Raadsvoorstel 31, bijlage actualisatie grondexploitatie 2021, bijlage rapportage

ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIE 2021

AUTEURS

Theo van Vugt

DATUM

26 april 2021

VERSIE

Ter vaststelling aangeboden aan het college voor behandeling op 18 mei 2021

STATUS

Beoogde raadsbehandeling 1 juli 2021

Actualisatie grondexploitaties 2021 Deze rapportage vormt de inhoudelijke en gedetailleerde bijlage bij het raadsvoorstel actualisatie grondexploitaties 2021.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 2 van 43

Samenvatting De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd. Dat houdt in dat alle kosten, opbrengsten en planningen kritisch worden beoordeeld en bijgesteld naar de meest actuele inzichten. Deze actualisatie leidt tot wijzigingen in de financiële resultaten waarbij er ook een effect kan zijn op het jaarrekeningresultaat en het weerstandsvermogen. In deze samenvatting staan de belangrijkste wijzigingen en aandachtspunten van de actualisatie.

Algemeen beeld: positief Per saldo zijn de resultaten gestegen. Heel positief is dat de risico’s fors zijn gedaald: 90% van de resterende grondopbrengsten (circa € 27 miljoen) zijn in 2020 gerealiseerd: •

Voor De Maricken zijn per 1 januari 2021 98% van alle woningen verkocht. Dit ondanks de aanwezigheid van de rugstreeppad wat voor vertraging heeft gezorgd. De laatste kavels zijn in het eerste kwartaal van 2021 verkocht. Het financieel resultaat is met € 123.000,- verbeterd.

•

Het financieel resultaat voor Land van Winkel is verbeterd met € 104.000,-. Bij deze grondexploitatie zijn de financiële risico’s in belangrijke mate gedaald doordat alle resterende kavels in 2020 zijn verkocht.

•

Bij de Stationslocatie Mijdrecht is het resultaat licht negatiever geworden (- € 7.000,-). De kosten zijn hoger geworden als gevolg van vertraging in de planologische procedure en daarmee hogere rentelasten en plankosten. Daar staan hogere opbrengsten tegenover vanwege de indexering van de grondopbrengsten.

BBV -regels De actualisatie is gehouden aan spelregels zoals deze in beleid en regelgeving zijn vastgelegd. Met name het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) speelt hierbij een grote rol. Het BBV bevat regelgeving op het gebied van waardering en verslaglegging waar de gemeente aan moet voldoen. •

Voorzieningen: bij een verliesgevende grondexploitatie moet er voor dit volledige verlies een voorziening worden getroffen → de enige verliesgevende exploitatie voor de gemeente De Ronde Venen betreft Stationslocatie Mijdrecht.

•

Tussentijdse winstneming: indien een grondexploitatie winstgevend is dan moet mogelijk tussentijds winst worden genomen. Zoals uit de resultaten blijkt is dit van toepassing op de projecten De Maricken en Land van Winkel.

•

Eenduidige toerekening: Met de nieuwe richtlijnen van het BBV wordt aansluiting gezocht met de fiscale toerekeningsmogelijkheden. Dit betekent onder andere dat het opnemen van een post onvoorziene kosten in een grondexploitatie niet mogelijk is.

•

Rente: de rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de werkelijke rente. Voor de grondexploitaties is nu 1,68% aangehouden. Dit is een lager rente dan eerst werd aangehouden, namelijk 1,78%.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 3 van 43

•

Disconteringsvoet: De disconteringsvoet, die moet worden gehanteerd is gebaseerd op het maximale streefpercentage van de ECB voor inflatie binnen de Eurozone. Door de BBV is de disconteringsvoet gelijkgesteld aan 2,0%.

Jaarrekening Onderstaande tabel toont de resultaten en boekwaarden van de grondexploitaties. Conform de bbvregels wordt voor de projecten De Maricken en Land van Winkel een tussentijdse winst genomen. De tussentijdse winstnemingen komen ten gunste van de algemene middelen. TOTAAL: JAARREKENING 2020

De

Land van

Stations-

x 1.000

Maricken

Winkel

locatie

Boekwaarde 31 december 2019

13.912

1.889

5.080

20.881

Gemaakte / geplande kosten 2020

1.972

919

155

3.046

-22.335

-4.742

-

-27.077

Winstneming 2020

3.690

730

-

4.420

Boekwaarde 31 december 2020

-2.761

-1.204

5.235

1.270

-

-

-

-

3.358

1.059

528

4.945

-1.570

-

-1.698

-3.268

-

-

-4.065

-4.065

973

145

-

1.118

-

-

-

-

-

-

-

-

2017

566

1.076

-

1.642

2018

1.214

1.244

-

2.458

2019

160

730

-

890

2020

3.690

730

-

4.420

2021 en verder

973

145

-

1.118

Eindresultaat

6.603

3.925

-

10.528

Gemaakte / geplande opbrengsten 2020

Nog te maken kosten (incl rente over boekwaarde) Nog te realiseren opbrengsten Inzet verliesvoorziening Nog te realiseren resultaten 2021 en verder WINSTNEMINGEN

Totaal

De Maricken Voor De Maricken zijn per 1 januari 2021 98% van alle woningen verkocht. Dit ondanks de aanwezigheid van de rugstreeppad wat voor vertraging heeft gezorgd. De laatste kavels zijn in het eerste kwartaal van 2021 verkocht. Met het nieuwe resultaat van € 6.603.000,- is er een verbetering van € 123.000,- ten opzichte van een jaar geleden. In positieve zin zijn de kosten bouw- en woonrip maken lager geworden. Dit komt met name door de aanbesteding van het woonrijp maken van deelplan 4 die lager uitkwam dan voorgaand geraamd. Er is sprake van hogere kosten door aanvullende onderzoeken (met name de rugstreeppad) en

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 4 van 43

extra projectmanagement. Werkzaamheden rondom de rugstreeppad hebben ook geleid tot extra kosten in de uitvoering geleid. De boekwaarde op 31 december 2019 was € 13.912.000,-. Hiervan is € 1.940.000,- tussentijdse winstneming. Op 31 december 2020 is de boekwaarde - € 2.761.000,- inclusief de tussentijdse winst van € 3.690.000,- die in 2020 wordt genomen. Het nog te realiseren resultaat is gelijk aan € 973.000,-. Tezamen met voorgaande winstnemingen komt het eindresultaat op € 6.603.000,-. Vorig jaar kwam het eindresultaat op € 6.480.000,-. Land van Winkel Het financieel resultaat voor Land van Winkel is verbeterd met € 104.000,-. Bij deze grondexploitatie zijn de financiële risico’s in belangrijke mate gedaald doordat alle resterende kavels in 2020 zijn verkocht. De verbetering in het resultaat (€ 104.000,-) komt met name door lagere kosten in het woonrijp maken. De plankosten komen onder andere door het proces rondom de Lindewetering hoger uit. Daarbij moeten een aantal onderzoeken opnieuw worden uitgevoerd vanwege vertraging. Ook de plankosten voor 2021 zijn naar boven bijgesteld. De opbrengsten zijn vanwege rentevergoedingen hoger dan bij de actualisatie geraamd. De boekwaarde op 31 december 2019 was € 1.889.000,-. Hiervan is € 3.050.000,- tussentijdse winstneming.

Op 31 december 2020 is de boekwaarde - € 1.204.000,- inclusief de tussentijds winst van € 730.000,- die in 2020 wordt genomen. Het nog te realiseren resultaat is gelijk aan € 145.000,-. Tezamen met voorgaande winstnemingen komt het eindresultaat op € 3.925.000,-. Stationslocatie Mijdrecht Bij de Stationslocatie Mijdrecht is het resultaat licht negatiever geworden (- € 7.000,-). De kosten zijn hoger geworden als gevolg van vertraging in de planologische procedure en daarmee hogere rentelasten en plankosten. Daar staan hogere opbrengsten tegenover vanwege de indexering van de grondopbrengsten. De boekwaarde op 31 december 2019 was € 5.080.000,-. Op 31 december 2020 is de boekwaarde € 5.235.000,-. Tezamen met de nog te maken kosten en opbrengsten is het eindresultaat - € 4.065.000,(verliesvoorziening).

