Bijlage Ruimtelijk Kader De Meijert
Tekst van het document
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader 16 augustus 2022
I n houd 1.
Inleiding
1 .1
4
4
Participatie en afstemming
Li ggi ng van de l ocat i e............................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
4. 1
pa r t ic ipa t iepr o c es. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 0
1 .2
Ei gendom ............................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
4. 2
A fs t emming pa r t ner s.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 1
1 .3
Pl angebi ed en St udi egebi ed...................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1 .4
H ui di ge f unct i es en ont wi kkel mogel i j khede n. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
5
Vervolgproces
1 .5
Techni sche Ui t gangspunt en . . .................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1 .6
Bouwhoogt e omgevi ng............................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Bijlagen
40
42
43
2.
Ruimtelijk Kader
12
I
B ew o ner s a vo nd s ept emb er 2021 .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 3
2 .1
H oof dopz et............................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
II
S a menva t t ing r ea c t iefo r mu lier en b ew o ner s av on d.. . . . . . . . . . . . . . . . 4 5
2 .2
Bebouwi ng............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
I II
Pr es ent a t ie K la nkb o r dgr o ep 30 no vemb er 20 2 1. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 7
2 .3
Openbar e Rui mt e . . ................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
I II I
N o t u len 30 no vemb er 2021 .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 4
2 .4
Bebouwi ngssuggest i e............................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
V
Pr es ent a t ie K la nkb o r dgr o ep 11 ja nu a r i 2022.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 6
2 .5
Pr i nci pepr of i el en.................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
VI
N o t u len 11 ja nu a r i 2022 .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 5
V II
Pr es ent a t ie K la nkb o r dgr o ep 19 a pr il 2022.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 7
3
Beleidskader
32
V II I
N o t u len 19 a pr il 2022. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2
3 .1
St r uct uur vi si e De Ronde Venen 2030.......... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
IX
Pa nelen B ew o ner s a vo nd 16 mei 2022.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 4
3 .2
Best emmi ngspl an . . ................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
X
S a menva t t ing I nlo o pa vo nd 16 mei 2022.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 7
3 .3
Woonvi si e.. ............................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
3 .4
D uur z aam bouwen................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
3 .5
Gr oen, kl i maat adapt at i e, spel en en r ecr eatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
3 .6
Ar cheol ogi e........................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
3 .7
Ver keer en par ker en ............................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
3 .8
Mi l i eu-pl anol ogi sche aspect en................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
3 .9
Wel st and ................................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
3 .1 0
Wat er hui shoudi ng................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
3 .1 1
Bodemgest el dhei d.................................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
3 .1 2
K abel s en l ei di ngen.. ............................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
3 .1 3
Ri ol er i ng............................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
3 .1 4
A f val i nz amel i ng . . ..................................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
3 .1 5
O penbar e ver l i cht i ng . . ............................. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
1. I nl ei di n g 1. 1
Ligg ing va n d e l o c a t i e
Het studiegebied ligt aan de westzijde van Mijdrecht, ten zuiden van de Kerkvaart, in de wijk Proostdijland. Het studiegebied betreft het gebied tussen de Ringdijk Derde Bedijking, Kamille, Brunel en de Dr. J. van der Haarlaan/Ridderschapstraat. Het studiegebied is zo’n 9 ha. groot, met daarbinnen een plangebied van maximaal 2,5 ha. In het studiegebied liggen de tennisverenigingen Mijdrecht en De Ronde Vener, alsmede Tennishal de Ronde Venen en het terrein van het voormalige party- en congrescentrum De Meijert. Ook de Openbare Bibliotheek Mijdrecht ligt in het studiegebied, en ten oosten van het gebied ligt park de Meijert.
4
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
gemeente De Ronde Venen De Meijert Tennishal de Ronde Venen Bibliotheek Mijdrecht overig
1.2
E i gen dom
De gemeente heeft de meeste gronden in eigendom binnen het plangebied. Niet alleen het openbaar gebied en Park de Meijert is in eigendom van de gemeente De Ronde Venen, maar ook de terreinen van de twee tennisverenigingen (Tennisvereniging Mijdrecht en Tennisvereniging de Ronde Vener). De terreinen van Tennishal de Ronde Venen, het voormalige party- en congrescentrum De Meijert en de bibliotheek zijn niet in eigendom van de gemeente. Om het gebied liggen eigendommen van overige partijen (particulier eigendom, woningbouwvereniging, etc.)
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
5
1. 3
Plang e b ie d e n S t u d i e g e b i e d
Er is gekozen voor een plangebied dat globaal de kadastrale eigendomsgrenzen volgt. Om tot een integrale ruimtelijke verkenning te komen is een ruimer studiegebied gehanteerd, waarmee ook het Park de Meijert en de omliggende wegenstructuur mee beschouwd worden. Dit omdat voor de auto-ontsluiting op omliggende wegen aangesloten moet worden, en omdat het park een belangrijk onderdeel is van de ruimtelijke context. Buiten het plangebied maar in de nabije omgeving ligt winkelcentrum De Adelhof en het Wickelhofpark. Daarentegen is er een grotere afstand tot een dichtstbijzijnde bushalte. Plangebied
Studiegebied
Tennishal
TV Mijdrecht De Meijert
Bibliotheek
6
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
1. 4
H uid ig e f unc ties e n on tw ikke lm o g e l i jk h e d e n
In het gebied zijn momenteel twee tennisverenigingen actief: Tennisvereniging De Ronde Vener (TVDRV) en Tennisvereniging Mijdrecht (TVM). Het idee is dat de twee verenigingen samengevoegd worden tot één vereniging en de velden blijven liggen (en worden uitgebreid) op de locatie van TVDRV. Dit betekent dat de velden van Tennisvereniging Mijdrecht tot ontwikkeling gebracht kunnen worden voor woningbouw. De gemeente is eigenaar van de tennisvelden. Er zijn gesprekken gevoerd met de beide verenigingen en zij hebben aangegeven onder welke voorwaarden zij akkoord kunnen gaan met deze samenvoeging. Verder worden de locaties van Tennishal de Ronde Venen en het voormalige party- en congrescentrum De Meijert meegenomen in dit Ruimtelijk Kader.
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
7
1. 5
Technis c he U itga n g s p u n t e n
ondergrondse infrastructuur
Ondergron ds e I n f r as t r u c t u u r en zen d m a st
L
Bij het herontwikkelen van Tennisvereniging Mijdrecht en eventueel de locatie van Tennishal de Ronde Venen en het voormalige party- en congrescentrum De Meijert, is de ondergrondse infrastructuur geen beperking. Er lopen geen hoofdleidingen door het gebied, de enige kabels/leidingen zijn ten behoeve van de ‘huisaansluitingen’ van de huidige functies die ofwel behouden blijven danwel verwijderd worden. Het uitgangspunt is dat de zendmast die is geplaatst bij Tennisvereniging de Ronde Vener behouden dient te blijven. Deze levert geen beperkingen voor woningbouw in het zuidelijk deel van het plangebied, maar wel voor de uitbreiding van de vereniging met extra tennis- en padelbanen.
L
L
T
H
H
H
L
H T
B ep erkin gen – c o n t o u r e n
T
L
L
TT
H H
H
kast T T
D
L
L
H
L
H
L
H
D
L
DL
L
H
L
L
L
H
L
L
L
L
L
L
DL
L
D
L
L
L
LD
L
L
L D
L
L
L
L
L
L
D
DL
L
L
L
L
T bk
L
kast
L
L
L D
L
L
L
L
L
L
L
L
L D
L
L
L
L D
L
L
L
L
L
D
T
L
L
Tennisvereniging de Ronde Vener blijft in functie en wordt uitgebreid met extra tennisen padelbanen. Als er nieuwe woningbouw in het gebied komt, kan deze niet tot direct tegen de tennisbanen gerealiseerd worden. Om een ruimtelijk acceptabele inpassing van woningen rond de tennisvereniging te komen, is rond Tennisvereniging de Ronde Vener een contour van 10 meter uit de rand van de tennisvelden aangehouden, waarbinnen geen woningbouw mogelijk is, mits er extra maatregelen worden toegepast. In de uitwerking van de woningplannen zal aan de milieutechnische eisen ten aanzien van lichten geluidhinder voldaan moeten worden.
