Bijlage 2 Bestemmingsplan Het Oosterland - oorspronkelijke versie

Bestemmingsplan

Het Oosterland Vastgesteld

DNS Planvorming BV Amsterdam, 7 december 2023 NL.IMRO.0736.BP025Oosterland-VG01

Het Oosterland

"Het Oosterland" (vastgesteld)

2

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Bijlagen bij de toelichting

97

Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan Het Oosterland

98

Bijlage 2

Notitie Groen Groeit Mee

187

Bijlage 3

Archeologisch bureauonderzoek

220

Bijlage 4

Verkennend bodemonderzoek incl. asbest gebied rond Tuinderslaan

700

Bijlage 5

Verkennend waterbodemonderzoek gebied rond Tuinderslaan

1180

Bijlage 6 Mijdrecht

Aanvullend verkennend en nader bodemonderzoek Oosterlandweg 16a te 1245

Bijlage 7 Verkennend bodem- en asbestonderzoek kavels tussen de Tuinderslaan en het Wickelhofpark

1310

Bijlage 8 Verkennend waterbodemonderzoek watergangen tussen de Tuinderslaan en het Wickelhofpark

1440

Bijlage 9

Nader grondwateronderzoek (nikkelverontreinigingen)

1505

Bijlage 10

Notitie Watertoets

1549

Bijlage 11

Quickscan Flora en fauna

1574

Bijlage 12

Nader ecologisch onderzoek

1624

Bijlage 13

Stikstofdepositie onderzoek

1657

Bijlage 14

Mobiliteitsonderzoek

1692

Bijlage 15

Onderzoek milieuzonering

1734

Bijlage 16

Akoestisch onderzoek

1904

Bijlage 17

Luchtkwaliteitsonderzoek

2057

Bijlage 18

Quickscan externe veiligheid

2061

Bijlage 19

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. beoordeling

2074

Bijlage 20

Nota zienswijzen

2103

Regels

2143

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

2144 2144 2152

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Bestemmingsregels Groen Verkeer Water Wonen - 1 Wonen - 2 Woongebied Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 5

2153 2153 2154 2155 2157 2161 2164 2168

"Het Oosterland" (vastgesteld)

3

Hoofdstuk 3 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14 Artikel 15 Artikel 16

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Algemene procedureregels Overige regels

2170 2170 2171 2173 2174 2176 2177 2178

Hoofdstuk 4 Artikel 17 Artikel 18

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

2180 2180 2181

Bijlagen bij de regels

2183

Bijlage 1

Staat van Bedrijfsactiviteiten

2184

Bijlage 2

Staat van horeca-activiteiten

2206

Bijlage 3

Groenblauw raamwerk

2209

"Het Oosterland" (vastgesteld)

4

"Het Oosterland" (vastgesteld)

5

Toelichting

"Het Oosterland" (vastgesteld)

Het Oosterland Bestemmingsplan

Opdrachtgever

Kavel Vastgoed

Gemeente Identificatienummer Versie Datum Opstellers Projectnummer

De Ronde Venen NL.IMRO.0736.BP025Oosterland-VG01 Vastgesteld 7 december 2023 R.J. Nijdam, M.J. Schmeink 1128

DNS Planvorming BV | Klaprozenweg 75 C | 1033 NN Amsterdam | info@dnsplanvorming.nl

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding ......................................................................................................................... 4 Aanleiding ..................................................................................................................... 4 Ligging en begrenzing ................................................................................................... 5 Geldend bestemmingsplan ........................................................................................... 5 Onderlinge samenhang van documenten en leeswijzer ............................................... 6

2 2.1 2.2 2.3

Huidige situatie ............................................................................................................. 8 Ontstaansgeschiedenis ................................................................................................. 8 Ruimtelijke structuur ..................................................................................................... 9 Functionele structuur .................................................................................................. 10

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Toekomstige situatie ................................................................................................... 12 Visie en hoofdstructuur ............................................................................................... 12 Programma en woonsferen ......................................................................................... 14 Verkeer en parkeren ................................................................................................... 19 Duurzaamheid ............................................................................................................. 27

4 4.1 4.2 4.3 4.4

Wetgeving en beleidskaders ....................................................................................... 30 Inleiding ....................................................................................................................... 30 Rijksbeleid ................................................................................................................... 30 Provinciaal beleid ........................................................................................................ 34 Gemeentelijk beleid .................................................................................................... 39

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11

Omgevingsaspecten ................................................................................................... 46 Inleiding ....................................................................................................................... 46 Archeologie ................................................................................................................. 46 Bodemkwaliteit ............................................................................................................ 47 Water........................................................................................................................... 53 Ecologie ...................................................................................................................... 57 Mobiliteit ...................................................................................................................... 61 Bedrijven en Milieuzonering ........................................................................................ 64 Geluidhinder wegverkeer ............................................................................................ 68 Luchtkwaliteit............................................................................................................... 77 Externe veiligheid ........................................................................................................

77 Besluit milieueffectrapportage..................................................................................... 79

6 6.1 6.2

Juridische planbeschrijving ......................................................................................... 81 Algemeen .................................................................................................................... 81 Nadere toelichting op de regels .................................................................................. 81

7 7.1 7.2 7.3

Financiële uitvoerbaarheid .......................................................................................... 86 Economische uitvoerbaarheid..................................................................................... 86 Planschade ................................................................................................................. 86 Conclusie .................................................................................................................... 86

8 8.1 8.2 8.3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid .............................................................................. 87 Participatieproces ....................................................................................................... 87 Vooroverleg artikel 3.1.1. Bro ..................................................................................... 88 Zienswijzen ................................................................................................................. 88

Bijlagen bij de toelichting (separaat) 1 Beeldkwaliteitsplan Het Oosterland 2 Notitie Groen groeit mee 3 Archeologisch bureauonderzoek 4 Verkennend bodemonderzoek incl. asbest gebied rond Tuinderslaan 5 Verkennend waterbodemonderzoek gebied rond Tuinderslaan

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

2/88

Inleiding

6 7

Aanvullend verkennend en nader bodemonderzoek Oosterlandweg 16a te Mijdrecht Verkennend bodem- en asbestonderzoek kavels tussen de Tuinderslaan en het Wickelhofpark 8 Verkennend waterbodemonderzoek watergangen tussen de Tuinderslaan en het Wickelhofpark 9 Nader grondwateronderzoek (nikkelverontreinigingen) 10 Notitie Watertoets 11 Quickscan Flora en fauna 12 Nader ecologisch onderzoek 13 Stikstofdepositie onderzoek 14 Mobiliteitsonderzoek 15 Quickscan milieuzonering 16 Akoestisch onderzoek 17 Luchtkwaliteitsonderzoek 18 Quickscan externe veiligheid 19 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. beoordeling 20 Nota van zienswijzen Bestemmingsplan Oosterland

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

3/88

1 Inleiding

1.1

Aanleiding

Voor het glastuinbouwgebied aan de westzijde van Mijdrecht is het voornemen om te komen tot een nieuw woongebied, Het Oosterland geheten. In het gebied zijn naast glastuinbouwbedrijven ook een tuincentrum, garages, caravanstalling, rouwcentrum en een biomassacentrale aanwezig met er tussendoor (bedrijfs)woningen. De bestaande glastuinbouw functioneert al enige tijd niet meer volledig wat resulteert in leegstaande kassen en verdere verrommeling. Het gebied aan de Tuinderslaan is een van de twee glastuinbouwconcentratiegebieden in de gemeente. Het gebied heeft geen toekomstperspectief als glastuinbouwconcentratiegebied. Door het gegroeide gemengde karakter zijn belemmeringen ontstaan voor de uitbreiding van de bedrijfsvoering van bestaande bedrijven. Daarnaast biedt de relatief kleine omvang van het tuinbouwgebied weinig mogelijkheden voor een collectieve duurzame energievoorziening en zijn ook de wegen niet meer toegerust op het transport van tegenwoordig. In 2016 zijn door de gemeente, samen met bewoners, tuinders en andere ondernemers toekomstscenario’s opgesteld voor het glastuinbouwgebied Tuinderslaan en Oosterlandweg. De scenario’s om het gebied – dat wordt begrensd door de Schattekerkerweg, Kerkvaart, het Wickelhofpark en de Oosterlandweg – te laten zoals het nu is, of om het om te vormen tot een duurzaam tuinbouwgebied, vielen om verschillende redenen af.

