Woningmarktonderzoek 2024 De Wolden
Tekst van het document
Woningmarktonderzoek De Wolden
Gemeente De Wolden 10 februari 2025 x
DATUM
10 februari 2025
TITEL
Woningmarktonderzoek De Wolden
OPDRACHTGEVER
Gemeente De Wolden
AUTEUR(S)
Jeroen Lijzenga Teun van Schendel Valentine Reijers
PROJECTNUMMER
2118.104/G
STATUS
x
Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01
Inhoud Samenvattende conclusies en advies
4
1 1.1 1.2 1.3
Inleiding Aanleiding en doel van het onderzoek Onderzoeksopzet Leeswijzer
7 7 7 7
2 2.1 2.2 2.3
Bevolking en huishoudens Bevolking en huishoudens Bevolkingsontwikkeling Recente verhuisbewegingen
9 9 9 11
3 3.1 3.2 3.3
Bestaande woningvoorraad Kenmerken van de woningvoorraad Bewoning van de woningvoorraad Ontwikkeling van de marktdruk
13 13 16 16
4 4.1
Wonen en zorg Woonvraagontwikkeling ouderen
19 19
5 5.1 5.2 5.3 5.4
Ontwikkeling woningbehoefte Bevolkings- en huishoudensprognose Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte Kwalitatieve woningbehoefte Regionale ontwikkelingen
25 25 27 29 34
6
Handvatten voor beleid
35
Samenvattende conclusies en advies Bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de afgelopen jaren De Wolden groeit door • Begin 2024 had gemeente De Wolden 24.580 inwoners die samen 10.429 huishoudens vormden. Het aantal inwoners van De Wolden is sinds 2011 jaarlijks gemiddeld toegenomen met 71 inwoners. Vooral de binnenlandse migratie zorgt in De Wolden voor de groei van de gemeente. Wie vestigen zich en wie vetrokken er? • Ongeveer een kwart van de huishoudens die zich vestigden in gemeente De Wolden zijn één- en tweepersoonshuishoudens in de leeftijd tot 35 jaar. Bijna 30% van de vestigende huishoudens in de gemeente is een gezin. Deze inwoners kwamen in de periode 2011 - 2023 vaak uit Hoogeveen (+309) en Assen (+112). Met name aan Meppel, Groningen, Hardenberg en Westerveld verloor De Wolden per saldo inwoners. • Vooral jonge huishoudens verlaten de gemeente. Van de vertrekkende huishoudens is ruim 50% een klein huishoudens tot 35 jaar. Vaak zijn het jonge mensen die vertrekken om elders te gaan werken of studeren, maar het kan ook dat jonge mensen een gemeente verlaten omdat zij geen passende woning kunnen vinden.
De bestaande woningvoorraad Driekwart van de woningvoorraad is een koopwoning, slechts 17% sociale huur • Gemeente De Wolden telt 7.925 koopwoningen, 1.813 corporatiewoningen en 855 particuliere huurwoningen. Driekwart van de woningen in De
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
Wolden is een koopwoning. Het aandeel corporatiewoningen bedraagt 17% van de voorraad. Een kleine 10% is een particuliere huurwoning. • Bijna de helft (46%) van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde vanaf € 405.000. De Wolden heeft een duurdere voorraad dan gemiddeld in de provincie Drenthe. Het prijsniveau is vergelijkbaar met Nederland als totaal. Veel lage inkomens in de particuliere huur • Van de huishoudens die in een corporatiewoning wonen, behoort bijna 90% tot de corporatiedoelgroep waarvan twee derde tot de doelgroep voor passend toewijzen (60% van de huishoudens in een corporatiewoning). Ongeveer 10% van de corporatiewoningen wordt bewoond door huishoudens die op grond van hun inkomen eigenlijk te goedkoop wonen. • Van de huishoudens die in de particuliere huursector wonen, behoort 69% tot de corporatiedoelgroep. De particuliere huursector, hoewel naar verhouding klein, heeft dus een duidelijke functie in het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen.
Ontwikkeling van de woningbehoefte Woningbehoefte toegenomen, +925 woningen tot en met 2030 • Om het huidige woningtekort in te lopen naar een normaal niveau in 2031 moeten er in de gemeente in de periode tot en met 2030 170 woningen worden toegevoegd boven op de woningen die nodig zijn om de huishoudensgroei te faciliteren. • Volgens het trendscenario is de huishoudensgroei in de gemeente in de periode tot en met 2030 +755 huishoudens. Inclusief de inloop van het woningtekort met 170 woningen gaat het dan om +925 woningen in deze periode. • In de periode 2031 tot en met 2040 zijn er nog 280 woningen nodig.
4
Extra vraag vanuit verstedelijkingsstrategie Zwolle? • Vanuit de verstedelijkingsstrategie Zwolle ligt er een basisopgave van minimaal 50.000 nieuw te bouwen woningen in de periode tot 2040. De ambitie van de regio Zuidwest Drenthe is om minimaal 7.000 van deze woningen te bouwen. • Van deze 7.000 woningen zouden op basis van de verhuisstromen vanuit Zwolle 500 tot 700 woningen in De Wolden kunnen ‘landen’. Vanwege de focus op locaties nabij OV-knooppunten en werkgelegenheid bij de uitwerking van de verstedelijkingsstrategie zou dit aantal (veel) lager kunnen liggen. Grote wens om een woning te kopen • De wens om een woning te kopen is groot in De Wolden. Van de jonge huishoudens wil rond 70% een woning kopen en dan vaak in het betaalbare of middeldure segment. Ook onder oudere huishoudens is de wens om weer een woning te kopen groot. • Uit de woonwensen blijkt dat de middenhuursector niet de eerste keus is van veel woningzoekenden. In de praktijk zijn dit wel woningen die vaak worden betrokken, met name door jongere huishoudens. De middenhuursector heeft daarmee een belangrijke rol in de gemeente, maar de sterke voorkeur gaat uit naar het kopen van een woning.
Aanmerkelijke vraag naar appartementen/levensloopgeschikte woningen • De vraag van ouderen en van jongere huishoudens die willen starten in een (koop)appartement zorgt ervoor dat een aanzienlijk deel van de woningen die de komende jaren nodig zijn, appartementen en grondgebonden levensloopgeschikte woningen zijn. Het gaat om 45% tot 50% van de woningbehoefte. Locatie en prijs-kwaliteitverhouding van de woning zijn voor ouderen belangrijke factoren.
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
Middenhuur: appartementen en levensloopgeschikte woningen • De vraag in de vrije huursector is grotendeels een vraag naar middenhuur. De eerste voorkeur gaat zoals beschreven echter vaker uit naar het kopen van een woning. Dat speelt sterker bij grondgebonden woningen dan bij appartementen, wat ertoe leidt dat er potentieel vraaguitval optreedt bij grondgebonden vrije sector huurwoningen. Dit speelt sterker in de periode na 2030 als er door het ouder worden van de inwoners meer vraag komt naar levensloopgeschikte woningen. Koopsector: accent op goedkoop en betaalbaar • In de koopsector is er veel vraag naar goedkope en betaalbare woningen. Er zijn in De Wolden relatief veel koopwoningen met een hoge waarde (boven € 405.000). Deze woningen zijn bereikbaar voor kopers die zelf hebben geprofiteerd van de gestegen huizenprijzen in de afgelopen periode en de overwaarde van hun huidige woning kunnen benutten. Voor huishoudens die geen woning te verkopen hebben (koopstarters) geldt dit niet. Zij zijn de aansluiting kwijtgeraakt bij de waardeontwikkeling in de bestaande woningvoorraad. Dit betekent dat er een aanzienlijke aanvullende vraag is naar betaalbare koopwoningen in De Wolden. Dure koop potentieel onder druk • Omdat er relatief veel dure koopwoningen zijn in De Wolden is de aanvullende vraag in het dure grondgebonden koopsegment relatief beperkt.
Er is potentieel veel aanbod van vrijkomende woningen doordat oudere inwoners zich gaan richten op een levensloopgeschikte woning. Bij woningen met een minder gunstige prijs-kwaliteitverhouding ontstaat potentieel vraaguitval.