T
H
zendmast
T
LL
L
T
T
L
L
L
D
L
L
L
L
D
T
L
L
L
L
L L
L
L
L
T
L
L
L
L
L L
D
L L
L L
L
T
T
D
L
kast
L
L
D
L
T
L
L
L
L L
L
L
L
P
L
D
L
L
L
L
LL
L
L
D
D
L
L
HDLL
L H
L
H
L D H
bk
L
L
L
L
D H
H
L
T
L
L
HD
LH
L
D H
L
PH
H
L
L
D
L
D
L
HD LL
L
D H
L
L L
L
L
DL L
L
P
L
DL L
L
L
kast
L
T
L
L
L
L
P
DL L
L
L
L
L
L
P D
T
8
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
D T
L
L L
L
L
LH
L
L
L
L
PD
L
T
contour tennisvereniging
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
9
n ge
n
ge
la
la 2
3
e ill
n
kr te ui
dd
M
ar
gr
ie
tl
aa
p
aa rl aa H r
gb ee W
n
n
de
re
ge
un
va
Br
e
la
J.
ge la 2 /
n
5
el
ge la 3 la
ge
5
la
ge
n ge la 6
n
n
ka n+
el rn pe m Pi
5
5 n
n 5
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
.
Fl
3
5
10
er
sc ui
d
la 2 / n
n
ge
ge
la
t
ge
aa
ka n+
la
ge
6
Pr
la
6
4-
tr
p
n
3 l ge age n+ n ka p)
ps
lo
la
nb
ge
re
la
Ko
6
em
(2
ha
n
Ri
ge
m
la
Ka
6
la
Op de kaart zijn de globale bouwhoogten in de omgeving aangegeven. Uitgangspunt is dat de nieuwe bebouwing in bouwhoogte aansluit op de directe omgeving.
ge
n
Bou w ho o g te o m g e v i n g 4
1. 6
la
ge
n
la
ge
n
la
ge
n
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
11
2. R u i mt el i jk Kader 2. 1
H oof d o p z e t
De essentie van het ruimtelijk concept van dit Ruimtelijk Kader is het creëren van een groene verbinding tussen Pimpernel en park de Meijert, welke als centrale groene ruimte in het nieuwe plan functioneert met eromheen de nieuwe bebouwing. Door het groen centraal te stellen, ontstaat middenin het gebied een ontspannen en informele sfeer, met eromheen kleinschalige bebouwing met parkeren achter of tussen de bebouwing. De entree van park de Meijert op de hoek van de Doctor J. van der Haarlaan en de Prinses Margrietlaan wordt aantrekkelijker en ruimer. Er is één ontsluiting voor de auto vanaf de Doctor J. van der Haarlaan, en voor de fietsers en voetgangers zijn er meerdere verbindingen naar de omgeving (park de Meijert, Wickelhofpark, etc.). Het wordt een betaalbare, veilige en vriendelijke wijk waar in de openbare ruimte het informele en natuurinclusieve groen is te herkennen. • De ontwikkeling wordt ingepast op het terrein van de Tennisvereniging Mijdrecht (TVM), op het terrein van Tennishal de Ronde Venen en de locatie voormalig partycentrum De Meijert. • Het gebied zal gaan functioneren als woongebied met een gezondheidscentrum en sport (tennisbanen) • Het hele gebied krijgt één auto-ontsluiting vanaf de Doctor J. van der Haarlaan. • Er komen drie fiets-/voetgangersbruggen, de brug naar Kamille is ook geschikt voor nood- en hulpdiensten.
• De ontwikkeling bestaat uit 5 nieuwe bouwblokken: o 3 appartementenblokken met woningen en/of woonzorg-eenheden o 1 samengesteld bouwblok met grondgebonden woningen en appartementen o 1 blok met grondgebonden rijenwoningen • Er wordt aangesloten op bestaande structuren zoals fiets- wandelpaden en watergangen.
12
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
RRuuii m Kaaddeer r DDee MM m t e l i jj kk K ee i j iej ret r t Lege Ln ed ga e :n d a : Openbare ruimte ruimte Openbare
Plangrens Plangrens Ontmoetingslocatie
Ontmoetingslocatie
Groene verbinding
Groene verbinding
Verbinden water
Verbinden water
Herinrichting parkentree
Herinrichting parkentree
Speelplek
Speelplek
Wandelpad
Wandelpad
Verbinding - fietsers en voetgangers
Verbinding fietsers en voetgang Verbinding - fietsers- en voetgangers +nood- en hulpdiensten Bebouwing
Verbinding - fietsers en voetgang +nood- en hulpdiens
Bebouwing Bouwvlak
Bouwvlak Oriëntatie: representatieve zijde
AccentOriëntatie: representatieve zijd Setback/dak Accentmogelijk Setback/dak verplichtmogelijk Setback/dak
6.
50
0m
2
bv
3L
Maximaal aantal lagen Setback/dak verplicht
50
Maximaal aantal wooneenheden 3L Maximaal aantal lagen
Gezondheidscentrum 50 Maximaal aantal wooneenheden
o
Parkeren uit zicht
Gezondheidscentrum
Wegen en parkeren Parkeren uit zicht
Weg
Wegen parkeren Autoen ingang
Weg
P
Parkeren
P
Overloop parkeren
Auto ingang
P
Parkeren
P
Overloop parkeren
Voorzieningen
Tennisvereniging De Ronde Vener
Voorzieningen Ingangen Tennisvereniging
Geluid Tennisvereniging tennisbanen De Ronde Vene
Ingangen Tennisvereniging Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
Geluid tennisbanen
13
2. 2
Bebo uwing
Het uitgangspunt is een woningbouwprogramma dat aansluit op de woningbouwbehoefte van Mijdrecht. Het betreft een programma met minimaal 30% sociale huurwoningen en minimaal 15% middeldure huur of betaalbare koop (tot € 200.000-). Een hoger aandeel sociale huurwoningen en/of betaalbare woningen wordt niet uitgesloten. Ander belangrijk uitgangspunt is een sluitende grondexploitatie voor deze ontwikkeling. Als ‘bouwstenen’ voor deze ruimtelijke verkenning wordt uitgegaan van grondgebonden woningen (rijwoningen) en appartementen. Vanwege de gewenste betaalbaarheid van het woningbouwprogramma, worden twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen uitgesloten.
Setback bovenste laag 14
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
• Tennisvereniging Mijdrecht, de tennishal en de locatie van De Meijert maken plaats voor 4 bouwblokken. • De bouwhoogte voor de 3 appartementengebouwen varieert van 3 tot 5 lagen (conform randvoorwaardenkaart). • De bovenste bouwlaag kan een inspringing (setback) en/of een kap (wonen in de kap) krijgen. • Parkeren vindt plaats tussen en rondom de bouwblokken in de (semi)-openbare ruimte • De locatie van de voormalige Partycentrum de Meijert biedt plek voor 1 (samengesteld) blok. • Het samengestelde bouwblok bestaat uit grondgebonden woningen en appartementen, parkeren wordt gerealiseerd op het binnenterrein. • De grondgebonden rijenwoningen bestaan uit 2 lagen met een kap, parkeren wordt gerealiseerd op het binnenterrein, in de voortuin en/of in het openbare gebied. • Duurzaamheid: De ambitie is om de nieuwe woningen gasloos en energieneutraal te bouwen. • Bebouwing wordt uitgevoerd in een hoogwaardige architectuur (referenties, zie beeldkwaliteitparagraaf). • De woningen worden representatief naar de openbare ruimte georiënteerd. • Het blok aan park de Meijert is op het park georiënteerd met een accent aan het park, in de zichtlijn van de Prinses Margrietlaan. • Om overlast van geluid en licht van de tennis- en padelbanen te voorkomen moet de afstand tussen de banen en woningen voldoende zijn, of de oriëntatie van de woningen passend zijn.
Wonen in de kap
Kap
6.
