20260302 Programma Woningbouwimpuls 2026-2029 De Wolden versie 2

Programmaplan Woningbouwimpuls 2026-2029

Blijven bouwen, gerichter bouwen

Versie: Datum:

2 2 maart 2026

Team Wonen en Projecten Email: info@dewolden.nl Website: www.dewolden.nl

Fase:

Vaststelling in College van B&W

PAGINA 2 VAN 43

Inhoudsopgave Inleiding Doel Programmalijnen Communicatie en Participatie Planning Projectorganisatie en capaciteit Risicoanalyse Financiële consequenties

3 8 12 19 23 25 31 35

BIJLAGE 1.Uitvoeringsprogramma 2026 BIJLAGE 2.Schema Team Wonen en projecten BIJLAGE 3.Schema organisatie lijn- en programma

37 40 41

PAGINA 3 VAN 43

A. Inleiding A1. Aanleiding Het hebben van onderdak behoort in de bekende piramide van Maslow tot de eerste levensbehoeften. Iedereen wil wonen in een veilige, behagelijke en betaalbare woning. Het woonbeleid van de gemeente De Wolden heeft als hoofddoel om voldoende woningen te realiseren zodat iedereen een eigen thuis heeft. De woon(zorg)visie 2023-2027 “Veelzijdig wonen in De Wolden geeft in detail aan hoe de gemeente dit ziet. Het realiseren van extra woningen door nieuwbouw of transformatie is een belangrijk doel uit de woon(zorg)visie. Afspraken hierover zijn ook regionaal vastgelegd in de regionale woondeal, die de gemeente in december 2022 heeft gesloten met de provincie Drenthe en het Rijk. Deze afspraken over nieuw te realiseren woningen lopen tot 2030 en worden af en toe “verrijkt” met aanvullende afspraken. Inmiddels wordt actief nagedacht over de langere termijn tot en met 2035. Nieuwe woonbehoefteonderzoeken worden uitgevoerd. Deze vormen dadelijk de basis voor het opstellen van het eerste volkshuisvestingsprogramma van de gemeente. Door de aanstaande invoering van de Wet versterking regie op de volkshuisvesting (medio 2026) verdwijnt het instrument woon(zorg)visie en wordt deze vervangen door het instrument volkshuisvestingsprogramma. In 2026 wordt een begin gemaakt met het opstellen van dit volkshuisvestingsprogramma voor de gemeente De Wolden.

Hierin zullen de huidige streefcijfers met betrekking tot woningbouw worden geactualiseerd en worden uitgebreid richting het jaar 2035. Sinds 2023 bestaat in de gemeente het programma woningbouwimpuls. Dit programma is gestart met het doel om de streefcijfers uit de woon(zorg)visie ook daadwerkelijk te behalen en hierin waar mogelijk versnelling aan te brengen. Het programma is aangegaan voor de periode 2023-2026. Het jaar 2026 is nog maar net begonnen, maar inmiddels bestaat de behoefte aan een actualisatie van het programma. Dit komt omdat het programma deels gereed is en deels vraagt om verdieping en doorontwikkeling van de beschreven voornemens en activiteiten. Een andere reden vormen de aanstaande gemeenteraadsverkiezingen. Het is wenselijk het programma synchroon te laten lopen met de raads- en collegeperiode. Het nieuwe programma agendeert en volgt (na aanpassing en vaststelling) de ambities van een nieuw coalitieakkoord.

A2. Terugblik programma 2023-2026 De uitvoering van het huidige programma loopt. Een logische stap bij het formuleren van een nieuw geactualiseerd programma is een terugblik op de werking van het huidige programma. Hiervoor is eind 2025 een evaluatie uitgevoerd en opgesteld. Dit is een apart document geworden met als titel Evaluatie Programma Woningbouwimpuls 2023-2025 De Wolden. De conclusies uit dit document zijn:

PAGINA 4 VAN 43

-

-

-

-

-

Woningbouw is een proces van lange adem. Er zijn nieuwe wegen ingeslagen. De uitkomst hiervan dient zich nog te tonen. Doorgaan op de ingeslagen weg ligt voor de hand. Uiteindelijk wint duidelijkheid en voorspelbaarheid het van voortdurende aanpassing. Dit vraagt om het vasthouden aan heldere lijnen en de verdere uitwerking daarvan. De woningbouwmonitor heeft toegevoegde waarde. Deze levert meer inzicht en mogelijkheden om onze inspanningen op af te stemmen. Er zit nog ontwikkelpotentie in de monitor. Versnelling is moeilijk meetbaar. Er is geen controlegroep. Een voorbeeld van een ontwikkelpunt in relatie tot de monitoring is het werken met planningen. Deze worden regelmatig niet gehaald en hieraan worden geen consequenties verbonden. De wens is om hier meer moeite voor te gaan doen bestaat al, maar moet nu een praktisch vervolg krijgen. Dit vraagt een andere houding van bestuur, organisatie en medewerkers. Er is nagenoeg voldoende plancapaciteit1. De uitdaging is om plannen ook daadwerkelijk te realiseren. Zachte plannen moeten zo snel mogelijk harde plannen worden. Hier is nog winst te behalen. De instrumenten die hiervoor al zijn ontwikkeld moeten nu hun werk doen. Tegelijkertijd is het verstandig sneller afscheid te nemen plannen die weinig kansrijk zijn. Het herkennen en agenderen van knelpunten zal altijd nodig blijven.

Het advies voor een nieuwe periode is bij het oplossen van knelpunten meer aandacht te hebben voor prioritering. Het is van belang te kiezen voor het met voorrang oplossen van knelpunten die echt een grote impact hebben op de realisatie van meer woningen. De ambities voor woningbouw vormen een opgave voor de hele organisatie en niet alleen voor de mensen van het beleidsterrein wonen. Dit vraagt nog meer intern commitment. Intern commitment vraagt meer aandacht voor interne communicatie naast de communicatieve inzet die nu vooral extern gericht is. Extern mag er aandacht zijn voor alle mogelijkheden die er nu al zijn om woningen te bouwen. Tenslotte biedt het volgende citaat uit één van de gesprekken een goede les voor de komende programmaperiode: ”Als we alles bouwen voor iedereen, bouwen we niets voor iemand.”

A3. Analyse De woon(zorg)visie 2023-2027 “Veelzijdig wonen in De Wolden!” is nog steeds van kracht. Sinds de vorige versie van het programma woningbouwimpuls zijn er alleen enkele kleinere wijzigingen geweest in het woonbeleid, zoals het doorvoeren van prijsindexeringen. Er worden voorbereidingen getroffen voor het eerste volkshuisvestingsprogramma voor de gemeente. Deze zal eind 2026 gereedkomen. Hiervoor worden nu woonbehoefteonderzoeken uitgevoerd. Zonder hier verder op te willen vooruitlopen kunnen we rekenen op een behoefte aan woningen die wat aantallen betreft in lijn ligt met de huidige groeitrend. Wel moeten we rekening houden met een kwalitatieve verandering richting meer nultreden-, zorggeschikte en geclusterde woningen2. Het is 1 Plancapaciteit is de voorraad aan woningbouwplannen die als basis dienen voor het uiteindelijk realiseren van

het gewenste aantal woningen per 2030. Woningbouwplannen kunnen gerealiseerd zijn, ‘hard’ zijn (gaan zo goed als zeker door), ‘zacht’ zijn (onzeker, nog in onderzoek) of nog in de ideeënfase verkeren. 2 Het gaat hier om landelijk termen. Nultredenwoningen: woningen waar basisvoorzieningen (woonkamer, keuken, badkamer, één slaapkamer) gelijkvloers zijn. Zorggeschikte woningen: woningen waar zorg vallend onder de Wet langdurige zorg kan plaatsvinden, meestal verpleeghuiswoningen. Geclusterde woningen: gegroepeerde nultredenwoningen aangevuld met enkele gemeenschappelijke voorzieningen en ruimten gericht op ontmoeting en zorgverlening.

