2106108 College van B en W - hotelbeleid 2021

Ruimte en Economie Advies

tt Gemeente Delft

bezoekadres:

Stationsplein 1 2611 B8V Delft IBAN NL21 BNGH 0285 0017 87 t.n.v. gemeente Delft Behandeld door Tomas Groothuis

Retouradres

Postbus 78, 2600 ME Delft

tgroothuis@delft.nl Internet www.delft.nl

Aan de leden van de gemeenteraad

Telefoon 14015

VERZONOE 1 Datum

Onderwerp

09-02-2021

Hotelbeieid 2021

Ons kenmerk

4481351 Uw brief van Uw kenmerk Bijlage

Geachte leden van de gemeenteraad,

1

Middels deze brief vragen wij uw aandacht voor de uitkomsten van een hotelmarktanalyse die vorig jaar is uitgevoerd en de beleidsregels die wij op basis van die uitkomsten hebben vastgesteld. Handhaven huidige beleidslijn Op basis van een eerder uitgevoerde hotelmarktanalyse is in 2017 een voorlopige beleidslijn voor hotelontwikkelingen in Delft vastgesteld. Onderdeel van dat besluit was om de beleidslijn na twee jaar te heroverwegen, door middel van een nieuwe marktruimteverkenning. Op basis van die nieuwe verkenning, uitgevoerd door Bureau Stedelijke Planning (BSP), hebben wij besloten om de huidige beleidslijn te hand haven. De huidige beleidslijn De huidige beleidslijn voor hotelontwikkeling in Delft (registratienummer: 3056848) is opgesteld om een gezonde balans tussen vraag en aanbod van het aantal hotels/hotelkamers in Delft te kunnen waarborgen. Op basis van de geprognosticeerde ontwikkeling van de vraag (zowel toeristisch als zakelijk) bleek toen dat de omvang van de hotelmarkt met ongeveer 30% (ong. 225 kamers) kon groeien in de periode van 2016 tot 2021. Omdat een uitbreiding van het kameraanbod met 400 kamers (vooral in de Spoorzone) werd voorzien, werd met de realisatie van die initiatieven de beschikbare marktruimte al ver overstegen. Oat leidde tot een terughoudende beleidslijn.

Nieuwe marktruimteverkenning Conform het besluit in 2017 is er eind 2019 gestart met een nieuwe marktruimteverkenning. Verschillende ontwikkelingen in de toeristische sector gaven op dat moment ook aanleiding om de huidige beleidslijn te heroverwegen. Er was sprake van een groeiend aantal nationale en internationale bezoekers waardoor landelijk een groeiende vraag naar overnachtingsmogelijkheden ontstond. Daarnaast wint de tijdelijk verhuur van woningen, zoals Airbnb, aan populariteit - al bleef het aanbod in Delft

Datum

09-02-2021 Ons kenmerk

4481351

stabiel - en ontstond er een groeiende vraag naar nieuwe concepten die zieh richten op extended stay'. Er was daarom behoefte aan een geactualiseerd beeld van de marktruimte op de Delftse hotelmarkt met een onderbouwde doorkijk naar de ontwikkeling van de hotelmarkt voor de komende jaren. Tijdens de uitvoering van het onderzoek - uitgevoerd door Bureau Stedelijke Planning (BSP) in overleg met de Delftse hotelsector - kreeg de wereld, en niet in de laatste plaats de toeristische sector, te maken met de gevolgen van de coronacrisis. De verwachte effecten daarvan zijn meegenomen in deze marktruimteverkenning en bijbehorende prognoses. Zie de gehele marktruimteverkenning als bijlage bij deze brief

Marktruimteverkenning op hoofdlijnen Voorde coronacrisis groeide het nationale en internationale toerisme in Nederland. Ook de prognoses opgesteld door het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (NBTC) liet een aanzienlijke groei zien tot 2030. Verwacht werd dat die groei ook van invloed zou zijn op de Delftse hotelmarkt. De effecten van de coronacrisis zijn zichtbaar en hebben een grate impact op de bezettingsgraad van hotels. Zowel het toeristischrecreatief als zakelijk bezoek aan Delft liggen bijna volledig stil. De effecten van de crisis - voor zover bekend en in te schatten op het moment van de oplevering van de verkenning in november 2020 - zijn door BSP meegenomen in hun advies. BSP heeft op basis van hun onderzoek drie scenario's opgesteld, met in ieder scenario een andere groeiverwachting: • Basis-scenario - groei 2, 7% per jaar (gebaseerd op meest voorzichtige groeiverwachting van het NBTC). • Midden-scenario - groei 5,0% per jaar (gebaseerd op de historische groei in Delft). • Hoog-scenario - 7,0% per jaar (ambitieuze groeiverwachting). In het hoog-scenario, uitgaande van een ambitieuze groeiverwachting ontstaat de eerste marktruimte pas in 2027. Datzelfde geldt voor het midden-scenario, zij het dat hier sprake is van een beperktere ruimte. In het basis-scenario ontstaat de eerste marktruimte pas in 2030.

Voor alle scenario's geldt dat er in kwantitatieve zin voor de komende jaren weinig ruimte is voor nieuwe hotels. Dit heeft vooral te maken met de coronacrisis, die de vraag naar overnachtingen enorm drukt. Daarnaast wordt de kamervoorraad van Delft nog in - en vlak - na de crisis al aanzienlijk vergroot door de opening van vier nieuwe hotels (waarvan één net over de gemeentegrens) waardoor het aanbod de vraag zal overstijgen en er een vertraging optreedt in de groei en de marktruimte. Van belang is het daarom om gericht in te zetten op kwaliteit, om de leefbaarheid en de levendigheid van de stad te bewaken. Er wordt daarom gestreefd naar een duurzame groei van de hotelsector, met een focus op specifieke doelgroepen die aansluiten op de toeristische bezienswaardigheden in Delft.

1

Een verblijf dat langer is dan het gemiddelde hotelbezoek. 2/4

Datum

09-02-2021 Ons kenmerk

4481351

Actualisatie beleidslijn Omdat uit de marktruimteverkenning blijkt dat het toevoegen van nieuwe hotels aan de huidige hotelmarkt niet in overeenstemming is met de verwachte vraag, vinden wij een terughoudende opstelling gewenst. Uit alle scenario's blijkt dat tot 2027 geen marktruimte te verwachten valt. Omdat de gevolgen van de coronacrisis - waaronder mogelijk faillissementen - en de opening van de vier nieuwe hotels pas in de kernende jaren hun effect zullen laten zien, is het onwenselijk om nu verder vooruit te kijken dan een paar jaar. Daarom zal er in 2024 een nieuwe marktruimteverkenning worden uitgevoerd. Op basis van die verkenning kan wederom een actualisatie van de beleidslijn worden doorgevoerd als de uitkomst van de verkenning daar aanleiding toe geeft. Een aanpassing van de beleidslijn kan eerder worden overwogen als de ontwikkelingen in de hotelsector of de toeristische sector in zijn algemeenheid daartoe aanleiding geven. In de hierboven beschreven scenario's is rekening gehouden met een gemiddelde vervangingsvraag - de vraag die ontstaat als het huidige kameraanbod afneemt door faillissementen of beëindiging van de bedrijfsvoering van een hotel.

Als de kernende jaren blijkt dat de vervangingsvraag als gevolg van de coronacrisis hoger dan gemiddeld is, of dat een andere ontwikkeling met een aanzienlijke invloed op de vraag naar hotelkamers zieh voordoet, kan eerder tot een nieuwe marktruimteverkenning worden overgegaan. Tot en met 2024 hanteren we daarom in grote lijnen de uitgangspunten van de huidige beleidslijn. Dit betekent dat we in principe geen medewerking verlenen aan uitbreiding van het hotelaanbod in Delft. In een uitzonderlijk geval kan er planologisch (wijziging aanbrengen in bestemmingsplan) medewerking worden verleend aan de totstandkoming van een bijzonder hotelconcept - een uniek nog niet in de Delftse markt bestaand concept dat aantoonbaar een duidelijke meerwaarde voor de stad en zijn bezoekers oplevert. Alleen dan is het voorstelbaar dat wij overwegen om ruimtelijk medewerking te verlenen aan een dergelijk initiatief. Dit is niet in overeenstemming met de uitkomst van de recente marktruimteverkenning, maar het zou niet verstandig zijn om in het beleid de uitbreiding van ons hotelaanbod met een uniek concept op voorhand uit te sluiten. Uiteraard ligt er bij de initiatiefnemer dan een forse taak om aan te tonen dat het daadwerkelijk een uniek concept betreft dat van grote meerwaarde voor Delft is.

