Transformatieplan Zuiderhof

13-2-2026 Transformatieplan Zuiderhof

Definitiefconcept

1 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

2 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

Inhoudsopgave Begrippenlijst ...............................................................................................................................................4 1.

Inleiding................................................................................................................................................6 1.1 Aanleiding .......................................................................................................................................... 6 1.2 Initiatief voor transformatie ............................................................................................................... 6 1.3 Doelstelling transformatie.................................................................................................................. 6 1.4 Leeswijzer ........................................................................................................................................... 7

2. Van recreatie naar wonen .........................................................................................................................8 2.1 Ligging en omgeving.......................................................................................................................... 9 2.2 Het gebruik van de recreatiewoning .................................................................................................. 9 2.3 Bouwen ............................................................................................................................................. 12 2.4 Wonen in het groen ..........................................................................................................................19 2.5 Kwaliteitsimpulsen meerjarenplan ................................................................................................... 22 2.6 Infrastructuur en veiligheid ............................................................................................................... 23 3. Gebiedsgerichte kwaliteitsimpuls ........................................................................................................... 27 3.1 Landschappelijke inpassing ...............................................................................................................

27 3.2 Natuur en biodiversiteit .................................................................................................................... 27 3.3 Sociale kwaliteit ................................................................................................................................ 27 4. Omgevingsaspecten ...............................................................................................................................28 4.1 Mogelijke aandachtspunten ............................................................................................................. 28 5. Financiële afhandeling ............................................................................................................................ 31 5.1 De vereveningsbijdrage ..................................................................................................................... 31 5.2 Kosten voor eigen rekening .............................................................................................................. 31 5.3 Borging van de uitvoering van de maatregelen ................................................................................. 32 6. Vervolgproces.........................................................................................................................................

33 6.1 Anterieure overeenkomst ................................................................................................................. 33 6.2 Groeninrichtingsplan ........................................................................................................................34 6.3 Omgevingsplan .................................................................................................................................34 Bibliografie ................................................................................................................................................. 36 Bijlage 1 ...................................................................................................................................................... 37

3 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

Begrippenlijst Anterieure overeenkomst Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de gemeente en de eigenaren, die vóór de vaststelling van het omgevingsplan wordt gesloten. Hierin worden afspraken vastgelegd over financiële bijdragen, uitvoering, kwaliteit en beheer. Bestaand regeling Een regeling in het omgevingsplan die het mogelijk maakt dat bestaande bouwwerken mogen blijven staan, ook als deze destijds zonder omgevingsvergunning zijn gerealiseerd, terwijl zij wel vergunningplichtig waren. Voorwaarde is dat deze bouwwerken passen binnen de nieuwe planologische kaders en dat aannemelijk is dat destijds een omgevingsvergunning zou zijn verleend indien deze was aangevraagd. De regeling is geen vrijbrief voor illegale bouw, maar bedoeld om de feitelijke situatie onder voorwaarden te legaliseren. Bouwvlak Een op de plankaart aangegeven zone binnen de grenzen van een kavel waar het is toegestaan om een hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken te plaatsen. Buiten dit vlak is bouwen niet toegestaan. Bouwwerk Constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren. Gebouw Bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Gedoogbeschikking Een beschikking van de gemeente waarin wordt aangegeven dat zij (voorlopig) niet zal handhaven tegen een overtreding van het omgevingsplan, zoals permanente bewoning in een recreatiewoning. Gesloten bijbehorende bouwwerken Een bijbehorend bouwwerk met een overwegend gesloten karakter, zoals een aan- of uitbouw, schuur, berging of tuinhuis. Groeninrichtingsplan Een gedetailleerd plan dat de inrichting, het behoud en de aanplant van groen op een perceel of in een gebied beschrijft. Voor Zuiderhof is dit het Groeninrichtingsplan Park Zuiderhof, dat als leidraad dient voor de groene inrichting. Omgevingsplan Het gemeentelijke plan dat alle regels bevat over de fysieke leefomgeving, zoals bestemmingen, bouwregels en gebruiksvoorschriften. Het vervangt de bestemmingsplannen. Open bijbehorend bouwwerk Een bijbehorend bouwwerk met een overwegend open karakter, zoals een carport of overkapping.

4 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

Overgangsregeling Een juridische regeling die het mogelijk maakt dat bestaande bouwwerken, die onder het oude omgevingsplan waren toegestaan (vergund of vergunningvrij), tijdelijk of definitief mogen blijven bestaan, ook als ze niet volledig passen binnen de nieuwe planregels. Dit geldt alleen als de bouwwerken voor de inwerkingtreding van het nieuwe omgevingsplan aanwezig waren. Randzone Een onbebouwde zone rondom het park, die dient als groene en landschappelijke buffer naar het omliggende gebied. Deze zone is bedoeld voor inheemse beplanting en mag niet worden verhard of bebouwd. Transformatieplan Dit document. Het beschrijft de gewenste toekomstige ontwikkeling van een gebied, in dit geval de transformatie van recreatiepark Zuiderhof naar een woonpark. Het plan vormt de basis voor de wijziging van het omgevingsplan. Vereveningsbijdrage Een financiële bijdrage die eigenaren betalen aan de gemeente. Deze bijdrage is een vorm van waardevaststelling en verevening, omdat de transformatie leidt tot een waardestijging van de percelen. Het bedrag heeft een maximum van € 7.500,-. Vergunningvrij bouwen Bouwactiviteiten waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is, omdat ze zijn aangewezen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) of het omgevingsplan. Op Zuiderhof is vergunningvrij bouwen zeer beperkt.

5 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

1. Inleiding Dit transformatieplan beschrijft wat er op het park Zuiderhof straks mogelijk is als het park is getransformeerd van een bungalowpark naar een woonfunctie. De bewoners van het park en de gemeente De Wolden nemen in dit plan op wat er nodig is om hier te kunnen wonen. Ook beschrijft dit plan in hoofdlijnen welke regels straks van toepassing zijn. Dit plan is opgesteld door de gemeente De Wolden in samenspraak met een afvaardiging van het park. Daarnaast hebben bijeenkomsten plaatsgevonden met de parkbewoners/eigenaren. Het plan is ook bedoeld om eigenaren van recreatiewoningen op Zuiderhof duidelijkheid te geven over de praktische gevolgen en mogelijkheden van de transformatie.

1.1 Aanleiding In 2017 is een samenwerking tussen de Drentse gemeenten, Provincie Drenthe, RECRON en Recreatieschap Drenthe tot stand gekomen in de vorm van ‘’Vitale vakantieparken Drenthe’’. De gemeente De Wolden heeft in 2018 een convenant (overeenkomst) getekend, met daarin de volgende doelen: 1. Het stimuleren van een karaktervol verblijfsaanbod in Drenthe; 2. Het verdubbelen van het aantal vitale parken; 3. Het halveren van het aantal niet-vitale parken (Vitale vakantieparken Drenthe, sd).

1.2 Initiatief voor transformatie Vitale Vakantieparken Drenthe heeft in 2017 een vitaliteitsscan laten uitvoeren door ZKA bij Zuiderhof. Het doel van dit onderzoek was inzicht krijgen in het (economisch) functioneren van het park. Daaropvolgend heeft de Vereniging van Eigenaren Bungalowpark Zuiderhof (hierna: VvE) een concept transformatieplan ingediend bij de gemeente De Wolden. Dit plan was de aanzet voor partijen om het gesprek te starten over de gewenste toekomstige invulling van het park. In het plan wordt de huidige planologische situatie beschreven. In de gesprekken tussen de gemeente, VVE en gebruikers van het park is daarna gekeken naar de gewenste toekomstige invulling van het park, waarbij een woonfunctie met specifieke planregels naast recreatie is onderzocht en uitgewerkt. De gemeente De Wolden heeft dit opgenomen in een lijst met ruimtelijke uitgangspunten.

