Bijlage 1a Ruimtelijk Kader CSW terrein & Molmlaan Wilnis (in oude format)

WILNIS CSW TERREIN & MOLMLAAN Ruimtelijk Kader 16 april 2025

1/66

16 april 2025 DATUM KENMERK Wilnis, Ruimtelijk kader CSW-terrein & Molmlaan PROJECT PROJECTLEIDER OPDRACHTGEVER Jumbo Supermarkten B.V. PROJECTNUMMER

STATUS

2/66

Concept

DISCLAIMER © Rho Adviseurs B.V. Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs B.V., behoudens voor zover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd. AVG Onze producten worden vrijgegeven conform het protocol en eisen uit het kwaliteitssysteem van Rho Adviseurs B.V.. Daarbij wordt niet gewerkt met handtekeningen en/of parafen. In het kader van de AVG worden, voorafgaand aan publicatie of bij uitlevering aan derden, persoonsgegevens van derden in onze producten geanonimiseerd. In het belang van de advisering en herkenbaarheid worden bedrijfsgegevens van Rho Adviseurs B.V., namen, e-mailadres(sen) en telefoonnummer(s) van adviseur(s), zijnde auteur(s) van het rapport of de projectleider van het onderhavige project, niet geanonimiseerd.

3/66

INHOUD 1.

2.

3.

4.

4/66

Inleiding

6

1.1 1.2 1.3

6 7 7

Aanleiding Doelstelling Ruimtelijk Kader Leeswijzer

Ruimtelijke analyse

8

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Historische ontwikkeling Wilnis Bebouwde omgeving Voorzieningen Ontsluiting en bereikbaarheid Water en groen Situatie CSW terrein Situatie Molmlaan

8 10 11 12 13 14 18

Ruimtelijk Kader voor Ontwikkeling

23

3.1 3.2

Plangebied CSW-terrein Molmlaan

23 34

Beleid en omgevingsaspecten

45

4.1

Milieuaspecten - CSW-terrein 4.1.1 Archeologie 4.1.2 Ecologie 4.1.3 Stikstof 4.1.4 Bodemkwaliteit 4.1.5 Cultuurhistorie 4.1.6 Veiligheid 4.1.7 M.E.R.-beoordeling 4.1.8 Geluid 4.1.9 Milieuzonering 4.1.10 Waterhuishouding 4.1.11 Luchtkwaliteit 4.1.12 Lichthinder 4.1.13 Gezondheid 4.1.14 Ontplofbare oorlogsresten 4.1.15 Duurzaamheid 4.1.16 Wateroverlast 4.1.17 Hittestress 4.1.18 Droogtestress 4.1.19 Overstromingsrisico 4.1.20 Kabels en leidingen 4.1.21 Afvalinzameling 4.1.22 Verkeer en parkeren

45 45 45 45 45 45 45 46 46 46 46 46 46 46 46 46 47 47 47 47 47 47 47

4.2

Milieuaspecten - Molmlaan 4.2.1 Archeologie

48 48

4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.2.7 4.2.8 4.2.9 4.2.10 4.2.11 4.2.12 4.2.13 4.2.14 4.2.15 4.2.16 4.2.17 4.2.18 4.2.19 4.2.20 4.2.21 4.2.22

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6

5/66

Ecologie Stikstof Bodemkwaliteit Cultuurhistorie Veiligheid M.e.r. beoordeling Geluid Milieuzonering Waterhuishouding Luchtkwaliteit Lichthinder Gezondheid Ontplofbare oorlogsresten Duurzaamheid Wateroverlast Hittestress Droogtestress Overstromingsrisico Kabels en leidingen Afvalinzameling Verkeer en parkeren

Analyse provinciaal en gemeentelijk beleid Participatieverslag (is bijlage 1b bij raadsvoorstel) Milieuscan Wilnis sportvelden + Molmlaan (Antea Group) Verkeersonderzoek Wilnis (Goudappel) (is bijlage 1d bij raadsvoorstel) Aanvullende rijcurvesimulaties Jumbo Wilnis (Evofenedex) Quickscan-Distributie Planologisch Onderzoek (Rho Adviseurs) Boomeffectenanalyse (BEA) CSW-terrein

48 48 48 48 48 49 49 49 49 49 49 49 49 50 50 50 50 50 50 50 50

51 61 62 63 64 65 66

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

Het dorp Wilnis groeit de komende jaren fors door. De gemeente De Ronde Venen zet in op een toekomstbestendige woningvoorraad. Op dit moment wordt er hard gewerkt aan de voorbereiding van de tweede fase van de nieuwbouwwijk De Maricken. Ook spelen er diverse woningbouwplannen op inbreidingslocaties. De gemeente streeft ernaar dat de inwoners van Wilnis tenminste één supermarkt van moderne omvang tot hun beschikking hebben. Dat is in Wilnis nu niet het geval, terwijl het dorp hier wel voldoende inwoners voor heeft. Een moderne supermarkt dichtbij bevordert het boodschappen doen lopend of op de fiets en beperkt daarmee het autoverkeer. Jumbo is de enige supermarkt in Wilnis en is hiermee de primaire aankoopplaats voor boodschappen voor de inwoners. Landelijk neemt de noodzaak tot schaalvergroting toe. Er is behoefte aan een nieuwe, moderne supermarkt, maar dit is op de huidige locatie van Jumbo aan de Molmlaan fysiek niet mogelijk. Om deze reden is Jumbo al geruime tijd met de gemeente in gesprek over een nieuwe, centrale locatie in Wilnis. Eind 2023 hebben Jumbo, haar ontwikkelaar Rialto, Annexum (eigenaar van het vastgoed aan de Molmlaan), gemeente en CSW een intentieovereenkomst gesloten voor de verplaatsing van de Jumbo supermarkt naar het CSW-terrein. Hier is een uitgebreide locatiestudie aan voorafgegaan.

Het CSW-terrein bleek hiervoor het meest geschikt, gewenst en haalbaar. Met beoogde ontwikkeling worden de faciliteiten van voetbalvereniging CSW vernieuwd volgens de laatste KNVB-richtlijnen. Hiermee kunnen zij de gewenste moderniseringsslag maken en inspelen op de verwachte groei van het aantal leden. Daarnaast wordt de openbare ruimte ingericht met meer groen wat het hele gebied ten goede komt. In de gemeentelijke Nota Detailhandelsstructuur 2023-2035 is een supermarktcentrum ‘Wilnis Veenzijde’ al opgenomen in gewenste hoofdstructuur, naast het dorpscentrum waar inpassing van een supermarkt niet realistisch is gebleken.

Figuur 1.1 Situering Molmlaan en CSW-terrein binnen het dorp Wilnis (ondergrond: Google Earth, bewerking: Rho Adviseurs)

Met beoogde ontwikkeling wordt voorzien in de uitbreidingswens van Jumbo, de gewenste vernieuwing van het CSWterrein en de woningbouwopgave in de kern. Het gaat hier dan ook om een integrale ontwikkeling van twee locaties, zoals te zien in figuur 1.1 en onderstaand nader toegelicht:

6/66

●

● ●

Op het terrein van CSW kan Jumbo een moderne full-service supermarkt realiseren volgens de nieuwste standaard. Er komt een ruim productaanbod en meer aandacht voor versproducten. Op deze manier hebben de inwoners van Wilnis ook op de lange termijn toegang tot een moderne supermarkt, centraal in het dorp en hiermee voor iedereen op acceptabele afstand. Ook komt hier mogelijk een extra winkelruimte van 100 m2 bvo, zodat de bakker die nu aan de Molmlaan is gevestigd mee kan in de plannen. Hiervoor wordt het parkeerterrein heringericht en uitgebreid en wordt er een nieuwe accommodatie gerealiseerd voor CSW elders op het sportterrein. Hiermee wordt voorzien in de actuele behoefte van de sportvereniging. Het te slopen deel van het voorzieningencentrum aan de Molmlaan wordt herontwikkeld tot woningbouw. De horecazaken (pizzeria en cafetaria) blijven bestaan. Er wordt nog onderzocht of de Chinees hier ook gevestigd kan blijven, op locatie die mogelijk wordt achtergelaten door de bakker. De achterblijvende detailhandelsmeters van de supermarkt– in lijn met gemeentelijke en regionale beleidskaders – worden gesaneerd. Tegelijkertijd wordt voorzien in de transformatie en herstructurering van een gebied, dat zodoende goed aan de woonwensen voldoet.

Het afgelopen jaar hebben gemeente en betrokken partijen in gezamenlijkheid de haalbaarheid van deze integrale opgave nader onderzocht. In voorliggend Ruimtelijk kader, die in nauwe samenwerking met de gemeente De Ronde Venen, CSW, Jumbo Supermarkten, Rialto Vastgoedontwikkeling en Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten tot stand is gekomen, worden de uitkomsten hiervan gepresenteerd.