De bewoners en ondernemers zagen de meeste kansen in het scenario het gebied om te vormen tot een overgangszone tussen het dorp en de groene polders. Het college van B&W heeft vervolgens in maart 2017 het besluit genomen om dit toekomstbeeld uit te werken waarin de Tuinderslaan en omgeving wordt omgevormd van tuinbouwgebied tot een aantrekkelijke dorpsrand met woningen en recreatiemogelijkheden. In 2022 is een Ruimtelijk Kader met een integrale gebiedsvisie voor het Oosterland opgesteld met daarin de randvoorwaarden voor de gebiedsontwikkeling. Het Ruimtelijk Kader is op 6 oktober 2022 vastgesteld door de gemeenteraad. Het plan is om een nieuw woongebied te ontwikkelen van maximaal 830 woningen in een landschappelijke setting die de bestaande en historische waarden in het gebied versterken. De ambities uit het Ruimtelijk Kader en de gebiedsvisie zijn uitgewerkt in een Beeldkwaliteitsplan. Het Beeldkwaliteitsplan gaat in meer detail in op de toekomstige situatie op gebiedsniveau en deelgebiedsniveau en beschrijft aspecten zoals het ontwerp van de woningen en de inrichting van de openbare ruimte. Wat betreft woningtypen gaat het om vrijstaande woningen, twee-onder-een-kap woningen, rijenwoningen en gestapelde woningen. De woningen zijn geschikt voor uiteenlopende doelgroepen waaronder (door)starters, gezinnen en senioren.

Een groot deel van de woningen wordt gerealiseerd in het betaalbare segment (sociaal en midden). Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘1e herziening Buitengebied-West’(vastgesteld 23 februari 2023). De voorgenomen ontwikkeling van woningbouw is niet mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan. Zodoende is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld. Met het nieuwe bestemmingsplan wordt de gebiedsontwikkeling mogelijk gemaakt. In het bestemmingsplan is ingegaan op de toekomstige situatie en is ingegaan op de inpassing in de bestaande omgeving.

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

4/88

1.2

Ligging en begrenzing

Het plangebied is gelegen aan de westzijde van Mijdrecht en wordt globaal begrensd door de Oosterlandweg in het zuiden, de Schattekerkerweg aan de westzijde, de Ringdijk aan de noordzijde en het Wickelhofpark aan de oostzijde. In afbeelding 1 is de globale begrenzing van het plangebied getoond. In hoofdstuk 2 is een nadere beschrijving gegeven van de huidige situatie.

afbeelding 1: ligging Het Oosterland (bron luchtfoto: pdok.nl)

1.3

Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘1e herziening Buitengebied-West’ (vastgesteld op 23 februari 2023) in samenhang met het bestemmingsplan ‘Buitengebied -West’ (vastgesteld 21 februari 2019). Een uitsnede van de verbeelding is getoond in afbeelding 2. Het grootste deel van het plangebied heeft de bestemming ‘Agrarisch’. Hierbinnen zijn zowel de agrarische gronden gelegen als de gronden waar de glastuinbouw is. Gebouwen zijn alleen toegestaan in een bouwvlak en met functieaanduidingen ‘glastuinbouw’ en ‘kas’ is geregeld waar glastuinbouwbedrijven en kassen zijn toegestaan. De bedrijfswoningen bij de glastuinbouwbedrijven zijn ook gelegen in de agrarische bestemming. Langs de Tuinderslaan en de Oosterlandlaan zijn enkele percelen met een woonbestemming gelegen, en aan de noordzijde tegen de dijk aan is ook een perceel met een woonbestemming. De niet-agrarische bedrijven zijn bestemd als ‘Bedrijf’ en het tuincentrum heeft de bestemming ‘Detailhandel’. De bredere watergang die dwars door het gebied van oost naar west loopt heeft de bestemming Water’. De overige sloten vallen onder de agrarische bestemming. Ook zijn enkele bestaande percelen langs de Tuinderslaan en Oosterlandweg meegenomen in het plangebied. Het gaat om de percelen waar de woningen op staan van de huidige glastuinbouwbedrijven en de percelen die al een woonbestemming hebben in het gebied.

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

5/88

Over het plangebied ligt de dubbelbestemming: ‘Waarde – Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 5’ (op enkel plekken na). Binnen deze dubbelbestemming geldt een verplichting tot het uitvoeren archeologisch onderzoek voor bouwplannen en grondroerende werkzaamheden die leiden tot een verstoring van de bodem dieper dan 30 cm en met een oppervlakte groter dan 2.000 m2. Aan de noordzijde is de dubbelbestemming ‘Waarde – Kreek- en stroomruggen’ opgenomen. Dit is opgenomen ter bescherming van de landschapswaarde van kreek- en stroomruggen. Voor het mogen bouwen dient eerst een rapport van een landschapsdeskundige te zijn opgesteld waaruit blijkt dat met het bouwen de landschapswaarde niet onevenredig wordt geschaad. In paragraaf 4.4.3 is nader ingegaan op deze landschapsstructuur. Verder is over bijna het hele plangebied de gebiedsaanduiding ‘overige zone – glastuinbouwconcentratiegebied’’ opgenomen, op de gronden aan de oostzijde langs het Wickelhofpark na. De gebiedsaanduiding ‘overige zone – landbouwkerngebied’ geldt voor het hele plangebied. Binnen de gronden met deze gebiedsaanduiding is het mogelijk om onder voorwaarden de uitbreiding van het bouwvlak van volwaardige grondgebonden agrarische bedrijven toe te staan.

afbeelding 2: uitsnede verbeelding Buitengebied-West (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4

Onderlinge samenhang van documenten en leeswijzer

Zoals beschreven in paragraaf 1.1. zijn voor de gebiedsontwikkeling van Het Oosterland meerdere documenten opgesteld. Het Ruimtelijk Kader en de hierbij behorende Gebiedsvisie beschrijven de ambities voor Het Oosterland op hoofdlijnen. De uitgangspunten en ambities uit het vastgestelde Ruimtelijk Kader hebben de basis gevormd voor het opstellen van het nieuwe bestemmingsplan en het uitvoeren van de diverse onderzoeken die nodig zijn om te toetsen aan de wet- en regelgeving op het gebied van natuur, water, milieu, verkeer, etc.

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

6/88

Ook zijn de uitgangspunten uit het Ruimtelijk Kader verder uitgewerkt in een Beeldkwaliteitsplan. Het Beeldkwaliteitsplan (BKP) gaat in meer detail in op de toekomstige situatie op gebiedsniveau en deelgebiedsniveau. Het BKP beschrijft aspecten zoals het ontwerp van de woningen (vormgeving, materialisatie, kleurgebruik, etc.) en de inrichting van de openbare ruimte (wegprofielen, beplantingsvoorstellen). Het BKP geeft daarmee inzicht in de gewenste identiteit en beeldkwaliteit van Het Oosterland en gaat onderdeel uitmaken van de Welstandsnota. Hiervoor zal het BKP apart ter inzage worden gelegd. In de toelichting van het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van het BKP voor de beschrijving van de toekomstige situatie in hoofdstuk 3. Ook is het Beeldkwaliteitsplan als bijlage 1 bij de toelichting opgenomen. Behalve dat het BKP onderdeel uit zal maken van de welstandsnota, maakt het BKP ook onderdeel uit van de overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar. Via die weg zal gemeente ook sturen op de totstandkoming van de ambities en gebiedskwaliteiten uit het BKP. En via een voorwaardelijke verplichting is vastgelegd dat het groenblauwe raamwerk uit het BKP gerealiseerd moet worden en in stand moet worden gehouden (zie de toelichting op de bestemming Woongebied in paragraaf 6.2.2).

