2106108 College van B en W - hotelbeleid 2021

ANALYSE VAN DE DELFTSE HOTELMARKT

31

25,0 20,0

19,5

15,0 10,0 5,0

9,4

3,3

3,2

3,1

2,8

2,5

2,0

0,0

FIGUUR 13 OVERNACHTINGEN PER INWONERS (2018) Bron: CBS Statline; Leiden in Cijfers, Haarlem in Cijfers, bewerking Bureau Stedelijke Planning, 2019

4.5 ONTWIKKELING BEZETTINGSGRAAD In de berekening van de bezettingsgraad wordt een ratio gebruikt om van aantal overnachtingen te komen naar verkochte kamers. De ratio toeristisch-zakelijk is daarbij belangrijk. Eén zakelijke overnachting betekent bijna altijd ook één verkochte kamer (1 persoon op 1 kamer), terwijl in de toeristische markt deze ratio hoger ligt. Eén verkochte kamer betekent voor toeristische overnachtingen in de meeste gevallen twee overnachtingen (twee personen op 1 kamer). De gebruikelijke omslagfactor ligt tussen de 1,2 (voor puur zakelijke hotelmarkten) en 1,8 (voor puur toeristische hotelmarkten). In Delft is de verhouding zakelijketoeristische overnachtingen veranderd van 70-30 in 2008 tot 60-40 in 2018. Tot 2008 is daarom een ratio van 1,3 gehanteerd, die vanaf dat moment elk jaar 0,01 toeneemt tot een verhouding van 1,4 in 2018. Op basis van deze berekening kan een betrouwbare analyse van de ontwikkeling van de gemiddelde bezettingsgraad gemaakt worden. De bezettingsgraad van de hotels in Delft (uitsluitend binnen de gemeentegrenzen) daalde in 2008 flink: van 69% naar 46%. De forse uitbreiding van het hotelaanbod in dat jaar21 verklaart deze ontwikkeling. Door de groei van de vraag bij een nagenoeg stabiel aanbod is de gemiddelde bezettingsgraad van hotels in Delft sinds 2008 weer gestaag toegenomen van 46% naar 71%.

De Delftse hotelmarkt wordt gekenmerkt door een aantal piekmomenten rond de zomer en de congresmaanden, en dalmomenten buiten deze periodes. De werkelijke bezettingsgraden fluctueren hierdoor sterk: tussen de 45 en 85%. 21 Toevoeging van 219 hotelkamers op een bestaande markt 462 kamers

32

ANALYSE VAN DE DELFTSE HOTELMARKT

72%

75% 67%

70% 63%

65% 60% 55% 50%

69%

55%

62%

57%

56%

46%

48%

49%

54%

70% 71%

65%

52%

45% 40% 35% 30%

FIGUUR 14 ONTWIKKELING GEMIDDELDE BEZETTINGSGRAAD HOTELS DELFT (UITSLUITEND BINNEN DE GEMEENTEGRENZEN) Bron: Gemeente Delft, 2019

De bezettingsgraad, de Key Performance Indicator (KPI) van de hotelmarkt, lag in Delft in 2018 met 71% op een gezond niveau (norm: 65%). De bezetting was daarmee nagenoeg gelijk aan de landelijke bezettingsgraad van gemiddeld 73%.22 In 2020 is de bezettingsgraad drastisch gedaald als gevolgd van de coronacrisis. De verwachting is dat de bezettingsgraad langdurig onder het gezonde niveau zal blijven door de nasleep van de coronacrisis. Daarnaast zal de grote planvoorraad ook een negatief effect hebben op de bezettingsgraad, net als dat in 2008 het geval was.23 De verwachting is dat als de markt zich in 2024 weer volledig weet te herstellen, de bezettingsgraad rond 2027 weer op een gezond niveau (65%) terecht zal komen. Dit betekent een herstelperiode van 7 jaar, net als dat na 2008 het geval was (zie Figuur 14).

4.6 ALTERNATIEVE OVERNACHTINGSMOGELIJKHEDEN Naast hotels zijn er alternatieve overnachtingsmogelijkheden in Delft: • Hostel. Delft kent slechts één hostel (Hostel Delft). Dit hostel is gelegen in de binnenstad en biedt plaats voor 45 gasten in 6 verschillende kamers. • Bed & Breakfast. De website Bed & Breakfast biedt 17 accommodaties in Delft aan24. Het effect van B&B’s op de hotelmarkt is gering. Uit onderzoek van Bed & Breakfast.nl25 is bekend dat de bezettingsgraad in 2017 op 26,9% lag, aanmerkelijk lager dan bij hotels (70% in Delft in 2017). 22 Landelijk gemiddelde (excl. Amsterdam en Schiphol) = 72,9%, landelijk gemiddelde (incl. Amsterdam en Schiphol) =

85%) Bron: Horwath HTL, 2019 23 In 2020 wel relatief kleinere planvoorraad dan in 2008. In 2008 toename van 47% (219 kamers op bestaand aanbod van 462 kamers) en in 2020 van 32%. (224 kamers op bestaand aanbod van 698 kamers) 24 https://www.bedandbreakfast.nl/bed-and-breakfast-nl/delft/nederland/c2757345 25 https://www.bedandbreakfast.nl/blog/eigenaren/bezettingsgraad/

ANALYSE VAN DE DELFTSE HOTELMARKT

•

•

33

Appartementen. In Delft worden circa 42 kamers/appartementen

aangeboden, waarvan het gros door één aanbieder met in totaal 35 kamers, verspreid over 12 locaties in het centrum van Delft. 26 Deze markt is sterk groeiende en biedt voor zowel toeristen als de zakelijke gast de mogelijkheid om met een grote groep in Delft te verblijven. Naast deze appartementen bedoelt voor vakantie of kort zakelijk verblijf, worden er ook appartementen aangeboden voor ‘extended stay’.27 Extended stay betreft een andere markt (wonen) dan de toeristische markt. De appartementen kunnen echter tevens door toeristen worden geboekt via booking.com. Airbnb. Airbnb is sinds 2011 actief in Delft. Uit onderzoek van Beformation, in opdracht van de gemeente Delft, blijkt dat er in 2019 gemiddeld circa 179 accommodaties actief’ werden aangeboden in Delft.28 Opvallend is dat in 2019 zowel het aanbod als het aantal overnachtingen in Delft is afgenomen ten opzichte van 2018. De dichtheid aan Airbnb’s (aantal Airbnb’s per 1.000 inw) lag in 2018 in Delft op 1,9. In vergelijkbare steden 29 als Leiden (2,0) en met name Haarlem (4,4) en Utrecht (6,5) lag de dichtheid hoger.30