Daarnaast stellen we voor om ook de uitzonding voor het toestaan van een beperkte uitbreiding te handhaven. We zullen ons dan ook de kernende jaren flexibel opstellen als het gaat om medewerking aan beperkte uitbreiding van kleinschalige en kwetsbare (familie)hotels. Een kleine uitbreiding kan voor een kleinschalig hotel veel betekenen. Wij blijven, conform de eerdere nota, hierbij een toename van maximaal 10 ka mers per hotel handteren. Wij verwachten dat deze mogelijkheid geen grote effecten heeft op het functioneren van de grotere hotels en tevens geen verstoring van de hotelmarkt zal opleveren.

3/4

Datum

09-02-2021 Ons kenmerk

4481351

Beleidslijn hotelontwikkelingen Delft tot en met 2024 Op basis van de marktruimteverkenning door BSP hanteren we tot eind 2024 de volgende uitgangspunten voor hotelontwikkeling: 1. In principe geen medewerking verlenen aan nieuwe initiatieven voor hotelontwikkelingen; 2. Bij uitzondering ruimtelijk medewerking verlenen aan nieuwe initiatieven als er sprake is van een uitzonderlijk en uniek nog niet in de Delftse markt bestaand hotelconcept dat aantoonbaar een duidelijke meerwaarde voor de stad en zijn bezoekers oplevert; 3. Medewerking verlenen aan beperkte uitbreidingen - van maximaal 10 kamers - van bestaande kleinschalige (familie)hotels, vooral gericht op het in stand houden van het kwetsbare aanbod van kleinschalige (familie )hotels. Deze beleidslijn wordt in 2024 heroverwogen, tenzij ontwikkelingen in de hotelsector of de toeristische sector in zijn algemeenheid aanleiding geven dat eerder te doen.

Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

, burgemeester

K. Schrederhof I.b. , secretaris

dr. M. Berger, l.s.

4/4

ACTUALISATIE HOTELBELEID GEMEENTE DELFT 16 NOVEMBER 2020

ACTUALISATIE HOTELBELEID GEMEENTE DELFT 16 NOVEMBER 2020

Status: Eindrapport Datum: 16 november 2020 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl amsterdam@stedplan.nl Team Vrije tijd Arjen van Tellingen MSc Susanne Brugman MSc Drs. Toine Hooft Voor meer informatie: Drs. Toine Hooft, th@stedplan.nl Review: Dr. Christine Oude Veldhuis MRE

In opdracht van: Gemeente Delft

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2019.L.136 Referentie: 2019.L.136 Delft hotelbeleid_161120

INHOUDSOPGAVE

MANAGEMENTSAMENVATTING

7

1

ACHTERGROND, VRAAGSTELLING EN AANPAK .............................................. 10

2

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN HOTELMARKT ................................................... 11 2.1 LANDELIJKE ONTWIKKELINGEN EN TRENDS 2.2 REGIONALE ONTWIKKELINGEN 2.3 EFFECT VAN CORONACRISIS 2.4 SAMENVATTING

3

BELEIDSCONTEXT DELFTSE HOTELMARKT .......................................................... 19 3.1 TOERISTISCHE VISIE DELFT 3.2 DELFT ECONOMIE EN DE CONGRESMARKT 3.3 SAMENVATTING

4

ANALYSE VAN DE DELFTSE HOTELMARKT ......................................................... 25 4.1 AFBAKENING DELFTSE HOTELMARKT 4.2 AANBODONTWIKKELINGEN DELFT 4.3 HOTELPLANNEN 4.4 VRAAGONTWIKKELINGEN 4.5 ONTWIKKELING BEZETTINGSGRAAD 4.6 ALTERNATIEVE OVERNACHTINGSMOGELIJKHEDEN

5

CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD TOT 2030 ............................................. 35 5.1 KWANTITATIEVE VRAAGONTWIKKELING 5.2 MARKTRUIMTE IN SCENARIO’S 5.3 KWALITATIEVE AANSLUITING OP DE VRAAGONTWIKKELING

6

CONCLUSIES EN ONTWIKKELKADER ................................................................. 43 6.1 CONCLUSIE: EEN TOEKOMST MET KANSEN, MAAR VOORLOPIG PAS OP DE PLAATS. 6.2 TOETSINGSKADER

BIJLAGE 1 LEISURE LEEFSTIJLEN BIJLAGE 2 GENODIGDEN WERKSESSIE BIJLAGE 3 GROEI EN MARKTRUIMTE GROOT DELFT

MANAGEMENTSAMENVATTING

7

MANAGEMENTSAMENVATTING

In juni 2017 heeft het College van Burgemeester en Wethouders van Delft de voorlopige beleidslijn voor hotels en het onderliggend hotelonderzoek1 aan de Gemeenteraad voorgelegd. Afgesproken is de ontwikkelingen op de hotelmarkt nauwlettend te volgen en in overleg met stakeholders – waaronder de Delftse hotelsector – het voorlopig beleid zo nodig aan te scherpen. De gemeente Delft heeft Bureau Stedelijke Planning gevraagd om op basis van de recente en actuele ontwikkelingen een actualisatie van de beleidslijn voor te bereiden. Voor u ligt de managementsamenvatting en het concepteindrapport met de resultaten van deze actualisatie. SAMENVATTING UITKOMSTEN ACTUALISATIE

In 2017 heeft Van Spronsen berekend dat op basis van een geprognosticeerde ontwikkeling van de vraag (toeristisch en zakelijk) de omvang van de hotelmarkt in Delft met circa 30% (circa 225 kamers) kon groeien in periode 2016 tot 2021. Destijds waren er plannen voor 400 nieuwe hotelkamers in de stad. De initiatieven overstegen dus de marktruimte, waarmee volgens Van Spronsen een ongezonde vechtersmarkt zou ontstaan. De 400 kamers in Delft die in 2016 werden verwacht, zijn (nog) niet gerealiseerd. De feitelijke aanbodontwikkeling omvat slechts 24 kamers van Casa Julia in Delft en 123 kamers van het Riva hotel in Groot Delft (gemeentegrond Den Haag). De komende twee jaar komen wel vier nieuwe hotels met ruim 360 kamers op de markt, waarvan: • drie in Delft: Ibis Styles (80 kamers), The Student Hotel (81 hotelkamers en short stay) en Hotel Huis Blaauwen (63 kamers; Arsenaal Delft), en; • Van der Valk in Groot Delft (Midden-Delfland) met 140 kamers. HOTELS DELFT

KAMERS

HOTELS GROOT DELFT

KAMERS

Casa Julia

24

Riva

123

Ibis Styles

80

Van der Valk

140

The Student Hotel

81

Huis Blaauwen

63

TOTAAL

248

ONTWIKKELINGEN HOTELMARKT (GROOT) DELFT 2016-2021; VET IS GEREALISEERD Bron: Bureau Stedelijke Planning 1 Hotelvisie gemeente Delft (Van Spronsen & Partners), 1 mei 2017

263

8

MANAGEMENTSAMENVATTING

Daarmee dreigt de markt alsnog overvoerd te raken, in een tijd dat de hotels zwaar zijn geraakt door de effecten van het coronavirus. Hotelsector wordt hard geraakt door coronavirus Ten tijde van de afronding van de rapportage sloeg het coronavirus toe. In september is het rapport daarom geactualiseerd naar de laatste cijfers en prognoses. De vrije tijdssector wordt onevenredig hard geraakt door de coronacrisis. Hotels hebben weken met bezettingsgraden van 10% of minder gefunctioneerd, het (internationaal) toerisme komt nu mondjesmaat weer op gang en het zakelijk verkeer ligt nog grotendeels stil. Door grote omzetverliezen liggen faillissementen van hotels op de loer. De gevolgen blijven onzeker. In het verleden wist de vrije tijdssector zich echter wel relatief snel, in een periode van 2 tot 3 jaar, te herstellen van grote crises. Naar verwachting zal de impact van de huidige crisis langer aanhouden en is in 2024 het aantal hotelovernachtingen weer op het niveau van voor de corona-uitbraak (2019). Gunstige ontwikkeling en vooruitzichten Delftse hotelmarkt De afgelopen tien jaar steeg het aantal hotelovernachtingen in Delft met gemiddeld 5% per jaar. Het NBTC voorspelde (voor de Coronacrisis) dat in Nederland de jaarlijkse groei van het aantal buitenlandse gasten zal aanhouden met ongeveer 3,7% gemiddeld per jaar.

Delft kan als goed bereikbare historische (binnen)stad extra profiteren, te meer daar Amsterdam een hotelstop heeft afgekondigd en het NBTC (Perspectief 2030) inzet op spreiding van toeristen. De coronacrisis heeft een vertragend effect van 3 tot 4 jaar op de groei en de marktruimte.

