Bijlage 1 Toelichting BP Oudhuijzerweg 41

Toelichting op het bestemmingsplan Oudhuijzerweg 41 te Wilnis

Versienummer: 6 maart 2023 Plannaam: NL.IMRO.0736.BP051oudhuijzer41-VA01 Status: Definitief Auteur: initiatiefnemer A. van Vliet, met ondersteuning van Buro SRO

1

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding en doel Ligging en begrenzing projectgebied Planologisch regime Leeswijzer

Hoofdstuk 2 2.1 2.2

Ruimtelijk beleid 14 14 17 21

Milieu en omgevingsaspecten

Water Bodem Flora en fauna Cultuurhistorie en archeologie Geluid Lucht Externe veiligheid Geur Milieuzoneringen M.E.R.-beoordeling Verkeer en parkeren

Hoofdstuk 5

Juridische aspecten en planverantwoording

Hoofdstuk 6

Financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1 5.2

7 9

Inleiding Rijk Provinciaal beleid Gemeentelijk Beleid

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

Planbeschrijving

Bestaande situatie Toekomstige situatie

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

3 3 5 6

28 30 33 33 34 39 41 43 43 45 46 48

Financiële uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

51 51

Bijlagen: 1 Aanmeldnotitie MER 2 Ecologische QuickScan EONW, 5 mei 2021 3 Rapport aanvullend bodemonderzoek 4 Overleg met omwonenden 5 Rapport geluidsmeting 12 januari 2023 6 Nota van zienswijzen 2

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding en doel Aan de Oudhuijzerweg 41 te Wilnis, kadastraal aangeduid als De Ronde Venen, sectie A 1854, is een bedrijfspand gevestigd met een woonschip en een fietsenschuur, welke hebben toebehoord aan de inmiddels overleden ouders van de indiener van dit projectinitiatief, één van de huidige erfgenamen/eigenaren. Nu er al vele jaren geen sprake meer is van een bedrijfsuitoefening en deze in de toekomst ook niet meer te voorzien is, wensen de huidige eigenaren de gedeeltelijke bedrijfsbestemming en de gedeeltelijke bestemming woonschip op de locatie op te heffen en aan tepassen tot een woonlocatie voor het gehele perceel, kadastraal bekend onder nummer A 1854. De wens is om het perceel te saneren, de verzakte bodem op te hogen en daarop een nieuwevrijstaande woning op te richten. Het initiatief kan niet vergund worden op basis van het vigerende bestemmingsplan. Er dient daaromeen procedure ter verkrijging van een gewijzigde bestemming te worden gevoerd overeenkomstig devoorschriften in de WRO Hoofdstuk 3. Bij wet is bepaald dat ten behoeve van een dergelijke procedure voorzien dient te worden in een toelichting op de regels van het nieuwe bestemmingsplan. Met dit document wordt invulling gegeven aan deze bepaling. Het bestemmingsplan is genummerd NL.IMRO.0736.BP051oudhuizer41-OW01.

In deze toelichting komen alle relevante aspecten aan de orde, op basis waarvan beoordeeld kan worden of het initiatief voldoet aan de uitgangspunten van een goede ruimtelijke onderbouwing. Het doel van deze toelichting is daarmee om de ruimtelijke haalbaarheid en uitvoerbaarheid van degewenste ontwikkeling aan te tonen. 1.2 Ligging en begrenzing projectgebied Het projectgebied betreft het perceel Oudhuijzerweg 41 te Wilnis, dat gelegen is aan de oostzijde vande provinciale weg N212, onderdeel uitmakend van het voormalige bestemmingsplan Kom Wilnis. Vanaf 27 juni 2013 is dit bestemmingsplan vervangen door de beheersverordening Kom Wilnis.

Figuur 1 Kadastrale kaart, sectie A 1854 3

Nadere detaillering van het perceel aan de hand van de kadastrale kaart. De locatie en de omliggende bebouwing zijn op de volgende luchtfoto’s zichtbaar gemaakt (foto’sdaterend juli 2020). Het perceel wordt begrensd aan de zuidkant met de uitrit naar de Oudhuijzerweg en aan de noordkant door de Ringvaart.

Figuur 2 luchtfoto vanaf de Ringvaartzijde

Figuur 3 perceel met bestaande opstallen, begrenzing met rode markering aangegeven

4

1.3 Planologisch regime Ter plaatse van de projectlocatie geldt de beheersverordening Kom Wilnis, zoals deze op 27 juni 2013 door de gemeenteraad van de gemeente De Ronde Venen is vastgesteld. Het plan is bekend onder het nummer: NL.IMRO.0736.BV004komwilnis-va01 Met deze beheersverordening is de bestaande bebouwing en het gebruik van de bestaande bebouwing vastgelegd, zoals dit oorspronkelijk is opgenomen in het bestemmingsplan Kom Wilnis 2000

Figuur 4 Huidige indeling van de locatie Oudhuijzerweg 41 Uitsnede uit de plankaart Bestemmingsplan Kom Wilnis, blad 3 Ingevolge het bepaalde in de beheersverordening geldt voor het perceel Oudhuijzerweg 41 op het gedeelte grenzend aan de Ringvaart de bestemming ‘woonschepenligplaats’ (in figuur 4 aangeduid met cijfer 1) en op het overige gedeelte de bestemming ‘bedrijfsdoeleinden’ (in figuur 4 aangeduid met cijfer 4). Hoewel er van 1964 tot en met 2018 (54 jaar) een familie op het perceel heeft gewoond, is vanwege de hoofdbestemming bedrijfsdoeleinden toch aanpassing van deze bestemmingen vereist via een nieuwe planprocedure volgens de WRO. Dit komt tot uiting in paragraaf 3 het vaststellingsbesluit over de beheerverordening Kom Wilnis van 27 juni 2013, waarin het volgende is verwoord: 5

“Omdat wijzigingsbevoegdheden binnen een beheersverordening niet kunnen worden overgenomen, is het volgende niet langer mogelijk in kom Wilnis: • • •

Het verwijderen van bepaalde aanduidingen op woonpercelen of percelen met een gemengdefunctie (die aangeven dat er ook nog andere functies zijn toegestaan); Het wijzigen van bedrijfs- en recreatieve percelen (onder voorwaarden) in woonpercelen; Het wijzigen van bedrijfs- en groenpercelen op specifieke locaties in bepaalde anderepercelen, die gekenmerkt worden door een andere vorm van gebruik”

Deze bepalingen zijn van toepassing op de locatie Oudhuijzerweg 41 en maken daarom een volledige bestemmingsplanprocedure noodzakelijk. In de beheersverordening is tevens een zonering en aanlegvergunningstelsel opgenomen voor archeologie. Dit betreft een wettelijke verplichting, geldend voor het gehele omliggende deel van de Oudhuijzerweg. Op de locatie is tevens de Paraplu beheers verordening Parkeren van toepassing, met identificatienummer NL.IMRO.0736.BVO10Parkerenbv-va01. 1.4 Leeswijzer In Hoofdstuk 2 is de planbeschrijving opgenomen, met de oude en nieuwe situatie, alsmede de motivering van de achtergronden voor de gevraagde aanpassing. In Hoofdstuk 3 Beleidsvisie wordt beschreven hoe het nieuwe plan past binnen de bestaande beleidskaders van rijk, provincie en gemeente. Daarbij zijn alle onderwerpen die relevant kunnen zijn voor dit specifieke plan in de beoordeling betrokken. De juridische situatie wordt hier benoemd met verwijzingen naar de nieuwe regels van het bestemmingsplan en de verbeelding. In Hoofdstuk 4 worden alle relevante aspecten rond het milieu en alle andere omgevingsfactoren beschreven en wordt voor elk van deze factoren een conclusie getrokken over de invloed van het plan op deze omgevingsfactoren. Voor zover dit het geval is wordt tevens aangegeven welke maatregelen worden genomen om tot naleving van de bestaande regels en voorschriften te komen.