De gemeente Delft is momenteel bezig beleid op te stellen voor Airbnb en overige particuliere vakantieverhuur. Daarin wordt onder meer met maximaal aantal verhuurdagen bepaald. Ook wordt vastgelegd wat het verschil is tussen vakantieverhuur en andere vormen van verhuur en hoe het beleid in de praktijk kan worden gehandhaafd. Dit (nieuwe) beleid zal naar verwachting voor een meer beperkte groei van Airbnb en overige particuliere vakantieverhuur. Door het relatief kleine aanbod (tov de hotelmarkt) in combinatie met de snelle groei van de toeristische sector (aantal overnachtingen), heeft het particuliere aanbod tot nu toe beperkt effect op de hotelsector. Daarnaast bedienen de accommodaties in de particuliere vakantieverhuur veelal een andere doelgroep; vaak gezinnen of grote groepen die voor langere tijd tevens de behoefte hebben aan een keuken om zelf te koken. Hierdoor vormt de particuliere vakantieverhuur eerder een toevoeging dan een bedreiging voor de hotelmarkt. Wel is het verstandig om de ontwikkelingen te blijven monitoren. • Het totaal aantal kamers in B&B's, pensions, appartementen en Airbnb’s is tussen 2008 en 2018 hard gegroeid (+ 181%), terwijl het aanbod aan hotelkamers nagenoeg gelijk is gebleven. • Het aantal overnachtingen nam toe met 170% en groeide daarmee harder dan het aantal hotelovernachtingen in dezelfde periode (+67%).

26 Deskresearch via booking.com 27 Zoals bijvoorbeeld het in 2019 geopende The Ridge met 227 appartementen, 28 Een Airbnb wordt aangemerkt als ‘actief’ als deze als advertentie wordt aangeboden op de website. Het werkelijke

aantal kamers ligt hoger en fluctueert sterk over het jaar. Het aangegeven aanbod is het gemiddelde van twee meetpunten in 2019 (juli (172) en december (186)). 29 Steden met een historische binnenstad. 30 Eerder onderzoek Bureau Stedelijke Planning: Tussenevaluatie hotelbeleid Leiden7 december 2018

120

35.000

100

30.000 25.000

80

20.000

60

15.000

40

10.000

20

5.000

0

Aantal overnachtingen

ANALYSE VAN DE DELFTSE HOTELMARKT

Aantal kamers

34

0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 totaal aantal kamers in B&B's/pensions/appartementen/airbnb overnachtingen in B&B's/pensions/appartementen/airbnb

FIGUUR 15 ONTWIKKELING KAMERAANBOD EN OVERNACHTINGEN VAN PARTICULIERE VAKANTIEVERHUUR DELFT Bron: Data op maat (gemeente Delft), 2019

Uit cijfers van de gemeente Delft blijkt dat er in 2018 circa 32.000 overnachtingen in B&B's, pensions, appartementen en Airbnb’s zijn geregistreerd.31 Dat zijn ruim 20.000 meer overnachtingen dan in 2008 (11.911), wat neerkomt op een gemiddelde jaarlijkse groei van 12,7%. Als de gemeente Delft de particuliere verhuur gaat reguleren en strengere regels toe zal passen op met name de Airbnb verhuur, bestaat de verwachting dat de groei van de particuliere vakantieverhuur afvlakt. We veronderstellen dat de groei zal halveren naar 5% per jaar (gelijke stabiele jaarlijkse groei als hotelovernachtingen in Delft). Samen met de daling van de vraag als gevolge van de coronacrisis, zoals opgesteld in paragraaf 2.332, zal dat betekenen dat de er in 2030 circa 45.000 overnachtingen in particuliere verhuur zullen zijn. Dit zijn 13.000 meer overnachtingen als in 2018. De veronderstelling is dat de invloed op de hotelmarkt beperkt blijft. Wanneer 50% van de extra overnachtingen in particuliere verhuur ten koste gaat van de vraag naar hotelkamers, gaat dit (omgerekend naar het gemiddeld aantal overnachtingen per hotelkamer33) om een capaciteit van 18 hotelkamers.34 Deze capaciteit van 18 kamers kan van de berekende marktruimte voor hotelkamers tot 2030 worden afgetrokken.

31 Delft Data op Maat 32 Daling van 52% in 2020, herstel tussen 2021 en 2024 (gemiddeld 25% groei) en reguliere groei na 2024 (5%) 33 Aantal overnachtingen in 2018/aantal hotelkamers in 2018= 250.700/695 = 361 overnachtingen per hotelkamer 34 Berekening; 13.000*50% = 6.500 / gemiddeld 361 overnachtingen per hotelkamer = 18 hotelkamers.

CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD TOT 2030

35

5 CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD TOT 2030

In dit hoofdstuk schetsen we het toekomstperspectief voor de Delftse hotelmarkt. Op basis van een realistisch vraagscenario en de thans bekende aanbodontwikkelingen komen we tot een inschatting van de marktruimte voor de hotelmarkt in Delft. Daarna zullen we ingaan op de aansluiting van het aanbod op kwalitatieve vraagaspecten. De focusdoelgroepen en -leefstijlprofielen uit de Visie Toerisme bieden daarvoor een waardevol uitgangspunt. We ronden het hoofdstuk af met een overzicht van hotelformules die goed passen binnen de strategie van verbreding van het aanbod. Het uiteindelijke doel van hotelbeleid is, naast het bewaken van een gezonde marktbalans, het stimuleren van de ontwikkeling voor een zo compleet mogelijke aanbod-mix.

