwaliteitsprincipes gedeeld met de buurt. De avond begon met een wandeling door het nieuwe Bethelpark, waarbij goed zichtbaar werd welke ruimtelijke elementen van belang zijn, bijvoorbeeld de hoogte van de plint en de inpassing van parkeren. De landschapsarchitect van bureau Baljon presenteerde de uitgewerkte principes voor de openbare ruimte en Urhahn de principes voor de bebouwing. Er was vooral veel zorg over het niveau van beheer van de openbare ruimte, dat is op dit moment onder de maat volgens bewoners. De kernwaarden uit het beeldkwaliteitplan zijn overgenomen in het Masterplan. Een belangrijke wijziging die is doorgevoerd naar aanleiding van het beeldkwaliteitplan is de keuze impressie van 26 oktober 2021 86

VERVOLG Het vervolg bestaat uit een aantal sporen: uitwerking van de openbare ruimte, beeldkwaliteit en bouwenveloppen. Het beeldkwaliteitplan is een uitwerking van het Masterplan van de Kop van de Buitenhof en beslaat de hele zone langs de Westlandse weg/ Reinier de Graafweg, inclusief het ziekenhuis en de te ontwikkelen kavel ten westen van het ziekenhuis. De beeldkwaliteitsregels zijn van toepassing op de hele ontwikkeling. Daarmee zorgt het voor samenhang tussen de verschillende ontwikkelingen in de Kop van de Buitenhof. In de uitwerking van de openbare ruimte staat de samenwerking tussen ontwerp, verkeer en ecologie centraal. Van belang is dat de uitwerking aansluit bij het beheerniveau van de openbare ruimte, zodat de straten ook op de lange termijn in goede conditie blijven. Ook de buurt is hierbij betrokken geweest. Op 13 juni 2023 is het beeldkwaliteitsplan gepresenteerd op een bewonersavond. Het beeldkwaliteitplan kent een eigen vervolgtraject, waarbij afstemming met het welstandsbeleid centraal staat. Op basis van het Masterplan worden bouwenveloppen gemaakt voor de bouwvelden die in de eerste fase worden ontwikkeld. De bouwhoogtes en principes die in het Masterplan zijn benoemd vormen hiervoor de basis. De bouwenveloppen worden afgestemd met de betrokken partijen.

Op basis van deze bouwenveloppen kan het omgevingsplan worden gemaakt dat de basis vormt voor de aanvraag van een omgevingsvergunning.

impressie van 18 mei 2022 87

88