Bijlage 2. Analyserapport bedrijventerreinenstrategie gemeente De Ronde Venen
Tekst van het document
Tabel 7: Overzicht kwantitatieve ruimtevraag op basis van de enquête Perspectief
Kwantitatieve ruimtevraag op basis van enquête
Kwantitatieve ruimtevraag op basis van enquête, niet gecorrigeerd naar concreetheid
Minimaal
Minimaal
Maximaal
Maximaal
1. Volledige nieuwbouw
6,8
15,2
11,2
26,6
2. Netto ontwikkeling
3,6
6,4
4,9
9,1
3. Maximaal benutten
3,7
6,6
5,1
9,4
Bron: Stec Groep (2025) op basis van ruimtebehoeftepeiling gemeente De Ronde Venen (2024).
27
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
5.3 Ruimtevraag op basis van leadslijst We maken tot slot op basis van de door de gemeente De Ronde Venen bijgehouden leadslijst een inschatting van het deel van de geraamde ruimtevraag dat al concreet bij de gemeente in beeld is. Hier zal een gedeeltelijke overlap inzitten met de resultaten uit de ondernemersenquête. Bij de ruimtevraag op basis van de leadslijst plaatsen we eerst een drietal belangrijke kanttekeningen. 1 Veel ondernemers (met name wanneer ze een regionaal zoekgebied hebben) zullen hun ruimtevraag bij meerdere gemeenten aanmelden. Het is daardoor zo goed als zeker dat er dubbelingen zitten in de leadslijsten van verschillende gemeenten in de nabijheid van De Ronde Venen. 2 Ondernemers overschatten zichzelf vaak. Soms gebeurt dit bewust met het idee een beetje extra strategische reserveruimte te creëren. Soms gebeurt dit ook onbewust wanneer een verplaatsing of uitbreiding om wat voor (economische) reden dan ook niet door kan gaan of wanneer op een andere manier aan de (extra) ruimtebehoefte kan worden voldaan. 3 De leadslijst en de prognose niet één op één met elkaar te vergelijken zijn. Bij de leadslijst gaat het hoofdzakelijk om de vraag op de korte termijn. De prognose kijkt langer vooruit is uiteindelijk een ruimtelijk saldo.
Naast groeiers, nieuwvestigers en verplaatsers kunnen er komende jaren immers ook bedrijven stoppen of vertrekken, die uiteraard niet op de leadslijst staan. De potentiële groeiers en verplaatsers uit de gemeente De Ronde Venen zelf laten vaak ook hun huidige bedrijfslocatie achter. Zorg voor inzicht in deze ruimte en de mogelijkheden die er zijn om deze ruimte te vullen. We concluderen dat de ruimtevraag vanuit de markt fors is. Er zijn momenteel tientallen ondernemers met een ruimtevraag bij de gemeente in beeld. Het gros van deze ondernemers is momenteel al gevestigd in de gemeente De Ronde Venen. Het overige deel van de ondernemers komt uit buurgemeenten, met name vanuit de Metropoolregio Amsterdam (MRA). De totale ruimtevraag vanuit deze ruimtevragers bedraagt circa 11,6 tot 18,0 hectare. De omvang van deze ruimtevraag bevindt zich aan de bovenkant van de behoefte voor de periode 2024 t/m 2040. Zie onderstaande tabel. Aandachtspunt hierbij is dat de praktijk leert dat er altijd leads zijn die niet doorgaan.
Tabel 8: Ruimtevraag vanuit leads gemeente De Ronde Venen in hectare netto Ruimtevraag vanuit leads
Omvang in ha netto
Aandeel
Ruimtevraag afkomstig uit gemeente De Ronde Venen
8,8 tot 9,7 ha
54% tot 76%
Ruimtevraag afkomstig uit MRA
2,8 tot 8,2 ha
24% tot 46%
Ruimtevraag afkomstig elders
0,1 tot 0,1 ha
< 1%
11,6 tot 18,0 ha
100%
Totaal Bron: Gemeente De Ronde Venen (2024), bewerking Stec Groep (2025).
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
6. Beter Benutten Indicator 6.1 Methode Beter Benutten Indicator We geven inzicht in het huidig ruimtegebruik, waaronder de benutting van de milieuruimte, mogelijkheden tot intensivering en gebruik door ‘uitplaatsbare’ bedrijven. We onderzoeken hiermee de mogelijkheden binnen de bestaande juridische kaders; dus de maximale bouwhoogtes en bebouwingspercentages uit de vigerende omgevingsplannen. Binnen optimaal ruimtegebruik op bedrijventerreinen zien we drie dimensies: (1) intensief en meervoudig ruimtegebruik, (2) juiste bedrijf op de juiste plek en (3) duurzaam ruimtegebruik. Zie onderstaand figuur voor een toelichting op de drie dimensies.
Figuur 15: Dimensies beter benutten bedrijventerreinen
Bron: Stec Groep (2025).
Optimaal ruimtegebruik inzichtelijk met Beter Benutten Indicator De drie dimensies van optimaal ruimtegebruik hebben we vertaald in een set aan indicatoren, die gezamenlijk onze Beter Benutten Indicator (hierna: BBI) vormen. De indicatoren hebben we zoveel mogelijk op kavelniveau voor de vijf bedrijventerreinen in beeld gebracht. De BBI geeft, met de combinatie van drie onderdelen, een brede blik op optimaal ruimtegebruik en potentie voor beter benutten. In de werksessie met de gemeente De Ronde Venen hebben we de resultaten van de analyses integraal besproken. Waar nodig hebben we de resultaten op basis van praktijkervaring aangepast. Deze aanpassingen deze zich bijvoorbeeld voor wanneer data uit het vestigingenregister niet actueel (meer) is of een schatting van de milieucategorie van een bedrijf niet overeen komt met de daadwerkelijk vergunde situatie. In dit onderzoek hebben deze aanpassingen niet tot grote wijzigingen van de analyses geleid. Ter verduidelijking en inspiratie zetten we hierna enkele praktijkvoorbeelden van potentiële ruimtewinst door beter benutten op een rij.
