F. Woningmarktonderzoek 2021 gemeente De Wolden-def.pdf

Woningmarktonderzoek 2021 Gemeente De Wolden

7 december 2021 Definitief

DATUM

7 december 2021

TITEL

Woningmarktonderzoek 2021

OPDRACHTGEVER

Regio Zuidwest- en Midden-Drenthe

AUTEUR(S)

PROJECTNUMMER

Bram Klouwen Valentine Reijers Menno van Setten 118.105

STATUS

Definitief

Inhoud 1

Inleiding

4

Kern van het onderzoek

6

2

Typering gemeente De Wolden 2.1 Bevolkingsopbouw en -ontwikkeling 2.2 De woningvoorraad van De Wolden

11 11 18

3

Woningbehoefte groei 3.1 Scenario’s voor groei woningbehoefte

23 23

4

Een evenwichtiger woningmarkt 4.1 Veranderende bevolkingssamenstelling 4.2 Woningvraag van starters en doorstromers 4.3 Behoefte aan sociale huur 4.4 Behoefte aan wonen met zorg 4.5 Accenten in de vraag per dorp

28 28 29 31 32 39

5

Match van vraag en aanbod 5.1 Optimale match op de woningmarkt 5.2 Van analyse naar een bouwprogramma

40 40 44

Bijlage: Aanbod en behoefte wonen met zorg

47

Bijlage: Overzicht aanbodinventarisatie

49

Bijlage: uitkomsten flitsenquête

51

1 Inleiding Aanleiding De gemeente en corporaties in De Wolden willen een goed beeld van het functioneren van de woningmarkt. De turbulentie op de woningmarkt is hoog. Nieuwe woningzoekenden melden zich. Verhuizingen over gemeentegrenzen heen nemen toe. Als hier geen rekening mee wordt gehouden, ontstaat groeiende concurrentie op de woningmarkt met nadelige gevolgen voor groepen woningzoekers: starters, mensen met een laag of middeninkomen, mensen met spoed op zoek naar een huis, etc. De veranderende situatie op de woningmarkt vraagt aandacht en inzet van gemeenten en corporaties. Voor een adequate woonstrategie of portefeuillestrategie willen de gemeenten De Wolden, Hoogeveen, Meppel, Midden-Drenthe en Westerveld, en de corporaties Actium, Domesta, Woonconcept en Woonservice een goed zicht op de woningmarkt: voor nu en voor de toekomst. Een actueel woningmarktonderzoek moet hierin voorzien. Het onderzoek is regionaal uitgevoerd. Daarnaast is voor iedere gemeente een lokale rapportage uitgewerkt. In deze rapportage zoomen we in op de gemeente De Wolden en besteden we aandacht aan de lokale vraag en verschillen tussen de kernen in de gemeente De Wolden.

Werkwijze In het woningmarktonderzoek is gebruik gemaakt van een combinatie van objectieve cijfers op een zo laag mogelijk schaalniveau, meer subjectieve uitkomsten van enquête-onderzoek en brede maatschappelijke trends die in meer of mindere mate ook in de regio Zuidwest- en Midden-Drenthe spelen. Op basis van de Primos-prognose zijn meerdere scenario’s van de toekomstige huishoudensontwikkeling uitgewerkt.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

In het databestand op basis van CBS Microdata zijn alle verhuizingen naar huishoudens- en woningkenmerken geregistreerd. Daaruit is te herleiden welke stappen huishoudens maken in hun wooncarrière. Dit kan tot op het niveau van de individuele kernen en wijken. Daarnaast is gebruik gemaakt van cijfers van het CBS, de Lokale Monitor Wonen en gegevens van gemeenten en corporaties. Feitelijk verhuisgedrag is niet het hele De deelname aan de enquête is met 606 respondenten (waarvan 84 in De verhaal. Onvervulde wensen van zowel Wolden) waardevol en geeft starters en doorstromers zijn in beeld bruikbare inzichten en richtingen die gebracht met de flitsenquête die onder het beeld van de regionale woningmeer dan 600 woningzoekenden in de markt verrijken. Naar omvang van de groep respondenten is het onderzoek regio is gehouden en het landelijk en voldoende om richtinggevende regionaal representatieve WoONuitspraken te doen (tendensen en onderzoek. De toekomstige woningduiden van verschillen tussen gemeenten en groepen). behoefte is uitgewerkt op basis van De gekozen werkwijze beoogde niet verwachte huishoudensontwikkeling, een a-selecte groep deelnemers economische ontwikkelingen, woon(geen afspiegeling van de gehele wensen van huishoudens en de woning bevolking), waardoor de uitkomsten niet als statistisch representatief die huishoudens zouden achterlaten bij kunnen worden gezien.

verhuizing. De kwalitatieve woningbehoefte is vertaald naar de kernen in de gemeente, zodat op lager schaalniveau inzicht ontstaat. In aanvulling op de data-analyses is voor de gemeente De Wolden een panel georganiseerd met de corporaties, makelaars en dorpsbelangenorganisaties. Met hen hebben we de eerste uitkomsten doorgesproken en besproken welke verklaringen er zijn voor uitkomsten, maar ook om inzichtelijk te maken hoe de woningmarkt feitelijk functioneert en welke kansen er liggen om hierin verbeteringen te brengen.

4

Leeswijzer In deze rapportage wordt een beeld geschetst van de woningmarkt in de gemeente De Wolden en de belangrijkste kernopgaven van 2021 tot 2030 (9 jaarsperiode), met een doorkijk naar 2040. Voor een enkele situatie is de tijdshorizon vanaf 2020, vanwege beschikbare informatie. Dan gaat het om de doelgroepen ouderen en mensen met een verstandelijke beperking, omdat de meest recente gegevens over Wlz-indicaties beschikbaar zijn van het jaar 2020. Voor de doelgroep Beschermd Wonen nemen we als startjaar 2021 omdat we gebruik kunnen maken van de meest recente gegevens uit 2021. De rapportage heeft de volgende opzet: • We presenteren eerst een overzicht van kerncijfers uit het onderzoek. Erna volgt een leeswijzer hoe deze cijfers geduid kunnen worden. Daarbij presenteren we ook aanknopingspunten voor beleid die uit het onderzoek volgen. • Vanaf hoofdstuk 2 staan de onderzoeksuitkomsten weergegeven. In hoofdstuk 2 is de huidige situatie op de woningmarkt toegelicht. Daarin gaat het eerst over de bevolking en vervolgens de woningvoorraad. • Hoofdstuk 3 beschrijft de factoren die van invloed zijn op de omvang van de woningbehoefte. Hierbij gaat het zowel over migratietrends als actuele ontwikkelingen die leiden tot een bepaalde woningvraag. • In hoofdstuk 4 komt de vraag van verschillende groepen op de woningmarkt aan de orde. Het gaat om de vraag van starters en doorstromers.

We zoomen specifiek in op de behoefte aan sociale huurwoningen, en de gevolgen van de ontwikkelingen rond wonen en zorg voor de woningbehoefte: langer thuis en weer thuis. • Tot slot biedt hoofdstuk 5 een beeld van vraag en aanbod op de woningarkt. Welke woningen komen vrij bij doorstroming, welke woningen worden gevraagd door de verschillende doelgroepen. De match van vraag en aanbod biedt inzicht in de urgente opgaven op de woningmarkt naar

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

segmenten: huur, koop, woningtypologie en prijsklasse. Het hoofdstuk sluit af met een advies voor een woningbouwprogramma. Kernindeling: In het onderzoek voor De Wolden zoomen we in op de kernen. Daarbij kijken we naar de vijf grote kernen Ruinen, Ruinerwold, De Wijk, Zuidwolde en Koekange. De andere kernen zijn relatief klein. De basisinformatie geven we op het niveau van deze kleinere kernen weer. De behoefteraming geven we inhoud op het niveau van de hoofdkernen en de clustering van kleine kernen.

