Bijlage 1 Toelichting bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 - vastgesteld (na amendement)

Hiermee wordt dan ook ingespeeld op de kwalitatieve behoefte zoals deze in de gemeentelijke woonvisie is weergegeven. Het betreft luxe koopappartementen die naar verwachting boven de €1.000.000 uit zullen komen. Er is tevens behoefte aan woningen onder de grens €200.000. Met dit plan wordt hier niet in voorzien, omdat de locatie zich niet leent voor goedkope woningen. Het gaat om een locatie in het villa-lint van de Baambrugse Zuwe, waar overwegend woningen in het duurdere segment voorkomen. Bovendien is de locatie niet goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Tot slot zijn de ontwikkelkosten en saneringskosten voor deze locatie extreem hoog, waardoor goedkopere woningen niet rendabel zijn. Het zou de uitvoerbaarheid van het plan bemoeilijken. Woningen in het duurdere segment zijn daardoor als passender te beschouwen. Geconcludeerd wordt dat er zowel provinciaal als regionaal gezien aangesloten wordt bij de kwalitatieve behoefte aan woningen. Binnen of buiten stedelijk gebied Gezien de definitie uit de Bro kan worden geconcludeerd dat het plangebied onderdeel uitmaakt van bestaand stedelijk gebied. Het plangebied betreft een bebouwd perceel in een bebouwingslint, met een stedelijke bestemming, waar in dit geval sprake is van herstructurering.

Met voorliggende ontwikkeling is sprake van inbreiding in bestaand stedelijk gebied, waarbij wordt voldaan aan deze trede van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Conclusie Gezien het vorenstaande wordt gesteld dat voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. 4.1.4

Conclusie toetsing aan het Rijksbeleid

Het initiatief is passend binnen de uitgangspunten van het rijksbeleid.

4.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid behelst een doorvertaling van rijksbeleid en is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste betreffen de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening Provincie Utrecht. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (Herijking 2016) zijn per 1 april 2021 komen te vervallen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

26

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld 4.2.1

Provinciale Omgevingsvisie (2021)

4.2.1.1 Algemeen In de Omgevingsvisie legt de provincie integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vast. Dat is inclusief sociale aspecten die fysiek neerslaan, zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. De Omgevingsvisie is een instrument uit de Omgevingswet die volgens planning per 1 januari 2022 in werking treedt. De Omgevingsvisie is een samenvoeging van onder andere de ruimtelijke structuurvisie, mobiliteitsvisie, natuurvisie en het bodem-, water- en milieuplan. Zolang de Omgevingswet niet in werking is getreden, heeft de Omgevingsvisie werking onder de bij deze plannen en visies behorende wetten. De Omgevingsvisie vormt een samenhangend pakket met de instrumenten Programma’s en Omgevingsverordening. In de Omgevingsvisie beziet de provincie groen, water, energie, bebouwing, infrastructuur, cultuurhistorie en landelijk gebied in onderlinge samenhang. 4.2.1.2 Uitgangspunten De provincie heeft de ambitie uitgesplitst in meerdere ambities, die allen behoren tot het beleid voor een gezonde en veilige leefomgeving. De ambitie is uitgewerkt in de volgende speerpunten: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Gezonde en veilige leefomgeving; Klimaatbestendig en waterrobuust; Duurzame energie; Vitale steden dorpen; Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar; Levend landschap, erfgoed en cultuur; Toekomstbestendige natuur en landbouw;

In dit geval is met name onderdeel 4 (vitale steden en dorpen) en onderdeel 6 (levend landschap, erfgoed en cultuur) van belang. Hierna wordt daar nader op ingegaan. Vitale steden en dorpen De provincie Utrecht kent een grote diversiteit aan steden, dorpen en kernen en een grote diversiteit aan woon- en vestigingsmilieus. De grote steden Utrecht en Amersfoort zijn een populaire vestigingsplaats voor zowel inwoners als bedrijven en groeien snel. De provincie Utrecht kent ook een grote diversiteit aan inwoners, met grote verschillen in opleiding, leeftijd, maatschappelijke positie, levensbeschouwing en welstand. Niet voor iedereen is momenteel passende huisvesting voorhanden. Prognoses wijzen uit dat de provincie de komende decennia nog fors gaat groeien. Er is extra ruimte nodig om deze groei op te vangen. Belangrijk hierbij is de locatiekeuze. Bij de locatiekeuze voor verstedelijking hanteert de provincie de volgende basisprincipes: • • •

Zoveel mogelijk binnenstedelijk; Daarnaast in overig stedelijk gebied; Eventuele nieuwe locaties koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors.

Tot 2040 wil de provincie nog 165.000 woningen bouwen. Voor deze opgave is al veel plancapaciteit in beeld, maar veel daarvan heeft nog de status ‘zacht’ en ‘potentieel’ en het is dus zaak om daarin keuzes te maken en te werken aan ‘harde’, uitvoerbare, plannen. Deze woningen kunnen voor een groot deel binnen het bestaande stedelijke gebied (van steden en dorpen) via inbreiding en transformatie worden gerealiseerd. Omdat er nu al spanning is op de woningmarkt, is het noodzakelijk om de woningbouwproductie te versnellen. Gezien de grote ruimtevraag die op de provincie afkomt, is het zaak om zorgvuldig om te gaan met de ruimte. Een groot gedeelte van de mensen woont graag in een stedelijke of dorpse omgeving. De menging en aanwezigheid van functies zoals wonen, werken en voorzieningen draagt bij aan deze aantrekkelijkheid. Binnen het stedelijk gebied van steden en dorpen is nog veel ruimte aanwezig die kan worden benut voor verdichting, herontwikkeling of intensivering. In de afgelopen jaren zijn er weliswaar al veel binnenstedelijke BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