28
29
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Optimaal gebruik van bouwvlak Voorbeeld: Hanzestrohm en Lenferink MVA op Marslanden-Zuid in Zwolle Herontwikkeling van verouderd vastgoed met veel buitenruimte naar nieuwe modern bedrijfsvastgoed. Het bebouwd bouwvlak van de kavel is hiermee verhoogd van 18% naar 71%. Voor
Na
Benutten bouwvlak, bouwhoogte & meervoudig ruimtegebruik Voorbeeld: Frencken Mechatronics op De Hurk in Eindhoven Herontwikkeling van verouderde (voornamelijk) laagbouw loods naar moderne bedrijfshal met marktconforme hoogte en drielaags kantoorgedeelte. Zowel in bouwvlak als in hoogte geoptimaliseerd. Ook is sprake van meervoudig ruimtegebruik door parkeren op het dak. Voor
Na
30
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Herontwikkeling / ‘Buurman business case’ Voorbeeld: DIS op Industriepark Noord in Sittard Bier-, frisdrank- en sapbottelaar DIS op Industriepark Noord in Sittard breidde uit door het naastgelegen terrein van Boels Rental te verwerven. Hiermee slaat DIS een slag op het gebied van efficiëntie en centralisatie van het bedrijfsproces. Zowel het bouwvlak als de bouwhoogte worden optimaler benut. Voor
Na
Herontwikkeling / schuifpuzzel ‘juiste bedrijf op de juiste plek’ Voorbeeld: Vogten Staal op Beatrixhaven in Maastricht Gemeente Maastricht verplaatste drie zittende (lichtere) bedrijven, waaronder een Sligro, van een HMClocatie naar een nieuw bedrijventerrein aan de zuidkant van Maastricht. Op deze manier werd ruimte gemaakt voor de nieuwe fabriek van Vogten Staal op een kavel van 5,6 hectare. Daarmee wordt het cluster Steelport Maastricht verder versterkt. Voor
Na
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
6.2 Resultaten Beter Benutten Indicator We hebben voor de onderzochte terreinen in de gemeente De Ronde Venen de resultaten van de Beter Benutten Indicator (BBI) samengevat in vijf kaarten per terrein: 4 Potentie voor intensiveren op het bouwvlak – Hoe groot is het verschil tussen de huidige bebouwing en het maximale bebouwingspercentage? Minimaal 20%, tussen de 20% en 40% of meer dan 40%? 5 Potentie voor intensiveren bouwhoogte – Hoe groot is het verschil tussen de huidige bouwhoogte en de maximaal toegestane bouwhoogte? Minder dan 3 meter, tussen 3 en 6 meter, tussen 6 en 9 meter of meer dan 9 meter? 6 Benutting milieuruimte – Op welke kavels is minimaal milieucategorie 3.1 toegestaan en is een bedrijf in categorie 1 of 2 gevestigd? 7 Leeftijd vastgoed en energielabels – Wat is de leeftijd van het vastgoed en welke energielabels zijn van toepassing op het vastgoed? 8 Groenkaart – Wat is het aandeel groen op de terreinen? In hoeverre zijn er robuuste groen/blauwe structuren aanwezig? In bijlage C zijn de kaarten per terrein opgenomen. Ruimtelijk: intensief en meervoudig ruimtegebruik In deze paragraaf zoomen we in op de potentie voor het optimaal benutten van de onderzochte bedrijventerreinen binnen de ruimtelijke component.
Resultaten aan de hand van twee scenario’s Binnen de ruimtelijke component hanteren twee scenario’s voor het berekenen van de resultaten van de analyses. 1 Het eerste scenario is het ‘marktconforme’ scenario. Hierin berekenen wat de theoretische marktconforme ruimtewinst is op de onderzochte terreinen. De vigerende omgevingsplannen dienen als kaders maar we maken hierbij een inschatting van de marktconformiteit van de mogelijkheden die worden geboden in het omgevingsplan. Zo maken we een inschatting van wat een realistisch haalbaar percentage intensiever gebruik van het bouwvlak is. Ook maken we een inschatting van de marktconforme mogelijkheden ten aanzien van de benutting van de bouwhoogte. 2 Het tweede scenario noemen we ‘maximaal intensiveren’. Hierin berekenen we de totale maximale ruimtewinst die mogelijk is door alle bouwmogelijkheden in het huidige omgevingsplan (in het bouwvlak, in de hoogte en qua milieuruimte) te benutten. We benadrukken dat het gaat om wat theoretisch maximaal mogelijk is. In veel gevallen is het namelijk niet wenselijk om het bouwvlak (indien toegestaan volgens het omgevingsplan) volledig te benutten. Ieder bedrijf heeft behoefte aan (enige) buitenruimte: bijvoorbeeld voor vrachtbewegingen, opslag, parkeren of groen op eigen kavel. Uiteraard moeten investeringen bedrijfseconomisch verantwoord zijn en kunnen renderen.
Omdat dit per bedrijf en kavel verschilt, en dit een grootschalige eerste analyse is kunnen we dat in dit onderzoek niet meenemen. Maar ook vanwege toenemende verharding en de nadelige gevolgen voor
31
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
32
waterberging die dat heeft, tekort aan ruimte voor parkeren, de veiligheid, et cetera is maximaal gebruikmaken van alle bebouwingsmogelijkheden niet realistisch. Deze twee scenario’s geven daarmee een eerste inzicht van de mogelijkheden voor beter benutten. Uiteraard zijn er nog veel meer mogelijkheden of scenario’s denkbaar. De scenario’s geven de hoeken van het speelveld weer. Ze zijn niet bedoeld als twee keuzes die voorliggen en waaruit gekozen moet worden. Hierna leest u de resultaten van de twee scenario’s.
Buitenruimte kavel S.C. Johnson geen potentie beter benutten Het bedrijf S.C. Johnson met een grote bedrijfskavel op bedrijventerrein in Mijdrecht beschikt over relatief veel buitenruimte. Normaal gesproken wordt deze onbenutte buitenruimte gezien als een potentieel gebied voor intensiever gebruik. Vanwege geldende veiligheidscontouren rondom het bedrijf, kan deze buitenruimte niet worden bebouwd. Daarom wordt de ruimtewinst op het kavel van S.C. Johnson niet meegenomen in de totale ruimtewinst voor bedrijventerrein Mijdrecht en de optelsom van alle bedrijventerreinen in De Ronde Venen.
Scenario ‘marktconform’ Het scenario ‘maximaal intensiveren’ (zie volgende paragraaf) brengt in beeld wat de potentiële ruimtewinst is binnen de huidige planologische mogelijkheden. Dit is een puur theoretische benadering van de ruimtewinst. In dit scenario ‘marktconform’ geven we een inschatting van de potentiële ruimtewinst die we meer realistisch schatten. Hiervoor hebben we voor zowel de benutting van het bebouwingspercentage als voor de benutting van de bouwhoogte een aantal uitgangspunten gehanteerd. In dit scenario laten we de benutting van de milieuruimte buiten beschouwing. •
Benutting bebouwingspercentage Dankzij de nulmeting weten we per kavel wat het verschil is tussen het gerealiseerde vastgoed en het maximale bebouwingspercentage. In het scenario ‘marktconform’ gaat we uit van de volgende uitgangspunten: 1 We kijken alleen naar kavels vanaf 1.000 m², omdat het op kleinere kavels doorgaans minder of niet loont om te intensiveren. Bedrijven op zulke kavels zullen bij ruimtegebrek eerder verhuizen, omdat dergelijke metrages eenvoudiger binnen de bestaande voorraad te vinden zijn. 2 We kijken naar kavels waar minimaal 40%-punt winst in het bouwvlak te behalen valt (ofwel: verschil tussen bebouwd oppervlak en maximaal mogelijk is minimaal 40%-punt). 3 We rekenen met marktconforme uitgangspunten in plaats van wat maximaal planologisch mogelijk is. We gaan daarom uit van een maximaal bebouwingspercentage van 70% indien een hoger bebouwingspercentage op de terreinen is toegestaan. Dit doen we omdat in de praktijk bedrijven vrijwel altijd enige buitenruimte nodig hebben. Bijvoorbeeld voor opslag en manoeuvreerruimte. Daarnaast dienen bedrijven zich ook te houden aan de gestelde parkeernormen en zal er dus voldoende parkeerruimte moeten zijn. Hiermee komen we tot een potentiële ruimtewinst van zo’n 8,8 hectare voor alle onderzochte terreinen in de gemeente De Ronde Venen.
