Raadsvoorstel 37, Bijlage 1 Toelichting Demmerik 122-124

TOELICHTING PROJECT

Demmerik 122-124 te Vinkeveen

STATUS

vastgesteld

PROJECTNUMMER

NL.IMRO.0736.BPP041dem122124-va01

DATUM

28 april 2021

Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer

info@meesruimteenmilieu.nl | www.meesruimteenmilieu.nl | IBAN NL94ABNA0587770562 | KvK 34237628

COLOFON Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer 085 - 744 08 38 085 - 744 08 37 Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 2

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

5 Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6

6 Aanleiding voor het bestemmingsplan Ligging plangebied Vigerend bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte regeling Leeswijzer

6 6 7 9 10

Planbeschrijving

11

2.1 2.2

11 12

Bestaande situatie Toekomstige situatie

Ruimtelijk beleid

19

3.1 3.2 3.3

19 21 25

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

Omgevingsaspecten

30

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

30 31 33 36 37 38 39 40 41 43

Verkeer- en parkeeraspecten Archeologie Water Bodem Externe veiligheid Geluid Bedrijven en milieuzonering Luchtkwaliteit Ecologie Milieueffectrapportage

Juridische aspecten

44

5.1 5.2

44 44

Inleiding Planopzet

Uitvoerbaarheid

46

6.1 6.2

46 46

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 3

Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 4

Toelichting

Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 5

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding voor het bestemmingsplan

In de huidige situatie zijn op de gronden behorende bij de Demmerik 122 - 124 te Vinkeveen een tuincentrum, kassen ten behoeve van de tuinderij en drie woningen aanwezig. Vanwege de wens om te stoppen met de bedrijfsvoering zijn de eigenaren - en tevens de initiatiefnemers van het plan - van de percelen Demmerik 122 - 124 voornemens alle huidige bebouwing op de percelen te slopen. Hiervoor in de plaats wenst de initiatiefnemer drie nieuwe woningen te realiseren en twee van de aanwezige bedrijfswoningen te herbouwen en van functie te wijzigen naar burgerwoningen. De derde bedrijfswoning wordt enkel gesloopt. Omdat sprake is van de sloop van de huidige bedrijfsbebouwing en kassen, kan voor de realisatie van de nieuwe woningen gebruik worden gemaakt van de Ruimte voor Ruimte regeling ex artikel 3.11 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening van de provincie Utrecht. In paragraaf 1.4 wordt nader op het gebruik van de Ruimte voor Ruimte regeling ingegaan. Door de voorgenomen ontwikkeling vindt een planologische verandering plaats op de planlocatie. Derhalve dient een bestemmingsplanwijziging doorgevoerd te worden. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is in het westen van het lint 'Achterbos - Herenweg - Demmerik en Donkereind', aan de Demmerik 122 - 124 te Vinkeveen gelegen.

Figuur 1.1 ligging plangebied (bron: QGIS, eigen bewerking) Het plangebied wordt omsloten door woningen aan de noordzijde, de Demmerik aan de oostzijde, woningen en natuur aan de zuidzijde van het plan, agrarische gronden ten westen van de Demmerik 122 en water met daarachter gronden bestemd tot 'Natuur' en 'Bedrijf Nutsvoorziening' aan de westzijde van de Demmerik 124. Een en ander is weergegeven op onderstaand figuur.

Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 6

Figuur 1.2 omgeving plangebied (bron: QGIS, eigen bewerking)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

1.3.1 Bestemmingsplan '1e Herziening Lintbebouwing Vinkeveen 2003' Het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan '1e Herziening Lintbebouwing Vinkeveen 2003'. Dit bestemmingplan is op 15 juni 2009 door de raad van gemeente De Ronde Venen vastgesteld en per 9 maart 2011 onherroepelijk geworden. Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van het bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.2 uitsnede bestemmingsplan (bron: QGIS, eigen bewerking) Relatie tot het plangebied Glastuinbouw

Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 7

Op basis van het huidige planologische regime is het plangebied bestemd tot glastuinbouw. Op het perceel behorende bij de Demmerik 124 heeft een deel van de gronden tevens de aanduiding 'tuincentrum'. Dit is weergegeven middels de aanduiding 'T' op de plankaart, welke is opgenomen in figuur 1.2. Ten dienste van en in verband met de bestemming 'glastuinbouw' zijn toegelaten: a. b. c. d. e. f. g. h. i.

bedrijfsgebouwen; kassen; bedrijfswoning per glastuinbouwbedrijf, tenzij op de plankaart anders is aangegeven; bijgebouwen; tuinen en erven; ontsluitingsverhardingen; groenvoorzieningen; watergangen; bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Het realiseren van vijf woningen in het plangebied is strijdig met de voorschriften behorende bij de bestemming 'Glastuinbouw' van het vigerende bestemmingsplan. Terrein van archeologische waarde Een deel van het plangebied is gelegen binnen een terrein van archeologische waarde. Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) op gronden nader aangeduid als “Terrein van archeologische waarde” de volgende werken, geen gebouwen zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het ophogen, egaliseren en ontginnen van gronden; b. het bodemverlagen of afgraven van gronden waarvoor geen ontgrondingsvergunning is vereist; c. het uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 0,30 meter, waartoe ook gerekend wordt woelen en draineren; d. het omzetten van grasland in bouwland; e. het aanleggen van boomgaarden; f. het bebossen van gronden; g. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, voet-, ruiter- of rijwielpaden, banen of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; h. het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur; i. het graven van sloten, watergangen, vijvers of vaarten.

Ten behoeve van deze archeologische waarden is voor de onderhavige ontwikkeling een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Hier wordt in paragraaf 4.2 van deze toelichting nader op ingegaan. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is strijdig met het vigerende bestemmingsplan. Middels dit bestemmingsplan wordt een nieuw planologisch regime voor de voorgenomen ontwikkeling gecreëerd.

Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 8

1.3.2 Parapluplan Parkeren De Ronde Venen, analoog De gemeenteraad van gemeente De Ronde Venen heeft op 28 juni 2018 het bestemmingsplan “Parapluplan Parkeren De Ronde Venen, analoog” vastgesteld. Met het verdwijnen van de grondslag voor het toetsen aan stedenbouwkundige aspecten in de gemeentelijke bouwverordeningen, is het wenselijk op een andere wijze te voorzien in een toetsingskader voor parkeren. Met het parapluplan wordt onder andere voor het gebied dat onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan '1e Herziening Lintbebouwing Vinkeveen 2003' voorzien in een kader waaraan ontwikkelingen kunnen worden getoetst op parkeeraspecten. Het parapluplan legt de koppeling met het gemeentelijke “Beleidsplan Verkeer 2017 - 2021”. Een nieuwe ontwikkeling dient aan de regels uit deze uitvoeringsnota te voldoen. Indien het "Beleidsplan Verkeer 2017 -2021" zoals vastgesteld op 24 november 2016 wordt gewijzigd of herzien, moet rekening worden gehouden met deze wijziging dan wel herziening. Relatie tot het plangebied In paragraaf 4.1 van deze toelichting wordt nader ingegaan op de verkeer- en parkeeraspecten. Het plan wordt daarbij ook getoetst aan de vigerende parkeerregeling.

