Bijlage 1 Masterplan Kop van de Buitenhof def
Tekst van het document
MASTERPLAN KOP VAN DE BUITENHOF REINIER DE GRAAFBUURT/ JUNIUSBUURT DELFT
BIJLAGE 1 MAART 2024
Colofon Dit document is opgesteld door Urhahn | stedenbouw & strategie, in opdracht van de gemeente Delft maart 2024
MASTERPLAN KOP VAN DE BUITENHOF REINIER DE GRAAFBUURT/ JUNIUSBUURT DELFT
INHOUD 5
Inleiding Raamwerk openbare ruimte Context: de Kop van de Buitenhof
8 11
50 52 60
Terugkijken naar de Buitenhof De Kop van de Buitenhof als schakel
Concept: de landschapsstad 22 24 30
Raamwerk Veranderingen in het raamwerk Profielen
Voorbeelduitwerking deelgebieden
Kernwaarden van de Buitenhof Landschap van buitengebied tot hof Het landschapsblok
75 78 80 82
Voorbeelduitwerking Nieuw Basalt Beatrixzone Bethelpark Oost
Ontwerp: de gemengde buurt 34 40 42 44 46
Proces
Leven in een gemengde stadsbuurt Woningbouw Voorzieningen Parkeren Milieu
86 87
3
Participatie Vervolg
seweg
nd Westla
Juniusbuurt
Bethelpark Oost Beatrixlaan
Bethelpark eef hofdr
Buiten
Reinier de Graafbuurt
afweg
de Gra
selaan Papsouw
Reinier
us Martin
an Pierre V
4
laan
Hauwe
aan
Nijhoffl
INLEIDING Dit masterplan is een uitwerking van de gebiedsvisie Reinier de Graafbuurt/ Juniusbuurt, die in 2020 is vastgesteld. De Juniusbuurt en Reinier de Graafbuurt zijn deel van de wijk Buitenhof en onderdeel van Delft-West. Het stedenbouwkundig plan richt zich op de Juniusbuurt en Bethelpark Oost, de nieuwe naam voor de huidige locatie van revalidatiecentrum Basalt. Daarbij wordt nadrukkelijk over de grenzen van het plangebied heen gekeken, zodat de buurt zich kan gaan ontwikkelen als de Kop van de Buitenhof: de plek waar de Buitenhof contact maakt met de diverse buurten van Delft. De Buitenhof is een diverse wijk met een mix van bewoners op het gebied van leeftijd, nationaliteit, inkomen en kansen. Veel bewoners zijn trots op hun wijk en voelen zich betrokken, maar er is sprake van toenemende ongelijkheid en leefbaarheid en welzijn in de wijk staan onder druk. In het stedenbouwkundig plan ligt de nadruk op de openbare ruimte: het creëren van een robuust raamwerk waarin de prioriteit ligt bij de voetganger, fietser en ecologie. De openbare ruimte versterkt de bestaande volwassen groenblauwstructuren, het is landschappelijk en kenmerkt zich door weelderige en natuurlijke beplanting. Nieuwe verbindingen, overzicht en doorzichten worden creëert waar nodig.
Met een nieuwe fietsoversteek over de Prinses Beatrixlaan wordt de Juniusbuurt beter bereikbaar voor mens en dier: Buitenhof en Kerkpolder worden verbonden met de Schieoever en TU-wijk. De nabijheid en bereikbaarheid van het buitengebied, de hoogwaardige water- en groenstructuren in de wijk worden versterkt en de bebouwing verweven met het landschap. Daarmee wordt het landschap beleefbaar en nodigt het uit om te ontdekken en te bewegen. Een gezonde leefomgeving draagt bij aan een gezonde levensstijl.
Binnen dit raamwerk is een schuifpuzzel mogelijk van voorzieningen: voorzieningen kunnen blijven functioneren, terwijl op een andere plek in de buurt wordt gebouwd aan een nieuw onderkomen. Zo kunnen het revalidatiecentrum en twee scholen vernieuwen. Daarbij is ruimte om tenminste 800 woningen toe te voegen, zodat er een aantrekkelijke gemengde buurt kan ontstaan. De transformatie zal stapsgewijs gaan: het aanpakken van de wegen is een langjarig project en de vervanging van voorzieningen gaat stap voor stap. Het stedenbouwkundig plan is daarom zo opgezet dat het plan kan mee veranderen met toekomstige ontwikkelingen. We weten nu nog niet hoe de vernieuwde Prinses Beatrixlaan eruit gaat zien, maar de Juniusbuurt kan aansluiten op verschillende varianten van de straat. Projecten die verder in de tijd liggen kunnen nog veranderen. Het laatste hoofdstuk heet daarom voorbeelduitwerking: dit is wat we met de huidige stand van zaken een goede uitwerking vinden, maar die kan veranderen als daar aanleiding voor is. Dit product is tot stand gekomen met veel betrokkenen. Er is input geleverd door de Maurice Maeterlinckschool, Basalt (revalidatiecentrum), het rouwcentrum, corporatie Vidomes en er is gesproken met de bibliotheek, de moskee en het Grotius College.
Naar aanleiding van gesprekken met de buurt en een wandeling met de nieuwe plannen in de hand, is het plan aangepast aan de wensen en kennis van de bewoners. Dit product wordt nader uitgewerkt in een beeldkwaliteitplan voor het geheel en bouwenveloppen en omgevingsplannen voor de verschillende deelgebieden. Ook dat proces zal in goede samenspraak met de omgeving worden opgepakt. 5
Gebiedsvisie Reinier de Graafbuurt / Juniusbuurt
6
CONTEXT: DE KOP VAN DE BUITENHOF
7
TERUGKIJKEN NAAR DE BUITENHOF De Buitenhof is in de jaren ‘60 ontworpen als een modernistische woonwijk met een voorzieningenstrook aan de noordzijde. Ziekenhuis, revalidatiecentrum, scholen en kerken staan hier bij elkaar. De hoofdopzet van de Buitenhof is ontworpen door Van Emden. De wijk is opgezet als een verzameling buurten: gescheiden van elkaar door een groenstructuur, bij elkaar gebracht door de Buitenhofdreef. Ook de Kop van de Buitenhof lag los van de wijk. De Buitenhofdreef was bedacht als en wijkentree voor de Buitenhof en de Voorhofdreef voor de Voorhof vanaf de Kruithuisweg. De Prinses Beatrixlaan daarentegen, was gescheiden van het buurtverkeerssysteem en diende als directe route naar Den Haag of de van de stad naar de snelweg. Aan de Buitenhofdreef waren twee centrale punten als markering van de entree van de wijk met hoogbouw bedacht: op de plek waar nu de sterflats staan bij de Pierre van Houwelaan en op de plek van de huidige van Hasseltlaan flat. Het noordelijk deel van de Buitenhofdreef had een ander profiel en maakte deel uit van de voorzieningenstrook.
De buurten zijn als ruimtelijke eenheden ontworpen en zijn duidelijk kind van hun tijd: de oudere wijken sterk modernistisch met lange en hoge galerijflats rondom groene hoven, de jongere wijken met meer menselijke maat, experimentele woning typologieën en ruimte voor ontmoeten, natuurlijk en avontuurlijk spelen.
verbindende kwaliteit. Zo zorgt de ecologische zone langs het ziekenhuis ervoor dat er maar een paar plekken zijn waar je van noord naar zuid kunt oversteken. De randen van wijk zijn harde barrières met een sterke focus op autoverkeer, wat ruimte inneemt en relaties tussen de buurten bemoeilijkt. Ook de kwaliteit van het groen en openbare ruimte laat het een en ander te wensen over. De Buitenhof voelt nu op sommige momenten of plekken anoniem en onveilig door de oriëntatie van woningen, dichte plinten, hekken en dichte beplanting. Door beter beheer en goede oriëntatie van gebouwen bij nieuwbouw kan er veel worden gewonnen. De eenzijdige woningvoorraad in deze buurten past niet meer bij de veranderde leefstijlen. Mede door maatschappelijke veranderingen zoals individualisering en andere samenstelling van huishoudens is er een andere woonbehoefte. Ook wordt er nu anders gekeken naar mobiliteit en beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Nu de voorzieningen ongeveer 50 jaar oud zijn, is er noodzaak voor vernieuwing. Het revalidatiecentrum en een aantal scholen zijn toe aan nieuwbouw, waardoor een grote schuifpuzzel op gang komt én ruimte ontstaat voor woningbouw, nieuwe voorzieningen en een toekomstbestendige buurt voor mens, plant en dier.