1.2

Doelstelling Ruimtelijk Kader

Het Ruimtelijk kader beschrijft de (mate van) wenselijkheid c.q. noodzakelijkheid van, en de voorwaarden en mogelijkheden voor de beoogde ontwikkeling. Als onderdeel hiervan is ook een Beeldkwaliteitsplan opgenomen. De beoogde ontwikkeling voor het CSW-terrein en de Molmlaan bestaat uit de realisatie van een supermarktvoorziening van 1.750 m² bvo en mogelijk een extra winkelruimte van 100 m² bvo voor de bakker, een nieuwe accommodatie voor CSW elders op het sportterrein, maximaal 22 grondgebonden woningen aan de Molmlaan en herinrichting van de openbare ruimte. Beoogde integrale ontwikkeling past niet in het huidige Omgevingsplan. Om hier beleidsmatig uitvoering aan te kunnen geven, dient de gemeenteraad het zogeheten Ruimtelijke kader en Beeldkwaliteitsplan (als aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota ‘Welstand De Ronde Venen’) vast te stellen.

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk 3 is het Ruimtelijk kader met bijbehorend beeldkwaliteitsplan beschreven. Dit geeft de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor de beoogde ontwikkeling, voor onderwerpen zoals ligging, oriëntatie, volume, uitstraling en kwaliteit, passend bij de omgeving, voor zowel het architectonische als het landschappelijke ontwerp in de volgende fase. Hierbij is ook gebruik gemaakt van een milieuscan, een verkeerskundig onderzoek, een rijcurvesimulatie en een QuickScan Distributie Planologisch Onderzoek (DPO) die integraal als bijlage zijn toegevoegd. Voorafgaand aan het Ruimtelijk Kader is een ruimtelijke analyse gemaakt van de huidige situatie, inclusief de sectorale aspecten die van invloed zijn op de beoogde ontwikkeling. De uitkomsten hiervan zijn gepresenteerd in hoofdstuk 2. De toetsing van het beleidskader en de verschillende omgevingsaspecten die van invloed zijn op de beoogde ontwikkeling, zijn beschreven in hoofdstuk 4. Het door de gemeenteraad vastgestelde Ruimtelijk Kader en Beeldkwaliteitsplan vormen het toetsingskader voor de verdere ontwikkeling van de plannen en ruimtelijke procedure(s).

7/66

2. RUIMTELIJKE ANALYSE Het dorp Wilnis ligt in een polderlandschap, dat door drooglegging geschikt is gemaakt voor landbouw, veeteelt, turfwinning en bewoning. Vanaf de jaren ’70 is het dorp sterk gegroeid in omvang en aantal inwoners. Met de vele uitbreidingen aan de noordzijde van het dorp, en de recente woningbouwontwikkeling de Maricken I, is het zwaartepunt van het dorp verschoven en groeit het aantal inwoners rap. En in de Maricken II komen er nog 600 tot 650 woningen bij. Dit betekent dat de behoefte aan voorzieningen toeneemt. In dit hoofdstuk wordt de betekenis van de beoogde ontwikkeling voor Wilnis beschreven vanuit de ruimtelijke en historische opbouw van het dorp en de relaties met de omgeving.

2.1

Historische ontwikkeling Wilnis

In 1085 werd voor het eerst gestart met het ontginnen van het moerassige gebied. Sloten zijn aangelegd, die afwateren op de Kromme Mijdrecht. Door deze afwatering zakte het waterpeil en werd het gebied geschikt voor landbouw en wonen. Aan het einde van de middeleeuwen werd ontdekt dat turf ook als brandstof kan worden gebruikt. Het grasland werd hierdoor afgegraven om turf te winnen. Door deze afgravingen zijn de Wilnisse plassen ontstaan. Rond de 12e en 13e eeuw is Wilnis ontstaan als veenkolonie. Na het einde van de turfwinning ontwikkelde Wilnis zich verder als landbouwdorp langs het lint. De aanleg van de Ringvaart en de Burgemeester Padmosweg vormden hiervoor de start met de komst van bedrijvigheid en woningen. Van oudsher zijn hier de winkels gevestigd. Na de Tweede Wereldoorlog is gestart met de ontwikkeling van de gronden ten noorden van de Ringvaart. Met de komst van meerdere bruggen over de Ringvaart werd het noorden van Wilnis verder toegankelijk gemaakt en kwam er vaart in de ontwikkelingen. In het noorden is een groot deel van de woningbouwontwikkeling in Wilnis tot stand gekomen (zie figuur 2.1). En met de recente woningbouwontwikkeling van de Maricken verschuift het zwaartepunt van het dorp verder naar het noorden. Ook de sportvelden en het winkelcentrum Veenzijde (gebouwd in begin jaren ’90) liggen in het noorden van Wilnis.

Figuur 2.1 Historische ontwikkeling Wilnis

8/66

Figuur 2.2 Bouwjaar omgeving plangebied (bron: Atlas Leefomgeving, 2025)

Ontstaan van het sportterrein CSW Als gevolg van de oorlog was er al vijf jaar geen veldsport meer gedaan en waren de sportvelden, voorzieningen en materialen niet meer beschikbaar. In kernen rondom Wilnis pakten bestaande verenigingen weer de draad op. In Wilnis lag dit anders, want er was geen enkele club meer aanwezig. Terwijl er wel behoefte was aan actieve sportbeoefening. Dit moest opnieuw worden opgebouwd. Vanuit de gemeenschap is toen de Christelijke Sportvereniging Wilnis opgericht in 1946. De statuten, het huishoudelijke reglement, de contributies en andere zakelijke besluiten werden genomen. Materialen waren zo vlak na de oorlog nog steeds schaars, waarbij het nodige geïmproviseerd moest worden. Naast interesse voor voetbal, was er ook interesse voor korfbal, wandelen, zaaltraining, gymnastiek en volleybal. De naam werd hierna gewijzigd naar Combinatie Sportclub Wilnis (CSW). De club werd door een vaste kern op de been gehouden, en ondanks problemen (zoals wisseling bestuursfuncties en lidmaatschappen van commissies) kon de club zich handhaven en verder vooruitkomen. Vanaf 1955 bleef alleen het voetbal over binnen CSW en zijn er ook geen nieuwe sportcombinaties ontstaan. De vereniging kent nu als enkele ‘combinatie’ veldvoetbal met zaalvoetbal. De opstallen van voetbalvereniging CSW dateren uit de jaren 80. Inmiddels heeft CSW meer dan 750 leden.

Historie rondom de Molmlaan De eerste woningbouwontwikkeling vindt plaats aan de oostzijde van Pieter Joostenlaan en kenmerkt zich door de typische strokenverkaveling in een opzet van halfopen bouwblokken. Omstreeks 1991 worden op de kavel tussen de Burgemeester van Trichtlaan, De Pieter Joostenlaan en de Molmlaan een supermarkt, woningen en andere commerciële gebouwen gerealiseerd, als aanvulling op de voorzieningen in de Dorpsstraat. In 2014 sluit de oorspronkelijke buurtsupermarkt en

9/66

wordt deze vervangen door een Jumbo supermarkt. Op dit moment heeft de Jumbo supermarkt een oppervlakte van 1.177 m2 bvo (920 m2 wvo).

2.2

Bebouwde omgeving

Wilnis bestaat uit een bebouwingslint dat is ontstaan gedurende honderden jaren. Het centrum van Wilnis bevindt zich langs het historische lint (langs de Dorpsstraat, een deel van de Herenweg en de dwarsstraten). Het gebied heeft een ander karakter dan de rest van Wilnis. Zo zijn monumentale bomen, kerken en andere monumentale objecten waardevolle elementen. De bebouwing is gevarieerd en afwisseling met voornamelijk woonfuncties en een aantal winkels. De bebouwing is kleinschalig en vrijstaand. Het dubbellint aan de Herenweg bestaat uit overwegend woningen. Bebouwing is veelal gevarieerd en vrijstaand.

Figuur 2.3 NAP hoogten bebouwd en onbebouwd Wilnis (bron: Atlas Leefomgeving, 2025)

Wilnis heeft zich naar het noorden uitgebreid met een aantal uitbreidingswijken die vanuit verschillende jaren komen. Deze zijn gebaseerd op de kavelrichtingen van de polder. Er is een aantal typen uitbreidingswijken: ● Veenzijde IIIa was tijdens het opstellen van de Welstandsnota de meest recente uitbreidingswijk van Wilnis, bestaande uit vrijstaande woningen, twee-onder-één-kappers, rijen en appartementen in een heldere stedenbouwkundige structuur. ● Woongebied wederopbouw: rijenwoningen in een heldere, open structuur aan een zorgvuldig ingerichte openbare ruimte. Deze wijken vormen de overgang tussen het centrum en de planmatige wijken die later zijn ontstaan. In Wilnis ligt deze wijk ten noorden van het centrum tegen de ringvaart. ● Uitbreidingen jaren ’60 - ’70: de eerste grote planmatige uitbreidingen in de droogmakerijen rond o.a. het dorp Wilnis. In de polder Groot-Mijdrecht Zuid ligt de noordelijke uitbreiding van Wilnis Veenzijde I. De wijken zijn heldere stedenbouwkundige eenheden met duidelijke randen, die gevormd worden door de ontsluitingsweg, een dijk of een tocht.

