20260302 Programma Woningbouwimpuls 2026-2029 De Wolden versie 2

PAGINA 31 VAN 43

G. Risicoanalyse G1. Marktomstandigheden Risico Het bouwen van woningen is sterk afhankelijk van marktomstandigheden. De gemeente bouwt niet zelf. Hiervoor nemen andere partijen zoals woningcorporaties of private ontwikkelaars het initiatief. Zij zullen dat alleen doen wanneer zij uit kunnen gaan van een aanvaardbare businesscase. De vraag of een businesscase aanvaardbaar is, is aan deze partijen. De gemeente kan dit besluit hooguit proberen te beïnvloeden door het bieden van subsidies, het bieden van aantrekkelijke voorwaarden, hulp en ondersteuning in het ontwikkel- en bouwproces en dergelijke. Een aanvaardbare businesscase is in elk project een cruciale factor. Wanneer het niet lukt om hier een goede invulling aan te geven, dan gaat het project niet door. De bouwkosten zijn onverminderd hoog. Krapte op de arbeidsmarkt leidt drijft de arbeidskosten omhoog, terwijl projecten tegelijkertijd niet kunnen starten omdat er onvoldoende mensen zijn. Beheersmaatregelen Het volgende doen wij om dit risico te beheersen: - We brengen voor alle projecten in een vroegtijdig stadium in beeld wat de financiële haalbaarheid is. - Per project onderzoeken we wat nodig is om het project door te laten gaan. Bijvoorbeeld het aanpassen van de woningtypologie. - We zorgen voor voldoende plancapaciteit. Mocht een project niet uitgevoerd kunnen worden dan hebben we alternatieve ontwikkellocaties.

G2. Woningen voor specifieke groepen Risico De woningmarkt is uit balans. Het volledig vrijlaten van de woningmarkt in de afgelopen jaren heeft ertoe geleid dat er te weinig betaalbare woningen worden gebouwd. Aanvullend hierop hebben de woningcorporaties minder mogelijkheden gekregen om te zorgen voor voldoende sociale huurwoningen. Recent is een koerswijziging ingezet, die wettelijk wordt vastgelegd in de Wet Versterking regie op de volkshuisvesting. Hierin wordt onder andere bij nieuwbouw een minimum van 30% sociale huur en 2/3 betaalbare woningen verplicht. Een andere noodzaak is de bouw van meer zorggeschikte woningen doordat de vergrijzing de komende jaren doorzet. Ook zorggeschikte woningen kennen een ander prijskaartje. De markt bouwt het liefst dure koopwoningen. Betaalbare (zorg)woningen vragen veel van de businesscase van bouwplannen. Plannen kunnen door een onacceptabele businesscase niet doorgaan. Toch is het wenselijk te sturen op dit type woningen. De markt zal moeten meebewegen. Gelukkig zien we wel steeds meer dan ontwikkelaars hun plannen willen bijstellen ten bate van de goedkopere sector. Dat is een positieve ontwikkeling.

PAGINA 32 VAN 43

Beheersmaatregelen Het volgende doen wij om dit risico te beheersen: - We sturen scherp op het programma per project, zodat we in potentie voldoende woningen bouwen voor doelgroepen. - We brengen voor alle projecten in een vroegtijdig stadium in beeld wat de financiële haalbaarheid is. - Per project onderzoeken we wat nodig is om het project door te laten gaan. Bijvoorbeeld het aanpassen van de woningtypologie en het verwerven van aanvullende subsidies. - De per 2026 te ontvangen realisatiestimulans wordt strategisch ingezet om sociale huur en andere betaalbare woningen mogelijk te maken.

G3. De fysieke omgeving van woningbouwprojecten Risico Het belang van de bouw van woningen strijdt met andere belangen. Ruimte is schaars in Nederland. Met bijvoorbeeld het bedrijfsleven, de landbouw, natuur, water, sport- en recreatie concurreert wonen om een plek op de kaart. De Omgevingswet regelt de samenhang en de verdeling van deze belangen. Uiteindelijk komt dat heel praktisch samen in de aanvraag en toekenning van een omgevingsvergunning. Om hiervoor in aanmerking te komen moet aan vele voorwaarden worden voldaan. Een plan kan hierop sneuvelen. Op dit moment zijn er een aantal belangrijke knelpunten: - Stikstof(ruimte): bouwen leidt tot stikstofproductie. Door de negatieve invloed van stikstof op natuur zijn bouwmogelijkheden beperkt, zeker nabij Natura 2000 gebieden. Al jarenlang wordt gevraagd om een oplossing op nationaal niveau. Totdat deze oplossing uitblijft, kunnen projecten stranden op dit punt. - Gewasbeschermingsmiddelen: de laatste twee jaar is duidelijk geworden dat het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen in de landbouw en wonen niet (meer) samengaan. Elke nieuwe woning dient daarom minimaal 50 meter verwijderd te zijn van een locatie waar gewasbeschermingsmiddelen mogen worden gebruikt. Deze grens leidt aan de randen van kernen en in het buitengebied tot beperkingen.

