Bijlage 1 - Toelichting - BP De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

TOELICHTING PROJECT

De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

STATUS

vastgesteld

PROJECTNUMMER

NL.IMRO.0736.BPP058DHoostz67a-va01

DATUM

12 juli 2023

Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer

info@meesruimteenmilieu.nl | www.meesruimteenmilieu.nl | IBAN NL94ABNA0587770562 | KvK 34237628

COLOFON Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer 085 - 744 08 38 085 - 744 08 37 Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 2

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

5 Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6

6 Aanleiding voor het bestemmingsplan Ligging plangebied Geldend bestemmingsplan Leeswijzer

6 6 7 9

Planbeschrijving

10

2.1 2.2

10 10

Bestaande situatie Toekomstige situatie

Ruimtelijk beleid

13

3.1 3.2 3.3

13 14 18

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

Omgevingsaspecten

26

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13

26 26 27 28 29 32 34 35 36 37 38 40 43

Verkeer- en parkeeraspecten Bodem Archeologie Cultuurhistorie Water Externe veiligheid Geluid Bedrijven en milieuzonering Geur Luchtkwaliteit Natuur Luchthavenindelingsbesluit (LIB) Milieueffectrapportage

Juridische aspecten

44

5.1 5.2

44 44

Inleiding Planopzet

Uitvoerbaarheid

47

6.1 6.2

47 47

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 3

Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 4

Toelichting

Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 5

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding voor het bestemmingsplan

Op het voormalige agrarische perceel De Hoef Oostzijde 67A is Dinero Beheer B.V. (hierna: initiatiefnemer) voornemens een woningbouwplan te ontwikkelen. Ten behoeve van deze ontwikkeling is door de gemeenteraad van De Ronde Venen reeds een ontwikkelkader vastgesteld (d.d. 25 november 2021). In het ontwikkelkader zijn de randvoorwaarden opgenomen waarbinnen het initiatief verder uitgewerkt kan worden. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is echter ook een wijziging van het geldende bestemmingsplan "Buitengebied - West" noodzakelijk. Voorliggend (postzegel)bestemmingsplan voorziet hierin, waarbij onder meer de randvoorwaarden uit het ontwikkelkader planologisch-juridisch worden verankerd.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan De Hoef Oostzijde 67A in het dorp De Hoef. De Hoef is een kleine dorpsgemeenschap bestaande uit circa 950 bewoners, met circa 350 woningen. Het dorp vormt een lint aan de dijk langs de Kromme Mijdrecht, een zijtak van de Amstel. Het plangebied wordt ontsloten door middel van een pad vanaf De Hoef Oostzijde. Dit pad loopt tussen de lintbebouwing door en maakt vervolgens een haakse bocht. Het ontsluitingspad eindigt bij een eenvoudige brug over een brede watergang. Deze brug geeft toegang tot het bebouwde deel van het erf van het plangebied. Het plangebied grenst met de noord- en westzijde aan de percelen van de bestaande lintbebouwing. Aan de oost- en zuidoostzijde wordt het plangebied omgeven door het open bovenland met de kenmerkende brede watergangen. In figuur 1.1 is het plangebied, met daarin de ontwikkellocatie, weergegeven.

Figuur 1.1 Uitsnede planlocatie (bron: QGIS, eigen bewerking)

Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 6

1.3

Geldend bestemmingsplan

1.3.1 Buitengebied - West Het geldende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan "Buitengebied-West". Het bestemmingsplan is vastgesteld op 21 februari 2019 door de raad van gemeente De Ronde Venen. Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de enkelbestemming 'Agrarisch met waarden - Natuurwaarden' en voor een klein gedeelte de bestemming 'Verkeer'. Daarnaast gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 2b', Waarde Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 4' en 'Waterstaat Waterkering'. De gebiedsaanduidingen 'luchtvaartverkeerszone - luchthaven indelingsbesluit 5', 'milieuzone - veengebied kwetsbaar voor oxidatie' en 'overige zone - landbouwgebied' zijn ook van kracht ter plaatse van (een gedeelte van) het plangebied.

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan "Buitengebied-West" (QGIS, eigen bewerking) Relatie tot het plangebied De ontwikkeling van zeven nieuwbouwwoningen en de transformatie van de huidige bedrijfswoning naar een burgerwoning is in strijd met het geldende bestemmingsplan. De strijdigheid is voornamelijk gelegen in de functie. Wonen is niet toegestaan binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuurwaarden'. Als gevolg daarvan is de voorgenomen ontwikkeling ook in strijd met de bouwregels behorende bij de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuurwaarden'. Bouwen is immers slechts toegestaan ten behoeve van die functie. Als gevolg van de ligging binnen de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 2b' en 'Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 4' is archeologisch onderzoek noodzakelijk. In paragraaf 4.3 van deze toelichting wordt hier nader op ingegaan. Voorts is een deel van het plangebied in de gebiedsaanduiding 'milieuzone - veengebied kwetsbaar voor oxidatie' gelegen. Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - veengebied kwetsbaar voor oxidatie' geldt dat bodembewerkingen in agrarische bestemmingen, die tot gevolg hebben dat veen aan de oppervlakte wordt gebracht, niet zijn toegestaan. Hiervan uitgezonderd zijn bodembewerkingen die plaatsvinden ten behoeve van graslandvernieuwing

Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 7

of de aanleg van een andere blijvende teelt. In het gedeelte van het plangebied dat binnen deze gebiedsaanduiding valt, zijn de hiervoor genoemde werkzaamheden niet voorzien. Van strijdigheid met het bestemmingsplan is voor dit onderdeel derhalve geen sprake. Eveneens is een deel van het plangebied gelegen binnen de aanduiding 'overige zone landbouwgebied'. Aan deze aanduiding zijn een aantal wijzigingsbevoegdheden gekoppeld welke het mogelijk maken het bouwvlak van grondgebonden agrarische bedrijven te vergroten. De voorgenomen ontwikkeling voorziet niet in een dergelijke ontwikkeling en kan derhalve geen gebruik maken van deze wijzigingsbevoegdheden. Tot slot is het gehele plangebied gelegen binnen de aanduiding 'Luchtvaartverkeerzone luchthaven indelingsbesluit 5'. In paragraaf 4.12 van deze toelichting vindt de toetsing aan het Luchthavenindelingsbesluit plaats. Om de genoemde strijdigheden weg te nemen en het project planologisch mogelijk te maken, is dit bestemmingsplan opgesteld. 1.3.2 1e herziening Buitengebied - West Op 23 februari 2023 heeft de gemeenteraad van De Ronde Venen het bestemmingsplan "1e herziening Buitengebied - West" vastgesteld. Het bestemmingsplan "1e herziening Buitengebied-West" repareert de door de Raad van State vernietigde plandelen en herstelt enkele kennelijke verschrijvingen van het bestemmingsplan "Buitengebied - West".

