Bijlage 8. Ruimtelijke onderbouwing

Ruimtelijke onderbouwing

Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe te Amstelhoek

In opdracht van:

UMB Group, mevr. Hendriks

Uitgevoerd door:

ROMstad, Pieter de Vries

Datum:

5 juni 2025

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1: 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

AANLEIDING EN DOEL .......................................................................................................... 1 LIGGING EN BEGRENZING PROJECTGEBIED ................................................................................. 2 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN .............................................................................................. 3 LEESWIJZER ....................................................................................................................... 4

HOOFDSTUK 2: 2.1. 2.2.

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN............................................................. 21

WATER .......................................................................................................................... 21 BODEM .......................................................................................................................... 23 FLORA EN FAUNA .............................................................................................................. 25 CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE ..................................................................................... 29 GELUID .......................................................................................................................... 31 LUCHT............................................................................................................................ 34 EXTERNE VEILIGHEID.......................................................................................................... 35 MILIEUZONERINGEN.......................................................................................................... 38 KABELS EN LEIDINGEN ........................................................................................................ 40 VERKEER EN PARKEREN ......................................................................................................

41 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE ...................................................................................... 42

HOOFDSTUK 5: 5.1. 5.2.

VIGEREND BELEID ....................................................................................... 11

INLEIDING ....................................................................................................................... 11 RIJK............................................................................................................................... 11 PROVINCIAAL BELEID ......................................................................................................... 14 GEMEENTELIJK BELEID........................................................................................................ 16

HOOFDSTUK 4: 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

RUIMTELIJKE EN STEDENBOUWKUNDIGE CONTEXT ...................................... 5

BESTAANDE SITUATIE (OMGEVING) PROJECTGEBIED .................................................................... 5 VISIE VAN GEWENSTE INITIATIEF EN BIJBEHORENDE MOTIVERING ................................................... 7

HOOFDSTUK 3: 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

INLEIDING ..................................................................................................... 1

UITVOERBAARHEID ..................................................................................... 44

FINANCIËLE UITVOERBAARHEID ............................................................................................ 44 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ................................................................................. 44

HOOFDSTUK 6:

MOTIVERING .............................................................................................. 45

BIJLAGEN AKOESTISCH ONDERZOEK GELUIDBELASTING WEGVERKEERSLAWAAI EN GELUIDWERING GEVEL, D.D. 5 JUNI 2025, INGENIEURSBURO ULEHAKE QUICKSCAN NATUUR, D.D. 11 APRIL 2025, BLOM ECOLOGIE STIKSTOFONDERZOEK, D.D. 4 FEBRUARI 2025, ELS&LINDE BUREAUONDERZOEK ARCHEOLOGIE, D.D. 6 JUNI 2019, ADC ARCHEOPROJECTEN PVE ARCHEOLOGIE, D.D. 6 SEPTEMBER 2024, TRANSECT

HOOFDSTUK 1: 1.1.

INLEIDING

Aanleiding en doel

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het initiatief om de gronden ter plaatse van de Mijdrechtse Zuwe/Amstelkade te herstructureren tot woongebied. Voor de locatie bestaan al vele jaren herontwikkelingsplannen. De laatste gebruiker van het projectgebied betrof een taxicentrale, welke reeds jaren geleden gesloten is. In 2012 heeft brand gewoed, waarbij een deel van de gebouwen afgebrand is. De woningen binnen het projectgebied zijn tevens meerdere jaren niet meer bewoond. UMB Group heeft de intentie om de locatie te ontwikkelen tot aansprekend woongebied. Daartoe is door Monk Architecten een bouwplan, d.d. 24 december 2019 (laatste wijziging 1 mei 2024), opgesteld. Het initiatief kan niet vergund worden op basis van de geldende beheersverordening. Er dient daarom een procedure ter verkrijging van een omgevingsvergunning ex artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht te worden doorlopen. Bij wet is bepaald dat ten behoeve van een dergelijke procedure voorzien dient te worden in een Goede Ruimtelijke Onderbouwing. Met voorliggende ruimtelijke onderbouwing wordt invulling gegeven aan deze bepaling. In deze onderbouwing komen relevante aspecten aan de orde op basis waarvan beoordeeld kan worden of het initiatief ruimtelijk aanvaardbaar en uitvoerbaar is en voldoet aan de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 1

1.2.

Ligging en begrenzing projectgebied

Het projectgebied is gelegen aan de Amstelkade en Mijdrechtse Zuwe in Amstelhoek, gemeente De Ronde Venen. De gronden zijn kadastraal bekend onder gemeente Mijdrecht, sectie A, nummer 6144, 3706, 6145 en 3294. Het projectgebied wordt aan de noordzijde begrensd door de weg Amstelkade en het woonperceel Amstelkade 4. Aan de oostzijde wordt het projectgebied begrensd door de weg Amstelkade. De zuidgrens van het projectgebied sluit aan op de weg Mijdrechtse Zuwe, welke deel uitmaakt van de provinciale weg. N196. De westelijke grens van het projectgebied grenst aan de Amstel.

Afbeeldingen: weergave van de ligging van het projectgebied in relatie tot de (directe) omgeving. Bij benadering is de projectlocatie rood omkaderd.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 2

1.3.

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het projectgebied geldt de beheersverordening Amstelhoek, zoals deze op 27 juni 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld. Met deze beheersverordening zijn de toegestane planologische rechten, zonder ontwikkelingsmogelijkheden, vastgelegd. Deze bestaande planologische rechten komen voort uit het bestemmingsplan Amstelhoek 1973, zoals dit op 31 oktober 1974 is vastgesteld. Op basis van het bestemmingsplan Amstelhoek 1973 waren aan de projectgronden de bestemmingen ‘Handel en Nijverheid’ , ‘Bebouwing met eengezinshuizen’ (Ea en Eb) en ‘Tuinen en Erven’ toegekend.

Afbeelding: uitsnede van de bestemmingsplankaart ter hoogte van het projectgebied. Het projectgebied is bij benadering met een rood kader weergegeven.

Bebouwing met eengezinshuizen (Ea en Eb) (artikel 4) De gronden met deze bestemming mogen gebruikt worden voor eengezinshuizen. Binnen het projectgebied zijn twee vlakken met deze bestemming opgenomen, namelijk ter plaatse van de bestaande woningen. In het bestemmingsplan zijn regels met betrekking tot de goothoogte en dakhelling opgenomen. Handel en Nijverheid (artikel 5) Op gronden met deze bestemming zijn bedrijven voor handel en nijverheid toegestaan, inclusief daarbij behorende bouwwerken, zoals dienstwoningen, en voortuinen, open terreinen, opslag/los/laadruimte en parkeerplaatsen. In de bouwregels is opgenomen dat 50% van het bouwperceel bebouwd mag worden. Voorts is de goothoogte gemaximeerd op 6 meter en mag er tot 3 meter vanaf de zijdelingse perceelsgrens gebouwd worden. Tuinen en erven (artikel 6) Op gronden met de bestemming Tuinen en erven zijn tuinen en erven toegestaan en bij het hoofdgebouw behorende bouwwerken en open terreinen. Er mag alleen gebouwd worden op gronden die op de plankaart gearceerd zijn.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 3

Conclusie Het initiatief dat centraal staat in deze ruimtelijke onderbouwing is voor wat betreft de gebruiksen bouwregels in strijd het vigerende planologische regime. Zo zijn de voorziene woningen niet toegestaan op basis van de vigerende bestemmingen en wordt niet voldaan aan de gestelde bouwregels (goothoogte, dakhelling). Het initiatief kan daarmee niet vergund worden op basis van het geldend planologisch regime. Er dient daartoe een procedure ter verkrijging van een omgevingsvergunning ex artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht te worden doorlopen. 1.4.