1.3 Doelstelling transformatie Het uiteindelijke doel van de transformatie is om permanente bewoning mogelijk te maken, de bouwmogelijkheden te verruimen en een kwaliteitsimpuls toe te voegen op Bungalowpark Zuiderhof. Dit doel zal worden verankerd in een specifiek voor Bungalowpark Zuiderhof opgestelde wijziging van het omgevingsplan, dat wordt vastgesteld door de gemeenteraad van De Wolden. Eigenaren van recreatiewoningen bepalen zelf of ze meedoen aan de transformatie, dit is niet verplicht. De gemeente transformeert het park alleen als een ruime meerderheid van de eigenaren meedoet en kiest voor een woonfunctie.

6 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

1.4 Leeswijzer Hoofdstuk 2 beschrijft de belangrijkste veranderingen op het park en de zaken die ongewijzigd blijven. Hoofdstuk 3 gaat in op de gebiedsgerichte kwaliteitsimpuls die park breed wordt genomen. Hoofdstuk 4 beschrijft de omgevingsaspecten, die belangrijk kunnen zijn voor het wijzigingen van het omgevingsplan. Hoofdstuk 5 behandelt de financiële gevolgen en afhandeling. Hoofdstuk 6 schetst de stappen die gemeente en park nog zetten richting een vastgesteld omgevingsplan.

7 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

2. Van recreatie naar wonen Op dit moment geldt het omgevingsplan gemeente De Wolden (in werking sinds 15 januari 2024). Dit plan bestaat uit een tijdelijk deel met daarin de regels van de vroegere bestemmingsplannen en de bruidsschat. Voor dit perceel gaat het om het Beheersverordening Buitengebied De Wolden, vastgesteld op 13 maart 2008. Het plangebied heeft hierin de bestemming ‘Verblijfsrecreatieve doeleinden 2’. De bestemming 'Verblijfsrecreatieve doeleinden 2' is bedoeld voor recreatiewoningen, inclusief eventuele uitbreidingen zoals bijbehorende bouwwerken. In het omgevingsplan staan ook regels over permanente bewoning, afstanden tot erfgrenzen, bouwhoogte en oppervlakte.

Plattegrond 1 Plattegrond Zuiderhof (Kadaster, 2024)

Plattegrond 2 Plattegrond Zuiderhof (Kadaster, 2024)

8 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

2.1 Ligging en omgeving Op park Zuiderhof staan 31 woningen met de bestemming recreatie. De locatie ligt op 500 meter afstand van de rand van het dorp Zuidwolde, aan de Meppelerweg. Hemelsbreed ligt de N48 op ongeveer 1,5 kilometer afstand, met aansluiting op de A28 richting Hoogeveen, Meppel en Zwolle. Ten westen van de locatie begint het open agrarische landschap, bestaande uit graslanden en enkele houtwallen. Op circa 7 kilometer afstand ligt het Reestdal, een natuurgebied op de grens van Drenthe en Overijssel. De locatie zelf grenst aan restaurant De Zuiderhof en aan Cosis, dat is een locatie waar mensen met een verstandelijke en/of psychische beperking kunnen wonen.

Plattegrond 3 Plattegrond Zuiderhof (Kadaster, 2024)

De kavels zijn in volledig eigendom van de eigenaren op het park Zuiderhof en variëren tussen de 338 m² en 1126 m² met een gemiddelde van 661 m². Daarnaast bevindt zich op het park een voormalig volleybalveldje en een kleine speeltuin.

2.2 Het gebruik van de recreatiewoning In de Beheersverordening Buitengebied gemeente De Wolden 2008, onderdeel van het tijdelijke Omgevingsplan gemeente de Wolden is opgenomen dat de recreatiewoningen voor recreatief gebruik bestemd zijn en dat permanente bewoning niet is toegestaan. Dat wijkt af van het echte gebruik: het merendeel van de recreatiewoningen wordt permanent bewoond.

2.2.1 Huidige gebruik Begin 2025 werd 90% van de recreatiewoningen op het Zuiderhof permanent bewoond. Door het hoge permanente gebruik heeft het park zijn recreatieve functie verloren. Er wordt al jarenlang permanent gewoond op de Zuiderhof en ook beschikt het park niet over recreatieve voorzieningen. Terugkeer naar recreatief gebruik ligt niet voor de hand, waardoor het een logische stap is om onder voorwaarden te transformeren naar wonen.

9 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

2.2.2 Woonbeleid De voorgestelde transformatie maakt geen onderdeel uit van de opgave volgens de woon(zorg)visie 20232027 om te zorgen voor meer woningen in de gemeente De Wolden. Het gaat hier grotendeels om de legalisatie en de planologische bestendiging van woningen die al permanent bewoond worden, hetgeen geen effect heeft op de balans tussen vraag en aanbod in de woningvoorraad. Uit het feit dat deze woningen worden bewoond kan worden afgeleid dat ze voorzien in een vraag (De Wolden, 2023).

2.2.3 Gedoogbeschikkingen Na de transformatie vervallen de eventuele gedoogbeschikkingen die bewoners op het park hebben gekregen van de gemeente De Wolden. In een gedoogbeschikking staat dat bewoning volgens het omgevingsplan niet mag, maar dat de gemeente hier niet op zal handhaven. Woningen met een woonfunctie hebben straks geen gedoogbeschikking meer nodig. Het is dan namelijk toegestaan om hier te wonen. Eigenaren kunnen ervoor kiezen niet te transformeren naar wonen, de recreatiefunctie blijft dan gelden. Deze eigenaren mogen dan niet (meer) permanent wonen in de recreatiewoning. De gedoogbeschikking wordt ingetrokken en de gemeente zal handhaven op permanente bewoning. In deze situatie krijgt de bewoner een redelijke termijn om een andere woonruimte te vinden. Permanente bewoning na deze termijn kan leiden tot een sanctie. Uitzondering voor tijdelijke situaties De gemeente De Wolden verleent op dit moment tijdelijke gedoogbeschikkingen van maximaal zes maanden voor bijzondere situaties, onder voorwaarden. Op basis van de ‘Beleidsregel tijdelijke en permanente bewoning recreatiewoningen’ blijft het ook in de toekomst mogelijk om in uitzonderlijke, situaties tijdelijke (maximaal 6 maanden) een gedoogbeschikking aan te vragen voor een woning waarop enkel logiesfunctie is gevestigd.

2.2.4 Toekomstig gebruik Wonen op een park is niet hetzelfde als wonen in een reguliere woonwijk. Het blijft wonen op een park, waar andere randvoorwaarden gelden. Om het groene en rustige karakter van het park ook op langere termijn te behouden, kiest de gemeente voor een woonfunctie met specifieke planregels. Deze regels zijn afgestemd op de bijzondere aard van het park en zorgen ervoor dat bijvoorbeeld erfafscheidingen, parkeren en bebouwing passend blijven bij het parkbeeld. Woonfunctie met specifieke planregels Woningen met een woonfunctie mogen permanent bewoond worden. Recreatief gebruik bij een woonfunctie is ook toegestaan. De gemeente kiest er bewust voor om recreatief gebruik bij een permanente woonfunctie toe te staan. Recreatiefunctie Voor woningen met een recreatieve bestemming blijft uitsluitend recreatief gebruik toegestaan. Permanente bewoning is niet toegestaan. De gemeente zal actief handhaven bij constatering van strijdig gebruik.