Het gehele plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied-West beschikt zo over een actueel bestemmingsplan. Relatie tot het plangebied De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met het bestemmingsplan "1e herziening Buitengebied - West". Daar waar relevant worden de bepalingen uit de "1e herziening Buitengebied - West" overgenomen in de Regels van dit bestemmingsplan. 1.3.3 Paraplubeheersverordening Parkeren De gemeenteraad van gemeente De Ronde Venen heeft op 28 juni 2018 de beheersverordening “Paraplubeheersverordening Parkeren” vastgesteld. Met het verdwijnen van de grondslag voor het toetsen aan stedenbouwkundige aspecten in de gemeentelijke bouwverordeningen, is het wenselijk op een andere wijze te voorzien in een toetsingskader voor parkeren. Het parapluplan legt de koppeling met het gemeentelijke “Beleidsplan Verkeer 2017 - 2021”. Een nieuwe ontwikkeling dient aan de regels uit deze uitvoeringsnota te voldoen. Indien het "Beleidsplan Verkeer 2017 -2021" zoals vastgesteld op 24 november 2016 wordt gewijzigd of herzien, moet rekening worden gehouden met deze wijziging dan wel herziening. Relatie tot het plangebied In paragraaf 4.1 van deze toelichting wordt nader ingegaan op de verkeer- en parkeeraspecten. Het plan wordt daarbij ook getoetst aan de geldende parkeerregeling.

1.3.4 Voorbereidingsbesluit hyperscale datacenters Het voorbereidingsbesluit hyperscale datacenter is vastgesteld op 16 februari 2022 door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninksrijksrelaties. In het regeerakkoord (kabinet Rutte IV) is opgenomen dat het kabinet regie gaat nemen over de vestiging van hyperscale datacenters. Om te voorkomen dat er in de periode die nodig is om het nieuwe beleid en de instructieregels op te stellen en in werking te laten treden, nieuwe hyperscale datacenters worden gevestigd op locaties die mogelijk niet in dat nieuwe beleid passen, is dit voorbereidingsbesluit genomen. Consequentie van een dergelijk besluit is dat bouwaanvragen die na de inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit worden ingediend, moeten worden aangehouden en niet kunnen worden ingewilligd. Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 8

Relatie tot het plangebied In onderhavig geval worden woningen en geen hyperscale datacenter gerealiseerd, waardoor het voorbereidingsbesluit geen consequenties heeft voor de voorgenomen ontwikkeling.

1.4

Leeswijzer

Dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd: 1. Hoofdstuk 1 betreft de inleiding, waarin kort aangegeven wordt wat de aanleiding is voor dit plan; 2. In Hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op het plangebied en wordt het initiatief omschreven waarmee inzicht verkregen wordt in de doelstelling van dit plan; 3. In hoofdstuk 3 komt, voor zover relevant, het beleid aan de orde; 4. In hoofdstuk 4 wordt het project getoetst op de uitvoerbaarheid aan de hand van verschillende ruimtelijke- en milieutechnische aspecten; 5. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planbeschrijving toegelicht. In dit hoofdstuk wordt ook een belangrijk algemeen inzicht gegeven in de eisen van de Wet ruimtelijke ordening en de manier waarop bestemmingsplannen opgebouwd zijn. Voor niet-vakmensen is dit een belangrijk hoofdstuk om de plaats van het bestemmingsplan in de ruimtelijke ordening te kunnen bepalen; 6. In hoofdstuk 6 worden, tot slot, de maatschappelijke haalbaarheid van het plan, de uitkomsten van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), als ook het overleg met de omgeving, de inspraakresultaten en de ingekomen zienswijzen besproken.

Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 9

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Bestaande situatie

Het plangebied betreft het perceel De Hoef Oostzijde 67A. In de huidige situatie zijn in het plangebied een voormalige kwekerswoning met een schuur en een kas aanwezig. Het perceel heeft een oppervlak van 11.287 m2. Het grondvlak van de bestaande woning is 137 m2, van de schuur 129 m2 en van de kas 155 m2. De bedrijfsactiviteiten zijn inmiddels beëindigd. In figuur 2.1 is de huidige situatie weergegeven.

Figuur 2.1 Huidige situatie luchtfoto (bron: QGIS, eigen bewerking)

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1 Ontwikkelkader De Hoef Oostzijde 67a De randvoorwaarden uit het ontwikkelkader vormen de basis voor de verdere planuitwerking. De randvoorwaarden worden hieronder samengevat weergegeven. Ruimtelijke en functionele uitgangspunten De ambitie is om het perceel te transformeren naar een kleinschalig woonerf. Het nieuwe woonerf sluit qua opzet, maat en schaal aan bij de bestaande bebouwing van De Hoef Oostzijde. De nieuwe woningen worden zorgvuldig ingepast in het landschap. De ontwikkeling voorziet daarnaast in de lokale woonbehoefte van De Hoef. Hoofdopzet De beoogde ontwikkeling wordt, met uitzondering van het ontsluitingpad en de landschappelijke inrichting, ingepast binnen bestaand stedelijk gebied. Het oorspronkelijke landschappelijke slotenpatroon blijft behouden. Het perceel krijgt een functie als woongebied. De ontwikkeling bestaat uit maximaal 7 nieuwe woningen (exclusief de voormalige bedrijfswoning), waarvan: 1. maximaal 1 vrijstaande woning; 2. de overige woningen als betaalbare koop (max. NHG-grens) voor starters en senioren. In het plan wordt rekening gehouden met een mogelijke toekomstige verbinding in noordelijke richting. Het bestaande ontsluitingspad aan de zuidzijde krijgt in de toekomst Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 10

geen functie voor verkeer vanuit eventuele ontwikkelingen in de directe omgeving. De aanwezige gemeentelijke rioolpersriolering dient conform de eisen van de gemeente ingepast te worden in de nieuwe ontwikkeling. Bebouwing De bestaande (bedrijfs)woning wordt ingepast en omgezet naar een reguliere woning. De bestaande schuur (129 m2) en kas (155 m2) worden gesloopt. De nieuwe bebouwing sluit qua maatvoering en typologie aan bij het lint De Hoef Oostzijde. De bouwmassa's bestaan maximaal uit twee lagen met een kap met een maximale goothoogte van vijf en een halve meter en een maximale bouwhoogte van acht meter. De nieuwe woningen worden geclusterd in minimaal twee volumes binnen het aangegeven bouwvlak. Bijgebouwen zijn buiten het aangegeven bouwvlak mogelijk. De maximale oppervlakte van de nieuwe bebouwing is 500m², exclusief bijgebouwen. Afstand tussen de bebouwing is minimaal twee meter. De nieuwe woningen zijn energieneutraal. Hoogwaardige architectuur op basis van een nader uit te werken beeldkwaliteitsplan. Buitenruimte Herinrichting ontsluitingspad in aansluiting op verkeersfunctie en landschappelijke karakteristiek. Privaat beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke buitenruimte. Buitenruimte wordt niet overgedragen aan de gemeente. Keermogelijkheid voor auto- en vrachtverkeer aan het einde van het ontsluitingspad.

