TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Middelveen V, Zuidwolde ontwerp
Tekst van het document
59/720
5.15.3 Conclusie Door het opnemen van een spuitvrije zone worden de woningen voldoende beschermd tegen de mogelijke negatieve effecten van gewasbeschermingsmiddelen. Daarmee vormt het aspect 'gebruik van gewasbeschermingsmiddelen' geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling,
5.16 Gezondheid 5.16.1 Wettelijk kader Doel van de Omgevingwet is ook het beschermen van de gezondheid (artikel 2.1, lid 3, onder b). In lid 4 benadrukt de wet dat bij het stellen van regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening wordt gehouden met het belang van het beschermen van de gezondheid. 5.16.2 Toetsing Om inzichtelijk te maken of het planvoornemen bijdraagt aan het bevorderen van het thema gezondheid danwel het creëren van een gezonde leefomgeving, is een 'quickscan gezonde leefomgeving' uitgevoerd. Het volledige document is bijgevoegd als bijlage 19 bij deze motivering. Belangrijk om te weten is dat het plangebied gelijk is aan het 'onderzoeksgebied' in het document. Analyse onderzoeksgebied Middelveen V Het onderzoeksgebied is kwantitatief beoordeeld op 8 dimensies die de gezonde leefomgeving omvatten. De 8 dimensies bestaan elk uit 4 indicatoren. Figuur 5.9 geeft per indicator de score weer voor het onderzoeksgebied. Hieronder volgt per dimensie een korte samenvatting.
60/720
Figuur 5.9: Uitslag quickscan gezonde leefomgeving voor onderzoeksgebied Middelveen V (bron: Rho adviseurs) Gezond Milieu De milieukwaliteit in het onderzoeksgebied scoort overwegend goed. De geluidsbelasting blijft onder de norm van 55 dB, mede door de landelijke ligging en het ontbreken van drukke verkeersaders. De luchtkwaliteit is uitstekend; er zijn geen actieve pluimveestallen meer en de gemeten fijnstofconcentratie blijft ruim onder de norm. Ook is de lichthinder gering dankzij het beperkte aantal lichtbronnen. Daarnaast zijn er geen externe veiligheidsrisico’s, wat bijdraagt aan een veilige woonomgeving. Gezonde mensen De bewoners van het gebied hebben een relatief hoge sociaaleconomische status en bovengemiddelde veerkracht, wat positief bijdraagt aan gezondheid en participatie. Tegelijkertijd is er een gemiddeld aandeel mensen dat zich (zeer) eenzaam voelt, wat aandacht vraagt bij verdere gebiedsontwikkeling. Ook bewegen bewoners gemiddeld; dit biedt ruimte om in de ruimtelijke inrichting nog meer sport- en beweegmogelijkheden te integreren. De ontwikkeling kan zo bijdragen aan versterking van de mentale en fysieke gezondheid van bewoners.
61/720
Gezonde leefruimte Er is veel groen aanwezig in en om het gebied, wat resulteert in een bovengemiddelde score op groenvoorziening. Beweegvriendelijkheid en recreatief gebruik van groen scoren gemiddeld; het bestaande groen is deels agrarisch en minder openbaar toegankelijk. Bij herinrichting van de openbare ruimte liggen er kansen om de toegankelijkheid en het gebruik van groen te verbeteren. Ook scoort het gebied bovengemiddeld op veiligheid, wat het gebruik van buitenruimte verder kan stimuleren. Gezond verplaatsen De bereikbaarheid per auto en fiets is goed, met nabijheid tot een hoofdverkeersweg en een hoog percentage inwoners dat lopend of fietsend naar werk of school gaat. Tegelijkertijd ligt het dichtstbijzijnde treinstation op 9 km afstand, wat resulteert in een lage score op openbaar vervoer. De verkeersveiligheid is hoog: in vijf jaar tijd zijn er geen geregistreerde ongevallen geweest. Nieuwe bewoners kunnen bijdragen aan het gebruik van duurzame mobiliteitsvormen mits de fiets- en loopstructuur verder wordt versterkt. Gezonde voorzieningen De bereikbaarheid van voorzieningen als huisartsen, scholen en supermarkten is gemiddeld en voldoende. Op het gebied van maatschappelijke voorzieningen – zoals de bibliotheek – scoort de buurt bovengemiddeld. Met de toevoeging van nieuwe woningen neemt het draagvlak voor deze voorzieningen toe.
Dit ondersteunt niet alleen de toekomstbestendigheid van bestaande functies, maar draagt ook bij aan ontmoeting en sociale binding. Gezonde waterbalans De overstromingskans is zeer laag, wat positief bijdraagt aan een veilige woonomgeving. Wel scoort het gebied laag op waterberging, en is er sprake van een gemiddelde gevoeligheid voor grondwateroverlast en hevige neerslag. Er liggen dus duidelijke kansen om extra maatregelen te treffen, zoals het aanleggen van wadi’s of infiltratiezones. Daarmee kan de waterhuishouding beter in balans worden gebracht en klimaateffecten worden opgevangen. Gezonde temperatuur Het gebied kent weinig verharding en beschikt over ruime toegang tot koele plekken, wat resulteert in hoge scores op deze onderdelen. De mate van hittestress is gemiddeld, wat deels verklaarbaar is door het ontbreken van stedelijke bebouwing. Door bestaande bomen te behouden en nieuwe schaduwplekken toe te voegen, kan de temperatuurregulatie in de wijk verder verbeteren. Dit is vooral van belang voor kwetsbare groepen zoals ouderen. Gezonde bodem De bodemkwaliteit is overwegend goed, met een minimale kans op bodemdaling, droogte of neerslagtekort. Enkel de kans op ondergrondverdichting scoort gemiddeld, wat aandacht vraagt bij bouwkundige uitvoering. Groene inrichting van tuinen en daken kan bijdragen aan het behoud van deze gunstige bodemcondities.