5

Kern van het onderzoek

Definities woonsegmenten • Sociale huur: kale huurprijs tot de liberalisatiegrens • Vrije sectorhuur: kale huurprijs vanaf de liberalisatiegrens • Betaalbare koop: transactieprijs tot € 225.000 (prijspeil 1-12021) • Middeldure koop: transactieprijs van € 225.000 tot € 325.000 • Dure koop: transactieprijs vanaf € 325.000 • Toegankelijk: woon-, slaapkamer, keuken, badkamer, wc zijn zonder traplopen bereikbaar

1 Vertreksituatie: woningvoorraad 2021 Zuidwolde Ruinen De Wijk Ruinerwold Koekange Alteveer Kerkenveld Veeningen Fort Linde Drogteropslagen Echten Ansen Eursinge Totaal

Koop

Corporatie

Part.huur

Totaal

2.105 1.320 965 1.315 825 290 310 240 255 200 185 125 120 35 8.303

543 271 267 213 125 13 13 23

175 110 100 105 40 20 15 10 20 20 10 10 15 5 653

2.825 1.700 1.330 1.635 990 325 340 275 275 225 195 150 150 40 10.460

7 1 14 14 1.504

3 Woningbehoefte obv doorstroming 2021 tot 2030 (trendraming) Sociale huur

Vrije sect.huur

Koop

Toegankelijk*

Zuidwolde De Wijk Ruinen

2 Verwachte trendmatige groei woningbehoefte 2021 tot 2030 Zuidwolde De Wijk Ruinen Ruinerwold Koekange Overige kernen Totaal

Groei 2021 tot 2030 145 70 85 90 55 105 550

Ruinerwold Groei / jaar 16 8 9 10 6 12 62

2a Factoren potentiële extra woningbehoefte 2021 tot 2030 (onzeker) ArbeidsVitale migranten vakantieparken 155-295 35-75

Ambitie extra Studenten verstedelijking 300-450 (tot 2040)

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

Koekange Overige kernen Totaal +60 +90 +400 +550 * Is behoefte aan toegankelijke woningen in huur en koop op basis van de match van vraag en aanbod. De groei van het aantal toegankelijke woningen kan gerealiseerd worden door nieuwbouw of aanpassing in de bestaande woningen. Dit voorziet zowel in de behoefte aan geclusterd wonen als in de behoefte aan ‘reguliere’ toegankelijke woningen: voor ouderen en andere (zorg)doelgroepen. De verhoudingen naar (zorg)doelgroepen is uitgewerkt in hoofdstuk 4.4.

4 Advies woningbouwprogramma 2021 tot 2030 (trendraming) De Wolden

Sociale huur Vrije sectorhuur Betaalbare koop Middeldure koop Dure koop Totaal Trendprognose bouwprogramma

20-25% 15-20% 15-20% 35-40% 0-5% 100% 550

Netto toevoeging toegankelijk woningaanbod (aandeel van het programma in het segment), mits passend bij de omgeving (binnen ca. 500 meter van zorg, welzijns- en primaire winkelvoorzieningen). Bij meer (vervangende) nieuwbouw (boven de behoefte van 60 sociale huurwoningen volgens stap 3) gaat dit aandeel naar beneden. 100% • Sociale huur • Vrije sectorhuur >75% • Koop >25% Transformatie in de bestaande voorraad sociale huurwoningen* 1,5%/jr 440 * Transformatie kan zowel verbetering, sloop/nieuwbouw als verkoop/nieuwbouw zijn. Niet elke maatregel heeft effect op het benodigde bouwprogramma. Dat geldt wel voor sloop/nieuwbouw, waarbij nieuwbouw vooruitloopt op sloop om de druk op de sociale huurvoorraad te beheersen. Het geldt ook voor verkoop waarbij nieuwbouw ter compensatie is. Het geadviseerde programma biedt ruimte aan deze nieuwbouw vooruitlopend of ter compensatie van transformatie.

6

Toelichting op de tabellen In het onderzoek zijn verschillende stappen gezet die samengevat zijn in deze kerntabellen. Per tabel geven we een korte toelichting: Tabel 1: hierin beschrijven we de feitelijke samenstelling van de woningvoorraad. Het gaat om zelfstandige woningen, waarbij we onderscheid maken naar koopwoningen, huurwoningen van corporaties en huurwoningen van andere verhuurders. Huurwoningen van corporaties vallen overwegend in het sociale segment (tot circa € 750). Huurwoningen van overige verhuurders betreffen zowel woningen in het sociale segment als boven het sociale segment. Tabel 2: in het onderzoek is de woningbehoefte naar aantallen geraamd voor de periode 2021 tot 2030. Hierbij hebben we de migratietrend van de afgelopen jaren doorgetrokken naar de toekomst. Hoeveel mensen willen binnen de gemeente blijven wonen, en hoeveel vestigen zich in de gemeente? De trend van de periode 2010 tot 2021 trekken we door naar de komende jaren. Vandaar dat we dit aanduiden als ‘trendmatige behoefte’. Tabel 2a: naast de trendmatige behoefte zijn er actuele ontwikkelingen die kunnen leiden tot een extra woningbehoefte. Een deel van deze actuele ontwikkelingen, zoals het langer zelfstandig wonen van ouderen is al verwerkt in de prognoses.

De huisvesting van arbeidsmigranten, herhuisvesting als gevolg van de aanpak vitale vakantieparken, extra studenten voor de (internationale) Pabo, en de ambities vanuit de verstedelijkingsstrategie zijn hierin niet verwerkt. Dit kan leiden tot een extra woningbehoefte. We hebben deze afzonderlijk gepositioneerd, omdat dit additioneel is op de ‘trendmatige’ vraag en naar samenstelling anders is. Zo hebben arbeidsmigranten en studenten doorgaans behoefte aan betaalbare huur- en koopwoningen, terwijl vestigers van buiten de regio vaak kiezen voor ruimte en doorgaans ook meer te besteden hebben. Tabel 3: we hebben in beeld gebracht wat de match van vraag en aanbod op de woningmarkt is. We baseren ons hierbij op de trendmatige behoeftegroei, verhuiswensen van doelgroepen, en aanbod van woningen die doorstromers bij het realiseren van hun verhuiswens achterlaten. Deze match van vraag en aanbod biedt inzicht in de behoefte aan sociale huurwoningen, overige huurwoningen en koopwoningen. Daar118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

naast is er zicht op de behoefte en het beschikbaar komen van toegankelijke woningen (huur en koop). Deze behoefte aan toegankelijke woningen is in het rapport en de hierna volgende “aanknopingspunten voor beleid” verder uitgewerkt. De groeiopgave per segment en aan toegankelijke woningen hoeft overigens niet alleen door nieuwbouw ingevuld te worden. Zo kan bijvoorbeeld het tekort aan koopwoningen deels ingevuld worden door verkoop van huurwoningen. Het tekort aan toegankelijke woningen kan ingevuld worden door het verbeteren van bestaande woningen. Tabel 4: om de onderzoeksuitkomsten te duiden werken we een advies uit voor het programma. In dit programma richten we ons op het zo goed mogelijk oplossen van tekorten aan woningtypen, huur/koop/toegankelijk. Om van analyse naar een advies te komen, kiezen we enkele uitgangspunten: • Vanwege het ontbreken van uitwijkmogelijkheden voor de doelgroep voor sociale huurwoningen, en om ruimte te bieden aan transformatie in de sociale huursector (verbeteren, verkoop, sloop-nieuwbouw) adviseren we een relatief groter aandeel van het bouwprogramma in de sociale huur; meer dan enkel de behoefte. • Het restant van het bouwprogramma verdelen we naar rato van de geraamde behoefte over de tekorten in de huur- en koopsector.

• We geven op basis van de behoefte per deelsegment aan welk aandeel van de toevoegingen toegankelijke woningen zouden moeten zijn. Daaruit blijkt dat de tekorten in de sociale huursector per saldo vooral toegankelijke woningen betreft. In de koopsector is dit minder het geval. Overigens kan het aandeel toegankelijke woningen bij nieuwbouw lager zijn, als of locaties hiervoor minder passend zijn (uitleglocaties) of in de bestaande voorraad meer woningen toegankelijk gemaakt kunnen worden. We hebben ter illustratie aangegeven hoeveel woningen in de sociale huur de komende jaren getransformeerd worden als we circa 1,5% van de woningvoorraad jaarlijks vernieuwen (verversen). Daarmee blijft de sociale huursector in de regio bij-de-tijds. Deze transformatie biedt gelegenheden om op de vraag in te spelen. Soms is nieuwbouw hiervoor noodzakelijk, bijvoorbeeld bij sloop of als verkoop gecompenseerd moet worden.

7

Aanknopingspunten voor beleid Groei van de woningbehoefte De druk op de woningmarkt groeit. Het aantal (zelfstandig wonende) huishoudens blijft ook de komende jaren groeien. Naast interne factoren als langer zelfstandig wonen van doelgroepen en de noodzaak tot voldoende arbeidskrachten, is migratie een belangrijke bepalende factor achter deze groei. Veel huishoudens weten momenteel De Wolden te vinden. De druk vanuit steden als Groningen en Zwolle neemt bovendien toe (boeggolf van verstedelijking vanuit de stad naar het ommeland). Dit vraagt op korte termijn inzet op realisatiekracht voor nieuwbouw. Dan gaat het tot 2030 om 550 woningen (uitgaand van de verstedelijkingsdruk vanuit Zwolle kan dit oplopen met indicatief 300 tot 450 woningen extra ten opzichte van de Primosprognose richting 2040, al zal dit vanwege de focus op OV-knooppunten en banen in De Wolden ook nihil kunnen zijn). Op korte termijn is de behoefte groter. Dit betekent dat er directe kansen zijn voor groei. Het groeipotentieel neemt op termijn iets af. Aanvullend hierop ligt er nog een opgave vanuit het project vitale vakantieparken. Dit zou gaan om circa 75 huishoudens die elders een woonplek moeten vinden. En er zijn de nodige arbeidsmigranten die komende jaren huisvesting zoeken. Het is zaak om bij deze woningbouwplanning vinger aan de pols te houden.