1.4

Ruimte voor Ruimte regeling

Uit de voorgaande paragraaf - waarin is getoetst aan het vigerende bestemmingsplan - blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling niet mogelijk is op basis van het vigerende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te maken is onderhavig bestemmingsplan opgesteld. Zoals in paragraaf 1.1 reeds is beschreven wordt de voorgenomen ontwikkeling met toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling mogelijk gemaakt. De Ruimte voor Ruimte regeling is een provinciale regeling. Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te waarborgen, voert de provincie Utrecht een terughoudend beleid voor functies die niet aan het landelijk gebied gebonden zijn. Voor vrijkomende agrarische bedrijfspercelen richt de provincie zich op sloop van overbodig geworden bedrijfsbebouwing. Om dit te stimuleren, biedt de provincie in ruil voor de sloop ruimte voor één of meer woningen. Dit betreft de Ruimte voor Ruimte regeling. De Ruimte voor Ruimte regeling is vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening. In paragraaf 3.2 van deze toelichting wordt getoetst aan de regels uit de Provinciale Ruimtelijke Verordening, waaronder de Ruimte voor Ruimte regeling. Omdat deze regeling de basis vormt voor de voorgenomen ontwikkeling, wordt in deze paragraaf kort in gegaan op het toepassen van deze regeling.

De Ruimte voor Ruimte regeling bepaalt dat voor een X aantal m2 aan te slopen bedrijfsbebouwing een X aantal woningen mag worden gerealiseerd. Wanneer 1.000 m2 tot 2.500 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van één nieuwe woning toegestaan. Wanneer 2.500 m2 tot 4.000 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van twee woningen toegestaan. Wanneer er 4.000 m2 of meer aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van drie woningen toegestaan. Voor kassen geldt dat 5.000 m2 aan bedrijfsbebouwing moet worden gesloopt voor één woning. Indien aan deze maatvoering wordt voldaan, dienen de woningen onder andere landschappelijk goed te worden ingepast. Afwijking van de maatvoering en van de verplichting om het totaal aan bedrijfsbebouwing te slopen is mogelijk mits dit leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. In hoofdstuk 2 wordt zowel de bestaande als toekomstige situatie beschreven. Vervolgens wordt de ontwikkeling die dit bestemmingpslan mogelijk maakt in hoofdstuk 3, en in het bijzonder paragraaf 3.2, getoetst aan de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling.

Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 9

1.5

Leeswijzer

Dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd: 1. Hoofdstuk 1 is de inleiding waarin kort aangegeven wordt wat de aanleiding is voor dit plan; 2. Vervolgens wordt in hoofdstuk 2 nader ingegaan op het plangebied en wordt het initiatief omschreven waarmee inzicht verkregen wordt in de doelstelling van dit plan; 3. Het beleid, voor zover relevant, komt in hoofdstuk 3 aan de orde; 4. In hoofdstuk 4 wordt het project getoetst op de uitvoerbaarheid aan de hand van verschillende ruimtelijke- en milieutechnische aspecten; 5. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 de juridische planbeschrijving toegelicht. In dit hoofdstuk wordt ook een belangrijk algemeen inzicht gegeven in de eisen van de Wet ruimtelijke ordening en de manier waarop bestemmingsplannen opgebouwd zijn. Voor niet-vakmensen is dit een belangrijk hoofdstuk om de plaats van het bestemmingsplan in de ruimtelijke ordening te kunnen bepalen; 6. In hoofdstuk 6 worden, tot slot, de maatschappelijke haalbaarheid van het plan, de uitkomsten van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), als ook de inspraakresultaten en de ingekomen zienswijzen besproken.

Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 10

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Bestaande situatie

Algemeen In de huidige situatie zijn op de gronden behorende bij de Demmerik 122 - 124 te Vinkeveen een kwekerij (nr. 122), een tuincentrum (nr. 124). Op onderstaand figuur is een weergave van de bestaande situatie weergegeven.

Figuur 2.1 weergave bestaande situatie (te slopen) Bedrijfsbebouwing in het plangebied In 2016 is door de initiatiefnemer aan de gemeente De Ronde Venen het voornemen kenbaar gemaakt om de bedrijfsbebouwing op het perceel Demmerik 124 te slopen en daarvoor in de plaats twee woningen te bouwen. De kassen op het perceel Demmerik 122 zouden dan worden uitgebreid. In overleg met de bevoegde gezagen is ertoe besloten om ook het perceel Demmerik 122 mee te nemen in de planontwikkeling en op dit perceel, in plaats van de uitbreiding van kassen, eveneens woningbouw mogelijk te maken. Door de provincie wordt de bebouwing op het perceel Demmerik 124 en het perceel Demmerik 122 aangemerkt als bedrijfsbebouwing. Dit blijkt ook uit een vooroverlegreactie op de eerdere plannen van de initiatiefnemer voor het plangebied (kenmerk: Z-GRO_VBP-2015-44211). In totaal beslaat de bij de bedrijfsvoering behorende bedrijfsbebouwing in het plangebied 3.780 m2. De 3.780 m2 aan bedrijfsbebouwing is verdeeld over de twee percelen: 1.310 m2 aan bedrijfsbebouwing (t.b.v. de kwekerij) op het perceel Demmerik 122; en 2.470 m2 aan bedrijfsbebouwing (t.b.v. het tuincentrum) op het perceel Demmerik 124. Alle bedrijfsbebouwing zal worden gesloopt ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling (zie paragraaf 2.2).

(te slopen) Woningen in het plangebied Naast de hiervoor genoemde bedrijfsbebouwing zijn in het plangebied ook drie bedrijfswoningen aanwezig. Dit betreffen twee woningen op het perceel Demmerik 124 en één woning op het perceel Demmerik 122. Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 11

Voor een van de woningen op het perceel Demmerik 124 is destijds een vergunning aangevraagd. Dit betrof een vergunning om te bouwen ten behoeve van een tweede bedrijfswoning op het perceel. Deze vergunning is op 28 januari 1994 verleend en daarin is opgenomen dat de woning moet worden gesloopt bij einde gebruik door betrokkenen. In die zin is deze woning dus 'tijdelijk' aanwezig. In totaal worden alle drie de bedrijfswoningen gesloopt ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling (zie paragraaf 2.2). Deze bedrijfswoningen beslaan gezamenlijk een oppervlakte van ca. 211 m2.