Daarmee levert deze dimensie een positieve basis voor een robuuste en toekomstbestendige woonwijk. Samenvatting analyse
62/720
De resultaten van de quickscan laten zien dat het onderzoeksgebied Middelveen V in Zuidwolde op veel dimensies van de gezonde leefomgeving al bovengemiddeld scoort. Met name op het gebied van luchtkwaliteit, omgevingsveiligheid, sociaaleconomische status, verkeersveiligheid, bereikbaarheid van voorzieningen, grijs oppervlak, koele plekken en bodemdaling zijn de scores hoog. Dit vormt een solide uitgangspunt voor de ontwikkeling van de beoogde nieuwe woningen in een al relatief gezonde leefomgeving. Tegelijkertijd zijn er ook kansen om de gezonde leefomgeving verder te versterken. Deze liggen vooral bij de indicatoren ‘waterberging’, ‘hevige regenbui’, ‘hittestress’, ‘beweegvriendelijkheid’ en ‘eenzaamheid’. Hier ligt ruimte om bij te dragen aan het creëren van een gezonde leefomgeving. Bijdrage Middelveen V aan de gezonde leefomgeving In de quickscan gezonde leefomgeving is kwalitatief getoetst hoe het gehele planvoornemen voor Middelveen V bijdraagt aan het creëren van een gezonde leefomgeving. Hieronder volgt een overzicht analyse van hoe de realisatie van Middelveen V in Zuidwolde bijdraagt aan het creëren van een gezonde leefomgeving, specifiek voor de indicatoren ‘waterberging’, ‘hevige regenbui’, ‘hittestress’, ‘beweegvriendelijkheid’ en ‘eenzaamheid’.
Uit de resultaten van de kwalitatieve toetsing volgt dat de ontwikkeling van Middelveen V de gezonde leefomgeving op meerdere fronten stimuleert: Fysiek: minder luchtvervuiling, hittestress, wateroverlast en verkeersgevaar; Mentaal: meer groen, rust, sociale cohesie en ontmoetingsmogelijkheden; Sociaal: gemengde woonvormen, participatie en een openbare ruimte die samenwerking en contact bevordert. Middelveen V sluit daarmee aan op de principes van de Omgevingswet en de Gezonde Leefomgeving (zoals benoemd door GGD en RIVM), waarin gezondheid integraal verweven is met ruimtelijk beleid. Middelveen V kan daarom bijdragen aan het creëren van een gezonde leefomgeving. 5.16.3 Conclusie Om inzichtelijk te maken of het planvoornemen bijdraagt aan het bevorderen van het thema gezondheid danwel het creëren van een gezonde leefomgeving, is een 'quickscan gezonde leefomgeving' uitgevoerd. Uit de quickscan volgt dat de realisatie van Middelveen V kan bijdragen aan het creëren van een gezonde leefomgeving. Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is voldoende rekening wordt gehouden met het belang van het beschermen van de gezondheid. Er is voldoende rekening gehouden met het thema gezondheid.
63/720
Hoofdstuk 6 6.1
Juridische vormgeving
Toepassingsbereik
Met deze wijziging van het omgevingsplan worden de bestaande juridisch planologische mogelijkheden en de regels uit het Omgevingsplan gemeente De Wolden vervangen door deze wijziging van het omgevingsplan. Deze wijziging voldoet aan de Omgevingswet, de instructies vanuit het Rijk en van de provincie Drenthe. In het toepassingsbereik, zoals opgenomen in artikel 2 van de planregels, is opgenomen welke regels van het Omgevingsplan De Wolden worden gewijzigd met dit wijzigingsbesluit om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. De bruidsschat (inclusief vangnetregeling) en de gemeentelijke verordeningen die onderdeel uitmaken van het tijdelijk omgevingsplan worden niet gewijzigd. Vergunningplichten voor bouwactiviteiten voor het bouwen van een bouwwerk en het bouwwerken in stand te houden en te gebruiken zijn niet opgenomen, dit is al geregeld in de bruidsschat. Wel heeft afstemming plaatsgevonden op de bruidsschat en waar nodig zijn bruidsschatregels opgenomen, die op deze wijziging van toepassing zijn. Deze regels waren alleen van toepassing op het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Om ze ook van toepassing te laten zijn op deze wijziging moeten ze worden opgenomen, de bruidsschat (dus het tijdelijke deel van het omgevingsplan voor dit deel) zelf wordt hiermee dus niet gewijzigd.
Het is geen verplichting om deze regels uit de bruidsschat ook voor deze wijziging en locatie te laten gelden, de regeling is echter ook voor deze wijziging van het omgevingsplan opgenomen om uniformiteit in de regeling te behouden voor de gemeente. Dit geldt voor: aanvraagvereisten voor de omgevingsplanactiviteit: uitvoeren van een werk, niet zijnde bouwwerk, of werkzaamheid (artikel 22.284 van de bruidsschat), geen verplichting.
6.2
Begrippen
De begripsbepalingen uit de bijlage van de Omgevingswet zijn van rechtswege van toepassing op het wijzigingsbesluit en hoeven dus niet bij de begrippen te worden opgenomen. De begripsbepalingen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) en de Omgevingsregeling zijn niet van rechtswege van toepassing op het TAM-omgevingsplan. Daarom is in de begrippen hierop aangesloten door deze van toepassing te verklaren. In de begripsbepalingen zijn daarom geen begrippen meer opgenomen voor gebouw, hoofdgebouw, bijbehorend bouwwerk, hoofdgebouw en erf. Deze begrippen komen terug in het Bbl. Hetzelfde geldt voor het begrip bouwwerken en bouwen deze zijn opgenomen in de begripsbepalingen bij de Ow. Tevens zijn de aanvullende begrippen opgenomen die nodig zijn voor dit TAM-omgevingsplan.
64/720
6.3
Algemeen verbod
In het algemene verbod is opgenomen dat alle functies en activiteiten die niet zijn genoemd en in strijd zijn met het TAM-omgevingsplan, verboden zijn. Er is echter een uitzondering voor binnenplanse omgevingsplanactiviteiten waarvoor een omgevingsvergunning kan worden verleend, en voor bestaande functies en activiteiten. Dit betekent dat als een activiteit niet in het plan staat, deze in principe niet mag, tenzij het een binnenplanse activiteit is die vergunningplichtig is, of als het een bestaande situatie betreft. Het begrip bestaand is opgenomen in de begripsbepalingen, waarbij het gaat om legale situaties ten tijde van het inwerking treden van dit TAM-omgevingsplan.
6.4
Functies en activiteiten
Een omgevingsplan moet technisch voldoen aan de Omgevingswet standaarden STOP/TPOD. De wetgever heeft tot 1 januari 2026 gemeenten de mogelijkheid geboden om een omgevingsplan onder de Omgevingswet op te stellen op basis van de RO standaarden 2012 en te publiceren via www.ruimtelijkeplannen.nl en de overbruggingsfunctie van het Informatiehuis Ruimte naar het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Het omgevingsplan conform TAM maakt juridisch onderdeel uit van het omgevingsplan, maar wordt technisch in de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl geplaatst. Bij het opstellen van een TAM-omgevingsplan, waarbij gebruik wordt gemaakt van de RO standaarden 2012 kan nog gebruik worden gemaakt van bestemmingen. Dit voorliggend TAM-omgevingsplan bevat bestemmingen. De bestemmingen bevatten gebruiksregels en bouwregels. Voor de inhoud van de juridische regeling wordt deels aangesloten op de systematiek en regels uit het bestemmingsplan. De bestemmingen bevatten gebruiksregels, bouwregels en aanlegregels (vergunningplichten voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden).