Het originele ontwerp van losse buurten in het groen heeft ervoor gezorgd dat de Buitenhof nu een volwassen groenblauwe hoofdstructuur heeft. Door overmaat van deze structuren is er veel groen in nabijheid. Echter, die structuur heeft op veel plekken meer een scheidende dan een
8
plangebied Masterplan
Links: Plan Van Embden plankaart Buitenhof, Rechts: Plan Van Embden Maquette Buitenhof, 1967 (collectie GAD b-7a) Er waren twee geplande centrale punten om de ingang van de wijk met hoogbouw op de Buitenhofdreef te markeren: één op de huidige locatie van de sterflats bij de Pierre van Houwelaan en de andere op de plek van de bestaande van Hasseltlaan flat. Zoals te zien in de plannen van Van Embden had het noordelijk deel van de Buitenhofdreef een ander profiel en maakte deel uit van de voorzieningenstrook. Via de Pierre van Hauwelaan en Martinus Nijhofflaan werd de Buitenhofdreef verbonden met de Voorhofdreef. Samen vormen ze een ringstructuur die de verschillende buurten ontsluiten.
9
INBEDDING IN DELFT De Buitenhof is in de oorspronkelijke opzet naar binnen gekeerd. De Prinses Beatrixlaan, een verdiept gelegen voormalige provinciale weg, vormt een duidelijke scheiding tussen de Voorhof en de Buitenhof, de Kruithuisweg is grens tussen Buitenhof en Tanthof, De Reinier de Graafweg/ Westlandseweg en het ziekenhuis vormen een barrière tussen de Buitenhof en Delft Noord/ Den Hoorn. De vernieuwing van voorzieningen én mogelijkheden om de omliggende wegen aan te pakken vormen samen een unieke kans om het isolement van de Buitenhof op te heffen. Daarbij wordt ook gekeken naar het verzachten van barrières voor dieren en het versterken van het ecologisch netwerk. Spoorzone: verbinding binnenstad - Westerkwartier
De transformatie van de spoorzone en het verdwijnen van de Irenetunnel laten zien wat een verschil het maakt als een stad goed verbonden is: alles lijkt dichterbij. Ook de kop van de Buitenhof ligt op slechts 5 minuten fietsen van het centraal station. De vernieuwing van de Juniusbuurt en Reinier de Graafbuurt is daarmee niet alleen een ontwikkelopgave, maar ook een kans om de Buitenhof meer deel van de stad te maken, vergelijkbaar met de Spoorzone en de ontwikkeling van de Schieoevers.
Schieoevers: verbinding TU wijk - Voorhof
Kop van de Buitenhof: verbinding Voorhof - Buitenhof - Delft Noord
Pr. Beatrixlaan 10
spoor
DE KOP VAN DE BUITENHOF ALS SCHAKEL De Juniusbuurt en Bethelpark vormen samen met het ziekenhuis de kop van de Buitenhof. Deze zone van de Buitenhof is sterk in verandering: de vier hoofdwegen in de buurt veranderen allemaal, elk met hun eigen opgave en tijdspad. Om de condities van de Juniusbuurt en Bethelpark scherp te krijgen, is over de grenzen van het plangebied gekeken naar deze ontwikkelingen in de grotere omgeving.
Groen netwerk met Beatrixlaan als parkway
Centrum van Voorhof en Buitenhof
Westlandseweg als stadsentree
Buitenhofdreef verbindt Juniusbuurt en Bethelpark
11
PRINSES BEATRIXLAAN ALS PARKWAY De Prinses Beatrixlaan is ontworpen als een provinciale weg die Delft met Rijswijk en Den Haag verbindt. De weg ligt los van het stedelijk netwerk op een paar hoofdkruisingen na, waaronder de Westlandseweg. Met de verlenging van de A4 door het gebied Midden Delfland heeft Delft een tweede snelwegverbinding gekregen en is de Reinier de Graafweg/ Westlandseweg de nieuwe stadsentree aan de westzijde. De Prinses Beatrixlaan heeft daarmee de functie van vervangende snelweg verloren. In de toekomst is de Prinses Beatrixlaan minder een barrière tussen de Voorhof en de Buitenhof. Er ontstaat een lineair park waaraan gewoond kan worden, met sociaal veilige fiets- en wandelroutes. De waterstructuur en bomenrij blijven behouden en er wordt ingezet op het versterken van de ecologische route. De verkeersintensiteit van de Prinses Beatrixlaan is vergelijkbaar met die van de Buitenhofdreef. De snelheid kan van 70 naar 50 km/u, waardoor de weg oversteekbaar wordt voor langzaam verkeer. Het autoverkeer heeft genoeg aan één rijstrook per richting en kan op termijn worden samengevoegd op de oostelijke rijbaan. Ook is het denkbaar het viaduct van de Martinus Nijhofflaan/ Pierre van Hauwelaan met de Prinses Beatrixlaan gelijkvloers te maken, zodat hier een gewone kruising ontstaat en de Prinses Beatrixlaan mee gaat doen in het stedelijk netwerk.
Als het viaduct wordt verlaagd, is het zelfs mogelijk de oude polder structuur te herstellen. Daarmee kan de watertrap voor het viaduct vervallen. Deze ontwikkeling maakt geen deel uit van dit stedenbouwkundig plan, maar door de Prinses Beatrixlaan als nieuwe voorkant voor de buurt te beschouwen wordt in dit plan wel rekening gehouden met een dergelijke transformatie.
Het Componistenpad langs de Beatrixlaan is een groene doorgaande fietsroute, maar ‘s avonds zijn er geen ogen op straat. In het water is een stuw te zien, de watertrap ligt vlak voor het viaduct. De watertrap maakt de overgang tussen twee polderpeilen door de waterniveaus in trappen met elkaar te verbinden.
12
g
gezicht naar de Beatrixlaan
Beatrixlaan
dsewe
n Westla
oost-west fietsroute
herstel polderstructuur
De groene Beatrixlaan, een nieuwe Oost- West fietsroute van Tramkade tot TU Delft en het waternetwerk vormen de hoofdstructuur van de klimaatadpatieve en natuurinclusieve openbare ruimte. 13
op termijn gelijkvloerse kruising
IN DE HOVEN: HET CENTRUM VAN VOORHOF EN BUITENHOF In de Hoven is het centrale winkelcentrum voor de Voorhof en de Buitenhof. Gebouwd als een klassiek overdekt winkelcentrum is er de afgelopen jaren hard gewerkt om In de Hoven een gezicht naar de Martinus Nijhofflaan te geven en de overkant van de straat te ontwikkelen. Rondom tramlijn 1 ontstaat een stedelijk milieu dat kan worden doorgezet naar de Pierre van Hauwelaan. Aan de Pierre van Hauwelaan staan al een sporthal, bibliotheek, moskee en kerk, functies die goed passen bij het centrum. Het viaduct over de Prinses Beatrixlaan vormt nu een barrière en maakt dat bijvoorbeeld de bibliotheek verstopt ligt door het hoogteverschil. Als de kruising Pierre van Hauwelaan/ Prinses Beatrixlaan gelijkvloers wordt kan een groene stadsstraat ontstaan, met de tram in de middenberm en aan twee zijden stedelijke functies.
De Martinus Nijhofflaan in de Voorhof is een stedelijke straat met de tram in de middenberm en winkels aan weerszijden.
Op de hoek van de Pierre van Hauwelaan en de Buitenhofdreef is recent Tiles gerealiseerd, een hoge toren die het centrum van de Buitenhof markeert. De hoek Pierre van Hauwelaan / Prinses Beatrixlaan is een mogelijke ontwikkellocatie voor de lange termijn, in aansluiting op de aanpassingen rondom de Beatrixlaan. Ook aan de zuidzijde van de Pierre van Hauwelaan zijn ontwikkelkansen, zodat hier bebouwing met adressen aan de straat kan ontstaan die tevens ruimte laten voor het ecologisch netwerk.
De Pierre van Hauwelaan heeft de sporthal aan de straat, maar de bibliotheek gaat schuil achter het hoogteverschil. 14
In de Hoven
bieb en moskee sporthal
Martin welaan
u van Ha Pierre
kerk school
De Martinus Nijhofflaan/ Pierre van Hauwelaan vormt met winkelcentrum in de Hoven een trekker voor Voorhof én Buitenhof. 15
offlaan
us Nijh
toren
AH
DE BUITENHOFDREEF VERBINDT De Buitenhofdreef is ontworpen als de hoofdentree van de hele wijk, net als de Papsouwselaan / Voorhofdreef in de Voorhof. De Buitenhofdreef bestaat uit twee delen: het noordelijk deel van de Buitenhofdreef, tussen Bethelpark en Juniusbuurt, heeft geen tram; het zuidelijk deel heeft de tram in de middenberm. De drie sterflats vormen de overgang tussen het noordelijk en het zuidelijk deel. Dit is ook zo ontworpen in het originele plan van Van Embden. Het noordelijk deel van de Buitenhofdreef wordt meegenomen in de ontwikkeling van de Kop van de Buitenhof. De Buitenhofdreef is een groene straat zonder adressen. Basalt en de Maurice Maeterlinck school gaan schuil achter de bomen, aan de oostzijde staan de schuurtjes van eengezinswoningen aan de straat. Met de ontwikkeling van buurten aan weerszijden van de straat wordt de Buitenhofdreef onderdeel van de buurt. De straat blijft een groene oase met de bomen als kwaliteit. Daarbij komen woningen en het nieuwe Grotius College aan de westzijde. Aan de kruising met de Westlandseweg krijgt het revalidatiecentrum een adres aan de oostzijde van de straat.
