Vastgoedvisie gemeente De Wolden

Vastgoedvisie 2026 - 2035

Toevoegen foto vastgoed De Wolden

Auteur

XXXXXX XX-XX-XXXX XXXXXX

versie

X.X

Opdracht Datum

Datum: 22 januari 2026

Versie: 1.0

Voorwoord Met trots presenteren we de Vastgoedvisie 2026 - 2035 van gemeente De Wolden. Deze nota markeert een belangrijke stap in de verdere professionalisering van ons gemeentelijk vastgoedbeleid. In een tijd waarin maatschappelijke opgaven steeds complexer worden en de behoefte aan duurzame, multifunctionele voorzieningen groeit, is het van groot belang dat wij als gemeente onze vastgoedportefeuille strategisch en toekomstgericht beheren. De Wolden kenmerkt zich door sterke sociale cohesie en een uitgesproken dorpsgericht karakter. Onze voorzieningen – van scholen en sportaccommodaties tot dorpshuizen en culturele centra – vormen het hart van onze dorpsgemeenschappen. Zij dragen bij aan de leefbaarheid, het welzijn en de identiteit van onze kernen. Vastgoed is voor ons geen doel op zich, maar een krachtig middel om maatschappelijke doelen te realiseren en de kwaliteit van onze leefomgeving te versterken. Met deze vastgoedvisie leggen we de kaders vast voor het bezit, beheer, gebruik, verduurzaming en de ontwikkeling van gemeentelijk vastgoed. We geven richting aan keuzes op het gebied van aankoop, exploitatie, verhuur en onderhoud, en bieden een basis voor verdere samenwerking met maatschappelijke partners, ondernemers en bewoners. Duurzaamheid, sociale cohesie en efficiënt gebruik staan daarbij centraal.

Ik wil iedereen bedanken die heeft bijgedragen aan de totstandkoming van deze nota. Samen werken we aan een toekomstbestendige vastgoedportefeuille die past bij de ambities van De Wolden en bijdraagt aan een vitale, inclusieve en duurzame samenleving. Namens het college van burgemeester en wethouders, Rudi Hooch Antink Wethouder

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

pagina 2

Inhoud Inhoud

Voorwoord

2

1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Aanleiding Vastgoedvisie 2026 Instrumenten voor vastgoedsturing Leeswijzer

4 4 4 4 5

2 2.1 2.2 2.3

Vastgoedvisie Vastgoed in gemeentelijk eigendom Vastgoedportefeuille Wet- en regelgeving

6 6 6 9

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Beleidskaders Onderwijs Sport en Bewegen Kunst en Cultuur Zorg en Welzijn Beleidskader gebruikers gemeentelijk vastgoed

10 10 11 12 13 14

4 4.1 4.2 4.3

Ambities gemeentelijk vastgoed Het gemeentelijk vastgoed is duurzaam Het vastgoed van de gemeente stimuleert sociale cohesie Het gemeentelijk vastgoed is efficiënt

16 16 18 18

5 5.1 5.2

Vastgoedorganisatie Rollen en verantwoordelijkheden Bestuurlijke taken en bevoegdheden

20 20 21

6 6.1 6.2 6.3 6.4

Aankoop, (her)ontwikkelen en afstoten Uitgangspunten nieuwe huisvestingsvraagstukken Criteria voor aankoop of ontwikkeling van vastgoed Herbestemming van vastgoed Afstoten van vastgoed

22 22 23 23 24

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

7 7.1 7.2 7.3

Verhuurbeleid Verhuur van vastgoed Leegstand Richtlijnen huurcontracten

26 26 26 27

8 8.1 8.2 8.3

Huurprijsbeleid Kostprijsdekkende huur Marktconforme huur Afwijkingen huurprijsbeleid

28 28 29 29

9 9.1 9.2

Onderhouden Onderhoud en vervanging Onderhoudsniveaus

30 30 30

10 10.1 10.2 10.3 10.4

Optimaliseren Levensduur verlengende renovatie Aanpassingen op verzoek van huurder Wettelijke investeringen Beleidsmatige investeringen

32 32 32 32 32

11 Verduurzamen 11.1 Verduurzaming gemeentelijke vastgoedportefeuille

33 33

12 12.1 12.2 12.3 12.4

34 34 35 35 36

Financiën en risicomanagement Algemeen exploitatiebeleid vastgoed Risicomanagement Ontwikkelfase Exploitatiefase

pagina 3

1 Inleiding De gemeente De Wolden beschikt over een diverse vastgoedportefeuille die een belangrijke rol speelt in het realiseren van maatschappelijke doelstellingen. Onze gemeente kenmerkt zich door sterke sociale cohesie en een uitgesproken dorpsgericht karakter. Cultuur in De Wolden omvat naast kunst en erfgoed ook lokale tradities en is sterk verbonden met de dorpsgemeenschappen. Dit culturele karakter komt ook tot uiting in het gemeentelijk vastgoed, zowel in karakter en uitstraling, alsook in gebruik. De bibliotheek, als voorbeeld, vervult een bredere maatschappelijke rol als ontmoetingsplek en digitale hulppost, en vervult daarmee een kernvoorziening binnen een bredere context. Beleidsfocus van onze gemeente ligt op het behoud van voorzieningen in alle kernen, het ondersteunen van lokale initiatieven en het versterken van gemeenschapszin. Vastgoed is voor ons geen doel op zich, maar een strategisch middel om onze maatschappelijke doelen te realiseren en de kwaliteit van de ruimtelijke ontwikkeling te sturen. Met ons maatschappelijk vastgoed ondersteunen we maatschappelijke activiteiten van onder andere onderwijs, sport, welzijn en cultuur. De vastgoedvisie is daarom nauw verbonden met de verschillende beleidsvelden waaraan wij als gemeente werken.

Tegelijkertijd brengt het bezit van vastgoed verantwoordelijkheden met zich mee op het gebied van beheer en onderhoud, exploitatie, duurzaamheid en risicobeheersing. Om deze verantwoordelijkheden goed te kunnen invullen en om richting te geven aan toekomstige keuzes, is het noodzakelijk om een vastgoedbeleid op te stellen.

1.1

Aanleiding

Met deze Vastgoedvisie 2026 zetten wij als gemeente de eerste stap naar structurele sturing op maatschappelijk vastgoed. Tot nu toe was er geen integraal beleid op dit gebied. Door actuele trends en ontwikkelingen, zoals de groeiende behoefte aan duurzame en multifunctionele voorzieningen, is het voor onze gemeente steeds belangrijker om vastgoed op een samenhangende manier te beheren en in te zetten.

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

In deze nota worden de uitgangspunten en kaders vastgelegd voor de belangrijkste thema’s binnen het vastgoedbeleid, zoals aankoop, exploitatie, verhuur en onderhoud. Hiermee creëren we richting en een basis voor verdere professionalisering van het vastgoedbeheer in de toekomst.

1.2

Vastgoedvisie 2026

De Vastgoedvisie 2026 biedt een strategisch kader voor het bezit, beheer, gebruik, verduurzaming, afstoot en de ontwikkeling van gemeentelijk vastgoed. De nota beschrijft de rol van vastgoed binnen het gemeentelijk beleid, de uitgangspunten voor exploitatie en onderhoud, het huur- en verkoopbeleid, en de wijze waarop we omgaan met risico’s en investeringen. Daarbij maken we onderscheid tussen de kernportefeuille (vastgoed dat direct bijdraagt aan beleidsdoelen of wettelijke taken) en de niet-kernportefeuille (strategisch of overig vastgoed). Belangrijke onderwerpen in deze nota zijn: • samenstelling vastgoedportefeuille; • taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van gemeentelijke vastgoedorganisatie, gemeenteraad en college; • alle relevante beleidskaders die invloed hebben op vastgoed; • huurbeleid, doelgroepen en kostprijsdekkende huur; • sturen op de vastgoedportefeuille.