Het buitenstedelijke deel van de kwekerij wordt omgezet naar grasland en/of natuur. Gedeeltelijke inrichting van het buitenstedelijke gebied als (onbebouwde) tuin is mogelijk. De eventueel noodzakelijke watercompensatie wordt ingepast in het aangrenzende grasland en/of natuurgebied. Landschappelijke inpassing en inrichting van de buitenruimte op basis van nader uit te werken inrichtingsplan en groenplan. 2.2.2

Nadere uitwerking

Landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit Op het voormalige agrarische perceel aan De Hoef Oostzijde 67A wordt een kleinschalig woonerf gerealiseerd bestaande uit maximaal zeven woningen dat qua opzet, maat en schaal past bij de bestaande omliggende bebouwing. Dit wordt bereikt door maximaal twee nieuwe bouwvolumes te realiseren; een vrijstaande woning en een groter bouwvolume met maximaal zes wooneenheden. De bestaande omgevingskwaliteit en het ontwikkelkader zijn uitgangspunt geweest voor de opzet van het woonerf, met het doel de nieuwe ontwikkeling goed in zijn omgeving in te passen en de bestaande kavelstructuur te behouden. Met name het grotere volume heeft de karakteristiek van een schuur of loods, maar ook de vrijstaande woning zal qua beleving verwijzen naar het voormalige agrarische karakter. Doordat de vrijstaande woning op een beperkte afstand van het grotere bouwvolume wordt gepositioneerd, vormen de volumes stedenbouwkundig een gezamenlijk cluster net als op een agrarisch erf. Vanaf het plangebied is zicht op het nabijgelegen natuurgebied. Beleving van de openheid van het landschap is een belangrijk kenmerk, de ontwikkeling houdt hier rekening mee. Een bestaand doorzicht naar het achterland is niet mogelijk over het plangebied, maar het aanzicht en uitzicht van de nieuwe bebouwing is afgestemd op de openheid van het landschap.

De te realiseren bebouwing is georiënteerd op het achterland. Daarnaast voorziet de landschappelijke inpassing in een natuurlijke overgang naar het landschap, wordt er een gemeenschappelijke buitenruimte aangelegd en past ook de inrichting van de buitenruimte bij

Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 11

de landschappelijke karakteristiek. Om de beoogde landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit te borgen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In dit beeldkwaliteitsplan zijn de randvoorwaarden uitgewerkt voor zowel de erfinrichting als de bebouwing in het plangebied. De voorwaarden voor wat betreft de architectonische uitwerking zijn hiermee opgenomen in het beeldkwaliteitsplan. In de bijlagen bij het beeldkwaliteitsplan is het landschappelijk inpassingsplan alsmede een beplantingsplan opgenomen Programma en beoogde bebouwing Conform de hiervoor weergegeven randvoorwaarden wordt in dit bestemmingsplan de ontwikkeling van maximaal zeven nieuwbouwwoningen en de transformatie van de vml. bedrijfswoning naar een burgerwoning mogelijk gemaakt. In de Regels van dit bestemmingsplan is het hiervoor genoemde aantal geborgd. De nieuwbouw bestaat uit 1 of 2 lagen met een kap, met een maximale goothoogte van 5,5 meter en een maximale bouwhoogte van 8 meter. De vrijstaande woning heeft een maximale goothoogte van 4,5 meter en een nokhoogte van 8 meter. De woningen worden gerealiseerd in minimaal twee losse volumes binnen het bouwvlak. De onderlinge afstand tussen de volumes is minimaal 2 meter. Daarnaast zijn bijbehorende bergingen buiten het bouwvlak mogelijk, mits aantrekkelijke ingepast en geclusterd in één gebouwde voorziening.

De maximale oppervlakte van de nieuwe bebouwing bedraagt 500m² exclusief bijgebouwen. De bestaande bedrijfswoning wordt ingepast en omgezet naar een vrijstaande reguliere woning. Verder worden de bestaande schuur en kas gesloopt. Parkeervoorzieningen worden op eigen terrein gerealiseerd. Borging eindsituatie in de planregels De beoogde eindsituatie, en de randvoorwaarden die hiervoor gelden teneinde de eindsituatie te realiseren, zijn allen vastgelegd in het eerder genoemde beeldkwaliteitsplan (en daarbij behorende landschappelijk inpassings- en beplantingsplan, zie Bijlage 1 van deze toelichting). In de Regels van dit bestemmingsplan wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen die - kort samengevat - voorschrijft dat de nieuw te realiseren woningen pas in gebruik mogen worden genomen als deze gronden binnen een jaar na afgifte van de omgevingsvergunning voor de bouw van de eerste woning worden ingericht en in stand worden gehouden conform bijlage 1 bij het beeldkwaliteitsplan. Om te borgen dat de voorgenomen ontwikkeling conform de randvoorwaarden uit het beeldkwaliteitsplan wordt uitgevoerd, wordt het beeldkwaliteitsplan vastgesteld door de gemeenteraad als kader voor de welstandstoetsing bij de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.

Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 12

Hoofdstuk 3 3.1

Ruimtelijk beleid

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. Relatie tot het plangebied Op het plangebied zijn geen nationale belangen van toepassing.

Geen van de 21 nationale belangen worden geraakt met voorliggend project. Beleid voor deze specifieke locatie dan wel ontwikkeling wordt daarom overgelaten aan de provincie en de gemeente. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden. Relatie tot het plangebied De kaarten behorende bij het Barro zijn geraadpleegd. Hieruit volgt dat het Barro geen restricties oplegt voor de locatie. Geen van de ontwerpen in het Barro wordt geraakt door de beoogde ontwikkeling. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking is als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen.

Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Wettelijk kader De ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen. Daaraan is in het eerste lid een omschrijving toegevoegd van: bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 13

infrastructuur; stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. In artikel 3.1.6 lid 2 t/m 4 Bro is de werking van de Ladder opgenomen. Lid 2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Lid 3. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel. Lid 4.

Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Relatie tot het plangebied De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van maximaal zeven woningen en de transformatie van een bedrijfswoning naar een reguliere burgerwoning in het plangebied. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbvRS) heeft in een overzichtsuitspraak van de Ladder voor duurzame verstedelijking (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geoordeeld, dat een woningbouwontwikkeling van 11 woningen of minder, niet is aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 1.1.1 lid 1 sub i Bro. Omdat niet gesproken kan worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, is een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet vereist. Wel dient de nut en noodzaak van het plan te worden aangetoond. De nut en noodzaak van het plan is gelegen in de lokale woonbehoefte van het dorp De Hoef, waar de voorgenomen ontwikkeling gedeeltelijk in kan voorzien.

In paragraaf 3.3 wordt hier nader op ingegaan.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie en (interim) Omgevingsverordening provincie Utrecht Provinciale Staten hebben op 10 maart 2021 de Omgevingsvisie de interim Omgevingsverordening vastgesteld. Beide stukken zijn per 1 april 2021 inwerking getreden. Met de inwerkingtreding van de Omgevingsvisie en (interim) Omgevingsverordening, zijn onder andere de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening ingetrokken. In de Omgevingsvisie is opgenomen op welke wijze de provincie zich wil voorbereiden op de toekomst, gezien de ontwikkelingen die op hen afkomen zoals de bevolkingsgroei en het opwekken van duurzame energie. In de (interim) Omgevingsverordening staan de juridische regels die bij de Omgevingsvisie horen. Relatie tot het plangebied Verstedelijking(sverbod) Op basis van de (interim) Omgevingsverordening is het plangebied gedeeltelijk gelegen in het stedelijk gebied en gedeeltelijk gelegen in het landelijk gebied (Landschap het Groene Hart). In beginsel geldt een verstedelijkingsverbod voor het landelijk gebied op grond van artikel 9.2 Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 14

van de (interim) Omgevingsverordening. De beoogde woningen zijn echter voorzien in het stedelijk gebied, waar dit verstedelijkingsverbod niet aan de orde is. Dit is weergegeven op figuur 3.1.

