Woningmarktonderzoek 2024 De Wolden
Tekst van het document
Particuliere huur grondgebonden
Particuliere huur appartement
Koop betaalbaar
Koop middelduur
Koop duur
Koop appartment
5%
100%
Bron: CBS-Microdata, 2017 - 2022.
Frictie tussen vraag en aanbod: nieuwbouw- en herstructureringsopgave, kansrijke en kwetsbare segmenten In deze paragraaf vertalen we de kwantitatieve woningbehoefte naar de gewenste toekomstige kwaliteit van de woningvoorraad. Aan welke woningen zal er in de toekomst behoefte zijn? Zijn er woningen waarvan al voldoende aanbod is? We maken gebruik van een combinatie van woonwensen en feitelijk gedrag op de woningmarkt omdat de woonwens alleen zoals aangegeven een (beperkte) voorspeller is van gedrag op de woningmarkt. De uitkomsten van de woonwensen zijn daarom vergeleken met de feitelijke verhuisbewegingen op de woningmarkt. Waar het wensprofiel en het gedragsprofiel van elkaar
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
verschillen, is ingeschat of er sprake is van een onvervulde wens omdat in het verleden aanbod ontbrak, of juist van een voorzorgwens die in de praktijk maar beperkt wordt geëffectueerd. Zo vormt de combinatie van woonwensen en gedrag een robuuste basis voor het bepalen van de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte. We benadrukken dat het een richtinggevend toekomstbeeld is en niet een absoluut toekomstbeeld. Het is een raming op basis van informatie die op dit moment beschikbaar is. Bij de analyses van de woonwensen is rekening gehouden met de huishoudensontwikkeling, de conjunctuur, en relevante regelgeving rond de toewijzing van sociale huurwoningen. Daarnaast hebben we meegewogen dat nieuwe generaties vaker in een koopwoning wonen dan eerdere generaties. In de analyses is rekening gehouden met de financiële mogelijkheden van huishoudens en de prijssegmenten waar zij zich op richten. Sociale huursector: uitgangspunt zijn de afgesproken aantallen Met de woningcorporaties is afgesproken dat de behoefteontwikkeling in de sociale huursector geen onderdeel is van dit onderzoek. De aantallen die in de woon(zorg)visie en de prestatieafspraken zijn afgesproken, zijn leidend.
We merken daarbij wel op dat sinds het vorige woningbehoefteonderzoek in De Wolden uit 2021 de verwachtingen ten aanzien van de huishoudensontwikkeling zijn bijgesteld en dat de actuele prognoses uitgaan van een grotere huishoudensgroei. Daarbij zijn de tekorten op de woningmarkt de afgelopen jaren overal toegenomen. De eerder geraamde woningbehoefte in de sociale huursector moet daarom als een ondergrens worden gezien, zeker als de woningbehoefte van bijvoorbeeld statushouders hoog uitvalt. Als deze vraag zich trendmatig ontwikkelt past de behoefte in het Trendscenario, is de vraag hoger dan trendmatig dan is dat ook een plus ten opzichte van het Trendscenario.
31
In de onderstaande grafiek is weergegeven welke woningen naar eigendom, woonvorm en prijssegment vanuit de behoefteontwikkeling de komende jaren nodig zijn in De Wolden. Dit zijn de positieve aantallen (de staven die naar rechts wijzen). Het zijn woningen die er nog niet zijn en die niet in voldoende mate vrijkomen door doorstroming, en daarmee woningen die per saldo moeten worden toegevoegd door nieuwbouw of transformatie om in de woningbehoefte te voorzien. Ook is aangegeven in welke segmenten potentieel vraaguitval ontstaat of waar het aanbod naar verwachting groter zal zijn dan de vraag. Dit zijn de negatieve aantallen (de staven die naar links wijzen).
Figuur 5.7: Gemeente De Wolden. Kwalitatieve woningbehoefte naar eigendom, woningtype en prijsklasse volgens de Trendvariant, 2024 tot en met 2030 en 2031 tot en met 2040
Middenhuur grondgebonden Middenhuur appartement/levensloopgeschikt Koop grondgebonden tot 275
Koop grondgebonden 275-405
Koop grondgebonden 405+ Koop appartement/levensloopgeschikt tot 275 Koop appartement/levensloopgeschikt 275+
-200 -100 2024-2030
0
100
200
300
400
2031-2040
Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2024.