PAGINA 5 VAN 43

belangrijk hierop te gaan anticiperen. In de laatste gesprekken over de regionale woondeal zijn hierover intenties afgesproken tussen gemeenten, provincie en Rijk. In de afgelopen jaren zijn wel enkele externe veranderingen in het woonbeleid opgetreden die vragen om doorwerking in een geactualiseerd programma woningbouwimpuls. De vier belangrijkste zijn: 1. De aanstaande invoering van de Wet versterking regie op de volkshuisvesting (medio 2026) komt voort uit de behoefte om als overheid weer meer regie te nemen op de woningmarkt. Het idee dat marktkrachten zelf voldoende in staat zijn een goede balans in de woningmarkt te creëren is onjuist gebleken. Dat we nu spreken van een wooncrisis is voor een belangrijk deel veroorzaakt door de insteek van de overheid om de bouw van woningen volledig aan de markt over te laten. Daarnaast spelen demografische veranderingen hierin een belangrijke rol zoals vergrijzing, migratie en huishoudensverdunning en niet te vergeten procedurele zaken als stikstofreductie en spuitzonering. Met de nieuwe wet komt er weer meer regie en dit betekent duidelijke voorwaarden waaraan ook onze gemeente moet voldoen. De belangrijkste elementen in de wet zijn: a. Het duidelijk programmeren van aantallen, woningtypen en hiervoor benodigde locaties. b. Het realiseren van voldoende betaalbare woningen, namelijk: i. minimaal 30% sociale huur; ii.

minimaal tweederde betaalbaar3 (waar sociale huur ook onder valt). c. Duidelijke afspraken voor urgent woningzoekenden zodat zij een betere kans krijgen op een passende woning. d. Het bieden van kortere procedures waardoor meer vaart kan worden gemaakt met de bouw van woningen. Er zijn nu twee mogelijkheden om bij beroep naar de rechter te stappen en dat wordt teruggebracht tot één. Het volkshuisvestingsprogramma is onderdeel van het instrumentarium van de Omgevingswet. Deze voorziet in vier kerninstrumenten, namelijk 1) de omgevingsvisie, 2) de omgevingsprogramma’s, 3) het omgevingsplan en 4) de omgevingsvergunningen. Het volkshuisvestingsprogramma wordt gezien als een omgevingsprogramma voor het onderdeel wonen. Hierin wordt het programmadeel van het oude instrument woon(zorg)visie met meer detail uitgewerkt. Het visie deel van de oude woon(zorg)visie krijgt een plek in de omgevingsvisie. Voor onze gemeente is de omgevingsvisie gereed. Het volkshuisvestingsprogramma is een bevoegdheid van het college, de omgevingsvisie van de gemeenteraad. 2. De gemeente kan met grondposities regie uitoefenen op woningbouw. De gemeente heeft mogelijkheden om een actief grondbeleid te voeren. De gemeente is hier de afgelopen jaren terughoudend in geweest. De rijksoverheid wil gemeenten stimuleren om zich weer actiever te manifesteren op de grondmarkt.

Het zorgen voor een woningbouwimpuls is niet alleen (meer) een zaak van op korte termijn realiseerbare mogelijkheden. Woningbouw wordt ook versneld door

3 Betaalbaar is zijn volgens de Wet versterking regie op de volkshuisvesting sociale huur en middenhuur woningen

en koopwoningen tot €420.000 (bedrag 2026). De hoogte van de huurgrenzen en de grens van betaalbare koop wordt jaarlijks geïndexeerd en opnieuw vastgesteld.

PAGINA 6 VAN 43

tijdig met een goede strategie te beginnen. Ook wanneer deze pas over vijf jaar of verder tot resultaat leidt. Het Rijk stimuleert een actiever grondbeleid via onder meer een nieuwe Rijksgrondfaciliteit (vanaf 2026) die gemeenten helpt bij grondverwerving, onderzoek naar een planbatenheffing om waardestijgingen af te romen en publieke investeringen te dekken. Daarnaast heeft de gemeente altijd al het voorkeursrecht tot haar beschikking, net als mogelijkheden tot kostenverhaal. 3. Demografische ontwikkelingen spreken van een dubbele of zelfs driedubbele vergrijzing. Er komen meer ouderen en die worden ook nog eens ouder. Voor De Wolden geldt daarnaast dat nieuwe inwoners van de gemeente relatief vaak ouder zijn dan 55 jaar. Deze trend is steeds duidelijker zichtbaar in recente woonbehoefteonderzoeken. Er is een groeiende behoefte aan zorggeschikte woningen. Dit zijn woningen waar mensen tot op hogere leeftijd kunnen blijven wonen en waar ze de eerste vormen van zorg kunnen ontvangen. Deze woningen zijn levensloopbestendig. Bij voorkeur zijn de basisvoorzieningen (woonkamer, keuken, badkamer, één slaapkamer) gelijkvloers waardoor ook wel wordt gesproken van nultredenwoningen. Er is op twee manieren een inhaalslag nodig. Ten eerste is het wenselijk dat zoveel mogelijk nieuwbouwwoningen levensloopbestendig zijn.

Ten tweede is een beter beeld nodig welke bestaande woningen levensloopbestendig zijn of eenvoudig levensloopbestendig te maken zijn. Bijkomend aandachtspunt is dat senioren te lang in te grote gezinswoningen blijven wonen. Deze groep heeft de laagste verhuisbereidheid en deze bereidheid is in tegenstelling tot andere leeftijdscategorieën ook niet-conjunctuurgevoelig. Pas in de allerlaatste fase neemt de verhuisbereidheid weer toe, maar dan is er eigenlijk geen sprake meer van bereidheid, maar van (bittere) noodzaak. Er is daarom steeds meer aandacht voor mogelijkheden om senioren te verleiden eerder door te stromen naar kleinere levensloopbestendige woningen, zodat de gezinswoningen weer beschikbaar komen voor gezinnen met kinderen. De bewezen theorie4 is dat deze doorstroming naar seniorenwoningen een langere verhuisketen oplevert voor gezinnen en starters. De uitdaging hierin is daarom echt met senioren in contact te komen, omdat bijvoorbeeld een publiekscampagne onvoldoende zal uithalen. Dit is een belangrijk gegeven, omdat de bouw van starterswoningen juist een beperkte verhuisketen oplevert en dus minder beschikbare woningen. Overigens speelt bij de bouw van starterswoningen een ander probleem. Door verbouwingen en/of waardestijging zijn starterwoningen al snel niet meer bereikbaar voor nieuwe starters.

Hierdoor blijven we geconfronteerd met een voortdurende vraag naar starterswoningen. Dit probleem zou getackeld moeten worden door goede afspraken en het beperken van verbouwingsmogelijkheden. 4.

Internationale werknemers zijn en blijven belangrijk voor de lokale en regionale economie. Belangrijke sectoren kunnen in Drenthe niet bestaan zonder de inzet van werknemers uit andere landen. Zonder deze buitenlandse collega’s zouden ook veel Drenten zonder werk zitten. Internationale werknemers verdienen goede huisvesting, passend bij hun woonbehoefte. Deze is anders, omdat veel internationale werknemers hier slechts enkele maanden zijn. De woon(zorg)visie gaat beperkt in op het thema huisvesting internationale werknemers. Er is een beleidskader en een plan van aanpak in ontwikkeling. In het aankomende volkshuisvestingsprogramma wordt nog nadrukkelijker ingezet op het benoemen van aantallen, worden hieraan locaties gekoppeld en wordt bij voorkeur regionaal afgestemd. Het behalen van de

4 Zie: Whitepaper Doorstroming: de sleutel op de woningmarkt, STEC, 2025.

PAGINA 7 VAN 43

woondoelen betekent dus ook specifieke aandacht voor de huisvesting van internationale werknemers. Hierin is het belangrijk onderscheid te maken in short- en longstay.

PAGINA 8 VAN 43

B. Doel B1.

Primair en secundair doel

Primair 1. De realisatie van de nieuwbouwopgave uit de woon(zorg)visie, te weten de realisatie van 810 tot 1.060 woningen in de periode 2023-2030. 2. Het voorsorteren op en later streven naar voldoende plancapaciteit voor de nieuwbouwopgave voor de periode 2027-2035, die zal worden verwoord in het in 2026 te schrijven volkshuisvestingsprogramma voor de gemeente. Secundair 1. Het binnen de nieuwbouwopgave zorgen dat verhoudingsgewijs het juiste type woningen binnen de juiste prijscategorieën en voor de juiste doelgroepen worden gebouwd. 2. Zorgdragen voor voldoende plancapaciteit in zachte en harde plannen (streven 130% van de nieuwbouwopgave) om vertragingen of uitval van projecten te kunnen opvangen. 3. Aansluitend op het primaire doel realiseren we in ieder dorp in De Wolden ten minste één woningbouwplan per periode van 5 jaar mits daar behoefte aan is en mits een geschikte woningbouwlocatie beschikbaar is. 4. Woningbouwontwikkelingen zijn via de actuele woningbouwkaart5 De Wolden inzichtelijk voor inwoners, maatschappelijke organisaties, marktpartijen en de gemeenteraad.

