8 1 Eindconcept Bedrijventerreinenstrategie MRDH 2022-2030

den IJssel Krimpen aan

compensatie mc 3.1 IJsseldijk

den IJssel Maassluis

Transformatie naar wonen. Geen compensatieplicht, bedrijf blijft gevestigd.

Kapelpolder

Transformatie naar gemengd woon-werkgebied o.b.v. anders compenseren

Schiedam

Vlaardingen

Nieuw Mathenesse

Transformatie naar gemengd woon-werkgebied o.b.v. anders

Noord

compenseren

Deltaweg

Transformatie naar gemengd woon-werkgebied. Compensatieplan nog niet aanvaard door PZH.

Rotterdam

Ceintuurbaan

Transformatie naar gemengd woon-werkgebied o.b.v. anders compenseren

Rotterdam

Rotterdam

Boezembocht-zuid

Transformatie naar gemengd woon-werkgebied o.b.v. anders

(Boezembarakken)

compenseren

M4H

Transformatie naar gemengd woon-werkgebied o.b.v. anders compenseren/ toevoeging m² bedrijfsruimte aan regulier bedrijventerreinen-areaal

1002986

76

Bijlage VI – Compensatiewijzer

Bij een adviesaanvraag wordt onderstaande afwegingskader gehanteerd. Daarbij kunnen per geval de verschillende elementen van het afwegingskader meer of minder belangrijk zijn. Hier vindt u de volledige Compensatiewijzer die gebruikt kan worden bij het opstellen van het compensatieplan. In beeld brengen van de compensatieopgave •

Bestemming en netto voorraad: Voor de bedrijvenbestemming is de toegestane milieucategorie van belang. Als dit milieucategorie 1 of 2 betreft is geen sprake van een compensatieplicht.

•

Feitelijk gebruik: compenseren op basis van feitelijk gebruik is alleen mogelijk als blijkt dat er een kwantitatieve en kwalitatieve balans is tussen vraag en aanbod in de regio. Het omgevingsbeleid van de Provincie Zuid-Holland geeft een nadere toelichting op (het verschil tussen) de planologische en feitelijke compensatie.

Beter benutten en nieuwe ontwikkelingen •

Om te voorzien in de compensatieopgave dienen locaties in beeld te worden gebracht waar mogelijkheden liggen om de bestaande voorraad aan bedrijventerreinen beter te benutten. En daarnaast locaties waar nieuwe ruimte voor bedrijvigheid ontwikkeld kan worden. Deze mogelijkheden dienen realistisch en uitvoerbaar te zijn. Compensatie op basis van alleen arbeidsplaatsen zonder vertaling naar ruimte is niet mogelijk

Compenserende maatregelen •

Beter benutten van de voorraad: het streven is zoveel mogelijk in te zetten op het beter benutten van de huidige voorraad. Dit betreft altijd maatwerk. Van belang hierbij is de omvang, de mogelijke milieucategorie en het werkmilieu. Het geschikt maken van bestaande bedrijventerreinen voor HMC of watergebonden bedrijvigheid geldt als beter benutten. Ook het beschikbaar maken van ruimte voor deze bedrijven op locaties waar het water of HMC nu niet benut wordt geldt als compenseren, bijvoorbeeld het verplaatsen van lage milieucategorieën op bedrijventerreinen naar gemengde locaties in de stad.

•

Nieuw aanbod en functiemenging: de locaties in beeld brengen waar nieuwe ruimte voor bedrijvigheid ontwikkeld kan worden. Van belang is dat dit nog niet mogelijk is in het bestemmingsplan, anders betreft het geen nieuwe ontwikkeling en is de locatie al meegenomen in de vraag en aanbod balans. Dit kunnen uitbreidingslocaties van bedrijventerreinen zijn of de toevoeging van nieuwe bedrijfsruimten door functiemenging in bestaand stedelijk gebied.

•

Daarnaast is mogelijk het herlabelen van een bestaand bedrijventerrein met een specifieke profilering (bijvoorbeeld agro-food of sierteelt) waar overaanbod aan is naar een met tekorten.

Berekenen compensatiesaldo •

De laatste stap is het uitrekenen van het compensatiesaldo op basis van de eerdere stappen. Dit betreft de transformatieopgave minus nieuw te ontwikkelen en het beter benutten van de voorraad. Het gaat om een planperiode van 10 jaar aangezien verder kijken leidt tot meer onzekerheden.

Samenvatting •

De samenvatting is een beknopt overzicht van het compensatieplan. Dit betreft de compensatieopgave, kansen voor nieuwe ontwikkelingen en kansen voor beter benutten van de voorraad. Resulterend in het compensatiesaldo per gemeente

1002986

77

•

De compensatiewijzer kan opgevraagd worden bij de MRDH als hulpmiddel om het compensatieplan op te stellen.