Het bestemmingsplan is een juridisch document en legt de ruimtelijke kaders vast van de gebiedsontwikkeling. Het bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding (plankaart) en een toelichting (het voorliggende document). Een bestemmingsplan kan geen ambities vastleggen, maar dient objectief toetsbare regels te bevatten en geeft aan wat ergens maximaal kan en mag komen door middel van de regels en de verbeelding (toelatingsplanologie). Bij het uitvoeren van een dergelijke grootschalige ontwikkeling die gedurende een lange termijn zal plaatsvinden, is het echter wel nodig dat het bestemmingsplan enige flexibiliteit bevat ten aanzien van de inrichting van het gebied, zodat ingespeeld kan worden op toekomstige omstandigheden. Zodoende is het niet mogelijk om de verkaveling en inrichting uit het Beeldkwaliteitsplan vast te leggen in het bestemmingsplan. Hoe een en ander is uitgewerkt wordt beschreven in de voorliggende toelichting. In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie beschreven en in hoofdstuk 3 wordt de toekomstige situatie beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op het relevante ruimtelijk beleid op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 5 gaat in op de milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 6 wordt toegelicht hoe de planuitgangspunten zijn vertaald naar de bestemmingsregels.

De economische uitvoerbaarheid van het plan is beschreven in hoofdstuk 7 en de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8.

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

7/88

2 Huidige situatie

2.1

Ontstaansgeschiedenis

Oorspronkelijk was het plangebied een slecht ontwaterd veenmoeras. Dit gebied was onbewoonbaar. Vanwege de vraag naar turf start vanaf 950 de ontginning van deze gronden. De vrijkomende turf vervoerd men vanaf de 16e eeuw via de Kerkvaart. Door de winning van de turf en het steeds lager zetten van het waterpeil is de bodem gezakt en een inversielandschap ontstaan; de vaarten liggen hoger dan de polders. Het ontginningslandschap kenmerkt zich door open wateren met eilandjes waarin de smalle verkaveling nog herkenbaar is. Een groot deel van deze meren wordt vanaf 1845 in drie fasen drooggelegd om landbouwgronden, steden en dorpen verder te ontwikkelen en te beschermen. Door ringdijken te plaatsen en het water uit de meren naar de ringvaart weg te pompen ontstaan drie droogmakerijen. Het Oosterland ligt in De Derde Droogmakerij. De belangrijkste lijnen van de huidige ruimtelijke contouren staan al rond 1874 op de kaart. De Kerkvaart, de landbouwpercelen met de continue verkavelingsbreedte van 43 meter en de kavelsloten vormen het landschappelijke beeld. Ook het wegennet evenals de boerenerven die zich langs deze wegen bevinden zijn vrijwel ongewijzigd. Eén voorbeeld hiervan is boerderij Wickelhof. Vanaf 1958 neemt, met de eerste uitbreiding van Mijdrecht in de Derde Bedijking, de bouwontwikkeling flink toe.

Vanaf 1970 ontstaat er bebouwing langs de Oosterlandweg en de Tuinderslaan. Dit betreft kenmerkende lintbebouwing met een eigen architectuur haaks op de wegen. Achterop deze kavels wordt glastuinbouw ontwikkeld, passend binnen de verkavelingsmaat van 43 meter. Later zijn kavels aan elkaar gekoppeld en is de verkavelingsstructuur deels verdwenen. Hoewel het plangebied qua structuur grotendeels is vertroebeld door het beeld van de vele kassen en andere opstallen, zijn de onderliggende structuren van het landschap nog wel zichtbaar. De inrichting van het Wickelhofpark maakt de lange lijnen van de droogmakerij goed zichtbaar. Het Wickelhofpark is een belangrijk landschapselement als overgang tussen het dorp en het landelijk gebied. Aan de noordzijde domineert de hoger gelegen Kerkvaart als een langgerekte structuur met een hoger perspectief op het plangebied.

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

8/88

afbeelding 3: topografische kaart 1970 met de eerste bebouwing van het gebied

2.2

Ruimtelijke structuur

De geschiedenis van het poldergebied is te zien aan het open slagenlandschap met het strakke verkavelingspatroon. In het plangebied zelf is die openheid minder aanwezig door de aanwezige bebouwing langs de Oosterlandweg en de Tuinderslaan. Ook zorgt de beplanting langs de Schattekerkerweg en de aanwezige kassen dat de westzijde enigszins een besloten karakter heeft. Het gebied wordt van buiten af ervaren als een tuindersgebied. Langs de Oosterlandweg heeft het gebied meer een gemengd karakter vanwege de aanwezigheid van diverse soorten bedrijven. De ruimtelijk-landschappelijke structuur van het gebied is beschreven in het Beeldkwaliteitsplan Het Oosterland (zie bijlage 1 bij de toelichting). Hieronder is ingegaan op de meest kenmerkende waarden van het gebied. 1. Rationeel ingedeelde open ruimte met kaarsrechte bebouwingslijnen en hoge dijken aan de randen In het plangebied is geen sprake van een open ruimte, met uitzondering van het deel tussen het Wickelhofpark en de kassen. Bebouwing langs het lint bestaat uit individuele (burger)woningen, afgewisseld met erven van kassen en bedrijven. Het opgaande groen in de tuinen en de bomen langs de Tuinderslaan zorgen dat het plangebied een heel ander karakter heeft dan de rest van de droogmakerij. Alleen in de zone grenzend aan het Wickelhofpark (4 en 5 slagen breed) is de kenmerkende rationeel ingedeelde open ruimte aanwezig. 2.

Grasland in een rationele strokenverkaveling met vaste maten De Tuinderslaan deelt de rationele strokenverkaveling in twee. Waar het maatsysteem van de droogmakerij uitgaat van stroken van 460 meter diep, zijn in het plangebied de stroken circa 240 meter diep. De Tuinderslaan is een bebouwingslint met daaraan afwisselend woningen en bedrijfserven. Er is hier geen sprake van verspreid liggende erven. Achter het lint staan overwegend kassen. Het slotenpatroon is voor een groot deel verdwenen. De aanwezige sloten zijn niet of nauwelijks te ervaren door de dichte lintbebouwing, het opgaande groen en de kassen.

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

9/88

De kenmerkende rationele verkavelingsrichting komt terug in de oriëntatie van de kassen en de andere bebouwing in het plangebied. 3. Open linten van boerderijen Zowel aan de Tuinderslaan als de Oosterlandweg (aan de zijde van het plangebied) zijn geen open linten met boerderijen. De Oosterlandweg is een kaarsrechte weg tot aan de horizon. De Tuinderslaan is daarentegen een korte doodlopende weg. Aan het doodlopende uiteinde van de Tuinderslaan biedt de weg een doorzicht naar de weilanden en het Wickelhofpark. Aan de zijde van de Schattekerkerweg is een paar jaar geleden aan de westzijde beplanting aangebracht (struiken en bomen). Hierdoor is er aan deze zijde geen sprake van vrij zicht op het weidegebied. In noordelijke richting wordt het zicht geblokkeerd door de dijk langs de Kerkvaart. 4. Orthogonale wegenstructuur met opgekroonde bomenrijen als lijnen in het landschap Langs de Schattekerkerweg en langs de Tuinderslaan staan bomen. Deze fungeren echter niet als transparante lijnen in het landschap, omdat het plangebied een besloten karakter heeft.

afbeelding 4: ruimtelijk-landschappelijke structuren in de huidige situatie (bron: Gebiedsvisie Het Oosterland, Wissing, 2022)

2.3

Functionele structuur

Bebouwing bevindt zich aan de Oosterlandweg, Schattekerkerweg en Tuinderslaan. Binnen het plangebied zijn glastuinbouwbedrijven aanwezig. En het oostelijke deel van het plangebied is in gebruik als weiland. Direct aansluitend aan het plangebied zijn verschillende soorten bedrijven en (bedrijfs)woningen aanwezig. In de omgeving van het plangebied zijn verschillende agrarische bedrijven gelegen. Het gaat om melkveebedrijven. Hieronder is een opsomming gegeven van de aanwezige bedrijven rond het plangebied. Het gaat hoofdzakelijk om bedrijven. De aanwezige (glastuinbouw)bedrijven die binnen het plangebied liggen, zullen plaats maken voor woningbouw. Zodoende zijn die niet in de tabel opgenomen.