10 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

Uitbreiding (recreatie)woningen In het omgevingsplan wordt vastgelegd dat per kavel slechts één woning is toegestaan, bedoeld voor permanente bewoning door één huishouden. Indien in de oude situatie reeds anders is vergund, wordt dit gerespecteerd. Een extra woning voor mantelzorg, tijdelijke huisvesting of kortstondige verhuur is niet toegestaan. Deze maatregel draagt eraan bij dat de rust, leefkwaliteit en het landelijke karakter van het gebied behouden blijven. Werk aan huis In het omgevingsplan wordt bepaald dat werken aan huis in principe niet is toegestaan. Alleen onder strikte voorwaarden en beperkingen mag er gewerkt worden aan huis. Dat is nodig omdat een park niet berekend is op meer verkeer. Dit beleid is mede ingevoerd om te voorkomen dat thuiswerkactiviteiten leiden tot een toename van verkeersbewegingen die de leefbaarheid van het park negatief beïnvloeden.

De voorwaarden en beperkingen zijn als volgt: - Kleine schaal: Thuiswerkactiviteiten moeten kleinschalig blijven en mogen geen extra verkeer of parkeeroverlast veroorzaken; - Geen klantenbezoek: Er mogen geen klanten of cliënten naar de woning komen voor zakelijke doeleinden, om zo het verkeer en de geluidsoverlast tot een minimum te beperken; - Geen zichtbare veranderingen: Er mogen geen zichtbare veranderingen aan de woning of het perceel worden aangebracht die het karakter van de woonwijk aantasten; - Geen bedrijfsmatige activiteiten: Activiteiten die als bedrijfsmatig worden beschouwd, zoals productie, opslag en distributie van goederen, zijn niet toegestaan. Mantelzorg Mantelzorg in het hoofdgebouw is toegestaan. Het toevoegen van extra bebouwing voor mantelzorg is niet toegestaan. Dit geldt ook voor tijdelijke gebouwen voor mantelzorg, dit is niet toegestaan. Hierin beperkt de gemeente de mogelijkheden in het omgevingsplan.

2.2.5 De belangrijkste veranderingen

11 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

2.3 Bouwen 2.3.1 Huidige regels In de bouwregels is bepaald dat de oppervlakte van een recreatiewoning (inclusief bijbehorende bouwwerken) maximaal 80 m² mag zijn, waarbij afwijken naar 100 m² mogelijk is, mits er sprake is van recreatief gebruik. De dakhelling van (bij)gebouwen bedraagt maximaal 30°. De goothoogte van een recreatiewoning is maximaal 3 meter. De bouwhoogte van een recreatiewoning is ten hoogste 7 meter. De afstand van gebouwen tot de bestemmingsgrens moet tenminste 10 meter zijn, daarnaast is ook de onderlinge afstand tussen recreatiewoningen 10 meter, tenzij anders is vergund. Uitbreiding van het aantal recreatiewoningen is niet toegestaan in het huidige omgevingsplan.

Afbeelding 1 Bouwregels (Gemeente De Wolden, 2023)

2.3.2 Toekomstige regels De gemeente De Wolden onderzoekt hoe het groene karakter van het park behouden kan blijven, terwijl ook extra ruimte wordt geboden voor bijvoorbeeld een slaapkamer of badkamer op de begane grond. De gemeente kijkt hierbij hoe dergelijke aanpassingen binnen de bestaande groene omgeving passen. Als oplossing worden in het omgevingsplan zones op de kaart aangewezen waar bebouwing mogelijk is, om een goede balans tussen een groen karakter en extra bebouwing mogelijk te maken. Onderbouwing van de (landschappelijke) meerwaarde Door het toepassen van bouwvlakken en het aanwijzen van groenzones wordt gereguleerd waar er op de kavel gebouwd mag worden. De randzone wordt verkleind van 10 naar 5 meter en de invulling van het groen wordt versterkt. Uit onderzoek van Eco Reest blijkt dat een randzone van 5 meter, met een sterke inheemse begroeiing, een kwaliteitsimpuls geeft aan het bestaande groen.

12 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

Bestaand regeling In het transformatieplan wordt een bestaand regeling opgenomen om zorgvuldig om te gaan met de huidige situatie op het park. Veel bouwwerken, zoals aanbouwen, schuren of carports en overkappingen, zijn in het verleden zonder vergunning gerealiseerd. Met de bestaand regeling wordt beoogd om (een deel van) deze bouwwerken alsnog in stand te laten, mits ze binnen de nieuwe planologische kaders passen of als ze aanwezig zijn op moment van het vaststellen van het transformatieplan Zuiderhof. In de praktijk betekent dit dat: - Bestaande bebouwing die vergund had kunnen worden onder de oude regelgeving, mag blijven staan. Deze regeling geldt ook voor bouwwerken die buiten de nieuwe bouwvlakken vallen, zolang ze maar vergund zijn. - Carports en overkappingen die aanwezig waren op het moment van vaststellen van het transformatieplan Zuiderhof mogen blijven staan, waarbij geldt dat in het nieuwe plan een maximum oppervlakte van 25 m² geldt voor carports en overkappingen. - Het biedt eigenaren de mogelijkheid om hun woning aan te passen aan de nieuwe eisen zonder dat alle illegale bebouwing direct moet worden gesloopt. De gemeente benadrukt dat de bestaand regeling geen vrijbrief is voor alle illegale bouw. Alleen wat binnen de nieuwe regels past, kan worden gelegaliseerd. Overgangsregeling Naast de bestaand regeling is er ook sprake van een vorm van overgangsregeling.

Dit houdt in dat eigenaren een redelijke termijn krijgen om hun woning en kavel aan te passen aan de nieuwe eisen, zoals gesteld in het omgevingsplan en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Deze aanpassingen worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de eigenaar. Daarin worden afspraken gemaakt over de termijn en de uitvoering van de maatregelen. Objectgebonden overgangsrecht gebruik Voor een aantal specifiek aangewezen woningen blijft recreatief gebruik mogelijk. De betreffende objecten worden expliciet vastgelegd in de wijziging van het omgevingsplan. Het objectgebonden overgangsrecht regelt dat bestaand recreatief gebruik, dat door de wijziging van het omgevingsplan niet langer past binnen de bestemming, kan worden voortgezet. Het overgangsrecht is gekoppeld aan het object en niet aan een persoon. Dat betekent dat het recreatieve gebruik verbonden blijft aan de woning, ook bij eigendomsoverdracht. Om te waarborgen dat het recreatieve karakter behouden blijft, vervalt deze mogelijkheid wanneer het recreatieve gebruik langer dan één aaneengesloten jaar wordt onderbroken. De juridische regeling van het objectgebonden overgangsrecht is opgenomen in bijlage 1: ‘Objectgebonden overgangsrecht gebruik’.

13 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

Vlakken toewijzen en randzones Binnen vlakken met aanduiding “bouwvlak” is het mogelijk een hoofdgebouw te hebben, te bouwen of uit te breiden. Binnen het “bouwvlak” en “zone waarbinnen bijgebouwen zijn toegestaan” zijn bijbehorende bouwwerken toegestaan, zoals een garage of schuur. Staat een gebouw buiten dit vlak dan mag dit gebouw blijven staan, mits het gebouw past binnen de bestaand regeling. Voor carports/overkappingen wordt ook een specifiek vlak opgenomen waarbinnen deze bouwwerken zijn toegestaan, regels hierover worden opgenomen in hoofdstuk 2.3.3 Bouwregels woonfunctie. Carports en/of overkappingen die aanwezig zijn op het moment van vaststelling van het transformatieplan Zuiderhof mogen ook blijven staan, tenzij de carport(s) en overkappingen in de randzone zijn gesitueerd.