10/66

●

Uitbreidingen jaren ’80: De woongebieden bestaan uit in buurtjes geclusterde rijen, geschakelde of vrijstaande woningen langs meanderende straten of woonerven. Er zijn heldere randen, gevormd door een dijk, tocht of ontsluitingsweg. In Wilnis behoort Veenzijde II hiertoe.

Recent is en wordt Wilnis verder uitgebreid. Woningbouwontwikkeling de Maricken I is al opgeleverd. Maricken II is nu in ontwikkeling met 600 tot 650 woningen. Het wordt een groene wijk met een ruime variatie aan woningen.

2.3

Voorzieningen

Het winkelvoorzieningenaanbod in Wilnis bestaat uit twee locaties: het dorpscentrum aan het lint en het supermarktcentrum (zie figuur 2.4). Wilnis ligt naast Mijdrecht, waar veel winkelaanbod is gevestigd in zowel dagelijks als nietdagelijkse goederen. Zo heeft Mijdrecht een hoofdwinkelgebied, een aantal ondersteunende supermarktlocaties en een perifere uitzonderings-locatie volumineuze concepten. Wilnis heeft een dorpscentrum aan het historisch lint voor de lokale inwoners en bezoekers/ recreanten als ‘kers op de taart’. Het aanbod bestaat vooral uit kleine winkels van lokale zelfstandigen in overige niet-dagelijkse goederen, zoals mode, sieraden en fietsen. Er zijn acht winkels en negen andere publieksfuncties gevestigd. De winkelfunctie loopt iets terug, maar een aaneengesloten winkellint is niet noodzakelijk om een aantrekkelijk en karakteristiek ‘publiek gezicht’ aan het lint te behouden. Ondanks de kleine omvang van het winkelaanbod, voelt het gebied wel aan als centrumgebied, mede door de aanwezige (afhaal)horeca (o.a. sushi en pizza). Het supermarktcentrum Wilnis Veenzijde bestaat uit een supermarkt van 920 m2 wvo (1.177 m2 bvo) , een bakker en drie horecagelegenheden. In de Nota detailhandelsstructuur gemeente de Ronde Venen 2023-2035 staat de ambitie beschreven om hier een moderne supermarkt te realiseren voor de lokale inwoner van maximaal 1.250 m2 wvo.

Een centrale supermarktlocatie in Wilnis is logisch, gezien de uitbreiding van het dorp naar het noorden. Inpassing van een supermarkt in het dorpscentrum is niet mogelijk.

Figuur 2.4 Spreiding van winkels in de gemeente De Ronde Venen (geschaald naar omvang in m 2 wvo) (bron: Nota detailhandelsstructuur gemeente de Ronde Venen 2023-2035 )

11/66

2.4

Ontsluiting en bereikbaarheid

Autoverkeer Wilnis wordt ontsloten via de provinciale weg N212 (zie figuur 2.5). Deze loopt in noord-zuidelijke richting. Deze komt ten noorden van Wilnis uit op de N201, die in oost-westelijke richting door de gemeente loopt. De N201 heeft een hoge verkeersintensiteit met verkeer dat deze provinciale weg als doorgaande route gebruikt. De Mijdrechtse Dwarsweg is een belangrijke gebiedsontsluitingsweg in Wilnis. De wijken De Maricken I en in de toekomst De Maricken II zijn aangesloten op deze weg. Wegen als de Pastoor Kannelaan, de Pieter Joostenlaan en de Burgemeester Padmosweg hebben een verzamelfunctie. Fietsverkeer Het fietsverkeer maakt hoofdzakelijk gebruik van wegen waarvan auto’s gebruik maken. Er is dus vooral sprake van gemengd gebruik. Er zijn wel vrijliggende fietspaden, zoals langs de Pieter Joostenlaan en de Burgemeester Padmosweg. De voorzieningen in Wilnis en in Mijdrecht liggen op fietsafstand. Openbaar vervoer De belangrijkste buslijnen rijden via de Mijdrechtse Dwarsweg. Het zijn lijn 126 (Mijdrecht-Amsterdam Bijlmer/Arena) en lijn 130 (Uithoorn-Breukelen NS). De bussen halteren nu nog bij de Marickenlaan, maar in het kader van De Maricken II komt er een hoogwaardige halte bij de nieuw aan te leggen rotonde. Er is een fietspad voorzien tussen het bestaande gedeelte van Wilnis naar deze halte.

Verder rijden er ook bussen via de Pastoor Kannelaan en Burgemeester Padmosweg: lijn 121 (Mijdrecht-Hilversum) en lijn 123 (Uithoorn-Woerden). De buurtbus/lijn 526 rijdt via de Veenweg en de Pastoor Kannelaan van Uithoorn naar Breukelen NS. Tenslotte is er nog SyntusFlex: een bus op aanvraag die binnen Mijdrecht, Wilnis en Waverveen rijdt.

Figuur 2.5 Provinciale wegen in de Ronde Venen (bron: Mobiliteits- en verkeersveiligheidsplan 2023-2030)

12/66

Figuur 2.6 OV-verbindingen in de Ronde Venen (bron: Mobiliteits- en verkeersveiligheidsplan 2023-2030)

2.5

Water en groen

Kenmerkend voor Wilnis is de Ringvaart: het hooggelegen water met aantrekkelijke groengebieden erlangs. In de twee woonbuurten in Wilnis uit de jaren ‘50-’60 is weinig openbaar groen aanwezig. Vanaf ca. 1960 tot 1995 is er gebouwd aan de wijken Veenzijde I, II en III. In Veenzijde I is het groen gekoppeld aan de watergangen en de ontsluitingswegen, waarvan de Pastoor Kannelaan en Pieter Joostenlaan de belangrijkste zijn. Verder zijn er in enige straten groene hofjes, typerend voor de betreffende bouwperiode. In Veenzijde II is het groen ook gekoppeld aan de watergangen en de wijkontsluitingsweg Veenweg. Veenzijde III is een woonerfbuurt. De ontsluitingswegen zijn in woonerfgebieden minder herkenbaar. Het gebruiksgroen, in de vorm van trapvelden ligt verspreid in de wijk. Bij Veenzijde IIIA zijn aan de randen van de wijk grootschalige groenvoorzieningen gesitueerd. Langs particuliere percelen zijn bredere en smallere groenstroken aangelegd, waarvan de bredere groenstroken van belang zijn voor de groenstructuur. Het gedeelte Veenzijde IIIA sluit nu aan op de nieuwe wijk De Maricken.

13/66

Figuur 2.7 Groenstructuurkaart Wilnis (bron: Groenbeleidsplan De Ronde Venen, 2017)

2.6

Situatie CSW terrein

Ligging en bebouwing Aan de zuidzijde van Wilnis is het sportcomplex gelegen waar o.a. de verouderde sportaccommodatie van CSW en de tennisvereniging gevestigd zijn, de locatie telt ca. 150 parkeerplaatsen die hoofdzakelijk voor de voetbalvereniging, de tennisvereniging en De Willespoort gebruikt worden. De locatie is gemakkelijk te bereiken via de Pieter Joostenlaan en is gelegen tegenover de sporthal en De Willistee.

14/66

Figuur 2.8 Luchtfoto CSW-terrein (ondergrond: Google Earth, 2024)

De functie in het bestemmingsplan, zoals opgenomen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente De Ronde Venen, is sport. In het plangebied bevinden zich drie sportvelden. Twee van deze velden zijn natuurgrasvelden en het hoofdveld is een kunstgrasveld. Buiten het plangebied bevindt zich het vierde veld van CSW. Dit is een kunstgrasveld. De bebouwing van voetbalvereniging CSW dateert uit begin jaren ’80 en bevindt zich aan de zuidzijde van de parkeerplaats. Als gevolg van een groeiende behoefte aan ruimte zijn er in de tijd gebouwen bijgeplaatst. Het tekort aan ruimte wordt op dit moment opgelost door een aantal noodgebouwen die een tijdelijk karakter hebben en gezien hun staat zijn afgeschreven. In totaal gaat het om 3 gebouwen met onder meer de kantine, de kleedruimtes, opslag, etc. Op de as van het hoofdveld staat een tribune met een overkapping. De opstallen van de ten noorden gelegen tennisvereniging en de school vormen geen onderdeel van het Ruimtelijk kader.