1.3

Instrumenten voor vastgoedsturing

Met dit document beschikt de gemeenteraad over een belangrijk document voor de sturing op het gemeentelijke vastgoed. De doorontwikkeling van de vastgoedvisie vraagt ook om doorontwikkeling van het instrumentarium voor vastgoedsturing. Om de sturing op ons vastgoed op een transparante en uniforme manier te borgen gaan we uit van de volgende drie instrumenten: Vastgoedvisie 2026 Dit is de nota waarin de beleidskaders op strategisch niveau worden weergegeven. In de vastgoedvisie beschrijven wij op welke wijze wij

pagina 4

maatschappelijke, bedrijfseconomische en strategische afwegingen rondom gemeentelijk vastgoed maken. Strategisch accommodatieplan (SAP) Na vaststelling van de Vastgoedvisie 2026 wordt deze uitgewerkt tot een strategisch accommodatieplan. Hier gaan we in op de beschikbare soorten vastgoed en beschrijven we welke vastgoedmaatregelen er de komende jaren genomen moeten worden.

De hoofdstukken 2 t/m 4 zijn specifiek geschreven voor de gemeente De Wolden. Hoofdstukken 5 t/m 12 zijn breder van aard en gelden als beleid voor de hele samenwerkingsorganisatie (SWO). Deze onderdelen bieden een gezamenlijke basis en zijn voor beide gemeenten relevant.

Paragraaf vastgoed Om inzicht te geven in de ontwikkelingen van de vastgoedportefeuille en verantwoording af te leggen over de resultaten werken we in de Planning en Control documenten met een paragraaf Vastgoed.

1.4

Leeswijzer

De Vastgoedvisie 2026 betreft een uitwerking van onze visie op gemeentelijk vastgoed en de beleidskaders die we hierbij hanteren en gaat in op het volgende: • Hoofdstuk 2 beschrijft onze visie op het bezit van gemeentelijk vastgoed en hoe de vastgoedportefeuille is opgebouwd. • Hoofdstuk 3 geeft een weergave van alle relevante wettelijke en beleidskaders met betrekking tot het gemeentelijk vastgoed. • In hoofdstuk 4 worden de ambities en doelstellingen voor de gemeentelijke vastgoedportefeuille weergegeven. • Hoofstuk 5 beschrijft de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de gemeentelijke vastgoedorganisatie. • In hoofdstukken 6 t/m 11 worden de gemeentelijke beleidskaders toegelicht met betrekking tot het aankopen, (her)ontwikkelen, verhuren, onderhouden, optimaliseren, verduurzamen en afstoten van het gemeentelijk vastgoed. • In hoofdstuk 12 worden de financiële kaders en de sturing op de vastgoedportefeuille omschreven.

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

Dit document is opgesteld met ondersteuning van

pagina 5

2 Vastgoedvisie Met het gemeentelijk vastgoed sluiten wij aan op de inhoudelijke beleidsdoelstellingen van de verschillende beleidsvelden. Deze Vastgoedvisie 2026 is daarmee een vertaling van wet- en regelgeving en ons gemeentelijk beleid op diverse thema’s.

2.1 Vastgoed in gemeentelijk eigendom Vastgoed is voor ons een belangrijk instrument om bij te dragen in de realisatie van maatschappelijke doelstellingen en om te sturen in de kwaliteit van de ruimtelijke ontwikkeling van onze gemeente. Daarom hebben we als gemeente vastgoed in eigendom of ontwikkelen we vastgoed. Vastgoed is een aanvullend instrument op de middelen en instrumenten die worden gebruikt om onze gemeentelijke doelstellingen op het gebied van onder andere sport, onderwijs, welzijn en cultuur te realiseren. Het vastgoed van de gemeente is een middel, geen doel. Ontwikkeling en handhaving hiervan zal langs andere maatstaven beoordeeld dienen te worden dan puur langs de maatstaf van economisch rendement. Het maatschappelijk rendement, vaak niet in euro’s uit te drukken, speelt hierbij een meer dan doorslaggevende rol. Vastgoed dat zijn maatschappelijke functie permanent heeft verloren dient te worden afgestoten voor zover ze geen strategische waarde heeft. Als de doelmatigheid van het in te zetten vastgoed onder druk staat, moet worden onderzocht of mede verhuur tot een betere situatie kan leiden. Ook kan het aanbieden van een andere (gemeentelijke) locatie als passende maatregel worden ingezet. Het vrijkomende gemeentelijke vastgoed kan daarna, gezien de verloren maatschappelijke functie, van de hand worden gedaan.

Op deze wijze streeft de gemeente De Wolden naar een doelmatige en toekomstbestendige vastgoedportefeuille. Binnen het gemeentelijk vastgoed speelt duurzaamheid een bijzondere rol. Door ons eigen vastgoed te verduurzamen dragen we bij aan de CO 21

reductie, kunnen we de exploitatie optimaliseren en geven we het goede voorbeeld. Tot slot is vastgoed een belangrijk instrument voor onze gemeente omdat er altijd ontwikkelingen zijn die marktpartijen niet oppakken vanwege te weinig rendement, een beperkt verzorgingsgebied of simpelweg omdat het een overheidstaak is. Kortom, wij zijn eigenaar van vastgoed op het moment dat het vastgoed langjarig nodig is voor: • het vervullen van een wettelijke taak; • het realiseren van gemeentelijke doelstellingen; • de huisvesting van de gemeentelijke dienst.

2.2

Vastgoedportefeuille

De gemeentelijke vastgoedportefeuille bestaat uit circa 95 gebouwen met een totale oppervlakte van circa 60.000 m² BVO1. Deze gebouwen variëren van onderkomens op begraafplaatsen tot het gemeentelijk kantoor. Om goed te kunnen sturen op onze portefeuille verdelen wij deze in een kernportefeuille en een niet-kernportefeuille. Deze zijn vervolgens onder te verdelen in de volgende vijf categorieën, zoals weergegeven in Figuur 1: 1. Vastgoed in de openbare ruimte 2. Maatschappelijk vastgoed (bijvoorbeeld onderwijshuisvesting en sportaccommodaties) 3. Vastgoed voor de gemeentelijke dienst (bijvoorbeeld het gemeentehuis, groenonderkomens en gemeentewerf) 4. Strategisch vastgoed 5. Overig vastgoed Dit document is niet van toepassing op het vastgoed behorend tot de openbare ruimte. Dit betreft vastgoedobjecten zoals wegen, parkeerterreinen, bruggen, kunstobjecten, en dergelijke. Het beleid van dit

Op peildatum 12-09-2025

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

pagina 6

overig vastgoed is in de nota kapitaalgoederen vastgelegd. De gemeente beheert deze vastgoedobjecten wel. 2.2.1 Kernportefeuille De kernportefeuille bevat gebouwen voor het vervullen van de wettelijke taken, het realiseren van gemeentelijke beleidsdoelstellingen (maatschappelijk vastgoed) en het huisvesten van de gemeentelijke dienst. Voor de kernportefeuille gaan we uit van aanhouden door gebruiken, onderhouden, optimaliseren en verduurzamen.

De kernportefeuille is grotendeels in direct eigendom van de gemeente, maar er zijn ook gebouwen die in indirect eigendom van de gemeente zijn. Zo beschikken we momenteel over 14 schoolgebouwen waarop het economisch claimrecht van toepassing is.

emeentelijk vastgoed astgoed in de openbare ruimte

aatschappelijk vastgoed

ettelijke taak

eleidskeuze

nderwijshuisvesting randweerkazernes egraa plaatsen

nder andere portaccommodaties Dorps , wijk en buurthuizen ibliotheek usea ultureel er goed

ernporte euille

uisvesting gemeentelijke dienst emeentehuis

trategisch vastgoed

astgoed om ruimtelijke her ontwikkeling mogelijk te maken

verig vastgoed

ommercieel vastgoed

iet kernporte euille

Figuur 1 Vastgoedportefeuille gemeente De Wolden

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

pagina 7

Maatschappelijk vastgoed Het vastgoed van de gemeente De Wolden is in de eerste plaats faciliterend aan het gemeentelijk beleid. Het vastgoed kan ons als gemeente helpen om onze gemeentelijke doelstellingen te realiseren. Deze doelstellingen kunnen divers zijn en volgen vanuit de verschillende beleidsvelden: Welzijn, Cultuur en Sport, Leefbaarheid, Onderwijs, en Ruimtelijke Ontwikkeling. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op onze diverse beleidsdoelstellingen. Naast de faciliterende rol van het vastgoed bij het realiseren van beleidsdoelstellingen, voorziet het gemeentelijk vastgoed ook in de huisvestingsbehoefte behorend tot de wettelijke taken van de gemeente. Tot deze categorie behoort het vastgoed ten behoeve van onderwijshuisvesting, bewegingsonderwijs, brandweerkazernes en begraafplaatsen. Vastgoed voor de gemeentelijke dienst Naast de beleidsvelden en de wettelijke taken die wij als gemeente bedienen met ons vastgoed, is er ook vastgoed dat wordt gebruikt door onze eigen gemeentelijke dienst. Het gaat hierbij om de kantoorgebouwen voor huisvesting van de ambtelijke organisatie en bedrijfsruimte die gebruikt wordt voor de huisvesting van de buitendienst. 2.2.2 Niet-kernportefeuille De niet-kernportefeuille bestaat uit strategisch vastgoed en overig vastgoed.