27

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld locaties ontwikkeld, maar er zijn nog steeds binnenstedelijke mogelijkheden en er komen continu nieuwe mogelijkheden bij. Door structurele economische veranderingen verliezen veel gebouwen en locaties hun oorspronkelijke functie en komen daarmee voor herontwikkeling in beeld. Deze drie aspecten maakt dat de provincie primair blijven inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling. De provincie vraagt daarbij aandacht voor de wijze van verdichting. Om te kunnen voldoen aan de toekomstige behoefte aan wonen en werken zal de provincie zich moeten inspannen om, in alle kernen, innovatiever en compacter te bouwen dan we tot nu toe gewend zijn. De mate van compactheid is afhankelijk van de locatie, en hangt ook af van hetgeen mogelijk is relatie tot onze opgaven en ambities op het gebied van onder andere binnenstedelijke kwaliteit, energieneutraliteit en gezondheid. Voor de locatiekeuze voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen hanteert de provincie de hiervoor aangegeven basisprincipes, maar daarnaast staat deze onder invloed van de effecten van klimaatverandering, van bereikbaarheid, van nabijheid van functies en behoud van de leefbaarheid, van behoud van landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten, van behoud van biodiversiteit en van de energie-infrastructuur.

Levend landschap, erfgoed en cultuur Een aantrekkelijke leefomgeving draagt bij aan het welzijn van mensen. Daarom zet de provincie in op het doorontwikkelen van de aantrekkelijke landschappen, het beschermen en benutten van historisch erfgoed en het ondersteunen van een goed cultureel aanbod. De ambitie is gericht op het volgende: • • •

2050: bij ontwikkelingen is voortgebouwd op de kernkwaliteiten van de karakteristieke landschappen. Aardkundige waarden zijn zichtbaar in het landschap. 2030: bestaande en nieuwe aardkundige monumenten vertellen het verhaal van het aardkundig erfgoed en dragen bij aan de recreatieve beleving van het landschap. 2030: alle gemeenten hebben initiatieven ontplooid die ten goede komen aan de kernrandzone.

4.2.1.3 Regio U16 De regio U16 beslaat een groot deel van de provincie Utrecht. Het gebied valt qua landgebruik uiteen in drie delen die elk een eigen karakteristiek kennen. De Ronde Venen valt onder het gebied ‘Utrecht West’. Voor de kleinere steden en dorpen in deze regio biedt de provincie waar nodig en mogelijk passende ontwikkelruimte voor kleinschalige uitbreiding die nodig is om te bouwen ten behoeve van lokale vitaliteit. De provincie vindt het belangrijk dat de geschetste ontwikkeling op een duurzame wijze wordt vormgegeven: • • • •

zo veel mogelijk binnenstedelijk en bij knooppunten; met aandacht voor klimaat-adaptieve inrichting (groen en blauw), energietransitie, energieneutrale of energieleverende gebouwen en gezondheid; met mee-ontwikkelen van natuur, landschap, recreatie en duurzame landbouw; Nieuwe Hollandse Waterlinie als drager en aanjager van omgevingskwaliteit.

De provincie vindt het belangrijk dat in de woningbouwontwikkeling ook ruimte is voor het mee-ontwikkelen van natuur, landschap, recreatie en duurzame landbouw. Deze ontwikkeling is zowel in de stad als het landelijk gebied van belang. In de stad moet voldoende groen en water aanwezig zijn en blijven. In het landelijk gebied moet de hoeveelheid (recreatief) groen mee-ontwikkelen met de verstedelijking. Er is nu al een geschat tekort van 550 hectare aan recreatief groen voor intensief gebruik. Belangrijk hierbij is om voort te bouwen op de bestaande rijkdom aan groengebieden en landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten. Van belang hierbij is ook het uitbreiden van het netwerk van recreatieve verbindingen. Deze verbinden de woonwijken en de groene gebieden in het stedelijk gebied met elkaar en met het landelijk gebied. Bovendien nodigen ze uit om gebruikt te worden door hun groene uitstraling. 4.2.1.4 Toetsing van het initiatief aan de Provinciale omgevingsvisie Zoals ook bij de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking al is aangegeven, wordt met het plan bijgedragen aan de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Het betreft een ontwikkeling, passend bij de behoefte. Het betreft geen binnenstedelijke ontwikkeling. Formeel gezien ligt de locatie in het landelijk

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

28

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld gebied. Feitelijk gezien gaat het echter om een locatie in het bebouwingslint langs de Baambrugse Zuwe. De omgeving bestaat uit onder andere woningen en recreatie kwalificeert zich meer als stedelijk. Van groen is nauwelijks sprake. De doorzichten richting de plassen zijn in de huidige situatie al wel aanwezig, maar zullen als gevolg van deze ontwikkeling rondom het plangebied worden versterkt. Het projectgebied zelf is ook nagenoeg volledig verhard (m.u.v. het water) en daarmee vergelijkbaar met stedelijk gebied. Door de ontwikkeling ontstaat juist een kans om het landschap en de ruimtelijke kwaliteit te versterken. Met de ontwikkelingen worden namelijk doorzichten naar de plassen teruggebracht of versterkt en wordt het groen ten opzichte van de bestaande situatie fors verbeterd. De woningbouw is noodzakelijk als financiële drager om deze kwaliteitsimpuls mogelijk te maken. Daarnaast is het gebied, zoals al aangeven, reeds een stedelijk bebouwingslint, waarbinnen de woningbouw passend is. Vanwege de zorgvuldige positionering van de gebouwen en het versterken van het groen en de natuur wordt de kwaliteit fors verbeterd. Het initiatief is daarmee als passend te beschouwen.