Figuur 2.9 Plangebied CSW-terrein

15/66

Huidige parkeerplaatsen CSW

Pad tussen hoofdveld en groenstructuur met bomen

Huidige gebouw kleedruimtes

Omgeving oostzijde CSW met de karakteristieke boomsingels

Figuur 2.10 Foto’s van de huidige situatie CSW-terrein

Functies Het CSW-terrein huisvest de voetbalvereniging van Wilnis. De tennisvereniging is geen onderdeel van het plangebied. Verder wordt het parkeerterrein hoofdzakelijk gebruikt voor de voorzieningen rondom het terrein, zoals voetbal, tennis en de basisschool Willespoort. Verkeer en parkeren De ontsluiting aan de Pieter Joostenlaan vormt de enige ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer. Het parkeerterrein (149 parkeerplaatsen) ligt direct aan de afslag van de Pieter Joostenlaan en bedient zowel de voetbalvereniging als de tennisvereniging. Aan de zuidzijde van de parkeerplaats liggen de kantine, de kleedruimtes en de overige opstallen. De velden liggen ten zuiden, zuidwesten en noordwesten van deze accommodaties. De parkeerplaats is in gebruik als kiss-andride voor de school op doordeweekse dagen. De school en de tennisvereniging liggen ten noorden van het plangebied. De school is bereikbaar via de brug (zie figuur 2.9). Het pad naar de brug is ook de toegang naar de tennisvereniging.

16/66

Vanaf het CSW-terrein zijn er oversteekplaatsen, via de Pieter Joostenlaan, naar de overkant van de weg bij de parkeerplaatsen van het sport- en zalencentrum De Willisstee. Ook is er aan de doorgaande weg van de Pieter Joostenlaan de bushalte Molmlaan, met de busverbindingen 121 (Mijdrecht – Hilversum) en 123 (Uithoorn – Woerden). Het fietsparkeren ligt aan de zuidzijde van het parkeerterrein, voor de entree van CSW. Groen en water Het plangebied is in gebruik als sportterrein en heeft een vrij open perspectief. Boomsingels, veelal aan de rand van brede, lijnvormige waterpartijen, bepalen de karakteristiek van het gebied (figuur 2.11). Er staan geen monumentale bomen in het plangebied. Uit de bomeninventarisatie blijken bijna alle bomen, op een enkele boom na, in redelijke staat met een maximale levensduurverwachting van 10-15 jaar.

Figuur 2.11 Kaart bomen CSW-terrein (bron: gebiedsvisie CSW - Molmlaan, Grosfeld Bekkers van der Velde, 2025)

Op figuur 2.12 wordt de maximale waterstijging wanneer er sprake is van een overstroming weergegeven. Ten noorden van de ringvaart is de maximale overstromingshoogte tussen de 1.0 en 1.5 meter. Aan de zuidzijde van de ringvaart ligt dit hoger, tussen de 1.5 en 2.0 meter

17/66

Figuur 2.12 Maximale overstromingsdiepte scenario extreem kleine kans (bron: LIWO, maart 2025)

2.7

Situatie Molmlaan

Ligging en bebouwing Op de hoek van de Pieter Joostenlaan en de Molmlaan in Wilnis ligt een kleinschalig winkelcentrum met een supermarkt, een bakker en drie horecagelegenheden. Op de dagwinkels en de horeca bevinden zich drie appartementen. De supermarkt ligt aan de oostzijde van het gebied en staat los van het gebouw met dagwinkels en horeca. Het gebouw is introvert van opzet en richt zich vooral op het binnengebied; de gevels aan de randen zijn veelal blind en karakterloos. Aan drie zijden is het winkelcentrum omzoomd met woningbouw. De woningen zijn grotendeels grondgebonden en zijn traditioneel van opzet. Het parkeren voor het winkelcentrum en de supermarkt vindt voor een klein deel plaats op eigen terrein en voor het overgrote deel in de directe omgeving. De gebouwen zijn enigszins gedateerd en op de locatie is geen ruimte voor uitbreiding en het moderniseren van de supermarkt. In totaal is er 1.927 m2 bvo aan voorzieningen aanwezig, waaronder de supermarkt van Jumbo met een omvang van circa 1.200 m2 bvo.

18/66

Figuur 2.13 Plangebied Molmlaan (ondergrond: Google Earth, 2024)

Figuur 2.14 Bestaande situatie Molmlaan

19/66

Huidige parkeerplaatsen Molmlaan

Kruising Pieter Joostenlaan/ Molmlaan

Omgeving noordzijde Molmlaan

Aangrenzend groen noordzijde Molmlaan

Figuur 2.15 Foto’s bestaande situatie Molmlaan

De Molmlaan als een entree naar een groter woongebied De eerste woningbouwontwikkeling vindt plaats aan de oostzijde van Pieter Joostenlaan en kenmerkt zich door de typische strokenverkaveling in een opzet van halfopen bouwblokken. De opbouw is traditioneel met voor- en achtertuinen. De bebouwing is veelal twee lagen met een kap. Aan de noordzijde van het plangebied bevinden zich parkeerplaatsen die gebruikt worden door het winkelend publiek. Omstreeks 1991 worden op de kavel tussen de Burgemeester van Trichtlaan, De Pieter Joostenlaan en de Molmlaan een supermarkt, woningen en andere commerciële gebouwen gerealiseerd. In 2014 sluit de oorspronkelijke buurtsupermarkt en wordt deze vervangen door een Jumbo supermarkt. De wijk is in de periode tussen 1960 en 1990 tot stand gekomen. De wijk is functioneel van opzet, vooral in de vorm van grondgebonden woningen in de vorm van twee lagen met een kap. De architectuur van de woningen is functioneel en kenmerkt zich door het repetitieve karakter van de gevel. Vaak vormen de rijwoningen een architectonische en stedenbouwkundige eenheid. Kapstructuur Het gebied in de directe omgeving van CSW en de Molmlaan bestaat voor het overgrote deel uit woningen. De kapstructuur bestaat op enkele uitzondering uit daken met een kap. Gebouwen met een andere functie, zoals

20/66

winkelcentrum of voetbalclub, hebben een afwijkende kapstructuur of een plat dak. Dit met uitzondering van de te handhaven winkelpanden aan de Molmlaan, waarboven ook wordt gewoond.

Figuur 2.16 Kapstructuur in het plangebied Molmlaan en CSW-terrein

Functies Het plangebied bestaat uit een kleinschalig winkelcentrum met een bakker en drie horecagelegenheden ten westen van het centrale plein. Ten oosten hiervan staat de supermarkt. Dit tezamen vormt het winkelcentrum Veenzijde. Verkeer en parkeren De locatie wordt op twee plekken ontsloten: aan de zuidzijde op de Molmlaan en aan de noordzijde direct op de Pieter Joostenlaan. De Molmlaan komt vervolgens op de Pieter Joostenlaan uit. Op de Molmlaan zijn zowel haakse als evenwijdige parkeerplaatsen gerealiseerd. Aan de oostzijde van het plangebied ter hoogte van de Burgemeester van Trichtlaan bevinden zich ook haakse parkeerplaatsen. De bevoorrading vindt plaats aan de noordwestzijde van het plangebied. Op deze locatie zijn ook een aantal parkeerplaatsen gerealiseerd.

21/66

Figuur 2.17 Ontsluiting auto en voetgangers rondom Molmlaan

Groen en water Het plangebied aan de Molmlaan is stenig ingericht; er is nauwelijks groen aanwezig. Aan de randen staat een aantal volwassen bomen en op de parkeerplaatsen een aantal jonge bomen. Ook in de directe omgeving is veel groen aanwezig, zoals te zien in figuur 2.18. Ten noorden van het plangebied ligt een groen veldje met een aantal volwassen bomen. De waterlopen dragen bij aan het groenkarakter van de wijk. Door de positie van de expeditie van de supermarkt is de ruimtelijke relatie met het omliggend groen beperkt.

