Bijlage 2. Analyserapport bedrijventerreinenstrategie gemeente De Ronde Venen
Tekst van het document
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen 8 december 2025
2
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Inhoudsopgave 1.
Toelichting analyserapport
3
2.
Trends & ontwikkelingen
4
2.1 2.2 2.3
4 5 6
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Circulaire economie Energie & klimaatadaptatie Digitalisering, robotisering en automatisering
Aanvullende ruimtelijk-economische analyse
8
3.1 3.2 3.3
8 9 10
Ruimtelijke kenmerken bedrijventerreinen Innovatieve bedrijvigheid op de bedrijventerreinen Beroepsbevolking en pendelstromen
Top-down vraagraming
14
4.1 4.2 4.3
14 14 20
Methode Resultaten top-down vraagraming Verdieping vanuit circulaire economie
Bottom-up vraagraming: ruimtebehoeftepeiling
21
5.1 5.2 5.3
21 21 27
Online ruimtebehoeftepeiling Resultaten ruimtebehoeftepeiling Ruimtevraag op basis van leadslijst
Beter Benutten Indicator
28
6.1 6.2 6.3
28 31 38
Methode Beter Benutten Indicator Resultaten Beter Benutten Indicator Hoofdbevindingen Beter Benutten Indicator
Relevante beleidskaders
42
7.1 7.2
42 43
Gemeentelijke beleidskaders Provinciale en regionale beleidskaders
Participatie en proces
44
8.1 8.2 8.3 8.4
Klankbordgroep met ondernemers Ondernemersenquête Integrale ambtelijke werksessie Brede stakeholderssessie
44 44 44 44
Bijlage A - Uitbreidingsvraag regio U10
46
Bijlage B - Toelichting kwalitatieve werkmilieus
47
Bijlage C – Kaarten Beter Benutten
51
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
1. Toelichting analyserapport Toelichting analyserapport Dit analyserapport is onderdeel van de Bedrijventerreinenstrategie van de gemeente De Ronde Venen. Dit analyserapport brengt in hoofdstuk 2 de relevante trends en ontwikkelingen met betrekking tot bedrijventerreinen in beeld. In hoofdstuk 3 worden de aanvullende ruimtelijkeconomische analyses toegelicht. Verder wordt in hoofdstuk 4 uitgebreid ingegaan op de topdownvraagraming en in hoofdstuk 5 lichten we de bottom-up vraaganalyses en de resultaten uit de ondernemersenquête toe. In hoofdstuk zes worden de resultaten Beter Benutten Indicator toegelicht. Daarnaast schetsen we in hoofdstuk 7 de relevante gemeentelijke en provinciale beleidskaders. Tot slot geven we in hoofdstuk 8 inzicht in het doorlopen proces van het opstellen van de bedrijventerreinenstrategie.
3
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
2. Trends & ontwikkelingen Verschillende trends en ontwikkelingen hebben impact op de aard en omvang van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen. We zoomen hieronder in op de meest relevante – en sterk samenhangende – technologisch-maatschappelijke trends, waarvan we de grootste ruimtelijke effecten verwachten komende jaren.
2.1 Circulaire economie Transitie naar een circulaire economie Nederland werkt aan een duurzamere, circulaire economie. Nederland zet in op een volledig circulaire economie in 2050. Dit vraagt een radicale verandering in het handelen van bedrijven en consumenten. Het is een verandering van de manier waarop bedrijven, sectoren en ketens nu werken. Een werkwijze die nu gebaseerd is op een lineair bedrijfsmodel en die verandert naar een circulair bedrijfsmodel. De circulaire economie is daarmee geen nieuwe aparte sector, zoals soms wordt verondersteld, maar een transitie van de gehele economie. In de transitiefase zal een deel van de huidige lineaire economie zich niet kunnen aanpassen. Deze activiteiten verdwijnen waardoor ruimte vrijvalt óf anders wordt ingevuld (zie ook figuur 1). Een deel van de bestaande bedrijven past zich juist wel aan en ontwikkelt een nieuw bedrijfsmodel. Zoals een zand- en grindbedrijf dat een retourstroom gaat opslaan en verwerken. Of een plasticfabriek die fossiele inputs vervangt door het op locatie verzamelen en opwerken van secundaire grondstoffen. In deze groep bedrijven kan sprake zijn van zowel groei, krimp als gelijkblijvend ruimtegebruik. Tot slot komen er nieuwe circulaire activiteiten bij die voor extra ruimtegebruik zorgen.
Het ruimtelijke effect is naar verwachting het grootst bij bedrijven en sectoren die grote volumes van grondstoffen en materialen verbruiken, bewerken en vervoeren. Denk hierbij aan sectoren als de (maak)industrie, bouw, logistiek en recycling. Deze bedrijvigheid is hoofdzakelijk gevestigd op bedrijventerreinen, inclusief zeehavens en industrieclusters. Bedrijventerreinen vormen daarmee het brandpunt voor de circulaire transitie. Onze verwachting daarbij is dat het aandeel van circulaire activiteiten in het totale ruimtebeslag van bedrijventerreinen naar circa 25 tot 40% groeit in 2030. Tot 2030 bestaat de vraag nog vooral uit plekken om te experimenteren en op te schalen, daarna gaat het steeds meer om ruimte voor volledige circulaire productie en logistiek.
Figuur 1: Transitie van een lineaire naar een circulaire economie
Bron: Stec Groep (2025).
4
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Wat betekent dit voor bedrijventerreinen in De Ronde Venen? De transitie richting de circulaire economie zal op termijn impact hebben op alle bedrijven in De Ronde Venen. Ten eerste groeit de concentratie van industriële en logistieke bedrijven aanzienlijk. Deze sectoren zijn prominent vertegenwoordigd op de bedrijventerreinen in De Ronde Venen, wat een merkbare invloed zal hebben. Daarnaast neemt de ruimtevraag voor circulaire activiteiten toe. Enkele bedrijven zijn al bezig met circulariteit, of betrokken als schakel in een groter geheel. Op Bedrijventerrein Mijdrecht zien we al de eerste transitie-initiatieven, bijvoorbeeld afvalverwerkers en recyclingbedrijven die steeds meer waarde uit afval of producten halen. De transitie-initiatieven zullen voor een deel komen vanuit de bestaande bedrijven. Ook zullen er nieuwe bedrijven ontstaan (vanuit bijvoorbeeld een start-up, maar ook vanuit een joint venture van partijen). Als gevolg van de circulaire economie zal de wens en noodzaak van een efficiënte inrichting van (retour)stromen op de bedrijventerreinen in het bijzonder aandacht vragen. Dit biedt kansen voor bedrijvigheid in gemeente De Ronde Venen, bijvoorbeeld voor bedrijven die zich specialiseren het ophalen en transporteren van (retour)stromen. Concreet kunnen potentieel de grondstof- en materiaalstromen in de gemeente in beeld gebracht worden.
Hiermee kan inzichtelijke worden gemaakt welke circulaire businesscase potentieel mogelijk is. Wanneer ondernemers met ervaringen en ideeën met elkaar delen, ontstaan mogelijk eerste samenwerkingen. Wat reststroom is voor de één, is vaak potentiële grondstof voor de ander.
In een separaat memo ‘Verdieping circulaire bedrijvigheid gemeente De Ronde Venen’ wordt meer inzicht gegeven in de transitie naar een circulaire economie, circulaire bedrijfsactiviteiten in de gemeente en de ruimtelijk en kwalitatieve kenmerken van deze bedrijven. Naast de transitie naar een circulaire economie, zien we in De Ronde Venen een bredere beweging richting een nieuwe economie. Lokale ondernemers spelen hierin een sleutelrol: zij ontwikkelen innovatieve producten en diensten, werken samen in nieuwe ketens, en benutten digitale technologieën om hun bedrijfsvoering te vernieuwen. Deze ondernemers dragen niet alleen bij aan circulariteit, maar ook aan een veerkrachtige, toekomstbestendige economie in de regio. De gemeente kan deze ontwikkeling ondersteunen door ruimte te bieden voor experimenten, samenwerking te stimuleren en kennisdeling te faciliteren. Zo ontstaat een ecosysteem waarin de nieuwe economie kan groeien, met circulaire én andere innovatieve bedrijvigheid als motor voor duurzame ontwikkeling.