5.1 KWANTITATIEVE VRAAGONTWIKKELING We verwachten dat coronacrisis komende jaren een negatieve invloed heeft op de ontwikkeling van de vraag naar hotelkamers in Delft. Daarna verwachten wij dat de vraag naar hotelkamers zich weer positief ontwikkelt onder invloed van de factoren en ontwikkelingen die in hoofdstuk 2 en 3 zijn benoemd. Zoals aangegeven in paragraaf 2.3 is de verwachting dat de coronacrisis een (kortdurende) negatieve invloed heeft op de vraag naar overnachtingen. Voor 2020 wordt uitgegaan van een daling van 52%.35 Tussen 2021 en 2024 zal de markt zich herstellen. In 2024 zal de vraag weer op het niveau van 2019 komen.36 Voor de groei van het aantal overnachtingen wordt vanaf 2024 uitgegaan van drie groeiscenario’s: 1. Het basis scenario is gebaseerd op de meest voorzichtige groeiverwachting van het NBTC. Het NBTC voorspelt tot 2030 een gemiddeld jaarlijkse groei van toerisme van 2,7%. Door de gunstige ligging van Delft en het toeristisch aanbod van de stad bestaat de verwachting dat de groei hoger zal uitvallen, we hanteren deze prognose daarom als ondergrens. 2. Het midden scenario is gebaseerd op de historische groeiontwikkeling van het toerisme in Delft. De gemiddelde groei van de afgelopen tien jaar komt uit op 5,0% per jaar.

Wanneer Delft inzet op de mogelijke toeristische overloop vanuit Amsterdam zal de groeiverwachting hoger uitvallen, vandaar dat we spreken van een midden scenario. 3. In het hoog scenario is rekening gehouden met de factoren en ambities zoals in Trends en ontwikkelingen Hotelmarkt beschreven. We verwachten dat de

35 NBTC, september 2020 36 Cijfers overnachtingen voor 2019 ten tijden van oplevering rapportage nog niet bekend, aan de hand van de

gemiddelde jaarlijkse groei in Delft van de afgelopen 10 jaar berekend (5%) op 263.235

36

CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD TOT 2030

uitbreiding van het aantal hotelkamers en het toeristisch aanbod tussen 2021 en 2023 extra vraag zal creëren. Het gemiddelde jaarlijks groeipercentage in dit scenario bedraagt 7%. Dit scenario is gebaseerd op de meeste positieve verwachtingen waardoor we spreken van een hoog scenario. Het is mogelijk dat de groei lager zal uitvallen wanneer de verwachte overloop vanuit Amsterdam niet het verwachte effect heeft op de Delftse hotelmarkt. Daarnaast kunnen mogelijke negatieve beïnvloedingsfactoren, zoals de langdurige effecten van de coronacrisis (afname zakelijk toerisme), de groei lager doen laten uitvallen. VRAAGONTWIKKELING IN SCENARIO’S

De verwachtingen is dat het aantal toeristische overnachtingen sneller zal stijgen dan zakelijke overnachtingen. Hierdoor zullen er relatief minder kamers worden verkocht per overnachting en zal het aantal verkochte kamers minder sterk stijgen dan de totale vraag naar hotelkamers, zie paragraaf 4.5. De omrekenfactor van overnachtingen naar verkochte kamers verschuift van 1,4 in 2018 naar 1,44 in 2030. De hieronder berekende vraagontwikkeling geldt voor de hotels in Delft (binnen gemeentegrenzen). De prognose voor Groot Delft inclusief Riva Hotel, Buitengoed De Uylenberg en Van der Valk Hotel is uitgewerkt in Bijlage 3. In Figuur 16 is de groeiprognose in hotelovernachtingen weergeven voor de drie scenario’s: • Basis-scenario (jaarlijkse groei 2,7%, NBTC). In 2030 zal het aantal overnachtingen uitkomen op 310.000 en het totaal aantal verkochte kamers op 215.000. • Midden- scenario (5,0% per jaar, historische groei). In 2030 zal het aantal overnachtingen uitkomen op 350.000 en het totaal aantal verkochte kamers op 245.000. • Hoog-scenario (groei 7,0% per jaar, kansen voor Delft). In 2030 zal het aantal overnachtingen uitkomen op 395.000 en het totaal aantal verkochte kamers op 275.000.

CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD TOT 2030

37

450.000 400.000

C

350.000

B A

300.000

C B A

250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 -

Overnachtingen

Verkochte kamers

FIGUUR 16 VERWACHTE VRAAGONTWIKKELING: OVERNACHTINGEN EN VERKOCHTE KAMERS AAN DE HAND VAN BASIS-SCENARIO(A), MIDDEN-SCENARIO (B) EN HOOG-SCENARIO (C) Bron: Gemeente Delft, 2018; prognose Bureau Stedelijke Planning

5.2 MARKTRUIMTE IN SCENARIO’S Wanneer de vraag naar hotelkamers harder groeit dan het aanbod zal de bezettingsgraad toenemen. Wanneer deze bezettingsgraad hoger komt te liggen dan de normatieve bezettingsgraad voor een gezond ondernemersklimaat in het betreffende gebied ontstaat er marktruimte. In het algemeen wordt voor Nederlandse hotels uitgegaan van een gezonde exploitatie bij een kamerbezetting van 65%, waarbij 60% als ondergrens wordt gehanteerd. In de berekening van de marktruimte tot 2030 (binnen de gemeentegrenzen) hanteren we de volgende uitgangspunten: • Alleen de drie harde plannen binnen de gemeentegrenzen (The Student Hotel, Ibis Styles Hotel, Huis Blaauwen Delft) worden meegenomen in de aanbodontwikkeling de komende twee jaar. De marktruimte die is berekend is dus de extra marktruimte naast deze drie plannen. • De aandelen zakelijk en toeristische overnachtingen zullen dichter naar elkaar toegroeien. De omrekenfactor van overnachtingen naar verkochte kamers verschuift daardoor van 1,4 in 2018 naar 1,44 in 2030. • Voor Delft gaan we uit van een normatieve gemiddelde bezettingsgraad van 65%, omdat ook op dat niveau het grootste deel van de marktvoorraad rendabel kan draaien. Waar over het algemeen 60% als ondergrens wordt gehanteerd lijkt dat in de huidige context van de coronacrisis waarbij ook de kamerprijzen sterk zijn gedaald geen reëel uitgangspunt.

De marktruimte is berekend voor zowel het basis vraagscenario (A), het midden scenario(B) als het hoog vraagscenario (C).

