Vastgoedvisie gemeente De Wolden

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

opgesteld, waarin de gewenste invulling van de locatie zowel kwalitatief als programmatisch is omschreven. Daarnaast worden ook de ontwikkelstrategie en de gemeentelijke rol in de herontwikkeling uitgewerkt. Een locatiepaspoort wordt door team Ruimtelijke Ontwikkeling opgesteld op basis van de algemene beleidsuitgangspunten van de gemeente. De gemeente heeft locatiepaspoorten opgesteld voor de reeds beschikbare ontwikkellocaties en voor de ontwikkellocaties die op termijn beschikbaar komen. Bij verkoop van strategisch vastgoed ten behoeve van ruimtelijke (her)ontwikkeling geldt het uitgangspunt dat de resterende boekwaarde van het vastgoed (opstal en grond) en de sloopkosten ten laste worden gebracht van de nieuwe ontwikkeling. Verkoop van overig vastgoed Wanneer een vastgoedobject geen beleidsdoel (meer) dient, geen kansen voor herbestemming én (her)ontwikkelkansen biedt, dan spreken we over overig vastgoed. De verkoop van overig vastgoed aan derden geschiedt tegen marktwaarde. Door een onafhankelijke en gecertificeerde taxateur wordt de marktwaarde van het vastgoedobject bepaald. De netto verkoopopbrengsten van het vastgoed komen ten gunste van de algemene middelen. Indien gewenst kan het college voorstellen om de opbrengsten aan een specifieke bestemming toe te wijzen; hiervoor is instemming van de gemeenteraad vereist.

Wet- en regelgeving bij verkoop De verkoop van gemeentelijk vastgoed gaat volgens een openbare selectieprocedure. Hierdoor is de vastgoedverkoop transparant en stellen wij marktpartijen in de positie dat zij – onder de gestelde selectiecriteria – vrij kunnen mededingen. Voor elke verkoop stellen wij objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria op conform het gelijkheidsbeginsel (Didam-arrest). Het vastgoedobject wordt na een inhoudelijke en procedurele voorbereiding breed op de markt gezet, waarbij de procedure en de selectiecriteria expliciet worden vermeld. Gedurende het doorlopen van de procedure worden de spelregels niet meer veranderd.

pagina 24

Het college kan gemotiveerd afwijken van een openbare selectieprocedure en kiezen voor één-op-één uitgifte wanneer er bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. In dat geval wordt het voornemen tijdig openbaar gemaakt, zodat belanghebbenden hiervan kennis kunnen nemen. Het besluiten tot verkoop van vastgoed is op grond van de Gemeentewet een verantwoordelijkheid van het college. De verkoopprocedure wordt vastgelegd in een verkoopprotocol en ter informatie gedeeld met de gemeenteraad. Bij politiek gevoelige of financieel ingrijpende verkopen geldt een actieve informatieplicht van het college richting de raad. Dit geldt ook bij herontwikkeling met bestemmingswijziging, aangezien de raad bevoegd is tot het wijzigen van het omgevingsplan. Op verkoop van vastgoed is de Wet Bibob van toepassing om te voorkomen dat wij ongewild criminele activiteiten faciliteren. De wijze waarop werkt het college uit. 6.4.2 Sloop Het college kan ervoor kiezen om gemeentelijk vastgoed te slopen. Het uitgangspunt hierbij is dat er in de begroting budget wordt opgenomen voor sloopkosten. Daarnaast wordt een voorziening getroffen voor het afboeken van de resterende boekwaarde.

Wanneer dit enkel openbaar groen betreft zal het team Groen Uitvoering het perceel in bezit krijgen en is er sprake van areaaluitbreiding. Indien er geen directe herbestemming is voor de vrijgekomen grond, wordt deze aangemerkt als ‘openbaar gebied’ en overgedragen aan team Beheer. In beide gevallen dienen er financiële middelen beschikbaar gesteld te worden voor de beheer- en onderhoudskosten. Toevoegen foto vastgoed De Wolden

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

pagina 25

7 Verhuurbeleid

•

Wij verhuren ons vastgoed op een manier die passend is bij het gebruik en hanteren heldere afwegingskaders bij ruimtevragen en ruimteaanbod.

7.1

Verhuur van vastgoed

Bij huisvestingsvraagstukken kan de gemeente overgaan tot de verhuur van haar gemeentelijk vastgoed. Het verhuurbeleid maakt hierbij onderscheid in de verhuur aan verschillende type gebruikers: • Een organisatie (vereniging/stichting) komt in aanmerking als een maatschappelijke gebruiker, als de activiteiten door de gemeente geformuleerde (maatschappelijke) beleidsdoelen dienen. Hierbij valt te denken aan welzijn, onderwijs, cultuur, sport, et cetera. In Tabel 3 zijn de maatschappelijke gebruikers in De Wolden weergegeven. • Gebruikers die niet worden aangemerkt als maatschappelijk, worden beschouwd als commerciële of overige gebruikers. Het doelgroepenbeleid dient als leidraad voor het huisvesten van verschillende gebruikers. Het doelgroepenbeleid is toegelicht in paragraaf 3.5 Beleidskader gebruikers gemeentelijk vastgoed. 7.1.1 Verhuur van maatschappelijk vastgoed Voor de verhuur van vastgoed aan maatschappelijke gebruikers hanteren we naast het doelgroepenbeleid de volgende uitgangspunten: • Het volledig doorverhuren van maatschappelijk vastgoed aan slechts één gebruiker wordt zo min mogelijk toegepast: de gemeente zet in op multifunctioneel gebruik van haar vastgoed.