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

10/88

Adres

Functie

Oosterlandweg 16-16a Kinderdagverblijf, BSO Oosterlandweg 21-23 Groothandel in machines en apparaten / dienstverlening t.b.v. de landbouw Oosterlandweg 22-24 Handel in auto’s en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven. Lakspuiterij Oosterlandweg 25-25a Fokken en houden van rundvee (melkveebedrijf) Oosterlandweg 26-30 Glastuinbouwbedrijf (binnen plangebied) Oosterlandweg 29a Handel in auto’s en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven Oosterlandweg 31A Tuinbouwbedrijf Oosterlandweg 32 Tuincentrum (detailhandel) Oosterlandweg 34-34a Bouw- aannemersbedrijf Oosterlandweg 40 Handel in auto’s en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven Tuinderslaan 1 / 1A Bouw-aannemersbedrijf en detailhandel internetverkoop A.C. Verhoefweg 2 Fokken en houden van rundvee (melkveebedrijf) A.C. Verhoefweg 4 Aannemersbedrijven met werkplaats: b.o. > 1000 m² A.C. Verhoefweg 6 Hoveniersbedrijven: b.o. > 500 m² Derde Zijweg 9 Fokken en houden van rundvee (melkveebedrijf) Tweede Zijweg 6 Fokken en houden van rundvee (melkveebedrijf) Oosterlandweg 42 Fokken en houden van rundvee (melkveebedrijf) Tabel 1: inventarisatie bestaande bedrijven en agrarische bedrijven rond het plangebied

In paragraaf 5.7 is nader ingegaan op de betekenis van de aanwezigheid van deze bedrijven ten opzichte van mogelijke milieuhinder voor de nieuwe woningen.

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

11/88

3 Toekomstige situatie

3.1

Visie en hoofdstructuur

Het voornemen is om voor verschillende doelgroepen woningen te realiseren in een landschappelijke structuur die bestaande en historische waarden in het gebied versterken, het groenblauwe raamwerk. Het historische landschap van de droogmakerij vormt de basis. Binnen het raamwerk is een nieuw duurzaam woongebied voorzien van maximaal 830 woningen met een orthogonale opzet en een nieuwe groenblauwe ecologische parkstructuur die dwars door het gebied loopt. Deze nieuwe parkstructuur biedt de mogelijkheid om het buitengebied naar binnen te trekken en zal aansluiten op het Wickelhofpark en de waterstructuur parallel aan de Doctor J. van der Haarlaan. De uitgangspunten voor het landschappelijk groenblauwe raamwerk die zijn beschreven in het Beeldkwaliteitsplan, zijn gebaseerd op de principes in afbeelding 5. De herkenbare lange (zicht)lijnen uit het polderlandschap, brede natuurlijke openbare gebruikersruimte en een gezond watersysteem vormen daarin de dragers. Daaraan gekoppeld is gezocht naar een herkenbare diversiteit in de groenstructuur. De woongebieden zijn op logische plekken verbonden met Mijdrecht. Hierdoor zijn voorzieningen goed bereikbaar te voet en op de fiets. Alle ingrediënten samen vormen een eigentijdse vertaling van de landschappelijke kracht van de plek en robuust groenblauw raamwerk, waarin de natuurlijke kwaliteiten tot uiting komen.

Het raamwerk draagt de woongebieden, waarin natuurlijk eigentijds ook de basis vormt voor de inrichting en vormgeving van de architectuur.

afbeelding 5:structurerende elementen van het plan (bron: Beeldkwaliteitsplan Het Oosterland, Wissing en Veenenbos en Bosch, 28 november 2023)

3.1.1 Herkenbare lijnen De sloten vormen samen met de contouren van de graspercelen voornamelijk het huidige beeld. Vanaf de Oosterlandweg tot aan de Kerkvaart wordt een deel van de sloten behouden en verbreed, waarvan twee over de totale lengte. Door het behoud van deze lange lijnen wordt de diepte van het Oosterland versterkt. De resterende watergangen vormen nieuwe kavels met woningen die vrijwel altijd zicht hebben op de omliggende waterstructuur. Eén van deze lijnen betreft de hoofdwatergang langs het Wickelhofpark. Deze blijft behouden. Een tweede lijn wordt gevormd door een westelijker gelegen watergang welke in het plan wordt verbreed. De lijn wordt versterkt door parallel hieraan de nieuwe hoofdontsluiting van het gebied

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

12/88

te ontwerpen. De verbrede watergang zal aan de zijde van de weg een strak talud kennen en aan de overzijde een natuurlijke flauwe oever. Verder wordt de kenmerkende bomenlaan van de Tuinderslaan doorgezet in oostelijke richting, wat voor een visuele verbinding met het Wickelhofpark zorgt. Ook krijgt de nieuwe ontsluitingsweg een bomenrij, als verwijzing naar de karakteristiek van de polderwegen. 3.1.2 Zichtbare waterbuffer Het Oosterland is klimaatbestendig ingericht. Hemelwater wordt zichtbaar opgevangen op platte daken, overkappingen of schuurtjes en vervolgens vertraagd afgevoerd via tuinen naar het omliggende waterrijke landschap. Centraal in het gebied komt een ruime waterpartij met een varierende breedte en ruime oevers. De zichtbaarheid vergroot de bewustwording. Bewoners in Het Oosterland worden gestimuleerd om hun tuinen te vergroenen en hier het water op te vangen. Het waterrijke landschap vormt een spons dat hemelwater vasthoudt. De brede groenzones en waterpartijen bieden ruimte voor het opvangen van hemelwater uit Het Oosterland. De nieuwe waterpartijen hebben een profiel met een gelaagd talud. Dit betekent dat er meerdere maaiveldniveaus zijn.

Hiermee wordt een extra grote waterbuffer gecreëerd doordat de lage delen bij piekbuien onder water kunnen lopen en ontstaat ook een grotere differentiatie in de natuur doordat het afwisselende gradiënt een rijke toevoeging is op de biodiversiteit in het gebied. Ook een deel van het overtollige hemelwater uit de aangrenzende wijken van Mijdrecht kan in dit gebied worden vastgehouden. Het waterpeil zal, bij piekbuien en langdurige regenval, periodiek stijgen. Dit wordt in het landschap zichtbaar. Het afwisselende beeld van het fluctuerende waterpeil draagt bij aan een spannende leefomgeving. De routes, beplanting en speelaanleidingen in het gebied zijn op de dynamiek in het landschap afgestemd. Verharding wordt in het gebied zoveel mogelijk beperkt om daarmee de sponswerking in het gebied zo groot mogelijk te maken. 3.1.3 Biodiversiteit en natuur Het groenblauwe raamwerk biedt ruimte aan diversiteit in groen en water. Hierdoor is ruimte voor een variatie in beplanting zowel onder- als boven water. Dit draagt bij aan een toename in biodiversiteit in het polderlandschap. De variatie van beplanting bestaat uit verschillende beplantingslagen en soorten; bomen, struweel, kruidenrijke vegetatie en onderwater vegetatie. Het functioneel naast elkaar plaatsen van de verschillende lagen beplanting (kern, mantel, zoom) vergroot de natuurwaarde in het gebied.