Figuur 2.18 Kaart bomen Molmlaan (bron: gebiedsvisie CSW - Molmlaan, Grosfeld Bekkers van der Velde, 2025)

22/66

3. RUIMTELIJK KADER VOOR ONTWIKKELING De beoogde ontwikkeling bestaat uit twee deelplannen aan de Pieter Joostenlaan, die door de verplaatsing van de supermarkt van Jumbo zowel ruimtelijk als programmatisch een relatie hebben: ● Op de CSW-locatie wordt op het huidige parkeerterrein een supermarkt voor Jumbo gerealiseerd volgens de laatste standaard met een omvang van 1.750 m² bvo (1.250 m2 wvo), met de mogelijkheid om de sociale ruimten die hier onderdeel van uitmaken op de verdieping te realiseren. Ook wordt er een dagwinkel van 100 m2 bvo (ca. 80 m2 wvo) mogelijk gemaakt. Het gaat hier om de verplaatsing van een activiteit; de planologische mogelijkheid voor een supermarkt en bakker op de achterblijvende locatie (winkelcentrum Veenzijde) komt te vervallen. ● Voor CSW wordt tussen twee velden, op de locatie van de huidige tribune bij het hoofdveld, over twee verdiepingen een nieuwe accommodatie en tribune gerealiseerd. Beoogde accommodatie is conform de richtlijnen van de KNVB en heeft een bouwvlak van ca. 800 m². Om in de grotere parkeerbehoefte te voorzien wordt het parkeerterrein opnieuw ingericht en worden extra parkeerplaatsen gerealiseerd op de locatie van huidige accommodatie van CSW en de groenstrook ten oosten van het hoofdveld. Belangrijk uitgangspunt is een aantrekkelijke en veilige ontsluiting voor fietsers en voetgangers.

● Het winkelcentrum aan de Molmlaan wordt, met uitzondering van het vastgoed met bovenliggende appartementen, herontwikkeld tot woningbouw. Het te handhaven vastgoed wordt op een logische wijze geïntegreerd in de nieuwbouwontwikkeling. Hier wordt meer flexibiliteit in horeca-categorieën onderzocht, zodat het Chinese restaurant als afhaalconcept behouden kan blijven in het gebied (locatie bakker). Er worden maximaal 22 grondgebonden woningen gerealiseerd met een minimaal woonoppervlak van 50 m². Alle woningen vallen binnen de categorie betaalbare koopwoningen conform de landelijke betaalbaarheidsgrens (max. €405.000 v.o.n., prijspeil 2025). Tabel 3.1 Programma (in bvo)

Activiteit

Huidig

Gemengd (m2 bvo) Supermarkt (m2 bvo)

CSW-terrein Toekomstig

Molmlaan Huidig

Toekomstig

-

100 1.750

676 1.177

373 -

Sportaccommodatie (m2 bvo) Wonen (aantal)

1.200 -

1.600 -

3 appartementen

Parkeren (aantal)

149

225

47

3 appartementen + maximaal 22 grondgebonden 34

Beoogde ontwikkeling is niet mogelijk binnen het Omgevingsplan. Initiatiefnemers zijn voornemens om voor de ontwikkeling een wijziging van het Omgevingsplan aan te vragen.

3.1

Plangebied CSW-terrein

De beoogde ontwikkeling op het plangebied CSW-terrein bestaat uit de realisatie van een nieuwe supermarkt, bakker, een nieuwe accommodatie voor CSW elders op het sportterrein en de herinrichting van de openbare ruimte.

STEDENBOUWKUNDIG CONCEPT In de huidige situatie is er sprake van een groot parkeerterrein. In de toekomstige situatie wordt de bebouwing van de supermarkt en dagwinkel centraal op dit plein gerealiseerd, met de entree(s) aan de voorzijde en een hoogteaccent richting de Pieter Joostenlaan. Het parkeren wordt in kleinere parkeervelden rondom de nieuwe supermarkt en sportvelden ingepast, binnen de bestaande groene en blauwe randen van het gebied. Waar mogelijk wordt bij de inrichting groen en halverharding toegepast. Hiermee oogt het parkeerterrein, ook bij toename van het aantal parkeerplaatsen, minder massaal en stenig. De ruimtelijke - en verblijfskwaliteit wordt aanzienlijk verbeterd.

23/66

Voor zowel bestaande als nieuwe functies zijn bereikbaarheid en parkeren een belangrijk onderdeel van de exploitatie. Mede vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid worden de bezoekers van de verschillende functies en verkeersstromen zoveel mogelijk gescheiden. De entrees van de nieuwe gebouwen zijn duidelijk herkenbaar. Er wordt een nieuw voetpad gerealiseerd aan de zuidzijde van de sportvelden, zodat de nieuwe accommodatie van CSW via twee zijden te bereiken is. De huidige entrees van T.V. Wilnis en OBS Willespoort worden geïntegreerd, evenals een kiss-and-ride.

Figuur 3.1 Stedenbouwkundige opzet entrees in het plangebied CSW

24/66

Figuur 3.2 Indicatieve uitwerking CSW-terrein

PROGRAMMA De verplaatsing en vergroting van de bestaande supermarkt van de Molmlaan naar de CSW-locatie draagt in belangrijke mate aan de leefbaarheid van Wilnis in zijn algemeenheid en de wijk Veenzijde in het bijzonder. ● Het dorp Wilnis heeft een benedengemiddeld winkelaanbod in dagelijkse goederen; op basis van het aantal inwoners is een groter winkelaanbod te verwachten. Met beoogde ontwikkeling krijgt Jumbo, de enige supermarkt in Wilnis, een moderne maat en uitstraling. Met de realisatie van een moderne full-service supermarkt van 1.750 m² bvo ontstaat een toekomstbestendige, duurzame exploitatie voor de supermarktondernemer en een compleet boodschappenaanbod voor de inwoners. Op het CSW-terrein wordt nog 100 m2 bvo extra gereserveerd, zodat ook de bakker aan de Molmlaan kan verplaatsen. De bereikbaarheid van een supermarkt is op de beoogde ontwikkellocatie beter dan in de huidige situatie aan de Molmlaan, evenals de verkeersafwikkeling op de Pieter Joostenlaan en verkeersveiligheid. ● De nieuwe accommodatie voor CSW wordt groter dan de huidige accommodatie. Hiermee voorziet het in een verwachte groei van het aantal leden. Het programma van de nieuwe accommodatie is in onderling overleg met de vereniging tot stand gekomen.

Globaal is het programma in twee delen te splitsen: een sport gerelateerd deel op de begane grond en het niet sport gerelateerde deel op de verdieping. Een tribune gericht op het hoofdveld creëert een verbinding tussen beide verdiepingen. Het programma voldoet aan de nieuwe KNVB-richtlijnen en omvat: 16 kleedkamers met eigen natte groep 3 scheidrechters kleedkamers Fysio/EHBO ruimte Facilitaire ruimte Kantine met keuken

25/66

-

Overige ruimten voor het secretariaat / bestuur e.d.

VERKEER EN PARKEREN De ontsluiting van het plangebied vindt plaats via de Pieter Joostenlaan. De toegangsweg is breed genoeg voor de afwikkeling van zowel gemotoriseerd verkeer als voetgangers en fietsers. De kruising wordt in het kader van de ontwikkeling aangepast, waarbij rekening wordt gehouden met de grootte van de vrachtwagens voor de supermarkt, de (beperkte) toename van het verkeer en een veilige (oversteek)situatie voor fietsers en voetgangers. De (bestaande) bushalte ligt aan de Pieter Joostenlaan (zie locaties in figuur 3.4).

Figuur 3.3 Ontsluiting plangebied CSW

Een goede, aantrekkelijke en veilige inrichting van de parkeerplaats met voldoende parkeervakken is essentieel voor het functioneren van de supermarkt en de sportverenigingen. De parkeerplaats wordt voorzien van meerdere bomen tussen de parkeervakken om de aantrekkelijkheid te vergroten. De parkeervakken worden hoofdzakelijk in graskeien uitgevoerd, rekening houdend met de richtlijnen in het LIOR. Zo ontstaat er een minder versteend en groener beeld van de parkeerplaats.

26/66

Figuur 3.4 Parkeren en openbaar vervoer in en rond plangebied CSW

De parkeervakken ten westen van de beoogde supermarkt liggen tegen het natuurgrasveld aan en sluiten direct aan op de tennisaccommodatie. Deze parkeerplaatsen kunnen doordeweeks worden ingezet voor het halen en brengen van kinderen van de school. De school is via het bestaande bruggetje bereikbaar. Een goede bereikbaarheid voor fietsers en voetgangers van zowel de sportverenigingen als de supermarkt is essentieel om fietsen en wandelen te stimuleren. Tussen de twee bijvelden en op het voorplein van de nieuwe accommodatie van CSW, is ruimte voor 150 fietsparkeerplaatsen. Bij de entree van de supermarkt wordt het aantal fietsparkeerplaatsen voor de bezoeker van de supermarkt zoveel mogelijk volgens de CROW-richtlijnen gerealiseerd, met een minimum van 50 fietsparkeerplaatsen. De fietsroute op de parkeerplaats wordt aangegeven door afwijkende kleuren te gebruiken. Voor voetgangers komen er voetgangersvoorzieningen naar de supermarkt en de CSW vanaf de Pieter Joostenlaan en het bruggetje bij de school. Parkeeronderzoek Goudappel heeft een verkeers- en parkeeronderzoek uitgevoerd (zie bijlage 3). Dit onderzoek geeft inzicht in de parkeerbehoefte en het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied.