• Wanneer er slechts één gebruiker is van het maatschappelijk vastgoed en de gemeente geen belang heeft bij de dagelijkse beschikbaarheid van de betreffende maatschappelijke functie, kan de gemeente het beheer en onderhoud van het vastgoed overdragen naar de huurder. Hiertoe wordt een beheercontact met de huurder afgesloten, waarin afspraken zijn vastgelegd over verantwoordelijkheden in onderhoud, gebruik en medegebruik, verzekeringen, et cetera. Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

•

De gemeente kan ook besluiten om het eigendom van het maatschappelijk vastgoed volledig over te dragen wanneer er slechts één gebruiker is en de gemeente geen belang heeft bij de maatschappelijke functie. Per situatie wordt beoordeeld of dit wenselijk en mogelijk is. In dit geval draagt de gemeente het eigendom van het vastgoedobject over, maar blijft wel eigenaar van de grond. De gemeente sluit hiertoe een erfpachtovereenkomst voor de grond en een opstalovereenkomst voor de opstallen. De huurder heeft expliciete toestemming nodig van de gemeente over medegebruik van het vastgoed. Dit kan vastgelegd worden in de huurovereenkomst.

7.1.2 Verhuur van overig vastgoed Het verhuren van vastgoedobjecten aan (semi-)commerciële organisaties of overige gebruikers gebeurt in principe niet. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt in het geval van een multifunctionele acommodatie (meerdere gebruikers), bij tijdelijke verhuur of in het geval van vastgoed met een beeldbepalend (historische) waarde.

7.2

Leegstand

De mogelijkheid bestaat dat er leegstand voorkomt in de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Dit kan door diverse redenen ontstaan, bijvoorbeeld door het opzeggen van het huurcontract door de huurder of door een beleidsmatige herziening van bestemmingen. De gemeente De Wolden stuurt op de vermindering van leegstand in haar vastgoedportefeuille. Indien een gemeentelijk vastgoedobject gedeeltelijk leeg komt te staan, wordt primair ingezet op het verbeteren van de bezetting door een beleidspartij te huisvesten. Wanneer dit niet haalbaar blijkt, kan een marktpartij worden benaderd. In dat geval betreft het altijd een tijdelijke huurder, om te voorkomen dat de gemeente een nieuwe huisvestingsverplichting op zich neemt. Wanneer een gemeentelijk vastgoedobject volledig leeg staat en er geen geschikte maatschappelijke gebruiker of marktpartij is, wordt het pand

pagina 26

afgestoten conform het afstootbeleid. Er kan hierbij besloten worden tot het uitstellen van het afstoten van het vastgoedobject en tijdelijk in bezit te houden in afwachting van een toekomstige ruimtelijke (her)ontwikkeling. Het bewust leeg laten staan van het desbetreffende vastgoedobject is hierbij geen optie, vanwege risico’s op met name vandalisme, verpaupering, die stal en kraak. De gemeente zal hiertoe overgaan tot leegstandsbeheer.

7.3

Richtlijnen huurcontracten

Bij de verhuur van vastgoed worden privaatrechtelijke huurovereenkomsten gesloten op basis van het gemeentelijk huurprijsbeleid, zie hiervoor Hoofdstuk 8 Huurprijsbeleid. We streven hierbij zo veel mogelijk naar uniformiteit in de verhuur van ons vastgoed maar waar nodig en mogelijk worden uitzonderingen vastgelegd in de overeenkomst. De huurovereenkomsten zijn gebaseerd en sluiten aan op de meest recente huurmodellen zoals opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Dit is een landelijk toegepast format voor verhuur van vastgoed. In de modellen staat duidelijk omschreven wie waarvoor verantwoordelijk is en of er door de verhuurder service- en/of onderhoudskosten in rekening gebracht worden bij de huurder. Aan het model van de ROZ voegen we specifieke bepalingen toe, waaronder op welke wijze de huurprijzen geïndexeerd worden. Zo is bepaald dat de huurprijzen jaarlijks worden geïndexeerd.

Toevoegen foto vastgoed De Wolden

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

pagina 27

8 Huurprijsbeleid We verhuren ons vastgoed op een wijze die past bij het gebruik en hanteren hiervoor heldere uitgangspunten. Kostprijsdekkende huur en uniforme overeenkomsten vormen hierbij de basis. Voor het niet-maatschappelijk vastgoed brengen we een marktconforme huur in rekening. Het huurprijsbeleid is gebaseerd op de volgende kaders: • scheiding tussen huur en subsidie (transparantie); • een kostprijsdekkende huur voor maatschappelijk vastgoed; • een marktconforme huur voor commercieel en overig vastgoed; • de huurprijs mag niet in strijd zijn met de Wet Markt en Overheid. Onderstaand beslismodel geeft de kaders van het huurprijsbeleid weer.

