2. TAM-IMRO-plan “Ruinerwold, deelplan Buddingewold”
Tekst van het document
Onderbouwing voor de fysieke leefomgeving Ruinerwold, deelplan Buddingewold
B+O Architectuur en Stedenbouw Versie december 2025
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
B+O Architectuur en Stedenbouw
Inhoudsopgave 1. Aanleiding en doel ......................................................................................................................3 1.
Projectgebied ................................................................................................................................3
2.
Het omgevingsplan........................................................................................................................4
3.
Leeswijzer .....................................................................................................................................4
2. Huidige situatie en voorgenomen activiteiten ...............................................................................5 2.1.
Omschrijving van huidige situatie ..................................................................................................5
2.2.
Omschrijving van gewenste activiteiten ........................................................................................7
2.3.
Toetsing (tijdelijk) omgevingsplan..................................................................................................7
2.4.
Voorbereiding en participatie .........................................................................................................7
3. Beleid en regelgeving .......................................................................................................................8 3.1.
Rijksbeleid en regels .....................................................................................................................8
3.2.
Provinciaal beleid en regels ........................................................................................................10
3.3.
Regionaal beleid..........................................................................................................................12
3.4.
Beleid Waterschap ......................................................................................................................12
3.5.
Gemeentelijk beleid .....................................................................................................................14
4. Fysieke leefomgeving ....................................................................................................................19 4.1.
Stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische waarden ......................................19
4.2.
Gezondheid .................................................................................................................................23
4.3.
Geluid ..........................................................................................................................................24
4.4.
Lucht 26
4.5.
Geur 27
4.6.
Bodem .........................................................................................................................................27
4.7.
Omgevingsveiligheid ...................................................................................................................28
4.8.
Verkeer, Vervoer en toegankelijkheid ..........................................................................................29
4.9.
Natuur..........................................................................................................................................30
4.10. Water 32 4.11. Trillingen ......................................................................................................................................34 4.12. Milieueffectrapportage .................................................................................................................35 4.13. Slagschaduw ...............................................................................................................................36 4.14. Dienstenrichtlijn ...........................................................................................................................36 5. Regels ..............................................................................................................................................37 5.1.
Gebruiksactiviteiten .....................................................................................................................37
5.2.
Bouwactiviteiten ..........................................................................................................................38
5.3.
Aanlegactiviteiten ........................................................................................................................38
5.4.
Sloopactiviteiten ..........................................................................................................................38
5.5.
Milieubelastende activiteiten .......................................................................................................38
5.6.
Monumentenactiviteiten ..............................................................................................................38
5.7.
Omgevingswaarden ....................................................................................................................38
6. Financiële haalbaarheid .................................................................................................................39 6.1.
Kostenverhaal .............................................................................................................................39
Versie december 2025
1
Ruinerwold, deelplan Buddingewold 6.2.
B+O Architectuur en Stedenbouw
Nadeelcompenstatie....................................................................................................................39
7. Conclusie .........................................................................................................................................40 8. Bijlagen ............................................................................................................................................41 8.1.
Bijlage 1. Akoestisch onderzoek..................................................................................................41
8.2.
Bijlage 2. Archeologisch onderzoek ............................................................................................42
8.3.
Bijlage 3. Advies externe veiligheid .............................................................................................43
8.4.
Bijlage 4. Bodemonderzoek ........................................................................................................44
8.5.
Bijlage 5. Quickscan natuurwaarden ...........................................................................................45
8.6.
Bijlage 6. Aerius-calculatie ..........................................................................................................46
8.7.
Bijlage 7. Akoestisch onderzoek evenementenlocatie ................................................................47
Versie december 2025
2
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
B+O Architectuur en Stedenbouw
1. Aanleiding en doel Op de percelen aan de Dijkhuizen 72 te Ruinerwold is een voormalige agrarische boerderij gevestigd. De achtergelegen gronden behorende tot de boerderij worden agrarisch verpacht door de eigenaar, die zelf geen agrarisch bedrijf meer heeft. Een collectief van inwoners uit Ruinerwold heeft als CPO het idee opgevat op deze achtergelegen gronden van ca. 7,1 hectare groot te herontwikkelen met woningbouw. De realisatie van woningbouw is strijdig met de agrarische bestemming op het perceel. Er zal daarom een wijziging van het omgevingsplan worden doorgevoerd.
1.
Projectgebied
Het projectgebied is gelegen aan de Dijkhuizen te Ruinerwold. Het is hier gelegen achter de Dijkhuizen 72, aan de rand van de bebouwde kom. Het perceel staat kadastraal bekend als Ruinerwold, sectie M, nummer 1459. Het projectgebied grenst aan de zuidzijde aan een ijsbaan, waarop ook evenementen worden georganiseerd. Ten westen van de locatie zijn de plaatselijke basisschool, dorpshuis en enkele sportverenigingen gevestigd. In afbeelding 1.1 is de ligging van de locatie ten opzichte van de kern van Ruinerwold aangeduid. Aan de Dijkhuizen zijn voornamelijk vrijstaande woonhuizen gelegen, waarvan een enkele met een bedrijf aan huis. Verder bestaat de omgeving voornamelijk uit agrarische gronden.
Afbeelding 1: Ligging van het projectgebied ten opzichte van Ruinerwold en Dijkhuizen (bron: PDOK)
Versie december 2025
3
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
2.
B+O Architectuur en Stedenbouw
Het omgevingsplan
Ter plaatse van het projectgebied geldt het omgevingsplan van rechtswege onderdeel beheersverordening ‘Ruinerwold’, als vastgesteld d.d. 30 juni 2016, en voorbereidingsbesluit ‘Voorbereidingsbesluit hyperscale datacenters’. De beheersverordening ‘Ruinerwold’ is relevant voor de huidige planologische situatie. In de beheersverordening hebben de gronden de agrarische gebiedsbestemming. Verder geldt voor de gronden de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie’ ter bescherming van in de grond aanwezige archeologische waarden. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van de geldende beheersverordening opgenomen. Het projectgebied is indicatief met de rode contour aangegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding. In onderstaande afbeelding is de verbeelding van het vigerende omgevingsplan/beheersverordening opgenomen:
Afbeelding 2: Uitsnede verbeelding geldende beheersverordening (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)
3.
Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk vormen de daaropvolgende hoofdstukken de verantwoording van de activiteit die deze motivering mogelijk maakt. Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie en voorgenomen activiteiten. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het relevante beleid en regelgeving. In hoofdstuk 4 passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue. In hoofdstuk 5 worden de nieuwe regels beschreven. In hoofdstukken 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het project. Hoofdstuk 7 geeft de conclusie of er met de ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Versie december 2025
4
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
B+O Architectuur en Stedenbouw
2. Huidige situa e en voorgenomen ac viteiten 2.1.
Omschrijving van huidige situa e
In de twaalfde en dertiende eeuw worden de uitgestrekte veengebieden voor het eerst bewoond. Ontwikkelingen in landbouw- en ontginningentechnieken maakten het gebruik van sommige delen van de venen voor landbouw mogelijk, de bevolkingsdruk stimuleerde de uitbreidingen. Het eerst werden de laagvenen in het noorden en zuidwesten van Drenthe gekoloniseerd: de zogenaamde woldontginningen. De naam “wold” wijst op een bosachtige begroeiing. In een aantal gevallen namen kloosters het initiatief tot ontginningen, zoals in Ruinerwold. Bebouwingspatroon Met een duidelijk herkenbare lineaire structuur van de oorspronkelijke bebouwing is Ruinerwold duidelijk aan te merken als een wegdorp. Een belangrijk kenmerk van een wegdorp is de aanwezigheid van bebouwing aan één of twee zijden van de weg. Zo is bijvoorbeeld de bebouwing langs de Dr. Larijweg in Ruinerwold lang beperkt gebleven tot de hoge noordzijde van de weg. Naast dit onderscheid kunnen de wegdorpen in Zuidwest-Drenthe worden onderverdeeld in één- of tweerijige wegdorpen. Voor Ruinerwold is een tweerijige structuur herkenbaar met de Dr. Larijweg en Dijkhuizen als structuurbepalende elementen. Verschillende panden kunnen hier door hun gave, typische dorpse bouwtrend als karakteristiek worden aangemerkt. Van een echt centrum was rond de eeuwwisseling (1900) in de wegdorpen nog geen sprake.
De voorzieningen lagen enigszins verspreid langs de linten. Ter plaatse van een dwarsverbinding trad er een verdichting in de bebouwing op. Het voormalig gemeentehuis (1903) van Ruinerwold is een voorbeeld van verdichting nabij een kruispunt. In de directe nabijheid vestigden zich destijds voorzieningen als winkels, ambachtsbedrijfjes, een school en een zuivelfabriekje. Na de Tweede Wereldoorlog heeft het dorp haar woonfunctie verstevigd door de ontwikkeling van enkele woonwijken. De woningbouw heeft zich eerst in verschillende fasen ten noorden van de Dijkhuizen ontwikkeld. Meer recentelijk is ook in het gebied ten zuiden van de Dijkhuizen woningbouw gerealiseerd. Verder is vanaf de jaren 70 aan de zuidwestzijde van het dorp het bedrijventerrein Hoge Akkers ontwikkeld. Ligging projectgebied Het projectgebied ligt aan de zuidzijde van de kern Ruinerwold. De ruimtelijke en functionele structuur van de omgeving wordt bepaald door de van oorsprong agrarische bebouwingsstructuur langs de Dijkhuizen aan de noordzijde, agrarische cultuurgronden aan de oostzijde, de ijsbaan en eventemententerrein aan de zuidzijde en scholengemeenschap en sportverenigingen aan de westzijde. De Dijkhuizen ten noorden, de aftakking van de Dijkhuizen in zuidelijke richting en de bestaande slotenstructuur zijn belangrijke ruimtelijke structuurdragers in de omgeving.
Het projectgebied zelf bestaat uit agrarische cultuurgronden met daar omheen enkele solitaire bomen en sloten. Hieronder wordt met een luchtfoto en een straatbeeld vanaf Dijkhuizen de huidige situatie in het projectgebied weergegeven.
5
ti
ti
ti
Versie december 2025
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
B+O Architectuur en Stedenbouw
Afbeelding 3: Luchtfoto huidige situatie (bron: PDOK)
Afbeelding 4: Foto's huidige situatie (bron: Google Streetview)
Versie december 2025
6
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
2.2.
B+O Architectuur en Stedenbouw
Omschrijving van gewenste ac viteiten
Zoals in hoofdstuk 1 reeds aangegeven is er vanuit een collectief van bewoners het initiatief ontstaan om woningbouw te realiseren op gronden achter de Dijkhuizen 72 te Ruinerwold. Zij hebben zich verenigd in een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Gemeente De Wolden wil haar inwoners nu en in toekomst graag faciliteren in dergelijke woon initiatieven die passen binnen de woonvisie van de gemeente De Wolden. In dit hoofdstuk worden de planuitgangspunten beschreven. Eerst wordt ingegaan op de ontwikkeling en vervolgens wordt aandacht besteed aan verkeersgeneratie, ontsluiting en parkeren. Om te komen tot een definitief plan is er veelvuldig overleg geweest met de stedenbouwkundige van de gemeente De Wolden over de ruimtelijke inpassing van het plan. In een verdiepingsslag is hierbij gezocht naar een concept dat de nieuwbouw naadloos integreert in de bestaande context van Ruinerwold en past bij de traditionele bebouwingstypen. Typerend voor de agrarische bebouwing in Ruinerwold is bijvoorbeeld dat achter de statige boerderijen grotere schuurvolumes staan. Het ontwerpend onderzoek heeft geleidt tot het voorliggende hoeveplan. De ruimtelijke opzet van het plan is gebaseerd op de massa van een agrarische schuur, die goed in het landschap is in te passen in aansluiting op de bestaande boerderij van de Dijkhuizen 72.
2.3.
Toetsing ( jdelijk) omgevingsplan
De voor ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf. •
De ontwikkeling voorziet in de realisatie van 11 woningen op gronden waar slechts de uitoefening van een agrarisch bedrijf is toegestaan.
•
Er is geen bouwvlak aanwezig die de realisatie van woonbebouwing toestaat.
2.4.
Voorbereiding en par cipa e
Vanuit gemeente De Wolden is een projectteam ingericht om de planvorming en uitwerking van het plan te faciliteren. Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht. Gelet op dat het plan onder deze nieuwe wetgeving in procedure wordt gebracht, heeft de gemeente De Wolden het project aangemerkt als pilot-project. Participatie omgeving Er hebben meerdere informatie- en inloopbijeekomsten plaatsgevonden waarbij omwonenden en geïntresseerden zijn geïnformeerd over de planvorming. Tevens is diverse malen gesproken met belanghebbenden als OBS De Dissel, bestuur van de ijsbaan en aangrenzende agrariër. De uitkomsten van deze bijeenkomsten en overleggen zijn integraal opgenomen in het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan. Zo is onder meer de positionering van de inrit afgestemd op de verkeerssituatie bij de school, zodat er sprake is van een veilige in- en uitrit. Tevens is besproken dat ten tijde van uitvoering leveranties van bijvoorbeeld bouwmaterialen en/of materieel plaatsvinden buiten haal- en brengtijden van de school. Vooroverleg wettelijke overlegpartners In het voortraject heeft reeds uitgebreid overleg plaatsgevonden met onder meer de Provincie Drenthe, Waterschap Drents Overijsselse Delta, Rendo. De uitkomsten van deze overleggen zijn integraal opgenomen in het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan.