Het initiatief zorgt hiermee dus voor een impuls van de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteit (de Plashoeve wordt herbouwd en in ere hersteld. Hiermee kan gemotiveerd afgeweken worden van het basisprincipe om woningbouw binnen het formeel aangeduide stedelijk gebied plaats te laten vinden. Ten aanzien van de regio U16 is het van belang dat er naast woningbouw, ook ruimte is voor het meeontwikkelen van natuur, landschap, recreatie en duurzame landbouw. In onderhavig plan wordt hieraan bijgedragen, aangezien naast woningbouw ook ruimte is voor recreatie (de jachthaven blijft behouden en het restaurant krijgt een passende nieuwe locatie). Ook wordt met het plan bereikt dat de groene uitstraling wordt vergroot. Geconcludeerd wordt dat het initiatief past binnen de provinciale omgevingsvisie. 4.2.2

Omgevingsverordening provincie Utrecht (2021)

4.2.2.1 Algemeen Op 10 maart 2021 heeft Provinciale Staten de Omgevingsverordening vastgesteld. Deze is op 1 april 2021 in werking getreden. Inmiddels is de omgevingsverordening niet meer een interim-verordening, vanwege de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024. De omgevingsverordening vervangt bestaande verordeningen zoals de ruimtelijke verordening, de milieuverordening, de natuur en landschapsverordening. De omgevingsverordening is gebaseerd op een aantal wetten en AMvB's, en bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit. Andere voorbeelden van direct werkende regels zijn de meld- en informatieplichten en de specifieke zorgplichten. Regels over bijvoorbeeld een vergunningplicht gelden ook voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers. Hierna wordt nader op de van belang zijnde artikelen uit de Omgevingsverordening ingegaan. 4.2.2.2 Van belang zijnde artikelen Artikel 2.10: Instructieregel overstroombaar gebied 1.

2.

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Overstroombaar gebied bevat bestemmingen en regels die rekening houden met overstromingsrisico’s. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks is dit ook van toepassing op individuele woningen en bedrijven. De motivering op een bestemmingsplan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het overstromingsrisico is omgegaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

29

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld Artikel 7.7: Beschermen en benutten van de cultuurhistorische hoofdstructuur (lid 1 en 3) 1.

2.

In een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties gelegen in de Cultuurhistorische hoofdstructuur wordt rekening gehouden met de waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur en worden regels gesteld ter bescherming en benutting van deze waarden De motivering van een bestemmingsplan bevat: a. een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden; en; b. een beschrijving en motivering van de wijze waarop rekening is gehouden met deze waarden.

Artikel 9.2 Verstedelijkingsverbod landelijk gebied Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied laat geen verstedelijking toe, tenzij in deze verordening anders is bepaald. Artikel 9.5 Instructieregel bebouwingsenclaves en -linten 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat in bebouwingsenclaves of bebouwingslinten verstedelijking plaatsvindt, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. gelijktijdig met de verstedelijking wordt de ruimtelijke kwaliteit verhoogd; b. bebouwing vindt niet plaats buiten de bestaande bebouwingsenclaves of bebouwingslinten; en c. belangen van bestaande omringende functies worden niet onevenredig aangetast. 2. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. Een beeldkwaliteitsparagraaf maakt onderdeel uit van de onderbouwing. Artikel 9.7 Instructieregel bestaande stedelijke functies, anders dan wonen 1.

2.

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat: a. percelen voor specifieke stedelijke functies bestemmingen een andere stedelijke functie krijgen, niet zijnde permanente bewoning van een recreatiewoning, kantoor of detailhandel, onder de voorwaarde dat de functiewijziging naar aard en omvang, op basis van een integrale afweging, niet leidt tot vergroting van de locatie en tot een toename van de invloed op de omgeving, dat bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden behouden en dat omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd; b. stedelijke functies worden uitgebreid met maximaal 20% van de bebouwingsmogelijkheden onder het vigerende planologisch regime. Van deze maximale uitbreiding kan afgeweken worden mits er sprake is van een economische noodzaak. Ook het bestemmingsvlak kan worden uitgebreid indien er sprake is van een economische noodzaak. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing, waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

4.2.2.3 Toetsing van het initiatief aan de omgevingsverordening Utrecht Artikel 2.10: Instructieregel overstroombaar gebied In dit geval is er geen sprake van een onevenredig risico ten aanzien overstromingen. Bij eventuele overstromingen kan men het plangebied in meerdere richtingen ontvluchten. Ook is er sprake van zelfredzaamheid van de (toekomstige) bewoners. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op de wateraspecten binnen het plangebied. Artikel 7.7: Beschermen en benutten van de cultuurhistorische hoofdstructuur (lid 1 en 3) Zoals al eerder aangegeven betreft de Plashoeve een gemeentelijk monument. De Plashoeve zelf wordt herbouwd elders, buiten het plangebied. Omdat het gaat om een monumentaal pand dient de uiterlijke BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

30

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld verschijning van het pand behouden te blijven. Daarom zal met de sloop en herbouw nauw contact worden gezocht met de gemeentelijke erfgoedcommissie om het plan af te stemmen. Op deze manier wordt het plan in overeenstemming met de cultuurhistorie en monumentale waarde opgesteld. Het gebied ligt daarnaast in het waardevolle lint van de Baambrugse Zuwe. De locatie maakt echter een vervallen indruk, gezien de functie grotendeels vervallen is en de gebouwen een enigszins verpauperde indruk wekken. Met de ontwikkeling kan juist een impuls gegeven worden aan de uitstraling van het lint. Stedenbouwkundig is van belang dat de doorzichten naar het water worden versterkt. Door het realiseren van de nieuwe volumes in een parkachtige setting, met doorzichten tussen de volumes, wil men dit bereiken. Daarnaast wil met de platte morfologie van de huidige boothuizen opwaarderen naar een divers en open kappensilhouet. Dit zorgt voor een forse impuls van de ruimtelijke kwaliteit, aansluitend bij de cultuurhistorische waarden van het lint. Artikel 9.2 Verstedelijkingsverbod landelijk gebied In dit geval is er sprake van verstedelijking in het landelijk gebied. Hierna wordt onder artikel 9.5 en 9.7 uitgebreid gemotiveerd dat in dit geval verstedelijking passend is. Op deze plaats wordt naar deze onderbouwing verwezen.

