Raadsvoorstel 31, bijlage actualisatie grondexploitatie 2021, bijlage rapportage
Tekst van het document
Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2020
Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2020
Bijlage 3: uitleg begrippen Netto Contante Waarde en Eindwaarde De exploitaties zijn doorgerekend op basis van de Dynamische Eindwaarde Methode. Bij deze methode wordt rekening gehouden met alle rentekosten en opbrengst- en kostenstijgingen (indexatie / inflatie) tijdens de looptijd van het project. De (dynamische) eindwaarde is het eindresultaat waarin alle kosten en opbrengsten inclusief rente en indexatie zijn verwerkt op het moment van het afsluiten van de grondexploitatie. Projecten hebben echter een verschillende looptijd: het ene project stopt in 2021, het andere in 2026. Daardoor zijn resultaten op eindwaarde onderling niet vergelijkbaar. Voorbeeld: kunnen beschikken over € 10 miljoen in 2021 is een ander resultaat dan kunnen beschikken over dezelfde € 10 miljoen in het jaar 2026. Om eindwaarden van projecten met verschillen looptijden vergelijkbaar te maken, worden deze resultaten contant gemaakt met een interne rekenrente (disconteringsvoet). Hierbij wordt rekening gehouden met de looptijd van het project in jaren. Bedragen op Netto Contante Waarde zijn onderling vergelijkbaar. Naast de begrippen Netto Contante Waarde of Eindwaarde worden ook bedragen genoemd op ‘startwaarde’. De startwaarde is het bedrag op prijspeil 1 januari 2021. Kostenramingen en opbrengstenramingen zijn in de grondexploitaties geraamd op prijspeil 1 januari 2021.
Hieronder staat een schematische weergave van de begrippen Eindwaarde, Netto Contante Waarde en Startwaarde inclusief rekenvoorbeeld. Grafiek: schematische weergave en rekenvoorbeeld begrippen NCW, eindwaarde en startwaarde
Jaar 0
Jaar 5
Jaar 10
Startwaarde € 100 prijspeil 2021
Geïndexeerde waarde € 100 + 5 jaar 2,0% inflatie = € 110 (in 2026)
Eindwaarde € 110 + 5 jaar 5% rente = € 141 (in 2031)
NCW 2021 € 87
Berekening Netto Contante Waarde (NCW) Eindwaarde delen door 5% tot de macht 10 jr.
Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2020
Bijlage 4: toelichting methode risicoanalyse Risicoanalyse Risicoanalyses worden binnen de projecten op een gestructureerde manier aangepakt. Risico’s worden met het projectteam geïnventariseerd en, waar mogelijk, voorzien van een beheersmaatregel. De belangrijkste beheersmaatregelen zijn hiervoor bovenstaand vermeldgenoemd. Aanpassing van een plan kan ook een beheersmaatregel zijn zoals bij het project Vinkeveld is gebeurd. Het plan sloot niet meer aan bij op de marktsituatie en de contracten waren onvoldoende gericht op daadwerkelijke realisatie. Risicoanalyse in De Ronde Venen wordt op een gestructureerde manier aangepakt. De achterliggende gedachte is dat door het vroegtijdig signaleren van risico’s er effectiever kan worden ingespeeld op deze risico’s. De ongewenste gevolgen, vaak financiële tegenvallers en/of vertraging, blijven beperkt. Omdat risico’s zich vaak vertalen in tegenvallers (en meevallers) vormen de grondexploitatie en de risicoanalyse een twee-eenheid. Het resultaat van de grondexploitatie moet gelezen worden door de bril van de risico’s. Er wordt gewerkt met de RISMAN-methode1, toegepast voor grondexploitaties. Samengevat houdt deze RISMAN-methode het volgende in: •
Identificatie van de risico’s Risico’s kunnen zowel tegenvallers als
Schema: RISMAN-methode
meevallers zijn. Er wordt gekeken naar alle mogelijke risico’s in de grondexploitatie vanuit diverse invalshoeken: van politiek tot technisch. •
Vaststellen beheersmaatregelen Beheersmaatregelen zijn ter voorkoming, vermindering of afdekking van de risico’s. Maatregelen zijn zo SMART als mogelijk en gekoppeld aan acties.
•
Bepalen kans en effect Bij ieder risico wordt het effect in geld en een indicatie van de kans van optreden aangegeven. De kans en het effect leiden tot een financiële bandbreedte en tot een “top 5” aan risico’s waarbij het uiteindelijke nadelige effect het grootst is en vroegtijdige sturing noodzakelijk.
