Document · PDF

1925501 Stichting Ondernemersfonds Voorhof en Winkeliersvereniging De Hoven Passage - gebiedsvisie Voorhof 'Vitaal en Bereikbaar'

Commissie Ruimte en Verkeer 1 juli 2021, gemeente DelftBij agendapunt: Voorstel van het college aan de raad inzake vaststellen Omgevingsvisie (nr. 2119372)12.805 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Geachte griffier, Namens Stichting Ondernemersfonds Voorhof en Winkeliersvereniging De Hoven Passage bied ik u graag de Gebiedsvisie Voorhof ‘Vitaal en Bereikbaar’ aan. De afgelopen maanden is deze visie in opdracht van Stichting Ondernemersfonds Voorhof en Winkeliervereniging De Hoven Passsage opgesteld. De gemeente Delft heeft met een financiële bijdrage en het beschikbaar stellen van kennis en expertise de totstandkoming van de gebiedsvisie ondersteund. De gebiedsvisie beoogt een economische impuls aan de wijk te geven. Wij willen u verzoeken om bijgevoegde brief en gebiedsvisie met de leden van de raad te delen en op het raadsinformatiesysteem te plaatsen. Alvast hartelijk dank hiervoor. Met vriendelijke groet, mede namens Winkeliersvereniging De Hoven Passage, secretariaat Stichting Ondernemersfonds Voorhof

e-mail: ondfondsvoorhof@outlook.com postadres: p/a Koepoortstraat 41 2612 HS Delft KvK: 60976063

GEBIEDSVISIE VOORHOF Vitaal en Bereikbaar Eindrapport, 19 juni 2019

Roots Beleidsadvies In opdracht van Stichting Ondernemersfonds Voorhof en Winkeliersvereniging De Hoven Passage

Voorwoord

Inhoudsopgave

De wijk Voorhof heeft de afgelopen jaren een metamorfose ondergaan. De kwaliteit van Poptahof-Noord en de Martinus Nijhofflaan is zichtbaar vergroot en het aantal inwoners van de wijk is fors toegenomen. Begin 2019 telde Voorhof zo’n 13.600 inwoners; bijna 1.000 meer dan in 2009. Een forse impuls voor het ondernemersklimaat voor de hoofdzakelijk consumentgerichte bedrijven in de wijk.

Voorwoord .................................................................................................... 3 Samenvatting................................................................................................ 5 1. Inleiding ................................................................................................ 9 1.1 Aanleiding en doelstelling ................................................................... 9 1.2 Aanpak ............................................................................................ 9 1.3 Leeswijzer .......................................................................................11 2.

SWOT-analyse .......................................................................................13 2.1 Sterktes en zwaktes .........................................................................13 2.1.1 Economisch ...............................................................................13 2.1.2 Ruimtelijk ..................................................................................15 2.2 Kansen en bedreigingen ....................................................................17 2.2.1 Economisch ...............................................................................17 2.2.2 Ruimtelijk ..................................................................................19 2.3 SWOT-analyse in één oogopslag .........................................................21 2.3.1 In de Hoven...............................................................................21 2.3.2 Overig Voorhof...........................................................................23 3.

Visie en ambitie .....................................................................................25 3.1 Vitaal Voorhof ..................................................................................25 3.2 Bereikbaar Voorhof ...........................................................................27 3.3 Economische positionering per deelgebied ...........................................29 4. Ruimtelijke ingrepen ..............................................................................31 4.1 Voortborduren op kansenkaarten .......................................................31 4.2 Extra impulsen voor een Vitaal Voorhof ...............................................33 4.2.1 Uitbreiden en vernieuwen woningvoorraad ....................................33 4.2.2 Strategisch beleid werklocaties ....................................................35 4.2.3 Gerichte impulsen aan de openbare ruimte ....................................39 4.3 Extra impulsen voor een Bereikbaar Voorhof ........................................43 4.3.1 Behouden (kwaliteit) hoofdinfrastructuur .......................................43 4.3.2 Opwaarderen kruispunten ...........................................................47 4.3.3 Gerichte impulsen aan de bewegwijzering .....................................49 5.

Slotbeschouwing ....................................................................................51 Bijlagen .......................................................................................................54 A: Geraadpleegde bronnen ....................................................................54 B: Deelnemers interviews ......................................................................56 C: Leden begeleidingsgroep ...................................................................57 Colofon...................................................................................................... 58

De groei heeft echter ook een keerzijde. Als gevolg van de transformatie van o.a. bedrijventerrein Voorhof-Noord en de markante Torenhove zijn diverse bedrijven uit de wijk vertrokken. Bekende voorbeelden zijn TOPdesk, Bouwmensen, Green Valley en SPIE (Alewijnse). De meeste bedrijven konden elders in Delft een plek vinden, maar een aantal heeft de stad ook verlaten. In elk geval is in Voorhof de woonfunctie de afgelopen jaren steeds meer de werkfunctie gaan domineren. De vraag is in welke richting Voorhof zich de komende jaren ontwikkelt. Duidelijk is dat met de voltooiing van Nieuw Delft en diverse andere woonprojecten het aantal inwoners van de wijk verder zal toenemen. Het is de kunst om dit niet ten koste te laten gaan van de economie. Dit kan ons inziens door gericht te investeren in de vitaliteit en bereikbaarheid van de wijk en door duidelijkheid te scheppen over het ontwikkelingsperspectief van bedrijven op hun locatie. Op het moment dat bedrijven over dit laatste gaan twijfelen, bestaat het risico dat zij investeringen uitstellen of zelfs vertrekken. Zeker op (voormalig) bedrijventerrein Voorhof-Noord en op bedrijventerrein Vulcanusweg heeft onduidelijkheid de afgelopen jaren geleid tot een afname van werkgelegenheid en een verloedering van locaties. Het is de komende jaren dan ook cruciaal om een duidelijk perspectief voor de bedrijven in de wijk te schetsen.

Dit was ook één van de aanleidingen voor deze gebiedsvisie. De Gebiedsvisie Voorhof ‘Vitaal en Bereikbaar’ geeft aan welke ruimtelijke maatregelen kunnen worden getroffen om de economie in de wijk te versterken. De visie stelt de relatie tussen ruimte en economie centraal en vormt een aanvulling op de Kansenkaarten Voorhof die vorig jaar aan de gemeenteraad zijn aangeboden. Uit de gebiedsvisie blijkt duidelijk dat het toevoegen en vernieuwen van de woningvoorraad, het voeren van strategisch beleid t.a.v. werklocaties en het plegen van gerichte investeringen in de openbare ruimte essentieel zijn voor een vitale wijkeconomie. Tegelijkertijd bestaat er een (fors) risico dat Voorhof ‘dichtslibt’ door alle groei en investeringen die in de wijk plaatsvinden. Zeker voor de bedrijven die op dit moment in de wijk zijn gevestigd, zou dit funest zijn. De visie beoordeelt daarom het balans vinden tussen enerzijds de groei van Voorhof en anderzijds het behouden van een goede bereikbaarheid als de belangrijkste opgave voor de economische ontwikkeling van de wijk. Wij willen op deze plek graag de leden van de begeleidingsgroep en de deelnemers aan de interviews bedanken voor hun bijdrage aan de totstandkoming van de visie.