2.2 Energie & klimaatadaptatie Vanwege de energietransitie verwachten we een groei van mkb-bedrijven die zich richten op een reductie van energie en het benutten van nieuwe (energie)bronnen. Vooral bestaande installatiebedrijven en nieuwe spelers in de markt floreren hierdoor. Op bedrijventerreinen kunnen huidige beperkingen in netcapaciteit (tijdelijk) invloed hebben op zowel de vraag naar uitbreiding als de mogelijkheden voor verduurzaming van bedrijven en bedrijventerreinen. Dit zet mogelijk een rem op verdere economische ontwikkeling. Het oplossen van netcapaciteitsproblemen is dan ook urgent. Zeker met het oog op het verminderen van het gebruik van schadelijke brandstoffen als gevolg van hoge prijzen en strengere CO2-beprijzing. Hierdoor groeit de vraag naar andere, schonere energiebronnen. We verwachten dan ook nieuwe activiteiten op bedrijventerreinen, zoals waterstof- en/of batterijfabrieken, en een stijgende behoefte aan duurzame energie-infrastructuur.
5
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Bedrijventerreinen zijn (doorgaans) versteende gebieden. Vanuit bedrijven-perspectief is dit ook best logisch. Een bedrijf heeft nou eenmaal ruimte nodig voor opslag en parkeren voor haar bedrijfsactiviteiten. Toch kan en moet het naar de toekomst anders. Zeker omdat te veel steen de temperatuur op het terrein aanzienlijk verhoogt (hittestress) en de impact van een piekbui groot is en veel schade kan toebrengen. Om de klimaatproblematiek op te lossen, is een flinke verduurzaming en vergroening van bedrijventerreinen nodig (klimaatadaptatie). Er is meer aandacht en actie nodig voor het omgaan met piekbuien, hitte en langdurige droogte, maar ook voor behoud en het versterken van de biodiversiteit en verduurzaming van bedrijfsvastgoed, productieprocessen en mobiliteit. Denk aan investeringen in wadi’s, halfverharding, groene daken en gevels en hoogwaardig groen, dat niet alleen een natuurlijke, maar ook recreatieve functie heeft waar werknemers baat bij hebben. Onze verwachting is dat dit hoofdzakelijk in het bruto deel van het bedrijventerrein (openbaar gebied) een plek gaat krijgen. Als we kijken naar bedrijventerreinen die in het afgelopen decennium ontwikkeld zijn, dan zien we een licht lagere netto-bruto-verhouding op terreinen met een hoge ambitie op groen.
Gemiddeld is die verhouding op bedrijventerreinen tussen 70 en 80% (uitgeefbaar deel ten opzichte van het totale plangebied). Op dergelijke ‘groene’ terreinen gaat de verhouding naar 60 tot 70%.
Wat betekent dit voor bedrijventerreinen in De Ronde Venen? De energietransitie heeft ingrijpende gevolgen voor de bedrijventerreinen in De Ronde Venen. Vrijwel alle bedrijven in de gemeente zullen hiermee te maken krijgen, zowel in termen van verduurzaming van hun eigen gebouwde omgeving als bij de aansluiting van nieuwe ontwikkelingen. Deze transitie vraagt om aanzienlijke aanpassingen en investeringen, maar biedt ook kansen voor groei en innovatie, vooral voor middelgrote en kleine bedrijven (MKB) die zich richten op energiebesparing en het benutten van nieuwe energiebronnen. Dit nieuwe energienetwerk zal vragen om een andere infrastructuur, wat extra ruimte vraagt op de bedrijventerreinen. Eén van de grootste uitdagingen in de energietransitie is de beperkte capaciteit van het huidige energienetwerk op de bedrijventerreinen in De Ronde Venen. Deze beperking kan tijdelijk een rem zetten op de uitbreiding en verduurzaming van bedrijven en bedrijventerreinen. Het oplossen van netcapaciteitsproblemen is daarom urgent. Zonder adequate netcapaciteit kunnen bedrijven immers niet volledig profiteren van de voordelen van elektrificatie en duurzame energiebronnen, wat de verdere economische ontwikkeling kan vertragen. Verder hebben de bedrijventerreinen in De Ronde Venen te maken met piekbuien en hittestress.
Daarom is het nodig dat de bedrijventerreinen in De Ronde Venen aan de slag gaan met verduurzaming en vergroening. Dit zal ruimte vragen op de bedrijventerreinen.
2.3 Digitalisering, robotisering en automatisering Digitalisering, robotisering en automatisering nemen de laatste jaren sterk toe in de grote bedrijventerreinsectoren industrie, bouw en logistiek. De krappe arbeidsmarkt geeft daarbij een extra incentive voor bedrijven om hierin te investeren. Door investeringen in machines en robots kunnen bedrijven de productie vaak opschroeven zonder extra ‘handjes’. Dit biedt perspectief omdat de potentiële beroepsbevolking de komende jaren zal afnemen. Tegelijkertijd ontstaat nieuwe werkgelegenheid voor technische vakmensen, ICT-ers en programmeurs. Door robotisering en automatisering zijn sommige bedrijfsactiviteiten schoner en stiller en zo makkelijker te combineren met andere functies, ook buiten formele bedrijventerreinen. Toch zal het voor veel bedrijven aantrekkelijk zijn om juist op bedrijventerreinen gevestigd te zijn en blijven. Per saldo verwachten we een overwegend gelijkblijvende concentratie van bedrijven en
6
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
werkgelegenheid op bedrijventerreinen door digitalisering. Naar verwachting stijgt het ruimtegebruik door deze trend meer dan de werkgelegenheid. Vaak zien we dat de robots en geautomatiseerde productielijnen meer ruimte in nemen. Dit is vooral het geval in de sectoren industrie en logistiek, maar bijvoorbeeld ook – in lichtere mate – in de bouw, handel en reparatiesector. Wel is dit naar verwachting vooral een effect op de korte tot middellange termijn (2030). Op termijn is meer productie, opslag op logistiek op dezelfde meters mogelijk. Als gevolg van digitalisering, automatisering en robotisering zijn diverse (productie)activiteiten ook weer rendabel in West-Europa uit te voeren. Reshoring en nearshoring1 worden bij diverse bedrijven op strategisch niveau overwogen. Dit kan leiden tot extra productie, groei en/of ruimtevraag.
Wat betekent dit voor bedrijventerreinen in De Ronde Venen? De bedrijventerreinsectoren industrie, bouw en logistiek zijn op de bedrijventerreinen in De Ronde Venen sterk vertegenwoordigd. In deze sectoren zullen digitalisering, robotisering en automatisering steeds vaker toegepast worden en meer ruimte vragen. Op de korte termijn zal de daarom vanuit deze trend de ruimtevraag op de bedrijventerreinen in De Ronde Venen toenemen.
1
Reshoring is het terugbrengen van productproductie uit het buitenland. Nearshoring is het uitbesteden van productie of andere zakelijke activiteiten in de nabijheid van het bedrijf.
7
8
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
3. Aanvullende ruimtelijkeconomische analyse 3.1 Ruimtelijke kenmerken bedrijventerreinen Kenmerken bedrijventerreinen De Ronde Venen Onderstaande tabel toont diverse kenmerken van de bedrijventerreinen in de gemeente De Ronde Venen. We baseren ons hierbij op de IBIS-contouren van de bedrijventerreinen. We zien dat de bruto/netto verhouding gemiddeld rond de 0,82 ligt. De gemiddelde Floor Space Index (FSI), de verhouding tussen de oppervlakte van de kavel en de oppervlakte van het vastgoed, bedraagt 0,49. Dat is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde dat tussen de 0,4 en 0,6 ligt. We zien hierbij dat Bovenkamp en Hollandse Kade relatief intensief wordt benut ten opzichte van de rest van de terreinen. Dit wordt onder andere verklaard door een relatief hoog aandeel kantoorachtige bedrijvigheid op deze terreinen. De terreinen Baambrugge Noord en Bedrijventerrein Amstelhoek is de FSI juist ondergemiddeld. Hier zitten juist wat ruimte-extensievere bedrijven gevestigd. In hoofdstuk 6 brengen we de mogelijkheden voor optimaal ruimtegebruik en intensiveren op de bedrijventerreinen in beeld. Ook worden in paragraaf 6.1 een aantal praktijkvoorbeelden toegelicht waarbij de FSI fors is toegenomen. De terreinquotiënt (TQ), het gemiddeld aantal vierkante meter kavel per werkzaam persoon, bedraagt gemiddeld zo’n 250 m2 per persoon.
Hierbij zijn er grote onderliggende verschillen tussen de terreinen, waarbij we zien dat de relatief oude terreinen vaak minder arbeidsintensief zijn dan de nieuwere terreinen.