8.1

Kostprijsdekkende huur

Het uitgangspunt van het huurbeleid is dat gemeentelijk vastgoed in principe kostprijsdekkend wordt verhuurd. Dit betekent dat de huurprijs is gebaseerd op de totale kosten die de gemeente voor dat vastgoedobject maakt (kapitaallasten én exploitatielasten) zijn meegenomen. Kapitaallasten De kapitaallasten bestaan uit rente en afschrijving. Deze worden jaarlijks berekend op basis van de oorspronkelijke investering, minus de gerealiseerde afschrijvingen. Exploitatielasten De exploitatielasten van een vastgoedobject zijn opgebouwd uit twee onderdelen: 1. lasten als gevolg van eigendom en instandhouding (zoals bijvoorbeeld kosten voor groot onderhoud, eigenaarsdeel en eigenaarsverzekering); 2. lasten voor het gebruik van het vastgoed (zoals het dagelijks onderhoud, gebruikersbelasting, gebruikersverzekering, schoonmaak, energieverbruik, et cetera). De kostprijsdekkende huur wordt gehanteerd om te voldoen aan de Wet Markt en Overheid. Deze wet stelt dat bij het verhuren van vastgoedobjecten, de huurprijs die overheden vragen niet lager mag zijn dat de integrale kostprijs. Een andere reden voor het hanteren van kostprijsdekkende huur, is het creëren van transparantie in de gemeentelijke begroting.

Figuur 4 Beslismodel verhuur van gemeentelijk vastgoed

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

Als laatste wordt met het hanteren van kostprijsdekkende huur een transparante werkwijze gehanteerd en zorgt het voor een duidelijke rolverdeling binnen de gemeentelijke organisatie. Door de daadwerkelijke kosten van het vastgoed in rekening te brengen, wordt verkapte subsidiëring voorkomen. Hiermee wordt geborgd dat het stimuleren van de beleidsactiviteit plaatsvindt door het subsidiëren van de activiteit (via de beleidsvelden) en niet via de vergoeding voor het gebruik van de huisvesting (het vastgoed).

pagina 28

8.2

Marktconforme huur

Wanneer een huurder als (semi-)commercieel of overige gebruiker wordt aangemerkt brengt de gemeente geen kostprijsdekkende maar een marktconforme huur in rekening. De marktconforme huur is die huur die in de markt behaald kan worden gelet op de aard en ligging van het gebouw, lengte huurcontract, et cetera. De marktconforme huur wordt bepaald op basis van een onafhankelijke taxatie. In sommige gevallen kan het voorkomen dat de marktconforme huur lager is dan de kostprijsdekkende huur. Om te voldoen aan de Wet Markt en Overheid mag de kostprijsdekkende huur niet hoger zijn dan de marktconforme huur. Indien de kostprijsdekkende huur aantoonbaar hoger is dan de marktconforme huur bestaan er een aantal keuzemogelijkheden: • de marktconforme huur blijft het maximum, de rest wordt als onrendabel beschouwd en niet in rekening gebracht bij de huurder. Er wordt gekeken naar kostenoptimalisaties; • de gemeente kan de potentiële huurder adviseren om een ander pand uit de gemeentelijke vastgoedportefeuille te huren of om een pand te huren bij een marktpartij; • wanneer het object leeg komt te staan wordt het pand openbaar verhuurd of afgestoten.

8.3

Afwijkingen huurprijsbeleid

Afwijken van het huurprijsbeleid kan plaatsvinden als aan onderstaande voorwaarden wordt voldaan: • er is sprake van een (algemeen) maatschappelijk belang; • de afwijking wordt onderbouwd met een motivering; • er ligt een raadsbesluit aan ten grondslag. De gemeenteraad kan ten aanzien van de kostprijsdekkendheid van de huurprijs besluiten om af te wijken van het huurprijsbeleid vanwege het algemeen belang (artikel 25h lid 6 Mededingingswet). Er is sprake van een (algemeen) maatschappelijk belang wanneer een instelling of organisatie is betrokken bij en invulling geeft aan de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Wanneer in deze gevallen wel een kostendekkende huur wordt gevraagd ontstaat een dermate hoge drempel voor het gebruik van de accommodatie waardoor er een conflict ontstaat met het beleidsdoel. Deze uitzondering is van toepassing voor de sportaccommodaties in De Wolden, waarbij het vastgoed verhuurd wordt tegen andere tarieven, zoals vastgelegd in de Tarievenregeling binnensportaccommodaties 2025.

In sommige gevallen is het mogelijk dat er geen marktconforme huur vastgesteld kan worden. Dit is veelal het geval met incourant vastgoed. Het incourant vastgoed betreft het vastgoed wat specifiek gebouwd is voor een functie, waardoor vergelijking met de markt niet mogelijk/representatief is. Daarnaast zou het incourant vastgoed zonder de beleidsdoelstelling van de gemeente niet tot stand zijn gekomen onder de condities en kwaliteitsniveau zoals dit is gerealiseerd, waardoor ook geen reële marktconforme huur vast te stellen is. In deze gevallen is kostprijsdekkende huur ook leidend.

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

pagina 29

9 Onderhouden Om ons vastgoed in goede staat te houden en in te spelen op toekomstige onderhoudsbehoeften, is het belangrijk dat we duidelijk vastleggen hoe we omgaan met verschillende typen onderhoud, de verantwoordelijkheden van huurders en de gemeente, en de methoden die we hanteren om de kwaliteit van ons vastgoed te waarborgen.