In Hoofdstuk 5 zijn de juridische aspecten van de regels in het bestemmingsplan nader toegelicht. In Hoofdstuk 6 tenslotte wordt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plantoegelicht. In de 5 bijlagen is informatie opgenomen over de aanpak van de bodemsanering, de resultaten van de grondboringen die tot de bodemsanering hebben geleid, de watervergunning die door Waternet is afgegeven voor het vernieuwen van de oeverbeschoeiing en het verbreden van de insteekhaven. Tevens is een ecologische QuickScan toegevoegd, is een samenvatting gegeven van de contacten met de Omwonenden en is het advies opgenomen dat is afgegeven door de Veiligheidsregio Utrecht.

6

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie De locatie is in 1963 aangekocht door de ouders van de initiatiefnemers voor eigen bewoning envoor de vestiging van een bedrijf aan huis. De locatie had toen een totale oppervlakte van 1.495 m2.Voor de aankoop werd het gebruikt als grasland voor kleinvee en stond er een kleine stal op. Kort na de verwerving in 1963 werd een gedeelte van ongeveer 450 meter grenzend direct aan de Oudhuijzerweg afgesplitst en verkocht aan derden met de daarop bestaande woonbestemming. De kadastrale inschrijving hiervan is A 1853. Op dit afgesplitste perceel is kort na de verkoop de nu nog aanwezige bungalow gebouwd met het adres Oudhuijzerweg 43. Dit bestemmingsplan is van toepassing op het resterende perceel van 1.055 m2, geregistreerd als Oudhuijzerweg 41. Op dit resterende gedeelte van het terrein, werd een werkplaats gebouwd, waarin een meubelmakerij en een mandenmakerij werden ondergebracht, beide kleinschalige familiebedrijven van de ouders en grootouders van de initiatiefnemer. Oudhuijzerweg 41 werd in de aanvraagprocedure in 1963 beoordeeld als een geschikte vervangende bedrijfslocatie. De hoofdbestemming van het terrein werd toen bedrijfsvestiging.

Meubelmakerij Woonark met fietsenberging

Bungalow Oudhuijzerweg 43

Figuur 5 luchtopname van de bestaande situatie in 2020 Fietsenberging in het voorjaar 2022 na de storm Eunice verwijderd Om bij het familiebedrijf te kunnen wonen werd tevens een vergunning verleend voor het invarenvan een nieuw gebouwd woonschip (betonnen bak met een opbouw van 5 x 18 meter). Dit woonschip werd in 1963 via de Ringvaart naar z’n ligplaats gevaren, waarna rondom de woonarkweer grond werd teruggebracht en een beschoeiing werd aangelegd. Daarmee ontstond in feite eenwoning op land van één bouwlaag en 90 m2 gebruiksoppervlak (een soort bungalow).

7

Behalve de werkplaats, met daarop de bedrijfsbestemming, heeft het grootste gedeelte van het perceel feitelijk van 1964 tot 2018 als een woonbestemming gefunctioneerd. Na pensionering van de heer A. van Vliet als meubelmaker en ondernemer in 1989 is er geen bedrijf meer uitgeoefend, maar heeft het perceel vanaf die tijd tot in het voorjaar van 2018, dus over een periode van bijna 20 jaar, uitsluitend nog gefunctioneerd als woonbestemming. De overgang naar een volledige woonbestemming is in feite een bevestiging van de al vele jaren bestaande woonsituatie, maar dan voorhet gehele perceel. De opstallen zijn inmiddels sterk verouderd en renovatie is te kostbaar en weinig zinvol. Sinds het vertrek van de langstlevende ouder van de initiatiefnemers naar een verpleeghuis in het begin van 2018, staan de opstallen leeg en zijn de opstallen ook niet meer onderhouden. Door de leegstand vande afgelopen drie jaren bieden de opstallen thans een verwaarloosde en troosteloze aanblik. Ook voor de direct omwonenden is het zeer wenselijk dat er een goed alternatief komt voor de bestaande situatie. Het bedrijfspand staat al vanaf 2002 leeg en buiten gebruik, uitgezonderd beperkte opslagfunctie. Bedrijfsopvolging binnen de familie is niet meer aan de orde. Sloop gevolgd door herbouw van de bestaande werkplaats is niet logisch, omdat er geen bedrijfsopvolging is.

Het perceel is gelegen in een gebied met veengronden en in de loop der jaren flink verzakt. Verhoging van de bodem ter plaatse is daarom ook noodzakelijk, ongeacht de toekomstige bestemming. Om al deze achterliggende redenen heeft de initiatiefnemer besloten tot sanering van de huidige opstallen en het bouwrijp maken van het perceel voor de realisatie van een nieuwe woning. Met een erkend sloopbedrijf zijn vooruitlopend op de herbestemming afspraken gemaakt over de sanering van de daken met asbestplaten, gevolgd door volledige sloop van alle opstallen. Een sloopvergunning hiervoor is inmiddels verleend en de asbestsanering en sloop zullen in juli 2022 worden uitgevoerd. De initiatiefnemer heeft in eerste instantie meerdere opties voor de herontwikkeling onderzocht. In 2018 is in goed overleg met de eigenaren van de naastgelegen twee bedrijvenlocaties de mogelijkheid van een gezamenlijk bouwplan voor een aantal woningen verkend. Dit plan bleek na uitgebreid onderzoek door een architect niet haalbaar. In het naastgelegen pand Oudhuijzerweg 45 aan de oostzijde was voorheen een botenhandel gevestigd. Na faillissement van dit bedrijf in 2014, is er nooit meer actief bedrijfsmatig gebruik geweest van het pand en wordt het tegenwoordig door de huidige eigenaar, een vastgoedondernemer, gebruikt voor opslag van goederen van zijn vastgoedbedrijf.

Behalve deze opslagfunctie is er al jaren geen bedrijvigheid meer. Het daarnaast gelegen bedrijfspand Oudhuijzerweg 55 wordt als beleggingspand verhuurd door dehuidige eigenaar. In de verhuurde panden is een handel in vintage meubelen en collectables gevestigd. De gezamenlijke uitgevoerde verkenning in 2018 over een herbestemming naar woningbouw ondersteund de verwachting dat op termijn ook voor deze belendende percelen naar een herbestemming tot woningbouw zal worden gezocht, in lijn met de bestemmingswijzigingen die in deafgelopen decennia op vele andere percelen langs de Oudhuijzerweg hebben plaatsgevonden. Hiervoor bestaan echter op dit moment nog geen concrete plannen. De westzijde van het perceel bestaat geheel uit woonbestemmingen, die alle gerealiseerd zijn na herbestemming van vroegere bedrijvenlocaties. De boerderijen aan de zuidzijde van de Oudhuijzerweg zijn bij de herverkaveling in het verleden verplaatst naar de Gageldijk, 8

waarna de bestaande boerderijen grotendeels een woonbestemming hebben gekregen. De noordzijde van het perceel wordt begrensd doorde Ringvaart. De toegang tot het perceel verloopt via een verhard pad vanaf de Oudhuijzerweg tot aan de bedrijfshal en vervolgens via een voetpad naar de woning. Er is geen sprake van enig recht van overpad. De kavel van de bungalow op Oudhuijzerweg 43 werd na de aankoop in 1963 afgesplitst.

Figuur 6

foto’s van de bestaande situatie, voor sloop van de opstallen.