B2.

Projectresultaat

Uiterlijk 2030 worden er 810 tot 1.060 nieuwe woningen opgeleverd gerekend vanaf het jaar 2023. In het in 2026 te schrijven volkshuisvestingsprogramma wordt dit resultaat geactualiseerd en uitgebreid naar de periode 2027-2035. Op basis van de huidige woon(zorg)visie 2023-2027 “Veelzijdig wonen in De Wolden!” wordt het totaal aantal te realiseren woningen voor de periode 2023-2030 onderverdeeld in: Doelgroepen Van de 810-1.060 woningen tot 2030 zijn op gemeenteniveau: - Minimaal 550 reguliere woningen; - Minimaal 200 wooneenheden voor arbeidsmigranten; - Minimaal 50 zorgwoningen voor 24-uurs zorg. 5 https://woningbouwkaart.dewolden.nl/

PAGINA 9 VAN 43

Woningtypen Van de 810-1.060 woningen tot 2030 zijn op gemeenteniveau: - Minimaal 100 woningen bijzondere woonvormen zoals hofjes, CPO-projecten6 of tiny houses (1014%) - Minimaal 100 kavels beschikbaar voor zelfbouw (10-14%) Prijssegmenten7 Van de 750-1.000 woningen tot 2030 zijn: - Minimaal 200 sociale huurwoningen (20-25%), waarvan; o Minimaal 50 sociale huurwoningen in geclusterde woonvormen - Minimaal 200 koopwoningen in de betaalbare prijsklassen tot € 315.000, - (20-25%) - Minimaal 200 koop- en huurwoningen in de middeldure prijsklassen: o Middeldure koop laag tussen € 315.000, - en € 420.000 (landelijke betaalbaarheidsgrens); o Middeldure koop hoog tussen €420.000,- en €470.000 (grens NHG); o Middenhuurwoningen met een huurprijs tussen de DAEB-grens8 van €932,23 en €1.128,07 (20-25%) - Maximaal 100 koopwoningen in de hogere prijsklassen, alle levensloopbestendig en alleen bij grotere ontwikkellocaties of locaties waar herontwikkeling gewenst is en stedenbouwkundig geen andere invulling mogelijk is (>10 in de grote kernen en >5 in de kleine kernen) (boven €470.000,-) (10- 14%) Regionale woondeal Op 21 december 2022 tekenden wij de Regionale woondeal Zuidwest Drenthe met het Rijk, de provincie en de gemeenten in de regio. Wij spraken af dat de gemeente een bijdrage levert in de landelijke woningbouwopgave.

Wij spannen ons in om tot 2030 minimaal 747 woningen toe te voegen. Daarvan zijn minimaal 421 woningen met een koopprijs lager dan de NHG-grens (in 2022 < €335.000, nu < €470.000) v.o.n. en 91 sociale huurwoningen via de woningcorporatie. Deze minimale aantallen passen binnen de bovengenoemde woon(zorg)visie. Het Rijk en de provincie ondersteunen de gemeente met kennis, ambtelijke capaciteit en (financiële) middelen. Bovenstaande wordt uiterlijk 2027 aangescherpt op basis van het dan te hanteren volkshuisvestingsprogramma.

B3.

Projectafbakening

Het programma woningbouwimpuls richt zich op het versnellen van de woningbouw. In De Wolden worden plannen voor woningen sneller gerealiseerd dan wanneer er geen sprake zou zijn van het programma. Dit betekent: 6 CPO-projecten zijn bouwprojecten waarin particulieren gezamenlijk woningen bouwen in de vorm van een

vereniging voor Collectie Particulier Opdrachtgeverschap. 7 De prijssegmenten worden jaarlijks geïndexeerd. Genoemde bedragen zijn conform het prijsniveau 2026. 8 DAEB-grens heette tot voor kort liberalisatiegrens.

PAGINA 10 VAN 43

-

-

-

Dat het programma niet zelf verantwoordelijk is voor het opstellen van beleid. Daarvoor zijn de beleidsadviseurs wonen en de beleidsadviseurs van aanverwante, kaderstellende beleidsterreinen verantwoordelijk. Het programma volgt dat beleid of agendeert waar nodig beleidsaanpassing. Dat het programma zelf geen projecten leidt. Daarvoor zijn projectleiders aangesteld binnen de lijnorganisatie. Complexe projecten met een hoog politiek-bestuurlijk belang worden opgepakt binnen het team Wonen en projecten. Deze projecten kennen een eigen projectopdracht en aansturingslijn. Daarnaast is er een apart project woningbouw dorpen De Wolden, ook met een eigen projectopdracht en aansturingslijn, Dat het programma faciliterend werkt door overzicht te brengen, mee te denken, prioriteiten te stellen, financiële middelen te regelen en andere inzet te leveren die versnelling van woningbouw tot gevolg hebben. Dat het programma hierover afspraken maakt met het bestuur, het management van de SWO en vooral met teamleiders van de direct betrokken teams.

Het programma woningbouwimpuls is ondergebracht bij het team Wonen en projecten. In bijlage 2 is schematisch weergegeven hoe woonbeleid, woningbouwimpuls en woningbouwprojecten zich binnen dit team tot elkaar verhouden. Vanuit het programma wordt nadrukkelijk samengewerkt met teamleiders, beleidsadviseurs en projectleiders met een essentiële rol in het realiseren van woningen. Het programma richt zich op: -

B4.

Het agenderen van versnellingsmogelijkheden; Het waar mogelijk helpen bij het wegnemen van achterstanden in beleid en uitvoering; Het waar nodig organiseren van verdiepend onderzoek gericht op het wegnemen van knelpunten; Het organiseren van financieringsmogelijkheden wanneer het ontbreken van voldoende middelen een probleem is binnen een project; Het betrekken van strategische partners bij de woonopgave in het algemeen of bij specifieke woningbouwprojecten in het bijzonder; Het organiseren van interne versnellingsmogelijkheden.

Uitgangspunten programma -

Het programma woningbouwimpuls geeft invulling aan een bestuurlijke prioriteit. Met inrichting van het programma wordt het signaal afgegeven aan de inwoners van de gemeente, aan onze partners en aan onze medewerkers dat de realisatie van woningen van groot belang is en dat de gemeente hier nadrukkelijk op inzet. Het programma organiseert een impuls in de realisatie van woningen door versnellingsmogelijkheden aan te bieden aan de lijnorganisatie. Het programma kan alleen slagen wanneer integraal wordt samengewerkt met de lijnorganisatie. Het programma woningbouwimpuls is volgens de binnen de SWO geldende systematiek georganiseerd als een project.

PAGINA 11 VAN 43

B5.

Opdrachtgevers en programmaleider -

De bestuurlijk opdrachtgever is de portefeuillehouder woonbeleid. Na de gemeenteraadsverkiezingen van 18 maart 2026 treedt een nieuw college van B&W aan en kunnen andere bestuurlijke opdrachtgevers aantreden. De ambtelijk opdrachtgever a.i. is de teamleider van Wonen en projecten. Er is een vacature voor een strategisch projectmanager onder welke functie mogelijk ook het ambtelijk opdrachtgeverschap voor het programma woningbouwimpuls gaat vallen. De programmaleider is vooralsnog aangesteld tot 1 juli 2026.

PAGINA 12 VAN 43

C. Programmalijnen Het programma woningbouwimpuls is onder te verdelen in vijf programmalijnen die samen invulling geven aan het realiseren van het programmadoel. Het betreft: 1. 2. 3. 4. 5.

Prioriteit voor realiseerbare plannen. Meerjarige strategie en partnerschap. Knelpunten zijn er om te voorkomen of te overwinnen. Eigen organisatie op orde. Inzicht en vertellen (monitoring en communicatie).

C1.