Dit is zo’n 7% van de totale netto uitgegeven oppervlakte op de onderzochte terreinen in de gemeente.
33
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
•
Benutting bouwhoogte We hebben ook per kavel het verschil tussen de huidige bouwhoogte en de maximaal toegestane bouwhoogte in beeld gebracht. In het scenario ‘marktconform’ maken we onderscheid in de categorieën: minimaal 6 meter verschil tot maximaal 12 meter (indien 12 meter is toegestaan volgens het huidige omgevingsplan) en minimaal 6 meter verschil tot maximaal 15 meter (indien 15 meter is toegestaan volgens het huidige omgevingsplan). We schatten in dat voor het gros van de bedrijfsruimtegebruikers een bouwhoogte van maximaal 12 tot 15 meter het meest passend is bij hun bedrijfsvoering. De categorieën laten de panden zien die nog minimaal 6 meter verschillen tot 12 en 15 meter. Deze panden zouden minimaal nog opgehoogd kunnen worden met een bouwlaag. Hierbij zou het optoppen zowel kunnen gaan over één of meerdere lagen met een kantoorfunctie (indicatieve hoogte van circa 3 meter) of één laag bedrijfsruimte (indicatieve hoogte van minimaal 6 meter). Let op: we hebben in dit onderzoek geen onderzoek gedaan naar de constructies van de bedrijfsgebouwen. We hebben dus geen inzicht in het feit of de constructies momenteel geschikt zijn op optoppen. Ouder bedrijfsvastgoed heeft vrijwel altijd constructies zonder voldoende draagvermogen.
Als de constructies ongeschikt blijken te zijn, brengt heeft dat naar verwachting tot gevolg dat intensivering in de hoogte enkel mogelijk is bij sloop-nieuwbouw.
Onderstaande ruimtewinst laat dus zien wat de potentiële ruimtewinst is met de bovengenoemde marktconforme uitgangspunten.
Tabel 9: Uitkomsten ruimtelijke component - scenario ‘marktconform’ Bouwvlak optimaal benutten Terrein
Aantal hectare
Baambrugge Noord
Optoppen waar het kan
% van netto uitgegeven
Minimaal 6 en maximaal 9 meter verschil tot 15 meter
Minimaal 6 meter verschil tot 12 meter
-
-
-
-
8,3
7%
74 panden / 30.000 m2 begane grond
326 panden / 347.800 m2 begane grond
-
-
-
-
0,2
7%
-
-
-
-
-
-
Voorbancken
0,3
14%
19 panden / 4.211 m2 begane grond
10 panden / 6.500 m2 begane grond
Totaal
8,8
7%
93 panden / 34.300 m2 begane grond
336 panden / 354.300 m2 begane grond
Bedrijventerrein Mijdrecht4 Bovenkamp Hollandse Kade Spoorlaan
Bron: BBI analyse Stec Groep (2024).
Scenario ‘maximaal intensiveren’ We maken een inschatting van de potentiële ruimtewinst per terrein. Daarvoor kijken we naar de hoeveelheid vierkante meter dat kan worden toegevoegd binnen de huidige planologische mogelijkheden. Dit scenario gaan in op het maximale bebouwingspercentage en de maximale bouwhoogte.
4
Exclusief potentiële ruimtewinst op het kavel van S.C. Johnson.
34
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
•
•
Benutting bebouwingspercentage Dankzij de nulmeting weten we per kavel wat het verschil is tussen het gerealiseerde vastgoed en het maximale bebouwingspercentage. Wanneer we uitgaan van het maximaal benutten van alle planologische mogelijkheden komen we tot een potentiële ruimtewinst van circa 38 hectare voor alle onderzochte terreinen in de gemeente De Ronde Venen. Dit is ongeveer 29% van de totale netto uitgegeven oppervlakte op de onderzochte terreinen. Dit zien we als een puur theoretische benadering van de ruimtewinst. In de praktijk zullen bedrijven en/of vastgoedeigenaren bijvoorbeeld pas bij een bepaalde minimale potentiële ruimtewinst overgaan tot actie. Intensivering is daarnaast doorgaans pas zinvol als economische levensduur van een pand is bereikt. Dit aantal hectares is daarom in de praktijk vaak niet realistisch en haalbaar. Benutting bouwhoogte We hebben ook per kavel het verschil tussen de huidige bouwhoogte en de maximaal toegestane bouwhoogte in beeld gebracht. We hebben alle panden op de onderzochte terreinen geclassificeerd in de mate waarin de huidige bouwhoogte verschilt van de maximaal toegestane bouwhoogte. Daarbij hebben we de huidige oppervlakte van de begane grond van deze panden in beeld gebracht om per bedrijventerrein inzicht te krijgen in het aantal en de omvang van het vastgoed dat intensiever benut kan worden in de bouwhoogte.
Ook dit is een puur theoretische benadering van ruimtewinst. In de praktijk heeft slechts een relatief beperkt deel van de bedrijfsruimtegebruikers behoefte aan een bouwhoogte hoger dan circa 12 meter. Denk bijvoorbeeld aan de logistieke sector of kantoren. Let op: we hebben in dit onderzoek geen onderzoek gedaan naar de constructies van de bedrijfsgebouwen. We hebben dus geen inzicht in het feit of de constructies momenteel geschikt zijn op optoppen. Ouder bedrijfsvastgoed heeft vrijwel altijd constructies zonder voldoende draagvermogen. Als de constructies ongeschikt blijken te zijn, brengt heeft dat naar verwachting tot gevolg dat intensivering in de hoogte enkel mogelijk is bij sloop-nieuwbouw.