2.2 Toekomstige situatie De strekking van het initiatief dat in deze toelichting centraal staat, is het perceel in te richten vooreen volledige toekomstige woonfunctie door de bouw van een vrijstaande woning op het perceel, omgeven door een tuin. Daarvoor zal de huidige gemengde bestemming van wonen (via de huidigebestemming woonschip) in combinatie met de bedrijfsvestiging moeten worden aangepast. De woning zal niet direct aan de straatkant van de Oudhuijzerweg worden gebouwd, maar midden op het perceel in de tweedelijns bebouwing. Daarbij blijft de bestaande toegangsweg vanaf de Oudhuijzerweg onveranderd als rijpad tot aan de bebouwing en zal het gedeelte aan de Ringvaart worden ingericht als tuin. In de periode 2002 t/m 2009 zijn blijkens de databestanden van de gemeente De Ronde Venen tenminste 11 gevallen bekend, waarbij een stal of bedrijfsgebouw met toepassing van Art 19 WRO of met een vrijstelling werden aangepast naar- of uitgebreid tot een woning. Dit initiatief past daarom in de al langer bestaande trend langs de Oudhuijzerweg,

9

waarbij bedrijfsbestemmingen worden omgezet naar woonbestemmingen. Het perceel heeft met 1.055 m2 in de lengte en in de breedte voldoende oppervlakte om een vrijstaande woning goed te positioneren. Na aftrek van het gedeelte dat beschikbaar zal moeten blijven als toerit naar de woning, resteert er ongeveer 938 m2 als perceel voor oprichting van een vrijstaande woning. Dit perceel is ruim 21 meter breed en heeft 44 meter lengte. De bestaande oprit vanaf de Oudhuijzerweg blijft ook in de nieuwe situatie onveranderd, afgezien van noodzakelijke ophoging en verbetering van de oppervlakte van het rijpad. In het kader van de bestemmingswijziging is vooralsnog alleen naar de positionering van de nieuwe woning gekeken en nog niet naar het architectonische ontwerp en de aspecten van duurzame bouw. Bij de situering zal rekening worden gehouden met voldoende ruimte tot de erfgrens en met een hoge haag, die het zicht op het naastgelegen blinde bedrijfsmuur (zolang die nog aanwezig is) gedeeltelijk zal wegnemen. De omwonenden hebben in het vooroverleg aangegeven dat hun voorkeur uitgaat naar een positionering van het bouwvlak in het midden van het perceel. Dit verzoek is in het voorlopige ontwerp gevolgd.

Figuur 7 plattegrond van de beoogde toekomstige situatie De leef- en zichtkant van de woning zal met name gericht zijn op het westen en het noorden. Aan de voorzijde van de woning, aan het einde van de oprit is een carport met fietsenberging voorzien. Voor aan- en afvoer van verkeer op het perceel en stalling is dit de meest logische locatie. De woning zal zowel aan de zuid- en westkant als aan de noordzijde door een tuin omgeven zijn, aan de noordzijde begrensd door een beschoeiing en een insteekhaven aan de Ringvaart. Deze bestaande insteekhaven zal worden gedeeld met de buren van Oudhuijzerweg 35. Om het aanmeren van twee sloepen aan weerskanten van de insteekhaven mogelijk te maken, zal de breedte van de insteekhaven in beperkte mate worden uitgebreid. Tegelijk met deze uitbreiding zal een nieuwe beschoeiing worden aangelegd langs de Ringvaartzijde van het perceel. Voor beide aanpassingen heeft Waternet reeds een vergunning verleend. (zie ook Hoofdstuk 4.1)

10

Figuur 8 Bestaande insteekhaven gezamenlijk met Oudhuijzerweg 35 Langs de verbrede insteekhaven zal een loopbordes worden aangebracht, nadat de nieuwe beschoeiing is geplaatst. Het bedrijfsgebouw op Oudhuijzerweg 45 met zijn gesloten zijgevel dicht op de perceelsgrens vormt voorlopig nog een gegeven, waarmee bij de herinrichting rekening gehouden zal moeten worden. Vooralsnog is als uitgangspunt genomen dat de opslagfunctie in dit pand gehandhaafd blijft. De huidige zijgevel van het bedrijfspand is uitgevoerd als een blinde zijgevel, als een spouwmuur en met een goothoogte van 4,5 meter. De nokhoogte van dit pand bedraagt ongeveer 7 meter (zie foto hierna). Vanaf 3 meter hoogte is aluminium gevelbekleding aangebracht.

11

Figuur 9 Bestaande bedrijfspand aan Oudhuijzerweg 45 De blinde zijgevel van het naastgelegen bedrijfspand biedt aan de nieuwe bewoners van de nog te bouwen woning geen fraai uitzicht. Daarom wordt er bij het ontwerp en de situering van de woningrekening mee gehouden dat er geen grote ramen worden geplaatst aan de oostgevel van de nieuwe woning. De zichtlijnen vanuit de nieuwe woning worden met name op het westen en het noorden gericht. Daarnaast zal op de erfgrens met Oudhuijzerweg 45 een hoge haag of een begroeiing met klimop worden gepland, die het zicht op de blinde muur vanuit de woning grotendeels zal wegnemen en een meer natuurlijk beeld zal geven, passend bij de overige tuininrichting. In het vertrouwen dat de herbestemming procedureel correct kan worden afgewikkeld, zijn er inmiddels door de initiatiefnemer stappen gezet om het sloop- en saneringsproces uit te voeren en daarna een bouwklare kavel in te richten voor de realisatie van de beoogde vrijstaande woning. Dit proces is gestart begin juli 2022 en omvat de volgende werkzaamheden: 1. Asbestsanering door verwijdering van de golfplaten dakbedekking van de werkplaats en de beschoeiing aan de Ringvaart en rondom de woonark door een gecertificeerde aannemer 2.

Sloop van de werkplaats, de woonark door een gecertificeerde sloopaannemer (NB de fietsenschuur is reeds verwijderd na instorting als gevolg van de storm Eunice dit voorjaar). 3. Sanering van de bodem in verband met geconstateerde plaatselijke vervuiling met lood en zink op basis van saneringsplan van het bedrijf Grondslag (zie verder bij de paragraaf Bodem in hoofdstuk 4) 4. Ophoging van het gehele perceel met ongeveer 50 tot 60 centimeter gekwalificeerde grond (klasse wonen)en nieuwe verharding voor het rijpad 5. Aanleg van een nieuwe beschoeiing aan de Ringvaart, inclusief verbreding van de bestaande insteekhaven en met een loopbordes De uitvoering van deze werkzaamheden zal plaatsvinden in goed overleg met de omwonenden, waarbij rekening gehouden zal worden met hun wensen. In de studiefase voor de mogelijkheden voor nieuwe bebouwing is met alle omliggende bewoners al

12

overleg gevoerd en is op hoofdlijnen inzicht gegeven in de voorliggende plannen. Allen hebben zich positief uitgelaten over de nieuwebestemming en de wijze waarop de bebouwing wordt gesitueerd. (Zie ook Bijlage 4) De fase 1 en 2 van het saneringsproces zijn inmiddels gerealiseerd. De huidige status van het perceel is weergegeven op de volgende foto.

Figuur 10 Actuele status van het perceel in juli 2022 De venige grond van het perceel is in de loop van de afgelopen 50 jaren flink ingeklonken, een probleem dat voor alle percelen in de directe omgeving langs de Oudhuijzerweg van toepassing is. Daarom zal voor aanvang van de bouw van de woning het maaiveld weer met ongeveer 50 tot 60 centimeter gekwalificeerde (woon)grond worden opgehoogd. Dit is ook de meest geëigende oplossing in het kadervan de noodzakelijke sanering van de bodem (Zie hiervoor de paragraaf bodem onder 4.2). Na een BUS melding is inmiddels toestemming voor de uitvoering verstrekt. Na uitvoering van de saneringswerkzaamheden en de oplevering als bouwklaar perceel, zal de toekomstige eigenaar/bewoner het bouwproces voor een nieuwe vrijstaande woning direct kunnen aanvangen en de daarvoor benodigde omgevingsvergunning kunnen aanvragen. In deze fase zal ook de nadere architectonische detaillering van de woning worden uitgewerkt, inclusief bouwstijl, afmetingen, technische uitwerking, de heraansluiting op bestaande netwerken voor energie, informatievoorziening, water en rioolafvoer. Ook zal daarbij invulling kunnen worden gegeven aan de nieuwe beleidsregels voor duurzame bouw en energienormen.