Beheersmaatregelen Het volgende doen wij om dit risico te beheersen: - Er is een Omgevingsvisie en er wordt gewerkt aan een Omgevingsplan voor de gemeente. Hierin worden de verschillende belangen gewogen en in de ruimte verdeeld. - Wonen is een belangrijke prioriteit. Waar wenselijk en nodig heeft wonen een voorkeurspositie waar het gaat om de verdeling van de schaarse ruimte. Daarbij blijft inbreiden de voorkeur hebben boven uitbreiden, maar zal uitbreiding hoe dan ook noodzakelijk zijn. - Het project versnelling vergunningverleningsproces zal leiden tot veel inzicht en maatregelen om versnelling te realiseren. Er zijn duidelijke servicenormen afgesproken. Deze willen we zo snel mogelijk bereiken en daarna handhaven. - Voor de zonering van gewasbeschermingsmiddelen is een handelingskader opgesteld. Deze wordt gehanteerd en waar nodig regelmatig geactualiseerd. Het handelingskader geeft aan hoe te handelen en hoe hierover met betrokkenen te communiceren. Dit geeft duidelijkheid naar iedereen.

PAGINA 33 VAN 43

-

De stikstofproblematiek vraagt om een nationale oplossing. Samen met provincie en de buurgemeenten vragen wij om oplossingen die de bouw van woningen weer ongestoord mogelijk maakt. Tot die tijd proberen we zo creatief mogelijk om te gaan met de ruimte die er wel is in de wetgeving.

G4. De sociale omgeving van woningbouwprojecten Risico Woningbouwplannen raken de belangen van omwonenden. Wanneer deze belangen tegenstrijdig zijn, kunnen ze uitmonden in tijdrovende bezwaar- en beroepsprocedures. De belangen kunnen betrekking hebben op meerdere aspecten. Het beperken van uitzicht, vermeend overlast van toenemend verkeer of het parkeren van auto’s en de vermeende overlast van bepaalde doelgroepen zijn de meest gehoorde bezwaren. Beheersmaatregelen Het volgende doen wij om dit risico te beheersen: - In projecten waar we zelf de leiding hebben zorgen we voor een zorgvuldig en tijdig communicatie- en participatieproces. Het gemeentelijke participatiebeleid is daarbij onze richtlijn. - Wij adviseren externe initiatiefnemers van projecten nadrukkelijk hetzelfde te doen. Wij spreken ze hierop aan tijdens de gesprekken die we voeren ter voorbereiding op de aanvraag omgevingsvergunning. Waar nodig trekken we gezamenlijk op om het proces zo goed mogelijk te laten verlopen. We gaan onderzoeken of het wenselijk is hiervoor een brochure op te stellen. - We zorgen voor transparantie over de voorgenomen plannen. De publieke woningbouwmonitor is daarvoor een goed hulpmiddel. Deze is voor iedereen toegankelijk. - We luisteren in alle gevallen goed naar de belangen van omwonenden en proberen in samenspraak te komen tot een voor iedereen aanvaardbare oplossing.

- Tegelijk stralen we uit dat woningbouw maatschappelijke topprioriteit heeft. We keren “NIMBY” om in “YIMBY” (Yes in my backyard).

G5. Ambtelijke capaciteit Risico Om de programmadoelen te halen is het noodzakelijk om voldoende ambtelijke capaciteit te hebben. Dit blijft een voortdurende uitdaging. Op dit moment zijn niet alle benodigde functies binnen de organisatie bezet. Beheersmaatregelen Het volgende doen wij om dit risico te beheersen: - De zorg voor voldoende ambtelijke capaciteit is primair de verantwoordelijkheid van de SWO (lijnmanagement). - Een tijdelijk gebrek aan ambtelijke capaciteit (bijvoorbeeld door personeelsverloop of -uitval) kan wellicht met een bijdrage vanuit dit programma worden opgevangen, door het inhuren van externe expertise voor concrete opdrachten.