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 3 is de bestaande situatie beschreven en wordt ingegaan op het gewenste initiatief. In hoofdstuk 4 wordt het gewenste initiatief getoetst aan de relevante sectorale milieuaspecten. Met hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid alsmede de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de motivering van het initiatief nader toegelicht.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 4

HOOFDSTUK 2: 2.1.

Ruimtelijke en stedenbouwkundige context

Bestaande situatie (omgeving) projectgebied

Het projectgebied maakt deel uit van de kern Amstelhoek, gemeente De Ronde Venen, en is gelegen langs de Amstelkade. De Amstelkade ontsluit de woonpercelen die langs het AmstelDrechtkanaal gelegen zijn via de parallelweg langs de Mijdrechtse Zuwe en de Piet Heinlaan op de provinciale N196. De N196 doorsnijdt de kern Amstelhoek. In oostelijke richting takt de provinciale weg aan op de N201 en verbindt, middels een direct ten westen van het projectgebied gelegen brugverbinding over de Amstel, onder andere de kern Uithoorn. De omgeving van het projectgebied wordt gekenmerkt als een woonomgeving. De woningen zijn in uiteenlopende stijlen, typen en perioden gebouwd en bestaan veelal uit één à twee bouwlagen al dan niet met een kapconstructie. Langs het Amstel-Drechtkanaal zijn de bouwvolumes groter; zo is aan de overzijde van de N196 een appartementencomplex van vier bouwlagen aanwezig.

Afbeelding: zichtbaar is het projectgebied in relatie tot de omgeving. De foto linksboven toont het zicht in noordelijke richting over het Amstel-Drechtkanaal. Rechtsboven is de woonbebouwing ten noorden van het projectgebied afgebeeld. De foto’s onder geven de N196 weer, waarbij linksonder de brug richting Uithoorn getoond wordt en rechts de bebouwing van de kern Amstelhoek.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 5

Het projectgebied zelf bestaat uit een voormalige bedrijfskavel en meerdere woonpercelen. De bedrijfskavel is deels verhard mt asfalt en beton (voormalige vloer van een gesloopt pand). De woonpercelen zijn op het oostelijke deel van het projectgebied aan de weg Amstelkade gesitueerd. Het betreft een vrijstaand woonhuis (Amstelkade 3) en de twee-onder-één kap woningen (Mijdrechtse Zuwe 66 en 68). De woningen bestaan uit één à twee bouwlagen met een kapconstructie en zijn in een bouwkundig slechte staat. De woningen staan reeds geruime tijd leeg. Een gedeelte van de gronden grenzend aan de woningen zijn ingericht als (een niet meer onderhouden) tuin. Het projectgebied wordt via de Amstelkade ontsloten.

Afbeeldingen: de foto’s geven een impressie van het projectgebied. Op de foto’s rechts is de vervallen woning aan de Amstelkade 3 met het voorterrein zichtbaar. De foto’s rechts tonen het verharde deel van het projectgebied en de begrenzing met het Amstel-Drechtkanaal. De foto rechtsonder geeft zicht op de twee-onder-één-kapwoning aan de Mijdrechtse Zuwe 66-68. Ook is op deze foto kruising van de Amstelhoek met de Mijdrechtse Zuwe (parallelweg) zichtbaar.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 6

2.2. Visie van gewenste initiatief en bijbehorende motivering De intentie van initiatiefnemer is om het projectgebied te herstructureren en een woongebied te realiseren. De bestaande bebouwing zal daartoe gesloopt worden. Ten behoeve van het initiatief is door Monk Architecten een bouwplan, d.d. 24 december 2019 (gewijzigd 1 mei 2024), opgesteld. Gebouw met 12 appartementen langs

Ontsluiting op de

Trappenhuis ter

Amstelkade

ontsluiting groot deel

Amstel-Drechtkanaal

28 parkeerplaatsen onder het gebouw en op eigen terrein

appartementen

Gebouw met 6 appartementen langs Mijdrechtse Zuwe

Afbeelding: weergave van de situatieschets van het bouwplan van Monk Architecten, d.d. 24 december 2019.

Het projectgebied bevindt zich op de scheidslijn tussen het dorpse karakter van Amstelhoek en de hogere stedelijkheidsgraad van Uithoorn. Met het ontwerp wordt op deze constatering gereageerd. Zo gaat het bouwplan uit van de realisatie van twee geschakelde bouwvolumes. Eén gebouw wordt noord-zuid en parallel aan het Amstel-Drechtkanaal gesitueerd. Het gebouw bestaat uit vier te onderscheiden panden, waarbij de bouwhoogte in noordelijke richting lager wordt. Zo bestaat het gebouw aan de zijde van de Mijdrechtse Zuwe uit vier bouwlagen met een kapconstructie: de goothoogte is daar bijna 12 meter en de bouwhoogte ruim 15 meter. Aan de noordzijde bestaat het gebouw uit twee bouwlagen met een kapconstructie: de goothoogte is daar 6 meter en de bouwhoogte 10 meter. Qua bouwhoogte wordt daarbij rekening gehouden met de geboden woonkwaliteit en de bestaande stedenbouwkundige structuur. Tegelijkertijd voorziet de architectuur in een gebouw met schuine daken. Daardoor sluit de bebouwing zowel in hoogte als in vorm veel meer aan op de kleinschalige bebouwing van Amstelhoek en vormt het gebouw letterlijk een overgang tussen de meer stedelijke bebouwing van de gemeente Uithoorn als het meer dorpse karakter van Amstelhoek. In de voorgestelde materialisering, metselwerk, dakpannen en hout wordt hetzelfde effect beoogd: een subtiele overgang creëren tussen stad en dorp.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 7

Verspringingen in het gebouw maken het woonblok daarbij minder massaal en worden begeleid door het water en de oevers. Door het ontwerp twee zijden te geven en een ontsluiting te maken tussen de twee gebouwvolumes wordt de bebouwing ook minder aanwezig en massief richting de Mijdrechste Zuwe. Het bouwvolume is in de zuidwesthoek hoger waardoor tegenwicht geboden wordt aan het bestaande talud en een hoekaccent gerealiseerd wordt. In het hoekpand zijn op de begane grond langs het talud van de Mijdrechtse Zuwe bergingen gesitueerd; vanaf de tweede bouwlaag zijn woningen voorzien waardoor de bewoners geen hinder ondervinden van het talud. Het gebouw biedt plaats aan 12 appartementen. De appartementen hebben een buitenruimte aan de westzijde. Ook de woonkamers zijn aan deze zijde, de waterzijde, gelegen. Het andere gebouw wordt oost-west en langs de Mijdrechtse Zuwe gerealiseerd. Dit gebouw wordt opgericht in drie bouwlagen met een kapconstructie. Het gebouw bestaat uit twee te onderscheiden panden met een goothoogte van circa 9 meter en een bouwhoogte van ruim 12 meter. Doordat de bebouwing hier lager is wordt aangesloten op het dorpse karakter van Amstelhoek. De begane grond wordt benut voor een parkeergarage. De verdiepingen bieden plaats aan 6 appartementen. De appartementen worden aan de zijde van de Mijdrechtse zuwe van loggia’s voorzien.

