F. Woningmarktonderzoek 2021 gemeente De Wolden-def.pdf

Als de welvaart onder de doelgroep sterk verbetert, zal de behoefte aan sociale huurwoningen minder sterk stijgen of zelfs iets dalen. Voor de komende jaren voorspelt het Centraal Planbureau (CPB) een gemiddelde welvaartsgroei van 0,4% per jaar. Gelet op de onzekerheid door de Covidpandemie is een lagere groei van de koopkrachtontwikkeling niet onwaarschijnlijk, in het bijzonder voor lagere inkomens die vaak een kwetsbaardere economische positie hebben. Leeswijzer bij de figuren: in de figuren is het effect van de verschillende factoren aangegeven. De eerste ‘groene’ kolom laat de groei van de doelgroep in een sociale huurwoning zien tot 2030. Daar gaat van af de generatie die meer koopt dan voorgaande generaties, waardoor zij niet ‘ingroeien’ in de sociale huur (eerste rode kolom). De eerste grijze kolom geeft dan het effect van huishoudensgroei na aftrek van het generatie-effect. Dit is de gewenste netto-groei van de sociale huurvoorraad

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

bij de trendprognose als er geen welvaartsgroei is. Die netto-groei is 60 sociale huurwoningen. Vervolgens laat de tweede rode kolom het effect van welvaartsstijging zien voor de behoefte aan sociale huur. De tweede grijze kolom laat zien hoeveel sociale huurwoningen je in dat geval netto zou moeten toevoegen. Figuur 4.3: De Wolden. Aanvullende behoefte sociale huur, 2021 tot 2030

Bron: Doelgroepenmodel Companen (2021), bewerking Companen.

In het marktkennerspanel bleek dat vooral eenverdieners, waaronder alleenstaanden en eenoudergezinnen zich op de sociale huur. Een deel van deze groep woont in een te ruime woning. Transformatie binnen de sociale huur naar toegankelijke, vaak iets kleinere wooneenheden kan bijdragen aan een betere match tussen huishoudgrootte en woonoppervlak. Gelet op de huidige druk op de sociale huursector, onzekerheden over de nasleep van de Covid19-pandemie en de achterblijvende koopkracht bij de doelgroep (zeker gepensioneerden) adviseren we niet uit te gaan van welvaartsgroei.

31

Kijken we naar de eerder gepresenteerde verhuurscores, dan zien we dat de druk op de sociale huursector (op basis van het gemiddeld aantal reacties) relatief het grootst is in Ruinerwold, Veeningen en in mindere mate Zuidwolde. In de andere kernen is de druk op de sociale huur relatief beperkt.

4.4 Behoefte aan wonen met zorg Naast de behoefte die samenhangt met het inkomen, is er ook een specifieke woonvraag die verbonden is met de zorgvraag van inwoners. Door extramuralisering van wonen in instellingen naar langer of weer zelfstandig wonen, zien we een vraag ontstaan naar woonvormen in een omgeving waar sociale en zorginfrastructuur op elkaar zijn afgestemd, zodat men kan terugvallen op een steunnetwerk. De vraag naar wonen met zorg komt zowel van ouderen als van cliënten in de gehandicaptenzorg (mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking), Geestelijke GezondheidsZorg (mensen die een beroep doen op Beschermd Wonen of uitstromen naar zelfstandige woonvormen) en mensen die een beroep doen op de Maatschappelijke Opvang (MO). Het aantal zorgbehoevenden dat hierdoor actief is op de woningmarkt neemt toe. De analyse baseren we voor de behoefteontwikkeling op de woonzorgweter van Companen (zie bijlage voor nadere toelichting hierop). Voor het aanbod hebben we gebruik gemaakt van landelijk verzamelde gegevens van onderzoeksbureau ABF, aangevuld met een nadere inventarisatie door de gemeenten en corporaties. Daarmee ontstaat een benadering van het beschikbaar woonzorgaanbod in de gemeente.

3

Wonen en zorg voor ouderen De grens tussen de doelgroepen van wonen met zorg is niet altijd scherp te trekken. Een oudere die woont in een 24-uursinstelling heeft soms ook een (licht) verstandelijke beperking, een bewoner van een Beschermd Wonen instelling (GGZ) soms ook. Bij de behoefteraming van wonen met zorg zijn we uitgegaan van de indicaties die aan zorgvragers zijn afgegeven. Op basis van die indicatiestelling maken we een raming van hun woonzorgbehoefte. Hoewel indicaties een grondslag vinden in doelgroep en zorgzwaarte, blijft het van belang om doelgroepoverstijgend te kijken. Werkwijze zorgtredemodel ouderen: van zorgvraag naar woonvraag Om een inschatting te kunnen maken van de toekomstige zorgvraag én van de woonvraag die hiermee samenhangt, sluiten wij met onze prognoses aan bij het Zorgtredenmodel van de NZa (Nederlandse Zorgautoriteit). De weergave van het Zorgtredenmodel van de NZa met toelichting staat in bijlage 5. In dit model worden alle 65-plussers ingedeeld per ‘zorgtrede’ die weergeeft wat het zwaarste type zorg is waar zij gebruik van maken. Het aantal mensen in zorgtrede 6 is berekend aan de hand van CIZ-gegevens over het zorggebruik in de Wlz-zorg (Wet langdurige zorg).

Door de verdeling in het Zorgtredenmodel door te rekenen via de trendprognose per gemeente, kunnen we de toekomstige omvang van de zorgvraag ramen, waar we vervolgens de woonzorgvraag van afleiden. Naarmate het aantal oudere ouderen toeneemt, zal ook de vraag naar zorg en daarmee samenhangende woonbehoefte toenemen3. De ‘zorgprognose’ vertalen we naar een prognose van de woonvraag, door op basis van persoonskenmerken en woonvoorkeuren een toedeling te maken naar de (gewenste) woonsituatie. Daarbij maken we onderscheid naar regulier wonen, geclusterd wonen en 24-uurszorg.

Hierbij is uitgegaan van een gelijkblijvende zorgvraag per leeftijdsgroep. Ontwikkelingen in de vitaliteit van ouderen zijn buiten de aannames van de bevolkingsprognose over de levensverwachting, moeilijk te voorspellen en derhalve niet meegenomen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

32

• •

•

Regulier wonen: individuele woningen. Geclusterd wonen: een palet aan woonvormen van aanleunwoningen tot hofjes, woonzorgboerderijen, etc. Het gezamenlijke kenmerk van de woningen is dat ze een zekere mate van beschutting en mogelijkheid voor ontmoeting bieden. 24-uurszorg (somatisch en psycho-geriatrisch): zorg met verblijf.