38

CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD TOT 2030

In Figuur 17 wordt de marktruimte tot 2030 weergeven voor de verschillende scenario’s: • Basis-scenario (jaarlijkse groei 2,7%, NBTC). Met een basis groeiverwachting van het aantal overnachtingen zal er pas rond 2030 marktruimte ontstaan. Wanneer er geen nieuwe plannen bijkomen zal in 2030 een behoefte zijn aan 20 kamers. • Midden-scenario (5,0% per jaar, historische groei). Met een groeiverwachting van het aantal overnachtingen gelijk aan de afgelopen tien jaar zal er rond 2027 marktruimte ontstaan. Wanneer er geen nieuwe plannen bijkomen zal in 2030 een behoefte zijn aan 150 kamers. • Hoog-scenario (groei 7,0% per jaar, kansen voor Delft). Met een ambitieuze groeiverwachtingen ontstaat er marktruimte in 2027. Wanneer er geen nieuwe plannen bijkomen zal er in 2030 een behoefte zijn aan 270 kamers. 400

300 200 100 -100

2018 2019 2020* 2021* 2022* 2023* 2024* 2025* 2026* 2027* 2028* 2029* 2030*

-200 -300 -400 -500 -600 Scenario A

Scenario B

Scenario C

FIGUUR 17 ONTWIKKELINGEN MARKTRUIMTE (AANTAL KAMERS) 2018 - 2030 AAN DE HAND VAN EDE VERSCHILLENDE GROEISCENARIO’S Bron: Bureau Stedelijke Planning

N.B.: wanneer de marktruimte wordt berekend met de bezettingsgraad in 2019 van 71% zal deze marktruimte minder groot zijn: • Basis-scenario: overschot van 60 kamers • Midden-scenario: 60 kamers • Hoog-scenario: 170 kamers Marktruimte inclusief vervangingsvraag en afvloeiing particuliere vakantieverhuur In de hierboven berekende marktruimte moet tevens rekening worden gehouden met de vervangingsvraag en de afvloeiing naar de particuliere vakantieverhuur. • Vervangingsvraag. De vervangingsvraag is het gevolg van veroudering (en onvoldoende mogelijkheden voor vernieuwing), faillissement,

CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD TOT 2030

•

39

opvolgingsproblematiek en transformatie naar andere functies zoals bijvoorbeeld (tijdelijke) migrantenhuisvesting. Navraag bij Locatus (de dataleverancier van verkooppunten in Nederland) en het Kenniscentrum Horeca leert dat zij geen specifieke cijfers hebben over de vervangingsvraag, maar een autonome uitval/vervangingsvraag van zo’n 0,5% - 1% van de voorraad per jaar hanteren. De vervangingsvraag is berekend voor de periode 2020 tot 2030 (10 jaar), inclusief aanbod dat dit jaar nog zal openen (The Student Hotel, Ibis Styles en Hotel Huis Blaauwen). N.B.: Het is aannemelijk dat de coronacrisis tot een hoger aantal faillissementen en daarmee een hogere vervangingsvraag zal leiden. Dit is in deze berekening niet meegenomen. Een grotere vervangingsvraag zal leiden tot meer marktruimte. Afvloeiing naar markt particuliere (vakantie)verhuur. Zoals aangegeven in paragraaf 2.7 zal in 2030 een gedeelte van de vraag naar hotels (overnachtingen) afvloeien naar de markt van de particuliere verhuur. Dit gaat om een capaciteit van 18 hotelkamers. MARKTRUIMTE HOTELS DELFT 2030

Vervangingsvraag37

+

44 -89

Afvloeiing particuliere verhuur

-

18

Basis-scenario: 2,7% groei

44 – 89

Midden-scenario: 5,0% groei

173 - 217

Hoog-scenario: 7.0% groei

297 - 341

TABEL 2 MARKTRUIMTE HOTELS DELFT 2030 INCL. VERVANGINGSVRAAG EN AFVLOEIING PARTICULIERE VERHUUR Bron: Bureau Stedelijke Planning

In de berekende marktruimte moet met de volgende punten rekening worden gehouden: • In de marktruimte is rekening gehouden met 81 hotelkamers van The Student Hotel, zoals aangegeven in de Onderbouwing Ladder voor Duurzame verstedelijking Rho Adviseurs, 2017 (zie hiervoor paragraaf 4.3). • Met de gehanteerde methode is de marktruimte berekend aan de hand van de gewenste minimale bezettingsgraad van hotels. De omzet (en daarmee de marktruimte) hangt echter ook samen met de gemiddelde kamerprijs. Momenteel (september 2020) ligt de kamerprijs onder het normale niveau met als doel de achterblijvende vraag (onder invloed van de coronacrisis) te stimuleren. De verwachting is dat de kamerprijs weer aantrekt zodra ook de vraag weer toeneemt.38 Wanneer de kamerprijs echter achter blijft zal ook met een bezetting van 65% geen rendabele omzet kunnen worden gedraaid en moet rekening worden gehouden met een kleinere marktruimte. • De marktruimte in Groot Delft valt lager uit dan de marktruimte binnen de gemeentegrenzen. In Bijlage 3 is de marktruimte berekend voor Groot Delft (inclusief Buitengoed De Uylenberg, Riva Hotel en het Van der Valk Hotel). 37 Berekening (aantal kamers 2020 * 0,5/1% vervanging per jaar * 10 jaar = 886*1% of 0,5%*10 38 Persbericht HOSTA 2020: Nederlandse hotelmarkt wacht op coronavaccin, 8 september 2020

40

CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD TOT 2030

De kleine marktruimte is te verklaren doordat het aantal overnachtingen in Groot Delft in 2019 groter is (door de extra hotels) en is het effect van de daling naar aanleiding van de coronacrisis is daarom groter. Een negatief groeipercentage (-52%) op een groter aantal overnachtingen zorgt voor een grotere afname. Daarnaast wordt het aanbod in Groot Delft forser uitgebreid met het Van der Valk Hotel (naast de planvoorraad in Delft) waardoor er sprake is van een groter overaanbod. Na 2024 zal het aantal overnachtingen in Groot Delft wel sneller toenemen, met name in het hoog scenario (groeipercentage op groter aantal overnachtingen). Toch duurt het in Groot Delft ook in het hoog scenario langer voordat de klap van corona en de forse uitbreiding van aanbod te boven is gekomen. Het is van groot belang de ontwikkelingen marktruimte goed te monitoren. Doordat we ons ten tijde van deze actualisering midden in de coronacrisis bevinden, zijn er nog veel onzekerheden rondom de lengte van de crisis en de exacte gevolgen voor de hotelmarkt. We raden aan een wederom een actualisatie van het hotelbeleid rond 2022-2023. De coronacrisis is dan naar verwachting ten einde en de gevolgen voor de (Delftse) hotelmarkt zullen dan duidelijker zijn. CONCLUSIES MARKTRUIMTE •

•

In alle scenario’s geldt dat er in puur kwantitatieve zin de komende jaren weinig ruimte is voor nieuwe hotels, omdat er in korte periode drie hotels in Delft worden gerealiseerd en de coronacrisis de vraagontwikkeling drukt. Met de huidige onzekerheden lijkt het midden scenario het meest gangbaar. In dit scenario ontstaat pas rond 2027 weer marktruimte en is uitbreiding van bestaande hotels mogelijk. Tot 2030 neemt de marktruimte verder toe en zal er voldoende ruimte ontstaan voor het toevoegen van een of twee nieuwe hotelconcepten.