Strategisch vastgoed Strategisch vastgoed is vastgoed dat is aangekocht vanuit strategisch oogpunt of om ruimtelijke (her)ontwikkeling mogelijk te maken. Dit vastgoed zal over het algemeen voor een korte periode onderdeel zijn van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. De afdeling Vastgoed en Grondzaken is de eigenaar van het vastgoed en is verantwoordelijk voor het (tijdelijk) beheer en onderhoud. Dit wordt afgestemd op basis van de planning voor ontwikkeling. Het strategisch vastgoed is vaak onderdeel van een project. Vanuit het project wordt bepaald hoe wordt omgegaan met het vastgoed en wat de planning voor ontwikkeling is. De verschillende beleidsafdelingen geven sturing aan de projecten en zijn daarmee verantwoordelijk voor de

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

ontwikkeling en planning en het organiseren van de benodigde financiële middelen. Overig vastgoed Overig vastgoed is vastgoed in gemeentelijk eigendom dat geen beleidsdoestelling (meer) heeft, niet hoeft te worden ingezet voor eigen huisvesting en geen wettelijke taak dient. Dit vastgoed wordt verhuurd aan (semi-)commerciële huurders of ingezet als flexibele schil met een tijdelijke invulling. Een marktconforme huur is hierbij het uitgangspunt. De doelstelling is om het aantal overige vastgoedobjecten te minimaliseren. Het uitgangspunt is dat wanneer het gebruik van het vastgoedobject stopt, we deze (op termijn) verkopen of eventueel slopen. Op bedrijfseconomische gronden of om strategische redenen kan besloten worden om de verkoop of eventuele sloop niet direct tot uitvoering te brengen. Categorie

Kenmerk

Voorbeeld

Maatschappelijk vastgoed Vastgoed ten behoeve van wettelijke taken en beleidsdoelstellingen

Incourant vastgoed; kostprijsdekkende huur

Onderwijshuisvesting; buurthuizen; sporthallen, et cetera

Vastgoed voor de gemeentelijke dienst Vastgoed voor eigen gebruik

Werkelijke kosten afgedekt in begroting

Gemeentehuis

Strategisch vastgoed Vastgoed om ruimtelijke (her)ontwikkeling mogelijk te maken

Veelal tijdelijk gebruik en beheer in afwachting van (her)ontwikkeling

Overig vastgoed Commercieel vastgoed

Vastgoed diende ooit een wettelijke taak of beleidsdoelstellingen; exploitatie geschiedt volgens vermogensbeheer; marktconforme huur; redelijk courant vastgoed

Tabel 1 Categorieën gemeentelijke vastgoedportefeuille De Wolden

pagina 8

2.3 Wet- en regelgeving Bij het verwerven, beheren en exploiteren van vastgoed opereren wij binnen een complex juridisch kader. Veranderingen in wet- en regelgeving kunnen directe gevolgen hebben voor ons vastgoedbeleid en de benodigde financiële middelen. Hieronder volgt een overzicht van de relevante kaders en hun implicaties: Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) vormt het fundament voor de financiële verslaglegging van gemeenten. Sinds 2025 zijn de regels aangescherpt: de rechtmatigheidsverantwoording is nu een expliciete verantwoordelijkheid van het college van B&W. Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL) Het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL), onderdeel van de Omgevingswet, stelt eisen aan veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en duurzaamheid van bouwwerken. De wet bundelt regels voor bouwen, milieu, water en ruimtelijke ordening, en biedt ruimte voor lokaal maatwerk. Het BBL vervangt het eerdere Bouwbesluit.

gemeenten een wettelijke zorgplicht voor onderwijshuisvesting, wat betekent dat ze verantwoordelijk zijn voor het bieden van voldoende en geschikte huisvesting voor scholen in het primair, voortgezet en speciaal onderwijs. Daarbij moet elke gemeente beschikken over een huisvestingsverordening en een Integraal Huisvestingsplan (IHP), waarin de uitvoering van deze taak is uitgewerkt. Wet Bibob De Wet Bibob stelt gemeenten in staat om vastgoedtransacties te toetsen op integriteit. Bij ernstige vermoedens van criminele inmenging kan een transactie worden geweigerd of beëindigd. De Wet Bibob is ook van toepassing op vastgoedtransacties, zoals verhuur en verkoop van gebouwen en gronden. Wet Markt en Overheid Deze wet beoogt een gelijk speelveld tussen overheden en marktpartijen om zo oneerlijke concurrentie tegen te gaan. Eén van de regels uit deze wetgeving betreft dat gemeenten bij economische activiteiten minimaal de integrale kosten moeten doorberekenen in de huurprijzen van haar vastgoed.

Didam-arrest Volgens het Didam-arrest moeten overheden bij verkoop of verhuur van vastgoed het gelijkheidsbeginsel respecteren. Dit betekent dat alle serieuze gegadigden gelijke kansen moeten krijgen. Uitzonderingen zijn mogelijk, mits goed gemotiveerd. Jurisprudentie uit 2025 bevestigt dat deze regels niet gelden voor privaatrechtelijke entiteiten, zelfs als deze volledig in gemeentelijk eigendom zijn. Klimaatwet De Klimaatwet stelt als doel een reductie van 95% van de broeikasgasuitstoot in 2050 ten opzichte van 1990. Dit geldt ook voor gemeentelijk vastgoed. Onderwijshuisvesting In Nederland hebben schoolbesturen en gemeenten een gedeelde verantwoordelijkheid voor de huisvesting van leerlingen. Zo hebben

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

pagina 9

3 Beleidskaders Ons vastgoed ondersteunt de uitvoering van ons gemeentelijk beleid. Het vastgestelde beleid op het gebied van onderwijs, sport en bewegen, zorg en welzijn, en kunst en cultuur dient daarmee als uitgangspunt voor deze vastgoedvisie. In de volgende paragrafen wordt per beleidsveld in beeld gebracht wat de wettelijke kaders en de beleidskaders zijn. Op die manier wordt inzichtelijk welke maatschappelijke functies in De Wolden actief worden gehuisvest. Ook wordt aangegeven of deze functie gehuisvest dient te worden in gemeentelijk vastgoed of dat deze functie ook ondergebracht kan zijn in vastgoed van derden.

3.1

Onderwijs

3.1.1 Wettelijke kaders Gemeenten hebben een wettelijke zorgplicht voor onderwijshuisvesting. Dit houdt in dat ze verantwoordelijk zijn voor het bieden van voldoende en geschikte huisvesting voor scholen in het primair, voortgezet en speciaal onderwijs. Deze zorgplicht omvat onder andere de bekostiging van nieuwbouw, uitbreidingen, vervangende nieuwbouw, eerste inrichting (zoals schoolmeubilair), en het bieden van voldoende ruimte voor bewegingsonderwijs. De uitvoering van de zorgplicht voor het primair, speciaal en voortgezet onderwijs wordt geregeld via de verordening. In De Wolden hebben we alleen primair onderwijs. De verordening bevat de basis van het onderwijshuisvestingsbeleid en regelt uitgangspunten voor onder andere de voorzieningen die schoolbesturen jaarlijks kunnen aanvragen bij de gemeente, criteria voor het toetsen van deze aanvragen en procedurele afspraken. De Verordening Voorzieningen Huisvesting Onderwijs gemeente De Wolden is voor het laatst vastgesteld op 26 maart 2015.