In lijn met de nationale ontwikkelingen rond energiebesparing en klimaatverbetering zal de woning gasloos worden gebouwd en zal mogelijk gebruik worden gemaakt van zonenergie. Op het perceel is aan de westzijde nog een volwassen boom (Laurierkers) aanwezig, met een hoogte vanongeveer 8 meter. Deze zal ook in de nieuwe situatie gehandhaafd blijven. Overigens zal de tuin na het gereedkomen van de woning volledig opnieuw moeten worden ingericht, in harmonie met de nieuwe bebouwing en rekening houdend met de wensen van de omwonenden. Daarbij wordt het gedeelte tussen het woonvlak en de Ringvaart vrij gehouden van bebouwing. (zie de markering in de plankaart, waarin dit gedeelte is aangeduid als ‘tuin-landschappelijk’). 13

Hoofdstuk 3 3.1

Ruimtelijk beleid

Inleiding

In dit hoofdstuk is het vigerende beleid van het Rijk, de provincie Utrecht en de gemeente De Ronde Venen beschreven, voor zover dit relevant is voor het voorliggende initiatief. 3.1

Rijk

3.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vastgesteld op 13 maart 2012. In deze nota (afgekort -SVIR) staan de landelijke plannen voor benutting van de ruimte en de mobiliteit. Het kabinet beschrijft in deze SVIR onder andere in welke infrastructuurprojecten het de komende jaren wil investeren. De rijksoverheid richt zich daarbij op nationale belangen, zoals de verbetering van de bereikbaarheid. In de SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit zou moeten zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. De rijkoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR drie rijksdoelen geformuleerd: a. b. c.

Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat; Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden blijven.

De provincies (zie paragraaf 3.3) en gemeenten (zie paragraaf 3.4) krijgen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden, bij voorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, worden geborgd in het besluit algemene regels ruimtelijke ordening` (Barro). Deze AMvB is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voorsturing en helderheid van deze belangen vooraf. 3.2.1

Conclusie

Dit initiatief past binnen de doelen die in het kader van de SVIR zijn geformuleerd. Dit bestemmingsplan is er mede op gericht om de bestaande waarden te beschermen en te versterken. Het toekomstige gebruik als woonlocatie is niet in strijd met de genoemde kerndoelen in de rijks visie, waarbij met name de onder c genoemde uitgangspunten in de nieuwe situatie beter tot hun recht zullen komen. De onder a en b genoemde uitgangspunten hebben geen concrete relevantie voor dit plan. 14

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Het Barro is op 1 oktober 2012 aangevuld. Het Barro is als Algemene maatregel van bestuur (AMvB) direct gekoppeld aan de SVIR. Het Barro stelt de begrenzing van de besluitmogelijkheden van de lagere overheden, indien nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken. Als nationaal belang zijn genoemd: de Mainportontwikkeling Rotterdam, het Kustfundament, de Rijksvaarwegen, de Waddenzee en het waddengebied, Defensie, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, buisleidingen van nationaal belang en de Ecologische hoofdstructuur. 3.2.3

Conclusie

De in dit plan voorziene nieuwe woning is niet strijdig met de nationale ruimtelijke belangen die neergelegd zijn in de Barro. 3.2.4

Ladder Duurzame Verstedelijking

Vanaf 1 oktober 2012 is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (LDV) onderdeel van het Besluitruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6 lid 2). Met deze ladder, welke per 1 juli 2017 gewijzigd en vereenvoudigd is, worden, met het oog op zorgvuldig ruimtegebruik, voorwaarden gesteld aan de inhoud van de toelichting bij een ruimtelijk besluit/plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht. In de toelichting bij een ruimtelijk plan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient te worden aangetoond dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte. Met de Ladder wordt een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies nagestreefd. Dat vergt een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing daarvan. 3.2.5

Conclusie

Het voorliggende planinitiatief voorziet in de vervanging van een gecombineerde woon- en bedrijfsfunctie in uitsluitend een woonfunctie. Er zal geen sprake zijn van een toename van het ruimtebeslag, omdat de nieuw beoogde woonfunctie minder ruimtebeslag op het perceeloppervlak zal hebben dan in de oude situatie. Het is een inbreidingsplan, dat past binnen de wens om binnen de lintbebouwing van de Oudhuijzerweg te Wilnis de bestaande locaties met een bestemming bedrijfshuisvesting over een langere periode aan te passen tot woonlocaties. Er is in dit initiatief geen sprake van een grootschalige stedelijke ontwikkeling, met grote impact op de omgeving. Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat een kleinschalige ontwikkeling als dit plan, niet wordt aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de Bro (zie o.a. ECLI: NL:RVS:2015:2921). De ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet van toepassing op dit initiatief.

15

3.2.1

Nationaal Waterplan

In maart 2022 is voor de periode 2022 tot en met 2027 opnieuw het Nationale Waterplan vastgesteld. Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten tegelijk een structuurvisie en zelfbindend voor het Rijk. Het Rijk is in Nederland verantwoordelijk voor het hoofdwatersysteem en met het waterplan worden de strategische doelen voor het waterbeheer vastgelegd. Andere overheden worden gevraagd om het Nationaal Waterplan te vertalen in hun beleidsplannen. Het Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en de richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016 - 2027, met een vooruitblik naar de verdere toekomst. Het plan gaat in op de thema’s waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Daarnaast zijn in het plan gebiedsgerichte uitwerkingen voor grote wateren en de zee plus kust opgenomen. Ook beschrijft het waterplan de relatie tussen water en de omgeving. In het Nationale Waterplan 2022 – 2027 staan de volgende hoofdambities centraal: • • •

Een veilige en klimaatbestendige delta Een concurrerende, duurzame en circulaire delta Een schone en gezonde delta met een hoogwaardige natuur.

In de Omgevingsverordening Provincie Utrecht 2022 (zie hoofdstuk 3.3.2 hierna) is uitwerking gegeven aan dit landelijke beleid. Samen met de waterschappen wordt dit op lokaal niveau uitgevoerd. Deze verordening geeft nadere voorschriften over het beheer van het watersysteem en over het gebruik van bodem en ondergrond. Deze nieuwe bepalingen geven voor het onderhavige initiatief geen veranderingen ten opzichte van de eerdere beleidsvisies. 3.2.7

Conclusie

Het initiatief is in lijn met het bepaalde in het nationale waterbeleid. Het voorziet in maatregelen voor oeverbescherming door vervanging van bestaande slechte beschoeiingen en beperkte uitbreiding van het wateroppervlak via vergroting van de bestaande insteekhaven. Omdat het perceel grenst aan de Ringvaart, zal bij de aanleg van de fundering van de nieuw te bouwen woning rekening worden gehouden met de referentiekaders van de beschermingszone van het theoretische dijklichaam, volgens de maatvoering van de legger van de waterbeheerder Waternet. In hoofdstuk 4.1 wordt nader ingegaan op de waterhuishoudkundige aspecten ter plaatse van het projectgebied. Waternet heeft als uitvoeringsorganisatie van het waterschap Amstel, Gooi en Vechtstreek al kennis genomen van de voorziene locatie voor de woonfunctie en de afstand van het maaiveld tot de dijkbeschermingszone. Hierbij zijn geen problemen te verwachten. Ook de verhoging van de verzakte bodem past binnen de kaders van het Nationale Waterplan.

16

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht In de ontwerpfase van dit bestemmingsplan heeft een herziening plaatsgevonden van de visie van de Provincie Utrecht op de ontwikkeling en de leefbaarheid van de provincie. Bij de uitwerking van dit bestemmingsplan is deze nieuwe visie en de regelgeving daaruit voortvloeiend reeds als toetsingskader genomen. De Omgevingsvisie vastgesteld door provinciale staten van Utrecht op 10 maart 2021 komt juridisch tot uitdrukking in een Omgevingsverordening met regels voor de fysieke leefomgeving. De Omgevingsverordening provincie Utrecht 2022 is op 30 maart 2022 vastgesteld door Provinciale Staten. De omgevingsverordening treedt tegelijk met de Omgevingswet in werking, op 1 januari 2023. Tot die tijd geldt de Interim Omgevingsverordening, die werkt op basis van huidige wetgeving. De provincie Utrecht werkt vanaf 1 april 2021 met de Omgevingsvisie en interim Omgevingsverordening. In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie zich wil voorbereiden op de toekomst en gaat over de fysieke leefomgeving. In de Omgevingsvisie zijn de kwaliteiten beschreven en is ingegaan op de ontwikkelingen en ruimtevragen in de provincie, zoals bijvoorbeeld de bevolkingsgroei en het opwekken van duurzame energie. De Omgevingsvisie vervangt de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS), het Bodem, water en Milieuplan en het Mobiliteitsplan.