1002986

78

Bijlage VII – Advies balans vraag en aanbod

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen PZH 2021-2030, p. 75. Er zijn verschillende ‘beleidsknoppen’ waar gemeenten aan kunnen draaien die ruimtedruk kunnen verminderen (zie hoofdstuk 7.1.5 van de Behoefteraming bedrijventerreinen PZH 2021-2030). De mismatch tussen grootschalige vraag en aanbod dat vooral voor reguliere bedrijvigheid geschikt is, is niet eenvoudig op te lossen. De vraag naar stedelijk terrein voor bedrijven die zeer dicht of in Den Haag of Rotterdam gevestigd willen zijn deels wel. Zet voor de korte termijn in op het intensief begeleiden van ondernemers met een zoekvraag voor een nieuwe kavel: is hun ruimtevraag echt niet in te passen in de bestaande voorraad? Zijn er nog mogelijkheden voor het beter benutten van de eigen kavel? Zijn er in de bestaande voorraad nog plekken die onderbenut worden? Welke kleinschalige bedrijven zitten op bedrijventerreinen maar zouden ook op plekken elders kunnen vestigen? Denk ook aan ‘oneigenlijk’ gebruik op bedrijventerreinen door functies zoals sportscholen, dansstudio’s, et cetera. Voor kleinere bedrijven kan het maatwerk opleveren waardoor ze net toch de ruimte vinden die nodig is. Bovendien gaat het sowieso sneller dan een nieuw bestemmingsplan en werkt u hiermee al aan een werkwijze die beter benutten van bestaande bedrijventerreinen centraal stelt.

Op langere termijn vinden we intensiever ruimtegebruik en een actieve rol van overheden om bestaande bedrijventerreinen waar door herstructurering ruimte kan worden gecreëerd ook belangrijke knoppen om aan te draaien. Dit mes snijdt namelijk aan twee kanten. Enerzijds profiteren bestaande, vaak binnenstedelijke bedrijventerreinen van investeringen die met herstructurering samenhangen (zowel publieke als private investeringen) waardoor deze terreinen toekomstbestendiger worden en het bestaande stedelijke gebied optimaler benut. Juist naar binnenstedelijke bedrijventerreinen voor stadsverzorgende bedrijvigheid is veel vraag in de MRDH. Daarnaast leidt intensiever gebruik tot minder greenfield-ontwikkeling voor nieuw te ontwikkelen terreinen. Een goed voorbeeld van een intensieve aanpak is de provincie Utrecht, waar de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht de uitvoering trekt van een aanpak om een substantieel deel van de geprognosticeerde uitbreidingsvraag binnen de bestaande voorraad te gaan laten landen (zie voor meer toelichting hoofdstuk 8 van de Behoefteraming bedrijventerreinen PZH 2021-2030). Solitaire bedrijven en bedrijven in het buitengebied zijn er in veel delen van de MRDH niet of nauwelijks. Deze knop heeft daarom weinig invloed.

Een selectief vestigingsbeleid kan veel effect hebben en we adviseren de regio om daar zeker over na te denken: welke bedrijven voegen echt iets toe aan het regionale economische DNA en moeten ook daadwerkelijk op nieuwe uitleglocaties? Gezien de huidige krapte vinden we het te verdedigen indien nog beschikbare ruimte in eerste instantie voor bedrijven wordt aangewend die echt iets bijdragen aan de economie van de MRDH. Die bijdrage kan in arbeidsplaatsen gemeten worden, maar ook in een versterking/uitbreiding van bestaande ketens of bepaalde innovaties die de regio versterken. Ook vinden we het logisch dat op nieuw uit te geven bedrijventerreinen bijvoorbeeld ook alleen bedrijvigheid in een hogere milieucategorie wordt toegelaten en dat lichtere bedrijvigheid op binnenstedelijke terreinen of elders in bestaand stedelijk gebied landt.

1002986

79

Bijlage VIII – Overzicht van mogelijk in te zetten beleidsinstrumentarium

Provincie Zuid-Holland heeft de MRDH in de uitvraag voor actualisatie van de bedrijventerreinenstrategie gevraagd een overzicht te geven van mogelijk in te zetten beleidsinstrumentarium. De gemeenten en MRDH stemmen gezamenlijk in te zetten beleidsinstrumentarium af57. Daarbij staan drie doelstellingen centraal: 1. Ruimtevraag faciliteren door beter benutten en nieuwe ontwikkelingen (in die volgorde). 2. Behoud van ruimte voor werken op transformatielocaties en pleiten voor functiemenging in woningbouwplannen. 3. Sturen op vraag en aanbod door monitoring te verbeteren Ruimtevraag faciliteren door beter benutten en nieuwe ontwikkelingen (in die volgorde). •

•

(Investerings)zekerheid bieden aan ondernemers en gebruikers van bedrijventerreinen: -

Te behouden bedrijventerreinen vaststellen

-

Te behouden milieucategorieën vaststellen

Meer sturen d.m.v. milieucategorieën: -

Minimale milieucategorie in bestemmingsplannen opnemen op nieuwe en bestaande terreinen

-

Ontmoedigen van milieucategorie 1 en 2 op bedrijventerreinen en stimuleren deze in het stedelijk weefsel te vestigen58.