3.1.2 Beleidskaders et het Integraal uisvestingsplan nderwijs ‘ nderwijs in verbinding’ zetten we in op toekomstbestendige, duurzame en flexibele onderwijshuisvesting voor het primair onderwijs. Goed onderwijs ontstaat door de inzet van scholen, bevlogen leerkrachten en de samenwerking met ouders en maatschappelijke partners. Een essentiële randvoorwaarde hiervoor is passende en toekomstbestendige onderwijshuisvesting. We streven daarom samen met onze schoolbesturen naar huisvesting die passend is qua omvang, functionaliteit, duurzaamheid en flexibiliteit. Om goede onderwijshuisvesting te realiseren zetten we in op diverse samenwerkingen en samenwerkingsverbanden en stellen daarbij de volgende ambities: •

•

•

•

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

Doorlopende leerlijn: binnen De Wolden willen we een doorgaande ontwikkellijn van 0 tot 12 jaar aan te bieden, met soepele overgangen tussen opvang, onderwijs, buitenschoolse opvang en voortgezet onderwijs. Samenwerking tussen onderwijs en ketenpartners (zoals kinderopvang, jeugdzorg en consultatiebureau) is essentieel. Waar mogelijk wordt samengewerkt in één gebouw, bijvoorbeeld in een integraal kindcentrum, maar dit is geen voorwaarde. Passend onderwijs: passend onderwijs is het uitgangspunt: voor ieder kind wordt gezocht naar een passende leerplek, met gezamenlijke verantwoordelijkheid van de scholen. Scholen werken samen binnen het samenwerkingsverband passend onderwijs om voor alle kinderen in de regio een passend aanbod te realiseren. Instandhouding kleine scholen: het behoud van scholen in kleine dorpen is belangrijk. In dorpen waar meerdere denominaties zijn, gaat de voorkeur uit naar één goede school met kwalitatief goed onderwijs boven meerdere scholen van mindere kwaliteit. We willen de huidige basisscholen in stand houden zolang het aantal leerlingen niet onder het minimum van 23 leerlingen komt. Voorbereiding op de toekomst: het onderwijs in De Wolden richt zich op het bieden van kwalitatief goed en passend onderwijs, zodat elk kind

pagina 10

zich optimaal kan ontwikkelen en gelukkig is op school. Flexibiliteit en diversiteit staan centraal, met aandacht voor maatschappelijke ontwikkelingen en het belang van een zorgvuldige omgang met de leefen leeromgeving. Bij het realiseren en onderhouden van schoolgebouwen is er speciale aandacht voor duurzaamheid en milieu. Het realiseren en beheren van gezonde en duurzame leeromgevingen is het vertrekpunt om het onderwijs te faciliteren. In het IHP zijn de uitgangspunten hiervoor vastgelegd, waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen scholen die (ver)nieuwbouw krijgen en scholen die in stand gehouden worden: •

•

IHP-projecten: voor deze scholen ligt de nadruk op het realiseren van duurzame, gezonde en toekomstbestendige gebouwen. We werken samen met schoolbesturen aan het behalen van duurzaamheidsdoelen zoals E en ‘0-op-de-meter’ en een goed binnenklimaat Frisse Scholen klasse B). De gemeente is verantwoordelijk voor de bekostiging van BENG, het schoolbestuur investeert in aanvullende duurzaamheidsmaatregelen. Het realiseren van kwaliteitsniveau Frisse Scholen B dient te worden gerealiseerd uit het beschikbare budget ten behoeve van BENG. Bestaande schoolgebouwen: voor bestaande scholen die niet worden vernieuwd of vervangen, ligt de verantwoordelijkheid voor het uitvoeren van energiebesparende maatregelen en klimaat verbeterende maatregelen bij het schoolbestuur. De ambitie is om bij bestaande gebouwen zoveel mogelijk te voldoen aan BENG.

3.1.3 Eigendom De schoolbesturen in De Wolden zijn juridisch eigenaar van de schoolgebouwen. Als gemeente hebben wij hierbij het zogenaamde economisch claimrecht. Dit houdt in dat op het moment dat een school zijn functie verliest, het gebouw terug komt in direct eigendom van de gemeente. Wettelijk is bepaald dat de gemeente verantwoordelijk is voor het verzorgen van voldoende onderwijsgebouwen en dat zij eventueel moet investeren in uitbreiding. De schoolbesturen zijn verantwoordelijk voor het beheer en

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

onderhoud van de gebouwen. De afdeling Vastgoed en Grondzaken van de gemeente kan daarin adviseren. Daarnaast kunnen schoolbesturen een gedeelte van het schoolgebouw in medegebruik (voor andere culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden) geven aan instellingen of verhuren aan commerciële partijen, indien de gemeente daar toestemming voor geeft.

3.2 Sport en Bewegen 3.2.1 Wettelijk kader De gemeentewet biedt geen wettelijk kader voor sport- en beweegbeleid, wat betekent dat het maken en uitvoeren van sport- en beweegbeleid geen kerntaak is. We hebben echter wel beleidskaders vastgesteld voor sport en bewegen. 3.2.2 Beleidskader Met het Sportakkoord De Wolden 2020 hebben we de ambitie uitgesproken om sport en bewegen in de dorpen te bevorderen en uit te bereiden. In het akkoord zijn de volgende ambities geformuleerd: Van jongs af aan vaardig in bewegen Kinderen maken op jonge leeftijd kennis met sport en bewegen door een structureel naschools sportaanbod. Dit omvat clinics in gymles, proeflessen bij verenigingen en samenwerking met sportopleidingen. Iedereen moet kunnen sporten We streven naar een gevarieerd sportaanbod voor diverse leeftijdsgroepen, inclusief senioren en mensen met een beperking. Dit omvat activiteiten zoals bewegen op recept en sportieve evenementen. Vitale sportaanbieders Samenwerking tussen sportverenigingen om kaderproblematiek, ledenverloop en vrijwilligerstekort aan te pakken. Dit omvat het inzetten van bevoegde trainers en het gezamenlijk organiseren van sportkennismakingsprogramma's.

pagina 11

Gezonde en positieve omgeving We creëren een gezonde en positieve omgeving door samenwerking tussen scholen en sportverenigingen, het verbeteren van sportaccommodaties en het verstrekken van informatie over sportmogelijkheden.

Toevoegen foto vastgoed De Wolden

3.2.3 Eigendom Als gemeente zijn we eigenaar van een aantal binnensportaccommodaties in De Wolden. Deze accommodaties worden verhuurd aan de sportverenigingen volgens vastgestelde tarieven. De zwembaden zijn niet in gemeentelijk eigendom. De sportvelden en de kleedruimtes op de sportparken zijn ook in gemeentelijk eigendom. De clubhuizen en kantines op de sportparken zijn in eigendom van de sportverenigingen, waarbij er sprake is van recht van opstal.

3.3 Kunst en Cultuur 3.3.1 Wettelijk kader Vanaf 2026 krijgen gemeenten de wettelijke zorgplicht voor bibliotheken. Dit betekent dat gemeenten moeten zorgen voor voldoende en volwaardige bibliotheken. Daarnaast zijn er geen andere wettelijke kaders voor kunst en cultuurbeleid, maar wij als De Wolden vinden de samenwerking met de cultuursector van groot belang en hebben daar beleidskaders voor opgesteld. 3.3.2 Beleidskader Met de Cultuurvisie 2026-2029 willen we ervoor zorgen dat kunst en cultuur bijdragen aan de mentale gezondheid van inwoners en de leefbaarheid van het platteland. De visie kent drie doelstellingen: cultuur als middel voor sociale verbinding, persoonlijke ontwikkeling en maatschappelijke vernieuwing; cultuur als verbindende kracht om erfgoed, economie, natuur en toerisme te koppelen; en cultuur als katalysator door samenwerking, zichtbaarheid en duurzame ondersteuning van makers en verenigingen.