5
Middenhuur als substitutiemarkt • Zoals beschreven gaat de voorkeur van veel woningzoekenden in De Wolden uit naar het kopen van een woning. In de praktijk zijn veel huishoudens (nog) niet in staat om een woning te kopen en huren een woning in de middenhuur (€ 880 tot € 1.158). Hun koopvraag richt zich in belangrijke mate op het goedkopere en betaalbare segment. • Om die koopwens daadwerkelijk te kunnen realiseren, moeten voldoende goedkopere en betaalbare koopwoningen worden toegevoegd. Als dat niet lukt, is het alternatief voor veel huishoudens met een koopwens toch de particuliere huursector. Geclusterd en zorggeschikt wonen voor ouderen • De meeste ouderen wonen in reguliere woning, eventueel met aanpassingen. Deze vraag is in absolute zin het grootst. De vraag naar zorggeschikt wonen (SOM en PG samen) zal in verhouding meer gaan toenemen dan de andere vormen van wonen voor ouderen. Deze vraag neemt naar de toekomst toe van een vraag naar 220 nu tot een vraag naar 320 plekken in 2040. De vraag naar geclusterd wonen voor ouderen neemt naar de toekomst toe van een vraag naar 470 plekken nu tot een vraag naar 670 plekken (+200) in 2040. In hoofdstuk 6 zijn de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek vertaald in handvatten voor het beleid van de gemeente en de corporaties.
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
6
1 Inleiding
• •
1.1 Aanleiding en doel van het onderzoek De druk op de woningmarkt is hoog. Veel mensen wachten op een woning en het toevoegen van voldoende woningen is een grote uitdaging. Het is alweer enkele jaren geleden dat in de regio Zuidwest- en Midden-Drenthe een woningmarktonderzoek is uitgevoerd. Om goed te kunnen sturen op het toevoegen van de juiste woningen en een zo eerlijk mogelijke verdeling van de schaarse woningen is actueel inzicht nodig. Inzicht in de huidige stand van zaken op de woningmarkt en in de ontwikkeling van de woningbehoefte in de komende jaren. En concreet inzicht in de bereikbaarheid van woningen nú. Lukt het huishoudens met een laag inkomen of een middeninkomen op redelijke termijn een woning te vinden? Wat is de positie van koopstarters? Is er aanleiding om scherper te gaan sturen op de verdeling van betaalbare woningen? Om hierin stappen te kunnen zetten is een nadere analyse nodig. De gemeente De Wolden laat daarom een woningmarktonderzoek uitvoeren.
1.2 Onderzoeksopzet Het onderzoek is gebaseerd op basis van een statistische analyse van verschillende trends op de lokale woningmarkt; de bevolkings- en huishoudensontwikkeling (zowel in het recente verleden als in de toekomst), migratiebewegingen en de samenstelling van de huidige woningvoorraad. Hiervoor zijn de volgende bronnen gehanteerd: • De analyse van de bevolking en huishoudenssamenstelling is gebaseerd op CBS-gegevens en de bevolkingsregistratie van gemeente De Wolden.
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
•
•
De samenstelling van de woningvoorraad is in beeld gebracht op basis van CBS-gegevens. De dynamiek op de koopmarkt is in beeld gebracht op basis van CBSgegevens over prijsontwikkeling. De verhuisbewegingen zijn in beeld gebracht met behulp van CBSMicrodata. Dit is aangevuld op basis van recente openbare gegevens van het CBS. Daarnaast is voor de kwalitatieve invulling van de woningvraag gebruik gemaakt van CBS-Microdata, de uitkomsten van het WoON2021.
Op basis van gegevens over het huidige zorggebruik van verschillende doelgroepen en van demografische trends, is een prognose opgesteld van de toekomstige vraag naar verschillende vormen van wonen met zorg en jaarlijkse vraag naar woonruimte voor mensen die uitstromen uit een zorginstelling.
1.3 Leeswijzer • Hoofdstuk 2 gaat over de bevolking en de huishoudens in gemeente De Wolden. Hoe is de bevolking samengesteld naar leeftijd? Welke huishoudenstypen wonen er in de gemeente? In dit hoofdstuk kijken we ook terug naar de ontwikkeling in de afgelopen jaren, met name naar de verhuisbewegingen van, naar en binnen de gemeente. • In hoofdstuk 3 gaan we in op de omvang en samenstelling van de huidige woningvoorraad en hoe de woningvoorraad zich in de afgelopen jaren heeft ontwikkeld. Ook brengen we in beeld hoe de woningvoorraad wordt bewoond; welke huishoudens wonen in welke woningen. Hoofdstuk 3 gaat ook in op de ontwikkeling van de druk op de woningmarkt. • Hoofdstuk 4 zoomt in op de behoefte aan wonen met zorg, voor ouderen en voor andere kwetsbare doelgroepen.
7
• Hoofdstuk 5 gaat over de ontwikkeling van de woningbehoefte in de komende jaren, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. We brengen in beeld hoe de bevolking zich volgens prognoses gaat ontwikkelen en wat dat betekent voor de woningvraag. Daarmee wordt zichtbaar welke fricties er ontstaan tussen vraag en aanbod en wat dat betekent voor de nieuwbouwopgave en de transformatieopgave in de bestaande woningvoorraad. • In hoofdstuk 6 ten slotte, benoemen we de belangrijkste vraagstukken en opgaven en geven we handvatten voor woonbeleid. Voor in de rapportage is een samenvatting opgenomen met de belangrijkste uitkomsten.
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
8
2 Bevolking en huishoudens
kernen (37%) dan in de gemeente totaal (30%). In de dorpen Zuidwolde, De Wijk en Ruinen wonen relatief veel huishoudens van 67 jaar of ouder.
In dit hoofdstuk gaan we in op de belangrijkste demografische ontwikkelingen in de gemeente De Wolden. We brengen de huidige bevolking en huishoudens in beeld, we kijken naar de bevolkingsontwikkeling in de afgelopen periode en we kijken naar verhuisbewegingen van, naar en binnen de gemeente. Zo krijgen we een beeld van de werking van de woningmarkt in de gemeente De Wolden en van de positie van de gemeente in de regio.
Figuur 2.1: Gemeente De Wolden. Huishoudens naar type per dorp, 2021
2.1 Bevolking en huishoudens Begin 2024 had gemeente De Wolden 24.580 inwoners die samen 10.429 huishoudens vormden. Een kwart van de inwoners woont in het dorp Zuidwolde (6.365). In het dorp Koekange woont 10% van alle inwoners in de gemeente en is daarmee het kleinste dorp (2.575). Tabel 2.1: Gemeente De Wolden. Aantal huishoudens en inwoners op 1 januari 2024, per dorp Bevolking 2024 Huishoudens 2024 Zuidwolde 6.365 2.755 De Wijk 2.990 1.310 Ruinen 3.585 1.645 Ruinerwold 3.955 1.635 Koekange 2.575 1.090 Overige kernen 5.105 2.000 Gemeente De Wolden 24.580 10.459 Bron: CBS-statline, 2024.
De verdeling van de huishoudens tussen de dorpen is vergelijkbaar. Er wonen naar verhouding meer gezinnen in het dorp Ruinerwold (33%) en de overige
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
Zuidwolde
14%
16%
28%
5%
16%
19%
De Wijk
13%
19%
25%
5%
14%
22%
Ruinen
14%
17%
24%
5%
16%
22%
Ruinerwold
13%
19%
33%
5% 12%
16%
Koekange
15%
22%
29%
4% 14%
16%
Overige kernen
13%
22%
Gemeente de Wolden
14%
19%
0%
20%
37% 30% 40%
4% 7% 5% 13%
60%
80%
Jongeren tot 25 jaar
Alleenst. 25-67 jaar
Stellen 25-67 jaar
Gezin
Eenoudergezin
Alleenst. 67+ jaar
15% 18% 100%
Stellen 67+ jaar
Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.
2.2 Bevolkingsontwikkeling Het aantal inwoners van De Wolden is sinds 2011 jaarlijks gemiddeld toegenomen met 71 inwoners. Alleen in 2013 (-180) en 2023 (-21) vond er een afname van de bevolking plaats. De groei of afname van de bevolking komt voort uit het geboortesaldo (het saldo van het aantal mensen dat wordt geboren en het aantal mensen dat overlijdt), het binnenlands migratiesaldo (het saldo van vestigers uit andere Nederlandse gemeenten en vertrekkers naar andere Nederlandse gemeenten)
9
Figuur 2.2: Gemeente De Wolden. Bevolkingsontwikkeling naar demografische componenten, 2011 - 2023 Bevolkingsontwikkeling 0 -20
-40 -60 -80 -100 -120 -140 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
-160
Binnenlands migratiesaldo
Buitenlands migratiesaldo
300
140
250
120
200
100
150
80
100
60
50
40
0
20
-50
2023
2021
2019
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
2017
-20
-150
2015
0
-100
2011
400 350 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
• De Wolden kent een dalend, negatief, geboortesaldo. • Het binnenlandse migratiesaldo was, behalve in 2013, ieder jaar positief. Het jaarlijks gemiddelde binnenlands migratiesaldo over de gehele periode is +106. • De binnenlandse migratie zorgt in De Wolden voor de groei van de gemeente. Het buitenlands migratiesaldo is sinds 2011 positief en sterk stijgend. Het buitenlands migratiesaldo in 2022 valt op door de grote instroom van Oekraïense vluchtelingen. Ook het buitenlands migratiesaldo draagt bij aan de groei in de gemeente.