Artikel 9.5 Instructieregel bebouwingsenclaves en -linten Allereerst wordt een nuancering aangebracht ten aanzien van de ligging van het plangebied in het landelijk gebied. Feitelijk gezien ligt het plangebied namelijk in een lint, waar sprake is van overwegend stedelijke functies. Het plangebied zelf heeft ook reeds een stedelijke bestemming. Van verdere verstedelijking van het bebouwingslint is dan ook geen sprake. Ook zal het café de Plashoeve worden verplaatst uit het plangebied om plaats te maken voor woningen en recreatie. Er wordt voldaan aan de vereiste dat de verstedelijking gepaard gaat met versterking van de ruimtelijke kwaliteit, omdat de ontwikkeling een aanzienlijke kwaliteitsinvestering in het groen alsmede open doorzichten naar de Vinkeveense Plassen creëert. Veel van de parkeergelegenheid wordt tevens ondergronds gerealiseerd om de uitstraling van de locatie centraal te laten staan. Artikel 9.7 Instructieregel bestaande stedelijke functies, anders dan wonen Gezien de verhouding tussen het deel van het plangebied dat een groenblauwe invulling (zie toelichting paragraaf 3.2.4) krijgt en het deel dat voor wonen wordt gebruikt, is de versterking van de ruimtelijke kwaliteit in verhouding tot de aard en de omvang van de verstedelijking.

Daarnaast vindt de ontwikkeling plaats in samenhang met de bestaande stedelijke structuur, die ter plaatse bestaat uit grote bouwvolumes aan de ontginningsas van de Baambrugse Zuwe. De omliggende functies, veelal vrijstaande woningen, worden dan ook niet onevenredig geschaad. De verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is in de planregels geborgd door binnen de woonbestemming bouwvlakken op te nemen en buiten deze bouwvlakken geen gebouwen toe te staan. Ook is de uitvoering en instandhouding van het ruimtelijk kwaliteitsplan als voorwaardelijke verplichting in de regels geborgd. Door deze verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is gemotiveerd dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk is in het lint. Van een aantasting van de belangen van omliggende functies is geen sprake. In paragraaf 5.5 is dit nader uitgewerkt. Tot slot wordt gesteld dat dit bestemmingsplan een onderbouwing bevat van de ruimtelijke kwaliteit. Hiervoor wordt verwezen naar 3.2.4 en bijlage 1.

4.2.3

Convenant duurzame woningbouw Utrecht

4.2.3.1 Algemeen De provincie Utrecht wil dat er jaarlijks 10.000 woningen bij komen, maar wel op een duurzame, toekomstbestendige en energieneutrale manier. Dat betekent zonder uitputting van grondstoffen en zonder uitstoot van CO2 en stikstof. Er moet de komende jaren dus veel veranderen in de manier waarop er gebouwd wordt en de materialen waarmee dat gebeurt. Daarom stelde de provincie samen met onze regionale partners

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

31

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld het convenant Duurzame Woningbouw op. In het convenant komen de doelstellingen en richtlijnen voor duurzaam bouwen samen. De gemeente De Ronde Venen heeft dit convenant getekend. 4.2.3.2 Toetsing De woningen zullen voldoen aan de moderne eisen ten aanzien van duurzaamheid. Ten aanzien van klimaatadaptatie is er veel ruimte voor groen en infiltratie van hemelwater. Ook worden er sedumdaken toegepast. 4.2.4

Afspraken klimaatadaptief bouwen Utrecht

4.2.4.1 Algemeen De provincie Utrecht heeft met de gemeenten afspraken gemaakt ten aanzien van klimaatadaptief bouwen. Voor nieuwbouw geldt het volgende: • • •

•

•

•

In samenwerking met verstedelijkingsprofessionals wordt de klimaatadaptatie-opgave zo vroeg mogelijk in het proces van bouwprojecten en gebiedsontwikkelingsprocessen meegenomen. Stresstesten worden al in de eerste ontwerpfase benut als voorspellend instrument om de opgaves in het plangebied inzichtelijk te maken. In uitvragen naar marktpartijen wordt naar deze afspraken, doelen en prestatie-eisen verwezen waarbij de uitkomsten van stresstesten en risicodialoog leidend zijn voor de selectie van doelen en eisen. De ontwikkelende en bouwende partijen maken inzichtelijk hoe de gekozen maatregelen in het ontwerp ook daadwerkelijk de beoogde prestaties en doelen realiseren; overheden zullen aangeven op welke wijze dit bij voorkeur aantoonbaar zal worden gemaakt. We maken de meekoppelkansen tussen de klimaatadaptieve thema’s en op de andere opgaves (energieneutraliteit, circulariteit, duurzame mobiliteit, gezondheid) inzichtelijk en streven ernaar deze te benutten. De verdeling van maatregelen tussen openbaar terrein en privaat perceel kan per locatie verschillen; uitgangspunt is daarom dat we streven naar de meest doelmatige (efficiënt en effectief) verdeling in combinatie met een reële verdeling van bijbehorende investerings- en onderhoudskosten.

4.2.4.2 Toetsing De woningen worden duurzaam en klimaatadaptief ontworpen. Zo worden er sedumdaken toegepast. Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal dit nader uitgewerkt worden.

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1

Structuurvisie De Ronde Venen 2030 (2013)

4.3.1.1 Algemeen De gemeente De Ronde Venen beschikt over een structuurvisie waarin de visie tot 2030 is bepaald. De structuurvisie gaat er vanuit dat in het jaar 2030 gemeente De Ronde Venen een herkenbare uitstraling heeft met een eigen karakter. Inwoners en bezoekers weten wat de gemeente te bieden heeft met haar landschap, dorpen, recreatiegebieden en natuurschoon. Initiatieven worden ondersteund.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

32

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld 4.3.1.2 Visie op thema’s De visie is uitgewerkt in de thema’s landschap, landbouw, recreatie, wonen, leefbaarheid, werken. Daarnaast is er ook een kerngerichte visie. Hierna wordt op de belangrijkste visies met betrekking tot dit project ingegaan. Recreatie In 2030 is een basis routestructuur voor fietsen, wandelen en varen aangelegd. Langs de Forten, door het bovenland en van noord naar zuid. Afwisselend zijn attracties aan te doen aan deze routes. Dat kan van alles zijn. Deels gericht op de inwoners, ook op de bezoeker. Laagdrempelig, kleinschalige en gericht op de landschappelijke beleving. De gemeente zorgt voor de routes, ondernemers geven de “gebeurtenissen” vorm. De Vinkeveense Plassen is één van de plekken waar intensievere recreatie gewenst is. Mogelijkheden worden onderzocht om (nieuwe/ verbeterde) vaarverbindingen aan te leggen.