Onder de prognose liggen een aantal aannames die we met woon- en zorgpartners uit de regio hebben besproken. Uit die bespreking bleek dat ouderen met somatische klachten vaker regulier of geclusterd wonen vergeleken met ouderen met psychogeriatrische klachten. Dat hebben we verwerkt in onze prognoses (zie bijlage 5 voor de aannames). Figuur 4.4: Vraagontwikkeling woonvormen ouderen, gemeente De Wolden

5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

150 150 810

120 120 710

170 170 930

2.760

2.930

3.140

2020

2025

2030

Regulier wonen

Geclusterd wonen

24-uurszorg SOM

Dat geldt zeker voor vitale ouderen, maar ook ouderen met een ondersteuningsvraag zijn vaak gehecht aan hun huidige woning. Aanpassing van bestaande woningen kan mensen met groeiende mobiliteitsbeperkingen ondersteunen bij het zelfstandig wonen. De vraag naar geclusterd wonen en 24-uurszorg (mensen met Somatische klachten (SOM) en met een psychogeriatrische indicatie (PG)) neemt naar de toekomst relatief sterk toe. De vraag naar geclusterd wonen voor ouderen hebben we per marktsegment in beeld gebracht, aansluitend bij de woonwens van 75-plushuishoudens. Vraag en aanbod 24-uurszorg Volgens aanbodgegevens van ABF zijn er op dit moment in De Wolden 120 woonplekken voor mensen met somatische of psychogeriatrische klachten, circa 100 mensen krijgen 24-uurszorg thuis via een Persoonsgebonden Budget (PGB), Volledig of Modulair Pakket Thuis (VPT of MPT). Uit inventarisatie van het aanbod (door gemeente en corporaties) blijkt dat er 255 24uurszorgplekken zijn voor ouderen. Daarmee zijn vraag en aanbod in balans. In 2025 is de verwachting dat er een tekort zal ontstaan van 45 plekken. Dit tekort groeit naar 85 plekken in 2030. Deze groei zal deels thuis met ambulante zorg aan huis opgevangen worden, bijvoorbeeld in de vorm van geclusterd wonen. Een deel zal ook in een zorginstelling gaan wonen.

In de volgende tabellen wordt de vraagontwikkeling van de verschillende woonvormen voor ouderen per kern in de gemeente De Wolden weergegeven.

24-uurszorg PG

Bron: Prognosemodel Companen.

De vraag naar regulier wonen is het grootst. Veel ouderen wonen in een gewone woning, eventueel met aanpassingen. Zij blijven er ook lang wonen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

33

Tabel 4.1: Vraagontwikkeling 24-uurszorg SOM naar kernen Kern 2020 Zuidwolde 50 De Wijk 20 Ruinen 20 Ruinerwold 20 Koekange 10 Gemeente De Wolden 120 Bron: Prognosemodel Companen.

2025 70 20 30 20 10 150

2030 80 20 30 20 20 170

Tabel 4.2: Vraagontwikkeling 24-uurszorg PG naar kernen Kern 2020 Zuidwolde 50 De Wijk 20 Ruinen 20 Ruinerwold 20 Koekange 10 Gemeente De Wolden 120 Bron: Prognosemodel Companen.

2025 60 20 30 20 20 150

2030 80 20 30 20 20 170

De behoefte doet zich vooral voor in de voorzieningenkernen. Behoefte geclusterd wonen voor ouderen De behoefte aan geclusterd wonen onder ouderen met een zorgvraag groeit. Zij zoeken een woonvorm waar zij nabij voorzieningen, in een zekere mate van beschutting en met de mogelijkheid van ontmoeting kunnen wonen. Tabel 4.3: Vraagontwikkeling geclusterd wonen naar kernen Kern 2020 Zuidwolde 300 De Wijk 100 Ruinen 140 Ruinerwold 100 Koekange 70 Gemeente De Wolden 710 Bron: Prognosemodel Companen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

2025 340 110 160 110 80 810

2030 390 130 190 130 90 930

Tabel 4.4: Vraag geclusterd wonen voor ouderen naar marktsegment 2020 2025

2030

Sociale huur

540

615

710

Vrije sector huur

28

30

Koop 142 165 Bron: Bevolkingsprognose, CIZ gegevens, CBS Microdata, WoON, bewerking Companen.

35 185

Aan de hand van een aanbodinventarisatie blijken er 264 geclusterde sociale huurwoningen (voor ouderen) te zijn (zie bijlage). Daarmee is er een tekort aan geclusterd wonen voor ouderen (waarschijnlijk ook in de koopsector). Dit tekort loopt de komende jaren op. Een deel van het geschikte woningaanbod (10% van alle huurwoningen, 1% van de koopwoningen zijn mogelijk ook geclusterd). Als richting voor beleid is het nodig om de druk op geclusterde woonvormen in elk geval niet te verhogen. Dan moet de groei van de behoefte gerealiseerd worden: circa 220 woningen (waarvan circa 170 sociale huur). Deze groei kan gerealiseerd worden door nieuwbouw of door aanpassing van bestaande woningen. Regulier wonen in een geschikte woning Op dit moment woont een aanzienlijk deel van de ouderen (3.470 65-plushuishoudens) in De Wolden in een reguliere woning. In 2030 zijn dit volgens de prognoses circa 4.070 huishoudens. Dit stelt eisen aan de toegankelijkheid van de woningvoorraad. Analyse geschiktheid woningvoorraad Om de geschiktheid van woningen te bepalen maken we gebruik van gegevens uit CBSmicrodata over kenmerken van de woningvoorraad. Daarin hebben geschikte woningen alle primaire voorzieningen (slaapkamer, woonkamer, toilet, badkamer en keuken) gelijkvloers of zijn die zonder traplopen bereikbaar. De woningen voldoen aan tenminste één van deze kenmerken: •

woning is aangemerkt als seniorenwoning of nultredenwoning;

34

•

appartementen/(galerij)flats (als deze over een lift beschikken);

Wonen en zorg voor de doelgroep VG

•

(semi)bungalows, woonboerderijen.

Het aantal Wlz-indicaties voor zorg aan mensen met een verstandelijke beperking (VG) is over de jaren 2015 tot en met 2020 in De Wolden gestegen. In 2020 waren er volgens de afgegeven Wlz-indicaties 175 mensen met een VGindicatie. In 2015 waren er 140 mensen met een VG-indicatie. Deze stijging komt mede doordat er omstreeks 2016 en 2017 een fors aantal mensen een herindicering naar de Wlz-zorg heeft gekregen.

‘Geschikt te maken’ zijn woningen die met overzichtelijke investeringen wél geschikt te maken zijn, bijvoorbeeld door het plaatsen van een traplift.

De gemeente telt 360 geschikte (3%), circa 8.610 potentieel geschikte (82%) en circa 1.490 niet geschikte woningen (14%). Ook zien we in de huursector duidelijk meer geschikte woningen. In de koopsector zijn meer woningen potentieel geschikt, zeker in de landelijke kernen met gemiddeld ruimere woningen die makkelijker aanpasbaar zijn.

Definities woonvormen voor de doelgroep VG: •

Geclusterd wonen is voor deze doelgroep een beschutte of beschermde woonvorm, vaak met een eigen appartement of studio met voorzieningen, maar ook met

Figuur 4.5: De Wolden. Geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en gemeente

De Wolden

een ontmoetingsruimte in of direct bij het pand (zelfde complex). De woningen zijn Huur

10%

49%

geschikt voor bewoners met een zwaardere zorgvraag.

40%

•

Gespikkeld wonen: wonen in een reguliere, niet-geclusterde woning die vaak in de nabijheid staat van een woonvorm waarvandaan lichtere zorg en begeleiding

95%

Koop

0%

20%

Geschikt

40%

Potentieel geschikt

4% 60%

80%

100%

Niet geschikt

Brom: Microdata, 2020.