Programmalijn 1: Prioriteit voor realiseerbare plannen

Huidige situatie De woningbouwmonitor is de afgelopen jaren ingericht. Deze is eigendom van de provincie Drenthe en wordt door de meeste gemeenten in Drenthe gebruikt. Met de monitor hebben we inzicht in de bestaande projecten, de planning van projecten, de aantallen en de programmering. De gegevens gebruiken we om te sturen op het woonbeleid en op de verschillende projecten. De provincie kan de cijfers rechtstreeks benutten voor haar rapportages. Een publiekversie van de monitor is beschikbaar voor alle inwoners van de gemeente. De huidige plancapaciteit is nagenoeg 130% van de maximale gewenste woningrealisatie (1.060 woningen tot en met 2030). Veel plannen zijn echter nog zacht (74% in december 2025) en bieden daarmee te weinig zekerheid op realisatie. De organisatie legt nog onvoldoende focus op realistische plannen. Ze besteedt verhoudingsgewijs veel tijd aan plannen, die het uiteindelijk niet halen of die uiteindelijk weinig impact hebben. Acties De acties binnen deze programmalijn zijn gericht op voldoende plancapaciteit, het prioriteren van realiseerbare plannen en het zo snel mogelijk omzetten van zachte naar harde plannen. De acties zijn: -

-

Het organiseren van voldoende plancapaciteit voor de korte (2026-2027), de middellange (t/m 2030) en de lange termijn (tot 2035). Binnen de plancapaciteit gerichter sturen op prijssegmenten, op woningtypen en op woningen voor doelgroepen conform de woon(zorg)visie en straks het volkshuisvestingsprogramma. Sturing vindt niet alleen adviserend plaats aan de voorkant, maar is ook een harde voorwaarde in de fase van besluitvorming. Deze aanvullende sturing op de plancapaciteit is gericht op het behalen van de streefaantallen op het niveau van de gemeente en niet persé per project. Het direct koppelen van ambities aan concrete locaties (“Van bod naar plot”). Dat geldt ook voor de meerjarige prestatieafspraken met de woningcorporaties. Deze wordt in 2027 opnieuw opgesteld. Zachte plannen sneller “opharden” door:

PAGINA 13 VAN 43

Prioritering op realistische plannen en daarmee eerder afscheid nemen van plannen met weinig perspectief. Een toets op ruimtelijke obstakels en financiële haalbaarheid kan eerder plaatsvinden. o Handhaven van eerder in de vorige programmaperiode geformuleerde strenge voornemens ten aanzien van projecten binnen de plancapaciteit (maximale termijnen, kwaliteit ingediende stukken, werken met intentieovereenkomsten aan de voorkant, e.d.). Organiseren dat de geformuleerde voornemens bij iedereen bekend zijn. o Plancapaciteit niet langer als reservering te beschouwen in het kader van de woningbouwprogrammering. Van een dergelijke reservering is pas sprake wanneer er over een plan minimaal een intentieovereenkomst is gesloten. o Waar mogelijk als gemeente meer eigen regie nemen op woningbouwprojecten in plaats van initiatieven vanuit de markt af te wachten. o Onderzoeken of vergunde woningbouwprojecten eerder kunnen starten. Nu wordt een maximumtermijn tussen afgifte vergunning en start bouw van 2 jaar aangehouden en wordt hierop ook niet consequent gehandhaafd. Het onderzoek omvat ook de vraag wat er intern nodig is om deze deadline te vervroegen en consequenter toe te passen. Samen wegnemen van knelpunten (zie programmalijn 3). Met subsidiemogelijkheden knelpunten proberen weg te nemen (zie ook programmalijn 3). o

-

Versnelling Realisme en regie zorgt voor duidelijkheid en geconcentreerde inzet. Het voorkomt verlies aan tijd doordat te lang tijd wordt besteed aan plannen die weinig kans van slagen hebben.

C2.

Programmalijn 2: Meerjarige strategie en partnerschap

Huidige situatie Het programma richt zich tot nu toe op versnelling op korte termijn. Die kansen willen we blijven benutten. Versnelling ontstaat op lange termijn ook wanneer wordt geïnvesteerd in een goede voorbereiding. Een woningbouwimpuls bereik je niet alleen door maatregelen in het laatste stadium van een bouwproces, maar door maatregelen in alle stadia. Nu betere afspraken maken in de beginstadia betaalt zich in latere stadia terug. Ook als de daadwerkelijke bouw van een woning buiten de programmaperiode ligt. Een lange termijn woningbouwstrategie verdient meer aandacht. De gemeente heeft diverse mogelijkheden om strategisch te opereren, bijvoorbeeld door het voeren van actief grondbeleid. Deze mogelijkheden worden nu slecht beperkt ingezet. Externe partners zijn belangrijk in alle fasen van het bouwproces. Zij worden nu niet structureel bij het woningbouwproces binnen de gemeente betrokken. Acties De acties binnen deze programmalijn zijn gericht op een lange termijn woningbouwstrategie en het betrekken van externe partners bij het formuleren en realiseren daarvan. De acties zijn: -

Het organiseren van een lange termijn locatiestrategie. Een dergelijke strategie is slechts ten dele openbaar. De Omgevingsvisie is een instrument dat hierbij een belangrijke rol speelt.

PAGINA 14 VAN 43

-

Het hierbij benutten van de mogelijkheden van actief ruimtelijk beleid, actief-grondbeleid en het bijbehorend instrumentarium. Dat geldt ook voor de nieuwe mogelijkheden die de rijksoverheid hiervoor gaat bieden, de grondfaciliteit. Het versterken van het strategisch partnerschap met (lokale) ontwikkelaars, woningcorporaties en makelaars (o.a. door het halfjaarlijks organiseren van een gemeentelijk of SWO “bouwberaad”). Het benutten van de Wet Versterking regie volkshuisvesting, waarin de gemeente een andere positie krijgt en een bestuurlijk bouwberaad of een lokale versnellingstafel met strategische samenwerkingspartners op een natuurlijke wijze kan worden geïnitieerd. Het strategische partnerschap ook ontwikkelen voor de specifieke bouwopdracht voor wonen en zorg, voor het realiseren van flexwoningen en voor huisvesting internationale werknemers. Het (blijven) inzetten op grotere uitbreidingslocaties onder regie van de gemeente waaronder bijvoorbeeld de uitleglocatie bij Ruinerwold. Waar mogelijk de participatie van dorps- en wijkbelangenorganisaties inzetten bij de zoektocht naar inbreidings- en uitbreidingslocaties.

Versnelling Het versterken van strategisch partnerschap draagt bij aan een goede afstemming tussen partijen die woningrealisatie mogelijk maken. Kortere lijnen maken sneller schakelen mogelijk. Op lange termijn leidt een gerichte strategische aanpak ook tot versnelling. Door een gezamenlijk beraad met ontwikkelaars met een direct belang (bijvoorbeeld belangrijke grondposities) en met de gemeente als regisseur kan de brede dialoog gevoerd worden en staat de gemeente niet alleen ten opzichte van ontwikkelaars die redenen hebben geen haast te maken.

C3.

Programmalijn 3: Knelpunten zijn er om te voorkomen of te overwinnen

Huidige situatie Knelpunten binnen bouwprojecten zullen er altijd zijn. Iedereen die gebouwd heeft, weet dat er altijd onverwachte dingen gebeuren. Voor de gemeente is het van belang knelpunten die ontstaan door het beleid of het gedrag van de gemeente te voorkomen of anders zo snel mogelijk weg te nemen. De meeste knelpunten bevinden zich echter buiten de directe invloedsfeer van de gemeente. Dan helpt onderzoek, lobby en het zoeken van coalities. In de voorgaande programmaperiode is veel aandacht geweest voor het wegnemen van knelpunten. Denk aan de problematiek van spuitzonering en stikstof. Ook zijn knelpunten aangepakt door onderzoek te doen of ontwerpen te maken. Het blijft wenselijk hiermee door te gaan in de nieuwe programmaperiode. Acties De acties binnen deze programmalijn zijn gericht op het voorkomen of wegnemen van knelpunten die woningbouw verhinderen. De acties zijn: -

Het maximaal benutten van subsidiemogelijkheden bij Rijk en provincie. Hier hoort zeker regie op de inzet van de nieuwe realisatiestimulans bij. Verder is het van belang jaarlijks te zien of we gebruik kunnen maken van de WBI-subsidie van het Rijk.