50
0m
2
bv
o
bebouwingssuggesties: aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
15
V a n ru im telij k kade r n aar arch i t ect u u r en b eel d k w a l i t ei t Na het vaststellen van het ruimtelijk kader zal de gemeente de voorbereidingen starten voor een tenderprocedure en het opstellen van anterieure overeenkomsten waarin afspraken worden vastgelegd met de partners (tennisverenigingen, eigenaren van de percelen van voormaligpartycentrum De Meijert en de tennishal). Het ruimtelijk kader wordt beleid en wordt niet meer aangepast. Het bevat de uitgangspunten en eisen voor de verdere uitwerking. Het gaat dan o.a. om de eisen aan de op te leveren woningbouwcategorieën alsmede de beeldkwaliteit en architectuursignatuur voor de nieuwe bebouwing. Uitgangspunt daarbij is de architectuur moet aansluiten op de omgeving, in een moderne eigentijdse stijl. Daarbij past een zekere maat en schaal voor de gebouwen, met een verticale geleding en een horizontale geleding die bereikt kan worden door o.a. een kap of een setback op de bovenste verdieping te maken. Naast materiaal- en kleurstelling, architectuursignatuur en detaillering dient er aandacht te zijn voor de buitenruimten. De tuinen van de grondgebonden woningen dienen een mee-ontworpen robuuste erfscheiding te krijgen, en de buitenruimten van de appartementen mogen niet enkel als balkons worden uitgevoerd maar als loggia of een combinatie van een loggia met balkon.
16
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
Loggia
Appartementen wonen in kap, balkon/ loggia
Appartementen 4-laags wonen in kap, loggia
Appartementen 5-laags met kapvorm
Appartementen wonen in kap, loggia
Appartementen wonen in kap
Appartementen wonen in kap, balkon/loggia
Appartementen wonen in kap, loggia
Drie lagen met een kap
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
17
2. 3
O p e nb a r e Ruim t e
Groen wordt een belangrijk element in het plangebied. Het wordt een plek waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en kunnen recreëren. Het gebied ligt tegen park de Meijert en nabij het Wickelhofpark. Hier is de mogelijkheid om te recreëren, zoals spelen, wandelen etc. De groene gebieden in het plangebied sluiten op elkaar aan en staan dus allemaal met elkaar in verbinding. Het creëren van een prettige, groene en informele sfeer is van groot belang voor de ontwikkeling. De relatie met het groen in het algemeen en het park in het bijzonder kan versterkt worden. Door het plangebied heen komt een groene verbinding die de bestaande en nieuwe buurt verbindt met het park. Nieuwe woningen aan de groene verbinding en het park zorgen voor ‘sociale ogen’, zicht op het groen en verbeteren de sociale veiligheid. Het centrale groen levert direct woonkwaliteit aan de woningen en dient als ontmoetingsplek, waar gespeeld en verbleven kan worden. Groen heeft naast haar recreatieve en esthetische functie ook een rol in duurzaamheid. De urgentie voor natuurinclusief en klimaatadaptief bouwen is evident. De biodiversiteit loopt terug en de gevolgen van de klimaatverandering zijn merkbaar in de dagelijkse leefomgeving. De zomers kunnen extreem droog zijn waardoor de bodem daalt en planten en dieren het moeilijker hebben. Daartegenover staan hevigere buien met veel overlast tot gevolg.
Een natuurinclusieve en klimaatadaptieve inrichting van de leefomgeving draagt bij aan het terugdringen van de negatieve effecten. En daarnaast zorgt een leefomgeving met meer biodiversiteit, een robuuste waterhuishouding, minder hittestress, en een op natuurlijke wijze gezuiverde lucht ook voor het welzijn van mensen. Hoe meer groen in de wijk, hoe beter regenwater in de grond opgenomen kan worden en hoe minder water er afgevoerd hoeft te worden via het riool. In het plangebied wordt de toepassing van verharding beperkt. Er komt groen waar het kan, en verharding alleen waar het moet. Waar mogelijk wordt halfverharding e/o halfopen verharding toegepast (parkeerplaatsen uit te voeren met halfopen verharding). Het beperken van verharding, het groen (schaduw) en de waterstructuur (verkoeling) dragen bij aan het voorkomen van hittestress. Het groen dat toegepast wordt, bestaat uit bestaande en nieuwe bomen (inheems gebiedseigen) en bomenlanen, heesters, haagbiotopen (natuurlijke hagen), bodembedekkers en bloem- en kruidenrijk gras. Het groen wordt zoveel als mogelijk natuurinclusief ingericht. Bij oevers van de (bestaande en nieuwe) watergang kan nagedacht worden over natte biotopen (o.a. rietkragen) en groene oevers. Bij het toevoegen van groen is het belangrijk dat er ook wordt gekeken naar de omgeving.
het is belangrijk om biotopen aan te laten sluiten op het buitengebied en de groenblauwe netwerken.
18
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
P a rk e re n Bij de herontwikkeling van het gebied naar woningbouw, dient voldaan te worden aan de gemeentelijke parkeernorm conform ‘‘Beleidsplan Verkeer 2017–2021’’ van de gemeente. Bij de inpassing van het parkeren dient rekening gehouden te worden met de parkeernorm voor de tennisvereniging. Als leidraad kan aangehouden worden dat er 2 parkeerplaatsen per tennisbaan nodig zijn, wat neerkomt op een totale parkeerbehoefte van 24 parkeerplaatsen. Een deel van de parkeerplaatsen aan de Van der Haarlaan kan worden gebruikt voor het bezoekersparkeren. Een woningbouwprogramma met voornamelijk appartementen en rijenwoningen leidt tot een relatief grote parkeerdruk in het gebied. Wanneer alle benodigde parkeerplaatsen in het openbaar gebied gerealiseerd worden, dan zou dit leiden tot een voornamelijk verhard gebied, gedomineerd door geparkeerde auto’s. Om te komen tot een optimale inpassing van het woningbouwprogramma, is een goede inpassing van het parkeren van belang. Voor het benodigde parkeren wordt de volgende mix van parkeeroplossingen voorgesteld: Bij het samengestelde bouwblok komen parkeerplaatsen op het binnenterrein. De rijenwoningen parkeren in de eigen voortuin. In beide gevallen wordt het benodigde bezoekersparkeren gerealiseerd in het openbaar gebied.
Bij de overige appartementengebouwen wordt het parkeren tussen de gebouwen opgelost, maar niet in de centrale groene verbinding. Dit parkeren is inclusief bezoekersparkeren en vindt geheel of gedeeltelijk plaats op eigen terrein. Een deel van het bezoekersparkeren komt aan de rand van het gebied (Doctor J. van der Haarlaan). Daarmee ontstaat de kans om een groen en informeel middengebied te realiseren waaraan de woningen liggen. Het nadeel is de loopafstand tussen de woningen en het parkeren, dus is een goede en veilige voetgangersverbinding nodig. De parkeerplaatsen worden groen ingericht. Zo kunnen parkeerplaatsen afgewisseld worden met bomen, of omzoomd met hagen/bodembedekkers. Daarnaast kan er een waterdoorlatend materiaal (halfopen verharding) gebruikt worden.
De locatie is goed bereikbaar per auto en fiets. Gezien de ligging en het specifieke programma dat hier wordt gerealiseerd, zijn er kansen voor het introduceren van deelmobiliteit zoals deelauto’s of bijvoorbeeld buurtbakfietsen of elektrische deelscooters. Als er deelauto’s bij de locatie komen, kan het totaal aantal parkeerplaatsen omlaag waardoor er meer ruimte vrijkomt voor bijvoorbeeld meer groen. Een richtlijn is dat per deelauto er vier reguliere parkeerplaatsen minder gerealiseerd hoeven te worden (of verwijderd kunnen worden). Concreet betekent dit dus dat per deelauto er per saldo drie parkeerplaatsen minder nodig zijn (de deelauto heeft immers ook een parkeerplaats nodig). Vanuit het nieuwe programma voor (150-200 woningen) zijn 4 tot 6 deelauto’s bij aanvang realistisch, en eventueel uit te breiden in de toekomst. Er wordt in ieder geval ingezet op minimaal één deelauto. Verder zou de introductie van deelauto’s niet alleen voor de nieuwe woningen hoeven te zijn, ook andere bewoners uit de buurt kunnen gebruik maken hiervan. Het is dus nader te onderzoeken hoeveel deelauto’s geïntroduceerd kunnen worden, al dan niet in samenspraak met een exploitant van deelmobiliteit. Voor de locatie valt verder ook te denken aan elektrische deelscooters en elektrische deelof buurtbakfietsen.