Tabel 1: Kenmerken bedrijventerreinen De Ronde Venen2 Kenmerk
Bruto
Netto
Bruto/ netto
Netto uitge-
Oppervlakte
Plannaam
opp. (ha)
opp. (ha)
verhouding
geven opp. (ha)
vastgoed (m
3,0
2,1
0,70
2,1
6.500
0,31
60
5
395
4,2
3,8
0,91
3,8
13.200
0,35
35
6
1190
175,2
144,3
0,82
144,1
695.500
0,48
5.525
594
260
Bovenkamp
2,0
1,3
0,65
1,3
10.900
0,84
120
24
105
Hollandse Kade
4,7
3,1
0,66
3,1
28.800
0,93
610
118
60
Spoorlaan
4,0
3,1
0,78
3,1
12.400
0,40
20
13
1475
Voorbancken
3,5
2,6
0,74
2,6
11.500
0,44
100
26
255
196,6
160,3
0,82
160,1
778.800
0,49
6.475
786
250
Baambrugge Noord Bedrijventerrein Amstelhoek Bedrijventerrein Mijdrecht
Totaal
FSI 2)
Aantal
Aantal
TQ in
banen
vestigingen
m2
Bron: IBIS Utrecht (2025), PAR (2025), BAG (2025), bewerking Stec Groep (2025). 2
De FSI voor Bedrijventerrein Mijdrecht betreft het totale terrein. Exclusief de kavel van S.C. Johnson is de FSI van het bedrijventerrein circa 0,56.
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Ruimtegebruik op de bedrijventerreinen geïntensiveerd ten opzichte van 2019 Het huidige ruimtegebruik op de bedrijventerreinen is geïntensiveerd ten opzichte van het ruimtegebruik in 2019. We zien dat de FSI op bijna alle terreinen is gestegen: de verhouding vastgoed ten opzichte van bedrijventerrein is dus toegenomen. Op Bedrijventerrein Mijdrecht is de FSI gestegen van 0,45 naar 0,48. Ook de terreinen Baambrugge Noord, Bovenkamp, Hollandse Kade en Voorbancken tonen een stijging in de FSI. Op Spoorlaan is de FSI gelijk gebleven. Dit toont dat de ruimtedruk, in lijn met de landelijke trend, verder is toegenomen en de ruimte dus efficiënter moet worden benut.
Tabel 2: Ruimtegebruik in 2025 ten opzichte van 2019 Bedrijventerrein
FSI 2025
2019
Baambrugge Noord
0,31
0,24
Bedrijventerrein Mijdrecht
0,48
0,45
Bovenkamp
0,84
0,62
Hollandse Kade
0,93
0,90
Spoorlaan
0,40
0,40
Voorbancken
0,43
0,39
Bron: Ruimtebehoefte Bedrijventerreinen De Ronde Venen (Stec Groep, 2019), BAG (2025), IBIS Utrecht (2025), bewerking Stec Groep (2025).
3.2 Innovatieve bedrijvigheid op de bedrijventerreinen Bijna 30% van de totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen innovatief We zoomen in op innovatieve bedrijven in de gemeente De Ronde Venen. Met behulp van Innovatiespotter brengen we innovatief hoogwaardige bedrijven in de gemeente in beeld. De werkwijze van Innovatiespotter wordt toegelicht in onderstaand kader. Innovatiespotter hanteert tien verschillende innovatie-topics waarin bedrijven ingedeeld kunnen worden: Agrifood, Bouw, Chemie, Circulair, Energie, Health, Hightech, ICT, Logistiek en Water. Onze analyse laat zien dat er in de gemeente De Ronde Venen in 2024 ruim 130 innovatieve bedrijven met zo’n 2.120 banen zijn. Zoomen we specifiek in op de bedrijventerreinen, dan constateren we dat er bijna 75 innovatieve bedrijven met zo’n 1.880 banen gevestigd zijn op de verschillende bedrijventerreinen in de gemeente. Dit is bijna 30% van het totaal aantal banen op bedrijventerreinen. Het gaat om bedrijven die zich op een of andere manier met innovaties bezighouden. Belangrijk aandachtspunt hierbij is dat bij grotere bedrijven vaak slechts een deel van het personeel zich zal bezighouden met innovaties. Onderstaand figuur laat de verdeling van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in gemeente De Ronde Venen naar innovatief topic zien.
9
10
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Figuur 2: Innovatieve bedrijvigheid op bedrijventerreinen naar topic 4%
3%
1%
1%
6% 33% 12%
17%
Logistiek
Bouw
ICT
Hightech
Agrifood
Circulair
Health
Water
Energie 23%
Bron: Innovatiespotter (2024), PAR (2024), bewerking Stec Groep (2025).
Werkwijze Innovatiespotter Wanneer wordt een bedrijf aangemerkt als innovatief? De analysetool van Innovatiespotter scant dagelijks 2,8 miljoen websites van bedrijven. Dit geeft real time informatie over waar bedrijven zich mee bezig houden. Uit onderzoek van Innovatiespotter en CBS blijkt dat de kans dat innovatieve bedrijven niet gevonden worden omdat ze geen website hebben minder dan 0,1% is. Naast websites van bedrijven worden eveneens openbare registers gebruikt over deelname van bedrijven aan innovatienetwerken, innovatiesubsidies, congressen, startup programma’s zoals incubators, accelerators en andere stimuleringsprogramma’s voor start- en scale-ups, of subsidies die bedrijven ontvangen hebben (RVO, energie-innovatiesubsidies, RAAK, et cetera). Innovatiespotter beschikt over 750 openbare bronnen die deze gegevens bevatten, waarvan 200 start-up programma’s. Bedrijven worden standaard in tien sectoren ingedeeld waarin vrijwel alle startups en innovatieve bedrijven zijn in te delen. Hiervoor raadpleegt Innovatiespotter roadmaps en innovatie-agenda’s uit beleidsdocumenten van de overheid, brancheorganisaties en kennisinstellingen. Op basis van de laatste ontwikkelingen worden algoritmes getraind die bedrijven uit alle mogelijke sectoren identificeren.
3.3 Beroepsbevolking en pendelstromen Beroepsbevolking De Ronde Venen relatief meer middelbaar en hoog opgeleid dan banen op bedrijventerreinen vragen Het opleidingsniveau van de inwoners in De Ronde Venen is voor het grootste deel middelbaar of hoog opgeleid (zie onderstaand figuur). Volgens het CBS is circa 25% van de beroepsbevolking in De Ronde Venen praktisch geschoold, 43% is middelbaar geschoold en 33% is hoogopgeleid. Voorbeelden van sectoren die passend zijn of goed aansluiten voor praktisch tot middelbaar geschoolden zijn de bouw, handel en reparatie en logistiek en in zekere mate ook de industrie. Voorbeelden van sectoren grotendeels geschikt voor mensen die middelbaar tot hoog opgeleid zijn industrie, ICT en de financiële en zakelijke dienstverlening. De bedrijventerreinen huisvesten bedrijven die werk bieden aan werknemers met verschillende opleidingsachtergronden. Circa 56% van de banen op de bedrijventerreinen vereist een praktisch geschoolde opleidingsachtergrond. Circa 20% van de banen op de bedrijventerreinen vereist een middelbaar geschoolde opleidingsachtergrond en circa 29% van hoog geschoolde
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
opleidingsachtergrond. We zien dus dat de beroepsbevolking van De Ronde Venen een groter aandeel middelbaar- en hoogopgeleiden heeft dan er gevraagd wordt op de bedrijventerreinen. De bedrijventerreinen zijn namelijk voornamelijk gericht op banen waarvoor een praktische opleiding vereist is. Mensen met een mbo opleidingsachtergrond reizen gemiddeld minder ver naar hun werk dan mensen met een hbo of wo-opleiding (bron: CBS, 2020). We zien dan ook dat mensen met een mbo-opleiding doorgaans vaker in de eigen gemeente werken dan mensen met een hbo- of wo-opleiding. Mensen met een mbo-opleiding zijn dus meer afhankelijk van het lokale banenaanbod en willen ook vaker lokaal werken. De bedrijventerreinen vervullen vanuit dit perspectief dus een grote sociaaleconomische rol binnen de gemeente. Dit sluit uiteraard niet uit dat de bedrijventerreinen ook werknemers huisvest van buiten de gemeente: de bedrijventerreinen hebben ook aantrekkingskracht op de inwoners van omliggende gemeenten en ook reizen inwoners van De Ronde Venen naar andere gemeenten om te werken. Hier gaan wij verder op in de paragraaf over arbeidspendel.