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 5 van 43

Effect op de jaarrekening In volgende tabel wordt aangegeven wat het effect is op de jaarrekening 2020 door een hogere verliesvoorziening en de (tussentijdse) winstnemingen. Het totaal effect is € 4.413.000,- (positief). Verliesvoorzieningen: een nadeel van € 7.000 De gemeente De Ronde Venen heeft één verliesgevende grondexploitatie, namelijk Stationslocatie Mijdrecht. Het financieel resultaat van deze grondexploitatie is met € 7.000,- minder geworden van - € 4.058.000, - naar - € 4.065.000, - (verliesvoorziening). Dit betekent een toename van de verliesvoorziening met € 7.000, -. Tussentijdse) winstneming: € 4.420.000 Zoals bij de BBV-regels (paragraaf 1.4) aangegeven, is de tussentijdse winstneming van toepassing op de projecten De Maricken (€ 3.690.000,-) en Land van Winkel (€ 730.000,-). Het totaal aan (tussentijdse) winsten is gelijk aan € 4.420.000,-

Grondexploitaties

Jaarekening 2019

effect jaarrekening

Totaal

2020 Verliesvoorziening Stationslocatie Mijdrecht

-4.058.000

-7.000

-4.065.000

Totaal

-4.058.000

-7.000

-4.065.000

De Maricken

1.940.000

3.690.000

5.630.000

Land van Winkel

3.050.000

730.000

3.780.000

Totaal

4.990.000

4.420.000

9.410.000

(Tussentijdse) winstneming

Totaal effect jaarrekening

4.413.000

Benodigd weerstandsvermogen: beperkt De risico’s in de woningbouwprojecten zijn lager dan geraamd bij de actualisatie van 2019. De belangrijkste oorzaak is dat er meer zekerheid is over de grondopbrengsten bij verschillende projecten onder andere doordat inmiddels gronden zijn verkocht. Het weerstandsvermogen is bedoeld om financiële tegenvallers op te kunnen vangen. Risico’s in de grondexploitaties kunnen op twee manieren leiden tot financiële tegenvallers: 1. Directe tegenvallers in de vorm van hogere verliesvoorzieningen. 2. Een lagere winst in de toekomst en daarmee minder groei van de algemene reserve. Niet alle risico’s vertalen zich in directe tegenvallers waarvoor extra verliesvoorzieningen noodzakelijk zijn. Bij winstgevende grondexploitaties gaan risico’s in eerste instantie ten koste van de winst. Op basis van de Kans x Effect van de negatieve risico’s is het maximale effect van deze risico’s op de verliesvoorzieningen - € 10.000,- negatief. (was vorig jaar ook € 10.000,-)

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 6 van 43

Kerncijfers actualisatie grondexploitaties De belangrijkste financiële cijfers in relatie tot de jaarrekening zijn: Totale boekwaarde per 31-12-2020

€ 1.270.000,- (incl. € 9.410.000 winstn.)

Te realiseren grondopbrengst

€ 3.268.000,-

Totale verliesvoorziening

€ 4.065.000,- (op eindwaarde)

Mutatie verliesvoorziening in 2020

€ 7.000,- (nadelig)

Benodigd weerstandsvermogen voor risico’s

€ 10.000,-

Boekwaarde

Boekwaarde

Mutatie

Boekwaarde

Jaarrekening 2019

in 2020

Jaarrekening 2020

De Maricken

11.972.000

-20.363.000

-8.391.000

Land van Winkel

-1.161.000

-3.823.000

-4.984.000

Stationslocatie Mijdrecht

5.078.000

157.000

5.235.000

Totaal boekwaarde

15.889.000

-24.029.000

-8.140.000

Tussentijdse winstneming

4.990.000

4.420.000

9.410.000

Boekwaarde incl. winstn.

20.879.000

-19.609.000

1.270.000

Totaal

Gerealiseerd

Te realiseren

Grondexploitatie

Grondopbrengsten

Grondexploitatie

Grondopbrengsten De Maricken

36.226.000

34.656.000

1.570.000

Land van Winkel

31.879.000

31.879.000

0

Stationslocatie Mijdrecht

1.698.000

0

1.698.000

Totaal grondopbrengst

69.803.000

66.535.000

3.268.000

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 7 van 43

Inhoud Samenvatting............................................................................................................................ 3 1. Inleiding ............................................................................................................................... 9 1.1

Doel: actueel inzicht ................................................................................................................... 9

1.2

Leeswijzer: twee delen ............................................................................................................... 9

1.3

Systematiek actualisatie ........................................................................................................... 10

1.4

Actualisatie en de wet- en regelgeving ..................................................................................... 10

2. Financiële resultaten ......................................................................................................... 12 2.1

Resultaten in jaarrekening 2020 ............................................................................................... 12

2.2

Toelichting op resultaten en verschillen grondexploitaties ....................................................... 13

2.3

Effect grondexploitaties op jaarrekeningresultaat 2020 ........................................................... 14

2.4

Te realiseren grondopbrengst .................................................................................................. 14

3. Risico’s .............................................................................................................................. 16 3.1

Risico’s en aandachtspunten in 2021 ....................................................................................... 16

3.2

Financiële gevolgen risico’s ...................................................................................................... 16

3.3

Risico’s en weerstandsvermogen ............................................................................................. 16

3.4

Trends en ontwikkelingen ......................................................................................................... 17

4. Woningbouwprogramma .................................................................................................. 19 4.1

Samenvatting woningen grondexploitaties ............................................................................... 19

4.2

Samenvatting woningen projecten De Ronde Venen .............................................................. 20

5. Toelichting per grondexploitatie ...................................................................................... 21 5.1

De Maricken.............................................................................................................................. 22

5.2

Land van Winkel ....................................................................................................................... 26

5.3

Stationslocatie Mijdrecht ........................................................................................................... 29

Bijlagen ................................................................................................................................... 32 Bijlage 1: overzichtskaart grondexploitaties .......................................................................................... 33 Bijlage 2: Collegevoorstel parameters (indexatie en rente) .................................................................. 35 Bijlage 3: uitleg begrippen Netto Contante Waarde en Eindwaarde .................................................... 39 Bijlage 4: toelichting methode risicoanalyse ......................................................................................... 40 Bijlage 5: Woningbouwprogramma ....................................................................................................... 42

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 8 van 43

1. Inleiding Deze rapportage is de toelichting op de (jaarlijkse actualisatie van de) grondexploitaties. De gemeente heeft bij de actualisatie 2021 drie actieve grondexploitaties waarvoor grond is aangekocht, bouwrijp wordt gemaakt en verkocht. Dit zijn De Maricken, Land van Winkel, en Stationslocatie Mijdrecht. Op verschillende momenten per jaar wordt de raad schriftelijk geïnformeerd over alle grondexploitaties: bij de actualisatie van de grondexploitaties, bij de voortgangsrapportage en bestuursrapportages. De actualisatie wordt vastgesteld, de andere rapportages zijn updates ter informatie. Het doel is altijd om de raad tijdig en volledig te informeren over de actuele stand van zaken rondom de grondexploitaties. Deze rapportage moet daaraan bijdragen.

1.1

Doel: actueel inzicht

Eén keer per jaar worden de grondexploitaties geactualiseerd. Actualiseren betekent dat alle uitgangspunten van de grondexploitatie, van kostenraming tot planning, kritisch worden bekeken en waar nodig bijgesteld. Een geactualiseerde grondexploitatie geeft een zo goed mogelijk financieel beeld van een project en wordt gebruikt als “waardering onderhanden werk” in de jaarrekening. Er wordt aangetoond dat alle gemaakte kosten gedekt kunnen worden uit het project. Als er sprake is van een tekort aan dekking in het project, wordt er een verliesvoorziening getroffen. De jaarlijkse actualisatie is voorgeschreven in regelgeving met betrekking tot de verslaglegging in de jaarrekening. Deze regelgeving is vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Naast de jaarlijkse actualisatie wordt de gemeenteraad periodiek geïnformeerd over de voortgang van projecten en bij grote (potentiële) wijzigingen wordt de raad ook tussentijds geïnformeerd. Voor u ligt de rapportage van de actualisatie van de drie grondexploitaties. De onderliggende vragen bij de actualisatie van de grondexploitaties zijn: •

Voortgang:

Worden in de projecten tijdig de acties uitgevoerd om tot realisatie te komen?

•

Geld:

Blijven we binnen de vastgestelde ramingen? Wat is het effect van wijzigingen op de jaarrekening?