De Buitenhofdreef is op dit moment een doorgaande straat met een mooie bomenlaan, maar zonder adressen aan de straat
Door het verkeer aan de westzijde tussen de bomen te concentreren wordt de straat beter oversteekbaar, prettig om aan te wonen en sociaal veiliger voor langzaam verkeer. Op de plek van de oostelijke rijbaan ontstaat ruimte voor fietser, voetganger en een wadi die bij piekbuien water kan opvangen. Hierdoor kan de duiker die nu in de straat ligt worden verwijderd. De Buitenhofdreef is niet alleen een bomenlaan. De bomen, samen met het bosplantsoen en de bermen dragen bij aan de vestiging van vogels, insecten, het gebruik van vleermuizen.
16
versmallen profiel
fietsentree
De Buitenhofdreef wordt makkelijk oversteekbaar en verbindt Bethelpark en Juniusbuurt. 17
fietsoversteek
selaan Papsouw
Beatrixlaan
reef
nhofd Buite
adres aan de straat
WESTLANDSEWEG ALS STADSENTREE De laatste zijde van de Juniusbuurt is de Westlandseweg, onderdeel van de nieuwe invalsweg vanaf de A4. De stadsentree heeft een heel divers karakter: stenig bij het ziekenhuis (Reinier de Graafweg), breed en groen bij de Juniusbuurt en Voorhof (Westlandseweg), compact stedelijk met tram in de spoorzone (Ireneboulevard) en stads aan de Schie (Zuidwal). Grote delen van de route zijn recent heringericht in het kader van de ontwikkeling van de Spoorzone en het ziekenhuis. Meer samenhang in deze route en een gezicht aan de Westlandseweg voor de Voorhof en Buitenhof doet zowel de straat als de buurten goed.
De aansluiting van de Reinier de Graafweg op de Westlandseweg is de kop van Bethelpark met de Rabobank. De Rabobank staat ver naar voren, in de huidige situatie is er nauwelijks sprake van een stoep. Als deze locatie op termijn herontwikkeld wordt, kan op de plek van de Rabobank de waterloop worden doorgetrokken en een echte stoep worden gemaakt. De waterstructuur wordt dan gecompleteerd en de samenhang tussen Bethelpark en Juniusbuurt vergroot. In de ideale situatie vindt de herontwikkeling van de Rabobank tegelijk plaats met de ontwikkeling van Bethelpark 2e fase: dan wordt in één keer een goede ontwikkeling gerealiseerd.
De waterloop en groenzone langs de Westlandseweg zijn onderdeel van het ecologisch netwerk en van belang voor onder meer vleermuizen. Tegelijkertijd voelt het fietspad door de ligging naast het groen onveilig. De kunst is om een profiel te realiseren dat voor alle gebruikers aantrekkelijk is en de nieuwbouw van Basalt een gezicht geeft aan de straat. Door de waterloop te verbreden en een ecologische oever te realiseren wordt de ecologische functie van de waterloop geborgd. Tegelijk is het mogelijk meer doorzicht te maken in de bosschages. Op de zuidelijke oever komt de bebouwing met een kademuur direct aan het water te staan.
De Rabobank staat op een herkenbaar punt aan de Westlandseweg waar de weg een slinger maakt op de kruising met de Buitenhofdreef.
18
adres aan de straat Rabobank
entree ziekenhuis Stanislas college
fweg e Graa
rd Reinie
A4
De Westlandseweg maakt deel uit van de stadsentree vanaf de A4. Stedelijke functies zoals het revalidatiecentrum passen hier goed en krijgen een gezicht naar de straat. 19
seweg
nd Westla
20
CONCEPT: DE LANDSCHAPSSTAD
21
KERNWAARDEN VAN DE BUITENHOF De vernieuwing van de Kop van de Buitenhof heeft betekenis voor de Buitenhof als geheel. De Kop van de Buitenhof transformeert van een geïsoleerde locatie tot een integraal onderdeel van de wijk. Door het vernieuwen van de stedelijke programma’s, de verbeterde toegankelijkheid van diverse voorzieningen en het toevoegen van woningen kan de interactie tussen de verschillende programma’s worden versterkt. Hiermee worden de voorzieningen niet alleen uitnodigend voor buurtbewoners maar ook voor de rest van de stad. Door het toevoegen van nieuwe woningtypes komt er ruimte voor doorstroming in de wijk. Met een programma dat voor 50% uit betaalbare huur en koop bestaat, ontstaan er ook kansen voor minder draagkrachtige bewoners. De nieuwe woonbebouwing met voorkanten aan de straat en collectieve tuinen is informeel en geborgen. Ze geven vorm aan een prettige manier van samenleven, met aandacht voor elkaars leefstijl en behoeftes. Er is ruimte voor eigenaarschap en eigen inbreng van bewoners, dat zorgt voor betrokkenheid van de bewoners bij hun woonomgeving.
Doorbouwen op wat er al is vormt de basis voor de kernwaarden. Door de karakteristiek van nu als basis te nemen voor de toekomst ontstaat samenhang tussen de bestaande bebouwing, de nieuwbouw en de openbare ruimte. De kernwaarden sluiten aan op de drie verhaallijnen uit de gebiedsvisie: ingebed in de Buitenhof; levendig en lommerrijk stedelijk milieu; gezonde, toekomstbestendige leefomgeving.
Landschappelijk & beleefbaar: gezond wonen in het landschap De fijnmazige, rijk samengestelde en volwassen groenstructuur en de daaraan gekoppelde waterstructuur met openbare oevers maken de wijk tot een goed leefmilieu voor mens en dier. Het landschap is beleefbaar, verbindt buurten in plaats van te scheiden en is prettig om te verblijven. Daarbij is aandacht voor sociale veiligheid: door toevoegen van ogen en oren op straat en routes langs voorkanten te situeren is de openbare ruimt ook aantrekkelijk in de avond of de winter.
De ontwikkeling van de Kop van de Buitenhof vormt een voorbeeld voor het adresseren van de sociale opgave in DelftWest. Een buurt die bijdraagt aan de bestaanszekerheid en welzijn van haar bewoners, waar het fijn en veilig wonen is voor bewoners van verschillende levensfasen. Het is een plek voor iedereen waar bewoners kansrijk kunnen opgroeien en actief deelnemen aan de maatschappij (Nationaal programma WijWest ambities).
22
Uitnodigend & interactief: van functiescheiding naar functiemenging De Kop van de Buitenhof heeft bestemmingen voor de hele stad: ziekenhuis, revalidatiecentrum, middelbare school, sporthal, moskee, rouwcentrum. Door de betere verbinding van de Buitenhof met de stad worden de voorzieningen beter bereikbaar voor langzaam verkeer. De buitenruimte nodigt uit tot wandelen, fietsen, sporten, spelen, ontmoeten en ontspannen. Een omgeving die goed is voor het fysieke en mentale welzijn. Collectieve parkeervoorzieningen zorgen voor optimaal ruimtegebruik en met een loopje naar de garage wordt de openbare ruimte geactiveerd. Bezoekers zijn welkom en zorgen voor reuring in de buurt.
Geborgen & informeel: prettige leefomgeving Bewoners, bezoekers en ondernemers voelen zich thuis in de Buitenhof en zijn verbonden met de buurt en met elkaar. In de openbare ruimte is veel aandacht voor de relatie tussen de bebouwing en de openbare ruimte. Door de plaatsing van entrees en open gevels aan de straat is de straat veilig en aantrekkelijk. Rond de woonbebouwing geven collectieve tuinen en hoven vorm aan een prettige manier van samenleven. Dat vraagt om aandacht voor elkaars leefstijl en behoeftes en goed ontworpen overgangen tussen het privédomein en de collectieve ruimte. Het interieur van de blokken is informeel en biedt ruimte voor eigen inbreng van de bewoners.