Vitale dorpen en kernen De gemeente hecht grote waarde aan de openheid van dit landschap en heeft geen wens om in het landschap te bouwen tot 2030. Inbreiding gaat voor uitbreiding. De gemeente zet in op een toekomstbestendige woningvoorraad: het zo veel mogelijk laten aansluiten van woningen op woonwensen, woningen die energiezuinig en toegankelijk zijn en woningen die aansluiten op de vraag uit de woningmarkt. Bij nieuwbouw wordt rekening gehouden met de bestaande woningvoorraad, andere nieuwbouwinitiatieven en met de regionale positie op de woningmarkt. Woningaanbod en woonomgeving sluiten aan bij de woonwensen en behoefte van inwoners. Verschillen tussen kernen worden erkend. Doorstroming helpt om woonwensen en woningbehoefte beter op elkaar aan te laten sluiten. Concreet zet de gemeente in op: • • •

Kwaliteit bij nieuwbouw; Beter benutten bestaande woningvoorraad; Aantrekken nieuwe inwoners door inzet op de onderscheidende kwaliteiten van de gemeente.

Bij nieuwbouw staat de focus op kwaliteit voorop. Kwaliteit betekent het realiseren van duurzame woonmilieus. Woningen die energiezuinig zijn of energie opwekken en die de nodige flexibiliteit in indeling bieden en toegankelijk zijn voor specifieke doelgroepen. Woningen die op een zorgvuldige manier ingepast zijn in de omgeving en waarvan de kwaliteit wordt benut door deze beleefbaar te maken. Woningen vormen een meerwaarde ten aanzien van de huidige woningvoorraad, zodat er geen overschotten ontstaan. Op deze manier bouwt de gemeente aan woonmilieus die toekomstbestendig zijn, het milieu minder belasten en zowel betaalbaar als waardevast zijn. 4.3.1.3 Visie op Vinkeveen De visie op Vinkeveen is samengevat als volgt: • • • •

De linten van Vinkeveen zijn bepalend voor het karakter van het dorp. Maat en schaal worden zorgvuldig in stand gehouden. De herijking ‘Structuurvisie Vinkeveen centrum 2013’ vormt de basis van ontwikkelingen tot 2025. Om kwaliteit en duurzaamheid te verstevigen, start vanuit het kernenbeleid monitoring van naoorlogse wijken. De gemeente zet zich er voor in om initiatieven uit de samenleving bij elkaar te brengen in een integrale ontwikkeling.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

33

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld 4.3.1.4 Toetsing van het initiatief aan de structuurvisie Met de ontwikkeling wordt ten aanzien van recreatie niet specifiek bijgedragen aan het intensiveren ervan. Echter door de ontwikkeling wordt de kwaliteit van een beeldbepalende locatie aan de Baambrugse Zuwe aanzienlijk verbeterd, wat een positieve invloed heeft op de recreatieve route langs het projectgebied. De beleefbaarheid van de plassen wordt vergroot en een unieke, historische locatie krijgt zijn oude kwaliteiten terug. Ten aanzien van ‘vitale dorpen en kernen’ geldt dat de ontwikkeling past binnen de ambitie om kwaliteit te realiseren bij nieuwbouw. De ontwikkeling sluit naadloos aan op het streven op nieuwe inwoners aan te trekken door onderscheidende kwaliteiten van de gemeente. Het gaat immers om een uniek woningbouwproject op een markante locatie. Zoals eerder al is getoetst, passen de woningen ook binnen de behoefte. Ten aanzien van de visie op Vinkeveen geldt dat één van de linten wordt versterkt, doordat verpaupering verdwijnt en doorzichten naar het landschap worden teruggebracht. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de gemeentelijke structuurvisie. 4.3.2

Woonvisie 2025

4.3.2.1 Algemeen De gemeente De Ronde Venen beschikt over een eigen woonvisie. In de toetsing aan de ladder is hier al op ingegaan. De woonvisie geeft houvast om te komen tot een visie op het gebied van wonen en het maken van prestatieafspraken met corporatie en huurdersorganisaties. Deze Woonvisie geeft antwoord op de woningbehoefte en sluit aan bij de ontwikkelingen en trends van de komende tijd. Om de vitaliteit van de gemeente te behouden is een gevarieerde leeftijdsopbouw nodig van de bevolking. Het behoud van jongeren en jonge gezinnen en het aantrekken van deze doelgroepen vanuit de regio, zorgt ervoor dat De Ronde Venen een economisch sterke gemeente blijft. Dit is van belang voor de bestaande bewoners en voor toekomstige bewoners. De woningvoorraad in De Ronde Venen moet betaalbaar, duurzaam, voldoende divers zijn en goed inzetbaar zijn voor de diverse leeftijds- en doelgroepen, waarbij de focus ligt op jongeren en jonge gezinnen zodat de gemeente vitaal blijft. Deze diversiteit reikt verder dan alleen de nieuwbouw, en beslaat juist ook de bestaande voorraad. Het reikt ook verder dan het fysiek (ver)bouwen, en gaat ook over beleidskeuzes. Bij te maken keuzes moet de focus liggen op jongeren en jonge gezinnen zonder de overige leeftijds- en doelgroepen uit het oog te verliezen. Het gaat dus ook om het inspelen op de ontwikkelingen in de zorg.