De gemeente is namelijk voor groei sterk afhankelijk van migratie van elders. Die vestiging is nu positief, maar fluctueert. De fluctuatie is in De Wolden relatief beperkt. Toch vraagt dit een strategie waarbij woningbouwplannen voorbereid kunnen worden, maar ook uitgesteld/afgeschaald kunnen worden bij tegenvallende groei. Dit vergt enige voorzichtigheid in de exploitatie en flexibiliteit in de planvorming. Behoefte sociale huur De vraag naar sociale huurwoningen komt vooral van kleine huishoudens: alleenstaanden, oudere stellen en eenoudergezinnen. Ook biedt de sociale huursector huisvesting aan mensen die uitstromen uit zorginstellingen, statushouders, mensen in noodsituaties etc. Er is een uitbreidingsbehoefte aan 118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

sociale huurwoningen van in totaal 60 woningen tot 2030 (11% van de behoeftegroei, uitgaande van een trendmatige groei van de woningbehoefte). In het verleden speelde bij de groeiende vraag naar sociale huurwoningen de vergrijzing een belangrijke rol. Steeds meer ouderen hebben een goed pensioen en eigen woning. Daardoor groeit de behoefte aan sociale huurwoningen relatief iets minder snel. Tegelijkertijd, zolang de doorstroming stagneert, er steeds nieuwe doelgroepen komen, en de effecten van de Covidpandemie nog onduidelijk zijn, is de groeiopgave in de sociale huursector groter dan bij een goed functionerende woningmarkt. Tot slot ligt er in de sociale huursector een belangrijke verschuiving naar meer woningen voor kleine huishoudens. Dit vraagt transformatie van woningen, wat eerst toevoeging van woningen vraagt om dit mogelijk te maken. Als jaarlijks een vervangingsopgave speelt van circa 1,5% van de sociale huurwoningen zou de bouwopgave in de sociale huur verveelvoudigen. Voor een belangrijk deel gebeurt dit door grondige verbetering of sloop-nieuwbouw op dezelfde locatie. Een deel zal gecompenseerd moeten worden door nieuwbouw op andere locaties. Daarom adviseren we in plaats van een toevoeging van 11% (op basis van de behoefte) van minimaal 20% van het programma, waarmee er ook ruimte is voor transformatie.

Behoefte wonen en zorg: langer thuis en weer thuis Wonen en zorg voor ouderen • Er zijn nu voldoende plaatsen 24-uurszorg voor ouderen. De behoefte groeit door de vergrijzing met 85 plekken richting 2030. Dit kan ingevuld worden door nieuwe zorginstellingen (verpleeghuizen) of door zorg thuis in een gevarieerd aanbod van geclusterde woonvormen (tussenvormen) en voor een beperkt deel in de reguliere woning. In de trendraming is er rekening mee gehouden dat een deel van deze vraag in de reguliere woningvoorraad wordt opgevangen (circa 1/3 deel). • De behoefte aan geclusterde woonvormen groeit met 220 woningen, waarvan 170 sociale huurwoningen. Deze behoefte is al onderdeel van de trendraming. Kwalitatief kan dit door aanpassing van bestaande woningen 8

•

of door nieuwbouw. Dit is onderdeel van de (mis)match van vraag en aanbod (zie vervolg). De behoefte aan geschikte woningen groeit. Deze groei is onderdeel van de (mis)match van vraag en aanbod (zie vervolg). Deze groei hoeft zeker niet alleen door nieuwbouw, maar zal ook door aanpassing van bestaande woningen moeten gebeuren; ook ten behoeve van variatie in buurten.

Wonen en zorg voor VG De doelgroep gaat in toenemende mate lokaal wonen en hierdoor verandert het aandeel mensen met een verstandelijke beperking op de bevolking richting het landelijk gemiddelde. Het aantal VG-indicaties in de regio ZuidwestDrenthe en De Wolden ligt boven het landelijk gemiddelde. De vraag zal dalen doordat we meer richting het landelijk gemiddelde gaan. • Er is een actueel tekort aan 110 plekken geclusterde woonvormen voor mensen met een verstandelijke beperking. Deze plekken kunnen binnen reguliere woningen gevonden worden. •

Vraag en aanbod aan gespikkeld wonen zijn in balans.

Wonen en zorg voor doelgroep BW en MO De opgave voor uitstroom uit BW en MO vatten we de komende jaren als volgt samen: Tabel A: De Wolden, Verdeling huurprijsklassen voor jaarlijkse uitstromers uit BW en MO 2021 2025 2030 Tot € 422 12 12 12 tot 14 € 422 tot € 633 3 3 3 tot 4 Totale uitstroom regio 15 15 15 tot 18 Bron: BW-indicaties, bevolkingsprognoses, rapport doelgroepen flexwonen, bewerking Companen.

De huisvestingsopgave is onderdeel van de reguliere woningvraag.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

Advies voor een woningbouwprogramma Programma op basis van de trendraming In De Wolden zitten middengroepen (koopstarters, jonge stellen) en ouderen het meest in de knel op de woningmarkt. Er is een ruim aanbod duurdere ruime woningen. Het aanbod betaalbare koopwoningen tot € 225.000 is onvoldoende aanwezig. Hierdoor stagneert de doorstroming tussen de huur- en koopsector en komen starters moeilijk aan een koopwoning. De bestaande (luxere) woningen komen de komende jaren bovengemiddeld vrij door ouderen die de woning verlaten. De vrijkomende woningen bieden een extra kans voor vestigers van buiten de gemeente. Betaalbaar programma Een speciale opgave ligt in het realiseren van betaalbaar koopwoningaanbod. Door gestegen bouwkosten, schaarste aan menskracht en materialen is dit steeds complexer. Dit aanbod komt dan ook niet als vanzelf tot stand, maar vraagt actie van de gemeente en corporaties. Corporaties kunnen bij verkoop van huurwoningen aanbod creëren in het betaalbare koopsegment, mits voldoende aanbod van sociale huurwoningen geborgd is. De gemeente kan hieraan bijdragen door andere bouwvormen te propageren en hier ook constructief aan mee te werken (bijvoorbeeld als één gemeente een concept door Bouw- en Woningtoezicht onderschrijft, geldt dit voor alle gemeenten). Daarnaast is zelfwerkzaamheid potentieel kansrijk, zeker in de kleinere kernen.

Te denken is aan hofjes, tiny houses en meergeneratiewoningen. Regelgeving als opkoopbescherming en doelgroepenverordening kunnen de schaarse woningen in deze segmenten beschikbaar houden voor de doelgroep. Toegankelijke levensloopbestendige woningen Door de vergrijzing groeit de behoefte aan toegankelijke woningen; woningen waar alle primaire vertrekken zonder traplopen bereikbaar zijn. In beginsel zouden alle toe te voegen sociale huurwoningen levensloopbestendig moeten zijn, en een kwart van de koopwoningen. De doelgroep wil vaak niet zozeer

9

specifiek voor hen gelabelde woningen. Een combinatie met andere (jongere) huishoudens heeft de voorkeur. Dit pleit ervoor dat bij een substantieel deel van het woningbouwprogramma de toegankelijkheid van woningen een belangrijke voorwaarde is. Aanvullend programma bij extra vestiging Het gepresenteerde adviesprogramma gaat uit van een trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte. Bij meer nieuwbouw treden hierin accentverschuivingen op voor de extra groeiopgave. Deze accenten zijn enerzijds afhankelijk van beleid: voor wie wil je groeien? Bij realisatie van woningen voor arbeidsmigranten gaat het bijvoorbeeld vaak om betaalbare

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

huur- en koopwoningen. Anderzijds kunnen we op basis van vestigers in het verleden ook zien voor wie de regio aantrekkingskracht heeft. Er liggen kansen voor groei door komst van vestigers. In het bijzonder Ruinerwold en Zuidwolde zijn in trek bij gezinnen met kinderen en huishoudens met een hogere sociaaleconomische status. Vergeleken met lokale woningzoekenden richten vestigers zich meer op het duurdere segment in de koopsector. De extra groeiopgave zal daardoor een iets zwaarder accent moeten hebben in het koopsegment vanaf € 225.000 (waarbij we ook rekening moeten houden met vrijkomend aanbod voor vestigers in de bestaande woningvoorraad; niet alle vraag moet door nieuwbouw ingevuld worden). Daarmee biedt de extra groeiruimte ook gelegenheid om de kwalitatieve mismatch in de bestaande woningvoorraad op te lossen in het belang van de regionale vraag.