LANDSCHAPPELIJK & BELEEFBAAR
UITNODIGEND & ACTIEF
23
GEBORGEN & INFORMEEL
LANDSCHAP VAN BUITENGEBIED TOT HOF De Buitenhof is ontwikkeld met het ideaal van woningen in het groen: de Kerkpolder als uitloopgebied, flats met uitzicht en een groene buffer rond de stad. De realiteit van nu is een laag beheerniveau en bosplantsoen dat op veel plekken is doorgegroeid, afgewisseld met open ruimtes tussen de flats die vooral gebruikt worden als parkeerterrein of als kijkgroen voor mensen. Voor dieren en met name grondgebonden zoogdieren
en vogels biedt het bosplantsoen rust en ruimte. Sociale veiligheid is een aandachtspunt vanwege de lage gebruikswaarde van de openbare ruimte en de dichte plinten van de flats. De nieuwe ontwikkelingen in de Juniusbuurt en Bethelpark staan in de traditie van de Buitenhof, maar er wordt gekozen voor de voetganger en de fietser als belangrijkste gebruikers een klimaatadaptieve en biodiverse openbare ruimte.
Landschap op vier niveaus
4.collectieve tuinen en dakterrassen als verblijfsruimte
3. straat en buurtplein als ontmoetingsruimte
2. krachtig groen-blauw netwerk voor de wijk
1. doorgaande structuren van Kerkpolder tot Schie
24
DOORGAANDE STRUCTUREN VAN KERKPOLDER TOT DELFGAUW
ker>
ac Pijn
Spo on or z e
w
gau Delf
raaf
Sch
Doorgaande fiets- en wandelroutes, water en groen zijn structurerende elementen in de buurt. Op dit moment is de fietser vaak veroordeeld tot fietspaden langs de autowegen om in de Buitenhof te komen: de Westlandseweg, het fietspad langs de Prinses Beatrixlaan: het zijn snelle fietsroutes, maar de sociale veiligheid en aantrekkelijkheid laat te wensen over. Een nieuwe doorgaande oost-west fietsroute door de buurt is te realiseren in het verlengde van de ecologische zone aan de zuidzijde van het ziekenhuis. De route gaat door de Glenn Millerstraat en sluit aan op het Poptapark en Abtswoudsepad met brug over de Schie en vormt daarmee een snelle en veilige route naar de TU-wijk. Andersom zijn de middelbare scholen in de Buitenhof goed bereikbaar vanuit de hele stad en wordt de Kerkpolder beter verbonden met de Buitenhof. Een fietsoversteek over de Prinses Beatrixlaan is al in een vroeg stadium te realiseren en maakt deel uit van het plan. Deze is tegelijk onderdeel van de groenstructuur essentieel voor de verspreiding van soorten door de stad.
ers ieov
r de G
Reinie
older
Kerkp
k
lfabrie
kabe
25
GROENBLAUW NETWERK VOOR DE WIJK De water- en groenstructuur in de buurt wordt versterkt. Het water nu heeft een belangrijke ecologische functie maar vormt vooral een scheiding tussen functies en begeleiding langs de hoofdstructuur. De ambitie is het water juist als verbindend element en voorkant te gaan gebruiken. Door water toe te voegen in Bethelpark wordt de woonkwaliteit verhoogd en krijgen oud en nieuw Bethelpark een gemeenschappelijke openbare ruimte. Op termijn kan ook de Rabobank herontwikkeld worden en kan de waterstructuur worden verbonden zodat een doorgaand watercarré ontstaat. Langs de Buitenhofdreef en de Juniusstraat is ruimte voor wadi’s waarin regenwater kan worden opgevangen. Aan de Westlandseweg wordt de groenstrook uitgedund zodat er doorzicht op ooghoogte ontstaat voor voetgangers en fietsers. Hierbij worden de boomkronen gespaard vanwege hun functie voor vleermuizen en het verkoelend effect. De onderbegroeiing wordt uitgedund met aandacht voor flora en fauna. Over het water komt een entree naar de Juniusbuurt vanaf de Westlandseweg voor fietsers en voetgangers. Noord en Zuid worden beter verbonden door een fietspad langs het rouwcentrum aan te leggen in het verlengde van de Duke Ellingtonstraat. Er wordt gewerkt aan een robuuste waterstructuur waarbij duikers vervangen worden door wadi’s en waterlopen.
Deze structuur is niet in één keer te realiseren, zo is een waterloop gewenst aan de Westlandseweg ter plaatse van de Rabobank, deze kan niet op korte termijn gerealiseerd worden.
26
ACTIEVE STRAAT ALS ONTMOETINGSRUIMTE
In de Juniusbuurt is de openbare ruimte gebruiksruimte om te sporten en te spelen, ontmoetingsruimte voor bewoners en klimaatadaptieve ruimte met voldoende water, groen en schaduw. Het accent ligt bij de voetganger, fietser, sporter, revaliderende, plant en dier. Dit sluit aan bij het mobiliteitsprogramma van de gemeente Delft. Op straat is minder ruimte voor parkeren, auto’s staan in garages die goed zijn ingepast in en onder de bebouwing. De woningen staan aan een woonpad of autoluwe straat. De openbare ruimte is een gemeenschappelijke ruimte. Op dit moment heeft elke functie zijn eigen terrein: de moskee, het rouwcentrum, het revalidatiecentrum. De ambitie is om meer ruimte te delen en daarmee de openbare ruimte voor iedereen te vergroten. Het bomenpleintje aan de Glenn Millerstraat wordt een aantrekkelijke speel- en ontmoetingsplek. In Bethelpark is de openbare ruimte bij de middelbare school een belangrijke publieke plek. Langs de Buitenhofdreef is ruimte voor speelaanleidingen, avontuurlijk spelen en natuureducatie. In de ecozone, die langs de zuidzijde van het ziekenhuis loopt, wordt het gebruik afgestemd op de biotopen voor soorten.
27
COLLECTIEVE TUINEN ALS VERBLIJFSRUIMTE
Wonen in de Kop van de Buitenhof is wonen in het landschap. Woningen staan grotendeels aan autoluwe woonpaden en zijn gegroepeerd rond een collectieve en openbaar toegankelijke binnentuin. De woonpaden en binnentuinen vormen een informeel netwerk voor spelen en ecologie. Dat maakt de Buitenhof een gezinsvriendelijk woonmilieu. Individueel is sprake van een terras, ruim balkon of een voortuin aan de openbare ruimte. Collectieve ruimtes en (maatschappelijke) voorzieningen worden strategisch gepositioneerd zodat er toezicht is.
binnentuin speelzone bij de school
woonpad
De straat wordt geactiveerd met woon-werkwoningen en maatschappelijke ruimtes. Groen-blauwe daken en groene gevels, met name voor de onderste verdiepingen, dragen bij aan wateropslag en het tegengaan van hittestress.
wadi aan de Juniusstraat woonpad aan de Beatrixlaan
28
29
HET LANDSCHAPSBLOK Het landschapsblok is een combinatie van het klassieke bouwblok, met entrees aan de buitenzijde en oriëntatie op de straat, en het open bouwblok met collectieve buitenruimte. Door een blok uit meerdere delen op te bouwen en in hoogte te laten verspringen sluit het blok goed aan op de omgeving en op de bezonning. De ruimte tussen de blokken is autovrij, waardoor een netwerk woninggrootte passend bij gezinnen wadi voor waterberging daktuinen direct toegankelijk van openbare ruimtes en collectieve hoven en tuinen ontstaat. Het uitgangspunt is een blok dat door verschuiving opent en daarmee openbaar en collectief met elkaar verbindt. De speelaanleidingen in het groen entrees van de woningen zijn aan de buitenkant van het blok gesitueerd. Er is een heldere overgang van openbaar spelen in het hof en privé/collectief in de vormgeving van het blok. Door de blokken te laten vertrappen in de richting van de zon ontstaan ogen op het Componistenpad geen “planken”, zoals de klassieke flats van de Poptahof en de Brahmslaan maar gevarieerde blokken met groene voordeur aan de fietsroute dakterrassen. Het landschapsblok is uitnodigend: door de getrapte opbouw en de open blokken geeft het een nieuw gezicht aan de Buitenhof en nodigt de stad uit om binnen te komen.
Tegelijk is het blok geborgen: de binnentuinen zijn informeel, bezoekers zijn welkom, maar de bewoners zijn de belangrijkste doelgroep. Het landschapsblok bestaat uit een combinatie van verschillende woningtypes en -segmenten en kan op verschillende manieren worden ontwikkeld. Het blok kan in één keer worden gerealiseerd door één partij, maar biedt ook de mogelijkheid om in delen te ontwikkelen, bijvoorbeeld door verschillende wooncoöperaties.