In de komende jaren zal er een tekort ontstaan aan geschikte woningen voor ouderen. In deze vraag kan worden voorzien door nieuwbouw van levensloopbestendige of doelgroeponafhankelijke woningen, en door aanpassing van woningen die potentieel geschikt zijn. In de match van vraag en aanbod (zie vervolg) zal blijken in welke mate geschikte woningen aanvullend nodig zijn. Daar bovenop komt de aanpassing van woningen van ouderen die in hun huidige reguliere woning blijven wonen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

geboden kan worden.

Aan de hand van de indicatiestellingen en de bevolkingsprognose hebben wij voor de periode tot en met 2030 een inschatting gemaakt van de zorgvraag van mensen met een verstandelijke beperking. Dit vertalen we naar een vraag naar geclusterd wonen en gespikkeld wonen. De behoefte aan deze woonvormen is onderdeel van de geraamde woningbehoefte (trendscenario). De vraag verschuift door ‘lokaal wonen’ en extramuralisering: • ‘Lokaal wonen’ betekent dat er een toenemende behoefte is om te wonen nabij het ouderlijk huis of waar men is opgegroeid. Als gevolg daarvan zal de vraag naar VG-zorg meer evenwichtig verdeeld worden over de regio. Gelet op het feit dat er momenteel veel mensen met een indicatie in de regio wonen, en de vraag bij ‘lokaal wonen’ meer naar het landelijke gemiddelde beweegt, zal het aandeel mensen met een Verstandelijke

35

Beperking dalen richting het landelijk gemiddelde. Voor De Wolden betekent dit net als elders in de regio een afname in de vraag. • Een andere trend is de extramuralisering. Hiervoor zet de rijksoverheid in op het zoveel mogelijk zelfstandig huisvesten van de VG-doelgroep. Zo wordt de groei in de vraag opgevangen. Als wij uitgaan van een gestage extramuralisering4, dan zal de behoefte aan gespikkelde woonplekken toenemen. Uit het woonzorgpanel kwam naar voren dat de nabijheid van voorzieningen zoals openbaar vervoer en winkels erg belangrijk is. Een clustering van woonplekken nabij voorzieningen en een zorgsteunpunt is daarom gewenst om deze extramuralisering te laten slagen. Rekening houdend met beide trends verandert de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar woonplekken voor VG. Figuur 4.6: Vraagprognose doelgroep VG

200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

10

10

10

170

160

150

2020

2025

2030

Geclusterd wonen

Gespikkeld wonen

Bron: CIZ gegevens, bevolkingsprognose De Wolden, bewerking Companen.

4

Op basis van informatie van ABF hebben we het aanbod van geclusterd wonen en gespikkeld wonen in De Wolden in beeld gebracht. Tabel 4.5: Aanbod geclusterd en gespikkeld wonen VG Gemeente Geclusterde woonplekken De Wolden 60 Bron: ABF Fortunamodel, 2021.

Gespikkelde woonplekken 10

Vergelijking van de vraagprognose met het huidige woonzorgaanbod voor mensen met een verstandelijke beperking laat zien dat het aanbod aan geclusterde woonvormen op dit moment onvoldoende is (110 plekken tekort). Het tekort zal naar de toekomst kleiner worden door minder vraag naar geclusterde woonplekken. Vraag en aanbod van gespikkelde woonplekken zijn redelijk in balans, ook richting 2030. In de afgelopen jaren is de toegang tot de Wlz voor mensen met een verstandelijke beperking beperkt. Meer mensen met een lichte Wlz-indicatie of geen indicatie krijgen ondersteuning vanuit de Wmo. Uit het woonzorgpanel kwam naar voren dat er in de regio sprake is van een toename van de groep. Voor deze groep is het belangrijk dat zij een woonplek krijgen in de nabijheid van een instelling. Vaak moeten deze mensen rondkomen van een minimum inkomen. Daarom is het wenselijk in een woning te wonen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens; ook vanwege de grootte van deze woning.

Vraagontwikkeling doelgroep BW Voor de mensen die vanwege hun psychiatrische aandoening een beroep doen op Beschermd Wonen kan een deel aanspraak maken op Wlz-financiering door het zorgkantoor. Tot 1 januari kwam deze groep in aanmerking voor Wmo-

De aanname is dat op termijn alle lichte VG, 15% van de VG3 en 10% van de VG gespikkeld wonen. Zie bijlage 7 voor het overzicht.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

36

financiering door de gemeenten. Dit fenomeen heet in vakjargon de ‘uitname Wlz uit het gemeentefonds’. De doelgroep met een psychiatrische aandoening woont beschermd, beschut of zelfstandig. Voor de woningmarkt is de behoefte aan beschut wonen en zelfstandig wonen (waaronder na uitstroom uit beschermd wonen) van belang. Tot slot gaat het om uitstroom uit maatschappelijke opvang. Plekken beschermd wonen Op 1 april 2021 hebben 19 mensen een indicatie voor Beschermd Wonen in De Wolden. • 17 mensen hebben een indicatie BW en wonen intramuraal met 24-uurstoezicht. Hierbij is rekening gehouden met de uitname Wlz (groep die sinds 1 januari 2021 onder de Wlz valt). • De overige 2 personen vallen onder Thuiswonen+. Deze personen wonen beschut en er is sprake van minder toezicht en meer zelfstandigheid vergeleken met de mensen die intramuraal (beschermd) wonen. Wanneer we uit zouden gaan van enkel demografische ontwikkelingen zou de vraag in die periode dalen van 24 naar 20 woonplekken in 2030.

Figuur 4.7: BW-plekken, afgeronde cijfers

35 30 25 20 15 10 5

0 2021

2025

Demografische doorrekening

2030 Scenario 'Lokaal wonen'

Bron: BW-indicaties en bevolkingsprognose gemeente De Wolden, bewerking Companen.

De middelen voor BW begeleiding worden vanaf 2022, in een periode van 10 jaar, stapsgewijs aan elke individuele gemeente beschikbaar gesteld. Nu liggen die nog bij de centrumgemeente Assen. Als scenario nemen wij mee dat de vraag naar BW-woonplekken in de verschillende gemeenten meer gelijkmatig verdeeld gaat worden naar rato van het aantal inwoners. Dit betekent dat het aantal BW-woonplekken zou stijgen naar het regionale niveau van circa 1,3 BW-cliënten per 1.000 inwoners (in regio Zuidwest- en Midden-Drenthe is dat circa 0,9 BW-cliënten per 1.000 inwoners). Voor De Wolden betekent dit dat er meer plekken BW-woonplekken nodig zouden zijn: richting 30 in 2030. Uitstroom uit Beschermd Wonen Beschermd Wonen is in principe bedoeld als tijdelijke vorm van wonen met zorg; na verloop van tijd zullen de meeste cliënten weer zelfstandig gaan wonen met meer of minder intensieve begeleiding. De Commissie Dannenberg