In de Interim Omgevingsverordening (hierna: Interim OV) staan de juridische regels die bij de Omgevingsvisie horen. De Interim OV vervangt bestaande verordeningen, zoals de provinciale ruimtelijke verordening, de milieuverordening, de natuur- en landschapsverordening en de wegenverordening. De definitieve Omgevingsvisie is uitgewerkt in zeven thema’s, te weten:

Figuur 10 De 7 kernthema’s in de nieuwe PRS Alle deze thema’s staan niet op zichzelf, maar worden in samenhang bekeken. Door slim combineren en concentreren wil de provincie de ruimte optimaal gebruiken.

17

3.3.2

Omgevingsverordening Provincie Utrecht 2022 (OPU)

De structuurvisie is uitgewerkt in een toetsingskader van regels in de Omgevingsverordening 2022. Hierin zijn alle regels opgenomen voor de toetsing van nieuwe bouwplannen en de inrichting van de Utrechtse steden en het landschap. De verordening geeft zeer gedetailleerde regels voor alle onderwerpen die met de inrichting en het leefklimaat in de provincie te maken hebben. Voor de toetsing van het voorliggende bestemmingsplan zijn een beperkt deel van deze regels relevant en van toepassing: • • • •

De bepalingen rond waterbeheer en de aanleg van insteekhaven en beschoeiing, omdat het perceel aan de Ringvaart grenst en deels in de beschermingszone van een dijk ligt; De specifieke bepalingen omtrent het ophogen van de verzakte bodem De bepalingen over de kwaliteit van het (regionale) landschap De bepalingen over wonen, werken en recreëren in stedelijk gebied, waarbij ook de bepalingen voor landelijk gebied een rol spelen, vooral waar het gaat over bebouwingsenclaves en bebouwingslinten als de Oudhuijzerweg.

De Gemeente De Ronde Venen is onderdeel van de U16 regio en tevens gelegen in het Groende Hart. De kernkwaliteiten van het regionale landschap zijn vastgelegd in Bijlage XVI van de verordening. Daar wordt over het Groene Hart het volgende weergegeven: Landschap Groene Hart Voor het landschap Groene Hart willen we de volgende kernkwaliteiten behouden: . a. openheid; b. (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.); c. landschappelijke diversiteit; d. rust & stilte. Deze kernkwaliteiten zijn benoemd in de Voorloper Groene Hart. De kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van het Groene Hart verschillende accenten. Een uitgebreide beschrijving en handvatten voor het omgaan met de kernkwaliteiten hebben we opgenomen in de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen. In het Groene Hart liggen agrarische cultuurlandschappen die deel uit maken van de Cultuurhistorische hoofdstructuur, zie hiervoor het artikel Cultuurhistorische hoofdstructuur. Bij ontwikkelingen in het landschap van het Groene Hart staat het bevorderen van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typen landschap centraal. Daarbij worden de kernkwaliteiten gerespecteerd en benut te worden om de contrasten tussen de verschillende typen landschap te behouden. Enkel en alleen het accent leggen op rust en stilte doet geen recht aan het Groene Hart.

Het waarborgen van rust vraagt ook het bieden van ruimte voor vormen van dynamiek. Daarbij ligt de focus op het vergroten van de contrasten in rust en dynamiek tussen de agrarische landschappen van de velden en de dynamische landschappen van de oude stroomruggen. De provincie vraagt dus zorgvuldig om te gaan met de open, lege ruimte en de dynamiek te concentreren in de ‘zones’.

18

Over de beschrijving van het cultuurlandschap in de Ronde Venen wordt het volgende beschreven: Ronde Venen Het radiale patroon van de middeleeuwse strokenverkaveling van de Ronde Venen, het turfwinningslandschap van de Vinkeveense Plassen en de orthogonale structuur van de droogmakerijen, vormen samen een staalkaart van kenmerkend agrarisch grondgebruik door de eeuwen heen. Vanaf de veenriviertjes Kromme Mijdrecht, Drecht, Waver en Winkel is in de middeleeuwen het grote veenkussen radiaal ontgonnen naar een centraal gelegen hoger punt. De zuid- en oostzijde werd benaderd vanuit de daartoe gegraven Ennipwetering, Geer- en Veenkade en de oostzijde vanuit de Oukoperdijk en de Groenlandsekade. Met zuwes werd het gebied in taartpunten verdeeld en in opstrekkende stroken ontgonnen. Halverwege vestigden zich de ringvormige boerderijlinten van Vinkeveen, Wilnis, Mijdrecht en Waverveen. Van deze ontginningen resteert langs de veenriviertjes nog slechts een smalle zone, terwijl ze in het zuidenoosten nog goed bewaard zijn gebleven. Door intensieve turfwinning in de zeventiende en achttiende eeuw zijn in het noordoosten de Vinkeveense Plassen ontstaan, met een karakteristiek patroon van legakkers en petgaten. In de negentiende eeuw zijn de overige plassen in een viertal droogmakerijen verkaveld binnen zware ringdijken.

Stedelijke functies in stedelijk gebied Over de inrichting van bestemmingsplannen binnen stedelijk gebied worden in Artikel 9.17 enkele instructieregels gegeven: 1. Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan regels bevatten voor verstedelijking. 2. Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken; b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling; 3. Een motivering van een omgevingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. 3.3.3

Betekenis nieuwe provinciale regelgeving voor het bestemmingsplan Oudhuijzerweg 41

Voor het onderhavige project zijn in principe alle zeven thema’s uit de structuurvisie en de structuurverordening relevant, maar niet allemaal direct van invloed op de specifieke locatie. In de structuurverordening geven met name de thema’s: Vitale steden en dorpen, Klimaatbestendig en Water robuust, alsmede Duurzame energie de meeste aanwijzingen voor de inrichting van het bestemmingsplan. Het plan behelst de sloop van een bestaand bedrijfsgebouw en een woonark, met vervanging door een nieuwe woning, passend binnen de bestaande lintbebouwing van de Oudhuijzerweg. De Oudhuijzerweg maakt deel uit van het bestemmingsplan Kom Wilnis (beheersverordening), wat in de PRS als stedelijk gebied wordt geschouwd. De Oudhuijzerweg is een onderdeel van de ringvormige boerderijlinten, zoals die in de beschrijving over De Ronde Venen hiervoor worden genoemd.

19

Met de aspecten van waterbeheer is rekening gehouden. De gevolgen van de ligging in de beschermingszone van de dijk Ringvaart zijn getoetst bij het waterschap Amstel, Gooi en Vecht en door hen is reeds vergunning verleend voor de vervanging van de beschoeiing en de aanleg van een insteekhaven. In het kader van bodemsanering zal het verzakte (venige) terrein worden verhoogd met gekwalificeerde grond, mede als maatregel tegen verder bodemverzakking. De Gemeente De Ronde Venen is onderdeel van de regio U16 en behoort tot Het Groene Hart. Bij de uitwerking van de omgevingsvergunning voor de bouw van de woning zal rekening gehouden worden met de beoogde beleidskeuzes die gelden voor het stedelijk gebied. Daarbij kan met name gedacht worden aan de verbetering van de landschappelijke kwaliteit (aanzicht) en de toepassing van duurzame mogelijkheden voor bouw en energievoorziening. Het initiatief past binnen de ambities die in de Omgevingsvisie in zeven beleidskeuzes zijn uitgewerkt. Het voorliggende plan heeft geen kenmerken die tegenstrijdig zijn aan de bepalingen in de structuurverordening.