30
1. bouwblok met collectieve tuin als basis
2. blok verschuiven geeft ruimte voor groen, licht en lucht
3. bouwhoogte sluit aan op de omgeving
4. geen hoogbouw uit één stuk, maar aftrappende gebouwen in de richting van de zon
5. entrees aan de straat
6. samenhangend landschapstructuur
31
32
ONTWERP: DE GEMENGDE BUURT
33
LEVEN IN EEN GEMENGDE STADSBUURT EEN ADAPTIEF PLAN De ontwikkeling van de Juniusbuurt is een schuifpuzzel: de ontwikkelingen zijn afhankelijk van elkaar en vinden deels opvolgend plaats. Hierdoor neemt de hele ontwikkeling veel tijd in beslag. Die tijd is een kans: ontwikkelingen die verder in de tijd zitten kunnen worden aangepast aan de stand van dat moment. De parkeernormen die we nu hanteren, zijn over tien jaar niet meer actueel. De woningtypologieën worden niet nu al uitgedacht, maar op het moment dat het betreffende veld aan de beurt is. Zo voorkomen we dat we de plannen van gisteren uitvoeren. Daarom noemen we dit product een Masterplan en is de uitgewerkte versie van het plan een voorbeelduitwerking: de stand van zaken die we nu kunnen voorspellen. Daarin zitten ook eerste gebouwstudies voor Basalt, Maurice Maeterlinkschool en het Grotius college. Het Masterplan laat voldoende ruimte voor architecten om tot eigen en passende ontwerpen te komen. Een Masterplan legt vast wat essentieel is voor de samenhang en voor de lange termijn. Dat is het raamwerk van de openbare ruimte, de verbindende structuren. Ook de openbare ruimte wordt niet in één keer aangelegd.
Op korte termijn zijn al verbeteringen in de openbare ruimte mogelijk, zoals de aanleg van een fietspad op het terrein van het rouwcentrum, waardoor de stoep niet langer als fietspad wordt gebruikt, en het inrichten van het bomenplein met speelaanleidingen.
Basalt & Maurice Maeterlinckschool Grotius college
Bij de bebouwing zorgt de bouwhoogte en het principe van het landschapsblok voor samenhang. De bouwhoogtes worden voor het gebied als geheel weergegeven en geven een bandbreedte aan. De voorbeelduitwerking past binnen dit hoogtebeeld.
BESTAANDE SITUATIE 34
wonen parkeergebouw Grotius college
Basalt & Maurice Maeterlinckschool wonen
wonen wonen
wonen
parkeergebouw
VOORBEELDUITWERKING 35
SCHUIFPUZZEL
HUIDIGE SITUATIE
Om zo’n schuifpuzzel mogelijk te maken is wat ruimte in de buurt nodig. Die ruimte is er op het sportveld van het Grotiuscollege en op de voormalige kavel aan de Prinses Beatrixlaan. Stap 1 van de puzzel is nieuwbouw voor Basalt en de Maurice Maeterlinckschool op de plek van het sportveld. Bij deze nieuwbouw wordt geen parkeren gerealiseerd, dat komt in een garage aan de overzijde van de Buitenhofdreef. In de tussentijd is tijdelijk parkeren op maaiveld nodig, dit kan op de voormalige Basaltkavel. De locatie aan de Prinses Beatrixlaan is relatief onafhankelijk van de andere onderdelen van de schuifpuzzel. Er kan een blok direct in fase 1 worden gerealiseerd, of er kan worden gewacht op meer zekerheid rondom de toekomstige situatie van de Prinses Beatrixlaan. In stap 2 kan een flink deel van het programma worden gerealiseerd op de voormalige Basalt kavel. Daarbij is het logisch om te beginnen met het parkeergebouw, omdat dit ook voor Nieuw Basalt nodig is. School en woningbouw sluiten daarop aan. Tenslotte kan de kavel van het Grotius bebouwd worden, in samenhang met de andere blokken in deze strook en een parkeergebouw naast rouwcentrum de Laatste Eer. Er zal een gedetailleerde fasering worden opgesteld om ervoor te zorgen dat de bouwactiviteit en het wonen in de buurt elkaar niet te veel in de weg zitten.
36
STAP 1
STAP 2
STAP 3
•
• •
• • •
• • • •
ontwikkeling van revalidatiecentrum Basalt en de Maurice Maeterlinckschool op het sportveld van het Grotius College met aanleg nieuwe straat: Willem Breukerstraat herinrichting van het bomenplein en fietspad in het verlengde van de Duke Ellingtonstraat herprofilering Juniusstraat Oost-Westfietspad met oversteek over de Prinses Beatrixlaan Beatrixzone Zuid (optioneel)
• • •
parkeergarage tegenover Nieuw Basalt ontwikkeling Bethelpark Oost: woningen en Grotius College op de plek van Basalt herprofilering Buitenhofdreef na de afronding van Bethelpark Oost water centraal in Bethelpark Prinses Beatrixlaan herinrichten (optioneel)
nieuw Basalt en Maurice Maeterinkschool
Beatrixzone Noord Parkeergarage, maat afhankelijk van toekomstige behoefte Rabobank?
parkeergarage
nieuwe straat water Grotiuscollege
speelplaats en fietspad
parkeergarage
fietsoversteek
37
BOUWHOOGTE
Aan beide zijden van de Buitenhofdreef is de bouwhoogte vijf lagen, circa 16 meter. De school is maximaal vier lagen hoog, door de hogere verdiepingshoogte sluit dit goed aan op de vijf lagen van de woonbebouwing. Ook de parkeergebouwen zijn vijf lagen hoog. De gebouwen aan de Westlandseweg kunnen een hoogteaccent krijgen tot maximaal zeven lagen hoog, circa 25 meter. Hier is geen sprake van een doorgaande wand, maar van vertrapping. Zo sluit de nieuwbouw, waaronder het nieuwe revalidatiecentrum op de hoek Westlandseweg/ Buitenhofdreef, aan op de bebouwing aan de Beatrixzone. Er is ruimte voor een toren van circa 60 meter hoog op de hoek van de Buitenhofdreef. Deze toren is de tegenhanger van de toren van Tiles aan de Buitenhofdreef. De toren markeert de entree naar de Buitenhof en staat in de as van de Reinier de Graafweg, de nieuwe stadsentree van Delft West.
Westlandseweg
5
5
6
5 4 ( school)
5 5
5
5
3
3 5
3
12
5
5
Poptahof
Beatrixlaan
20
5-11
13
Juniusstraat
6
7
7
5-11
7
5-11
Reinier de Graafweg
Buitenhofdreef
12 5 3
2 (school)
5-11
De basis voor de bouwhoogtes is gelegd in de gebiedsvisie: hoger aan de noordzijde, aflopend naar het zuiden. Dit is goed zichtbaar bij de nieuwbouw van Bethelpark. De bouwhoogtes zijn gericht op het creëren van samenhang rond de diverse straten. De Beatrixzone heeft twee kanten: een hogere zijde aan de Prinses Beatrixlaan, die past bij de breedte van de straat en de hoogte van de flats van de Poptahof (max 11 lagen, circa 35 meter, met aftrappende hoogte), en een lagere zijde aan de Juniusstraat (max 5 lagen, circa 16 meter). Aan de Prinses Beatrixlaan worden geen hoge wanden gemaakt maar verspringende hoogtes, zodat ruimte ontstaat voor dakterrassen en de bebouwing goed de overgang van middelhoog naar hoog kan maken. Hoogtesprongen bestaan steeds uit minimaal twee lagen, zodat de verschillen ook echt zichtbaar zijn.
3
15
5 19
Gezien de lange looptijd van deze ontwikkeling is het van belang flexibiliteit in te bouwen. Hoogteaccenten zijn daarom niet exact aangegeven, maar door middel van een zone en een bandbreedte aan hoogtes. Er is ruimte voor de inpassing van een beperkt aantal hoogteaccenten van maximaal drie extra lagen met een kleine footprint (circa 500m2). Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een accent aan de nieuwe waterloop. De accenten moeten passend zijn in de ruimtelijke opzet en goed zijn afgestemd op de aansluitende openbare ruimte en bebouwing.
38
Bouwhoogtes in de Kop van de B uitenhof: hoger met vertrapping aan de Prinses Beatrixlaan, middelhoog rondom de Buitenhofdreef.