•

Risico’s:

Zijn de risico’s hoger of lager? Wat doen we om de risico’s te managen?

De vastgestelde plannen en woningbouwprogramma’s (projectscope) vormen de uitgangspunten van de grondexploitaties. Dit zijn de spreekwoordelijke knoppen waar de gemeenteraad aan kan draaien.

1.2

Leeswijzer: twee delen

De rapportage valt in twee delen uiteen: Eerste deel

Hoofdstuk 1 t/m 4 met een toelichting op de financiële resultaten, risico’s, het effect op de jaarrekening en het woningbouwprogramma.

Tweede deel

Hoofdstuk 5 is een toelichting per grondexploitatie.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 9 van 43

In hoofdstuk 5 worden de grondexploitaties afzonderlijk toegelicht. Per project wordt inzicht gegeven in: •

Factsheet met belangrijkste gegevens per project

•

Projectomschrijving met verwijzing naar de (door de raad) vastgestelde kaders

•

Voortgang en planning

•

Woningbouwprogramma

•

Toelichting op de resultaten en de verschillen

•

Risico’s en beheersmaatregelen

1.3

Systematiek actualisatie

De actualisatie van de grondexploitaties is bedoeld om inzicht te geven in de financiële stand van zaken. De volgende zaken worden daarin betrokken: •

Uitgaven en opdrachten in 2020 versus de beschikbare budgetten.

•

Verwerken besluitvorming t/m maart 2021 of aangegane verplichtingen zoals een grondovereenkomst of een gunning van bouwrijp maken.

•

Verwerken marktontwikkelingen. Deze ontwikkelingen kunnen doorwerken in indexatie van kosten of opbrengsten, in planning of in risico’s. Op basis van marktontwikkelingen wordt een prognose gemaakt naar de parameters in de grondexploitatie. Deze prognose is onderbouwd en vastgesteld in de vorm van een aparte notitie. Deze notitie is bijgevoegd in bijlage 2.

•

Aanpassen bedragen aan prijspeil 1 januari 2021.

•

Verwerken van actuele inzichten: van nieuwe kostenraming, bijgestelde planning, etc.

•

Een update van de risicoanalyse: inventarisatie, beheersmaatregelen en kwantificering

De vastgestelde grondexploitaties (actualisatie 2021) worden bijgewerkt. De geactualiseerde grondexploitaties worden dan, als onderdeel van de waardering in de jaarrekening 2020, vastgesteld.

1.4

Actualisatie en de wet- en regelgeving

De actualisatie is gehouden aan de spelregels zoals deze in beleid en regelgeving zijn vastgelegd: het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de nota Grondbeleid 2018. Voor ieder project heeft de raad kaders bepaald. De berekeningen sluiten aan bij de vastgestelde kaders zoals het bestemmingsplan, stedenbouwkundige uitgangspunten, contracten, etc. Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) De actualisatie is gehouden aan spelregels zoals deze in beleid en regelgeving zijn vastgelegd. Met name het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) speelt hierbij een grote rol. Het BBV bevat regelgeving op het gebied van waardering en verslaglegging waar de gemeente aan moet voldoen. •

Voorzieningen: bij een verliesgevende grondexploitatie moet er voor dit volledige verlies een voorziening worden getroffen → de enige verliesgevende exploitatie voor de gemeente De Ronde Venen betreft Stationslocatie Mijdrecht.

•

Tussentijdse winstneming: indien een grondexploitatie winstgevend is dan moet mogelijk tussentijds winst worden genomen. Zoals uit de resultaten blijkt is dit van toepassing op de projecten De Maricken en Land van Winkel.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 10 van 43

•

Eenduidige toerekening: Met de nieuwe richtlijnen van het BBV wordt aansluiting gezocht met de fiscale toerekeningsmogelijkheden. Dit betekent onder andere dat het opnemen van een post onvoorziene kosten in een grondexploitatie niet mogelijk is.

•

Rente: de rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de werkelijke rente. Voor de grondexploitaties is nu 1,68% aangehouden. Dit is een lager rente dan eerst werd aangehouden, namelijk 1,78%.

•

Disconteringsvoet: De disconteringsvoet, die moet worden gehanteerd is gebaseerd op het maximale streefpercentage van de ECB voor inflatie binnen de Eurozone. Door de BBV is de disconteringsvoet gelijkgesteld aan 2,0%.

Bij de actualisatie van de grondexploitaties 2021 is rekening gehouden met deze richtlijnen. De accountant controleert de grondexploitaties op volledigheid en juistheid. Nota Grondbeleid De geactualiseerde nota grondbeleid is in 2018 vastgesteld door de gemeenteraad. Uitgangspunt van de nota Grondbeleid is een regisserende houding binnen het facilitaire grondbeleid. De nota sluit aan bij het BBV en de financiële verordening.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 11 van 43

2. Financiële resultaten De financiële resultaten van de grondexploitaties staan toegelicht in dit hoofdstuk. Ook wordt de relatie gelegd met de Reserves en Voorzieningen. Een uitgebreide toelichting per project staat in hoofdstuk 5. De actualisatie 2021 heeft betrekking op de drie lopende bouwgrondexploitaties; De Maricken, Land van Winkel, en Stationslocatie Mijdrecht.

2.1

Resultaten in jaarrekening 2020

Onderstaande tabel toont de resultaten en boekwaarden van de grondexploitaties. Conform de bbvregels (zie paragraaf 1.4) wordt voor de projecten De Maricken en Land van Winkel een tussentijdse winst genomen. De tussentijdse winstnemingen komen ten gunste van de algemene middelen. TOTAAL: JAARREKENING 2020

De

Land van

Stations-

x 1.000

Maricken

Winkel

locatie

Boekwaarde 31 december 2019

13.912

1.889

5.080

20.881

Gemaakte / geplande kosten 2020

1.972

919

155

3.046

-22.335

-4.742

-

-27.077

Winstneming 2020

3.690

730

-

4.420

Boekwaarde 31 december 2020

-2.761

-1.204

5.235

1.270

-

-

-

-

3.358

1.059

528

4.945

-1.570

-

-1.698

-3.268

-

-

-4.065

-4.065

973

145

-

1.118

-

-

-

-

-

-

-

-

2017

566

1.076

-

1.642

2018

1.214

1.244

-

2.458

2019

160

730

-

890

2020

3.690

730

-

4.420

2021 en verder

973

145

-

1.118

Eindresultaat

6.603

3.925

-

10.528

Gemaakte / geplande opbrengsten 2020

Nog te maken kosten (incl rente over boekwaarde) Nog te realiseren opbrengsten Inzet verliesvoorziening Nog te realiseren resultaten 2021 en verder WINSTNEMINGEN

Totaal

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 12 van 43

2.2

Toelichting op resultaten en verschillen grondexploitaties

De Maricken Voor De Maricken zijn per 1 januari 2021 98% van alle woningen verkocht. Dit ondanks de aanwezigheid van de rugstreeppad wat voor vertraging heeft gezorgd. De laatste kavels worden zijn in het eerste kwartaal van 2021 verkocht. Met het nieuwe resultaat van € 6.603.000,- is er een verbetering van € 123.000,- ten opzichte van een jaar geleden. In positieve zin zijn de kosten bouw- en woonrijp maken lager geworden. Dit komt met name door de aanbesteding van het woonrijp maken van deelplan 4 die lager uitkwam dan voorgaand geraamd. Er is sprake van hogere kosten door aanvullende onderzoeken (met name de rugstreeppad) en extra projectmanagement. Werkzaamheden rondom de rugstreeppad hebben ook geleid tot extra kosten in de uitvoering geleid. De boekwaarde op 31 december 2019 was € 13.912.000,-. Hiervan is € 1.940.000,- tussentijdse winstneming. Op 31 december 2020 is de boekwaarde - € 2.761.000,- inclusief de tussentijdse winst van € 3.690.000,- die in 2020 wordt genomen. Het nog te realiseren resultaat is gelijk aan € 973.000,-. Tezamen met voorgaande winstnemingen komt het eindresultaat op € 6.603.000,-. Vorig jaar kwam het eindresultaat op € 6.480.000,-. Land van Winkel Het financieel resultaat voor Land van Winkel is verbeterd met € 104.000,-.