Geboortesaldo
2013
en het buitenlandse migratiesaldo (het saldo van vestigers uit het buitenland en vertrekkers naar het buitenland).
Bron: CBS.
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
10
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
Koekange
Overige kernen
Andere gemeenten nnnin NL Totaal
Zuidwolde 38% De Wijk 0% Ruinen 0% Ruinerwold 1% Koekange 0% Overige kernen 14% Totaal 12% Bron: CBS-Microdata.
Ruinerwold
Van:
Ruinen
Tabel 2.2: Gemeente De Wolden. Top 10 van gemeenten vestiging en vertrek, 2011 2023 Gebied Vestigers Vertrekkers Saldo Hoogeveen 2.503 2.194 309 Meppel 1.748 1.855 -107 Groningen 592 758 -166 Hardenberg 537 674 -137 Westerveld 533 563 -30 Staphorst 475 419 56 Zwolle 451 432 19 Midden-Drenthe 324 230 94 Assen 322 210 112 Overig provincie Drenthe 602 515 87 Overig Nederland 4.538 2.592 1.946 Totaal 12.625 10.442 2.183 Bron: CBS-Statline, 2024.
Tabel 2.3: Gemeente De Wolden. Verhuisbewegingen tussen de dorpen en naar buiten de gemeente, 2017 - 2022 Naar:
De Wijk
De Wolden heeft in de afgelopen jaren per saldo meer inwoners getrokken van elders dan dat er inwoners zijn vertrokken naar andere gemeenten (positief binnenlands migratiesaldo). Deze inwoners kwamen in de periode 2011 - 2023 vaak uit Hoogeveen (+309) en Assen (+112). Met Meppel, Groningen, Hardenberg en Westerveld was juist sprake van een negatief migratiesaldo; per saldo vertrokken er meer inwoners naar deze gemeenten dan er zich vestigden uit deze gemeenten. De Wolden is ook een aantrekkelijke gemeente voor vestigers vanuit de overige gemeenten uit de provincie Drenthe en voor vestigers elders uit Nederland.
Ondanks het positieve migratiesaldo vertrekken huishoudens bij verhuizing vaak uit de gemeente. Gemiddeld 59% van de mensen in gemeente De Wolden die afgelopen jaren verhuisden, vertrok naar een andere gemeente. Inwoners uit Zuidwolde en Ruinen hebben de sterkste dorpsbinding bij verhuizing, de afgelopen jaren bleef ongeveer 38% van de verhuizers uit Zuidwolde en Ruinen binnen het eigen dorp wonen. De dorpen met de kleinste dorpsbinding zijn Koekange en de overige kernen. Er zijn maar weinig verhuizingen tussen de dorpen.
Zuidwolde
2.3 Recente verhuisbewegingen
0% 30% 0% 2% 6% 0% 5%
1% 0% 37% 3% 3% 3% 7%
0% 1% 3% 34% 4% 0% 7%
0% 2% 2% 3% 23% 1% 4%
6% 2% 3% 1% 0% 19% 6%
55% 64% 56% 56% 64% 63% 59%
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Ongeveer een kwart van de huishoudens die zich vestigden in gemeente De Wolden zijn één- en tweepersoonshuishoudens in de leeftijd tot 35 jaar. Zij vinden vaker dan gemiddeld een woning in de dorpen Ruinerwold en Zuidwolde. Bijna 30% van de vestigende huishoudens in de gemeente is een gezin. In alle dorpen is het aandeel vestigende gezinnen vergelijkbaar, in De Wijk ligt het aandeel iets lager en vestigen zich naar verhouding vaker huishoudens van 65 jaar of ouder.
11
Figuur 2.3: Gemeente De Wolden. Vestigers in de dorpen en gemeente, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2017 - 2022
Figuur 2.4: Gemeente De Wolden. Vertrekkers uit de dorpen en gemeente, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2017 - 2022 Zuidwolde
Zuidwolde
26%
De Wijk
24%
14%
15%
Ruinen
22%
16%
18%
Ruinerwold
16%
29%
27%
13%
17%
57%
24%
14%
26% 29%
8% 5%
12% 6%
Ruinen
51%
16%
Ruinerwold
50%
14%
7%
18%
8% 4%
13%
11%
15%
8% 4%
22%
19%
28%
11%0%
Koekange
49%
Overige kernen
24%
20%
14%
31%
9% 2%
Overige kernen
46%
Gemeente de Wolden
24%
17%
15%
28%
11% 5%
Gemeente de Wolden
51%
60%
6% 3%
51%
13% 5%
13%
40%
14%
De Wijk
20%
20%
7%
80%
19%
7% 6%
9%
Koekange
0%
13%
11% 7%
100%
0%
20%
12%
10%
13% 40%
8%
17%
18%
8%
60%
17% 80%
1-2 phh <35 jr
1-2 phh 35-55 jr
1-2 phh 55-65 jr
1-2 phh <35 jr
1-2 phh 35-55 jr
1-2 phh 55-65 jr
Gezinnen
1-2 phh 65-75 jr
1-2 phh 75+ jr
Gezinnen
1-2 phh 65-75 jr
1-2 phh 75+ jr
Bron: CBS-Microdata.
6%3%
9% 4% 7% 4% 100%
Bron: CBS-Microdata.
Vooral jonge huishoudens verlaten de gemeente. Van de vertrekkende huishoudens is 51% een klein huishouden tot 35 jaar. Vaak zijn het jonge mensen die vertrekken om elders te gaan werken of studeren, maar het kan ook dat jonge mensen een gemeente verlaten omdat zij geen passende woning kunnen vinden. Binnen de gemeente zijn er in het dorp Zuidwolde (57%) meer jonge huishoudens dan gemiddeld onder de vertrekkers.
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
12
3 Bestaande woningvoorraad In dit hoofdstuk zoomen we in op de bestaande woningvoorraad. Daarbij kijken we naar de samenstelling van eigendom, type, prijsklasse en bouwjaarklasse. Daarnaast gaan we in op ontwikkelingen op de koop- en huurmarkt en de bewoning van de woningvoorraad. Ook gaan we in op de energetische kwaliteit van de woningvoorraad.
3.1 Kenmerken van de woningvoorraad
Figuur 3.1: Gemeente De Wolden. Woningvoorraad naar eigendom en dorpen, 2024 Zuidwolde
69%
23%
8%
De Wijk
67%
24%
9%
Ruinen
71%
22%
7%
Ruinerwold
77%
16%
7%
Koekange
82%
14% 4%
Overige kernen
86%
4% 10%
Gemeente De Wolden
Driekwart van de voorraad is een koopwoning Gemeente De Wolden telt 7.925 koopwoningen, 1.813 corporatiewoningen en 855 particuliere huurwoningen. Driekwart van de woningen in De Wolden is een koopwoning. In Ruinerwold, Koekange en de overige kernen ligt het aandeel koopwoningen hoger dan gemiddeld. Het aandeel corporatiewoningen bedraagt 17% van de voorraad. Een kleine 10% is een particuliere huurwoning.
75% 0%
Koop
20%
40%
Corporatie huur
17% 60%
80%
8% 100%
particuliere huur
Bron: CBS-statline, 2024 Tabel 3.1: Gemeente De Wolden. Woningvoorraad naar eigendom en dorpen, 2024 Corporatie Particuliere Koop huur huur Totaal Zuidwolde 1.970 657 228 2.855 De Wijk 914 328 123 1.365 Ruinen 1.210 358 136 1.704 Ruinerwold 1.274 265 116 1.655 Koekange 818 138 39 996 Overige kernen 1.735 81 202 2.018 Gemeente De Wolden 7.925 1.813 855 10.593 Bron: CBS-statline, 2024
Bijna 60% van de koopwoningen in gemeente De Wolden is een vrijstaande woning. In Zuidwolde en De Wijk is het aandeel vrijstaande woningen het
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
13
laagste en staan naar verhouding de meeste rij/-hoekwoningen. Slechts 3% van de koopvoorraad in de gemeente is een appartement. Figuur 3.2: Gemeente De Wolden. Koopvoorraad naar woningtype per dorp Zuidwolde
16%
De Wijk
20%
29%
8%
Ruinerwold
6%
37%
Koekange
9%
26%
Overige kernen
5%
Gemeente de Wolden
11% 0%
Rij-/hoekwoning
22%
2-1 kap woning
Vrijstaand
Ruinerwold
15%
44%
41%
4%
Koekange
16%
37%
47%
1%
Overige kernen
17%
33%
51%
1%
Gemeente De Wolden
15%
39%
46%
0% 3% 80%
100%
Appartement
Bron: WOZ-registratie De Wolden, 2024.