Figuur 3: Gevraagd opleidingsniveau bedrijventerreinen versus opleidingsniveau beroepsbevolking De Ronde Venen
Opleidingsniveau banen bedrijventerreinen
Opleidingsniveau beroepsbevolking
0% Praktisch
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Middelbaar
Hoog
Bron: PAR (2025), CBS (2020), bewerking Stec Groep (2025).
Gemeente De Ronde Venen kent een negatief arbeidspendelsaldo Als we kijken naar het woonwerk-verkeer in de gemeente De Ronde Venen, dan zien we dat er veel pendelstromen zijn van en naar de omliggende gemeenten, inclusief gemeenten die zich in andere provincies bevinden. Samenvattend heeft De Ronde Venen een negatief pendelsaldo: dagelijks reizen er meer mensen vanuit de gemeente naar een andere gemeente om te werken dan andersom. Dit komt voornamelijk door de grote uitgaande pendelstromen naar Amsterdam, Haarlemmermeer en Utrecht. Vooral de pendelstroom richting Amsterdam is erg groot in omvang: elke dag reizen er gemiddeld 4.700 mensen naar Amsterdam om te werken. Dit wordt verklaard door het grote aanbod aan banen in Amsterdam in combinatie met de goede verbinding vanuit Abcoude per auto en OV (o.a. via station Abcoude). Naast de interactie met de grotere gemeenten zien we dat er veel mensen pendelen tussen De Ronde Venen en de kleinere, omliggende gemeenten. Hierbij geldt het alleen voor Woerden en Nieuwkoop dat er meer mensen naar De Ronde Venen toe komen om te werken dan andersom. Voor de rest van de gemeenten geldt dat er meer mensen naar de omliggende gemeenten vertrekken om de werken dan dat er mensen naar De Ronde Venen komen voor hun werk. Hieruit concluderen we dat de gemeente op regioniveau geen bepalende werkgelegenheidsfunctie heeft.
Daarentegen heeft de gemeente wel een belangrijke werkgelegenheidsfunctie voor de bevolking binnen De Ronde Venen zelf: ruim 6.100 mensen wonend in De Ronde Venen werken hier ook. Vooral bedrijventerrein Mijdrecht speelt hierin een belangrijke rol.
11
12
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Figuur 4: Pendelstromen van en naar gemeente De Ronde Venen
Bron: CBS (2023), bewerking Stec Groep (2025).
Tabel 3: Pendelstromen per gemeente Gemeente
Pendel vanuit De Ronde Venen
De Ronde Venen
Pendel naar De Ronde Venen
Saldo
6.100
6.100
-
Nieuwkoop
200
400
200
Woerden
300
400
100
Utrecht
1.100
900
-200
Stichtse Vecht
800
600
-200
Aalsmeer
500
200
-300
Utrechtse Heuvelrug
300
0
-300
Uithoorn
900
400
-500
Amstelveen
900
100
-800
Haarlemmermeer
1.200
200
-1.000
Amsterdam
4.700
600
-4.100
Overige gemeenten
3.100
2.100
-100
Totaal
20.000
12.000
-8.000
Bron: CBS (2023), bewerking Stec Groep (2025).
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Thuiswerken vast onderdeel van de werkroutine Sinds de coronacrisis is thuiswerken ingeburgerd geraakt. Het landelijk reizigersonderzoek constateert dan ook dat thuiswerken een vast onderdeel is gebleven van de werkweek. Gemiddeld werkten mensen in 2023 ongeveer 1,2 dag per week thuis. Dat is lager dan in 2021 en 2022 maar nog altijd meer dan voor de coronacrisis (0,8 dag per week). Thuiswerken komt voornamelijk voor in de zakelijke dienstverlening en bij het openbaar bestuur. Zo lopen deze sectoren voorop in mogelijkheden om thuis te werken of te vergaderen, en in regelingen voor een thuiswerkvergoeding. Logischerwijs zijn het ook voornamelijk de kantoorbanen waar thuiswerken mogelijk is. Daar doet zich dan ook direct en onderscheid voor in mensen met een verschillende opleidingsachtergrond. Omdat kantoorbanen voornamelijk worden ingevuld door mensen met een middelbare tot hoge opleidingsachtergrond, zien we dat de relatieve druk van deze doelgroep op het woon-werkverkeer is afgenomen, terwijl die van de doelgroep praktische opgeleiden de afgelopen jaren relatief onveranderd is gebleven.
13
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
4. Top-down vraagraming 4.1 Methode Dit hoofdstuk geeft inzicht in de verwachte ruimtebehoefte volgens de top-down methode. In Hoofdstuk 5 lichten we de bottom-up vraagraming toe. Top-down versus bottom-up De top-down benadering op basis van de prognose van de provincie Utrecht (2023) brengt de ruimtebehoefte in beeld door vraag met aanbod te confronteren zoals weergegeven in onderstaand figuur. De vraag kan bestaan uit de uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag. Het aanbod bestaat uit het hard planaanbod, aangevuld met een check op eventuele over- of ondermatige leegstand.
Figuur 5: Top-down methode ruimtebehoefte
Vervolgens kijken we welk deel van deze ruimtevraag concreet in beeld is op basis van een bottom-up perspectief (in Hoofdstuk 5). Het bottom-up perspectief zorgt voor een actueel, concreet en specifiek beeld van de lokale marktvraag. Hiervoor baseren we ons op de uitkomsten van de online enquête die is verspreid onder de ondernemers in de gemeente De Ronde Venen. Op die manier krijgen we een scherp inzicht in de lokale ontwikkelingen en marktverwachtingen naast de objectiviteit van de geijkte prognosemodellen. Hiermee doen we recht aan de specifieke behoeften en ontwikkelingen die lokaal spelen.
4.2 Resultaten top-down vraagraming Toelichting Behoefteraming bedrijventerreinen Utrecht In het najaar van 2023 heeft de provincie Utrecht de ‘Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht’ vastgesteld. Deze prognose is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken over de vraaggerichte ontwikkeling van bedrijventerreinen (in het geval van gemeente De Ronde Venen in U10-verband). De in de prognose geraamde ruimtevraag naar bedrijventerreinen bestaat uit drie componenten: 1 Uitbreidingsvraag – De vraag naar extra bedrijventerrein, ten opzichte van de huidige voorraad, door natuurlijk verloop en dynamiek van bedrijven in de regio. Ook wel autonome
14
15
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
vraag genoemd. In de prognose wordt de uitbreidingsvraag in twee scenario’s in beeld gebracht: EIB laag en EIB hoog3. 2 Vervangingsvraag – De vraag naar bedrijventerrein door onttrekking van een deel van de huidige voorraad bedrijventerreinen. 3 Additionele vraag – De vraag naar bedrijventerrein die niet direct te ‘voorspellen’ is via ramingsmethodiek. Het gaat veelal om grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, incidenteel van aard of groeisprongen van bedrijven die duidelijk afwijken van natuurlijke groei van de uitbreidingsvraag. De uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag worden in de prognose gekwantificeerd en de additionele vraag wordt kwalitatief toegelicht. In de prognose wordt de geraamde ruimtevraag in netto hectares in beeld gebracht. Dit is de netto ruimte aan bedrijfskavels op bedrijventerreinen waar naar verwachting behoefte aan is. Uitbreidingsvraag in de regio U10: 103 tot 240 hectare netto in de periode 2024 t/m 2040 In de periode 2024 tot en met 2030 bestaat de verwachte uitbreidingsvraag in de regio U10 uit zo’n 55 tot 129 hectare netto bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van zo’n 7,9 tot 18,4 hectare netto in de periode 2024 tot en met 2030. In de periode 2031 tot en met 2040 is er een uitbreidingsvraag van circa 48 tot 111 hectare netto in de regio U10.
De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt. In onderstaande tabel is de uitbreidingsvraag in de regio gecorrigeerd naar de periode 2024 t/m 2040. De totale uitbreidingsvraag bedraagt circa 103 tot 240 hectare netto.
Figuur 6: Totale uitbreidingsvraag bedrijventerreinen in regio U10 (in ha) Tijdsperiode
EIB laag
EIB hoog
2024 tot en met 2030
55
129
2031 tot en met 2040
48
111
2024 tot en met 2040
103
240
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht (2023), bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op hele getallen.