Wij hopen dat de gebiedsvisie een bijdrage zal leveren aan een vitaal en bereikbaar Voorhof en dat de in deze visie uitgewerkte maatregelen voor een belangrijk deel zullen landen in de omgevingsvisie van Delft en de diverse deelplannen die voor de wijk worden opgesteld. Op dat moment zien wij het perspectief voor de bedrijven in Voorhof zeker rooskleurig in! Juni 2019 Roots Beleidsadvies

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

Samenvatting Aanleiding en doelstelling

De wijk Voorhof in Delft staat op dit moment vooral bekend als woonwijk. Dat is op zich niet vreemd: de wijk telt ruim 13.500 inwoners en is al sinds de ontwikkeling in de jaren ’60 de dichtstbevolkte wijk van Delft. Toch is ook zo’n 7% van de Delftse werkgelegenheid in de wijk geconcentreerd. Belangrijke clusters van bedrijvigheid zijn winkelgebied In de Hoven en de bedrijventerreinen Vulcanusweg en Voorhof-Noord. Dit laatste bedrijventerrein is met uitzondering van het blok tussen de Industriestraat en de Mercuriusweg de afgelopen jaren getransformeerd tot een gebied waar wonen domineert. Waar met name het noordelijke deel van de wijk de afgelopen jaren een metamorfose heeft ondergaan, zullen ook andere delen van de wijk de komende jaren gaan veranderen. Dit geldt ook voor omliggende wijken. In Voorhof worden de komende jaren zo’n 1.300 woningen toegevoegd, in omliggende wijken zo’n 1.800. En dan hebben we het alleen nog over de periode tot en met 2023. Ook daarna zullen naar verwachting veel woningen in Voorhof e.o. worden toegevoegd. De grote veranderingen waren een belangrijke aanleiding voor het opstellen van deze visie. De diverse gebiedsontwikkelingen die in de wijk plaats (gaan) vinden, veranderen immers de omgeving van diverse ondernemers in het gebied en daarmee het toekomstperspectief van bedrijven op hun locatie.

Om proactief op veranderingen in te kunnen spelen, hebben Stichting Ondernemersfonds Voorhof en Winkeliersvereniging De Hoven Passage door Roots Beleidsadvies een gebiedsvisie laten opstellen. De gebiedsvisie Voorhof beoogt een economische impuls aan de wijk te geven en kan als bouwsteen dienen voor onder andere het Ontwikkelplan Schieoevers-Noord (waarvan de Vulcanusweg onderdeel uitmaakt), het Mobiliteitsplan Delft 2040 en de Omgevingsvisie Delft.

SWOT-analyse economie Voorhof

Basis voor de gebiedsvisie Voorhof vormt een uitgebreide SWOT-analyse van de economie van de wijk. Deze heeft laten zien dat zowel de uitgangspositie als de kansen en bedreigingen voor de toekomstige ontwikkeling sterk verschillen tussen winkelgebied In de Hoven enerzijds en overig Voorhof anderzijds. Winkelgebied In de Hoven is een goed functionerend winkelgebied, waar bedrijven relatief goed zijn georganiseerd en waar het toekomstperspectief duidelijk is. In de overige delen van de wijk is dit toekomstperspectief minder duidelijk, is het bedrijfsleven weinig georganiseerd en wordt er door bedrijven relatief weinig geïnvesteerd. In overig Voorhof is per saldo dan ook sprake van een krimp van werkgelegenheid, zelfs in de huidige periode van hoogconjunctuur. Qua kansen en bedreigingen bestaat er tussen In de Hoven en overig Voorhof veel overlap. De verwachte groei en diversifiëring van de bevolking vergroot het draagvlak voor zowel de consumentenvoorzieningen in In de Hoven als de verzorgende bedrijvigheid op andere werklocaties in de wijk. En voor zowel de bedrijven in In de Hoven als de bedrijven in overig Voorhof vormt een gebrek aan een integrale visie op de bereikbaarheid van de wijk een grote bedreiging. Verschillen zijn er ook.

Voor de detailhandel en horeca in In de Hoven vormen de toenemende bestedingen via het internet een belangrijke bedreiging alsook de toevoeging van winkelruimte in omliggende wijken. Voor overig Voorhof speelt dit

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

minder. Daar is het vooral belangrijk om het toekomstperspectief voor bedrijven te verduidelijken. Hierdoor kan de vicieuze cirkel van teruglopende investeringen en verloedering worden doorbroken en ontstaan er mogelijkheden om kwaliteit toe te voegen en bedrijfsruimte te creëren voor bedrijven die nu in Delft geen vestigingsplaats kunnen vinden.

“

Gebiedsvisie Voorhof: Vitaal en Bereikbaar

Met de SWOT-analyse als uitgangspunt is er voor Voorhof een economische visie geformuleerd. Daarbij is nadrukkelijk gezocht naar de overeenkomsten tussen In de Hoven en overig Voorhof. Duidelijk is dat voor beide gebieden het belangrijk is dat er sprake is van vitaliteit. Ook is het belangrijk dat beide gebieden bereikbaar blijven. De gebiedsvisie voor Voorhof laat zich dan ook samenvatten in de termen ‘Vitaal’ en ‘Bereikbaar’.

De gebiedsvisie voor

De forse investeringen in de wijk vormen de basis voor een vitaal Voorhof. Met het toevoegen van woningen zal de bevolking groeien en de samenstelling van die bevolking diversifiëren. Ook neemt het draagvlak voor consumentenvoorzieningen en verzorgende bedrijvigheid toe en krijgt het aanzicht van de wijk een kwaliteitsimpuls. Dit biedt in principe kansen om het imago van Voorhof te versterken en meer / beter op het netvlies te komen van (potentiële) bezoekers uit omliggende wijken en de regio. Het is de kunst om een goede balans te vinden in het vergroten van de vitaliteit van de wijk en het bereikbaar houden van de wijk. Juist de ligging en bereikbaarheid vormen op dit moment namelijk de onderscheidende elementen in het ondernemersklimaat.

Voorhof laat zich

samenvatten in de termen ‘Vitaal’ en

Ruimtelijke ingrepen die de visie ondersteunen

In de visie zijn diverse ruimtelijke ingrepen uitgewerkt die Voorhof vitaal en bereikbaar kunnen maken/houden. Het gaat om de volgende ingrepen:

‘Bereikbaar’

Vitaal Voorhof

Bereikbaar Voorhof

Uitbreiden en vernieuwen woningvoorraad

Behouden (kwaliteit) hoofdinfrastructuur

Toevoegen nieuwe woningen

Vernieuwen en verduurzamen bestaande

Alleen versmallen Voorhofdreef als dit wordt gecompenseerd Behouden tramlijn

woningvoorraad

”

Strategisch beleid ten aanzien van werklocaties

Opwaarderen kruispunten

Investeren in mixed use gebouwen bij

Prinses Beatrixlaan – Martinus Nijhofflaan

Compact houden In de Hoven

Voorhofdreef – Martinus Nijhofflaan

Terughoudend zijn met de toevoeging van

Voorhofdreef – Frederik van Eedenlaan

transformatie (o.a. Vulcanusweg)

winkelmeters in omliggende wijken

Gerichte impulsen aan de openbare ruimte

Gerichte impulsen aan de bewegwijzering

Tegengaan verloedering en verhogen algemeen

In de wijk

Creatie van extra fietsparkeervoorzieningen en

Buiten de wijk

onderhoudsniveau

ondergrondse afvalcontainers -

Investeren in plint Martinus Nijhofflaan

Hoewel de relevantie van de ingrepen per deelgebied verschilt, zijn alle ingrepen relevant voor de ontwikkeling van de economie van Voorhof. De ondernemers in Voorhof hopen dan ook dat een belangrijk deel van de in deze visie uitgewerkte ruimtelijke ingrepen in de komende jaren wordt uitgevoerd als bijdrage aan een vitaal en bereikbaar Voorhof.

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

“

Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling Voor het opstellen van een economische visie op Voorhof bestaan in feite drie aanleidingen. In de eerste plaats gaven ondernemers uit de wijk t.b.v. het Actieprogramma Voorhof (2017) aan een gebiedsvisie te wensen. Als gevolg van de onduidelijkheid over het economische toekomstperspectief werd aan het opstellen van een dergelijke visie door met name ondernemers op de Vulcanusweg en Voorhof-Noord een hoge prioriteit toegekend. Ook de kansenkaarten die in 2018 vanuit de gemeente voor Voorhof zijn opgesteld, vormden voor deze gebiedsvisie een belangrijke reden. In deze kansenkaarten lag de focus namelijk vooral op de relatie tussen het ruimtelijke en sociale domein, waar ondernemers vooral meer inzicht in de relatie tussen het ruimtelijke en economische domein wensten. Een derde aanleiding vormden de diverse gebiedsontwikkelingen die in de wijk plaats (gaan) vinden. Deze veranderen de omgeving van diverse ondernemers en daarmee ook het toekomstperspectief van diverse bedrijven op hun locatie.

