Woon(zorg)visie De Wolden definitief.pdf

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN! Woon(zorg)visie 2023-2027 gemeente De Wolden Omgevingsprogramma onder Toekomstvisie 2040

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN! Woon(zorg)visie 2023-2027 gemeente De Wolden Omgevingsprogramma onder Toekomstvisie 2040 Concept

►

INHOUD

4

VOORWOORD

5 1. EEN NIEUWE WOON(ZORG)VISIE VOOR DE WOLDEN INLEIDING 10 2. WONEN IN DE WOLDEN CONTEXT 15 3. VIJF UITDAGINGEN VOOR HET WONEN IN DE WOLDEN ANALYSE 21 4. VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

1. Met nieuwbouw bijdragen aan de veranderende woningbehoefte 2. Een duurzame en toekomstbestendige bestaande woningvoorraad 3. Wonen en zorg 4. Betaalbaar wonen 5. Leefbare wijken en dorpen 6. Huisvesting aandachtsgroepen op orde

36

5. UITVOERINGSPROGRAMMA

41

BRONNENLIJST

42

BIJLAGEN

►

VOORWOORD Met trots presenteer ik u namens de gemeente De Wolden de nieuwe woon(zorg)visie van De Wolden: Veelzijdig wonen in De Wolden! De woon(zorg)visie geeft ons een heldere richting voor toekomstige ontwikkelingen en actuele uitdagingen. Met dit nieuwe woonbeleid werken we aan een veelzijdig woonaanbod in De Wolden, voor onze huidige inwoners, nieuwe inwoners en alle doelgroepen. Een goede woon(zorg)visie maak je samen. Daarom spraken we ruim 120 Woldenaren, professionals op de woningmarkt en andere partijen over hun ideeën voor de toekomst van het wonen en alle uitdagingen en keuzes die daarbij komen kijken. De grote opkomst op de Woonavond die we organiseerden laat zien hoe betrokken wij als Woldenaren naar elkaar én onze omgeving kijken. Zo waren er zorgen over het behoud van het landschap en het voorzieningenniveau in de kleine kernen, wensen over doorstromingsmogelijkheden en nieuwbouwlocaties, en ideeën over het verduurzamen van de woningvoorraad en de samenwerking tussen initiatiefnemers, marktpartijen en de gemeente. En vooral: veel aandacht voor de kansen van onze starters op de woningmarkt. De Wolden is een uitgestrekte gemeente met een prachtig buitengebied, dorpen met elk een eigen karakter en trotse inwoners. Dat willen we graag zo houden en waar nodig versterken.

We hebben nu of in de nabije toekomst verschillende uitdagingen op het gebied van vergrijzing, woningbouw en duurzaamheid. Hoe zorgen we dat ouderen langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen? Waar kunnen mensen met een zorgbehoefte wonen? Hoe gaan we de woningvoorraad de komende jaren vergroten en waar? Hoe houden we de woningen betaalbaar voor iedereen? En wat is er nodig om de bestaande woningen te verduurzamen? De woon(zorg)visie geeft antwoord op deze vragen aan de hand van zes ambities en een bijbehorend uitvoeringsprogramma.

Nu is het aan ons om de woon(zorg)visie uit te voeren. Voor die uitvoering werken wij samen met inwoners en onze woonpartners: woningcorporatie Actium, huurdersplatform MEVM, zorg- en welzijnspartijen, marktpartijen (ontwikkelaars en makelaars) en andere partners. Meda dankzij hun lokale expertise kwam de woon(zorg)visie tot stand. Ook benutten wij hun kennis de komende jaren bij afstemming van de maatregelen met de actualiteit. Zoals de coronapandemie en energiecrisis lieten zien kan de wereld er plots anders uitzien. Daarom zetten we in op flexibiliteit en maatwerk. Namens het college van B&W zet ik mij als woonwethouder de komende jaren in voor de uitvoering van deze woon(zorg)visie, zodat elke inwoner passende woonruimte kan vinden in De Wolden. Gerrie Hempen-Prent

►

INLEIDING

1. Een nieuwe woon(zorg)visie voor De Wolden Koekange

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

Wonen in De Wolden is een voorrecht. Je woont er ruim en groen in levendige dorpen of in het diverse buitengebied. Tegelijkertijd hebben we in De Wolden net als in de rest van het land last van een woningtekort en stijgen de woonlasten en bouwkosten. Economische, demografische en maatschappelijke ontwikkelingen zorgen ervoor dat de woningmarkt ingrijpend verandert. Dit vraagt om integraal, uitvoerbaar en gedragen woonbeleid. In dit hoofdstuk schetsen we de aanleiding voor de nieuwe woon(zorg)visie en de totstandkoming.

Een nieuwe woon(zorg)visie

Tegelijkertijd zijn er in De Wolden, net als in de rest van het land, de nodige uitdagingen op de woningmarkt en in de volkshuisvesting. De huizenprijzen stijgen, starters en jonge huishoudens vinden moeilijk een woning, het aantal woningzoekenden met een zorgvraag neemt toe en er speelt een versnellingsopgave voor de woningbouw(productie) terwijl de bouwkosten stijgen en de bestaande woningvoorraad moet

Na 2022 loopt het woonplan ‘Een leven lang wonen’ 2017-2022 (met doorkijk naar 2025) af. Een goed moment om het woonbeleid van de gemeente De Wolden te actualiseren en antwoorden te formuleren op de nieuwe uitdagingen op de woningmarkt en in de volkshuisvesting. We stellen een nieuwe woonvisie op in de vorm van een vrijwillig programma onder de Omgevingswet, die ook dient als woonzorgvisie. Zodoende vertaalt deze woon(zorg)visie de ambities uit de Toekomstvisie Samen aan zet! en de analyse uit recent opgesteld

► INLEIDING

► ANALYSE

► UITVOERINGSPROGRAMMA

► CONTEXT

RUIMTEVOLK

Met diverse woningtypen in grotere dorpen als Zuidwolde en Ruinen, kleinere dorpen als Linde en Ansen en in het buitengebied is De Wolden voor een keur aan mensen een aantrekkelijke plek om thuis te noemen. De gemeente is dan ook in trek bij huishoudens van buiten de gemeenten en regio die landelijk en ruim willen wonen en op afstand kunnen werken. De overloop uit de Randstad en met name Zwolle is ook in De Wolden steeds beter merkbaar.

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

verduurzaamd worden. Daar komt nog bij dat de rijksoverheid met de Nationale Woon- en Bouwagenda flinke ambities oplegt als het gaat om aantallen woningen, betaalbaarheid en het bouwen voor specifieke doelgroepen. Ook zijn gemeenten vanaf 2024 verplicht een woonzorgvisie op te stellen. Stuk voor stuk vraagstukken waarop de gemeente De Wolden een antwoord moet formuleren.

06

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

RUIMTEVOLK

woningmarktonderzoek naar concreet beleid. De woon(zorg)visie loopt vier jaar, kijkt door naar 2030 en beschrijft kaders en context, analyse, ambitie en visie, een uitvoeringsprogramma en de wijze van monitoring en evaluatie van de doelen en maatregelen.

Impressie Swipocratiecampagne

Waar niemand zich tijdens het opstellen van het woonplan 2017-2022 ‘Een leven lang wonen’ nog een coronapandemie of energiecrisis kon voorstellen, leerden we de afgelopen jaren dat de wereld snel kan veranderen. Daarom heeft de nieuwe woon(zorg)visie een flexibel karakter. Zo kunnen we ook in de toekomst inspelen op de actualiteit.

Totstandkoming woon(zorg)visie We hebben als gemeente de kennis en ervaring van andere partijen nodig om tot slimme en gedragen keuzes te komen. De nieuwe woon(zorg)visie kwam dan ook tot stand in samenwerking met onze woonpartners en andere belanghebbenden. Toekomstvisie Samen aan zet!, Swipocratie, bijeenkomsten en verdiepende enquête Het vertrekpunt van deze woon(zorg)visie is de Toekomstvisie Samen aan zet! (2021). Wat is opgehaald in het participatieproces van die visie, leverde veel opbrengst om ook voor deze woon(zorg)visie te gebruiken. Om tot de Toekomstvisie te komen heeft er in 2020 en 2021 een uitgebreid participatieproces plaatsgevonden. In totaal gaven 45 organisaties en meer dan 1.200 inwoners hun mening over de toekomst van De Wolden.