Bijna de helft (46%) van de koopwoningen in de gemeente heeft een WOZwaarde van meer dan € 405.000. Bijna 40% van de koopvoorraad heeft een WOZ-waarde tussen € 275.000 en € 405.000. In Ruinerwold ligt het aandeel koopwoningen tussen € 275.000 en € 405.000 hoger dan gemiddeld in de gemeente. In De Wijk (18%) staan naar verhouding meer koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 275.000 dan gemiddeld in de gemeente (15%).
1
41%
6%
59% 60%
41%
46%
64%
40%
18%
46%
13%
71%
20%
de Wijk
41%
Ruinen
57%
28%
13%
5%
66%
24%
Zuidwolde
50%
28%
Ruinen
Figuur 3.3: Gemeente De Wolden. Koopvoorraad naar prijsklasse per dorp
36%
20%
Tot € 275.000
52%
40% € 275 - € 405
60%
80%
100%
> € 405.000
Bron: WOZ-registratie De Wolden, 2024.
Energetische kwaliteit van de woningvoorraad Bijna 60% van de woningvoorraad in de gemeente De Wolden heeft een energielabel A, B of C en heeft daarmee een groen energielabel1. In Zuidwolde heeft een kleine 30% van de voorraad energielabel A en heeft bijna 70% van de voorraad een groen energielabel. Ook in De Wijk ligt het aandeel groene energielabels boven het gemeentelijk totaal. In Koekange en de overige kernen heeft ongeveer 40% van de woningvoorraad een slecht energielabel (label E, F of G). In totaal heeft 26% van de woningen in de gemeente een label E of slechter, van 5% is het label onbekend.
De bron voor het bepalen van de energetische kwaliteit in de gemeente De Wolden is de database van het RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland).
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
14
Figuur 3.4: Gemeente De Wolden. Energetische kwaliteit van de woningvoorraad Zuidwolde
27%
17%
24%
12%
6% 7% 4%
De Wijk
21%
14%
27%
11%
6% 12% 7%
Ruinen
18%
19%
23%
12%
8%
Ruinerwold
13%
Koekange
16%
Overige kernen
10%
Gemeente De Wolden
16% 16% 16%
18% 0% A
26% 18% 16%
16% 20%
B
C
12% 10%
10%
9%
23%
11%
40% D
E
F
60% G
15% 3%
7% 8%
Figuur 3.5: Gemeente De Wolden. Clustering naar energielabels, 2024
20%
4%
26%
3%
26% 7% 80%
8% 16%
5% 100%
Onbekend
Bron: RVO,2024. Bron: RVO,2024.
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
15
3.2 Bewoning van de woningvoorraad Van de huishoudens in de gemeente De Wolden behoort bijna de helft (47%) tot de doelgroep van de woningcorporaties. Zij hebben een bruto jaarinkomen tot € 52.671. Van alle huishoudens behoort 25% tot de doelgroep voor passend toewijzen en ruim 20% tot de overige corporatiedoelgroep. Ongeveer één op de zeven huishoudens heeft een middeninkomen tussen € 52.671 en € 65.500. Bijna 40% van de huishoudens in de gemeente heeft een hoger inkomen, vanaf € 65.500, ongeveer anderhalf keer modaal. Figuur 3.6: Gemeente De Wolden. Bewoning van de woningvoorraad naar eigendomscategorie en inkomenssituatie, 2021 100% 90%
3% 9% 4%
23% 39%
80% 70%
26%
8% 5%
> € 65500
24%
50% 40% 30%
20% 10%
17% 5%
58% 40%
3.3 Ontwikkeling van de marktdruk
52%
60% 14%
€ 52671 - € 65500
5%
€ 47699 - € 52671
17%
Van de huishoudens die in een corporatiewoning wonen, behoort bijna 90% tot de corporatiedoelgroep waarvan twee derde tot de doelgroep voor passend toewijzen (60% van de huishoudens in een corporatiewoning). Ongeveer 10% van de corporatiewoningen wordt bewoond door huishoudens die op grond van hun inkomen eigenlijk te goedkoop wonen. Van de huishoudens die in de particuliere huursector wonen, behoort 69% tot de corporatiedoelgroep. De particuliere huursector, hoewel naar verhouding klein, heeft dus een duidelijke functie in het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen. Vaak zijn deze woningen sneller toegankelijk voor mensen die snel een woning nodig hebben dan corporatiewoningen. Van de huishoudens die in een koopwoning wonen, behoort bijna een derde tot de corporatiedoelgroep. Vaak betreft dit oudere huishoudens die weliswaar een laag inkomen hebben, maar wonen in een (grotendeels) afbetaalde woning, met lage maandlasten. Het grootste deel van de huishoudens met een koopwoning heeft een hoger inkomen.
Passend toewijzen - € 47699 < Passend toewijzen
De mediane transactieprijs in de koopsector in de gemeente De Wolden lag in het begin van 2022 een stuk hoger dan de periode daarna. Echter, dit blijkt een uitzondering te zijn wanneer we kijken naar de gemiddelde verkoopprijs in de voorgaande jaren. In de laatste anderhalf jaar is de mediane verkoopprijs redelijk constant (rond € 450.000).
13% 25%
13%
0% Corporatie Particuliere Koopwoning huurwoning huurwoning
Totaal
Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
16
Figuur 3.7: Gemeente De Wolden. Aantal transacties en mediane transactieprijs koopsector, eerste kwartaal 2022 tot en met eerste kwartaal 2024 € 550.000
160 140 120 100 80 60 40 20 0
€ 500.000 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 1
2
3
4
2022 Aantal transacties
1
2
3
4
2023
1
Figuur 3.8: Gemeente De Wolden. Gemiddelde verkooprijs, 2019 - 2023 €500.000 €450.000 €400.000
€350.000 €300.000 €250.000 €200.000
2019
2024
2020
Nederland
2021 Drenthe (PV)
2022
2023
De Wolden
Mediane transactieprijs Bron: CBS-statline.
Bron: NVM, 2024.
Met uitzondering van de 2e helft van 2022 lag het aantal transacties per kwartaal redelijk constant tussen de 50 en de 60. Bij een voorraad van 7.700 koopwoningen en zo’n 200 verkopen per jaar wisselt 2,5% van de koopvoorraad jaarlijks van eigenaar. Op landelijk niveau was dat 4% in 2023. Er komen dus weinig woningen op de markt in de gemeente De Wolden. De stijging van de gemiddelde transactieprijs in de gemeente De Wolden ligt naar verhouding in lijn met de ontwikkeling in Nederland als geheel, maar de gemeente De Wolden heeft een duurdere voorraad dan gemiddeld in de provincie Drenthe.
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
Mogelijkheden koopstarters De sterke prijsontwikkeling is gunstig voor huishoudens die een koopwoning hebben, maar minder gunstig voor huishoudens die een woning willen kopen. Om in de gemeente De Wolden een tussenwoning te kopen met een mediane verkoopprijs van € 285.000 is een bruto jaarinkomen nodig van € 63.000. In onderstaande tabel staat een overzicht van het jaarinkomen dat nodig is om een bepaald woningtype (mediaan) te kunnen kopen in de gemeente De Wolden. Huishoudens met een inkomen rond € 52.000 hebben doorgaans een lastige positie op de woningmarkt. Deze groep middeninkomens verdient net te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en te weinig om een koopwoning te kunnen financieren. Op basis van de gemiddelde transactieprijzen van appartementen en tussenwoningen zijn de mogelijkheden voor lage middeninkomens in de bestaande voorraad in de gemeente De Wolden beperkt. Ook zijn er maar beperkte mogelijkheden voor de groep hoge midden-
17
inkomens met een inkomen tussen ongeveer € 52.000 en circa € 65.000. Voor alleenstaande huishoudens is het kopen van een woning nagenoeg onmogelijk. Tabel 3.2: Gemeente De Wolden. Benodigd jaarinkomen per woningtype, 2024 Woningtype Gemiddelde koopsom* Benodigd jaarinkomen Tussenwoning € 285.000 € 63.000 Hoekwoning € 272.000 € 61.000 2-1 kapwoning € 359.000 € 76.000 Vrijstaand € 495.000 € 104.000 Appartement € 430.000 € 89.000 *Mediane transactieprijs in het eerste kwartaal van 2024. Bron: NVM-gegevens en Rabobank Hypotheken, 2024.