De gebiedsvisie beoogt een

Qua timing komt de gebiedsvisie op een goed moment. Het komende jaar wordt vanuit de gemeente Delft gewerkt aan de totstandkoming van de omgevingsvisie. De Gebiedsvisie Voorhof kan hiervoor een belangrijke bouwsteen zijn. De visie belicht de economische kansen die er in Voorhof zijn en doet concrete voorstellen voor ruimtelijke ingrepen. Doelstelling is om de visie zo veel als mogelijk te laten landen in de ruimtelijke plannen die er voor Voorhof worden gemaakt.

economische impuls aan de wijk te geven

De gebiedsvisie die door Roots Beleidsadvies voor Voorhof is opgesteld, kent twee opdrachtgevers: Stichting Ondernemersfonds Voorhof en Winkeliervereniging De Hoven Passsage. De gemeente Delft heeft met een financiële bijdrage en het beschikbaar stellen van kennis en expertise de totstandkoming van de gebiedsvisie ondersteund. De doelstelling om met de gebiedsvisie een economische impuls aan Voorhof te geven, wordt door alle drie de partijen onderschreven.

1.2 Aanpak

”

Ten behoeve van de Gebiedsvisie Voorhof is door Roots Beleidsadvies veel deskresearch uitgevoerd. In dit deskresearch is de economische ontwikkeling van het gebied geanalyseerd alsook het beleid dat op de ontwikkeling van Voorhof van invloed is. Belangrijke bronnen daarbij waren de Nota Detailhandel Delft (2012), de gemeentelijke Woonvisie 2016-2023 (2016) en de Ruimtelijk-economische visie (REV) Delft 2030 (2018). Daarnaast zijn nadrukkelijk ook de ruimtelijke visies en vigerende bestemmingsplannen t.a.v. Voorhof alsook de plannen die voor delen van de wijk in voorbereiding zijn (met name Nieuw Delft en Vulcanusweg) in de analyse betrokken. Een volledig overzicht van de geraadpleegde bronnen is te vinden in Bijlage A. Ter onderbouwing van de gebiedsvisie zijn diverse personen geïnterviewd. Een volledig overzicht is te vinden in Bijlage B. Tussenresultaten zijn steeds bij een begeleidingsgroep met ondernemers en vertegenwoordigers van de gemeente Delft voorgelegd. Een overzicht van de leden van de begeleidingsgroep is te vinden in Bijlage C.

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

1.3 Leeswijzer

Figuur 1.1: Procesaanpak Gebiedsvisie Voorhof

De gebiedsvisie zoals die in hoofdstuk 3 wordt gepresenteerd, is gebaseerd op een SWOT-analyse van het gebied. De belangrijkste resultaten van deze SWOT-analyse zijn te vinden in hoofdstuk 2 van dit rapport. Na de presentatie van de gebiedsvisie in hoofdstuk 3 wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de belangrijkste ruimtelijke ingrepen die de gebiedsvisie kunnen ondersteunen. Het rapport besluit in hoofdstuk 5 met een beschouwing op het vervolgproces.

Bron: Roots Beleidsadvies

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

Figuur 2.1: Economische structuur 2018 (% van totaal aantal banen)

SWOT-analyse De wijk Voorhof in Delft staat vooral bekend als woonwijk. De wijk telt ruim 13.500 inwoners en is al sinds de ontwikkeling in de jaren ’60 de dichtstbevolkte wijk van Delft. Minder bekend is de economie in de wijk. Dit terwijl toch ook zo’n 7% van de Delftse werkgelegenheid (3.840 banen) in de wijk is geconcentreerd. In dit hoofdstuk gaan we in op de economie van Voorhof. Paragraaf 2.1 beschrijft de sterktes en zwaktes; paragraaf 2.2 de kansen en bedreigingen. Vanwege het verschillende economische profiel wordt daarbij steeds een onderscheid gemaakt tussen winkelgebied In de Hoven en de overige werklocaties in de wijk. Het hoofdstuk besluit in paragraaf 2.3 met twee overzichtelijke tabellen waarin respectievelijk de SWOT-analyse van In de Hoven en overig Voorhof wordt samengevat.

2.1 Sterktes en zwaktes Bij de analyse van de sterktes en zwaktes maken we een onderscheid tussen economische sterktes/zwaktes en ruimtelijke sterktes/zwaktes. In paragraaf 2.1.1 gaan we in op de economische kwaliteiten van de wijk. Deze paragraaf beschrijft achtereenvolgens de economische structuur, het organiserend vermogen van het bedrijfsleven en de kwaliteit van de arbeidsmarkt. Paragraaf 2.1.2 gaat vervolgens in op de ligging en bereikbaarheid, de ruimtelijke kwaliteit en aanwezige collectieve voorzieningen.

Bron: LISA, bewerking Roots Beleidsadvies

2.1.1 Economisch

Economische structuur

In Voorhof blijkt er een duidelijk onderscheid te zijn tussen In de Hoven en de andere werklocaties in de wijk. In winkelgebied In de Hoven domineren vanzelfsprekend de detailhandel en horeca; zeker sinds de (gedeeltelijke) transformatie van de Torenhove en het vertrek van de gemeente Delft hieruit. Op de Vulcanusweg domineren productie, bouw en logistiek en in het zuidelijke deel van de wijk publieke diensten (met name zorg). Daarnaast zijn verspreid in de wijk ruim 500 ZZP’ers actief, voornamelijk in de zakelijke dienstverlening.

Figuur 2.2: Ontwikkeling aantal banen per sector 2009-2018

Opvallender dan de economische structuur is de ontwikkeling van de diverse sectoren van de wijk. Waar de detailhandel en horeca in Voorhof de afgelopen tien jaar sterk groeiden, krompen de overige sectoren. Dit heeft voor een belangrijk deel te maken met de transformatie van (voormalig) bedrijventerrein VoorhofNoord (-290 banen in periode 2009-2018), de beperkte ontwikkeling van bedrijven op de Vulcanusweg (-120 banen) en het vertrek van de gemeente uit de wijk (-330 banen). Per saldo nam het aantal banen in Voorhof in de afgelopen tien jaar met bijna 500 af; ondanks de groei van detailhandel en horeca in de wijk (+160 banen in periode 2009-2018) en de toename van het aantal ZZP’ers (+250).

Organiserend vermogen bedrijfsleven

Uit de beschrijving van de economische structuur blijkt dat er een groot verschil bestaat tussen het economische profiel van In de Hoven enerzijds en overig Voorhof anderzijds. Waar In de Hoven duidelijk als cluster van winkels en horeca functioneert, worden de overige werklocaties gekenmerkt door een grote diversiteit aan bedrijven en – mede daarom – versnippering.

Bron: LISA, bewerking Roots Beleidsadvies

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

De ondernemers in In de Hoven hebben een gezamenlijk belang en dat is het gebied zo toegankelijk en aantrekkelijk mogelijk houden/maken voor bezoekers. De ondernemers buiten In de Hoven zijn in zulke uiteenlopende sectoren/markten actief, dat het daar moeilijker is om tot samenwerking en/of een gezamenlijke agenda te komen. Op bedrijventerrein Voorhof-Noord is dit enkel gelukt toen de transformatie van het gebied zich aandiende; op de Vulcanusweg en in de overige delen van de wijk is dit überhaupt nog niet gelukt. Dit maakt het bedrijfsleven in deze gebieden voor zowel overheid als ontwikkelaars een lastige gesprekspartner.