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

37

(VNG, 2015) stelt dat 33% tot 67% van het aantal woonplekken Beschermd Wonen met ambulante begeleiding thuis kan worden geboden in plaats van in een intramuraal verblijf. We sluiten in onze raming aan bij dit uitgangspunt. We gaan uit van een gemiddelde verblijfsduur van 2 jaar in Beschermd Wonen. Op basis van deze uitgangspunten komen we uit op een uitstroom van jaarlijks 15 personen en een toekomstige uitstroom van 15 tot 18 personen in 2030. Een wenselijke oplossing is om meer diversiteit in het woningaanbod voor deze uitstromende doelgroep te realiseren door tussenvormen toe te voegen. In deze doorstroomconcepten kan de begeleiding flexibel op- en afgeschaald worden. Maatschappelijke Opvang Mensen die (tijdelijk) geen vorm van onderdak hebben, kunnen terecht bij de maatschappelijke opvang. Maatschappelijke opvang is per definitie tijdelijk. Cliënten zullen vervolgens ook uitstromen naar een (begeleide) woonvorm of zelfstandige woning. De verwachting is dat we in de gemeente De Wolden moeten rekenen op een uitstroom van 11 personen tot 2030. Tabel 4.6: Verdeling huurprijsklassen voor uitstromers uit BW en MO, De Wolden 2021 2025

12 3 15

Tot € 422 € 422 tot € 633 Totale uitstroom Bron BW-indicaties, Companen.

bevolkingsprognoses,

rapport

12 3 15 doelgroepen

Flexwonen,

Samenvattend behoefte wonen en zorg: • Er zijn nu voldoende plaatsen 24-uurszorg voor ouderen. De behoefte groeit door de vergrijzing met 85 plekken richting 2030. Dit kan ingevuld worden door nieuwe zorginstellingen (verpleeghuizen) of door zorg thuis in een gevarieerd aanbod van geclusterde woonvormen (tussenvormen) en voor een beperkt deel in de reguliere woning. In de trendraming is er rekening mee gehouden dat een deel van deze vraag in de reguliere woningvoorraad wordt opgevangen (circa 1/3 deel). • De behoefte aan geclusterde woonvormen groeit met 220 woningen, waarvan 170 sociale huurwoningen. Deze behoefte is al onderdeel van de trendraming. • De behoefte aan geschikte woningen groeit. Deze groei is onderdeel van de (mis)match van vraag en aanbod (zie paragraaf 5.1).

2030

Het aantal VG-indicaties in De Wolden ligt boven het landelijk gemiddelde en de vraag zal dalen richting het landelijk gemiddelde. • Er is een actueel tekort aan 110 plekken geclusterde woonvormen voor mensen met een verstandelijke beperking. Deze plekken kunnen binnen reguliere woningen gevonden worden. Dit tekort droogt langzaam op. • Vraag en aanbod aan gespikkeld wonen zijn in balans.

12 tot 14 3 tot 4 15 tot 18

De opgave voor uitstroom uit BW en MO vatten we de komende jaren als volgt samen:

bewerking

Circa 80% van deze doelgroep heeft een uitkering. We sluiten aan bij deze verdeling van de behoefte naar 80% naar goedkope huur (tot de kwaliteitskortingsgrens) en 20% naar betaalbare huur (tot de 1e aftoppingsgrens).

Tabel: Verdeling huurprijsklassen voor jaarlijkse uitstromers uit BW en MO, Midden-Drenthe 2021 2025 2030 Tot € 422 12 12 12 tot 14 € 422 tot € 633 3 3 3 tot 4 Totale uitstroom regio 15 15 15 tot 18 Bron: BW-indicaties, bevolkingsprognoses, rapport doelgroepen flexwonen, bewerking Companen.

De huisvestingsopgave is onderdeel van de reguliere woningvraag.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

38

•

4.5 Accenten in de vraag per dorp De behoefteramingen zijn beschreven voor de gemeente met zo af en toe een uitsplitsing naar de kernen. Op basis van bevolkings- en woningvoorraadkenmerken per kern kunnen we indicaties geven van de verdeling van de kwalitatieve woonopgave over de kernen. Daarbij kijken we naar vraagfactoren als leeftijdsopbouw, inkomensopbouw, vestiging in de kernen. Ook betrekken we hierbij de aanbodzijde door inzicht in populariteit van huurwoningen, en huur-koopverhoudingen. Zo krijgen we per kern een indicatie van de kenmerken daarmee een richting voor de te verwachten kwalitatieve behoefte in die kern. In het vervolg benutten we deze kenmerken van de kernen om accenten in de woningbehoefte per kern te duiden.

Ouderen wonen verhoudingsgewijs meer in Ruinen, Zuidwolde en De Wijk. In de kleine kernen wonen weinig ouderen. • De grote kernen huisvesten doorgaans iets meer lagere inkomen en minder hoge inkomensgroepen. De hoge inkomensgroepen zien we verhoudingsgewijs veel in de kleine kernen. • De grote kernen als Ruinerwold en Zuidwolde zijn het meest in trek bij vestigers, mede door hun centrale ligging. • Naar woningaanbod is de druk op de huursector het grootst in Ruinerwold en Zuidwolde. De kleine kernen zijn in grote mate ‘koopgeoriënteerd’. Deze verfijning helpt bij het plaatsen van accenten in de woningbouwprogrammering, waarbij we wel kijken vanuit de trendmatige ontwikkeling. Uiteraard kunnen beleidskeuzes leiden tot andere ontwikkelingen.

Tabel 4.7: De Wolden, kenmerken van de kernen bepalend voor de kwalitatieve woningbehoefte

Aanbodfactoren Hoge inkomens

Vestigers

Populariteit huur

Aanwezigheid koop

Koekange

Middeninkomens

Ruinerwold

Lage inkomens

Ruinen

Senioren

De Wijk

Gezinnen

Zuidwolde

Jongeren

Vraagfactoren

0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 + +

+ + ++ 0 0 -

+ + + 0 0 -

0 0 0 0 0 +

0 0 + 0 ++

+ + 0 ++ 0 0

+ 0 + 0 -

0 0 0 + + ++

Overige kernen + of ++ veel tov gemeentelijk gemiddelde, 0 rond het gemeentelijk gemiddelde, - of – weinig tov gemeentelijk gemiddelde

Bij deze accenten zien we de volgende punten naar voren komen: • De vraag van jongeren komt in alle kernen min of meer in gelijke mate naar voren. De vraag van gezinnen zien we sterk in de kleinere kernen en iets minder in de grote kernen

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

39

5 Match van vraag en aanbod 5.1 Optimale match op de woningmarkt In het vorige hoofdstuk hebben we de woningbehoefte van verschillende groepen beschreven. Op grond van deze behoefte werken we een integraal beeld uit van de match van vraag en aanbod op de woningmarkt. De vraag vanuit het vorige hoofdstuk is hier integraal onderdeel van. In onze benadering gaan we uit van de benadering waarin we voor 2030 een situatie in beeld brengen, waarin de woningmarkt optimaal functioneert. Dit is een theoretische wenssituatie die laat zien in welke segmenten bij een optimale werking van de woningmarkt de mismatches met het huidige woningaanbod het grootst zijn (tekorten of ontspanning). Uiteindelijk zal de optimale situatie waarschijnlijk niet bereikt kunnen worden. In de vertaling van de optimale situatie naar een adviesprogramma gaan we in op enkele mechanismen/alternatieve keuzes om praktijk en theorie bij elkaar te brengen. Hierbij kijken we naar alternatieven die mensen hebben en de second-bestopties die zij kiezen. Toelichting kwalitatief woningbehoeftemodel Het kwalitatief woningbehoeftemodel gaat uit van optimale doorstroming: mensen die willen verhuizen, gaan verhuizen en vinden de woning die ze willen. Dit geeft een theoretisch beeld van overschotten en tekorten. Er wordt daarom gesproken over potentiële overschotten/tekorten. Daarmee biedt het houvast voor beleid.