Bij deze grondexploitatie zijn de financiële risico’s in belangrijke mate gedaald doordat alle resterende kavels in 2020 zijn verkocht. De verbetering in het resultaat (€ 104.000,-) komt met name door lagere kosten in het woonrijp maken. De plankosten komen onder andere door het proces rondom de Lindewetering hoger uit. Daarbij moeten een aantal onderzoeken opnieuw worden uitgevoerd vanwege vertraging. Ook de plankosten voor 2021 zijn naar boven bijgesteld. De opbrengsten zijn vanwege rentevergoedingen hoger dan bij de actualisatie geraamd. De boekwaarde op 31 december 2019 was € 1.889.000,-. Hiervan is € 3.050.000,- tussentijdse winstneming. Op 31 december 2020 is de boekwaarde - € 1.204.000,- inclusief de tussentijds winst van € 730.000,- die in 2020 wordt genomen. Het nog te realiseren resultaat is gelijk aan € 145.000,-. Tezamen met voorgaande winstnemingen komt het eindresultaat op € 3.925.000,-. Stationslocatie Mijdrecht Bij de Stationslocatie Mijdrecht is het resultaat licht negatiever geworden (- € 7.000,-). De kosten zijn hoger geworden als gevolg van vertraging in de planologische procedure en daarmee hogere rentelasten en plankosten. Daar staan hogere opbrengsten tegenover vanwege de indexering van de grondopbrengsten. De boekwaarde op 31 december 2019 was € 5.080.000,-. Op 31 december 2020 is de boekwaarde € 5.235.000,-.

Tezamen met de nog te maken kosten en opbrengsten is het eindresultaat - € 4.065.000,(verliesvoorziening).

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 13 van 43

2.3

Effect grondexploitaties op jaarrekeningresultaat 2020

In volgende tabel wordt aangegeven wat het effect is op de jaarrekening 2020 door een hogere verliesvoorziening en de (tussentijdse) winstnemingen. Het totaal effect is € 4.413.000,- (positief). Verliesvoorzieningen: een nadeel van € 7.000 De gemeente De Ronde Venen heeft één verliesgevende grondexploitatie, namelijk Stationslocatie Mijdrecht. Het financieel resultaat van deze grondexploitatie is met € 7.000,- minder geworden van - € 4.058.000, - naar - € 4.065.000, - (verliesvoorziening). Dit betekent een toename van de verliesvoorziening met € 7.000, -. Tussentijdse) winstneming: € 4.420.000 Zoals bij de BBV-regels (paragraaf 1.4) aangegeven, is de tussentijdse winstneming van toepassing op de projecten De Maricken (€ 3.690.000,-) en Land van Winkel (€ 730.000,-). Het totaal aan (tussentijdse) winsten is gelijk aan € 4.420.000,-

Grondexploitaties

Jaarekening 2019

effect jaarrekening

Totaal

2020 Verliesvoorziening Stationslocatie Mijdrecht

-4.058.000

-7.000

-4.065.000

Totaal

-4.058.000

-7.000

-4.065.000

De Maricken

1.940.000

3.690.000

5.630.000

Land van Winkel

3.050.000

730.000

3.780.000

Totaal

4.990.000

4.420.000

9.410.000

(Tussentijdse) winstneming

Totaal effect jaarrekening

2.4

4.413.000

Te realiseren grondopbrengst

De kosten uit de grondexploitaties moeten worden gedekt uit alle opbrengsten. De grondopbrengst vormt het meest risicovolle onderdeel van de grondexploitatie. Hieronder volgt een overzicht van de te realiseren grondopbrengsten vanaf 1 januari 2021. De genoemde bedragen zijn inclusief indexatie. Zoals uit het overzicht blijkt is een belangrijk deel van opbrengsten gerealiseerd.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 14 van 43

Grondexploitatie

Totaal

Gerealiseerd

Te realiseren

Grondopbrengsten De Maricken

36.226.000

34.656.000

1.570.000

Land van Winkel

31.879.000

31.879.000

0

Stationslocatie Mijdrecht

1.698.000

0

1.698.000

Totaal grondopbrengst

69.803.000

66.535.000

3.268.000

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 15 van 43

3. Risico’s Grondexploitaties zijn nooit zonder risico. Het beheersen van de risico’s vormt een essentieel onderdeel van de financiële sturing in een project. Risico’s werken meestal direct door in de financiële resultaten. Marktrisico’s zoals prijs en afzet zijn de grootste risico’s. Tegelijk zijn dit ook de risico’s die het moeilijkst te managen zijn.

3.1

Risico’s en aandachtspunten in 2021

De risico’s zijn over het algemeen fors gedaald; 90% van de resterende grondopbrengsten (circa € 27 miljoen) zijn in 2020 gerealiseerd: • De Maricken: het risico ten aanzien van de grondopbrengsten is met de verkoop van bijna alle kavels fors afgenomen. De risico’s betreffen met name mogelijke onverwachte kosten bij het woonrijp maken. Gezien de actuele ramingen van deze kosten worden de risico’s hierbij als beperkt beschouwd. • Land van Winkel: het grootste risico in dit project was het afzetrisico, maar door verkoop van alle kavels is dit risico niet meer aanwezig. De risico’s betreffen de resterende kosten, maar deze zijn relatief laag. • Stationslocatie Mijdrecht: op het moment dat de grond is geleverd kan de exploitatie worden afgesloten. Het risico is dat door latere afsluiting de rentelasten en plankosten toenemen. Op basis van de Kans x Effect van de negatieve risico’s is het effect van deze risico’s op de verliesvoorziening gelijk aan € 10.000,-. Het benodigd weerstandvermogen is hiermee gelijk aan € 10.000,-. Een en ander betekent dat het benodigd weerstandsvermogen gelijk is gebleven ten opzichte van de actualisatie 2020.

3.2

Financiële gevolgen risico’s

Voor ieder risico in de grondexploitatie zijn de (indicatieve) financiële gevolgen geraamd. Risico’s kunnen zowel tegenvallers als meevallers zijn. Om een goed beeld te krijgen van de kansen en tegenvallers worden beide inzichtelijk gemaakt (en wordt daarop gestuurd). Niet ieder risico zal zich voordoen. Bij ieder risico is een inschatting gemaakt van de kans op optreden. De financiële gevolgen van risico’s worden op twee manieren inzichtelijk gemaakt: •

Het financiële effect van de risico’s

•

Het financiële gevolg van de Kans x Effect (gewogen risico)

3.3

Risico’s en weerstandsvermogen

Het weerstandsvermogen is bedoeld om financiële tegenvallers op te kunnen vangen. Risico’s in de grondexploitaties kunnen op twee manieren leiden tot financiële tegenvallers: •

Directe tegenvallers in de vorm van hogere verliesvoorzieningen.

•

Een lagere winst in de toekomst en daarmee minder groei van de algemene reserve.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 16 van 43

Niet alle risico’s vertalen zich in directe tegenvallers waarvoor extra verliesvoorzieningen noodzakelijk zijn. Bij winstgevende grondexploitaties gaan risico’s in eerste instantie ten koste van de winst. Op basis van de Kans x Effect van de negatieve risico’s is het maximale effect van deze risico’s op de verliesvoorzieningen - € 10.000,- negatief. (was vorig jaar ook € 10.000,-)

3.4

Trends en ontwikkelingen

Woningprijzen De afgelopen jaren zijn de verkoopprijzen van woningen flink gestegen. Voor bijvoorbeeld de regio Utrecht geldt een stijging van meer dan 50% in vijf jaar tijd. Daar heeft de gemeente De Ronde Venen, met name bij De Maricken, veel van geprofiteerd. Ondanks de Corona-crisis is de positieve trend in de woningmarkt door blijven zetten. Voor 2021 lopen de voorspellingen uiteen. ABN Amro verwacht dat de prijzen zullen blijven stijgen en de Rabobank verwacht een dip in 2021. Het Bureau Stedelijke Planning (BSP) voorspelt dat de huizenprijzen volgend jaar dalen. Overigens zal de prijsontwikkeling niet van invloed zijn op de grondexploitaties. Zoals bij de inleiding aangegeven zijn de indexaties vastgelegd. Bovendien zijn de gronden van De Maricken en Land van Winkel dit jaar of in ieder geval begin volgend jaar verkocht. Bouwkosten De stijging van de bouwkosten zet zich waarschijnlijk door in 2021: sinds enige jaren is de bouwmarkt hersteld, de daaraan verbonden lonen gestegen, is er sprake van hogere materiaalkosten en hogere kosten door de verplichting om gasloos bouwen. Stijgende bouwkosten leiden tot meer druk op de (residuele) grondwaarde. De stijgende bouwkosten zijn niet van invloed op de resultaten van de lopende grondexploitaties. De gronden zijn verkocht of afspraken over de grondopbrengsten zijn vastgelegd.