Figuur 2.3: Ligging en bereikbaarheid van Voorhof

In winkelgebied In de Hoven is het bedrijfsleven wel goed georganiseerd. De sterkste organisatiegraad bestaat in het overdekte gedeelte van het winkelgebied, waar ondernemers in Winkeliersvereniging De Hoven Passage zijn verenigd en waar slechts één vastgoedeigenaar actief is (Van der Vorm). In de omliggende gebieden zijn weliswaar ondernemersvereniging Voorhof-Noord en winkeliersvereniging Hovenplein / Papsouwselaan actief, maar is het vastgoedeigendom meer versnipperd en is de betrokkenheid van ondernemers bij de vereniging kleiner. Wel zijn alle genoemde verenigingen vertegenwoordigd in de overkoepelende Stichting Ondernemersfonds Voorhof, die namens alle ondernemers in de wijk optreedt en aan de hand van het Actieprogramma Voorhof (2017) werkt aan het verhogen van de aantrekkelijkheid en het verbeteren van het ondernemersklimaat in de wijk. Bron: GoudappelCoffeng, bewerking Roots Beleidsadvies

Arbeidsmarkt

De ligging van Voorhof centraal in Delft en de regio vormt één van de belangrijkste economische kwaliteiten van de wijk (zie ook 2.1.2). Deze ligging maakt dat Voorhof (in daluren) voor ruim 1 miljoen mensen in 15 minuten en meer dan 3 miljoen mensen in 30 minuten bereikbaar is. Beschikbaarheid van personeel is daarmee voor bedrijven geen probleem; te meer door de aanwezigheid van grote aantallen studenten in Delft. Zeker de consumentgerichte bedrijven in de detailhandel en horeca kunnen daarmee relatief eenvoudig aan geschikt personeel komen.

2.1.2 Ruimtelijk

Ligging en bereikbaarheid

Figuur 2.4: Vervoermiddel bezoekers In de Hoven vergeleken met enkele referentiecentra, 2018

De ligging en bereikbaarheid van (de werklocaties in) Voorhof is niet alleen voor de werving van personeel, maar ook voor het aantrekken van bezoekers van grote waarde. Vooral voor de consumentgerichte bedrijven in de wijk vormt de ligging één van de belangrijkste kwaliteiten in het ondernemersklimaat. Dit komt ook tot uiting in het vervoermiddel dat bezoekers van In de Hoven gebruiken; veel vaker dan in de binnenstad is dit de auto (zie figuur 2.4). Dit past ook bij de positie van In de Hoven in de Delftse detailhandelsstructuur als stadsdeelcentrum met een centrale rol voor boodschappen. Met die rol wijkt In de Hoven (succesvol) af van de historische binnenstad waar de focus veel meer ligt op cultuur, horeca en beleving. Ook voor andere economische activiteiten in de wijk is de ligging in principe een pré. De ligging wordt daar echter niet altijd optimaal benut. Dit geldt in het bijzonder voor de Vulcanusweg, waar de ontsluiting suboptimaal is en veel bedrijven graag meer/betere parkeervoorzieningen zouden zien. Een algemeen aandachtspunt betreft de bewegwijzering naar de werklocaties en – in het geval van In de Hoven – de parkeervoorzieningen die daar aanwezig zijn. Het gaat daarbij vooral om een goede geleiding vanaf de hoofdontsluitingswegen van de wijk.

Bron: I&O Research en DTNP, bewerking Roots Beleidsadvies

Ruimtelijke kwaliteit en collectieve voorzieningen

Een ander aandachtspunt betreft de verloedering van delen van het gebied. Met name op de Vulcanusweg heeft het onduidelijke toekomstperspectief geleid tot het uitstellen/-blijven van private investeringen en een afnemende ruimtelijke kwaliteit.

* = gemiddelde van wijkwinkelcentra in middelgrote steden met een winkelvloeroppervlak van meer dan 20.000 m²

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

Maar ook bij In de Hoven is de ruimtelijke kwaliteit een aandachtspunt. Niet zo zeer vanwege leegstand (deze is juist betrekkelijk laag), maar door achterblijvende investeringen van eigenaren (bijv. in de plint van De Kievit en De Reiger aan de Papsouwselaan) en vooral een aantal achterblijvende collectieve voorzieningen. Zo bestaat er in en rondom In de Hoven een tekort aan fietsparkeervoorzieningen en wensen de ondernemers graag ondergrondse afvalcontainers en een verhoging van het algemene onderhoudsniveau naar niveau B.

Figuur 2.5: Nieuwbouwplannen woningen Delft (excl. studentenwoningen

2.2 Kansen en bedreigingen De vorige paragraaf kan als het ware als een ruimtelijk-economische ‘foto’ van Voorhof worden beschouwd. In deze paragraaf gaan we in op externe trends en ontwikkelingen die het toekomstperspectief van de wijkeconomie in belangrijke mate bepalen. De paragraaf beschrijft daarbij eerst de economische ontwikkelingen die kansen/bedreigingen voor Voorhof kunnen betekenen (paragraaf 2.2.1). Vervolgens wordt ingegaan op de ruimtelijke ontwikkelingen die kansen en/of bedreigingen voor de toekomstige ontwikkeling van Voorhof kunnen zijn.

2.2.1 Economisch

Draagvlak voor voorzieningen

Zoals in paragraaf 2.1.1 duidelijk is geworden, is de bedrijvigheid in Voorhof voor een belangrijk deel op consumenten gericht. Dit geldt voor de detailhandel en horeca in In de Hoven, maar ook voor de verzorgende bedrijvigheid en publieke diensten in de overige delen van de wijk. De toevoeging van bijna 1.300 woningen in de periode tot en met 2023 is voor die activiteiten een grote kans; hiermee wordt het draagvlak voor consumentenvoorzieningen immers fors vergroot. Dit draagvlak neemt nog eens verder toe door de toevoeging van ruim 1.800 woningen in direct omliggende wijken1 en bijna 1.400 woningen in overig Delft.

Bron: Gemeente Delft (Woonagenda 2019-2022), bewerking Roots Beleidsadvies

De hiervoor genoemde getallen kunnen bovendien als een ondergrens worden beschouwd. Hoewel het hier gaat om zowel harde als zachte plannen, wordt de realisatie van een groot deel van deze plannen al in bestemmingsplannen mogelijk gemaakt en streeft de gemeente bij deze woningen al in de periode tot 2023 naar oplevering.2 Bovendien is in het overzicht nog geen rekening gehouden met de realisatie van woningen op de locatie Sita/Schiehallen en de (zachte) plannen voor woningen in Voorhof bovenop de plannen die in de woonagenda zijn aangegeven. Bij deze categorie plannen gaat het om onder andere Boven de Hoven woontoren 4, de velden 5 en 10 van Poptahof, de transformatie van het huidige parkeerterrein aan de Papsouwselaan, de herontwikkeling van zorgvastgoed aan de oostzijde van de Prinses Beatrixlaan en de herontwikkeling van de Voorhofdreef en Vulcanusweg. Ontwikkelingen die deels al mogelijk worden gemaakt in vigerende bestemmingsplannen en allen zijn benoemd in de Kansenkaarten Voorhof (2018).

Figuur 2.6: Ontwikkeling gemiddeld besteedbaar inkomen per particulier huishouden (excl. studenten)

Nog los van de impuls die het toevoegen van zulke grote aantallen woningen aan het draagvlak voor voorzieningen geeft (ter vergelijking: in Voorhof en Delft zijn nu resp. 7.170 en 49.860 woningen), zal realisatie van die woningen de bevolking diversifiëren. Op dit moment zijn er in Voorhof relatief veel (sociale) huurwoningen, is de gemiddelde WOZ-waarde laag en worden de woningen (dus) bewoond door mensen met een gemiddeld genomen laag inkomen. Waar het gemiddelde besteed1

Het gaat hierbij om het noorden van Nieuw Delft, het zuiden van de binnenstad, Schieoevers, de omgeving van Station Delft Campus en Buitenhof. 2 Uitzonderingen vormen de realisatie van (per saldo) 2 woningen in de Bomenwijk, 26 woningen in de Harnaschpolder, ca. 300 woningen bij Gele Scheikunde en een deel van de 634 woningen in de Professor Schoemakerplantage (fase 3 t/m 10). Deze plannen zijn in figuur 2.5 allen opgenomen bij ‘Overig Delft’.

Bron: CBS, bewerking Roots Beleidsadvies

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

baar inkomen per particulier huishouden in Voorhof al laag was, is het verschil met het Delftse gemiddelde de afgelopen jaren alleen maar toegenomen (zie figuur 2.6). Met de toevoeging van vooral koopwoningen wordt meer balans in de woningvoorraad en bevolkingsopbouw van de wijk beoogt. Ook dit komt ten goede aan de consumentgerichte bedrijvigheid in de wijk.