► INLEIDING

► CONTEXT

Toekomstvisie Samen aan Zet! (Gemeente De Wolden, 2021)

In de tweede helft van 2020 namen dorpsbelangenorganisaties en externe partners deel aan een aantal online bijeenkomsten. In totaal deden hier 85 personen namens 45 organisaties aan mee. In 2021 startte een campagne om zoveel mogelijk inwoners van alle leeftijden te bereiken. Het gebruik van verschillende participatiemethoden leverde een goed beeld van de wensen en ideeën van inwoners. Aan een digitale peiling via Swipocratie namen precies 1.210 inwoners deel. Ook stond er een advertentie in de Wolder Courant. Ouderen vanaf 70 jaar kregen een ansichtkaart met informatie en kinderen tekenden hun toekomstbeeld voor De Wolden. Een aantal bewoners wilde betrokken blijven. Zij ontvingen in de tweede helft van 2021 een verdiepende vragenlijst. De fracties van de gemeenteraad ontvingen ook een vragenlijst over onderwerpen waar een politieke keuze aan ten grondslag ligt. Al deze informatie is gebruikt in de Toekomstvisie en leverde in 2022 belangrijke input voor deze woon(zorg)visie, zowel bij analyse van de opgaven als formulering van concrete oplossingen.

In het participatieproces gaven de inwoners en organisaties aan dat het naoberschap en de sociale cohesie erg sterk en belangrijk zijn in gemeente De Wolden. Als belangrijke doelgroepen om voor te bouwen de komende jaren kwamen starters en ouderen uit de bus. Daarnaast vond men creatie van een gezonde leefomgeving met voldoende voorzieningen belangrijk voor de leefbaarheid in de gemeente. Naast de wens voor een dorpshuis of ontmoetingsplek in elke kern, vroeg men aandacht voor de kwaliteit van de natuur, cultuurhistorie en landschappen in relatie tot wonen.

► ANALYSE

► UITVOERINGSPROGRAMMA

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

Woonavond De Wolden Op 10 oktober 2022 spraken inwoners, dorpsbelangenverenigingen en maatschappelijke organisaties elkaar en de gemeente over de toekomst van het wonen in gemeente De Wolden. De raadszaal in Zuidwolde stond vol met circa 120 deelnemers: jong en oud, agrarische ondernemers, gezinnen, zorgbehoevenden en uit elke hoek van de gemeente. Gemeenteraadsleden waren aanwezig als toehoorder.

07

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

RUIMTEVOLK

Impressies Woonavond: in gesprek over opgaven en oplossingsrichtingen

Het doel van de bijeenkomst was inzicht verkrijgen in wat inwoners belangrijke opgaven, ambities en oplossingsrichtingen voor het gemeentelijke woonbeleid vinden. Inwoners werden eerst geïnformeerd over het traject naar een nieuwe woon(zorg)visie en de opbrengst van de verkenningsfase (trends, ontwikkelingen, opgaven en kansen). Vervolgens gingen zij In deelsessies in gesprek over opgaven zoals de bestaande woningvoorraad, nieuwbouw, starters, wonen en zorg en leefbaarheid. Ze verkenden mogelijke oplossingsrichtingen: wat spreekt aan, wat niet en wie is waarvoor aan zet?

initiatieven zoals collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en voorzieningen? Woningsplitsing of erfdelen werd voor meerdere opgaven aangedragen als oplossingsrichting. De inbreng van de deelnemers is meegenomen in de opgaven, ambities en maatregelen in deze woon(zorg)visie. De output per deelsessie vindt u in bijlage 2.

Zoals een inwoner zei: “We hebben het maar goed hier.” Inwoners vroegen aandacht voor de kleinere dorpen en het buitengebied naast de kerndorpen. Zowel als het gaat om de toevoeging van woningen als om behoud van landschap en natuur. Ook vroeg elke groep aandacht voor de rol van de gemeente: kan de gemeente niet een actievere rol innemen (initiatief nemen en stimuleren) als het gaat om nieuwbouw, voorrangsregelingen, verduurzaming,

Rondetafelgesprekken woonpartners Als gemeente bouwen, renoveren, verduurzamen en verhuren we woningen niet zelf. We zijn daarbij afhankelijk van onze woonpartners. De huurders, verenigd in huurdersplatform MEVM, en woningcorporatie Actium maken actief deel uit van de projectgroep die deze woon(zorg)visie begeleidt. Daarnaast spraken we in twee rondetafelgesprekken makelaars, projectontwikkelaars en zorg- en welzijnspartijen. De gesprekken gingen over de opgaven en ambities als het gaat om wonen in De Wolden, maar vooral ook over uitvoerbaarheid en samenwerking: wie is aan zet als het gaat om betaalbaarheid,

► INLEIDING

► ANALYSE

► CONTEXT

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

D

e gesprekken met onze woonpartners en de samenleving gingen we niet blanco in. De Toekomstvisie Samen aan zet! 2022-2040 is het overkoepelende kader voor de woon(zorg)visie en daarmee ook voor deze dialoognotitie en de gesprekken. Verder hebben we de gesprekken en deze dialoognotitie gevoed met de uitkomsten van de woningmarktonderzoeken voor Zuidwesten Midden-Drenthe en voor De Wolden uit 2021 door Companen. In de gesprekken hebben we deze uitkomsten gedeeld, geduid, waar nodig aangescherpt en vertaald naar concrete opgaven voor de nieuwe woon(zorg) visie.

► UITVOERINGSPROGRAMMA

08

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

verduurzaming, wonen en zorg? Wat is haalbaar en betaalbaar? Welke stappen kunnen we snel zetten en wat is toekomstmuziek?

Discussie in de gemeenteraad Op 24 november 2022 boog de gemeenteraad zich over de in de woon(zorg)visie te maken beleidskeuzes en de in te zetten instrumenten. De raadsleden gingen hierover in discussie aan de hand van de discussienotitie (bijlage 1) en de negen beleidskeuzes die daarin staan. Zij gaven mee dat het belangrijk is dat de woon(zorg)visie een duidelijk (afwegings)kader biedt voor nieuwe ontwikkelingen, maar ook ruimte voor maatwerk houdt. Er werd gepleit voor een proactieve en stimulerende rol van de gemeente, voldoende ruimte voor nieuwbouw bij de kleine kernen (mét aandacht voor landschappelijke inpassing), ruimte voor woningsplitsing en voor doorstroming. De opmerkingen en de conclusies uit het gesprek zijn als richtinggevend meegenomen in deze woon(zorg) visie.

Net als in de Woonavond concludeerden deelnemers in het eerste rondetafelgesprek dat het in De Wolden goed wonen is. De woningen zijn ruim en over het algemeen goed onderhouden en de dorpen en het buitengebied bieden een zeer aantrekkelijke woonomgeving. Voor de toekomst zijn er ook zorgen. De marktpartijen vroegen aandacht voor realisme en haalbaarheid: betaalbaarheidseisen betekenen met de huidige bouwprijzen dat woningen mogelijk kleiner of van mindere kwaliteit worden. De zorg- en welzijnsorganisaties vroegen aandacht voor huisvesting van de steeds grotere groep zorgbehoevenden en de uitdaging om voldoende aantrekkelijke woningen te realiseren voor de benodigde zorgverleners. In het tweede rondetafelgesprek spraken deelnemers wederom uitvoerig over deze woonzorgopgave, de verduurzamingsopgave en de nieuwbouwopgave. Voor deze en andere opgaven vonden deelnemers nauwe samenwerking, initiatief van de gemeente en heldere kaders aan de voorkant belangrijk. Partijen willen samen met gemeente zoeken naar locaties, (financiële) constructies en producten (woningen) voor realisatie van passende en betaalbare woningen van goede kwaliteit voor alle doelgroepen in De Wolden, met behoud dan wel versterking van de kwaliteit van het landschap en de dorpen. De inbreng van onze woonpartners is meegenomen in de opgaven, ambities en maatregelen in deze woon(zorg)visie.

► INLEIDING

► CONTEXT

RUIMTEVOLK

Leeswijzer In het volgende hoofdstuk brengen wij aan de hand van een beknopte analyse de staat van het wonen in De Wolden in beeld. Op basis van deze analyse schetsen we in hoofdstuk 3 vijf uitdagingen, nu én in de toekomst, voor het wonen in De Wolden. In hoofdstuk 4 formuleren we zes ambities met bijbehorende maatregelen om op deze uitdagingen in te spelen. We vertalen deze ambities in hoofdstuk 5 naar een uitvoeringsprogramma. Met concrete rollen, verantwoordelijkheden en samenwerkingsafspraken staat beschreven hoe we de ambities gaan verwezenlijken.