AANSLUITEN OP BETHELPARK De typologie van Bethelpark, direct naast de entree van het ziekenhuis, wordt op een natuurlijke manier opgenomen in de ontwikkeling. De bouwhoogtes van Bethelpark sluiten op hoofdlijnen aan op de uitgangspunten zoals hiernaast geformuleerd. Belangrijk verschil is de inpassing van het parkeren. In Bethelpark is gekozen voor een parkeerdek per blok, waardoor de binnentuinen hoog liggen en meer gericht op de directe omwonenden. In de landschapsblokken wordt het parkeren collectief opgelost, zodat er een binnentuin met volle grond kan worden gerealiseerd waarbij binnen en buiten meer op elkaar aan kunnen sluiten. Bethelpark krijgt een hart door de toevoeging van water als bindend element tussen beide delen en een centrale openbare ruimte bij de school.
De openbare ruimte in Bethelpark is autoluw, er wordt gewoond aan woonpaden. Waar nu het bouwhek staat komt in de toekomst een waterloop.
39
WONINGBOUW WONINGBOUWPROGRAMMA
WOONMILIEU
DOELGROEPEN
In de bestaande situatie zijn er 649 woningen in de Juniusbuurt, waarvan 297 woningen in het wooncomplex Tiles. De verhouding koop/huur is 19%/ 81%. De verhouding appartementen/eengezinswoningen is 586, waarvan 87 studentenwoningen boven de sporthal (90%)/ 63 eengezinswoningen (10%). Er wordt gestreefd naar een mix van woningen in verschillende prijsklassen met een mix van huur en koop. Voor de verdeling worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: • 15% sociale huurwoningen • 20% middeldure huurwoningen • 65% overige woningen met een gezonde variatie in prijsklassen en mix van huur en (betaalbare) koopwoningen • 50% van het totaal is betaalbaar (sociale woningen, middenhuur en koopwoningen tot € 390.000)
In de buurt ontstaat een gemengd woonmilieu met een mix van verschillende doelgroepen. De mensen die er wonen hebben binding met elkaar en met de wijk. Dat gaat niet vanzelf en wordt gestimuleerd door te zoeken naar ontwikkelvormen waarbij de toekomstige bewoners al vroegtijdig worden betrokken in het planproces. Er is ruimte voor collectieve voorzieningen zoals een gemeenschappelijke daktuin, deelauto’s, etc. Hierdoor wordt ontmoeten gestimuleerd en de binding met de buurt vergroot. Een mix van bewoners (kwetsbare en vitale, jong en oud, etc.) sluit daar goed bij aan.
De ambitie is om een levendige en gemengde buurt te maken met een mix van verschillende doelgroepen. Bijzondere aandacht zal er zijn voor woningen voor ouderen (met zorg in de nabijheid). Er is grote behoefte aan levensloopbestendige woningen en het woonmilieu leent zich daar goed voor. Dit kan geconcentreerd in één van de bouwblokken of juist gemengd met andere doelgroepen. Ook is er behoefte aan beschermd wonen. Dat kan gespikkeld of in kleine groepen (12-25 eenheden). Klinische zorgwoningen met zorgpartner kunnen mogelijk gerealiseerd worden in combinatie met de nieuwbouw van Basalt.
Woningen in de Kop van de Buitenhof zijn toekomstbestendig. Om die reden wordt voor alle woningtypes in principe een minimum oppervlakte gehanteerd van 50 m2 GBO per woning. Het woningbouwprogramma is gevarieerd en kent woningen voor verschillende doelgroepen met een variatie aan woninggroottes.
In de gebouwtypologie is aandacht voor een goede oriëntatie in relatie tot bezonning en geluid en alle woningen hebben aantrekkelijke buitenruimtes onder andere private buitenruimtes. Er is speciale aandacht voor de sociale cohesie in het bouwblok met goed vormgegeven hoven en entrees. De woningen zorgen voor ogen op straat, met name voor de voetpaden en fietsroutes. Er wordt gewoond op de begane grond en parkeervoorzieningen worden goed ingepast, waardoor er geen dichte plinten ontstaan.
De ambitie uit de Gebiedsvisie is om 1.500 tot 2.000 woningen toe te voegen. Met Bethelpark West (352 woningen gerealiseerd), Juniusbuurt/ Beatrixzone (circa 440 woningen) en Bethelpark Oost (circa 360 woningen) is al sprake van ruim 1.000 woningen. Daarnaast is ruimte voor woningbouw aan de westzijde van het ziekenhuis (tenminste 200 woningen), de Brahmslaan (75 woningen) en de Pierre van Hauwelaan (nader te bepalen). Het aantal woningen uit de visie wordt daarmee zeker gehaald. 40
Wat betreft studentenhuisvesting is het uitgangspunt in de Woonvisie dat grootschalige studentenhuisvesting vooral op en rond de campus wordt gerealiseerd. Voorstel is om op deze locatie studenten niet bij voorbaat uit te sluiten, maar in te passen in het programma zolang dit kleinschalig en gemengd met andere doelgroepen is tot een maximum percentage van 5% van het totaal aantal nieuw te bouwen woningen binnen de Kop van Buitenhof. Deze groep is onderdeel van de categorie 65% overig. Het is wel sociale woningbouw, maar valt buiten de 15% sociale huurwoningen.
Space S in Eindhoven is een goed voorbeeld van een project dat met de toekomstige bewoners samen is ontworpen.
Op de garage is een volwaardige tuin gerealiseerd.
41
Collectieve hoven zorgen voor sociale samenhang.
VOORZIENINGEN Door het toevoegen van woningen wordt de buurt gemengder: nu hebben voorzieningen de overhand. Verdichting ontstaat door bestaande voorzieningen compacter terug te bouwen: er vertrekken geen functies. Binnen het plan worden drie grote stedelijke maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd: nieuwbouw voor het Grotius College in combinatie met een sporthal, het revalidatiecentrum van Basalt en de Maurice Maeterlinckschool. Andere voorzieningen zoals het rouwcentrum, de moskee en de bibliotheek blijven voorlopig op hun plek. Door de toevoeging van woningen wordt de buurt gemengder.
Rabobank revalidatiecentrum tandarts en zorggerelateerde partijen
ziekenhuis
voorzieningen parkeergebouw
VO school ( Grotius college) +sporthal
speciaal basis- en voortgezet onderwijs buurtvoorzieningen (positie nader te bepalen)
kinderdagverblijf huisarts parkeergebouw speciaal basisonderwijs
rouwcentrum
moskee bibliotheek sporthal toekomst: ruimte voor voorzieningen
bestaande voorzieningen nieuwe voorzieningen verplaatste voorzieningen
42
SCHOLEN EN REVALIDATIECENTRUM Het revalidatiecentrum Basalt en de Maurice Maeterlinckschool (MMS) voor speciaal onderwijs zitten nu aan de Buitenhofdreef. Op de huidige locatie is de bebouwing in één laag gerealiseerd: dat kost veel ruimte en zorgt voor veel verharding. Het revalidatiecentrum kan makkelijk gestapeld worden en daarmee compacter worden vormgegeven. De school kan maximaal in twee lagen worden uitgevoerd: kinderen komen op hetzelfde moment aan en dat levert een piek op in het gebruik van liften. Beide functies zijn aan elkaar verbonden omdat de kinderen therapie krijgen in het revalidatiecentrum en gebruik maken van voorzieningen zoals het zwembad. Ook hebben ze allebei behoefte aan buitenruimte om te kunnen oefenen, sporten en spelen. In het programma voor de nieuwbouw van Basalt wordt rekening gehouden met de toevoeging van klinische voorzieningen in samenwerking met een zorgpartner om zo te komen tot een innovatief zorgcomplex.
BUURTVOORZIENINGEN dat er aanloop vanuit de buurt is. Medewerkers van de school parkeren nu in de wijk en dat kan zo blijven. Parkeren voor het revalidatiecentrum kan gecombineerd worden met parkeren voor het wonen op de kavel van Bethelpark. Door dubbelgebruik zijn minder parkeerplaatsen nodig. Het Grotius College is toe aan een nieuw gebouw. Daarvoor is een andere plek nodig, zodat de school open kan blijven terwijl de nieuwbouw wordt gerealiseerd. De locatie van het huidige Basalt is hiervoor een geschikte plek. Op dit moment wordt uitgegaan van een school voor 1.300 leerlingen met een sporthal die in de avonduren door andere partijen kan worden gebruikt.