2.2

Toekomstige situatie

De voorgenomen ontwikkeling behelst de realisatie van vijf woningen op de projectlocatie. Zoals in de voorgaande paragrafen reeds is beschreven, wordt voor deze ontwikkeling gebruik gemaakt van de Ruimte voor Ruimte regeling. De Ruimte voor Ruimte regeling bepaalt hoeveel woningen gerealiseerd mogen worden als gevolg van de sloop van een X aantal m2 aan bedrijfsbebouwing. Dit betreft een 'standaard' maatvoering. Vereisten voor het gebruik van de Ruimte voor Ruimte regeling zijn o.a. dat zorg gedragen moet worden voor een goede landschappelijke inpassing en dat, als sprake is van een afwijking van de maatvoering, sprake moet zijn van een ontwikkeling die leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit (zie ook paragraaf 1.4). De vijf woningen worden gerealiseerd op grond van de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling. Dit betreffen drie nieuwe woningen die middels de Ruimte voor Ruimte regeling in de plaats van de huidige bedrijfsbebouwing mogen worden gerealiseerd. Daarnaast worden de twee van de drie aanwezige bedrijfswoningen op het perceel herbouwd. De bedrijfswoningen worden daarnaast van functie gewijzigd naar reguliere burgerwoningen. De derde ('tijdelijke') bedrijfswoning wordt definitief gesloopt. Op onderstaande afbeelding is de te slopen bebouwing in het plangebied weergegeven.

Figuur 2.2 te slopen bebouwing in het plangebied In de plaats van de 3.780 m2 aan bedrijfsbebouwing kunnen 2 woningen gerealiseerd worden op basis van de Ruimte voor Ruimte regeling. De derde woning op basis van de Ruimte voor Ruimte regeling is dus enkel mogelijk indien dit ook leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. Het gebruik van de Ruimte voor Ruimte regeling is aanleiding voor initiatiefnemer geweest om architectenbureau Van Weelden De Wilde in te schakelen voor het ontwerp en inpassing van de beoogde woningen. In paragraaf 2.2.1 wordt een korte beschrijving van het ontwerpproces gegeven. Vervolgens wordt in paragraaf 2.2.2 ingegaan op de massa en maatvoering van de woningen. Paragraaf 2.2.3 voorziet in een toelichting op de wijze waarin het plan voorziet in een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse en tot slot wordt in paragraaf 2.2.4 beschreven op welke wijze

Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 12

de beoogde eindsituatie is geborgd in de planregels van dit bestemmingsplan. 2.2.1 Beschrijving ontwerpproces De voorgenomen ontwikkeling is door architectenbureau Van Weelden De Wilde ontworpen. Om tot voorliggend plan te komen heeft Van Weelden De Wilde een analyse van de huidige waardes van plangebied en de directe omgeving uitgevoerd. Het ontwerpproces heeft uiteindelijk geresulteerd tot het beeldkwaliteitsplan voor de voorgenomen ontwikkeling, waarin een analyse van de huidige waarden is opgenomen evenals een erfinrichtingsplan met ruimtelijke randvoorwaarden. In het erfinrichtingsplan zijn tevens de kansen met betrekking tot de realisatie en beheer van natuur opgenomen. Het beeldkwaliteitsplan, met het daarin opgenomen erfinrichtingsplan, is opgenomen in bijlage 1 van deze toelichting. Voor de nieuw te realiseren woningen vormt het landschap het vertrekpunt. Het doel is om niet een typische woonwijk met straten te maken, maar een doorlopend weide landschap met bebouwing erin. De aansluiting met het omringend polderlandschap is van wezenlijk belang en het terrein moet hier een voortzetting van zijn. In de stedenbouwkundige opzet zijn de karakteristieken van het landschap als uitgangspunt genomen.

De zes landschappelijke kwaliteiten, welke in de Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen en de Structuurvisie De Ronde Venen 2030 voor het landschap waarin de onderhavige ontwikkeling is gelegen zijn beschreven, zijn direct vertaald naar uitgangspunten voor het ontwerp. Zo wordt het plan ingebed in het omringende polderlandschap. De uitgangspunten voor het ontwerp zijn weergegeven in onderstaand figuur.

Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 13

Figuur 2.3 zes ontwerpuitgangspunten (bron: Van Weelden De Wilde)

2.2.2 Massa en maatvoering van de vijf woningen Qua massa hebben de nieuwe woningen een eenvoudige hoofdvorm met rechthoekige plattegrond en een brede voorgevel. Het betreffen eenduidige grote volumes, waarbij dakkapellen en bijgebouwen zijn geïntegreerd in de hoofdmassa. Hierdoor blijft het aantal gebouwen op de percelen beperkt en wordt verrommeling van het landschap, door allerlei aan- en uitbouwen en (vergunningsvrije) bouwwerken, voorkomen. Dergelijke aan- en uitbouwen en losse bijbehorende bouwwerken zouden het open, weide landschap en de daarbij behorende doorzichten verstoren, wanneer deze niet bij het hoofdgebouw behoren. Daarom is het uitgangspunt om bijgebouwen en aanbouwen integraal in te passen in het hoofdgebouw. In de Regels van dit bestemmingsplan wordt de realisatie van (vergunningsvrije) bijgebouwen en/of aan- en uitbouwen uitgesloten. Bovendien wordt hierdoor een volumemaat gecreëerd die past bij het archetypische langhuistype, welke als uitgangspunt dient voor het te realiseren type woning in het plangebied. De standaard inhoudsmaat die gemeente De Ronde Venen voor (nieuwe) woningen hanteert in het buitengebied c.q. het lint de Demmerik bedraagt 700 m3. Door het vergunningsvrij bouwen uit te sluiten, maar de mogelijkheden voor het realiseren van bijgebouwen / Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 14

bijbehorende bouwwerken die de gemeente De Ronde Venen voor het buitengebied kent te integreren in het hoofdgebouw, wordt deze inhoudsmaat aangehouden. Het is enkel op een andere wijze totstand gebracht. Dit is afgestemd met gemeente De Ronde Venen en dat heeft geresulteerd in de volgende inhoudsmaat. De inhoudsmaat is opgebouwd uit de standaard inhoudsmaat van 700 m3 plus de inhoudsmaat op basis van de standaardbepalingen uit het bestemmingsplan "Buitengebied - West" voor de realisatie van bijgebouwen / bijbehorende bouwwerken van gemeente De Ronde Venen, te weten maximaal 200 m3. Dit resulteert in woningen met een inhoudsmaat die varieert tussen de 879 en 900 m3. De maximale inhoudsmaat van de woningen bedraagt derhalve 900 m3. Een en ander wordt nader vastgelegd in de Regels van dit bestemmingsplan. De hellingshoek van de daken van alle woningen is gelijk en ligt tussen de 30 - 40 graden. In het ontwerp van de vijf woningen is onderscheid gemaakt tussen het ontwerp van het hoofdgebouw en de ontwerpen voor de nieuwe woningen welke verwijzen naar de oorspronkelijke clustering van bijgebouwen met een hoofdgebouw zoals de Demmerik deze kent. De woningen die vallen onder het type 'hoofdgebouw' zijn hoger en breder en daarom minder lang.