Impressie Rondetafelgesprek #1 en #2: in gesprek over de

► ANALYSE

► UITVOERINGSPROGRAMMA

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

uitdagingen op het gebied van de woningmarkt, woningbouw en wonen en zorg en wat nodig is en waar in de gemeente kansen liggen voor het uitvoeringsprogramma.

09

►

CONTEXT

2. Wonen in De Wolden

De Wijk

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

In dit hoofdstuk schetsen we de context van deze woon(zorg)visie: hoe ziet het wonen in De Wolden er nu uit? We gaan kort in op het landschap en de cultuurhistorie, de voorzieningen en leefbaarheid en de woningvoorraad.

Voorzieningen en leefbaarheid

Landschap en cultuurhistorie De Wolden is een landelijke woongemeente met een grote diversiteit aan landschappen en groenstructuren. Hoe het veengebied overgaat in zand bepaalt al eeuwen de kenmerkende inrichting van onze woonomgeving en zit diep verweven in ons ruimtelijk en sociaal-economische DNA. De Wolden is een van de groene kamers van de Regio Zwolle. Het coulissenlandschap typeert de gemeente. Op het kruispunt van veen en zand wisselen esdorpen en lintdorpen elkaar af. Dit landschap ontstond door een geleidelijke agrarische ontwikkeling; voor veeteelt gebruikte men de lage venen als weiland en voor akkerbouw de middelhoge zandgronden. Op de hoge zandgronden groeide heide. Omzetting van heide naar bouwland gebeurde pas na de intrede van kunstmest in 1870 waardoor het bodemtype niet langer het grondgebruik bepaalde.

► INLEIDING

► CONTEXT

RUIMTEVOLK

De Wolden is via de provinciale en rijkswegen een verbonden een goed bereikbare gemeente. Ingeklemd tussen Meppel en Hoogeveen en nabij grotere steden als Zwolle en Assen zijn voorzieningen voor de Woldenaren over het algemeen goed bereikbaar. De Wolden kent vijf kerndorpen. In Zuidwolde, Ruinen, De Wijk, Ruinerwold en Koekange zijn basisvoorzieningen aanwezig. Naast deze kerndorpen heeft de gemeente een groot aantal kleine kernen - Linde, Drogteropslagen, Echten, Fort, Veeningen, Alteveer, Kerkenveld, Ansen, Eursinge, Berghuizen, Oosteinde en Koekangerveld - en een nog groter aantal buurtschappen. In deze dorpen liggen voorzieningen passend bij de grootte van de kern, vaak met een ontmoetingsfunctie. De dorpen zijn onderling verbonden door een fijnmazig netwerk van wegen en fietspaden. Ook zijn er busverbindingen aanwezig. De treinstations vallen net buiten de gemeentegrenzen in Meppel en Hoogeveen. In de grote kernen is de bereikbaarheid met het openbaar vervoer goed. In de kleinere dorpen en het buitengebied is dit - zoals te verwachten is - minder. Het voorzieningenniveau is goed. Er zijn supermarkten en in de grotere kernen zoals Zuidwolde is een divers winkelaanbod met bijvoorbeeld vestigingen van winkelketens en modezaken. Voor de inwoners van de

► ANALYSE

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

kleinere dorpen is de dichtsbijzijndste winkel in een kerndorp. In de grotere kernen zijn ook sportverenigingen, zoals een voetbalvereniging. Bijna alle dorpen in de gemeente beschikken over een dorpshuis met voor en door inwoners van de gemeente georganiseerde activiteiten. Deze voorzieningen dragen bij aan een prettige woonomgeving. In alle vijf kerndorpen bevindt zich een huisartsenpraktijk. De afstand tot de huisarts is gemiddeld het verst voor inwoners uit de kleinere kernen zoals Eursinge (6 kilometer) en Kerkenvelde (5,1 kilometer) (CBS 2021). Ouderen kunnen van één van de 18 zorgaanbieders thuiszorg ontvangen (Portfolio Thuiszorg 2021) of gebruik maken van intramurale voorzieningen. Zorggroep Noorderboog heeft verschillende verpleeghuizen en woonzorgcentra in de regio, waaronder in de Wijk en Ruinerwolde. Zorgcollectief Zuidwest-Drenthe biedt in Ruinen groepswoningen voor ouderen met geheugenproblematiek, zorgappartementen, aanleunwoningen en enkele gastenverblijven voor kortdurend verblijf aan. Cosis biedt in Ansen en op meerdere locaties in Zuidwolde 24 uurs zorglocaties, GGZ appartementswonen en groepswonen en dagbesteding om (jong) volwassenen met een verstandelijke of psychische beperking te ondersteunen met zorg en begeleiding. Voor kinderen en jongeren die niet meer thuis kunnen wonen biedt zorgboerderij Refaja in Echten plek in een woonhuis.

Doordeweeks opent de boerderij haar deuren voor dagbesteding.

► UITVOERINGSPROGRAMMA

11

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

RUIMTEVOLK

Kaart 1: Landschapskenmerken De Wolden (RUIMTEVOLK 2022)

► INLEIDING

► CONTEXT

► ANALYSE

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

► UITVOERINGSPROGRAMMA

12

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

RUIMTEVOLK

Kaart 2: Voorzieningen in De Wolden (RUIMTEVOLK 2022)

► INLEIDING

► CONTEXT

► ANALYSE

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

► UITVOERINGSPROGRAMMA

13

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

RUIMTEVOLK

De woningvoorraad van De Wolden In De Wolden staan 10.460 woningen (figuur 1). Ruim 80 procent daarvan staat in de kerndorpen Zuidwolde, Ruinen, De Wijk, Ruinerwold en Koekange. De meeste woningen in De Wolden zijn koopwoningen: 21 procent is huur, waarvan het grootste deel in corporatiebezit (figuur 2). De woningvoorraad bestaat voor bijna de helft uit vrijstaande woningen (figuur 3). 18 procent van de woningen is een twee-onder-een-kap-woning. Woningen gebouwd voor 1990 vormen het grootste deel van de woningvoorraad (figuur 4). Opvallend is de gemiddeld hoge woningprijs. In De Wolden kostte een woning gemiddeld €390.000,- in 2021, waar dat in de rest van Drenthe rond de €241.000,lag (figuur 5). Na 2021 veranderden de huizenprijzen sterk. Hoewel de ontwikkeling van de huizenprijzen in De Wolden na een periode van sterke stijging eind 2022 lijkt af te vlakken, bleven de huizenprijzen gemiddeld in De Wolden consistent de hoogste.

Figuur 2: Woningeigendom in De Wolden. 80% van de woningen is in het bezit van een eigenaar-bewoner (CBS 2021, bewerking RUIMTEVOLK)

Figuur 3: Type woningen in De Wolden. Bijna 50% van de woningen is vrijstaand (CBS 2021, bewerking RUIMTEVOLK)

Figuur 1: Woningvoorraad De

Figuur 4: Bouwjaar woningen

Wolden. Het grootste deel van

De Wolden. De meeste

de woningen in De Wolden staat

woningen in De Wolden

in de vijf kerndorpen. Het gaat

zijn gebouwd voor 1990

om zelfstandige woningen met

(Basisregistratie adressen en

onderscheid in koopwoningen,

gebouwen 2021, bewerking

huurwoningen van corporaties

RUIMTEVOLK)

en huurwoningen van andere verhuurders. Huurwoningen van

► INLEIDING

► CONTEXT

corporaties vallen overwegend

Figuur 5: Verkoopprijzen

in het sociale segment (tot circa

De Wolden. De gemiddelde

€750). Huurwoningen van overige

verkoopprijs ligt in De

verhuurders betreffen zowel

Wolden hoger dan in de rest

woningen in het sociale segment

van Drenthe en Nederland

als boven het sociale segment.

(CBS 2022, bewerking

(Companen 2021)

RUIMTEVOLK)

► ANALYSE

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

► UITVOERINGSPROGRAMMA

14

►

ANALYSE

3. Vijf uitdagingen voor het wonen in De Wolden Ansen

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

RUIMTEVOLK

Als gemeente werken wij aan een toekomstbestendige woningvoorraad, maar met welke opgaven moeten wij aan de slag? Op basis van data en trends, de woningmarktonderzoeken voor Zuidwest- en Midden-Drenthe en De Wolden en de gesprekken met inwoners en professionele woonpartners identificeren we vijf verschillende opgaven die nu spelen of waar we in de nabije toekomst mee te maken kunnen krijgen.