Agrarisch met waarden De bestemming 'Agrarisch met waarden' (artikel 5) is opgenomen, omdat de aanduiding 'overige zone spuitzone' moest worden opgenomen in verband met het verbod op het gebruik van (synthetisch - chemische) gewasbeschermingsmiddelen ter plaatse van de agrarische gronden. Het vergroot de juridische leesbaarheid van het plan. De bestemming is grotendeels conserverend overgenomen uit de regels van de beheersverordening de Wolden 2023. Wel is de regeling aangevuld met het verbod op het gebruik van gronden ten behoeve van de sierteelt, fruitteelt, boomteelt of overige opgaande meerjarige teeltvormen en afgestemd op het plangebied. Groen De bestemming 'Groen' zorgt voor een groene en bebouwingsvrije zone tussen het omliggende agrarisch gebied. Het plangebied wordt landschappelijk ingepast in de bestaande omgeving. in paragraaf 2.2.2 wordt hierop ingegaan. Het uitgangspunt voor de landschappelijke inpassing is het behoud- en uitbreiding van groenstructuren en watergangen. Het plangebied wordt overwegend groen ingericht en er worden extra bomen geplant als aansluiting op de bestaande houtsingels. Op deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd, met uitzondering van gebouwen voor nutsvoorzieningen.
65/720
Natuur De gronden die binnen de bestemming 'Natuur' (artikel 7) zijn opgenomen voorzien in het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke en de landschappelijke waarden en zijn voor een deel ook bedoeld voor waterhuishoudkundige doeleinden en sloten, beken en daarmee gelijk te stellen waterlopen. Het waterbergend vermogen is van de gronden is van belang voor de ontwikkeling. De gronden zijn daarom voorzien van een aanduiding voor de waterbergende functie (zie ook paragraaf 5.13). Binnen de bestemming is een aanlegvergunningstelstel opgenomen ter bescherming van de waarden, waarbij tevens toetsing plaatsvindt dat het waterbergend vermogen behouden blijft en instand wordt gehouden. Het oprichten van bebouwing is niet toegestaan met uitzondering van een schanskorf ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - schanskorf'. Deze mogelijkheid is geboden om een buffer/begrenzing te markeren van het plangebied als overgang naar natuur. Tuin De gedeelten van de percelen waar geen (bij)gebouwen mogen worden gebouwd, hebben bestemming 'Tuin' (artikel 8) gekregen. Meestal liggen deze gronden tussen de voorgevel van de gebouwen en de openbare weg. Ook kan aan de zijkant van de gebouwen deze bestemming gelegen zijn, om een bepaalde openheid te kunnen houden.
Verkeer De gronden zijn binnen de bestemming 'Verkeer' (artikel 9) bedoeld voor de ontsluiting van de nieuwe woonwijk. De bouw van gebouwen en overkappingen is niet toegestaan. Perceel- en erfafscheidingen zijn toegestaan tot een hoogte van maximaal 2 m en overige bouwwerken tot een hoogte van maximaal 8 m. Wonen De bestemming 'Wonen' (artikel 10) maakt het wonen mogelijk binnen het bestemmingsvlak conform de gewenste woninbouwontwikkeling en met inachtname van de uitgangspunten ten aanzien van de ruimtelijke inpassing en beeldkwaliteit zoals opgenomen in paragraaf 2.2.3 en 4.3.3. Tevens is het ondergeschikte gebruik voor een aan de woning gebonden beroep of bedrijf toegestaan. De hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd en per bouwvlak is het type woningen vastgelegd, om te kunnen voldoen aan de programmering. Dit betreffen vrijstaande, twee-aaneengebouwde, gestapelde, en rijwoningen. De goot- en bouwhoogtes, dakhellingen zijn conform het stedenbouwkundig plan en met inachtname van het beeldkwaliteitsplan opgenomen op de verbeelding. Daar waar de accenten moeten komen vanwege onder meer de entree van het gebied mogen de bouwhoogte hoger zijn dan in de rest van het plangebied, namelijk 12 meter. Hetzelfde geldt ter plaatse van de gestapelde bouw. De bouwhoogte mag hier 13 meter bedragen.
In de overige delen van het plangebied mogen de bouwhoogtes maximaal 7, 8, 9, of 11 meter zijn. De bijbehorende goothoogtes zijn 3 meter en bij een bouwhoogte van 11 meter, 6 meter. De 8 vrijstaande woningen in het zuidelijk deel van het plangebied mogen alleen plat afgedekt worden, hiervoor is een aanduiding opgenomen. Deze regeling geldt ook ter plaatse van de gestapelde bouw. Indien sprake moet zijn van een dakhelling dan is deze minimaal 30 en maximaal 60 graden. Voor een aantal woningen gelden geen verplichtingen ten aanzien van
66/720
de dakhelling. Deze valt samen met de bijzondere accenten in het plan. Voor alle woningen is een bijbehorende bouwwerken regeling opgenomen met uitzondering van de gestapelde bouw. Hier is niet voorzien in een bijbehorend bouwwerk. Er is aangesloten op de bijbehorende bouwwerken regeling zoals in de gemeente gebruikelijk is. Zie hiervoor ook paragraaf 2.2.1. Leiding - Riool Op de voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn is het het beschermen van de rioolleidingen mede toegestaan met een aanlegvergunningplicht ter bescherming van de leiding. Waarde - Archeologie De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is vanwege het opnemen van de aanduiding 'overige zone spuitzone' en het opnemen van de gronden waaraan de bestemming 'Natuur' is toegekend integraal en conserverend overgenomen uit de regels van de beheersverordening de Wolden 2023. Waarde Archeologisch en Cultuurhistorisch waardevol De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologisch en Cultuurhistorisch waardevol' is vanwege het opnemen van de aanduiding 'overige zone - spuitzone' en het opnemen van de gronden waaraan de bestemming 'Natuur' is toegekend integraal en conserverend overgenomen uit de regels van de beheersverordening de Wolden 2023.