Figuur 2.7: Intensiteiten motorvoertuigen omgeving Voorhofdreef en Buitenhofdreef *

Concurrentie

Tegelijkertijd is een vergroting van het draagvlak ook nodig om de afvloeiing van bestedingen naar het internet te compenseren. Nog meer dan in andere gemeenten in de Randstad besteden Delftenaren online: 5% van de bestedingen aan dagelijkse artikelen en 25% van de bestedingen aan niet-dagelijkse artikelen vinden via internet plaats. Webshops vormen daarmee één van de belangrijkste concurrenten van de detailhandel in de wijk. Daarnaast is het de vraag of er bij de nieuwe woningen ook detailhandel en horeca zal worden gerealiseerd. Het programmeren van consumentenvoorzieningen in de gemengde milieus zoals die op Nieuw Delft en Schieoevers worden beoogd, kan in elk geval de consumentgerichte voorzieningen in Voorhof bedreigen.

2.2.2 Ruimtelijk

Investeringsdynamiek

De diverse gebiedsontwikkelingen kunnen echter ook impulsen geven aan de verblijfskwaliteit in Voorhof. Nog los van de toevoeging van nieuw vastgoed en de effecten daarvan op de uitstraling van de wijk, kan met gebiedsontwikkelingen de benodigde financiële armslag ontstaan voor (de gewenste) investeringen in de openbare ruimte. Dit verduidelijkt alleen al een blik op de huidige Martinus Nijhofflaan, waar de afgelopen jaren een duidelijke impuls aan de openbare ruimte is gegeven. Met de gebiedsontwikkelingen kan ‘werk met werk’ worden gemaakt.

Bron: Verkeersmodel MRDH versie 2.2, bewerking Gemeente Delft

Daarnaast kan met de realisatie van woningen op braakliggende terreinen en/of werklocaties een grondwaardesprong worden gemaakt. Vooral op SchieoeversNoord (waarvan de Vulcanusweg in de planvorming onderdeel uitmaakt), maar ook in delen van Nieuw Delft bestaat de ambitie om gemengde milieus van wonen en werken te realiseren. De waarde die daar met de toevoeging van wonen ontstaat, kan ten goede komen aan het ondernemersklimaat. Belangrijk is dan wel dat daar ook actief op de realisatie van bedrijfsruimte wordt gestuurd. De huidige schaarste aan bedrijfsruimte in Delft vormt in elk geval een kans. Dit vergroot immers de kans dat ontwikkelaars ook actief met bedrijfsruimte aan de slag willen gaan.

Figuur 2.8: Intensiteiten fiets (links) en openbaar vervoer (rechts) in de omgeving van In de Hoven *

Bereikbaarheid

Belangrijk is wel dat de toevoeging van wonen en niet-wonen gepaard gaat met navenante ingrepen in de infrastructuur van de wijk. Waar Delft in de (realisatie van) woonplannen de afgelopen jaren een versnelling heeft aangebracht, is dat bij infrastructuurplannen nog niet geval. Duidelijk is wel dat door de extra woningen en arbeidsplaatsen het gebruik van de infrastructuur fors zal toenemen (zie figuren 2.7 en 2.8). Op diverse kruispunten kunnen knelpunten ontstaan die mogelijk ook leiden tot een toename van onveilige situaties voor bewoners en bezoekers. Specifiek aandachtspunt betreft daarbij de versmalling van de Voorhofdreef. Waar de analyses in het kader van de Kansenkaarten Voorhof (2018) aangaven dat een versmalling vanuit verkeersoogpunt mogelijk was, blijkt uit de meest recente analyses met het verkeersmodel van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) dat de versmalling tot minder verkeer bij In de Hoven leidt. De versmalling bedreigt daarmee in principe ook de ontwikkeling van het winkelgebied.

Bron: Verkeersmodel MRDH versie 2.2, bewerking Gemeente Delft * = Het model 2023 is inclusief plannen en projecten die planologisch en/of financieel zekerheid hebben, waaronder de verbreding van de A4, het Programma Hoogfrequent Spoorvervoer (PHS) en de Gelatinebrug. Het model 2040 is inclusief 15.000 extra woningen en 10.000 extra arbeidsplaatsen, waarvan 7.000 woningen en 3.000 arbeidsplaatsen in Schieoevers. De Voorhofdreef is in deze modelberekening teruggebracht naar één rijstrook per richting. De rijsnelheid is op de Voorhofdreef en Buitenhofdreef modelmatig ingesteld op 40 km/u (wijkontsluitingsweg)

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

2.3 SWOT-analyse in één oogopslag De vorige paragrafen van dit hoofdstuk beschreven respectievelijk de belangrijkste ruimtelijk-economische sterktes en zwaktes van Voorhof (paragraaf 2.1) en de belangrijkste kansen en bedreigingen voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van de wijk (paragraaf 2.2). In de tabellen in paragraaf 2.3.1 en paragraaf 2.3.2 wordt de SWOT-analyse voor respectievelijk In de Hoven en overig Voorhof samengevat. De SWOT-tabellen vormen de basis voor de economische visie zoals die in het volgende hoofdstuk wordt uiteengezet.

2.3.1 In de Hoven Onderstaande tabel toont de belangrijkste ruimtelijk-economische sterktes en zwaktes van In de Hoven en kansen en bedreigingen voor de economische ontwikkeling van het gebied. Sterktes

Zwaktes

Economisch -

Sterke vertegenwoordiging detailhandel (met

Aanbod aan ondersteunende horeca en

Ondernemerschap en organiserend vermogen

Onbekendheid in deel (potentieel) marktgebied

Beschikbaarheid personeel

centrale rol voor boodschappen)

evenementen

Ruimtelijk -

Ligging en bereikbaarheid

Bewegwijzering parkeervoorzieningen

Beperkte mate van leegstand

Capaciteit fietsparkeervoorzieningen

Verrommeling van delen van het gebied

Kansen

Bedreigingen

Economisch -

Groei bevolking  toenemend draagvlak voor

Toevoeging winkelruimte in omgeving

Stijging (gemiddeld) inkomen in de wijk

Toename bestedingen via internet

Geen integrale visie op bereikbaarheid

(consumenten)voorzieningen

Ruimtelijk -

Investeringsdynamiek  ‘werk met werk’

Bron: Roots Beleidsadvies

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

2.3.2 Overig Voorhof Onderstaande tabel toont de belangrijkste ruimtelijk-economische sterktes en zwaktes van overig Voorhof en kansen en bedreigingen voor de economische ontwikkeling van het gebied. Sterktes

Zwaktes

Economisch -

Beschikbaarheid personeel

Onduidelijk economisch profiel

Organisatiekracht bedrijfsleven

Bereikbaarheid en parkeren

Versnipperd eigendom

Verloedering van diverse locaties

Ruimtelijk -

Ligging

Kansen

Bedreigingen

Economisch -

Groei bevolking  toenemend draagvlak voor

verzorgende bedrijvigheid -

Stijging (gemiddeld) inkomen in de wijk

Beperkte ontwikkelingsruimte voor gevestigde bedrijven

Onduidelijkheid over toekomstperspectief

Geen integrale visie op bereikbaarheid

gebieden/locaties

Ruimtelijk -

Beperkt aanbod bedrijfsruimte

Investeringsdynamiek  ‘werk met werk’

Bron: Roots Beleidsadvies

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

Visie en ambitie In dit hoofdstuk wordt de economische visie voor Voorhof uiteengezet. Basis voor deze visie vormt de SWOT-analyse uit het vorige hoofdstuk. Uit deze SWOT is een aantal randvoorwaarden voor een positieve ontwikkeling van de wijkeconomie te destilleren. Deze randvoorwaarden zijn samen te vatten met de termen ‘Vitaal’ en ‘Bereikbaar’. In dit hoofdstuk wordt aangegeven wat onder die twee termen wordt verstaan. Het hoofdstuk besluit in paragraaf 3.3 met een visie op de economische positionering van de diverse deelgebieden in de wijk.