In Het Oosterland worden ook aaneengesloten bomenrijen aangeplant. Dit zijn belangrijke lijnvormige structuren voor diersoorten als vogels, vlinders en vleermuizen. Deze structuren bieden voedsel, schuil- en nestgelegenheid maar ook navigatie door het gebied. In combinatie met de oevervegetatie biedt Het Oosterland een potentieel leefgebied voor vogels, vlinders, amfibieën en vleermuizen. De water- en groenstructuur bieden verkoeling voor de woongebieden. Ook zorgt beplanting voor schaduw en beschutting en voedsel- en nestgelegenheid voor diersoorten. Dit biedt voor een gezond woonklimaat voor mens en dier. Er worden beplantingssoorten gekozen die bijdragen aan het klimaat en een voedselbron vormen voor één of meerdere diersoorten. Extensief ecologisch beheer is belangrijk. Door gefaseerd te maaien en delen van beplanting jaarrond te laten staan kan daadwerkelijk een grote bijdrage aan de biodiversiteit in het gebied worden geleverd. Erfscheidingen In de woongebieden wordt ingezet op groene erfscheidingen, voornamelijk hagen, die bestaan uit bestaan uit één of meerdere inheemse soorten, passend bij de ondergrond en de sfeer. De beplanting heeft bloemen of vruchten die een ook een voedselbron vormen voor vogels, amfibieën en zoogdieren als egels. Daarnaast bieden hagen en heggen waardevolle schuilmogelijkheden voor deze soorten.

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

13/88

Schoner water Het groenblauwe raamwerk kent vele flauwe oevers met inheemse en afwisselende oevervegetatie, niet alleen rietgroei. De overgang tussen de oevervegetatie en hogere kruidenrijkere delen in het plangebied is zacht. Een gezonde oevervegetatie draagt bij aan schoner water in het gebied. Dit is goed voor de gezondheid van zowel mens als dier en vergroot daarmee de woonkwaliteit. Beperken verlichting In het plangebied wordt alleen waar noodzakelijk, functioneel verlichting toegepast. Deze verlichting schijnt gericht naar beneden. Het landschapspark is ’s avonds onverlicht. Het beperken van verlichting verbetert de leefomstandigheden en mogelijkheden voor dieren om zich te verplaatsen en te verblijven in het plangebied. Architectuur In de gevels en architectonische elementen als bruggen worden op geschikte locaties nestkasten en winterverblijven toegepast. Hierdoor ontstaan geschikte verblijfplekken voor meerdere vogelsoorten en zoogdieren (vleermuizen). 3.1.4 Inpassing aan de randen Tuinderslaan en Oosterlandweg De herkenbaarheid van de Tuinderslaan en het tuinderslint vanaf de Oosterlandweg is van groot belang. Waar er vroeger op het achtererf hard gewerkt werd in de kassen, ontstaat nu een ontspannen woonbuurt op afstand. Door de achterzijden van de woningen richting het bestaande lint te oriënteren, wordt een nieuw lint gecreëerd.

Een brede watergang tussen de bestaande en de nieuwe woonerven langs de Tuinderslaan en Oosterlandweg vormt hierbij een natuurlijke overgang. Naast dat hiermee wordt voorzien in een goede afwatering en natte voeten worden voorkomen, zorgt deze ook voor een ruime afstand en een natuurlijke overgang tussen oud en nieuw. De nieuwe ontsluiting van de woningen zorgt ervoor dat het verkeersluwe karakter van de Tuinderslaan behouden blijft. Wel komt er een aansluiting voor langzaam verkeer met de Tuinderslaan. De nieuwe fietsverbinding vergroot de bereikbaarheid van Mijdrecht vanaf de laan. Kerkvaart – tribune langs het water Door zijn hoge ligging vormt de Ringdijk langs de Kerkvaart een tribune over Het Oosterland. De Kerkvaart is onderdeel van één van de fiets- en wandelroutes langs het gebied en biedt een mooie en snelle verbinding naar het centrum van Mijdrecht. Vanuit Het Oosterland wordt daarom een fiets- en voetgangers aansluiting gemaakt op de Kerkvaart. Wickelhofpark De positionering van het bestaande recreatiegebied en de mooie groenstructuur van het Wickelhofpark zijn zeer waardevol. De robuuste bomensingel in het park geeft het plangebied een mooi kader. Het park wordt geïntegreerd in het plangebied. Dit vergroot het bestaande park en haar recreatieve kwaliteit.

De lommerrijke rand vormt samen met het groen van de weides en de bestaande lanen de nieuwe herkenbare groenstructuur van het gebied.

3.2

Programma en woonsferen

3.2.1 Algemeen Binnen het groenblauwe raamwerk in Het Oosterland zijn drie kenmerkende woonsferen voorzien: de Linten, de Erven en de Hoven. Elk met een eigen karakter en architectuurstijl, binnen een overkoepelende stijl. De inrichting van de buitenruimte van het park, de lanen en boomgaarden dragen bij aan het vormgeven van deze verschillende sferen. Het plan bestaat uit maximaal 830 woningen in verschillende stijlen en prijscategorieën. Er komen vrijstaande woningen, tweekappers, rijwoningen, rug-aan-rugwoningen en appartementen. Het bestemmingsplan heeft een globaal karakter, waarbinnen de exacte

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

14/88

verkaveling en woningtypologie nog niet concreet vastligt. Wel zijn uitgangspunten meegegeven aan het woningbouwprogramma: - er dienen minstens 30% sociale woningbouw, 5% midden huur / goedkope koopwoningen (tot 300.000 euro) en 20% betaalbare koop (tot 355.000 euro) te worden gebouwd. - De stedenbouwkundige opzet en verkaveling dient een sterke mate van flexibiliteit te hebben om toekomstige marktveranderingen op te kunnen vangen. Aanvullend aan het woonprogramma is een beperkte horecavoorziening in het plan opgenomen. Het gaat om horeca van categorie 1, zoals een broodjeszaak of ijssalon. Hieronder is globaal ingegaan op de verschillende woonsferen. In het beeldkwaliteitplan is in meer detail ingegaan op de uitgangspunten en ambities op het gebied van beeldkwaliteit en inrichting. Het Beeldkwaliteitsplan is opgenomen als bijlage 1 bij de toelichting. 3.2.2 Sferen Binnen het landschap bevinden zich vijf te onderscheiden woonsferen. Deze sferen vormen een familie maar hebben allen hun eigen identiteit. De basis wordt gevormd door één overkoepelende architectuurstijl, natuurlijk eigentijds, waarbinnen de variatie is gezocht. Het gaat om: 1. Landschapspark 2. Linten 3. Erven 4. Hoven 5. Specials (appartementen en horeca)

afbeelding 6: planopzet met gebiedssferen (bron: Beeldkwaliteitsplan Het Oosterland, Wissing en Veenenbos en Bosch, 28 november 2023)

3.2.2.1 Landschapspark Het landschapspark vormt de basis van het plan. In het gebied liggen ruime waterpartijen met een variërende breedte en ruime oevers. Het park vormt zowel landschappelijk als recreatief een sterk raamwerk voor de te ontwikkelen woningen. Dit waterrijke landschap is overwegend

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

15/88

open met lage oevervegetatie en lange zichtlijnen. Op de oevers en hogere delen staan gestrooid bomen en boomgroepen. Op enkele plekken is ook een knotwilg of -elsenrij zichtbaar. Deze structuren tussen de erven komen uit in de parkzone. De positie van de beplanting is functioneel en strategisch. De hogere planting biedt schaduw langs de wandelroute in het gebied en biedt beschutting en privacy voor diverse woningen (achtertuinen). Alle beplanting in dit gebied is inheems en geschikt voor de dynamische condities in dit gebied; nat en droog. De wandelroute vormt de verbinding tussen de verschillende woongebieden in het plangebied en Mijdrecht. Het wandelpad ligt op verschillende afstanden van het water en de woningen en biedt daardoor een afwisselend beeld van deze groenblauwe structuur. In het landschapspark liggen enkele landschapswoningen. Er zijn twee typen landschapswoningen: woningen in de centrale landschapszone en woningen aan de dijk. De landschapswoningen zijn vrijstaande woningen in het water of in het riet of op een hoger deel van een eiland. Het landschap loopt rondom de woning door. De woningen oriënteren zich op het landschap, zowel in vormgeving als gevelindeling. De buitenruimte bestaat uit een vlonder of veranda dat als onderdeel van de woning is ontworpen. Erfafscheidingen zijn niet toegestaan.