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

De visie benadrukt het belang van een sterke culturele infrastructuur, passend bij de schaal van De Wolden. We zetten in op een kernachtig, doelgericht cultuurbeleid, waarbij het aanbod van culturele voorzieningen wordt afgestemd op de lokale identiteit en behoeften van De Wolden. Dit betekent vooral het behouden, versterken en toekomstbestendig maken van bestaande voorzieningen, het duurzaam beheren van cultureel erfgoed en kunst in de openbare ruimte, het ondersteunen van musea en het creëren van ruimte voor kunst en cultuur. Om de culturele infrastructuur in onze gemeente te versterken, zetten we in op samenwerking, zichtbaarheid en duurzame ondersteuning. 3.3.3 Eigendom Wij streven ernaar een toegankelijke cultuursector te faciliteren, waarbij het uitgangspunt is dat culturele organisaties financieel gezond opereren en dat deelname aan culturele activiteiten voor inwoners laagdrempelig blijft. Ter ondersteuning hiervan zetten we in op het verstrekken van subsidies. Hoewel deze organisaties bijdragen aan het realiseren van beleidsdoelstellingen, hebben we als gemeente geen directe verantwoordelijkheid om deze te huisvesten binnen het gemeentelijk vastgoed. Wel bieden we als gemeente ondersteuning bij het zoeken naar passende huisvestingsmogelijkheden, waarbij we een bemiddelende en adviserende rol vervullen.

pagina 12

De aanwezigheid van sociale voorzieningen in iedere (dorps)kern is hier een belangrijke ambitie in. Als gemeente richten we ons op het behouden van sociale voorzieningen en dorpshuizen in elke kern, evenals toegankelijkheid en inclusie. De ambities zijn als volgt geformuleerd: Toevoegen foto vastgoed De Wolden

•

•

3.4 Zorg en Welzijn 3.4.1 Wettelijk kader Gemeenten hebben wettelijke taken op het gebied van zorg en welzijn, voornamelijk vastgelegd in de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), de Jeugdwet en de Participatiewet. Deze taken omvatten het ondersteunen van inwoners bij zelfstandig wonen en participeren in de samenleving, het bieden van jeugdhulp, en het bevorderen van participatie op de arbeidsmarkt. De zorgplicht schrijft niet voor hoe de zorg- en welzijnsfuncties gehuisvest moeten worden. De gemeente kan besluiten hiervoor haar vastgoed in te zetten. 3.4.2 Beleidskader In de Kadernota Sociaal Domein 2022-2025 zijn de visie en de kaders voor het sociaal domein vastgelegd. Als gemeente willen we dat onze inwoners zich zo gezond, positief en veilig mogelijk ontwikkelen, meedoen in onze (lokale) samenleving, zo lang mogelijk in hun leefomgeving blijven en zo goed mogelijk sociaal en financieel zelfredzaam zijn. Hierbij gaan we uit van zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijkheid van onze inwoners. Inwoners die (nog) niet zoveel mogelijk zelfredzaam zijn, ondersteunen we hierbij.

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

•

Sociale Voorzieningen: onze langetermijnvisie is gericht op het behouden van sociale voorzieningen in elke dorpskern. We behouden dorpshuizen en andere belangrijke voorzieningen die bijdragen aan de leefbaarheid van de gemeenschap. Toegankelijkheid: een belangrijk onderdeel van de langetermijnvisie is het verbeteren van de toegankelijkheid van openbare ruimtes en voorzieningen. We maken van dorpshuizen, theaters, en andere maatschappelijke gebouwen toegankelijk voor mensen met beperkingen. Inclusie: we streven ernaar om een inclusieve samenleving te creëren waar iedereen, ongeacht beperkingen, volwaardig kan deelnemen aan de maatschappij.

3.4.3 Eigendom Ten aanzien van het taakveld is met name voor welzijn sprake van huisvesting in de vorm van dorpshuizen. Als gemeente bieden we financiële ondersteuning en advies aan dorpsverenigingen en stichtingen, maar hebben we geen dorpshuizen in eigendom. We streven ernaar om het eigenaarschap van de initiatieven bij de gemeenschap te laten. Dit betekent dat de lokale gemeenschap verantwoordelijk blijft voor het beheer en de uitvoering van de projecten, terwijl de gemeente ondersteuning biedt. Overige zorg- en welzijnsactiviteiten worden veelal uitgevoerd door commerciële zorgaanbieders die door de gemeente zijn gecontracteerd, door gemeenschappelijke regelingen, en door Jeugdzorg en GGD. De gemeente is niet verantwoordelijk voor de huisvesting van deze zorg- en welzijnsfuncties.

pagina 13

3.5 Beleidskader gebruikers gemeentelijk vastgoed De wettelijke taken van de gemeente en het vastgestelde beleid op het gebied van onderwijs, zorg en welzijn, sport en bewegen, en kunst en cultuur dienen als kaders voor deze vastgoedvisie. Om de vraag naar accommodaties weer te geven worden de te huisvesten gebruikers benoemd zoals deze zijn omschreven in de bestaande beleidskaders. Op basis van de wettelijke taken en verantwoordelijkheden en beleidsdoelstellingen zijn de te huisvesten doelgroepen gecategoriseerd. De gehanteerde categorieën zijn in Tabel 2 weergegeven. Categorie

Omschrijving

Verplicht

wettelijk verplicht om te voorzien in huisvesting

Zeer wenselijk

essentieel voor het uitvoeren van gemeentelijke taken of het realiseren van beleidsdoelstellingen. De gemeente voorziet in huisvesting

Wenselijk

wenselijk voor het realiseren van beleidsdoelstellingen. Wanneer er vanuit de markt geen mogelijkheden zijn, dan voorziet de gemeente in huisvesting

Ondersteunen

ondersteunend aan beleidsdoelstellingen en/of kan meerwaarde bieden onder hetzelfde dak bij andere doelgroep. De gemeente voorziet niet in huisvesting, maar is faciliterend in het vinden van een geschikte ruimte

Maatwerk

per casus bekijken

Buitenterrein

door de gemeente georganiseerd, maar geen vastgoed voor nodig

Nee

organisaties die zelfstandig huisvesting kunnen organiseren

Toevoegen foto vastgoed De Wolden

Tabel 2 Categorisering huisvesting voor doelgroepen

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

pagina 14

Categorie

Verplicht

Maatschappelijk vastgoed Onderwijs

Sport

Kunst en Cultuur

Bewegingsonderwijs

Bibliotheek*

Zorg en Welzijn

Strategisch vastgoed

Primair onderwijs Voortgezet onderwijs

Overig vastgoed Begraafplaatsen

n.v.t.

Binnensportverenigingen

Zeer wenselijk

Huisvesting gemeentelijke dienst

Brandweer

Gemeentelijke organisatie

Zwembad

Dorpshuizen

Buitensportverenigingen (kleedruimtes)

Milieustraat

n.v.t.

Werkplein Theater Toneel- en muziekverenigingen

Wenselijk

n.v.t.

Kinderboerderij

Musea

Ondersteunen

Evenementenorganisaties

Maatwerk

Cultuurhistorisch erfgoed

Buitenterrein Nee

n.v.t. BSO

Buitensportverenigingen (sportvelden) Commerciële sportverenigingen

KDV

n.v.t. n.v.t.

Markt

n.v.t.

Particuliere woningen

* Vanaf 2026 een wettelijke zorgplicht voor gemeenten Tabel 3 Gebruikers gemeentelijk vastgoed De Wolden

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

pagina 15

4 Ambities gemeentelijk vastgoed Onze ambitie is om te komen tot een duurzamere, sociale en efficiënte gemeentelijke vastgoedportefeuille, die past bij de wettelijke taken van de gemeente en bijdraagt aan de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente. Om dit te realiseren zetten we in op de volgende drie ambities: 1. Het gemeentelijk vastgoed is duurzaam 2. Het gemeentelijk vastgoed stimuleert sociale cohesie 3. Het gemeentelijk vastgoed is efficiënt Binnen deze ambities houden we vast aan een twaalftal uitgangspunten, voor een groot deel ingegeven vanuit wet- en regelgeving en bestaand beleid. Deze ambities en uitgangspunten zijn weergegeven op de volgende pagina.

4.1

Het gemeentelijk vastgoed is duurzaam

Gemeente De Wolden streeft naar een duurzame vastgoedportefeuille. Om dit te realiseren stellen we concrete doelen en acties op het gebied van duurzaamheid die ervoor zorgen dat de gemeentelijke vastgoedportefeuille in de komende 20 jaar voldoet aan de gestelde wet- en regelgeving en onze eigen duurzaamheidsdoelstellingen. Deze doelstellingen worden nader uitgewerkt in de Routekaart Verduurzaming, als onderdeel van het Strategisch Accommodatieplan (SAP). Ons vastgoed voldoet in 2030 en 2050 aan de wet- en regelgeving omtrent energieprestaties, circulariteit en klimaatadaptie. In lijn met het Klimaatakkoord van Parijs (2015) en de Nederlandse Klimaatwet (2023), streven we ernaar om in 2050 energieneutraal en volledig circulair te zijn. Deze ambitie sluit aan op de meest recente inzichten en beleidsontwikkelingen en de gestelde wet- en regelgeving omtrent duurzaamheid. De voornaamste doelstellingen die hieruit volgen zijn: • 55% minder ₂-uitstoot in 2030 ten opzichte van 1990 (aangescherpt EU-doel); • 95% minder ₂-uitstoot in 2050 ten opzichte van 1990; • volledig ₂-neutrale energieopwekking in 2050; Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

• •

50% reductie van primair grondstofgebruik in 2030; volledig circulaire economie in 2050, met focus op hergebruik, reparatie en lokale grondstoffenstromen.