5.3 KWALITATIEVE AANSLUITING OP DE VRAAGONTWIKKELING Na de berekening van de kwantitatieve marktruimte komen we op de kwalitatieve aspecten: aan welke type hotels is behoefte, om de aansluiting tussen vraag en aanbod te optimaliseren. MISMATCH AANBOD EN DOELGROEPEN

Het is van belang om het aanbod aan hotels zoveel mogelijk aan te laten sluiten op de doelgroepen in de Visie Toerisme van Delft Marketing. Daarnaast dient er passend aanbod te komen voor de zakelijke- en congrestoeristen.

CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD TOT 2030

41

Met het huidige hotelaanbod worden de doelgroepen niet optimaal bediend. Het aanbod aan een groot budgethotel is beperkt (voor de doelgroepen Adriaan en traditional Mary). Daarnaast ontbreekt een onderscheidend concept (voor Rosa en Postmodern Nora) of een werkelijk onderscheidende (kleinschalige) boutiqueformules (voor Pablo en upperclas Paul). De hotels die komend jaar zullen openen spelen al enigszins in op de behoefte van een aantal doelgroepen. The Student Hotel vormt een uniek concept en ook Huis Blauwen, dat is gevestigd in een monumentaal pand vormt een verrijking voor de Delftse hotelmarkt. Momenteel worden de kansen die er liggen voor de congrestoeristen niet optimaal benut. De bestaande en geplande zakelijke hotels hebben momenteel te klein kameraanbod om grote groepen zakelijke toeristen (+200) te herbergen. Er zijn twee opties om heer beter op in te spelen: 1. De huidige hotels zouden (actiever) gezamenlijk hotelkamers kunnen aanbieden om zo genoeg ruimte te kunnen bieden voor de grote congresgroepen. 2. Toevoeging van een grootschalig hotel met meer dan 200 kamers om de groepen congrestoeristen te accommoderen. Met de gevolgen van de coronacrisis in acht houdende lijkt de eerste optie de meest veilige keuze.

Het is nog onzeker of de zakelijke markt zich volledig zal herstellen en de komst van een groot hotel van 200 kamers zal de marktruime tot 2030 bijna geheel opnemen. Door middel van samenwerking kan toch beter worden ingespeeld op de vraag vanuit de congresmarkt. Hotels kunnen speciale packagedeals aanbieden, waarbij naast overnachting bijvoorbeeld ook een diner of theatervoorstelling in Delft wordt aangeboden. Zo worden de toeristen in de gemeente behouden en komen de uitgaven in de lokale Delftse economie terecht. Om optimaal te profiteren zullen beide ontwikkelingen wenselijk zijn waarbij de één het ander niet uitsluit. AANVULLENDE HOTELCONCEPTEN

Hieronder zijn een aantal hotelconcepten gedefinieerd die aansluiten op de toeristische focusdoelgroepen van Delft: 1. Boutique Hotel. Gasten willen zich als individu bijzonder voelen en een unieke ervaring hebben. Een vernieuwend boutique hotel speelt in op de wensen van Pablo en Upperclass Paul.

2.

3.

Easy Hotel. Een budgethotel dat is gericht op de toeristische markt zou goed

kunnen inspelen op de voorkeur van Adriaan en Mary. Dit hotel heeft kamers vanaf €49 en biedt enkel basis hotelvoorzieningen. Guesthouse Hotel. Een onderscheidend boutique hotel waar “waar voor je geld” centraal staat. De formule, die zichzelf omschrijft als “economy boutique”, onderzoekt nu mogelijkheden voor uitbreiding in diverse Nederlandse steden. Het hotel speelt door het unieke concept in op alle doelgroepen.

42

CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD TOT 2030

Naast deze specifieke concepten laat de huidige coronacrisis een groeiende behoefte zien aan hybride en flexibele concepten. Hierbij kan worden gedacht aan concepten als Zoku en Joinn, waarin allerhande vormen van verblijf gecombineerd wordt met werken. Een hybride concept biedt meer flexibiliteit en betere exploitatiemogelijkheden. Wanneer een bepaalde functie terugvalt kan dat worden opgevangen door een andere functie. Zo kan er met het wegvallen van de vraag naar korte overnachtingen (zoals dat in 2020 gebeurt) worden teruggevallen op short stay. Niet alleen zorgt dit voor een beter ondernemersklimaat, maar ook leegstand wordt mogelijk voorkomen.

CONCLUSIES EN ONTWIKKELKADER

43

6 CONCLUSIES EN ONTWIKKELKADER

In dit afsluitende hoofdstuk zijn de conclusies samengevat en is het ontwikkelkader voor nieuwe hotels geschetst.

6.1 CONCLUSIE: EEN TOEKOMST MET KANSEN, MAAR VOORLOPIG PAS OP DE PLAATS. Het gaat goed met de hotelmarkt in Delft. De vraag heeft zich de afgelopen tien jaar positief ontwikkeld, met een gemiddelde groei van 5,0% per jaar. Doordat het aanbod de laatste jaren nauwelijks toenam is de bezettingsgraad gestegen en in 2018 op een gezond niveau van 71% uitgekomen. Daarbij zijn ook de lange termijn verwachtingen positief: de groei van (zakelijk) toerisme naar Nederland, het verwachte overloopeffect uit Amsterdam, de aanhoudende groei van werkgelegenheid en expats, de cultuurhistorie van Delft en de inspanningen van Delft Marketing zijn factoren die de vraag naar hotelkamers op de lange termijn positief zullen beïnvloeden. Toch zorgt de coronacrisis voor veel onzekerheden; het (internationaal) toerisme ligt voorlopig stil. Lessen uit het verleden hebben echter aangetoond dat de toeristische markt zich bovengemiddeld snel weet te herstellen. De verwachting is dat de crisis een kortdurend effect zal hebben, waarbij het aantal hotelovernachtingen in 2024 weer op het niveau van voor de crisis zal uitkomen. Het aanbod aan hotelkamers zal de komende jaren hard groeien. Tot 2021 worden er 224 hotelkamers gebouwd binnen de gemeentegrenzen en komen er tevens 140 kamers bij net over de gemeentegrens. Een grote toevoeging voor een markt die moet herstellen van een grote crisis.