10

2 Typering gemeente De Wolden De belangrijkste redenen dat huishoudens in De Wolden komen wonen, zijn volgens het marktkennerspanel van corporatie, makelaars, dorpsbelangen en ontwikkelaars de rust, de ruimte, groen en bereikbaarheid. De gemeente De Wolden kent prettig sociaal krachtige woonmilieus met een hoog voorzieningenniveau. Figuur 2.1: Gemeente De Wolden. Woonkwaliteiten De Wolden volgens marktkenners, 2021

Bron: Mentimeter.com (2021), bewerking Companen.

2.1

Bevolkingsopbouw en -ontwikkeling

In dit hoofdstuk wordt geschetst wat de gemeente De Wolden typeert en in hoeverre dit aansluit bij andere gemeenten in de regio Zuidwest- en MiddenDrenthe. Hierbij wordt ingegaan op ontwikkelingen wat betreft demografie en woningmarkt. Tabel 2.1: Gemeente De Wolden. Aantal inwoners en huishoudens per kern (2021)1 Inwoners Personen/(afgerond) Woningen woning Zuidwolde 6.385 2.825 2,26 Ruinen 3.610 1.700 2,12 De Wijk 2.965 1.330 2,23 Ruinerwold 3.950 1.635 2,42 Koekange 2.495 990 2,52 Alteveer 810 325 2,49 Kerkenveld 870 340 2,56 Veeningen 715 275 2,60 Fort 665 275 2,42 Linde 585 225 2,60 Drogteropslagen 525 195 2,69 Echten 365 150 2,43 Ansen 350 150 2,33 Eursinge 105 40 2,63 Gemeente De Wolden 24.374* 10.460 2,33 * afrondingsverschillen op basis van beschikbare data bij het CBS. Bron: CBS (2021), bewerking Companen.

1 In de volgende tabellen en figuren worden alleen de grootste kernen weergegeven vanwege de

beschikbaarheid en kwaliteit van de data.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

11

In de kleinere kernen van De Wolden wonen gemiddeld iets meer mensen per wonen dan in de grotere kernen. In grote kernen als Zuidwolde, Ruinen en De Wijk is de gemiddelde woningbezetting relatief laag met 2,12 tot 2,26 personen per woning. De afgelopen jaren heeft de bevolking en het aantal woningen per kern zich als volgt ontwikkeld.

Wie wonen in de kernen? Figuur 2.2: Gemeente De Wolden. Bevolking kernen naar leeftijd, 2020 Zuidwolde

15% 11% 19% 12% 11% 16% 14% 12% 17% 16% 13% 19% 13% 11% 19% 16% 14% 21% 16% 15% 22% 20% 11% 21% 13% 12% 16% 12% 14% 17% 14% 15% 18% 18% 12% 19% 11% 8% 17% 17% 6% 28% 15% 12% 18%

Ruinen De Wijk Ruinerwold

Tabel 2.2: Gemeente De Wolden. Ontwikkeling aantal inwoners per kern (2010-2021) Inwoners 2010 2021 Zuidwolde 6.005 6.385 Ruinen 3.590 3.610 De Wijk 2.895 2.965 Ruinerwold 3.880 3.950 Koekange 2.390 2.495 Alteveer 880 810 Kerkenveld 815 870 Veeningen 570 715 Fort 625 665 Linde 635 585 Drogteropslagen 565 525 Echten 340 365 Ansen 285 350 Eursinge 105 105 Gemeente De Wolden 23.576 24.374 Bron: CBS (2021), bewerking Companen.

De bevolking van De Wolden is het afgelopen decennium met circa 800 personen gegroeid. De groei was vooral groot in Zuidwolde, met bijna 400 inwoners. De andere grote kernen groeiden met elk 100 inwoners.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

Koekange Alteveer Kerkenveld Veeningen Fort Linde Drogteropslagen Echten Ansen Eursinge De Wolden

28% 31% 30% 31% 35% 31% 30% 31% 34% 38% 38% 32% 41% 33% 31%

0%

20%

40%

60%

0 tot 15

15 tot 25

25 tot 45

45 tot 65

26% 30% 27% 21% 22% 18% 16% 18% 25% 19% 14% 19% 24% 17% 24%

80%

100%

65 jaar en ouder

Bron: CBS (2021), bewerking Companen.

• • •

De grote kernen behalve Ruinerwold tellen relatief meer ouderen in hun bevolking. In de kleinere kernen zijn er juist meer kinderen tot 15 jaar. De middelbare leeftijd van 25 tot 65 jaar is min of meer gelijkmatig gespreid over de gemeente. In Drogteropslagen en Kerkenveld wonen minder ouderen en meer inwoners van 25 tot 45 jaar (Kerkenveld) en van 45 tot 65 jaar (Drogteropslagen).

12

Figuur 2.3: Gemeente De Wolden. Inkomen huishoudens per kern, 2019 Zuidwolde

16%

Ruinen

12%

De Wijk Ruinerwold

19%

19%

24%

22%

20%

21%

26%

20%

13%

18%

21%

25%

23%

11%

17%

19%

28%

13%

18%

18%

29%

21%

Alteveer

11%

17%

22%

27%

23%

Kerkenveld

8%

14%

20%

34%

23%

Veeningen

7%

17%

17%

33%

26%

Fort

8%

12%

9%

16%

Drogteropslagen

8%

13%

Echten

7%

17%

17%

Ansen

11%

11%

19%

14%

33%

16%

Eursinge

13%

18%

Figuur 2.4: Gemeente De Wolden. Componenten bevolkingsontwikkeling, 2010 tot 2021

31%

33%

De Wolden

33% 37%

30%

23%

300

30%

60%

Gemeente De Wolden

De binnenlandse migratie varieert van jaar tot jaar. Toch is alle jaren, en zeker vanaf 2014 sprake van extra vestigingssaldo. Dit ontstond door enerzijds minder vertrek en anderzijds meer vestiging.

33%

29%

15%

De bevolking van De Wolden is de afgelopen 10 jaar gegroeid. De natuurlijke aanwas door geboorten minus sterfte was alle jaren ruim negatief. Er overlijden meer mensen dan er geboren worden. De groei komt voor rekening van vestiging uit andere Nederlandse gemeenten.

25%

Koekange

Linde

Achtergronden van de bevolkingsontwikkeling

200 100

40%

19%

27%

0

23%

-100

0%

20%

40%

< €18.000

€18.000-€27.000

€39.000-€57.000

>€57.000

60%

80%

100%

€27.000-€39.000

Bron: Lokale Monitor Wonen (2021), bewerking Companen.

•

• •

Hoe kleiner de kern, hoe hoger het inkomen. Juist in de grote kernen Zuidwolde, Ruinen en De Wijk wonen relatief veel mensen met een huishoudensinkomen tot € 39.000 (grens corporatiedoelgroep in 2019). Ruinerwold, Koekange en Alteveer kennen een inkomensopbouw die redelijk vergelijkbaar is met het gemeentelijke gemiddelde. In kleinere kernen zijn er veel mensen met een inkomen boven € 57.000.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

-200 2010

2011

2012

Geboorteoverschot

2013

2014

2015

2016

Binnenlandse migratie

2017

2018

2019

2020

Buitenlandse migratie

Bron: CBS (2021), bewerking Companen.

Wie vestigen zich in De Wolden? Jaarlijks kwamen in de periode 2010 tot 2016 gemiddeld circa 880 mensen uit andere Nederlandse gemeenten in De Wolden wonen. Het vertrek in deze periode lag op gemiddeld 820 personen per jaar. Sinds 2016 is het aantal vestigers gegroeid naar bijna 1.200 per jaar. Ook het vertrek groeide, maar in veel mindere mate: naar 1.030 gemiddeld per jaar.

13

In de gemeente De Wolden komen ten opzichte van andere regiogemeenten relatief veel gezinnen met kinderen wonen. Daarnaast is de gemeente in trek bij 55-plushuishoudens. Het aandeel jongeren tot 35 jaar onder de vestigers is relatief beperkt.

Figuur 2.5: De Wolden. Profiel vestigers naar leeftijd en samenstelling, 2010 tot 2020

De Wolden

26%

Regio

21%

36%

0%

20%

14%

19%

40%

10%

11%

60%

24%

8%

Met name in Ruinerwold vestigden zich de afgelopen 11 jaar relatief meer vestigers dan in andere kernen. Ook Zuidwolde was in trek. We brengen in beeld wie in welke kern is gaan wonen.