27/66

Figuur 3.5 Parkeren huidige situatie (links) en parkeren nieuwe situatie, F = Fietsenstalling (rechts)

De parkeerplaats wordt in de huidige situatie direct ontsloten vanaf de Pieter Joostenlaan. Deze parkeerplaats wordt nu door zowel CSW als Tennisvereniging Wilnis gebruikt. Het terrein heeft 149 parkeerplaatsen. De komst van de supermarkt van ca. 1750 m2 bvo en mogelijk een dagwinkel van 100 m2 bvo zorgen voor een extra parkeerbehoefte. De zaterdagmiddag is daarbij het maatgevende moment: voor beide functies (sport en supermarkt) is de parkeerbehoefte dan maximaal. Conform het gemeentelijk parkeerbeleid is de oorspronkelijke situatie het uitgangspunt, dus de bestaande 149 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte van de supermarkt en de mogelijke winkel moet daarbij worden opgeteld . Deze parkeerbehoefte is op basis van de gemeentelijke parkeernormen 73 parkeerplaatsen. Dit leidt tot een parkeerbehoefte van 222 parkeerplaatsen. Het ontwerp zoals in dit ruimtelijk kader is opgenomen, biedt ruimte aan 225 parkeerplaatsen. Dit voldoet aan de parkeerbehoefte voor de toekomstige functies. Bij pieken in de parkeerbehoefte, bijvoorbeeld als het eerste elftal van CSW thuis speelt, is er een uitloop mogelijk naar de parkeerplaats bij De Willisstee; dit valt namelijk binnen de acceptabele loopafstand. De oversteek van de Pieter Joostenlaan wordt in het kader van dit project verbeterd. Uit de parkeerdrukmeting blijkt dat in de huidige situatie dan nog restcapaciteit beschikbaar is.

Stimuleren van fietsgebruik is en blijft zinvol, met name bij grote evenementen en drukke zaterdagen. Verkeersintensiteit en kruispuntenonderzoek Goudappel heeft onderzoek uitgevoerd naar de effecten van de ontwikkelingen in dit gebied op de verkeersafwikkeling van de kruisingen met de Molmlaan en de parkeerplaats van CSW. Uit dit onderzoek blijkt dat het verkeer in de toekomstige situatie op een goede manier kan worden afgewikkeld. Er is hiervoor gebruik gemaakt van de verkeersintensiteiten uit het gemeentelijke verkeersmodel, waarbij het aantal verkeersbewegingen van de ontwikkelingen aan beide zijden van de Pieter Joostenlaan is opgeteld. Tijdens het drukste uur zijn dat circa 310 motorvoertuigenbewegingen. Met het voornemen om een bakkerij toe te voegen komt dit beperkt hoger te liggen.

28/66

Op de CSW-locatie wordt een supermarkt gerealiseerd, deze kent zijn maatgevende periode tegelijkertijd met de sportvereniging die daar eveneens is gevestigd. Aan de overkant, bij de Willisstee, komt een kinderdagverblijf, een basisschool, een dorpshuis en een sporthal. Een kinderdagverblijf en een basisschool kennen geen verkeersintensiteiten op een zaterdag. Binnen de kruispuntberekening zijn deze intensiteiten wel meegenomen, zodoende is sprake van een worst-case berekening. Het uitgangspunt voor de verkeersgeneratie van CSW en Willisstee is dat het verkeer met een 50%/50%verdeling vanuit het noorden en zuiden komt en gaat. Uit de resultaten van de Kruispuntwijzer blijkt dat het verkeer in de toekomstige situatie goed afgewikkeld kan worden. De verliestijden zijn laag en de gemiddelde maximale wachtrijlengte op de zijrichtingen bedraagt (slechts) één auto.

Figuur 3.6 Ligging kruispunten (bron: Goudappel)

Voetgangersverbindingen Het plangebied is op verschillende manieren te voet te bereiken, zoals weergegeven in figuur 3.7. De hoofdontsluiting zit aan de Pieter Joostenlaan. Dit kruispunt wordt opnieuw ingericht. Hierbij wordt ook de ontsluiting voor fietsers en voetgangers aangepast (gearceerd op de kaart). Aan de noordzijde van het plangebied ligt een directe verbinding met de wijk. Het hek en de toegangspoort voor CSW zullen aan de noordzijde gesitueerd worden. De nieuwe accommodatie van CSW is ook via de zuidzijde te bereiken via een nieuw aan te leggen voetgangersverbinding op het parkeerterrein.

29/66

Figuur 3.7 Voetgangersverbindingen

Expeditie Jumbo Supermarkt Er zijn verschillende functies in het plangebied aanwezig. Het is van belang dat de verkeersveiligheid ook naar de toekomst gewaarborgd blijft. De expeditie van de nieuwe supermarkt vindt plaats aan de westzijde, waar de meeste ruimte is om te manoeuvreren. Bovendien voorkomt dit een opstoppingen bij de entree van het terrein. Fietsers, wandelaars en automobilisten die naar de sportverenigingen en school gaan, evenals de bezoekers van de supermarkt, worden zoveel mogelijk gescheiden van de expeditie. Bevoorrading van de Jumbo zal om deze reden niet op het piekmoment op de zaterdagen plaats vinden tussen 8.00 en 15.00 uur. De situatie is getoetst middels een simulatie door EvoFenedex en de ontsluiting zal verbreed worden om te zorgen dat de vrachtwagens voldoende ruimte hebben om de bocht op- en van het terrein te maken (bijlage 4).

GROEN EN WATER De huidige groen- en waterstructuur wordt met de aanplant van nieuwe bomen in de toekomstige situatie hersteld. Voor de inrichting van de openbare ruimte komt een toekomstbestendig groenontwerp. Dit met inachtneming van de huidige ecologische waarde van de flora en fauna en eventuele vervangingsopgave. De uitgangspunten voor de uitwerking van de plannen van het openbaar gebied zijn opgenomen in het LIOR.

STEDENBOUWKUNDIGE KADERS In figuur 3.2 is een indicatieve uitwerking van het plangebied gemaakt. Dit is verder uitgewerkt in figuur 3.8 (doorsneden). Hierin zijn de volgende stedenbouwkundige kaders opgenomen: 1. De ontsluiting van het CSW-terrein voor gemotoriseerd verkeer blijft gelijk aan de huidige situatie via de Pieter Joostenlaan. Voor voetgangers en fietsers wordt het terrein eveneens aan de noord- en westzijde ontsloten, evenals in de huidige situatie. 2. Een supermarkt van ca. 1.750 m2, met de mogelijkheid tot een sociale ruimte op de verdieping (hoogteaccent), en een dagwinkel van 100 m². De expeditie vindt uitpandig plaats aan de westzijde en wordt zoveel mogelijk gescheiden van andere verkeersstromen. De maximale hoogte van het hoofdvolume is 6 meter, van de optopping 3 meter hoger (in totaal 9 meter). 3. Een nieuwe accommodatie en tribune over twee verdiepingen voor CSW, op de locatie van de huidige tribune bij het hoofdveld. Beoogde accommodatie is conform de richtlijnen van de KNVB en heeft een footprint van ca. 800 m². Het complex bestaat uit maximaal 2 lagen met een maximale goothoogte van 7 meter; nokhoogte maximaal 10 meter. 4. Om in de grotere parkeerbehoefte te voorzien wordt het parkeerterrein opnieuw ingericht en worden extra parkeerplaatsen gerealiseerd op de locatie van huidige accommodatie van CSW en de groenstrook ten oosten van het

30/66

5.

hoofdveld (225 in totaal). De accommodatie van CSW wordt ook via de zuidzijde en het nieuwe parkeerterrein ontsloten. Ook worden er ca. 150 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd voor de nieuwe supermarkt en CSW. De openbare ruimte wordt toekomstbestendig groen ingericht, met inachtneming van de huidige ecologische waarde van de flora en fauna en de eventuele vervangingsopgave van bomen. De huidige groen- en waterstructuur wordt met de aanplant van nieuwe bomen hersteld. Uitgangspunt is dat de bomen een duurzame standplaats krijgen, zodat er (op termijn) een eindbeeld ontstaat van grote volwassen bomen.