Vertaling prognose naar gemeenteniveau geeft indicatie De provinciale bedrijventerreinenprognose is opgesteld voor drie regio’s in de provincie Utrecht. Op dit regionale schaalniveau zijn data (werkgelegenheid, ontwikkelingen sectoren, et cetera) robuust genoeg om een modelmatige, langjarige prognose te maken. Op een lager schaalniveau worden cijfers minder betrouwbaar omdat incidenten en uitschieters uit het verleden (in bijvoorbeeld ontwikkeling van sectoren of ruimtegebruik) verwachtingen richting de toekomst (te) sterk kunnen beïnvloeden. Om een indicatie te krijgen van de uitbreidingsvraag op gemeenteniveau maken we gebruik van marktaandelen. Het rekenen met een marktaandeel is gebaseerd op historische data en niet op een gereed toekomstbeeld van de vestigingsdynamiek van het bedrijfsleven in de gemeente en regio voor de komende jaren. We spreken daardoor expliciet over een indicatieve verdeling.
3
Deze scenario’s zijn gebaseerd op de actualisatie en regionalisering bedrijfstakramingen opgesteld door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in 2022.
16
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Uitbreidingsvraag in gemeente De Ronde Venen: 6,2 tot 14,6 hectare netto in de periode 2024 t/m 2040 In de periode 2024 tot en met 2030 bestaat de verwachte uitbreidingsvraag in De Ronde Venen uit zo’n 3,4 tot 7,8 hectare netto bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van zo’n 0,5 tot 1,1 hectare netto in de periode 2024 tot en met 2030. In de periode 2031 tot en met 2040 is er een uitbreidingsvraag van circa 2,8 tot 6,7 hectare netto in De Ronde Venen. Zoals genoemd ligt de uitbreidingsvraag in deze periode op een lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt. De totale uitbreidingsvraag in de periode 2024 tot en met 2040 bedraagt circa 6,2 tot 14,6 hectare netto.
Tabel 4: Totale uitbreidingsvraag bedrijventerreinen in De Ronde Venen (in ha) Tijdsperiode
EIB laag
EIB hoog
2024 tot en met 2030
3,4
7,8
2031 tot en met 2040
2,8
6,7
2024 tot en met 2040
6,2
14,6
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht (2023), bewerking Stec Groep (2025).
Op basis van de marktaandelen van de sectoren in De Ronde Venen in de regio, brengen we de uitbreidingsvraag per sector in beeld, zie onderstaande tabel. Hiermee brengen we in beeld vanuit welke sectoren de grootste ruimtevraag komt. Zie bijlage A voor de marktaandelen van De Ronde Venen in de U10 per sector.
Tabel 5: Indicatieve uitbreidingsvraag per sector gemeente De Ronde Venen
Sector
2024-2030
2031-2040
2024-2030
2031-2040
EIB Laag
EIB Laag
EIB Hoog
EIB Hoog
Landbouw
0,1
0,1
0,1
0,1
Afval, energie en water
0,1
0,1
0,1
0,1
Industrie – VGM
-0,0
-0,1
0,2
0,1
Industrie – chemische industrie
0,1
-0,2
1,3
1,1
Industrie – HTSM
0,0
-0,1
0,2
-0,0
Industrie – overige industrie
-0,1
-0,1
0,1
0,1
Bouwnijverheid
0,4
0,4
1,1
0,7
Handel en reparatie
0,3
0,4
0,5
0,6
Groothandel
1,8
1,2
2,2
1,3
Detailhandel
0,3
0,5
0,5
0,6
Vervoer en opslag
0,5
0,6
1,5
1,8
Horeca, leisure & overige diensten
0,1
0,1
0,1
0,1
Dienstverlening en ICT
-0,1
-0,1
0,0
-0,0
Overheid, zorg en onderwijs
-0,0
-0,0
0,0
0,0
17
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Totaal
3,4
2,8
7,8
6,7
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht (2023), bewerking Stec Groep (2025).
Kwalitatieve verdieping: voornamelijk behoefte aan regulier werkmilieu De behoefteraming wordt in de basis uitgesplitst naar sectoren. We zien echter dat het ruimtelijke en kwalitatieve onderscheid in de vraag naar bedrijventerreinen zich steeds minder voordoet op basis van sectorafbakeningen. De sector waarin een bedrijf actief is zegt niet altijd iets over de activiteit of het soort vestiging van het bedrijf. Daarom wordt de uitbreidingsvraag vertaald naar verschillende werkmilieus. Een indeling is nooit met een schaar te knippen, maar we zien grofweg vijf onderscheidende typen werkmilieus (zie bijlage B voor een toelichting per werkmilieu): 1 Gemengd / interactie: lichte bedrijvigheid, stadsverzorgend, klein tot middelgroot. 2 Regulier: reguliere bedrijventerreinactiviteiten als handel, bouw, productie, logistiek en transport (denk aan stadsdistributie, PostNL en DHL hubs). Overwegend (boven)lokale bedrijvigheid van kleine tot middelgrote omvang. 3 Grootschalige distributie (> 3 ha): grootschalige distributie en warehousing, (boven)regionaal. Volgens beleid van de provincie ligt de definitie van XXL Logistiek op > 3 hectare netto. 4 Grootschalige productie: grootschalige (overwegend vanaf 1 ha) productie, assemblage, recycling, et cetera.
In toenemende mate circulair, veelal regionaal georiënteerd, maar gaat ook om hoogwaardige bedrijven die internationale oriëntatie hebben. Deze ruimtevraag bestaat voor een groot deel uit Hoge Milieucategorie (HMC) bedrijven. 5 Campus/innovatiedistrict: locaties primair gericht op R&D-activiteiten. De uitbreidingsvraag in de gemeente De Ronde Venen vanuit de verschillende sectoren vertalen we indicatief naar deze vijf typen werkmilieus. De vertaling naar de werkmilieus is gebaseerd op de verwachte ontwikkeling naar sectoren in de gemeente De Ronde Venen. We benadrukken dat deze verdeling indicatief is.
Tabel 6: Indicatieve verdeling uitbreidingsvraag gemeente De Ronde Venen naar werkmilieu en scenario in de periode 2024 t/m 2040 Werkmilieu
Aandeel in totale ruimtevraag
EIB Laag
EIB Hoog
-
-
-
Gemengd stedelijk
10%
0,6
1,5
Regulier
55%
3,4
8,0
Grootschalige productie
20%
0,9
2,2
Grootschalige distributie
15%
1,2
2,9
Totaal
100%
6,2
14,6
Campus/innovatiemilieu
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht (2023), bewerking Stec Groep (2025).
Vervangingsvraag in De Ronde Venen De vervangingsvraag is de vraag die ontstaat door onttrekking van een deel van de huidige voorraad bedrijventerreinen (bijvoorbeeld door transformatie van een bedrijventerrein naar een woonfunctie). De vervangingsvraag die is opgenomen in de provinciale prognose is gebaseerd op de inventarisatie onder gemeenten medio 2023. Naar verwachting is dit overzicht niet compleet maar geeft het een eerste beeld. Verdere verdieping en verfijning van de vervangingsvraag kan gebeuren in kader van de regionale afspraken (RPWW). In provinciale prognose is voor de gemeente De Ronde Venen rekening gehouden met een vervangingsvraag
18
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
van 3,0 hectare. Dit betreft de transformatie van De Engel (1,8 ha) en Pothuizen (1,2 ha), beide onderdeel van bedrijventerreinen Amstelhoek. Daarnaast is in het onderzoek ‘Inzicht in de ruimtebehoefte van bedrijven in De Ronde Venen’ dat we in 2019 voor u uitvoerden de vervangingsvraag die voorkomt uit de transformatie van bedrijventerrein Spoorlaan in Vinkeveen opgenomen (circa 3,1 hectare netto). Hiermee komen we op een totale (voorlopige) vervangingsvraag van minimaal 3,0 tot maximaal 6,1 hectare netto.
Figuur 7: Overzicht verwachte vervangingsvraag bedrijventerreinen per 2024 naar locatie Regio
Gemeente
Bedrijventerrein
Omvang Planning Planstatus vervangingsvraag
U10
De Ronde Venen
De Engel (onderdeel van bedrijventerrein Amstelhoek)
Voor 2030
2
1,8 ha
U10
De Ronde Venen
Pothuizen (onderdeel van bedrijventerrein Amstelhoek)
Voor 2030
2
1,2 ha
U10
De Ronde Venen
Spoorlaan
Nog niet bekend
2
3 ha
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht (2023), op basis van inventarisatie transformatieplannen onder gemeenten. Planstatus: 1 – “Ja, er ligt al een raadsbesluit” of 2 – “Nee, er moet nog een besluit worden genomen”.