De gemeente Delft zelf streeft naar een duurzame groei, met focus op bepaalde doelgroepen en daarop aansluitende toeristische bezienswaardigheden, zoals de musical over Willem van Oranje. Kansen liggen er ook in doorontwikkeling van de congresmarkt, in samenwerking met de TU Delft. Pas op de plaats en duurzame groei Bij het bepalen van de marktruimte voor hotelkamers in Delft zijn drie scenario’s gehanteerd: Basis, Midden en Hoog. Er is rekening gehouden met 1) de planvoorraad, 2) enige vervangingsvraag, 3) een verdere groei van particuliere kamerverhuur als Airbnb, die deels ten koste gaat van de vraag naar hotelkamers en 4) de effecten van het coronavirus (vertraging van de groei en marktruimte). MARKTRUIMTE HOTELS DELFT 2030 Vervangingsvraag2

+

44 -89

Afvloeiing particuliere verhuur

-

18

Basis-scenario: 2,7% groei

44 – 89

Midden-scenario: 5,0% groei

173 - 217

Hoog-scenario: 7.0% groei

297 - 341

TABEL 1 MARKTRUIMTE HOTELS DELFT 2030 INCLUSIEF VERVANGING EN AFVLOEIING PARTICULIERE VERHUUR

2 Berekening (aantal kamers 2020 * 0,5/1% vervanging per jaar * 10 jaar = 886*1% of 0,5%*10

MANAGEMENTSAMENVATTING

9

In alle scenario’s ontstaat tot 2030 marktruimte voor toevoeging van hotelkamers; in het midden-scenario voor 170 tot 220 kamers (boven op de harde plannen). Die marktruimte ontstaat feitelijk echter op z’n vroegst na 2027. In alle scenario’s is er namelijk de komende jaar geen kwantitatieve ruimte voor nieuwe hotels, vanwege: 1. de grote planvoorraad van vier hotels met ruim 360 kamers de komende twee jaar 2. het effect van het coronavirus, met een vertraging van de groei en marktruimte. In kwalitatieve zin is een verbreding van de aanbodmix wenselijk, aansluitend op toeristische en zakelijke ambities van Delft. Er is ruimte voor een economy of budgethotel (circa 100 kamers) en bijzondere boutique hotels. De gemeente als regisseur De gemeente is regisseur van de ruimtelijke ordening. Middels het hotelbeleid en verankering van dat beleid in bestemmingsplannen (straks omgevingsplan) kan de gemeente sturen op 1) waar wel of geen hotelontwikkelingen mogelijk zijn en 2) aantallen kamers. Met het consequent gebruik van de Ladder voor duurzame verstedelijking voor nieuwe hotelinitiatieven heeft de gemeente extra grip. De Ladder vergt namelijk dat de behoefte aan een nieuw hotel aannemelijk wordt aangetoond, zowel kwantitatief als kwalitatief, en dat overcapaciteit en onaanvaardbare leegstand wordt voorkomen.

De gemeente Delft heeft geen directe zeggenschap over hotelontwikkeling buiten de gemeentegrenzen. Daar (nieuwe) hotels, zeker net buiten de gemeentegrenzen, van invloed zijn op het functioneren van de lokale hotelmarkt is regionale afstemming binnen de Metropoolregio Rotterdam Den Haag noodzakelijk. Doordat we ons ten tijde van deze actualisering midden in de coronacrisis bevinden, zijn er nog veel onzekerheden rondom de lengte van de crisis en de exacte gevolgen voor de hotelmarkt. Wij adviseren om komende jaren pas op de plaats te maken wat betreft nieuwe hotelontwikkelingen en alleen mee te werken aan optimalisatieplannen van gevestigde hotels en kleinschalige initiatieven. Over twee tot drie jaar is de coronacrisis naar verwachting ten einde en zullen de gevolgen voor de (Delftse) hotelmarkt duidelijker zijn en raden we aan het hotelbeleid opnieuw te actualiseren. Zoals we nu voorzien kan na die tijd de “pas op de plaats” voorzichtig naar een “Ja, mits”-beleid uitgroeien, rekening houdend met de realisatietermijn van een hotel van drie tot vier jaar. Bij voorkeur zijn nieuwe hotelontwikkelingen aanvullend aan het bestaande aanbod. Hier kan de gemeente ook zelf op sturen door (exploitanten van) gewenste concepten actief te benaderen.

Nieuwe plannen dienen te worden getoetst aan de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking (behoefte en effecten), relevante ruimtelijke aspecten (zoals milieuaspecten en duurzaamheid) en draagvlak (zorgvuldige participatie is een belangrijke vereiste vanuit de nieuwe Omgevingswet).

10

MANAGEMENTSAMENVATTING

1 ACHTERGROND, VRAAGSTELLING EN AANPAK

In mei 2017 heeft Bureau Van Spronsen onderzoek uitgevoerd naar de hotelmarkt in Delft en op basis daarvan is de hotelvisie geformuleerd. College van B&W heeft vervolgens een (voorlopige) beleidslijn opgesteld met een monitoring om de twee jaar, om te bezien of er aanleiding is deze beleidslijn aan te passen. Dit rapport behelst de uitkomst van deze gevraagde monitoring en geeft advies voor het Delftse hotelbeleid. De volgende vragen staan in het onderzoek centraal: • Wat zijn de laatste trends en ontwikkelingen in de hotelmarkt? • Hoe ziet de huidige beleidscontext voor de hotelmarkt in Delft eruit? • Wat zijn de laatste ontwikkelingen op de Delftse Hotelmarkt? • Wat is de kwantitatieve en kwalitatieve vraag in Delft • Wat is de invloed van de coronacrisis op de vraag naar hotelkamers? • Welke marktruimte bestaat er in Delft tot 2030? • Hoe kan de gemeente Delft sturen op de gewenste ontwikkeling van de hotelmarkt? Voor het opstellen van het advies heeft Bureau Stedelijke Planning samenwerking gezocht met het Nationaal Bureau voor Toerisme (NBTC) en de belangrijkste vertegenwoordigers van de Delftse hotelmarkt, waaronder het Platform Toerisme, Delft Economie en de Delftse hoteliers. Het rapport is als volgt opgebouwd: hoofdstuk 2 start met de belangrijkste trends en ontwikkelingen op de hotelmarkt, zowel landelijk als regionaal.

Hierbij wordt ook het verwachte effect van corona uitgestippeld. In hoofdstuk 3 is de (beleids)context van Delft geschetst en is geanalyseerd hoe de Delftse hotelmarkt (beter) kan aansluiten op de (gewenste) ontwikkeling van Delft. In hoofdstuk 4 is de Delftse hotelmarkt afgebakend en zijn de vraag- en aanbodontwikkelingen geanalyseerd. In hoofdstuk 5 is de marktruimte tot 2030 berekend aan de hand van drie mogelijke ontwikkelingen van de vraag. Het rapport sluit af met een conclusie, advies en toetsingskader, dat gebruikt kan worden als sturingsmechanisme voor de Delftse hotelmarkt.

FIGUUR 1 SELECTIE HOTELAANBOD DELFT Bron: Bureau Stedelijke Planning

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN HOTELMARKT

11

2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN HOTELMARKT

In dit hoofdstuk behandelen we de relevante trends en ontwikkelingen voor de hotelmarkt. Hierbij gaat het om landelijke en regionale ontwikkelingen in toerisme en om specifieke trends in de Nederlandse hotelmarkt. Het hoofdstuk sluit af met de verwachte effecten van de coronacrisis op de toeristische markt.

2.1 LANDELIJKE ONTWIKKELINGEN EN TRENDS DE HOLLANDCITY-STRATEGIE EN NBTC PERSPECTIEF 2030

Toerisme is een belangrijke sector in ons land en het economisch belang van het toerisme is afgelopen jaren flink toegenomen. In 2018 droeg de sector voor ruim 4% bij aan ons bruto binnenlands product en was het goed voor 791 duizend banen.3 Dit komt doordat het (internationaal) toerisme naar en binnen Nederland over de afgelopen decennia sterk is gegroeid. Ten tijde voor de coronacrisis waren de verwachting voor de sector meer dan positief en werd voor 2020 weer een recordjaar verwacht. In “Perspectief 2030” had het NBTC de voorspelling opgesteld dat het totaal aantal binnenlandse en buitenlandse toeristen zou doorgroeien van 42 miljoen in 2017 naar circa 60 miljoen in 2030. Dit betekent een jaarlijkse groei van het aantal toeristen van 2,7%. Met name het aantal inkomende (buitenlandse) toeristen zou sterk toenemen, van 18 miljoen in 2017 naar 29 miljoen en mogelijk zelfs 42 miljoen in 2030 (Figuur 2). Door de invloed van de coronacrisis zijn deze verwactingen naar beneden bijgesteld. Dit wordt verder toegelicht in paragraaf 2.3.