•

Gewenste bedrijfsverplaatsingen stimuleren door: -

Toepassen uitsterfconstructies

-

Voorzienbaarheid creëren voor toekomstige besluiten

-

Actief grond-/vastgoedbeleid

•

Regionaal (investerings)programma watergebonden bedrijventerreinen opstellen i.s.m. PZH

•

Selectief uitgifte- en vestigingsbeleid toepassen

•

Mogelijk interessant/ te onderzoeken beleidsinstrumentarium: -

Gebiedsinvesteringszones (GIZ)

-

Moderniseringslocaties aanwijzen (een nieuw instrument dat binnen de omgevingswet toepasbaar wordt)

Behoud van ruimte voor werken op transformatielocaties en pleiten voor ruimte voor werken in woningbouwplannen. •

Samenwerking met de bestuurlijke tafels Wonen om bij te dragen aan verstedelijkingsopgave door ruimte te maken voor werken in woningbouwplannen: We bepleiten ruimte voor werken te reserveren in woningbouwplannen.

•

Toepassen functiemenging en zoveel mogelijk behoud van bestaande bedrijven als voorwaarde stellen bij transformatie

•

Informatie- en informeringsplicht voor ontwikkelaars: bedrijven zijn zodoende niet ontvankelijk voor klachten van nieuwe omwonenden zolang zij binnen de bestaande hinderniveau ’s blijven.

•

Hinderrechten op bestaande hinder (feitelijk gebruik) bevriezen, i.p.v. maximaal toegestane hinder (vormt een mogelijke belemmering bij toekomstige uitbreidingsbehoefte).

•

Eenvoudiger maken van overheidsbijdragen bij verduurzaming/ verminderen hinder met een maatschappelijk belang

57

58

Daadwerkelijke inzet van beleidsinstrumentarium behoeft nadere verkenning vanwege de afstemming die nodig is tussen diverse domeinen. Vanaf invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2023 gaan nieuwe zoneringsregels gelden: zie link.

1002986

80

•

Stimuleren toepassing van Best Beschikbare Technieken (BBT) bij woningbouw op of rond bedrijventerreinen (voorbeeld: betoncentrale van milieucategorie 5.2 naar 3.2).

•

Aanpak volgens de Compensatiewijzer opnemen in de bedrijventerreinenstrategie en daarmee bestuurlijk laten vaststellen.

•

Flexibele hindercategorieën invoeren: overdag meer geluid dan ’s avonds/ ’s nachts en in het weekend.

•

Anterieure overeenkomst: Bij transformatie kunnen in de anterieure overeenkomst afspraken vastgelegd worden. Een voorbeeld is kostenverhaal van ondernemer bij ontwikkelaar voor het verhogen van de schoorsteen om overlast te verminderen.

Mogelijkheid tot sturen verbeteren door monitoring te verbeteren Voorstellen voor verbetering •

Meer informatie ontsluiten (zie voorbeeld Gelderland) -

Per perceel

-

Eigendom (publiek/ privaat)

-

Direct/ niet-direct uitgeefbaar/ optie/ uitgegeven

-

Milieucat.

•

Meer kwalitatieve informatie toevoegen (bijvoorbeeld over organisatiegraad, ondermijning)

•

Aanleveren informatie vanuit gemeenten aan het monitoringssysteem verbeteren.

•

Ook grootschalige en/of langdurige leegstand regionaal registreren (t.b.v. Beter Benutten)

•

Afspraken in de bedrijventerreinenstrategie te monitoren/ evalueren.

Afspraken: •

Opwaardering monitoringsinstrument (meer informatie en gedetailleerder)

•

Verbeteren van aanleveren informatie -

Verbeteringen in de gebruiksvriendelijkheid van het systeem

-

Gezamenlijke inspanningsverplichting om informatie tijdig aan te leveren

1002986

81

Bijlage IX – Kaartmateriaal

De bedrijventerreineninformatie betreffende werkmilieu en aanbod en afspraken over de opgave (kwaliteitsimpuls, beter benutten, transformatie) en zachte plannen zijn in kaart gebracht. Het volgende kaartmateriaal is als losse bijlage bij deze bedrijventerreinenstrategie gevoegd: •

1.0 – Werkmilieus MRDH

•

1.1 – Werkmilieus Linker Maasoever

•

1.2 – Werkmilieus Rechter Maasoever

•

1.3 – Werkmilieus Haagse regio

•

2.1 – Aanbod Linker Maasoever

•

2.2 – Aanbod Rechter Maasoever

•

2.3 – Aanbod Haagse regio

•

3.0 – Opgave kwaliteitsimpuls MRDH

•

3.1 – Opgave kwaliteitsimpuls Linker Maasoever

•

3.2 – Opgave kwaliteitsimpuls Rechter Maasoever

•

3.3 – Opgave kwaliteitsimpuls Haagse regio

•

4.0 – Transformatie MRDH

•

5.0 – Beter benutten

•

6.0 – Onderscheid grootschalige distributie in reguliere logistiek en agrologistiek

1002986

82

Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Nederland T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E netherlands@ecorys.com K.v.K. nr. 24316726 W www.ecorys.nl

Sound analysis, inspiring ideas

BELGIË – BULGARIJE – INDIA – KROATIË - NEDERLAND – POLEN – SPANJE – TURKIJE - VERENIGD KONINKRIJK