Zo is de landschappelijke inpassing van het plan aangepast, de positionering en dimensionering van de duiker nader afgestemd en de herpositionering van de gasleiding in samenspraak met Rendo vormgegeven. Geconcludeerd wordt hiermee dat hiermee de belangen van de betreffende partijen zijn gediend en zijn enkele aanvullende voorwaarden meegenomen voor de verdere uitvoering van het plan.
ti
ti
ti
ti
Versie december 2025
7
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
B+O Architectuur en Stedenbouw
3. Beleid en regelgeving In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor de activiteit toegelicht en wordt de activiteit hieraan getoetst. Er wordt ingegaan op beleid van het Rijk, Provincie, Regio en gemeenten.
3.1.
Rijksbeleid en regels
Nationale omgevingsvisie Op 23 februari 2021 heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koningrijksrelaties de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. In de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem de fysieke leefomgeving. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien: •
Een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainports, greenports en valleys;
•
Over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed;
•
Een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is een ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant.
Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1.
Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
2.
Duurzaam economisch groeipotentieel
3.
Sterke en gezonde steden en regio’s
4.
Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren, dit is echter niet altijd mogelijk. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes1: 1.
Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies te vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte.
2.
Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
3.
Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze samenleving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.
Instructieregels Rijk
Versie december 2025
8
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
B+O Architectuur en Stedenbouw
Bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning of wijziging van het omgevingsplan moet rekening worden gehouden met de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: a. De activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; b. De omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); c.
De omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert.
Hoofdonderwerpen waarvoor instructieregels gelden vanuit het Rijk. Let op! Per instructieregels is het toepassingsbereik bepaald. Daardoor kan het zijn dat een thema waarvoor het Bkl instructieregels bevat, niet geldt voor een specifieke activiteit. •
Waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2)
•
Beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3)
•
Beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit;
•
Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking;
•
Het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden;
•
Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën;
•
Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).
Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl. Conclusie Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 4 vrijstaande woonhuizen, 4 halfvrijstaande woningen en 3 rijwoningen. Het plan past binnen de uitgangspunten van de NOVI. Het plan voorziet in de actuele woonbehoefte, zie paragraaf 3.3.1 en 3.5.1. Bij het ontwerp van het plan is rekening gehouden met de kenmerken van het gebied en er is nadrukkelijk aandacht voor klimaatverandering. Het plan is in overeenstemming met het Rijksbeleid.
Versie december 2025
9
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
3.2.
B+O Architectuur en Stedenbouw
Provinciaal beleid en regels
3.2.1. Provinciale omgevingsvisie De Omgevingsvisie Drenthe is voor Drenthe is op 28 september 2022 vastgesteld door Provinciale Staten en vormt een centraal visiedocument. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein. De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. In de komende jaren zullen er provinciaal een vijftal belangrijke ontwikkelingen gaan spelen: •
de demografische ontwikkeling;
•
de klimaatverandering;
•
de afname van de biodiversiteit;
•
de transitie naar een kennis- en netwerkeconomie;
•
de transitie naar een duurzame energievoorziening.
Ruimtelijke kwaliteit De ruimtelijke kwaliteit van Drenthe is hoog en de ruimtelijke identiteit is herkenbaar en beleefbaar. Het tot dusver gevoerde ruimtelijk beleid heeft ertoe geleid dat ontwikkelingen altijd in samenhang met de ondergrond en met besef van de cultuurhistorie hebben plaatsgevonden. Er is evenwicht en onderscheid tussen stad en platteland, tussen rust en dynamiek, tussen historie en het heden. Het Drentsche landschap is rijk aan herinneringen aan vroegere bewoning, kent karakteristieke bebouwingspatronen, heeft hoge natuurwaarden en is beleefbaar. In Drenthe kan nog steeds openheid, rust, ruimte en duisternis worden ervaren. Deze aspecten worden in de rest van het land steeds zeldzamer en wordt door de samenleving steeds meer gewaardeerd. Omdat niet alle kernkwaliteiten goed te duiden zijn in het fysiek-ruimtelijk domein, zijn ze vertaald naar indicatoren. Rust is vertaald naar stilte en duisternis. Ruimte staat voor de openheid van het landschap. De kernkwaliteit natuur is uitgewerkt in het kunnen beleven en benutten van de natuur die Drenthe rijk is en daarnaast het beschermen om de biodiversiteit in stand te houden en te versterken. Oorspronkelijkheid is concreet gemaakt in de kernkwaliteiten cultuurhistorische, archeologische en aardkundige waarden. Veiligheid staat voor sociale, externe en verkeersveiligheid.
De kernkwaliteiten naoberschap, menselijke maat en kleinschaligheid zijn lastig ruimtelijk te duiden, maar zijn meegenomen in de begrippen ‘leefbaarheid en ‘passend bij Drenthe’. De verschillende kernkwaliteiten zijn de basis van de kernkwaliteit landschap. Er is immers een duidelijke relatie tussen de ondergrond, de historische ontwikkeling, leefbaarheid, ‘passend bij Drenthe’ en het landschap. Daar komt bij dat de gaafheid en de diversiteit van het Drentse landschap overal beleefbaar is binnen Drenthe. Daarmee vormt de kernkwaliteit landschap de kapstok voor de kernkwaliteiten. Zorgvuldig ruimtegebruik Ruimtelijke kwaliteit zit in het zorgvuldig gebruik maken van de ruimte en in het waarborgen van de kwaliteit van het milieu en de leefomgeving. Om zorgvuldig ruimtegebruik in Drenthe te stimuleren, wordt gestreefd naar het bundelen van wonen en werken. Verdichting gaat voor uitbreiding. Extra ruimte voor wonen is er in of aansluitend op het bestaande bebouwde gebied en gebundeld rond de regionale voorzieningen voor infrastructuur en openbaar vervoer. Uiteraard is het niet de bedoeling dat dit streven ten koste gaat van cultuurhistorisch waardevolle dorpskernen. In zulke situaties met de betrokken partijen gezocht naar een maatwerkoplossing. Wonen De woningnood in Nederland wordt ook gevoeld in Drenthe.