9.1 Onderhoud en vervanging Binnen het onderhoudsbeleid maken we onderscheid tussen verschillende typen onderhoud: 1. Preventief onderhoud: periodieke onderhoudswerkzaamheden gericht op het behoud van het gebouw en installaties en het voorkomen van gebreken. Denk hierbij aan jaarlijks onderhoud, controles en keuringen van installaties. 2. Correctief onderhoud: onderhoudswerkzaamheden gericht op het verhelpen van storingen en het herstellen van gebreken ter voorkoming van vroegtijdige vervanging. Dit type onderhoud wordt uitgevoerd naar aanleiding van klachten, storingen (reactief) en inspecties (proactief). 3. Vervanging (planmatig onderhoud): vervangingsonderhoud dat plaatsvindt wanneer de technische levensduur van een element is verstreken en een goede en/of veilige werking niet meer is gegarandeerd. Preventief en het grootste deel van het correctief onderhoud liggen in beginsel grotendeels bij de huurder. De gemeente controleert periodiek of de huurder aan zijn onderhoudsverplichting voldoet. In sommige gevallen is het wenselijk dat de gemeente het preventieve onderhoud uitvoert. In dat geval worden de kosten via de servicekosten bij de huurder(s) in rekening gebracht. De afspraken over de verdeling van de verantwoordelijkheden voor onderhoudswerkzaamheden worden vastgelegd in de huurovereenkomst.

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

9.2 Onderhoudsniveaus Alle gemeentelijke vastgoedobjecten worden periodiek geïnspecteerd op hun onderhoudsstaat. Deze inspecties worden uitgevoerd door een onafhankelijk en gecertificeerd inspectiebureau, conform de NEN 2767-methodiek. De NEN 2767 biedt een objectieve en uniforme werkwijze voor het vaststellen van de fysieke kwaliteit van bouwdelen, gebouwen, terreinen en installaties. De norm is ingedeeld in zes conditiescores, waarbij conditie 1 uitstekend is en conditie 6 zeer slecht. Zie de onderstaande tabel voor de verschillende conditiescores. Score

Omschrijving

Toelichting

1

Uitstekend

Nieuwbouw, geen gebreken

2

Goed

3

Redelijk

4

Matig

5

Slecht

Het verouderingsproces is min of meer onomkeerbaar geworden

6

Zeer slecht

Vervanging is noodzakelijk

Vergelijkbaar met nieuwbouw, beginnende veroudering, geen onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte Het verouderingsproces is plaatselijk op gang gekomen, beperkte onderhoudsschade en onderhoudsbehoefte Het verouderingsproces wordt met regelmaat geconstateerd, duidelijke onderhoudsschade en onderhoudsbehoefte

Tabel 5 Conditiescores NEN 2767

Als uitgangspunt voor het onderhoud van het vastgoed hanteert de gemeente een minimale conditiescore van 3, sober en doelmatig. Er wordt alleen afgeweken van deze conditiescore als duidelijk is dat een vastgoedobject op korte termijn wordt afgestoten of gesloopt. Hiertoe gelden de uitgangspunten dat het vastgoed functioneel en veilig moet zijn, het moet voldoen aan de wettelijke eisen en het moet bruikbaar zijn voor de desbetreffende functie.

pagina 30

De gemeente borgt de staat van haar vastgoed door de gebouwen eens per vier jaar te inspecteren via de NEN 2767-methodiek en vervolgens op basis van deze inspectie een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op en bij te stellen. Het inspectierapport wordt vastgelegd in het gemeentelijk onderhoudssysteem en de meerjarenbegroting. Op basis van jaarlijkse steekproeven wordt bepaald of het onderhoud ook uitgevoerd is conform de inspectie. Deze werkwijze wordt ook gehanteerd voor gemeentelijk vastgoed dat is overgedragen aan derden. Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) In het MJOP wordt aangegeven welke onderhoudswerkzaamheden op welk moment noodzakelijk zijn om het gewenste onderhoudsniveau te bereiken of te behouden, inclusief een raming van de bijbehorende kosten. Het gaat hierbij om preventief, correctief en planmatig onderhoud. Functionele verbeteringen (herinvesteringen) zoals renovaties en verbouwingen worden niet op voorhand meegenomen. Dit zijn levensduur verlengende investeringen, die pas op het moment dat die zich voordoen in beeld kunnen worden gebracht. Mocht dit van toepassing zijn, dan wordt voor dergelijke ingrepen te zijner tijd een apart krediet aangevraagd. Dit is volgens het bestaande gemeentelijke beleid.

Toevoegen foto vastgoed De Wolden

De onderhoudskosten volgend uit het MJOP worden jaarlijks opgevoerd in de Programmabegroting. Bij het onderhoud van monumentale rijks- of gemeentemonumenten gelden specifieke maatregelen en verplichtingen die afwijken van regulier vastgoedbeheer. Per geval zal worden nagegaan welke speciale (onderhouds)maatregelen moeten worden genomen en op welke wijze dit wordt geïntegreerd in het MJOP.