Figuur 3.1: ligging beoogde woningen in stedelijk gebied vs. landelijk gebied (bron: QGIS, eigen bewerking) Verstedelijking is binnen het stedelijk gebied wel mogelijk, waarbij voor de functie wonen in artikel 9.15 lid 2 van de (interim) Omgevingsverordening een aantal voorwaarden gesteld. Deze voorwaarden luiden als volgt: 1. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken; 2. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling. Het provinciaal programma Wonen en werken bevat de hoofdlijnen van de gezamenlijke regionale programmeringsafspraken van gemeenten en provincie. In deze regionale programmering: worden de basisprincipes voor verstedelijking gevolgd, te weten: 1. zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten; 2. daarnaast in overig stedelijk gebied; 3. eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors); worden afspraken vastgelegd om te borgen dat binnen het programma tenminste 50% van de te bouwen woningen in het sociale en middensegment plaatsvindt; en worden afspraken gemaakt over energieneutrale, circulaire, klimaatadaptieve woningbouw, evenredige groenontwikkeling en efficiënt ruimtegebruik.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in woningen binnen het stedelijk gebied, waarbij sprake is van een 'binnendorpse' locatie. Er is geen sprake van een nieuwe grootschalige uitleg, welke gekoppeld dient te worden aan hoogwaardig openbaar vervoer. De afspraken inzake het sociale en middensegment uit het provinciaal programma werken door in het gemeentelijk beleid, waar in paragraaf 3.3 van deze toelichting aan wordt getoetst. De woningen in het plangebied worden energieneutraal gerealiseerd waarbij ook aandacht is voor natuurinclusieve bouw en een evenredige groenontwikkeling (zie ook Bijlage 1 van deze toelichting). Daarmee wordt ook aan de laatste afspraak uit het provinciaal programma Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 15

voldaan. Bij de nadere uitwerking van het plan zal eveneens aandacht bestaan voor het voorkomen van extra bodemdaling. De voorgenomen ontwikkeling is gelet op voorgaande in overeenstemming met artikel 9.15 lid 2 van de (interim) Omgevingsverordening. Ligging in Landschap het Groene Hart Op grond van artikel 7.9 lid 3 van de (interim) Omgevingsverordening dient een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een gebied gelegen in 'Landschap' bestemmingen en regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten te bevatten en geen bestemmingen of regels bevatten die nieuwe activiteiten toestaan die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten. In bijlage 15 bij de (interim) Omgevingsverordening zijn de kernkwaliteiten per landschap opgenomen. Voor het landschap Groene Hart wil de provincie de volgende kernkwaliteiten behouden: 1. 2. 3. 4.

Openheid; (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing etc.); Landschappelijke diversiteit; Rust & stilte.

Bij ontwikkelingen in het landschap van het Groene Hart staat het bevorderen van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typen landschap centraal. Daarbij worden de kernkwaliteiten gerespecteerd en benut om de contrasten tussen de verschillende typen landschap te behouden. Enkel en alleen het accent leggen op rust en stilte doet geen recht aan het Groene Hart. Het waarborgen van rust vraagt ook het bieden van ruimte voor vormen van dynamiek. Daarbij ligt de focus op het vergroten van de contrasten in rust en dynamiek tussen de agrarische landschappen van de velden en de dynamische landschappen van de oude stroomruggen. De voorgenomen ontwikkeling ziet op bebouwing in het stedelijk gebied, waar verstedelijking gewenst is en reeds bebouwing aanwezig was. In het overige gedeelte van het plangebied worden de gronden ingericht als natuur. Hierdoor blijft het contrast tussen stedelijk en landelijk gewaarborgd. Met de voorgenomen ontwikkeling vindt tevens geen aantasting van de huidige openheid en structuur van het landschap plaats (zie hiervoor ook paragraaf 2.2.2 en Bijlage 1 van deze toelichting). De voorgenomen ontwikkeling is gelet op voorgaande in overeenstemming met artikel 7.9 lid 3 van de (interim) Omgevingsverordening.

Ligging in Cultuurhistorische hoofdstructuur - agrarisch cultuurlandschap Het plangebied ligt in het gebied Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) - Agrarisch cultuurlandschap. Voor dit gebied gelden de regels uit de Omgevingsverordening, die in het hierna volgend kader zijn opgenomen.

Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 16

Artikel 7.5 Aanwijzing Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) en deelgebieden CHS De Cultuurhistorische hoofdstructuur bestaat uit vijf gebieden: Historische buitenplaatszone, Militair erfgoed, Agrarisch cultuurlandschap, Historische infrastructuur en Archeologisch waardevolle zone. Artikel 7.6 Oogmerk De regels in deze afdeling zijn gesteld met het oog op het beschermen en benutten van de waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur. Artikel 7.7 Beschermen en benutten van de cultuurhistorische hoofdstructuur 1. In een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties gelegen in de Cultuurhistorische hoofdstructuur wordt rekening gehouden met de waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur en worden regels gesteld ter bescherming en benutting van deze waarden. 2. Als waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur gelden de kernkwaliteiten, bedoeld in de Bijlage 14 Cultuurhistorie bij deze verordening, voor de volgende gebieden: a. de Historische buitenplaatszone, die bestaat uit de deelgebieden Stichtse Lustwarande, Langbroekerwetering, Vecht, Amersfoortseweg (Wegh der Weegen), Laagte van Pijnenburg, Valleilandgoederen, Amelisweerd, Kasteel de Haar, Landgoed Linschoten, Maarsbergse Flank en Prattenburg-Remmerstein; b.

het Militair erfgoed, dat bestaat uit de deelgebieden Nieuwe Hollandse Waterlinie, Oude Hollandsche Waterlinie, Grebbelinie en Soesterberg en omgeving; c. het Agrarisch cultuurlandschap, dat bestaat uit de deelgebieden Lopikerwaard, Kockengen-Kamerik-Zegveld, Westbroek, Linschoten, Ronde Venen, Soester Eng, Cope-ontginningscomplex Hei- en Boeicop e.o. en Zouweboezem; d. de Historische infrastructuur, die bestaat uit de deelgebieden Route Impériale, Via Regia en Wegh der Weegen; en e. de Archeologisch waardevolle zone, die bestaat uit de deelgebieden Utrechtse Heuvelrug, Limes en Dorestad. 3. De motivering van een bestemmingsplan bevat: a. een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden; en b. een beschrijving en motivering van de wijze waarop rekening is gehouden met deze waarden. In de regels wordt verwezen naar bijlage 14 'Cutluurhistorie' behorende bij de Omgevingsverordening.In deze bijlage is het volgende opgenomen. 2.3 Agrarisch cultuurlandschap De cultuurhistorische waarde van het Agrarisch cultuurlandschap ligt met name in: a. de aanwezige ontginningsstructuur en -richting; b. de structuur, maatvoering, kenmerken en karakter van de boerderijlinten; c. het waterbeheersingssysteem; d. de openheid van het landschap. De voorgenomen ontwikkeling wordt gerealiseerd op een locatie waar reeds bebouwing aanwezig was.