Figuur 3.8 Doorsneden van de indicatieve uitwerking plangebied CSW

BEELDKWALITEITSPLAN Er worden geen nadere eisen aan beeldkwaliteit gesteld voor de nieuw te realiseren supermarkt en accommodatie van CSW. Voor de sport- en recreatiecomplexen met de veelal heldere indeling geldt de huidige gemeentelijke welstandsnota. Belangrijke specifieke eisen uit de nota zijn als volgt: ● Voor de ligging van de gebouwen geldt dat het hoofdgebouw vrijstaand is zonder scherpe contrasten met gebouwen uit de omgeving en de voorzijde gericht is op de openbare ruimte. ● Voor de gebouwvorm wordt gesteld dat de hoofdvorm van gebouwen in principe eenvoudig wordt gehouden en bijgebouwen of andere delen deel uitmaken van de compositie van het gebouw. ● In de architectonische uitwerking dient vooral ontwerpaandacht te zijn voor alle details. ● Tenslotte dient het Materiaal- en kleurgebruik van de gevels bij voorkeur uitgevoerd te worden in baksteen, vergelijkbare steenachtige materialen of hout. Het kleurgebruik moet zich voegen in het landelijk gebied. De ambitie is de supermarkt vorm te geven als een gebouw met een monoliete karakteristiek en een zachte uitstraling. Door het gebruik van natuurlijke materialen hout en/of baksteen in een natuurlijke kleurenpallet ontstaat een rustig beeld. Door de hoeken van het gebouw af te ronden krijgt het gebouw een zachte vorm en wordt het monoliete karakter versterkt.

Om de lange gevels te breken dient de gevel te worden voorzien van een verticale belijning in de vorm van een

31/66

lamel in hout, een ritme van gemetselde penanten en/of een scherpe verkenningen in het metselwerk. Het gebouw komt rondom op een betonnen plint te staan om het hout te beschermen en een goede overgang met het maaiveld te kunnen garanderen. Tenslotte krijgt de entreegevel van de supermarkt een zo transparant mogelijke uitstraling. Ook de sociale ruimte van de supermarkt kan bijdragen aan het transparante karakter van de gevel. De opbouw dient onlosmakelijk verbonden te zijn met het hoofdvolume. De ingang van de supermarkt is onderdeel van het hoofdvolume.

32/66

Figuur 3.9 Referentiebeelden BKP CSW terrein

Figuur 3.10 Referentiebeelden openbare ruimte CSW-terrein

33/66

3.2

Molmlaan

Met de verplaatsing van de supermarkt en het Chinese restaurant ontstaat er aan de Molmlaan ruimte voor het ontwikkelen van een woningbouwprogramma. Landelijk maar ook in Wilnis is grote behoefte aan woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied en beoogde ontwikkeling voorziet hierin. Het gebouw met de appartementen op de eerste verdieping en commerciële ruimten (pizzeria en cafetaria) op de begane grond, blijft gehandhaafd en wordt zoveel als mogelijk geïntegreerd in de nieuwe plannen. Er wordt nog onderzocht of de bakker en het Chinese restaurant binnen het plangebied behouden kunnen blijven. Hiervoor is meer flexibiliteit in de horeca-categorie aan de Molmlaan nodig om het Chinees restaurant als afhaalconcept in het pand van de bakker te behouden.

STEDENBOUWKUNDIG CONCEPT De ontwikkeling voegt zich stedenbouwkundig in de bestaande context (zie figuur 3.11). Het doel is om de nieuwe woningen op te laten gaan in de architectuur en stedenbouw van de wijk, waaronder de resterende commerciële ruimten met bovenliggende appartementen. De openbare ruimte wordt opnieuw ingericht met meer groen en minder verharding. De huidige boomgroepen ten zuidwesten van het plangebied en de inrit aan de noordwestzijde van het plangebied worden behouden. De parkeervoorziening aan de zuidzijde blijft ook gehandhaafd en wordt opgenomen in de nieuwe stedenbouwkundige visie. Doordat de functie wijzigt (van minder winkelen/ horeca naar meer wonen) is het doel in de stedenbouwkundige visie de ontwikkeling meer op te laten gaan in de architectuur en stedenbouw van de wijk. Daarnaast is het van belang een hoge mate van differentiatie in het plan op te nemen zodat aan het geldende woonbeleid van de gemeente De Ronde Venen wordt voldaan. Het stedenbouwkundig concept omvat een aantrekkelijk autovrij hofje als onderdeel van de wijkgroen- en wandelstructuur omgeven door representatieve randen in de vorm van woningen en de te integreren commerciële functies. Het doel is om ervoor te zorgen dat de huidige boomgroep wordt opgenomen en meer groen en minder verharding in het plangebied wordt gerealiseerd.

Door de rooilijn van de rijwoningen aan de Burgemeester van Trichtlaan en het profiel aan de Molmlaan te spiegelen ontstaat een stedenbouwkundig profiel waarbij de bebouwing meer vanzelfsprekend opgaat in de omgeving. Door beide rooilijnen als uitgangspunt te nemen kunnen twee bouwblokken ontstaan die achter elkaar komen te staan. Door het bouwblok aan de Molmlaan als rug-aan-rugwoningen uit te voeren, krijgt het een dubbele oriëntatie en wordt een achterkant situatie vermeden. Hierdoor kan een autovrij binnenmilieu worden vormgegeven. Door het nieuwe bouwblok aan de Burgemeester van Trichtlaan ter hoogte van het commerciële bouwblok om te buigen richting het noorden ontstaat hier de ruimte een derde bouwblok te maken. De drie bouwblokken richten zich nu op de openbare ruimte en er is de mogelijkheid om een gedifferentieerd programma te maken.

Bestaande situatie: De huidige situatie waarin het plangebied afgebakend is.

34/66

Sloop: De opstallen op de locatie worden gesloopt met uitzondering van het appartementenblok met cafetaria en dagwinkel.

Rooilijnen: Door de rooilijn van de rijwoningen aan de Burgemeester van Trichtlaan en het profiel aan de Molmlaan te spiegelen ontstaat een stedenbouwkundig profiel waarbij de bebouwing meer vanzelfsprekend opgaat in de omgeving. Door deze overname ontstaat er een binnenmilieu waaraan gewoond kan worden.

Figuur 3.11 Stedenbouwkundig concept

35/66

Doorlaatbaarheid: Dit binnenmilieu wordt afgebakend door de rooilijn van de Molmlaan te spiegelen naar de binnenzijde. Hierdoor ontstaat een doorlaatbaar gebied welke toegankelijk is vanuit meerdere delen van de wijk. Dit gebied wordt groen ingericht met aantrekkelijke overgangen naar de omliggende bebouwing. Parkeren en ontsluiting vindt plaats vanaf de randen. Het gebied blijft autovrij.

Figuur 3.12 Indicatieve uitwerking Molmlaan

PROGRAMMA Het winkelcentrum aan de Molmlaan wordt, met uitzondering van het vastgoed met bovenliggende appartementen, herontwikkeld tot woningbouw. Er worden maximaal 22 grondgebonden woningen gerealiseerd met een minimaal woonoppervlak van 50 m². Alle woningen vallen binnen de categorie betaalbare koopwoningen conform de landelijke betaalbaarheidsgrens (max. €405.000 v.o.n., prijspeil 2025). Hiermee draagt beoogde ontwikkeling bij aan het verminderen van de grote woningbehoefte.

VERKEER EN PARKEREN De gemeenteraad heeft op 27 november 2023 het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030 vastgesteld. Een belangrijk principe van dit plan is dat de gemeente het STOMP-principe hanteert: de gemeente geeft prioriteit aan actieve vormen van mobiliteit, zoals wandelen en fietsen. De toepassing van dit principe zorgt ervoor dat er in het stedenbouwkundig plan aandacht moet zijn voor wandelen (stappen) en vervolgens (fietsen). Het gaat dan om aantrekkelijke wandelroutes (breedte, directheid, toegankelijk) naar de nieuwe Jumbo, de sportvelden en de bushalte aan de Molmlaan. Wat betreft fietsen moet de woning een aantrekkelijke stalling hebben, waardoor het eenvoudig is om de fiets te pakken en snel en eenvoudig richting het fietsnetwerk (Pieter

36/66

Joostenlaan) te gaan. En voor bezoekers moet er een goede en veilige mogelijkheid zijn om de fiets te stallen, waardoor er meer bezoek op de fiets komt. Bij de O gaat het om openbaar vervoer met de genoemde routes richting de bushalte aan de Molmlaan en aan de Mijdrechtse Dwarsweg. De M van STOMP staat voor Maas, oftewel deelmobiliteit: er zijn vooralsnog geen deelauto’s in het project voorzien. Tenslotte de personenauto (P). Daarover gaat het met voldoende parkeergelegenheid. Parkeren en ontsluiting vindt plaats vanaf de randen van het plangebied, dit betekent dat het plangebied autovrij blijft. De bestaande inrit aan de noordzijde van het plangebied blijft gehandhaafd en de insteekplaats voor parkeren op eigen terrein verdwijnt. Hierdoor ontstaat ruimte aan de rand van het plangebied voor parkeren. De parkeervoorziening ten zuidwesten van het plangebied, aan de Molmlaan, blijft gehandhaafd en wordt opgenomen in de nieuwe stedenbouwkundige structuur ten behoeve van de nieuwe bewoners. Door het verdwijnen van de supermarkt neemt de parkeerdruk op de omgeving af en verdwijnt de bevoorrading (met vrachtwagens). Onderzocht wordt of het Chinese restaurant voor de buurt behouden kan blijven als bezorg-/afhaalrestaurant. Het maatgevende moment verschuift naar de (late) avond. De parkeerbehoefte wordt bepaald met de geldende parkeernormen.