21%

80%

1-2 phh tot 35 jaar

1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar

1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar

1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

1-2 phh ouder dan 75 jaar

gezin

100%

Bron: CBS Microdata (2021), bewerking Companen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

14

Figuur 2.6: Gemeente De Wolden. Vestigers naar leeftijd en sociaaleconomische status (2010 tot 2019)

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

15

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

16

Bron: CBS Microdata (2021), bewerking Companen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

17

In Ruinerwold zijn vooral jonge stellen en gezinnen komen wonen met doorgaans een hoge Sociaal Economische Status (combinatie van opleidingsniveau en inkomen; SES). In De Wijk en Zuidwolde lag de SES van vestigers een fractie lager dan in Ruinerwold. In De Wijk kwamen vooral ouderen wonen. In Zuidwolde meer gezinnen met kinderen. Bij de kleinere kernen is het aantal en aandeel vestigers beperkter, hierdoor is niet voor alle kernen deze informatie voldoende in beeld. Bij de kleine kernen waar dit wel inzichtelijk is, zien we dat vestigers er relatief ouder zijn dan vestigers in de grotere kernen.

2.2 De woningvoorraad van De Wolden Tabel 2.3: Gemeente De Wolden. Woningvoorraad per 1-1-2021 per kern (afgerond) CorporatieParticuliere Koopwoning woning huurwoning Zuidwolde 2.105 543 175 Ruinen 1.320 271 110 De Wijk 965 267 100 Ruinerwold 1.315 213 105 Koekange 825 125 40 Alteveer 290 13 20 Kerkenveld 310 13 15 Veeningen 240 23 10 Fort 255 20 Linde 200 7 20 Drogteropslagen 185 1 10 Echten 125 14 10 Ansen 120 14 15 Eursinge 35 5 Gemeente De Wolden 8.303 1.504 653 Bron: WOZ-gegevens gemeente De Wolden (2021), bewerking Companen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

Figuur 2.7:

Gemeente De Wolden. Eigendom woningen per kern, 2019 Zuidwolde

75%

19%

Ruinen

78%

De Wijk

73%

16%

6%

20%

8%

Ruinerwold

80%

13%

Koekange

83%

13% 4%

6%

Alteveer

89%

4% 6%

Kerkenveld

91%

4%4%

Veeningen

87%

8% 4%

Fort

93%

7%

Linde

89%

3% 9%

Drogteropslagen

Totaal 2.825 1.700 1.330 1.635 990 325 340 275 275 225 195 150 150 40 10.460

6%

95%

Echten

83%

Ansen

80%

Eursinge

1%5% 9% 7% 9%

88%

Gemeente De Wolden

79%

0% Koopwoning

20%

40%

Corporatie-woning

10% 13%

14%

60%

80%

6%

100%

Particuliere huurwoning

Bron: WOZ-gegevens gemeente De Wolden (2021), bewerking Companen.

Vergeleken met het provinciale en landelijke gemiddelde heeft De Wolden relatief veel koopwoningen en minder huurwoningen. • De Wijk en Zuidwolde kennen relatief veel sociale huurwoningen; 1 op de 5 woningen is er een sociale huurwoning. Het aandeel ligt nog altijd onder het landelijke gemiddelde van 29%. Zeker in de kleinste kernen is het aandeel huurwoningen zeer laag. • Particuliere huurwoningen zijn er in nagenoeg alle kernen heel weinig. Uitzonderingen zijn er in Ansen en Eursingen.

18

Figuur 2.8:

Gemeente De Wolden. Gemiddelde WOZ-waarde koopwoningen

450000 400000 350000 300000 250000

200000 150000 100000 50000 0

Figuur 2.9:

Gemeente De Wolden. Huishoudinkomen naar eigendom, 2019

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

30%

2% 6%

17%

18%

20% 29%

37%

23%

21%

< €18.000 Bron: WOZ-registratie gemeente De Wolden.

11%

13% 6%

28%

Koop

Particuliere huur

€18.000-€27.000

€27.000-€39.000

37%

Corporatiehuur €39.000-€57.000

>€57.000

Bron: Lokale Monitor Wonen (2021), bewerking Companen.

De prijzen van de koopwoningen zijn gemiddeld hoog. Ook hier geldt dat er een duidelijke relatie is met de grootte van de kernen. Eursingen en Ansen kennen gemiddeld de duurste woningen (boven € 400.000 gemiddelde WOZ-waarde). In De Wijk en Alteveer staan relatief de goedkoopste woningen (rond € 275.000).

In de corporatiewoningen wonen overwegend huishoudens met een inkomen tot € 39.000 (de doelgroepgrens voor de corporatiehuur in 20192). Er zijn daarmee weinig zogenaamde scheefhuurders: mensen die met een hoger inkomen toch in een sociale huurwoning wonen. De bewoning van koopwoningen is gevarieerder. Ook in koopwoningen behoort nog circa 40% tot de inkomensgroep tot € 39.000.

De verdeling van inkomensgroepen over de verschillende marktsegmenten is redelijk eenduidig.

Toenemende druk koopmarkt en sociale huursector Het wordt voor bepaalde groepen huishoudens steeds moeilijker om een woning te vinden. De druk op de woningmarkt neemt in het hele land toe. Dat zien we ook terug in De Wolden.

2 Inkomensgegevens zijn met een vertraging van ongeveer 2 jaar beschikbaar bij het CBS

omdat ze dan definitief zijn vastgesteld door de Belastingdienst.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

19

Figuur 2.11: Gemeente De Wolden. Aantal transacties koopwoningen naar type, 2010 tot 2021 Figuur 2.10: Gemeente De Wolden. Gemiddelde koopsom koopwoningen naar type, 2010 tot 2021 € 450.000

250 200

€ 400.000 150

€ 350.000 € 300.000

100

€ 250.000 € 200.000

50

€ 150.000

€ 100.000

0 2010

€ 50.000 €0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Tussenwoning

Hoekwoning

Vrijstaand

Appartement

2-1 kap

Bron: Woningmarktcijfers.nl (2021), bewerking Companen.

In het afgelopen decennium zijn de prijzen van koopwoningen gestegen. Er worden in De Wolden vooral duurdere koopwoningen (vrijstaand of tweeonder-een-kap) verkocht. Het aantal verkochte rijwoningen en appartementen is minimaal, het beperkt zich tot enkele tientallen per jaar.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Tussenwoning

Hoekwoning

Vrijstaand

Appartement

2017

2018

2019

2020

2-1 kap

Bron: Woningmarktcijfers.nl (2021), bewerking Companen.

Ook in de sociale huursector is de afgelopen jaren de zoektijd en het aantal reacties opgelopen. Dat bleek over de periode 2018 tot 2020 waarin de corporaties hun eigen verdeelsystemen hadden. Sinds 2020 werken zij samen in Thuiskompas. Hierdoor zijn de zoeksystemen en daarmee indicatoren veranderd, waardoor vergelijking in de tijd moeilijk is. Op basis van cijfers van Thuiskompas over de periode 2020 en 1e helft 2021 zien we dat er veel rijwoningen vrijkomen. Alleen in Zuidwolde is het aantal appartementen ongeveer gelijk aan het aantal grondgebonden woningen. In de andere kernen komen vooral rijwoningen en een enkele tweekapper vrij. In de opbouw van de voorraad zijn rijwoningen sterker vertegenwoordigd dan appartementen. De mutatiegraad bij appartementen ligt met 12% drie keer zo hoog als bij grondgebonden woningen.

20

Figuur 2.12: De Wolden. Aantal vrijkomende sociale huurwoningen naar type 2020-1e helft 2021 25 20 15

Met name op de enkele twee-onder-een-kapwoning die vrijkomt, komen veel reacties: in Zuidwolde en De Wijk gemiddeld meer dan 100 op een vrijkomende woning. Op appartementen wordt weinig gereageerd. In Ruinerwold (en Veeningen) wordt gemiddeld meer gereageerd op vrijkomende woningen dan in de andere kernen.

10 5 0 De Wijk

Koekange Middelveen

Appartement

Ruinen

Rij-/hoekwoning

Ruinerwold Veeningen Zuidwolde DR Twee-onder-een-kapwoning

Bron: Thuiskompas (2021). Tabel 2.4: Gemeente De Wolden. Mutatiegraad sociale huurwoningen naar woningtype Appartement Rij/hoekwoning De Wolden 12% 4% Bron: Thuiskompas (2021).