20

Gemeentelijk Beleid

3.4

Voor de beoordeling van de lokale situatie binnen de gemeente De Ronde Venen zijn vier publicaties van belang: 1. 2. 3. 4.

Structuurvisie De Ronde Venen 2030 Structuurvisie Wilnis Dorp, vastgesteld 18 december 2008 Landschapsnota De Ronde Venen 2030 Woonvisie De Ronde Venen 2025, vastgesteld maart 2020

In dit planinitiatief zijn alleen de relevante gedeelten uit deze documenten meegenomen. Daarbij is getoetst of het planinitiatief past binnen de kaders van deze plannen. 3.4.1

Structuurvisie De Ronde Venen 2030 (versie oktober 2013)

Deze nota is opgesteld om een ruimtelijk toetsingskader te bieden voor een zorgvuldige afweging vanruimtelijke initiatieven met een landschappelijke impact. De Structuurvisie De Ronde Venen 2030 geeft invulling aan de ambitie van de gemeente De Ronde Venen om een ‘Groene Hart’ gemeente te zijn, waar op een zorgvuldige manier ruimte wordt geboden voor ontwikkelingen, terwijl de landschappelijke kwaliteiten in stand worden gehouden en versterkt worden. Met deze landschappelijke visie heeft de Gemeente De Ronde Venen een ruimtelijk toetsingskadervoor een zorgvuldige afweging van ruimtelijke initiatieven met een landschappelijke impact. Hoewel dit initiatief binnen stedelijk gebied ligt en de landschappelijke impact beperkt is, vormt de structuurvisie wel een goed kader voor de inrichting van het voorliggende initiatief. In De Ronde Venen zijn de volgende beleidsthema´s aangemerkt als ‘van gemeentelijk belang’: •

•

•

•

Leefbaarheid – een prettige woon- en werkomgeving voor de inwoners van De Ronde Venenstaat aan de basis van ons ruimtelijk beleid. Dit omvat voldoende woningen met een kwaliteit die aansluit bij de behoefte, de openbare ruimte, voorzieningen en alle andere aspecten die bepalend zijn voor de waardering van de woon- en werkomgeving. Landschap – het open en groene karakter van het landelijke gebied is het ‘kapitaal’ van De Ronde Venen. Het bepaalt een groot deel van de identiteit van de gemeente en biedt plaatsaan agrarische, niet-agrarische en recreatieve ondernemers. Balans tussen bescherming en gezonde dynamiek is noodzakelijk. Lokale economie – Een gezonde lokale economie begint met ideeën, inzet en investeringenvan lokale ondernemers. De gemeente creëert uitnodigende randvoorwaarden voor ondernemers. Vernieuwing en innovatie zijn belangrijk voor groei. De gemeente wil binnenhaar mogelijkheden helpen om obstakels die vernieuwing en innovatie in de weg staan, uit de weg te ruimen. Duurzaamheid – Duurzaamheid als lokaal belang houdt in: duurzaamheid dichtbij de mensen.Geen grootschalige gemeentelijke projecten, maar ondersteuning van kleinschalige initiatieven van inwoners en lokale ondernemers.

Bij het realiseren van deze thema’s stelt de gemeente zich op als een regisseur van de plannen die door de inwoners worden aangedragen: In de huidige tijd vraagt de samenleving om een overheid die ruimte creëert voor het benutten van de eigen kracht van inwoners, ondernemers en organisaties. Een naar buiten gerichte en luisterende overheid. De realiteit van financiële situatie speelt hierbij ook een rol, aangezien deze met zich meebrengt dat de gemeente niet meer alles op zich kan 21

nemen. De realisatie van de beleidsdoelen die in de Structuurvisie worden gesteld, berust dan ook voor een belangrijk deel op samenwerking met partners in de samenleving. Daarbij wordt aan inwoners, ondernemers en organisaties gevraagd om een actieve(re) houding en een participerende of risicodragende rol op te pakken. De gemeente pakt ook in ruimtelijk beleid een meer regisserende en minder uitvoerende rol. Het beleid nodigt de samenleving uit tot (vernieuwende) initiatieven, die bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit in De Ronde Venen. De Structuurvisie geeft de richting aan die in dit kader wordt nagestreefd. De gemeente biedt ruimte aan ontwikkelingen en zet zich ervoor in om initiatieven niet te laten vastlopen in regels en voorschriften. De Ronde Venen is een landelijke gemeente in het Groene Hart. Het open landschap met verspreide dorpen is bepalend voor de identiteit van de gemeente. De gemeente ligt aan de noordkant van het Groene Hart, maar niet in de uiterste noordpunt. De uiterste noordpunt van het Groene hart loopt via de Amstelscheg, waaronder De Ronde Hoep, door tot in het Amstelpark. De noordkant van het Groene Hart hoort daarmee ook tot de Metropoolregio (de regio rond Amsterdam). De kernthema’s voor de toetsing van de toekomstige ontwikkelingen in het landschap zijn: • • • • • •

Landschappelijke kwaliteit Natuur Landbouw Cultuurhistorie Recreatie Kwaliteit van de kernrandzones

Vanuit het bijzondere karakter van elke kern binnen de gemeente De Ronde Venen wordt gestuurd op de kwaliteit van de kern. In het kader van dit initiatief dus met name de Driehoek Mijdrecht- Wilnis, die weer nader is uitgewerkt in de Structuurvisie Wilnis Dorp. In de structuurvisie is ook aandacht voor de verplaatsing van bedrijfslocaties in een woonkern gevestigd zijn. Het beleid hierover is als volgt geformuleerd: •

•

Het beleid is gericht op het verbeteren van de ruimtelijke en functionele kwaliteit van de kernen en het voorkomen van substantiële overlast van bedrijvigheid in of aan de rand van (woon)bebouwing. Bedrijven die in of aan de rand van (woon)bebouwing gevestigd zijn, onvoldoende bedrijfsmogelijkheden hebben en zelf wensen te verplaatsen, worden bij voorkeur binnen de gemeentegrenzen op bestaande bedrijventerreinen gefaciliteerd. Op de te verlaten locatie is de gemeente bereid tot transformatie naar andere typen/hoogwaardiger functies dan bedrijvigheid, wat tevens bijdraagt aan de financiële haalbaarheid van verplaatsing van het bedrijf.

Door transformatie mogelijk te maken wordt een bijdrage geleverd aan de kwaliteit van de kernen. Daarbij is het van belang om voldoende bedrijventerreinareaal te behouden om bedrijven te kunnen huisvesten. Over het thema wonen geeft de structuurnota enkele uitgangspunten die verder worden uitgewerkt in de Woonvisie voor De Ronde Venen, zie hierna. •

De gemeente zet in op een toekomstbestendige woningvoorraad: het zo veel mogelijk laten aansluiten van woningen op woonwensen, woningen die 22

• •

• 3.4.2

energiezuinig en toegankelijk zijn en woningen die aansluiten op de vraag uit de woningmarkt. Bij nieuwbouw wordt rekening gehouden met de bestaande woningvoorraad, andere nieuwbouwinitiatieven en met de regionale positie op de woningmarkt. Woningaanbod en woonomgeving sluiten aan bij de woonwensen en behoefte van inwoners. Verschillen tussen kernen worden erkend. Doorstroming helpt om woonwensen en woningbehoefte beter op elkaar aan te laten sluiten. Concreet zet de gemeente in op: a) Kwaliteit bij nieuwbouw. b) Beter benutten bestaande woningvoorraad. c) Aantrekken nieuwe inwoners door inzet op de onderscheidende kwaliteiten van de gemeente. De Woonvisie is richtinggevend bij de verdere uitwerking van beleid over wonen. Structuurvisie Wilnis Dorp (versie 18 december 2008)

In de structuurvisie Wilnis Dorp worden de uitgangspunten weergegeven voor toekomstige bouwinitiatieven in deze dorpskern. Wilnis Dorp bestaat uit een bebouwingslint dat gedurende honderden jaren is ontstaan en uit twee woonbuurten uit de jaren vijftig en zestig. Eén van de bebouwingslinten is de Oudhuijzerweg. Deze verbindingsweg tussen het Dorp Wilnis en het Dorp Vinkeveen kende in het verleden overwegend agrarische bedrijven. Na ruilverkaveling zijn deze bedrijven verdwenen en is de Oudhuijzerweg inmiddels veranderd in een landelijke omgeving met hoofdzakelijk woonbestemmingen. De trend is dat bestaande bedrijfsbestemmingen langs de Oudhuijzerweg geleidelijk worden opgeheven en vervangen door nieuwe woonbestemmingen. Veel inwoners wonen er al een lange tijd. Het gebied is een aantrekkelijke woonomgeving voor met name ouderen vanwege de relatief rustige omgeving, het groen en water en het dorpse karakter. Wijzigingen in gebruik van gebouwen is onvermijdelijk in Wilnis dorp. Uitgangspunt voor de structuurvisie is wonen als de belangrijkste functie van Wilnis dorp. Het woonmilieu van Wilnis dorp is rustig en groen met een dorps karakter. Aan deze waarden wordt door de meeste bewoners een groot belang gehecht. Op dit moment is deze kwaliteit nog niet overal zichtbaar.