Kosten bouw- en woonrijp maken De verwachting was dat kosten voor bouw- en woonrijp maken ten opzichte van het voorgaande jaar verder zouden stijgen en vanuit het oogpunt van “conservatief realistisch” rekenen werd voor 2020 een index van 3,0% aangehouden. In de praktijk blijkt de stijging van deze kosten minder hoog: CBS (juli 2020):

0,1% stijging ten opzichte van een jaar daarvoor

Bouwkostenindex (juli 2020):

1,1% stijging ten opzichte van een jaar daarvoor

Metafoorro (juli 2020):

0,4% stijging ten opzichte van een jaar daarvoor

Op basis van bovenstaande gegevens is het voorstel om voor 2020 een index van 1,0% aan te houden. De jaren daarna wordt 2,0% aangehouden. Voor de grondexploitaties is het de verwachting dat volgend jaar het grootste deel van de kosten bouw- en woonrijp maken is voltooid. Dit betekent dat de index vanaf 2021 weinig invloed heeft op de resultaten. Risico’s Aangezien de grondexploitaties steeds verder zijn gevorderd, nemen de risico’s voor de grondexploitaties steeds meer af. Ter vergelijking: op 1 januari 2017 moest nog circa € 55 miljoen aan grondopbrengsten tot stand komen. Op 1 januari 2021 is dit circa € 3 miljoen. Hieronder een korte opsomming van de belangrijkste risico’s. •

De grootste risico’s in de grondexploitaties betreffen over het algemeen de grondprijzen. Zoals eerder aangeven heeft een kleine verandering in de grondprijzen grote consequenties in de resultaten. De

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 17 van 43

risico’s zullen bij de grondexploitaties van De Ronde Venen beperkt zijn: voor Land van Winkel geldt dat, per 1 januari 2021 alle gronden zijn verkocht en in de De Maricken is vrijwel alles verkocht. De gronden van de Stationslocatie worden in 2021 verkocht. •

Een ander risico betreft de kosten bouw- en woonrijp maken. Deze kosten waren voorgaande jaren gestegen, maar het afgelopen jaar was de stijging minder. Om dit risico te kunnen beheersen zijn deze kosten bij de vorige actualisatie opnieuw geraamd en is er daarmee een kleine kans op onverwachte tegenvallers.

Vennootschapsbelasting (VPB) Op 1 januari 2016 is de vennootschapsbelastingplicht voor overheidsbedrijven in werking getreden. Dit betekent dat de gemeente vanaf dat moment verplicht te maken krijgt met deze belastingsoort die voorheen alleen gold voor ondernemers. De vennootschapsbelasting heeft geen invloed op de parameters en heeft ook geen invloed op de (actualisatie van de) grondexploitaties. De vennootschapsbelasting komt ten laste van het concern. BBV – voorschriften: rente en disconteringsvoet Maart 2016 heeft de commissie BBV de notitie grondexploitaties 2016 gepubliceerd. De bepalingen en richtlijnen uit deze notitie met betrekking tot grondexploitaties is met ingang van het begrotingsjaar 2016 in werking getreden. De toegestane rente aan grondexploitaties worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Voor de gemeente De Ronde Venen is deze voor de actualisatie van 2021 gelijkgesteld aan 1,68% (was bij de actualisatie van 2020 gelijk aan1,78%). Daarnaast was vanuit het oogpunt van transparantie, voorzichtigheid en begrijpelijkheid door de commissie BBV besloten met een voorschrift te komen voor de te hanteren disconteringsvoet. De disconteringsvoet die gemeenten vanaf 2016 moeten hanteren in de berekening van de contante waarde bedraagt 2,0%.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 18 van 43

4. Woningbouwprogramma Vanuit de lopende grondexploitaties zijn tot en met 2020 de gronden voor 703 woningen geleverd en er zitten nog circa 83 in de pijplijn. Voor een groot deel van deze woningen is de grond bouwrijp en de bestemming geregeld. Voor ieder woningbouwproject zijn aannamen gedaan over de afzetsnelheid en soms over de woningtypes. Dit hoofdstuk laat de totale programmering zien tot het jaar 2021.

4.1

Samenvatting woningen grondexploitaties

Bij de toelichting op ieder project is een overzicht opgenomen van de (geraamde) data start bouw. Onderstaande tabel is een samenvatting van alle woningen in de grondexploitaties. Tabel: totaal aantal nieuwbouwwoningen van de grondexploitaties per jaar per type in de gemeente De Ronde Venen

Categorie en type Sociaal Eengezins Appartement Totaal sociaal Vrije sector Eengezins Appartement Totaal vrije sector Totaal

t/m '19 2020

2021

2022 Totaal

2027

183 83 266

48 0 48

0 35 35

0 0 0

231 118 349

0 0 0

148 62 210 476

179 0 179 227

48 0 48 83

0 0 0 0

375 62 437 786

0 0 0 0

Tabel: totaal aantal nieuwbouwwoningen per project

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 19 van 43

4.2

Samenvatting woningen projecten De Ronde Venen

Onderstaand overzicht laat het woningbouwprogramma zien van de projecten voor de gehele gemeente De Ronde Venen. Naast de gemeentelijke grondexploitaties (zie vorige paragraaf) gaat het hier ook om particuliere initiatieven. Hierbij het volgende: •

Tot en met 2020 zijn er circa 1.150 woningen gerealiseerd of kavels geleverd. Het gaat hier om de laatste vijf jaar. Hiervan zijn het circa 700 woningen met betrekking tot de grondexploitaties.

•

Nog 275 woningen zitten er voor de komende vier jaar in de pijplijn.

•

In dit overzicht is Maricken II nog niet meegenomen. De verwachting is dat daar ruim 600 woningen worden gerealiseerd. Zodra daar verdere afspraken over zijn gemaakt worden deze woningen in het overzicht meegenomen.

In bijlage 5 staat een uitgebreider overzicht van de woningbouwprogramma’s

Categorie en type Sociaal Eengezins Appartement Totaal sociaal Vrije sector Eengezins Appartement Totaal vrije sector Totaal

t/m '19

2020

2021

2022

2023

2024 Totaal

2024

233 83 316

48 16 64

0 83 83

6 3 9

7 26 33

0 0

294 211 505

0 0 0

339 218 557 873

201 14 215 279

48 10 58 141

11 19 30 39

17 25 42 75

20 0 20 20

636 286 922 1427

0 0 0 0

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 20 van 43

5. Toelichting per grondexploitatie

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 21 van 43

5.1

De Maricken REALISATIEFASE

Projectgegevens Aantal woningen Ontwikkelaar Start bouw Sluitingsdatum grondexploitatie

518 woningen Verwelius Vastgoed Eind 2015 31-12-2022

Resultaat grondexploitatie 2021 Resultaat conform jaarrekening Verschil met 2020

+ € 6,60 mln + € 0,12 mln

Verliesvoorziening Voorziening jaarrekening 2019 Mutatie in jaarrekening 2019

n.v.t. n.v.t.

Negatieve risico’s op NCW Effect negatieve risico’s Kans x Effect negatieve risico’s

n.v.t n.v.t.