3.1 Vitaal Voorhof Ten eerste Vitaal Voorhof. Bij vitaliteit zijn groei, diversiteit en aantrekkelijkheid kernbegrippen. Deze kernbegrippen zijn te vertalen naar de drie domeinen waarop de gebiedsvisie betrekking heeft: het sociale, economische en fysieke domein. Voor alle drie is het belangrijk dat er sprake is van groei, diversiteit en aantrekkelijkheid.

Sociale domein

In het sociale domein zijn in Voorhof de komende jaren grote veranderingen te verwachten. Dankzij investeringen in de woningvoorraad zal de bevolking groeien, de samenstelling van die bevolking diversifiëren en de aantrekkelijkheid van de omgeving toenemen. Doordat op hetzelfde oppervlak steeds meer mensen zullen gaan wonen, neemt de kans op interactie toe. Deels is er ook sprake van gentrificatie, waardoor – in potentie – de interactie tussen verschillende sociale klassen in de wijk toeneemt. In elk geval zal Voorhof door de forse investeringen voor steeds meer groepen een aantrekkelijk woon- en verblijfsgebied zijn. De veranderingen in het sociale domein dragen dan ook in belangrijke mate bij aan een Vitaal Voorhof.

Economische domein

De veranderingen in het sociale domein zijn in basis een grote kans voor de spelers in het economische domein. Met name consumentgerichte voorzieningen profiteren van het toenemende draagvlak, terwijl omgevingsinvesteringen bijdragen aan de uitstraling van de wijk. Die impuls vormt bovendien een kans om het imago van de wijk te versterken. De bedrijven in Voorhof kunnen hierdoor ook bij andere/meer doelgroepen in beeld te komen. Als het gaat om een economisch vitaal Voorhof gaat het dan ook vooral om het verzilveren van de kansen die er dankzij de investeringen in de wijk ontstaan. Op het moment dat de bedrijven in Voorhof hierop goed inspelen, zullen zij gemiddeld genomen groeien. Daarnaast wordt Voorhof door de toenemende diversiteit van de bevolking voor steeds meer (consumentgerichte) bedrijven een aantrekkelijke vestigingsplaats.

Fysieke domein

Ook in dit domein vinden de komende jaren grote veranderingen plaats. Dankzij de diverse investeringen in Voorhof verandert het aanzicht van de wijk. Naast de hiervoor beschreven effecten in het sociale en economische domein, zullen de investeringen leiden tot een diversifiëring van de uitstraling. Nieuwe architectuur verandert bovendien de beleving van bezoekers. Dit is nu al duidelijk te zien in Poptahof-Noord en op de Martinus Nijhofflaan. Vergelijkbare veranderingen zullen de komende jaren plaatsvinden in het noorden van de wijk (Nieuw Delft), langs de Vulcanusweg en op diverse solitaire locaties verspreid over de wijk. Deze constante dynamiek in het fysieke domein ondersteunt de visie van een Vitaal Voorhof. Ook wordt met de fysieke investeringen een impuls gegeven aan de duurzaamheid van/in de wijk. Dit komt vervolgens ook weer ten goede aan het sociale domein.

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

3.2 Bereikbaar Voorhof In de SWOT-analyse is duidelijk geworden dat de ligging en bereikbaarheid van cruciaal belang zijn voor de economie van Voorhof. Zeker de consumentgerichte bedrijven moeten het voor hun klandizie voor een belangrijk deel van de goede ligging en bereikbaarheid hebben. Zoals in de vorige paragraaf is verduidelijkt, bieden de investeringen in Voorhof e.o. een goede basis voor de bedrijven om hun klandizie te vergroten. Tegelijkertijd heeft de SWOT-analyse verduidelijkt dat de toename van het aantal inwoners en banen leidt tot meer druk op de infrastructuur in/rondom de wijk. Vanuit die optiek kan de groei van de wijk ook de ontwikkeling van bedrijvigheid beperken. Eén van de randvoorwaarden voor een positieve economische ontwikkeling van Voorhof is dan ook het op orde houden/brengen van de bereikbaarheid van de wijk.

Bereikbaarheid voor bezoekers en leveranciers

Een bereikbaar Voorhof is voor de bedrijven in Voorhof in de eerste plaats relevant om bezoekers en leveranciers te kunnen ontvangen. In de SWOT-analyse is gememoreerd aan de verschillende vervoersmiddelen waarmee bezoekers In de Hoven bezoeken. Hoewel daarmee vooral het belang van een goede autobereikbaarheid is onderstreept, werd tevens duidelijk dat het gebied veel te voet, te fiets, met het OV of een combinatie daarvan wordt bezocht. Richting de toekomst is het daarom van belang om de bereikbaarheid voor al deze modaliteiten op orde te houden. De autobereikbaarheid is daarbij niet alleen vanuit het oogpunt van bezoekers relevant, maar ook vanuit het oogpunt van leveranciers. Met name voor supermarkten – als belangrijke trekkers van het winkelgebied – is een goede bereikbaarheid voor leveranciers/vrachtwagens cruciaal. Supermarkten worden dagelijks door meerdere vrachtwagens bevoorraad. Op het moment dat zij hiervoor minder goed bereikbaar zijn, kan dit de bedrijfsvoering schaden. Dit laatste geldt ook voor de meer business-to-business opererende bedrijven in de wijk. Een bereikbaar Voorhof heeft dan ook nadrukkelijk betrekking op alle werklocaties in de wijk; niet alleen In de Hoven, maar ook de Vulcanusweg en het blok tussen de Industriestraat en Mercuriusweg (Neringstraat e.o.).

Bereikbaarheid voor bewoners en personeel

Waar in het voorgaande het belang van een goede bereikbaarheid vooral vanuit bedrijven is gemotiveerd, is een goede bereikbaarheid ook voor bewoners cruciaal. Bewoners zijn immers minstens zo belangrijke gebruikers van de infrastructuur als bedrijven. Vanuit het oogpunt van de (huidige) bewoners is een goede infrastructuur in de eerste plaats van belang voor het woon-werkverkeer. Voor hen is het van belang dat de toename van het verkeer niet leidt tot een toename van de reistijd van/naar werk. Daarnaast is voor hen een goede infrastructuur relevant vanuit het oogpunt van veiligheid. Op bijvoorbeeld de rotonde bij de Voorhofdreef en Martinus Nijhofflaan zorgt het kruisende snelle en langzame verkeer op dit moment (al) voor veel gevaarlijke situaties. Het risico bestaat dat zeker rondom nieuwe woningbouwlocaties (denk aan de velden 6, 7 en 11 van Nieuw Delft) vergelijkbare situaties ontstaan. Een bereikbaar Voorhof is in die zin ook belangrijk om de woon- en leefkwaliteit in de wijk te borgen.

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

Figuur 3.1: Economische positionering per deelgebied in Voorhof

3.3 Economische positionering per deelgebied Naast het versterken van de vitaliteit en het op orde houden/brengen van de bereikbaarheid, is een heldere economische positionering van de verschillende werklocaties in de wijk van belang voor een positieve ontwikkeling van de wijkeconomie. Figuur 3.1 geeft een beeld van de gewenste economische positionering per deelgebied vanuit het perspectief van ondernemers. De kaart is vooral bedoeld om richting te geven aan de economische ontwikkeling van diverse deelgebieden in Voorhof. Het is nadrukkelijk niet het doel om bedrijven actief te verplaatsen. Wel lijkt het logisch om de kaart als uitgangspunt te nemen bij de (economische) invulling van lege panden en/of het tot ontwikkeling brengen van braakliggende kavels.

Compact In de Hoven

Vanuit economisch perspectief is In de Hoven duidelijk de belangrijkste werklocatie van Voorhof. Het gebied is de tweede detailhandelsparel in Delft en functioneert als stadsdeelcentrum met een centrale rol voor boodschappen. In het gebied domineert de detailhandel, maar is ook horeca aanwezig voor het optimaliseren van de winkelbeleving en het kunnen verlengen van de bezoekduur van bezoekers. Gegeven de algemene trends en ontwikkelingen in de retail en de functie van In de Hoven in de Delftse detailhandelsstructuur is het van belang om het winkelgebied compact te houden c.q. compacter te maken. Met een compact winkelcentrum wordt voorzien in de wensen van de consument die het gebied hoofdzakelijk bezoekt om boodschappen (run) of enkele gerichte aankopen te doen (doel).