PAGINA 34 VAN 43

-

We onderzoeken mogelijkheden om samen met andere gemeenten of de provincie Drenthe een gezamenlijke oplossing te vinden. De inzet van het Impulsteam wonen van de provincie is hiervan een heel concreet voorbeeld.

PAGINA 35 VAN 43

H. Financiële consequenties In de Beleidsbegroting 2026 is structureel €180.000 per jaar beschikbaar voor de woningbouwimpuls. In de vorige programmaperiode was ook €180.000 per jaar beschikbaar. Deze middelen zijn uitgegeven. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de beschikbare middelen en de verwachtte kosten.

Middelen Personele kosten Overige kosten

2026 € 180.000 € 91.550 € 88.450

2027 € 180.000 € 91.550 € 88.450

2028 € 180.000 € 91.550 € 88.450

2029 €180.000 € 91.550 € 88.450

H1. Personele kosten Voor de uitvoering van dit programma is ambtelijke capaciteit nodig (zie hoofdstuk F). Dit personeel werkt in dienst van de SWO en werkt voor zowel gemeente De Wolden als gemeente Hoogeveen. De jaarlijkse kosten voor het personeel worden volgens de vaste verdeelsleutel verdeeld over gemeente Hoogeveen (70,77%) en gemeente De Wolden (29,23%). De onderstaande tabel geeft een overzicht van de personele kosten. Het hiervoor beschikbare budget wordt geboekt bij de SWO-organisatie. Functie Programmaleider (0,88 fte) Medewerker monitoring (0,5 fte) Communicatie (0,33 fte) Projectondersteuning projectleiders (0,56 fte) Totaal

Personele kosten totaal € 115.624 € 41.452 € 49.993 € 31.026 € 238.095

Personele kosten De Wolden (29,23%) € 33.796 € 12.116 € 14.612 € 31.026* € 91.550

*) Voorlopig volledig voor De Wolden. Wellicht wordt dit in de loop van 2026 aangepast naar 70% De Wolden en 30% Hoogeveen.

H2. Overige kosten De overige beschikbare middelen (ongeveer € 91.550 per jaar) zetten we in voor incidentele bijdragen om de woningbouw te versnellen. Het gaat daarbij onder andere om: - Communicatiemiddelen - Inhuur externe expertise voor: o Verkenning kansrijke ontwikkellocaties o Haalbaarheidsonderzoek ontwikkellocaties o Onderzoeken ten behoeve van de ruimtelijke onderbouwing o Uitwerking stedenbouwkundige visies en plannen o Participatie o Voorbereiding subsidieaanvragen o Beleidsoptimalisatie

PAGINA 36 VAN 43

o

Procesverbetering

Het budget voor de overige kosten wordt geboekt op de kostenplaats woningbouwimpuls van de gemeente De Wolden.

PAGINA 37 VAN 43

BIJLAGE 1.

Uitvoeringsprogramma 2026

In de planning in hoofdstuk E staan onderdelen van het programma waar in 2026 uitvoering wordt gegeven. Deze onderdelen worden in een jaarlijks uitvoeringsprogramma uitgewerkt. Daarbij gaat het vooral om de specifieke onderdelen die projectmatig worden opgepakt. Onderdelen die een permanent inzet vragen gedurende de programmaperiode worden niet nader benoemd. Het jaarlijkse uitvoeringsprogramma wordt ter goedkeuring voorgelegd aan het Strategisch Programmaoverleg Woningbouwimpuls. Het uitvoeringsprogramma voor 2026 bestaat uit de volgende projecten: Programmalijn 1 Plancapaciteit verbijzonderen naar prijssegmenten De huidige registratie van de plancapaciteit richt zich alleen op het totale aantal te realiseren woningen. Het is wenselijk dat het inzicht wordt vergroot door de plancapaciteit te verbijzonderen naar het gewenste aantal woningen in de verschillende prijssegmenten. Deze stap past in de voorbereiding richting een volkshuisvestingsprogramma voor de gemeente. Gereed: 2026 Betrokkenen: Programmaleider, medewerker woningbouwmonitor, beleidsadviseurs wonen “Van bod naar plot” We willen de woningaantallen (ook per prijssegment) directer koppelen aan locaties. De woningbouwmonitor geeft hier goed inzicht in, maar voor met name de zachte plannen is het wenselijk sneller meer zekerheid te genereren.