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
19
20
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
• Verbindingsgroen om aan te wonen en elkaar te ontmoeten buiten voor de deur. • Tegenover Brunel groen talud met rietrand behouden en het trottoir als verbinding naar Wickelhofpark doortrekken. • Entree van het park de Meijert (Doctor J. van der Haarlaan/ Prinses Magrietlaan) verbeteren als groene entree. • Het hele gebied krijgt één auto-ontsluiting vanaf de Doctor J. van der Haarlaan. • Er komen twee fiets-/voetgangersbruggen, de brug naar Kamille is ook geschikt voor nood- en hulpdiensten. • De fiets/ wandelpaden zijn met bruggen verbonden met de omgeving. • Vanuit het plangebied is de mogelijkheid voor een derde verbinding naar de tennisbaan. • Door het gebied heen komt een groenverbinding die omliggend groen (park de Meijert, Pimpernel en Wickelhofpark) met elkaar verbindt. • Het water in park de Meijert en aan de Doctor J. van der Haarlaan wordt met elkaar verbonden. • Nieuwe parkeerplaatsen worden uitgevoerd in halfopen verharding. • De principe-maatvoering voor openbare ruimte is aangegeven op de profielen (zie principeprofielen). • Er moet één plan voor de openbare ruimte komen voor het hele plangebied. Dit zal door de verschillende eigenaren/ontwikkelaars en gemeente met elkaar afgestemd moeten worden. De omgeving zal bij de verdere planvorming ook betrokken moeten worden. • Er wordt ingezet op deelmobiliteit, waarbij minimaal één deelauto het doel is.
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
21
2. 4
Bebo uwing s s ug g e st i e
aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend 22
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
Op enb a re ruimte
Beperken van verharding
Diverse plantsoorten voor biodiversiteit
Ontmoetingsplek
Groene, autoluwe buitenruimte
Diverse plantsoorten voor biodiversiteit Insectenhotel
Halfverharding
Autoluwe buitenruimte, ruimte voor groen
Eetbare planten
Wonen aan de tennisbaan
Beperken van verharding
Parkeerplaatsen met half verharding
Smalle wadi
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
23
2. 4
Bebo uwing s s ug g e st i e
aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend 24
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
25
2. 5
Princ ip e p ro f ie le n
2a
3c
1a 3b 4b
1b 3a
26
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
4a
Legenda: Plangrens
Wandelpad
K a m il l e
Groene verbinding
K a m il l e
Ontmoetingslocatie
Bouwvlak Oriëntatie: representatieve zijde 3L Maximaal aantal lagen Profiel 1a 50
Profiel 1b
Maximaal aantal wooneenheden Parkeren uit zicht
P
Parkeren
P
Overloop parkeren Weg Auto ingang Ingangen Tennisvereniging Herinrichting parkentree Speelplek Tennisvereniging De Ronde Vener Nieuwe brug Geluid tennisbanen
Profiel 2a Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
27
Brun el profiel 3a
Profiel 3b
Profiel 3c 28
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
profiel 4a
profiel 4b Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
29
30
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
31
3
B el ei dsk a der
3. 1
Struc tuurvis ie D e R o n d e V e n e n 2 0 3 0
3.1.1
Won e n
De gemeente zet in op een toekomstbestendige woningvoorraad: het zo veel mogelijk laten aansluiten van woningen op woonwensen, woningen die energiezuinig en toegankelijk zijn en woningen die aansluiten op de vraag uit de woningmarkt. Bij nieuwbouw wordt rekening gehouden met de bestaande woningvoorraad, andere nieuwbouwinitiatieven en met de regionale positie op de woningmarkt. Voorwaarde is dat de woningen een aanvulling vormen op de bestaande woningvoorraad. Dat ze bovendien energiezuinig zijn en een flexibele, eventueel levensloopbestendige indeling hebben. En dat de woonconsument vroegtijdig wordt betrokken bij ontwikkeling zodat de vraag beter aansluit bij het aanbod. De Woonvisie is richtinggevend bij het beleid over wonen.
3.1.2
Locat ie ke u z e bij n ie u w b ou w
Bouwen binnen de rode contour, ofwel binnen de grenzen van de kernen, is het uitgangspunt in De Ronde Venen: Verdichten op inbreidingslocaties, ofwel bebouwen van onbebouwde ruimte binnen de rode contour. Hiermee voldoet dit plan aan de structuurvisie en het provincial beleid. Op inbreidingslocaties, ofwel bebouwing van onbebouwde ruimte binnen de rode contour, is de ruimtelijke inpassing maatwerk. Dit houdt in dat per project goed naar de omgeving wordt gekeken. Hoe kan deze het beste worden vormgegeven? Uitgangspunt is het versterken van de kwaliteiten van de bestaande omgeving en stedenbouwkundige structuur.
3.1.3
Mijdre c h t
Opvallend aan de woonwijken in Mijdrecht is dat er een beperkte variatie in woontypen is. Het type eengezinsrijwoning is oververtegenwoordigd. De mogelijkheden voor een wooncarriere zijn daardoor beperkt. Dit is een aandachtspunt bij nieuwe ontwikkelingen. De wijken voldoen op dit moment over het algemeen goed. De vraag is echter of de wijken ook in de toekomst kunnen voldoen aan veranderende behoeften van inwoners.
32
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
3.2
B es tem m i n gs pl an
Het plangebied ligt in de beheersverordening Mijdrecht Woongebied Zuid. De beheersverordening is vastgesteld door de gemeenteraad op 5 februari 2015. In de beheersverordening hebben de gronden binnen het plangebied de aanduidingen ‘Bestaand gebruik en bestaande bouwwerken’ en ‘Archeologisch Waardevol Verwachtingsgebied 2,4 en 6’. De aanduiding ’Bestaand gebruik en bestaande bouwwerken’ houdt in dat gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik. Voor bouwwerken geldt dat deze mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmeting en op dezelfde locatie. Het bestaande gebruik is te raadplegen op de functiekaart. Hierop is te zien dat ter plaatse van de tennisvelden en tennishal sprake is van een bijeenkomstfunctie en sportfunctie. De bouw van woningen is hier dus niet toegestaan. Het betreft immers geen gebruik voor een sportfunctie of bijeenkomst functie. Ook is de gewenste bebouwing niet mogelijk. Op de plek van het voormalige partycentrum ligt een horecafunctie, maatschappelijke functie en bijeenkomstfunctie. De maatschappelijke functie komt overeen met het gewenste gebruik als gezondheidscentrum/ zorgwoningen en (senioren)-woningen. Er is echter strijdigheid wat betreft de bouwregels. Het nieuwe bouwwerk heeft ander afmetingen dan het voormalige partycentrum.
Het wordt hoger dan het voormalige partycentrum en heeft andere oppervlakte maten. Tevens geldt in het plangebied momenteel de ‘Paraplubeheersverordening Parkeren’. Deze verordening is vastgesteld door de gemeenteraad op 28 juni 2018. In deze verordening is geregeld dat bij de bouw van een nieuw bouwwerk of een gebruikswijziging van een bestaand bouwwerk wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor motorvoertuigen.
Bijeenkomstfunctie Sportfunctie Maatschappelijke functie Horeca functie
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
33
3. 3
Woo nvis ie
3 . 3 . 1 Sociale w o n in gbo u w Bij elk nieuwbouwproject, waar nog geen anterieureovereenkomst is gesloten, bedraagt het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30%. Bij woningbouwprojecten vanaf 50 woningen wordt, naast de sociale woningbouwopgave, aanvullend tenminste 15% in de middeldure huursector, danwel als goedkope koop gerealiseerd.
3 . 3 . 2 Betaalbaar h e id Betaalbaarheid is in deze markt ook een aandachtspunt. Om de stap van een sociale huurwoning naar een vrije sector huur of een koopwoning te verkleinen moet worden ingezet op bouwen in het betaalbare segment. Het is in de koopmarkt noodzakelijk om kleiner te bouwen, om het betaalbaar te houden en om aan te sluiten bij de toename van eenpersoonshuishoudens. Dat gaat om appartementen en om kleinere eengezingswoningen.