PAGINA 15 VAN 43

-

Waar mogelijk en nodig inzetten van externe expertise vanuit Rijk, provincie of commerciële adviesbureaus. Ook kunnen de mogelijkheden van AI worden verkend. Het agenderen van knelpunten, die gemeenteoverstijgend zijn, bij hogere overheden en daar een gezamenlijke oplossingen bepleiten. Samen met de projectleiders knelpunten per project in beeld brengen en deze ‘isoleren’, zodat sneller scherp is hoe snel de knelpunten opgelost kunnen worden zodat projecten zijn te prioriteren. Er wordt afscheid genomen van projecten met een te hardnekkig knelpunt. Het formuleren van knelpunten als kansen. Dit kan door het inzetten op beleid en stimuleringsmaatregelen die knelpunten helpen verminderen. Er wordt ingezet op: o Het stimuleren van doorstroming binnen de woningvoorraad. Gerichte stimulering kan helpen om senioren door te laten stromen van gezinswoningen naar kleinere levensloopbestendige woningen. Dit vraagt zowel verleiding als een goed aanbod van levensloopbestendige woningen. Wellicht is het mogelijk plancapaciteit te koppelen aan doorstroombeleid, zodat er doorstroomtreintjes op gang komen en de bestaande voorraad effectiever benut wordt. o Het formuleren van maatregelen die voorkomen dat starterwoningen ook echt starterswoningen blijven en niet door bijvoorbeeld aanbouw doorschuiven naar een duurder segment.

o Het in kaart brengen en waar mogelijk benutten van de mogelijkheden van de Leegstandswet. Eigenaren van leegstaande panden worden via de mogelijkheden van deze wet gedwongen invulling te geven, bij voorkeur in de vorm van woningen. o Het transformeren van panden met een oorspronkelijk andere functie in woningen, het splitsen van woningen en/of het benutten van bijgebouwen en op de mogelijkheden van optoppen (het toevoegen van een extra woonlaag) en uitplinten (begane grondlaag benutten als extra woonlaag). o Het onderzoeken en waar mogelijk benutten van de invoering van vereveningsbeleid, waardoor projecten waarin geen betaalbare woningen mogelijk zijn meebetalen aan de realisatie van dergelijke woningen in andere projecten. o Het waar mogelijk benutten van kansen die ontstaan voor woningbouw door koppeling aan andere grote opgaven, zoals de energietransitie of de herstructurering van verouderde winkelgebieden.

Versnelling Wegnemen van knelpunten leidt per definitie tot versnelling. Het beste is het om proactief knelpunten te vermijden. Generiek beleid kan helpen om algemeen bekende knelpunten van een antwoord te voorzien.

C4.

Programmalijn 4: Eigen organisatie op orde

Huidige situatie Er zijn de voorgaande programmaperiode veel afspraken gemaakt over het stroomlijnen van de gemeentelijke werkwijze. Deze afspraken worden nu geïmplementeerd. Meest in het oog springt hierbij de implementatie van het project versnelling vergunningverleningsproces. Hierin zijn een scala aan maatregelen opgenomen die moeten leiden tot een verbeterde behandeling van vergunningaanvragen.

PAGINA 16 VAN 43

Er zijn servicenormen afgesproken voor de maximale duur van een vergunningverleningstraject. Door middel van een monitor wordt het effect van de maatregelen goed gevolgd. Acties De acties binnen deze programmalijn zijn gericht op het goed functioneren van de eigen organisatie, zodat vertragingen binnen bouwprocessen als gevolg van gemeentelijk handelen tot een minimum worden teruggebracht. De acties zijn: -

-

-

-

Het invoeren, monitoren en verder verbeteren van de afspraken binnen het project versnelling vergunningverleningsproces. In mei 2026 verschijnt de nulmeting, waarna maandelijks een nieuwe meting plaatsvindt en bijsturing kan plaatsvonden. Dit project volgt de afspraken en de aansturingslijn als bepaald in het in beide colleges vastgestelde projectplan Versnelling proces complexe initiatieven en vergunningverlening (september 2025). Het met de betrokken teamleiders zorgen voor voldoende personele capaciteit bij de voor woningbouw noodzakelijke teams (Wonen en Projecten, Ruimtelijke ontwikkeling, Vastgoed en Grondzaken en Omgevingsvergunningen, Handhaving openbare ruimte). Het indien nodig zoeken van samenwerking met omliggende gemeenten, de Vereniging Drentse Gemeenten en de provincie gericht op het oplossen van capaciteitsproblematiek. Het selectief koppelen van projectleiders aan complexe (bestuurlijke) projecten om daarmee het vergroten van de realisatiekansen. Bij voorkeur per projectleider de focus op twee of drie projecten waar we ‘in the lead' zijn. Het opleiden en faciliteren van projectleiders zodat zij op hun taak zijn berekend. Hierbij is in ieder geval aandacht voor het (beter) inzetten van parallel plannen. We maken gebruik van de trainingen die vanaf 2026 worden verzorgd in het kader van de doorontwikkeling projectmatig werken SWO.

Het binnen de organisatie organiseren van prioriteit voor woningbouw door: o Het opzetten van een kernteam woningbouw bestaande uit vertegenwoordigers vanuit de vier meest relevante teams en met doorzettingskracht binnen die teams. o Het organiseren van specialisten binnen de teams Ruimtelijke Ontwikkeling en Omgevingsvergunningen naar wijken en dorpen, zodat de projectleiders van woningbouwprojecten weten wie ze kunnen benaderen en altijd snel de juiste kennis voor handen hebben. o Het organiseren van specifieke aandacht voor wonen en zorg in samenwerking met het sociaal domein (intern en extern). o Het organiseren van een interne “woontop” waarin organisatie-breed aandacht wordt gevraagd voor het belang van woningbouw. Het zorgen voor een goede aansluiting op de voorwaarden van de Omgevingswet en de Wet Versterking regie volkshuisvesting en op het proces gericht op een omgevingsvisie, omgevingsplan en volkshuisvestingsprogramma voor de gemeente. Het zorgen dat beleidskaders van aan woningbouw gerelateerde beleidsvelden actueel zijn, duidelijk hanteerbaar zijn, goed op elkaar afgestemd zijn en dat indien nodig nieuwe kaders worden ontwikkeld. Dit hoort bij het project versnelling vergunningsverleningsproces.

Het beter organiseren van de financiële bijdrage van de gemeente aan projecten en de afhandeling van facturen kan beter georganiseerd worden wat ook de toerekening van plankosten aan ontwikkelaars beter te verantwoorden maakt.

PAGINA 17 VAN 43

-

Het onderzoeken of generieke beoordeling naar het voorbeeld van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen ook op andere beleidsterreinen mogelijk is. Bij een positieve conclusie kunnen de mogelijkheden worden ingevoerd. Het waar mogelijk faciliteren van en/of aanhaken bij de afspraken die bouwers en woningcorporaties maken in het kader van Bouwstroom Noord.

Versnelling Snellere afhandeling van gemeentelijke beoordelingen is efficiënt voor de initiatiefnemers van woningbouwprojecten en voor de gemeentelijke organisatie. Ook geldt het verschaffen van duidelijkheid als een versnellende factor. Daar kan een initiatiefnemer mee verder, zelfs als het een ‘nee’ is. Wonen is een bestuurlijke prioriteit. Voorrang geven aan beoordeling van verzoeken die leiden tot nieuwe woningen wordt gewoon.

C5.

Programmalijn 5: Inzicht en vertellen

Huidige situatie De woningbouwmonitor draait en geeft veel sturingsinformatie. Tegelijkertijd vraagt de monitor ook veel data. Met het vullen van de monitor is de afgelopen jaren ervaring opgedaan. De komende jaren gaan we verder met het verzamelen van data en het opdoen van ervaringen. Gestreefd wordt naar een zo betrouwbaar mogelijke monitor. Met de publieksversie van de monitor informeren we de inwoners van de gemeente over de voortgang van woningbouwprojecten. De publieksmonitor is onderdeel van het vertellen over wonen in de gemeente. De informatie over het programma en over wonen in het algemeen kan nog beter. In 2026 introduceren we een periodieke themapagina over wonen in de huis-aan-huis bladen. Hier willen we de inwoners jaarlijks wijzen op alle mogelijkheden die er zijn. Acties De acties binnen deze programmalijn zijn gericht op het inzichtelijk maken, duiden en delen van ontwikkelingen en gebiedsprocessen binnen de woningbouwopgave, zodat inwoners, bestuur en organisatie beschikken over actuele en begrijpelijke informatie. De acties zijn: -

-

Het voortdurend streven naar een zo actueel mogelijke woningbouwmonitor. Het doorontwikkelen van de woningbouwmonitor in de versie 2.0 (actief per 15 december 2025) die antwoord kan geven op alle relevante vragen vanuit enerzijds de eigen organisatie en anderzijds partneroverheden als provincie en Rijk. Het verkennen van de vraag of een publiek-private planmonitor (als onderdeel van de bestaande woningbouwmonitor) opgezet kan worden en deze aansluitend benut kan worden bij de strategische overlegmomenten met externe partners. Het kenmerk van een publiek-private planmonitor is dat externe partijen dan ook actief betrokken worden bij het bijhouden hiervan. Dit kan de betrokkenheid en het eigenaarschap bij de totale (versnellings)opgave vergroten. Het actief communiceren over de voortgang van de woningbouwopgave in de gemeente door: o Het inzichtelijk maken van de voortgang en realisatie van woningbouwprojecten op hoofdlijnen, in samenhang met de totale woningbouwopgave.