De woningen die vallen onder het type (oorspronkelijk) 'bijgebouw' zijn lager en smaller, hier zijn de kubieke meters terug te vinden in de lengte. De goothoogte van de vijf woningen bedraagt of 3 meter (type oorspronkelijk 'bijgebouw') of 3,5 meter (type 'hoofdgebouw'). De nokhoogte van de vijf woningen varieert tussen de 5,5 en 7 meter. In onderstaand figuur is de bouwmassa van de vijf woningen weergegeven. Op deze afbeelding is ook goed het verschil tussen het 'hoofdgebouw' en het 'bijgebouw' te zien. Een impressie van de voorgenomen ontwikkeling is opgenomen in onderstaand figuur.

Figuur 2.4 impressie voorgenomen ontwikkeling (bron: Van Weelden De Wilde) 2.2.3 Verhoging van de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van afwijking van de maatvoering van de Ruimte voor Ruimte regeling Zoals reeds is beschreven, is de realisatie van drie nieuwe woningen op basis van de Ruimte voor Ruimte regeling enkel mogelijk mits dit gepaard gaat met een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. De goede landschappelijke inpassing vindt in beginsel plaats doordat de huidige bedrijfsbebouwing (incl. twee van de bedrijfswoningen) wordt ingeruild door vijf woningen. De verhoging van de ruimtelijke kwaliteit die noodzakelijk is voor het realiseren van de derde woning op basis van de Ruimte voor Ruimte regeling is in onderhavig plan drieledig: 1. er wordt een bijzondere bebouwingstypologie gehanteerd om de clusters zo optimaal mogelijk te integreren in het landschap; 2. de doorzichten naar het achterland vanaf de Demmerik worden behouden en waar mogelijk versterkt; 3. en er wordt voorzien in een robuuste natuurverbinding door aanleg van nieuwe natuur Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 15

binnen het plangebied. Hierna wordt nader op de hierboven genoemde onderdelen ingegaan. Ad. 1

Bijzonder bebouwingstypologie t.b.v. optimale integratie in het landschap

Door het (vergunningsvrij) bouwen van bijgebouwen en bijbehorende bouwwerken uit te sluiten, wordt voorkomen dat in het plangebied losse vrijstaande bijgebouwen worden gerealiseerd alsmede dat de hoofdvolumes worden voorzien van aan- of uitbouwen. Dergelijke mogelijkheden doen namelijk afbreuk aan de inrichting van het plangebied en de uitstraling van de voorziene woningen. Door het integreren van de (vergunningsvrije) bijgebouwen in het hoofdvolume worden compacte hoofdvolumes gerealiseerd, die recht doen aan het landschap waarbinnen zij worden gerealiseerd. Doordat de woningen als compacte volumes worden geïntegreerd in het plangebied en de erfopzet gebaseerd is op de typische erven langs de Demmerik, wordt aangesloten bij de erven die de Demmerik typeren (wat op zijn beurt weer een van de ontwerpuitgangspunten is geweest, zie paragraaf 2.2.1). Ad. 2

Behouden en waar mogelijk versterken doorzichten

Ook draagt de voorgenomen inrichting van het plangebied bij aan het behouden en versterken van de doorzichten. Dit wordt onder andere bereikt door het toevoegen van vernatting. Zo wordt de sloot, die de percelen Demmerik 122 en 124 van elkaar scheidt, verbreedt met 4 meter en wordt aan de voorzijde van het perceel Demmerik 124 eveneens voorzien in extra water (circa 350 m2). Ook het uitsluiten van (vergunningsvrij) bouwen van bijbehorende bouwwerken en bijgebouwen draagt bij aan het behouden en versterken van de doorzichten. De doorzichten zijn op onderstaand figuur weergegeven.

Figuur 2.5 (waarborging van) vrije doorzichten (bron: Van Weelden De Wilde) Ad. 3

Voorzien in een robuuste natuurverbinding door aanleg nieuwe natuur

Naast het hanteren van een bijzonder bebouwingstypologie en het behouden en waar mogelijk versterken van de doorzichten, wordt ook extra ruimtelijke kwaliteit in de vorm van nieuwe natuur toegevoegd. Op het achterland van de Demmerik 124 wordt een natuurgebied gecreëerd. Het plangebied grenst immers direct aan het Natuur Netwerk Nederland (NNN),

Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 16

waardoor het nieuw aan te leggen natuurgebied goed aan kan sluiten op het NNN en daarmee een waardevolle toevoeging is. Het doel is om biodiversiteit te stimuleren. Denk hierbij aan weidevogels als de wulp, de gruto, de scholekster, de tureluur en anderen. In het natuurgebied van het NNN dat aan het achterland van de Demmerik 124 grenst, wordt het beheertype N12.02 Kruiden- en faunarijk grasland gehanteerd. Door het achterland van de Demmerik 124 in te richten als kruiden- en faunarijk grasland voorziet deze in een voortzetting en versterking van het NNN. Het bloemrijke grasland heeft een grote aantrekkingskracht op insecten. Met name de rode klaver wordt gebruikt om wilde bijen en bijen van imkers uit de omgeving aan te trekken. De rode klaver is tevens geschikt om te maaien en is een groenbemester. Het kruiden- en faunarijk grasland kent een lage mestgif en zal daardoor na verloop van enkele jaren opener worden en een meer kruidenrijke vegetatie laten zien. Aan het eind van de rustperiode staat er een vrij hoge vegetatie, die niet te zwaar zal zijn. De toe te voegen natuur beslaat een oppervlakte van circa 9.215 m2. Op onderstaande afbeelding is de te slopen bebouwing en het toe te voegen natuur- en wateroppervlak weergegeven.

Figuur 2.3 overzicht vierkante meters toe te voegen en te slopen 2.2.4 Beoogde eindsituatie en borging in planregels Concreet voorziet de toekomstige situatie dus in de realisatie van vijf woningen. Hiervan worden drie woningen op basis van de Ruimte voor Ruimte regeling gerealiseerd. De overige twee woningen betreft de sloop- en nieuwbouw van twee (van de drie) aanwezige bedrijfswoningen in het gebied. Deze woningen wijzigen tevens van bedrijfswoning naar burgerwoning. De derde bedrijfswoning wordt definitief gesloopt. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling worden de woningen landschappelijk goed ingepast. De goede landschappelijke inpassing vindt in beginsel plaats doordat de huidige bedrijfsbebouwing (incl. twee van de bedrijfswoningen) wordt ingeruild door vijf woningen. De verhoging van de ruimtelijke kwaliteit die noodzakelijk is voor het realiseren van de derde woning op basis van de Ruimte voor Ruimte regeling is in onderhavig plan drieledig: 1. er wordt een bijzondere bebouwingstypologie gehanteerd om de clusters zo optimaal mogelijk te integreren in het landschap; 2. de doorzichten naar het achterland vanaf de Demmerik worden behouden en waar mogelijk versterkt; 3. en er wordt voorzien in een robuuste natuurverbinding door aanleg van nieuwe natuur binnen het plangebied.