LET OP: Onderstaande ruimtewinst is dus wat er theoretisch maximaal mogelijk is binnen de kaders van het huidige omgevingsplan. In de praktijk is dit aantal hectare niet realistisch omdat de maximale mogelijkheden nooit overal op een terrein kunnen worden benut, zeker niet zonder negatieve effecten op andere randvoorwaarden. Dit geldt al helemaal op plekken waar bedrijven gevestigd zijn waarvoor het überhaupt niet haalbaar is om bijvoorbeeld tot 15 meter hoog te bouwen. Het scenario geeft wél inzicht in de potentie voor het geval er een nieuwe vestiger landt en/of herontwikkeling plaatsvindt.
Tabel 10: Uitkomsten ruimtelijke component - scenario ‘maximaal intensiveren’ Bouwvlak optimaal benutten Terrein
5
Aantal hectare
% van netto uitgegeven
Optoppen waar het kan
3 tot 6 meter verschil
Meer dan 6 meter verschil
Baambrugge Noord
0,04
4%
4 panden / 1.000 m2 begane grond
-
Bedrijventerrein Mijdrecht5
35,2
33%
71 panden / 173.600 m2 begane grond
426 panden / 378.400 m2 begane grond
Exclusief potentiële ruimtewinst op het kavel van S.C. Johnson.
35
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Bovenkamp
0,03
6%
4 panden / 4.900 m2 begane grond
-
Hollandse Kade
1,4
39%
4 panden / 1.200 m2 begane grond
1 pand / 8 m2 begane grond
Spoorlaan
0,5
19%
32 panden / 9.000 m2 begane grond
8 panden / 800 m2 begane grond
Voorbancken
0,8
32%
1 pand / 500 m2 begane grond
29 panden / 10.800 m2 begane grond
Totaal
37,9
29%
116 panden / 190.200 m2 begane grond
464 panden / 390.000 m2 begane grond
Bron: BBI analyse Stec Groep (2024).
Economisch: juiste bedrijf op de juiste plek In deze paragraaf zoomen we in op de potentie voor het optimaal benutten van de onderzochte bedrijventerreinen binnen de economische component.
We hebben per kavel inzichtelijk gemaakt wat het verschil is tussen de huidige benutting van de milieuruimte en welke milieucategorie is toegestaan. We hebben voor de onderzochte bedrijventerreinen in beeld gebracht welke bedrijven in milieucategorie 1 of 2 momenteel gevestigd zijn op een locatie waar minimaal milieucategorie 3.1 is toegestaan. De resultaten zijn besproken in de integrale ambtelijke werksessie. Op basis van de opgehaalde input zijn de uitkomsten van benutting van de milieuruimte zo veel mogelijk aangepast aan de daadwerkelijke situatie. In totaal gaat het op de onderzochte terreinen om circa 23,4 hectare waar momenteel bedrijvigheid in milieucategorieën 1 of 2 gevestigd zijn waar op die locatie minimaal milieucategorie 3.1 is toegestaan. Dit is zo’n 16% van de totale oppervlakte waar minimaal milieucategorie 3.1 is toegestaan. Deze ruimte wordt vanuit economisch perspectief onderbenut. We verwachten dat een deel van deze bedrijvigheid (denk bijvoorbeeld aan schoonheidssalons of fysiopraktijken) zich mogelijk ook elders in het stedelijk weefsel kan vestigen waardoor ruimte ontstaat voor bedrijven die deze milieuruimte wel nodig hebben. Denk bijvoorbeeld aan leegstaande bedrijfsruimtes of winkelpanden in aanloopstraten van het centrum of bijvoorbeeld in kleinere werkstrips/gebieden in de kern.
Extra economische activiteiten kunnen een positieve bijdrage leveren aan de levendigheid in de kern.
36
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Tabel 11: Uitkomsten economische component - benutting milieuruimte Terrein
1 & 2 bedrijvigheid waar minimaal 3.1 is toegestaan Aantal hectare
Baambrugge Noord
% van oppervlakte waar minimaal 3.1 is toegestaan -
-
21,7
16%
Bovenkamp
-
-
Hollandse Kade
-
-
Spoorlaan
0,3
12%
Voorbancken
1,3
56%
Totaal
23,4
16%
Bedrijventerrein Mijdrecht
Bron: BBI analyse Stec Groep (2024).
Duurzaam: groene en klimaatadaptieve omgeving In deze paragraaf zoomen we in op de potentie voor het optimaal benutten van de onderzochte bedrijventerreinen binnen de duurzame component.
Op bedrijventerreinen liggen vaak veel kansen en mogelijkheden voor verduurzaming. Dit staat in sommige gevallen op gespannen voet met intensiever ruimtegebruik. Het is daarom van belang te zoeken en benutten van slimmer combinaties van intensivering en verduurzaming, zoals meer groen tegen hittestress, groene gevels en zonnepanelen op daken. De kaarten in bijlage C geven op pandniveau inzicht in het bouwjaar van het vastgoed. Hiermee wordt inzicht gegeven in potentieel verouderd vastgoed. Onderstaande tabel toont het gemiddelde bouwjaar per terrein. In het kader op de volgende bladzijde gaan we verder in op de levenscyclus van een bedrijfspand in relatie tot interventiekansen. Op de kaarten met de leeftijd van het vastgoed wordt ook inzicht gegeven in eventueel aanwezige energielabels. Hierbij is het van belang te constateren dat energielabels ook toegekend kunnen worden aan delen van panden op basis van adressen. Zo kan in sommige gevallen een energielabel A enkel toegekend zijn aan de kantoorruimte van een bedrijfspand en niet aan de bedrijfshal. Desalniettemin geeft het energielabel in zeker mate inzicht in de duurzaamheid van het vastgoed. Tot slot bevat onderstaande tabel ook een groenpercentage per onderzocht terrein. Aan dit percentage is te zien hoeveel groen (bomen, struiken en planen) op de onderzochte terreinen aanwezig zijn.
De percentages geven geen inzicht in de kwaliteit en/of (bio)diversiteit van het groen. Belangrijk aandachtspunt bij deze berekening is dat (nog) onbebouwde kavels ook
37
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
aangeduid worden als groen. Hierdoor kan het percentage in de loop van de jaren afnemen doordat deze kavels alsnog bebouwd en benut worden. Onderstaande tabel geef per terrein inzicht in het gemiddeld gewogen bouwjaar en het aandeel groen.
Tabel 12: Gemiddeld gewogen bouwjaar en groenpercentage per terrein t.o.v. bruto terrein Terrein
Gemiddeld gewogen bouwjaar
Aandeel groen
Baambrugge Noord
1986
48%
Bedrijventerrein Mijdrecht
1987
25%*
Bovenkamp
1996
36%
Hollandse Kade
2003
12%
Spoorlaan
1982
10%
Voorbancken
1992
38%
Totaal
1987
25%
Bron: BAG (2024), Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (2022). *De veiligheidscontouren rond S.C. Johnson bestaan uit bomen en gras. Dit is een relatief groot oppervlakte van het terrein, wat ervoor zorgt dat het groenpercentage van het terrein relatief hoog is. Dit is daarom geen representatief percentage voor de rest van het terrein.