FIGUUR 2 GROEIPROGNOSE INKOMEND (BUITENLANDS) TOERISME (GASTEN) Bron: NBTC, 2018 3 Bron: CBS, 2018: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2019/35/toeristische-bestedingen-87-5-miljard-euro-in-2018

12

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN HOTELMARKT

In de visie “Perspectief 2030” van het NBTC staat een gebalanceerde ontwikkeling van het toerisme in Nederland centraal. De lusten en lasten moeten beter verdeeld worden en er wordt ingezet op de spreiding van het toerisme. Hierbij wil het NBTC profileren dat er binnen een korte reisafstand veel interessante Nederlandse steden (zoals Delft) en regio’s te bereiken zijn. In de visie wordt het sturen van de spreiding als volgt beschreven: ‘’In de basis is spreiden ‘tegen de menselijke natuur’ van toeristen in. Men komt met een bepaald doel en laat zich niet zomaar overhalen om van daaruit, of in plaats hiervan alternatieve plekken te bezoeken. Maar het is wel mogelijk om andere bezoekers op andere plekken en op andere momenten aan te trekken, op voorwaarde dat ter plekke aantrekkelijk toeristisch aanbod is.’’ TRENDS EN ONTWIKKELINGEN AAN DE AANBODZIJDE

Nieuwe hotelconcepten De sterke groei van het toerisme jaagt ook vernieuwing in de hotelsector aan. Nieuwe gesegmenteerde concepten komen op die een specifieke doelgroep bedienen. Ze zijn een welkome toevoeging op het aanbod en genereren vaak hun eigen vraag. Voorbeelden van zulke concepten zijn: 1. Zoku: een Amsterdams concept, dat nu in voorbereiding is van een wereldwijde roll-out. Specifiek gericht op de individuele zakelijke reiziger voor wie efficiëntie en een “community-experience” belangrijk zijn. 2. Guesthouse Hotel: een formule voor de recreatieve groepstoerist, met name gezinnen, families en groepen. Met veel bedden per kamer, een budgetconcept 2.0, waarin “waar voor je geld” centraal staat. Voor deze formule, die wordt omschreven als “economy boutique”, worden mogelijkheden onderzocht voor uitbreiding in diverse Nederlandse steden. 3. You-hotel: een nieuw “sociaal” hotelconcept waarin participatie van de hotelgast in de buurt centraal staat. 4. JOINN: een jonge formule gericht op de moderne zakelijke gast, met bijbehorende faciliteiten. Ook deze formule staat aan de vooravond van een uitrol in Nederland.

FIGUUR 3 ZOKU (LINKS) EN GUESTHOUSE HOTEL (RECHTS) Bron: Zoku, VisitBrabant, 2019

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN HOTELMARKT

13

Spin-off hotelconcepten Ook de grote internationale ketens zijn bezig met een segmentatie-slag om met een nieuwe formule een andere doelgroep te bereiken. Voorbeelden daarvan zijn de Marriott Autograph Collection (een vijf-sterren boutique concept in bijzondere gebouwen) of het Marriott Moxy hotel (gericht op de hippe millenial), maar ook Adagio, het zakelijke apart-hotel concept van Accor. Flexibilisering en functiemenging In aansluiting op de hiervoor genoemde trends zien we meer “hybride” hotelconcepten (zoals Zoku, maar ook Joinn) waarin verblijven gecombineerd wordt met werken. Dit soort concepten, die soms qua regelgeving moeilijk inpasbaar zijn, hebben het potentieel om een positieve bijdrage te leveren aan duurzaamheid en leefbaarheid. Zo zijn ze vaak eenvoudig om te vormen naar reguliere appartementen en kunnen ze een functie vervullen in “community building”.

2.2 REGIONALE ONTWIKKELINGEN PROFITEREN VAN TOERISMESPREIDING

Door de aantrekkende economie en de structurele groei van het aantal buitenlandse toeristen is de omzet van hotels voor de coronacrisis jaren achter elkaar gestegen. Vooral de regio Amsterdam en de kustgebieden hebben geprofiteerd van de toerismegroei.4 De Amsterdamse hotelmarkt was in 2018 de best presterende van alle grote steden in Europa, 5 met ruim 10% RevPAR-groei.6 Het succes van Amsterdam als bestemming is zodanig dat zowel op stadsmetropool- en landelijk niveau steeds meer stappen genomen worden om de groei van het toerisme beter te spreiden. De belangrijkste ontwikkelingen, die alle een positief effect op de vraag naar hotelkamers in Delft kunnen gaan sorteren, zijn de sterk toenemende gemiddelde kamerprijzen in Amsterdam, verdere maatregelen om de groei van het toerisme te beperken en een steeds restrictiever aanbodbeleid (waaronder de hotelstop in Amsterdam). Steden met een uitstekende bereikbaarheid en attractieve historische binnenstad met grachten en musea profiteren van de “toeristische overloop” uit Amsterdam, ook wel het “Amsterdam Effect” te noemen. Dit is nu al te zien in een stad als Leiden, waar zowel de vraag als het aanbod aan hotels bovengemiddeld hard is gegroeid. In Utrecht en Haarlem is de hotelmarkt al dusdanig hard gegroeid, dat in beide steden een hotelpauze is ingevoerd en voorlopig geen nieuwe initiatieven

4 Rabobank cijfers en trends, 2017 5 Bron: PWC 2018: ‘Best placed to grow? European cities hotel forecast for 2018 and 2019’ 6 De RevPAR (revenue per available room) is een verhoudingsgetal en wordt berekend door de gemiddelde kamerprijs

en de bezettingsgraad te vermenigvuldigen. Het getal wordt vaak per dag berekend, hoe hoger het getal, hoe positiever de dagomzet.

14

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN HOTELMARKT

kunnen landen.7 Het is aannemelijk dat Delft, dat veel overeenkomsten vertoont met de hierboven genoemde steden, ook overloop en daarmee een bovengemiddelde groei in toerisme kan verwachten. Voor Delft is het van belang om lessen te leren van Haarlem en Utrecht: niet blind inzetten op groei, maar primair richten op kwaliteit om de leefbaarheid van de stad te bewaken.

FIGUUR 4 LANDELIJK (HET NBTC) , REGIONAAL (DE MRA) EN GEMEENTELIJK (AMSTERDAM) WORDT GEWERKT OM DE GROTE TOERISTENSTROOM NAAR DE HOOFDSTAD TE SPREIDEN OVER DE REGIO EN DE REST VAN NEDERLAND Bron: Trouw, 2018

ONTWIKKELINGEN BINNEN DE MRDH

Delft ligt tussen de twee grootste steden na Amsterdam: Rotterdam en Den Haag. Beide steden kennen de afgelopen jaren een grote groei in het aantal toeristische bezoekers. In Rotterdam was de groei van het aantal hotelgasten in het jaar 2018 het hoogst van alle grote steden in Nederland: maar liefst 15%. De gehele Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH), waar Delft deel van uitmaakt, kan profiteren van deze groei. In de Visie Toerisme Delft (2017-2020) zegt de stad meer samenwerking te willen bewerkstelligen binnen de regio: door de afzonderlijke bestemmingen gezamenlijk te presenteren krijgt de regio meer toeristische betekenis. Het opgetelde culturele en toeristische aanbod van de MRDH – met Rotterdam, Den Haag en Delft als grootste trekkers – is een duidelijk concurrerend aanbod met de Amsterdamse regio. Gezamenlijk kan de regio zo profiteren van de ‘overloop uit Amsterdam’.

2.3 EFFECT VAN CORONACRISIS De impact van het coronavirus op de economische ontwikkeling van Nederland is naar verwachting fors. Doordat we ons momenteel midden in de coronacrisis bevinden, zijn er nog veel onzekerheden rondom de gevolgen van de coronacrisis.