PAGINA 18 VAN 43

o o

Het periodiek informeren van de gemeenteraad en inwoners over kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen binnen de woningbouwopgave, met duiding en context. Het intern delen van deze informatie binnen de organisatie, zodat medewerkers zicht hebben op de gezamenlijke opgave en hun rol daarin.

Versnelling Inzicht in de voortgang biedt goede mogelijkheden om bij te sturen. Het informeren van inwoners en externe partijen toont de mogelijkheden en vergroot het aantal initiatieven.

PAGINA 19 VAN 43

D. Communicatie en Participatie Iedereen heeft een mening over wonen. Funda.nl is één van de best bezochte websites van Nederland. Wonen als prioritair politiek onderwerp vraagt om duidelijke communicatie over het hoe en wat van wonen in De Wolden. Inwoners van de gemeente willen geïnformeerd worden over op welke manier het woonbeleid wordt ingevuld en wat dit voor hen betekent. Het thema wonen kent vele lagen en strekt zich uit van ‘hoog over’-afspraken over aantallen en woningtypen tot heel praktisch bouw- en verbouwmogelijkheden. Woningbouw raakt vrijwel altijd ook belangen van anderen. De bouw of verbouw van een woning betekent een verandering voor de buren of heeft impact op natuur en milieu. Woonbeleid vraagt daarom niet alleen actief communiceren, maar ook gerichte aandacht voor participeren. Het is van belang tijdig het gesprek aan te gaan met omwonenden. Het programma woningbouwimpuls bevindt zich tussen generiek woonbeleid en de daadwerkelijke bouw of verbouw van woningen in. Deze positie heeft betekenis voor de invulling van communicatie en participatie binnen het programma. Deze kan zich beperken tot alleen het communiceren over de toegevoegde waarde van het programma. Het programma beoogt het organiseren van een impuls. Communicatie en participatie zijn elementen van een impuls.

Het wegnemen van vragen en onduidelijkheid, het actief betrekken van omwonenden zodat zij tijdig worden geïnformeerd en hun belangen kunnen inbrengen, het zorgvuldig doorlopen van participatieprocessen en het actief informeren over subsidieregelingen etc. dragen allemaal bij aan versnelling in de woningbouw. Het programma ziet daarom als opdracht om niet alleen sec te communiceren over de toegevoegde waarde van het programma, maar ook bij te dragen aan samenhang, duiding en voorspelbaarheid in de communicatie en participatie rond wonen, binnen de rol en verantwoordelijkheid van het programma. Communicatiestrategie De communicatiestrategie van het programma woningbouwimpuls is gericht op drie samenhangende doelen: 1. Inzicht bieden Laten zien waar de gemeente staat in de woningbouwopgave, welke stappen worden gezet en hoe keuzes tot stand komen. 2. Verwachtingen managen Helder zijn over de rol van het programma, de rol van de gemeente en die van andere partijen, en over de momenten waarop inwoners kunnen meedenken of meepraten. 3. Betekenis geven Plannen, cijfers en voortgang vertalen naar begrijpelijke informatie en concrete voorbeelden, passend bij de leefwereld van inwoners, raadsleden en partners.

Kernboodschappen en framing Het vorige programma woningbouwimpuls hanteerde de volgende kernboodschappen (vastgesteld november 2025), die in deze geactualiseerde versie gehandhaafd blijven:

PAGINA 20 VAN 43

Kernzin “Iedereen verdient een thuis in De Wolden. Met de woningbouwimpuls maken we plannen duidelijker, haalbaarder en worden ze sneller gerealiseerd. Zo houden we onze dorpen leefbaar, zodat starters, gezinnen en ouderen dichtbij kunnen blijven wonen.” Kernboodschap De Wolden heeft meer woningen nodig: betaalbaar, duurzaam en passend voor onze inwoners. De woningbouwimpuls helpt ons om plannen sneller van de grond te krijgen en knelpunten weg te nemen. Wij bouwen niet zelf, maar zorgen dat anderen dat wél kunnen: met duidelijke afspraken, een voorspelbaar proces en goede informatie. Ontwikkelaars en woningcorporaties bouwen, de gemeente zorgt dat dit haalbaar wordt. Zo weten inwoners waar ze aan toe zijn en krijgen jongeren, gezinnen en ouderen sneller een plek in De Wolden. Dit project laat zien dat wij in De Wolden werk maken van wonen. Bewijsregels (wisselbaar per project) Gebruik steeds één of meer van deze regels om de boodschap concreet en geloofwaardig te maken: 1. “Met dit project komen er [aantal] nieuwe woningen beschikbaar, waarvan [x] betaalbaar voor starters en gezinnen.” 2. “Dankzij de woningbouwimpuls is dit project binnen [periode] versneld goedgekeurd en gestart.” 3. “Met deze woningen geven we een concreet antwoord op de woonwensen in [dorp/wijk], zoals eerder opgehaald bij inwoners.” Altijd toevoegen • •

Altijd een bewijsregel concreet invullen (aantal, tijd, locatie). Lokale trots-zin toevoegen per project, bijvoorbeeld: “Dit project laat zien dat wij in De Wolden werk maken van wonen.”

D1. Doel communicatie en participatie 1. Inwoners, raad en partners tijdig en begrijpelijk informeren over de woningbouwopgave, de voortgang en de rol van het programma. 2. Signalen, vragen en zorgen uit de samenleving zichtbaar maken en benutten ter verbetering van beleid en uitvoering. 3. Het ondersteunen van participatie door kaders, voorbeelden en hulpmiddelen beschikbaar te stellen. 4. Bijdragen aan heldere verwachtingen over invloed, besluitvorming en procedures.

D2. Beoogd resultaat communicatie en participatie 1. Inwoners kunnen actuele informatie over woonbeleid, woningbouwplannen en woningbouwmogelijkheden eenvoudig vinden en begrijpen. 2. Binnen de woningbouwopgave is op strategisch en projectmatig niveau aandacht voor tijdige en zorgvuldige participatie, met heldere kaders over rollen, momenten en beïnvloedingsruimte.

PAGINA 21 VAN 43

3. Communicatie en participatie dragen bij aan voorspelbare en zorgvuldig doorlopen processen, waardoor onduidelijkheid en onnodige vertraging zoveel mogelijk worden voorkomen. 4. Signalen uit de samenleving worden tijdig herkend en teruggekoppeld binnen de organisatie.

D3. Activiteiten Voor het bereiken van doel en beoogd resultaat rond communicatie en participatie wordt onder andere ingezet op de volgende activiteiten: Activiteit

Toelichting

Wie

Planning (streven naar

1. Woningbouwmonitor Alle woningbouwW&P projecten worden bijgehouden in de woningbouwmonitor. Er is een publieks-versie en een interne werkversie.

Vraagt voortdurend actualisatie. Invoering nieuwe versie programmatuur per 2026.

2. Themawebsite en themapagina krant

Alle aspecten van wonen zijn vindbaar op de website. Eens per half jaar wordt een themapagina in de huis-aan-huiskrant geplaatst.

W&P

Website in nieuwe vorm gereed 2026 en wordt daarna actueel gehouden. Themapagina krant eens per jaar per februari 2026

3. Informeren Raad

Presentatie tijdens een themabijeenkomst van de Raad en een bijbehorende raadsbrief.

W&P

Eens per halfjaar.