De verschillen in bevolkingsontwikkeling tussen de stedelijke gebieden en het landelijk gebied worden groter, ondanks de stagnatie op de woningmarkt vanwege forse prijsstijgingen. Op basis van de huidige prognoses blijft de bevolking van Assen stabiel en profiteert de noordzijde van Drenthe van de groei van Groningen. De zuidelijke as
Versie december 2025
10
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
B+O Architectuur en Stedenbouw
laat in de prognoses een sterk verloop zien, van groei in de gemeente Meppel tot het doorzetten van de krimp die in de gemeente Emmen in 2014 is ingezet. De regio Oost-Drenthe is door het Rijk aangewezen als één van de regio’s waar de bevolkingskrimp in Nederland het sterkst is, maar deze laat zich vooralsnog niet vertalen in huishoudenskrimp. Lokaal laten, ook in Oost-Drenthe, sterke dorpen nog steeds bescheiden groeicijfers zien. Dit komt omdat huishoudens steeds kleiner worden, waardoor de krimp opgevangen wordt door de vraag naar woningen. Daarnaast is de inkomende migratie uit het buitenland hoger dan verwacht. Een steeds kleiner aanbod van woningen en de effecten van corona lijken de verwachte ontwikkeling te vertragen. Vraag en aanbod passen niet altijd goed meer bij elkaar, wat leidt tot een vraag naar nieuwe woningen. Dit terwijl een deel van de bestaande woningvoorraad in kwaliteit afneemt en huishoudens niet kunnen doorstromen naar passende woningen. De autonome woningbouwopgave in Drenthe krijgt tot 2030 te maken met een daling van het aantal huishoudens, maar hier tegenover staat dat vanuit Groningen en Zwolle sprake is van een regionaal overkokende woningvraag die landt in de Drentse gemeenten. Per saldo betekent dit een woningbehoefte van ca. 10.000 tot 20.000 extra woningen tot en met 2030.
De ambities voor de woningmarkt zijn nader uitgewerkt in de Drentse Woonagenda. Daarnaast heeft de provincie subsidieregelingen om de bouw van meer woningen, wooninitiatieven en herstructurering van de woningvoorraad te stimuleren. Ook biedt de provincie ruimte voor woningbouw ter vervanging van landschapsontsierende (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen met de ruimte-voor-ruimteregeling. Het beleid hiervoor is vertaald in de Provinciale Omgevingsverordening. Bij eventuele aantasting van de kernkwaliteiten streeft men naar compensatie. In overleg met gemeenten en andere partners wordt hier verder invulling aan gegeven.
3.2.2. Instruc eregels provincie (omgevingsverordening) De Omgevingsverordening stelt in artikel 2.17 dat een ruimtelijk plan kan voorzien in nieuwe woningbouw mits de behoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie kan worden aangetoond en aansluit bij bestaand stedelijk gebied. De gemeentelijke woonvisie ten aanzien van de woningvoorraad: •
draagt bij aan balans tussen vraag en aanbod in de gehele Drentse woningvoorraad op de lange termijn en is hiertoe afgestemd binnen de woningmarktregio’s;
•
benoemt tenminste de kwaliteit, kwantiteit, doelgroepen, duurzaamheid en kernenstructuur;
•
schetst de opgaven in de bestaande woningvoorraad;
•
geeft aan op welke wijze balans op lange termijn wordt gerealiseerd;
•
geeft een lange termijn beeld.
3.2.3. Conclusie Binnen het projectgebied wordt 11 grondgebonden woningen gerealiseerd. In paragraaf 4.1.3 (Toetsing Rijksbeleid/Ladder voor duurzame verstedelijking) is geconcludeerd dat de ontwikkeling niet wordt aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling is daarom in lijn met de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast is de realisatie van woningbouw op de beoogde plek een logische keuze gelet op de ligging grenzend aan het dorp, ontsluiting en stedenbouwkundige structuur. Middels een beeldkwaliteitsplan en landschappelijk inrichtingsplan wordt er gezorgd voor een passende overgang naar het omliggende landschap. Er is dan ook geen sprake van strijd met provinciale belangen en/of kernkwaliteiten zoals genoemd in de Omgevingsvisie.
ti
Versie december 2025
11
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
3.3.
B+O Architectuur en Stedenbouw
Regionaal beleid
De wettelijke basis om gezamenlijk besluiten te nemen ligt in artikel 2.2 lid 2 van de Omgevingswet. Het gaat om het gezamenlijk nemen van één besluit. Veel opgaven overstijgen het lokale belang. Getoetst wordt daarom of het plan in overeenstemming is met regionaal beleid.
3.3.1. Regionale woonvisie Zuidwest Drenthe In het kader van de regionale afstemming is met de buurgemeenten Hoogeveen, Westerveld en Meppel overleg gevoerd over het woningbouwprogramma. De uitkomst van de afstemming heeft geresulteerd in een regionale woonvisie. Het voorliggende woningbouwontwikkeling past in de regionale aantallen en het kwalitatieve programma tot 2026. Op 30 oktober 2012 is de Regionale Woonvisie Zuidwest Drenthe, Groeimodel, deel I door het college van de gemeente de Wolden en de andere betrokken gemeenten vastgesteld. In het bestuurlijk afstemmingsoverleg RO/Wonen Zuidwest Drenthe van 21 december 2015 is de woningbehoefte voor Zuidwest Drenthe vastgesteld voor de periode 2016-2025. Deze woningbehoefte prognose is gebaseerd op de provinciale bevolkingsprognose 2015, vertaald naar de woningbehoefte in de regio Zuidwest Drenthe. De vastgestelde woningbehoefte geldt als kader voor de woningbouwontwikkeling in de regio en dient als uitgangspunt voor de actualisatie van het gemeentelijk woonbeleid voor de gemeenten binnen deze regio. Gelet op de aanwezige harde plancapaciteit in Zuidwest Drenthe, is de mogelijkheid aanwezig de woningbouwuitbreiding die dit omgevingsplan mogelijk maakt daaraan toe te voegen.
3.3.2. Conclusie De realisatie van 11 woningen leidt niet tot verdringing of ongewenste concurrentie op regionale schaal. Het voornemen past binnen de regionale doelstellingen en het regionale beleid.
3.4.
Beleid Waterschap
3.4.1. Waterschapsverordening Op grond van artikel 56 in combinatie met artikel 78 van de Waterschapswet stelt het waterschap verordeningen vast die het nodig oordeelt voor de behartiging van de opgedragen taken. De taken die aan waterschap worden opgedragen betreffen, volgens artikel 1 van de Waterschapswet, de zorg voor het watersysteem en zorg voor het zuiveren van afvalwater. Eventueel kunnen nog de zorg voor andere waterstaatsaangelegenheden worden opgedragen, bijvoorbeeld vaarwegbeheer. Naast de Waterschapswet, die de organisatie van de waterschappen regelt, geven de Omgevingswet en de daarop gebaseerde regelgeving allerlei bepalingen over de inhoud van het waterbeheer, bijvoorbeeld in de vorm van doelstellingen en concrete normen. Het projectgebied is gelegen binnen het beheergebied van het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Het beleid van het waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het waterbeheerplan 2016 - 2021. Specifiek voor het gebied heeft het waterschap het beleid geformuleerd in ‘Water Raakt!’. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. Het waterschap laat in dit waterbeheerplan zien welke ontwikkelingen voor het waterbeheer van belang zijn en welke accenten we in de samenwerking met de partners willen leggen.