De beoogde eindsituatie, en de randvoorwaarden die hiervoor gelden teneinde de eindsituatie te realiseren, zijn allen vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan dat is opgesteld door Van Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 17

Weelden De Wilde. Om te borgen dat de voorgenomen ontwikkeling conform de randvoorwaarden uit het beeldkwaliteitsplan wordt uitgevoerd, wordt het beeldkwaliteitsplan vastgesteld door de gemeenteraad waardoor deze als toetsingskader voor aan te vragen omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen geldt. Tot slot is in de regels het (vergunningsvrij) bouwen van bijgebouwen en/of aan- en uitbouwen uitgesloten, de maximale inhoudsmaat opgenomen alsmede de maximale goot- en nokhoogte van het hoofdgebouw.

Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 18

Hoofdstuk 3 3.1

Ruimtelijk beleid

Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de nahangprocedure kunnen in de Nationale omgevingsvisie nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Figuur 3.1 afwegen met de NOVI De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De vier prioriteiten De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonde steden en regio's Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 19

leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combineren boven enkelvoudig 2. Kenmerken & identiteit 3. Afwentelen voorkomen Relatie tot ontwikkeling Geen van de 21 nationale belangen worden geraakt met voorliggend project. Beleid voor deze specifieke locatie dan wel ontwikkeling wordt daarom overgelaten aan de provincie en de gemeente. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Dit besluit legt nationale ruimtelijke belangen vast. Het beleid is erop gericht om het aantal regels terug te dringen. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Hierdoor is onder andere de aanwijzing van nationale landschappen vervallen. Het Rijk maakt bijvoorbeeld geen landsdekkende woningbouwafspraken meer, alleen nog in de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad. Het Rijk benoemt alleen nog landelijke doelstellingen om de woningmarkt goed te laten werken.

Het landschapsbeleid gaat ook naar de provincies. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er met een gebied moet gebeuren. Op dit moment legt het Barro geen restricties op voor de onderhavige locatie. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking is als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Wettelijk kader De ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen.

Daaraan is in het eerste lid een omschrijving toegevoegd van: bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur; stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. In artikel 3.1.6 lid 2 t/m 4 Bro is de werking van de Ladder opgenomen. Lid 2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Lid 3. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 20

aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel. Lid 4. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Relatie tot ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van vijf grondgebonden woningen. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) heeft in een overzichtsuitspraak van de Ladder voor duurzame verstedelijking (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geoordeeld, dat een woningbouwontwikkeling van 11 woningen of minder, niet is aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 1.1.1 lid 1 sub i Bro.

Omdat niet gesproken kan worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, is een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet vereist.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028(PRS) en Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is door Provinciale Staten (PS) vastgesteld op 12 december 2016. Dit is een herijkte versie van de PRS zoals die door PS was vastgesteld op 4 februari 2013. In de structuurvisie staat wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. Bij de PRS is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 - 2028 (PRV) gemaakt, deze is tevens op 12 december 2016 herijkt vastgesteld. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten. Er zijn diverse bepalingen uit de PRV van toepassing op de voorgenomen ontwikkeling. Deze worden hieronder weergegeven. Artikel 1.8 Landschap 1. Als 'Landschap' wordt aangewezen de gebieden 'Eemland', 'Gelderse Vallei', 'Groene Hart', 'Rivierengebied' en 'Utrechtse Heuvelrug', waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Landschap. 2. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'landschap' bevat bestemmingen en regels ter bescherming van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten, zoals genoemd in de Bijlage Kernkwaliteiten landschap. 3.

Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'landschap' bevat geen nieuwe bestemmingen en regels die leiden tot een onevenredige aantasting van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten, zoals genoemd in de Bijlage Kernkwaliteiten landschap. 4. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'landschap' bevat een beschrijving van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten en de wijze waarop met de bescherming van de kernkwaliteiten is omgegaan. Landschap Groene Hart Voor het landschap Groene Hart wil de provincie de volgende kernkwaliteiten behouden: 1. openheid; 2. (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.); 3. landschappelijke diversiteit; Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 21

4. rust & stilte.

figuur 3.2 Globale uitsnede ligging in landschap Groene Hart (bron: PRV Utrecht) Artikel 1.13 Overstroombaar gebied 1. Als 'overstroombaar gebied' wordt aangewezen het gebied waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Bodem en Water. 2. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'overstroombaar gebied' bevat bestemmingen en regels die rekening houden met overstromingsrisico's. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks is dit ook van toepassing op individuele woningen en bedrijven. 3. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'overstroombaar gebied' bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het over stromingsrisico is omgegaan.

figuur 3.3 globale uitsnede ligging in overstroombaar gebied (bron: PRV Utrecht) Artikel 3.11 Functiewijziging (voormalige) agrarische bedrijfsperceel naar woonfunctie met extra woningen (“ruimte voor ruimte”) 1. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'landelijk gebied' kan bestemmingen en regels bevatten die op agrarische bedrijfspercelen waar het agrarisch gebruik is beëindigd de bouw van één of meerdere nieuwe woningen toestaan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden: a. het bouwperceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 22

b.

c.

d. 2.

landbouw of, in geval van een glastuinbouwbedrijf, het bouwperceel ligt niet in een concentratiegebied glastuinbouw, en alle bedrijfsbebouwing op de betrokken bouwpercelen wordt gesloopt, tenzij het gaat om historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing of bedrijfswoning. De historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing krijgt een passende functie die bijdraagt aan dat behoud. Wanneer 1.000 m2 tot 2.500 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van één nieuwe woning toegestaan. Wanneer 2.500 m2 tot 4.000 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van twee woningen toegestaan. Wanneer er 4.000 m 2 of meer aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van drie woningen toegestaan. Voor kassen geldt dat er 5.000 m2 aan bedrijfsbebouwing moet worden gesloopt voor één woning.

Afwijking van deze maatvoering en van de verplichting om het totaal aan bedrijfsbebouwing te slopen, is mogelijk mits dit leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit, en de nieuwe woning of woningen worden gesitueerd binnen de voormalige bouwpercelen, in samenhang met de te handhaven boerderij of bedrijfswoning, de betrokken bouwpercelen worden evenredig verkleind en de woningen worden landschappelijk goed ingepast, tenzij situering van de nieuwe woning op een andere locatie in het landelijk gebied leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit, en de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'landelijk gebied' bevat een ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Daarnaast is een deel van het plangebied op basis van de PRV gelegen in het landelijk gebied, is het perceel Demmerik 122 (op een klein stuk na) gelegen binnen de kernrandzone en is het perceel Demmerik 124 gelegen in het gebied dat is aangewezen als bebouwingsenclaves en – linten. Tot slot is de projectlocatie gelegen binnen het gebied dat is aangewezen als 'Glastuinbouw niet toegestaan'. Op grond van artikel 2.2 van de PRV bevat een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘glastuinbouw niet toegestaan’ geen bestemmingen en regels die glastuinbouw toestaan, tenzij het de verplaatsing van solitaire glastuinbedrijven, gevestigd in De Ronde Venen en omgeving, naar de gronden in aansluiting op bestaande kassengebied in de Polder Derde Bedijking betreft. Het beleid van de provincie is er op gericht de glastuinbouwbedrijven die buiten het glastuinbouwconcentratiegebied zijn gelegen te verplaatsen naar het glastuinbouwconcentratiegebied. Derhalve is het uitbreiden van huidige glastuinbouwbedrijven buiten de concentratiegebieden maar beperkt en slechts onder voorwaarden toegestaan.