Additionele vraag De definitie van additionele vraag is afhankelijk van de schaal waarop gekeken wordt. Ten eerste kan er voor de regio U10 additionele vraag zijn die voortkomt uit een grote (afwijkende) vestiger van buiten de regio. Op voorhand is niet direct te kwantificeren hoe groot deze additionele vraag zal zijn. Om deze reden is deze additionele vraag ook niet gekwantificeerd in de provinciale prognose. Ten tweede kan voor een individuele gemeente de hiervoor genoemde grote vestiger van buiten de regio additioneel zijn wanneer deze landt in de desbetreffende gemeente. Maar voor een individuele gemeente kan ook een afwijkende hoeveelheid of type bedrijvigheid vanuit andere gemeenten in de regio dan wat ‘autonoom’ geraamd is additioneel zijn. Als er bijvoorbeeld in een omliggende gemeente in de regio U10 geen ruimte meer wordt geboden voor nieuwe bedrijventerreinen en hierdoor een substantieel groter aandeel landt op nieuwe bedrijventerreinen in de gemeente De Ronde Venen (indien hier wel bedrijfskavels ontwikkeld worden), kan dit ook worden gezien als additionele vraag. Ten derde kan additionele vraag ook voortkomen uit functies die wel landen op bedrijventerreinen maar geen ‘regulier’ bedrijf zijn, zoals duurzame energie-infrastructuur. Voor geen van deze additionele ruimtevragers is op voorhand te kwantificeren wat de omvang van deze vraag gaat zijn.
Houd er dus rekening mee dat er additionele vraag kan komen bovenop de geraamde uitbreidingsvraag.
Geen hard planaanbod in gemeente De Ronde Venen In de Economische Foto in het hoofdrapport is de historische uitgifte van bedrijfskavels in de gemeente De Ronde Venen toegelicht. Hieruit bleek dat de uitgifte de afgelopen jaren relatief
19
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
beperkt was door het gebrek aan aanbod. Zoals genoemd is er momenteel dan ook geen hard planaanbod in de gemeente De Ronde Venen. Zacht planaanbod: uitbreiding Bedrijventerrein Mijdrecht - De Bocht De gemeente is bezig met de planontwikkeling van de uitbreiding van Bedrijventerreinen Mijdrecht: De Bocht. Met het verleggen van de N201 wordt de uitbreiding van het terrein in noordelijke richting mogelijk. De weg wordt ‘rechtgetrokken’, wat de verkeersdoorstroming zal verbeteren. Het verleggen van de N201 is een verantwoordelijkheid van de provincie Utrecht. De gemeente De Ronde Venen heeft samen met de provincie eind 2023 een overeenkomst getekend voor de realisatie van de verlegging. Zodra de verlegging klaar is, kunnen de bedrijfskavels in gebruik worden genomen. In de Provinciale Programmering Wonen en Werken 2025 is voor de locatie De Bocht opgenomen dat er in totaal 12 hectare in de (indicatieve) periode van 2028-2032 kan worden uitgegeven. Op 12 mei 2025 is het ruimtelijk kader en de grondexploitatie voor bedrijventerrein De Bocht vastgesteld. Daarna is gestart met de voorbereidingen voor de planologische procedure en de gronduitgifte.
Voor de planologische procedure zijn een aantal wettelijk verplichte onderzoeken nodig, waaronder een flora en fauna onderzoek, bodemonderzoek, verkeersonderzoek, aerius berekening (stikstof), akoestisch onderzoek en onderzoek externe veiligheid. De uitkomst van deze planologische procedure wordt vervolgens verwerkt in het gemeentelijk omgevingsplan. Vraag-aanbod confrontatie resulteert in een behoefte van maximaal 20,7 hectare t/m 2040 In de behoefteraming wordt de uitbreidingsvraag in de gemeente De Ronde Venen in de periode 2024 tot en met 2040 geraamd op circa 6,2 tot 14,6 hectare netto. Daarnaast verwachten we als gevolg van transformaties van bestaande bedrijventerreinen een vervangingsvraag van 3,0 tot 6,1 hectare netto in deze periode. Hiermee komt de totale ruimtevraag in de periode tot en met 2040 op minimaal 9,2 tot maximaal 20,7 hectare netto. Daar staat een beperkt planaanbod tegenover. Momenteel is er geen hard planaanbod in de gemeenten. Hiermee resteert in de periode tot en met 2040 een totale behoefte (totale ruimtevraag – hard planaanbod) van 9,2 tot 20,7 hectare netto. In de gemeente wordt gewerkt aan de uitbreiding van Bedrijventerrein Mijdrecht – De Bocht . Op basis van de programmering van de provincie Utrecht kan 12 hectare worden uitgegeven in de periode 2028-2032. Met deze ontwikkeling kan deels in de resterende behoefte worden voorzien.
Na de realisatie en volledige uitgifte van dit plan, resteert een behoefte maximaal 8,7 hectare in de periode tot en met 2040. Onderstaand figuur laat de vraag-aanbodconfrontatie in de gemeente De Ronde Venen zien.
Figuur 8: Vraag-aanbodconfrontatie De Ronde Venen in de periode 2024 t/m 2030 en in de periode 2024 t/m 2040 25 20
6,1
15 6,1
10 5 0
3,0
14,6
3,0 3,4
7,8
6,2
EIB laag
EIB hoog
EIB laag
2024 t/m 2030 Uitbreidingsvraag
EIB hoog
2024 t/m 2040 Vervangingsvraag
12,0
Hard aanbod
Planaanbod Zacht aanbod
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht (2023), bewerking Stec Groep (2025).
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Zoals ook toegelicht in de aanleiding van de Bedrijventerreinenstrategie is de druk op de ruimte enorm, ook vanuit andere functies. Om deze reden kan mogelijk ook gedacht worden aan selectiever vestigingsbeleid. Verschillende sleutelsectoren kunnen op gemeentelijk (of regionaal) in beeld worden gebracht wat mogelijk een aanzet kan geven voor selectiever vestigingsbeleid door het niet meer faciliteren van bepaalde werkmilieus en/of sectoren. Dit heeft – zeker op de langere termijn – impact op de geraamde uitbreidingsvraag en de hieruit voortkomende behoefte aan bedrijventerreinen.
4.3 Verdieping vanuit circulaire economie In deze paragraaf zoomen we kort in op de betekenis van de transitie van een lineaire naar een circulaire economie op de verwachte ruimtevraag. Specifiek wordt in een separaat memo meer inzicht gegeven in de circulaire bedrijfsactiviteiten in de gemeente en de kwalitatieve kenmerken van deze bedrijven. Ruimtevraag circulaire economie is integraal onderdeel van de provinciale prognose Zoals ook toegelicht in paragraaf 2.1 betekent de transitie naar een circulaire economie een transitie van de huidige economie. Het is een verandering van de manier waarop bedrijven, sectoren en ketens nu werken. De circulaire economie is daarmee geen nieuwe aparte sector, zoals soms wordt verondersteld, maar een transitie van de gehele economie. Doordat het gaat om een transitie die dwars door alle sectoren heen gaat, kunnen we in onze visie de ruimtevraag vanuit circulaire economie niet in één getal vatten. Wel kunnen we stellen dat deze transitie kwantitatief een verhogend effect heeft op de ruimtevraag door de verwachte toename van het ruimtegebruik van bedrijven. Zo verwachten we dat de circulaire transitie leidt tot een toenemende concentratie van bedrijven en werkgelegenheid op bedrijventerreinen, vooral in industrie en logistiek. Dit vertaalt zich in een licht stijgende locatietypevoorkeur in de provinciale prognose.
Daarnaast neemt het ruimtegebruik bij circulaire bedrijven sterker toe dan de werkgelegenheid door de behoefte aan extra opslagruimte, ruimte voor scheiding en verwerking van reststromen en (brand)veiligheid. Robotisering van circulaire bedrijfsprocessen vergroot ook de ruimtebehoefte. Dit alles leidt tot een lichte stijging van het terreinquotiënt in de provinciale prognose, vooral in industrie, logistiek en een sector als de bouw. De circulaire economie is dus integraal onderdeel van de provinciale prognose. Zoals toegelicht wordt in een separaat memo aanvullend inzicht gegeven in de circulaire bedrijfsactiviteiten in de gemeente en de kwalitatieve kenmerken van deze bedrijven.