Daarnaast is het plangebied ook volledig achter de bestaande bebouwing, waardoor er geen bestaande doorzichten naar het achterland worden aangetast. Gelet op de locatie van het plangebied en het kleinschalige karakter van de ontwikkeling worden eveneens de structuur, de maatvoering, kenmerken het karakter van de (boerderij)linten niet gewijzigd. De aanwezige cultuurhistorische waarden blijven behouden en derhalve is de ontwikkeling in overeenstemming met de artikelen uit de (interim) Omgevingsverordening die toezien op de cultuurhistorische hoofdstructuur - agrarisch cultuurlandschap. Overige werkingsgebieden Het plangebied is in nog een aantal andere werkingsgebieden gelegen zoals 'verplichte Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 17

peilbesluitgebieden', 'gebied dempen oppervlaktewaterlichamen', 'luchtvaarttereinen' en 'windturbines'. De regels voor behorende bij deze werkingsgebieden zijn niet relevant voor de voorgenomen ontwikkeling. Nadere toetsing blijft derhalve achterwege. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie De Ronde Venen 2030 Op 17 oktober 2013 heeft de raad van gemeente De Ronde Venen de Structuurvisie De Ronde Venen 2030 vastgesteld. Hiermee zijn de hoofdlijnen van voorgenomen ontwikkelingen en de hoofdzaken van het gemeentelijk ruimtelijk beleid op lange termijn beschreven. De structuurvisie heeft een looptijd tot 2030 en wordt in die periode tweemaal geëvalueerd en eventueel aangepast aan de actualiteit. De kwaliteit van de gemeente wordt bepaald door het landschap met haar vitale, levendige dorpen en kernen waar mensen graag wonen, werken en recreëren. Het samenspel van wonen, werken en voorzieningen zorgt voor leefbaarheid in de gemeente. De gemeente zet breed in op leefbaarheid in het landelijk gebied, maar vooral ook in de kernen. Inwoners, bedrijven en overheid hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor een leefbare samenleving. Het is niet vanzelfsprekend dat het woon-, werk- en voorzieningenniveau in de kernen hetzelfde blijft. Vergrijzing en ontgroening kunnen gevolgen hebben voor de leefbaarheid. In de Structuurvisie heeft het gemeentebestuur van De Ronde Venen de gewenste ontwikkeling van de gemeente vastgelegd. Dit is vastgelegd in twaalf kaarten. Het beleid omtrent de relevante onderwerpen voor de onderhavige ontwikkeling is hieronder weergegeven. Kaart 1 Landschappelijke kwaliteit Waterhuishouding. 1.

In beleidsprocessen rond waterhuishoudkundige onderwerpen(verdrogingbestrijding, bodemdaling, verzilting, wateroverlast, veiligheid) wordt gezocht naar mogelijkheden om de doelstellingen van andere overheden (bijvoorbeeld waterberging, verbeteren waterkwaliteit) met die van de gemeente te verbinden. 2. Een zoveel mogelijk klimaatbestendige gemeente in 2030 is onderdeel van de doelstellingen. De watergebiedplannen vormen hierin een centraal kader, omdat zij het bestaande en nieuwe landgebruik moeten vertalen in een klimaatbestendig watersysteem per polder. 3. De gemeente bewaakt in deze processen het tijdig en zorgvuldig meewegen van de belangen van inwoners. De Hoef en Waverveen 1. Uitgangspunt is een zorgvuldige verweving van De Hoef en Waverveen met het historische landschap. 2. Leefbaarheid en een minimaal voorzieningenniveau is het uitgangspunt. Met soms een school, soms een kerk en soms een gemeenschapshuis. Afgezien van landwinkels en de rijdende winkel, komt er geen detailhandel meer voor in deze kernen. 3. Bescheiden inbreiding binnen de rode contour van deze kernen kan aan de orde zijn om het huidige voorzieningenniveau op pijl te houden en vormen van mantelzorg te bevorderen. 4. Verdere uitwerking van deze uitgangspunten vindt plaats vanuit kernenbeleid. Kaart 2 Landschappelijke elementen Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 18

Veenweidegebied 1. De openheid van het landschap, zichtlijnen, verkavelingpatroon, andere cultuurhistorische elementen en aanwezige natuurwaarden worden beschermd. 2. In het veenweidegebied vinden we zowel op zichzelf staande natuur- en landbouwgebieden, als combinaties van landbouw- en natuurgebied. 3. Ontwikkelingen (waaronder natuurontwikkeling) worden toegelaten wanneer deze een bijdrage leveren aan het behouden of versterken van de landschappelijke kwaliteit van deze gebieden. Uitwerking daarvan vindt onder meer plaats in het kader van gebiedsprocessen. Kaart 6 Cultuurhistorie Archeologie 1. Het is van groot belang om zorgvuldig om te gaan met in de bodem aanwezige archeologische (verwachtings-)waarden. 2. De gemeente heeft beleid opgesteld om archeologische (verwachtings-) waarden in de bodem, zowel in situ, te bewaren, of indien ruimtelijke ingrepen ter plaatse van deze waarden onvermijdelijk zijn, op een goede wijze archeologisch (voor)onderzoek uit te voeren en deze waarden buiten de bodem, ofwel ex situ, te bewaren. Kaart 9 Wonen Wonen 1. De gemeente zet in op een toekomstbestendige woningvoorraad: het zo veel mogelijk laten aansluiten van woningen op woonwensen, woningen die energiezuinig en toegankelijk zijn en woningen die aansluiten op de vraag uit de woningmarkt.

Bij nieuwbouw wordt rekening gehouden met de bestaande woningvoorraad, andere nieuwbouwinitiatieven en met de regionale positie op de woningmarkt. 2. Woningaanbod en woonomgeving sluiten aan bij de woonwensen en behoefte van inwoners. Verschillen tussen kernen worden erkend. Doorstroming helpt om woonwensen en woningbehoefte beter op elkaar aan te laten sluiten. Concreet zet de gemeente in op: a. Kwaliteit bij nieuwbouw. b. Beter benutten bestaande woningvoorraad. c. Aantrekken nieuwe inwoners door inzet op de onderscheidende kwaliteiten van de gemeente. 3. De Woonvisie is richtinggevend bij de verdere uitwerking van beleid over wonen. Nieuwbouw 1. Bij woningbouwprogrammering wordt gestuurd op kwaliteit en niet op aantallen. Dat betekent dat woningen een kwalitatieve aanvulling op de bestaande voorraad vormen. 2. Bij woningbouwontwikkeling wordt geen vaste onderverdeling in huur/koop, prijsklasse of eigendomsverhouding gehanteerd. De gemeente kiest voor maatwerk op basis van de lokale samenstelling van de woningvoorraad en woningbehoefte ter plaatse. Zo wordt in Waverveen meer voor de lokale markt gebouwd dan in Abcoude, gezien de positie op de woningmarkt. Primair aandachtspunt is de invulling van de vraag naar sociale woningbouw. Per project wordt vastgesteld welk percentage sociale woningbouw gewenst is. 3.