De verwachting is dat tot 2025 de bevolking niet groeit en in de 5 jaar daarna slechts beperkt groeit. En de inwoners worden steeds ouder. Een goede spreiding over alle leeftijdscategorieën zorgt voor voldoende leerlingen op scholen, voldoende arbeidskrachten, vrijwilligers, bezoekers van de winkelcentra en horeca, voldoende cliënten bij gezondheidscentra en goed personeel in de zorgsector. Een tegenwicht is nodig voor de vergrijzing en ‘ontgroening’ die plaatsvindt en het behouden en aantrekken van jongeren en jonge gezinnen kan weer voor het gewenste evenwicht zorgen. Ook moet de gemeente voorsorteren op de verwachte groei na 2030. De prognose is dat tussen 2030 en 2040 de bevolking met 2700 inwoners zal toenemen. Dat vraagt nu al om actie. Dit ambitieniveau past niet alleen binnen de koers van de Structuurvisie van de Ronde Venen, maar is tevens passend bij de kenmerken van de gemeente. Een groene gemeente met dorps wonen. Van belang is een evenwicht en behoud van waarden om de vitaliteit van de gemeente te behouden. Dit betekent het aantrekken van nieuwe (jonge) inwoners uit de regio. De gemeente heeft de visie uitgewerkt in vier speerpunten: • • • •

Betaalbaar wonen; Beschikbaar en diversiteit; Duurzaam wonen; Wonen en zorg.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

34

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld In dit geval zijn met name de thema’s ‘betaalbaar wonen’, ‘beschikbaar en diversiteit’ en ‘duurzaam wonen’ van belang. Hierna wordt daar op ingegaan. Betaalbaar wonen Huurmarkt De sociale kernvoorraad moet voldoende groot zijn en daarbinnen moeten er voldoende betaalbare woningen zijn voor elke inkomensklasse. Om betaalbaarheid te bevorderen moet het huurprijsbeleid afgestemd zijn op de diverse inkomensklassen. Voor de lage middeninkomens moet het makkelijker worden om een betaalbare woning te vinden. Vandaar dat bij woningbouwprojecten vanaf 50 woningen, naast de sociale woningbouwopgave, aanvullend ten minste 15% in de middeldure huur (danwel sociale koop) gerealiseerd moet worden. Beschikbaarheid en diversiteit Huurmarkt Om tegemoet te komen aan de vraag naar huurappartementen, zet de gemeente bij nieuwbouw in op dit woningtype. De vraag ligt vooral bij de groeiende groep ouderen, die graag gelijkvloers wonen. De vraag komt ook van de grote groep jongere woningzoekenden, die betaalbaar en dus kleiner willen wonen. Met de groei van het totale woningvoorraad in De Ronde Venen moet het huidige aandeel sociale huurwoningen in De Ronde Venen van 24% minimaal gelijk blijven op 24% en mag het groeien tot 30%.

Bij elk nieuwbouwproject, waar nog geen anterieure overeenkomst is gesloten, bedraagt het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30%. Koopmarkt De vraag in de koopsector overstijgt momenteel het aanbod. Als antwoord op de behoefte aan grondgebonden woningen alsook appartementen, moeten toekomstige projecten of programmawijzigingen in bestaande projecten aan deze behoefte tegemoet komen. Er is behoefte aan koopwoningen in alle prijsklassen, waarbij de vraag het grootst is naar duurdere woningen boven de €300.000. Er is behoefte aan koopwoningen in alle prijsklassen, waarbij de vraag het grootst is naar duurdere woningen boven de €300.000. Het bouwen van deze prijsklasse kan voor doorstroming zorgen uit goedkopere woningen of een aantrekkingskracht hebben voor woningzoekenden vanuit de regio, Amsterdam in het bijzonder. Hoewel de behoefte naar goedkopere woningen onder de €200.000 van alle prijsklassen het kleinst is, is deze beleidsmatig gezien wel van groot belang bij het behouden van de jongeren en jonge gezinnen en het aantrekken vanuit de regio. Duurzaam wonen De veronderstelling van kopers dat nieuwbouw per definitie nagenoeg energieneutraal is, moet de gemeente ook daadwerkelijk waarmaken. Duurzaamheid moet een vanzelfsprekendheid zijn. Wanneer er nieuwe woningen worden gebouwd is het zaak dat deze een bijdrage leveren aan de klimaatneutrale ambitie.

Dit betekent dat in De Ronde Venen alleen nog maar duurzaam gebouwd gaat worden. Vanaf nu gasloos en energieneutraal bouwen en op langere termijn alleen nog maar nul-op-de-meter (NOM) woningen. Klimaatadaptatie is een antwoord op de klimaatverandering en gaat verder dan alleen duurzaam bouwen. Op het gebied van wonen gaat het op perceel niveau om het opvangen van regenwater, het laten infiltreren van regenwater in de grond, het planten van bomen en struiken en het spaarzaam sproeien van de tuin. In de bebouwde omgeving gaat het om een goede groenstructuur waarin wateropvang en -infiltratie kan plaatsvinden en bomen gepland kunnen worden.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

35

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld 4.3.2.2 Toetsing van de ontwikkeling aan de Woonvisie Op basis van het gemeentelijk beleid dient minimaal 30% van de woningen sociale huurwoningen te betreffen. Hier is in overleg met de gemeente gemotiveerd van afgeweken. Motivatie om geen sociale huurwoningen te realiseren is allereerst de hoge exploitatiekosten, vanwege met name de sloop- en saneringskosten. Het realiseren van sociale huurwoningen maakt het project onrendabel. Daarnaast wordt locatie, zoals eerder reeds aangegeven, niet geschikt geacht voor sociale huurwoningen. Er zal een vereveningsbijdrage worden betaald door ontwikkelaar aan de gemeente, als compensatie voor het niet realiseren van de sociale huurwoningen. Hiermee wordt geconcludeerd gemotiveerd afgeweken wordt van de gemeentelijke woonvisie ten aanzien van sociale woningbouw. Zoals ook in de ladder (zie paragraaf 4.1.2) al is aangegeven, is er sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Ten aanzien van betaalbaar wonen wordt met dit project bijgedragen aan het bevorderen van de doorstroming. Doordat dit plan voorziet in woningen in het luxere segment, wordt doorstroming bevorderd en ontstaat voor starters de kans om een goedkopere woning te vinden. Hiermee kan ‘scheefwonen’ worden verminderd. Ten aanzien van de koopmarkt is er met name vraag naar woningen boven de €300.000.