Door marktwerking en alternatieven die voorhanden zijn, pakt dit in de praktijk anders uit. Voorbeeld: huishoudens die een woning tussen 2 en 3 ton zoeken, stellen hun wens

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

bij en vinden een woning boven 3 ton. Of vinden in plaats van een rijwoning een tweekapper, of vice versa. Groepen waarvoor deze substitutie niet mogelijk is, komen potentieel het meest in de knel. Daar kan met beleid op gestuurd worden. Met de kwalitatieve woningbehoefte wordt de potentiële totale vraag en het potentiële aanbod bij doorstroming weergegeven (dus exclusief nieuwbouw). Dit biedt zicht op theoretisch gewenste toevoegingen (mismatch tussen vraag en aanbod). In het woningbehoeftemodel nemen we de behoefte volgens de trendraming als uitgangspunt. Het model geeft daarmee de kwalitatieve richtingen aan. Op grond van deze richtingen is de omvang van gewenste toevoegingen en transformaties in beeld. Meer woningbouwmogelijkheden biedt extra ruimte om de gewenste toevoegingen te realiseren, transformatie op te pakken, en kansen voor vestigers te vergroten. Tot slot: als woningtype wordt appartement/toegankelijkheid onderscheiden. Het gaat hier om gelijkvloerse woningen. Afhankelijk van de stedenbouwkundige context kan dit een appartement of een grondgebonden woning (bungalow, seniorenwoning) zijn.

Deze benadering levert voor De Wolden een beeld op van de vraag als verhuisgeneigde woningzoekenden actief zijn op de woningmarkt (zie vorige hoofdstuk): • Het gaat om de vraag van starters en doorstromers, waarbij we die extrapoleren op basis van demografische veranderingen van de doelgroepen. • Het gaat om de behoefte aan sociale huur, conform de prognose zonder welvaartsgroei. • Het gaat om langer en weer zelfstandig wonen, al overlapt dit met de vraag van doorstromers en wordt een deel van deze vraag in de reguliere woningvoorraad opgevangen. We zetten deze vraag af tegen het aanbod dat voor hen beschikbaar komt bij doorstroming van verhuisgeneigde huishoudens. Hierin is doorstroming dus belangrijk. Vergelijking van vraag en aanbod laat zien waar de mismatches zijn.

40

Figuur 5.1: Gemeente De Wolden. Kwalitatieve woningbehoefte, 2021 tot 2030

Huur grondgebonden sociaal

•

Huur app/toegankelijk sociaal Huur grondgebonden vrije sector Huur app/toegankelijk vrije sector Koop rijwoning tot 175

•

Koop rijwoning 175-225 Koop rijwoning 225-325 Koop rijwoning 325+ Koop 2-1 kap / vrijstaand 225-325 Koop 2-1 kap / vrijstaand 325-400 Koop 2-1 kap / vrijstaand 400-500 Koop 2-1 kap / vrijstaand 500+ Koop app/toegankelijk tot 175 Koop app/toegankelijk 175-225 Koop app/toegankelijk 225+

0

200

Potentieel aanbod 2021-2030

400

600

800

1000

Potentiële vraag 2021-2030

Bron: CBS Microdata (2021), WoON (2018), Primos (2020), bewerking Companen.

•

•

In de sociale huursector zien we dat bij optimale doorstroming vooral een tekort bij toegankelijke woningen. Op grond van beschreven ontwikkelingen van wonen en zorg zijn er de nodige (zorg) doelgroepen die geschikte woningen zoeken. Het gaat dan om ouderen, mensen met een verstandelijke beperking en mensen die uitstromen uit BW en MO. Daarmee komt er een grote vraag naar toegankelijke woningen. In de kernen van De Wolden zijn dit bij voorkeur grondgebonden woningen met een kleine tuin. Dit werd tijdens het marktkennerspanel nadrukkelijk meegegeven als kans voor De Wolden. Als we kijken naar de verhuurscores wordt juist op grondgebonden woningen gereageerd. De potentiële vraag naar grondgebonden woningen is een fractie groter dan naar toegankelijke woningen. Nu komen nog

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

•

•

weinig grondgebonden huurwoningen vrij, omdat doorstroming niet optimaal is. Als de vergrijzende generatie deze woningen gaat verlaten, komt een groter aanbod bij doorstroming vrij. In de vrije sector huur is de vraag iets groter dan het aanbod. Het gaat daarbij zowel om grondgebonden woningen als om toegankelijke woningen. De vraag naar betaalbare koopwoningen met een prijs tot en met € 225.000 is groot. Die vraag komt van koopstarters en jonge huishoudens. Het blijkt in de praktijk complex (zeker in grote aantallen) om betaalbare (grondgebonden) koopwoningen voor deze prijs toe te voegen. Daar staat tegenover dat koopstarters door de lage rentestand wel iets meer kunnen betalen, maar dan gaat het om een kleine marge. Daarom is het zaak om voor deze koopstarters passende woningen te bieden. Om dit te realiseren is te denken aan slimme bouwmethoden, conceptueel en kleiner bouwen, instellen opkoopbescherming, alternatieve eigendomsvormen (maatschappelijk gebonden eigendom). Ook kan door herschikking in de bestaande voorraad in een deel van de vraag voorzien worden; bijvoorbeeld door verkoop van bestaande sociale huurwoningen. Dit biedt bovendien ruimte voor modernisering van het aanbod grondgebonden sociale huurwoningen. In De Wolden is er ook vraag naar koopwoningen tussen € 225.000 en € 325.000.

Mensen die hiervoor kiezen, willen een stap meer kwaliteit dan een traditionele rijwoning. Toevoeging in dit segment kan bijdragen aan de doorstroming op de woningmarkt. In het marktkennerspanel werd het belang van doorstroming onderstreept. Om de doorstroming te bevorderen zijn in beperktere mate toevoegingen in de middeldure koop gewenst. Kopers van deze woningen maken voor starters en jonge huishoudens woningen vrij. Grondgebonden koopwoningen in het dure segment worden in gemeenten bij optimale doorstroming meer aangeboden dan er lokaal

41

•

vraag naar is. Deze woningen zijn vooral in trek bij vestigers van buiten de regio. Tot slot is in De Wolden vraag naar koopappartementen en wordt dit nauwelijks aangeboden. Het zwaartepunt ligt bij appartementen vanaf € 225.000. Deze vraag komt voor een behoorlijk deel van empty-nesters. Dit segment kan bijdragen aan doorstroming uit andere koopwoningen.