Vanuit die omgevingsverkenning wordt vervolgens het beleid voor de planperiode 2016-2021 beschreven voor onze primaire taakgebieden: •
Bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: Veilig water.
•
Zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen: Voldoende water.
•
Zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier: Schoon water.
•
Verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit: Afvalwater.
Bij ruimtelijke plannen adviseert het waterschap om te komen tot een duurzame ruimtelijke inrichting. Ruimtelijke aanpassingen kunnen bijdragen aan het voorkomen van een over-stroming of wateroverlast en het beperken van eventuele gevolgen.
Versie december 2025
12
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
B+O Architectuur en Stedenbouw
Daarnaast gaat het ook om de bijdrage die inwoners, gemeenten, provincies en belangenorganisaties zelf kunnen leveren aan waterveiligheid. De betrokkenheid vanuit de samenleving bij de gewenste veiligheid is een belangrijk aandachtspunt in de planperiode. Doelstellingen van het waterschap inzake ruimtelijke plannen is het beperken van de gevolgen van wateroverlast en overstromingen (overlast, schade en slachtoffers) en het vergroten van het bewustzijn van de (resterende) eigen verantwoordelijkheid van de inwoners, overheden en bedrijven. Dit omgevingsplan zal geen negatieve gevolgen van wateroverlast en overstromingen veroorzaken. Voor dit plan is de digitale watertoets doorlopen en heeft vooroverleg met het waterschap plaatsgevonden. De uitkomst van deze toets en nadere uitwerking van het wateradvies, is aangegeven in paragraaf 4.10.
3.4.2. Conclusie Het Waterschap Drents Overijsselse Delta is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets en het voeren van vooroverleg. Zij geeft aan dat de waterhuishoudkundige belangen niet in het geding zijn. Wel merkt men op dat voor diverse (mogelijke) werkzaamheden met consequenties voor de waterhuishouding een vergunning nodig kan zijn. Dit zal worden meegenomen in het vervolgtraject.
Versie december 2025
13
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
3.5.
B+O Architectuur en Stedenbouw
Gemeentelijk beleid
Het gemeentelijk beleid is een doorvertaling van rijks- en provinciaal beleid en is verwoord in tal van plannen en beleidsnota’s. De belangrijkste voor voorliggende ontwikkeling betreffen de Structuurvisie De Wolden 2010-2030, de Woon(zorg)visie en het Landschappelijk Ontwikkelingskader.
3.5.1. Structuurvisie Samen aan zet! Toekomstvisie 2022-2040 van gemeente De Wolden Gemeente De Wolden heeft op 27 oktober 2022 de “Samen aan zet! Toekomstvisie 2022-2040 van gemeente De Wolden” vastgesteld. Deze toekomstvisie verbindt het verleden, heden en de toekomst van De Wolden. Een van oorsprong jonge plattelandsgemeente, ontstaan uit een fusie van de gemeenten Ruinen, Ruinerwold, Zuidwolde en de Wijk. Deze structuurvisie is de opvolger van de structuurvisie die De Wolden in 2005 heeft gemaakt. De gemeenteraad heeft de opdracht gegeven om één integrale visie te maken, waarin de sociale en fysieke leefomgeving met elkaar verbonden zijn. Daarom wordt deze structuurvisie ook als omgevingsvisie gebruikt in het kader van de Omgevingswet. De ambitie van de gemeente is dat in 2040 elke inwoner passende woonruimte kan vinden in De Wolden. Het groeiend aantal huishoudens draagt bij aan de draagkracht van voorzieningen en het sociale vangnet van oudere inwoners. We hebben invulling gegeven aan de opgaven om woningen energieneutraal, klimaatadaptief en levensloopbestendig te maken, zodat er ook in de toekomst kan worden voldaan aan de vraag naar passende woonruimte. De Wolden is het groene hart van de regio waar het prettig en ruim wonen is. Deze kwaliteit wil men uitdragen in de regio en daarbuiten.
Om de gevolgen van vergrijzing het hoofd te bieden en de kwaliteit en kwantiteit van het voorzieningenniveau te verhogen, wil de gemeente meer (jonge) mensen uit de regio aan de gemeente verbinden. In samenwerking met de Regio Zwolle wil de gemeente een bijdrage leveren aan de woningbouwopgave van de regio en zetten we in op groei van het aantal woningen. Hierbij ziet men nieuwbouw als een flexibele opgave die meebeweegt met de tijd. Daarbij zet men in op beheerste uitbreiding van de kleine dorpen en grootschalige uitbreiding (extra groei) van de kerndorpen. Voor de beoogde ontwikkeling zijn de volgende ambities van de gemeente De Wolden van belang: •
In de kerndorpen (Zuidwolde, de Wijk, Ruinen, Ruinerwold en Koekange) en in AlteveerKerkenveld willen we uitbreiding toestaan (in de Woon(zorg)visie De Wolden is deze ambitie geactualiseerd en vastgelegd dat uitbreiding in alle kernen wenselijk is);
•
In de kerndorpen wordt uitbreiding actief gestimuleerd, ook als de behoefte niet uit het eigen dorp komt;
•
Bij uitbreiding bouwen we bij voorkeur aansluitend aan de bestaande dorpen;
•
Nieuwe ontwikkelingen passen binnen de aard en de schaal van het landschap en laten zich inspireren door de cultuurhistorie van het gebied waar de ontwikkeling plaatsvindt;
•
Nieuwe woningbouwinitiatieven worden zoveel mogelijk klimaatadaptief ingericht.
•
We besteden hierbij aandacht aan het leefklimaat in en rond de woningen;
•
We stimuleren initiatieven die gebruik maken van circulaire bouwmaterialen;
•
Als gemeente stimuleren we woningbouwinitiatieven die vanuit de samenleving ontstaan. Denk hierbij ook aan collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).
3.5.2. Woon(zorg)visie De Wolden De woningmarkt is voortdurend in beweging. Veranderingen in wet- en regelgeving hebben invloed op vraag en aanbod op de woningmarkt. De Woon(zorg)visie 2023-2027 geeft een overzicht van de belangrijkste uitdagingen voor onze gemeente op het gebied van vergrijzing, woningbouw en duurzaamheid. Met dit woonbeleid werken we aan een veelzijdig woonaanbod in De Wolden voor onze huidige inwoners, nieuwe inwoners en andere doelgroepen.