Tot circa 2026 zal dan ook een overaanbod ontstaan De komende jaren is een pas op de plaats voor nieuwe hotelontwikkelingen gewenst.

Bij een aanhoudende, substantiële groei van de vraag (midden- en hoogscenario) ontstaat er rond 2027 ruimte voor nieuwe hotelkamers. In het midden scenario is er in 2030 ruimte voor 170 tot 220 extra hotelkamers (boven op de harde plannen). Doordat we ons ten tijde van deze actualisering van het hotelbeleid van Delft midden in de coronacrisis bevinden, zijn er nog veel onzekerheden rondom de duur en gevolgen voor de hotelmarkt. Het monitoren van de laatste ontwikkeling, lokaal en landelijk is daarom van groot belang. We raden daarnaast aan een actualisatie van het beleid uit te voeren wanneer de coronacrisis ten einde komt Rond 2022-2023 zal er naar verwachting meer duidelijkheid zijn over hoe de hotelmarkt ervoor staat na de crisis.

44

CONCLUSIES EN ONTWIKKELKADER

6.2 TOETSINGSKADER Gegeven de geanalyseerde marktontwikkelingen en verwachtingen is het aan te bevelen een toetsingskader te hanteren, waarbij zoveel mogelijk gestuurd kan worden, in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin. Gezien de gemiddelde doorlooptijd van initiatief tot realisatie van 3 tot 4 jaar voor een hotel is het van belang het ontwikkelkader nu al vast te stellen. • Fasering: De marktruimte die rond 2027 ontstaat dient zoveel mogelijk gefaseerd te worden ingevuld, om te voorkomen dat de hotelmarkt zich net zo ontwikkelt als in 2008. Toen werd het aanbod aan hotels in een jaar tijd bijna verdubbeld en daalde de bezettingsgraad drastisch. • Om zowel zittende ondernemers als nieuwe initiatieven ruimte te bieden, wordt geadviseerd in het ontwikkelkader onderscheid te maken tussen deze twee groepen initiatiefnemers. • Wij adviseren om vanaf 2024/2025 een “Ja, mits”-beleid te hanteren, waarin initiatieven beoordeeld worden – afhankelijk van de positie van de initiatiefnemer – op kwantitatieve en kwalitatieve aspecten. • Om een gebalanceerde ontwikkeling te faciliteren wordt aangeraden om een omvang van 150 - 200 kamers per hotel als maximum te hanteren.

De toevoeging van één of meerdere hotels van meer dan 200 kamers zou een verstorend effect kunnen hebben op de Delftse hotelmarkt, die met een huidig aanbodvolume van 700 kamers (binnen de gemeentegrenzen) nog steeds relatief klein is. De toevoeging van een grootschalig congreshotel kan niet samengaan met overige ontwikkelingen. Deze uitgangspunten kunnen worden uitgewerkt in een tweeledig toetsingskader: 1.

OPTIMALISATIE/UITBREIDING VAN BESTAANDE HOTELS

•

Om de bescheiden marktruimte die in 2027 ontstaat in te vullen wordt aangeraden vanaf 2025 de optimaliseringsinitiatieven voor reeds in Delft gevestigde hotels in een “Ja, mits”-beleid te toetsen aan: Volume: een maximum uitbreiding van maximaal 10 kamers ten opzichte van het bestaande volume, om verschillende initiatieven de ruimte te geven en om in kwantitatieve zin niet over de beperkte marktruimte te komen. Kwaliteitsverbetering en duurzaamheid: de uitbreiding betekent ook renovatie en kwaliteitsverbetering van het hotel, waarbij met name duurzaamheidsaspecten een hoofdrol spelen.

1.

2.

2.

NIEUWE INITIATIEVEN

Voor nieuwe initiatieven is komende jaren geen ruimte. Pas rond 2027 is de markt bij aanhoudende groei na corona weer klaar voor nieuwe hotelontwikkeling. Voor nieuwe initiatieven wordt daarom aangeraden pas in 2024 het “Ja-mits”-beleid te hanteren, daar de doorlooptijd van initiatief tot realisatie van 3 tot 4 jaar voor een hotel is. Hierbij is met name de fasering van belang. Het totale volume tot 2030

CONCLUSIES EN ONTWIKKELKADER

45

bedraagt in het midden-scenario 170 tot 220 extra hotelkamers, te faseren over meerdere jaren. Daarbij is ook de complementariteit ten opzichte van bestaande aanbod van belang Ook nieuwe initiatieven vallen onder het “Ja-mits”-beleid, met de volgende toetsingscriteria: 1. Volume. In de huidige aanbodmix ontbreken vooral grote hotels van meer dan 100-150 kamers. Delft kent behoefte aan een groot hotel, maar dit zorgt wel gelijk voor een flinke toename in het aanbod aan hotelkamers op de Delftse markt. Ondanks dat initiatieven in deze grootte-categorie gewenst zijn, dienen ze grondig te worden getoetst en is er maximaal één ontwikkelingen van mogelijk. 2. Concept. Vanuit de wenselijkheid van verbreding van het aanbod en de verbeterde aansluiting op het leefstijlenprofiel van Delft Marketing, adviseren we deze marktruimte in te laten vullen door nieuwe initiatieven, die aantoonbaar een bijdrage leveren aan deze aanbodverbreding. Daarbij kan gedacht worden aan de in 5.3 beschreven concepten, zoals: a. Een gesegmenteerd en modern zakenhotel, zoals Zoku. Het huidige zakelijke aanbod zou uitgebreid kunnen worden met één of twee nieuwe concepten die een specifieke doelgroep aanspreken. b. Budgethotels. Tevens is er ruimte voor de toevoeging van een budgethotel, dat normaliter van een grotere schaal is. Om binnen de Delftse Maat te blijven is een maximum van 150 kamers aan te bevelen.