Figuur 5.2: De Wolden. Voorbeeld beperking doorstroming Een deel van de senioren verhuist niet naar een toegankelijke woning. Daardoor blijft het vrijkomende aanbod grondgebonden woningen achter bij de doorrekening.

Huur grondgebonden sociaal Huur app/toegankelijk sociaal Huur grondgebonden vrije sector Huur app/toegankelijk vrije sector Koop rijwoning tot 175

Starters vinden niet snel een woning, waardoor zij voor een bepaalde periode een alternatief zoeken in middenhuur.

Koop rijwoning 175-225

Alternatieven voor woningzoekenden: substituties De woningmarkt functioneert echter niet perfect. De doorstroming is niet optimaal waardoor vraag en aanbod in de praktijk zich anders ontwikkelen dan in de analyse aangegeven. De verhouding tussen wens, mogelijkheden en gedrag is daardoor niet volledig voorspelbaar en sterk afhankelijk van vraagsubstituties, waarvan in de volgende figuur enkele zijn geduid.

Koop rijwoning 225-325 Koop rijwoning 325+ Koop 2-1 kap / vrijstaand 225-325 Koop 2-1 kap / vrijstaand 325-400

Een deel van de senioren verhuist niet naar een toegankelijke woning. Waardoor het vrijkomende aanbod duurdere grondgebonden woningen achterblijft bij de doorrekening.

Koop 2-1 kap / vrijstaand 400-500 Koop 2-1 kap / vrijstaand 500+ Koop app/toegankelijk tot 175 Koop app/toegankelijk 175-225 Koop app/toegankelijk 225+

0

200

Potentieel aanbod 2021-2030

400

600

800

1000

Potentiële vraag 2021-2030

Bron: CBS Microdata (2021), WoON (2018), bewerking Companen.

Niet iedereen kan een alternatief aanvaarden. Starters hebben nog geen plek. Mensen met een laag inkomen kunnen alleen sociale huur betalen. Ouderen en zorgbehoevenden zijn afhankelijk van toegankelijke (en vaak betaalbare) woningen. Zij ervaren wel hinder van de niet optimaal werkende woningmarkt. Daarnaast zien we op dit moment dat een deel van de (schaarse) betaalbare koopwoningen worden gekocht (of in bezit worden gehouden) om te verhuren. Deze woningen zijn dan niet beschikbaar voor koopstarters. Samenvattend match vraag en aanbod In De Wolden zitten middeninkomens (waaronder koopstarters) en ouderen het meest in de knel op de woningmarkt. Er is een ruim aanbod duurdere ruime woningen. Het aanbod betaalbare koopwoningen tot € 225.000 is onvoldoende

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

42

aanwezig. Hierdoor stagneert de doorstroming tussen de huur- en koopsector en komen starters moeilijk aan een koopwoning. De bestaande voorraad in de kernen komt de komende jaren bovengemiddeld vrij door ouderen die de woning verlaten. De vrijkomende woningen bieden naast plek voor doorstromers binnen de gemeente ook een kans voor vestigers van buiten de gemeente.

Tabel 5.1: De Wolden. Accenten bij verdeling woningbehoefte over de kernen Sociale Vrije sector Betaalbare MiddelDure

Behoefte in de dorpen In de vorige hoofdstukken hebben we de behoefte per kern benoemd (aantallen op basis van de trendprognose). En we hebben per kern accenten benoemd aan de vraagzijde. Op grond van deze kenmerken komen we tot de volgende accenten in de aanvullende behoefte per kern. Deze aanvullende behoefte vormt een verdieping op de verhoudingen zoals weergegeven in figuur 5.1 met uitwerking van potentiële vraag en potentieel aanbod op gemeenteniveau. In de tabel is weergegeven waar per kern de accenten liggen binnen de kwalitatieve woningbehoefte. Een donkergroen huisje geeft aan dat in het programma hier zeker behoefte aan is (dubbelgroen nog meer). Lichtgroen wijst op een vinger-aan-de-polsstrategie: met mate toevoegen. De huisjes geven geen procentuele verhoudingen weer, maar een afwijking ten opzichte van het gemeentelijke beeld. In het volgende hoofdstuk komen we tot een advieswoningbouwprogramma, bij de vertaling van dit programma naar de kernen kan dit schema helpen om lokale accenten te plaatsen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

huur

huur

koop

dure koop

koop

Aantal

Zuidwolde

145

De Wijk

70

Ruinen

85

Ruinerwold

90

Koekange

55

Overige kernen

105

Bij deze verdeling wegen we het volgende af: • In Zuidwolde en Ruinerwold verwachten we door de populariteit van de huursector behoefte in dit segment. Dit geldt veel minder voor de andere kernen. • In de kernen met relatief meer jongeren/gezinnen verwachten we behoefte aan betaalbare koopwoningen. Dat zijn nagenoeg alle kernen. In De Wijk verwachten we een verhoudingsgewijs groter accent bij betaalbare koop, vanwege het beperkte inkomen van inwoners. In de kleine kernen schatten we dit accent groter in vanwege het volledig ontbreken van betaalbaar koopwoningaanbod. • In de kernen met relatief meer gezinnen met kinderen verwachten we behoefte aan middeldure (en betaalbare) koopwoningen. • In de kernen met relatief meer vestigers verwachten we behoefte aan middeldure en duurdere koop. • De behoefte aan vrije sector huurwoningen is beperkt en zal via maatwerk naar voren komen.

43

De behoefte aan toegankelijke woningen is niet in het schema opgenomen. Op grond van de bevolkingsopbouw en vaak de wens om toch in voorzieningenkernen te wonen, verwachten we enerzijds dat deze behoefte zich voordoet in de voorzieningenkernen: in het bijzonder Ruinen, Zuidwolde en De Wijk. Dit zal ook in de bestaande voorraad gerealiseerd worden.

5.2 Van analyse naar een bouwprogramma Uitgangpunten Met een woningbouwprogramma kan worden ingespeeld op de geanalyseerde woningvraag; en daarmee bijdragen aan het verminderen van de mismatch tussen vraag en aanbod. We kijken daarbij naar mogelijkheden van nieuwbouw en van aanpassingen van de bestaande woningvoorraad. Bovendien geven we in ons advies extra aandacht aan de groepen voor wie weinig of geen alternatieven zijn. In grote lijnen zijn er voor gemeenten twee opties om op de woningbehoefte in te spelen: • Bouwen voor doorstroming: in het programma richt je je op toevoeging van ontbrekende schakels in de doorstroomketens. Dan kan het gaan om woningen in het middensegment (brug tussen huur en koop), in het dure segment om betaalbare woningen vrij te krijgen, of om toegankelijke woningen voor senioren. Uit de vraag-aanbodverhoudingen herleiden we de kansen voor doorstroming, waarbij we bij voorkeur geen woningen toevoegen die er volgens de analyses reeds voldoende zijn. • Bouwen voor de directe vraag: doorstroming werkt niet altijd optimaal en is niet altijd te sturen. Daarom kan het voor specifieke groepen, zeker aan de onderkant van de woningmarkt, bouwen voor de directe vraag zinvol zijn. Wij adviseren voor deze vraag te bouwen als de doorstroming onzeker is, waardoor mensen in de knel komen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