Aanloopstraten In de Hoven en directe omgeving Neringstraat en Vulcanusweg

In de directe omgeving van In de Hoven is nu ook veel detailhandel en horeca aanwezig. Geredeneerd vanuit een toekomstbestendig In de Hoven ligt het voor de hand om die gebieden steeds meer te transformeren naar wonen en/of in te vullen met andere economische functies. Denk aan kappers, solaria en schoonheidssalons (persoonlijke diensten), maar ook makelaars, uitzendbureaus, adviesbureaus en ICT-diensten (zakelijke diensten). De gebieden kunnen daarmee als aanloopstraten voor In de Hoven functioneren en tevens Voorhof verbinden met de binnenstad. Ook de westzijde van de Vulcanusweg en de directe omgeving van de Neringstraat (Industriestraat, Mercuriusweg) zijn voor dit type bedrijven interessante locaties.

Neringstraat en Vulcanusweg

De Neringstraat en Vulcanusweg functioneren op dit moment als bedrijventerrein. De schaarste aan bedrijfsruimte in Delft maakt dat met dit type locaties zorgvuldig dient te worden omgegaan. De gebieden zijn geschikt voor kleinschalige productie, bouw en logistiek en zouden daarom ook vooral voor (en door) die functies moeten worden gebruikt. Hoewel de betreffende bedrijven hinder (kunnen) veroorzaken op het gebied van geluid, geur en luchtkwaliteit, maakt het kleinschalige karakter dat de bedrijvigheid met wonen kan worden gemengd c.q. op korte afstand van wonen kan plaatsvinden. Met name op de Vulcanusweg bestaan er kansen om mixed use gebouwen te realiseren en kleinschalige productie, bouw en logistiek met wonen te integreren.

Overige locaties in de wijk

Op de overige – niet-gemarkeerde – locaties in Voorhof domineert de woonfunctie. Dit betekent niet dat hier geen economische functies aanwezig (kunnen) zijn. Juist in deze gebieden kunnen immers goed maatschappelijke voorzieningen worden geconcentreerd. Daarvan zullen sommige voorzieningen een directe functie voor de wijk hebben (denk aan een buurtcentrum en sportvoorzieningen), maar sommige ook relatief autonoom functioneren (bijvoorbeeld zorginstellingen).

Bron: Roots Beleidsadvies o.b.v. interviews

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

Ruimtelijke ingrepen Diverse ruimtelijke ingrepen kunnen de gebiedsvisie Voorhof ‘Vitaal en Bereikbaar’ ondersteunen. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste ingrepen beschreven. In paragraaf 4.1 wordt in de eerste plaats ingegaan op de Kansenkaarten Voorhof (2018) en de relevantie hiervan voor het bereiken van de doelen uit de gebiedsvisie. Paragraaf 4.2 gaat vervolgens in op de belangrijkste (aanvullende) ruimtelijke ingrepen voor een Vitaal Voorhof. Paragraaf 4.3 beschrijft tenslotte de belangrijkste ruimtelijke ingrepen voor een Bereikbaar Voorhof.

4.1 Voortborduren op kansenkaarten In 2018 heeft de gemeente Delft voor de wijk Voorhof kansenkaarten ontwikkeld. Het proces daartoe kende overeenkomsten met het proces van de kansenkaarten voor Buitenhof, maar de kansenkaarten voor Voorhof zijn niet – zoals bij Buitenhof – vertaald in een programma met acties en bijbehorend budget. De Kansenkaarten Voorhof dienden nadrukkelijk als inspiratiedocument te worden gelezen. De kansenkaarten geven een goede indruk van de fysieke maatregelen die in Voorhof kunnen worden ondernomen om sociaal-economische doelen te realiseren. De kansenkaarten bevatten zeer veel informatie over de ontwikkeling van de wijk en ruim 50 mogelijke ruimtelijke maatregelen om sociaal-economische doelen in de wijk te realiseren. Ten behoeve van deze gebiedsvisie zijn de betreffende maatregelen onderverdeeld in vier categorieën (zie ook kaart op pagina 30):    

Woonmaatregelen (blauw); Infrastructuurmaatregelen (oranje); Groen- en watermaatregelen (groen); en Overige maatregelen (paars).

Bij die laatste categorie gaat het vooral om maatregelen die de duurzaamheid van de wijk vergroten. Daarbij kan worden gedacht aan het plaatsen van zonnepanelen op daken, het isoleren van woningen naar energielabel A en het reserveren van ruimte voor of het direct aanleggen van warmteleidingen bij het vervangen van de riolering. Met de extra aandacht voor duurzaamheid onderscheiden de kansenkaarten voor Voorhof zich duidelijk van de kansenkaarten voor Buitenhof. Kijkend naar de ontwikkeling van de wijkeconomie is uitvoering van de diverse in de kansenkaarten benoemde maatregelen veelal van meerwaarde. De woonmaatregelen vergroten in principe het draagvlak voor voorzieningen, de infrastructuurmaatregelen in principe de bereikbaarheid van de wijk en de groen-, water- en duurzaamheidsmaatregelen in principe de kwaliteit van de woon-/werkomgeving. Wij hebben er daarom voor gekozen om in de gebiedsvisie Voorhof voort te borduren op de kansenkaarten. Met de ruimtelijke ingrepen die in het vervolg van dit hoofdstuk worden uitgewerkt, wordt als het ware een prioriteitstelling in de maatregelen uit de kansenkaarten aangebracht. Daarnaast wordt een aantal extra maatregelen benoemd die voor de economische ontwikkeling van de wijk relevant zijn. De ruimtelijke maatregelen uit deze visie dienen – evenals de maatregelen in de kansenkaarten – primair ter inspiratie.

In hoofdstuk 5 beschouwen we de uitvoering van de maatregelen vanuit beleidsmatig perspectief.

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

4.2 Extra impulsen voor een Vitaal Voorhof Voor een economisch Vitaal Voorhof zijn diverse ruimtelijke ingrepen relevant. In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste uitgewerkt. Het gaat daarbij om het uitbreiden en vernieuwen van de woningvoorraad (paragraaf 4.2.1), het voeren van strategisch beleid ten aanzien van werklocaties (paragraaf 4.2.2) en het geven van enkele gerichte impulsen aan de openbare ruimte (paragraaf 4.2.3).

4.2.1 Uitbreiden en vernieuwen woningvoorraad

Toevoegen nieuwe woningen

In de voorgaande hoofdstukken is duidelijk geworden dat de komende jaren fors in Voorhof zal worden geïnvesteerd. De recente woonagenda van de gemeente wijst op een toevoeging van bijna 1.300 woningen in de periode tot en met 2023, terwijl daarin een aantal bekende plannen niet eens is meegenomen (zoals Boven de Hoven 4, de velden 5 en 10 van Poptahof en de herontwikkeling van zorgvastgoed aan de westzijde van de wijk). De toevoeging van al deze woningen is in principe positief voor de economie in de wijk. Het draagvlak voor consumentenvoorzieningen neemt hierdoor immers toe; niet alleen vanwege de toename van het aantal inwoners, maar ook vanwege de (verwachte) toename van het gemiddelde inkomen. Het is immers de doelstelling om vooral voor meer kapitaalkrachtige mensen woningen in de wijk te realiseren.