1. Nieuwbouw - wat bouwen we waar voor wie? De komende jaren verwachten wij een trendmatige huishoudensgroei (minimaal 550 tussen 2021 en 2030) (Companen 2021). Deze groei komt onder andere doordat er meer mensen naar gemeente De Wolden verhuizen en omdat huishoudens kleiner worden (meer alleenstaanden). Bovenop deze trend verwachten wij een aanvullende groei, door de uitstroom van de vakantieparken (35-75), meer arbeidsmigranten en meer statushouders (Companen 2021). Dit alles betekent voor de periode tot 2030 een verwachte woningbehoefte van 750-1.000 extra woningen, waarvan het grootste deel in de komende vijf jaar nodig is. Hierdoor hebben we naast deze woningbouwopgave ook een versnellingsopgave.

komende jaren sterk fluctueren. Dit vraagt om een woningbouwstrategie met voldoende (7501.000) voorbereide woningbouwplannen en een ingebouwde fasering voor het uitstellen of afschalen van plannen als de woonbehoefte zich anders ontwikkelt dan verwacht.

Figuur 6: Scenario’s huishoudensontwikkeling (2020-2040). De verwachte trendmatige huishoudensontwikkeling in de komende tien jaar is ongeveer 550. De lijngrafiek geeft het beeld voor de

► INLEIDING

► CONTEXT

Niemand weet hoe de wereld er over een paar jaar uitziet. Daarom houden we bij deze prognose de vinger aan de pols. Zaken als migratie, de wettelijke taakstellingen en de instroom van bepaalde doelgroepen kunnen door bijvoorbeeld economische ontwikkelingen de

periode 2020-2040. Er zijn lichte verschillen, maar alle drie de

► ANALYSE

► UITVOERINGSPROGRAMMA

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

lijnen geven een vergelijkbare ontwikkeling aan. Prognoses kennen altijd een bepaalde mate van onzekerheid en de daadwerkelijke ontwikkeling van het aantal huishoudens is afhankelijk van diverse maatschappelijke en economische ontwikkelingen. (Primosprognose, bewerking Companen 2021)

16

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

RUIMTEVOLK

Een aantal doelgroepen waaronder arbeidsmigranten, statushouders en vakantieparkbewoners vraagt extra aandacht in de komende jaren: •

•

•

Het woonbehoefteonderzoek uit 2021 voorspelt dat tussen de 155 en 295 nieuwe arbeidsmigranten een woning in De Wolden zullen zoeken (Companen 2021). Het is onduidelijk of zij ook in De Wolden werken of werk zoeken, of in een andere gemeente in de regio. Als gemeente moet De Wolden ook de wettelijke taakstelling om statushouders te huisvesten vervullen. Voor de eerste helft van 2023 gaat het om 30 statushouders, maar voor de verdere toekomst is het aantal onduidelijk. Naar verwachting moeten meer gemeenten statushouders opvangen vanwege het toegenomen aantal vluchtelingen. Tot slot zoeken volgens het woonbehoefteonderzoek 35 tot 75 bewoners op vakantieparken passende huisvesting (Companen 2021). Zij moeten hun onderkomen op vakantieparken inruilen voor woningen elders.

Figuur 7: Kwalitatieve woningbehoefte 2021-2030. Er is de komende tien jaar vooral behoefte aan betaalbare en middeldure koopwoningen (Companen 2021)

middeldure koopwoningen (Companen 2021). Het woningmarktonderzoek 2021 definieert betaalbare koopwoningen als woningen tot €225.000,- en middeldure koopwoningen als woningen tot €325.000,-. Doordat de woningmarkt, bouwkosten en de rentes snel veranderen, kijken we in deze woon(zorg)visie of we deze bedragen moeten bijstellen.

De nieuwbouwopgave is naast kwantitatief vooral kwalitatief. Er is aandacht nodig voor de kwalitatieve woonbehoefte van verscheidene doelgroepen. Het gaat de komende tien jaar in belangrijke mate om de vraag van starters en doorstromers. Er is vooral behoefte aan betaalbare en

Naast betaalbare koop is er de meeste behoefte aan sociale huur: 20-25 procent (Companen 2021). De Nationale Woon- en Bouwagenda stelt dat gemeenten moeten toewerken naar een aandeel van 30 procent sociale huur over de gehele woningvoorraad, tenzij dit evident niet logisch of haalbaar is. Gemeente De Wolden werkt toe naar de lokale behoefte. Dit betekent een uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen volgens de volgende opbouw:

► INLEIDING

► ANALYSE

► CONTEXT

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

• • • •

Trendraming: + 60 Compensatie verkoop: + 90 Vergunninghouders: + 42 Huidige marktdruk: + 8

Dit leidt tot een nieuwbouwopgave van 200 sociale huurwoningen tot 2030 (een netto toevoeging van 110). Naast aantallen en prijsklassen gaat het tot slot om woningtypen. Momenteel staan er in De Wolden vooral vrijstaande- en twee-onder-eenkapwoningen (Companen 2021). Met de toename van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens onder zowel de starters als senioren ligt het toevoegen van meer woningen die in De Wolden nog niet veel aanwezig zijn voor de hand, waaronder rijwoningen, (ruime) appartementen,

► UITVOERINGSPROGRAMMA

17

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

patiowoningen en geclusterde woonvormen met gedeelde voorzieningen zoals hofjes.

onze inwoners actief bezig zijn met verduurzaming en het klimaat. Ook partijen als woningcorporatie Actium dragen bij aan de goede score van De Wolden. Wat opvalt in de gemeente De Wolden is dat oudere woningen en/of woningen met een laag energielabel (E,F of G) voornamelijk te vinden zijn in het buitengebied (Nationale Energieatlas 2022)

2. Bestaande woningvoorraad - hoe verduurzamen we de bestaande woningen? Het grootste deel van de benodigde toekomstige woningvoorraad staat er al. Zelfs bij toevoeging van 1.000 woningen (bovenkant bandbreedte) de komende tien jaar, staat 90% van de toekomstige woningen er nu al. Dit betekent naast nieuwbouw volgens nieuwe duurzaamheidswetgeving (energieneutrale en aardgasvrije woningen) ook aandacht voor het klimaatbestendigheid en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Extra belangrijk is een klimaatadaptieve inrichting van de nieuwe en bestaande woningvoorraad, want ook in De Wolden merken wij de gevolgen van klimaatverandering. Extremere weersomstandigheden komen steeds vaker voor en kunnen zorgen voor wateroverlast, hittestress en droogte. Van alle woningen in De Wolden bezitten particulieren 80 procent (Companen 2021). Dit betekent dat de gemeente voor het verduurzamen van de gehele woningvoorraad meer dan 8.000 individuele stakeholders heeft. De uitgangspositie is goed: gemeente De Wolden deelt een vijfde plek op de Duurzaamheidsindex Nederland (DiNG) (Vattenfall 2019). Het percentage huishoudens met zonnepanelen, het aantal ISDE-aanvragen (investeringsubsidie voor duurzame energie en energiebesparing voor woningeigenaren) binnen de gemeente en de mate waarin tuinen versteend zijn baseert de score. Deze score laat zien dat

► INLEIDING

► CONTEXT

RUIMTEVOLK

Tegelijkertijd zien we dat er nog een flinke opgave ligt: door het grote aandeel grote en vrijstaande woningen, ligt het energieverbruik in De Wolden hoger dan in de rest van Drenthe en Nederland (CBS 2021). Een versnelde aanpak om het energieverbruik te verlagen krijgt extra urgentie door de stijgende energielasten en energiearmoede: een opgave die in onderzoeken veel aandacht krijgt alsook door inwoners tijdens de Woonavond veel benoemd werd.

Figuur 8: Energieverbruik huur- en koopwoningen in De Wolden, Drenthe en Nederland. Het verbruik in De Wolden is hoger dan in de rest van het land (CBS 2021, Bewerking RUIMTEVOLK)

3. Wonen en Zorg - hoe gaan we om met de groeiende groep senioren en zorgbehoevenden in De Wolden? Er wonen in De Wolden in de toekomst steeds meer mensen met een zorgbehoefte (Companen 2021). Het gaat niet alleen om een toename van het aantal senioren met een zorgbehoefte (meestal 75+). Ook de groep mensen die uit beschermd wonen of de maatschappelijke opvang uitstromen neemt richting de toekomst verder toe. Allen hebben een meer of minder intensieve behoefte aan zorg; van een aantal keer per week thuiszorg in de eigen woning, tot een Volledig Pakket Thuis (VPT) of een intramurale zorgvoorziening.