Uit woningbehoefteonderzoek (2012) blijkt dat inwoners de volgende nieuwe woonmilieus wensen: a. Wonen in of verbonden met het landschap. b. Gelijkvloers wonen, voornamelijk in centra. 4. Woningzoekenden worden vroegtijdig bij ontwikkelingen betrokken. 5. De Woonvisie is leidend bij ontwikkeling van nieuwbouw. Locatiekeuze bij nieuwbouw 1. Bouwen binnen de rode contour, ofwel de grenzen van de kernen, is het uitgangspunt in De Ronde Venen:

Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 19

a. Verdichten op inbreidingslocaties, ofwel bebouwen van onbebouwde ruimte binnen de rode contour, en meervoudig ruimtegebruik, ofwel het combineren van functies op één locatie. b. Transformeren en herstructureren van wijken en gebieden die niet meer goed aan de woonwensen voldoen (herontwikkeling van bestaande bebouwde ruimte) 2. Wanneer door bouwen binnen de rode contour de kwaliteit van de leefomgeving in het geding komt, terwijl wel sprake is van een aanzienlijke vraag, is bouwen buiten de contour, grenzend aan de kern in het landelijk gebied, mogelijk. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten: a. Beperkte omvang aan de randen van kernen en toevoegen van landschappelijke kwaliteit (zie ook ‘Kernrandzones’). 3. Grote nieuwbouwwijken zijn ongewenst. Uitbreiding moet passen bij het huidige dorpse karakter van de kernen in De Ronde Venen. Relatie tot het plangebied Voor deze ontwikkeling is het beleid uit de structuurvisie ten aanzien van het landschap, cultuurhistorie (archeologie) en wonen relevant. Het plangebied ligt in het werkingsgebied van kaarten 1 en 2. Deze kaarten zien toe op de landschappelijke kwaliteit en landschappelijke elementen van de gemeente De Ronde Venen. Ontwikkelingen in kleine kernen zijn mogelijk, wanneer ze passen bij de schaal en kwaliteit van het landschap. Het uitgangspunt is een zorgvuldige verweving van De Hoef met het historische landschap.

Kaart 6 ziet op het beschermen en behouden van specifieke waarden. Uit kaart 9 volgt dat het plangebied is gelegen in het werkingsgebied waarbinnen nieuwbouw en verdichting binnen de rode contour het uitgangspunt is. Kwaliteit gaat hierbij boven kwantiteit. De voorgenomen ontwikkeling is een kleinschalige ontwikkeling, waarbij aandacht wordt besteed aan de landschappelijke inpassing en kwaliteit. Zo wordt de buitenruimte zorgvuldig ingericht en wordt het deel van het plangebied dat gelegen is buiten stedelijk gebied (buiten de rode contour), ingericht als natuur. De beoogde bebouwing is beoogd binnen de rode contour/stedelijk gebied en daarmee passend in de ambitie die volgt uit het beleid behorende bij kaart 9. Daarnaast is rekening gehouden met het aspect archeologie. Hier wordt in paragraaf 4.3 nader op ingegaan. Conclusie De ontwikkeling sluit aan bij de Structuurvisie De Ronde Venen 2030. 3.3.2 Landschapsnota De Ronde Venen 2030 De Landschapsnota De Ronde Venen 2030 is op 5 juni 2014 vastgesteld door de raad van de gemeente De Ronde Venen en op 24 juni 2014 in werking getreden. Het hoofddoel van de Landschapsnota is het creëren van een ruimtelijk toetsingskader voor een zorgvuldige afweging van ruimtelijke initiatieven met landschappelijke impact. Het beleid in de Landschapsnota gaat in op de omgang met landschappelijke waarden. Deze waarden zijn in de nota beschreven.

In de Structuurvisie De Ronde Venen 2030, Economische visie en Recreatievisie zijn de gewenste ontwikkelingen beschreven. De Landschapsnota dient primair als uitwerking van het beleid dat is vastgesteld in de Structuurvisie. De Landschapsnota is daarom, net als de Structuurvisie, geldig tot 2030. Elke vijf jaar na de vaststelling van de Landschapsnota vindt een evaluatie plaats, net als bij de Structuurvisie. In de Landschapsnota is een bepaalde toetsingsmethodiek opgenomen. Met de toetsingsmethodiek van de Landschapsnota zijn drie mogelijkheden te onderscheiden: 1. Na toetsing van het initiatief aan het bestemmingsplan blijkt dat een omgevingsvergunning kan worden afgegeven. 2. Het initiatief past niet in het bestemmingsplan, maar wel in een ander of hoger ruimtelijk Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 20

beleid. Er kan mogelijk een vergunning worden verleend (uitgebreide omgevingsvergunning), als de initiatiefnmer de landschapstoets volgt en voldoet aan de vereiste indieningsvereisten. 3. Het initiatief past niet in het bestemmingsplan en ook niet in een ander of hoger ruimtelijk beleid. Er wordt geen vergunning verleend. In de Landschapsnota is onderstaande beslisboom opgenomen. Deze beslisboom geeft de Landschapstoets weer.

Figuur 3.2 Beslisboom landschapstoets (bron: Landschapsnota De Ronde Venen 2030) Relatie tot het plangebied Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 21

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling dient de Landschapstoets doorlopen te worden. Het plan is namelijk in strijd met het geldende bestemmingsplan. Op basis van de beslisboom dient de deelgebiedenkaart met bijbehorende deelgebiedbeschrijving geraadpleegd te worden. Op basis van de deelgebiedenkaart is het plangebied gelegen in deelgebied 6 'Veen: landbouw, natuur (EHS), Groene contour'. In de deelgebiedenomschrijving zijn een tweetal ontwikkelingen benoemd. De natuurontwikkeling bij de Mijdrechtse Bovenlanden en de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein van circa 10 ha. Conform de beslisboom, zie figuur 3.2, dient de vraag beantwoord te worden of het voorgenomen initiatief kan aansluiten op de ontwikkelingen binnen het deelgebied en of het bijdraagt aan de vitaliteit van het landelijk gebied. Het plangebied maakt slechts gedeeltelijk onderdeel uit van het landelijk gebied. Voor het gedeelte van het plangebied dat in het landelijk gebied is gelegen kan gesteld worden dat wordt bijgedragen aan de vitaliteit van dat gebied. Dit uit zich in de beoogde landschappelijke inrichting van het plangebied (zie ook Bijlage 1 van deze toelichting). De voorgenomen ontwikkeling voorziet voorts in de realisatie van kleinschalige woningbouw.