Doordat deze inpandige buitenruimtes opgaan in het bouwblok kent het gebouw een minder stedelijk karakter. Een groot deel van de appartementen in beide gebouwen wordt ontsloten door een trappenhuis/liftgebouw dat vrijstaand ten noorden van het gebouw langs de Mijdrechtse Zuwe wordt gebouwd. Dit trappenhuis is ruim 12 meter hoog en is via luchtbruggen verbonden met de beide gebouwen. De appartementen in het gebouw langs het Amstel-Drechtkanaal worden aan de oostzijde ontsloten. De ontsluiting van de appartementen langs de Mijdrechtse Zuwe is aan de noordzijde gelegen. Het bouwplan gaat uit van verschillende typen appartementen. Zo varieert de grootte van 49,6 vierkante meter GBO tot 141 vierkante meter GBO en worden de appartementen voorzien van 1 tot en met drie slaapkamers. Veertien van de appartementen zijn bedacht in het midden segment koop en vier appartementen worden als sociale koop in de markt gezet. De parkeervoorzieningen voor de appartementen worden gerealiseerd op de begane grond van het gebouw langs de Mijdrechtse Zuwe (en wordt daarmee aan het zicht onttrokken) en op eigen terrein. In totaal wordt voorzien in 28 parkeerplaatsen. Het terrein wordt ontsloten op de Amstelkade. Het parkeren wordt zoveel als mogelijk landschappelijk ingepast.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 8

Noordwest-gevel

Zuidoost-gevel

Zuidwest-gevel

Noordoost-gevel

Afbeeldingen: weergegeven zijn de gevelbeelden.

Met het bouwplan wordt een toekomstbestendige invulling aan het perceel gegeven. Het voortzetten van een bedrijfsmatige functie op het perceel is gezien de afmeting en geïsoleerde ligging van het projectgebied binnen een woonomgeving niet haalbaar. De huidige verwaarloosde staat van het perceel en de slechte staat van onderhoud van de opstanden vraagt daarbij een onhaalbaar grote investering om bedrijfsmatige functies en woonfuncties binnen het bestaande kader voort te zetten. Met de nieuwe woningen wordt verder verval voorkomen en wordt bijgedragen aan een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De nieuwe bewoners zorgen voor een positief effect op de sociale veiligheid en versterken het draagvlak voor de voorzieningen in de omgeving. Met de nieuwe woningen wordt ook invulling gegeven aan de bestaande woningbehoefte naar appartementen in het midden- en sociale koopsegment. Ook dragen de nieuwe woningen bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente. Zo worden de nieuwe woningen conform de huidige regelgeving gasvrij gerealiseerd en wordt voldaan aan de moderne eisen die ten aanzien van duurzaamheid gelden. Zo bezien wordt met het initiatief bijgedragen aan de verduurzaming van de woningvoorraad.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 9

In relatie tot het initiatief wordt ook nadrukkelijk aandacht besteed aan de groene inpassing. Door initiatiefnemer is een beplantingsplan opgesteld, waarmee tot op detailniveau inzichtelijk gemaakt is welke elementen toegevoegd worden. Er wordt uitsluitend gebruik gemaakt van inheemse soorten, welke tot versterking van de biodiversiteit en de natuurwaarden leiden. Voor wat betreft het beheer van het groen wordt aangehouden dat de eigenaren van de woningen (de vereniging) verantwoordelijk wordt voor het groenbeheer op eigen terrein. Gronden in eigendom van de gemeente blijven qua groenonderhoud in beheer bij de gemeente.

Afbeelding: weergegeven is het beplantingsplan. Zichtbaar is dat met name ter hoogte van het parkeerterrein en langs de Mijdrechtse Zuwe groenelementen toegevoegd worden.

Bij de inrichting van het openbaar gebied is voorts het LIOR van toepassing.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 10

HOOFDSTUK 3: 3.1.

VIGEREND BELEID

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het vigerende beleid van de verschillende relevante overheden in samenhang met het gewenste initiatief nader beschreven. 3.2.

Rijk

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Het Rijk geeft met de Nationale Omgevingsvisie een langetermijnvisie op de toekomst en ontwikkelingen van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI wordt ingegaan op urgente opgaven die op verschillende schaalniveaus spelen. Het uitgangspunt in de aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Belangrijke opgaven in het novi zijn onder andere klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Er zijn vier nationale belangen waar het Rijk op wil sturen en richting geven: -

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkelingen van het land.

Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om waar mogelijk combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er echter scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. In de NOVI worden daartoe drie afwegingsprincipes toegepast: -

-

-

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 11

Uitvoering Aan de NOVI is een uitvoeringsagenda gekoppeld. Daarin wordt niet alleen inzichtelijk gemaakt welke inzet Rijk en regio nu al plegen, maar ook welke (gezamenlijke) acties de NOVI daaraan toevoegt. Daarbij zijn de kansen en risico’s uit de plan MER betrokken. De bedoeling is daarbij dat de NOVI zich aan nieuwe ontwikkelingen kan aanpassen, in een permanent en cyclisch proces. Conclusie Met dit initiatief wordt een toekomstbestendig gebruik van het projectgebied geborgd. Het initiatief sluit aan bij het streven van het Rijk om steden en regio’s op een duurzame wijze te versterken. Nationaal Waterprogramma Het Nationaal Water Programma 2022-2027 is vastgesteld op 18 maart 2022. In het Nationaal Water Programma (NWP) 2022-2027 beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de rijkswateren en -vaarwegen. Het Nationaal Water Programma 2022–2027 geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. In het NWP komen het oude Nationaal Waterplan (voor beleid) en het Beheer- en ontwikkelplan voor de rijkswateren (voor beheer) samen. Daarnaast zijn het Programma Noordzee, de stroomgebiedbeheerplannen en de overstromingsrisicobeheerplannen onderdeel van het NWP. Hiermee geeft het programma invulling aan de Europese richtlijnen voor water.

Het NWP beschrijft de nationale beleids- en beheerdoelen op het gebied van - Klimaatadaptatie - Waterveiligheid - zoetwater en waterverdeling - waterkwaliteit en natuur - scheepvaart en - de functies van de rijkswateren. Conclusie Het initiatief is in lijn met het bepaalde in het waterprogramma. In hoofdstuk 4.1 wordt nader ingegaan op de waterhuishoudkundige aspecten ter plaatse van het plangebied. Ladder voor duurzame verstedelijking Vanaf 1 oktober 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking (LDV) onderdeel van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6 lid 2). De Ladder behelst een drietal opeenvolgende treden -die met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik- voorwaarden stellen aan de inhoud van de toelichting bij een ruimtelijk besluit/plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Per 1 juli 2017 is de vereenvoudigde Ladder in werking getreden. De belangrijkste wijzigingen betreffen een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke treden en het vervangen van het begrip ‘actuele regionale behoefte’ door: ‘behoefte’. Zowel voor nieuwe stedelijke

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 12

ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven, waarbij in geval van inpassing buiten bestaand stedelijk gebied een uitgebreidere motivering vereist is. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Met de Ladder wordt een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies nagestreefd. Dat vergt een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing daarvan. Beschouwing en conclusie In relatie tot het initiatief dat in deze ruimtelijke onderbouwing centraal staat wordt, op basis van uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, geconcludeerd dat er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Er dient derhalve aangetoond te worden dat er sprake behoefte bestaat aan de nieuwe woningen. Ter onderbouwing van deze behoefte worden de het Woningbehoefteonderzoek en de Woonstrategie aangehaald, welke het resultaat zijn van de Ruimtelijke verkenning wonen: deze stukken zijn in maart van 2020 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente De Ronde Venen. In deze stukken wordt geraamd dat het aantal huishoudens in de gemeente tot 2040 met circa 2800 huishoudens toeneemt.