20
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
5. Bottom-up vraagraming: ruimtebehoeftepeiling 5.1 Online ruimtebehoeftepeiling Aanvullend op de top-down vraagraming is een online ruimtebehoeftepeiling gehouden. Ondernemers in de gemeente De Ronde Venen konden deze enquête invullen gedurende een aantal weken in juni en juli. De vragen in de enquête kunnen grofweg worden ingedeeld in vier categorieën: er werden eerst een aantal vragen gesteld over de bedrijfssector, de omvang van en het type bedrijfsvastgoed om de representativiteit van de uitkomsten te interpreteren. Vervolgens is aan de ondernemers gevraagd naar hun verhuis- en/of uitbreidingsplannen en de locaties die ze daarvoor zouden overwegen. De ondernemers zijn hierbij bevraagd naar de precieze ruimtevraag die ze hebben. Als derde categorie is een aantal kwalitatieve vragen gesteld over de verhuis- en/of uitbreidingsbehoefte van de ondernemers. Op basis van de resultaten van de ondernemersenquête is een taxatie gemaakt van de concrete ruimtevraag naar bedrijventerreinen die voor de komende jaren al in beeld is. Deze informatie geeft daarmee een concretisering van de ruimtevraag op de korte termijn.
5.2 Resultaten ruimtebehoeftepeiling In totaal 286 respondenten We geven inzicht in de diverse kenmerken van ondernemers die de enquête hebben ingevuld. • Van de 286 respondenten is circa 32% op een bedrijventerrein gevestigd. Dit zijn in totaal 91 ondernemers. Daarnaast is ongeveer 32% in de bebouwde kom gevestigd, maar niet op een bedrijventerrein. 16% van de respondenten is gevestigd in het buitengebied en 19% werkt vanuit huis of een overige plek. • Van de respondenten die gevestigd zijn op een bedrijventerrein is circa 83% gevestigd op Bedrijventerrein Mijdrecht. Dit zijn in totaal 73 ondernemers. Verder is 8% is gevestigd op Hollandse Kade, 6% op Spoorlaan. Daarnaast bevindt van de respondenten gevestigd op een bedrijventerrein circa 2% zich op Baambrugge Noord en 1% op Voorbancken. • De meeste respondenten zijn actief in de sector Dienstverlening en ICT, het gaat om circa 27% van de respondenten. Daarnaast zijn relatief veel respondenten actief in sector overheid, zorg en onderwijs (13%), bouwnijverheid (12%) en industrie en productie (12%). • In totaal geeft circa 39% van de respondenten aan gevestigd te zijn in huis. Verder is ruim een kwart van de respondenten gevestigd in een bedrijfshal met eventuele kantoorruimte. Daarnaast zegt 16% gevestigd te zijn in een bedrijfsverzamelgebouw. • Ruim de helft 56% van de respondenten is (deels) eigenaar van hun bedrijfspand.
De overige respondenten huren het bedrijfspand dat zij gebruiken. De resultaten van de enquête kunnen niet geëxtrapoleerd worden. Omdat de enquête door de respondenten op eigen initiatief wordt ingevuld (de steekproef is niet willekeurig verspreid over de populatie) zal er altijd sprake zijn van een bepaalde bias. Ondernemers die een ruimtevraag hebben zijn sneller geneigd de enquête in te vullen dan een ondernemer die dat niet heeft.
21
22
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Uitkomsten kwalitatieve vragen We geven inzicht in de uitkomsten van de kwalitatieve vragen in de enquête. We gaan hierbij in op 1) de verhuis- en/of uitbreidingswens van ondernemers, 2) de gewenste locatie bij een verhuis- en/of uitbreidingswens, 3) de voornaamste reden voor een verhuis- en/of uitbreidingswens 4), de gewenste kavelomvang en 5) het gewenste vastgoedtype. 1. Zo’n 44% van de respondenten wil binnenkort verhuizen of uitbreiden Van alle respondenten hebben 108 ondernemers (zo’n 44% van het totaal aan respondenten) de wens om komende jaren te verplaatsen of uit te breiden. Ruim de 40% van de ondernemers met een verhuis- of uitbreidingswens wil binnen twee jaar verplaatsen of uitbreiden of is daar zelfs al aan begonnen. Daarnaast speelt bij zo’n 43% van de ondernemers de verhuis- en/of uitbreidingsplannen dit over twee tot vijf jaar. We zien een min of meer vergelijkbaar beeld wanneer we inzoomen op sec ondernemers gevestigd op een bedrijventerreinen. Er zijn 38 bedrijven (van in totaal 81 respondenten gevestigd op een bedrijventerrein) met verhuis- en/of uitbreidingsplannen.
Figuur 9: Verhuis- en/of uitbreidingsplannen en mate van concreetheid (links) en termijn plannen (rechts) 4%
Heeft u verhuis- en/of uitbreidingsplannen? 2% Ja, ons plan en financiering zijn gereed, we kunnen snel van start Ja, we zijn concreet bezig met een plan en financiering Ja, we zijn ons aan het oriënteren op onze mogelijkheden Ja, maar het is slechts een idee of voornemen
22% 56% 15%
Op welke termijn spelen deze plannen? 4%
12%
Binnen 2 jaar of is al in uitvoering
41%
Over 2 - 5 jaar Over 5 jaar of later
43%
Dat weet ik niet
Nee
2. Ruim 70% van de respondenten met verhuis- en/of uitbreidingsplannen overweegt een kavel of pand op een bedrijventerrein met duidelijke voorkeur voor nieuwbouw op de uitbreiding van Bedrijventerrein Mijdrecht Van alle respondenten met verhuisplannen overweegt 70% een kavel of pand op een bedrijventerrein. Andere gewenste locaties zijn de bebouwde kom, maar niet op een bedrijventerrein, het buitengebied en overige locaties, bijvoorbeeld aan huis.
Figuur 10: Welke locatie(s) overweegt u bij verhuizing/uitbreiding van uw bedrijf?
9%
Op een bedrijventerrein
11% In de bebouwde kom, maar niet op een bedrijventerrein
11%
In het buitengebied
70%
Ander
23
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Behoefte naar bedrijventerreinen in beeld Deze behoeftepeiling is gehouden in het licht van de op te stellen Bedrijventerreinenstrategie. Om deze reden gaan de hierna volgende resultaten over de behoefte naar bedrijventerreinen (72 respondenten in totaal, waarvan 38 momenteel gevestigd op een bedrijventerrein). In de uitwerking van de antwoorden zijn dus alleen respondenten met interesse in een kavel of pand op een bedrijventerrein meegenomen.
Onder de ondernemers met een verhuis- of uitbreidingswens naar een bedrijventerrein is er een duidelijke voorkeur voor een locatie binnen de gemeente De Ronde Venen. De meeste ondernemers (ruim 65%) hebben (sterke) voorkeur voor nieuwbouw op de uitbreiding van Bedrijventerrein Mijdrecht. Daarnaast heeft ook bijna de helft van de ondernemers een voorkeur voor een nieuwbouwlocatie elders (op een bedrijventerrein) in de gemeente. Verhuizing naar een locatie buiten de gemeente wordt door ruim een derde van de ondernemers uitgesloten. Slechts een klein deel van de ondernemers geeft de voorkeur voor een nieuwbouwpand buiten de gemeente. Daarnaast is er bij de respondenten geen sterke voorkeur voor nieuwbouw boven bestaand vastgoed als het gaat om een locatie binnen de gemeente. Slechts een klein deel van de ondernemers ziet het zitten om uit te breiden op de huidige locatie, ruim twee derde van de ondernemers doet dit liever niet of sluit dit uit. Zie ook onderstaand figuur.
Figuur 11: Welke locaties overweegt u bij verhuizing/uitbreiding van uw bedrijf? 0%
20%
40%
60%
80%
Uitbreiden op huidige locatie Verhuizing naar een bestaand pand in de gemeente Verhuizing naar een bestaand pand buiten de gemeente Nieuwbouw op de uitbreiding van Bedrijventerrein Mijdrecht Nieuwbouw elders in de gemeente Nieuwbouw buiten de gemeente
Uitgesloten
Liever niet
Neutraal
Voorkeur
Sterke voorkeur
3. De voornaamste reden voor verhuizing/uitbreiding is de behoefte aan een groter pand De voornaamste reden (66%) voor bedrijven om uit te breiden of te verhuizen is simpelweg de behoefte aan een groter pand. Daarnaast wordt ook de wens voor een representatievere omgeving (21%), duurzamer pand (20%) en een beter bereikbare locatie (11%) genoemd. Daar zit niet altijd overlap in. Voor het deel van de bedrijven dat niet noodzakelijkerwijs meer ruimte nodig heeft (34%) maar wel representatiever of duurzamer wil vestigen, is het interessant om met de deze ondernemer en vastgoedeigenaar te inventariseren wat de mogelijkheden zijn tot herontwikkeling of upgrading van het vastgoed. Dat is vanuit ruimtelijk ordeningsperspectief meer wenselijk dan nieuwbouw. Er zijn geen noemenswaardige verschillen tussen de genoemde beweegredenen door de ondernemers per bedrijventerrein. Zie ook onderstaand figuur.