7 https://haarlemsweekblad.nl/lokaal/politiek/voorlopige-stop-op-groei-van-aantal-hotelkamers-haarlem-668031

https://www.hospitality-management.nl/wethouder-verschuure-utrecht-we-staan-in-principe-geen-nieuwe-hotels-meertoe

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN HOTELMARKT

15

GEVOLGEN VOOR DE ECONOMISCHE GROEI VAN NEDERLAND

Voor de prognose van de economische groei voor de komende tien jaar hanteert Bureau Stedelijke Planning twee scenario’s die zijn gebaseerd op een combinatie van de door het CPB, ECB en BCI berekende lange termijnscenario’s uit 2015 en 2018 en de korte termijnscenario’s van het CPB uit 2020. Beide scenario’s gaan uit van een forse impact van het Coronavirus op de economische ontwikkeling van Nederland. Het verschil in de scenario’s zit met name in de mate waarin de economische problematiek zich doorzet van de ene bedrijfssector naar de andere (het domino-effect) en daarmee in de diepte en lengte van de recessie. Scenario 1 Kortdurende recessie als gevolg coronacrisis Het eerste scenario betreft een scherpe en kortdurende economische crisis. Dat wil zeggen een recessie in 2020 en herstel vanaf 2021. In dit scenario wordt de Nederlandse economie hard geraakt in 2020, met een krimp van 5% van het Bruto Nationaal Product. Dat is vergelijkbaar met het slechtste jaar van de financieeleconomische crisis (2009). Ook de werkloosheid neemt toe als gevolg van vraaguitval en onzekerheid bij werkgevers. Anders dan in de vorige crisis is nu echter sprake van een externe oorzaak. Destijds waren structurele problemen in de financiële sector de oorzaak van de economische recessie en vervolgens de vastgoedmarktcrisis.

Nu is door ingrijpen van de overheid, met het doel om de coronapandemie in te dammen, een deel van het bedrijfsleven stilgelegd of aan banden gelegd. De overheid en de banken staan er (in Nederland en een aantal andere landen) echter veel beter voor dan in 2009. Het steunpakket (van de Nederlandse overheid en van veel andere landen) helpt om productiecapaciteit te behouden, werkgelegenheid zoveel mogelijk in stand te houden en weer op het groeipad te komen. Hiermee volgt naar verwachting in 2021 herstel. Over de periode 2020-2030 gaat dit scenario uit van een gemiddelde groei van de werkgelegenheid van 1%. Scenario 2 Langdurige recessie als gevolg coronacrisis Het tweede scenario gaat eveneens uit van een scherpe daling van de economische groei, maar met grotere en langdurige consequenties. In dit scenario is sprake van een domino-effect waardoor de malaise van de ene sector de andere zwaar raakt. Hier kan bijvoorbeeld sprake van zijn als de ‘intelligente lock down’ tot eind 2020 of langer voortduurt. In dat geval zal de overheid mogelijk niet meer in staat zijn om het bedrijfsleven optimaal te steunen en zal ook de financiële sector averij oplopen. Daarnaast zal in dit scenario de economie van lidstaten in het zuiden en oosten van de EU extra zwaar geraakt worden.

Dit zal een extra financiële inspanning vragen van de noordelijke staten wat in eerste instantie een remmend effect zal hebben op het economisch herstel. In dit scenario zal pas weer rond 2024 sprake zijn van economische groei. Het tweede scenario gaat voor de periode 20202030 uit van een gemiddelde groei van de werkgelegenheid van 0,5%.

16

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN HOTELMARKT

GEVOLGEN VOOR HET TOERISME

De vrijetijdssector wordt onevenredig hard geraakt door de coronacrisis, het (internationale) toerisme ligt grotendeels stil en leidt tot omzetverlies en mogelijke faillissementen van hotels. Doordat nog niet zeker is wanneer de crisis voorbij is zijn er nog veel onzekerheden rondom de gevolgen. Wel verwachten de experts dat de reis- en toerismesector zich snel zal herstellen, dit hebben lessen uit het verleden ons geleerd, zie onderstaand kader.

Lessen uit het verleden De afgelopen 20 jaar hebben verschillende gebeurtenissen een grote impact gehad op het toerisme, zoals terroristische aanslagen (zoals 9/11 en in Brussel), oorlogen (Irak-oorlog), de wereldwijde financiële crisis en epidemieën zoals SARS. Elke crisis is anders en niet vergelijkbaar, toch zijn er bepaalde patronen zichtbaar: •

De eerdere crisissituaties laten zien dat het internationale toerisme weer sterk herstelde na de crisisperiode. Het is daarom te verwachten dat er ook na de huidige coronacrisis herstel zal optreden.

•

De gevolgen voor het reisgedrag van de SARS-epidemie kunnen worden vergeleken met de coronacrisis. Toch is er een grote kans dat de herstelperiode na corona langer zal duren dan bij SARS, onder andere door de grotere afhankelijkheid van China en de wereldwijde (semi)lockdowns.

•

Het soort crisis heeft invloed op de hersteltijd. De herstelperiode na epidemieën en andere ziekte-uitbraken duurde gemiddeld 19,4 bijna 20 maanden.

Bron: NBTC https://www.nbtc.nl/nl/home/coronavirus/impact-van-coronacrisis.htm

Op basis van de laatste prognoses van het NBTC8 gaan wij uit van een flinke daling in toeristische overnachtingen in 2020 gevolgd door een herstelperiode van ca. 3-4 jaar: • Het NBTC gaat voor 2020 uit van een daling van het aantal verblijfgasten in Nederland van 52% (-36% binnenlands en -71% buitenlands toerisme). • Voorzichtig herstel rond het midden van 2021 dat zal doorzetten in 2022 en 2023. Eerst zal het binnenlands toerisme groeien, gevolgd door het buitenlands toerisme (eerst de buurlanden dan intercontinentaal). • In 2024 zal de markt hersteld zijn en ligt het aantal overnachtingen weer op het niveau van 2019. Vanaf 2024 gaan wij ervanuit dat het aantal toeristische overnachtingen zich weer verder positief zal ontwikkelen. Toch spelen er ontwikkelingen mee die ervoor kunnen zorgen dat de reiswereld na corona nooit meer hetzelfde zal zijn. Met

8 NBTC, Ontwikkelingen inkomend toerisme in 2020, 28 september 2020

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN HOTELMARKT

17

populaire onderwerpen die spelen zoals duurzaamheid en de vraag of vliegen nog wel een must is, zal men deze periode misschien gebruiken om na te denken over hun reisgedrag en of reizen op dezelfde manier nog wel belangrijk is. Daarnaast wordt momenteel veel digitaal gewerkt, omdat face-to-face contact niet mogelijk is. Wanneer dit goed bevalt kan dit leiden tot een afname in de behoefte van zakelijk reizen. Ook bestaat de mogelijkheid dat een nieuwe pandemie uitbreekt, al zullen de landen daar nu wel beter op voorbereid zijn waardoor langdurige lockdowns kunnen worden vermeden.

Kamerprijs en omzetdaling (ADR) Naast de gedaalde bezettingsgraad van hotels als gevolg van de lage vraag is ook de gemiddelde kamerprijs (Average Daily Rate – ADR) gedaald. In Nederland daalde de gemiddelde kamerprijs met 19% ten opzichte van dezelfde periode in 2019. In de grote steden (in het bijzonder Amsterdam met 23%) daalde de kamerprijs nog forser. Met lagere prijzen proberen hotels toch een redelijke bezetting te realiseren zodat het hotel enigszins kan blijven draaien. De lagere bezetting in combinatie met de lagere ADR zorgt ervoor dat de RevPAR (opbrengst per kamer) drastisch daalt. De gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer daalt in 2020 naar verwachting met 55%, van € 94 naar € 42. Dit leidt tot grote omzetverliezen en mogelijk faillissementen. Met name (kleine) hotels met ‘weinig vet op de botten’ zijn kwetsbaar. Bron: Horwath HTL: Persbericht HOSTA 2020: Nederlandse hotelmarkt wacht op coronavaccin

CORONA EN DE DELFTSE HOTELMARKT

De Delftse hotelmarkt is eveneens hard geraakt door de coronacrisis en de bezettingsgraden zijn drastisch gedaald. In de zomermaanden juli en augustus was er een korte opleving door de vraag vanuit de toeristische markt (met name veel Belgische en Duitse toeristen). Toch is de hotelmarkt in Delft bovengemiddeld hard geraakt doordat de Delftse hotelmarkt met name gericht is op de zakelijke markt en de vraag hier voorlopig stilligt. Dit zorgt ervoor dat hotels zich richten op nieuwe (hybride) ideeën, zoals het geschikt maken van hotelkamers voor zorgopvang of het bieden van flexwerkplekken. Daarnaast wordt de kamerprijs verlaagd om mensen toch te verleiden een kamer te boeken om zo de hotels draaiende te kunnen houden. In Delft zijn de gemiddelde kamerprijzen tussen april en september met ca. 15-20% gedaald ten opzichte van 2019.9 De lage kamerprijzen en lage bezettingsgraden zorgen voor omzetdaling en mogelijke faillissementen. Met name de kleine hotels in de Delftse binnenstad hebben het zwaar en al één hotel heeft de deuren moeten sluiten (peildatum september 2020).