3 . 3 . 3 Besch ikbaar h e id e n div er si t ei t Om de vraag en aanbod goed te matchen zal er ingespeeld moeten worden op de groeiende groep alleenstaanden in de huur- en koopmarkt. Dit betreft zowel het bouwen van grondgebonden als ook koopappartementen. Bij de bouw van huur- en koopappartementen moet er gekozen worden voor inbreidingslocaties nabij voorzieningen.
3 . 3 . 4 Won en e n z o r g De gemeente wil beschermende woonvormen en dagbesteding binnen De Ronde Venen realiseren samen met zorgaanbieders. Uitgangspunten voor de huisvesting zijn: • Sociaal toezicht, • Overlast voorkomen, • Fysieke ruimte voor begeleiding en toezicht. Veel ouderen hebben de wens om steeds langer thuis te blijven wonen. We willen ervoor zorgen dat deze bewoners prettig en veilig thuis kunnen blijven wonen. Met deze ontwikkeling wordt dagbesteding steeds belangrijker. Voor onze ouderen, maar ook voor mensen in beschermd wonen, is het van belang. Daarvoor zijn gebouwen nodig waar dit plaats kan vinden. Dit is een opgave voor gemeente en zorginstellingen. Het streven is om synergie tussen diverse zorgvragen te bereiken, enerzijds om efficient met het zorgaanbod om te gaan en anderszijds om vastgoed optimaal te benutten. Behalve dat de markt dit oppakt, moeten we ook zelf initiatief nemen richting zorgaanbieders.
34
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
3.4
Du u rz aam bou wen
De Ronde Venen heeft de ambitie om in 2050 een klimaatneutrale gemeente te zijn. Nieuwe woningen dragen bij aan de klimaatneutrale ambitie. Dit betekent dat we in De Ronde Venen alleen nog maar duurzaam gaan bouwen. Vanaf nu gasloos en energieneutraal bouwen en op langere termijn alleen nog maar nul-op-de-meter (NOM) woningen. Door energieneutraal of nul-op-de-meter te bouwen blijven de energielasten en dus de totale woonlasten betaalbaar. Dit is interessant voor de huurder of de koper van een woning die de investering doet. Het is nodig om een balans te vinden tussen duurzaamheid en investering, ook om de betaalbaarheid te kunnen borgen. Duurzaamheidsmaatregelen gaan gepaard met een investering of hogere bouwkosten. In het ontwerp dient rekening gehouden te worden met: • Positioneer woningen en ramen zo dat ze zon binnenhalen en vasthouden in de winter en dat juist minder doen in de zomer. • Zorg voor een goede positie van het dak t.o.v. de zon. Zodat zonnepanelen een optimaal rendement halen. • Ontwerp de daken op zo’n manier dat er zo veel mogelijk dakoppervlak vol gelegd kan worden met zonnepanelen. Dus weinig verschillende dakvlakken, schoorsteentjes, ramen, torentjes en andere onderbrekende elementen. • Zorg voor goede plekken voor buitenunits van warmtepompen. Het is belangrijk dat bewoners zo min mogelijk last ervaren van het geluid en de trillingen van warmtepompen.
Voor de uitstraling van de wijk is het minder wenselijk dat warmtepompen aan de voorkant op de grond, aan gevels of daken geplaatst worden. Tenzij ze mooi weggewerkt kunnen worden, bijvoorbeeld door ze eruit te laten zien als een schoorsteen. • Leg, daar waar dat landschappelijk gezien kan, zonnepanelen boven een cluster van parkeerplaatsen. • Richt bij voorkeur de openbare ruimte zo in dat mensen van hun voor- of achtertuin geen parkeerplaats kunnen maken. • Zet grote bomen liefst niet op plekken waar ze veel schaduw werpen op zonnepanelen. Zet ze juist wel op plekken waar ze als een natuurlijk zonnescherm functioneren.
3.5
G roen , k l i m aatadaptati e, s pel en en r ecr eat ie 3.5.1
G ro e n
In het ‘Groenbeleidsplan De Ronde Venen 2017-2040’ is onder andere een streefbeeld opgenomen voor het Park De Meijert. De betrokken bewoners hebben bij het opstellen van dit streefbeeld aangegeven dat het park vooral een natuur- en educatieve potentie heeft. Daarnaast biedt het park kansen voor natuurlijk spelen. In aanvulling op de LIOR wordt geadviseerd bij een groenontwerp (bomen) rekening te houden met de ontwikkeling op het gebied van zonne-energie voor eigen gebruik en specifieke lokale groeiomstandigheden (grondwaterstand, voorkomen van wortelopdruk etc.). Het voorkomen van worteldruk kan door het plaatsen van wortelschermen langs de verharding en tennisbanen. Dit vereist maatwerk met afdeling IBOR. Aandachtspunt is ook de afstand van bestaande bomen tot de nieuw te bouwen woningen. Als bomen te dicht op de woning blijven staan, ervaren de bewoners vaak overlast van de boom. Bij een inbreidingslocatie dient rekening te worden gehouden met de aanwezige bomen. Deze bomen moeten zoveel als mogelijk ingepast worden in het nieuwe ontwerp. Een boom effect analyse (BEA) is verplicht.
3.5.2
Kl i maat adapt i e
Voor nieuwe wijken, inbreidingslocaties of gereconstrueerde wijken streven we naar een water robuuste en klimaatbestendige inrichting, conform Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie. De maatregelen worden binnen de plangrens genomen. Naast de inrichting van de openbare ruimte moet ook gekeken worden naar de private omgeving (particuliere tuinen en bebouwing). Ook deze omgeving moet klimaatrobuust worden uitgevoerd. Hiervoor maken we gebruik van de ‘Afspraken Klimaatadaptief Bouwen Utrecht’. Daarop preferen wij het toepassen van vegetatiedaken of waterdaken en het zo min mogelijk toepassen van overbodige verhardingen.
3.5.3
Spe l e n
In het gebied komt een speelvoorziening voor de doelgroep van 0-10 jaar.
3.5.4
Re c re at i e
Zorg voor een aantrekkelijke wandelroute vanuit de woonwijk die aansluit op de Kerkvaart. Daarnaast zou het goed zijn om waar mogelijk ook een wandelverbinding te maken met het Wickelhofpark. Het park De Meijert dient daarnaast behouden te blijven als recreatieve plek en speelruimte en kan doorgetrokken worden de wijk in.
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
35
3. 6
A rche o lo g ie
Het plangebied kent archeologisch verwachtingsgebied 2,4 en 6. Dit betekent dat een deel van het perceel ligt in een gebied met relatief hoge archeologische verwachtingswaarde. De omvang van de ontwikkeling overschrijdt de ondergrens van 200m2. Hierdoor zijn de activiteiten die de bodem verstoren vergunningsplichtig. Bij ontwikkeling op basis van een omgevingsvergunning dient daarom een archeologisch (voor)onderzoek door een gekwalificeerd archeoloog te worden uitgevoerd.
Archeologisch Waardevol Gebied AGW 2 Archeologisch Waardevol Verwachtingsgebied AGW 2 AGW 4 AGW 5 AGW 6 AGW 7
36
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
3.7
3. 7. 1
V e r k e e r e n p a r k e r en
V er k eer
In het plan voor project De Meijert is één hoofdontsluiting van de wijk opgenomen via de Doctor J. van der Haarlaan. Het toenemde aantal verkeersbewegingen door de woningen die worden toegevoegd is in te passen op de Doctor J. van der Haarlaan en verdere ontsluiting. De woningen moeten bereikbaar zijn voor een vrachtwagen, denk aan een vuilnisauto, de hulpdiensten en een verhuiswagen. Daarom is ruimte om te kunnen keren noodzakelijk.
3.8
3.8.1
M i l i eu -pl an ol ogi s ch e aspect en
G e l ui d t e nni s- e n pade l bane n
Voor tennis- en padelbanen geldt een richtafstand van 50 m op basis van geluid. Als er binnen de 50 meter woningen worden gerealiseerd (of andere gevoelige functies) moet dit met een akoestisch onderzoek worden onderbouwd dat geen sprake is van geluidhinder. Dat kan door het nemen van afschermende maatregelen (muur). Deze maatregelen moeten dan in het akoestisch onderzoek worden doorgerekend.