Projectomschrijving Het woningbouwproject De Maricken ligt ten noorden van de kern Wilnis. In de eerste fase worden er ruim 500 woningen gerealiseerd in een mix van goedkope huurwoningen, goedkope koopwoningen en vrijesectorwoningen. De gemeente is eigenaar van de grond en Verwelius is de ontwikkelaar. Belangrijke kaders voor Fase I zijn het aantal woningen (maximaal 520), de hoogte (meerlaags maximaal 3-6-8 laags) en een zuid oriëntatie vanwege het aanbrengen van zonnepanelen. De ruimtelijke structuur van de wijk wordt gevormd door een kader van groen, water en landschap. De Maricken is een afwisselende en aantrekkelijke woonwijk. Fase I van De Maricken wordt in vijf Deelplannen gerealiseerd. Bovenstaande figuur geeft hiervan een overzicht. Het project kent een lange voorgeschiedenis. Er zijn tussen Verwelius en gemeente De Ronde Venen diverse afspraken vastgelegd in juridische documenten over de ontwikkeling van De Maricken. Dit zijn onder meer de Samenwerkingsovereenkomst (1994), het Bindend Advies (2009), de Allonge II (2014) en Allonge III (2018). Voor ondertekening van Allonge II had de gemeente de publiekrechtelijke kaders voor de planvorming vastgelegd in het bestemmingsplan Marickenland (met uitwerkingsplicht). Deze is onherroepelijk geworden in juli 2011. In 2014 volgde het Uitwerkingsplan voor het gebied.

In allonge III zijn afspraken vastgelegd over een aangepast woningbouwprogramma voor deelplan 3 en deelplan 4. Doel was om zoveel mogelijk aan te sluiten op de actuele marktvraag. Een en ander heeft geleid tot een aanpassing van het woningbouwprogramma met minder duurdere 2-kappers naar meer ruimte voor rijwoningen en een kleiner type 2-onder-1 kap woning. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de 38 beneden- en bovenwoningen (zuidwest) en 49 appartementen (noord).

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 22 van 43

Ook voor deelplan V is gezocht naar aansluiting op de actuele marktvraag. In de grondovereenkomst tussen partijen is een programma opgenomen van 100 bouwkavels (voorheen 86). Het bouwprogramma bestaat uit 38 rijwoningen, 54 2 onder 1 kapwoningen en 8 vrijstaande woningen. De levering van deze bouwkavels vindt uiterlijk op 31 december plaats. Voortgang •

Van het totaal van 518 woningen zijn er inmiddels 360 gerealiseerd.

•

Door de aanwezigheid van de rugstreeppad heeft vertraging plaatsgevonden in de vergunningverlening en daarmee ook in de verkoop van kavels. Ondanks deze vertraging is het gelukt om vrijwel alle kavels te verkopen. De resterende 12 kavels zijn in de eerste maanden van 2021 verkocht.

•

De werkzaamheden voor 2021 richten zich met name op het woonrijp maken van de laatste deelgebieden 4 en 5 en de realisatie van het park aan de noordoostzijde. In het tweede kwartaal van 2021 wordt de autobrug naar Wilnis gerealiseerd.

•

De grondexploitatie wordt naar verwachting in 2022 afgesloten. Dat is een jaar later dan bij de vorige actualisatie aangegeven. In dat jaar wordt het woonrijp maken van deelplan 5 afgerond en het park gerealiseerd.

Woningbouwprogramma

Woningtype Goedkoop (huur/koop) Grondgebonden Appartement Vrije sector Grondgebonden Appartement Vrije kavels Totaal

Totaal

Geleverd 254 216 38 264 215 49

254 216 38 252 203 49

518

506

2021 0

2022 0

2023 0

12 12

0 0

0

12

0

0

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 23 van 43

Financieel resultaat Voor De Maricken zijn per 1 januari 2021 98% van alle woningen verkocht. Dit ondanks de aanwezigheid van de rugstreeppad wat voor vertraging heeft gezorgd. De laatste kavels zijn in het eerste kwartaal van 2021 verkocht. Het financieel resultaat is met € 123.000,- verbeterd. Jaarrekening

DE MARICKEN: JAARREKENING 2020

Bedrag

Boekwaarde 31 december 2019

13.912.000

Gemaakte / geplande kosten 2020

1.972.000

Gemaakte / geplande opbrengsten 2020

-22.335.000

Winstneming 2020

3.690.000

Boekwaarde 31 december 2020

-2.761.000

Nog te maken kosten (incl rente over boekwaarde)

3.358.000

Nog te realiseren opbrengsten

-1.570.000

Inzet verliesvoorziening Nog te realiseren resultaten 2021 en verder

973.000

WINSTNEMINGEN 2017

566.000

2018

1.214.000

2019

160.000

2020

3.690.000

2021 en verder

973.000

Eindresultaat

6.603.000

De boekwaarde op 31 december 2019 was € 13.912.000,-. Hiervan is € 1.940.000,- tussentijdse winstneming. Op 31 december 2020 is de boekwaarde - € 2.761.000,- inclusief de tussentijdse winst van € 3.690.000,- die in 2020 wordt genomen. Het nog te realiseren resultaat is gelijk aan € 973.000,-. Tezamen met voorgaande winstnemingen komt het eindresultaat op € 6.603.000,-. Belangrijkste verschillen ten opzichte van actualisatie 2020 Vorig jaar kwam het eindresultaat op € 6.480.000,-. Met het nieuwe resultaat van € 6.603.000,- betekent dit een verbetering van € 123.000,-. • Voor de laatste fasen van het bouw- en woonrijp maken zijn nieuwe ramingen opgesteld. Deze komen tezamen lager uit dan de ramingen van vorig jaar. De belangrijkste redenen hiervoor zijn: o De aanbesteding van het woonrijp maken van deelplan 4 kwam lager uit dan voorgaand geraamd.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 24 van 43

o

•

•

Een paar kostenposten die eerder bij woonrijp stonden zijn (terecht) bij bouwrijp maken geboekt. Daarmee zijn de kosten voor het bouwrijp maken relatief gestegen en die van woonrijp maken gedaald. Door aanvullende onderzoeken (met name de rugstreeppad) en extra projectmanagement komen de plankosten hoger uit. Werkzaamheden rondom de rugstreeppad hebben ook tot extra kosten in de uitvoering geleid. De rentelasten komen lager uit doordat het project langer doorloopt en de boekwaarde positief is.

Risico’s en beheersmaatregelen Het risico ten aanzien van de grondopbrengsten is met de verkoop van bijna alle kavels fors afgenomen. De risico’s betreffen met name mogelijke onverwachte kosten bij het woonrijp maken. Gezien de actuele ramingen van deze kosten worden de risico’s hierbij als beperkt beschouwd.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 25 van 43

5.2

Land van Winkel REALISATIEFASE

Projectgegevens Aantal woningen Ontwikkelaars Start bouw Sluitingsdatum grondexploitatie

197 woningen Janssen De Jong, GroenWest en gemeente 2015 31-12-2021

Resultaat grondexploitatie 2021 Resultaat conform jaarrekening Verschil met 2020

+ € 3,93 mln + € 0,10 mln

Verliesvoorziening

n.v.t.

Negatieve risico’s Effect negatieve risico’s Kans x Effect negatieve risico’s

n.v.t n.v.t

Projectomschrijving Ten zuiden van Abcoude, tussen de Winkeldijk en de afrit van de A2, wordt de woonwijk Land van Winkel gerealiseerd. In een groen en landelijk karakter worden er circa 200 woningen gerealiseerd met veel aandacht voor architectuur en uitstraling. Het plan dateert uit 2007 en heeft als doel het draagvlak voor de voorzieningen in Abcoude te vergroten en het aanbieden van goede woningen. De vastgestelde ruimtelijke kaders voor Land van Winkel zijn: •

Het bestemmingsplan (onherroepelijk juli 2012)

•

Stedenbouwkundig plan (augustus 2010)

•

Beeldkwaliteitsplan (augustus 2010)

•

Aanbestedingsdocumenten met kwaliteitseisen,

programma en inrichtingsplan (september 2010) Voor de grondverkoop en realisatie van de sociale woningen (60) is met de woningcorporatie GroenWest een overeenkomst gesloten. Met ontwikkelaar Janssen De Jong is een contract gesloten voor verkoop van grond ten behoeve van woningen in de vrije sector (107). Daarnaast heeft de gemeente ook zelf vrije kavels (30) verkocht aan particulieren. De kopers van deze vrije kavels worden begeleid door een kavelcoach en door de stedenbouwkundige welke beide door de gemeente beschikbaar worden gesteld.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 26 van 43

Voortgang en planning • • •

Alle kavels (195) zijn verkocht. Het grootste deel is inmiddels bebouwd en bewoond. Er zijn nog zes woningen in aanbouw. Waar de woningen in zijn geheel bewoond zijn, is het openbaar gebied woonrijp gemaakt. Alle bruggen en de hoofdrijweg (Lindewetering) zijn klaar. Naar verwachting kan de grondexploitatie eind 2021 worden afgesloten.