4. “Bouwkring”

Eens per half jaar organiseren van een strategisch platform voor woningcorporaties, ontwikkelaars en makelaars gericht op lange termijnvisie woningbouw.

W&P

Eens per halfjaar.

5. Kernboodschap

In alle uitingen van de gemeente rond wonen telkens de kernboodschap toevoegen.

Concern Voortdurende aandacht

afronding op)

PAGINA 22 VAN 43

6. Woonbeleid

Actief deelnemen in het communicatie- en participatietraject rond nieuw op te stellen volkshuisvestingsprogramma. Inbreng elementen woningbouwimpuls.

W&P

2026

7. Regelingen en subsidies

Actief ondersteunen communicatie over bestaande regelingen.

Concern Voortdurende aandacht W&P

8. Participatie binnen projecten

Stimuleren inzet participatie bij woningbouwprojecten, zowel van gemeente als van derden volgens het Beleidskader participatie Omgevingswet De Wolden Aanreiken voorbeelden, instrumenten en hulp.

W&P Voortdurende aandacht Concern

9. Communicatie binnen projecten

Stimuleren inzet transparante communicatie bij woningbouwprojecten, zowel van gemeente als van derden. Aanreiken voorbeelden, instrumenten en hulp.

W&P Voortdurende aandacht Concern

Dit overzicht is niet uitputtend en wordt in de loop van de programmaperiode aangepast naar behoefte op dat moment.

D4. Projectorganisatie communicatie en participatie Communicatie en participatie wordt vanuit het programma georganiseerd door de inzet van een eigen communicatieadviseur. Deze functioneert in nauwe afstemming met de programmaleider. Beide leggen verantwoording af over het communicatie- en participatiebeleid aan het strategisch programmaoverleg woningbouwimpuls.

PAGINA 23 VAN 43

E. Planning De onderstaande tabel geeft een globale planning van de acties uit hoofdstuk C. 2026 Algemeen Opzetten programmaplan 2026-2029 Inrichten projectorganisatie Programmalijn 1: Prioriteit voor realiseerbare plannen Hoofdlijn plancapaciteit op peilhouden Plancapaciteit verbijzonderen naar prijssegmenten “Van bod naar plot” - prestatieafspraken “Van bod naar plot” – private partijen Zachte plannen “opharden” Programmalijn 2: Meerjarige strategie en partnerschap Organiseren lange termijn locatiestrategie Versterken strategisch partnerschap Organiseren gemeentelijk of SWO “bouwberaad” Benutten Wet versterking regie op de vhv. (Blijven) inzetten op grotere gebiedsontwikkelingen Programmalijn 3: Knelpunten zijn er om te voorkomen of te overwinnen Benutten subsidies W.o. benutten mogelijkheden realisatiestimulans en WBI-subsidie Inhuur externe expertise Agenderen gemeente-overstijgende knelpunten Inzet provinciale Impulsteam Wonen Inzet landelijke Expertteam Woningbouw Mogelijkheden doorstroombeleid benutten Mogelijkheden Leegstandswet benutten Mogelijkheden verevening benutten Mogelijkheden transformatie panden benutten Mogelijkheden optoppen en uitplinten onderzoeken en benutten

2027

2028

2029

PAGINA 24 VAN 43

Programmalijn 4: Eigen organisatie op orde Optimalisatie vergunningverleningsproces (project) Voldoende personele capaciteit Benutten omliggende gemeenten bij capaciteit Organiseren kernteam woningbouw Voordelen paralellel plannen beter benutten Actueel houden van relevante beleidskaders Onderzoek verkorten periode tussen afgifte en start Onderzoeken over generieke beoordeling kan Programmalijn 5: Inzicht en vertellen Streven naar een actuele woningbouwmonitor Invoeren woningbouwmonitor 2.0 Verkennen mogelijkheden publiek-private monitor Informeren inwoners, Raad en eigen organisatie

PAGINA 25 VAN 43

F. Projectorganisatie en capaciteit De uitvoering van de woningbouwplannen verloopt via de reguliere processen voor ruimtelijke initiatieven en projecten. Het programma woningbouwimpuls krijgt geen eigen programmateam binnen de organisatiestructuur van de SWO. Wel heeft de ervaring geleerd, dat het wenselijk is medewerkers binnen de relevante teams gerichter te committeren aan het doel van de woningbouwimpuls. De evaluatie van het oude programma toont dat er niet voldoende focus ligt op woningbouwprojecten, terwijl dit maatschappelijk en politiek-bestuurlijk wel wenselijk is. De gedachte is dat dit kan worden verbeterd door binnen de belangrijkste teams Ruimtelijke Ontwikkeling en Omgevingsvergunningen medewerkers aan te wijzen die zich specifiek met woningbouwprojecten bezighouden of die specifiek aanspreekbaar zijn op een set dorpen en wijken. Met ingang van dit nieuwe programma wordt ingezet op een dergelijke specialisatie, allereerst op de variant waarin er per dorp of wijk vaste projectteams zijn met vooraf vastgelegde resultaat- en inzetafspraken. Door te werken met vaste teams denken we een scherpere focus op resultaatverbetering van de onderlinge werkprocessen en procesoptimalisatie te bereiken, Denk bij het laatste aan situaties wanneer er in een bepaald gebied meerdere initiateven zijn.

Voor de programmasturing wordt een kernteam woningbouwimpuls ingericht waarin naast de programmaleider een vertegenwoordiger met overzicht en doorzettingskracht deelneemt vanuit elk van de volgende teams: Ruimtelijke ontwikkeling, Vergunningen en Vastgoed en grondzaken. In bijlage 3 is een schematische uitwerking opgenomen waaruit de wisselwerking tussen kernteam en lijnorganisatie blijkt. De lijnorganisatie is verantwoordelijk voor de reguliere processen. Het kernteam organiseert de impulsmaatregelen, die mede bestaan uit het wegnemen van knelpunten in het reguliere proces. Binnen de lijnorganisatie kunnen complexe woningbouwinitiatieven voorzien worden van een gemeentelijke projectleider. Deze functioneren binnen het team Wonen en projecten. Hierover dadelijk meer. Over het reguliere proces zijn de volgende opmerkingen van belang: (Schema 1 in bijlage 3) -

Woningbouwprojecten komen voort uit een intern of een extern initiatief. o Interne initiatieven kunnen bestaan uit: ▪ Uitleglocaties op eigen grond; ▪ Locatieonderzoek voor belangrijke initiatieven; ▪ Huisvesting van doelgroepen. Deze interne initiatieven hebben een interne projectleider die werkt op basis van een (bestuurlijke) projectopdracht en met een eigen projectplan en projectstructuur. Deze projectleider werkt vanuit de lijnorganisatie met de teamleider als ambtelijk opdrachtgever of is onderdeel van de projectleiderspool binnen het team Wonen en projecten waar ook de teamleider optreedt als ambtelijk opdrachtgever. o Externe initiatieven zijn grote en kleine plannen van woningcorporaties, private ontwikkelaars, private ontwikkelende bouwers of van particulieren.

PAGINA 26 VAN 43

-

Alle initiatieven raadplegen in een vroegtijdig stadium de intaketafel. De intaketafel bepaalt op basis van ‘Verken uw idee’ of een initiatief kansrijk/niet-kansrijk is of wenselijk/niet-wenselijk is. Alle noodzakelijke disciplines zijn vertegenwoordigd aan de intaketafel. Kansrijke en/of wenselijk initiatieven worden door de reguliere lijnorganisatie behandeld en begeleid. Hiervoor geldt het proces dat centraal staat in het project Versnelling vergunningsverleningsproces.

(Schema 2 in bijlage 3) -

-

-

F1.

Als een extern project complex en bestuurlijk gevoelig wordt gevonden, kan besloten worden hier een gemeentelijke projectleider aan de koppelen. Deze projectleider komt uit de projectleiderspool van Wonen en projecten. De projectleider krijgt een (bestuurlijke) projectopdracht en op basis van een eigen projectplan met projectstructuur. Ook wordt de rolverhouding tussen externe partij en de gemeente goed beschreven. Het koppelen van een gemeentelijke projectleider aan een complex extern initiatief kan pas nadat de intaketafel het project als kansrijk en/of wenselijk heeft beoordeeld. Er wordt geen gemeentelijke projectleider ingezet wanneer er binnen de intaketafel geen vertrouwen is in het slagen van een project. Mocht er in het geval van een negatief advies sprake zijn van een groot bestuurlijk belang, dan wordt in gezamenlijk overleg een collegevoorstel voorbereid waarin over het wel of niet koppelen van een gemeentelijke projectleider besloten wordt. De meest betrokken teams leveren specialisten aan de projectstructuur voor dat complexe project. Hiervoor zijn de mensen beschikbaar die het dorp of de wijk waar het project speelt in portefeuille hebben. Knelpunten in kansrijke en/of wenselijke projecten die worden geconstateerd door de intaketafel of door projectleiders worden geagendeerd bij het kernteam woningbouwimpuls.