6.5
Algemene regels
Binnen de algemene regels zijn de anti-dubbeltelregels opgenomen. In het Bkl is geen plicht opgenomen tot het opnemen van een anti-dubbeltelregeling. Deze hoeft dus niet te worden opgenomen in dit TAM-omgevingsplan. De keuze is om deze wel mee te nemen om ongewenste bebouwingsmogelijkheden te creëren (voor bijvoorbeeld bijbehorende bouwwerken). De aanvraagvereisten voor de aanvraag omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, niet zijnde een bouwwerk of een werkzaamheid zijn opgenomen, de motivering daarvan is opgenomen in paragraaf 6.1. De bestaande situatie, voor zover aanwezig, is in de algemene regels vastgelegd zodanig dat indien maatvoeringen en/of situeringen van een bestaand bouwwerk afwijken van de beoordelingsregels van het TAM-omgevingsplan gelden de bestaande maatvoeringen en situeringen als norm. Ook zijn algemene beoordelingsregels opgenomen voor de bouw van gebouwen voor nutsvoorzieningen. De regels over het uiterlijk van bouwwerken zijn opgenomen en gekoppeld aan het (nog vast te stellen) beeldkwaliteitsplan als beleidsregels over het uiterlijk van bouwwerken op grond van artikel 4.19 van de Omgevingswet. Een omgevingsvergunnig voor een bouwactiviteit moet hieraan voldoen. wel is het mogelijk hiervan af te wijken door Burgemeester en Wethouders. Deze mogelijkheid is ook opgenomen in de planregels.
De 10% regeling zorgt ervoor dat in algemene zin kan worden afgeweken van de in de beoordelingsregels
67/720
opgenomen maten en afmetingen. Algemenere afwijkingsregels voor het bouwen en met een omgevingsvergunning afwijken van het gebruik zijn ook opgenomen en overgenomen uit de voorheen geldende regelingen. De parkeerregels zijn conserverend overgenomen uit de bestaande regelingen. Tevens zijn een aantal gebiedsaanduidingen opgenomen. milieuzone - hydrologische beïnvloeding Deze aanduiding is opgenomen om de hydrologische waarden te beschermen. Een aanlegvergunningstelsel is opgenomen voor het graven en dempen van sloten en andere watergangen, het vergroten of verkleinen van het doorstroomprofiel en het aanbrengen of verwijderen van dammen en stuwen en het aanbrengen van drainage dieper dan 40 cm. Dit geldt niet voor normaal onderhoud en werken of werkzaamheden die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit TAM-omgevingsplan, met een daarvoor geldende vergunning. overige zone - spuitzone Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - spuitzone' is het toepassen van (synthetische – chemische) gewasbeschermingsmiddelen niet toegestaan. overige zone - parkeren uitgesloten Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - parkeren uitgesloten' is het gebruik van de gronden voor parkeren en de daarbij behorende parkeervoorzieningen niet toegestaan.
Deze regeling voorkomt het parkeren in de voortuinen, maar ook achtertuinen ter plaatse van de aaneengebouwde woningen. Het parkeren is ter plaatse geborgd is binnen de bestemming 'Verkeer'. Zie ook paragraaf 2.2.1.
6.6
Overgangsregels
Het opnemen van overgangsrecht is niet meer verplicht onder de Omgevingswet. In verband met de rechtszekerheid van bestaande rechten is ervoor gekozen om overgangsregels op te nemen. Deze overgangsregels zijn zowel voor bouwwerken als gebruik.
68/720
Hoofdstuk 7
Economische uitvoerbaarheid
In dit hoofdstuk wordt getoetst of de betreffende ontwikkeling economisch uitvoerbaar is. Dit houdt in dat: 1. de ruimtelijke ontwikkeling niet evident financieel onuitvoerbaar mag zijn en 2. als de ruimtelijke ontwikkeling kostenverhaalplichtige activiteiten omvat, het kostenverhaal verzekerd moet zijn. Financiële uitvoerbaarheid De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling betreft de bouw van maximaal 149 woningen. De gemeente is grondeigenaar en geeft de kavels uit. De gemeente is de initiatiefnemer en realiseert deze ruimtelijke ontwikkeling voor eigen rekening en risico. De gemeente heeft middelen beschikbaar vanuit de grondexploitatie om de ontwikkeling te realiseren. Daarmee is aan de eerste vereiste voldaan. Kostenverhaal Wie een woning, bedrijfspand of ander gebouw bouwt of verbouwt, moet hiervoor in veel gevallen een bijdrage betalen aan het bevoegd gezag. Deze bijdrage is onder andere voor de kosten van het opstellen van plannen, het aanleggen van openbare voorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte. Dit wordt kostenverhaal genoemd. De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling ziet toe op ontwikkeling van een woonbuurt voor maximaal 149 (nieuwe) woningen. De beoogde ontwikkeling is op grond van artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit aangewezen als kostenverhaalplichtige activiteit.
Op grond van artikel 13.12 Ow is het verboden kostenverhaalplichtige activiteiten uit te voeren voordat de hiervoor geldende kostenverhaalbijdrages zijn betaald. Dit verbod geldt niet in het geval dat het kostenverhaal is verzekerd. De gemeente heeft de gronden waarop de kostenverhaalplichtige activiteit mogelijk wordt gemaakt in eigendom. Hierdoor is het kostenverhaal niet aan de orde. De gemeente is zelf exploitant, waardoor de kosten voor rekening van de gemeente zijn. De gemaakte kosten worden bij grondverkoop via de grondprijs verhaald. Hiermee is ook aan de tweede vereiste voldaan en hieruit volgt dat de ruimtelijke ontwikkeling niet evident economisch onuitvoerbaar is.
69/720
Hoofdstuk 8
Evenwichtige toedeling van functies aan locaties
In dit hoofdstuk wordt gemotiveerd of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties betekent dat er balans bestaat tussen het beschermen en benutten ten gevolge van de verschillende functies die locaties binnen een gebied kunnen vervullen. Het bevoegd gezag moet beoordelen of deze wijziging van het omgevingsplan sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten zorgvuldig worden onderzocht en afgewogen. Dat is in de voorgaande hoofdstukken gebeurd. Voor de beoordeling van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten, voor zover betrekking hebbend op deze wijziging van het omgevingsplan, nader onderzocht in deze motivering. Afweging Met de beoogde ontwikkeling wordt in de uitbreidingswijk Middelveen V maximaal 149 nieuwe woningen gefaciliteerd. Deze wijziging van het omgevingsplan is in overeenstemming met de relevante beleidsuitgangspunten / instructieregels op provinciaal en gemeentelijk niveau en veroorzaakt het geen conflicten met de instructieregels vanuit het Bkl. In hoofdstuk 5 is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de geldende milieu wet- en regelgeving.