Een zelfde vergelijking maken we naar de prijzen van vrijkomende woningen. Daarbij zien we dat het grootste aantal vrijkomende sociale huurwoningen een huurprijs heeft tot de 1e aftoppingsgrens. In Ruinen is het aanbod naar prijsklasse gevarieerder, waarbij toch ook nog behoorlijk veel gereageerd wordt op woningen tot de 2e aftoppingsgrens. In De Wijk is dit te verklaren door het aanbod goedkope appartementen waar weinig op gereageerd wordt. De duurdere woningen zijn daar meer in trek. Hieruit maken we op dat in De Wolden een zekere gelijkmatige spreiding van woningen over de verschillende prijsklassen vanuit de woningzoekenden gewenst is. Definities:

Figuur 2.13: De Wolden. Gemiddeld aantal reacties op vrijkomende sociale huurwoningen naar type 2020-1e helft 2021

140 120 100

1e aftoppingsgrens: € 633,25 (prijspeil 2021). 1- en 2-persoonshuishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens kunnen wettelijk tot deze grens een woning krijgen. 2e aftoppingsgrens: € 678,66. 3- of meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens kunnen wettelijk tot deze grens een woning krijgen. Huurtoeslaggrens: € 752,33. Maximale huurprijs voor sociale huurwoningen.

80 60 40 20 0 De Wijk

Koekange Middelveen

Appartement

Ruinen

Rij-/hoekwoning

Ruinerwold Veeningen Zuidwolde DR Twee-onder-een-kapwoning

Bron: Thuiskompas (2021).

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

21

Figuur 2.14: De Wolden. Aantal vrijkomende sociale huurwoningen naar prijsklasse 2020-1e helft 2021 30 25 20 15 10

5 0 De Wijk

Koekange Middelveen

Ruinen

Ruinerwold Veeningen Zuidwolde DR

t/m 1e aftoppingsgrens tussen 1e en 2e aftoppingsgrens

tussen 2e aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens Bron: Thuiskompas (2021). Figuur 2.15: De Wolden. Gemiddeld aantal reacties op vrijkomende sociale huurwoningen naar prijsklasse 2020-1e helft 2021 80 70

60 50 40 30 20 10 0 De Wijk

Koekange Middelveen

Ruinen

Ruinerwold Veeningen Zuidwolde DR

t/m 1e aftoppingsgrens tussen 1e en 2e aftoppingsgrens tussen 2e aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens Bron: Thuiskompas (2021).

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

22

3 Woningbehoefte groei In dit hoofdstuk kijken we naar de toekomst: hoe gaat de samenstelling van de bevolking de komende decennia veranderen (vergrijzing/ontgroening)? Met welke huishoudensontwikkeling krijgt De Wolden de komende jaren te maken? En hoe verdeelt de behoeftegroei zich over de kernen?

3.1 Scenario’s voor groei woningbehoefte Vertrekpunt voor de verkenning van de woningbehoefteontwikkeling is de landelijke Primos-prognose uit 2020. Deze landelijke prognose is uitgewerkt per gemeente. Uitgangspunt bij de opstellers van de prognose is tot 2025 de bij hen bekende woningbouwplanning per gemeente. Vanaf 2025 trekken zij trends van de afgelopen jaren door. Gemeenten met veel plannen op korte termijn groeien hierdoor relatief snel in deze Primos-prognoses. Andere gemeenten juist langzamer. In onze analyses gaan we na in welke mate de Primos-prognose aansluit bij de trends uit het verleden. Daartoe stellen we twee varianten op die uitgaan van trends. Beide invalshoeken hebben hun waarde. De trend geeft een beeld van wat historisch ‘lukte’, de Primosprognose geeft wat het effect van nieuwbouw is. Op grond van de vergelijking komen we tot een advies voor een te volgen (waarschijnlijke) prognose die we in het vervolg als uitgangspunt voor de analyses nemen.

binnen Primos. In twee alternatieve benaderingen variëren we met deze uitgangspunten door trends in beeld te brengen: 1. Trendscenario: in dit scenario trekken we migratietrends uit de afgelopen jaren door naar de toekomst. Vertrekpunt hierbij is het gerealiseerde (binnenlandse) migratiesaldo per gemeente in de periode 2010 tot 2021, waarbij we de periode 2016 tot 2021 twee keer zo zwaar meetellen. 2. Trend conjunctureel: Een variant op het trendscenario is een scenario dat rekening houdt met conjuncturele ontwikkelingen. De afgelopen decennia hebben laten zien dat in de migratie naar de regio schommelingen optreden: jaren met meer vestiging (vaak als het economisch goed gaat in Nederland) en jaren met minder vestiging (als het economisch minder gaat). In dit scenario houden we rekening met deze conjuncturele schommelingen. Concreet betekent dit dat we tot 2024 uitgaan van hoge conjunctuur met migratie volgens de afgelopen 5 jaar. Vanaf 2024 zijn er 7 magere jaren met migratie zoals in de periode 2010 tot 2016. Vervolgens zijn er weer 7 jaren met hogere conjunctuur etc. In de volgende figuur zijn de uitgangspunten ten aanzien van migratie per gemeente in beeld gebracht. Daarin zijn zowel de gerealiseerde migratie als de uitgangspunten volgens Primos, de trendlijn (trendscenario) en de conjuncturele trendlijn zichtbaar.

Vertreksituatie scenario’s De ontwikkelingen in Zuidwest- en Midden-Drenthe zijn de afgelopen jaren anders geweest dan de uitgangspunten ten aanzien van vestiging en vertrek

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

23

Figuur 3.1:

Gemeente De Wolden. Binnenlands migratiesaldo: terugblik en scenario’s (2010 tot 2040)

300

De Wolden

Figuur 3.2:

Gemeente De Wolden. Scenario’s huishoudensontwikkeling (2020 tot 2040)

11.400 11.200

200

11.000

100

10.800

0

10.600

-100

10.400

De migratietrend ligt voor de gemeente De Wolden op een hoger niveau dan het uitgangspunt in Primos. Dat geldt bij hoogconjunctuur in de eerste jaren nog meer bij het conjuncturele scenario, omdat we dan aansluiten bij de recente vesting in De Wolden. Bij laagconjunctuur ontwikkelt de bevolking zich onder het niveau van Primos. Doordat de migratietrend feitelijk hoger is dan Primos in haar aannames aanhoudt, laten zowel het trendscenario als het trend-conjunctureel-scenario een sterkere woningbehoefteontwikkeling zien dan Primos.

Basispad (Primos)

Trend

2040

2039

2038

2037

2036

2035

2034

Trend-conjunctureel

Bron: Primos-prognose (2020), bewerking Companen. Tabel 3.1: woningbehoefteprognose De Wolden (2021 tot 2040, geijkt op woningvoorraad 2021) 2021 2025 2030 2035 2040 Basis Primos 10.460 10.560 Trend 10.460 10.780 Conjunctureel 10.460 10.830 Bron: Primos, CBS (2021), bewerking Companen.

10.710 11.010 10.940

Tabel 3.2: groei woningbehoefte De Wolden (2021 tot 2040) 2021 tot 2030 Groei (afgerond) Basis Primos +250 Trend +550 Conjunctureel +480 Bron: Primos, CBS (2021), bewerking Companen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

10.000

2026

Bron: Primos, CBS (2021), bewerking Companen.

10.200

2025

2030 2035 2040 Basispad Primos Trend-conjunctureel

2024

2025

2023

2015 2020 Realisatie Trendprognose

2022

2010

2021

-200

10.800 11.190 11.100

10.860 11.270 11.200

2030 tot 2040

per jaar

Groei (afgerond)

per jaar

+27 +62 +53

+150 +250 +270

+15 +25 +27

24

•

• •

Uitgaande van het trendscenario zou De Wolden de komende 9 jaar 550 woningen moeten toevoegen. Als we zouden uitgaan van het conjuncturele scenario zou de groei lager uitkomen op 480 woningen. Beide scenario’s liggen daarmee boven het niveau van Primos. De groei van de woningvoorraad in het trendscenario ligt ongeveer op het niveau van de afgelopen jaren. Na 2030 wijzen de scenario’s, met uitzondering van de conjuncturele ontwikkeling, op een afvlakkende groei van de woningbehoefte. Dit ligt echter ver weg in de tijd en is daardoor nog zeer onzeker.

Alle scenario’s hebben een zekere waarschijnlijkheid in zich. Gelet op de actuele druk op de woningmarkt gaan we nu in dit onderzoek uit van het hoogste (trend)scenario. Dit kan in de praktijk hoger uitvallen, bijvoorbeeld doordat de trend uit het verleden geen spiegel is voor de toekomst. Zo heeft De Wolden de afgelopen tien jaar relatief weinig woningen toegevoegd. In 2020 was sprake van een relatief groot vestigingssaldo, afwijkend van de trend. Dergelijke ontwikkelingen kunnen naar de toekomst toe leiden tot een hogere groei dan nu geraamd. Ook is belangrijk naast dergelijke extra groeifactoren rekening te kunnen houden met bijvoorbeeld een neerwaartse conjunctuur waardoor in de toekomst de behoefte lager uitvalt, zoals in het verleden gebeurde. Vergelijking met analyse prognoses begin 2020 We vergelijken de uitkomsten kort met het onderzoek van Companen uit begin 2020, waar een andere Primos-prognose aan ten grondslag lag. Bovendien zijn destijds nog enkele andere factoren meegewogen (zie volgende hoofdstuk). Als we enkel uitgaan van vergelijking op basis van de trendramingen zien we dat in De Wolden beide ramingen ruim boven de trendraming van destijds ligt.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

Wat nu nog niet in deze ramingen is verwerkt, en destijds wel was meegenomen betreft de suburbanisatie van Zwolle, huisvesting arbeidsmigranten, uitstroom vitale vakantieparken en studentenhuisvesting. Deze factoren zijn in de volgende paragraaf uitgewerkt.