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
18
4 Wonen en zorg Inwoners met een zorgvraag hebben vaak een specifieke woonvraag. Door extramuralisering van wonen in instellingen naar langer of weer zelfstandig wonen, zien we een vraag ontstaan naar woonvormen in een omgeving waar sociale- en zorginfrastructuur op elkaar zijn afgestemd, zodat men kan terugvallen op een steunnetwerk. De vraag naar wonen met zorg komt vanuit verschillende doelgroepen. Deze doelgroepen zijn: ouderen, mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking, mensen die een beroep doen op Beschermd Wonen, mensen die een beroep doen op de Maatschappelijke Opvang (MO), en kwetsbare jongeren die uitstromen uit jeugdzorg met verblijf. Het aantal zorgbehoevenden dat hierdoor actief is op de woningmarkt neemt toe. De analyse voor de behoefteontwikkeling baseren we op de Woonzorgweter van Companen. Daarnaast putten we uit bestaande onderzoeken voor het in beeld brengen van de aandachtsgroepen. De vraag naar wonen met zorg is ten behoeve van dit woningmarktonderzoek bepaald op basis van een demografische extrapolatie aan de hand van de Primos 2023 prognose. In het toegespitste woonzorgonderzoek dat een bouwsteen is geweest voor de gemeentelijke woonzorgvisie, zijn toen beschikbare demografische inzichten nader aangescherpt aan de hand van verdiepende sessies met bij het wonen met zorg betrokken stakeholders.
De hier gepresenteerde aantallen kunnen daarom afwijken van de aantallen die in de woonzorgvisie zijn opgenomen.
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
4.1 Woonvraagontwikkeling ouderen Om een inschatting te kunnen maken van het deel van de ouderen dat behoefte heeft aan een specifieke woonvorm, zoals geclusterd wonen voor ouderen, maken we gebruik van het vitaliteitstredenmodel van Companen. Dit model bevat vier treden. In de eerste trede zitten de meeste vitale ouderen, die niet of nauwelijks gebruik maken van zorg; in de vierde trede vallen ouderen met een zware zorgvraag. In het model worden ouderen (65+) ingedeeld op basis van de ‘zwaarste’ zorgvorm die zij in het afgelopen jaar ontvingen. Als voorbeeld: ouderen die zowel huishoudelijke hulp vanuit de Wmo krijgen als wijkverpleging vanuit de Zvw, tellen we mee in vitaliteitstrede 3. •
•
• •
De meeste vitale ouderen zitten in vitaliteitstrede 1. Zij hebben geen zorgindicatie, maar maken hooguit gebruik van eerstelijns huisartsenzorg of zorg van de specialist (vanwege een acute zorgvraag, chronische ziekte of specialistische geestelijke gezondheidszorg). Als ouderen gebruik maken van Wmo-ondersteuning, dan vallen ze in vitaliteitstrede 2. Het gaat ook hier om relatief vitale ouderen. De ondersteuning die zij krijgen bestaat uit hulpmiddelen, voorzieningen, huishoudelijke hulp of andere ondersteuning waarvoor een eigen bijdrage verschuldigd is. In vitaliteitstrede 3 vallen ouderen die wijkverpleging ontvangen vanuit de Zvw. In vitaliteitstrede 4 vallen ouderen die een Wlz-indicatie hebben. Ouderen met een Wlz-indicatie kunnen terecht in een woonzorgcentrum, maar zij kiezen er steeds vaker voor om zelfstandig te blijven wonen met een intensieve zorg (vanuit een Modulair Pakket Thuis of Volledig Pakket Thuis). Op die manier kunnen zij zo lang mogelijk zelf regie houden over hun woon(zorg)situatie.
19
Figuur 4.1: Vitaliteitstredenmodel
Regulier wonen: ‘Gewone’ woning, die niet is gelabeld of bestemd voor een bepaalde doelgroep. Het gaat hierbij zowel om gezinswoningen als om appartementen of studio’s. Geclusterd wonen voor ouderen: Woonvorm voor ouderen die zelfstandig willen wonen, maar wel met een zekere mate van beschutting en de mogelijkheid voor laagdrempelig contact met buren. De woningen zijn levensloopgeschikt en er is vaak een mogelijkheid voor ontmoeten (ontmoetingsruimte, recreatievoorziening of buitenruimte voor gezamenlijk gebruik) inpandig of in de directe woonomgeving. Eventuele zorg aan bewoners wordt betaald vanuit de Zvw, Wmo of Wlz. Intramurale voorzieningen vallen niet in deze categorie.
Bron: Companen.
De indeling in treden geeft inzicht in de zorgvraag en vitaliteit van ouderen, en is daarmee een goede voorspeller van de woonvraag. De ervaring leert dat ouderen, naarmate ze minder vitaal worden, er vaker voor kiezen om te verhuizen naar een geclusterd woonconcept voor ouderen. Een deel van de ouderen in vitaliteitstrede 1 of 2 kiest er ook voor om te verhuizen naar geclusterd wonen: niet vanwege hun actuele zorgvraag, maar vaak uit voorzorg of vanwege een behoefte aan sociaal contact of comfort. Ouderen in vitaliteitstrede 3 maken vaker de keuze om te verhuizen, al woont ook van deze groep nog een aanzienlijk deel in een reguliere woning. In vitaliteitstrede 4 woont het grootste deel van de ouderen in een geclusterd woonconcept waar intensieve zorg geboden wordt (zoals een verpleeghuis); ook voor deze groep geldt echter dat een deel nog in een reguliere woning woont.
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
Zorggeschikt wonen (SOM + PG): Zorggeschikte woningen zijn zelfstandige woningen in een geclusterde woonvorm die zo zijn ingericht dat hier goed verpleegzorg geleverd kan worden. Zorggeschikte woningen gelden als alternatief voor traditionele verpleeghuisplekken.
Prognose Als we de ‘zorgprognose’ vertalen naar een prognose van de woonvraag in de gemeente dan leidt dit tot een vraagprognose voor woonvormen die alleen uitgaan van demografische ontwikkelingen.
20
Figuur 4.2: Gemeente De Wolden. Vraagontwikkeling woonvormen ouderen, 2024 2040 6.000 5.000 4.000
140 80 470
150 90 550
180 110 620
200 120 670
3.000 2.000 3.280
3.720
4.090
4.320
1.000 0 2024
2030
2035
Regulier wonen
Geclusterd wonen
Zorggeschikt wonen SOM
Zorggeschikt wonen PG
2040
Bron: Woonzorgweter Companen, 2023
De vraag naar regulier wonen is het grootst. Veel ouderen wonen in een gewone woning, eventueel met aanpassingen. Zij blijven er ook vaak lang wonen. Dat geldt zeker voor vitale ouderen, maar ook ouderen met een ondersteuningsvraag zijn vaak gehecht aan hun huidige woning. Aanpassingen van de bestaande woning kunnen mensen met groeiende mobiliteitsbeperkingen ondersteunen bij het zelfstandig wonen. Daarnaast kunnen en willen mensen in hun eigen woning blijven wonen wanneer zij ook sociaal nog meetellen in hun eigen buurt of wijk. Daarvoor zijn netwerken nodig waar mensen onderdeel van kunnen uitmaken in hun eigen omgeving.
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
De vraag naar zorggeschikt wonen (SOM en PG samen) zal in verhouding meer gaan toenemen dan de andere vormen van wonen voor ouderen. Deze vraag neemt naar de toekomst toe van een vraag naar 220 nu tot een vraag naar 320 plekken in 2040. De vraag naar geclusterd wonen voor ouderen neemt naar de toekomst toe van een vraag naar 470 plekken nu tot een vraag naar 670 plekken (+200) in 2040.
4.2 Woonvraag mensen met een lichamelijke beperking Om een inschatting te maken van de omvang van de groep met een Wlzindicatie vanwege een lichamelijke beperking is gebruikgemaakt van de CIZdatabank. De gemeente De Wolden telt 10 mensen met een LG-indicatie. Op basis van de demografische ontwikkeling verwachten we dat de vraag naar woonplekken voor deze groep de komende jaren gelijk blijft; een vraag van 10 woonplekken. De vraag vanuit deze groep mensen met een lichamelijke beperking kan worden opgevangen door middel van woonvormen die speciaal bedoeld zijn voor deze groep. Daarnaast wonen mensen met een LG-indicatie (Wlz) vaak in een woning die voor hen geschikt is gemaakt. Hier gaat het bijvoorbeeld om woningen die rolstoeltoegankelijk en doorgankelijk zijn. De behoefte aan rolstoeltoegankelijke woningen komt niet alleen vanuit mensen met een LGindicatie maar vanuit alle huishoudens met een mobiliteitsbeperking in de gemeente De Wolden.