In de beoordeling is gebleken voor de beoogde ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
70/720
Bijlagen bij motivering
71/720
72/720
Bijlage 1
73/720
Beeldkwaliteitsplan
BEELDKWALITEITSPLAN ‘MIDDELVEEN V’
INLEIDING Middelveen V is de laatste uitbreiding van de woonwijk Middelveen in Zuidwolde. Hier worden in de komende jaren gefaseerd ca. 149 woningen gerealiseerd. In afwijking met de eerder gerealiseerde fases van de wijk Middelveen worden in deze laatste fase woningen gebouwd, in een voor Zuidwolde afwijkende woningbouw typologie. Door de dringende vraag in de woningmarkt naar goedkopere woningbouw, maar ook naar seniorenwoningen; de zogenaamde “levensloopbestendige woningen”, ontstaan er nieuwe bouwvolumes van: -geschakelde grondgebonden woningen, -type “rug aan rug” woningen in 1 bouwlaag en -appartementen in meerdere bouwlagen boven elkaar. Er ligt een lange periode tussen fase 4 en fase 5 en demografische veranderingen in de tussenliggende tijd zijn aanleidingen om anders te moeten bouwen. Ook de financiële aspecten en stijgende bouwkosten zijn belangrijke afwegingen. Met het stedenbouwkundig ontwerp hebben wij hier rekening mee gehouden. Bij de gebiedsontwikkeling Middelveen V is het wenselijk om de ruimtelijke kwaliteit vast te leggen. Het stedenbouwkundigplan dient als basis voor de wijziging van het omgevingsplan, wat de juridische basis geeft om de woningen te realiseren en het plangebied in te richten. Het beeldkwaliteitsplan beschrijft de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing en de buitenruimte.
Dit is vooral bedoeld om richting te geven aan stedenbouwkundige kenmerken als (kap)vormen, woningtypen, bebouwingsrichtingen en erfinrichting. Het beeldkwaliteitsplan wordt in het omgevingsplan opgenomen en vormt een belangrijk document bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning.
Ontwerptip: Een goede gebiedsanalyse is ook een vereiste voordat je een plan gaat ontwikkelen en ontwerpen. We hebben een aantal richtlijnen opgezet die kunnen helpen om de juiste beslissingen te maken bij het ontwikkelen van plannen in Middelveen V. Loop de volgende thema’s eens door voor je begint met ontwerpen/plannen. Voor vragen en advies maken wij tijd voor jullie. Hieronder zijn de verschillende kwadranten weer gegeven.
Beeldkwaliteitsplan ‘Middelveen V’
juli 2025
STEDENBOUWKUNDIG PLAN Het stedenbouwkundig ontwerp is gemaakt in samenwerking met INBO. Een centrale verbinding die vanuit de bestaande Landschapslaan de wijk ontsluit en ook een verbinding vormt met de verschillende kwadranten. Bestaande belangrijke landschappelijke kwaliteiten zijn in het plan meegenomen. Op de plek waar nu de kippenboerderij staat worden nieuwe woningen gerealiseerd. Er is geen doorgaande autoverbinding naar de Middelveenseweg. Parkeren vindt plaats in parkeerkoffers of op eigen erf. Aan de randen liggen waterinfiltratie gebieden en zichtbaar oppervlaktewater.
Overzichtstekening kwadranten
Beeldkwaliteitsplan ‘Middelveen V’
juli 2025
BOSRAND & PARKZONE WONINGEN EN APPARTEMENTENCOMPLEX BEBOUWINGSRICHTLIJNEN Karakteristiek: Als referentie dienen de villa’s van de 20ér en 30ér jaren (modernisme). Beeldcontext: Huis Sonneveld Rotterdam ARCHITECTUUR
Platte daken verplicht Verbijzondering van de entreepartij Fraaie detailleringen, harmonieuze geledingen en overkragingen Dakrand; alleen zinken kraal of met goed vormgegeven dakrandafwerkingen Erkers en balkons geïntegreerd in het ontwerp Bijgebouwen passend bij de architectuur van de woning en van dezelfde materialen als de woning
Beeldkwaliteitsplan ‘Middelveen V’
juli 2025
BIJZONDERE ASPECTEN Airco’s en warmtepompen achter de woning of op achtergevel Zonnecollectoren geïntegreerd in ontwerp meenemen KLEUREN EN MATERIALEN Gevelsteen; licht genuanceerd, vlakke textuur Voegwerk; stootvoegen strak voorkant gelijk met steen en lintvoegen strak verdiept liggend Stucwerk; lichte tint (maximaal twee tinten/woning) Ramen/deuren en kozijnen; accentkleuren optioneel ERFINRICHTINGEN Erfafscheidingen met openbare ruimte: Hagen maximaal 2 meter hoog achter rooilijn en op het voorerf max. 1 meter hoog. Haagsoorten zijn: Beuk, liguster, hulst en taxus. Niet toegestaan: schuttingen, hekwerken of vergelijkbaar. (N.B. wel toegestaan op grens tussen private percelen)
Inritten, looppaden en terrassen: Dubbele inrit maximaal 5 meter breedte en een enkele maximaal 3 meter breedte. Materialen; gebakken klinkers, keien, tegels en/of grind. Geen split en /of betonmaterialen.