Mogelijkheden beter benutten sterk afhankelijk van investeringsmomentum De mogelijkheden voor beter benutten op bedrijventerreinen zijn sterk afhankelijk van de actieve partijen op een terrein, denk aan het aandeel ondernemers/eigenaren, huurders, beleggers, ontwikkelaars etc. De eigendomssituatie bepaalt mede of en hoe makkelijk beter benutten gerealiseerd kan worden. De kansen voor beter benutten zijn verder sterk afhankelijk van het investeringsmomentum van ieder bedrijf. Moet het bedrijf bijvoorbeeld toch al investeren in een uitbreiding of in nieuwe installaties? Spelen er vraagstukken als herlocatie of krimp? Dat zijn allemaal momenten waar zich mogelijk een kans voor beter benutten voordoet. Daarnaast speelt de financiële situatie mee: zijn er überhaupt middelen om te investeren. Ook speelt de huidige constructie van bedrijfspanden een belangrijke rol: is een pand geschikt om op te toppen? Kortom, de mogelijkheden voor beter benutten zijn afhankelijk van diverse aspecten die per bedrijf en per bedrijfspand verschillen. Over het algemeen zijn een aantal momenten in de tijd waarop investeringen in een pand aan de orde zijn. Deze momenten zouden benut kunnen worden om een stap te zetten in beter benutten. Onderstaand figuur laat de levenscyclus van een bedrijfspand zien. We zien dat na 10 tot 15 jaar het eerste groot onderhoud plaatsvindt.
Na 30 jaar gaat het voornamelijk om renovatie. Vervolgens vindt er na 40 tot 45 jaar weer groot onderhoud plaats. Tot slot komt vaak na 50 tot 60 jaar de vraag of het vastgoed nog economisch courant en rendabel is. Deze termijnen kunnen natuurlijk anders zijn door maatschappelijke (denk aan druk op nieuwe terreinen aanleg), ruimtelijke (denk aan uitstraling onder de maat, hogere eisen aan uitstraling en inpassing), economische (denk aan pand niet meer courant, andere sectoren die groeien) en technologische ontwikkelingen (denk aan digitalisering, robotisering). Desalniettemin geven deze termijnen wel een goede richtsnoer.
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Figuur 16: Investeringsmomenten (bedrijfs)vastgoed
Bron: Berenschot Osborne (bouwkosten management)
6.3 Hoofdbevindingen Beter Benutten Indicator 1. Bedrijfskavels relatief intensief bebouwd gezien functie Veel bedrijfskavels op de onderzochte bedrijventerreinen worden al relatief goed benut. Hierbij wordt gekeken naar het verschil tussen het maximaal bebouwingspercentage dat is opgenomen in de planregels, en de daadwerkelijke voetafdruk van het bestaande vastgoed. Het is voor sommige bedrijfsactiviteiten logisch dat het bouwvlak relatief extensief wordt benut, bijvoorbeeld voor bedrijven met veel behoefte aan buitenruimte- en opslag, zoals S.C. Johnson op Bedrijventerrein Mijdrecht die veiligheidscountouren moet hanteren, of grondverzetbedrijf Van Schie B.V. die veel buitenruimte nodig heeft voor de bedrijfsactiviteiten. Toch is er een aantal kavels waar wel ruimtewinst mogelijk is, bijvoorbeeld kavels waarbij veel parkeerruimte in gebruik is, zie onderstaand figuur.
38
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Figuur 17: Voorbeeld ruimtewinst te behalen Bedrijventerrein Mijdrecht
Bron: BBI analyse Stec Groep (2024).
2. Bouwhoogte op groot deel nog niet optimaal benut Het vastgoed op de bedrijventerreinen is over het algemeen enkel- of tweelaags hoog, terwijl soms zelfs drielaags (of meer) is toegestaan. Dit zien we vaker op bedrijventerreinen. Vanuit bedrijfsoverwegingen – denk aan bouwkosten en functionaliteit – is bij de bouw van het vastgoed ingeschat dat de maximale hoogte niet noodzakelijk is. Dat wil niet zeggen dat een hogere bouwhoogte nooit nodig is. Zo kunnen wensen van vastgoedeigenaren door de jaren heen veranderen door groei en trends. Door robotisering is het bijvoorbeeld eenvoudiger om de hoogte in te gaan in de logistiek en de industrie. Bovendien is het in veel gevallen vrij logisch (en soms in omgevingsplannen bij nieuwbouw zelfs al verplicht) om de kantoorruimte op de verdieping te realiseren. We constateren op verschillende locaties op de bedrijventerreinen dat het verschil tussen de huidige en toegestane bouwhoogte meer dan 3 meter, ofwel één verdieping, is. Voornamelijk op Bedrijventerrein Mijdrecht en Voorbancken is dit het geval, zie onderstaand figuur voor een voorbeeld waarbij er een relatief groot verschil is tussen de toegestane en daadwerkelijke bouwhoogte. Theoretisch gezien is het beter benutten van de bouwhoogte mogelijk.
Er zijn – afhankelijk van het doel en de functie van het pand – verschillende manieren om de bouwhoogte van een bedrijfspand beter te benutten. Bijvoorbeeld door het toevoegen van een extra verdieping voor kantoorruimte (ruimtewinst in m2) of meer opslagruimte in de hoogte realiseren (ruimtewinst in m3).
39
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Figuur 18: Voorbeeld onbenutte bouwhoogte Bedrijventerrein Mijdrecht
Bron: BBI analyse Stec Groep (2024).
3. Diverse lichte bedrijvigheid op de bedrijventerreinen Naast de hiervoor genoemde ruimtelijke potentie om bedrijventerreinen optimaler te benutten, hebben we de potentie voor economische optimaal ruimtegebruik in beeld gebracht. We hebben per kavel inzichtelijk gemaakt wat het verschil is tussen de huidige benutting van de milieuruimte en welke milieucategorie is toegestaan. Concreet hebben we in beeld gebracht welke bedrijven in milieucategorie 1 of 2 momenteel gevestigd zijn op een locatie waar minimaal milieucategorie 3.1 is toegestaan. Onderstaand figuur toont de kavels op terrein Voorbancken en Spoorlaan. Relatief veel van de bedrijven gevestigd op Voorbancken hebben een milieucategorie 1 of 2, zoals een sportschool. Deze ruimte wordt dus economisch gezien onderbenut. We verwachten dat een deel van deze bedrijvigheid zich mogelijk ook elders in het bebouwd weefsel van de kernen kan vestigen waardoor ruimte ontstaat voor bedrijven die deze milieuruimte wel nodig hebben. Denk bijvoorbeeld aan leegstaande bedrijfsruimtes of winkelpanden in aanloopstraten van het centrum of bijvoorbeeld in kleinere werkstrips/gebieden in de kern. Ondanks de potentie om de milieuruimte op Voorbancken beter te benutten, passen de lichte bedrijfsfuncties ook in zekere zin bij de aard en schaal van het terrein.