Het kernteam kan besluiten om het knelpunt op de lossen via een kortdurend deelproject. Het kernteam organiseert periodiek afstemming met de projectleiders om knelpunten te signaleren en om de projectleider in hun werk te faciliteren.

Projectorganisatie

De organisatiestructuur van het programma is dan als volgt: Strategisch programmaoverleg woningbouwimpuls Doel Afstemming voortgang programmadoelen en actielijnen. Samenstelling 1. Wethouder wonen en ruimtelijke ontwikkeling (bestuurlijk opdrachtgever) 2. Teamleider Wonen en projecten (ambtelijk opdrachtgever a.i.) 3. Strategisch projectmanager (vacature) 4. Programmaleider woningbouwimpuls

PAGINA 27 VAN 43

Wanneer de strategisch projectmanager is gevonden, zal deze de rol van ambtelijk opdrachtgever overnemen. De teamleider Wonen en projecten zal daarna niet langer deelnemen aan het strategisch programmaoverleg. Frequentie 1x per maand Projectenoverleg woningbouw De Wolden Dit overleg is onderdeel van het project Woningbouw dorpen De Wolden. Doel Bestuurlijke afstemming over de voortgang van de woningbouwprojecten in De Wolden (met nadruk op de aangewezen prioritaire projecten). Samenstelling 1. Wethouder wonen en ruimtelijke ontwikkeling 2. Alle projectleiders van woningbouwprojecten in De Wolden 3. Teamleider Wonen en projecten (tijdelijk; na invullen van de vacature de Strategisch projectmanager) 4. Programmaleider woningbouwimpuls 5. Beleidsadviseur wonen voor De Wolden 6. Projectondersteuner Frequentie 1x per maand Kernteam woningbouwimpuls Doel -

Sturing geven aan de programmalijnen Verbeteren samenhang tussen projecten Signaleren en oplossen knelpunten Mogelijkheden voor procesverbeteringen woningbouwinitiatieven signaleren en oplossen

Het kernteam woningbouwimpuls bestaat uit een vertegenwoordiger vanuit elk van de vier belangrijkste teams voor woningbouwprojecten. Deze vertegenwoordigers hebben overzicht en doorzettingsmacht binnen hun eigen teams. Overwogen wordt om vanuit het team Ruimtelijke ontwikkeling twee vertegenwoordigers aan te wijzen, namelijk een strateeg ruimtelijke ontwikkeling (stedenbouw) en een specialist ruimtelijke processen (RO-procedures). Samenstelling kernteam 1. Programmaleider woningbouwimpuls 2. Vertegenwoordiger vanuit team Ruimtelijke ontwikkeling: strateeg ruimtelijke ontwikkeling 3. Vertegenwoordiger vanuit team Ruimtelijke ontwikkeling: specialist ruimtelijke processen

PAGINA 28 VAN 43

4. 5. 6. 7. 8.

Vertegenwoordiger vanuit team Vergunning Vertegenwoordiger vanuit team Vastgoed en grondzaken Communicatieadviseur Beleidsmedewerker woningbouwmonitor Projectondersteuning

Overwogen kan worden hier in een later stadium nog een vertegenwoordiger vanuit de teams Cyclisch beheer en/of Openbare ruimte en mobiliteit aan toe te voegen. Frequentie 1x per 3 weken Afstemmingsessies projectleiders woningbouwprojecten Doel -

Bespreken voortgang woningbouwimpuls Signaleren interne en externe knelpunten in de uitvoering Bepalen en invulling geven aan gezamenlijke verdiepingswensen Organiseren mogelijkheden voor opleidingen

Samenstelling Alle projectleiders binnen de SWO die woningbouwprojecten leiden aangevuld met projectondersteuning. Frequentie Eens per 2 maanden.

F2.

Capaciteit

Programma Voor het uitvoeren van dit programma is de inzet van ambtelijke capaciteit nodig. Het gaat daarbij om de onderstaande functies. Dit personeel werkt voor de SWO en bedient zowel gemeente Hoogeveen als De Wolden. Hiervoor hanteren wij de vaste verdeelsleutel verdeeld over gemeente Hoogeveen (70,77%) en gemeente De Wolden (29,23%). De projectondersteuner voor de projectleiders van woningbouwprojecten werkt vooralsnog alleen voor De Wolden. Inzet voor projecten in Hoogeveen wordt nog onderzocht. Functie Programmaleider

Omschrijving -

Ambtelijk verantwoordelijk voor de realisatie van de programmadoelen en de uitvoering van de programmalijnen.

Fte totaal 0,89 fte

Fte DW Fte HV (29,23%) (70,77%) 0,26 fte 0,63 fte

PAGINA 29 VAN 43

Medewerker monitoring

-

Actualisatie woningbouwmonitor.

0,5 fte

0,15 fte

0,35 fte

Medewerker communicatie

-

Externe communicatie woningbouwontwikkelingen Interne communicatie uitvoering programma

0,33 fte

0,10 fte

0,23 fte

Projectondersteuner projectleiders dorpen

-

Praktische ondersteuning projectleiders woningbouwprojecten in de dorpen (agenda’s, verslagen, afspraken, administratie)

0,55 fte9

0,39 fte

0,16 fte

-

Kernteam woningbouwimpuls Het kernteam wordt gevormd vanuit de bestaande ambtelijke capaciteit van de SWO. Het gaat om: Afdeling

Functie

Uren per jaar totaal 80 per persoon

Uren DW (29,23%) 23 p.p.

Uren HV (70,77%) 47 p.p.

Ruimtelijke ontwikkeling

Strateeg ruimtelijke ontwikkeling (vacature)

Ruimtelijke ontwikkeling

Specialist ruimtelijke processen

80 per persoon

23 p.p.

47 p.p.

80 per persoon

23 p.p.

47 p.p.

Omgevingsvergunningen 80 per persoon

23 p.p.

47 p.p.

47 p.p.

23 p.p.

Vastgoed en grondzaken Vergunningverlening

Bestuur- en Projectondersteuning Managementondersteuning

80 per persoon

Overwogen kan worden hier in een later stadium voor hetzelfde aantal uur nog een vertegenwoordiger vanuit de teams Cyclisch beheer en/of Openbare ruimte en mobiliteit aan toe te voegen. Projectleiders woningbouwprojecten Grotere complexe projecten worden door de gemeente voorzien van projectleiders. Voor deze projecten worden afzonderlijke projectplannen en -opdrachten opgesteld, inclusief een eigen projectstructuur. Over de deelname van specialisten vanuit de teams worden aparte afspraken gemaakt. Deze afspraken op projectbasis maken geen deel uit van dit programmaplan. 9 Deze projectondersteuners is in December 2025 gestart. Voorlopig wordt deze 0,55 fte volledig ingezet voor De

Wolden, maar in de loop van 2026 wordt aan de hand van de ervaringen bekeken of dit kan verschuiven naar een verdeling 70% De Wolden en 30% Hoogeveen.

PAGINA 30 VAN 43

Lijnprocessen Het adviseren over en beoordelen van woningbouwinitiatieven behoort tot de reguliere taken van de gemeente. Voor de uitvoering van de woningbouwplannen moet de reguliere ambtelijke capaciteit op orde zijn. De zorg voor voldoende ambtelijke capaciteit is primair de verantwoordelijkheid van de SWO (lijnmanagement) en verloopt niet via dit programmaError! Reference source not found.. Dat geldt ook voor het strategisch nadenken over woningbouw op middellange en lange termijn. De impuls zit niet in het aantal mensen, maar in het gerichter organiseren van de inzet. Gerichte inzet ten behoeve van specifieke (grotere) woningbouwprojecten worden in de hierboven genoemde projectplannen afgesproken en vastgelegd.