Ons advies bouwen we als volgt op: • Vertrekpunt zijn de vraag-aanbodverhoudingen op gemeentelijk niveau. Primair richten we ons op segmenten waar de woningzoekenden weinig alternatief hebben: in het bijzonder de sociale huur. We adviseren een iets groter programma sociale huur, zodat in de bestaande voorraad ruimte ontstaat voor transformatie of verkoop van bestaande woningen ten behoeve van starters. Hierbij gaan we uit van 1,5% transformatie van sociale huur per jaar (door verbetering, sloop-nieuwbouw, of verkoop). Bij sloop-nieuwbouw of verkoop vraagt dit vervanging door nieuwbouw. Binnen de sociale huur ligt in het geadviseerde bouwprogramma de nadruk op woningen tot de eerste aftoppingsgrens, gelet op de vraag van kleine huishoudens. Ongeveer 80 tot 90 procent van de behoefte aan sociale huur zit in deze huurprijsklasse. • Vervolgens gaan we na waar in de vraag-aanbodbalansen kansen liggen om gaten te dichten tussen segmenten voor het bevorderen van doorstroming. Daarbij kijken we naar de geanalyseerde tekorten. Dit betekent dat met deze aantallen primair ingespeeld wordt op de vraag van lokale en regionale woningzoekenden.

Wat betreft prijsstelling van koopwoningen kijken we niet alleen naar de vraag-aanbodbalansen, maar stellen we de haalbare prijs naar boven bij: in de eerste plaats omdat een deel van de doorstromers meer verkoopopbrengsten hebben, in de tweede plaats omdat kopers door de lage rentestand een ruimer zoekgebied hebben, en in de derde plaats vanwege de complexe financiële haalbaarheid in het lage segment. • Waar het gaat om toegankelijkheid van woningen is het wenselijk om woningen zoveel mogelijk toegankelijk te realiseren. In beginsel zou, gelet op de behoefte (zie wonen en zorg), 100% van het programma toegankelijk moeten zijn. Wij geven in ons advies per gemeente de onderkant van de bandbreedte, op basis van de verhouding tussen tekorten aan toegankelijke woningen/appartementen enerzijds en grondgebonden

44

woningen anderzijds. Zeker op locaties nabij voorzieningen moet dit percentage minimaal gerealiseerd worden. Door een minimumpercentage houden we ook ruimte voor realisatie van betaalbare segmenten, omdat toegankelijkheidseisen ook vaak leiden tot hogere bouwkosten.

Advies bouwprogramma per gemeente Ons advies met bandbreedtes geeft richting aan de wenselijke mix tussen verschillende segmenten binnen de huur en koop op basis van wensen en mogelijkheden van huishoudens, aanbod op de markt en substitutiegedrag. Definities woonsegmenten • Sociale huur: kale huurprijs tot de liberalisatiegrens • Vrije sectorhuur: kale huurprijs vanaf de liberalisatiegrens • Betaalbare koop: transactieprijs tot € 225.000 • Middeldure koop: transactieprijs van € 225.000 tot € 325.000 • Dure koop: transactieprijs vanaf € 325.000

Tabel 5.2: De Wolden, advies bouwprogramma tot 2030 Programma obv weging optimale woningmarkt

Sociale huur Vrije sectorhuur Betaalbare koop Middeldure koop Dure koop Totaal Trendprognose bouwprogramma Toevoeging toegankelijk woningaanbod (aandeel van het programma in het segment) • Sociale huur • Vrije sectorhuur • Koop

20-25% 15-20% 15-20% 35-40% 0-5% 100% 550

100% >75% >25%

Transformatie in de bestaande voorraad sociale huurwoningen* 1,5%/jr 440 * Transformatie kan zowel verbetering, sloop/nieuwbouw als verkoop/nieuwbouw zijn. Niet elke maatregel heeft effect op het benodigde bouwprogramma. Dat geldt wel voor sloop/nieuwbouw, waarbij nieuwbouw vooruitloopt op sloop om de druk op de sociale huurvoorraad te beheersen. Het geldt ook voor verkoop waarbij nieuwbouw ter compensatie is. Het geadviseerde programma biedt ruimte aan deze nieuwbouw vooruitlopend of ter compensatie van transformatie.

We zien per saldo een beperkte uitbreidingsbehoefte aan sociale huurwoningen. Voor de doelgroep van sociale huur zijn in De Wolden weinig alternatieven beschikbaar. De vrije sector huur is klein. Het aantal betaalbare koopwoningen ook. Daarom adviseren we aan de bovenkant van de bandbreedte te zitten. Dit biedt de doelgroep kansen, en biedt tevens de mogelijkheid om in de bestaande voorraad woningen te herschikken, vanwege het gemiddeld grote tekort aan toegankelijke woningen. Verkoop ten behoeve van starters of herontwikkeling door herstructurering zijn dan mogelijk. In de koopsector zijn potentieel voldoende doorstroommogelijkheden naar duurdere koopwoningen. In De Wolden hebben woningzoekenden vooral behoefte aan betaalbare koop. In de koopsector is nieuwbouw voor de directe vraag in die segmenten zinvol. Voor de accenten per kern, zie de indicaties bij paragraaf 5.1.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

45

Gemeenten kunnen in meer of mindere mate hun bouwprogramma’s op elkaar afstemmen. Dit heeft gevolgen voor de evenwichtigheid van de gemeentelijke bevolkingsopbouw. Regionale afstemming draagt bij aan een evenwichtige opbouw op regionaal niveau.

Extra vraag van vestigers In de huidige overzichten gaan we uit van de trendmatige vraag die uit de prognoses en ramingen naar voren komt. Bij een extra groei-ambitie zal de gemeente De Wolden meer woningzoekenden van elders aantrekken. Uit de verhuizingen in het verleden is te zien welke vraag vestigers hebben. Figuur 5.3:

De Wolden. Gekozen woningen door vestigers van buiten de regio in de periode 2010 tot 2020 Huur grondgebonden sociaal

In Ruinerwold zijn vooral jonge stellen en gezinnen komen wonen met doorgaans een hoge Sociaal Economische Status (combinatie van opleidingsniveau en inkomen; SES). In De Wijk en Zuidwolde lag de SES van vestigers een fractie lager dan in Ruinerwold. In De Wijk kwamen vooral ouderen wonen. In Zuidwolde meer gezinnen met kinderen. Kansen liggen er door meer een accent richting duurder woningaanbod waaronder grondgebonden koopwoningen. Het gaat echter niet alleen om koopwoningen. Een wezenlijk deel van de vestigers komt namelijk in de huursector terecht. Dan gaat het om ruim 35% van de vestigers. De overige kernen trekken minder vestigers. Als hier mensen zich vestigen zijn bovengemiddeld vaak oudere(n/stellen) die rustig en ruimtelijk willen wonen. Voor hen zijn vooral toegankelijke grondgebonden woningen nodig in het betaalbare tot duurdere koopsegment.