Beeldcontext appartementencomplex
Beeldkwaliteitsplan ‘Middelveen V’
juli 2025
Beeldkwaliteitsplan ‘Middelveen V’
juli 2025
‘DE VELDEN’ ENTREE-WONINGEN IN HET VELD BEBOUWINGSRICHTLIJNEN Karakteristiek: Hedendaags modern met accenten. Beeldcontext: zie verbeeldingen ARCHITECTUUR Zadeldak of schildkap Verbijzonderingen: o Twee entree woningen aan het begin van de wijk met plat dak. Vrijstaande woning of geschakelde woningen; vrije architectuur, gedekte kleuren van de materialen Erkers en balkons zijn toegestaan Bijgebouwen van hout met platte daken BIJZONDERE ASPECTEN Airco’s en warmtepompen achter de woning of op achtergevel
Beeldkwaliteitsplan ‘Middelveen V’
juli 2025
Zonnecollectoren geïntegreerd in ontwerp meenemen Bij de rijwoningen is parkeren op eigen erf niet toegestaan KLEUREN EN MATERIALEN Gevelsteen; donkere aarde tinten, genuanceerd, handvorm textuur (max. 2 kleuren per woning) Hout; Toepassing op gevels en op bijgebouwen/bergingen Ramen/deuren en kozijnen; rustige kleuren Dakpannen: genuanceerd ERFINRICHTINGEN Erfafscheidingen met openbare ruimte: Groene erfafscheidingen van bijvoorbeeld hedera, wingerd of gelijkwaardig Maximaal 2 meter hoog achter rooilijn en op het voorerf maximaal 1 meter hoog Hagen: Beuk, liguster, hulst en taxus Niet toegestaan: schuttingen (N.B. wel toegestaan op grens tussen private percelen) Inritten, looppaden en terrassen: Inritten maximaal 3 meter breed. Materialen; gebakken klinkers of betonstenen, keien, tegels en/of grind
Entree woningen met “op de kop” een accent
Beeldkwaliteitsplan ‘Middelveen V’
Afwisseling in materialen kleuren en gevelopeningen
juli 2025
‘GROENE UITLOPERS’ WONINGEN AAN DE WATERRAND BEBOUWINGSRICHTLIJNEN Karakteristiek: Hedendaags modern; samenhang in kleur en materialen
ARCHITECTUUR Zadeldak of schildkap Erker, risaliet en balkon zijn toegestaan Bijgebouwen met schuine kap of plat dak BIJZONDERE ASPECTEN Airco’s en warmtepompen achter de woning of op achtergevel Zonnecollectoren geïntegreerd in ontwerp meenemen
Beeldkwaliteitsplan ‘Middelveen V’
juli 2025
KLEUREN EN MATERIALEN
Gevelsteen; genuanceerd, aarde tinten en in handvorm textuur Gemodificeerde houten gevels; Natuurlijke uitstraling Combinatie hout en steen in gevels toegestaan, mits gedekte tinten Ramen/deuren en kozijnen; gedekte kleuren Pannen antraciet
ERFINRICHTINGEN Erfafscheidingen met openbare ruimte: Groene erfafscheidingen van bijvoorbeeld hedera, wingerd of gelijkwaardig Hagen maximaal 2 meter hoog achter rooilijn en op het voorerf max. 1 meter hoog Haagsoorten: beuk, liguster, hulst en taxus Niet toegestaan: schuttingen (N.B. wel toegestaan op grens tussen private percelen) Inritten, looppaden en terrassen: Inrit maximaal 3 meter breedte. Materialen; gebakken klinkers of betonstenen, keien, tegels en/of grind
Woning met risaliet
Beeldkwaliteitsplan ‘Middelveen V’
juli 2025
‘AKKERS’ WONINGEN LANGS EENVOORMALIGE WATERGANG BEBOUWINGSRICHTLIJNEN Karakteristiek: Hedendaags, modern, sober. ARCHITECTUUR Zadeldak Bijgebouwen/aanbouwen met platte daken in hout uitgevoerd BIJZONDERE ASPECTEN Airco’s en warmtepompen achter de woning of op achtergevel Zonnecollectoren geïntegreerd in ontwerp meenemen Parkeren op eigen erf niet toegestaan KLEUREN EN MATERIALEN
Beeldkwaliteitsplan ‘Middelveen V’
juli 2025
Gevelstenen; donkere tint Ramen/deuren en kozijnen; donkere tin Dakpannen; leikleur, mat verglaasd Hout bergingen; donkere tint
ERFINRICHTINGEN Erfafscheidingen met openbare ruimte: Groene erfafscheidingen van bijvoorbeeld hedera, wingerd of gelijkwaardig Hagen maximaal 2 meter hoog achter rooilijn en op het voorerf max. 1 meter hoog Haagsoorten: beuk, liguster, hulst en taxus Niet toegestaan: schuttingen (N.B. wel toegestaan op grens tussen private percelen) Looppaden en terrassen: Materialen; gebakken klinkers of betonstenen, keien, tegels en/of grind
Harmonieus gevelbeeld
Beeldkwaliteitsplan ‘Middelveen V’
juli 2025
‘WOONERF’ WONINGEN OP DE PLEK VAN VIER KIPPENSCHUREN Op het deelgebied “Woonerf” stonden vier kippenschuren. Een referentie naar deze schuren kan gemaakt worden door middel van rug-aan-rug woningen met een landelijke uitstraling. Door deze woonvorm kan maximale publieke ruimte gemaakt worden in de vorm van een woonerf met collectief groen en water waar eventueel een waterspeeltuin voor kinderen uit de buurt kan worden gesitueerd. BEBOUWINGSRICHTLIJNEN Karakteristiek: Als schuurwoningen, of een gelijkwaardig beeld. Beeldcontext: Zie verbeelding ARCHITECTUUR Zadeldaken met flauwe helling (max. ca. 30 graden) Bijgebouwen geïntegreerd in ontwerp meenemen. zonnecollectoren geïntegreerd in ontwerp meenemen
Beeldkwaliteitsplan ‘Middelveen V’
juli 2025
KLEUREN EN MATERIALEN Gevelsteen; toepassing alleen in de eindgevels; gedekte tint, vlakke textuur Gemodificeerd hout in de tussengevels; gedekte tinten; 1 tint per volume Ramen/deuren en kozijnen; zelfde kleur als houten gevel Dak: aluminium, staal en/of zink in gedekte tint. Bestrating: geen nadere eisen. ERFINRICHTINGEN Hagen maximaal 1 meter hoogte Soorten haag: beuk, liguster, hulst en taxus. Niet toegestaan: schuttingen
Beeldkwaliteitsplan ‘Middelveen V’
juli 2025
‘BUITEN WONEN’ DE PERCELEN AAN DE MIDDELVEENSEWEG BEBOUWINGSRICHTLIJNEN Karakteristiek: Boerderette, hedendaags modern; samenhang in kleur en materialen Beeldcontext: zie verbeelding ARCHITECTUUR Zadeldak of schildkap Erker, risaliet en balkon zijn toegestaan Bijgebouwen met schuine kap BIJZONDERE ASPECTEN Airco’s en warmtepompen achter de woning of op achtergevel Zonnecollectoren geïntegreerd in ontwerp meenemen
Beeldkwaliteitsplan ‘Middelveen V’
juli 2025
KLEUREN EN MATERIALEN
Gevelsteen; genuanceerd, aarde tinten en in handvorm textuur Gemodificeerde houten gevels; natuurlijke uitstraling Combinatie hout en steen in gevels toegestaan, mits gedekte tinten Ramen/deuren en kozijnen; gedekte kleuren Dakbedekking; pannen, riet
ERFINRICHTINGEN Erfafscheidingen met openbare ruimte: Groen: streekeigen beplanting, hagen: beuk, liguster, hulst en taxus Niet toegestaan: schuttingen (N.B. wel toegestaan op grens tussen private percelen) Inritten, looppaden, terrassen: Inritten maximaal 3 meter breedte. Materialen; half verharding, gebakken klinkers, keien, tegels en/of grind
Landhuis met pannendak
Beeldkwaliteitsplan ‘Middelveen V’
juli 2025
90/720
Bijlage 2
91/720
Participatieverslag inloopbijeenkomst 20 maart 2024
Participatieverslag woningbouwontwikkeling Middelveen V
Betreft:
1e inloopbijeenkomst
Locatie:
gemeentehuis Zuidwolde
Datum:
woensdag 20 maart 2024 17.00 – 19.00 uur
1. Doel van de bijeenkomst a. Het informeren van de genodigden over de eerstvolgende te zetten stap na het raadsbesluit van december 2023, namelijk het opstellen van een stedenbouwkundig plan; b. Inzicht krijgen in welke wensen en zorgen er zijn. 2. Genodigden a. Direct omwonenden – zie kaartje in bijlage 1. b. Buurt- en speeltuinvereniging Middelveen c. Natuurvereniging Zuidwolde d. Welzijn De Wolden e. Dorpsbelangen Zuidwolde f. Gemeenteraad g. College van B&W 3. Opzet van de bijeenkomst Een inloopbijeenkomst waarbij de genodigden bij binnenkomst werden ontvangen rondom de maquette van het plangebied. Vervolgens waren in verschillende ruimtes thema’s opgehangen met vragen waar de genodigden in eigen tempo in gesprek konden gaan met verschillende medewerkers van de gemeente en vertegenwoordigers van het stedenbouwkundig bureau en de twee grondeigenaren c.q. projectontwikkelaars in het gebied. Op formulieren konden de genodigden anoniem reacties invullen en in de betreffende themadoos stoppen. Onderstaande thema’s zijn tijdens de bijeenkomst besproken: -
Ruimtelijke kwaliteit en kansen Wonen Mobiliteit Duurzaamheid Veiligheid Algemeen
4. Reacties De grote opkomst van ca. 130 personen heeft aangetoond dat het belang en de impact van de ontwikkeling van Middelveen V onder de genodigden, vanuit verschillende perspectieven, groot is. Er zijn veel reactieformulieren ingevuld. De ingevulde formulieren per thema zijn bijgevoegd in bijlage 2 inclusief een samenvatting.