Deze groei komt door toename van eenpersoonshuishoudens, met name ouderen. Tegelijk groeit het aantal en aandeel jongere huishoudens. Er is daarom in de periode tot 2040 een grote vraag naar levensloopbestendige (huur)woningen waarmee antwoord wordt gegeven op de veranderende woon- zorgvraag. Uit de Ruimtelijke verkenning wonen volgt dat er de komende jaren strategische keuzes moeten worden gemaakt om te voldoen aan de woningbehoefte. In de stukken wordt gesteld dat er tot 2040 behoefte bestaat aan circa 2800 woningen, waarbij geconstateerd wordt dat er binnen bestaand stedelijk gebied onvoldoende plancapaciteit is voor de geplande huishoudensgroei. Er is een tekort aan ruimte voor 1000-1300 woningen verdeeld over de dorpen. In het kader van een gezonde bevolkingssamenstelling wordt voorts de ambitie uitgesproken om voor 2040 circa 2000 woningen extra te bouwen bovenop de groeiprognose van 2800 huishouden. Uit de stukken blijkt dat er onder andere behoefte bestaat aan koopappartementen in het lagere en middensegment. Met het initiatief wordt bijgedragen aan het gemeentelijk beleid om te voorzien in voldoende geschikte woningen. Uit bovenstaande tekst blijkt dat er binnen de gemeente voldoende behoefte bestaat aan de te realiseren woningen. Het projectgebied is voorts gelegen binnen bestaande stedelijk gebied. Er wordt daarmee voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 13

3.3.

Provinciaal beleid

De provincie beschrijft in haar Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) het ruimtelijk beleid tot 2028. In de PRS zijn de doelstellingen beschreven, het bijbehorende beleid en de uitvoering van het beleid. Uitvoering van het beleid wordt deels via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) geregeld. De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 is vastgesteld op 4 februari 2013, in 2016 herijkt en in 2017 en 2018 partieel herzien. Op www.ruimtelijkeplannen.nl is in december 2018 de geconsolideerde versie gepubliceerd. Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie De provincie wil aantrekkelijk zijn om te wonen, werken en recreëren. Hierop wordt ingezet op vier belangrijke pijlers: een duurzame leefomgeving, beschermen kwaliteiten, vitale dorpen en steden en een dynamisch landelijk gebied. Deze pijlers leiden tot de volgende twee beleidsuitgangspunten: • Accent op de binnenstedelijke opgave; De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag naar (woningen in) stedelijke woonmilieus, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en het openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Ook het verminderen van kantoren en het herstructureren van bedrijventerreinen vallen binnen deze binnenstedelijke opgave.

• Behoud en versterking kwaliteit landelijk gebied De cultuurhistorische waarden in de provincie dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied, daarnaast is de landbouw een belangrijke drager van het agrarisch cultuurlandschap. Dit vraagt ruimte voor een economisch duurzame landbouw. In relatie tot de structuurvisie wordt voorzien in provinciale stedelijke programma’s per regio en gemeente. Deze programma’s zijn in overleg met de (regionaal samenwerkende) gemeenten tot stand gekomen. De stedelijke programma’s vormen het vertrekpunt voor voorgenomen monitoring van de voortgang van de woningbouw (inclusief het aandeel binnenstedelijk) en de ontwikkeling van bedrijventerrein, het overleg met gemeenten over de realisatie van de binnenstedelijke ambitie en de eventuele inzet van provinciale instrumenten en voor de vierjaarlijkse herijking van het stedelijk programma. Het projectgebied is gelegen in de gemeente Ronde Venen. In de gemeente De Ronde Venen liggen de kernen Abcoude, Baambrugge, Mijdrecht, Wilnis, Vinkeveen, Waverveen, De Hoef en Amstelhoek. Het stedelijke programma voor de gemeente De Ronde Venen gaat uit van een behoefte van 1.700 woningen. Dit programma kan geheel via binnenstedelijke woningbouw worden gerealiseerd. Bij Amstelhoek ziet de provincie kansen voor een kwaliteitsverbetering van de kernrandzone aan de zuid- en oostzijde.

Deze kansen hangen samen met de omlegging van de N201, sanering van glasopstanden en herontwikkeling van vrijkomende bedrijventerreinen. Behoud en vergroten van de zichtbaarheid van de Stelling van Amsterdam en het fort Amstelhoek is hierbij een randvoorwaarde.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 14

Provinciale Ruimtelijke Verordening In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) zijn de belangrijke beleidsuitgangspunten die zijn opgenomen in de PRS vastgelegd. In de PRV zijn regels opgenomen die direct doorwerken in de ruimtelijke plannen van gemeenten. In de verordening is het projectgebied als volgt aangeduid: • op de kaart 'cultuurhistorie' is het gebied aangeduid als militair erfgoed (Stelling van Amsterdam) en agrarisch cultuurlandschap; • op de kaart 'wonen en werken' is de kern Amstelhoek aangeduid als stedelijk gebied; • op de kaart 'landschap' is het gebied aangeduid als Groene hart; • op de kaart 'bodem en water' is een gedeelte van het plangebied aangeduid als vrijwaringszone versterking regionale waterkering en het gehele plangebied als overstroombaar gebied; • op de kaart ‘verkeer en vervoer’ is de hele provincie aangeduid als mobiliteitstoets. Ad Cultuurhistorie De toelichting op een ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de in het projectgebied aanwezige cultuurhistorische waarden en het door de gemeente te voeren beleid ter zake van de wijze waarop met eventuele veranderingen wordt omgegaan. De uitgangspunten hierbij zijn om de bestaande waarden te behouden en versterken. Het projectgebied valt verder voor een klein gedeelte binnen het agrarische cultuurlandschap Ronde venen.

Daarnaast is ten zuidwesten op circa 400 meter van het plangebied Fort bij Uithoorn (fort Amstelhoek) gelegen. Het maakt onderdeel uit van het Unesco Erfgoed de Stelling van Amsterdam. Het aspect cultuurhistorie wordt in hoofdstuk 4 nader toegelicht. Ad Wonen en werken Het projectgebied is aangemerkt als stedelijk gebied. Het onderhavige initiatief vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. De provincie streeft naar het zoveel mogelijk inpassen van de woningbouwopgave binnen bestaand stedelijk gebied. Met het initiatief wordt aan dit streven voldaan. Ad Landschap Het projectgebied is gelegen binnen het landschap Groene Hart. Voor het landschap Groene Hart wil de provincie de volgende kernkwaliteiten behouden: • openheid; • (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.); • landschappelijke diversiteit; • rust & stilte. Het projectgebied is gelegen in bestaand stedelijk gebied, het genoemde aspect is daarmee niet relevant voor het projectgebied. Ad Water In de verordening is verwoord dat de plaatsbepaling van de vrijwaringszone versterking regionale waterkering indicatief is bepaald. Voor de vrijwaringszone biedt 30 meter in algemene zin voldoende ruimte voor versterking of reconstructie van de regionale waterkering. De exacte maat die van toepassing is op een regionale waterkering is opgenomen in de vastgestelde leggers van de waterbeheerders.