Afbeelding 2 Voorbeeld legenda bouwvlak

Afbeelding 3 Voorbeeld bouwvlakken

14 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

2.3.3 Bouwregels woonfunctie De bouwregels bij een woonfunctie zijn anders dan bij een recreatiefunctie. Bebouwing woonfunctie In het nieuwe omgevingsplan legt gemeente De Wolden vast dat de bebouwde oppervlakte binnen de woonfunctie maximaal 130 m² mag bedragen. Naast de 130 m² bebouwing wordt nog een carport/overkapping toegestaan van maximaal 25 m². Binnen dit maximum geldt dat de oppervlakte van het hoofdgebouw niet meer dan 100 m² mag bedragen. Dit is nu nog 80 m², met de mogelijkheid om af te wijken van de bouwregels naar 100 m², mits de woning recreatief gebruikt wordt. Uitbreiding is in de toekomst toegestaan binnen de daarvoor bestemde vlakken. De grootte van de kavels laat dit ook toe. Uitbreiding van de bouwmogelijkheden geeft meer woon- en leefcomfort en zorgt voor een toekomstbestendige woonfunctie. De gesloten bijbehorende bouwwerken krijgen geen eigen maximale maat, zolang de totale gezamenlijke oppervlakte niet meer dan 130 m² bedraagt op het perceel, exclusief de 25 m² voor de open bijbehorende bouwwerken zoals een carport/overkapping. Een extra verdieping telt hierbij niet mee; het gaat uitsluitend om de grondoppervlakte die bebouwd wordt. Deze regeling biedt de mogelijkheid om bestaande bijbehorende bouwwerken, die zonder vergunning zijn gebouwd, te legaliseren binnen het toegestane bouwvlak, dan wel de zone voor bijbehorende bouwwerken.

Afbeelding 4 Bouwregels (Gemeente De Wolden, 2023)

Hoofdgebouw Voor het hoofdgebouw geldt dat er één hoofdgebouw is met een maximale oppervlakte van 100 m², een maximale bouwhoogte van 7 meter, een maximale goothoogte van 3,5 meter en een dakhelling tussen 0° en 60°. Daarnaast moet het hoofdgebouw gerealiseerd worden binnen het vlak ‘bouwvlak’ zie hiervoor afbeelding 2 en 3 in hoofdstuk 2.3.2.

15 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

Bijbehorende bouwwerken Een bijbehorend bouwwerk is een uitbreiding van een hoofdgebouw of functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar wel of niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. Het gaat bijvoorbeeld om aan- of uitbouwen of vrijstaande bouwwerken die bij het hoofdgebouw horen. Deze bouwwerken ondersteunen het gebruik van de woning, zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw en mogen geen zelfstandige woon- of gebruiksfunctie hebben. Concrete voorbeelden hiervan zijn een aan- of uitbouw, garage, tuinhuis, carport of fietsenberging. Binnen dit plan wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen bijbehorende bouwwerken, namelijk bouwwerken met een gesloten karakter en bouwwerken met een open karakter. Voor beide typen geldt een eigen maatvoering, die hieronder nader wordt toegelicht: - Aan- en/of uitbouw, schuur of berging Gesloten bijbehorende bouwwerken zijn bijbehorende bouwwerken met een overwegend gesloten karakter, zoals een uitbouw, aanbouw, schuur, garage of berging. Het zijn bouwwerken met een dak en meer dan twee wanden. Er is geen maximum aan het aantal gesloten bijbehorende bouwwerken gekoppeld. Deze bouwwerken hebben een maximale goothoogte van 3,5 meter en een maximale bouwhoogte van 5,5 meter. De dakhelling mag maximaal 45° bedragen.

Een gesloten bijbehorend bouwwerk mag gerealiseerd worden binnen de vlakken ‘bouwvlak’ en ‘zone waarbinnen bijgebouwen zijn toegestaan’ zie hiervoor afbeelding 2 en 3 in hoofdstuk 2.3.2. - Carport en/of overkapping Open bijbehorende bouwwerken zijn bijbehorende bouwwerken met een overwegend open karakter, zoals een carport of overkapping. Het zijn bouwwerken met een dak en hooguit twee wanden. De maximale oppervlakte van een carport en/of overkapping is 25 m². Deze oppervlakte is een aanvullend, losstaand aantal m² dat bovenop het toegestane bebouwingsoppervlak van 130 m² komt. Daarbij is de dakhelling max. 0°. Het realiseren van een carport en/of overkapping heeft meer vrijheid op de kavel, echter kunnen ze niet gerealiseerd worden in de ‘groene randzone (5mtr) zonder bebouwing’ zie hiervoor afbeelding 2 en 3 in hoofdstuk 2.3.2. Overige beperkingen worden opgenomen in het omgevingsplan. Bouwtechnische eisen Bij permanente bewoning is het belangrijk dat de woning daar ook geschikt voor is. Na de omzetting van een recreatiewoning naar een permanente woning moet de woning voldoen aan de eisen van het 'Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) voor bestaande bouw. Dit was voorheen het Bouwbesluit 2012. De belangrijkste aandachtspunten hierbij zijn veiligheid en gezondheid. Iedere eigenaar moet er zelf voor zorgen dat de woning voldoet aan de wettelijke eisen.

De eigenaar moet een mogelijke aanpassingen aan de woning zelf betalen. Om eigenaren te ondersteunen, heeft de gemeente De Wolden een checklist (Besluit Bouwwerken Leefomgeving) verstrekt aan de VvE, waarmee de eigenaren zelf kunnen beoordelen in hoeverre hun woning aan de eisen voldoet. De gemeente adviseert eigenaren om een gespecialiseerd bureau in te schakelen om de bouwtechnische eisen in kaart te brengen die nodig zijn voor een woonfunctie. De gemeente zal door steekproeven controleren op de bouwtechnische eisen. Voor het uitvoeren van de noodzakelijke aanpassingen aan de bouwregelgeving wordt een redelijke termijn gegeven, dit wordt opgenomen in de anterieure overeenkomst.

16 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

Vergunningsplicht voor bouwactiviteiten In principe is voor elke bouwactiviteit een omgevingsvergunning nodig. Alleen wanneer de activiteit uitdrukkelijk is aangewezen als vergunningsvrij in: het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en/of in het omgevingsplan van de gemeente, kan zonder vergunning worden gebouwd.

2.3.4 Bouwregels recreatiefunctie De bouwregels bij een recreatiefunctie zijn anders dan bij een woonfunctie. Bebouwing recreatiewoning De regels die nu gelden voor recreatiewoningen blijven ook in het nieuwe omgevingsplan van kracht. De maximale bebouwde oppervlakte bedraagt 80 m² en geldt voor het hoofdgebouw én alle bijbehorende bouwwerken, zoals aanbouwen, schuren, kippenhokken en overkappingen. Ondergrondse bouwlagen blijven niet toegestaan. Ook dakkapellen en balkons zijn niet toegestaan en de bestaande bouw- en goothoogte blijven ongewijzigd. Alleen in uitzonderlijke situaties kan via maatwerk van deze regels worden afgeweken. Bouwtechnische eisen Voor woningen met een recreatiefunctie blijven de bestaande regels van kracht. De bouwtechnische eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) voor een logiesfunctie blijven van toepassing. Eigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het naleven van deze eisen en dragen de kosten van eventuele aanpassingen. Vergunningvrij bouwen recreatiewoning Ook onder de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking is getreden, is vergunningvrij bouwen bij een recreatiewoning niet toegestaan. Voor het plaatsen van bijbehorende bouwwerken, zoals een schuur of carport is altijd een omgevingsvergunning nodig.