De woningen in dit plan dragen hier aan bij. Ten aanzien van het aspect duurzaamheid geldt dat er nog geen concreet uitgewerkte plannen zijn. Wel wordt gesteld dat aan de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid zal worden voldaan.

4.3.3

Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen 2022

4.3.3.1 Algemeen In 2022 is door de gemeente een vereveningsfonds vastgesteld. Middels dit fonds kan bij het ontwikkelingen van woningen (tussen 3 en 11 woningen) het aandeel sociale huurwoningen worden afgekocht. Met een collegebesluit kunnen ook grotere woningbouwontwikkelingen worden afgekocht. Daar is in dit geval sprake van. Het college heeft een besluit genomen om hier vanaf te wijken voor dit project. De initiatiefnemer dient dan een bijdrage te leveren aan het vereveningsfonds. 4.3.3.2 Afkoop sociale huurwoningen Bij gegronde redenen van de initiatiefnemer om af te zien van het op grond van artikel 4 verplichte aandeel sociale huurwoningen – niet zijnde uitsluitend de financiële haalbaarheid van het bouwplan – kan het college besluiten om hiervan af te wijken onder voorwaarde dat de initiatiefnemer een afkoopsom stort in het vereveningsfonds. De hoogte van de afkoopsom per niet-gerealiseerde verplichte sociale huurwoning bedraagt 12,5% van de gemiddelde verkoopprijs vrij op naam (v.o.n.) van de in het plangebied te realiseren zelfstandige woningen. Het college en de initiatiefnemer leggen in een intentie- dan wel anterieure overeenkomst voor het plangebied de volgende afspraken vast: • • •

de hoogte van de afkoopsom; dat de betaling van de afkoopsom plaatsvindt binnen 30 dagen na ingebruikname van de eerste woning in het plangebied; indien nodig de hoogte van de bankgarantie die de initiatiefnemer dient te stellen ter zekerheid van de betaling van de afkoopsom.

4.3.3.3 Toetsing van het initiatief aan de Verordening Sociale woningbouw De Ronde Venen 2022 Er zijn afspraken gemaakt tussen gemeente en ontwikkelaar over de afkoopsom ten aanzien van de sociale huurwoningen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

36

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld 4.3.4

Gemeentelijk geluidbeleid

4.3.4.1 Algemeen De gemeente Ronde Venen heeft een eigen geluidsbeleid waarin enkele eisen zijn geformuleerd voor het toekennen van Hogere waarden. Dit is opgenomen in ‘Beleid Hogere Waarden Wet geluidhinder Gemeente De Ronde Venen’. Hierin is opgenomen dat Hogere waarden worden toegekend als, ondanks de hoge geluidsbelasting, een aanvaardbaar akoestisch klimaat wordt gerealiseerd. De eisen hebben betrekking op de geluidsluwe zijde, geluidsluwe buitenruimte en de woningindeling. De volgende eisen zijn vastgesteld door de gemeente Ronde Venen: Geluidluwe zijde Onder een geluidluwe zijde wordt het volgende verstaan: • de geluidbelasting op de gevel van de geluidluwe zijde bedraagt minder dan de voorkeurswaarden: 48 dB voor wegverkeer, 55 dB voor spoorwegen, 50 dB(A) voor industrie; • indien sprake is van meerdere soorten geluidsbronnen (weg, spoor en/of industrie), ligt de geluidbelasting voor elke bron onder de betreffende voorkeurswaarde (op cumulatie van verschillende bronnen wordt hieronder apart ingegaan); • een geluidluwe zijde kan ook bestaan uit een bouwkundige maatregel zoals een loggia of een serre. Geluidluwe buitenruimte • een woning met één of meerdere buitenruimtes heeft ten minste één geluidluwe buitenruimte.

• het geluidsniveau in deze buitenruimte van de woning mag (indien gelegen aan de bronzijde) niet meer dan 5 dB hoger zijn dan de geluidbelasting op de als geluidsluw aangemerkte gevel. • indien geen geluidluwe buitenruimte mogelijk is, kunnen serres of afsluitbare balkons (loggia’s) worden toegepast. Woningindeling en gebruik van de woningen • elke woning bevat ten minste 1 slaapkamer aan de geluidluwe zijde. Minimaal 30% van het vloeroppervlak van alle verblijfsgebieden tezamen wordt aan de geluidluwe gevel gesitueerd. 4.3.4.2 Toetsing In het akoestisch onderzoek wordt nader getoetst aan het gemeentelijk geluidsbeleid, evenals in paragraaf 5.1 onder ‘Geluid’. Hierin is verantwoord dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

37

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld

HOOFDSTUK 5

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

Bij een ruimtelijke ontwikkeling moeten diverse milieu- en omgevingsaspecten worden beschouwd. De volgende thema’s kunnen van belang zijn: geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie en water. Tevens moeten de thema’s verkeer & parkeren worden meegenomen.

5.1

Geluid

5.1.1 Algemeen De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen. 5.1.2 Situatie plangebied De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het toevoegen van geluidsgevoelige functies, namelijk de woningen. De woningen liggen binnen de wettelijke geluidszone van de Baambrugse Zuwe (250 m) en de A2 (600 m). Om te bepalen of er ter plaatse van de beoogde woningen sprake is van een goede ruimtelijke ordening in het kader van de Wet geluidhinder, dient een akoestisch onderzoek naar wegverkeer te worden uitgevoerd. In dit geval is door BJZ.nu een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. De volledige rapportage is als bijlage 5 opgenomen. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten ingegaan.