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

pagina 31

10 Optimaliseren Om het gemeentelijk vastgoed passend te houden voor de functies die daarin gehuisvest worden is het wenselijk en soms ook noodzakelijk om de kwaliteit van het vastgoed te verbeteren. Een kwaliteitsverbetering kan wenselijk zijn wanneer de huidige kwaliteit en functionaliteit van het gebouw niet meer aansluiten bij het gewenste gebruik. Een kwaliteitsverbetering valt niet onder het reguliere onderhoudsbeleid, maar wordt aangemerkt als investering. Hiervoor zijn geen reserveringen opgenomen in de meerjarenbegroting. Dergelijke investeringen dienen op basis van een plan met onderbouwing door het college van B&W te worden vastgesteld. Daarnaast dient krediet aangevraagd te worden via een afzonderlijk raadsvoorstel of de reguliere P&C-cyclus. De kosten voortkomend uit de investering worden gedekt door een verhoging van de kostprijsdekkende huur. De gemeente maakt onderscheid in de volgende type investeringen voor het optimaliseren van het vastgoed: 1. levensduur verlengende renovatie; 2. aanpassingen op verzoek van huurder; 3. wettelijke investeringen; 4. beleidsmatige investeringen.

10.1 Levensduur verlengende renovatie Het behoud van de kwaliteit van gemeentelijk vastgoed wordt geborgd door het uitvoeren van regulier onderhoud. Op termijn kan echter blijken dat de functionaliteit van een gebouw niet langer aansluit bij het gewenste gebruik en dat alleen onderhoud niet meer voldoende is. In dergelijke gevallen is renovatie noodzakelijk om de levensduur van het gebouw te verlengen en de gebruikswaarde te herstellen of te verbeteren. De investering die nodig is voor de renovatie wordt in samenspraak met de huurder en de beleidsafdeling bepaald.

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

10.2 Aanpassingen op verzoek van huurder Indien de functionaliteit van een gebouw niet meer aansluit bij de wensen of het gebruik van de huurder, kan de huurder een verzoek indienen voor aanpassing van het gebouw. Dit kan bijvoorbeeld betrekking hebben op een wijziging in de indeling of een kleinschalige uitbreiding. Het beleidsmatige uitgangspunt is dat dergelijke aanpassingen door de gemeente worden gerealiseerd, maar dat de investeringen worden gedekt door de huurder zelf middels een huurverhoging.

10.3 Wettelijke investeringen Veranderende of nieuwe wet- en regelgeving kan aanleiding geven tot investeringen in het gemeentelijk vastgoed. Een voorbeeld hiervan is het treffen van nieuwe veiligheidsmaatregelen of verduurzaming. In dergelijke gevallen heeft de gemeente een verplichting tot investeren, terwijl de kosten niet voorzien zijn en waarvoor in de begroting geen middelen zijn gereserveerd. De investeringen met een wettelijke grond zullen veelal niet bekostigd kunnen worden door een verhoging van de huurprijs.

10.4 Beleidsmatige investeringen De gemeente De Wolden heeft hoge ambities gesteld voor haar vastgoedportefeuille. Zo vinden wij het belangrijk dat ons vastgoed duurzaam, efficiënt en maatschappelijk verantwoord is. In H4 Ambities gemeentelijk vastgoed zijn deze ambities en bijbehorende doelstellingen beschreven. Om deze ambities te realiseren zijn kwaliteitsverbeteringen van het gemeentelijk vastgoed noodzakelijk. Denk bijvoorbeeld aan het toegankelijker maken van alle openbare gebouwen, of het verduurzamen van het vastgoed. Niet alle maatregelen kunnen doorgevoerd worden door regelgeving of doordat de investering te hoog is. In het Strategisch Accommodatieplan wordt per vastgoedobject een vastgoedstrategie vastgesteld, waarin de realisaties van de ambities meegenomen worden in de afweging. In het geval van nieuwbouw geldt dat het gemeentelijk vastgoed gerealiseerd wordt in lijn met de ambities in deze vastgoedvisie. pagina 32

11 Verduurzamen Als gemeente streven we naar een duurzame vastgoedportefeuille. Om dit te realiseren stellen we concrete doelen en acties op het gebied van duurzaamheid die ervoor zorgen dat onze vastgoedportefeuille voldoet aan de gestelde wet- en regelgeving en onze duurzaamheidsdoelstellingen. Om bestaande wijken en dorpen voldoende aantrekkingskracht te laten behouden is een duurzame woningvoorraad en leefomgeving essentieel. Met onze partners, zoals wooncorporaties, geven we hieraan invulling. Om inwoners te stimuleren om hun verantwoordelijkheid te nemen zetten we lokale duurzaamheidsinitiatieven in. Naast de samenwerking met partners en het stimuleren van de samenleving, hebben we als gemeente ook een voorbeeldfunctie als het gaat om de verduurzaming van ons eigen vastgoed. Nieuwbouw van gemeentelijke gebouwen willen we duurzaam en energieneutraal realiseren en we zetten actief in op het verduurzamen van onze bestaande gebouwen. Om richting te geven aan deze verduurzamingsopgave sluiten we aan bij het Actieplan Duurzaamheid 2025–2027, waarin de verduurzaming van onze interne organisatie één van de pijlers is. Dit betekent dat we als gemeente structureel blijven investeren in het energiezuinig en toekomstbestendig maken van ons maatschappelijk vastgoed en onze gemeentelijke gebouwen.

In de afgelopen jaren zijn al belangrijke stappen gezet, zoals het volledig aardgasvrij maken van het gemeentehuis en de verduurzaming van de gemeentewerf en diverse sporthallen en dorpshuizen. De concrete uitwerking van deze ambities en maatregelen wordt opgenomen in het Strategisch Accommodatieplan, waarin we de stappen voor de komende jaren verder uitwerken en borgen.