De historische lintstructuur is niet overal duidelijk te zien, met name omdat de inrichting van de openbare ruimte hier niet op gericht is. Ook vindt er op sommige plaatsen overlast plaats van bedrijven die in het lint steeds verder gegroeid zijn. De bestaande kwaliteiten van het woonmilieu van Wilnis dorp moeten behouden blijven. Wilnis dorp heeft echter de potentie om kwaliteiten van de historische structuur, rust en groen beter te benutten. Dit is een belangrijke randvoorwaarde bij ontwikkelingen in Wilnis dorp. De omliggende polders liggen ongeveer 4 meter lager dan het bovenland. Hierdoor is het bovenland duidelijk zichtbaar in de omgeving. Ook de doorlopende lijn van het bebouwingslint is duidelijk zichtbaar. Wilnis dorp wordt aan de noordzijde begrensd door de Ringvaart. Waar mogelijk moet de relatie tussen het lint en het omliggende water zichtbaar worden gemaakt. Dit kan worden bereikt met doorkijkjes en openbare ruimte langs het water. Datzelfde geldt voor het groene achterland. Daarmee wordt het dorp aantrekkelijker voor zowel bewoners als recreanten. De combinatie tussen het kleinschalige historische dorp, het lint, de watergangen en de open polder aan de zuidkant is een aantrekkelijke combinatie voor recreanten, zowel voor fietsers, wandelaars als voor varende recreanten. De recreatieve routes door het dorp kunnen worden uitgebreid door en om het lint.

De Ringvaart vormt een belangrijke doorgaande vaarverbinding voor de recreatieve vaartoerist. 23

Oudhuijzerweg 41

Figuur 11 Het landelijke karakter van de Oudhuijzerweg, juni 2020 Over de woon- en milieukwaliteit van Wilnis Dorp zegt de nota het volgende: Een grote toename van het aantal woningen in Wilnis dorp is niet gewenst. Nagenoeg alle ontvangen verzoeken houden echter een toename van het aantal woningen in. Deze toename wordt kritisch beoordeeld en afgewogen tegen de toename van kwaliteit van de woonomgeving. De woningen zelf dienen ook voldoende woonkwaliteit te hebben. Woningen moeten logisch en praktisch zijn opgebouwd en geschikt zijn voor een brede doelgroep. De geluidniveaus binnen de woningen moeten voldoen aan de Woningwet. De woningen hebben een buitenruimte (tuin of dakterras) aan de geluidsluwe kant van het gebouw. Bij elk nieuwbouwproject moet het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30% bedragen. Bij woningbouwprojecten vanaf 50 woningen moet, naast de sociale woningbouwopgave, aanvullend ten minste 15% in de middel dure huursector, danwel als goedkope koop worden gerealiseerd. De beperkte omvang van het project waarvoor dit bestemmingsplan is opgesteld, is aanleiding voorde gemeente om in dit geval af te zien van minimumpercentages sociale huur, middel dure huur en goedkope koop. 3.4.3

Landschapsnota De Ronde Venen 2030 (versie 2014)

In de gemeentelijke Structuurvisie is aangegeven dat een nadere uitwerking in de Landschapsnota nodig is om het diverse landschappelijke beleid uit de Structuurvisie te kunnen implementeren.

24

Met de Landschapsnota wordt daarom het gereedschap gecreëerd om het in de Structuurvisie vastgestelde beleid te implementeren. In juni 2014 is deze nadere uitwerking als een beleidsnota vastgesteld. Juridisch gezien is de Landschapsnota een zogeheten ‘beleidsregel’, waarin de gemeente vastlegt hoe ze met bepaalde bevoegdheden omgaat. In het geval van de Landschapsnota wordt vastgelegd hoe de gemeente met de bevoegdheden uit het bestemmingsplan omgaat. De Landschapsnota kan na vaststelling al worden gebruikt bij afwijken van het bestemmingsplan. De randen, linten en andere lijnelementen zijn het belangrijkste onderdeel van het landschap in De Ronde Venen. Zij vertellen de geschiedenis van De Ronde venen en vormen de basis van de beleefbaarheid van het landschap. Het landschap bestaat uit middeleeuws verkaveld gebied (in de westelijke bovenlanden en rondom Abcoude en Baambrugge), de droogmakerijen en de Vinkeveense Plassen. In het open landschap is de afwisseling van randen en linten en het gebruik en de fijnmazige schaal de grootste kwaliteit van dat landschap. Ontwikkelingen moeten voortbouwen en aansluiten op deze kenmerken en de structuur van het Rondeveense landschap. Zo wil de gemeente ontwikkelingen mogelijk maken en komen tot meer ruimtelijke kwaliteit en beleving.

Om de verschillende waarden en visies op het grondgebied van De Ronde Venen te duiden, is het gebied van De Ronde Venen opgedeeld in negen deelgebieden. Deze verdeling is op basis van specifieke kenmerken van de gebieden, zoals de verkaveling, begrenzing, de (historische) totstandkoming en het gebruik. De negen gebieden zijn op de deelgebiedenkaart zichtbaar. De Oudhuijzerweg valt in de deelgebied kaart onder plangebied 9, dat wordt getypeerd met de omschrijving Kernen en als locatie wordt aangeduid als Groot Wilnis- Vinkeveen. De Oudhuijzerweg is onderdeel van de ring, die is aangelegd bij de ontginning van het veengebied in de middeleeuwen. De Ringvaart is aangelegd ten behoeve van de droogmakerijen. Relevante aspecten voor de inrichting dit initiatief zijn: 1) Randen en linten a) De tracés van randen en linten worden behouden en beschermd, bijvoorbeeld door instandhouding van historisch kenmerkende dijkprofielen. Bij dijkverbeteringen vertaalt het waterschap dit in Landschapsnota’s en/of beeldkwaliteitsplannen per project. Onder andere in de vorm van dwarsprofielen, ofwel doorsneden. b) Doorzichten in linten worden behouden en waar mogelijk gecreëerd. c) Nieuwe ontwikkelingen in randen en linten kunnen plaatsvinden, wanneer ze aansluiten bij maat, schaal en ritme van de omgeving en niet zorgen voor verdichting van de linten.

2) Veenweidegebied a) De openheid van het landschap, zichtlijnen, verkavelingspatroon, andere cultuurhistorische elementen en aanwezige natuurwaarden worden beschermd. b) In het veenweidegebied vinden we zowel op zichzelf staande natuur- en landbouwgebieden,als combinaties van landbouw- en natuurgebied. c) Ontwikkelingen, waaronder natuurontwikkeling, worden toegelaten wanneer deze een bijdrage leveren aan het behouden of versterken van de landschappelijke kwaliteit van deze gebieden. Uitwerking daarvan vindt onder meer plaats in het kader van gebiedsprocessen.