Figuur 9: Samenstelling huishoudensopbouw De Wolden 20202040. In 2040 bestaat naar verwachting 25% van de huishoudens uit 75-plussers (CBS 2021, Bewerking RUIMTEVOLK.)

Het woonbehoefteonderzoek (Companen 2021) schetst de ontwikkeling voor de verschillende

► ANALYSE

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

► UITVOERINGSPROGRAMMA

18

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

Doelgroep

Woonvorm

Aantal woningen tot 2030

Ouderen

24-uurszorg, ingevuld door nieuwe

85 (1/3 meegenomen in trendraming)

RUIMTEVOLK

zorginstellingen (verpleeghuizen) of geclusterde woonvormen (tussenvormen) en voor een derde in de reguliere woningen.

Ouderen

Geclusterde woonvormen

220 waarvan 170 sociale huur, onderdeel van de trendraming

Verstandelijke beperking

Geclusterde woonvormen in reguliere

110 (actueel tekort)

woningen

Uitstroom Beschemd Wonen en

Reguliere woningvraag, sociale

Maatschappelijke Opvang

huur (voornamelijk tot de

15 tot 18 jaarlijks

kwaliteitskortingsgrens van €422,prijspeil 2022)

Figuur 10: Geschiktheid woningvoorraad De Wolden. Een groot deel van de woningvoorraad is potentieel geschikt voor regulier wonen met een zorgvraag (Companen 2021)

Tabel 1: Ontwikkeling zorgdoelgroepen (Companen 2021)

doelgroepen tot 2030 (tabel 1). Onder geclusterde woonvormen verstaan we ruimtelijk geclusterde wooneenheden (minimaal 5) waar (overwegend) ouderen (55+) permanent en zelfstandig wonen met een fysieke, gezamenlijke ruimte voor ontmoeting (Monitor geclusterd wonen 2022). Senioren blijven langer thuis wonen. Dit vraagt ook in de reguliere woningvoorraad om nieuwe oplossingen: volledig toegankelijke nieuwbouw en deels levensloopbestendig gemaakte bestaande woningen. Ook woonvormen als hofjes en andere tussenvormen hebben voor deze groep potentie.

programma’s ‘Een thuis voor iedereen’ en ‘Wonen en zorg voor ouderen’ van de Nationale Woonen Bouwagenda zetten in op het realiseren van voldoende betaalbare woningen voor alle aandachtsgroepen. Aandachtspunten zijn een evenwichtige verdeling over gemeenten en met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding, maar ook het inzetten op een gezonde leefomgeving (BZK 2022; Rijksoverheid 2021). Als gemeente zoeken we aansluiting bij deze programma’s met bijbehorende middelen om aan de eigen lokale behoefte te voldoen.

Ook besteedt het landelijk beleid aandacht aan de opgaven rondom wonen en zorg. De

Bestaande woningen moeten levensloopbestendig worden. Op dit moment is 95 procent van de koopwoningen en 49 procent van de huurwoningen

► INLEIDING

► ANALYSE

► CONTEXT

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

potentieel geschikt (Companen 2021): woningen die door bijvoorbeeld het plaatsen van een traplift levensloopbestendig te maken zijn. We benadrukken hierbij dat het gaat om potentieel levensloopbestendig te maken woningen: voor bewoners is dit vaak een te kostbare ingreep waarbij een deel van de woning ongebruikt blijft. De vergrijzing en groeiende groep zorgbehoevenden stelt de gemeente ook voor andere uitdagingen: er is steeds minder zorgpersoneel om zorg te leveren. Het is de uitdaging om de komende jaren voldoende aantrekkelijke en betaalbare woningen en woonmilieus voor zorgprofessionals te realiseren.

► UITVOERINGSPROGRAMMA

19

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

4. Starters - wat is nodig voor de jonge woningzoekenden in De Wolden? Een uitdaging voor gemeente De Wolden is het verbeteren van de kansen voor starters op de woningmarkt. Bij met name starters blijkt een behoefte aan betaalbare koop (60 procent van de starters) tot €225.000,- en voor een kleiner deel sociale huur (25 procent van de starters) (Companen 2021). Deze groep komt op dit moment vaak in de relatief dure middenhuur terecht, omdat er in de betaalbare koopsector en de sociale huur te weinig woningen beschikbaar zijn. Starters vragen aandacht voor de kwaliteit van de woningen en de beschikbaarheid van een woning in of nabij het eigen dorp. Een deel van de opgave is het toevoegen van voldoende betaalbare woningen voor starters in de kleine kernen. Een andere uitdaging is het bevorderen van doorstroming. Op dit moment is er te weinig doorstroming op de woningmarkt in De Wolden, waardoor starters en gezinnen in de knel komen (Companen 2021). Om hier verandering in te brengen is het van belang dat de groep 75-plussers gaat doorstromen naar een toegankelijke huur- of koopwoning. Hierdoor kunnen er koopwoningen vrijkomen voor een groep woningbezitters die wil doorstromen naar een grotere woning, waardoor er ook meer ruimte komt voor starters op de woningmarkt.

Om de groep 75-plussers te laten doorstromen is de uitdaging om het verhuizen uit de gezinswoning financieel, praktisch en sociaal aantrekkelijk te maken.

5. Leefbaarheid en leefomgeving - hoe behouden en verbeteren we

► INLEIDING

► CONTEXT

RUIMTEVOLK

de kwaliteit van onze dorpen en landschappen?

LEIDRAAD VOOR DE FYSIEKE LEEFOMGEVING Toekomstvisie Samen aan zet! 2022-2040

Het is een uitdaging om (betaalbare) woningbouw te combineren met kwalitatieve woningen en woonomgevingen. De nieuwbouwopgave vraagt om aandacht voor het inpassen van nieuwe woningbouw in het unieke landschap van Zuidwest-Drenthe. Hiervoor zijn duidelijke richtlijnen geformuleerd in de Leidraad voor de fysieke leefomgeving, onderdeel van de Toekomstvisie Samen aan zet!. Verder is een gezonde leefomgeving voor onze inwoners de komende jaren een belangrijk thema. Om dit te realiseren zal er integraal gewerkt moeten worden en moet het thema wonen verbonden worden met andere thema’s die in de Toekomstvisie Samen aan zet! naar voren zijn gekomen, zoals positieve gezondheid en milieu en circulariteit.

•

Bij elke nieuwe ontwikkeling gaat de voorkeur uit naar inbreiding boven uitbreiding.

•

In de kerndorpen (Zuidwolde, de Wijk, Ruinen, Ruinerwold en Koekange) en in AlteveerKerkenveld willen we uitbreiding toestaan;

•

In de kerndorpen wordt uitbreiding actief gestimuleerd, ook als de behoefte niet uit het eigen dorp komt;

•

In de kleine dorpen willen we voorzichtig omgaan met uitbreidingen. Het landschappelijke karakter van de dorpen moet bij nieuwe ontwikkelingen behouden blijven;

•

Bij uitbreiding bouwen we bij voorkeur aansluitend aan de bestaande dorpen. We zijn terughoudend met het bouwen van woningen die niet grenzen aan de bestaande dorpen, behalve als er sprake is van vrijkomende

Van grote invloed op de kwaliteit van de leefomgeving is ook de aanwezigheid van voorzieningen. In de grotere kerndorpen zijn alle voorzieningen aanwezig en in de kleine kernen zijn er voorzieningen die bij de omvang van de kern passen. Het is de uitdaging om met woningbouwontwikkeling bij te dragen aan leefbaarheid en de draagkracht van voorzieningen.

agrarische bebouwing (VAB); •

mag binnen de kaders van de programma’s ontwikkeld worden voor woningbouw; •

Nieuwe ontwikkelingen passen binnen de aard en de schaal van het landschap en laten zich inspireren door de cultuurhistorie van het gebied waar de ontwikkeling plaatsvindt;

•

Tot slot levert de sociale samenhang een belangrijk aandeel in de leefbaarheid en sociale samenhang binnen onze dorpen. Woldenaren zien naar elkaar om, maar willen ook dat dit naoberschap meer gestimuleerd wordt. Ruim 91 procent van de respondenten uit de Swipocratie voor de Toekomstvisie Samen aan zet! vindt dat.