Zeker gezien zich ook een relatief groot aantal bedrijfswoningen op het terrein bevinden.
40
41
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Figuur 19: Benutting milieuruimte op Voorbancken en Spoorlaan
Voorbeeld: PK Sport Onder andere een sportschool is gevestigd op Voorbancken. Dit is bedrijvigheid in milieucategorie 1, terwijl op deze locatie milieucategorie 3.1 is toegestaan. Planologische gezien wordt de milieuruimte wordt dus niet optimaal benut.
Bron: BBI analyse Stec Groep (2024).
Overall zijn een aantal nuances op zijn plaats: • Niet voor elk type bedrijf is intensivering kansrijk, bijvoorbeeld door het type activiteit dat op een kavel plaatsvindt (zoals buitenopslag). Ook heeft niet elk bedrijf de mogelijkheden en middelen om intensivering te realiseren. Bovendien is een dergelijke ruimtewinst pas op termijn haalbaar en met forse inzet van middelen. De lengte van deze termijn is voor een groot deel afhankelijk van het investeringsmomentum van het bedrijf en de eigenaar van het pand. Daarbij kunnen kleinere ingrepen voor beter benutten (denk aan restruimte bebouwen) mogelijk wel gemakkelijker gerealiseerd worden dan grotere ingrepen (denk aan een extra verdieping of uitplaatsing). • Om ruimte beter te benutten is sowieso een aanpak op kavelniveau en in overleg met ondernemers nodig. Deze ruimte is daarom in de tijd ook zeker pas op langere termijn allemaal beschikbaar. Het is daarom belangrijk om vooraf meer zicht te krijgen op voorzienbare grote investeringen in het bedrijfsvastgoed en/of productiemiddelen. Dat zijn immers de momenten waarop intensivering van het ruimgebruik kan plaatsvinden. • We pretenderen niet dat alle mogelijkheden voor intensiever ruimtegebruik allemaal haalbaar zijn omdat er verschillende randvoorwaarden zijn die mogelijkheden voor hoger bouwen of intensiever ruimtegebruik in de weg kunnen staan.
De analyses moeten dan ook als startpunt worden gezien voor een gesprek met de individuele bedrijven over de (on)mogelijkheden.
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
7. Relevante beleidskaders 7.1 Gemeentelijke beleidskaders In onderstaande tabel gaan we kort op relevante gemeentelijke beleidskaders.
Beleidskader
Toelichting
Omgevingsvisie De Ronde Venen 2040
De Omgevingsvisie (vastgesteld op 20 november 2025) benadrukt het belang van sterke, toekomstbestendige bedrijventerreinen als economische dragers. Er wordt ingezet op behoud en uitbreiding van passende ruimte voor bedrijven, verduurzaming, herstructurering en het beter benutten van bestaande terreinen. Innovatie en transities binnen alle sectoren worden gefaciliteerd. Nieuwe ontwikkelingen moeten voldoen aan eisen voor duurzaamheid en circulariteit. Ook wordt gewerkt aan betere bereikbaarheid, vergroening en het voorkomen van nieuwe bedrijfswoningen op bedrijventerreinen. Deze keuzes sluiten direct aan op de bedrijventerreinenstrategie.
Ontwikkelen vanuit het hart: Economische Visie 2025
In 2013 is de eerste economische visie van de gemeente opgesteld. Deze visie is in een parallel traject met de structuurvisie en in samenwerking met het bedrijfsleven tot stand gekomen. De economische visie van De Ronde Venen richt zich op het behouden en versterken van werkgelegenheid door het optimaliseren van de ruimtelijke inrichting. Dit omvat het faciliteren van bestaande bedrijven, het stimuleren van nieuwe initiatieven met aandacht voor duurzaamheid, en het versnellen van procedures. Dit gebeurt via samenwerking tussen gemeente, lokale ondernemers en regionale partners, met een focus op het positioneren van De Ronde Venen als een duurzame en economisch vitale gemeente in de regio.
Actieplan toekomstbestendig Bedrijventerrein Mijdrecht
Eind 2023 is er op basis van een schouw en een rondgang een actieplan opgesteld voor Bedrijventerrein Mijdrecht. Dit actieplan is bedoeld als basis om concrete stappen te zetten naar een aantrekkelijk en toekomstbestendig Bedrijventerrein Mijdrecht. Belangrijke doelen in dit actieplan zijn: veiligheid, een robuust mobiliteitssyteem, oplossingen voor de netcongestie, recreatieve groenstructuur en klimaatadaptatie.
Coalitieakkoord 20222026: In Het Hart
Het coalitieakkoord is in juni 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. In het akkoord staat wat de coalitiepartijen in de periode 2022-2026 willen bereiken. Hierbij wordt aandacht geschonken aan ruimte bieden voor ondernemers en het opstellen van een toekomstvisie voor de bedrijventerreinen.
Nota Detailhandelsstructuur 2023-2025
De Nota Detailhandelsstructuur is vastgesteld in 2023. Het doel van deze nota is helderheid bieden over de ontwikkelingsmogelijkheden voor winkels in de gemeente. De structuur bestaat uit het hoofdwinkelgebied in Mijdrecht Dorp, verschillende dorpscentra, boodschappencentrum Zuiderwaard en Supermarktcentrum Wilnis
42
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Veenzijde. Aanvullend is er een ondersteunende structuur met supermarktlocaties en locaties voor volumineuze detailhandel. Mobiliteitsplan 20232030
In 2023 is het Mobiliteitsplan 2023-2030 opgesteld. De gemeente spreekt daarin de ambitie uit om in 2040 een bereikbare, leefbare en verkeersveilige gemeente te zijn. De ontwikkelingen in de gemeente op het gebied van woningbouw en bedrijvigheid vragen om een verandering in het mobiliteitssysteem. Er is meer aandacht nodig voor de alternatieven voor de auto om de ambitie voor 2040 te behalen. De gemeente heeft voor alle dorpen en specifiek Bedrijventerrein Mijdrecht een uitvoeringsplan opgesteld. Daarin zijn de doelstellingen van het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030 vertaald in concrete maatregelen.
7.2 Provinciale en regionale beleidskaders In onderstaande tabel gaan we kort in op relevante provinciale en regionale beleidskaders.