3. Borging van het concept. Het initiatief wordt genomen door ontwikkelaar én exploitant (enkel in uitzonderlijke gevallen is dit één partij), die aantoonbaar een duurzame samenwerking aangaan 4. Planning. In het projectplan wordt het proces van realisatie van het initiatief realistisch ingeschat. Inzicht in de planning van initiatieven geeft de gemeente de mogelijkheid te sturen op fasering, zodat de beschikbare ruimte zo gedoseerd mogelijk in de markt wordt gezet. 5. Duurzaamheid. Alle initiatieven voldoen aan de hoogste duurzaamheidsstandaarden in de hotelindustrie. Daarbij kan voorrang gegeven worden aan herontwikkelings- en transformatieprojecten. De gemeente als regisseur De gemeente is regisseur van de ruimtelijke ordening. Middels het hotelbeleid en verankering van dat beleid in bestemmingsplannen (straks omgevingsplan) kan de gemeente sturen op 1) waar wel of geen hotelontwikkelingen mogelijk zijn en 2) aantallen kamers. Met het consequent gebruik van de Ladder voor duurzame verstedelijking voor nieuwe hotelinitiatieven heeft de gemeente extra grip. De Ladder vergt namelijk dat de behoefte aan een nieuw hotel aannemelijk wordt aangetoond, zowel kwantitatief als kwalitatief, en dat overcapaciteit en onaanvaardbare leegstand wordt voorkomen. De gemeente Delft heeft geen directe zeggenschap over hotelontwikkeling buiten de gemeentegrenzen.

Daar (nieuwe) hotels, zeker net buiten de gemeentegrenzen, van invloed zijn op het functioneren van de lokale hotelmarkt is regionale afstemming binnen de Metropoolregio Rotterdam Den Haag noodzakelijk.

46

CONCLUSIES EN ONTWIKKELKADER

Wij adviseren om komende jaren pas op de plaats te maken wat betreft nieuwe hotelontwikkelingen en alleen mee te werken aan optimalisatieplannen van gevestigde hotels en kleinschalige initiatieven. Over twee tot drie jaar is de coronacrisis naar verwachting ten einde en zullen de gevolgen voor de (Delftse) hotelmarkt duidelijker zijn en raden we aan het hotelbeleid opnieuw te actualiseren. Zoals we nu voorzien kan na die tijd de “pas op de plaats” voorzichtig naar een “Ja, mits”-beleid uitgroeien, rekening houdend met de realisatietermijn van een hotel van drie tot vier jaar. Bij voorkeur zijn nieuwe hotelontwikkelingen aanvullend aan het bestaande aanbod. Hier kan de gemeente ook zelf op sturen door (exploitanten van) gewenste concepten actief te benaderen. Nieuwe plannen dienen te worden getoetst aan de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking (behoefte en effecten), relevante ruimtelijke aspecten (zoals milieuaspecten en duurzaamheid) en draagvlak (zorgvuldige participatie is een belangrijke vereiste vanuit de nieuwe Omgevingswet).

BIJLAGE 1

47

BIJLAGE 1 LEISURE LEEFSTIJLEN

Op basis van het wetenschappelijke BSR-model worden de drijfveren van mensen geanalyseerd op twee assen: 1. Psychologische as geeft de omgeving met emoties weer. Ben je meer ingetogen of uitgelaten? 2. Sociologische as geeft aan hoe een persoon zich opstelt ten opzicht van zijn/haar omgeving. Leef je meer vanuit jezelf of ent je meer op de groep? Er bestaan twee modellen die op basis van de psychologische en sociologische as onderscheid maken in de vrijetijdsvoorkeuren van toeristen (zie Figuur 18). De modellen dienen om vraag en aanbod in de toeristische sector beter op elkaar af te stemmen. • Leefstijlvinder. In opdracht van acht provincies heeft SAMR Marktvinders onderzoek uitgevoerd naar het vrijetijdsgedrag van Nederlanders. Zo worden uiteindelijk zeven leefstijlprofielen onderscheiden. Het landelijk beeld laat zien dat het gros van de Nederlanders een Plezierzoeker (19%) is, gevolgd door de Stijlzoeker en Rustzoeker (beide 17%). − Delft Marketing maakt gebruik van de Leefstijlatlas. Dit model is een voorloper van de Leefstijlvinder en hanteert ongeveer dezelfde uitganspunten. Hierin worden ook zeven ‘leisure leefstijlen’ onderscheiden (Figuur 19). • Mentality Model. Voor het onderscheiden van buitenlandse toeristen maakt het NBTC gebruik van het Mentality Model van Motivaction.

In het model worden vijf doelgroepen en hun lifestyle onderscheiden, te weten Michael (achiever), Mary (traditional), Paul (Upper-class), Nora (Postmodern) en Peter (mainstream).

FIGUUR 18 DOELGROEPENMODELLEN Bron: Leefstijlvinder.nl, NBTC, 2019

48

FIGUUR 19 LEEFSTIJLATLAS Bron: Leefstijlatlas Dagrecreatie Zuid-Holland, 2013

BIJLAGE 1

BIJLAGE 2

49

BIJLAGE 2 GENODIGDEN WERKSESSIE

Tijdens de werksessie ‘Actualisatie Hotelbeleid Delft’ op 4 november 2019 waren de volgende personen genodigd: NAAM

ORGANISATIE

Anke ten Velde

NBTC

Arjen van Tellingen

Bureau Stedelijke Planning

C.P. Kouwenhoven

Hotel Restaurant Johannes Vermeer

de heer R.M.L. Vis

RPDVis Exploitatie B.V.

Edo Garretsen

Westcord Hotels

Evelien van der Kruit

Delft Marketing

H. Poortvliet

Hotel De Koophandel

Herman Wensveen

Gemeente Delft

Joost van Beek

The Student Hotel

Michiel Visser

Gemeente Delft

R. Baldew

Hotel Bridges House

R. Camijn

Hotel Delft Cetre

René van Schie

MRA Bureau

Rob

Van der Valk Hotel

Skai Pang

Shanghai Hotel Holland

Susanne Brugman

Bureau Stedelijke Planning

Thijs Merks

Ibis Styles / Antoni Hotel

Toine Hooft

Bureau Stedelijke Planning

Wilbert Hoondert

Delft Economie

TABEL 3 GENODIGDEN WERKSESSIE ‘ACTUALISATIE HOTELBELEID DELFT’