17 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

2.3.5 De belangrijkste veranderingen

18 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

2.4 Wonen in het groen De provincie Drenthe stelt eisen aan ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, leefbaarheid, economische vitaliteit en ecologie. Ontwikkelingen moeten passen in de omgeving en het Drentse landschap versterken, met kwalitatieve architectuur en groenvoorzieningen. De exacte veranderingen en adviezen worden beschreven in het ‘Groeninrichtingsplan Park Zuiderhof’. Dit document maakt onderdeel uit van de bij het transformatieplan behorende stukken en is opgenomen als bijlage: ’Groeninrichtingsplan Park Zuiderhof’. De borging van de ambities zullen beschreven worden in de anterieure overeenkomst.

2.4.1 Huidige situatie In de Beheersverordening Buitengebied gemeente De Wolden 2008, onderdeel van het tijdelijke Omgevingsplan gemeente de Wolden is beplanting beschermd. Voor het verwijderen van beplanting, zoals bomen en struiken, moet een vergunning worden aangevraagd, tenzij het gaat om regulier onderhoud, zoals snoeiwerk. Ook werkzaamheden zoals het ontgronden (voor zover niet geregeld bij of krachtens de Ontgrondingenwet), afgraven, egaliseren of ophogen van gronden vereisen een vergunning, met uitzondering van normaal onderhoud of kleinschalige aanpassingen. Voor verharding op kavels geldt dat een vergunning vereist is wanneer de verharding meer dan 100 m² beslaat, tenzij het gaat om terrein ontsluiting, zoals toegangswegen. Kleinschalige verharding tot 100 m² is vergunningvrij. In de praktijk blijkt echter dat tuinen steeds vaker verstenen, bomen verdwijnen en schuttingen worden geplaatst, wat het groene en open karakter van het park onder druk zet. Het omgevingsplan bevat daarnaast een regeling voor een 10 meter brede onbebouwde zone rondom het park. Op verschillende plekken is deze zone echter aangetast. Deze locaties dienen te worden hersteld in overeenstemming met het 'Groeninrichtingsplan Park Zuiderhof'.

Afbeelding 5 Eco Reest (de rode lijn is de grens van het park) met de 10-meterrandzone (dit betreft de oranje binnenrand).

19 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

2.4.2 Toekomstige situatie Met de herinrichting van Park Zuiderhof wordt het groene karakter van het park versterkt. Het nieuwe omgevingsplan bevat concrete maatregelen om de landschappelijke en ecologische kwaliteiten te waarborgen, waarbij het 'Groeninrichtingsplan Park Zuiderhof' als leidraad dient voor de groene inrichting van de randzone en kavels. Per zijde van het park gelden specifieke richtlijnen, afgestemd op het omringende coulisselandschap. Randzone De randzone wordt verkleind van 10 naar 5 meter en de invulling van het groen wordt versterkt. De 5 meter zone rondom het park wordt strikt gehandhaafd als onbebouwde buffer. Bestaande bebouwing of verharding binnen deze zone moet worden verwijderd, tenzij een vergunning voor deze bebouwing of verharding is verleend. De zone moet voldoen aan het 'Groeninrichtingsplan Park Zuiderhof'. Op plekken waar de zone nog niet voldoet aan het Groeninrichtingsplan, zijn eigenaren verplicht inheemse beplanting aan te planten. Op meerdere plekken is de huidige structuur onderbroken of verwijderd. Dit wordt hersteld waardoor de randzone beter landschappelijk ingepast wordt en beter past in het omliggende landschap. Beschermen van bomen en groen In een nieuw omgevingsplan worden groenstroken aangewezen als waardevol, wat betekent dat ze beschermd worden.

Het kappen van een boom is alleen toegestaan met een vergunning, waarbij een herplantplicht geldt om ecologische schade te compenseren. Eigenaren zijn verantwoordelijk voor het aanplanten en behoud van groen op hun kavel, in lijn met het ’Groeninrichtingsplan Park Zuiderhof’.

Afbeelding 6 Eco Reest

Aanplant en onderhoud Aan de aanplant en onderhoud worden voorwaarden gesteld die opgenomen zijn in het ‘Groeninrichtingsplan Park Zuiderhof’. Beperking van verharding Het is niet toegestaan om de gehele kavel te voorzien van verharding of half verharding. Er geldt een maximum van 100 m² verharding per kavel, inclusief terrassen, paden en parkeerplaatsen. Dit maximum is ingesteld om verstening tegen te gaan en ruimte te garanderen voor groen, waterberging en biodiversiteit.

20 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

Erfafscheidingen Erfafscheidingen moeten zo veel mogelijk bestaan uit groene elementen, zoals heggen of struiken, om het natuurlijke karakter van het park te behouden. Schuttingen of hekwerken zijn, onder voorwaarde en afhankelijk van de locatie, toegestaan en moeten aan het einde van hun levensduur door eigenaren worden vervangen door groene afscheidingen. Dit sluit aan bij het doel om het coulisselandschap en de ecologische verbindingen te versterken. - In de randzone: Schuttingen, hekwerken en bouwwerken ter plaatse van de randzone moeten worden verwijderd. - Aan de binnenzijde en buitenzijde van de randzone: Schuttingen en hekwerken mogen maximaal 1 meter hoog zijn en moeten voldoen aan ecologische voorwaarden volgens het Groeninrichtingsplan. Bestaande niet-groene afscheidingen die niet aan de gestelde eisen voldoen, moeten worden aangepast, tenzij deze in overeenstemming zijn met artikel 2.29 sub j. Besluit bouwwerken leefomgeving. - Straatzijde: Schuttingen en hekwerken mogen maximaal 1 meter hoog zijn en moeten voldoen aan ecologische voorwaarden volgens het groeninrichtingsplan. Bij een hogere erfafscheiding tot maximaal 2 meter hoog moet er worden gekozen voor een groene haag. - Overige perceelsgrenzen: Langs de overige perceelsgrenzen wordt bij voorkeur geen schutting of hekwerk geplaatst.

Indien dit toch nodig is, moet het een groene uitstraling hebben (beplanting of natuurlijke materialen), maximaal 2 meter hoog zijn en voldoen aan ecologische waarden volgens het groeninrichtingsplan.

2.4.3 De belangrijkste veranderingen Het ‘Groeninrichtingsplan Zuiderhof’ bevat kwaliteitsverbeterende afspraken over onder meer bomen, randzones, bestrating, verstening en erfafscheiding. Daarnaast zijn in samenspraak tussen de gemeente De Wolden en de VvE aanvullende afspraken gemaakt voor de realisatie van een bufferzone, een

21 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

natuurlijke speeltuin en een nieuwe parkeerinrichting.

2.5 Kwaliteitsimpulsen meerjarenplan Vanaf 2026 wordt het park stapsgewijs heringericht om de kwaliteit, duurzaamheid en uitstraling te verbeteren. De maatregelen worden in fases uitgevoerd en richten zich op verharding, infrastructuur, verlichting en groene voorzieningen. In de anterieure overeenkomst wordt de definitieve planning opgenomen.

22 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

2.6 Infrastructuur en veiligheid 2.6.1 Riolering Het park is volledig voorzien van een vuilwaterriolering voor de afvoer en transport van afvalwater. Voor het beheer en onderhoud van de aanwezige riolering is het park als eigenaar zelf verantwoordelijk. Vanaf het park wordt het afvalwater via een persriolering verder getransporteerd naar een afvalwaterzuiveringsinstallatie. Huidige situatie: • Overbelasting vuilwaterriool door aansluiting van hemelwaterafvoer. • Beperkte waterinfiltratie in de bodem door keileem laag. • Ruimtegebrek en onderhoudslast voor bovengrondse wateropvang (retentie/greppels). Deze problemen worden in gezamenlijkheid aangepakt door de gemeente, Cosis en de VvE Zuiderhof.