Vrijkomende agrarische bebouwing (VAB)

Nieuwe woningbouwinitiatieven worden zoveel mogelijk klimaatadaptief ingericht;

•

We stimuleren initiatieven die gebruik maken van circulaire bouwmaterialen;

•

Als gemeente stimuleren we woningbouwinitiatieven die vanuit de samenleving ontstaan. Denk hierbij ook aan collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

► ANALYSE

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

► UITVOERINGSPROGRAMMA

20

►

VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

4. Veelzijdig wonen in De Wolden Oosteinde

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

RUIMTEVOLK

“In 2040 kan elke inwoner passende woonruimte vinden in De Wolden” Toekomstvisie Samen aan zet! 2022-2040

Het is onze inzet, nu en in de toekomst, om in de Wolden een woningaanbod te bieden voor iedereen en elke portemonnee. Van onze inwoners en dorpen tot onze landschappen en woningen: De Wolden biedt voor iedere inwoner wat wils, nu en in de toekomst. Die veelzijdigheid is de kracht van het wonen in De Wolden. In dit hoofdstuk beschrijven we onze ambities voor de lange termijn en de maatregelen voor de komende vier jaar. We beschrijven wat we in de komende jaren concreet willen bereiken op het gebied van wonen en wat dat betekent voor onze beleidskeuzes.

In onze Toekomstvisie 2022-2040 Samen aan zet! hebben we onze ambitie voor het wonen in De Wolden als volgt geformuleerd:

► INLEIDING

► ANALYSE

► CONTEXT

“In 2040 kan elke inwoner passende woonruimte vinden in De Wolden. Het groeiend aantal huishoudens draagt bij aan de draagkracht van voorzieningen en het sociale vangnet van oudere inwoners. We hebben invulling gegeven aan de opgaven om woningen energieneutraal en levensloopbestendig te maken, zodat er ook in de toekomst kan worden voldaan aan de vraag naar passende woonruimte.”

3. Wonen en zorg 4. Betaalbaar wonen 5. Leefbare wijken en dorpen 6. Huisvesting aandachtsgroepen op orde Per ambitie beschrijven we eerst wat we concreet willen bereiken op de lange termijn (tot 2030). Vervolgens koppelen we daar concrete maatregelen voor de komende vier jaar aan (looptijd woon(zorg) visie). We herijken onze ambities en maatregelen elke twee jaar. Na vier jaar stellen we een nieuwe woon(zorg)visie op.

Dit is ambitieus, maar past tegelijkertijd goed bij wie en wat we in De Wolden zijn en waar we voor staan. We werken deze stip op de horizon uit in zes ambities voor de komende vier jaar: 1. Met nieuwbouw bijdragen aan de veranderende woningbehoefte 2. Een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

► UITVOERINGSPROGRAMMA

22

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

1. Met nieuwbouw bijdragen aan de veranderende woningbehoefte

Koekange. Beheerste uitbreiding voor de kleine dorpen houdt in dat er ruimte moet zijn voor nieuwbouw om de woningvoorraad te verversen, voorzieningen te behouden en woningen te bieden voor lokale starters en gezinnen. Als inbreiding in de kleine kernen leidt tot aantasting van de stedenbouwkundige structuur, wordt gekeken naar uitbreiding. Bij nieuwbouw in de kleine kernen hebben we altijd aandacht voor de kansen om te voorzien in betaalbare woningen in aansluiting op de woonbehoefte van deze lokale starters en gezinnen. We gaan hierbij uit van maatwerk. We willen de kleine dorpen ondersteunen met de mogelijkheid tot ontwikkeling van een eigen woningbouwprogramma.

DOELEN > 750-1.000 woningen toevoegen De gemeente De Wolden wil een thuis kunnen bieden aan jong en oud. Hiervoor is een groei van het aantal woningen nodig. We voegen 750-1.000 woningen toe tot 2030, waarvan het grootste deel in de komende vijf jaar. Hierdoor hebben we naast deze woningbouwopgave ook een versnellingsopgave. Dit extra woningaanbod willen we creëeren door nieuwbouw en transformatie. De komende jaren versnellen we de woningbouw.

RUIMTEVOLK

we senioren om door te stromen. Hierdoor komen gezinswoningen vrij en kan deze groep woningzoekenden ook een geschikte woning vinden. Door aantrekkelijke kleinere woningen bij te bouwen vergroten we de kansen voor starters. Dit kunnen bijvoorbeeld duplexwoningen zijn of (kleinere) tussenwoningen. In de locatiekeuze sorteren we voor op zowel woningen voor senioren als woningen voor starters in gemengde wijken, nabij voorzieningen en indien mogelijk met een goede bereikbaarheid. Als er vrijstaande woningen gebouwd worden, dan moeten deze levensloopbestendig zijn.

> Inbreiding gaat voor uitbreiding, met ruimte voor maatwerk Voor nieuwbouw en transformatie hanteren we de leidraad dat inbreiding voor uitbreiding gaat in de gemeente. Zo blijft ons unieke landschap in De Wolden bewaakt. Als er toch sprake is van uitbreiding zetten we in op een beheerste uitbreiding bij de kleine dorpen en is er ruimte voor grootschalige uitbreiding bij de kerndorpen Zuidwolde, Ruinen, de Wijk, Ruinerwold en

> Inzet op starters en doorstroming Zoals geschetst komen op dit moment vooral de starters en senioren in de knel op de woningmarkt. Starters/jonge huishoudens en senioren krijgen daarom prioriteit. We zetten in op bouwen voor starters en voor doorstroming om de wijken en dorpen gemengd te houden. Dat betekent dat we met nieuwbouw woningtypen willen toevoegen die anno 2022 nog ontbreken in De Wolden. Door aantrekkelijke levensloopbestendige woningen toe te voegen met voldoende ruimte, een extra slaapkamer en een kleine tuin verleiden

> Ruimte voor nieuwe woonvormen We willen ook ruimte creëren voor bijzondere en nieuwe woonvormen. Woonvormen waar jong en oud samenkomen worden gestimuleerd omdat ze bijdragen aan de ontmoeting en ook zorg voor elkaar, wat in deze vergrijzende en ontgroenende regio van belang is. Ook willen we als gemeente woningbouwinitiatieven die in de samenleving ontstaan, denk hierbij aan collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Tiny villa’s - een grotere variant tiny house met maximaal 70 m2 bruto vloeroppervlak - op passende locaties binnen de gemeente zien we ook als optie en stimuleren we.

► INLEIDING

► ANALYSE

► UITVOERINGSPROGRAMMA

► CONTEXT

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

23

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

De Woldenaren zijn actief en denken en doen graag mee. Als gemeente ondersteunen en stimuleren we dit dan ook graag. Wij streven er altijd naar zo snel duidelijkheid te verschaffen, goede ondersteuning te bieden en plannen, procedures en processen snel te doorlopen.

(tijdelijke huurcontracten). Flexwoningen kunnen vaak sneller een vergunning krijgen en gebouwd worden dan andere woningen. Daardoor kunnen er op korte termijn woningen beschikbaar komen voor starters, senioren en andere doelgroepen die met spoed een woning nodig hebben. Zo verlichten we de druk op de woningmarkt en maken we doorstroming (weer) mogelijk. Bij tijdelijke woningen is het van belang dat de tijdelijkheid gewaarborgd is, of de woningen voldoende kwaliteit hebben om deze later te behouden als permanente woningen. Met flexwoningen kunnen we experimenteren met nieuwe plattegronden, financieringsvormen en materiaalgebruik.