100%
24
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Figuur 12: Wat zijn de belangrijkste redenen voor verhuizing/uitbreiding van uw bedrijf? Maximaal drie antwoorden mogelijk 0%
20%
40%
60%
80%
Op zoek naar een groter pand Op zoek naar een representatievere omgeving Op zoek naar een duurzamer pand Op zoek naar een beter bereikbare locatie Op zoek naar een zichtlocatie Op zoek naar een locatie dichterbij mijn werknemers Op zoek naar een kleiner pand Op zoek naar een plek met meer milieugebruiksruimte Op zoek bij een locatie dichterbij mijn toeleveranciers Op zoek naar een locatie dichterbij mijn afnemers Op zoek naar een locatie met meer verkeersveiligheid
Ja
Nee
4. Ruim driekwart van de respondenten heeft behoefte aan een kavel tot maximaal 2.500 m2 In totaal heeft bijna 80% van de respondenten met een verhuis- en/of uitbreidingswens naar een bedrijventerrein behoefte aan een kaveloppervlakte tot maximaal 2.500 m2. Ruim de helft hiervan heeft behoefte aan een kaveloppervlakte tot 500 m2. Daarnaast heeft zo’n 10% van de respondenten behoefte aan een kaveloppervlakte van 2.500 m2 tot 5.000 m2. Dit betekent dat bijna 90% van het totaal aantal respondenten behoefte heeft aan een kavel klein dan 0,5 hectare. Daarnaast zijn er ook acht bedrijven met een behoefte aan een kavel groter dan 0,5 hectare. Drie bedrijven hebben behoefte aan een kavel tussen de 1 en 3 hectare en één bedrijf heeft behoefte aan een kavel van meer dan 3 hectare. Zie ook onderstaand figuur.
Figuur 13: Wat is na uitbreiding/verhuizing uw totale kaveloppervlakte? 4%
2%
6%
Tot 2.500 m²
10%
2.500 tot 5.000 m² 5.000 tot 10.000 m² 10.000 tot 30.000 m²
78%
Meer dan 30.000 m²
5. Ondernemers hebben voornamelijk behoefte aan een bedrijfshal (eventueel met kantoorruimte) De overgrote meerderheid van de ruimtevragers naar bedrijventerrein heeft behoefte aan een bedrijfshal met/zonder ondergeschikte kantoorruimte. Ruim 70% van de respondenten met een verhuis- en/of uitbreidingswens heeft namelijk vooral een (grotere) bedrijfshal (eventueel met ondergeschikte kantoorruimte) nodig. We constateren daarnaast dat een aantal ondernemers een type vastgoed wensen dat niet altijd noodzakelijk op een bedrijventerrein gevestigd hoeft te zijn. Het gaat daarbij om kantoorvastgoed (10% van de respondenten). Dit type vastgoed kan potentieel ook elders in de bebouwde kom kunnen worden gefaciliteerd. Ofwel, op een locatie die potentieel beter aansluit op de ontwikkeling van de kern(en) als geheel en/of in de toekomst ook voor andere functies een rol kunnen vervullen. We adviseren om hiervoor breder te kijken dan alleen de mogelijkheden op bedrijventerreinen. Onderstaand figuur laat de behoefte aan het type vastgoed van respondenten met een verhuis- en/of uitbreidingswens zien.
100%
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Figuur 14: Wat voor type vastgoed heeft uw bedrijf vooral nodig? 9% 10%
Bedrijfshal (evt. met kantoorruimte) Kantoorpand
10%
Bedrijfsverzamelgebouw
71%
Overig
Kwantitatieve ruimtevraag op basis van drie perspectieven In de enquête is aan iedere respondent gevraagd of zij uitbreidings- en/of verhuisplannen hebben, wat de huidige omvang van het bedrijf is, wat de beoogde omvang van het bedrijf is, hoe concreet deze plannen zijn en op welke termijn deze plannen zich naar verwachting vertalen in een concrete vraag. Op basis van deze informatie is een taxatie gemaakt van de concrete ruimtevraag naar bedrijventerreinen die voor de komende jaren al in beeld is. Deze informatie geeft daarmee een concretisering van de ruimtevraag op de korte termijn. Het geeft voornamelijk inzicht in het deel van de ruimtevraag dat nu al concreet in beeld is en waar dus zonder al te grote risico’s plannen voor ontwikkeld kunnen worden. De resultaten van de enquête kunnen niet worden geëxtrapoleerd naar de totale populatie van ondernemers (op de bedrijventerreinen) in de gemeente De Ronde Venen. Omdat de respondenten de enquête op eigen initiatief invulden, de steekproef van ondervraagde respondenten is niet willekeurig. De resultaten van deze analyse presenteren we in drie perspectieven die samen een compleet beeld geven van de omvang van de marktvraag voor de komende jaren. Hieronder een toelichting op de drie perspectieven: 1.
Volledig nieuwbouw Dit perspectief geeft een beeld van de volledige omvang van de ruimtevraag die op basis van de enquête nu in beeld is. Daarvoor rekenen we fictief met het scenario waarop alle ruimtevraag die zich voordoet op een nieuwbouwkavel wordt gefaciliteerd. Bestaand, vrijkomend vastgoed wordt niet opnieuw ingevuld en iedereen krijgt alle ruimte. Dat maakt dit perspectief ook direct niet realistisch. In de praktijk wil niet ieder bedrijf nieuwbouw plegen en is het vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief (‘Ladder voor duurzame verstedelijking’) helemaal niet wenselijk en mogelijk dat iedereen nieuwbouw pleegt. 2. Netto ontwikkeling In dit perspectief kijken we alleen naar de netto groei van bedrijven, ofwel de ruimte die zij meer nodig hebben dan in de bestaande situatie. In dit scenario wordt ervan uitgegaan dat vrijkomend vastgoed maximaal wordt ingevuld én/of geherstructureerd om tot een passende invulling te komen: volledig efficiënt ruimtegebruik dus. Van de drie perspectieven zijn de cijfers uit dit perspectief het beste een-op-een te vergelijken met de ‘uitbreidingsvraag’ die in de provinciale prognose modelmatig is berekend. 3. Maximaal benutten van vrijkomende bebouwing In dit perspectief gaan we ervan uit dat vrijkomende bebouwing, mits kwalitatief ook passend (omvang, kern), opnieuw wordt ingevuld.
Alleen dat deel van de bedrijven die kwalitatief geen geschikte ruimte kan vinden, worden gefaciliteerd op een nieuwbouwkavel. Dit perspectief is vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief (‘Ladder voor duurzame verstedelijking’) het meest wenselijk en geeft de meest realistische weergave van de benodigde ruimte om de initiatieven te kunnen faciliteren die op dit moment concreet zijn.
25
26
Analyserapport bedrijventerreinen gemeente De Ronde Venen
Check hardheid plannen We hebben een aantal checks in onze methode ingebouwd. Uit ervaring weten we dat niet alle bedrijven met uitbreidings- en/of verhuisplannen deze plannen realiseren en omzetten in daadwerkelijke ruimtevraag. In de enquête wordt expliciet naar de hardheid van de plannen gevraagd. Er wordt daarom op basis van deze hardheid een correctie uitgevoerd op de geraamde uitbreidingsvraag op basis van ervaringsgetallen.
Voor een beeld van de huidige, concrete ruimtevraag gaan we primair uit van het derde perspectief om de hierboven genoemde reden. We constateren door de enquête dat 3,7 tot 6,6 hectare van de totale ruimtevraag op dit moment concreet in beeld is. Zie ook onderstaande tabel. Belangrijke kanttekening hierbij is dat om uitbreidings- en/of verhuisplannen concreet en gereed te maken aanbod van bedrijfskavels nodig is. Door het zeer beperkte aanbod in de gemeente De Ronde Venen kunnen bedrijven deze stap in de concreetheid van de plannen dus simpelweg niet maken. Daarom laten we in onderstaande tabel het overzicht van de kwantitatieve ruimte op basis van de enquête niet gecorrigeerd op concreetheid zien. In het derde perspectief komen we dan op een ruimtevraag van 5,1 tot 9,4 hectare netto. We benadrukken dat niet alle bedrijven met uitbreidings- en/of verhuisplannen deze plannen realiseren en omzetten in daadwerkelijke ruimtevraag, zoals al genoemd in bovenstaand tekstkader. Desalniettemin geeft het wel een beeld van de totale kwantitatieve ruimtevraag zoals aangegeven door de respondenten in de ondernemersenquête.