De gemeente vervult een voorbeeldrol bij de verduurzaming van de gebouwde omgeving. We vervullen een voorbeeldrol in het realiseren van de ambitie om in 2040 een energie neutrale gemeente te zijn. Door deze voortrekkersrol te nemen, willen we niet alleen bijdragen aan de reductie van ₂-uitstoot, maar ook inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties inspireren om zelf stappen te zetten richting een duurzame toekomst. Het gemeentelijke vastgoed is in 2040 energieneutraal Als gemeente nemen we actief verantwoordelijkheid in de energietransitie en streven we ernaar om in 2040 een volledig energieneutrale vastgoedportefeuille te realiseren. Dit houdt in dat ons vastgoed evenveel of meer duurzame energie opwekt dan het verbruikt. Hiermee lopen we vooruit op de klimaatdoelstellingen die voor 2050 zijn vastgesteld. De gemeente streeft naar een integrale en omgevingsgerichte aanpak bij de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed. We streven naar een toekomstbestendige vastgoedportefeuille door bij de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed een integrale en omgevingsgerichte aanpak te hanteren. Dit betekent dat duurzaamheid niet als een losstaand doel wordt benaderd, maar als een samenhangend onderdeel van bredere maatschappelijke opgaven zoals klimaatadaptatie, energietransitie, circulariteit, sociale inclusie en leefbaarheid.

Bij iedere fysieke ingreep wordt bewust afgewogen of er kansen zijn om verduurzamingsmaatregelen te treffen. Daarnaast wordt actief samengewerkt met interne en externe stakeholders, waaronder gemeentelijke beleidsvelden, bewoners, maatschappelijke organisaties en marktpartijen. Daarbij wordt ingezet op omgevingsgerichte maatwerkoplossingen, zodat verduurzaming optimaal aansluit bij de specifieke kenmerken, kansen en uitdagingen van de betreffende locatie.

pagina 16

Vastgoedvisie2026 2026- -2035 2035| |Gemeente GemeenteDe DeWolden Wolden Vastgoedvisie

pagina pagina17 17

4.2

Het vastgoed van de gemeente stimuleert sociale cohesie

Binnen de kernen is een basisniveau van voorzieningen aanwezig Elke kern binnen onze gemeente beschikt over een minimaal niveau van maatschappelijke voorzieningen, passend bij de schaal en behoefte van de gemeenschap. Denk hierbij aan onderwijs, zorg, sport en cultuur. Deze voorzieningen zijn belangrijk voor de leefbaarheid en het behoud van de eigen identiteit van de kernen. We zetten in op centralisatie van voorzieningen binnen de kernen Waar mogelijk en wenselijk zetten we in op het clusteren van functies binnen centrale locaties in de kernen. Door voorzieningen te bundelen in multifunctionele gebouwen wordt efficiënt ruimtegebruik gestimuleerd en ontstaat er een levendige ontmoetingsplek voor inwoners. Ons vastgoed is eerlijk en betaalbaar Kostendekkende huurprijzen zijn het uitgangspunt van ons huurbeleid. Echter, in geval van (algemeen) maatschappelijk belang kan afgeweken worden naar sociaal verantwoorde huurprijzen. Dit betekent dat we rekening houden met de economische waarde van het vastgoed, maar ook met de draagkracht van maatschappelijke organisaties zoals verenigingen, stichtingen en zorg- en welzijnsinstellingen. Zo wordt voorkomen dat waardevolle maatschappelijke initiatieven worden belemmerd door te hoge lasten.

We maken onderscheid tussen betaalde en onbetaalde voorzieningen: • Betaalde voorzieningen zijn gericht op commerciële of semiprofessionele activiteiten, waarbij marktconforme huurprijzen worden gehanteerd. Het verhuren van vastgoedobjecten aan (semi-) commerciële organisaties gebeurt in beginsel niet, alleen bij uitzonderingen. • Onbetaalde voorzieningen zijn beschikbaar voor maatschappelijke initiatieven die geen of beperkte financiële middelen hebben. Hierbij kan de gemeente kiezen voor een subsidie. Ons vastgoed is toegankelijk en inclusief We streven naar vastgoed dat voor iedereen toegankelijk is, ongeacht leeftijd, achtergrond of beperking. Gemeentelijke gebouwen vervullen een Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

publieke functie en moeten daarom toegankelijk, uitnodigend en bruikbaar zijn voor alle inwoners. Bij nieuwbouw, verbouw en renovatie wordt nadrukkelijk rekening gehouden met: • Fysieke toegankelijkheid: gebouwen zijn rolstoelvriendelijk, voorzien van liften, automatische deuren en duidelijke bewegwijzering. •

Begrijpelijke informatievoorziening: communicatie in en rondom de gebouwen is helder, meertalig waar nodig, en afgestemd op verschillende niveaus van geletterdheid en digitale vaardigheid.

•

Sociale veiligheid: de inrichting en het gebruik van gebouwen dragen bij aan een veilige en prettige omgeving voor alle gebruikers, met aandacht voor privacy, verlichting en sociale controle.

Inclusiviteit is geen aparte ambitie, maar een vanzelfsprekend uitgangspunt in het ontwerp, beheer en gebruik van gemeentelijk vastgoed. Dit betekent dat bij elke vastgoedbeslissing actief wordt gekeken naar de impact op verschillende doelgroepen, en dat participatie van inwoners in het ontwerpproces wordt gestimuleerd.

4.3

Het gemeentelijk vastgoed is efficiënt

We streven naar een efficiënt en toekomstgericht gebruik van ons vastgoed. Dit betekent dat onze gebouwen niet alleen functioneel en duurzaam zijn, maar ook optimaal worden benut in samenwerking met maatschappelijke en commerciële partners. Binnen deze visie staan vier ambities centraal: We zetten in op het clusteren van functies binnen de gebouwen en gedeeld gebruik van voorzieningen We stimuleren het combineren van functies zoals onderwijs, zorg, sport en cultuur binnen één gebouw. Dit verhoogt de gebruiksintensiteit en verlaagt de exploitatiekosten. Gedeeld gebruik wordt actief gefaciliteerd, met flexibele inrichting en planning als uitgangspunt. Ons vastgoed is compact, flexibel en toekomstbestendig Onze vastgoedportefeuille wordt toekomstbestendig en waar mogelijk compacter ingericht, met gebouwen die flexibel inzetbaar zijn en kunnen pagina 18

meebewegen met veranderende behoeften in de samenleving. Nieuwbouwen renovatieprojecten worden ontworpen met het oog op aanpasbaarheid, duurzaamheid en multifunctionaliteit. Zo blijft het vastgoed relevant en bruikbaar, ook op de lange termijn. De gemeente zet in op relaties en samenwerkingen om initiatieven en voorzieningen in de kernen te faciliteren We zoeken actief de samenwerking met maatschappelijke organisaties, ondernemers en bewoners om initiatieven en voorzieningen in de kernen te ondersteunen. Gemeentelijk vastgoed wordt ingezet als middel om deze samenwerkingen te faciliteren, bijvoorbeeld door ruimte beschikbaar te stellen of door gezamenlijke investeringen in multifunctionele accommodaties. De gemeente stuurt op efficiënt gebruik en optimale benutting van het gemeentelijk vastgoed We streven naar efficiënt ruimtegebruik binnen ons vastgoedportefeuille, waarbij beschikbare vierkante meters optimaal worden benut. Dit realiseren we onder andere door multifunctioneel en gedeeld gebruik van gebouwen te stimuleren en voorzieningen te centraliseren. We sturen daarbij actief op de bezettingsgraad van het vastgoed. Deze aanpak draagt bij aan lagere exploitatiekosten, verhoogde maatschappelijke waarde en een toekomstbestendige inzet van gemeentelijk vastgoed.

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

Toevoegen foto vastgoed De Wolden

pagina 19

5 Vastgoedorganisatie

•

De Samenwerkingsorganisatie De Wolden Hoogeveen (SWO) is een gemeenschappelijke regeling tussen de gemeenten Hoogeveen en De Wolden. De gemeentelijke organisatie houdt zich bezig met het gezamenlijk uitvoeren van taken en projecten om de belangen van beide gemeenten te behartigen.