2.6.2 Afvalinzameling Het afval wordt opgehaald door de gemeente. De helft van de woningen ( 15) plaatst de containers aan de Meppelerweg ( hoofdingang) en de andere helft aan de andere kant van het park , aan Zuidzijde langs de Westerveldseweg. Alle percelen beschikken over containers voor groen-, papier-, plastic- en restafval. Glas kan naar een glascontainer gebracht worden, die verspreid staan in de gemeente en in het zeer nabijgelegen dorp Zuidwolde. Een andere optie zijn de glascontainers bij de milieustraat in Zuidwolde.

23 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

2.6.3 Post- en pakketbezorging De post wordt bezorgd bij de brievenbussen die zijn gestationeerd ter hoogte van Meppelerweg 47-26. Aan de ingang van het park. Pakketten worden aan huis bezorgd. Het is één richtingsverkeer op het park. Deze bestaande situatie blijft ongewijzigd.

Afbeelding 7 Brievenbussen Zuiderhof

2.6.4 Parkeren, snelheidsmaatregel op het park en veiligheid De gemeente De Wolden hanteert geen algemene parkeernorm voor woningen. Voor vrijstaande woningen buiten de bebouwde kom wordt echter aangesloten bij de richtlijnen van het CROW (adviesorganisatie voor infrastructuur, verkeer en vervoer). Het CROW adviseert voor deze categorie woningen een parkeernorm van tussen de 1,7 en 2,5 parkeerplaatsen per woning. Deze richtlijn neemt de gemeente De Wolden over.

2.6.5 Brandveiligheid en vluchtwegen Voor elke woning gelden specifieke eisen en regels met betrekking tot brandveiligheid en brandpreventie, zoals vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Belangrijke aspecten hierbij zijn de brandwerendheid van bouwdelen, veilige ontvluchtingsmogelijkheden (uitwegen) en de aanwezigheid van brand- of rookmelders. Deze maatregelen zorgen ervoor dat bewoners in geval van brand, veilig kunnen vluchten en tijdig worden gewaarschuwd. Naast de eisen op gebouwniveau zijn ook adviezen opgesteld over de inrichting van het park zelf. In juni 2025 heeft de Veiligheidsregio Drenthe (VRD) een schouw uitgevoerd op park Zuiderhof. Op basis van deze schouw is een advies opgesteld (zie bijlage: VRD Brandweer) met betrekking tot de brandveiligheid en bereikbaarheid van het park. Het advies van de Veiligheidsregio Drenthe neemt de gemeente De Wolden over. Uit de schouw blijkt dat de bereikbaarheid voor hulpdiensten en de brandveiligheid van de buitenruimte aandachtspunten zijn. Zo is de hoofdweg op het park op meerdere plaatsen te smal (circa 2,5 meter) en wordt deze versmald door paaltjes, begroeiing en andere obstakels. Ook zijn er diverse aanbouwen en schuurtjes die dicht op elkaar staan, wat het risico op brandoverslag vergroot.

Verder is in het park sprake van brandbare begroeiing (begroeiing met oliehoudende stoffen), zoals laurier en coniferen, die zich in sommige gevallen dicht bij de bebouwing bevinden. Deze beplanting verhoogt de kans op branduitbreiding. Het advies is om beplanting aan te passen aan brandveiligheidseisen, bijvoorbeeld door vervanging van brandbare soorten door inheemse, minder brandbare beplanting.

24 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

Om de brandveiligheid van het park te verbeteren, worden de volgende adviezen gegeven: - Verbreding van de hoofdroute tot minimaal 3,25 meter, eventueel met gebruik van halfverharding (zoals graskeien) naast de bestaande verharding. - Verwijderen van fysieke obstakels zoals paaltjes, borden en boomstronken langs de hoofdroute. - Vrijhouden van een doorgangshoogte van minimaal 4,2 meter door snoei van overhangende takken. - Positie van bijbehorende bouwwerken en schuurtjes zodanig aanpassen dat minimaal 5 meter tussenafstand tussen bouwwerken ontstaat. - Aanpassing van beplanting in de directe nabijheid van bebouwing, met als uitgangspunt: geen brandbare beplanting direct tegen gebouwen.

2.6.6 Gezondheid Woningen moeten voldoen aan de gezondheidsvoorschriften uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Deze verantwoordelijkheid ligt bij de individuele eigenaren. De gemeente De Wolden benadrukt dat het van groot belang is dat woningen voldoen aan de gezondheids- en veiligheidsnormen. Bij de beoordeling of woningen aan de regels voldoen, zal de gemeente dan ook speciaal aandacht besteden aan deze aspecten.

25 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

2.6.7 De belangrijkste punten De belangrijkste punten zijn in onderstaande tabel opgenomen.

26 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

3. Gebiedsgerichte kwaliteitsimpuls De transformatie van recreatiepark Zuiderhof naar een woonpark biedt een unieke kans om kwaliteitsverbeteringen door te voeren en te beschermen, die aansluiten bij de Provinciale Omgevingsvisie Drenthe (Provincie Drenthe, 2022). In dit hoofdstuk worden de belangrijkste maatregelen uit het ‘Groeninrichtingsplan Park Zuiderhof’ samengevat, die gezamenlijk leiden tot een integrale kwaliteitsimpuls voor het park. Deze maatregelen combineren ruimtelijke, ecologische en sociale ambities om van Zuiderhof een toekomstbestendig woonlandschap te maken. De borging van de ambities zullen beschreven worden in de anterieure overeenkomst.

3.1 Landschappelijke inpassing Zuiderhof wordt een natuurlijke overgangszone tussen het stedelijk gebied van De Wolden en het omliggende platteland. Hierbij wordt rekening gehouden met het karakteristieke Drentse landschap. Elementen hierin zijn: - Behoud en herstel van bestaande natuurlijke elementen zoals bomenrijen met onderbegroeiing - Aanplant van streekeigen bomen en planten. - Gebruik van natuurlijke erfafscheidingen. - Zorg voor een halfopen en groen karakter door een beperkt bebouwingspercentage. - De randzone krijgt een karakter passend bij het omliggende coulisselandschap. - Herstellen, behouden en versterken van de overgang naar NNN-gebied.

3.2 Natuur en biodiversiteit Het woonpark wordt ontwikkeld als een ecologisch waardevol gebied dat bijdraagt aan de biodiversiteit in Drenthe. De maatregelen om flora en fauna te versterken zijn: - Beperken van verstening op de kavel. - Bebouwingsvrije zone beschermt de natuur doordat niet op onwenselijke plekken bebouwing gerealiseerd kan worden. - Aanleg van speciale routes en doorgangen voor kleine zoogdieren. - Beplanting, zoals struiken om insecten, kleine zoogdieren en vogels aan te trekken. - Plaatsing van nestkasten en insectenhotels. - Klimaatbestendige aanpassingen zoals infiltratievoorzieningen en bufferzone om regenwater op te vangen.

3.3 Sociale kwaliteit Een prettige leefomgeving staat centraal in de transformatie van recreatiepark Zuiderhof naar woonpark. - Levensloopbestendig wonen: Door extra bebouwing toe te voegen, kunnen woningen levensloopbestendig worden ontworpen en ingericht. Dit sluit aan bij het provinciale en gemeentelijke woonbeleid en draagt bij aan een toekomstbestendig woningaanbod. - Veilige en zorgzame woonomgeving: Het woonpark wordt ingericht met aandacht voor sociale samenhang, ontmoetingsmogelijkheden en een veilige buitenruimte, zodat bewoners zich thuis voelen en elkaar kunnen ontmoeten. - Respect voor natuur en omgeving: Om de bestaande flora en fauna te beschermen, wordt huisdiereigenaren gevraagd hun dieren aangelijnd te houden en het loslopen van katten en honden te beperken. Dit bevordert een evenwichtige relatie tussen mens, dier en natuur.