Gemeenten nemen in hun bestemmingsplan regels op ter bescherming van

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 15

de vrijwaringszone versterking regionale waterkering. In hoofdstuk 4 wordt verder ingegaan op deze regionale waterkering. Ten aanzien van overstroombare gebieden wordt gesteld dat grote delen van de provincie binnen overstroombare gebieden van Nederrijn, Lek en het Eemmeer liggen. Verwoord is dat het van belang is dat vitale en kwetsbare objecten, zoals elektriciteitscentrales en ziekenhuizen, woonwijken en bedrijventerreinen bestand zijn tegen overstromingen. Voor buitendijkse gebieden geldt dit ook voor individuele woningen en bedrijven. Door een goed doordachte locatiekeuze en inrichting kunnen de gevolgen van een overstroming aanzienlijk beperkt worden. Nadere definiëring van de objecten is te vinden in de Handreiking Overstromingsrobuust inrichten. Bij verstedelijking en uitbreiding hiervan en bij vitale en kwetsbare objecten en infrastructuur is het overstromingsrisico een mede-ordenend principe én ook een inrichtingsprincipe. Ruimtelijke plannen waar deze ontwikkelingen aan de orde zijn moeten een beschrijving bevatten over de wijze waarop het plan rekening houdt met overstromingsgevaar. In hoofdstuk 4 wordt nader op dit aspect worden ingegaan.

Ad Verkeer en vervoer In de verordening is bepaald dat de toelichting op een ruimtelijk besluit waarin ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien, een beschrijving van het aantal verplaatsingen die deze ruimtelijke ontwikkelingen tot gevolg hebben, een beschrijving van de wijze waarop het plangebied wordt ontsloten voor de verschillende vervoerwijzen en een analyse of er door het aantal verplaatsingen knelpunten op het omliggende verkeers- en vervoersnetwerk voor de diverse vervoerwijzen kunnen ontstaan bevat. Dit aspect wordt in hoofdstuk 4 nader toegelicht. Conclusie Het initiatief is in lijn met het gestelde in het provinciale beleid. 3.4.

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie De Ronde Venen 2030 Op 17 oktober 2013 heeft de gemeenteraad de structuurvisie ‘De Ronde Venen 2030’ vastgesteld. In de structuurvisie zijn de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling en de hoofdzaken van het gemeentelijk ruimtelijk beleid beschreven. De structuurvisie heeft een planhorizon tot 2030. De visie op de gemeente is er een van een gemeente in het Groene Hart met sterke relaties met de Noordvleugel: Amsterdam en omstreken. Die relaties wil de gemeente uitbouwen en versterken, zodat De Ronde Venen fungeert als intermediair tussen het Groene Hart en de Metropool. De landschappelijke en cultuurhistorische context speelt een belangrijke rol bij ontwikkelingen in het landschap. Hiertoe zijn in de structuurvisie de volgende hoofdlijnen benoemd:

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 16

- Landschappelijke kwaliteit Het beleid voor de landschappelijke kwaliteit is erop gericht de openheid te bewaren en het karakteristieke van dit landschap, de randen en linten, zichtbaar te houden. Ontwikkelingen in het landschap, van welke aard ook, moeten bijdragen aan de kwaliteit. - Natuur Bestaande natuur wordt beschermd. De biodiversiteit en ecologische waarden worden behouden en waar mogelijk versterkt. Natuurontwikkeling draagt daar aan bij maar mag geen exclusief karakter krijgen. Economische ontwikkelingen in of in de directe nabijheid van natuur zijn onder voorwaarden mogelijk. Dit geldt ook voor recreatie in natuurgebieden. - Landbouw Landbouw is de belangrijkste drager van het landschap. Het gebruik door boerenbedrijven staat centraal en bepaalt mede het landschap. De landbouwsector krijgt binnen bepaalde grenzen zoveel mogelijk ruimte voor agrarische bedrijfsontwikkeling. De gemeente juicht innovatie en verduurzaming van (multifunctionele) landbouwbedrijven toe. Op plaatsen waar het landschap beperkingen oplegt aan de sector, bestaan kansen voor verbreding. Ook buiten de agrarische bedrijfsvoering. - Cultuurhistorie De in De Ronde Venen aanwezige cultuurhistorische waarden worden behouden en waar mogelijk versterkt. De gemeente zet in op een grotere beleefbaarheid van de cultuurhistorische waarden als kader van de landschappelijke kwaliteit.

Historisch erfgoed moet toegankelijker en meer beleefbaar worden. - Kernrandzones De ruimtelijke kwaliteit rond de kernen wordt verbeterd en de recreatieve mogelijkheden versterkt. Door realisatie van natuur, groen, aanleg en beheer van recreatieve voorzieningen, wordt verrommeling tegengegaan en de recreatieve belevingswaarde bij de kernen versterkt. Incidenteel zijn gepaste ‘rode ontwikkelingen’ mogelijk. - Recreatie Het recreatieve potentieel van routes, plassen, verblijfsaccommodaties, de Stelling van Amsterdam en de weidse landschappen zijn de ingrediënten voor ‘branding’ van de gemeente in de Metropool en de regio. Het recreatieve beleid zal hierop gericht zijn. In de visie wordt specifiek aandacht besteed aan het aspect wonen. Gesteld wordt dat het samenspel van wonen, werken en voorzieningen zorgt voor leefbaarheid in de gemeente. De gemeente zet breed in op leefbaarheid in het landelijk gebied, maar vooral ook in de kernen. Het beleid ten aanzien van wonen is gericht op een toekomstbestendige woningvoorraad, gelet op woonwensen, duurzaamheid en woningmarkt. Het beleid heeft oog voor de woningen en wijken die er al zijn, oog voor initiatieven naast de gemeentelijke projecten en oog voor de positie van de gemeente op de regionale woningmarkt. Woningen en woonomgeving sluiten aan op de

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 17

woonwensen en woningbehoefte van inwoners. Hierbij worden verschillen tussen de kernen erkend. Doorstroming is essentieel om de aansluiting tussen woonwensen en woningbehoefte en het woningaanbod te bereiken. Dit wordt bereikt door focus op kwaliteit bij nieuwbouw, het beter benutten van de bestaande voorraad en door instroom van nieuwe inwoners door onderscheidende kwaliteit van de gemeente. De Woonvisie is richtinggevend bij de verdere uitwerking van beleid over wonen. Ten aanzien van bouwen binnen de rode contour, ofwel de grenzen van de kernen, is het uitgangspunt in De Ronde Venen om te verdichten op inbreidingslocaties en meervoudig ruimtegebruik toe te passen. Bij woningbouwprogrammering wordt gestuurd op kwaliteit en niet op aantallen. Dat betekent dat woningen een kwalitatieve aanvulling op de bestaande voorraad vormen. Bij woningbouwontwikkeling wordt geen vaste onderverdeling in huur/koop, prijsklasse of eigendomsverhouding gehanteerd. De gemeente kiest voor maatwerk op basis van de lokale samenstelling van de woningvoorraad en woningbehoefte ter plaatse. Met betrekking tot Amstelhoek wordt het volgende vermeld. De omlegging van de provinciale weg N201 en de uitplaatsing van bedrijven uit Amstelhoek bieden volop kansen om de leefbaarheid voor de inwoners van Amstelhoek te vergroten.