De woning wordt ontsloten via een pad vanuit het erf / buurtschap. Parkeren vindt niet op eigen kavel plaats De dijkwoningen, voorzien aan de noordzijde van het plangebied nabij de dijk, zijn woningen die met elkaar gegroepeerd zijn rond een gezamenlijk parkachtig terrein. Het gaat om vrijstaande volumes, alzijdig georiënteerd en het volume ligt deels boven het landschap. De buitenruimte bestaat uit een kleine tuin, aansluitend aan de woning of een vlonder of veranda dat als onderdeel van het volume is ontworpen. Erfscheidingen niet toegestaan of als onderdeel van het landschap vormgegeven. Parkeren in principe niet bij de woningen, alleen incidenteel als dit het landschap niet verstoord. 3.2.2.2 De Linten De linten vormen belangrijke dragers van de wijk. Ze refereren naar de bestaande Tuinderslaan en krijgen een hoogwaardige dorpse uitstraling. In dezelfde richting als de Tuinderslaan van oost naar west komen nieuwe linten die de karakteristiek van de bestaande wegen doorvoert met losse bebouwing aan het groene profiel. Er is sprake van een ruim wegprofiel. De voortuinen hebben een variabele diepte en in het wegprofiel is een 5 meter brede groenstrook opgenomen met ruimte voor een bomenrij. De groenstrook biedt ook ruimte voor de tijdelijke opvang van hemelwater. Deze groenstrook vormt tevens de groene entree richting de erven.

Door de begeleiding met bomen en groene bermen worden de linten herkenbare lijnen in het gebied met een groen landschappelijk karakter dat zo kenmerkend is voor een lint in de polder. De ruimten tussen de woongebieden wordt geaccentueerd door het onderbreken van de bomenrij. Op deze plekken is doorzicht vanaf de weg op het omliggende landschap. Bij bruggen wordt de ruimte tussen de woongebieden extra geaccentueerd. Deze bruggen hebben een toog om het passeren van het water extra te beleven. Daarnaast remt dit de snelheid. Verharding wordt in het lint zo minimaal mogelijk toegepast en is vooral functioneel. De rijbaan is 5 meter breed en wordt door de automobilist gedeeld met de fietser. Voor de voetganger is een vrijliggend voetpad opgenomen. De inritten voor de één- en tweekappers bestaan, grenzend aan de rijweg, uit een 1 meter brede strook grasbetontegel (parallel aan de rijweg). Woningen aan het water lossen het hoogteverschil tussen de woning en het water, op in de tuin. Aan het water en dichtbij het water worden geen bijgebouwen of overkappingen geplaatst, zodat zicht over het water mogelijk blijft. De Tuinderslaan blijft behouden als eigen ontsluiting van de bestaande woningen. De overgang met de Tuinderslaan is gevormd met een brede watergang, waarmee wordt voorzien in een goede afwatering en een ruime afstand tussen oude en nieuwe bebouwing. De Tuinderslaan

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

16/88

wordt voor de auto niet verbonden met de rest van de wijk. De nieuwe linten zorgen voor een ontsluiting van het woongebied, zowel de linten zelf als de erven. Langs de Linten liggen op een ontspannen manier verschillende typen woningen. Om een los en informeel karakter te krijgen worden hier in basis vrijstaande woningen en twee-onder-éénkapwoningen gerealiseerd. Een enkele korte rij van 3 tot 4 woningen kan voor een interessante afwisseling zorgen. Daar waar de erven raken aan de Linten kunnen langere rijen voorkomen, maar dan enkel haaks op de weg zodat enkel de kopwoning zich presenteert aan het lint.

afbeelding 7: ontwerpprincipe van de Linten

3.2.2.3 De Erven Grenzend aan de Linten komen de Erven. Dit zijn bijzondere woonclusters die lopen vanaf de Linten tot in het omliggende landschap. Elk erf vormt een gezamenlijke informele binnenruimte, refererend naar de boerenerven in het landelijk gebied. Dit is een groen ogende plein loopt door tot de gevels. De woningen hebben een Delftse stoep waar een zitje of beplanting kan worden neergezet. De erven vormen een ontmoetingsplek voor jong en oud. Het erf is op meerdere plekken verbonden met het waterrijke landschap. Via doorzichten zijn de andere eilanden zichtbaar. Het erf vormt een kleine groene stapsteen in het grotere waterrijke landschap. Het groene plein wordt mede gebruikt om het hemelwater tijdelijk op te vangen. De erven onderling verschillen in inrichting. De variantie in meerstammig en hoogstam, aanwezigheid van speelvoorzieningen en meubilair maakt van elk erf een unieke plek. Parkeren is deels op eigen terrein geregeld en deels in parkeerkoffers. Hiervoor is een deel van het plein bestraat. De parkeerkoffers zijn ingepast met een losse gemengde haag. In en rondom deze parkeerplaatsen staan losse bomen die schaduw bieden. De achterzijde van het erf is anderzijds ook de voorzijde. Meerdere woningen zitten met de voorzijde naar het landschap gericht. Deze woningen hebben geen voortuin maar een veranda.

Rondom de erven ligt het waterrijke landschap lager, dit vergroot de afstand tussen het publiek en private terreinen. Woningen die met de achterzijde naar het landschap zijn georiënteerd, hebben een groene gemengde haag als erfscheiding. Vanuit deze tuinen is geen toegang tot het landschap, maar het landschap is wel zichtbaar. Er komt een variatie aan woningtypologieën met ook volop ruimte voor grotere volumes/rijwoningen en incidenteel appartementen. Op de koppen van sommige erven liggen vrijstaande woningen in het landschapspark. Deze woningen staan op poten in de lage zones langs de waterpartij. Te gast in de natuur kan water en groen onder de woningen doorlopen. De erven kennen overwegend een bouwhoogte van twee lagen met een kap. Wel kunnen hier op enkele plekken gebouwen van drie en sporadisch vier bouwlagen komen. Dit laatste is echter op gepaste afstand van de bestaande bebouwing. De erven kennen een ontspannen opzet. Hoe verder van bestaand Mijdrecht, hoe lager de woningen en hoe lager de dichtheid is.

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

17/88

afbeelding 8: ontwerpprincipe van de Erven

3.2.2.4 De Hoven Evenwijdig aan het Wickelhofpark zijn de hoven voorzien. De hoven liggen verspreid in waterrijke landschap, evenredig verdeeld binnen de polderkavel. Hierdoor worden de hoven omringd door het waterrijke landschap. Deze groene ruimten vormen de ruimtelijke verbinding tussen het Wickelhofpark en het nieuwe landschapspark. Een aantal ruimten fungeren als letterlijke fiets- en voetverbinding en anderen bieden de mogelijkheid voor een kleinschalig rondje tussen en door de hoven en langs de speelvoorzieningen. Op diverse punten wordt een verbinding gerealiseerd naar het Wickelhofpark en de kern van Mijdrecht. Aan de noordzijde komt er een aanvullende fietsverbinding naar de Kerkvaart. De hoofdentrees van de hoven liggen centraal gepositioneerd aan de hoofdas. De binnenwereld van de hoven is ruim en vormt het groene parkeerplein, vanwaar de woningen met de fiets of auto worden benaderd. De randen en parkeervlakken hebben een groene inrichting. De schuren en bijgebouwen staan binnen de erfscheiding en daardoor ontstaat nog een groener beeld. Daarnaast staan er verschillende bomen en blokhagen tussen de parkeervakken ten behoeve van een groene en koele entree. De beplanting en materialisatie binnen de hoven is uniform. Dit maakt de hoven een herkenbare eenheid als geheel.