3.8.2
ME R
Er moet daarnaast een tweede (fiets)ontsluiting van de nieuwe wijk worden gerealiseerd. Deze ontsluiting moet gebruikt kunnen worden bij werkzaamheden aan de weg en bij calamiteiten.
Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Er hoeft naar verwachting geen m.e.r. te worden opgesteld. Wel moet in een latere fase een m.e.r.-beoordelingsbesluit worden genomen. Daartoe moet een aanmeldnotitie worden ingediend.
3. 7. 2
3.8.3
P a r k er en
Ten behoeve van het parkeren zijn de gemeentelijke parkeernormen van toepassing en wordt het parkeren opgelost zoals omschreven op pagina 18.
G e ur
Wet geurhinder en veehouderij. Er zijn geen veehouderijen in de buurt.
3.8.4
B o de m
Het is geen verdacht gebied voor bodemverontreiniging, geen toemaakdek. In een latere fase zal wel een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.
3.8.5
E x t e rne v e i l i ghe i d
Er zijn geen bronnen met betrekking tot externe veiligheid in de nabijheid.
3.8.6
L uc ht k wal i t e i t
De kwaliteit van de lucht voldoet aan de norm en de ontwikkeling draagt niet in betekenende mate (NIBM) aan luchtverontreiniging.
3.8.7
W e t ge l ui dhi nde r
Er worden geen problemen verwacht, want er liggen geen grote wegen of spoorwegen in de nabijheid. In een latere fase zal wel een akoestisch onderzoek moeten worden uitgevoerd.
3.8.8
St i k st o f de po si t i e
De aanlegfase (bouw woningen) is vrijgesteld. De verwachting is niet dat in de gebruiksfase (m.n. woon- en werkverkeer) de N-emissie zo hoog wordt dat het een probleem wordt. In een latere fase moet wel een aeriusberekening worden uitgevoerd.
3.8.9
Sc hi pho l
De locatie ligt niet in de LIB5-zone. Ligging ten opzichte van Schiphol is dus geen probleem.
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
37
3. 9
Wel s ta nd
Na vaststelling van het ruimtelijk kader zal het stedenbouwkundig plan verder uitgewerkt worden. Daarnaast zal er voor de ontwikkeling ook een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld. Deze uitwerking zal plaatsvinden in overleg met de welstandscommissie.
3. 10 Wa te rhuis ho ud i n g Er moet gehouden worden aan de wettelijke eisen, en normen alsmede de LIOR, de Keur c.q. waterschapsverordening van het hoogheemraadschap AGV/Waternet. De nieuwe inrichting dient tevens te voldoen aan de ‘Leidraad Ontwerp nieuwe waterinfrastructuur water’ van het waterschap AGV. De breedte en/of diameter van watergangen/duikers dient in overleg met het waterschap te worden uitgevoerd. Deze eisen uit de leidraad hebben ook betrekking op de bereikbaarheid over land voor het onderhoud aan de watergangen. Het waterschap is erg terughoudend ten aanzien van het plaatsen van bomen langs de watergangen i.v.m. schaduw en bladval. In de voor het plan vereiste watertoets moeten ook het grondwatersysteem en de mogelijke gevolgen voor het grondwatersysteem beschreven worden.
3. 11 Bode m g e s te ld he i d De ondergrond binnen De Ronde Venen is op vele locaties vanwege de bodemgesteldheid aan zettingen onderhevig. Zie hiervoor ook de zettingseisen in de LIOR. In geval er gekozen wordt voor een zettingsvrije- of beperkende constructie moet de overgang naar de wel aan zetting onderhevige omgeving dusdanig geconstrueerd worden dat zonder toekomstige aanpassing de toegankelijkheid van het gebied en de bebouwing voor een ieder en alle middelen van vervoer gegarandeerd is. Om vast te stellen of er een vermoeden of sprake is van bodemverontreiniging wordt geadviseerd het bodemloket te raadplegen.
38
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
3 . 12 Kabel s e n l ei di n ge n Om de aanwezigheid vast te stellen en de ligging te bepalen van kabels en leidingen in en nabij het terrein wordt bij het kadaster een oriëntatieverzoek gedaan. Voor de ruimtereservering voor kabels en leidingen wordt rekening gehouden met de uitgangspunten vanuit de LIOR. In het plan dient ruimte gereserveerd te zijn voor het plaatsen van kasten / huisjes (bijvoorbeeld trafo) ten behoeve van de nutsvoorzieningen. In de ontwerpende fase moet ook contact worden gezocht met de nutsbedrijven om verrassingen in de toekomst te voorkomen.
3 . 13 R i ol eri n g Binnen de gemeente wordt het afvalwater gescheiden ingezameld. Er dient dan ook een gescheiden rioolstelsel te worden aangelegd. Het huishoudelijk afvalwater moet met een aparte leiding worden aangesloten op het gemeentelijke vuilwater riool. Het hemelwater komend vanaf daken en wegen moet met een apart stelsel rechtstreeks worden afgevoerd naar het oppervlakte water. Voor de eisen van een openbaar rioleringsstelsel wordt verwezen naar de LIOR. Om vervuiling van het oppervlaktewater tegen te gaan mogen geen uitlogende stoffen (zoals koper, zink, lood etc.) in het plan (dak- en gevelbedekking, dakgoten etc.) worden toegepast. Het vuilwaterriool van de nieuwe woonwijk in project De Meijert kan niet lozen op het nabijgelegen bestaande rioleringsstelsel. Er zal een persleiding aangelegd moeten worden naar de kruising nabij de Lidl. In het plan moet ruimte gereserveerd worden voor de benodigde rioolgemalen. De gemalen dienen goed bereikbaar te zijn voor een vrachtwagen.
3 . 1 4 Af v a l i n z a m e l i n g
3 . 1 5 O pe n bare v erl i c h ti n g
In de gemeente wordt huishoudelijk afval gescheiden ingezameld, waarbij de fracties gft, papier, pmd en restafval huis aan huis. Voor andere fracties heeft de gemeente 2 afvalbrengstations. De gemeente zamelt bij voorkeur in vanaf voor de inzamelwagen goed bereikbare aanbiedlocaties, waar meerdere huishoudens hun container of pmd-zakken aanbieden. In voorkomende gevallen is maatwerk bespreekbaar (bv. Ondergrondse verzamelcontainers). In geval van maatwerk, zijn de kosten van aanschaf en plaatsing voor rekening van de ontwikkelaar en dienen de inzamelmiddelen en de bereikbaarheid te voldoen aan door de gemeente daaraan te stellen eisen. In geval de gezamenlijke ruimte niet aan de gemeente wordt overgedragen, dient het afval op het eigen terrein direct langs de inzamelroute te worden aangeboden.
Uitgangspunt is de toepassing van energiezuinige dimbare (LED) verlichting. Conform de LIOR dient het ontwerp van de openbare verlichting te worden opgesteld door de firma Nobralux. Nobralux voert het beheer uit namens de gemeente. Zij kennen de standaardeisen en materialen.
Bij appartementen en hoogbouw heeft het de voorkeur om ondergrondse containers met passysteem voor het restafval en bovengrondse behuizingen met een passysteem voor het gft toe te passen. Voor papier zijn er twee opties: 1. Bovengrondse behuizingen met een passysteem 2. Interne ruimte waar de rolcontainers neergezet kunnen worden (dit heeft de voorkeur). De inzamelaar moet hier dan (eventueel met een sleutel) bij kunnen. Indicatie aantal te plaatsen containers: • 4 ondergrondse containers voor restafval. Hierbij is het wenselijk om 2 ondergrondse containers restafval dicht bij de senioren-/zorgwoningen te plaatsen in verband met loopafstand. • 8 behuizingen van (240 liter) voor Groente, Fruit en Tuinafval. • 4 behuizingen (1300 liter) voor Oud Papier karton • 17 laagbouwaansluitingen: minicontainers voor GFT en Oud Papier Karton en voor restafval eventueel aansluiten bij ondergrondse containers Plaatsing van de ondergrondse containers moet zodanig zijn dat de loopafstand zo minimaal mogelijk is binnen 125 meter. Nadere eisen over de afvalinzameling zijn opgenomen in de LIOR.