Beleidskader
Toelichting
Omgevingsverordening Utrecht (2024)
De Omgevingsverordening is een beleidskader voor de fysieke leefomgeving, waarin circa twintig verordeningen, regelingen en besluiten zijn samengevoegd. Deze verordening is op 1 januari 2024 samen met de Omgevingswet in werking getreden en wordt regelmatig aangepast om actueel te blijven. Hierin staan bijvoorbeeld regels vastgelegd over de omvang en kwalitatieve kenmerken van uitbreiding van bedrijventerreinen in de provincie.
Programma wonen en werken Regio U10 (2023)
In het Programma wonen en werken Regio U10 zijn afspraken gemaakt over de voortgang van woningbouw en de ontwikkeling van bedrijventerreinen voor de komende jaren. Kernpunten zijn onder andere voldoende ruimte bieden voor (extra) woningbouw en voldoende ruimte bieden voor bedrijventerreinen. Hierbij wordt in het bijzonder ook gekeken naar de samenhang tussen wonen en werken. Denk aan het realiseren van gemengde woon-werkmilieus en het transformeren van wonen naar werken.
Toekomstperspectief Groen Hart (2023)
Het Toekomstperspectief dient als expertmatig toekomstbeeld dat gebruikt gaat worden in het Ontwikkelperspectief. De essentie van het Toekomstperspectief is behouden van onderscheidend vermogen van het Groene Hart. Als uitgangspunt wordt bij verstedelijking en economische ontwikkeling ingezet op verdichting, transformatie en doorstroming in bestaand bebouwd gebied en langs bestaande assen.
Integraal Ruimtelijk Economisch Perspectief (IRP) 20212040 U10
Het IRP is een integraal perspectief van de 16 gemeenten die onder de regio U10 vallen. Op het gebied van economie wordt er gefocust op 1) het behouden van genoeg werkgelegenheid 2) behoud en versterking van het economische regioprofiel 3) de transitie naar een circulaire economie, 4) behoud en toekomstbestendig maken van werklocaties, en 5) het creëren van 60 hectare regionale bedrijventerrein.
43
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
8. Participatie en proces De gemeente vindt het belangrijk om een gedragen bedrijventerreinenstrategie op te stellen. Daarom zijn er tijdens het opstellen van de bedrijventerreinenstrategie verschillende momenten geweest waarop belanghebbenden input hebben geleverd voor de strategie. De participatiemomenten zijn op te delen in vier categorieën.
8.1 Klankbordgroep met ondernemers Aan het begin van het proces is er een klankbordgroep samengesteld. Verschillende ondernemersvertegenwoordigingen en ondernemers van diverse bedrijventerreinen waren onderdeel van deze klankbordgroep. Er zijn in tot nu toe twee fysieke momenten geweest waarop de klankbordgroep input heeft geleverd: •
•
•
11 juni 2024: tijdens deze sessie heeft de Stec Groep en gemeente de klankbordgroep ingelicht over de aanpak van de bedrijventerreinenstrategie en hebben de klankbordgroepleden input geleverd over welke onderwerpen zij relevant achtten voor de visie. Ook hebben de leden feedback geleverd op de conceptvragen voor de ondernemersenquête. 3 september 2024: op deze datum zijn de belangrijkste resultaten van de analyse gepresenteerd. Hier hebben de leden hun input geleverd. Ook is de opzet van de brede stakeholdersessie van 17 september besproken. Oktober 2024: de conceptrapportage(s) zijn gedeeld met de klankbordgroep zodat zij hierop feedback konden geven.
8.2 Ondernemersenquête Als onderdeel van de strategie heeft de gemeente een online ondernemersenquête uitgezet. Hierbij hadden individuele ondernemers de gelegenheid om input te leveren over hun bedrijf, ruimtevraag en andere zaken. Deze enquête stond open in een tijdsbestek van circa drie weken, in juni en juli. De resultaten zijn verwerkt in het analyserapport
8.3 Integrale ambtelijke werksessie Op 18 juni 2024 heeft de gemeente een ambtelijke werksessie georganiseerd. Deze sessie stond voornamelijk in het teken van het Beter Benutten. Stec Groep heeft hierbij toelichting gegeven op de analyse en bijbehorende resultaten. Medewerkers van verschillende disciplines binnen de gemeente hadden de gelegenheid om hierop te reageren.
8.4 Brede stakeholderssessie Op 17 september 2024 vond de brede stakeholdersessie plaats. Hiervoor konden individuele ondernemers zich aanmelden. Het doel was het ophalen van input vanuit de ondernemers op de bedrijventerreinen in de gemeente: kunnen zij zich vinden in de resultaten en wat vinden zij belangrijk voor de toekomst van de bedrijventerreinen in de gemeente? Eerst werd de economische foto en de ruimtebehoefte gepresenteerd. Vervolgens werd het doel en belang van de bedrijventerreinstrategie toegelicht. Vervolgens werd in groepjes besproken hoe ondernemers dachten over twee onderstaande aspecten. Deze input is vervolgens verwerkt in de conceptstrategie.
44
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
• •
Hoe kunnen we als gemeente samen met ondernemers werken aan de toekomstbestendigheid van onze bestaande bedrijventerrein? Welke eisen moet de gemeente De Ronde Venen stellen aan het nieuwe bedrijventerrein De Bocht?
45
46
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Bijlage A Uitbreidingsvraag regio U10 Onderstaande tabel toont de uitbreidingsvraag per sector voor de regio U10. De percentages laten het aandeel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen per sector in de gemeente De Ronde Venen zien ten opzichte van het totaal van de regio. Op basis daarvan hebben we voor de gemeente De Ronde Venen de uitbreidingsvraag per sector berekend.
Figuur 20: Uitbreidingsvraag per sector regio U10
Sector
2024-2030
2031-2040
2024-2030
2031-2040
EIB Laag
EIB Laag
EIB Hoog
EIB Hoog
Aandeel De Ronde Venen
Landbouw
0
0
0
0
39,1%
Afval, energie en water
1
2
3
3
4%
Industrie – VGM
-0
-1
5
3
4,4%
Industrie – chemische industrie
0
-0
2
2
52,2%
Industrie – HTSM
1
-3
5
-0
3,7%
Industrie – overige industrie
-2
-2
4
4
3,9%
Bouwnijverheid
8
8
20
13
5,5%
Handel en reparatie
5
9
10
12
5%
Groothandel
28
19
35
21
6,2%
Detailhandel
5
8
8
11
5,7%
Vervoer en opslag
10
13
30
37
4,8%
Horeca, leisure & overige diensten
3
3
4
4
3,1%
Dienstverlening en ICT
-3
-3
1
-0
1,9%
Overheid, zorg en onderwijs
-2
-3
2
0
1,5%
Totaal
55
48
129
111
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht (2023), bewerking Stec Groep (2025).