De woningbehoefte vertalen we naar de verschillende kernen van de gemeente De Wolden. Hierbij kijken we enerzijds naar het aandeel van de groei op basis van de omvang van de verschillende kernen. Anderzijds betrekken we hierbij de bevolkingsopbouw van de kernen, waarbij we zien dat een meer vergrijsde gemeenschap doorgaans een relatief lagere woningbehoefte kent. Tabel 3.3: Gemeente De Wolden. Verwachte groei per kern (2021 tot 2030) Kern Verwachte groei 2021 tot 2030 (trend) Zuidwolde 145 De Wijk 70 Ruinen 85 Ruinerwold 90 Koekange 55 Overige kernen 105 Gemeente De Wolden 550 Bron: CBS Microdata (2021), WoON (2018), Primos (2020), bewerking Companen.

Aanvullende groeifactoren Naast de geanalyseerde trends doen ook enkele nieuwe groepen een beroep op huisvesting in De Wolden. In het onderzoek van begin 2020 (actualisatie behoefteraming 2019 tot 2029) is een aantal factoren per gemeente in beeld gebracht. De belangrijkste zijn: Tabel 3.4: De Wolden. Aanvullende vraag specifieke doelgroepen periode 2019 tot 2029 Woningbehoefte 2019 tot 2029 Arbeidsmigranten 155 - 295 Vakantieparken 35 - 75 Studentenhuisvesting 0 Bron: Actualisatie behoefteraming Zuidwest- en Midden-Drenthe 2020, bewerking Companen.

25

Deze ramingen zijn indicatief. Bij arbeidsmigranten is bijvoorbeeld een raming gemaakt van de behoefte aan long-stayvoorzieningen (arbeidsmigranten die zich permanent vestigen) op basis van enerzijds een verwachte groei van het aantal arbeidsplaatsen en anderzijds de beroepsbevolking. In het provinciale onderzoek naar flexwonen hebben uitzendorganisaties in interviews ook een globale raming van het actuele tekort gemaakt. Zij komen voor een kortere periode op lagere aantallen maar wel voor short-, mid- en long-stay (zie hierna). De uitstroom uit vakantieparken is moeilijk te ramen en hangt sterk af van de voortgang en de keuze van de bewoner van deze vakantieparken. In het provinciale onderzoek naar flexwonen zijn verschillende groepen in beeld gebracht. Een deel van deze groepen is reeds meegenomen in het trendscenario. Een beperkt deel is dat nog niet volledig (aangeduid met * in de tabel). Tabel 3.5: De Wolden, Aanvullende vraag specifieke doelgroepen (2021) Woningbehoefte (actueel) Vergunninghouders * 13 Echtscheidingen 15 Zwerfjongeren 9 Arbeidsmigranten * 155 Expats * 2 Bron: Rapport doelgroepen flexwonen in Drenthe (2021). De doelgroepen gemarkeerd met een * zijn niet volledig opgenomen in het trendscenario.

De taakstelling voor het huisvesten van vergunninghouders wordt elk jaar vastgesteld door de Rijksoverheid en is afhankelijk van de instroom en het aantal vergunningen dat door het COA wordt afgegeven. De taakstelling ligt nu iets hoger dan trendmatig, maar fluctueert door de jaren. Vanwege deze onzekerheid benoemen we hem als afzonderlijke component en nemen deze niet mee in de trendraming. De vraag van expats is dermate klein dat een bijstelling van de trend weinig effect heeft.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

De woningbehoefte van expats en arbeidsmigranten is niet volledig meegerekend in het trendscenario. De aantallen zijn onvoldoende concreet om in de trendraming mee te nemen. Zeker ten aanzien van arbeidsmigranten is het zinvol om de groei van deze groep te monitoren en de huisvestingsopgave voor deze groep de komende jaren nader te bepalen.

Verstedelijkingsscenario vanuit regio Zwolle In de stedelijke regio Zwolle is de verstedelijkingsdruk groot. In regionaal verband wordt gewerkt aan de verstedelijkingsstrategie Zwolle. Deze strategie heeft direct betekenis voor de gemeenten Meppel, Hoogeveen, De Wolden en Westerveld als onderdeel van de regio Zwolle. Let op: De uitkomsten van de verstedelijkingsstrategie regio Zwolle staan los van de uitkomsten van dit woningmarktonderzoek. Deze heeft een eigen dynamiek en proces met bijbehorende tijdlijn. Daarin worden ook beleidsmatige keuzes gemaakt. Die keuzes zijn niet in dit onderzoek meegenomen. In het woningmarktonderzoek worden de uitkomsten gebaseerd op de scenario’s uit de analysefase ter voorbereiding op de verstedelijkingsstrategie. Vanuit verstedelijkingsstrategie Zwolle ligt er ten opzichte van Primos een scenario-verkenning voor een extra groei tot 2040 van gemiddeld circa 7.000 woningen voor het noordelijke deel van de regio Zwolle (naast De Wolden, Hoogeveen, Meppel en Westerveld, ook Staphorst, Steenwijkerland en Zwartewaterland). In regionaal verband maken gemeenten afspraken over de verdeling van deze aantallen over de gemeenten. Hierbij wordt in het bijzonder gekeken naar de grotere kernen die goed bereikbaar zijn ten opzichte van Zwolle. Voor dit onderzoek kijken we vooral naar hoe de behoefte vanuit de stedelijke regio Zwolle zich spreidt over de regio.

Hiervoor gebruiken we als indicatie de

26

verhuisstromen uit Zwolle richting de noordelijke gemeenten. Dit staat los van de te maken (beleids)keuzes vanuit de verstedelijkingsstrategie Zwolle.

Het is zaak om bij de woningbouwplanning vinger aan de pols te houden. Vestiging in de regio is nu positief, maar fluctueert sterk met de economische ontwikkeling in Nederland.

Van de 7.000 woningen uit de verkenning voor de verstedelijkingsambitie regio Zwolle zouden op basis van verdeling van verhuisstromen 4.400 in ZuidwestDrenthe terecht komen. Hiervan zouden er op basis van diezelfde verhuisstromen circa 300 tot 450 woningen in De Wolden landen, extra ten opzichte van de Primosprognose. Gelet op de bestuurlijke keuzes die nog gemaakt moeten worden, en de focus op locaties nabij OV-knooppunten en banen is het ook mogelijk dat de extra groei voor De Wolden nihil is, vanwege focus op Meppel en Hoogeveen. Naast de verstedelijkingsstrategie is er vanuit de noordelijke provincies ook aangesloten bij het Deltaplan van het noorden. Dit plan voorziet in grotere aantallen toe te voegen woningen. Vooralsnog is de uitvoering hiervan onzeker. Daarom hebben we dit niet doorgerekend. Wel zou het Deltaplan gezien kunnen worden als een verdere versterking van het verstedelijkingsscenario zoals we dat hier presenteren, inclusief de verdeling over de gemeenten.

Samenvattend woningbehoeftegroei: De druk op de woningmarkt groeit. Dan gaat het tot 2030 om 550 woningen (jaarlijks 62 woningen). Op korte termijn is de behoefte het grootst en adviseren we een hoger aantal te hanteren. Aanvullend hierop zijn er potentieel de volgende opgaven: • Verstedelijkingsambitie van de regio Zwolle van circa 300 tot 450 woningen tot 2040 ten opzichte van Primos. • Huisvesting arbeidsmigranten, waarbij het op langere termijn gaat om 155 tot 295 plekken in 2030. • Uitplaatsen van huisvesting op vakantieparken in het kader van het project Vitale vakantieparken, tot maximaal 75 huishoudens in De Wolden.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

27

4 Een evenwichtiger woningmarkt

Figuur 4.1: De Wolden. Samenstelling huishoudensopbouw, 2020 tot 2040 100%

90%

De bevolking verandert van samenstelling. Daarnaast veranderen woonwensen: enerzijds doordat mensen in andere levensfases komen. Anderzijds door ontwikkelingen in de samenleving als economische ontwikkelingen, instroom van nieuwe groepen vestigers (op zoek naar ruimte) of keuzes ten aanzien van langer of weer zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag. Ook verandert het beschikbare woningaanbod, door prijsontwikkeling of doordat bepaalde groepen meer gaan doorstromen of uitstromen. Deze ontwikkelingen samen leiden tot een veranderende match van vraag en aanbod op de woningmarkt. In dit hoofdstuk beschrijven we de factoren die van invloed zijn op vraag en aanbod. Dat mondt uit in een beeld van de samenstelling van de woningbehoefte, en uiteindelijk een advies (vanuit woningmarktperspectief) voor een kwalitatief woonprogramma (bestaande bouw en nieuwbouw).