9 Exclusief de zomermaanden juli en augustus met korte opleving van toerisme, bron: Booking.com

18

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN HOTELMARKT

2.4 SAMENVATTING Het aantal toeristen naar en binnen Nederland, en met name Amsterdam, is afgelopen decennia enorm gegroeid. Door de (tijdelijke) hotelstop in Amsterdam, Haarlem en Utrecht zou Delft mogelijk kunnen profiteren van de verwachte overloop. De huidige coronacrisis zorgt echter voor veel onzekerheden en mogelijke faillissementen van hotels. In 2020 is het toerisme enorm gedaald en het aantal overnachtingen zal komende jaren achterblijven bij de cijfers van voor de crisis. De verwachting is dat de markt rond 2024 hersteld is. De hotelmarkt in Delft kan dan ook weer verder groeien. Lessen uit andere steden en de huidige coronacrisis later echter zien dat er niet blind moet worden gestaard op (kwantitatieve) groei. Met een duurzame groei, gericht op kwaliteit, kan de balans tussen leefbaarheid en levendigheid worden behouden.

BELEIDSCONTEXT DELFTSE HOTELMARKT

19

3 BELEIDSCONTEXT DELFTSE HOTELMARKT

In dit hoofdstuk behandelen we de relevante (beleids)context voor de Delftse hotelmarkt. Zoals in het vorige hoofdstuk aangegeven is de (regio) Delft volop in ontwikkelingen. Het is van belang dat het hotelbeleid aansluit op de ontwikkelingen en de toeristische visie van de stad. We beschouwen de toeristische visie van Delft, met extra aandacht voor de aansluiting van beoogde toeristische doelgroepen op het lokale hotelaanbod. Tenslotte beschrijven we de kenmerken van de Delftse economie en de Delftse congresmarkt en de effecten daarvan op de lokale en regionale hotelmarkt.

3.1 TOERISTISCHE VISIE DELFT Delft groeit als bestemming voor toeristen. In het coalitieakkoord 2018-2022 ‘De toekomst in uitvoering’ wordt het toerisme genoemd als belangrijke pijler voor de Delftse economie. Zo zijn de bestedingen van toeristen in de Delftse winkels in de periode 2016-2018 met 18% toegenomen. Deze belangrijks sector vraagt om een duidelijke visie. In 2016 stelde de gemeente Delft de Visie Toerisme Delft 20172020 op met als doel de toeristische sector te laten groeien. Inmiddels werkt het Platform Toerisme10 aan een actualisatie van de visie, waarbij meer wordt ingezet op een duurzame, kwalitatieve groei van het toerisme en het management daarvan. De negatieve impact van het toerisme moet op deze manier zoveel mogelijk worden beperkt en in 2030 zou iedereen moeten kunnen profiteren van toerisme. Er wordt een betere balans gezocht tussen bewoners, bezoekers en bedrijven. De vigerende Visie Toerisme zet in op de historische iconen van de stad, te weten Delfts Blauw, Oranje en Vermeer en tijdgenoten. Het Platform Toerisme streeft naar het behoud van de Delftse iconen als kernwaarden van het toeristisch beleid, maar wil ook vernieuwing van het toeristisch aanbod door hier ook de thema’s wetenschap, technologie en innovatie aan toe te voegen.

Ook bestaat de ambitie om, door het vergroten van het toeristisch aanbod dat past bij de stad, bezoekers langer te laten verblijven. Zo wordt er momenteel gewerkt aan een musical over Willem van Oranje, die gepland staat om september 2021 in première te gaan en minstens vijf jaar zal draaien in Delft. De uitbreiding van het toeristisch aanbod zorgt voor een grote toestroom van toeristen, waar de hotelmarkt van kan profiteren.

10 Het Platform Toerisme is een samenwerkingsverband tussen de Gemeente Delft, Bestuurlijk Overleg Binnenstad,

Koninklijke Horeca Nederland (afdeling Delft), de Stichting Toeristische Instellingen Delft en Delft Marketing.

20

BELEIDSCONTEXT DELFTSE HOTELMARKT

DOELGROEPEN

In de visie richt Delft zich op een aantal specifieke doelgroepen en internationale focuslanden, onder het mom van: ‘’Wie iedereen wil bereiken, bereikt niemand’’. In de keuze van de gewenste doelgroepen wordt onderscheid gemaakt tussen binnenlandse en internationale toeristen. Van de jaarlijkse 4 miljoen bezoekers aan de stad, komen 3 miljoen uit eigen land. De binnenlandse toeristen zijn daarom zeer belangrijk voor Delft. Voor de doelgroep keuze in het binnenlandstoerisme maakt Delft Marketing gebruik van de leefstijlatlas van SAMR en onderscheidt zeven verschillende leefstijlprofielen.11 Delft zet in op drie kansrijke leefstijlprofielen voor de stad: • Adriaan (Ingetogen Aqua): Adriaan is vaak empty-nester en is geïnteresseerd in kunst, cultuur en historie. Adriaan is kostenbewust en gaat vaak voor gemak. Adriaan verblijft het liefst in een comfortabel (budget) hotel, vaak van (steeds dezelfde) bekende keten. Adriaan (het profiel) komt nu al veel in Delft. • Pablo (Ondernemend Paars): Laat zich graag verrassen en inspireren. Pablo houdt van ontdekken en beleven en is op zoek naar bijzondere en unieke ervaringen. Hij gaat voor kwaliteit en kiest het liefst een kleinschalig boutique-hotel in het centrum. Het verblijf in een dergelijk hotel mag wel wat kosten. • Rosa (Creatief en Inspirerend Rood): Rosa is alternatief en een trendsetter te noemen.

Rosa is op zoek naar vernieuwende en onbekende dingen en maakt graag gebruik van een gezellig B&B (of Airbnb) of hostels. Wat betreft hotels geven ze de voorkeur aan een vernieuwend en onbekende formule met een voordelige prijs. Binnen dit profiel vallen veel jongeren.

FIGUUR 5 FOCUSDOELGROEPEN BINNENLANDSE TOERISTEN DELFT (GEBASEERD OP LEEFSTIJLEN UIT LEEFSTIJLATLAS VAN SAMR) Bron: Delftse Leefstijlenwaaier, 2018

11 In Bijlage 1 is te zien hoe de leefstijlprofielen tot stand zijn gekomen.

BELEIDSCONTEXT DELFTSE HOTELMARKT

21

Wat betreft het aantrekken van internationale toeristen richt Delft zich met name op de nabijgelegen landen (Duitsland, België, Engeland, Frankrijk, Spanje en Italië),) en de Amerikaanse en Chinese toeristen. Voor het vaststellen van de doelgroepen is het Mentality Model gebruikt, die het NBTC gebruikt om buitenlandse toeristen en hun leefstijl te onderscheiden. Hierbij richt de stad zich op drie van de vijf typen toeristen: • Traditional Mary. Mary is georiënteerd op familie. Dit type toerist is meestal empty-nester. Hobby’s zijn wandelen, puzzelen en tuinieren. Vertoont wat betreft keuze in (hotel)overnachting overeenkomsten met Adriaan. • Upperclass Paul. Paul houdt van luxe, werk en status. Luistert graag naar klassieke muziek en jazz en speelt graag tennis. Vertoont overeenkomsten met Pablo, maar houdt iets meer van luxe en is bereid meer geld uit te geven aan verblijf. • Postmodern Nora. Nora is alleenstaand en gaat graag op een culturele vakantie. Luistert graag naar verschillende soorten muziek en houdt van koken. Vertoont overeenkomsten met Rosa en verblijft het liefst in een B&B (Airbnb), hotels of betaalbaar hotel met een vernieuwend concept.

3.2 DELFT ECONOMIE EN DE CONGRESMARKT GROEI VAN DE DELFTSE ECONOMIE

De Delftse economie zat ten tijde voor de coronacrisis op alle vlakken in de groei. De bevolking neemt al jaren toe en de ambitie bestaat om tot 2040 zo’n 15.000 woningen bij te bouwen. Hierdoor staan veel gebieden, zoals de Schieoevers, het stationsgebied en de Professor Schoemakerplantage, aan de vooravond van een grote transformatieopgave. Ook met de werkgelegenheid gaat het goed. Delft kent veel creatieve en technologie georiënteerde bedrijven die verbindingen hebben met de Technische Universiteit. De stad zet voornamelijk in op het behoud en versterken van de huidige werkgelegenheid, maar richt zich ook op de groei van met name de maakindustrie. De stad heeft de ambitie om de komende 20 jaar circa 10.000 extra banen te creëren. Om dit te kunnen bewerkstelligen is 100.000 m² extra bedrijfsruimte nodig. De huidige coronacrisis heeft echter voor een flinke daling van de werkgelegenheid gezorgd (in 2020) en het is onzeker wanneer de werkgelegenheid en de economie weer zal groeien, zie paragraaf 2.3. Efficiënt gebruik van de beschikbare ruimte en functiemenging zijn belangrijke ambities. Zo is de transformatie van de Schieoevers een belangrijk gebied waar de woningbouwopgave wordt gecombineerd met het ontwikkelen van bedrijfsruimten. Daarnaast is ook de campus van de TU Delft een plek waar veel creatieve- en technologiebedrijven zich vestigen.