Toets aan de PRV Hieronder wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan artikel 1.8, 1.13 en 3.11 van de PRV. Artikel 1.8 Aan de hand van de Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen en de Structuurvisie van de gemeente Ronde Venen een analyse van de huidige landschapswaarden gemaakt. Deze landschapswaarden zijn vertaald in ontwerpuitgangspunten. De landschapswaarden worden met onderhavig plan gewaarborgd en waar mogelijk versterkt. Een en ander blijkt ook uit de beschrijving van de toekomstige situatie in paragraaf 2.2 en uit het beeldkwaliteitsplan dat onderdeel uitmaakt van bijlage 1 van deze toelichting. Artikel 1.13 Het mogelijk maken van vijf woningen op de projectlocatie in de plaats van de aanwezige bedrijfsbebouwing, wijzigt de situatie ten aanzien van overstromingen niet.

Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 23

Artikel 3.11 (Ruimte voor Ruimte regeling) De beoogde woningen kunnen met toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling mogelijk gemaakt worden. Hiervoor dient voldaan te worden aan vier voorwaarden. Deze voorwaarden zijn opgenomen in artikel 3.11 lid 1 sub a t/m d PRV en hieronder vindt per voorwaarde de toets aan de voorgenomen ontwikkeling plaats: a. De voorgenomen ontwikkeling is op basis van het vigerende bestemmingsplan bestemd tot glastuinbouw. Daarnaast is een op een gedeelte van de planlocatie een tuincentrum toegestaan. Het plangebied is echter op basis van de PRV gelegen in het gebied waarbinnen glastuinbouw niet is toegestaan. Het slopen van de bedrijfsbebouwing op deze locatie ten behoeve van de realisatie van woningen is derhalve mogelijk binnen de voorwaarde zoals genoemd onder artikel 3.11, lid 1, sub a PRV. b. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van drie nieuwe woningen middels de Ruimte voor Ruimte regeling en de herbouw van twee van de reeds aanwezige bedrijfswoningen. De bedrijfswoningen worden tevens van functie gewijzigd naar reguliere burgerwoningen. De derde bedrijfswoning wordt definitief gesloopt. In het plangebied is in totaal 3.780 m2 aan bedrijfsbebouwing aanwezig, namelijk 1.310 m2 op het perceel Demmerik 122 en 2.470 m2 op het perceel Demmerik 124. Deze bedrijfsbebouwing wordt gesloopt.

In de plaats van de 3.780 m2 aan bedrijfsbebouwing kunnen 2 woningen gerealiseerd worden. Deze woningen dienen landschappelijk goed te worden ingepast. De goede landschappelijke inpassing vindt in beginsel plaats doordat de huidige bedrijfsbebouwing (incl. een van de bedrijfswoningen) wordt ingeruild door vijf woningen die zijn ingebed in het polderlandschap. De verhoging van de ruimtelijke kwaliteit die noodzakelijk is voor het realiseren van de derde woning op basis van de Ruimte voor Ruimte regeling is in onderhavig plan drieledig: 1. er wordt een bijzondere bebouwingstypologie gehanteerd om de clusters zo optimaal mogelijk te integreren in het landschap; 2. de doorzichten naar het achterland vanaf de Demmerik worden behouden en waar mogelijk versterkt; en 3. er wordt voorzien in een robuuste natuurverbinding door aanleg van nieuwe natuur binnen het plangebied. In paragraaf 2.2 en meer specifiek 2.2.3 is hier uitgebreid op ingegaan. Geconcludeerd kan worden dat er wordt voldaan aan de voorwaarde zoals genoemd onder artikel 3.11, lid 1, sub b PRV. c. De nieuwe woningen worden zoveel mogelijk binnen de voormalige bouwpercelen van de bedrijfsbebouwing gerealiseerd. In samenwerking met gemeente De Ronde Venen en de ervenconsulent van provincie Utrecht is gekomen tot een erfinrichtingsplan met ruimtelijke voorwaarden.

Deze voorwaarden zijn opgenomen in het beeldkwaliteitsplan uit bijlage 1 en dit beeldkwaliteitsplan maakt eveneens onderdeel uit van de regels van dit bestemmingsplan. Mede middels dit beeldkwaliteitsplan wordt de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse versterkt. Er wordt voldaan aan de voorwaarde zoals genoemd onder artikel 3.11, lid 1, sub c PRV. d. In paragraaf 4.7 van deze toelichting wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het aspect bedrijven en milieuzonering. Vooruitlopend op deze toetsing kan worden vermeld dat omliggende bedrijven op voldoende afstand van het plangebied zijn gelegen, waardoor deze bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd als gevolg van onderhavige ontwikkeling. Er wordt voldaan aan de voorwaarde zoals genoemd onder artikel 3.11, lid 1, sub d PRV. Aan alle voorwaarden van artikel 3.11 PRV wordt voldaan. Derhalve kan voor de onderhavige ontwikkeling gebruik worden gemaakt van de Ruimte voor Ruimte regeling. Overigens dient hierbij opgemerkt te worden dat de voorgenomen ontwikkeling ook in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid m.b.t. de inrichting van en inpassing in het landschap. Hier wordt in paragraaf 3.3.2 nader op ingegaan.

Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 24

3.2.2 Conclusie provinciaal beleid Door rekening te houden met de relevante provinciale belangen is het bestemmingsplan in lijn met het provinciale beleid en treden er geen belemmeringen op voor de vaststelling.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie De Ronde Venen 2030 Op 17 oktober 2013 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie De Ronde Venen vastgesteld. Hiermee zijn de hoofdlijnen van voorgenomen ontwikkelingen en de hoofdzaken van het gemeentelijk ruimtelijk beleid op lange termijn beschreven. De Structuurvisie heeft een looptijd tot 2030 en wordt in die periode tweemaal geëvalueerd en eventueel aangepast aan de actualiteit. De kwaliteit van de gemeente wordt bepaald door het landschap met haar vitale, levendige dorpen en kernen waar mensen graag wonen, werken en recreëren. Het samenspel van wonen, werken en voorzieningen zorgt voor leefbaarheid in de gemeente. De gemeente zet breed in op leefbaarheid in het landelijk gebied, maar vooral ook in de kernen. Inwoners, bedrijven en overheid hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor een leefbare samenleving. Het is niet vanzelfsprekend dat het woon-, werk- en voorzieningenniveau in de kernen hetzelfde blijft. Vergrijzing en ontgroening kunnen gevolgen hebben voor de leefbaarheid. In de Structuurvisie heeft het gemeentebestuur van De Ronde Venen de gewenste ontwikkeling van de gemeente vastgelegd. Voor het gebied geldt een aantal thema's met beleidsdoelen. Deze worden hierna behandeld. Landschappelijke elementen Het veenweidegebied bestaat uit open ruimten met vooral weilanden die vanaf de 11e eeuw zijn verkaveld.