Huur appartement sociaal 17%

Huur grondgebonden vrije sector

5%

34%

Huur appartement vrije sector Koop grondgebonden tot € 225.000

13% 3% 4% 21%

Koop grondgebonden € 225325.000 Koop grondgebonden vanaf € 325.000 Koop appartement tot € 225.000 Koop appartement vanaf € 225.000

Bron: CBS-Microdata (2021).

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

46

Bijlage: Aanbod en behoefte wonen met zorg Zorgtredenmodel van de NZa Het zorgtredenmodel van de Nederlandse Zorgautoriteit bevat zes treden. Alle ouderen zijn ingedeeld in één van deze treden op basis van de aard en mate van hun zorggebruik. De indeling van ouderen naar zorgtrede gebeurt op basis van de zwaarste zorgvorm die ouderen in het afgelopen half jaar ontvingen: • Vitale ouderen zitten in zorgtrede 1. Zij wonen zelfstandig thuis en gaan slechts af en toe naar de huisarts of de apotheek voor medicatie. • Zorgtrede 2 omvat zelfstandig thuiswonende ouderen die gebruik maken van medisch-specialistische zorg vanwege een acute zorgvraag, chronische ziekte of specialistische geestelijke gezondheidszorg. • In zorgtrede 3 vallen ouderen die gebruik maken van Wmo en zvw en daarmee een lichte mate van afhankelijkheid van ondersteuning hebben. Deze zorg betreft hulpmiddelen, voorzieningen, huishoudelijke hulp of andere zorg. • Bij zorgtrede 4 maakte de oudere tijdens de afgelopen zes maanden tijdelijk (niet meer dan 3 maanden) gebruik van professionele zorg: persoonlijke verzorging en wijkverpleging uit de Zvw of mpt/pgb uit de Wlz, of revalidatiezorg, eerstelijnsverblijf of Wmo-verblijf of andere Wmozorg die in 2015 uit de AWBZ is overgeheveld. • In zorgtrede 5 maakt de oudere structureel (langer dan 3 maanden) gebruik van de zorg die net onder zorgtrede 4 is beschreven.

• In zorgtrede 6 bevinden zich ouderen die zijn opgenomen in een intramurale instelling of die een 'Volledig Pakket Thuis (VPT)', ‘Modulaire Pakket Thuis (MPT) of ‘Persoonsgeboonden Budget (PGB)’ ontvangen via de Wlz.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

47

Figuur 5.1: De Wolden. Prognose zorgvraag ouderen, naar zorgtrede

Figuur 5.2: Aannamestelsel vraagontwikkeling ouderen

8.000

100% 200 230 820 390 250

7.000 6.000 5.000 4.000

140 160 590 300 190

170 200 730 360 230

2.820

3.070

15% 35%

80%

50% 75%

85%

50% 85%

85% 65%

30% 1.340

40%

70%

40%

2.000

1.000

15%

60% 3.590

3.000

90%

1.720

1.430

60% 50%

20%

10% 5%

10%

0 2020

2025

2030

Zorgtrede 1

Zorgtrede 2

Zorgtrede 3

Zorgtrede 4

Zorgtrede 5

Zorgtrede 6 (SOM)

Zorgtrede 6 (PG) Bron: NZa, Monitor Zorg voor ouderen, bevolkingsprognose gemeente De Wolden 2021, bewerking Companen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

10%

0%

15%

Zorgtrede Zorgtrede Zorgtrede Zorgtrede Zorgtrede Zorgtrede Zorgtrede 1 2 3 4 5 6 (PG) 6 (SOM)

Regulier wonen

Geclusterd wonen

24-uurszorg SOM

24-uurszorg PG

Bron: Aannamestelsel Companen.

48

Bijlage: Overzicht aanbodinventarisatie Tabel 1a: Overzicht aanbodinventarisatie doelgroep ouderen Aanbieder Complex Plaats Actium Prinsenije Actium Dunninghe Actium 't Vonder Actium Tonckenshuis Actium Molenhof Actium Zantingehof Berkenhof Berkenhof Ekelenberg Zorgcentrum nieuw Totaal aantal plekken

Ruinen De Wijk Ruinerwold Zuidwolde Zuidwolde Zuidwolde Kerkenveld Fort Zuidwolde

Vastgoed eigenaar Actium Actium Actium Actium Actium Actium

Intramuraal PG

Intramuraal SOM

20 32 31 40

Hans Haar 123

37

47 3

45 132

Geclusterd wonen 30 36 29 20 20 101 12 16 264

Bron: Aanbodinventarisatie gemeente Hoogeveen

Tabel 1b: Overzicht aanbodinventarisatie doelgroep VG Aanbieder Complex Plaats Actium Koninginnehof / Beatrixlaan Actium Bosscherhof Totaal aantal plekken

Zuidwolde Zuidwolde

Vastgoed eigenaar Actium Actium

Geclusterd / groepswonen* 26 30 56

Bron: Aanbodinventarisatie gemeente Hoogeveen * Cijfers ABF geven een nauwkeuriger beeld van het aantal plekken aan geclusterd / groepswonen

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

49

De gemeente en corporaties hebben een aanbodinventarisatie uitgevoerd. Daarbij is woonzorgaanbod in beeld gebracht wat bekend is bij gemeente en / of corporaties. De inventarisatie is voor de sociale huur redelijk volledig, maar pretendeert dit niet te zijn voor de overige huurwoningen en koopwoningen. Bij deze inventarisatie is de definitie gevolgd ten aanzien van geclusterd wonen. Definitie geclusterd wonen: Wooncomplexen waarbij geldt dat er een ontmoetingsruimte in de geclusterde woonvorm of binnen een straal van 250 tot 500 meter van de geclusterde woonvorm aanwezig is. Een ontmoetingsruimte is een buurt- of wijkvoorziening waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en waar activiteiten worden georganiseerd. Denk hierbij aan buurt-/ wijkhuizen, wijkcentra, huiskamer voor de buurt en multifunctioneel dorpshuis. De volgende woonconcepten vallen onder geclusterd wonen mits re voldaan wordt aan de aanwezigheid of nabijheid van een ontmoetingsruimte: - Seniorencomplex: Traditioneel appartementencomplex voor senioren - Serviceflat: Appartementencomplex met hoog aantal (verplicht af te nemen) diensten m.b.t.

comfort en ondersteuning - Verzorgd Wonen: Appartementencomplex dat alleen toegankelijk is voor mensen die zorg aan huis nodig hebben (Zvw- of VPT-indicatie (wlz) is vereist) - Hofjeswonen (ggb): Cluster van kleine woningen, gecentreerd rondom een gezamenlijke binnenplaats - Hofjeswonen (app): Middelgroot (ca. 50 eenheden) appartementencomplex met 3 á 5 woonlagen, gecentreerd rondom een gezamenlijke binnenplaats en entree. Ontwerp nodigt uit tot ontmoeting in deze (buiten)ruimten. - Grondgebonden seniorenwoningen: Traditionele geschikte rijwoningen - Zorgvilla: Luxe appartementencomplex op privaat terrein, met uitgebreide buitenruimte rondom het complex - Luxe appartementen: Modern appartementencomplex met een hoge mate aan zelfstandigheid en comfort.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

50

Bijlage: uitkomsten flitsenquête Separaat bijgevoegd.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

51