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
39
4
P art i ci pa tie en afstemming
4. 1
p a rtic ip a tie p ro c e s
4.1.1
Bewo n e r s avo n d s e pt em b er 2021
Op 21 september 2021 vond er, verdeeld over drie sessies, een informatiebijeenkomst plaats in het clubhuis van TV Mijdrecht. Ruim honderd omwonenden en belangstellenden werden geinformeerd over de plannen. Er zijn drie modellen gepresenteerd en er was ruimte voor vragen en opmerkingen. Daarnaast kon men een reactie achter laten door middel van een reactieformulier. Tijdens deze avond werden verschillende zorgen geuit over de toekomst van het park, verkeer- en parkeeroverlast, verlies van uitzicht en licht- en geluidsoverlast van de tennisbanen. Het verslag van de avond en een samenvatting van de reactieformuleren zijn als bijlagen toegevoegd (zie bijlage I).
4.1.2
Klan kbo r dgr o e p bij e e n k om st en
Gedurende een periode van november 2021 tot en met april 2022 hebben er drie klankbordgroep bijeenkomsten plaats gevonden. De klankbordgroep bestond uit acht bewoners die in de buurt van het plangebied woonachtig zijn: de Brunel, Heemraadsingel, Kamille, Pieter en de Ridderschapsstraat. Daarnaast is er een lid van de Woonadviescommissie (WAC) en een lid van de Adviescommissie voor Jeugd- en Jongerenbeleid (JAC) aangesloten. Tijdens de eerste bijeenkomst zijn nogmaals de drie modellen gepresenteerd. De planvorming werd door de bewoners gezien als een bedreiging voor het park. De bezwaren voor het realiseren van vier tennisbanen in het park zijn breed gedeeld. Andere aandachtspunten waren de woonkwaliteit, parkeeroverlast en ontsluiting. De Gemeente de Ronde Venen heeft toegezegd om de mogelijkheid van verplaatsing van de tennisbanen naar het dijktalud te onderzoeken. Daarnaast is er toegezegd dat er onderzoek zal worden gedaan naar de verkeersdruk in combinatie met andere (toekomstige) woningbouwontwikkelingen. Voor de tweede bijeenkomst zijn de opmerkingen op de drie eerdere modellen verwerkt in twee modellen. De bijeenkomst werd afgetrapt met een plan om de tennishallocatie te betrekken bij de planvorming. Een klankbordgroep-lid heeft contact gehad met een ontwikkelaar en heeft deze ontwikkelaar gekoppeld met de gemeente.
De klankbordgroep was blij verrast met het plan en vond het fijn dat op deze manier het park behouden kon blijven en dat de tennishal-locatie plaats kan bieden voor woningbouw. De haalbaarheid om de tennisbanen te verplaatsen naar het dijktalud is erg onzeker gebleken. De risico’s van de locatie en de bijkomende kosten zijn erg hoog. Op de modellen waren opmerkingen over de bouwhoogte en verkeer. Dit is meegenomen in de verdere uitwerking. 40
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
Tussen de tweede en de derde klankbordgroep bijeenkomst hebben er gesprekken plaats gevonden met de mogelijke ontwikkelaar voor de tennishal-locatie. De plannen zijn in de modellenstudie opgenomen. Tijdens de derde klankbordgroep bijeenkomst zijn er twee modellen gepresenteerd. In deze modellen is de input van de klankbordgroep, interne ambtenaren en externe bureaus meegenomen. Tijdens deze bijeenkomst geeft de klankbordgroep aan voorkeur te hebben voor model 2. In dit model is er enkel een auto-ontsluiting op de Dr. J. van der Haarlaan en wordt de tennishal-locatie betrokken in het plan. De klankbordgroep vraagt aandacht voor de bouwhoogte op sommige plaatsen in het plan. Hierop is door de gemeente gereageerd dat de oproep voor minder bouwlagen nogmaals zal worden bekeken bij het afwegen van de belangen. De verslagen en presentaties van de klankbordgroep bijeenkomsten zijn als bijlagen toegevoegd (zie bijlage II,III en IIII).
4. 1.3
I nl o o pav o nd me i 2 0 2 2
Op 16 mei 2022 vond er een inloopavond plaats in het gemeentehuis te Mijdrecht. Ruim honderd belangstellenden hebben twee voorkeursmodellen gezien en zijn hierover in gesprek geweest met de aanwezige ambtenaren. In totaal zijn er 46 reactieformulieren ontvangen. Vanuit de reactieformulieren heeft een grote meerderheid (33 keer) de voorkeur voor het model waarbij de tennishal-locatie wordt meegenomen en er één ontsluiting is via de Dr. J. van der Haarlaan. Naast de voorkeur voor een model heeft men ook nog aandachtspunten meegegeven: • Behoefte aan betaalbare koop- en huurwoningen; • Niet te veel hoogbouw: zorgen om privacy en bezonning; • Zorgen om parkeerdruk en parkeeroverlast in de bestaande buurten; • Belang van behoud van het park. Deze opmerkingen zijn meegenomen in de verwerking naar een voorkeursmodel. De samenvatting van deze reactieformulieren is als bijlage toegevoegd (zie bijlage VI).
4.2
4. 2. 1
Af s t e m m i n g p a r t n ers
G em een t e d e R on d e V en en
Binnen de Gemeente de Ronde Venen zijn de plannen met verschillende ambtenaren doorgenomen. Van begin af aan is er intensief overleg geweest met de disciplines Stedenbouw, Verkeer en Wonen. Ook is de planeconoom actief betrokken geweest bij de planvorming. Daarnaast is er een projectgroep gevormd bestaande uit de volgende disciplines: Stedenbouw, Duurzaamheid, Wonen, Landschap, Groen, IBOR, Verkeer, Cultuurhistorie, Recreatie, RO en Afval. Samen met deze disciplines is het plan doorgenomen en op diverse punten aangescherpt.
4. 2. 2
P r ov i n ci e Ut r ech t
De provincie heeft een overzicht gemaakt van de plannen voor de bouw van woningen van de verschillende gemeenten binnen de provincie (Provincie Utrecht, 2021). Het project De Meijert is opgenomen in de Regionale Programmering voor de periode 2025-2029 met 150 woningen.
4. 2. 3
W el s t a n d
In de verdere fasen van het project zal de welstandscomissie worden betrokken bij de verdere uitwerking van het plan.
4. 2. 4
A G V /W a t er n et
Bij de uitwerking van het plan zal er rekening gehouden worden met de normen en eisen van de waterschapsverordening van het Waterschap Amstel Gooi en Vecht. In overleg met Waternet zal het plan verder worden uitgewerkt.
4. 2. 5
VRU
4.2.7
T VM e n T VDRV
Op 21 juli 2021 hebben de twee tennisverenigingen een intentieovereenkomst getekend met de gemeente. Namens Tennisvereniging Mijdrecht ondertekenden voorzitter Pim Limburg en penningmeester Patrick Kroon, namens Tennisvereniging De Ronde Vener voorzitter Ewout de Jong en secretaris Marte ten Dam. In de intentieovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de toekomstige invulling van de tennislocaties. In het vervolg van het project zullen met de tennisverenigingen afspraken gemaakt worden over de termijnen van de aanleg van de nieuwe tennisvelden en de ingebruikname hiervan.
4.2.8
B o l t o n O nt wi k k e l i ng
Bolton Ontwikkeling is grondeigenaar van de locatie van voormalig partycentrum De Meijert. De locatie is een onderdeel van de grotere ontwikkeling. In samenwerking met de gemeente is de planvorming tot stand gekomen. Na vaststelling van het ruimtelijk kader zal er een anterieure overeenkomst worden getekend.
4.2.9
De Vri e s & Ve rburg O nt wi k k e l i ng
De Vries & Verburg Ontwikkeling heeft een koopoptie op de gronden en opstallen gelegen aan de Dr. J. van der Haarlaan 2, 3 en 5 voor de ontwikkeling van een woningbouwplan. Door deze locatie bij het project te betrekken kunnen er tennisbanen worden gerealiseerd op de locatie van de tennishal en zal het park voor een groot deel bespaard blijven. Na vaststelling van het ruimtelijk kader zal er een anterieure overeenkomst worden getekend.