De openheid van het landschap, zichtlijnen en o.a. verkavelingspatronen zijn van grote waarde en worden beschermd. Ontwikkelingen worden toegelaten wanneer deze een bijdrage leveren aan het behouden en versterken van de landschappelijke kwaliteiten van deze gebieden. In de Structuurvisie is opgenomen dat de landschapsvisie dient als één van de toetsingskaders bij ontwikkelingen. Agrarische bebouwing De Structuurvisie zet niet in op het behoud van agrarische bebouwing bij bedrijfsbeëindiging. De beoogde ontwikkeling is hierop niet van invloed. De gemeente zet in op een geleidelijke sanering van glastuinbouw buiten het concentratiegebied en daarmee het realiseren van landschappelijke kwaliteitswinst. Landbouw Bij bedrijfsbeëindiging kunnen na sloop onder de regeling van de Provincie één of meerdere woningen worden gebouwd. Bij omzetting naar een andere bestemming staat landschappelijke kwaliteitswinst voorop. Kernen landelijk gebied De structuurvisie geeft aan dat de kernen op microniveau een kwaliteitsimpuls kunnen krijgen. Ontwikkelingen in kleine kernen is mogelijk wanneer ze passen bij de schaal en kwaliteit van het landschap. Demmerik is als 'overig niet-uitgewerkte kern' aangemerkt. Dit zijn kleine specifieke gemeenschappen die waardevol zijn om de behouden als rijkdom en kwaliteit in het landschap.

Relatie tot ontwikkeling In de gemeentelijke structuurvisie is, net zoals in het provinciaal beleid, het verhogen van de Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 25

ruimtelijke dan wel landschappelijke kwaliteit het sleutelwoord. De gemeente zet in op de geleidelijke sanering van glastuinbouw buiten het concentratiegebied en daarmee het realiseren van landschappelijke kwaliteitswinst. Alhoewel het tuincentrum formeel geen glastuinbouw betreft, had het qua verschijning en dynamiek wel de kenmerken van glastuinbouw. Daarnaast is op basis van het vigerende bestemmingsplan glastuinbouw op een gedeelte van het plangebied wel toegestaan. De bestemming 'glastuinbouw' verdwijnt door de voorgenomen ontwikkeling en maakt plaats voor de woonfunctie in combinatie met de bestemming 'Tuin - Landschappelijke waarden' en 'Natuur'. Zoals in de voorgaande paragrafen (met name paragraaf 2.2 en paragraaf 3.2.1) is beschreven, is door toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling in beginsel reeds sprake van een goede landschappelijke inpassing doordat de huidige bedrijfsbebouwing (incl. een van de bedrijfswoningen) wordt ingeruild door vijf woningen die zijn ingebed in het polderlandschap. De verhoging van de ruimtelijke kwaliteit die noodzakelijk is voor het realiseren van de derde woning op basis van de Ruimte voor Ruimte regeling is in onderhavig plan drieledig: 1. er wordt een bijzondere bebouwingstypologie gehanteerd om de clusters zo optimaal mogelijk te integreren in het landschap; 2.

de doorzichten naar het achterland vanaf de Demmerik worden behouden en waar mogelijk versterkt; 3. en er wordt voorzien in een robuuste natuurverbinding door aanleg van nieuwe natuur binnen het plangebied. In paragraaf 2.2 en meer specifiek 2.2.3 is hier uitgebreid op ingegaan. De landschappelijke inpassing en verhoging van de ruimtelijke kwaliteit wordt geborgd door het beeldkwaliteitsplan onderdeel uit te laten maken van de (bouw)regels van dit bestemmingsplan. De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de structuurvisie. 3.3.2 Landschapsnota De Ronde Venen 2030 De Landschapsnota De Ronde Venen 2030 is op 5 juni 2014 vastgesteld door de raad van de gemeente De Ronde Venen en op 24 juni 2014 in werking getreden. Het hoofddoel van de Landschapsnota is het creëren van een ruimtelijk toetsingskader voor een zorgvuldige afweging van ruimtelijke initiatieven met landschappelijke impact. Het beleid in de Landschapsnota gaat in op de omgang met landschappelijke waarden. Deze waarden zijn in de nota beschreven. In de Structuurvisie De Ronde Venen 2030, Economische visie en Recreatievisie zijn de gewenste ontwikkelingen beschreven. De Landschapsnota dient primair als uitwerking van het beleid dat is vastgesteld in de Structuurvisie. De Landschapsnota is daarom, net als de Structuurvisie, geldig tot 2030. In de Landschapsnota is een bepaalde toetsingsmethodiek opgenomen.

Met de toetsingsmethodiek van de Landschapsnota zijn drie mogelijkheden te onderscheiden: 1. Na toetsing van het initiatief aan het bestemmingsplan blijkt dat een omgevingsvergunning kan worden afgegeven. 2. Het initiatief past niet in het bestemmingsplan, maar wel in een ander of hoger ruimtelijk beleid. Er kan mogelijk een vergunning worden verleend (uitgebreide omgevingsvergunning), als de initiatiefnemer de landschapstoets volgt en voldoet aan de vereiste indieningsvereisten. 3. Het initiatief past niet in het bestemmingsplan en ook niet in ander of hoger ruimtelijk beleid. Er wordt geen vergunning verleend. In de Landschapsnota is onderstaande beslisboom opgenomen. Deze beslisboom geeft de Landschapstoets weer.

Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 26

Figuur 3.3 Beslisboom landschapstoets (bron: Landschapsnota De Ronde Venen 2030)

Relatie tot ontwikkeling Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling dient de Landschapstoets doorlopen te worden. Het plan is namelijk in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Op basis van de beslisboom dient de deelgebiedenkaart met bijbehorende deelgebiedbeschrijving Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 27

geraadpleegd te worden. Op basis van de deelgebiedenkaart is het plangebied gelegen in deelgebied 4 'Veen: landbouw, natuur (EHS)'. In de deelgebiedenomschrijving is de uitvoering van convenant Groot Wilnis-Vinkeveen (2010) als ontwikkeling behorend bij dit deelgebied benoemd. Het convenant is een integraal plan voor de structuurversterking van de landbouw, het terugdringen van bodemdaling, het verbeteren van de waterkwaliteit, het versterken van recreatie, natuurontwikkeling (EHS) en het verbeteren van het beheer in de bestaande natuur (EHS). Conform de beslisboom, zie figuur 3.3, dient de vraag beantwoord te worden of het voorgenomen initiatief kan aansluiten op de ontwikkelingen binnen het deelgebied en of het bijdraagt aan de vitaliteit van het landelijk gebied. Het initiatief sluit niet in zijn geheel aan bij de ontwikkeling behorend bij deelgebied 4, zoals benoemd in de deelgebiedenbeschrijving. Het sluit daarentegen wel aan bij (de realisatie van) natuurontwikkeling, doordat het voorgenomen initiatief voorziet in de aanleg en instandhouding van natuur in het plangebied dat aansluit op het naastgelegen NNN (voorheen EHS). Bovendien draagt het initiatief bij aan de vitaliteit van het landelijk gebied. Immers, de huidige bedrijven in het plangebied zullen worden beëindigd en de daarbij behorende (bedrijfs- en woon)bebouwing wordt gesloopt.