Figuur 3.13 Mobiliteit plangebied Molmlaan

(Voetgangers)verbindingen Parkeren en ontsluitingen vindt plaats vanaf de randen. Het plangebied blijft autovrij. Langzaam verkeer kan op verschillende plaatsen het gebied betreden. Fietsparkeernormen

37/66

Er zijn in het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030 fietsparkeernormen opgenomen. Het gaat daarbij om 6 stallingsmogelijkheden per rijwoning, 3 voor de rug-aan-rug-woningen (als er sprake is van goedkope woningen) en 1 voor bezoekers. Er moeten ook voldoende (kwalitatief goede) fietsenstallingen bij de voorzieningen komen, zodat bezoekers worden gestimuleerd om op de fiets te komen. Parkeren Het gemeentelijk parkeerbeleid heeft als uitgangspunt dat de extra parkeerbehoefte van een ruimtelijke ontwikkeling op eigen terrein wordt opgelost. Daarbij wordt een vergelijking gemaakt van de huidige met de nieuwe situatie aan de hand van de gemeentelijke parkeernormen, zoals opgenomen in het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030. De nieuwe situatie moet ook voldoen aan de parkeerbehoefte op het maatgevende moment. Het maatgevende moment bij de Molmlaan wijzigt doordat de supermarkt verhuist van de zaterdag overdag naar de werkavond of -nacht. De te handhaven functies cafetaria, pizzeria hebben geen parkeerbehoefte ‘s nachts. Goudappel heeft ook voor de nachtsituatie parkeertellingen verricht voor het plangebied en de directe omgeving. Uit deze telling blijkt dat in de nachtsituatie 27 parkeerplaatsen worden gebruikt. Dit aantal wordt met 15% opgehoogd, conform het geldende beleid.

(Een gemeten parkeerdruk van 100% is ongewenst vanwege het zoekgedrag dat daar het gevolg van is.) De parkeerbehoefte van de huidige bewoners is aldus 31 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte van de nieuwe woningen is op grond van de parkeernormen 34 parkeerplaatsen: Eengezinswoningen: 12*1,7 = 20,4 Rug-aan-rugwoningen: 10*1,4 = 14 Totaal: 34,4 = 34 parkeerplaatsen Het aantal parkeerplaatsen in de stedenbouwkundige schets voor het plangebied, samen met de plaatsen in de directe omgeving zoals die ook in de parkeertelling zijn meegenomen, is 65 parkeerplaatsen. Het aantal beschikbare parkeerplaatsen in de stedenbouwkundige schets is aldus volgens het gemeentelijke beleid voldoende.

Figuur 3.14 Parkeren huidige situatie (links) en parkeren toekomstige situatie (rechts)

GROEN EN WATER De groene identiteit vanuit de directe omgeving wordt doorgetrokken naar de ontwikkeling. De gebouwen komen hiermee met de voeten in het groen te staan. Het gebied wordt opener en kan vanuit meerdere kanten worden betreden. Een onwenselijke achterkantsituatie wordt vermeden en er ontstaat een doorlaatbaar, makkelijk te betreden, groen binnengebied.

38/66

Het Ruimtelijk Kader gaat uit van een groene basis waarop de gebouwen worden geplaatst. Dit groen kan een extensief karakter hebben waarin ecologie en natuurinclusiviteit centraal staan (zie voor voorbeelden figuur 3.20). Ook worden er bomen toegevoegd. Het nieuwe centrale punt van het plangebied is een ruimte waarin groen de overhand heeft en verharding tot een minimum wordt beperkt. Het principe is dat zoveel mogelijk groen is, tenzij anders noodzakelijk. De uitgangspunten voor de uitwerking van de plannen van het openbaar gebied zijn opgenomen in het LIOR.

Figuur 3.15 Toekomstige groenstructuur

STEDENBOUWKUNDIGE KADERS In figuur 3.12 is een indicatieve uitwerking van het plangebied gemaakt. Dit is verder uitgewerkt in figuur 3.16 (doorsneden). Hierin zijn de volgende stedenbouwkundige kaders opgenomen: 1. Het plangebied krijgt een autovrij binnengebied doordat parkeren aan de randen plaatsvindt. De ontsluiting van het plangebied blijft gelijk aan de huidige situatie via de Pieter Joostenlaan en Molmlaan. 2. De realisatie van maximaal 22 grondgebonden woningen. In afwijking van de gemeentelijke Doelgroepenverordening en Woonvisie mag het totale bouwprogramma worden gerealiseerd binnen de categorie betaalbare koopwoningen. Conform de landelijke betaalbaarheidsgrens is dit thans maximaal € 405.000 v.o.n. (prijspeil 2025), met minimaal 50 m2 woonoppervlak en met toepassing van parkeernormen volgens het geldende beleid bij aanvraag omgevingsvergunning. De maximale bouwhoogte is 11 meter (maximale goothoogte is 6 meter). 3. De rooilijnen van de rijwoningen aan de Burgemeester van Trichtlaan en het profiel aan de Molmlaan worden als uitgangspunt genomen voor de nieuwe woningen. 4. De openbare ruimte wordt toekomstbestendig groen ingericht, met inachtneming van de huidige ecologische waarde van de flora en fauna en waarbij nieuwe aanplant van bomen zal worden meegenomen. Het nieuwe centrale punt van

39/66

5.

het plangebied is een ruimte waarin groen de overhand heeft en verharding tot het minimum wordt beperkt. Het principe is dat zoveel mogelijk groen is, tenzij anders noodzakelijk. Voor de Molmlaan geldt dat de herinrichting van de openbare ruimte meegenomen wordt in de ontwikkeling, de openbare ruimte is nu eigendom van de gemeente en zal na oplevering van de woningen ook weer terug geleverd worden aan de gemeente zoals weergegeven in figuur 3.16.

Figuur 3.16 Eigendomssituatie Molmlaan (links) en differentiatie (rechts)

40/66

Figuur 3.17 Doorsneden van de indicatieve uitwerking plangebied Molmlaan

BEELDKWALITEITSPLAN De architectuur kenmerkt zich door een eenduidige, bescheiden benadering, die zich vanzelfsprekend voegt in de context van de bestaande bebouwing. Voor de gemeente De Ronde Venen is een welstandsnota opgesteld. De Molmlaan valt onder regulier welstandsniveau (hoofdstuk 4: Gebiedsgerichte Welstandscriteria, nr. 16 op de welstandsregimekaart, uitbreidingen jaren 60-70). In de welstandsnota is geformuleerd dat in dit gebied de basiskwaliteit moet worden gehandhaafd. Deze gebieden kunnen afwijkingen van de bestaande ruimtelijke structuur en ingrepen in de architectuur van de gebouwen zonder al te veel problemen verdragen. De gemeente stelt hier geen bijzondere eisen aan de ruimtelijke kwaliteit en het welstandstoezicht is gericht op het handhaven van de basiskwaliteit van de gebieden.

41/66

Figuur 3.18 Architectuur bestaande wijk

De ambitie is een bescheiden, doelmatige architectuur te bereiken zonder te veel franje en die zich op een vanzelfsprekende manier voegt in de context. Het beleid vanuit de Welstandsnota ‘De Ronde Venen’ is hier opgevolgd. Geen overdadige details of schijnbaar cosmetische behandeling van de gevels maar een eerlijk en compositorisch correcte architectuur. Om dit tot stand te brengen is het plan om zoveel mogelijk eenduidigheid te krijgen binnen de verschillende bouwblokken. Er mag afwijking binnen de blokken zijn maar ze moeten altijd afleesbaar zijn als een stedenbouwkundig geheel. Uitgangspunten voor de architectuur kunnen in aantal kernpunten worden samengevat: ● Bouwblokken hebben een afleesbare en heldere structuur en bevatten esthetische metselwerkdetails ● Materiaalgebruik komt voort uit de wijk zodat het nieuwe ensemble opgaat in de identiteit van de omgeving ● Kleur van de baksteen komt voort uit de kleur van de wijk, maar mag licht afwijken ● Entree als verbijzondering in de architectuur ● Géén blinde plinten ● ‘Groen tenzij’ is het vertrekpunt ● Aantrekkelijke overgangen tussen privé en openbaar ● Bergingen vormen bij de rug-aan-rug typologie een volwaardig onderdeel van het architectonisch concept, evenals bij bergingen grenzend aan belangrijke openbare ruimte zoals het hofje.