80%

70% 60%

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

19%

21%

22%

24%

18%

17%

18%

19%

17%

14%

14%

13%

11%

9%

35%

34%

33%

34%

34%

10% 7%

9% 6%

9% 6%

10% 5%

10% 5%

2020

2025

2030

2035

2040

50% 40%

30% 20%

10% 0%

1-2 phh <35 jaar

1-2 phh 35-54 jaar

gezin

1-2 phh 55-64 jaar

1-2 phh 65-74 jaar

1-2 phh 75+ jaar

Bron: Primos-prognose (2020), bewerking Companen.

•

4.1 Veranderende bevolkingssamenstelling De Wolden heeft te maken met demografische veranderingen, waaronder vergrijzing.

17%

• •

Tot 2030 groeit het aandeel 75-plushuishoudens van 17% naar 21%. In absolute aantallen gaat het om een groei van bijna 500 75-plushuishoudens. Dan is meer dan één op de vijf huishoudens een 75-plushuishouden. Met name het aandeel (en aantal) gezinnen met kinderen daalt tot 2030. Met deze veranderingen zien we dat de woningvraag voor een groter deel van kleine huishoudens komt.

28

4.2 Woningvraag van starters en doorstromers

Figuur 4.2: De Wolden. Woonwensen huishoudens Huur grondgebonden sociaal

Starters

Voor een aantal groepen op de woningmarkt brengen we gericht de woonvoorkeuren in beeld. In de eerste plaats doen we dat breed voor starters en doorstromers. Daaruit herleiden we welke woningen door verschillende groepen gevraagd worden.

Huur appartement / toegankelijk sociaal

1-2 phh <35 jaar

Woonwensen van huishoudens De woonwens van verschillende huishoudensgroepen herleiden we uit enerzijds daadwerkelijke verhuizingen, en anderzijds woonwensen die in beeld gebracht zijn via de flitsenquête en regionale data op basis van het landelijke WoON. Door gebruik van deze bronnen kunnen we inzicht geven in de specifieke vraag van groepen in De Wolden, waarbij we rekening houden met realiteitszin (wat kunnen mensen bijvoorbeeld betalen) en woonwensen (waar liggen voorkeuren).

1-2 phh 35-54 jaar

Huur grondgebonden vrije sector

1-2 phh 55-64 jaar

Huur appartement / toegankelijk vrije sector Koop grondgebonden tot 225

1-2 phh 65-74 jaar 1-2 phh 75+ jaar

Koop grondgebonden 225325

Gezin

Koop grondgebonden vanaf 325 Koop appartement tot 225

Totaal Koop appartement vanaf 225 0%

20%

40%

60%

80% 100%

Bron: CBS Microdata (2021), WoON(2018), bewerking Companen.

•

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

De vraag van starters: Circa 25% van de starters richt zich op een sociale huurwoning. Ongeveer 15% kiest een middenhuurwoning. Ruim 60% van de starters wil een koopwoning: en dan vooral een grondgebonden woning tot € 225.000, al is er ook een groep starters die meer dan € 225.000 wil betalen. Van de starters heeft 10% interesse in een koopappartement. De genoemde prijzen zijn voor veel koopstarters door gebrek aan eigen vermogen het maximum. De huidige lage rentestand, vrijstelling van overdrachtsbelasting en voor sommigen hulp van ouders, biedt iets extra ruimte. De praktijk is dat deze extra ruimte de prijsontwikkeling in de koopsector niet bijhoudt. In de praktijk komen daardoor relatief veel starters

29

•

die een koopwoning wilden in de vrije sectorhuur terecht - als tussenstation. Door relatief hoge huurlasten zijn er voor hen dan minder mogelijkheden om vermogen op te bouwen. Uit de flitsenquête onder ruim 600 respondenten blijkt dat verhuisgeneigde jongeren moeite hebben met het vinden van een woning in de gewenste woonplaats of prijsklasse. De vraag van doorstromers: Onder doorstromers zien we drie groepen. o In de eerste plaats zijn er de alleenstaanden en stellen tot 35 jaar. Deze groep richt zich sterk op een betaalbare (grondgebonden) koopwoning. o De tweede groep zijn huishoudens tussen 35 en 75 jaar, zowel alleenstaanden, stellen als gezinnen. Zij willen allemaal vooral een grondgebonden koopwoning en zijn bereid hiervoor ook te betalen. Een groot deel van de vraag van deze groepen is gericht op koopwoningen vanaf € 325.000. Opvallend is dat er weinig onderscheid is in de voorkeur van kleine en grotere huishoudens in deze leeftijdsgroep. Wel zien we: hoe ouder hoe vaker mensen opteren voor een duurdere koopwoning. De vraag naar (koop)appartementen onder deze groepen nihil. In de huur is er bij deze groep wel vraag naar sociale huurwoningen, minder naar middenhuur. o De laatste groep zijn de 75-plussers. Hier zien we veel vraag naar toegankelijke woningen; ongeveer evenveel in de huur als in de koop.

Bij koopappartementen zien we een vraag naar appartementen in het betaalbare segment. Uit de flitsenquête blijkt dat verhuisgeneigde ouderen in de regio moeite hebben met het vinden van het gewenste (toegankelijke) woningtype. Zij zoeken naar beschutting en voorzieningen nabij. Toch is de ervaring dat het toevoegen van alleen passende woningen nog niet leidt tot doorstroming. Deze groep heeft namelijk momenteel vaak lage woonlasten. Bij verhuizing willen zij dit houden. De prijs-

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

kwaliteitverhouding van appartementen/grondgebonden nultredenwoningen kan echter niet aantrekkelijk zijn (minder meters voor dezelfde prijs). Bovendien willen zij hun jarenlang opgebouwde inschrijftijd goed benutten, en zien zij vaak op tegen ‘gedoe’ rond verhuizing en het moeten loslaten van de vertrouwde sociale context. Als deze groep zou doorstromen komt er een doorstroomketen op gang. Dit vraagt dan wel gerichte inzet die verder gaat dan alleen een passende woning. Gelet op de grote groei van deze groep is dit in aantallen van groeiende betekenis.

Behoefte aan bijzondere woonvormen In de flitsenquête hebben we gevraagd naar de belangstelling naar niettraditionele woonvormen als hofjeswoningen, zelfvoorzienende en meergeneratiewoningen. Onder de ruim 600 respondenten gaat de voorkeur uit naar traditionele woonvormen. Die zijn echter niet altijd tijdig beschikbaar. De belangstelling voor bijzondere woonvormen is het grootst onder groepen die het meest in de knel zitten (starters, jongeren en ouderen). Uit de enquête blijkt dat het vaak een alternatief is voor een traditionele woning. Hoewel uit de enquête niet te herleiden is hoe groot de vraag is, blijkt er onder een deel van de woningzoekenden wel animo voor dergelijke woonvormen. Er is onder alle leeftijdsgroepen brede belangstelling voor een collectieve woonvorm met ontmoetingsmogelijkheden (hofjeswoning of meergeneratiewoning).

30

4.3 Behoefte aan sociale huur De behoefte aan sociale huurwoningen wordt naast woonwensen ook bepaald door de inkomenspositie van mensen en wettelijke regels. Daarom gaan we afzonderlijk van de woningvraag in op de behoefte aan sociale huurwoningen. Methodiek doorrekening behoefte sociale huurwoningen De behoefte aan sociale huur wordt naast de woonwensen van huishoudens bepaald door wettelijke toewijzingseisen. Huishoudens met een inkomen tot € 40.024 (prijspeil 2021) behoren tot de doelgroep van de woningcorporatie. Zij kunnen een beroep doen op woningen tot de liberalisatiegrens van € 752,33 (prijspeil 2021). Verschillende ontwikkelingen bepalen daarbij de behoefteontwikkeling aan sociale huur; op basis van de volgende ontwikkelingen bepalen we de behoefte aan sociale huurwoningen: • Effect van huishoudensgroei. Dit is inclusief toestroom van nieuwe groepen naar de sociale huur als gevolg van de extramuralisering van instellingszorg. • Effect van veranderende bevolkingssamenstelling en veranderende huurkooporiëntatie (generatie-effect). Jongere generaties ouderen wonen vaker in een koopwoning dan de voorgaande generatie ouderen. Zij hebben gemiddeld ook meer pensioen, waardoor de behoefte aan sociale huurwoningen daalt. • Effect van welvaartsgroei.