Daarvoor in de plaats worden vijf woningen gerealiseerd. Om deze vijf woningen te realiseren is een beedkwaliteitsplan (met erfinrichtingsplan) opgesteld door (landschaps)architecten Van Weelden De Wilde. Uit dit plan, dat is opgnenomen in bijlage 1 van de Toelichting en Regels van dit bestemmingsplan, blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling de landschappelijke kwaliteiten ter plaatse niet aantast en dat wordt voorzien in voldoende ruimtelijke kwaliteit. Een en ander is ook reeds toegelicht in hoofdstuk 2 van deze toelichting. Op grond van de Landschapsbeleidskaart is het plangebied gelegen in het beleidsobject 'Verkaveling Middeleeuws'. Voor dit beleidsobject geldt dat bij plangebieden groter dan 10.000 m2 de uitgebreide indieningsvereisten gelden. Dat wil zeggen dat voor het plan een uitgebreide landschappelijke onderbouwing aan de hand van de deelgebiedenbeschrijving dient te worden opgesteld. Het eerder genoemde beeldkwaliteitsplan van Van Weelden De Wilde voorziet hierin. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de Landschapsnota De Ronde Venen 2030 en voldoet aan de hierin beschreven indieningsvereisten. 3.3.3 Woonvisie 2025 Op 29 juni 2017 heeft de gemeenteraad van De Ronde Venen de Woonvisie 2025 opgesteld. Op 5 maart 2020 is de '1e wijziging Woonvisie 2025' vastgesteld door de gemeenteraad.

De Ronde Venen wil een vitale gemeente blijven: een bevolking die op peil blijft, met een gezonde samenstelling van jong en oud. Hiertoe wil de gemeente de woningen en woonomgeving zo goed mogelijk aan laten sluiten op de woonwensen en woningbehoefte van de inwoners. De woonvoorraad sluit nu onvoldoende aan bij de woonwensen van de inwoners. Mede hierdoor is er een gebrek aan doorstroming. De visie richt zich op het bouwen van nieuwe woonmilieus om daarmee de doorstroming te bevorderen. Het richt zich dan ook op de kwaliteit van wonen in de gemeente. Naast woningen zelf zijn voorzieningen zoals winkels, scholen en zorgvoorzieningen belangrijke voorwaarden voor de kwaliteit van wonen in De Ronde Venen. Uit de woonvisie volgt dat behoefte is aan koopwoningen in alle prijsklassen, waarbij de vraag het grootst is naar duurdere woningen boven de €350.000. Daarnaast wordt in de woonvisie ingezet op het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad en op duurzame nieuwbouw. Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 28

Tot slot wordt met de wijzigingen die in 2020 in de woonvisie zijn doorgevoerd ('1e wijziging Woonvisie 2025') bij nieuwe projecten meer gestuurd op het toevoegen van sociale en middeldure huurwoningen. Concreet heeft dit zich vertaald in de volgende randvoorwaarden: Bij elk nieuwbouwproject, waar nog geen anterieure overeenkomst is gesloten, bedraagt het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30%. Bij woningbouwprojecten vanaf 50 woningen wordt, naast de sociale woningbouwopgave, aanvullend ten minste 15% in de middeldure huursector, dan wel als goedkope koop gerealiseerd. Relatie tot ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling realiseert vijf grondgebonden woningen. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de woningbehoefte in de prijsklasse boven €350.000. Conform de woonvisie is aan koopwoningen in deze prijsklasse de grootste behoefte. De woningen worden daarnaast aardgasvrij uitgevoerd en er wordt gekeken naar overig te treffen maatregelen, waardoor tevens sprake is van duurzame nieuwbouw. Tot slot is voor deze ontwikkeling reeds in 2017 een anterieure overeenkomst gesloten, waardoor de eis voor het aandeel sociale huurwoningen uit de '1e wijziging Woonvisie 2025' niet van toepassing is. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het beleid uit de woonvisie en de eerste wijziging daarop.

3.3.4 Spoorboekje naar een klimaatneutrale gemeente in 2040 De Ronde Venen heeft een ambitie om in 2040 een klimaatneutrale gemeente te zijn. Onder klimaatneutraal verstaat de gemeente dat alle activiteiten en processen op het gemeentelijk grondgebied geen bijdrage meer leveren aan klimaatverandering in de vorm van CO2-uitstoot. Dit wil de gemeente bereiken met verschillende projecten. Deze projecten staan beschreven in het Spoorboekje naar een klimaatneutrale gemeente in 2040. Relatie tot ontwikkeling De beoogde woningen worden aardgasvrij uitgevoerd. Daarnaast wordt in het plangebied natuur toegevoegd en wordt de aanwezige watergang verbreed. Bij de nadere planuitwerking dient aandacht besteed te worden aan overige te treffen duurzaamheidsmaatregelen. 3.3.5 Conclusie gemeentelijk beleid De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

Mees Ruimte & Milieu | Demmerik 122-124 te Vinkeveen

Pagina | 29

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Verkeer- en parkeeraspecten

Algemeen In het kader van de herontwikkeling moet gekeken worden wat de verkeersgeneratie is, wat de parkeerbehoefte is en hoe de ontsluiting geregeld wordt van de nieuwe functie om voldoende parkeerplaatsen te waarborgen en ongewenste verkeerssituaties tegen te gaan. Verkeersgeneratie Met behulp van de rekentool van het CROW is de verkeersgeneratie voor de voorgenomen ontwikkeling berekend. De rekentool is ingesteld op de volgende kenmerken: wonen; vijf vrijstaande woningen; gemeente De Ronde Venen; en buitengebied. Uit de rekentool blijkt dat op een maatgevende openingsdag in een gemiddelde maand, de verkeersaantrekkende werking van de voorgenomen ontwikkeling 43 motorvoertuigen per etmaal bedraagt. In de huidige situatie is onder andere een tuincentrum (circa 2.400 m2) aanwezig op de projectlocatie. Op een maatgevende openingsdag (gemiddelde maand, zaterdag) bedraagt de verkeersaantrekkende werking van een tuincentrum 833 motorvoertuigen per etmaal. Gesteld kan worden dat de verkeersgeneratie sterk afneemt door de voorgenomen ontwikkeling. Ontsluiting In de huidige situatie wordt het perceel Demmerik 124 ontsloten door een dam. Het perceel Demmerik 122 wordt in de huidige situatie ontsloten door een smalle loopbrug en een dam die de locatie met de Demmerik verbindt.