We trekken de volgende conclusies uit de balans tussen vraag en aanbod: Middenhuur: appartementen en levensloopgeschikte woningen De vraag in de vrije huursector is grotendeels een vraag naar middenhuur. De vraag naar middenhuurwoningen is op basis van de woonwensen van huishoudens relatief klein. De eerste voorkeur gaat vaker uit naar het kopen van een woning. Dat speelt sterker bij grondgebonden woningen dan bij
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
32
appartementen, wat ertoe leidt dat er potentieel vraaguitval optreedt bij grondgebonden vrijesectorhuurwoningen. Dit speelt sterker in de periode na 2030 als er door het ouder worden van de inwoners meer vraag komt naar levensloopgeschikte woningen. Ouderen willen vaak een woning kopen Ook de voorkeur van ouderen gaat vaker dan in het verleden uit naar het kopen van een woning als zij de stap zetten naar een levensloopgeschikte woning. Dat hangt samen met de generatiewissel die gaande is. De huidige generatie ouderen heeft vaker dan eerdere generaties altijd in een koopwoning gewoond. De hoge huizenprijzen betekenen dat zij hun (vaak grotendeels afbetaalde) woning goed kunnen verkopen, een kleinere levensloopgeschikte woning kunnen kopen en daardoor relatief lage maandlasten houden. Toch zijn er ook veel ouderen die bewust kiezen voor een stap naar een middeldure levensloopgeschikte huurwoning. De vraag van ouderen en van jongere huishoudens die willen starten in een (koop)appartement zorgt ervoor dat een aanzienlijk deel van de woningen die de komende jaren nodig zijn, appartementen en grondgebonden levensloopgeschikte woningen zijn. Het gaat om 45% tot 50% van de woningbehoefte. De locatie en de prijs-kwaliteitverhouding van de woning zijn voor ouderen belangrijke factoren.
Koopsector: accent op goedkoop en betaalbaar In de koopsector is er veel vraag naar goedkope en betaalbare woningen. Er zijn in De Wolden relatief veel koopwoningen met een hoge waarde. Deze woningen zijn bereikbaar voor kopers die zelf hebben geprofiteerd van de gestegen huizenprijzen in de afgelopen periode en de overwaarde van hun huidige woning kunnen benutten. Voor huishoudens die geen woning te verkopen hebben (koopstarters) geldt dit niet. Zij zijn de aansluiting kwijt
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
geraakt bij de waardeontwikkeling in de bestaande woningvoorraad. Dit betekent dat er een aanzienlijke aanvullende vraag is naar betaalbare koopwoningen in De Wolden. De grootste aanvullende vraag is er naar grondgebonden woningen. In de appartementensfeer is er zowel een aanvullende vraag naar goedkope als naar duurdere koopappartementen, ook na 2030. Dure koop potentieel onder druk Omdat er relatief veel dure koopwoningen zijn in De Wolden is de aanvullende vraag in het dure koopsegment relatief beperkt. Er is potentieel veel aanbod van vrijkomende woningen doordat oudere inwoners zich gaan richten op een levensloopgeschikte woning. Bij woningen met een minder gunstige prijskwaliteitverhouding ontstaat potentieel vraaguitval. Dit doet zich mogelijk voor bij de dure koopwoningen in de periode na 2030. Een mogelijk risico bij deze situatie is dat bestaande woningen in het dure segment minder goed kunnen concurreren met nieuwbouw, zeker nu de energetische kwaliteit van woningen een zeer belangrijk aspect is geworden bij de koopbeslissing. Middenhuur als substitutiemarkt Zoals beschreven gaat de voorkeur van veel woningzoekenden in De Wolden uit naar het kopen van een woning. In de praktijk zijn veel huishoudens (nog) niet in staat om een woning te kopen en huren een woning in de middenhuur (€ 880 tot € 1.158).
Hun koopvraag richt zich in belangrijke mate op het goedkopere en betaalbare segment. In de raming van de kwalitatieve woningbehoefte is de koopwens die veel huishoudens hebben meer gehonoreerd dan in de praktijk van de afgelopen jaren mogelijk is geweest. Om die koopwens daadwerkelijk te kunnen realiseren, moeten voldoende goedkopere en betaalbare koopwoningen worden toegevoegd. Als dat niet lukt, is het alternatief voor veel huishoudens met een koopwens toch de particuliere huursector. Dit betekent dat als het niet lukt goedkopere en betaalbare koopwoningen te realiseren, het potentiële overschot aan grondgebonden
33
vrijesectorhuurwoningen kleiner zal zijn. Overigens lijkt het er op dat de Wet betaalbare huur die onlangs in werking is getreden ervoor zorgt dat veel kleinere particuliere beleggers zich terugtrekken uit de verhuur en hun woningen verkopen. Dit zou kunnen bijdragen aan het effectueren van de koopwens van een deel van deze huishoudens.
op basis van verhuisbewegingen in het recente verleden. Dit is afhankelijk van de beleidskeuzes die worden gemaakt. De bijdrage in de woningbouwambitie in het kader van de verstedelijkingsambitie is een plus, boven op de Primos prognose.