De beperking van iedere risicoanalyse zit in het onbekende risico. De kwantificering van de risico’s is bij deze methode (en de meeste andere methoden) op basis van vooraf ingeschatte risico’s.
1
Meer weten over de RISMAN-methode? Kijk op: http://www.crow.nl/risman
Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2020
Risicomanagement Risicomanagement is niets anders dan het voortdurend bewust zijn van risico’s in het project en daar vooraf maatregelen voor treffen. Voor de projecten in De Ronde Venen houden deze maatregelen vooral in: •
Zorgen voor een stevige juridische basis: goede contracten en analyses van de juridische uitgangspositie. Actuele onderzoeken van de grootste technische risico’s, zoals de ondergrond, hinderzones of de waterhuishouding.
•
Realistische en gedetailleerde planningen waardoor planningsrisico’s snel inzichtelijk zijn.
•
Een effectieve marketing van de (eigen) bouwprojecten.
Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2020
Bijlage 5: Woningbouwprogramma SOCIAAL (KOOP EN HUUR) Kern Project Abcoude Land van Winkel Amsterdamsestraatweg Bon gronden Kees Bon zaal Merenhof Baambrugge De Zuwe Rijkstraatweg Mijdrecht Bernardlaan Bozenhoven 16 (school) Bozenhoven 60 De Adelaar De Driehoek Dorpsstraat 1 Dorpsstraat 74 Gosewijn van Aemstelstraat Tuinderslaan Meijert en omgeving Hofland schoollocatie Twistvliet schoollocatie Stationslocatie Vinkeveen Vinkeveld Futenlaan Demerik (3 locaties) Demerik landen (Vobi locatie) Centrum Vinkeveen Wilnis De Maricken I De Maricken II (623 won PM) Voorbijlocatie De Hoef De Hoef Oostzijde 67A Amstelhoek Amstelkade Pothuizen (2021) Taxicentrale Amstelhoek
TOTAAL
Eengezinswoning sociaal t/m '19 2020 2021 2022
2023
Appartementen sociaal 2024 t/m '19 2020 2021 2022
49
2023
2024
11 7
6
21 3
3 24
35 38 16
134
48
72 23 3
221
48
0
6
7
Project Abcoude Koot Meerbad fase 1 en 2 Baambrugge Kromwijck Mijdrecht Hofland Vinkeveen Zwanenparkzicht Pijlstaartln Wilnis Herenweg/ Wilnisse zijweg Herenweg 96
2019
2020
2021
2022
2023
TOTAAL
12
0
0
0
0
0
83
16
83
3
26
2019
2020
2021
2022
2023
0
0
0
0
0
0
Kern OPGELEVERD
12
Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2020
0
0
VRIJE SECTOR (KOOP EN HUUR) Kern Project Abcoude Land van Winkel Amsterdamsestraatweg Bon gronden Kees Bon zaal Merenhof Baambrugge De Zuwe Rijkstraatweg Mijdrecht Bernardlaan Bozenhoven 16 (school) Bozenhoven 60 De Adelaar De Driehoek Dorpsstraat 1 Dorpsstraat 74 Gosewijn van Aemstelstraat Tuinderslaan Meijert en omgeving Hofland schoollocatie Twistvliet schoollocatie Stationslocatie Vinkeveen Vinkeveld Futenlaan Demerik (3 locaties) Demerik landen (Vobi locatie) Centrum Vinkeveen Wilnis De Maricken I De Maricken II (623 won PM) Voorbijlocatie De Hoef De Hoef Oostzijde 67A Amstelhoek Amstelkade Pothuizen (2021) Taxicentrale Amstelhoek
TOTAAL
Grondgebonden vrije sector (serie of vrije Appartementen kavel) vrije sector t/m '19 2020 2021 2022 2023 2024 t/m '19 2020 2021 2022 2023 119
5
2024
13
11
5
10 14
36 150
10
39
164
12
49
32
14
20
14
3
308
201
48
11
17
Project Abcoude Koot Meerbad fase 1 en 2 Baambrugge Kromwijck Mijdrecht Hofland Vinkeveen Zwanenparkzicht Pijlstaartln Wilnis Herenweg/ Wilnisse zijweg Herenweg 96
2019
2020
2021
2022
2023
TOTAAL
31
3
20
72
14
10
19
22 25
2019
2020
2021
2022
2023
0
0
0
0
0
Kern OPGELEVERD
26 45 26
10
59 6 5 0
0
Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2020
0
0
0
146
0