•

5.1

• •

Rollen en verantwoordelijkheden

Binnen de vastgoedketen zijn de rollen en verantwoordelijkheden ten aanzien van het gemeentelijk vastgoed verdeeld over de gemeente en de gebruikers en huurders van het gemeentelijk vastgoed. De verschillende rollen zijn weergegeven in Figuur 2.

Figuur 2 Rollen vastgoedorganisatie

5.1.1 Gemeente De Wolden De gemeente signaleert maatschappelijke ontwikkelingen, opgaven en wensen vanuit de samenleving en formuleert hierop beleid. Dit geldt voor diverse beleidsvelden, zoals onderwijs, sport, zorg en welzijn, ruimtelijke ontwikkeling, et cetera. De doelstellingen en speerpunten ten aanzien van maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkelingen zijn in de gemeentebegroting vastgelegd in programmadoelstellingen en daar dient het gemeentelijk beleid op aan te sluiten. De gemeente is daarmee ook verantwoordelijk voor het sturen op aanbod versus behoefte en het organiseren van de benodigde financiële middelen. Het vastgoed in De Wolden is faciliterend aan het gemeentelijk beleid. Om invulling te geven aan het beleid, vervullen we als gemeente verschillende rollen met betrekking tot het vastgoed dat we in eigendom hebben en gebruiken:

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

•

beheerder: zorgdragen voor het technisch en economisch in stand houden van het vastgoed en technische objectkennis; opdrachtgever: fungeren als opdrachtgever in projecten voor (her)ontwikkeling van gemeentelijk vastgoed; eigenaar: sturing geven aan en zorgdragen voor de financiële en technische eindverantwoordelijkheid van het vastgoed; verhuurder: zorgdragen voor de verhuur van gemeentelijk vastgoed bij vraag aan vastgoed, zowel intern als extern. Daarbij verantwoording nemen voor het onderhouden van de huurrelaties, opstellen van huurovereenkomsten, et cetera; huurder: zorgdragen voor de coördinatie, uitvoering en advisering op beleid, strategie en planvorming op portefeuilleniveau.

Aanvullend op bovengenoemde rollen voert de gemeente ook verschillende taken uit met betrekking tot het gemeentelijk vastgoed. Deze taken omvatten onder andere het beheren van het vastgoed, het leiden van (her)ontwikkelingsprojecten, en het portefeuille- en assetmanagement. 5.1.2 Huurder(s) gemeentelijk vastgoed Met huurders van gemeentelijk vastgoed worden privaatrechtelijke huurovereenkomsten gesloten op basis van het gemeentelijk huurprijsbeleid. Er wordt zoveel mogelijk gestreefd naar uniformiteit in de verhuur van het vastgoed maar waar nodig en mogelijk worden uitzonderingen vastgelegd in de overeenkomst. In sommige situaties kan het voorkomen dat een huurder door middel van een subsidie ondersteuning krijgt voor diens activititeiten. In dit geval heeft de gemeente met de huurder een subsidierelatie om zo de scheiding tussen kosten van het vastgoed en subsidie voor de activiteiten te waarborgen. 5.1.3 Overige rollen en verantwoordelijkheden Partners Het is niet vanzelfsprekend dat wij als gemeente optreden als eigenaar van maatschappelijk vastgoed. Onze kerntaak is het vervullen van wettelijke zorgplichten en het realiseren van maatschappelijke effecten. In de praktijk kunnen ook andere partijen deze rol vervullen, zoals stichtingen,

pagina 20

schoolbesturen , maar ook in de sectoren zoals sport, cultuur, et cetera ontstaan steeds meer andere initiatieven. Afhankelijk van het doelgroepenbeleid vervullen wij de rol als eigenaar of bijvoorbeeld juist als huurder. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt samen met betrokken partners bepaald wie welke rol op zich neemt. Hierbij worden aspecten als medegebruik, financiering en maatschappelijk rendement meegewogen. Onderwijshuisvesting Daarnaast is de huisvesting van het onderwijs een uitzondering binnen het vastgoed. Voor primair, speciaal en voortgezet onderwijs zijn de uitgangspunten vastgelegd in de Verordening voorzieningen onderwijshuisvesting De Wolden en het Integraal Huisvestingsplan De Wolden. In De Wolden hebben we alleen primair onderwijs. Als gemeente zijn wij verantwoordelijk voor het beschikbaar stellen van adequate huisvesting voor de overige onderwijssoorten. Dit kan via permanente gebouwen, tijdelijke voorzieningen of gehuurde ruimten Schoolbesturen zijn doorgaans juridisch eigenaar van de permanente gebouwen, terwijl wij een economisch claimrecht behouden: zodra een gebouw geen onderwijsfunctie meer vervult, valt het terug aan de gemeente.

5.2

Bestuurlijke taken en bevoegdheden

Naast de rollen en verantwoordelijkheden van de ambtelijke organisatie worden er ook bestuurlijke taken en bevoegdheden onderscheiden. Deze verantwoordelijkheden liggen bij het college en de gemeenteraad. In Tabel 4 zijn de verschillende bestuurlijke taken en bevoegdheden weergegeven.

Orgaan

Taak

Instrument

Gemeenteraad

Kaders stellen

Vastgoedvisie

Toetsen

Paragraa ‘onderhoud kapitaalgoederen’ P&C-documenten Meerjarenonderhoudsplannen, Strategisch Accommodatieplan (SAP), aankopen, sluiten overeenkomsten, nota grondprijzen etc.

College van B&W

Uitvoeren

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

Tabel 4 Bestuurlijke taken en bevoegdheden

5.2.1 Gemeenteraad De gemeenteraad stelt de verschillende beleidskaders vast, zoals deze vastgoedvisie. Daarnaast stelt de gemeenteraad de benodigde budgetten beschikbaar die vastgelegd zijn in de programmabegroting. 5.2.2 College van B&W Het College van B&W is verantwoordelijk voor de uitvoering van het vastgoedbeleid binnen de kaders die door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Het college is verantwoordelijk voor het doelmatig en doeltreffend vastgoedmanagement en alle bijbehorende taken van beheren en exploiteren van de vastgoedportefeuille. Om hieraan invulling te kunnen geven draagt het college zorg voor het aansluiten van het vastgoed bij de gemeentelijke beleidsdoelstellingen; voor het opstellen van onder andere meerjarenonderhoudsplannen, een Strategisch Accommodatieplan (SAP); en doet voorstellen voor investeringen. Het college legt verantwoording af over het vastgoedbeleid via de paragraa ‘ nderhoud kapitaalgoederen’ in de diverse planning- en controldocumenten. De beleidsverantwoordelijke portefeuillehouders (bijvoorbeeld Sport, Cultuur en Welzijn) zijn verantwoordelijk voor het vertalen van de beleidsdoelstellingen in een eventuele huisvestingsvraag. Daarnaast zijn de portefeuillehouders van het beleidsprogramma verantwoordelijk voor het eventueel verstrekken van subsidies voor activiteiten in het gemeentelijk vastgoed.

pagina 21

6 Aankoop, (her)ontwikkelen en afstoten Het vroegtijdig signaleren van ontwikkelingen is van cruciaal belang voor het vastgoed. Er zijn diverse aspecten die aanleiding kunnen geven om vastgoed aan te kopen, te (her)ontwikkelen of af te stoten. De meest voorkomende aspecten zijn economische, maatschappelijke ontwikkelingen of organisatorische veranderingen.

6.1

alternatieven onderzocht zoals huur of aankoop. Pas als laatste optie zal de gemeente overgaan naar nieuwbouw. Huisvestingsvragen die niet voortkomen uit een wettelijke taak of een beleidsdoelstelling of niet nodig zijn voor de gemeentelijke huisvesting worden in beginsel niet gefaciliteerd. Samengevat hanteren we als gemeente het volgende afwegingskader bij nieuwe huisvestingvraagstukken (zie ook Figuur 3):

Uitgangspunten nieuwe huisvestingsvraagstukken

•

Voor de aankoop of ontwikkeling van vastgoed volgen we een vast proces met heldere kaders en worden afwegingen gemaakt op basis van maatschappelijke waarde.