Versie december 2025
14
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
B+O Architectuur en Stedenbouw
De gemeente De Wolden werkt de komende vier jaar aan de woningbouwopgave middels de volgende zes ambities; 1) Met nieuwbouw bijdragen aan de veranderende woningbehoefte 2) Een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad 3) Wonen en zorg 4) Betaalbaar wonen 5) Leefbare wijken en dorpen 6) Huisvesting aandachtsgroepen op orde De ambities 1, 2, 4 en 5 zijn daarbij relevant voor onderhavige ontwikkeling. Per ambitie wordt hieronder kort uitgelicht hoe deze ambities zich verhoudt tot voorgenomen ontwikkeling: 1) De gemeente wil ook ruimte creëren voor bijzondere en nieuwe woonvormen. Woonvormen waar jong en oud samenkomen worden gestimuleerd omdat ze bijdragen aan de ontmoeting en ook zorg voor elkaar, wat in deze vergrijzende en ontgroenende regio van belang is. Ook wil minimaal 100 woningen realiseren in bijzondere woonvormen, denk hierbij aan collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Onderhavige initiatief is opgepakt door een collectief van inwoners van Ruinerwold, dat zich heeft verenigd in een CPO. Dit past uitermate goed bij de ambitie van de gemeente De Wolden voor het faciliteren van initiatieven uit de samenleving. Doordat het merendeel van de initiatiefnemers woonachtig is in Ruinerwold, zorgt het initiatief ook voor de nodige doorstroming in de bestaande woningvoorraad.
Daarnaast dienen alle vrijstaande en dure koopwoningen die worden toegevoegd in de gemeente De Wolden levensloopbestendig zijn. Dit initiatief bevat 3 vrijstaande huizen, die hierin zullen voorzien. 2) Alle nieuwbouw moet voldoen aan de duurzaamheidsambities zoals we die in ons Actieplan Klimaat en Energie hebben geformuleerd. In 2040 is gemeente De Wolden volledig energieneutraal en klimaatadaptief ingericht. Dit heeft effect op de nog te bouwen woningen. De gemeente wil dat deze zoveel mogelijk circulair zijn en klimaatadaptief gebouwd worden. In het stedenbouwkundig plan is nauwgezet rekening gehouden duurzaamheid. Zo is de orientatie van de woningen onder meer gebaseerd op de richting van het dakvlak ten behoeve van zonnepanelen. Woningen met een minder gunstige orientatie zijn voorzien van een tegenliggend dakvlak, zodat ook deze woningen voorzien kunnen worden van zonnepanelen. Daarnaast wordt in de erfirnrichting een minimale oppervlakte aan verharding gerealiseerd. Vanzelfsprekend zullen de woningen zonder gasaansluiting worden gerealiseerd en voldoen ze aan de BENG-eisen, zoals is vastgelegd in het bouwbesluit. 4) De gemeente De Wolden streeft ernaar voor iedereen een betaalbaar en passend woningaanbod te realiseren, zodat het voor alle Woldenaren en nieuwkomers prettig wonen is in De Wolden.
In de woon(zorg)visie is het volgende opgenomen over de gewenste aantallen: In Ruinerwold kunnen 123 tot 164 woningen worden toegevoegd met de volgende verdeling: •
minimaal 20 tot 25% sociale huurwoningen;
•
minimaal 20 tot 25% betaalbare koopwoningen tot € 275.000;
•
minimaal 20 tot 25% middeldure koopwoningen tussen € 275.000 en € 405.000;
•
maximaal 10 tot 14% dure koopwoningen vanaf € 405.000.
Dit programma is gemeente breed. Per project kan van deze programmering afgeweken worden, zolang het totale aantal nieuwbouwwoningen past binnen deze segmentering. De planvorming van het voorliggende plan liep al ver voordat de nieuwe woonvisie is vastgesteld. Voor vaststelling van de Woon(zorg)visie waren daarom reeds afspraken gemaakt over het te realiseren programma voor 4 vrijstaande woningen, 4 halfvrijstaande woningen en 3 rijwoningen. Om het plan dichterbij de uitgangspunten van de woon(zorg)visie te brengen is ervoor gekozen om 3 vrijstaande woonhuizen aan het hogere segment, een vrijstaande woning en 4 twee-onder-een-kap woningen aan het middensegment en 3 rijwoningen voor het betaalbare/starters segment toe te
Versie december 2025
15
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
B+O Architectuur en Stedenbouw
kennen. Er ontstaat daarmee een exploitabel plan dat past bij de geest van de woon(zorg)visie van de gemeente De Wolden, waarbij er woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd voor elk segment. 5) Met woningbouw verspreid over de kerndorpen en kleine kernen wil men het draagvlak voor de voorzieningen richting de toekomst versterken. Voor meerdere doelgroepen waaronder ouderen is het prettig om nabij voorzieningen zoals een supermarkt, zorg- en welzijnsinstellingen en ontmoetingsplekken te wonen. Gezinnen hebben de behoefte om nabij kinderopvang en een school te wonen, maar vraag en aanbod moeten hiervoor op elkaar zijn afgestemd. Vanwege de ontgroening in de verschillende kernen vinden wij het belangrijk om aandacht te hebben voor de huisvesting van starters en gezinnen - lokaal én van buiten De Wolden - binnen alle kernen. Dankzij de mix van woningtypologiën die in het plan zijn opgenomen worden meerdere doelgroepen bedient. Daarnaast is het projectgebied gelegen nabij diverse voorzieningen, zoals een school, dorpshuis en sportverenigingen. De nieuwe bewoners zullen gebruik gaan maken van deze voorzieningen, zodat deze ook voor de toekomst behouden kunnen blijven.
3.5.3. Landschappelijk ontwikkelingskader De gemeenteraad stelde op 2 november 2012 het Landschappelijk Ontwikkelingskader (LOK) voor de Wolden vast. De reden hiervoor is dat het landschap als één van de belangrijkste kwaliteiten van de gemeente wordt beschouwd. Nieuwe ontwikkelingen dienen zich in het landschap te voegen en hier waar mogelijk een bijdrage aan te leveren. Andersom bieden nieuwe ontwikkelingen ook kansen om landschappelijke kwaliteiten terug te brengen die zijn verdwenen. Uitgangspunten van het LOK zijn dan ook: •
het behouden en versterken van de landschappelijke kenmerken binnen de gemeente en daarmee ook het versterken van de landschappelijke verschillen in de gemeente;
•
het verenigen van nieuwe ontwikkelingen en bestaande kwaliteiten op een landschappelijk verantwoorde manier, met als doel meerwaarde te creëren voor de landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit;
•
het op een landschappelijk verantwoorde manier verankeren van de dorpen en de ontwikkelingen bij de dorpen in de omgeving.