Door herontwikkeling van het wegtracé en bedrijfslocaties wordt de overlast weggenomen en kunnen nieuwe woningen en andere functies worden gerealiseerd. Uitgangspunt bij ontwikkelingen in Amstelhoek is aansluiting bij de dorpse schaal en typerende uitstraling. De ligging aan de Amstel is een sterke eigenschap van Amstelhoek. De kansen voor nieuwe bebouwing die zich aandienen langs de oevers moeten dan ook zorgvuldig worden benut. De huidige bedrijfslocatie aan de noordzijde van Amstelhoek ligt direct aan de Amstel en biedt daarmee kansen voor een op water gerichte ontwikkeling. De Amstelzone/herontwikkeling bedrijventerrein wordt als apart gebied behandeld. Het beleid ten aanzien van de zone langs de Amstel is om dit als recreatieve verbinding versterken, bijvoorbeeld door de aanleg van wandelmogelijkheden en meer mogelijkheden om aan te meren. Bij herontwikkeling van de bedrijvenlocatie gaat de gemeente uit van stopzetting van alle bedrijfsactiviteiten en slopen van alle opstallen. Uitgangspunt voor het gedeelte langs het water zijn vrijstaande woningen op een perceelgrootte vergelijkbaar met de overige bebouwing aan de Amstel. Het uitgangspunt voor het achterliggende gebied is dat het op termijn in z’n geheel transformeert tot woningen. Bij ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de maat en schaal van de omliggende panden.

Conclusie Met het initiatief dat in deze onderbouwing centraal staat wordt een voormalig bedrijfsperceel inclusief twee vervallen woningen geherstructureerd tot een woongebied met 18 kwalitatief hoogwaardige appartementen. De grootte van de appartementen varieert waardoor zij geschikt zijn voor verschillende doelgroepen. De appartementen worden veelal gelijkvloers gerealiseerd en zijn daarmee in het bijzonder geschikt voor senioren, hetgeen aansluit bij de behoefte ter plaatse. Ook qua prijssegment wordt aangesloten bij de behoefte: 14 appartementen komen ik het midden koopsegment beschikbaar en 4 appartementen worden als sociale koop aangeboden. Voor wat betreft de volumes wordt aangesloten bij de volumes die reeds langs de Amstel zijn gerealiseerd en bij de dorpse schaal: zo is het volume langs de Amstel groter en wordt de hoogte richting de lagere dorpsbebouwing afgeschaald. Het initiatief sluit aan bij de structuurvisie.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 18

Structuurvisie Amstelhoek De gemeenteraad heeft op 27 oktober 2011 de Structuurvisie Amstelhoek vastgesteld. Het doel van de structuurvisie is om richting te geven aan de diverse ontwikkelingen binnen Amstelhoek en integraliteit te bewerkstelligen. De ontwikkelingen kunnen hierdoor een positieve bijdrage leveren aan de kern. Gesteld wordt dat de bevolking van Amstelhoek in de komende jaren steeds meer zal vergrijzen. Veel inwoners willen in Amstelhoek blijven wonen als ze ouder worden en het is belangrijk om dit mogelijk te maken. De verhuizing van senioren brengt de doorstroming op gang, zodat elders in Amstelhoek woningen vrijkomen voor starters en gezinnen met of zonder kinderen. In de visie is verwoord dat het daarom wenselijk is om nultredenwoningen te ontwikkelen, in zowel de huur- als koopsector en in verschillende prijsklassen. In de structuurvisie maakt het projectgebied deel uit van "Plein aan de Amstel”. Voor dit deelgebied is beschreven dat met de omlegging van de N201 de verkeersintensiteit over de Mijdrechtse Zuwe/Irenebrug enorm zal verminderen. Hierdoor kan het huidige wegprofiel worden versmald en ontstaat ruimte voor een dorpsplein. Gesteld wordt dat de bebouwing rond het plein qua maat en schaal mag aansluiten op het bestaande appartementencomplex aan de overkant van de weg, namelijk maximaal 4 lagen.

De oriëntatie van de bebouwing binnen het onderhavige deelgebied dient zowel op de Amstel als op het toekomstige dorpsplein gericht te zijn. Conclusie Met het initiatief dat in deze onderbouwing centraal staat wordt een voormalig bedrijfsperceel inclusief twee vervallen woningen geherstructureerd tot een woongebied met 18 kwalitatief hoogwaardige appartementen. De grootte van de appartementen varieert waardoor zij geschikt zijn voor verschillende doelgroepen. De appartementen worden veelal gelijkvloers gerealiseerd en zijn daarmee in het bijzonder geschikt voor senioren, hetgeen aansluit bij de behoefte ter plaatse en de doorstroming bevordert. Voor wat betreft de volumes wordt aangesloten bij de volumes uit de directe omgeving; langs de Mijdrechtse Zuwe wordt qua maat en schaal (er wordt in drie bouwlagen met een kap gebouwd) aangesloten bij de bebouwing aan de overzijde van de weg. De bebouwing wordt georiënteerd op de Amstel en het toekomstige dorpsplein. Het initiatief sluit aan bij de visie. Woonvisie 2025 De gemeente heeft in 2017 een nieuwe Woonvisie vastgesteld. Met de Woonvisie bepaalt de gemeente haar visie, ambitie en maatregelen op het gebied van wonen in De Ronde Venen voor de periode tot en met 2025. De gemeente wil graag een vitale en aantrekkelijke woongemeente blijven. Hiervoor is meer doorstroming nodig op de woningmarkt.

Nadrukkelijk wordt in de woonvisie vermeld dat er extra woningen nodig zijn om verjonging te bewerkstelligen. Ruimte voor nieuwe woningen wordt primair gezicht binnen inbreidingslocatie en secundair op uitbreidingslocaties.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 19

Met de woonvisie wordt tevens ingezet op: • betaalbaar wonen; • beschikbaarheid en diversiteit; • duurzaam wonen; • wonen en zorg. In de woonvisie wordt specifieke aandacht besteed aan de diverse kernen. Op basis van de Woonvisie blijkt dat er binnen de kleine kernen in de gemeente, zoals Amstelhoek, meer vraag dan aanbod is aan huur- en koopappartementen in verschillende prijsklassen. Conclusie Met het initiatief dat in deze onderbouwing centraal staat wordt een voormalig bedrijfsperceel inclusief twee vervallen woningen geherstructureerd tot een woongebied met 18 kwalitatief hoogwaardige appartementen. De grootte van de appartementen varieert waardoor zij geschikt zijn voor verschillende doelgroepen. De appartementen worden veelal gelijkvloers gerealiseerd en zijn daarmee in het bijzonder geschikt voor senioren, hetgeen aansluit bij de behoefte ter plaatse en de doorstroming op de woningmarkt bevordert. Ook qua prijssegment wordt aangesloten bij de behoefte: 14 appartementen komen ik het midden koopsegment beschikbaar en 4 appartementen worden als sociale koop aangeboden. Qua duurzaamheid zal aangesloten worden op de ambities uit de Woonvisie en de nieuwe landelijke wetgeving om gasloos te bouwen. Het initiatief is in lijn met het gestelde in de woonvisie. Welstandsnota De Woningwet roept de gemeenten op om welstandsbeleid te voeren.