27 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

4. Omgevingsaspecten Voor de transformatie van recreatie naar wonen moeten diverse onderzoeken worden uitgevoerd om te bepalen of de omzetting juridisch en planologisch mogelijk is. De Omgevingswet vereist dat bij een functiewijziging de ruimtelijke gevolgen in kaart worden gebracht en getoetst aan de geldende milieunormen en beleidskaders. Onderzoeken naar bodemkwaliteit, ecologie, externe veiligheid, geluid en luchtkwaliteit kunnen nodig zijn om mogelijke belemmeringen vroegtijdig te signaleren en te voldoen aan de wettelijke vereisten. Daarnaast wordt gekeken naar de waterhuishouding en de landschappelijke inpassing. Ook archeologische en cultuurhistorische waarden binnen het plangebied worden meegenomen in de beoordeling. Deze onderzoeken maken onderdeel uit van de voorbereidingsfase en zijn bepalend voor de haalbaarheid van de transformatie. Pas wanneer uit de onderzoeken blijkt dat er geen onoverkomelijke bezwaren zijn en de plannen voldoen aan de milieunormen, kan de functiewijziging juridisch worden vastgelegd in het omgevingsplan en doorgaan naar de uitvoeringsfase.

4.1 Mogelijke aandachtspunten De onderzoeken naar omgevingsaspecten aangevuld met veiligheid en gezondheid worden uitgevoerd door de gemeente, de Omgevingsdienst, het Waterschap, GGD, Veiligheidsregio Drenthe en – waar nodig – andere betrokken partijen. Onderstaand staan de uitkomsten beschreven.

4.1.1 Milieu algemeen Omgevingsdienst Drenthe heeft advies uitgebracht over milieu algemeen en oordelen het volgende: ‘’Het beoogde plan vormt geen aangewezen milieubelastende activiteit (mba) op grond van het Bal of het omgevingsplan.’’

4.1.2 Externe veiligheid Bungalowpark Zuiderhof ligt binnen het brandaandachtsgebied van drie hogedruk aardgastransportleidingen van Gasunie. Zowel de Omgevingsdienst Drenthe als de Veiligheidsregio Drenthe (VRD) hebben hierover advies uitgebracht. De adviezen zijn opgenomen in de bijlagen: ‘Integraal advies ODD’ en ‘VRD Externe veiligheid’. De VRD geeft aan dat de ligging binnen het brandaandachtsgebied bij de transformatie ongewijzigd blijft en dat de woningen buiten de 10-6 contour zijn gelegen. Wel geldt dat woningen op een recreatieterrein volgens het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) als beperkt kwetsbaar object worden aangemerkt. Ter borging van de veiligheid wordt geadviseerd bewoners binnen het brandaandachtsgebied te informeren over het handelingsperspectief bij een incident.

28 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

4.1.3 Luchtkwaliteit Omgevingsdienst Drenthe heeft advies uitgebracht over luchtkwaliteit en oordeelt het volgende: ‘Er is vanuit het perspectief van luchtkwaliteit geen belemmering voor het transformeren van de recreatiewoningen naar permanente woningen op het vakantiepark.’

4.1.4 Bodemkwaliteit Voor de beoordeling van de bodemkwaliteit is het historisch grondgebruik onderzocht door middel van deskresearch. Hierbij zijn historische kaarten en luchtfoto's geraadpleegd (Topotijdreis, sd). De GGD adviseert om het historisch gebruik van de afgelopen 50 jaar in kaart te brengen. Uit het onderzoek blijkt dat de locatie sinds circa 1950 een ononderbroken woonbestemming heeft en later is daar de functie logies aan toegevoegd, zonder aanwijzingen voor een bijzondere of zorgwekkende vorige bestemming (zoals industrie of stort). Op grond van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) is voorafgaand bodemonderzoek noodzakelijk bij een grondverzetvolume van meer dan 25 m³. De Omgevingsdienst Drenthe onderschrijft dit in haar advies. Omdat enkel sprake is van het voornemen om een bestemming te wijzigen en gelet op het specifieke, onderzochte historisch gebruik van deze locatie, is er voor dit plan geen aanleiding om aan te nemen dat een bodemonderzoeksplicht op dit punt zal worden opgelegd door de wijziging van een bestemming. Voor toekomstige bouwvergunningen kan een eigenaar gevraagd worden om een bodemonderzoek te verrichten.

4.1.5 Geluid Door de nabijheid van de Meppelerweg en Linieweg en het maatschappelijk bedrijf (Cosis) is een akoestisch onderzoek noodzakelijk. De resultaten bepalen of aanvullende maatregelen nodig zijn om te voldoen aan de geluidsnormen voor woongebieden.

4.1.6 Geur Op dit moment wordt geur negatief beoordeeld door de omgevingsdienst en de GGD. De Omgevingsdienst Drenthe oordeelt dat de veehouderij gevestigd aan de Westerveldseweg 36 een vergunning voor intensieve veehouderij, bij uitvoering van wat mogelijk is op basis van de vergunning, overlast zal geven op het gebied van geur. De norm voor geurbelasting is 2 OUe/m3 en zou met gebruik van de vergunning, 2,8 OUe/m3 kunnen zijn.

4.1.7 Licht De Omgevingsdienst Drenthe oordeelt dat de beoogde wijziging zorgt voor een lichtgevoelig objecten. Als er geen enkele wijziging aan bestaande lichtinstallaties plaats vindt en de huidige installatie geen hinder veroorzaakt, dan hoeft geen berekening of meting uitgevoerd te worden.

4.1.8 Ecologie Eco Reest heeft een ecologisch onderzoek uitgevoerd, naar de randzone, er is meer onderzoek vereist naar aanwezige flora en fauna om negatieve effecten op de biodiversiteit te voorkomen (Atlas Leefomgeving, sd). De Omgevingsdienst beoordeelt vervolgens de Quickscan flora en fauna en beoordeelt of dit voldoende is.

29 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

4.1.9 Stikstof Stikstof is landelijk een belangrijk thema en kan een belemmering vormen voor de transformatie van Zuiderhof. Een toename van activiteiten (zoals verkeersbewegingen of uitstoot door een verwarming) kan leiden tot extra stikstofdepositie op nabijgelegen Natura 2000-gebieden. Om inzicht te krijgen in de effecten, heeft gemeente De Wolden, Eco Reest gevraagd om een AERIUS-berekening uit te voeren. Deze berekening brengt de stikstofemissies van de huidige en toekomstige situatie in kaart. De uitkomst bepaalt of de transformatie kan plaatsvinden binnen de geldende kaders, of dat aanvullende maatregelen nodig zijn, dan wel dat de transformatie binnen de huidige wet- en regelgeving niet door kan gaan.

4.1.10 Spuitzone Bij de functiewijziging van vakantieparken naar permanente bewoningen ontstaat de vraag hoe om te gaan met de mogelijke toepassing van gewasbeschermingsmiddelen op aangrenzende agrarische percelen. De Omgevingswet vereist dat de gemeente bij omgevingsplannen expliciet gezondheid meeweegt. Dit roept knelpunten op, mede door tegenstrijdigheden in jurisprudentie en een gebrek aan eenduidige wetenschappelijke onderbouwing.