21
4.3 Woonvraag mensen met een verstandelijke beperking Het aantal Wlz-indicaties in De Wolden voor zorg aan mensen met een verstandelijke beperking (VG) is over de jaren 2015 tot en met 2024 gestegen van 140 naar 175. Op het moment telt de gemeente De Wolden dus 175 mensen met een Wlz-indicatie VG. Aan de hand van de Wlz-indicatiegegevens en de bevolkingsprognose van de gemeente De Wolden hebben wij een inschatting opgesteld van de omvang van de groep mensen met een Wlz-indicatie vanwege een verstandelijke beperking voor de periode tot en met 2040. Figuur 4.3 toont de verwachte omvang van de groep mensen met een verstandelijke beperking, waarbij de woonvraag is uitgesplitst naar twee woonvormen: geclusterd wonen en gespikkeld wonen. Geclusterd wonen is voor deze doelgroep een beschutte of een beschermde woonvorm, vaak met een eigen appartement of studio met voorzieningen, maar ook met een ontmoetingsruimte in of direct bij het Pand (zelfde complex). De woningen zijn geschikt voor bewoners met een zwaardere zorgvraag. Gespikkeld wonen houdt in dat iemand zelfstandig woont in de nabijheid van een zorgpunt waarvandaan zorg/ondersteuning kan worden geleverd.
Figuur 4.3: Gemeente De Wolden. Vraagprognose doelgroep VG, 2024 - 2040 200 10
15
15
20
165
160
160
160
2024
2030
2035
2040
150 100 50 0
Geclusterd wonen
Gespikkeld wonen
Bron: Woonzorgweter Companen.
De vraag naar woonplekken voor VG neemt iets toe in de gemeente De Wolden: van 175 in 2023 tot 180 in 2040. Daarnaast neemt het aandeel gespikkeld wonen toe ten koste van geclusterd wonen. Enerzijds omdat mensen met een verstandelijke beperking meer de regie willen houden over hun woon(zorg)situatie, waarbij er behoefte is aan meer zelfstandig wonen (gespikkeld) dan in een intramurale setting (geclusterd). Daarnaast zal door een tekort aan zorgpersoneel en minder (financiële) middelen ook meer ingezet worden op gespikkeld wonen.
4.4 Uitstroom Beschermd Wonen en de Maatschappelijke Opvang De regio’s Noord- en Midden-Drenthe hebben een Uitstroomconvenant zelfstandig wonen gesloten. In dit convenant zijn gezamenlijke afspraken gemaakt met de gemeenten, corporaties en zorgorganisaties over het opvangen van de
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
22
uitstroomopgave vanuit Beschermd Wonen/Maatschappelijke Opvang/Medisch Noodzakelijk verblijf. De doelstelling van de partijen is gericht op juiste en passende begeleiding voor mensen voor wie zelfstandig wonen niet vanzelfsprekend is vanwege het leven dat tegenzit door bijvoorbeeld psychiatrische problematiek, dakloosheid, verslaving of schulden.
deze gegevens putten we uit de CBS Jeugdmonitor. Om tot een verwachting van de jaarlijkse uitstroom te komen, nemen we het gemiddelde aantal van de 15 - 17-jarigen en delen dit door 3 (jaar). We zien dat de gemeente De Wolden vijf jongeren telt binnen de leeftijdscategorie 15 - 17 jaar. De verwachte uitstroom komt uit op twee jongeren per jaar.
De gemeenten moeten zorgen voor voldoende woningen voor de uitstroom. Voor de gemeente De Wolden bestaat de opgave voor het aantal te huisvesten cliënten uit acht uitstromende cliënten. Dit is berekend op basis van inwonertal per gemeente en de verwachte uitstroom uit zorginstellingen.
4.6 Woningvraag vergunninghouders
Uit de jaarverantwoording van het Leger des Heils 2023 komt naar voren dat er in de regio totaal zes cliënten zijn uitgestroomd van de 32 deelnemers (19%). Van de zes cliënten zijn drie cliënten (50%) uitgestroomd volgens plan naar een vorm van meer zelfstandig wonen, al dan niet met begeleiding. Het Leger des Heils merkt dat de doorstroom via ‘Weer Thuis’ moeilijker gaat. Mensen blijven daardoor langer in de opvang zitten. Het gebrek aan doorstroom komt voor een deel door het woningtekort. Soms kunnen deelnemers geen woning huren bij een corporatie vanwege hun schulden. Het Leger des Heils ziet meer dak- en thuisloosheid, vooral bij jongeren in de leeftijd 18 tot 21 jaar.
4.5 Uitstroom jeugdhulp met verblijf Om een inschatting te maken van het aantal jongeren dat op jaarbasis uitstroomt vanuit jeugdhulp met verblijf, richten we ons niet op de groep van 18 jaar en ouder. Want soms is de groep 18-plussers zo groot - bijvoorbeeld doordat de uitstroom stokt - dat het geen realistisch beeld geeft van de jaarlijkse uitstroom. In plaats daarvan nemen we de groep jongeren die een uitstroomleeftijd nadert - de 15 tot en met 17-jarigen - als uitgangspunt. Voor
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
De huisvesting van vergunninghouders (statushouders) is een specifiek aandachtspunt. Over het huisvesten van deze groep worden afspraken gemaakt met de woningcorporaties. Hoewel niet goed te voorspellen is hoe de omvang van deze doelgroep zich gaat ontwikkelen, kan wel een richting gegeven worden. Voor de korte termijn is er zicht op de aantallen vergunninghouders die gemeenten moeten huisvesten. Het Rijk publiceert hiervoor halfjaarlijks de Taakstelling Huisvesting Vergunninghouders. Om voor de komende jaren een bandbreedte te geven, kijken we naar de gemiddelde taakstelling van de afgelopen jaren. Vervolgens vertalen we die naar een daadwerkelijke woningvraag door ons te baseren op ervaringscijfers over de gemiddelde woningbezetting bij vergunninghouders. In de volgende figuur is de bandbreedte voor de ontwikkeling van de taakstelling in de komende jaren weergegeven. Een trendmatige ontwikkeling vormt hierbij de onderkant van de bandbreedte. Dit komt voor de gemeente De Wolden uit op een jaarlijkse taakstelling van 37 vergunninghouders. De bovengrens ligt op een jaarlijkse taakstelling van 64 vergunninghouders. Bij een trendmatige huisvestingsopgave zijn er jaarlijks 19 woningen nodig bij een woningbezetting van twee personen en 12 woningen bij een woningbezetting van drie personen.
Wanneer we uitgaan van het hoge scenario zijn er jaarlijks 32 woningen nodig bij een woningbezetting van twee personen en 21 woningen bij een woningbezetting van drie personen. De woningen waar
23
vergunninghouders worden gehuisvest bestaan in grote mate uit corporatiewoningen. Figuur 4.4: Gemeente De Wolden. Jaarlijkse taakstelling vergunninghouders, 2013 2023; prognose 2024 - 2026 80 70 60
50 40 30 20 10 0
Trendmatig
Hoog
Historie
Bron: Rijksoverheid 2023, bewerking Companen.
4.8 Woningzoekenden na detentie Voor de kwantificering van deze groep hebben we gebruik gemaakt van de data van Dienst Justitiële Inrichtingen (DJI). Van DJI hebben we de uitstroom van volwassen gedetineerden in beeld in de gemeente De Wolden van 2017 tot en met 2021. Voor de schatting van de woonbehoefte van deze groep hanteren we het uitgangspunt dat mensen die kort in detentie waren geen woningvraag hebben tenzij zij vóór detentie dakloos waren (landelijk was vóór detentie 13% van de nazorgkandidaten dakloos (bron WODA, 2018)). Niet iedere gedetineerde die terugkeert in de maatschappij heeft daarom een woningvraag. Voor mensen die lang in detentie waren is wel vrijwel altijd een woning nodig. De verwachte woningbehoefte voor de gemeente De Wolden komt neer op maximaal één woning per jaar bij de gemiddelde jaarlijkse uitstroom van drie personen. Veel van de genoemde aandachtsgroepen zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Voor spoedzoekers zoals statushouders, Oekraïense vluchtelingen en dak- en thuislozen kunnen flexwoningen mogelijk een tijdelijke oplossing bieden.
4.7 Woonwagenbewoners Uit het onderzoek ‘Behoeftepeiling woonwagenstandplaatsen Regio ZuidwestDrenthe’ dat Companen in 2020 uitvoerde, komt naar voren dat de gemeente De Wolden één standplaats telt en dat er geen aanvullende vraag naar woonwagenstandplaatsen is. Uit het onderzoek Woonwagenstandplaatsen in Nederland - Herhaalmeting 2023 dat Companen uitvoerde in opdracht van het Ministerie van BZK blijkt ook dat er in De Wolden één woonwagenstandplaats is.
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
24
5 Ontwikkeling woningbehoefte Hoofdstuk 5 gaat over de ontwikkeling van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente in de komende jaren. Allereerst gaan we in op de bevolkingsontwikkeling en huishoudensontwikkeling in De Wolden en kijken we naar de benodigde inloop van het woningtekort. Vervolgens geven we aan de hand van de woonvoorkeuren en verhuisgedrag van verschillende groepen huishoudens een beeld van de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte. We werken daarbij verschillende scenario’s uit.