Dit is niet aan te merken als een van de ontwikkelingen zoals genoemd in de deelgebiedenomschrijving, waarbij direct opgemerkt dient te worden dat de ontwikkeling geenszins een aantasting van de landschappelijke kwaliteiten met zich meebrengt. De ontwikkeling voorziet juist in positieve effecten, daar het bijdraagt aan de lokale woonbehoefte in het dorp De Hoef. Vervolgens dient conform de beslisboom, zie figuur 3.2, beoordeeld te worden of voor het plan een beperkt indieningsvereiste geldt of juist een uitgebreid indieningsvereiste. Dit kan beoordeeld worden aan de hand van de legenda bij de Landschapsbeleidskaart. Op basis hiervan kan vastgesteld worden dat het plangebied is gelegen in het beleidsobject 'verkaveling'. Het te voeren beleid voor dit beleidsobject houdt in dat de bestaande verkaveling maximaal behouden dient te blijven. Een plan is vergunningplichtig indien er sprake is van vergraven, dempen of aanleggen van sloten over een lengte van meer dan 10 meter en het afgraven van veen. Voor plangebieden tot 10.000 m2 gelden de beperkte indieningsvereisten. Van een vergunningplicht op grond van de Landschapsnota is geen sprake, daar de voorgenomen ontwikkeling niet voorziet in het vergraven, dempen of aanleggen van sloten over een lengte van meer dan 10 meter en/of het afgraven van veen.

De voorgenomen ontwikkeling behelste en kleinschalige woningbouwontwikkeling binnen de rode contour. Het gedeelte van het plangebied waar de natuurinrichting is voorzien, voorziet eveneens niet in een dergelijke (op grond van de Landschapsnota) vergunningplichtige activiteit. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de Landschapsnota De Ronde Venen 2030. 3.3.3 Woonvisie 2025 Op 29 juni 2017 is de 'Woonvisie 2025' vastgesteld door de raad van gemeente De Ronde Venen. Op 5 maart 2020 is de '1e wijziging Woonvisie 2025' vastgesteld door de gemeenteraad. De Ronde Venen wil een vitale gemeente blijven: een bevolking die op peil blijft, met een gezonde samenstelling van jong en oud. Hiertoe wil de gemeente de woningen en woonomgeving zo goed mogelijk aan laten sluiten op de woonwensen en woningbehoefte van de inwoners. De woonvoorraad sluit nu onvoldoende aan bij de woonwensen van de inwoners. Mede hierdoor is er een gebrek aan doorstroming. De visie richt zich op het bouwen van nieuwe woonmilieus om daarmee de doorstroming te bevorderen. Het richt zich dan ook op de kwaliteit van wonen in de gemeente. Naast woningen zelf zijn voorzieningen zoals winkels, scholen en zorgvoorzieningen belangrijke voorwaarden voor de kwaliteit van wonen in De Ronde Venen. Uit de woonvisie volgt dat tot 2025 sprake zal zijn van een toename van het aantal huishoudens (6%).

Tot 2025 is de grootste behoefte aanwezig naar grondgebonden koopwoningen. Er is behoefte aan koopwoningen in alle prijsklassen, waarbij de vraag het

Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 22

grootst is naar duurdere woningen boven de €300.000. Grondgebonden koopwoningen zijn het meest gewild. Het potentieel aanbod in deze categorie is weliswaar het grootst, maar is onvoldoende om aan de vraag van de doorstromers en starters te kunnen voldoen. Er is een potentieel tekort aan koop- en huurappartementen, deels als gevolg van de vergrijzing en de vraag van starters. Er wordt derhalve met name ingezet op het segment betaalbaar bij nieuwbouw (tot €200.000). Tot slot wordt met de wijzigingen die in 2020 in de woonvisie zijn doorgevoerd ('1e wijziging Woonvisie 2025') bij nieuwe projecten meer gestuurd op het toevoegen van sociale en middeldure huurwoningen. Concreet heeft dit zich vertaald in de volgende randvoorwaarden: Bij elk nieuwbouwproject, waar nog geen anterieure overeenkomst is gesloten, bedraagt het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30%. Bij woningbouwprojecten vanaf 50 woningen wordt, naast de sociale woningbouwopgave, aanvullend ten minste 15% in de middeldure huursector, dan wel als goedkope koop gerealiseerd. Relatie tot het plangebied De beoogde zeven nieuwbouw woningen bestaan uit maximaal één vrijstaande woning en minimaal twee starterswoningen. De overige woningen vallen onder de de categorië 'betaalbare koop'. De woningen worden energieneutraal gerealiseerd.

De bestaande bedrijfswoning wordt ingepast en omgezet naar een vrijstaande reguliere woning. De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de behoefte aan koopwoningen en koopappartementen. Tot slot is het gelet op de beperkte omvang van dit plan (realisatie van zeven woning en transformatie van één bestaande bedrijfswoning naar een reguliere woning) niet realistisch om de eis voor het aandeel sociale huurwoningen uit de '1e wijziging Woonvisie 2025' toe te passen. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het beleid uit de Woonvisie en de eerste wijziging daarop. 3.3.4 Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen 2022 De Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen 2022 (10 maart 2022) vormt het juridisch kader met randvoorwaarden voor woningbouwinitiatieven. Relatie tot het plangebied In de Verordening is opgenomen dat bij elk bouwplan het aandeel aan sociale huurwoningen minimaal 30% moet bedragen. In onderhavig geval worden maximaal zeven woningen gerealiseerd en wordt één bedrijfswoning getransformeerd naar een reguliere woning. In de Verordening is opgenomen dat bij bouwplannen voor 4 tot en met 11 zelfstandige woningen, de initiatiefnemer het verplichte aantal sociale huurwoningen moet compenseren middels een afdracht aan het vereveningsfonds sociale woningbouw. In onderhavige geval is sprake van een financiële compensatie.

Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de randvoorwaarden uit de Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen 2022.

Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 23

3.3.5 Dorpsvisie De Hoef 2016 - 2025 In 2016 heeft het Dorpscomité De Hoef samen met de inwoners van De Hoef een dorpsvisie opgesteld. Het betreft, volledigheidshalve, geen vastgesteld gemeentelijk beleidsdocument. Het doel van de Dorpsvisie is om richting te geven aan nieuwe ontwikkelingen om het dorp toekomstbestendig en vitaal te houden. In de visie wordt een meer heterogene opbouw van de bevolking als voorwaarde gezien om de leefbaarheid van de kern op peil te houden. De volgende speerpunten worden daarvoor geformuleerd: Bevorderen van de doorstroming; Inzetten op nieuwbouw en bestaande voorraad aanpassen; Woningen bouwen voor jonge gezinnen uit De Hoef en wijde omgeving; Geschikt maken bestaande woningen voor senioren; Instroom van jonge gezinnen is goed voor een gezonde samenstelling van de bevolking; Kleinschalig en gedoseerd bouwen in één- of tweejaarlijkse clusters van circa 5 à 10 woningen; Bestaande voorraad sociale woningbouw uitbreiden. Relatie tot het plangebied De locatie is niet opgenomen in de Dorpsvisie als mogelijke woningbouwlocatie. Het initiatief sluit echter wel aan bij de uitgangspunten van de Dorpsvisie. Het initiatief voorziet in de woningbehoefte van onder andere twee doelgroepen: starters/jongeren (vier appartementen boven) en senioren (twee gelijkvloerse appartementen beneden).