11.1 Verduurzaming gemeentelijke vastgoedportefeuille Voor de verduurzaming van ons vastgoed hanteren we een werkwijze die uitgaat van twee parallelle trajecten. Enerzijds wordt duurzaamheid geïntegreerd in het regulier onderhoud op natuurlijke momenten: bij elke fysieke ingreep wordt gekeken of er kansen zijn om ook verduurzamingsmaatregelen te treffen en kiezen we hierbij voor de meest Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

duurzame oplossing. Anderzijds voeren we integrale verduurzaming uit op basis van het SAP. Hierbij wordt een gebouw in één keer aangepakt, waarbij verduurzaming en gepland onderhoud worden gecombineerd. De volgende uitgangspunten gelden voor de nieuwbouw van vastgoed en het verduurzamen van bestaande gebouwen: Energieneutraal (ENG) bouwen In het kader van onze klimaatdoelstellingen is het van belang dat nieuwbouwprojecten zo energiezuinig mogelijk worden gerealiseerd. Deze ambitie sluit aan op de richtlijnen uit het Klimaatakkoord en de Klimaatwet. Conform deze richtlijnen dient de gemeentelijke vastgoedportefeuille in 2050 energieneutraal en aardgasvrij te zijn, met een reductie van 95% van de CO2uitstoot ten opzichte van 1990. Als gemeente De Wolden stellen we ons de ambitie om deze doelstelling al te realiseren in 2040. Deze norm hanteren we als uitgangspunt in de ontwerpfase van elk nieuwbouwproject. Optimaliseren energieprestaties bestaand vastgoed Voor de bestaande vastgoedportefeuille, bepalen we in het SAP per vastgoedobject de verduurzamingsmaatregelen. Het uitgangspunt hierbij is dat we per gebouw een maatwerkadvies opstellen op het moment dat dit gebouw voor verduurzaming op de planning staat. Dit advies kan meerdere maatregelen bevatten, zodat er een keuze gemaakt kan worden die aansluit bij de duurzaamheidsambitie en beschikbare financiële middelen.

De investeringen die noodzakelijk zijn om de vastgoedportefeuille duurzaam en toekomstbestendig te maken, zijn daarmee niet op voorhand vast te stellen. Daarnaast hebben we het beheer voor diverse vastgoedobjecten overgedragen aan de huurder(s). De financiële lasten en effecten van de energieprestaties van de gebouwen en duurzaamheidsmaatregelen zijn daarom niet direct in beeld bij de gemeente als eigenaar. De huurders hebben steeds vaker de behoefte om duurzaamheidsmaatregelen door te voeren die het energieverbruik en daarmee de financiële lasten te verlagen. We willen de huurders van gemeentelijke panden de ruimte bieden om zelf duurzaamheidsmaatregelen door te voeren die zij zelf te bekostigen. We ondersteunen waar nodig in het vinden van oplossingen. In de huurovereenkomsten leggen we de afspraken vast hoe we om gaan met dit soort aanpassingen door huurders. pagina 33

12 Financiën en risicomanagement In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten voor de (financiële) exploitatie van vastgoedobjecten (nieuw- en verbouw en bestaand vastgoed) beschreven en het daarbij behorende risicomanagement.

12.1

Algemeen exploitatiebeleid vastgoed

Binnen de gemeentelijke organisatie is het team Vastgoed en Grondzaken primair verantwoordelijk voor de exploitatie van het gemeentelijk vastgoed. Binnen deze verantwoordelijkheid zijn diverse taken te omschrijven zoals onderhoud, verbruikerslasten, inkomsten, et cetera. De verantwoordelijkheden van de diverse taken zijn verdeeld over diverse vakdisciplines. Alle lasten en baten met betrekking tot vastgoedobjecten worden opgenomen in de gemeentebegroting. Tevens worden er tijdig voorstellen gedaan om de vastgoedportefeuille op orde en beheersbaar te houden. 12.1.1 Meerjaren Perspectief Vastgoed De gemeente bezit in principe geen vastgoed, tenzij dit noodzakelijk is voor het realiseren van maatschappelijke doelstellingen. Het vastgoed dat in eigendom is, is daarom direct gekoppeld aan de verschillende gemeentelijke programma’s en taakvelden. Meerjarige exploitatiebegroting Het budgethouderschap voor dit vastgoed ligt bij team Vastgoed en Grondzaken. Om inzicht te bieden in de ontwikkelingen binnen de vastgoedportefeuille en hierover verantwoording af te leggen, stellen we voor elk gemeentelijk vastgoedobject een meerjarige exploitatiebegroting op. Hierin wordt een overzicht gegeven van de verwachte exploitatielasten en opbrengsten van een vastgoedobject.

In de gemeentebegroting wordt per vastgoedobject inzicht gegeven in de kapitaallasten, huurlasten, planmatig onderhoud en overige exploitatielasten. De exploitatiebegroting wordt minimaal jaarlijks (bij de programmabegroting) geactualiseerd. Als er wordt afgeweken van de geldende financiële kaders dan wordt hierover gerapporteerd bij de vastgelegde momenten in de Planning & Control cyclus.