22

BELEIDSCONTEXT DELFTSE HOTELMARKT

FIGUUR 6 DE SCHIEOEVERS, WAAR DE KOMENDE JAREN VEEL BEDRIJFSRUIMTEN WORDEN ONTWIKKELD Bron: Amvest/Kondor Wessels Vastgoed

De komende jaren blijft de TU Delft fors investeren in het creëren van een aantrekkelijkere campus met betere faciliteiten op het gebied van onderzoek en onderwijs, maar ook wonen, winkels, sport en cultuur. De verwachting is dat door deze ontwikkeling meer ruimte wordt geboden aan bedrijfsruimten. De groei van de werkgelegenheid zal op den duur ook meer bezoekers naar de stad trekken, met name in de zakelijke sector. Deze bezoekers hebben overnachtingsmogelijkheden nodig, wat gunstig is voor de hotelsector. Wel bestaat de verwachting dat door de coronacrisis de zakelijke markt naar waarschijnlijkheid tot 2024 achterblijft bij de vraag uit 2019. CONGRESMARKT

Congressen zijn een belangrijke drager van het zakelijke (toeristisch) segment. Volgens de ICCA (International Congress and Convention Association) Ranking 2018 staat Delft op de 4e plaats van Nederlandse congressteden, na Amsterdam (1e), Rotterdam (2e) en Den Haag, Utrecht en Maastricht (gedeelde 3e plek). Wereldwijd bezet Delft in 2018 een 134ste plek in de lijst van succesvolle congressteden (2017: 228). In 2018 waren er 21 congressen in Delft (2017: 12 congressen). De Delftse economie (hotels, horeca, musea, detailhandel) kan profiteren van de congresgangers. Volgens het NBTC (2014) spenderen zakelijke toeristen per dag € 291 (bij een individueel bezoek) tot € 389 (bij een congres). Het Delft Convention Bureau, onderdeel van Delft Marketing, heeft de taak om de stad beter op de kaart te zetten als bestemming voor zakelijke bijeenkomsten en congressen. In samenwerking met de gemeente, de TU Delft (hooglerarenplatform Legatus Delft) en congrespartners heeft dit geresulteerd in een flinke stijging in

BELEIDSCONTEXT DELFTSE HOTELMARKT

23

het aantal congressen. Zo is Legatus sinds oprichting (oktober 2017) betrokken bij 14 congressen die ze in Delft willen laten landen. Daarnaast wenst de gemeente meer congressen naar de stad halen in samenwerking met Leiden.12 Beide steden presenteren zich als ‘Cities of Wisdom’, vanwege de universiteiten, om met name meer wetenschappelijke congressen te mogen organiseren.

FIGUUR 7 PLATFORM DELFTSE HOOGLERAREN LEGATUS Bron: Artikel ‘Platform Delftse hoogleraren succesvol’, via High Profile Events, 2019

De congressen en zakelijke bijeenkomsten vereisen een uitgebreid aanbod aan congres/vergaderfaciliteiten en overnachtingsmogelijkheden voor grote groepen congresbezoekers. Door het beperkte aanbod slaagt Delft er nog niet in optimaal te profiteren van de vele congrestoeristen die in Delft zelf of in Den haag of Rotterdam komen. De TU Delft is momenteel op zoek naar meer ruimte om congressen te faciliteren en voor overnachting van grote groepen congrestoeristen moet veelvuldig worden uitgeweken naar omliggende gemeenten, zoals Rotterdam, Rijswijk en Den Haag. Om deze grote groepen te accommoderen zijn vaak meer dan 200 kamers nodig. Momenteel bestaat er geen hotel in Delft die dit volume kwijt kan. De uitgaven van deze congrestoeristen komt daardoor niet in de lokale Delftse economie terecht.

Impact coronacrisis op de Europese meetings- en congresmarkt De strategische alliantie van de nationale congresbureaus van Europa presenteerde onlangs drie scenario’s (één basis en twee alternatieve voorspellingen) om de impact van de coronacrisis op de Europese meetings- en congresmarkt te meten. Met deze analyse, uitgevoerd door Tourism Economics, schetst de alliantie een beeld over de huidige situatie en de weg naar herstel.

12 Conference Matters 135, 2019

24

BELEIDSCONTEXT DELFTSE HOTELMARKT

•

Basisscenario. Naar verwachting zal het totale aantal bezoeken aan evenementen in Europa in 2020 met 58 procent dalen. Dit zet door in de komende twee jaar met een daling van de gemiddelde opkomst in 2021 en 2022 met respectievelijk 25 en 5 procent. In 2023 verwacht men een volledig herstel.

•

Positief scenario. Dit betreft het beste scenario waarbij het zakelijk toerisme in 2020 zal delen met 36 procent en de markt in 2022 volledig hersteld zal zijn.

•

Negatief scenario. Dit betreft het minst positieve scenario waarbij wordt uitgegaan van een krimp in bezoekers van 77% en een volledig herstel eind 2023 wordt verwacht.

Met de huidige reisbeperkingen en semi lockdowns (peildatum september 2020) lijkt het slechtste scenario (negatief scenario) het meest waarschijnlijk. Er is een lange weg te gaan tot de markt volledig is hersteld, dit wordt benadrukt door Eric Bakermans, manager Meetings & Conventions van het NBTC. De behoefte voor meer congresfaciliteiten en een groot congreshotel in Delft is daarom komende jaren (in ieder geval tot 2024) niet urgent. Bron: NBTC, augustus 2020

3.3 SAMENVATTING Delft is volop in ontwikkeling. De gemeente zet zich in op de (kwalitatieve) groei van het toerisme, de werkgelegenheid en de congresmarkt. Dit zal zorgen voor een toename in de vraag naar (hotel)overnachtingen. Van belang is om voor deze groei een passend hotelaanbod te realiseren, waarbij de leefbaarheid wordt bewaakt. De huidige coronacrisis zorgt echter voor de nodige onzekerheden. Naar verwachting zal de werkgelegenheid komende jaren afnemen en ligt de congresmarkt momenteel stil. Het is raadzaam de komende jaren de huidige ondernemers te ondersteunen en het bestaand aanbod te optimaliseren, voordat kan worden gedacht aan het toevoegen van nieuw (passend) aanbod.

ANALYSE VAN DE DELFTSE HOTELMARKT

25

4 ANALYSE VAN DE DELFTSE HOTELMARKT

In dit hoofdstuk komen we tot een afbakening van het relevante onderzoeksgebied en analyseren we de ontwikkelingen aan vraag- en aanbodzijde. Daarnaast analyseren we de vraag en aanbod van de alternatieve overnachtingsmogelijkheden en de mogelijke invloed op de hotelmarkt.

4.1 AFBAKENING DELFTSE HOTELMARKT In de analyse van de hotelmarkt van Delft wordt de confrontatie van vraag en aanbod van hotelkamers geanalyseerd in de gemeente Delft. Drie hotels liggen net over de gemeentegrens, te weten het Riva Hotel en Buitengoed De Uylenberg (bestaand) en het geplande Van der Valk Hotel. De hotels dragen geen toeristenbelasting af aan de gemeente Delft en behoren dus officieel niet tot de Delftse hotelmarkt. Door de ligging zeer nabij de gemeente Delft, hebben de hotels wel direct invloed op de Delftse hotelmarkt en zijn deze mede op het verzoek van de gemeente en de hoteliers meegenomen in de marktanalyse.

FIGUUR 8 AFBAKENING DELFTSE HOTELMARKT Bron: PDOK Achtergrondkaart; bewerking Bureau Stedelijke Planning

26

ANALYSE VAN DE DELFTSE HOTELMARKT

In het vervolg van het rapport spreken we van: • Hotelmarkt Delft. Hotels binnen gemeentegrenzen • Hotelmarkt Groot Delft. Hotelmarkt Delft plus het Riva Hotel, Buitengoed De Uylenberg en Van der Valk Hotel.