5.4 Regionale ontwikkelingen Vanuit de verstedelijkingsstrategie Zwolle ligt er een basisopgave van minimaal 50.000 nieuw te bouwen woningen in de periode tot 2040. De ambitie van de regio Zuidwest Drenthe is om minimaal 7.000 van deze woningen te bouwen. Voor dit onderzoek kijken we naar hoe de behoefte vanuit de stedelijke regio Zwolle zich spreidt over de regio. Hiervoor gebruiken we als indicatie de verhuisstromen uit Zwolle richting de regiogemeenten. Dit staat los van beleidsmatige keuzes die worden gemaakt. We kijken naar de verhuisbewegingen in de laatste vijf jaren. Van de 7.000 woningen uit de verstedelijkingsstrategie Zwolle zouden op basis van de verhuisstromen 500 tot 700 woningen in De Wolden kunnen ‘landen’. De uitkomsten van de verstedelijkingsstrategie regio Zwolle staan los van de uitkomsten van dit woningmarktonderzoek. De verstedelijkingsstrategie heeft een eigen dynamiek en proces met bijbehorende tijdlijn. Daarin worden ook beleidsmatige keuzes gemaakt. Die keuzes zijn niet in dit onderzoek meegenomen. In het woningmarktonderzoek worden de uitkomsten gebaseerd op woningbouwambities zoals verwoord in de verstedelijkingsstrategie. De genoemde ambitie van 7.000 woningen in de regio Zuidwest Drenthe in de periode tot 2040 is een ondergrens.
Vanuit de focus op locaties nabij OVknooppunten en werkgelegenheid zou het aantal voor De Wolden ook (veel) lager kunnen liggen dan de genoemde 500 tot 700 woningen die zijn bepaald
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
34
6 Handvatten voor beleid De druk op de woningmarkt in De Wolden is de afgelopen jaren toegenomen. In de koopvoorraad is het vanwege de prijsstijgingen lastiger geworden een woning te kopen. Het verhogen van de bouwproductie is daarom van belang om de druk op de markt te verminderen en de huishoudensgroei te kunnen faciliteren. Er zijn tot en met 2030 jaarlijks 80 extra woningen nodig om in de behoefteontwikkeling te voorzien. Dit is een raming op basis van de Primosprognose 2023. Een trendscenario dat uitgaat van de migratiebewegingen in de afgelopen jaren laat een grotere woningbehoefte zien: jaarlijks 130 woningen in de periode tot en met 2030. Ook na 2030 is er nog een opgave.
•
We vatten de belangrijkste opgaven als volgt samen: •
•
•
Er zijn diverse groepen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning. Naast reguliere huishoudens met een laag inkomen, zijn dat kwetsbare groepen, vergunninghouders, arbeidsmigranten met een langer verblijfsperspectief en mensen die met spoed een goedkope woning nodig hebben. Het gaat potentieel om flinke aantallen sociale huurwoningen. Monitor de druk op de sociale huurmarkt daarom goed. In de koopvoorraad ligt er de komende jaren een sterke opgave in het realiseren van betaalbare en middeldure woningen. De prijsstijgingen van de afgelopen jaren, in combinatie met aanpassing van de hypotheekregels, hebben ervoor gezorgd dat het voor jonge huishoudens en koopstarters steeds lastiger is een woning te kopen. Omdat de doorstroming op dit punt niet optimaal werkt, is het dus nodig deels voor de directe vraag van koopstarters te bouwen. De haalbaarheid van het toevoegen van betaalbare koopwoningen is een belangrijk vraagstuk. De bouwkosten zijn de afgelopen jaren fors gestegen (beperkte capaciteit, materiaalkosten), waardoor het lastig is om betaal-
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
•
bare koopwoningen te realiseren, vooral in het betaalbare segment tot € 275.000. Vooral in dit segment zal creatief moeten worden gekeken naar mogelijkheden om woningen te realiseren, bijvoorbeeld door kleinere woningen te bouwen, andere woonvormen of inzet van conceptuele bouwmethoden. Er is de komende jaren vraag naar middeldure huur. Deze vraag is vooral afkomstig van kleine één- en tweepersoonshuishoudens; zowel jongeren (die nog niet in staat zijn een goedkope koopwoning te kopen) als kapitaalkrachtige ouderen die op zoek zijn naar een comfortabele woonruimte. De vraag van deze doelgroepen richt zich vooral op appartementen. Maar de behoefte aan woningen zoals geuit in onderzoek is vaak de eerste wens; in wat voor woning wil men het liefst wonen? Voor de meeste woningzoekenden in De Wolden is dat een koopwoning, maar in de praktijk is deze wens niet altijd haalbaar. Middeldure huur kan dan als substituut gelden, zolang men nog moet sparen en/of inkomensontwikkeling moet doormaken om in aanmerking te komen voor een koopwoning. Door de regulering van de middenhuur lijkt er bij middeldure huur juist meer grip te komen op de prijsontwikkeling. Deze trends maken dat de vraag naar middeldure huur in de praktijk (en zeker de eerstkomende jaren) wellicht groter zal zijn dan uit de behoefte naar voren komt.