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
47
Bijlage B - Toelichting kwalitatieve werkmilieus Gemengd/interactie Beschrijving Activiteiten
Handel, reparatie (ambachtscentra, refurbish), opslag, werkplaats, fijnmazige last-mile stadsdistributie, diensten als verhuur, schoonmaak, beveiliging, showroom, groothandel met baliefunctie, bedrijfsverzamelgebouwen, kleinschalige (ambachtelijke) productie, R&D en innovatie
Type bedrijven
B2B & B2C; MKB
Herkomst bedrijven
Lokaal tot bovenlokaal (veelal binnen gemeentegrens) In geval van R&D op innovatie/campusomgeving ook (inter)nationaal
Kenmerken ruimtevraag Kenmerk
Uitsluitend
Prioriterend
Bereikbaarheid weg Multimodaliteit
Toelichting Nabijheid uitvalswegen richting snelweg, aansluiting op fijnmazige stedelijke infra
-
Nabijheid water- of spoorterminal is niet relevant
Openbaar vervoer
Bereikbaarheid met de bus (eventueel als onderdeel van ketenmobiliteit) en trein is een pré
Milieucategorie
Overwegend in categorie 1 en 2
Kavelomvang
Veelal tot één hectare, incidenteel groter
Voorbeelden en impressie
Voormalige zeepfabriek Rohm & Haas in Amersfoort Creatieve broedplaats met werk- en kantoorruimtes (incl. ateliers)
Wizer Academy in Utrecht
AQ Group in Utrecht
Kennis- en trainingscentrum in Werkspoorkathedraal op het bedrijventerrein Werkspoor
Kantoor en bedrijfshal (incl. clean room) op De Wetering Zuid
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Regulier Beschrijving Activiteiten
Handel en reparatie, opslag, werkplaats, productie/assemblage, transport/distributie
Type bedrijven
B2B; MKB
Herkomst bedrijven
Lokaal tot bovenlokaal (veelal binnen gemeentegrens)
Kenmerken ruimtevraag Kenmerk
Uitsluitend
Prioriterend
Toelichting
Bereikbaarheid weg
Ontsluiting niet door woongebied en nabijheid provinciale weg zijn een pré
Multimodaliteit
Nabijheid kadefaciliteiten of containerterminal is minder relevant
Openbaar vervoer
Bereikbaarheid met (minimaal) de bus is een pré
Milieucategorie
Overwegend in de categorie 3.1 t/m 4.2
Kavelomvang
Mix van kleine kavels (< 1 hectare) tot middelgrote kavels (tot circa 4 hectare)
Voorbeelden en impressie
VIAVAC in Lopik
B&V Techniek in Oudewater
KringTex in Amersfoort
Bedrijfspand fabrikant vacuümheffers voor panelen en glas
Bedrijfspand allround technisch installatiebedrijf
Bedrijfspand textielexporteur en sorteerbedrijf
48
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
XXL-logistiek Beschrijving Activiteiten
Distributie, opslag/warehousing, value added logistics, assemblage
Type bedrijven
B2B; E-fulfilment (B2C); multinationals
Herkomst bedrijven
Regionaal tot internationaal
Kenmerken ruimtevraag Kenmerk
Uitsluitend
Bereikbaarheid weg
Prioriterend
Toelichting Probleemloze, niet door een woongebied lopende ontsluiting voor vrachtverkeer Max. 5 min van snelwegafslag aan primaire logistieke as
Multimodaliteit
Nabijheid water- of spoorterminal is een pré voor overslag van bulk- en containergoederen
Openbaar vervoer
Nabijheid van arbeidspotentieel en bereikbaarheid via ov daarmee in belang gestegen als locatiefactor Openbaar vervoer en gezamenlijke vervoersoplossingen zijn een pré
Milieucategorie
Overwegend t/m 3.2, incidenteel 4 (ADR/chemisch)
Kavelomvang
Vanaf 3 hectare
Voorbeelden en impressie
GXO + PON Logistics
Jumbo Nieuwegein
Utrecht II Logistics Centre
Grootschalige distributiecentra op kavel van 7 hectare op Batterijen in Veenendaal
Distributiecentrum op kavel van 17 hectare op bedrijventerrein Liesbosch in Nieuwegein
Distributiecentrum op kavel van 6 hectare op bedrijventerrein Lage Weide in Utrecht
49
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Grootschalig HMC (hogere milieucategorie) Beschrijving Activiteiten
Productie, recycling, op- en overslag, circulaire activiteiten (hindergevende vormen van verzamelen, hergebruik en herfabriceren van reststromen en producten)
Type bedrijven
B2B; multinationals; nutsbedrijven
Herkomst bedrijven
Regionaal tot internationaal
Kenmerken ruimtevraag Kenmerk
Uitsluitend
Prioriterend
Toelichting
Bereikbaarheid weg
Ontsluiting niet door woongebied en nabijheid provinciale weg zijn vereisten, snelweg is pré
Multimodaliteit
Nabijheid water- of spoorterminal zijn voor bepaalde segmenten een randvoorwaarde en voor anderen een pré
Openbaar vervoer
Bereikbaarheid met het OV is van ondergeschikt belang
Milieucategorie
4.1 of hoger
Kavelomvang
Vanaf 1 hectare – specifiek grootschalige doelgroep (> 3 hectare)
Voorbeelden en impressie
AVR in Utrecht
Mebin in Amersfoort
Overslagstation van afvalverwerkingsbedrijf
Leverancier van voorgemengd beton
50
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Bijlage C – Kaarten Beter Benutten Kaarten Baambrugge Noord
Figuur 21: Benutting bouwvlak
Figuur 22: Benutting bouwhoogte
51
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Figuur 23: Benutting milieuruimte
Figuur 24: Leeftijd vastgoed en energielabels
52
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Figuur 25: Groenkaart
Kaarten Hollandse Kade & Bovenkamp
Figuur 26: Benutting bouwvlak
53
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Figuur 27: Benutting bouwhoogte
Figuur 28: Benutting milieuruimte
54
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Figuur 29: Leeftijd vastgoed en energielabels
Figuur 30: Groenkaart
55
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Kaarten Bedrijventerrein Mijdrecht
Figuur 31: Benutting bouwvlak
Figuur 32: Benutting bouwhoogte
56
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Figuur 33: Benutting milieuruimte
Figuur 34: Leeftijd vastgoed en energielabels
57
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Figuur 35: Groenkaart
Kaarten Spoorlaan & Voorbancken
Figuur 36: Benutting bouwvlak
58
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Figuur 37: Benutting bouwhoogte
Figuur 38: Benutting milieuruimte
59
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Figuur 39: Leeftijd vastgoed en energielabels
Figuur 40: Groenkaart
60
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Colofon Datum: 8 december 2025 Projectnummer: 24.027 Opdrachtgever: Gemeente De Ronde Venen Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Beer Janssens, Nina Dolsma & Rick Meijerink Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl
61