50

BIJLAGE 3

BIJLAGE 3 GROEI EN MARKTRUIMTE GROOT DELFT

In deze bijlage is de vraagprognose en marktruimte berekend voor de Groot Delft. Hierbij is in aanvulling op de berekening in het rapport, rekening gehouden met Buitengoed De Uylenberg, het Riva Hotel en het Van der Valk Hotel. Om tot een marktruimte berekening te komen moet het aanbod (hotelkamers) worden afgezet tegen de vraag (hotelovernachtingen). De gegevens over het aantal hotelovernachtingen binnen de gemeente Delft zijn gebaseerd op de toeristenbelasting die is betaald in de hotels die binnen de gemeentegrenzen zijn gelegen.39 Aangezien de drie bovengenoemde (toekomstige) hotels buiten de gemeentegrenzen liggen, zijn de exact aantal overnachtingen (nog) niet bekend. Om de (extra) vraag te berekenen die de drie hotels met zich meebrengen, is gerekend met het gemiddeld aantal overnachtingen per hotelkamer in de gemeente Delft.40 De gegevens van de hotelovernachtingen reiken tot 2018. Het extra aantal overnachtingen voor het hotel tot 2018 is al volgt berekend: • Buitengoed De Uylenberg. Het hotel kent 13 kamers en is geopend sinds 2012. Om de overnachtingen voor dit hotel te berekenen is het gemiddeld aantal jaarlijkse overnachtingen per hotelkamer in Delft vermenigvuldigt met de 13 kamers. Dit resulteert in circa 4.000 extra overnachtingen per jaar in de periode 2012 tot 2018. Het aantal overnachtingen voor 2019 t/m 2030 is gebaseerd op een vraagprognose.

De extra overnachtingen voor het Riva Hotel (geopend in 2019) en Hotel van der Valk (open in 2021) zijn dus gebaseerd op nieuwe vraag en is als volgt berekend: • Opstartfase. Voor beide hotels is rekening gehouden met een opstartfase van drie jaar samen met de verwachte lagere bezettingsgraden tot 2024 voor hotel onder invloed van de coronacrisis. − Riva hotel: 50% in 2019, 30% in 2020 en 35% in 2021 en vanaf 2022 gelijk aan gemiddelde van de markt. − Van der Valk Hotel: 35% in 2021, in 2022 50%, in 2023 55% en vanaf 2024 gelijk aan het gemiddelde van de markt). • Genereren eigen vraag. De hotels zorgen met hun concept gedeeltelijk voor eigen vraag maar een groot gedeelte van de vraag zal komen vanuit de (verwachte) overnachtingen binnen de gemeentegrenzen van Delft. − Riva hotel: Sterk gericht op de Delftse markt. Verwacht wordt dat 70% van de overnachtingen afkomstig zijn vanuit de al bestaande vraag (overnachtingen) binnen de gemeente Delft, en dat 30% van de 39 Verkregen van de gemeente Delft 40 Totaal aantal overnachtingen in Delft/ aantal hotelkamers in Delft = gemiddeld aantal overnachtingen per kamer

BIJLAGE 3

51

overnachtingen door het hotel zelf zal worden gegenereerd. Van het aantal overnachtingen die het hotel met zich meebrengt zal dus 30% worden opgeteld bij het totale aantal overnachtingen in de marktruimteberekening. − Van der Valk Hotel: Betreft een snelweglocatie en uniek concept. Van der Valk hebben een goede naam en een grote groep klanten die voor dit concept kiest. Het hotel zal daarom naar verwachting een grote eigen vraag genereren. De verwachting is dat 30% van de overnachtingen die hier plaatsvinden ten koste gaat van het totale aantal overnachtingen binnen de gemeente Delft, en 70% elders vandaan wordt gehaald. Van het aantal overnachtingen van het hotel kan dus 70% worden opgeteld bij het totale aantal overnachtingen in de marktruimteberekening. De jaarlijkse toename in de vorm van extra overnachtingen na opstartperiode (gecorrigeerd voor genereren eigen vraag en vraag binnen gemeente Delft) is per jaar opgeteld bij het totaal aantal overnachtingen in de Delftse regio.41 Dit resulteert in de volgende marktruimte: SCENARIO

MARKTRUIMTE HOTELS DELFT 2030

Basis-scenario: 2,7% groei

-100

Midden-scenario: 5,0% groei

50

Hoog-scenario: 7.0% groei

190

TABEL 4 MARKTRUIMTE HOTELS GROOT DELFT 2030 BIJ 65% BEZETTINGSGRAAD Bron: Bureau Stedelijke Planning

De marktruimte in Groot-Delft valt daardoor lager uit dan de marktruimte voor Delft. Dit komt omdat het percentage krimp door invloed van de coronacrisis (daling van 52%) bij Groot Delft op een grote aantal overnachtingen wordt geprojecteerd (meer hotelovernachtingen door de drie extra hotels). Hierdoor daalt het aantal overnachtingen sterker terwijl het aantal hotelkamers in deze periode fors toeneemt. Na 2024 stijgen de overnachtingen wel weer harder (door wederom de projectie van groeipercentage op een grotere vraag), maar duurt het langer voordat de klap door invloed van corona en uitbreiding van aantal kamers wordt bijgehaald. Na 2030 zal de marktruimte wel groter worden wanneer de groeipercentages zouden doorzetten. Marktruimte inclusief afvloeiing particuliere vakantieverhuur en vervangingsvraag Voor de afvloeiing is een gelijke berekening gebruikt als bij de marktruimte voor alleen Delft. De vervangingsvraag is echter iets hoger aangezien het totaal aanbod in kamers in 2019 tevens hoger is in Groot Delft ten opzichte van alleen de gemeente Delft.

41 Hierbij komen er dus alleen overnachtingen bij in de opstartfase van drie jaar, daarna bestaat de verwachtingen dat

de hotels hetzelfde functioneren als de overige hotels en er daardoor geen nieuwe vraag bijkomt.

52

BIJLAGE 3

MARKTRUIMTE HOTELS DELFT 2030 Vervangingsvraag42

+

50 -100

Afvloeiing particuliere verhuur

-

17

Basis-scenario: 2,7% groei

-68 - -18

Midden-scenario: 5,0% groei

82 - 132

Hoog-scenario: 7.0% groei

222 - 272

TABEL 5 MARKTRUIMTE HOTELS GROOT DELFT 2030 INCLUSIEF VERVANGINGSVRAAG EN AFVLOEIING PARTICULIERE VERHUUR Bron: Bureau Stedelijke Planning

42 Berekening (aantal kamers 2020 * 0,5/1% vervanging per jaar * 10 jaar = 1.002*1% of 0,5%*10