4.1.11 Archeologie en cultuurhistorie Bij de ontwikkeling van Zuiderhof moet rekening worden gehouden met de cultuurhistorische waarde van de locatie. Het plangebied valt binnen een zone met hoge of middelhoge archeologische verwachtingen. Om deze reden wordt onderzocht of verkennend onderzoek vereist is.

4.1.12 Waterhuishouding Het plangebied valt binnen het peilgebied van de Hoogeveense Vaart. Uit de Klimaateffectatlas blijkt dat bij extreme neerslag sprake kan zijn van wateroverlast in of nabij het gebied. In dit kader heeft het Waterschap Drents Overijsselse Delta uitgangspunten opgesteld die richtinggevend zijn voor de verdere planvorming. Deze uitgangspunten richten zich op het voorkomen van overbelasting van het watersysteem, het beschermen van waterkwaliteit, en het minimaliseren van water- en grondwateroverlast.

4.1.13 Gezondheid Naast de eisen vanuit het Bbl heeft ook de GGD Drenthe gekeken naar de algehele gezondheid van de leefomgeving op Zuiderhof. Hun advies richt zich op het creëren van een gezonde, veilige en toekomstbestendige woonomgeving. Hierbij zijn met name de aanpak van geluidsoverlast, geuroverlast en de beperking van blootstelling aan gewasbeschermingsmiddelen belangrijke aandachtspunten. Verder adviseert de GGD om de leefkwaliteit te verhogen door in te zetten op groen, rookvrije speelplekken en een goede communicatie met toekomstige bewoners.

30 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

5. Financiële afhandeling Het transformeren van een bungalowpark naar een woonwijk kost geld. Er zijn voor eigenaren twee soorten kosten. 1. De bijdrage aan de gemeente: verevening met een maximum van € 7.500,00 2. Kosten voor eigen rekening: Eigenaren moeten mogelijk kosten maken voor: a. Bouwkundige aanpassingen als de woning niet geschikt is om permanent in te wonen; b. Aanpassingen aan de kavel als illegale bebouwing moet worden verwijderd of verplaatst; c. Aanpassingen aan de verharding als de kavel te veel verhard oppervlak heeft; d. Aanpassingen aan de wegen; e. Verbetering en versterking van het groen in en rondom het park; Omdat de kosten voor iedere huiseigenaar verschillen kan geen inschatting worden gemaakt van de kosten voor onderdeel 2. Het is aan het park, de VVE en elke eigenaar om zelf deze inschatting te maken en de kosten hiervoor te betalen. Het is daarom raadzaam om advies in te winnen van een deskundige. In de volgende onderdelen gaan we in op de kosten voor een huiseigenaar op het park.

5.1 De vereveningsbijdrage Eigenaren betalen een vereveningsbijdrage aan de gemeente, dit bedrag wordt opgenomen in het vereveningsfonds. De hoogte van het bedrag wordt bepaald door middel van taxatie. 25% van de waardestijging wordt als verevening gevraagd met een plafondbedrag van maximaal € 7500,-.

5.2 Kosten voor eigen rekening Bij de transformatie van een recreatiewoning naar een permanente woning moeten eigenaren mogelijk kosten maken. De kosten die een eigenaar moet maken verschillen per woning (zie onderstaande).

5.2.1 Bouwkundige aanpassingen Eigenaren moeten ervoor zorgen dat hun woning voldoet aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Dit kan verschillende aanpassingen vereisen, zoals het verbeteren van de isolatie, het aanpassen van de fundering, brandveiligheid, het vernieuwen van de elektrische installaties en andere structurele verbeteringen. De kosten voor deze aanpassingen zijn volledig voor rekening van de eigenaar. Daarnaast kan het nodig zijn om extern advies in te winnen van bijvoorbeeld bouwkundig experts, architecten of ingenieurs om te voldoen aan de Bbl vereisten. Ook deze advieskosten vallen onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Het is belangrijk dat eigenaren zich bewust zijn van deze potentiële kostenposten bij de beslissing om hun recreatiewoning om te zetten naar een permanente woonfunctie.

5.2.2 Aanpassingen aan de kavel: illegale bebouwing Illegale bebouwing, die niet gerealiseerd had mogen worden, moet door de eigenaar worden verwijderd of verplaatst worden naar een andere plek op de kavel.

5.2.3 Aanpassingen aan de verharding Als op een kavel te veel verharding aanwezig is zal dit aangepast moeten worden.

31 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

5.2.4 Aanpassingen aan wegen Wegen moeten geschikt zijn voor de hulpdiensten. Als uit onderzoek blijkt dat aanpassingen vereist zijn, zijn de kosten voor de Vereniging van Eigenaren.

5.2.6 Verbetering van het groen in en rondom het park Illegale bebouwing in de groenzone moet worden verwijderd of verplaatst. De groenzone wordt versterkt met inheemse beplanting. De Vereniging van Eigenaren is verantwoordelijk voor het versterken van de groenzone. Er zijn diverse subsidiemogelijkheden in Drenthe die mogelijk benut kunnen worden voor het versterken van groen.

5.3 Borging van de uitvoering van de maatregelen De eigenaren zijn verantwoordelijk voor de uitvoering van de maatregelen. De maatregelen worden opgenomen in de anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de eigenaar. De gemeente ziet toe op de naleving van de afspraken en kan handhavend optreden indien afspraken niet worden nagekomen.

32 Definitieve conceptversie: kunnen nog geen rechten aan ontleend worden.

6. Vervolgproces Na het vaststellen van het transformatieplan door het park en door het college van B&W van de gemeente De Wolden, volgen de laatste twee stappen om tot een definitieve bestemmingswijziging te komen, namelijk het ondertekenen van de anterieure overeenkomst en het opstellen en definitief vaststellen van een omgevingsplan.

6.1 Anterieure overeenkomst Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de gemeente De Wolden en eigenaren van percelen van Zuiderhof. Deze overeenkomst wordt gesloten voorafgaand aan de vaststelling van een omgevingsplan.

6.1.1. Doel en inhoud van de anterieure overeenkomst De anterieure overeenkomst heeft als doel om zowel de gemeente De Wolden als de eigenaren op het park Zuiderhof duidelijkheid en zekerheid te bieden over de voorwaarden en verplichtingen die verbonden zijn aan de transformatie van het plangebied Zuiderhof. In deze overeenkomst worden onder andere de volgende zaken vastgelegd: - Financiële bijdragen: De bijdrage van de eigenaren aan de kosten van openbare voorzieningen, zoals infrastructuur, groenvoorzieningen en andere gemeenschappelijke faciliteiten. - Uitvoering en planning: Termijnen en fasering van de ontwikkeling, inclusief de verantwoordelijkheden voor de uitvoering van bepaalde werkzaamheden. - Kwaliteitsimpuls: Criteria en normen waaraan de ontwikkeling moet voldoen om de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit te waarborgen. Dit omvat landschappelijke inpassing. - Beheer en onderhoud: Afspraken over het beheer en onderhoud van openbare ruimten en voorzieningen, zowel tijdens als na de voltooiing van het project. - Juridische kaders: Juridische bepalingen en voorwaarden, inclusief handhaving en toezicht.

6.1.2 Belang van de anterieure overeenkomst De anterieure overeenkomst vormt voor de gemeente De Wolden een belangrijk meetmoment om te bepalen of er voldoende belangstelling is om de transformatie daadwerkelijk door te zetten. Dit instrument stelt de gemeente in staat het proces op een gecontroleerde en gestructureerde manier te laten verlopen. Het biedt een juridische basis voor het afdwingen van afspraken en waarborgt de belangen van zowel de gemeente als de eigenaren. Door de afspraken vooraf vast te leggen, kunnen mogelijke geschillen tijdens de uitvoering van het project worden beperkt, wat de kans op een succesvolle transformatie vergroot.