Het plangebied dient goed bereikbaar te zijn voor hulpdiensten en te voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit (hoofdstuk 6.8 Bereikbaarheid voor hulpverleningsdiensten, nieuwbouw en bestaande bouw). Bij nadere uitwerking zal het plan beoordeelt worden door de VRU.
4. 2. 6
C a za s W on en
Cazas Wonen is de betrokken woningcorporatie binnen de Gemeente De Ronde Venen. Binnen het plangebied zal er minimaal 30% aan sociale huurwoningen aanwezig zijn. Cazas Wonen zal deze waarschijnlijk verhuren. Er hebben meerdere gesprekken plaats gevonden met Cazas Wonen om rekening te houden met hun wensen over de gebouwen waarin hun woningen komen.
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
41
5
Ver v ol gp roces
Na het vaststellen van het ruimtelijk kader dient een planologische procedure gevolgd te worden om de ontwikkeling mogelijk te maken (Bestemmingsplan of Omgevingsplan), stellen we anterieure overeenkomsten op en leggen we de afspraken vast met de partners (tennisverenigingen, Bolton en De Vries & Verburg). De onderwerpen voor de te maken afspraken zijn onder andere: - De eisen aan het bouwrijp maken van het gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. - De eisen aan de op te leveren woningbouwcategorieën - De te nemen maatregelen tegen het geluid van de tennis- en padelbanen - De planning en fasering Daarnaast zal de gemeente na het vaststellen van het ruimtelijk kader de voorbereidingen starten voor een tenderprocedure voor de ontwikkeling van de eigen percelen binnen het plangebied van het project De Meijert. Er moet één plan voor de openbare ruimte komen voor het hele plangebied. Dit zal door de verschillende eigenaren/ontwikkelaars en gemeente met elkaar afgestemd moeten worden. De omgeving zal bij de verdere planvorming ook betrokken moeten worden.
42
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
Verslag van de informatiebijeenkomst over de Meijertlocatie
Bi j l a g e n
21 september 2021
I
B e w o n e r sa v o n d s eptem be r 2021
Op dinsdag 21 september vond er, verdeeld over 3 sessies, een informatiebijeenkomst plaats met omwonenden over plannen voor de ontwikkeling van de Meijert-locatie in Mijdrecht. Tijdens deze avond heeft projectleider Marcel Tromp (gemeente De Ronde Venen) samen met stedenbouwkundige Rob van der Velden (Atelier Dutch) de uitgangspunten en verschillende schetsmodellen toegelicht. De avond had als doel de uitgangspunten met de buurt te bespreken en de mening van de buurtbewoners over de plannen op te halen.
Tijdens de verschillende sessies zijn vragen en zorgen van omwonenden gehoord en waar mogelijk beantwoord (zie onderaan in het verslag). De gemeente neemt alle vragen en opmerkingen mee in de volgende fase van het proces: het opstellen van een stedenbouwkundig model.
Klankbordgroep Om de belangen van de omgeving mee te nemen in het stedenbouwkundig model richt de gemeente een klankbordgroep op met bewoners uit de buurt, die wordt betrokken bij de uitwerking van de plannen. Bewoners konden zich tijdens en na de avond opgeven voor deze klankbordgroep. De klankbordgroep en de gemeente komen in het ontwerpproces naar verwachting 2 keer samen. De zorgpunten en vragen die tijdens de bijeenkomsten naar voren kwamen zijn hieronder per thema samengevat.
Tennisbanen
Zorgpunten Omwonenden geven aan dat de nieuwe tennisbanen mogelijk licht- en geluidsoverlast zullen veroorzaken. Daarnaast betwijfelen omwonenden of extra tennisbanen nodig zijn en hoeveel animo er voor tennis is in de toekomst. Omwonenden vragen zich af of de tennisverenigingen niet ergens anders naartoe kunnen. Vragen Zijn er ook genoeg parkeerplekken als er tennistoernooi is? Het plan zal voldoen aan de parkeernormen. Als er een tennistoernooi is, zal er tijdelijk meer druk staan op het parkeren. Daar ontkomen we niet aan. Waarom komen er 4 extra tennisbanen? Er komen niet méér tennisvelden in het gebied. De verenigingen gaan beide op 1 locatie spelen. De 10 tennisbanen van TVM verdwijnen. De vrijgekomen ruimte wordt gebruikt voor de woningbouw. Om te
voorzien in de tennisbehoefte van beide verenigingen zijn er 4 tennisvelden meer nodig dan vereniging “De Ronde Vener’ nu heeft. Waarom verhuizen de tennisverenigingen niet naar een andere plek? Het compleet verplaatsen van de tennisverenigingen is veel complexer, veel duurder en vraagt een geschikte nieuwe plek. Die nieuwe plek binnen de zogenaamde rode contour (grens waarbinnen we van de provincie mogen bouwen) is niet voorhanden. Een plek buiten de rode contour levert het probleem op dat daar het provinciaal beleid in de weg kan zitten en dat de gemeente daar niet of nauwelijks grond heeft. Bovendien wonen er bij welke nieuwe locatie ook, mensen in de directe omgeving. En ook die mensen hebben hun belang. De intentieverklaring voelt zo definitief, had de gemeente dit niet anders kunnen aanpakken? De gemeente is met de intentieovereenkomst een inspanningsverplichting aangegaan. De gemeente en de tennisverenigingen spreken een intentie uit: de verenigingen de intentie om samen te gaan en de gemeente heeft zich verplicht om zich in te spannen de samenvoeging mogelijk te maken. De intentie van de tennisverenigingen om samen te gaan is nodig als voorwaarde om woningbouw in de omgeving van de Meijert mogelijk te maken. De overeenkomst is geen contract met definitieve afspraken over plaatsing van de tennisvelden.
Een ‘zachtere’ overeenkomst tussen de gemeente en de tennisverenigingen dan een intentieverklaring is niet mogelijk.
Parkeren en verkeer
Zorgpunten Er zijn veel zorgen van omwonenden over parkeren en verkeer. In de huidige situatie ervaren omwonenden gevaarlijke situaties door hardrijders op de Dr. J. van der Haarlaan. Verkeersveiligheid wordt als belangrijk aandachtspunt aangedragen. Daarnaast wordt er in verschillende straten parkeerproblematiek ervaren. Omwonenden maken zich zorgen om de parkeerdruk die de tennisvereniging en de toekomstige nieuwbouw met zich meebrengt. Vragen Is er een mogelijkheid om het parkeren ondergronds op te lossen? Deze optie is verkend. Ondergronds of half verdiept parkeren is duur. Deze kosten vertalen zich terug in duurdere appartementen en woningen. Op deze locatie ligt de focus op het bouwen voor sociale huur, oudere doorstromers en starters. Deze parkeeroptie is niet haalbaar omdat er dan niet gebouwd kan worden voor de beoogde doelgroep(en). Als bezoekers van de nieuwbouw parkeren bij de Dr. J. Van Der Haarlaan ontstaan er gevaarlijke situaties bij het oversteken naar de nieuwbouw. Gaan hier ingrepen voor plaats vinden? De gemeente gaat onderzoeken of met eenvoudige ingrepen de verkeersveiligheid kan worden verbeterd. Waar gaan de gebruikers van de tennisvereniging parkeren? Het uitgangspunt voor de tennisverenigingen is dat men met de fiets of te voet komt. Auto’s kunnen geparkeerd worden aan de Dr. J. Van Der Haarlaan.
Mijdrecht De Meijert Ruimtelijk Kader
43
Kan de bestaande wegenstructuur de toekomstige verkeersbewegingen vanuit de nieuwbouw aan? Er zal een samenhangend parkeer- en verkeersonderzoek plaatsvinden. De conclusies en aanbevelingen uit dat onderzoek zullen met de klankbordgroep besproken worden en meegenomen worden in het stedenbouwkundig model. De parkeerdruk in de wijk is niet te overzien. Hoe gaat de gemeente hier mee om? De bestaande parkeerdruk is bij de gemeente bekend. De ontwikkeling zal moeten voldoen aan de gemeentelijke parkeernormen. We gaan daarbij uit van de minimale NEN-normen, zodat elke getekende parkeerplaats gebruikt kan worden. Het plan kan echter niet (alle) bestaande problemen oplossen.