25

Locatie Oudhuijzerweg 41 Wilnis, gelegen binnen de stedelijke bebouwing van Kom Wilnis, tussen de N212 en de Bijleveld

Figuur 12 Oudhuijzerweg als onderdeel van de traditionele lintbebouwing in Kom Wilnis

3.4.4

Woonvisie 2025, (versie maart 2020)

In 2025 is De Ronde Venen een groene dorpse gemeente waar het goed wonen is voor alle inwoners, mensen die hier geboren en getogen zijn en ook nieuwe inwoners. Het dorpse karakter kenmerkt de kernen in de gemeente die verspreid liggen in het weidse landschap van het Groene Hart. Met behoud van dit landelijk karakter en dankzij de onderscheidende kernen, voorziet De Ronde Venen in een diversiteit van woonomgevingen. Hier is het wonen in het groen op een steenworpafstand van de sterkste economische regio van het land! De Gemeente De Ronde Venen wordt gezien als intermediair tussen het Groene Hart en Amsterdam. De ligging midden in de Noordvleugel en nabij Amsterdam biedt een goede woonlocatie met werkgelegenheid, veel voorzieningen, goede bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer, terwijl de directe woonomgeving rustig en groen is. Wonen in gezellige dorpjes in een open landschap. Een oase in het groen, grenzend aan Amsterdam. Bij het zoeken naar nieuwe woningbouwlocaties moet in eerste instantie gezocht worden naar inbreidingslocaties in bestaand bebouwd gebied. Bij bedrijventerreinen worden, bij terugloop van ruimtebehoefte, de randen getransformeerd naar woon-werkmilieus, waar een menging van functies mogelijk wordt gemaakt, zodanig dat deze ontwikkeling bijdraagt

26

aan kwalitatieve verbindingen tussen bedrijventerrein, de kern en landschap. Het voorliggende ruimtelijke initiatief valt binnen de Kom Wilnis en maakt onderdeel uit de kerngebieden binnen de gemeente. Over de kernen wordt het volgende gesteld: • De kleine kernen in het landschappelijk gebied zijn oriëntatiepunten in het landschap. Soms ondersteunen ze (hetzij heel bescheiden) de kwaliteit van het landschap. Deze kernen worden behouden en kunnen op microniveau een kwaliteitsimpuls krijgen. • Ontwikkelingen in kleine kernen zijn mogelijk, wanneer ze passen bij de schaal en de kwaliteit van het landschap. 3.4.5

Conclusie

Dit particuliere initiatief past goed binnen de beleidsvisie van de Gemeente De Ronde Venen. Het is een initiatief dat door eigen burgers wordt aangedragen, een werkwijze die vanuit de Structuurvisie De Ronde Venen 2030 sterk wordt ondersteund. De kernthema’s voor de toetsing van de toekomstige landschappelijke ontwikkelingen worden in het plan gerespecteerd. Het past binnen de kwaliteiten die voor de kern Driehoek Mijdrecht-Wilnis worden beoogd. De Oudhuijzerweg is één van de kenmerkende verbindingswegen in de gemeente, met lintbebouwing die een grote landschappelijke waarde heeft. De bebouwing langs deze weg is in de afgelopen decennia steeds meer aangepast van gemengde functies van wonen en (agrarische) bedrijvigheid, naar een woonwijk met veelal vrijstaande woningen, die goed passen in het landelijke karakter van de straat. Het beleid is om de nog bestaande bedrijven, waar zich de mogelijkheden voordoen, te verplaatsen naar bedrijventerreinen. In dit plan gaat het niet om een verplaatsing, maar over opheffing van de bedrijfsbestemming, met omzetting naar een volledige woonbestemming. Met dit initiatief wordt, conform het beoogde beleid voor de dorpskernen, een kwaliteitsimpuls gegeven aan de bebouwing aan de Oudhuijzerweg. Het voldoet geheel aan de criteria die aan de kleine kernen wordt gesteld. Het gaat om de herinrichting van 1.150 m2 perceel.

Door de vervangingvan de bestaande vervallen bebouwing, met grotendeels een bedrijfsbestemming en herinrichting van het perceel met een woning, zal de landschappelijke kwaliteit aanzienlijk verbeterd worden, zowel het aanzicht vanaf de Oudhuijzerweg, als vanaf de Ringvaart en de dijk aan de overzijde. Het perceel zal in de toekomst meer tuin hebben dan nu het geval is en beter passen binnen de bestaande bebouwing. Zichtlijnen vanaf de Oudhuijzerweg naar de Ringvaart en omgekeerd vanaf de Ringvaart zullen verbeteren. Het huidige bebouwde oppervlak van 338 m2 zal aanzienlijk worden teruggebracht. Bij een bebouwd oppervlak van 205 m2, inclusief bijgebouwen en carport, bedraagt het totale bebouwde oppervlak nog slechts 19,4%. Bij de bouw en situering van de nieuwe woning wordt rekening gehouden met de wensen van de omliggende bewoners, die in het vooroverleg naar voren zijn gekomen. Nieuwbouw van eenvrijstaande woning biedt uitstekende mogelijkheden om maximaal rekening te houden met de hedendaagse uitgangspunten voor duurzaam en energiezuinig (gasloos) bouwen, inclusief het respecteren van de wensen vanuit het perspectief van natuurbeheer.

27

Hoofdstuk 4 4.1

Milieu en omgevingsaspecten

Water

Het perceel Oudhuijzerweg 41 strekt zich uit vanaf de Oudhuijzerweg aan de zuidzijde tot aan de Ringvaart aan de noordzijde. Het perceel ligt voor een belangrijk deel in de beschermingszone van de Ringvaartdijk. Hoewel het niet in een polder ligt, maar in de boven peil gelegen kernzone van de lintbebouwing, is er ter plaatse sprake van sterk verzakte veenbodem. De wet- en regelgeving over waterbeheer is in dit initiatief een relevant thema.

Figuur 13 het perceel A 1854 ligt gedeeltelijk in de beschermingszone van de Ringdijk In deze paragraaf zal worden uiteengezet welke maatregelen worden voorzien om tot oplossingen te komen die passen binnen een goed waterbeheer. Een belangrijke maatregel die genomen zal worden is de ophoging van het perceel, waarmee voldaan wordt aan de grondwaternormen genoemd op bladzijde 48 van het Gemeentelijk Rioleringsplan De Ronde Venen. Deze bodemverhoging is mede onderdeel van het saneringsplan in verband met geconstateerde loodvervuiling door toemaakdek (zie paragraaf 4.2). 4.1.1

Nationaal Waterplan

In maart 2022 is voor de periode 2022 tot en met 2027 opnieuw het Nationale Waterplan vastgesteld. In het Nationale Waterplan 2022 – 2027 staan de volgende hoofdambities centraal: • • •

Een veilige en klimaatbestendige delta Een concurrerende, duurzame en circulaire delta Een schone en gezonde delta met een hoogwaardige natuur.

De waterschappen geven uitvoering aan de wet- en regelgeving die voortvloeit uit dit nationale beleid. Voor dit onderhavige initiatief is dit het waterschap Amstel Gooi en Vecht, met Waternet als de uitvoerende instantie. 28

4.1.2

De Watertoets

Het Rijk, de provincies en waterschappen hebben in februari 2001 de “Startovereenkomst Waterbeheer 21ste eeuw” ondertekend. Hierin is vastgelegd dat de betrokken partijen de watertoetstoepassen op alle relevante ruimtelijke plannen met waterhuishoudkundige consequenties. In het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat de betrokken waterbeheerders moeten worden geraadpleegd bij het opstellen van ruimtelijke plannen en bij de voorbereiding van een omgevingsvergunning, die in strijd is met het bestemmingsplan. De watertoets is een instrument om ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen en een omgevingsvergunning voor de activiteit ”bouwen in strijd met het bestemmingsplan,” te toetsen op de mate waarin rekening wordt gehouden met waterhuishoudkundige aspecten. Het gaat daarbij onder meer om aspecten als:waterkwaliteit en waterkwantiteit (ruimte voor water) en veiligheid (bescherming tegen overstroming). 4.1.3