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

Meerjarige exploitatiebegroting De portefeuille van gemeentelijke panden bestaat voor een groot deel uit maatschappelijke accommodaties. In het nog op te stellen Strategisch Accommodatieplan (SAP) worden de toekomstige investeringen in maatschappelijke accommodaties inzichtelijk gemaakt. Met het opstellen van dit plan wordt, in overleg met de vastgoedorganisatie en de beleidsafdelingen, een meerjarige investeringsplanning gemaakt voor nieuw te realiseren voorzieningen. In het SAP wordt ook per beleidsveld gekeken naar investeringen voor het bestaande vastgoed. Hierbij moet gedacht worden aan noodzakelijke investeringen door gewijzigde wet- en regelgeving, grote renovaties, functionele aanpassingen, duurzaamheidsaanpassingen, etc. De investeringsplanning van het SAP geeft een concrete invulling voor de eerste 4 jaar en een doorkijk richting de lange termijn. Naast de investeringen in maatschappelijk vastgoed zijn er ook investeringen mogelijk in overig vastgoed. Hiervoor werken we voorstellen uit voor investeringen in overige accommodaties. In de programmabegroting doet het college voorstellen welke investeringen wel of niet worden opgenomen in de investeringsplanning. De gemeenteraad stelt de programmabegroting inclusief de investeringsplanning vast. 12.1.2 Paragraaf Vastgoed Daarnaast wordt in de planning- en controldocumenten een aparte paragraaf ‘ astgoed’ opgenomen.

In deze paragraaf rapporteren we, op basis van de BBV, onder andere over het vastgoedbeleid, ontwikkelingen, vastgoedobjecten in eigendom, kosten en opbrengsten, projecten en investeringen, reserves en voorzieningen, et cetera. 12.1.3 Reserveringen De gemeente De Wolden beschikt niet over reserves voor vastgoedobjecten. Alle voor- en nadelen van de vastgoedexploitatie worden als positief of negatief resultaat ten gunste of ten laste van de algemene reserve a gewikkeld. Risico’s zoals leegstand, oninbare debiteuren enz. worden afgedekt via het weerstandsvermogen.

pagina 34

12.1.4 Afschrijvingsbeleid In de Financiële verordening gemeente De Wolden 2023 zijn de kaders voor onder andere het activa- en afschrijvingsbeleid voor de gemeente vastgelegd. Deze kaders zijn ook van toepassing op het vastgoedbeleid. De financiële verordening is in lijn met de wettelijke kaders en uitgangspunten van de BBV. In Tabel 6 zijn de minimale afschrijvingstermijnen voor het gemeentelijk vastgoed weergegeven. Bij de heroverweging van de financiële verordening gaan we onderzoeken of de afschrijvingstermijnen voor maatschappelijk vastgoed, gemeentelijke gebouwen, woningen en woonruimtes aangepast worden naar minimaal 50 jaar. Activa

Afschrijvingstermijn

Maatschappelijk vastgoed / gemeentelijke gebouwen

Minimaal 40 jaar

Woningen / woonruimtes

Minimaal 40 jaar

Loodsen en onderkomens

15 jaar

Gronden

Geen afschrijving

Tabel 6 Afschrijvingstermijnen vastgoedobjecten De Wolden

Activa worden lineair afgeschreven met inachtneming van bovenstaande termijnen. Voor de afschrijvingstermijn is de economische levensduur per component bepalend. Het is mogelijk dat een levensduur verlengende investering wordt gedaan, bijvoorbeeld een renovatie. Een levensduur verlengende ingreep wordt samen met het oorspronkelijk actief geactiveerd en afgeschreven tegen een nieuwe, langere afschrijvingsduur. Voorwaarde is dat op basis van een technische rapportage kan worden aangetoond dat met de ingreep de afschrijvingsduur van het oorspronkelijk actief kan worden verlengd. Deze nieuwe (economische) levensduur is de basis voor de nieuwe afschrijvingsperiode.

12.2

Risicomanagement

Jaarlijks worden binnen onze gemeente nieuwe accommodaties gerealiseerd waarbij wij betrokken zijn, al dan niet als eigenaar. Zowel in de ontwikkelings ase als tijdens de exploitatie zijn aan vastgoed diverse risico’s verbonden.

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

et is van groot belang om deze risico’s vroegtijdig te identi iceren, zodat passende maatregelen kunnen worden getroffen om ze te voorkomen of beheersbaar te maken. De algemene beleidskaders voor risicomanagement zijn vastgelegd in de nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen. Het vastgoedbeleid sluit hier in grote lijnen op aan. innen het vastgoedbeheer doen zich echter ook speci ieke risico’s voor. Deze worden in dit hoofdstuk nader toegelicht, zodat er gericht kan worden gestuurd op een robuuste en toekomstbestendige vastgoedstrategie.

12.3

Ontwikkelfase

ij de ontwikkeling van vastgoed doen zich diverse risico’s voor, die variëren in aard en zich voordoen in verschillende fasen van het proces. Zowel tijdens de realisatie als in de latere exploitatie kunnen deze risico’s aanzienlijke impact hebben. De risico’s in de exploitatie ase verdienen bijzondere aandacht, aangezien vastgoed doorgaans wordt gerealiseerd voor een gebruiksperiode van minimaal 40 jaar. Een sluitende investeringsbegroting biedt geen garantie voor een gezonde exploitatie; bepaalde keuzes kunnen langdurige negatieve financiële gevolgen hebben. Bij elke ontwikkeling wordt daarom een begroting opgesteld die zowel de verwachte stichtingskosten als de toekomstige exploitatiekosten omvat. Wanneer besloten wordt tot realisatie, worden de investeringskosten opgenomen in de meerjarenbegroting en ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad. De bijbehorende exploitatielasten moeten vooraf inzichtelijk zijn en maken integraal deel uit van het besluitvormingsproces. Goedkeuring van de investering impliceert daarmee ook instemming met de exploitatiekosten. Het investeringsbudget zoals opgenomen in de meerjarenbegroting vormt het financiële kader waarbinnen het project moet worden uitgevoerd. m risico’s tijdens de ontwikkeling te beheersen, wordt gewerkt volgens een projectmatige aanpak.