5. Vervolg Met de input vanuit deze inloopbijeenkomst wordt een concept stedenbouwkundig plan opgesteld. Dit concept zal tijdens een vervolgbijeenkomst worden gepresenteerd, waarbij ook zal worden toegelicht hoe de verzamelde informatie vanuit de inloopbijeenkomst is verwerkt. Naar verwachting zal in juni 2024 deze vervolgbijeenkomst worden gehouden. Dezelfde groep genodigden ontvangt hiervoor een uitnodiging, mogelijk aangevuld met een aantal andere stakeholders waaronder omliggende grondeigenaren. Afhankelijk van de vervolgbijeenkomst worden de vervolgstappen bepaald. 6. Bijlagen - Uitnodiging 1e inloopbijeenkomst - Reactieformulieren thema’s - Samenvatting thema’s - Brief genodigden terugkoppeling 1e inloopbijeenkomst
UITNODIGING 1E INLOOPBIJEENKOMST
SAMENVATTING THEMA’S Inbreng vanuit de inloopbijeenkomst m.b.t. Thema Algemeen:
Goede waterberging/afwatering; (2x) Een natuurlijke overgang tussen buitengebied en bebouwing; (2x) Betaalbare woningen; (2x) Betaalbare woningen voor starters; (4x) Kleine levensbestendige woningen; Groen inrichten; (3x) Veel groen aan de randen; Doorgang richting het bos behouden, zodat je snel de vrije natuur in kunt; Landelijke uitstraling geven; (2x) Landelijke uitstraling van de woningen en inrichting van de wegen; Rekening houden met landelijk gebied; Bij overgang bestaande bouw geen hoge huurwoningen, deze op plek kippenschuren; Aanrijroute voor bouwverkeer; Voorkomen dat bouwverkeer alles stuk rijdt en veiligheid; Karakter van Middelveen behouden; Dat het plan geannuleerd wordt en de uitbreiding op meer voor de hand liggende locaties dichterbij de dorpskern; Verkeer niet dwars door de wijk; Voorrang geven op inwoners van Zuidwolde; (2x) Voorrang geven op (alleenstaande) starters; Behouden van jeugd in het dorp; Ruimte bij de woning; Casco woningen; Meer leefgebieden voor de dieren; Variatie tussen vrij kunnen bouwen en projectontwikkelaars; Oog voor omgeving houden; Ecoplan in stand houden en mag niet ten koste van verkeer gaan; Schelpenpaadje voor de hond; Groen voor spelende kinderen en de hond; Geen flats of appartementen, het natuurzicht moet blijven; Afwatering sloot tussen kippenschuren moet intact blijven; Veilige toegangsweg; Ruim opgezet; Rekening houden met
bestaande bewoners die tot nu toe vrij, zonder veel verkeer en woongeluiden gewoond hebben; Voldoende ruimte voor speeltuin; Voldoende parkeerruimte; De natuur zoveel mogelijk intact houden; De 145 woningen oogt erg veel in verhouding met bestaande wijk; Auto’s delen, zodat er minder auto’s in de wijk komen te staan; Voldoende zwaar uitgelegde elektrische infrastructuur i.v.m. toekomstige elektrische verzwaringen van woningen en auto’s;
Inbreng vanuit de inloopbijeenkomst m.b.t. Thema Klimaat:
Wijk ruim opzetten; Hergebruik regenwater (doorspoelen toilet) Voldoende waterberging, goede afvoer, behouden ‘Turfsteker’ als overstort
Voldoende capaciteit stroomnet t.b.v. zonnepanelen, warmtepompen, electr. Auto’s Verbinden bos met bestaande schelpenpad in groenstrook, vlinderpad behouden Groenstroken met wilde planten, grote bomen behouden in verband met schaduw Goede kwaliteit bouwmaterialen Eenheid in de bouwstijl, mag wel simpel maar passend bij de natuur Geen installaties die geluidsoverlast veroorzaken, gasloos Goed beheer van het groen, rekening houden met klimaatverandering Zelfredzaamheid Mogelijkheden collectieve energieopwekking onderzoeken, geen windmolens Geen hoogbouw Beperken openbare verlichting Behouden speel(voetbal)veldje, waterberging eventueel combineren met spelen Autoluwe wijk Openbare laadpalen in de wijk Speelgelegenheid in het groen Werkzaamheden goed plannen, dubbel werk daarmee voorkomen
Inbreng vanuit de inloopbijeenkomst m.b.t. Thema Mobiliteit en Veiligheid:
Voorkom sluipverkeer door een verbinding te maken met de Middelveenseweg Zorg voor een goede verdeling van het verkeer, eventueel een gedeelte van de nieuwe wijk wel ontsluiten via de Middelveenseweg Geen aantakking op de Middelveenseweg, behoud landelijke uitstraling Middelveenseweg niet geschikt voor meer verkeer, ook ivm vele fietsers Aandacht voor goede fiets- en voetgangersverbindingen Ekelenberg weg in huidige vorm behouden Aandacht voor de routing van het bouwverkeer Maak autoluwe gebieden Zorg voor voldoende snelheidsremmers, de Landschapslaan is nu al een ‘racebaan’ Voldoende parkeergelegenheid Kleine speelplekken voor met name de jongere kinderen Behoud de bestaande wadi t.o. de Turflaan inclusief de boom met schanskorven
Inbreng vanuit de inloopbijeenkomst m.b.t. Thema Ruimtelijke kwaliteiten en kansen:
Behouden van bufferzone richting Suuddal; Behouden van eiken/grote bomen/bosrand;(8x) Landelijke uitstraling;(2x) Geen sociale huurwoningen voor asielzoekers; Betaalbare woningen (voor starters);(8x) Behouden vijvertje; Wateroverlast parkje ten noorden van Middelveen V; Goede afwatering;(14x) Ruimte voor groen;(16x) Ruimte voor spelen;(9x) Parkeerplaatsen bij Turflaan 9 behouden; Doorgang naar bos bij Turflaan 9 behouden (wordt veel gebruik van gemaakt en is onderdeel van Vlinderommetje);(2x) Voetbalveld Landschapslaan/turflaan behouden voor kinderen of ergens anders terug laten komen;(3x)
Speeltuin Kienholt behouden; Afwateringsgebied Landschapslaan behouden; Vrijstaande woningen langs het Vlinderommetje; Ontsluitingswegen naar Ommerweg en Middelveenseweg; Ruime opzet van kavels;(3x) Vrijstaande woningen aan de bosrand; Geen verkeer langs Middelveenseweg; Aansluiting via Middelveenseweg, zodat men niet door het dorp hoeft naar de A28; Veel water in de vorm van meertjes en riviertjes/water tussen woningen; Mogelijkheid om meer mensen in Zuidwolde te laten wonen; Mix voor alle lagen in de bevolking; Oog voor overgang naar buitengebied;(2x) Overstort Turfsteker/Turflaan behouden;(2x) Logische indeling om meer woningen te kunnen bouwen; Speelplaats creëren in de binnenhoek “Oude eiken”; Zicht op groen voor bestaande woningen; Behoud schelpenpaadje + vennetje; Belevingspaden/wandelpad; Geen autodoorgang naar de Suuddal richting speeltuin; Meerdere ontsluitingen i.v.m. verkeersdrukte.
Inbreng vanuit de inloopbijeenkomst m.b.t. Thema Wonen:
Appartementen:
Geen dure woningen Minder dan 145 woningen Ruime kavels, royale kavels, hofjes bouwen Woningen voor ouderen, levensloopbestendig bouwen Landelijke karakter behouden Veel variatie in typologieën, door elkaar, huurwoningen niet clusteren Eenheid in architectuur (Geen vinex uitstraling) Geen sociale huur of betaalbare woningen langs vlinderpad of tegenover bestaande woningen Woningen niet te dicht op elkaar, lange bouwblokken beperken Aansluiten op bestaande wijk, landelijke buitenrand Voldoende parkeerplaatsen Tuinen op het zuiden Bouwen voor starters/jongeren (betaalbaar) Geen witte woningen Aan de randen rekening houden met bestaande bebouwing (zicht, hoogte e.d.) Duplex woningen toepassen Meerdere bouwlagen/geen hoogbouw t.p.v. kippenhouderij Casco bouwen Geen rechte wegenstructuur met rijenwoningen Ruimte ten opzichte van Kienholt creëren Kavels niet alleen projectmatig uitgeven Beperken van de uitbreidingsmogelijkheden van woningen t.b.v. doorstroming
Geen mening: Geen appartementen: 3 bouwlagen: 4 bouwlagen: 5 of meer bouwlagen:
7x 29x 19x 5x 0x
Aan de bewoner(s)
Datum
: 6 mei 2024
Onderwerp
: Uitnodiging inloop Middelveen V te Zuidwolde
Beste heer en/of mevrouw,
Op 20 maart 2024 hebben wij met betrekking tot de voorgenomen woningbouwontwikkeling in het gebied Middelveen V te Zuidwolde een eerste inloopbijeenkomst georganiseerd in het gemeentehuis. Met deze brief willen wij u nader informeren over deze eerste inloopbijeenkomst en het vervolg daarop.
Inloopbijeenkomst Op basis van de grote opkomst (geschat op ongeveer 130 personen) van omwonenden en stakeholders tijdens deze eerste inloopbijeenkomst, blijkt wel het belang en impact van deze ontwikkeling voor het dorp Zuidwolde. Bij de ontwikkeling van Middelveen V willen wij de ideeën en belangen van u als omwonende graag vooraf weten. Om deze informatie zo goed mogelijk inzichtelijk te krijgen zijn de volgende thema’s tijdens de inloopbijeenkomst aan de orde geweest: Ruimtelijke kwaliteiten en kansen, Wonen, Mobiliteit, Veiligheid, Klimaat en Algemeen. Per thema zijn open vragen gesteld en is de mogelijkheid geboden om aanvullende aandachtspunten op papier te zetten. Uit de grote hoeveelheid formulieren die per thema zijn ingeleverd, blijkt het belang en de impact die de ontwikkeling van Middelveen V heeft op de omgeving. Wij zijn dan ook erg blij met de grote opbrengst vanuit deze eerste inloopbijeenkomst. Namens wethouder Gerrie Hempen mogen wij u daarvoor bedanken!
Hoe nu verder? Met de input vanuit de inloopbijeenkomst wordt door de gemeente De Wolden een concept stedenbouwkundig plan opgesteld. Dit concept zal tijdens een vervolgbijeenkomst worden gepresenteerd, waarbij ook zal worden toegelicht hoe de verzamelde informatie vanuit de inloopbijeenkomst is verwerkt. Naar verwachting zal in juni 2024 deze vervolgbijeenkomst worden gehouden. Hiervoor ontvangt u te zijner tijd wederom een uitnodiging.
De reacties op het concept stedenbouwkundig plan vanuit deze vervolgbijeenkomst wordt vervolgens betrokken bij het opstellen van het definitieve stedenbouwkundig plan. Dit plan wordt daarna ook met andere belangstellenden gedeeld tijdens een algemene informatiebijeenkomst. Dit plan zal ook als basis gelden voor het opstellen van het benodigde omgevingsplan voor Middelveen V.
Wij hopen u bij de vervolgbijeenkomst te mogen verwelkomen en samen met u te werken aan een succesvolle nieuwbouwontwikkeling voor Zuidwolde.
Met vriendelijke groet,
Ilona Tjassing-Duursma en Erik Eefting Projectleiding Middelveen V Zuidwolde Gemeente De Wolden