> Gemengde wijken en dorpen We streven op wijk- of dorpsniveau naar een goede verdeling van woningtypen, doelgroepen, koop/huur en prijssegmenten over de totale woningvoorraad. Zo bouwen we voor gemengde wijken en dorpen. We sturen zowel binnen nieuwbouwprojecten op deze diversiteit als in de bredere context van een dorp of wijk: in dorpen of wijken waar nu veel dure vrijstaande woningen staan wordt het accent in nieuwbouw bijvoorbeeld gelegd op betaalbare rijwoningen en 2-onder-1-kappers. Bij nieuwbouw, herstructurering en transformatie zetten we in op differentiatie van de woningvoorraad: het aanbod aanvullen met verschillende typologieën, woonvormen en -concepten voor alle inkomensgroepen. > Gezonde wijken en dorpen Bij inrichting van nieuwe wijken of bij herstructurering zetten we in op een gezonde leefomgeving die uitnodigt tot bewegen (wandelen, fietsen, sporten, spel), natuurbeleving en ontmoeting. > Ruimte voor flexwonen We zien mogelijkheden om flexwonen in te zetten als middel om versnelling, doorstroming en vernieuwing op gang te brengen. Het gaat ons dan zowel om tijdelijk gebruik van locaties als om transformatie van leegstaand vastgoed en het tijdelijk bewonen van permanente bebouwing

► INLEIDING

► CONTEXT

RUIMTEVOLK

MAATREGELEN 1.1 Flexibel en evenwichtig woningbouwprogramma De gemeente draagt in overleg met woningcorporatie Actium en de markt zorg voor een woningbouwprogramma van 750-1.000 woningen tot 2030. Het woningbouwprogramma wordt als volgt over de kernen verdeeld (gebaseerd op de relatieve verwachte trendmatige groei uit het woningmarktonderzoek van Companen uit 2021). Tabel 2: Verdeling woningbouw over de kernen

> Duurzame nieuwbouw Alle nieuwbouw moet bovendien voldoen aan de duurzaamheidsambities zoals we die in ons Actieplan Klimaat en Energie hebben geformuleerd. In 2040 is gemeente De Wolden volledig energieneutraal en klimaatadaptief ingericht. Dit heeft effect op de nog te bouwen woningen. We willen dat deze zoveel mogelijk circulair zijn en klimaatadaptief gebouwd worden. > Flexibel programmeren Woningzoekenden en hun behoeften kunnen door de tijd heen veranderen. Als gemeente spelen we hierop in door flexibel te programmeren. Met het regelmatig herijken van de woningbouwplannen, sluiten we aan op de bestaande behoeften in De Wolden en bieden we een passende woning voor iedereen die in De Wolden een woning zoekt. We zoeken daarbij aansluiting op de bestaande woningmarkt- en woonbehoefteonderzoeken, als ook bij wat er leeft in de gemeente en trends en ontwikkelingen in de samenleving.

► ANALYSE

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

Kern

Aantal toe te voegen woningen tot 2030

Zuidwolde

198 - 263

de Wijk

95 - 127

Ruinen

116 - 154

Ruinerwold

123 - 164

Koekange

75 - 100

Overige kernen

143 - 192

Totaal

750 - 1.000

Doelgroepen: van de 750-1.000 woningen zijn op gemeenteniveau: • • •

minimaal 550 reguliere woningen minimaal 200 woningen voor arbeidsmigranten daar komen minimaal 50 zorgwoningen 24-uurszorg bovenop.

► UITVOERINGSPROGRAMMA

24

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

Woningtypen: van de 750-1.000 woningen tot 2030 zijn op gemeenteniveau: •

• •

minimaal 100 woningen bijzondere woonvormen zoals hofjes, CPO-projecten of tiny villa’s (10-14%) minimaal 100 kavels beschikbaar voor zelfbouw (10-14%) maximaal 100 vrijstaande woningen en/of dure koopwoningen, allemaal levensloopbestendig (10-14%)

Prijssegmenten: van de 750-1.000 woningen tot 2030 zijn: •

• •

•

minimaal 200 sociale huurwoningen (2025%), waarvan: ‫ ٽ‬minimaal 50 sociale huurwoningen in geclusterde woonvormen minimaal 200 betaalbare koopwoningen tot €275.000,- (20-25%) minimaal 200 middeldure koopwoningen tussen €275.000,- en €405.000,- (NHGgrens) of middenhuurwoningen met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens en €1.000,- (20-25%) maximaal 100 dure koopwoningen, alle levensoopbestendig en alleen bij grotere ontwikkellocaties of locaties waar herontwikkeling gewenst is en stedenbouwkundig geen andere invulling mogelijk is (>10 in de grote kernen en >5 in de kleine kernen) (boven €405.000,-) (1014%)

► INLEIDING

► CONTEXT

RUIMTEVOLK

Bij de genoemde prijscategorieën gaat het om woningbouwplannen die nu nog niet in de vergunningsfase zitten. Met andere woorden: alles wat al in de vergunningsfase zit, worden niet meegenomen in de prijscateorieën uit de woon(zorg)visie. Met deze prijscategorieën wijken we af van de categorieën die in het woonbehoefteonderzoek (Companen 2021) zijn gehanteerd. De prijscategorieën uit het woonbehoefteonderzoek sluiten niet aan bij de huidige marktomstandigheden, waardoor ontwikkelingen niet haalbaar zijn. We passen de prijscategorieën aan, om de realisatie van betaalbare woningen haalbaar te maken. De genoemde prijzen zijn turnkey prijzen (de woning is voor deze prijs gebruiksklaar.

‫ ٽ‬Indicatief overzicht van woningtypes die op dit moment passen bij de genoemde prijzen: ‫ ٽ‬Betaalbare koop: kleiner appartement, tussenwoning ‫ ٽ‬Middeldure koop/middenhuur: middelgroot appartement, hoekwoning, kleine 2-onder-1-kap-woning ‫ ٽ‬Dure koop: groot appartement, grote 2-onder-1-kap-woning, vrijstaand, levensloopbestendig Op grond van het woonbehoefteonderzoek uit 2021 komen we tot de conclusie dat er geen grote verschillen zijn tussen de verschillende dorpen als het gaat om de kwalitatieve woonbehoefte en dat bovenstaande verdeling

► ANALYSE

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

goed op de verschillende kernen toegepast kan worden. Indien dit in een concreet geval niet mogelijk of wenselijk blijkt, kunnen we hier mits goed onderbouwd en mits elders gecompenseerd wordt van afwijken. Het woningbouwprogramma is flexibel: elke twee jaar actualiseren we het totaalaantal, de verdeling over prijssegmenten en het prijspeil voor een betaalbare of middeldure koopwoning aan de hand van een geactualiseerde behoefteraming. In 2023 actualiseren we het woningbouwprogramma naar aanleiding van de regionale Woondeal die op 21 december 2022 getekend is. 1.2 Afwegingskader woningbouw en transformatie Als er woningen worden toegevoegd in De Wolden, moeten die bijdragen aan de ambities zoals we die in hoofdstuk 4 hebben beschreven. Om nieuwbouw- en transformatieprojecten te toetsen aan onze ambities of richting mee te geven en procedures mogelijk te versnellen, hanteren we een afwegingskader (bijlage 3). Het afwegingskader is een instrument waarmee de gemeente nieuwe woningbouwontwikkelingen en -initiatieven kan toetsen aan de ambities uit deze woon(zorg)visie. Voor elke ambitie is een aantal criteria uitgewerkt waaraan een initiatief wel of niet voldoet. Het afwegingskader werkt dus als toets achteraf, maar het is ook de bedoeling dat het als stimulans aan de voorkant werkt. De gemeente publiceert

► UITVOERINGSPROGRAMMA

25

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

het afwegingskader en communiceert de inhoud en werkwijze naar initiatiefnemers en projectontwikkelaars. Als het voor hen aan de voorkant duidelijk is aan welke eisen woningbouwontwikkelingen in De Wolden moeten voldoen, kunnen ze hierop voorsorteren in planvorming. Daardoor hoeven plannen achteraf minder te worden bijgesteld en lopen procedures sneller. We werken als volgt met het afwegingskader. Alle complexe ruimtelijke initiatieven worden intern besproken in de zogenaamde ‘intaketafel’ aan de hand van een format. Kansrijke initiatieven gaan door naar de ‘omgevingstafel’. Daar zitten de initiatiefnemers en soms andere belanghebbenden bij. Een van de onderwerpen aan de intaketafel en de omgevingstafel is of het initiatief aansluit bij het woonbeleid. Het afwegingskader in bijlage 3 is het instrument om die vraag te beantwoorden. Wanneer een woningbouw- of transformatieplan aan alle criteria voldoet komt het in de snelst mogelijke procedure terecht. Aan hoe meer criteria een plan voldoet, hoe sneller de procedure kan verlopen. In ons programma woningbouwversnelling zullen we benoemen welke criteria absoluut noodzakelijk zijn om voor versnelling in aanmerking te komen. Wanneer niet aan de criteria wordt voldaan zal maatwerk nodig zijn en duurt het langer.