Al zal op de lange termijn bij velen nog de wens zijn om ooit die koopwoning te bemachtigen. Daarbij is een aandachtspunt dat door de regulering van de middenhuur kleine beleggers zich mogelijk terugtrekken uit de verhuur van woningen en hun bezit verkopen. De mogelijke extra woningbehoefte in de regio Zuidwest Drenthe die voortkomt uit de verstedelijkingsstrategie Zwolle betekent niet per definitie een extra vraag in De Wolden. Op basis van recente verhuisbewegingen is een inschatting gemaakt van de mogelijke opvang van de extra vraag, maar in de verstedelijkingsstrategie is de focus gelegd op het toevoegen van woningen in de nabijheid van OV knooppunten en
35
•
•
•
werkgelegenheid. Vanuit die invalshoek ligt het meer in lijn dat de extra woningen worden toegevoegd in Emmen en Hoogeveen dan in De Wolden. Als de verstedelijkingsopgave leidt tot een extra woningvraag in De Wolden, is dat gezien het aanwezige woonmilieu een vraag van gezinnen die zich richten op de duurdere grondgebonden koopwoningen. Dat zou betekenen dat de kleine vraaguitval die in dit segment na 2030 potentieel optreedt minder groot zal zijn of zich niet voordoet. De verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is een punt van aandacht. In de oudere delen van de voorraad ligt nog een aanzienlijke opgave. Dat vraagt om actief te werken aan een strategie, met name voor de particuliere voorraad in de gemeente. In de kleinere dorpen is het aandeel woningen met een slecht energielabel hoog. Het aantal senioren in de gemeente neemt toe. Hoewel senioren vaak terughoudend zijn om te verhuizen, neemt de behoefte aan voor senioren geschikte woningen in De Wolden toe. Het gaat om appartementen en kleinere grondgebonden levensloopgeschikte woningen, zowel in de huursector als in de koopsector. De ligging ten opzichte van voorzieningen die voor ouderen belangrijk zijn, is een aandachtspunt, evenals de prijskwaliteitverhouding van de woning. Als de locatie en de prijs-kwaliteitverhouding niet in orde zijn, stellen ouderen een verhuizing liever uit.
Om het zelfstandig wonen tot op latere leeftijd mogelijk te maken moeten er ook woningen worden aangepast. Het gebruik van een deel van de overwaarde van de woning om woningaanpassing te financieren (een instrument als de Verzilverlening) kan hierbij helpen. Daarnaast zorgt de vergrijzing van de bevolking in de gemeente voor een grote opgave rond wonen met zorg. De vraag naar geclusterde woonvormen nabij zorg (aanleunwoningen, knarrenhof) en met intensieve zorg neemt de komende jaren toe. Het werkveld van Beschermd Wonen (BW), Maatschappelijke Opvang (MO) en Jeugd is sterk in ontwikkeling en raakt meer met elkaar
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
verbonden door een toenemende focus op doorstroming. Begeleide woonvormen met flexibel opschaalbare zorg functioneren daarbij als ‘tussenstation’ voor of na het zelfstandig wonen. Als uitstromers uit Jeugdzorg met verblijf kunnen wonen in begeleide woonconcepten, kan (dure) instroom in BW of MO worden beperkt. Alleen het creëren van voldoende woningaanbod is dus niet genoeg. Ook een passende zorginfrastructuur is voor een zachte landing van deze aandachtsgroepen op hun nieuwe woonplek van belang. Het gaat bijvoorbeeld om nabijheid van een ontmoetingsplek, een sociaal netwerk van mensen waarop men terug kan vallen en bereikbaarheid van eerstelijnszorg. Heb hier aandacht voor.
36