De gemeente De Ronde Venen heeft deze gelegenheid te baat genomen om te komen tot een integraal ruimtelijk beleid, waar plaats is ingeruimd voor de samenhang tussen de hoofdgroenstructuur, de openbare ruimte en de karakteristieken van de bebouwing. Deze eigenschappen zijn vertaald in objectieve beoordelingscriteria, die de burger inzicht geven in het beleid voor de openbare ruimte en een houvast moeten bieden bij het opstellen en indienen van een bouwplan. In de gemeentelijke welstandsnota is de omgeving van het projectgebied ingedeeld in het deelgebied 'kleine kernen'. In deze gebieden dient bebouwing met name gericht te zijn op het water en/of de dijk. De bebouwing dient vrij te staan en is sterk afwisselend van vormgeving en massa. Per kavel dient sprake te zijn van één hoofdmassa. Conclusie Met genoemde criteria is in het voorgenomen bouwplan rekening gehouden waardoor het plan passend is in de omgeving en een nadrukkelijk relatie heeft met de Amstel. In het kader van de omgevingsvergunning (onderdeel bouwen) zal de welstandscommissie nog een advies uitbrengen op het bouwplan. De bebouwing in onderhavig plan is deels gericht op de Amstel en deels op het talud langs de Mijdrechtse Zuwe, de bebouwing is vrijstaand en afwisselend van vormgeving en massa.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 20

HOOFDSTUK 4: 4.1

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

Water

Het Rijk, de provincies, gemeenten en waterschappen hebben in februari 2001 de “Startovereenkomst Waterbeheer 21ste eeuw” ondertekend. Hierin is vastgelegd dat de betrokken partijen de “watertoets” toepassen op alle relevante ruimtelijke plannen met waterhuishoudkundige consequenties. In het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat de betrokken waterbeheerders moeten worden geraadpleegd bij het opstellen van ruimtelijke plannen en bij de voorbereiding van een omgevingsvergunning die in strijd is met het bestemmingsplan. De watertoets is een instrument om ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen en een omgevingsvergunning voor de activiteit “bouwen in strijd met het bestemmingsplan”, te toetsen op de mate waarin rekening wordt gehouden met waterhuishoudkundige aspecten. Het gaat daarbij onder meer om aspecten als waterkwaliteit en waterkwantiteit (ruimte voor water) en veiligheid (bescherming tegen overstroming). Water- en rioleringsplan De Ronde Venen 2023-2027 Goede riolering is nodig voor de bescherming van de volksgezondheid, het milieu en het tegengaan van wateroverlast. Ook wil de gemeente geen wateroverlast, genoeg en schoon water. Ook klimaatadaptatie valt deels onder deze watertaken. De verantwoordelijkheid voor het waterbeheer ligt bij verschillende partijen. Burgers zijn bijvoorbeeld verantwoordelijk voor hemelen grondwater op het eigen terrein.

Beschouwing Met het initiatief dat in deze onderbouwing centraal staat wordt een voormalig bedrijfsperceel inclusief twee vervallen woningen aan de Mijdrechtse Zuwe 66-68 en Amstelkade 3 geherstructureerd tot een woongebied met 18 kwalitatief hoogwaardige appartementen. Het projectgebied maakt onderdeel uit van het beheergebied van het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht. Het Algemeen Bestuur van Waterschap Amstel, Gooi en Vecht heeft het Waterbeheerprogramma 2022-2027 vastgesteld. Het waterbeheerprogramma gaat in op de hoofdtaken van het waterschap. Het waterschap heeft de zorg voor het regionale watersysteem: optimale bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van schoon water en efficiënte zuivering van afvalwater. Elk waterschap stelt regels vast om de oevers, wateren en dijken in het gebied te beschermen. Deze regels vormen samen de Keur en worden weergeven in een Legger. Ruimtelijke ontwikkelingen en werkzaamheden rondom en in watergangen en waterkeringen en hun beschermingszones moeten worden getoetst aan de Keur. (Beschermingszones) Waterstaatkundige elementen Raadpleging van de legger leert dat er langs de oost, zuid en westzijde van het projectgebied een waterkering (secundaire waterkering, dijknummer: P016_001, naam: Amstelkade – Mennonietenbuurt) is gelegen. De kadeklasse secundair bedraagt IV. De kruinhoogte is 0,10 en

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 21

de kruinbreedte is 8,89. Secundaire waterkeringen beschermen achtergelegen land direct of indirect tegen overstroming vanuit hoger gelegen boezem- of tussenboezemwateren.

Afbeelding: links is wordt een uitsnede getoond van de legger van het waterschap ter plaatse van het projectgebied. Zichtbaar is dat er ter plaatse van het projectgebied een waterkering met de bijbehorende beschermingszones loopt. Op de impressie onder is de voorziene bebouwing in relatie tot deze waterkering en zones zichtbaar gemaakt.

De in het kader van dit initiatief te bouwen gebouwen zijn voor een deel binnen de kernzone van deze secundaire waterkering voorzien. Daarnaast valt het projectgebied volledig binnen de buitenbeschermingszone. In de Keur van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht zijn regels opgenomen betreffende activiteiten die plaatsvinden in waterkerende dijklichamen. In artikel 2.19 van de Keur is bepaald dat er niet gegraven of grond verwijderd mag worden binnen beschermingszones van waterkeringen. Het initiatief gaat uit van (graaf) werkzaamheden binnen de beschermingszones. In het kader van het initiatief dient derhalve vergunning aangevraagd te worden. Er heeft afstemming met het waterschap plaatsgevonden, het waterschap is akkoord met het bouwplan. Verharding/oppervlaktewater Met het initiatief wordt geen oppervlaktewater gedempt of aangelegd. Wel neemt als gevolg van het initiatief de verharding toe. In de bestaande situatie is er circa 900 vierkante meter aan verharding aanwezig. In de nieuwe situatie wordt dit 1300 vierkante meter.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 22

Uit de Keur van het waterschap volgt dat bij een toename van meer dan 1000 vierkante meter (stedelijk gebied) aan verharding compenserende maatregelen nodig zijn, met dien verstande dat deze compensatie plaats dient te vinden door open water met een omvang van 10% van de uitbreiding van het verhard oppervlak. De toename van de verharding als gevolg van het bouwplan blijft onder de genoemde 1000 vierkante meter; compenserende maatregelen zijn daarmee niet nodig. Waterkwaliteit Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater gescheiden worden. Het vuile afvalwater zal op de bestaande riolering geloosd worden. Er zijn in het kader van het initiatief geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen, ook worden met het initiatief geen activiteiten uitgevoerd die een negatief effect op de waterkwaliteit zullen hebben. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast. Bij de inrichting van het openbaar gebied is voorts het LIOR van toepassing. Op 10 december 2020 is ook de watervergunning verleend. Conclusie Het initiatief is in relatie tot het aspect water uitvoerbaar. 4.2

Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen aan te worden getoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. In het algemeen geldt dat verontreiniging van de bodem (grond en grondwater) moet worden voorkomen. Uitgangspunt is dat de bodem schoon is en dat dat zo moet blijven (zorgplicht). Voor vervuilde bodems geldt dat deze functiegericht en kostenefficiënt gesaneerd moeten worden. Voorwaarde is dat hierbij geen verspreiding van of ontoelaatbare blootstelling aan verontreiniging optreedt. De Wet bodembescherming geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor de stof geldende streefwaarde overschrijdt. In artikel 2.4 van de Regeling Omgevingsrecht (MOR) is bepaald dat bij de aanvraag om een vergunning voor een bouwactiviteit ten behoeve van toetsing aan de overige voorschriften van de bouwverordening een onderzoeksrapport betreffende verontreiniging van de bodem uitgevoerd dient te worden. Onderzoek naar bodemkwaliteit dient gedaan te worden wanneer initiatieven uitgaan van een activiteit waarbij dezelfde mensen gedurende een langere periode minstens 2 uur per dag op de betreffende gronden verblijven.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 23

Beschouwing Met het initiatief dat in deze onderbouwing centraal staat wordt een voormalig bedrijfsperceel inclusief twee vervallen woningen aan de Mijdrechtse Zuwe 66-68 en Amstelkade 3 geherstructureerd tot een woongebied met 18 kwalitatief hoogwaardige appartementen. Met het initiatief worden bouwactiviteiten uitgevoerd en wordt een verblijfsfunctie mogelijk gemaakt. Er dient daarom aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit volstaat in relatie tot het beoogde initiatief. Daartoe is door Grondvitaat BV in 2011 een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) uitgevoerd. Uit het historische onderzoek is het volgende gebleken: • Op een deel van de onderzoekslocatie hebben bodembelastende activiteiten plaatsgevonden: taxibedrijf (Zuwe 66). Het destijds aanwezige bedrijfspand was voorzien van een betonnen vloer waarop in het verleden auto’s werden gestald en kleinschalige reparaties werden verricht; • In de nabijheid van het taxibedrijf was een timmerwerkplaats gevestigd in het pand; • Ter plaatse van het taxibedrijf zijn 3 ondergrondse dieseltanks (3, 6 en 10 m3) aanwezig. Voor zover bekend zijn alle tanks afgevuld met zand. • Op de onderzoekslocatie is een geval van ernstige bodemverontreiniging aanwezig. Er is een sterke verontreiniging met zware metalen en PAK aanwezig (tot een diepte van circa 1,0 m-mv).

Door bevoegd gezag (destijds provincie Utrecht) is een beschikking ernst en urgentie afgegeven in 2003 (kenmerk: UT0736/00181); • De onderzoekslocatie is gelegen in een toemaakdekgebied; • Op een aangrenzend perceel (Amstelkade 1a, aan de zuidoostzijde van de onderzoekslocatie) is een geval van ernstige bodemverontreiniging met PER en TRI in het grondwater aanwezig; • Nabij een vulpunt van een ondergrondse tank is in het verleden asbesthoudend plaatmateriaal aangetroffen. In het kader van het onderzoek zijn 20 handboringen gezet en is een bestaande peilbuis onderzocht. De boringen zijn verspreid over het terrein gezet met bijzondere aandacht voor de olietanks en het vulpunt. Uit het onderzoek blijkt dat voor het hele terrein de hypothese ‘verdachte locatie met homogeen verdeelde verontreiniging’ wordt bevestigd. Met name in de bovengrond worden de interventiewaarden overschreden voor wat betreft de onderzochte parameters koper, lood, zink en PAK. Een mogelijke verklaring voor deze verontreiniging is het toemaakdek. In de ondergrond blijken alle parameters, op lood na (dit ligt boven de tussenwaarde), beneden de tussenwaarde te liggen. Voor de olietanks wordt de hypothese ‘verdachte kern’ verworpen. Er blijken geen overschrijdingen in de achtergrondwaarden of streefwaarden te zijn.

Voor wat betreft het vulpunt wordt deze hypothese wel bevestigd: hier is een lichte overschrijding van de achtergrondwaarde voor minerale olie vastgesteld. Het grondwater bevat een lichte bariumconcentratie. Voorts blijkt uit de terreininspectie (inclusief monstername) dat er geen asbesthoudend materiaal op/in de bodem is aangetroffen.

Ruimtelijke onderbouwing Amstelkade/Mijdrechtse Zuwe, te Amstelhoek

Pagina 24

Met het onderzoek wordt geconcludeerd dat er gezien de omvang van de verontreiniging sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging. Gezien de aard van de verontreiniging (immobiel) wordt verspreiding niet aannemelijk geacht. In het kader van de uitvoering van het bouwplan zal een saneringsplan opgesteld en uitgevoerd moeten worden om tot een acceptabele bodemkwaliteit te komen. In de exploitatieopzet voor de voorgenomen ontwikkeling is rekening gehouden met de saneringskosten. De sanering staat de haalbaarheid van het plan daarmee niet in de weg. Voorts wordt in relatie tot de sanering opgemerkt dat de gemeente De Ronde Venen de blootstelling aan lood wil terugbrengen tot beneden de 390 mg/kg droge stof. Voor kinderen tot 6 jaar kan een te hoog loodgehalte in de bodem negatieve effecten hebben op de hersenontwikkeling. De sanerende maatregelen hebben tot doel om het loodgehalte in de contactlaag terug te brengen tot maximaal 390 mg/kg droge stof. Ook zal de met Ecoperl gesaneerde tank verwijderd worden door een erkend bedrijf, dit zal te zijner tijd met de omgevingsdienst afgestemd worden. Aanvullend is er door Aveco de Bondt in 2015 een nader asbestonderzoek uitgevoerd (kenmerk: R-JOK/256 15113701; d.d. 14 oktober 2015). Op de onderzoekslocatie zijn sterke verontreinigingen met asbest aangetoond.

Na een aanvullende analyse van de zintuiglijk meest verontreinigde grondlaag (toplaag van 0,0-0,3 m-mv, sleuf 205) zijn geen respirabele vezels aangetoond. Met betrekking tot het aangetroffen asbest is door Oskam Asbestverwijdering op 12 juni 2020 een sloopmelding gedaan. Inmiddels is het asbesthoudend materiaal verwijderd en afgevoerd. Met het oog op de houdbaarheid van de onderzoeken wordt gesteld dat er sinds de uitvoering van de bodemonderzoeken geen relevante activiteiten op het terrein hebben plaatsgevonden: de bodem is niet nader geroerd en ook hebben er geen potentieel vervuilende activiteiten meer plaatsgevonden. In het uitgevoerde bodemonderzoek zijn geen monsters uitgesplitst. Daarom is het nu niet mogelijk om een volledig beeld te krijgen van de (in 2011 reeds aanwezige) verontreinigingssituatie. Er is nog een nader bodemonderzoek (conform NTA 5755) noodzakelijk. Dit onderzoek wordt uitgevoerd aansluitend aan de sloop van de voormalige vloer van het eerder gesloopte pand. Bij dat uit te voeren bodemonderzoek wordt ook het inrichtings- en grondverzetsplan in acht genomen, dit in relatie tot de huidige en toekomstig gewenste maaiveldniveaus.