Er wordt voor verschillende doelgroepen gebouwd, waardoor het initiatief aansluit bij de visie van het dorp. Conclusie De ontwikkeling sluit aan bij de Dorpsvisie De Hoef 2016 - 2025. 3.3.6 Duurzaamheid en klimaatadaptiviteit De Ronde Venen zet zich in om vanaf 2050 een klimaatneutrale gemeente te zijn. Een gemeente waarin eenieder met plezier kan blijven wonen. Het doel is dat in de gemeente evenveel energie wordt opgewekt als dat wordt gebruikt. Dat wordt niet gedaan met aardgas, maar met schone energie, verkregen uit zon of bijvoorbeeld aardwarmte. Dit doet de gemeente samen met inwoners, bedrijven, belangengroepen, landeigenaren en leveranciers van energie. De gemeente heeft daarnaast de 'Afspraken klimaatadaptief bouwen' van provincie Utrecht onderschreven. Met deze afspraken worden de volgende doelen nagestreefd voor klimaatrobuustheid van de gebouwde omgeving: Tijdens hitte biedt de gebouwde omgeving een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Langdurige droogte leidt niet tot structurele schade aan bebouwing, funderingen, wegen, groen, water en vitale en kwetsbare functies. Hevige neerslag leidt niet tot schade aan gebouwen, infrastructuur en voorzieningen; vitale functies en voorzieningen blijven beschikbaar.

Groenblauwe structuren en de gebiedseigen biodiversiteit worden versterkt via het leidend principe in het toepassen van klimaatadaptieve maatregelen dat natuurlijke oplossingen altijd de voorkeur hebben boven 'grijze' oplossingen ('groen, tenzij ..'). Eventuele bodemdaling van gebouwd gebied blijft beheersbaar en betaalbaar. De gebouwde omgeving is via gevolgbeperking voorbereid op overstromingen door dijkdoorbraken. Relatie tot het plangebied Een groot deel van het plangebied is in de huidige situatie verhard. In de toekomstige situatie wordt verharding in het plangebied waar mogelijk vermeden. Daarnaast wordt een deel van Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 24

het plangebied als natuur ingericht (kruidenrijk grasland). De groene inrichting van het plangebied draagt bij aan het voorkomen dan wel terugdringen van hittestress. Daarnaast heeft een groene inrichting als gevolg dat water vertraagd wordt afgevoerd. De watergangen aan weerszijden van het perceel blijft daarnaast behouden, waardoor de huidige blauwe structuur wordt geborgd. Verder worden de woningen aardgasvrij gerealiseerd. Daarnaast dient vanaf 1 januari 2021 alle nieuwbouw te voldoen aan de BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw). Tot slot zal in de nadere uitwerking van het plan onderzocht worden of natuurinclusieve maatregelen, zoals bijvoorbeeld nestkasten, gerealiseerd kunnen worden. Conclusie De ontwikkeling is in overeenstemming met de provinciale afspraken en gemeentelijke visie op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptiviteit.

Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 25

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Verkeer- en parkeeraspecten

In het kader van de herontwikkeling dient beoordeeld te worden wat de verkeersgeneratie is, wat de parkeerbehoefte is en hoe de ontsluiting geregeld wordt van de nieuwe functie om voldoende parkeerplaatsen te waarborgen en ongewenste verkeerssituaties tegen te gaan. Relatie tot het plangebied Verkeersaantrekkende werking en ontsluiting Het plangebied ontsluit zich via De Hoef Oostzijde. De maximale snelheid is hier 30 km/u. Het toevoegen van 7 woningen zorgt voor circa 49 verkeersbewegingen (6 tot 7 verkeersbewegingen per woning per dag). Dit aantal is in te passen in het huidige aantal verkeersbewegingen op De Hoef Oostzijde. Er zijn derhalve geen aanpassingen nodig aan De Hoef Oostzijde. Het aantal verkeersbewegingen is tevens af te wikkelen via het niet-openbare ontsluitingspad. Het pad wordt in dit kader opnieuw ingericht, waarbij gestreefd wordt naar het toepassen van geluidreducerende bestrating. Daarnaast wordt een keermogelijkheid voor vrachtverkeer gerealiseerd aan het eind van het ontsluitingspad. Parkeerbehoefte Gemeente De Ronde Venen heeft in bijlage 1 van het beleidsplan 'Verkeer 2017 - 2021' parkeernormen voor toekomstige ontwikkelingen opgenomen. Uitgaande van de ligging in 'rest bebouwde kom' gelden voor de beoogde woningen de volgende normen: 2,2 per vrijstaande woning; 1,6 voor koop, etage, goedkoop.

Dit komt uit op een behoefte van 14 parkeerplaatsen (2 vrijstaande woningen en 6 woningen in de categorie 'koop, etage, goedkoop'). In de parkeerbehoefte kan op eigen terrein worden voorzien. Conclusie Er wordt op eigen terrein voorzien in de parkeerbehoefte die het plan met zich meebrengt. Daarnaast is de verwachting dat de huidige ontsluiting op de verkeersgeneratie van het plan goed kan opvangen. Derhalve vormen de verkeer- en parkeeraspecten geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

4.2

Bodem

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming (Wbb) inclusief de aanvullende besluiten leidend. In de Wbb wordt een algemeen beschermingsniveau ingesteld voor de bodem ten aanzien van het voorkomen van nieuwe verontreiniging van de bodem. De Wbb geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor die stof geldende streefwaarde overschrijdt. Of een verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden. Relatie tot ontwikkeling Door Kwinfra is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoek is opgenomen in de bijlagen (Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek) van deze toelichting. De resultaten van het onderzoek worden hieronder weergegeven. Uit het onderzoek volgt dat: De zintuiglijk schone bovengrond veen is licht verontreinigd met diverse zware metalen.

Mees Ruimte & Milieu | De Hoef Oostzijde 67a te De Hoef

Pagina | 26

De resten baksteen en sporen puin houdende bovengrond veen is licht verontreinigd met diverse zware metalen en PAK. De uiterst puinhoudende bovengrond zand is licht verontreinigd met kobalt, lood, nikkel, zink, minerale olie en PAK. De sporen puin houdende ondergrond veen is licht verontreinigd met kobalt, koper, kwik, lood en zink. De zintuiglijk o.a. plaatselijk resten en sporen puinhoudende bovengrond zand is niet verontreinigd met OCB. Het grondwater licht verontreinigd is met barium. In de uiterst puinhoudende bovengrond zand ter hoogte van de bestaande schuur de (helft van de) interventiewaarde voor asbest wordt overschreden. De conclusies en het advies luiden gelet op voorgaande als volgt. De aangetoonde verontreinigingen kunnen vermoedelijk gerelateerd worden aan de aangetroffen zintuiglijke bijmengingen en/of de bekende regionaal verhoogde achtergrondwaarden (toemaakdek). Gezien de aangetoonde verontreinigingen wordt de hypothese verdacht bevestigd. In verband met de aangetoonde (helft van de) interventiewaarde overschrijdingen met asbest in de grond is formeel een nader onderzoek asbest in grond conform de NEN5707 benodigd. Echter, gezien de reeds aangetoonde gehalten aan asbest en de (aanzienlijk) hoeveelheid aangetroffen plaatmateriaal in de grond van de inspectiegaten is een nader onderzoek in dit geval volgens Kwinfra niet zinvol.

Op basis van de verkregen onderzoeksresultaten kan reeds worden geconcludeerd dat ter plaatse van de onderzoekslocatie sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest in de grond. In verband met de voorgenomen herontwikkeling op de locatie wordt geadviseerd alle asbesthoudende grond te ontgraven en af te voeren naar een erkende verwerker/acceptant.