Woningbouwprogramma

Woningtype Goedkoop (huur/koop) Grondgebonden Appartement Vrije sector Grondgebonden Appartement Vrije kavels Totaal

Totaal

Geleverd 60 49 11 107 94 13 30 197

60 49 11 107 94 13 30 197

2021 0

2022 0

2023 0

0 0

0 0

0

0 0

0

0

Financieel resultaat en verschillen Het financieel resultaat voor Land van Winkel is verbeterd met € 104.000,-. Bij deze grondexploitatie zijn de financiële risico’s in belangrijke mate gedaald doordat alle resterende kavels in 2020 zijn verkocht.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 27 van 43

Jaarrekening

LAND VAN WINKEL: JAARREKENING 2020

Bedrag

Boekwaarde 31 december 2019

1.889.000

Gemaakte / geplande kosten 2020

919.000

Gemaakte / geplande opbrengsten 2020 Winstneming 2020

-4.742.000 730.000

Boekwaarde 31 december 2020

-1.204.000

Nog te maken kosten (incl rente over boekwaarde)

1.059.000 -

Nog te realiseren opbrengsten Inzet verliesvoorziening Nog te realiseren resultaten 2021 en verder

145.000

WINSTNEMINGEN 2017

1.076.000

2018

1.244.000

2019

730.000

2020

730.000

2021 en verder

145.000

Eindresultaat

3.925.000

De boekwaarde op 31 december 2019 was € 1.889.000,-. Hiervan is € 3.050.000,- tussentijdse winstneming. Op 31 december 2020 is de boekwaarde - € 1.204.000,- inclusief de tussentijds winst van € 730.000,- die in 2020 wordt genomen. Het nog te realiseren resultaat is gelijk aan € 145.000,-. Tezamen met voorgaande winstnemingen komt het eindresultaat op € 3.925.000,-. Belangrijkste verschillen Vorig jaar kwam het eindresultaat op € 3.821.000,-. Met het nieuwe resultaat van € 3.925.000,- betekent dit een verbetering van € 104.000,-. • De kosten woonrijp maken zijn gedaald, onder andere vanwege meevallers in de aanbesteding van de Lindewetering. • De plankosten komen onder andere door het proces rondom de Lindewetering hoger uit. Daarbij moeten een aantal onderzoeken opnieuw worden uitgevoerd vanwege vertraging. De plankosten voor 2021 zijn naar boven bijgesteld. • De opbrengsten zijn vanwege rentevergoedingen hoger dan bij de actualisatie geraamd. Risico’s Het grootste risico in dit project was het afzetrisico, maar door verkoop van alle kavels is dit risico niet meer aanwezig. De risico’s betreffen de resterende kosten, maar deze zijn relatief laag.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 28 van 43

5.3

Stationslocatie Mijdrecht VOORBEREIDINGSFASE

Projectgegevens Programma Verwachte datum start bouw Sluitingsdatum grondexploitatie

2021 31-12-2021

Resultaat grondexploitatie 2021 Resultaat conform jaarrekening Verschil met 2020

- € 4,07 mln - € 0,10 mln

Verliesvoorziening Voorziening jaarrekening 2018 Mutatie jaarrekening 2019

€ 4,07 mln € 0,01 mln (meer)

Negatieve risico’s Effect negatieve risico’s Kans x Effect risico’s

- € 0,02 mln - € 0,01 mln

Projectomschrijving De Stationslocatie Mijdrecht is een gebied van circa 2,4 hectare groot en betreft het Stationsgebouw van Mijdrecht, het privaatgebouw en het perceel ten zuiden van het Stationsgebouw. Voor dit gebied heeft de gemeenteraad op 29 juni 2017 de Nota van Uitgangspunten vastgesteld. Tevens is ingestemd met het opstarten van de bestemmingsplanprocedure en de aanbestedingsprocedure. Tenslotte was de vaststelling van een nieuwe grondexploitatie onderdeel van het raadsbesluit. Hiermee was de haalbaarheidsfase afgerond en is de ontwikkelingsfase gestart. Inmiddels is de aanbestedingsprocedure afgerond. Gunning van de opdracht aan de combinatie BPDMenhir heeft in februari van 2019 plaatsgevonden. Het plan van BPD-Menhir voorziet in de realisatie van 71 woningen, waarvan 35 in het sociale segment. De opdracht is inclusief het bouw- en woonrijp maken van het gebied en de herontwikkeling van het Stationsgebouw. Het bestemmingsplan is in juni 2019 vastgesteld. Op het vastgestelde bestemmingsplan is beroep ingesteld bij de Raad van State. Met de appelanten, met name met Stedin, is getracht om tot overeenstemming te komen. Dit is uiteindelijk gelukt. Op 6 april 2021 is het bestemmingplan gewijzigd vastgesteld. In 2021 wordt gestart met het bouwrijp maken van de locatie. Aansluitend wordt gestart met de bouw van de woningen.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 29 van 43

Voortgang en planning •

Vanwege ingediende beroepen bij de Raad van State is het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk. De ingediende beroepen hebben geleid tot aanpassing van het plan. Het bestemmingsplan is met de gewijzigde verbeelding(plankaart) aan door de gemeenteraad op 6 april

•

2021. De verwachting was dat de grondexploitatie van de Stationslocatie in 2020 zou worden afgesloten, maar door de vertraging in de bestemmingsplanprocedure gebeurt dit een jaar later.

Woningbouwprogramma

Woningtype Goedkoop (huur/koop) Grondgebonden Appartement Vrije sector Grondgebonden Appartement Vrije kavels Totaal

Totaal

Geleverd

2021 35

2022 0

2023 0

0 0 0

0

0

0

35 0 35 36 36 0

0

0

35 36 36

71

0

71

Financieel resultaat

STATIONSLOCATIE: JAARREKENING 2020 Boekwaarde 31-12-2019 Gemaakte / geplande kosten 2020

Bedrag 5.080.000 155.000

Gemaakte / geplande opbrengsten 2020

-

Winstneming 2020

-

Boekwaarde 31-12-2020 Nog te maken kosten (incl rente over boekwaarde)

5.235.000 528.000

Nog te realiseren opbrengsten

-1.698.000

Inzet verliesvoorziening

-4.065.000

Nog te realiseren resultaten 2021 en verder

-

WINSTNEMINGEN 2017 2018 2019 2020 2021 en verder Eindresultaat

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 30 van 43

De boekwaarde op 31 december 2019 was € 5.080.000,-. Op 31 december 2020 is de boekwaarde € 5.235.000,-. Tezamen met de nog te maken kosten en opbrengsten is het eindresultaat - € 4.065.000,(verliesvoorziening). Belangrijkste verschillen Vorig jaar kwam het eindresultaat op - € 4.058.000,-. Met het nieuwe resultaat van € 4.065.000,- betekent dit een vermindering van het resultaat van € 7.000,-. •

De vertraging heeft extra rentelasten en plankosten tot gevolg. Vanwege de hoge boekwaarde zijn de rentelasten relatief hoog.

•

De grondopbrengsten zijn gestegen als gevolg van afspraken over de indexering.

Risico’s Op het moment dat de grond is geleverd kan de exploitatie worden afgesloten. Het risico is dat door latere afsluiting de rentelasten en plankosten toenemen. Op basis van de Kans x Effect van de negatieve risico’s is het effect van deze risico’s op de verliesvoorziening gelijk aan € 10.000,-. Het benodigd weerstandvermogen is hiermee gelijk aan € 10.000,-. Een en ander betekent dat het benodigd weerstandsvermogen gelijk is gebleven ten opzichte van de actualisatie 2020.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 31 van 43

Bijlagen

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2021 32 van 43

Bijlage 1: overzichtskaart grondexploitaties

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2020

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2020

Bijlage 2: Collegevoorstel parameters (indexatie en rente) Op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de gemeentelijke nota Grondbeleid worden de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd. Bij actualisatie van grondexploitaties wordt kritisch gekeken naar de uitgangspunten en de wijzigingen ten opzichte van het eerdere jaar. Eén van die uitgangspunten zijn de parameters voor de jaarlijkse kostenstijging en opbrengststijging (of daling). Het college stelt deze parameters jaarlijks vast. Het advies van de indexatie in de grondexploitatie is enerzijds gebaseerd op cijfers uit het verleden (harde indexen en reeksen) en anderzijds gebaseerd op trends en ontwikkelingen in de markt. De belangrijkste (geraamde) prijsstijging is die van de grondopbrengsten. Met circa € 30 miljoen (per 1 januari 2020) aan te realiseren grondopbrengsten heeft een procent meer of minder meteen een merkbaar financieel effect. De prijsstijgingen (of dalingen) in de projecten zijn op de volgende manier bepaald: De Maricken De grondprijs is volgens afspraak gelijk aan de mediane koopprijs van de NVM (conform Bindend Advies, Allonge II,). Bij de actualisatie van de grondexploitatie was een prijsstijging van 9,0 % aangehouden. Deze bleek in werkelijkheid 9,04%, waarmee er een beperkte afwijking is met betrekking tot de gronden die in 2020 verkocht zijn (deelplan 4) en worden (Deelplan 5).