Er is begonnen dit uit te werken met de woningcorporaties in relatie tot hun prestatieafspraken. Dat helpt ook richting de nieuwe prestatieafspraken die in 2027 weer worden gemaakt. Aansluitend willen we dit organiseren voor private initiatiefnemers. Wanneer deze werkwijze staat, willen we dit vasthouden. Deze werkwijze wordt onderdeel van het op te stellen volkshuisvestingsprogramma voor de gemeente. Gereed: Woningcorporaties – zomer 2026 Private initiatiefnemers – eind 2026 Betrokkenen: Programmaleider, medewerker woningbouwmonitor, beleidsadviseur wonen, projectleiders, contactpersonen woningcorporaties, private initiatiefnemers Programmalijn 2 Organiseren lange termijn locatiestrategie Dit vraagt een gezamenlijke aanpak van meerdere onderdelen van de organisatie. Deze worden samengebracht met de omgevingsvisie van de gemeente als leidend kader. De binnen de Omgevingswet voorgestelde samenhang tussen omgevingsvisies, de omgevingsprogramma’s (o.a. volkshuisvestingsprogramma, warmteprogramma, etc.) en omgevingsplan proberen we zo goed mogelijk in te richten.

PAGINA 38 VAN 43

Gereed: eind 2026 Betrokkenen: Programmaleider, projectleiders omgevingsvisie en omgevingsplan, strateeg Ruimtelijke ontwikkeling, projectleider volkshuisvestingsprogramma Organiseren “bouwberaad” Opzetten van een periodiek overlegplatform met belangrijke partners op het terrein van woningbouw. Andere gemeenten hebben hiermee ervaringen opgedaan waarvan we willen leren voordat we in onze gemeente beginnen. Er wordt ingezet op een goed voorbereide start. Gereed: Medio 2026 Betrokkenen: Programmaleider, communicatieadviseur, beleidsadviseurs wonen, beleidsadviseurs economie Programmalijn 3 Afspraken inzet realisatiestimulans Vanaf 2026 kan de gemeente een bijdrage vragen vanuit de realisatiestimulans. De wijze waarop de middelen worden ingezet, vraagt een nadere afweging en een besluit. Eind 2025 is begonnen met de voorbereiding hiervoor. Daarnaast is er behoefte aan een goede registratie van het moment start bouw, dat de basis vormt voor een aanvraag. Ook hieraan wordt gewerkt. De eerste aanvraag dient in maart te worden ingestuurd via de SISA-uitvraag. Gereed: Eerste aanvraag via SISA – maart 2026 Besluit over de wijze van inzet – medio 2026 Betrokkenen: Planeconomen, beleidsadviseurs wonen, financieel adviseurs, programmaleider Doorstroming De mogelijkheden van doorstromingsbeleid worden onderzocht.

Hierin hebben de gemeentelijke beleidsadviseurs wonen en wonen/zorg het voortouw. Zij werken toe naar een verkenning en afhankelijk van de uitkomst daarvan doorvoering van doorstromingsbeleid. Gereed: Verkenning – medio 2026 Uitvoeringsplan (indien gewenst) – eind 2026 Betrokkenen: Beleidsadviseurs wonen, beleidsadviseur wonen en zorg, programmaleider, de Smederijen, mogelijk externe partijen als woningcorporaties en het welzijnswerk. Verevening De mogelijkheden van verevening worden onderzocht. Verevening betekent dat ontwikkelaars die een project voorstellen waarin onvoldoende mogelijkheden zijn voor betaalbare woningen dit met een bedrag kunnen afkopen. We onderzoeken de wenselijkheid, betrekken de werking in andere gemeenten en bekijken de manier waarop in onze gemeente gewerkt kan worden met verevening. Gereed: Verkenning – medio 2026 Uitvoeringsplan (indien gewenst) – eind 2026 Betrokkenen: Planeconomen, beleidsadviseurs wonen, financieel adviseurs, juridisch adviseurs, programmaleider

PAGINA 39 VAN 43

Programmalijn 4 Project Versnelling proces complexe initiatieven en vergunningverlening Het projectplan hiervoor is in september 2025 vastgesteld in het college van B&W. Het plan voorziet in een groot aantal maatregelen die in een periode van 2 jaar tot uitwerking en uitvoering zullen komen. De resultaten hiervan worden gevolgd door een gericht monitoringsysteem. Deze begint met een nulmeting. Het betreft een integraal project dat de inzet vraagt van meerdere teams. Gereed: Nulmeting – april 2026 Behalen servicenormen – medio 2026 Betrokkenen: Manager Netwerk Bestuur, Teamleiders Omgevingsvergunningen, Ruimtelijke Ontwikkeling, Vastgoed en Grondzaken en Wonen en Projecten, Programmaleider Onderzoek naar generieke beoordeling De Wet kwaliteitsborging beoogt met generieke beoordelingen snellere toetsing te kunnen leveren. In woningbouwprocessen zijn er wellicht meerdere stappen die op deze manier zouden kunnen werken. In de tweede helft van 2026 willen we beginnen naar het onderzoeken van de mogelijkheden hiervoor. Gereed: 2027 Betrokkenen: Nader te bepalen Programmalijn 5 Invoeren woningbouwmonitor 2.0 Het bedrijf dat de gemeentelijke woningbouwmonitor verzorgd doet dat ook voor andere gemeenten en provincies. Er is besloten de monitor te verbeteren en een nieuwe versie te maken. Dit is eind 2025 doorgevoerd.