4.2 AANBODONTWIKKELINGEN DELFT Het hotelaanbod in Delft is tussen 2005 en 2019 toegenomen met 227 kamers, een groei van 48%. De groei vond met name plaats in 2007 en 2008. Toen werden 219 hotelkamers toegevoegd aan de bestaande voorraad van 462 kamers (+47%). Na 2008 is het hotelaanbod nagenoeg stabiel gebleven. In 2020 (peildatum 28 september) bestaat het hotelaanbod binnen de gemeentegrenzen uit 662 hotelkamers. Het aanbod in de Groot Delft omvat 798 kamers. Naar verwachting zullen er dit jaar (2020) nog 224 kamers worden toegevoegd, zie paragraaf 4.3. Recente ontwikkelingen in het hotelaanbod zijn: • Sluiting van Hotel Leeuwenbrug (36 kamers) in 2020 en Hotel Coen (37 kamers) in 2018. • Opening van het Riva Hotel (123 kamers) in 2019 en Hotel Casa Julia (24 kamers) in 2016.

1.200 1.000

800 600 400 200 0

Gemeente Delft

Groot Delft

FIGUUR 9 ONTWIKKELINGEN KAMERAANBOD IN DELFT EN GROOT DELFT Bron: Gemeenten Delft; eigen inventarisatie Bureau Stedelijke Planning *Naar verwachting openen Student hotel, Ibis Styles hotel en Hotel Huis Blaauwen nog in 2020 hun deuren (peildatum 28 september 2020 nog niet het geval)

ANALYSE VAN DE DELFTSE HOTELMARKT

27

HUIDIG AANBOD

In een nadere analyse van het hotelaanbod in Delft valt op dat de markt momenteel hoofdzakelijk wordt bediend door twee typen hotels: 1. Middelgrote 4-sterren hotels 50 tot 150 kamers, met name gericht op de zakelijke markt, zoals Westcord Hotel, Hampshire Hotel en Riva Hotel. Deze hotels bevinden zich met name langs de A13. 2. (Zeer) kleine (boutique-) hotels met minder dan 40 kamers, zoals Casa Julia, Hotel de Emauspoort en Hotel de Koophandel. Deze hotels bevinden zich met name in het oude centrum van Delft. Een positioneringsmatrix (Figuur 10) verheldert de relatief nauwe breedte van het huidige hotelaanbod in Delft. Het aanbod wordt gekenmerkt door de grote hoeveelheid aan (zeer) kleine hotels. Van de 16 hotels beschikken slechts 2 hotels over een aanbod van meer dan 100 kamers: het WestCord Hotel Delft en Riva Hotel. Wat betreft het sterrenniveau kent de hotelmarkt een duidelijke verdeling. De hotels boven de 50 kamers (vijf hotels) beschikken over vier sterren, op hotel Campanile (drie sterren) na. De hotels onder de 50 kamers (totaal 11 hotels) hebben drie sterren, op Hotel Royal Bridges (vier sterren) na. In termen van waardering doen de kleine hotels het goed in Delft. Op booking.com halen de kleine hotels (tot 50 kamers) een gemiddelde score van 8,7. Hiermee doen ze het beter dan de grote zakelijke hotels die gemiddeld rond de 8,2 scoren.

FIGUUR 10 POSITIONERINGSMATRIX HOTELS DELFT Bron: Bureau Stedelijke Planning

28

ANALYSE VAN DE DELFTSE HOTELMARKT

4.3 HOTELPLANNEN In de komende jaren wordt het hotelaanbod flink uitgebreid door vier nieuwe ontwikkelingen: 1. The Student Hotel in het stationsgebied (opening 1 oktober 2020). Gepland volume is 350 kamers, met name gericht op langdurige verhuur aan (internationale) studenten. Van de 350 kamers worden 65 kamers het gehele jaar aangeboden als hotelkamer, 212 kamers voor studenten en 73 suites voor short stay. In zomermaanden juli en augustus worden 95 van de studentenkamers toegevoegd aan het aanbod aan hotelkamers. Hiermee komt het gemiddeld aantal hotelkamers over het jaar op 81.13 Met deze 81 hotelkamers is in de plancapaciteit en de berekening van de marktruimte rekening gehouden. Naast de (hotel)kamers zal het hotel verschillende andere faciliteiten aanbieden, waaronder verschillende vergader- en werkruimten. 2. Ibis Styles Hotel (Antoni gebouw) in het stationsgebied (opening 2020). Multifunctioneel gebouw met wonen, werken en hotel. Gepland volume is 80 kamers.14 3. Arsenaal Delft/Hotel Huis Blaauwen in het oude centrum van Delft (opening 2020). Herontwikkeling van een historisch pand, het voormalig Armamentarium. Gepland volume is 63 kamers.15 Ook zullen er twee vergaderruimtes worden gerealiseerd met beide plek voor maximaal 34 personen. 4. Van der Valk Hotel, in de Harnaschpolder net buiten de gemeentegrenzen (opening 2021).

Gepland volume is 140 kamers.16 Daarnaast zullen er verschillende vergader- en congreszalen en wellness-faciliteiten worden aangeboden. In 2020 neemt het aantal hotelkamers in Delft toe met 224 tot 886 kamers, een stijging van 27% ten opzichte 2019. Met de toevoeging van het Van der Valk hotel in 2021 zal het totaalaanbod in Groot Delft uitkomen op 1.162 hotelkamers. De kaart in Figuur 11 biedt een overzicht van bestaande en geplande hotels, alsmede woningbouwlocaties binnen de gemeente Delft en directe omgeving.

13 Berekening: (10 maanden * 65 kamers + 2 maanden * 160 kamers) / 12 maanden = 81 hotelkamers. Bron: The Student

Hotel Management B.V. in Behoefteanalyse Hotelfunctie The Student Hotel Delft, Horwath HTL, 2017; Onderbouwing Ladder voor Duurzame verstedelijking Rho Adviseurs, 2017 14 https://nieuwdelft.nl/bouw-multifunctioneel-antoni-nabij-station-delft-van-start/ 15 https://www.arsenaaldelft.nl/planning/ 16 https://www.missethoreca.nl/hotel/nieuws/2019/06/van-der-valk-werkt-aan-veertien-nieuwe-locaties-101320964

ANALYSE VAN DE DELFTSE HOTELMARKT

29

FIGUUR 11 HOTELAANBOD DELFT Bron: PDOK Achtergrondkaart; bewerking Bureau Stedelijke Planning

4.4 VRAAGONTWIKKELINGEN De afgelopen tien jaar is het aantal hotelovernachtingen in Delft (binnen de gemeentegrenzen) per jaar met gemiddeld 5% toegenomen. Hiermee nam het totaal aantal overnachtingen toe van 150.000 in 2008 tot 251.000 overnachtingen in 2018. Dit betekent een totale stijging van 66%. Ter vergelijking: in Nederland steeg het aantal overnachtingen in dezelfde periode met 51%.17 De grote(re) stijging is te verklaren door de flinke groei in het aanbod van hotelkamers in 2008 in combinatie met de groei van het toerisme in de regio.

17 CBS Statline, 2019; CBS Toerisme in Nederland, 2007

30

ANALYSE VAN DE DELFTSE HOTELMARKT

300.000 250.700

250.000 200.000 150.000

139.944

100.000 50.000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 FIGUUR 12 ONTWIKKELING AANTAL HOTELOVERNACHTINGEN IN DELFT Bron: Gemeente Delft, 2019

In 2008 was 70% van de overnachtingen zakelijk en 30% toeristisch. In 2018 is die verhouding 60-40. In Nederland ligt deze precies andersom: 61% toeristisch en 39% zakelijk.18 De groei in het aandeel toeristische overnachtingen wordt veroorzaakt doordat de toeristische sector harder groeit dan de zakelijke sector, zowel in Nederland als wereldwijd.19 In Nederland groeide het aantal toeristische overnachtingen in de periode tussen 2012 tot 2018 met 52% en het aantal zakelijke overnachtingen met 27%.20 Oorzaken van deze groei zijn de (wereldwijd) groeiende middenklasse en stabiele brandstofprijzen waardoor steeds meer mensen internationaal kunnen reizen.

Benchmark met andere steden. Ondanks de relatief sterker groei ligt het aantal overnachtingen in Delft (2018) nog steeds vrij laag op 2,5 per inwoner per jaar. Dat is lager dan vergelijkbare steden (aantal inwoners en historische binnenstad) zoals Leiden (3,1) en Haarlem (2,8) en nabijgelegen steden zoals Den Haag en Rotterdam (3,3 en 3,2).

18 CBS Statline, Hotels; gasten, overnachtingen, woonland, regio, 31 januari 2020 19 NBTC, Cijfers internationale bezoekers Nederland, juli 2019 20 CBS Statline, Hotels; gasten, overnachtingen, woonland, regio, 31 januari 2020