Rondom de dorpen worden op landschappelijk gebied vooral kleinschalige veranderingen voorzien, zoals woningbouw op beperkte schaal. De meeste verandering wordt voorzien in het landelijk gebied in het licht van bedrijfsverbreding, vergroting of functieverandering. Kenmerken laagveen ontginningen Van oudsher hadden de laagveengebieden een besloten karakter door de vele elzensingels op de perceelsgrenzen. Door schaalvergroting in de landbouw en de wens om de gronden efficiënter te benutten zijn in de omgeving van Ruinerwold elzensingels weggehaald. Bovendien zijn door ruilverkavelingen gronden samengevoegd. De gemeente geeft in het LOK aan dat nieuwe ontwikkelingen de opstrekkende verkaveling weer dienen te accentueren. Andere kenmerken rondom Ruinerwold zijn: •
Wegdorpen als ontginningsas met Ruinerwold als bijzonder dubbellint
•
Langgerekte slagenverkaveling loodrecht op deze assen (opstrekkend, smal, recht)
•
Verkaveling tot aan de Woldse Aa
•
Sloten als perceelscheiding in regelmatig patroon
•
Deels verdwenen bosstroken en singelbeplanting op perceelsgrenzen (met els, eik, hulst), daar waar de beplanting nog aanwezig is is het landschap kleinschalig en besloten, daar waar zij verdwenen is, is het landschap open.
•
Dorp en landschap loopt in elkaar over, zachte randen
•
Uitzondering is de harde rand van bedrijventerrein Hoge Akkers.
Versie december 2025
16
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
B+O Architectuur en Stedenbouw
Het plan voorziet in de realisatie van 11 woningen in een collectief particulier opdrachtgeversschap (CPO). De ontwikkeling van nieuwe woningen aan de rand van Ruinerwold was al voorzien in de Structuurvisie en in de toekomstvisie, zie hiervoor paragraaf 3.5.1 'Samen aan zet! Toekomstvisie 2022-2040, overgenomen. Met de stedenbouwkundige opzet van de wijk heeft een analyse van het landschap en de cultuurhistorie plaatsgevonden. De uitgebreide analyse is opgenomen in bijlage 1 bij de regels. Het uitgangspunt bij de ontwikkeling van een plan met het behoudt van de bestaande verkavelingsstructuur geweest. Hiermee wordt aansluiting gezocht bij de rechte lijnen die voorkomen in het landschap, evenals de bebouwingstypologieen. Langs de randen van het plangebied en langs de bestaande sloot ten oosten van het plangebied wordt opgaande inheemse beplanting aangebracht. Hiermee ontstaat een groene afscherming, wat tevens zorgt voor een zachte overgang van bebouwing naar open buitengebied. Het erf aan de Dijkhuizen 72 zal als zijnde een voormalige agrarisch erf worden herontwikkeld. Voor de landschappelijke inpassing van dit erf is een inrichtingsplan opgesteld. Dit plan is opgenomen in het beeldkwaliteitsplan onder bijlage 1 bij de regels. Hierbij is veel aandacht voor de inpassing van het nieuwe erf in het landschap, de relatie met de omgeving en de context van het perceel.
Groene inpassing en beplanting langs de erfranden zorgen voor een zachte overgang tussen erf en omliggend landschap. Het voorgenomen plan legt een duidelijke relatie tussen dorp en landschap en bijbehorende bebouwingstypologie. Daarmee sluit het aan op het doel van het LOK om nieuwe ontwikkelingen onderdeel te laten worden van het landschap.
3.5.4. Welstandsnota In de gemeente De Wolden bestaat de bestuurlijke wens tot deregulering en om meer verantwoordelijkheid bij de burger neer te leggen. Deze wens heeft er toe geleid dat in de raadsvergadering van 13 december 2012 de raad besloten heeft tot het welstandsvrij verklaren van grote gebieden van de gemeente. Daarmee heeft de gemeenteraad het vertrouwen in de burger uitgesproken dat hij/zij de verantwoordelijkheid aan kan om op een juiste wijze met de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente De Wolden om te gaan Het projectgebied is op de kaart behorende bij de welstandnota 2013 aangewezen als welstandsvrij gebied. In de welstandsvrije gebieden wordt niet getoetst aan welstand en daarom is in deze gebieden ook geen excessenregeling van toepassing. Vanwege de ligging van het projectgebied aan de rand van Ruinerwold en de bijbehorende cultuurhistorische- en landschappelijke waarden, verdient het de voorkeur om voor deze nieuwe bebouwing specifieke eisen voor de beeldkwaliteit op te stellen. Voor de ontwikkeling is daarom door B+O Architectuur en Stedebouw een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Om de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe bebouwing goed op lokale karakteristiek aan te laten sluiten zijn de geldende welstandsnota en het Landschappelijke OntwikkelingsKader (LOK) als uitgangspunt genomen en daar waar nodig aangescherpt.
Het beeldkwaliteitsplan wordt door de gemeenteraad vastgesteld als toevoeging op de welstandsnota en is tevens als bijlage bij voorliggend plan opgenomen. In het beeldkwaliteitsplan zijn diverse ruimtelijk structurerende elementen van het plan beschreven. De situering van de gebouwen komt voort uit de functies en activiteiten die in het plan zijn vastgelegd. Daarnaast zijn in het beeldkwaliteitsplan uitgangspunten/criteria voor de vormgeving, detaillering, kleuren en materialen van de gebouwen en bijgebouwen geformuleerd. Tot slot gaat het plan in op de landschappelijke elementen en groenstructuur in het projectgebied.
3.5.5. Conclusie Voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van 11 grondgebonden woningen, middels een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Het projectgebied grenst aan het bestaande dorp en valt binnen de contour van de beheersverordening Ruinerwold.
Versie december 2025
17
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
B+O Architectuur en Stedenbouw
Met het vaststellen van de Toekomstvisie 2022-2040 ' Samen aan zet!' is de voormalige structuurvisie De Wolden (2011) komen te vervallen. Met de Toekomstvisie zijn de uitbreidingslocaties zoals waren opgenomen in de structuurvisie overgenomen. De planmatige uitbreidingsrichtingen voor woningbouw in de vijf kerndorpen zijn op een visiekaart gezet. De visiekaart voor Ruinerwold is hieronder weergegeven in afbeelding 5. Hierop zijn vier uitbreidingsrichtingen te zien, waarbij duidelijk is dat ter plaatse van het plangebied een uitbreiding van de kern is voorzien (de middelste ster). De ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met de uitbreidingslocaties zoals opgenomen in de Toekomstvisie 2022-2040.
Afbeelding 5: Visiekaart uitbreidingsmogelijkheden Ruinerwold.