•

Wanneer er een nieuwe huisvestingsvraag ontstaat voor activiteiten of voorzieningen, hanteert we een aantal vaste uitgangspunten. Conform de Structuurvisie 2.0 wordt primair ingezet op het benutten van bestaande huisvesting en het clusteren en delen van voorzieningen waar mogelijk. Voor het invullen van de huisvestingsvraag en bijbehorende ruimtebehoefte worden drie opties overwogen: 1. gebruik van beschikbare gemeentelijke huisvesting; 2. huur of aankoop van bestaande panden; 3. realisatie van nieuwbouw.

•

toetsing aan de wettelijke taken en gemeentelijke beleidsdoelstellingen; beoordelen of er een geschikte ruimte beschikbaar is binnen de bestaande vastgoedportefeuille; indien er geen geschikte ruimte beschikbaar is dan wordt overgegaan tot huur, aankoop of ontwikkeling van vastgoed.

Nieuwe huisvestingsvragen kunnen voortkomen vanuit (potentiële) huurders en de gemeentelijke beleidsvelden. De gemeente beoordeelt de huisvestingvraag om te bepalen of deze wel of niet binnen de gemeentelijk vastgoedportefeuille gefaciliteerd kunnen worden. Hierbij is het belangrijk dat de huisvestingsvraag duidelijk geformuleerd is, dus wat is de benodigde omvang, het type ruimte, het beoogde gebruik en de periode waarvoor de huisvesting nodig is. Wanneer de huisvestingsvraag een wettelijke taak of een gemeentelijke beleidsdoelstelling betreft kan deze gefaciliteerd worden binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Hierbij hanteren we de bovenstaande drie opties, waarbij allereerst gekeken wordt of er binnen de gemeentelijke portefeuille ruimte is. Pas wanneer dit niet het geval is worden er Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

Figuur 3 Afwegingskader nieuwe huisvestingsvragen

pagina 22

6.2

Criteria voor aankoop of ontwikkeling van vastgoed

Het initiatief voor aankoop of ontwikkeling van vastgoed komt altijd voort uit een functie, activiteit of voorziening die nodig is vanuit een wettelijke taak of gemeentelijk beleid. Voor semi-maatschappelijke en commerciële functies doen wij in principe geen aankopen en bouwen wij geen nieuw vastgoed. Voor deze functies is primair de markt aan zet. De keuze voor koop of ontwikkeling van vastgoed wordt gebaseerd op bedrijfseconomische gronden én de maatschappelijke waarde. Hierbij worden de volgende afwegingen meegenomen: • Is er op lange termijn behoefte aan de functie, activiteit of voorziening? • Op welke wijze is het gebouw flexibel, aanpasbaar of courant te maken? • Is een verantwoorde exploitatie mogelijk en zijn risico’s beheersbaar? • Op welke wijze worden de kosten gedekt? • Hoe ziet de verdeling eruit van verantwoordelijkheden in ontwikkelingsen beheerfase tussen eigenaar, exploitant en beleidsafdeling? • egen de risico’s op tegen de maatschappelijke waarde? Wanneer besloten wordt over te gaan op koop of ontwikkeling van vastgoed, is de beleidsafdeling hiertoe de opdrachtgevende partij en verantwoordelijk voor het aanvragen van een investeringskrediet en dekking voor de structurele exploitatielasten. Team Vastgoed en Grondzaken adviseert daarbij vanuit haar toekomstige eigenaarsrol.

Uiteindelijk zal door zowel het college en/of de gemeenteraad besloten moeten worden over het beschikbaar stellen van de benodigde financiën voor de bouw of aankoop van vastgoed. Total cost of ownership Bij aankoop of ontwikkeling van vastgoed hanteren we de Total Cost of Ownership (TCO) benadering. Deze benadering omvat alle relevante kosten over de volledige levensduur van een gebouw. De kosten voor vastgoed worden onderscheiden op drie niveaus: 1. Investering 2. Vastgoedexploitatie 3. Gebruikersexploitatie

Vastgoedvisie 2026 - 2035 | Gemeente De Wolden

Keuzes in de investeringsfase hebben directe invloed op de exploitatiekosten. Zo bepalen bijvoorbeeld het kwaliteits- en duurzaamheidsniveau van het gebouw niet alleen de hoogte van de investering, maar ook de toekomstige lasten voor beheer en gebruik (vastgoed- en gebruikersexploitatie). De vastgoedexploitatie wordt gedekt via een kostprijsdekkende huur. Daarnaast betaalt de gebruiker ook voor het gebruik van het vastgoed, zoals energie, schoonmaak en preventief onderhoud. Samenwerking en afstemming tussen de gemeentelijke organisatie en de toekomstige huurder in de investeringsfase is van essentieel belang om tot een bruikbaar, toekomstbestendig en betaalbaar gebouw te komen.

6.3

Herbestemming van vastgoed

Leegstand van gemeentelijk vastgoed kan ontstaan door het vertrek van huurders, demografische verschuivingen of beleidsmatige herziening van bestemmingen. In dergelijke gevallen beoordelen we of het vastgoed nog bijdraagt aan actuele beleidsdoelstellingen of dat herbestemming wenselijk is in het kader van gebiedsontwikkelingen. Wanneer het gebruik van een vastgoedobject stopt en deze niet meer ingezet kan worden voor herbestemming, is het uitgangspunt dat de gemeente deze afstoot. Indien er geen directe beleidsmatige noodzaak meer is voor herbestemming, kan het vastgoed toch worden aangehouden. Redenen hiervoor kunnen bedrijfseconomisch zijn of vanuit strategische overwegingen, zoals bijvoorbeeld een strategische ligging of verwachte toekomstige behoefte. In dat geval blijft het pand onderdeel van de vastgoedportefeuille en wordt gezocht naar mogelijkheden voor tijdelijke invulling. Een marktconforme huur is hierbij het uitgangspunt. De actuele stand van de vastgoedportefeuille wordt jaarlijks geactualiseerd. Daarbij wordt ook beoordeeld welk vastgoed behouden blijft, welk vastgoed in aanmerking komt voor herbestemming en welk vastgoed afgestoten wordt.

pagina 23

6.4

Afstoten van vastgoed

Wanneer het vastgoed niet (meer) tot de kernportefeuille behoort, er geen herbestemming wenselijk is en het wordt gezien als overig vastgoed, kan de gemeentelijke organisatie overgaan tot het afstoten van het vastgoed. Het afstoten van gemeentelijk vastgoed vindt planmatig en gefaseerd plaats. De Vastgoedvisie biedt hiervoor de beleidsmatige kaders en uitgangspunten, maar bevat geen objectgerichte of tijdsgebonden afstootplanning. De nadere uitwerking van het afstootprogramma, inclusief prioritering, fasering en financiële effecten, vindt plaats in het Strategisch Accommodatieplan (SAP) in combinatie met I P’s. In het AP wordt inzichtelijk gemaakt welk vastgoed op korte, middellange en lange termijn in aanmerking komt voor afstoten. Dit wordt vervolgens verder geconcretiseerd in IHP met daarin een doorkijk voor de komende 3 – 5 jaar. De voortgang en eventuele bijstellingen worden jaarlijks betrokken bij de Planning- & Control-cyclus via de paragraaf Vastgoed, zodat de gemeenteraad structureel wordt geïnformeerd over de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille. Voor het afstoten bestaan twee mogelijkheden: verkoop van het vastgoed of sloop. Per situatie wordt beoordeeld voor welke mogelijkheid wordt gekozen. Dat is mede afhankelijk van welke ontwikkelingen en behoefte er op dat moment spelen in de markt.

6.4.1 Verkoop Vastgoed dat geen beleidsdoel (meer) dient en waarover het college heeft besloten er geen herbestemming meer voor te hebben, wordt verkocht (indien de marktomstandigheden dat toelaten). Verkoop van vastgoed verloopt via een eerlijke en transparantie wijze met heldere kaders ingegeven vanuit deze vastgoedvisie. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in vastgoed wat verkocht wordt voor ruimtelijke (her)ontwikkeling en verkoop van vastgoed dat geen herbestemming meer heeft én geen (her)ontwikkelkansen biedt. Verkoop van strategisch vastgoed Wanneer een vastgoedobject ingezet kan worden om ruimtelijke (her)ontwikkeling mogelijk te maken spreken we over strategisch vastgoed. In het geval van herontwikkeling van vastgoed wordt een locatiepaspoort