5.1 Bevolkings- en huishoudensprognose
De onderstaande figuur laat zien dat de Primos-prognose 2023 een huishoudensontwikkeling laat zien die in lijn ligt met de historische ontwikkeling in de afgelopen jaren. Figuur 5.1: Gemeente De Wolden. Historische huishoudensontwikkeling 2014 - 2023 en huishoudensprognose 2024 - 2040 11.500 11.000 10.500 10.000 9.500
Tabel 5.1: Gemeente De Wolden. Primos bevolkings- en huishoudensprognose, 2024 2040 2024 2031 2035 2041 Bevolking 24.580 24.755 24.955 24.935 Huishoudens 10.460 10.865 11.055 11.145 Huishoudensomvang (gem.) 2,35 2,28 2,26 2,24 Bron: Primos 2023.
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
9.000 8.500 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
De basis om de toekomstige woningbehoefte in beeld te brengen is de ontwikkeling van het aantal huishoudens in de gemeente. Allereerst kijken we daarom naar de meest recente bevolkings- en huishoudensprognose van Primos. Volgens de Primosprognose 2023 neemt het aantal huishoudens in de gemeente in de periode 2024 tot en met 2030 toe met 405 huishoudens. Het aantal inwoners stijgt volgens deze prognose in dezelfde periode met 175 inwoners.
Historische ontwikkeling (CBS)
Prognose Primos 2023
Bron: CBS, Primos 2023.
Het aantal huishoudens neemt in De Wolden volgens de prognose sterker toe dan het aantal inwoners. De gemiddelde omvang van de huishoudens neemt daardoor af en er komen meer kleine huishoudens bij. Dit is vooral een gevolg van de voortschrijdende vergrijzing in de gemeente.
25
Tabel 5.2: Gemeente De Wolden. Bevolkings- en huishoudenstoename 2024 t/m 2030 en 2031 t/m 2040 2024 t/m 2030 2031 t/m 2040 Bevolking +175 +180 Huishoudens +405 +280 Bron: Primos 2023.
Tussen 2031 en 2040 neemt volgens de prognose het aantal inwoners nog toe, maar na 2035 vlakt de groei af. Het aantal huishoudens blijft licht stijgen. Figuur 5.2: Gemeente De Wolden. Huishoudensprognose naar leeftijd en huishoudenssamenstelling naar verhouding, 2024 - 2040
Figuur 5.3: Gemeente De Wolden. Huishoudensprognose naar leeftijd en huishoudenssamenstelling in aantallen 2024 - 2040
100% 90%
17%
20%
23%
27%
19%
18%
30%
30%
80% 70%
19%
19%
60% 50%
34%
40%
32%
12.000 10.000 8.000
1.774
2.208
2.595
3.015
1.955
2.108
2.130
1.960
3.576
3.427
3.365
3.342
1.496
1.340
1.151
1.098
933 726
1.109 673
1.237 577
1.244 486
2024
2031
2035
2041
6.000
30% 20%
14%
10%
9% 7%
10% 7%
11% 5%
11% 5%
2024
2031
2035
2041
0%
75 jaar en ouder neemt toe van 17% van de huishoudens nu naar 27% van de huishoudens in 2040. Er is dus sprake van een forse toename van het aantal oudere huishoudens. De genoemde huishoudensverdunning in de gemeente is hier een gevolg van, oudere huishoudens zijn kleinere huishoudens dan gemiddeld. Behalve de groep oudere huishoudens neemt ook de groep één- en tweepersoonshuishoudens tussen 35 en 55 jaar toe volgens de prognose. Deze ontwikkeling hangt samen met de individualisering in de samenleving. Het aandeel jonge huishoudens neemt af. Dat geldt ook voor het aandeel gezinnen. Dit daalt van 34% nu naar 30% in 2040. Het aandeel 65-75-jarigen blijft naar verhouding redelijk stabiel.
13%
11%
10%
1-2 phh tot 35 jaar
1-2 phh 35-55 jaar
1-2 phh 55-65 jaar
Gezinnen
1-2 phh 65-75 jaar
1-2 phh 75+ jaar
Bron: Primos 2023.
De verdeling van de huishoudens naar leeftijd en huishoudenssamenstelling in De Wolden gaat veranderen in de toekomst. Het aandeel huishoudens van
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
4.000 2.000 0
1-2phh tot 35 jaar
1-2phh 35-55 jaar
1-2phh 55-65 jaar
Gezinnen
1-2phh 65-75 jaar
1-2phh 75+ jaar
Bron: Primos 2023.
26
In 2040 zijn er volgens de prognose in de gemeente 1.200 75-plus huishoudens meer dan in 2024. Dit is getalsmatig de grootste verschuiving in de huishoudenssamenstelling in de gemeente.
5.2 Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte De woningbehoefte komt voort uit de ontwikkeling van het aantal huishoudens en het inlopen van het huidige woningtekort van 3,7% nu naar 2% in 2030. Bij de inloop van het woningtekort gaan we er dus van uit dat dit tekort niet volledig wordt ingelopen. De woningmarkt heeft een zekere druk nodig om goed te functioneren. Uitgaan van een tekort rond de 2% is gebruikelijk. Dit wordt landelijk al lange tijd als uitgangspunt gehanteerd. Op basis van de Primos huishoudensprognose, rekening houdend met het inlopen van het woningtekort tot 2% in 2030, is er in de gemeente De Wolden een woningbehoefte van +575 woningen in de periode tot en met 2030 en van nog eens +280 woningen in de periode 2031 tot en met 2040. De totale woningbehoefte tot en met 2040 bedraagt daarmee op basis van de Primos 2023 prognose +855 woningen. Tabel 5.3: Gemeente De Wolden. Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte volgens Primos prognose 2023 per periode, 2024 t/m 2030 en 2031 t/m 2040 2024 t/m 2030 2031 t/m 2040 Huishoudens +405 +280 Inlopen woningtekort +170 Totaal +575 +280 Bron: Primos 2023, bewerking Companen.
Vergelijking met het voorgaande onderzoek (2021) De Primosprognose extrapoleert langjarige (migratie)trends als onderdeel van de demografische doorrekening van de toekomstige bevolking en huishoudens
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
in een gemeente. Uitgangspunt voor de Primos-prognose is ook dat gemeenten met veel woningbouwplannen volgens de prognose op de korte termijn relatief snel groeien. De regionale woningbehoefte ‘landt’ in de gemeenten waar veel woningen worden gebouwd. Het effect is dat gemeenten die in het verleden minder hebben gebouwd dan de behoefte en/of weinig bouwplannen hebben om in de toekomstige behoefte te kunnen voorzien, in de prognose een lage woningbehoefte hebben. De trend uit het verleden laat in die gemeenten immers zien dat relatief weinig huishoudens van buiten de gemeente toestromen. In onze analyses gaan we na in welke mate de Primosprognose aansluit bij de trends uit het verleden. We werken daarom een trendscenario uit dat migratietrends uit het verleden doortrekt naar de toekomst. Bij het vorige onderzoek in 2021 is nagegaan in hoeverre de Primosprognose in lijn ligt met de actuele ontwikkelingen in de voorgaande jaren. Daarbij is vastgesteld dat de huishoudensontwikkeling volgens Primos 2021 te behoudend was voor De Wolden. Daarom is destijds een Trendvariant uitgewerkt die de raming van de huishoudensontwikkeling beter laat aansluiten op de actuele ontwikkelingen in vestiging en vertrek.
Als we de ontwikkeling van de woningbehoefte volgens deze Trendvariant voor de periode 2024 tot en met 2030 vergelijken met de ontwikkeling volgens Primos 2023, dan stellen we vast dat de ontwikkeling van de woningbehoefte volgens Primos 2023, inclusief de inloop van het ontstane woningtekort, iets hoger ligt dan de Trendvariant die in 2021 is uitgewerkt. Tabel 5.4: Gemeente De Wolden. Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte volgens Trendvariant 2021 en Primos 2023 inclusief inloop woningtekort, 2024 t/m 2030 en 2031 t/m 2040 Woningbehoefte 2024 t/m 2030 2031 t/m 2040 Trendvariant 2021 +510 +220 Primos 2023 inclusief inloop woningtekort +575 +280 Verschil +65 +60 Bron: Primos 2021 en 2023, bewerking Companen.