De hoek van de Buitenhofdreef/ Westlandseweg is een ideale plek voor nieuwbouw. De artsen in het revalidatiecentrum werken ook in het ziekenhuis en hebben zo een korte looplijn naar het Reinier de Graaf Gasthuis. Het revalidatiecentrum krijgt een adres en ingang aan de Buitenhofdreef, waar kan worden voorgereden en patiënten kunnen worden afgezet. Voor de Maurice Maeterlinckschool is ruimte nodig om leerlingen met busjes af te zetten en op te halen. De oudere leerlingen van de school maken uitstapjes naar winkelcentrum Iin de Hoven en hebben leer-werkplekken in de school, waarbij het prettig is
In de gebiedsvisie is 3.000 m2 voor wijkeconomie benoemd. Hiervan is al een deel gerealiseerd in Bethelpark West. Er resteert 1.800 m2. Er is voor gekozen om iets meer niet-woonprogramma te reserveren in de ontwikkeling: 1.500 m2 in Bethelpark Oost en 1.500 m2 in de Juniusbuurt. In Bethelpark Oost gaat het om de plint aan de Westlandseweg (achter de Rabobank) of, als de Rabobank mee ontwikkelt, direct aan de Westlandseweg. Hier ligt een zorggerelateerde invulling voor de hand vanwege de ligging naast het ziekenhuis en het revalidatiecentrum. In de Juniusbuurt zal de positie worden bepaald bij de uitwerking van de blokken. Een logische plek voor buurtvoorzieningen is de plint aan het platanenplein als hier een parkeergebouw wordt gerealiseerd. Hier ligt de nadruk op wijk- en buurtgebonden bedrijvigheid en het creëren van levendigheid. Kleinschalige horeca of een gemakswinkel, buurtof wijkgerichte maatschappelijke voorzieningen zijn passend. Om dit mogelijk te maken is betaalbare bedrijfsruimte van belang. Ondernemers zullen in het ontwikkelproces worden betrokken bij invulling van de voorzieningen. Sport- en speelvoorzieningen voor de scholen en revalidatie worden zo veel mogelijk opengesteld, zodat deze ook buiten schooltijden kunnen worden gebruikt. Basalt en MMS hebben ieder hun eigen sportzaal en het Grotius College heeft een sporthal.
Daarnaast is er een zelfstandige sporthal aan de Pierre van Hauwelaan.
43
PARKEREN GEREGULEERD PARKEREN
MINDER PARKEREN OP STRAAT
Parkeren is in Delft volop in ontwikkeling. In de hele stad krijgt de voetganger meer ruimte en is er minder ruimte voor de geparkeerde auto. Dit past ook bij de Kop van de Buitenhof, die op fietsafstand van het station ligt. Als de barrière van de Prinses Beatrixlaan wordt geslecht en een nieuwe fietsverbinding ontstaat is de rest van de stad beter bereikbaar voor langzaam verkeer.
De Juniusbuurt kent op dit moment ongeveer 290 parkeerplaatsen op straat, inclusief de Buitenhofdreef. Parkeertellingen hebben uitgewezen dat deze plekken voor ongeveer 50% bezet zijn door bewoners en hun bezoek. De behoefte van de huidige bewoners is ongeveer 150 parkeerplaatsen. De parkeerders die niet buurtgebonden zijn, bijvoorbeeld de bezoekers van het ziekenhuis, kunnen na invoering van gereguleerd parkeren niet meer gratis in de buurt parkeren. Een aantal plekken zijn specifiek toegewezen aan voorzieningen, zoals het rouwcentrum en de moskee, deze zijn in de tellingen niet meegenomen. Zoals te zien is in het raamwerk openbare ruimte worden een aantal straten anders ingericht. Dit heeft gevolgen voor het aantal parkeerplaatsen op straat.
In de Juniusbuurt is op dit moment sprake van vrij parkeren. Het ziekenhuisterrein kent wel betaald parkeren, dat geeft het risico dat bezoekers van het ziekenhuis in de wijk parkeren. Met de nieuwbouw van voorzieningen zoals Basalt en het realiseren van extra woningen neemt de druk op de openbare ruimte toe. Daarom wordt gewerkt aan gereguleerd parkeren in de wijk: dat betekent dat er parkeervergunningen komen voor bewoners en ondernemers en betaald parkeren voor bezoekers.
parkeergarage bij het Reinier de Graaf Gasthuis
PARKEERNORM Volgens de nieuwe parkeernota 2023 wordt er in de Kop van de Buitenhof een schilnorm gehanteerd. Dit sluit het aan bij het autobezit van de te verwachten doelgroep voor de nieuwbouw. Gereguleerd parkeren is een voorwaarde om dit nieuwe parkeerbeleid te laten slagen. Daarnaast komen er faciliteiten voor deelauto’s, zodat mensen zonder eigen auto over een auto kunnen beschikken. Hierdoor kan de parkeernorm in de toekomst verder worden verlaagd.
44
Langs de Buitenhofdreef zullen worden 69 parkeerplaatsen worden opgeheven zodat er ruimte is om het verkeer op één rijstrook rijbaan te bundelen. In de Juniusstraat verdwijnen de parkeerplaatsen aan de oostzijde van de straat (20 tot 25 pp) wordt het parkeren anders ingericht en in de Willem Breukerstraat komen er parkeerplaatsen bij ten behoeve van halen en brengen van kinderen voor de school (11 pp en 23 pp voor busjes). Deze plekken zijn buiten de haal- en brengtijden bruikbaar voor iedereen en worden klimaatadaptief ingericht met open verharding. De inschatting is dat er circa 210 parkeerplaatsen in de buitenruimte blijven (exclusief de busplaatsen). Dat is ruim voldoende voor de huidige vraag van ongeveer 150 parkeerplaatsen.
TWEE COLLECTIEVE PARKEERGEBOUWEN
FIETSPARKEREN
Voor de nieuw te bouwen woningen worden twee centrale parkeergarages in de buurt gerealiseerd. Met een garage is dubbelgebruik makkelijker te realiseren. De garage aan de noordzijde is een gedeelde garage voor bezoek en werknemers van Basalt en voor het wonen. De garage aan de Prinses Beatrixlaan wordt gerealiseerd voor de woningbouw, maar biedt mogelijkheden voor dubbelgebruik met de moskee en het rouwcentrum, die piekmomenten hebben overdag. Beide garages hebben een plint met voorzieningen. Dat is essentieel aan de Buitenhofdreef en aan het Platanenplein.
In de nieuwbouw worden inpandige fietsenstallingen gerealiseerd. Dat kan in de vorm van een collectieve fietsenstalling per blok of in de vorm van privébergingen. In de straat komt ruimte voor fietsparkeren voor bezoekers. Het Grotius College zorgt voor voldoende fietsparkeren op het terrein van de school.
Rabobank revalidatiecentrum
? P
Prinses B eatrixlaa n
Buitenhofdreef
P
rouwcentrum
moskee
45
Quickscan geluid Juniusbuurt Delft
MILIEU
6.2.2 Cumulatieve geluidsbelasting De geluidsbelasting (exclusief aftrek 110g Wgh) op de gevels als gevolg van alle wegen is weergegeven in onderstaande figuren. Aan de achterzijde van de gebouwen is sprake van een geluidluwe gevel.
GELUID De Juniusbuurt is omgeven door drukke wegen. De Buitenhofdreef, de Prinses Beatrixlaan en de Westlandseweg zorgen alle drie voor geluidsbelasting op de gevel. Ook als de snelheid van de Prinses Beatrixlaan wordt verlaagd afgewaardeerd naar 50 km/uur en de rijbaan wordt verplaatst naar het oosten, zal er nog sprake zijn van te veel geluid. Woningbouw kan aan deze wegen staan, maar dient een geluidsluwe zijde te hebben. Eenzijdig georiënteerde woningen zijn aan deze doorgaande wegen niet mogelijk. Inpandige buitenruimtes zoals loggia’s dragen bij aan een verbeterd geluidsklimaat in de woning. Bebouwing langs deze wegen Quickscan geluid Juniusbuurt Delft schermt het geluid af voor de achterliggende bebouwing, zodat in het midden een geluidsluwe gebied ontstaat. Grote 6.2.2 Cumulatieve geluidsbelasting openingen zijn daarom minder gewenst.
Bij de uitwerking van de gebouwindeling wordt aandacht besteed aan het afstemmen van niet-geluidsgevoelige en geluidsgevoelige bestemmingen aan geluidsbelaste en geluidsluwe zijden.
De scholen zijn in de buurt gelegen en hebben speelpleinen die ook buiten schooluren openbaar toegankelijk zijn. Bij de uitwerking wordt rekening gehouden met het behouden van minimaal 20m afstand tot woningen en wordt eerst gekeken naar verzachtende maatregelen aan de bron, voordat er sprake is van eventuele afscherming. De inrichting van de openbare ruimte speelt hierbij een belangrijke rol. Grote waterpartijen zijn kunnen het geluid dragen en ongunstiger uitpakken voor de buurt ten aanzien van geluid. Gebruik van absorberende De geluidsbelasting (exclusief aftrek 110g Wgh) op de gevels als gevolg van alle wegen is bodemgebieden, zoals weergegeven in onderstaande figuren. Aan de achterzijde van de gebouwen is sprake vangras, een heeft de voorkeur bij het inpassen van geluidsgevoelige functies. geluidluwe gevel.
eg dsew
Bea trix
tlan Wes
Bui
ten h
laa
n
ofd
ree f
at ri
xla
an eg dsew
n
tla Wes
geluidsbelasting op de gevel als op de Beatrixlaan 50km/uur wordt gereden op de huidige rijbanen.