In het plan van aanpak worden de relevante risico’s benoemd en voorzien van beheersmaatregelen of oplossingsrichtingen. ok binnen het aanbestedingsproces kunnen risico’s ontstaan. Ter beperking hiervan volgt de gemeente de Aanbestedingswet en hanteert zij beleidsregels voor inkoop en aanbesteding. pagina 35

12.4

Exploitatiefase

Tijdens de exploitatiefase is er een aantal risico’s te onderkennen • onderhoudsrisico; • huurderving door leegstand, wanbetaling of faillissement van de huurder; • schades en gebreken aan gebouwen; • vermindering van de marktwaarde. 12.4.1 Onderhoudsrisico Door periodieke NEN 2767-inspecties uit te voeren en deze als basis te gebruiken voor het Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP), wordt per gebouw inzicht verkregen in het te verwachten onderhoud. Hiermee worden onverwachte onderhoudsrisico’s grotendeels voorkomen. Toch kunnen de daadwerkelijke kosten van onderhoud hoger uitvallen dan vooraf geraamd. In de praktijk worden deze tegenvallers vaak gecompenseerd door meevallers bij andere onderhoudswerkzaamheden, waardoor het risico op portefeuilleniveau beperkt blijft. 12.4.2 Huurderving Er bestaat altijd een kans dat huurcontracten niet worden verlengd, of dat een huurder door faillissement of andere omstandigheden niet langer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen. In dergelijke gevallen wordt actief gezocht naar een nieuwe huurder, al kan dit enige tijd in beslag nemen. Daarbij is het niet gegarandeerd dat het oorspronkelijke huurniveau gehandhaafd kan blijven. Het risico op leegstand is bij maatschappelijk vastgoed relatief beperkt.

De exploitatiekosten van deze panden zijn doorgaans opgenomen in de gemeentelijke begroting, waardoor leegstand vooral leidt tot een tegenvaller in de inkomsten, en niet direct tot financiële tekorten. Wanneer vastgoed specifiek voor een huurder wordt gebouwd of verbouwd, worden langdurige meerjarige huurovereenkomsten afgesloten. Dit verkleint het risico op leegstand en draagt bij aan een stabiele exploitatie.

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

12.4.3 Risico op schade en gebreken Gebouwen kunnen schade oplopen door uiteenlopende oorzaken zoals vandalisme, brand of storm. Dergelijke schades vallen doorgaans onder de verzekeringsdekking. Bij incidenten zoals vandalisme of diefstal wordt altijd aangifte gedaan en worden de kosten, waar mogelijk, verhaald op de veroorzaker. Bij bestaand vastgoed kunnen verborgen gebreken aan het licht komen, bijvoorbeeld door het gebruik van ondeugdelijke materialen in het verleden. Daarnaast kunnen er materialen zijn toegepast die inmiddels, vanwege aangescherpte wet- en regelgeving of veiligheidsrisico’s, niet meer zijn toegestaan - zoals asbest. Deze gebreken vallen buiten de reguliere vastgoedexploitatie en worden daarom zoveel mogelijk voorkomen of vroegtijdig geïdenti iceerd. m deze risico’s te beheersen, hanteren we onder andere asbestinventarisaties bij zowel het eigen vastgoed als bij de aankoop van nieuwe objecten. 12.4.4 Marktwaarde gebouwen Het grootste deel van de gemeentelijke vastgoedportefeuille bestaat uit nietcourant, specifiek vastgoed dat primair dient ter ondersteuning van maatschappelijke beleidsdoelen. Dit type vastgoed functioneert grotendeels buiten de reguliere marktwerking van vraag en aanbod.

Wanneer dergelijk maatschappelijk vastgoed niet langer in gebruik is en er wordt besloten tot verkoop of herontwikkeling, dient zorgvuldig rekening te worden gehouden met de resterende boekwaarde. Vanwege het specifieke karakter van deze panden is er vaak beperkte marktinteresse, waardoor de opbrengst uit verkoop of herontwikkeling lager kan uitvallen dan de boekwaarde. Om eventuele financiële tegenvallers op te vangen, wordt een voorziening getroffen conform het financiële kader dat aansluit op de richtlijnen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Voor courant vastgoed geldt dat de marktwaarde in principe jaarlijks wordt getaxeerd, indien nodig door een onafhankelijke deskundige, om vast te stellen of er sprake is van duurzame waardevermindering. Indien een pand is aangemerkt voor verkoop en na twee jaar nog niet is verkocht, vindt een heroverweging plaats van het verkooplabel.

pagina 36

Gemeente De Wolden

Datum februari 2026 www.dewolden.nl Dit document is opgesteld met ondersteuning van

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

pagina 37