Daarnaast is op basis van de “gronduitgifteovereenkomst Marickenzijde fase 1 Deelplan 5” afgesproken om geen verdere indexatie door te voeren. Conclusie is dat er geen wijzigingen plaatsvinden in de grondopbrengsten bij De Maricken. Land van Winkel De afspraken over grondprijzen zijn vastgelegd in overeenkomsten. Zodoende geen indexatie. Stationslocatie De afspraken over grondprijzen zijn vastgelegd in overeenkomsten. Hieronder worden de wijzigingen weergegeven van de parameters voor de actualisatie 2021 ten opzichte van de parameters die bij de actualisatie 2020 zijn gehanteerd. Het gaat hier ook om indexen van dit jaar (2020) omdat die mogelijk eveneens van invloed zijn op de actualisatie van de grondexploitatie 2021. •

Op basis van de notities grondexploitaties en rente van de commissie BBV is een berekening opgesteld voor het bepalen van het percentage van de toe te rekenen rente aan grondexploitaties, voor het laatst geactualiseerd bij de .programmabegroting 2021. Op basis van deze berekening is het rentepercentage 1,68% (was bij de actualisatie 2020 1,78%)

•

Indexatie in 2020 van kosten bouw- en woonrijp maken op 1,0% stellen ipv 3,0%

Beoogd effect Het beoogde effect is een deel van de input van de grondexploitaties vast te stellen. Het uitgangspunt van de ramingen in de grondexploitaties is in principe “conservatief realistisch” ramen. Het beoogde effect van deze indexatie is een realistisch beeld van de markt waarbij de kans op tegenvallers (naar verwachting) kleiner is dan de kans op meevallers.

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2020

Argumenten 1.1

De opbrengsten in De Maricken blijven gelijk en de grondkosten dalen licht door een lagere

indexatie •

Bij de actualisatie van de grondexploitatie was een prijsstijging van 9,0 % aangehouden. Deze bleek in werkelijkheid 9,04%. Daarnaast is op basis van de “gronduitgifteovereenkomst Marickenzijde fase 1 Deelplan 5” afgesproken om geen verdere indexatie door te voeren. Conclusie is dat de opbrengsten gelijk blijven.

•

De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn minder hard gestegen dan eerder geraamd en daarmee zijn de kosten lager dan vooraf berekend. Een en ander heeft een lichte afname van de kosten tot gevolg.

1.2 Voor Land van Winkel zijn de gronden in 2020 waarschijnlijk allemaal verkocht en zijn voor deze gronden de prijzen vastgelegd. De grondkosten dalen licht door een lagere indexatie •

De gronden bestemd voor GroenWest zijn allemaal verkocht. Met betrekking tot de gronden die verkocht worden aan Janssen de Jong zijn de grondprijzen in overeenkomsten vastgelegd. De gemeentelijke kavels zijn allemaal verkocht.

•

De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn minder hard gestegen dan eerder geraamd en daarmee zijn de kosten lager dan vooraf berekend. Een en ander heeft een lichte afname van de kosten tot gevolg.

1.3 Voor de Stationslocatie worden de grondprijzen net als bij de actualisatie niet geïndexeerd aangezien de grondprijzen met afspraken zijn vastgelegd. Begin 2019 is de aanbesteding voor de Stationslocatie afgerond. De bieding die door de winnende partij op de grond is gedaan, is opgenomen in de grondexploitatie en ligt vast. In deze bieding zijn de kavels voor de vrijesector woningen opgenomen. Voor de grondprijzen van de sociale huurwoningen zijn afspraken gemaakt met GroenWest. N.B.: de actualisatie 2020 was er van uitgegaan dat de Stationslocatie dit jaar zal worden afgesloten. Dit is vanwege vertraging in de bestemmingsplanprocedure niet gebeurd. Daarmee loopt deze grondexploitatie een jaar langer door. 1.5

Voor 2020 gaat de index kosten bouw- en woonrijp naar 1,0%

De kosten bouw- en woonrijp maken zijn vanuit geraadpleegde data (CBS, bouwkostenindex, Metafoorro) dit jaar tot zover met circa 1,0 % gestegen (in plaats van de eerder geraamde 3,0%). Vanuit het oogpunt van “conservatief realistisch” rekenen wordt voor 2021 een index van 2,0% aangehouden. Voor de jaren daarna wordt 2,0% aangehouden. 1.6

Het rentepercentage wordt gesteld op 1,68 % en de disconteringsvoet op 2,0 %

Conform de BBV-voorschriften wordt voor de rente de werkelijke rente gehanteerd (1,68 %) en voor de disconteringsvoet 2,0 % (zie ook onder “Trends en ontwikkelingen”).

Actualisatie grondexploitaties De Ronde Venen 2020

Kanttekeningen 1.1

Begin 2021 worden de grondexploitaties geactualiseerd, waarbij behalve de parameters ook andere onderdelen van de grondexploitaties, waar nodig, worden aangepast

Onder “financiën” staan (alleen) de effecten van wijzigingen in de parameters weergegeven. Begin 2021 worden deze parameters meegenomen bij de actualisatie van de grondexploitaties. Bij de actualisatie worden daarnaast de gerealiseerde kosten en opbrengsten tot en met 2020 meegenomen en ramingen voor toekomstige kosten- en opbrengstenposten geactualiseerd. Financiën De parameters voor de actualisatie van 2021 wijken op punten af van de actualisatie 2020. Hieronder volgt het “stand alone” effect (op eindwaarde) van de gewijzigde index, los van alle andere wijzigingen die bij de actualisatie grondexploitaties 2021 worden meegenomen. Daarbij gaat het bij onderstaande resultaten om de resultaten zonder rekening te houden met tussentijdse winstneming. Project

Resultaat

Effect rente

Effect

Totaal effect

Resultaat

2020 (x mln)

(x mln)

parameters

(x mln)

2020 (x mln)

(x mln) De Maricken

+ € 6,62

+ € 0,00

+ € 0,05

+ € 0,05

+ € 6,67

Land van Winkel

+ € 3,94

- € 0,01

+ € 0,02

+ € 0,01

+ € 3,95

Stationslocatie

- € 4,05

+ € 0,00

+ € 0,00

+ € 0,00

- € 4,05

Communicatie Het collegevoorstel is aangemerkt als “niet openbaar”. De informatie in dit collegevoorstel is niet geheim omdat de onderhandelingspositie richting de ontwikkelaars niet direct geraakt wordt. Volledige openbaarheid is een stap te ver omdat het, vanwege de financiële gegevens, gevoelige informatie kan zijn. Vervolg De voorgestelde parameters worden verwerkt in de actualisatie van de grondexploitaties 2021. De financiële resultaten van de actualisatie van deze grondexploitaties worden medio maart 2021 voor eerste behandeling aan het college ter besluitvorming aangeboden. De actualisatie wordt naar verwachting in mei 2021 ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Bijlage 1: tabel met voorstel indexaties grondexploitaties Onderstaand wordt het voorstel gedaan voor de parameters bij de actualisatie van de grondexploitaties 2021. In het schema wordt ook een vergelijking gemaakt met de parameters die bij de actualisatie van de grondexploitaties 2020 zijn gehanteerd. De wijzigingen ten opzichte van vorig jaar zijn aangegeven. Voor het jaar 2020 geldt dat een vergelijking wordt gemaakt tussen de werkelijke indexatie (die nu bekend is) en zoals die vorig jaar bij de actualisatie is gehanteerd.