900\m2021113900r001.docx 08-11-2021
Be
Bui
ten h
ofd
ree f
figuur 13: gecumuleerde geluidsbelasting (Lden in dB) als gevolg van alle wegen, excl. aftrek
46
AFVAL
ENERGIE
CIRCULARITEIT
De nieuwbouw bestaat hoofdzakelijk uit appartementen. Woningen met een te kleine voortuin om minicontainers te plaatsen (of met een achtertuin zonder achterom), dienen gebruik te maken van een containerruimte elders, (bijvoorbeeld als in een nabijgelegen complex). Appartementengebouwen hebben een inpandige ruimte waar containers kunnen staan. We stellen voor deze ruimtes te combineren met het inpandig parkeren, zodat geen extra verharding nodig is om de containerruimtes bereikbaar te maken.
Delft moet in 2050 100% energieneutraal zijn. Dit houdt in dat er alleen energie van hernieuwbare bronnen - zoals zon, wind, biomassa en aardwarmte - wordt gebruikt voor alle gebouwen en mobiliteit. Energieneutraliteit wordt bij de start van het ontwerpproces als uitgangspunt meegenomen. De woningen in de Juniusbuurt en Bethelpark worden gasloos gebouwd. In de gebiedsvisie is aangegeven dat de voorkeur uitgaat naar bodemenergie in dit gebied, want daarmee kan ook gekoeld worden. De ruimtevraag in de ondergrond zal in de volgende fase nader moeten worden uitgewerkt in een bodemenergieplan. Gebouwde parkeervoorzieningen zijn voorbereid op verdere elektrificatie van auto’s.
In de gebiedsontwikkeling Kop van de Buitenhof is circulariteit een cruciale ambitie. Bij de tenders voor de verschillende kavels zullen de inschrijvingen beoordeeld worden op de volgende thema’s: kringlopen sluiten, faciliteiten delen, behoud en demontage, gebruik van biobased materialen, toepassing van secundaire materialen, losmaakbaarheid en hergebruik en ruimtelijke adaptiviteit.
In de huidige situatie rijdt de vuilniswagen voor de woningen aan de Cole Porterstraat over de Buitenhofdreef, waar clusterplekken zijn voor het aanbieden van minicontainers. In de nieuwe situatie wordt de clusterplek op de hoek bij de Glenn Millerstraat behouden en wordt een nieuwe plek toegevoegd bij de inrit van de nieuwe Willem Breukerstraat die toegankelijk is voor de vuilniswagen.
47
Specifiek voor de Buitenhof zien we kansen in: - Flexibele indeling en ruime dimensionering in het ontwerp van het revalidatiecentrum en de scholen biedt kansen voor ander gebruik en functieverandering. Denk aan toe- of afnemend aantal leerlingen en patiënten en dubbelgebruik van de sportfaciliteiten. - Bij de nieuwbouw wordt rekening gehouden met het gebruik van biobased materialen. - Modulaire bouw en demontabele onderdelen spelen een belangrijke rol in het ontwerp, wat flexibiliteit en duurzaamheid bevordert. - Door de ontmanteling van het revalidatiecentrum Basalt, de Maurice Maeterlinck school en het Grotiuscollege ontstaan kansen om de vrijkomende (secundaire) materialen, inclusief constructieve elementen en casco’s, te hergebruiken.
48
RAAMWERK OPENBARE RUIMTE
49
RAAMWERK
De belangrijkste veranderingen zijn: Westlandseweg: Aan de noordzijde is ruimte voor een ecologische oever, goed op de zon. Aan de zuidzijde staat de nieuwe bebouwing direct aan het water. Buitenhofdreef: autoverkeer samenvoegen op de westelijke rijstrook. Ruimte voor fietsers om tussen de rijstroken te wachten bij de oversteekpunten. Aan de oostzijde is ruimte voor een wadi die afstromend hemelwater kan bergen en vertraagd afvoert. Bomen in het profiel worden behouden, aan de westzijde wordt een enkele boom verwijderd om de bebouwing mogelijk te maken. Verwijderde bomen worden elders herplant. Juniusstraat: combineren van parkeren aan de westzijde zodat de rijweg langs de bestaande flat kan worden gelegd. Behoud van bijzonder solitaire bomen is maatgevend voor de rooilijn.
Willem Breukerstraat: in deze nieuwe straat is ruimte om de busjes voor de school kort te laten parkeren. Aan de zuidzijde kan woningcorporatie Vidomes de plint van de flat vernieuwen zodat een goed adres aan de straat ontstaat. Westlandseweg
Glenn Millerstraat: wordt fietsstraat als onderdeel van de doorgaande oost-westroute. Het brede trottoir aan de zuidzijde kan worden verlengd tussen de bomen door, zo ontstaat een parkachtig wandelpad. Bomenplein: wordt heringericht als speelplein met natuurlijke elementen. Bij het realiseren van de voorzieningen staat de ondergrondse ruimte van de bomen voorop. Duke Ellingtonstraat: de bezoekers van het rouwcentrum gebruiken de Duke Ellingtonstraat als hoofdentree om de Glenn Millerstraat te ontlasten. Het fietspad wordt over het terrein van het rouwcentrum doorgetrokken naar de Glenn Millerstraat. Ecozone: fietspad ligt langs de gevel zodat de ecozone kan worden verbreed. Dit is de belangrijkste oost-west verbinding voor de fiets. Goede oversteek over de Buitenhofdreef en vindbaarheid van de route zijn essentieel. Waterloop Bethelpark (Theodora Eigemanpad): nieuwe singel die een goed adres vormt voor het wonen. Water sluit met een eco duiker aan op de waterloop aan de overzijde en - als de Rabobank mee ontwikkelt - met open water langs de Westlandseweg.
50
Theodora Eigemanpad
In de raamwerktekening komen de verschillende lagen samen. Het mobiliteitsplan van Delft zet de voetganger en de fietser op één. Goede fietsroutes en ruime beschaduwde stoepen vormen de basis. Openbare ruimte is meer dan gras en bomen. Het raamwerk biedt ook levensvoorwaarden voor dieren. Biotopen voor dieren, struiken, kruiden, bloemrijk grasland zijn belangrijke onderdelen bij de uitwerking van het inrichtingsplan. In het kader van klimaatadaptatie wordt de waterberging vergroot. Bomen worden zo veel mogelijk behouden, beplanting wordt deels gekapt om doorzicht en sociale veiligheid te creëren met aandacht voor het leefmilieu voor plant en dier. Voor beleving en leefkwaliteit is er ruimte voor spelen en ontmoeten. De verschillende thema’s komen in de volgende bladzijden in deelkaartjes aan de orde.
Als de Rabobank wordt herontwikkeld kunnen de waterlopen met elkaar worden verbonden. Tot die tijd blijft een duiker nodig aan de noordzijde van de Westlandseweg. De positie van het water en de rooilijn worden nader bepaald.
Beatrixlaan
Westlandseweg
Juniusstraat
Theodora Eigemanpad
Buitenhofdreef
Juniusstraat Noord
Glenn Millerstraat
ecozone
Duke Ellingtonstraat
bomenplein
Pierre van Hauwelaan 51
VERANDERINGEN IN HET RAAMWERK FIETSER EN VOETGANGER In Delft staat de voetganger op 1 en de fietser op 2. De buurt krijgt een doorgaande fietsroute die functioneert op stedelijk niveau. Op de nieuwe oost-westroute heeft de fiets voorrang. Soms is het een vrijliggend fietspad, in de Glenn Millerstraat is het een fietsstraat waar de auto te gast is. De Buitenhofdreef en Prinses Beatrixlaan zijn goed oversteekbaar als de fietser of voetganger maximaal één rijstrook per keer kan oversteken. Dat vraagt om een rustruimte tussen de rijstroken. In noord-zuid richting wordt de Juniusstraat aangesloten op de omliggende wegen. In het noorden is daarvoor een fietsbruggetje over het water gewenst, in het zuiden wordt een fietspad gemaakt in het verlengde van de Duke Ellingtonstraat, naast het rouwcentrum. Waar de maat van het profiel dit toestaat wordt gewerkt met brede stoepen.