Vernieuwen en verduurzamen bestaande woningvoorraad

Tegelijkertijd dient in de ontwikkeling van de woningvoorraad niet alleen de focus te liggen op het toevoegen van nieuwe woningen, maar ook op het vernieuwen van de bestaande voorraad. Dit is vanuit duurzaamheidsperspectief relevant zoals het ook bijdraagt aan de uitstraling van de wijk. Voor een Vitaal Voorhof is het toevoegen van woningen en het vernieuwen van de bestaande woningvoorraad dan ook cruciaal. In feite vormt deze maatregel voor een gezonde wijkeconomie de basis. De maatregel zorgt voor meer inwoners en een verhoging van het gemiddelde inkomen in de wijk. De hoofdzakelijk consumentgerichte bedrijvigheid in Voorhof kan hiervan profiteren en heeft dit waarschijnlijk ook hard nodig vanuit het oogpunt van toenemende concurrentie. Uiteraard is het zaak om te zorgen voor een goede balans tussen wonen en werken, maar zonder een impuls in de woningvoorraad zou het perspectief voor de economie in Voorhof een stuk minder gunstig zijn. Vanuit die optiek dient er dan ook zo veel als mogelijk ruimte voor de toevoeging van woningen en de vernieuwing van de bestaande woningvoorraad in Voorhof te worden gemaakt.

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

4.2.2 Strategisch beleid werklocaties

Investeren in mixed use gebouwen bij transformatie

Waar Delft een tekort heeft aan woningen, bestaat er in Delft ook een tekort aan bedrijfsruimte. Zeker voor productie-, bouw- en logistieke bedrijven is er in Delft nauwelijks ruimte beschikbaar. Met de transformatie die het voormalige bedrijventerrein Voorhof-Noord de afgelopen tien jaar heeft ondergaan, is er opnieuw bedrijfsruimte in Delft verloren gegaan. Duidelijk is dat met de verwachte bevolkingsgroei van Delft niet alleen de behoefte aan consumentenvoorzieningen groeit, maar ook de behoefte aan diensten die door kleinschalige, verzorgende productie-, bouw- en logistieke bedrijven kunnen worden geboden. Voor dit type bedrijven is de Vulcanusweg in haar huidige vorm in principe een goede locatie. Geschikte bedrijfsruimte is er op deze locatie echter niet of nauwelijks voorhanden. Het is de kunst om de waarde die in/met de diverse gebiedsontwikkelingen wordt gerealiseerd ook ten goede te laten komen aan het ondernemersklimaat in de wijk. Dit kan bijvoorbeeld door de realisatie van bedrijfsruimte voorwaardelijk te maken aan het realiseren van woningen. Dit zal niet op iedere locatie mogelijk zijn, maar zeker op locaties die nu door bedrijven worden gebruikt (zoals de Vulcanusweg en de Neringstraat e.o.) is een dergelijke strategie gewenst.

Op die manier wordt de waarde die met de transformatie van bedrijfsruimte wordt gecreëerd aangewend voor het realiseren van de zo gewenste bedrijfsruimte in Delft. Een belangrijke ruimtelijke ingreep die past bij de visie Vitaal en Bereikbaar is dan ook te investeren in mixed use gebouwen bij transformatie. Zeker op de Vulcanusweg en Neringstraat kunnen zo voor bewoners en bedrijven interessante gemengde vestigingsmilieus ontstaan. Met het pleidooi voor investeringen in mixed use gebouwen op de Vulcanusweg wijkt de gebiedsvisie Voorhof in principe af van de kansenkaarten Voorhof. Hierin is immers voorgesteld om vrachtwagens uit de Vulcanusweg te weren en de straat te herinrichten als fietsstraat. Ook werd hier de ontwikkeling van nieuwe woningen met pocketparks tussen de bouwblokken specifiek als kans benoemd. Impliciet werd daarmee een transformatie van werken naar wonen voorgesteld. Het investeren in mixed use gebouwen c.q. het behouden van bedrijfsruimte alsook het behouden van de kwaliteiten van het gebied voor bedrijven sluit meer aan op de lijn zoals die in het Concept Ontwikkel Plan (COP) Schieoevers-Noord en de visie van de Bedrijven Kring Schieoevers (BKS) voor de Vulcanusweg is gepresenteerd. Daarvoor is het echter wel van belang dat de Vulcanusweg voor vrachtwagens bereikbaar blijft en dat de ontsluiting van het gebied een impuls krijgt (zie ook paragraaf 4.3.2).

Daarnaast lijkt richting het Definitieve Ontwikkel Plan (DOP) Schieoevers-Noord te worden voorgesorteerd op het ‘bevriezen’ van de ontwikkeling van de Vulcanusweg in de periode tot 2030. Zeker gegeven de huidige verloedering van delen van dit gebied (zie ook paragraaf 4.2.3), is dit ongewenst. Vanuit het perspectief van ondernemers is het juist gewenst om de Vulcanusweg sneller tot ontwikkeling te brengen en de daar gevestigde bedrijven snel duidelijkheid te geven over het toekomstperspectief op hun locatie.

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

Compact houden van In de Hoven en terughoudend zijn met toevoeging van winkelmeters in directe omgeving

Waar investeren in mixed use gebouwen vooral perspectief biedt aan de productie-, bouw- en logistieke bedrijven in de wijk, is het voor de detailhandel en horeca in Voorhof vooral van belang om het winkelgebied In de Hoven compact te houden / compacter te maken en terughoudend te zijn met de toevoeging van winkelmeters in de directe omgeving. Op dit moment (april 2019) bedraagt het winkelvloeroppervlak in Voorhof bijna 28.500 m². Meer dan tweederde van dit oppervlak (in totaal 19.300 m² wvo) is geconcentreerd in de Hoven Passage. Samen met de recent opgeleverde Nijhoff Passage is de Hoven Passage daarmee de kern van winkelgebied In de Hoven. De afgelopen jaren is een steeds groter deel van de bestedingen van Delftenaren afgevloeid naar internet. De verwachting bestaat dat het aandeel onlinebestedingen de komende jaren nog verder zal toenemen. De vergroting van het draagvlak voor voorzieningen is alleen al vanuit die optiek nodig om het toekomstperspectief van de detailhandel en horeca in de wijk te versterken. Het e.e.a. houdt in dat de groei van het aantal inwoners in zowel Voorhof als de omliggende wijken niet ‘automatisch’ een groei van het aantal winkelmeters legitimeert. Vanuit de centrale rol van In de Hoven als boodschappencentrum, zal het juist de kunst zijn om het winkelgebied compact te houden en waar mogelijk nog compacter te maken.

Hiermee wordt immers voorzien in de behoeften van de doelgerichte consument die het winkelgebied in belangrijke mate bezoekt. Binnen het gebied zou een beperkte uitbreiding van het aanbod aan ondersteunende horeca nog wel van waarde kunnen zijn. Een belangrijk kenmerk van de bezoekers van In de Hoven is immers de relatief korte bezoekduur. Met meer ondersteunende horeca zou dit bezoek kunnen worden verlengd. Daarnaast is het belangrijk dat in de gebieden waar woningen worden toegevoegd niet óók winkelmeters worden toegevoegd. Hiermee zouden immers de kansen die voortkomen uit de toevoeging van woningen weer teniet worden gedaan. Afhankelijk van de omvang en het segment zou het toevoegen van winkelmeters in omliggende wijken zelfs de concurrentie voor de ondernemers in In de Hoven kunnen vergroten. Ook bij grootschalige ontwikkelingen als Schieoevers-Noord is het daarom belangrijk om terughoudend te zijn met de toevoeging van winkelmeters.

Gebiedsvisie Voorhof - eindrapport 19 juni 2019

4.2.3 Gerichte impulsen aan de openbare ruimte Een derde maatregel ten behoeve van een economisch Vitaal Voorhof is het geven van enkele gerichte impulsen aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Hierbij gaat het primair om het tegengaan van verloedering, het creëren van voldoende fietsparkeervoorzieningen, het realiseren van ondergrondse afvalcontainers bij In de Hoven en het investeren in de plint van de Martinus Nijhofflaan.

Tegengaan verloedering en verhogen algemeen onderhoudsniveau

Het tegengaan van verloedering speelt met name op de werklocaties met een onduidelijk perspectief (zoals de Vulcanusweg) en de aanloopstraten van winkelgebied In de Hoven. Op beide worden in de komende jaren investeringen gepleegd. Het is zaak dat deze niet alleen ten goede komen aan het vastgoed maar ook aan de omgeving. Daarnaast is het zeker in In de Hoven gewenst om het algemene onderhoudsniveau naar niveau B te verhogen.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/8942367/1