De ontwikkeling is opgezet naar de aard en schaal van het landschap en refereert naar de agrarische bebouwingstypologie die in het gebied van oudsher terug te vinden is. Het voorgenomen plan legt een duidelijke relatie tussen dorp en landschap en bijbehorende bebouwingstypologie. Daarmee sluit het aan op het doel van het LOK om nieuwe ontwikkelingen onderdeel te laten worden van het landschap. Tevens wordt het stedenbouwkundig plan, inrichtingsplan en de bijbehorende beeldkwaliteit vastgelegd in het Beeldkwaliteitsplan Buddingewold Ruinerwold, als bijlage 1 van de regels. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de ambities zoals door de gemeente De Wolden beschreven in de Toekomstvisie 2022-2040, Woon(zorg)visie, Welstandsnota en Landschaps Ontwikkelingskader.
Versie december 2025
18
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
B+O Architectuur en Stedenbouw
4. Fysieke leefomgeving In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze bij de activiteit rekening is gehouden met diverse aspecten van de fysieke leefomgeving als bedoeld onder artikel 1.2 van de Omgevingswet en de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).
4.1.
Stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische waarden
Stedenbouwkundige kwaliteit is de kwaliteit van de gebouwde omgeving en de openbare ruimte. Deze kwaliteit heeft onder andere invloed op de herkenbaarheid en het gebruik van een gebied. Hij wordt beïnvloed door (maatschappelijke) ontwikkelingen als de druk op de woningmarkt, verdichting van stedelijke gebieden en energietransitie. De beoordeling van de stedenbouwkundige kwaliteit is altijd gebiedsspecifiek. De waardering van een stedenbouwkundige omgeving wordt onder andere bepaald door: •
De maat en schaal van de bebouwing
•
Afwisseling tussen bebouwd en onbebouwd
•
Herkenbaarheid door duidelijke routes en herkenningspunten
•
Benutten van cultuurhistorische waarden
•
Voldoende groen
•
Materiaalgebruik
Al deze elementen dragen bij aan de belevings- en gebruikswaarde, en daarmee de stedenbouwkundige kwaliteit van een gebied. Ook het voorkomen van leegstand en verloedering zorgt ervoor dat de kwaliteit van gebied behouden blijft. De stedenbouwkundige kwaliteit heeft een duidelijke relatie met andere omgevingsthema's zoals cultureel erfgoed en duurzame verstedelijking. Hieronder zal worden ingegaan op de verschillende thema’s.
4.1.1. Ruimtelijke kwaliteit/omgevingskwaliteit Het plan is opgebouwd uit 1 hoofdvolume van een agrarische schuur, met een relatief lage goothoogte en een flauw hellend schilddak. Deze grote massa is vervolgens opgedeeld in kleinere eenheden, ter grootte van gezinswoningen. Door meer of minder massa uit het volume te ‘snijden’ ontstaat een afwisseling van kleinere en grotere massa’s aan bebouwing. Dit zijn de verschillende woningtypen van 5 vrijstaande woonhuizen, een twee-onder-een-kap volume en een rij van 3 woningen. Doordat alle woningen uit hetzelfde hoofdvolume zijn ‘gesneden’, delen de woningen hetzelfde dakvlak en buitenste rooilijn en ontstaat er eenvormingheid als ensemble.
Versie december 2025
19
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
B+O Architectuur en Stedenbouw
Afbeelding 6: Stedenbouwkundig concept (bron: B+O Architectuur en Stedenbouw)
Afbeelding 7: Stedenbouwkundig plan (bron: B+O Architectuur en Stedenbouw)
Om verfijning in het plan aan te brengen zijn aan- en bijgebouwen als onderdeel van de woonvolumes ontworpen, waarbij (zolang de buitenste rooilijn gerespecteerd wordt) verspringingen in de volumes mogelijk zijn. De goothoogte in de buitenste gevellijn is lager om een natuurlijke overgang en verschijningsvorm te bewerkstelligen. Om repetitieve vormen te vermijden en het bebouwingsbeeld te diversificeren, hebben sommige woningen een dakvlak in twee richtingen. Een in hoogte verspringende nok versterkt dit beeld. Ook dragen de tegenliggende dakvlakken bij aan een gunstige oriëntatie voor zonnepanelen. Vanwege de eenduidige hoofdopzet onstaat een sterk herkenbaar ensemble. Dankzij zorgvuldig nuances en afwijkingen toe te passen wordt het geheel architectonisch naar een hoger plan gebracht.
Versie december 2025
20
Ruinerwold, deelplan Buddingewold
B+O Architectuur en Stedenbouw
4.1.2. Beeldkwaliteit/architectuur/Welstand Vanwege de ligging van het projectgebied aan de rand van Ruinerwold en de bijbehorende cultuurhistorische- en landschappelijke waarden, verdient het de voorkeur om voor deze nieuwe bebouwing specifieke eisen voor de beeldkwaliteit op te stellen. Voor de ontwikkeling is daarom door B+O Architectuur en Stedebouw een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Om de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe bebouwing goed op lokale karakteristiek aan te laten sluiten zijn de geldende welstandsnota en het Landschappelijke OntwikkelingsKader (LOK) als uitgangspunt genomen en daar waar nodig aangescherpt. Het beeldkwaliteitsplan wordt door de gemeenteraad vastgesteld als toevoeging op de welstandsnota en is tevens als Bijlage 1 bij voorliggend omgevingsplan opgenomen. In het beeldkwaliteitsplan zijn diverse ruimtelijk structurerende elementen van het plan beschreven. De situering van de gebouwen komt voort uit de bestemmingen en bouwvlakken die in het plan zijn vastgelegd. Daarnaast zijn in het beeldkwaliteitsplan uitgangspunten/criteria voor de vormgeving, detaillering, kleuren en materialen van de gebouwen en bijgebouwen geformuleerd. Tot slot gaat het plan in op de landschappelijke elementen en groenstructuur in het projectgebied. Het volledige beeldkwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1 van de regels van dit Omgevingsplan.
4.1.3. Laddertoets Onder de Omgevingswet is in het Bkl de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. In artikel 5.129g van het Bkl wordt de Ladder als volgt omschreven: 1. Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. 2. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a) De behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b) als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. 3.
Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied nie gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: a) op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en b) nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid. 4. Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft die beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Uit vaste jurisprudentie volgt dat het toevoegen van 12 of meer woningen wordt gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. Het voorliggende plan voorziet in de realisatie van 11 grondgebonden rijwoningen. Aangezien sprake is van de ontwikkeling van minder dan 12 woningen, is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling is daarom niet ladderplichtig. Geconcludeerd wordt dat binnen het projectgebied nationale belangen geen rol spelen.