De verbinding tussen het groene parkeerplein en de omliggende groenstructuren is informeel en dorps. Daarbij zal ook op diverse plekken gevelgroen worden toegepast. De oppervlakkige afwatering van de verharding naar het omliggende landschap wordt hier zichtbaar gemaakt door een brede lijngoot . Op twee plekken kunnen de groenstroken zich tijdelijk vullen met hemelwater en als buffer optreden. Beplanting in deze groenzone sluit daarom aan op de beplanting in het landschapspark. Door het parkeren te bundelen en uit het zicht te plaatsen, achter de woningen is de auto slechts zeer beperkt in beeld. Hierdoor is er sprake van een rustige en veilige woonomgeving aan de voorzijde van de woningen waar kinderen vrij kunnen spelen en je vanuit je woning uitkijkt over het omliggende groen.

afbeelding 9: indicatieve invulling van de Hoven

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

18/88

3.2.2.5 Specials In de verschillende woonsferen die zijn bedacht worden op uitzonderlijke plekken specials toegevoegd in de vorm van appartementengebouwen in het landschap van vier tot vijf lagen. Gedacht wordt aan een locatie ter plaatse van het verlengde van de Tuinderslaan en richting de Kerkvaart, maar ook op enkele hoeken van bouwblokken waar dit kan zorgen voor de gewenste variatie en afwisseling. De positie in het landschap is een belangrijk ontwerpuitgangspunt, denk aan zichtrelatie en plint. De nieuwe appartementengebouwen dienen zich op het landschap te oriënteren, zowel in vormgeving, balkons als gevelindeling. De plinten aan het landschap dienen open te zijn, met gedeelde voorzieningen of woningen. Ook dienen de gebouwen op afstand van de andere woningen te staan. Parkeren vindt zoveel mogelijk uit het zicht plaats onder de gebouwen, of eventueel op groen ingerichte parkeerterreinen passend in het landschap. Zoals beschreven is een horecavoorziening voorzien in het plangebied. Waar deze precies komt is nog niet zeker, maar gedacht wordt aan een locatie in het zuiden van het plangebied, nabij de aansluiting van de nieuwe ontsluitingsweg op de Oosterlandweg en aan het landschap. Inspiratie voor de vormgeving kan gevonden worden in de kassen. Parkeren vindt zoveel mogelijk uit het zicht plaats op groen ingerichte parkeerterrein passend in het landschap.

3.2.3 Bestaande percelen Vanwege de nieuwbouwontwikkeling beëindigen de aanwezige glastuinbouwbedrijven. Deze bedrijven hebben hun bedrijfswoning staan op percelen aan de Tuinderslaan, Schattekerkerweg en Oosterlandweg. Deze percelen hebben in het huidige bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch’, maar nadat glastuinbouw is gestopt, is dat geen passende bestemming meer (de agrarische activiteiten zijn gestopt). Om te komen tot een uniforme regeling voor deze woningen is er voor gekozen om alle woonpercelen en de voormalige agrarische bedrijfswoningen langs de Tuinderslaan, Schattekerkerweg en Oosterlandweg mee te in het nieuwe bestemmingsplan. Voor deze woningen is de bestaande feitelijke situatie aangehouden als uitgangspunt voor de regels en verbeelding. De aanwezige bedrijven (al dan niet met bedrijfswoning) zijn niet meegenomen in het bestemmingsplan, hier speelt namelijk niet dezelfde situatie als voor de glastuinbouwpercelen. Deze bedrijven kunnen binnen de regels van het huidige bestemmingsplan blijven functioneren.

3.3

Verkeer en parkeren

3.3.1 Routestructuren in het plangebied Het Oosterland krijgt een heldere wegenstructuur en sluit aan op de bestaande Schattekerkerweg en Oosterlandweg. De hoofdroutes liggen hoog en droog in het landschap, ook als het gebied zou overstromen. Auto’s en fietsers delen de rijbaan. De voetpaden liggen op afstand van de rijbaan. Het nieuwe fiets- en voetpadennetwerk legt verbindingen met Mijdrecht via de Kerkvaart en het Wickelhofpark. Langs één van deze routes, ter hoogte van de Doctor J. van der Haarweg, wordt de mogelijkheid geboden een nieuwe bushalte te realiseren. Ook wordt in het ontwerp rekening gehouden met een toekomstige fietsverbinding over de Kerkvaart richting Uithoorn. Beiden opties vergroten de toegankelijkheid van het openbaar vervoer voor bewoners in Het Oosterland. Een vrijliggende wandelstructuur verbindt binnen het gebied de verschillende woongebieden en speelvoorzieningen met elkaar. Hiermee ontstaat een fijnmazig netwerk van paden waar ommetjes kunnen worden gemaakt. Op hoofdwegen zal een 30km/u zone gelden met vrijliggend voetpad. Op de erven en hoven wordt ingezet op een 15km/u zone en wordt al het gebruik gebundeld op één niveau.

In het plan voor het nieuwe woongebied Het Oosterland wordt zoveel mogelijk het parkeren ondergebracht in hoven en geconcentreerde parkeerpockets en daarmee beperkt op eigen terrein (met uitzondering van de vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen).

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

19/88

3.3.2 Verkeersafwikkeling Autoverkeer De nieuwe woonwijk zal ontsloten worden op de Oosterlandweg en de Schattekerkerweg. Er komt geen autoverbinding tussen de nieuwe woonwijk en de Tuinderslaan. De hoofdontsluiting van het woongebied vindt plaats op de Oosterlandweg. Hiervoor zal een kruispunt worden aangebracht (onderwerp van studie) ongeveer ter hoogte van Oosterlandweg 20-21. Autoverkeer van en naar het gebied zal hoofdzakelijk over twee routes rijden. Enerzijds via de Oosterlandweg, Ringdijk Tweede Bedijking naar de N201 in noordwestelijke richting. Vandaar zijn o.a. de A4, Schiphol, Alphen aan de Rijn en dergelijke bereikbaar. Anderzijds gaat het verkeer in oostelijke richting via de Oosterlandweg, Doctor J. van der Haarlaan, Dukaton en Hofland naar de N201, vanwaar Vinkeveen, de A2 en zo Amsterdam en Utrecht te bereiken zijn (zie ook paragraaf 5.6.1, waarin is ingegaan op het verkeersonderzoek). Uit het verkeersmodel blijkt dat het verkeer van Het Oosterland zich 50/50 verspreidt bij de Oosterlandweg over de twee ontsluitingsroutes. Fietsverkeer De auto is voor velen een voor de hand liggend vervoer, maar de fiets is in dit gebied zeker concurrerend qua reistijd als het gaat om nabijgelegen bestemmingen, zoals het centrum van Mijdrecht of het bedrijventerrein.

En in combinatie met het OV kan het ook voor verder weg gelegen bestemmingen concurrerend zijn, zeker in de spits. Om de fiets goed te faciliteren wordt er ingezet op voldoende ruimte voor fietsenstallingen voor bewoners van de grondgebonden woningen en appartementen; vooral bij appartementencomplexen is er extra aandacht voor veilige stallingen voor bezoekers. Ook is het belangrijk om goede fietsverbindingen van en naar het centrum van Mijdrecht te realiseren. Voor dit laatste zullen vanuit het nieuwe woongebied fietspaden richting Mijdrecht worden aangelegd. Bestaande routes die zich daarvoor lenen zijn de verbindingen in het Wickelhofpark en via de Ringdijk Derde Bedijking. De gemeente onderzoekt de mogelijkheden om een snelle en hoogwaardige verbinding met het eindstation van de Amstellijn in Uithoorn te realiseren. De nieuwe woonwijk kan direct aan deze verbinding worden gelinkt. Vanuit de nieuwe wijk kunnen ook de bestaande paden (als deze opgewaardeerd worden) in het Wickelhofpark worden gebruikt. De verdere aansluiting van de fietsroutes in de bestaande wijken gelegen naast het Wickelhofpark verdient aandacht. Er zijn nu nog geen aparte en doorlopende fietsroutes. Om de nieuwe bewoners te verleiden op de fiets te stappen is het belangrijk dat er aantrekkelijke, veilige en snelle fietsroutes richting het centrum en de voorzieningen komen.