27
Trendscenario 2024 De vraag is opnieuw in hoeverre de Primosprognose recht doet aan de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in De Wolden. Met dezelfde uitgangspunten als in 2021 is een nieuwe Trendvariant gemaakt. De Trendvariant is gebaseerd op de daadwerkelijke huishoudensontwikkeling in De Wolden in de laatste tien jaar, waarbij de vijf meest actuele jaren zwaarder meegerekend worden in de toekomstige ontwikkeling. Figuur 5.4: Gemeente De Wolden. Huishoudensontwikkeling volgens de Primosprognose 2023 en de Trendvariant 2024 12.000 11.500 11.000 10.500 10.000 9.500 9.000 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039
Historische ontwikkeling (CBS)
Tabel 5.5: Gemeente De Wolden. Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte volgens Primos 2023 inclusief inloop woningtekort en Trendvariant 2024, 2024 t/m 2030 en 2031 t/m 2040 Woningbehoefte 2024 t/m 2031 t/m 2030 2040 Primos 2023 inclusief inloop woningtekort +575 +280 Trendvariant 2024 inclusief inloop woningtekort +925 +515 Verschil +350 +235 Bron: Primos 2023, bewerking Companen.
Volgens het trendscenario is de huishoudensgroei in de gemeente in de periode tot en met 2030 +755 huishoudens. Inclusief de inloop van het woningtekort met 170 woningen gaat het om +925 woningen in deze periode. Voor de huisvesting van deze huishoudens zijn 350 woningen meer nodig dan op basis van Primos 2023 inclusief inloop van het huidige woningtekort. Op basis van de Primosprognose is het gemiddelde aantal woningen dat in de periode tot en met 2030 moet worden toegevoegd 80 woningen per jaar. Volgens het trendscenario zijn dit er 130. In de periode 2031 tot en met 2040 zijn volgens de Trendvariant 235 woningen méér nodig dan volgens de Primos 2023 prognose.
Prognose Primos 2023
Trendvariant 2024 Bron: Primos 2023, CBS, bewerking Companen.
Kwantitatieve behoefte in de wijken De volgende tabel geeft weer hoe de woningbehoefte in de komende perioden is gespreid over het dorpen binnen de gemeente.
De huishoudensgroei was in De Wolden de afgelopen jaren hoger dan waar Primos voor de komende periode vanuit gaat. Als we de migratietrend doortrekken en rekening houden met de autonome ontwikkeling van de bevolking in de gemeente (door de vergrijzing gaan meer mensen overlijden), zien we een grotere huishoudensontwikkeling dan waar Primos 2023 op uitkomt.
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
28
Tabel 5.6: Gemeente De Wolden. Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte volgens Trendvariant 2024 inclusief inlopen woningtekort, per dorp, 2024 t/m 2030 en 2031 t/m 2040 Dorp 2024 t/m 2030 2031 t/m 2040 Zuidwolde +280 +160 De Wijk +130 +65 Ruinen +165 +100 Ruinerwold +120 +60 Koekange +85 +50 Overige kernen +145 +80 Totaal +925 +515 Bron: Primos 2023, bewerking Companen.
Figuur 5.5: De Wolden. Woonwensen van verschillende huishoudensgroepen (op basis van referentiegebied) Starters
13%
1-2 phh tot 35 jaar
12%
8% 4% 5%
1-2 phh 35-55 jaar
13%
7% 4%
1-2 phh 55-65 jaar
15%
Gezinnen
13%
1-2 phh 65-75 jaar
11%
1-2 phh 75+ jaar
De kwantitatieve behoefte per kern is bepaald op basis van demografische trends en verhuispatronen volgens de meest actuele inzichten. De spreiding over de kernen wijkt iets af van de spreiding die in de woonzorgvisie is gepresenteerd. In de woonzorgvisie ligt in de woningbehoefte een wat zwaarder accent op de kleinere kernen binnen de gemeente. De trend wordt mede ingegeven door aanwezig aanbod. Het is daarom een overweging om in het beleid meer vraag in de kleinere kernen te honoreren.
29%
14%
31%
41% 36%
23%
6% 7%
4% 4%
24%
6%
0%
8%
45%
20%
14%
15%
9%
17%
15%
12%
11%
17%
10%
31%
4% 10%
8%
7% 5% 12%
40%
11%
20%
12%
27%
4% 4%
24%
60%
80%
Sociale huur grondgebonden
Sociale huur appartement
Particuliere huur grondgebonden
Particuliere huur appartement
Koop goedkoop
Koop betaalbaar
Koop duur
Koop appartment
6%
100%
Bron: WoON 2021.
5.3 Kwalitatieve woningbehoefte Woonvoorkeuren en verhuisgedrag Voor het in beeld brengen van de woonwensen baseren we ons op het WoON 2021. Dit is een groot landelijk woon- en verhuiswensenonderzoek dat driejaarlijks wordt uitgevoerd. Om betrouwbare uitkomsten voor De Wolden te krijgen, werken we met een referentiegebied, waarin we lokaal specifieke achtergrondkenmerken gebruiken om tot een zo concreet mogelijk beeld van de situatie in De Wolden te komen.
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
• Bij starters komt de wens naar sociale huur en betaalbare koop duidelijk naar voren. Enerzijds is er een groep die nog niet kan starten in een koopwoning en graag een sociale huurwoning wil huren, anderzijds is er een groep starters die een eerste stap op de koopmarkt wil maken in het betaalbare segment. De vraag naar particuliere huur is beperkt bij starters. • Jonge huishoudens tot 35 jaar die al een eerste stap hebben gemaakt op de woningmarkt wensen vooral een grondgebonden koopwoning, 41% wenst een betaalbare woning en 22% een middeldure woning. Eén op de vijf huishoudens van deze groep wenst een sociale huurwoning.
29
• Driekwart van de huishoudens tussen de 35 en 55 jaar wenst een koopwoning, met name betaalbare en middeldure koopwoningen (54%). Onder deze groep is er ook een vraag naar koopappartementen. • Een aanzienlijk deel van de kleine huishoudens van 55 tot 65 jaar wil een sociale huurwoning (37%). In de koopsector wenst deze groep vaak een middeldure grondgebonden woning of een koopappartement. • De woonwensen van gezinnen lopen net zoals bij de jonge huishoudens uiteen. Er is onder gezinnen belangstelling voor de huursector, maar het merendeel van de gezinnen wil een woning kopen. Het accent ligt op het betaalbare en middeldure segment, maar er zijn ook gezinnen die meer kunnen besteden. • De kleine huishoudens van 65 tot 75 jaar hebben vaak de wens te verhuizen naar een huurwoning en dan met name naar een sociale huurwoning. Maar ruim 50% wil bij verhuizing een woning kopen, vooral de wens naar een koopappartement is aanzienlijk. • De groep kleine huishoudens van 75 jaar en ouder heeft bij verhuizing vooral een wens om naar een sociale huurwoning of koopappartement te gaan. Deze groep richt zich voor een deel dus ook op hoge leeftijd nog op de koopsector. • Er is onder oudere huishoudens ook een zekere vraag naar particuliere huurwoningen.
• Starters komen in de praktijk vaker in de particuliere huur en minder vaak in de sociale huur en de betaalbare koop terecht dan gewenst. • Kleine huishoudens tot 55 jaar verhuizen geregeld naar een particuliere huurwoning terwijl dat niet uit de wensen blijkt. Deze huishoudens kopen minder vaak dan gewenst en kopen vaak een duurdere woning dan gewenst. • Ook gezinnen slagen er minder vaak in een woning te kopen als zij zouden wensen en betalen vaak meer voor een woning dan zij zouden wensen. • De wens en het gedrag van huishoudens tussen 65 en 75 jaar oud in de huursector komen redelijk goed overeen. In de koopsector kopen ze aanmerkelijk minder vaak een appartement dan ze in de wensen aangeven. • Huishoudens van 75 jaar of ouder komen vooral in de sociale huursector terecht, er is een onvervulde wens naar koopappartementen onder deze groep.
Woonwensen en verhuisgedrag vergeleken Woonwensen zijn slechts een (beperkte) voorspeller van gedrag op de woningmarkt. Vaak geven mensen in een enquête aan iets te willen, maar maken zij in de praktijk vervolgens een andere keuze, omdat de gewenste woning niet beschikbaar was of omdat hun situatie veranderde. We vergelijken de woonwensen daarom met het feitelijke gedrag in De Wolden. Enkele belangrijke verschillen:
2118.104/G | Woningmarktonderzoek De Wolden
30
Figuur 5.6: Gemeente De Wolden. Verhuisgedrag van verschillende huishoudensgroepen, 2017 - 2022 Starter
19%
1-2 phh tot 35 jaar
14%
1-2 phh 35-55 jaar
13%
1-2 phh 55-65 jaar
15%
Gezinnen
5% 5%
17%
14%
25%
9%
6%
26%
18%
7%
23%
8%
16%
32%
18%
13%
15%
31%
17%
16%
17%
9%
1-2 phh 65-75 jaar
18%
11%
1-2 phh 75+ jaar
17%
0%
15%
7%
12%
36% 9%
30%
60%
20%
40%
19% 18% 7%
60%
12%
80%
Sociale huur grondgebonden
Sociale huur appartement