Begin 2026 is het aan de gemeente om zich de nieuwe indeling eigen te maken en om samen met de leverancier de nodige ongeregeldheden, die veroorzaakt zijn door de overgang, weg te werken. Gereed: Medio 2026 Betrokkenen: Medewerker woningbouwmonitor, provincie Drenthe, programmaleider

PAGINA 40 VAN 43

BIJLAGE 2.

Schema Team Wonen en projecten

PAGINA 41 VAN 43

BIJLAGE 3.

Schema organisatie lijn- en programma

Schema 1: Interne en externe projecten

(Toelichting als in hoofdstuk F) -

-

Woningbouwprojecten komen voort uit een intern of een extern initiatief. o Interne initiatieven kunnen bestaan uit: ▪ Uitleglocaties op eigen grond; ▪ Locatieonderzoek voor belangrijke initiatieven; ▪ Huisvesting van doelgroepen. Deze interne initiatieven hebben een interne projectleider die werkt op basis van een (bestuurlijke) projectopdracht en met een eigen projectplan en projectstructuur. Deze projectleider werkt vanuit de lijnorganisatie met de teamleider als ambtelijk opdrachtgever of is onderdeel van de projectleiderspool binnen het team Wonen en projecten waar ook de teamleider optreedt als ambtelijk opdrachtgever. o Externe initiatieven zijn grote en kleine plannen van woningcorporaties, private ontwikkelaars, private ontwikkelende bouwers of van particulieren. Alle initiatieven raadplegen in een vroegtijdig stadium de intaketafel. De intaketafel bepaalt op basis van ‘Verken uw idee’ of een initiatief kansrijk/niet-kansrijk is of wenselijk/niet-wenselijk is. Alle noodzakelijke disciplines zijn vertegenwoordigd aan de intaketafel. Kansrijke en/of wenselijk initiatieven worden door de reguliere lijnorganisatie behandeld en begeleid. Hiervoor geldt het proces dat centraal staat in het project Versnelling vergunningsverleningsproces.

PAGINA 42 VAN 43

Schema 2: Complexe en (bestuurlijk) gevoelige projecten

(Toelichting als in hoofdstuk F) -

-

-

Als een extern project complex en bestuurlijk gevoelig wordt gevonden, kan besloten worden hier een gemeentelijke projectleider aan de koppelen. Deze projectleider komt uit de projectleiderspool van Wonen en projecten. De projectleider krijgt een (bestuurlijke) projectopdracht en op basis van een eigen projectplan met projectstructuur. Ook wordt de rolverhouding tussen externe partij en de gemeente goed beschreven. Het koppelen van een gemeentelijke projectleider aan een complex extern initiatief kan pas nadat de intaketafel het project als kansrijk en/of wenselijk heeft beoordeeld. Er wordt geen gemeentelijke projectleider ingezet wanneer er binnen de intaketafel geen vertrouwen is in het slagen van een project. Mocht er in het geval van een negatief advies sprake zijn van een groot bestuurlijk belang, dan wordt in gezamenlijk overleg een collegevoorstel voorbereid waarin over het wel of niet koppelen van een gemeentelijke projectleider besloten wordt. De meest betrokken teams leveren specialisten aan de projectstructuur voor dat complexe project. Hiervoor zijn de mensen beschikbaar die het dorp of de wijk waar het project speelt in portefeuille hebben. Knelpunten in kansrijke en/of wenselijke projecten die worden geconstateerd door de intaketafel of door projectleiders worden geagendeerd bij het kernteam woningbouwimpuls.

Het kernteam kan besluiten om het knelpunt op de lossen via een kortdurend deelproject.

PAGINA 43 VAN 43

-

Het kernteam organiseert periodiek afstemming met de projectleiders om knelpunten te signaleren en om de projectleider in hun werk te faciliteren.