Extra voet- en fietsverbindingen door het Wickelhofpark zorgen ervoor dat bestaande voorzieningen in Mijdrecht, zoals het centrum, winkelcentrum Adelhof, scholen en sportvoorzieningen goed bereikbaar zijn en andersom is het voor bezoekers van de woningen in de wijk eenvoudiger om bij hun bestemming te komen. Vanuit het Oosterland kan een bewoner de bushalte Mijdrecht Centrum binnen gemiddeld 10 minuten bereiken met de fiets of met een van de deelmodaliteiten aangeboden binnen de mobiliteitshubs. De fietsroute naar deze bushalte is weergegeven in afbeelding 10.

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

20/88

afbeelding 10: Fietsroute vanuit Het Oosterland naar bushalte Mijdrecht Centrum (bron: Goudappel)

Naar verwachting wordt tramlijn Uithoorn (tram 25) in de zomer van 2024 in gebruik genomen, waardoor de totale reistijd naar Amsterdam Zuid en Amstelveen zal afnemen (24% tot 33%). De tramhalte Uithoorn Centrum komt binnen fietsafstand van Mijdrecht te liggen met circa 5 kilometer. Het fietsnetwerk van Het Oosterland naar Uithoorn bestaat uit een vrij liggend, deels verlicht fietspad en biedt een goede alternatieve route vanuit Het Oosterland naar Uithoorn en verdere bestemmingen. De route en reistijd vanuit Het Oosterland naar tramhalte Uithoorn Centrum is weergegeven in afbeelding 11.

afbeelding 11: Fietsroute vanuit Het Oosterland naar toekomstige tramhalte Uithoorn Centrum (bron: Goudappel)

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

21/88

Fietsbereikbaarheid van voorzieningen in Mijdrecht De meest nabijgelegen voorzieningencentra zijn winkelcentrum Adelhof en het dorpscentrum van Mijdrecht. Voor beide locaties geldt dat met de fiets naar deze voorzieningen sneller of even snel is dan de auto. In de toekomstige situatie komen er tenminste één fietsverbinding en twee voetgangersverbindingen tussen het plangebied en Mijdrecht door het Wickelhofpark. Daarnaast is er ook nog een fietsverbinding via de Kerkvaart en een fietsverbinding parallel aan de Oosterlandweg. Hierdoor kunnen bewoners gemakkelijk binnendoor op de fiets naar het winkelcentrum zonder hinder op te lopen door andere verkeersdeelnemers. Daarnaast komt vanuit Het Oosterland een aansluiting op de Kerkvaart, die een directe fietsverbinding vormt naar het dorpscentrum van Mijdrecht. De reistijd met de fiets vanuit Het Oosterland naar De Adelhof bedraagt hierdoor slechts circa 4 minuten. In de toekomstige situatie worden meerdere wegen gerealiseerd die de wijk ontsluiten voor autoverkeer. Hierdoor bedraagt de reistijd met de auto via een van deze wegen naar Adelhof 4 minuten. Het autoverkeer gaat hierbij wel over de ontsluitingswegen Oosterlandweg en Doctor J. van der Haarlaan. Tijdverlies voor lopen vanaf huis naar de parkeerplaats en parkeren van de auto bij het winkelcentrum is niet opgenomen in afbeelding 12.

De reistijd met de auto tussen Het Oosterland en Adelhof is daarmee hoger dan met de fiets.

afbeelding 12: Reistijd met de fiets en de auto naar winkelcentrum Adelhof op zaterdagochtend (10:30 uur) (bron: Goudappel)

Reistijd naar centrum Mijdrecht Het centrum van Mijdrecht is met de fiets sneller te bereiken dan met de auto. In afbeelding 13 is de route en reistijd voor beide modaliteiten weergegeven, waar te zien is dat bewoners van Het Oosterland met de fiets binnen 5 minuten in het centrum van Mijdrecht zijn. Met de auto neemt dit 6 minuten in beslag, exclusief zoektijd voor een autoparkeerplaats. In de toekomstige situatie wordt een fietspad gerealiseerd die Het Oosterland met de Ringdijk 3e Bedijking (langs de Kerkvaart) verbindt. Hierdoor kunnen bewoners binnendoor en zonder hinder van andere weggebruikers het centrum van Mijdrecht bereiken. Met de auto kunnen bewoners van Het Oosterland vertraging oplopen door drukte op de ontsluitingswegen van Mijdrecht en het vinden van een parkeergelegenheid.

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

22/88

afbeelding 13: Reistijd met de fiets en de auto naar centrum Mijdrecht (Raadhuisplein) op zaterdagochtend (10:30 uur) (bron: Goudappel)

Reistijd naar bedrijventerrein Mijdrecht Een groot aandeel van arbeidsplaatsen bevinden zich op het bedrijventerrein Mijdrecht. De route hiernaar toe kan zowel met de fiets als met de auto worden afgelegd en hierin is de fiets concurrerend voor de auto. De ontsluitingsweg van het bedrijventerrein is de Industrieweg. Kijkend naar de reistijd tussen Het Oosterland en de Industrieweg op een dinsdagmorgen om 08:00 uur (maatgevende dag in de ochtendspits), zijn de fiets en de auto concurrerend: de afstand met de fiets is korter dan met de auto en de reistijden zijn nagenoeg gelijk. Op een dinsdagmiddag om 18:00u is de reistijd nagenoeg gelijk aan de ochtendspits. In beide gevallen is de fiets ca. 8 minuten en de auto 7-9 minuten reistijd. Met de fiets kunnen bewoners de het bedrijventerrein binnendoor bereiken en de auto rijdt over hoofdontsluitingswegen. In afbeelding 14 is het verschil weergegeven tussen de fiets en de auto naar het bedrijventerrein.

Bestemmingsplan Het Oosterland, Vastgesteld

23/88

afbeelding 14: Reistijd met de fiets en de auto naar bedrijventerrein Mijdrecht (bron: Goudappel)

Openbaar vervoer Vanuit Het Oosterland kan op meerdere manieren naar locaties in de omgeving worden gereisd. Vanuit het OV-opstappunt Mijdrecht Centrum kunnen de volgende buslijnen worden genomen. De rijtijden zijn volgens de dienstregeling vanaf 11 december 2022 (zie afbeelding 15), waarbij rekening is gehouden met het strategisch OV-plan van gemeente De Ronde Venen: • Buslijn 123: is de buslijn tussen Uithoorn via Woerden naar Oudewater. Deze buslijn rijdt in de spits 2x per uur en in de daluren 1x per uur. De verbinding Uithoorn Busstation – Mijdrecht Centrum is ca. 10 minuten en tussen Mijdrecht Centrum en NS-treinstation Woerden duurt de busrit ca. 25 minuten. • Buslijn 130: is de buslijn tussen Uithoorn via Mijdrecht Centrum naar treinstation Breukelen. De buslijn rijdt in ca. 25 minuten tussen Mijdrecht Centrum naar NS-treinstation Breukelen. Deze buslijn rijdt in de spits 4x per uur en in de daluren 2x per uur. De buslijn sluit naadloos aan op de (sprinter) treinverbinding Breukelen – Utrecht Centraal. • Buslijn 126: directe verbinding met Station Bijlmer ArenA waarmee een reiziger vanaf Mijdrecht Centrum binnen 45 minuten Amsterdam Zuidoost kan bereiken. Buslijn 126 rijdt in de spits 4x per uur en in de daluren 2x per uur. • Buslijn 121: buslijn tussen Mijdrecht Centrum en NS-station Hilversum, via Loenen aan de Vecht en Loosdrecht. Deze buslijn rijdt 1x per uur.