1.3 Prijsvraag innovatie in de bouwsector We organiseren elke twee jaar een prijsvraag waarin we de markt uitdagen met vernieuwende concepten en producten te komen. Elke prijsvraag krijgt een eigen thema, bijvoorbeeld

► INLEIDING

► CONTEXT

RUIMTEVOLK

wonen en zorg, collectieve woonvormen, huisvesting arbeidsmigranten, conceptbouw/ modulaire bouw en circulariteit. 1.4 Verruimen mogelijkheden woningsplitsing en erfdelen In 2022 zijn beleidsregels voor woningsplitsing vastgesteld. Hiervoor is slechts een vergunning nodig. Het bestemmingsplan hoeft dus niet gewijzigd te worden. Door woningsplitsing of erfdelen mogelijk te maken voor bijvoorbeeld mantelzorgwoningen hoopt de gemeente dat bestaande woningen beter aansluiten bij de woonbehoefte en tegemoet te komen aan woonwensen waarbij mantelzorg – in de toekomst – een rol speelt. Voor het buitengebied gelden nu nog strengere voorwaarden voor woningsplitsing. In 2023 inventariseren we de behoefte aan woningsplitsing en erfdelen in onze gemeente en verruimen we de mogelijkheden hiervoor. We maken gebruik van expertise en ervaring uit andere gemeenten en van bijvoorbeeld de Stichting Statiegeld op Jeugd 1.5 Leegstaande boerderijen en boerenerven ombouwen tot woonruimte We inventariseren de behoefte aan en mogelijke locaties voor het ombouwen van leegstaande boerderijen en erven naar woonruimte. Verder verruimen we de mogelijkheden voor deze vorm van transformatie, waarbij we per geval zullen beoordelen of het wenselijk en mogelijk is. Hiertoe stellen we nieuw beleid op. Hierbij houden we ook rekening met de behoefte aan ruimte voor bedrijvigheid.

Zoals in onze toekomstvisie verwoord is het buitengebied niet bedoeld voor grootschalige bewoning. We

► ANALYSE

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

onderzoeken of de Ruimte-voor-ruimteregeling herzien moet worden om een ander woonprogramma mogelijk te maken dat aansluit bij deze woon(zorg)visie. Hierbij betrekken we ook het Transitiefonds Toekomstgerichte Landbouw en het Nationaal Programma Landelijk Gebied. 1.6 Ondersteuning voor kleine dorpen De gemeente ondersteunt de kleine dorpen met expertise om een eigen woningbouwprogramma te ontwikkelen binnen de gemeentebrede kaders uit deze woon(zorg) visie. Zo ontstaat een gebiedsspecifieke doorvertaling van deze woon(zorg)visie. 1.7 Versnellingsaanpak Om de woningbouw te versnellen, zetten we in op een woningbouwversneller/ versnellingsteam. We kijken daarbij ook naar mogelijke ondersteuning vanuit het provinciale Impulsteam. 1.8 Actualiseren Landschappelijk Ontwikkelingskader (LOK) In het Landschappelijk Ontwikkelingskader (2012) geven we aan waar het landschappelijk gezien mogelijk is te bouwen in het lint, op bestaande erven of nieuwe erven. Het LOK is nu beperkt tot een aantal gebieden. Om locatiespecifieke afwegingen te kunnen maken, zal het LOK uitgebreid moeten worden over heel De Wolden. Hierbij betrekken we ook het Transitiefonds Toekomstgerichte Landbouw en het Nationaal Programma Landelijk Gebied.

► UITVOERINGSPROGRAMMA

26

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

2. Een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad

woningvoorraad; in 2030 willen we dat 90% van onze woningen minimaal op energielabel B zit. In 2021 was dit 49 procent (Regionale Klimaatmonitor 2021). Ook vergroten we het aandeel sociale huurwoningen in De Wolden dat geïsoleerd is volgens de nieuwe standaard voor woningisolatie (2021). Deze standaard geeft aan wanneer een woning goed genoeg geïsoleerd is om van het aardgas af te kunnen (Rijksoverheid 2021).

DOELEN > Duurzame woningvoorraad In 2040 willen we dat iedereen in De Wolden volledig energieneutraal en klimaatadaptief woont. Met energieneutraal wordt bedoeld dat over een jaar gemeten het energiegebruik van een woning ten minste nul of neutraal is: er wordt evenveel duurzame energie opgewekt als nodig is voor het gebruik van het object. De energie die eventueel extern, buiten het object, wordt betrokken is neutraal met betrekking tot haar invloed op het milieu (Drentse Energiedeal 2022). Daarom hebben we een Actieplan Klimaat & Energie 2021-2024 De Wolden opgesteld. Ook stellen we nieuw klimaatbeleid op (adaptatiestrategie De Wolden en Riool- en Waterprogramma De Wolden) waarin staat hoe de Wolden zich aanpast aan de gevolgen van klimaatverandering. De ambities en afspraken uit het Actieplan en het nieuwe klimaatbeleid zijn leidend. Gewijzigde ambities en afspraken vanwege een actualisatie van het Actieplan vertalen we door en passen we toe in onze woon(zorg)visie.

RUIMTEVOLK

Om deze ambitie tot uitvoering te brengen, hebben we als gemeente een stimulerende en faciliterende rol: we ondersteunen woningeigenaren en werken nauw samen met woningcorporatie Actium.

Voor wonen betekent het Actieplan dat we de ambitie hebben dat alle woningen in de toekomst energieneutraal moeten zijn, ook de bestaande woningen. De komende jaren zetten we stevig in op het verduurzamen van onze bestaande

> Duurzaam gedrag We zien dat het energiegebruik in onze gemeente bovengemiddeld hoog is. Daarom zetten we naast duurzame woningen ook in op duurzaam gedrag. We kiezen voor het informeren, bewust maken en uitdagen van particuliere woningeigenaren en huurders met betrekking tot het belang van en de mogelijkheden voor energiebesparing en het verduurzamen van eigen woning. We staan open voor innovatieve ideeën die bijdragen aan besparing, bewustwording en/ of groengasoplossingen van onze gemeente, zoals bijvoorbeeld Heel De Wolden Groen of Aardgasvrij Ansen. Als gemeente sluiten we aan bij de ontwikkelingen en strategie zoals deze in de Dorps Energie Strategieën (DES) opgesteld zal worden voor de verschillende dorpen in De Wolden. We bundelen onze kennis over mogelijke

► INLEIDING

► ANALYSE

► CONTEXT

► VISIE, AMBITIES EN MAATREGELEN

woningaanpassingen, praktische ondersteuning en informatie over de kosten en beschikbare leningen met de expertise van onze ketenpartners. > Duurzame opwek We willen de energievraag van alle huishoudens in De Wolden duurzaam opwekken: in 2030 moet minimaal 70 procent van de elektriciteitsvraag in De Wolden duurzaam zijn (100 procent in 2040) (Actieplan Klimaat en Energie 2021-2024). Dit betekent dat we voor de woningen in De Wolden de komende jaren blijven inzetten op zonnepanelen. We streven naar een aandeel woningen met geregistreerde zonnepanelen van minimaal 75 procent in 2030. In 2019 was dit 31 procent, in 2021 39 procent (Regionale Klimaatmonitor 2021): we zetten de trend de komende jaren dus door. Naast elektriciteit vormt aardgas nu nog een belangrijke energiebron voor de meeste huishoudens in De Wolden. Vanaf 2026 geldt de landelijke verplichting om CV-installaties te vervangen door een duurzamer alternatief, zoals een hybride warmtepomp (Rijksoverheid 2021). Voor veel woningen in onze gemeente lijkt op dit moment een elektrische warmtepomp, eventueel in combinatie met duurzaam (groen)gas, de beste oplossing. Ons Actieplan Klimaat en Energie 2021-2024 is leidend. Hierin kondigen we aan dat we in 2030 net zoveel groen gas willen opwekken als we aan gas gebruiken. Als gemeente willen we onze inwoners en partners hierover zo snel en transparant mogelijk

► UITVOERINGSPROGRAMMA

27

VEELZIJDIG WONEN IN DE WOLDEN!

WOON(ZORG)VISIE GEMEENTE DE WOLDEN

RUIMTEVOLK

MAATREGELEN

duidelijkheid geven. Tegelijkertijd werken we aan het verminderen van ons gasgebruik en het vergroten van het aanbod van groen gas. Wanneer het Actieplan Klimaat en Energie herijkt wordt, stellen we op basis van eventuele wijzigingen in ambities en afspraken onze inzet bij.