Onderzoeksresultaten De geluidbelasting als gevolg van de Baambrugse Zuwe bedraagt hoogstens 52 dB (inclusief reductie). Met deze waarde wordt niet voldaan aan de voorkeurswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder, maar wel aan de wettelijke maximale toegestane waarde van 53 dB. De geluidbelasting als gevolg van de A2 bedraagt hoogstens 49 dB (inclusief reductie). Met deze waarde wordt niet voldaan aan de voorkeurswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder, maar wel aan de wettelijke maximale toegestane waarde van 53 dB. Een hogere waarde als gevolg van wegverkeerslawaai afkomstig van de A2 en de Baambrugse Zuwe is in voorliggend geval benodigd. De bron- en overdrachtsmaatregelen die getroffen kunnen worden om aan de voorkeurswaarde te voldoen ontmoeten bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke, verkeerskundige of financiële aard. Gevelmaatregelen zijn het meest doelmatig. Met het nemen van extra gevelmaatregelen van minimaal 5 dB bovenop de karakteristieke gevelmaatregelen, wordt een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd. Gemeentelijk geluidsbeleid In het huidige ontwerp van de appartementengebouwen wordt voor elk appartement voldaan aan het gemeentelijk geluidsbeleid.

Hierna wordt puntsgewijs aan de voorwaarden getoetst: Geluidluwe zijde Onder een geluidluwe zijde wordt het volgende verstaan: • de geluidbelasting op de gevel van de geluidluwe zijde bedraagt minder dan de voorkeurswaarden: 48 dB voor wegverkeer, 55 dB voor spoorwegen, 50 dB(A) voor industrie. Op basis van de toetspunten blijkt dat de volgende toetspunten geluidluwe zijden van appartementen bedragen: o toetspunt C05 (geluidbelasting maximaal 48 dB)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

38

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld o o o o o

toetspunt C07 (geluidbelasting maximaal 48 dB) toetspunt B05 (geluidbelasting maximaal 48 dB) toetspunt B07 (geluidbelasting maximaal 48 dB) toetspunt A05 (geluidbelasting maximaal 48 dB) toetspunt A07 (geluidbelasting maximaal 48 dB)

In onderstaande afbeelding is dit weergegeven. Voor de appartementen gelegen aan de westzijde van het gebouw is toetspunt 06 als uitgangspunt gehanteerd. Voor de appartementen gelegen aan de oostzijde van het gebouw is de noordgevel (toetspunt 05) als uitgangspunt genomen. Gebleken is dat aan de voorkeurswaarde van 48 dB in alle gevallen wordt voldaan.

•

•

indien sprake is van meerdere soorten geluidsbronnen (weg, spoor en/of industrie), ligt de geluidbelasting voor elke bron onder de betreffende voorkeurswaarde (op cumulatie van verschillende bronnen wordt hieronder apart ingegaan); o Niet van toepassing een geluidluwe zijde kan ook bestaan uit een bouwkundige maatregel zoals een loggia of een serre. o Niet van toepassing, aan de voorkeurswaarde wordt immers voldaan ten aanzien van deze zijden.

Geluidluwe buitenruimte • een woning met één of meerdere buitenruimtes heeft ten minste één geluidluwe buitenruimte. o

De appartementen beschikken over een gezamenlijke buitenruimte, rondom de gebouwen. Dit is ook zichtbaar in afbeelding 3.1 van deze toelichting. De buitenruimte aan de noordzijde van de appartementengebouwen is in alle gevallen geluidsluw. Dit blijkt ook uit bovenstaande toetsresultaten.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

39

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld •

•

het geluidsniveau in deze buitenruimte van de woning mag (indien gelegen aan de bronzijde) niet meer dan 5 dB hoger zijn dan de geluidbelasting op de als geluidsluw aangemerkte gevel. o Hier wordt aan voldaan. Uit de toetspunten in de buitenruimte blijkt dat de geluidbelasting maximaal 5 dB hoger is dan de geluidbelasting op de geluidsluw aangemerkte gevel. indien geen geluidluwe buitenruimte mogelijk is, kunnen serres of afsluitbare balkons (loggia’s) worden toegepast. o Niet van toepassing

Woningindeling en gebruik van de woningen • elke woning bevat ten minste 1 slaapkamer aan de geluidluwe zijde. Minimaal 30% van het vloeroppervlak van alle verblijfsgebieden tezamen wordt aan de geluidluwe gevel gesitueerd. o Elke woning beschikt over een slaapkamer aan de geluidsluwe gevel. Daarnaast ligt in alle gevallen minimaal 30% van het vloeroppervlakte aan de geluidluwe gevel. Voor de oostelijke appartementen is dit de noordzijde, voor de westelijke appartementen de westzijde. 5.1.3

Conclusie

Met het aanvragen van een hogere waarde een hogere waarde van hoogstens 49 dB met betrekking tot de Rijksweg A en van hoogstens 53 dB met betrekking tot de Baambrugse Zuwe, het nemen van gevelmaatregelen en het in acht nemen van het gemeentelijk geluidbeleid, kan bij de te realiseren appartementen worden voldaan aan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Om in de woningen een aanvaardbaar geluidsniveau te realiseren is het vanuit een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk de gecumuleerde geluidbelasting (inclusief 30 km/uur wegen) als uitgangspunt aan te houden bij het onderzoek naar de geluidwering van de gevel. Voor nieuwbouw wordt een binnenniveau van 33 dB als acceptabel beschouwd in het Bouwbesluit. De maximale geluidbelasting op de woningen is 58 dB, exclusief aftrek ex. art. 110g Wgh. Daarnaast is er nog een cumulerende bijdrage van het vliegverkeer van Schiphol. Dit betekent dat er een geluidwering van ten minste 25 dB is vereist om aan het vereiste binnenniveau van het Bouwbesluit te kunnen voldoen. Een standaard gevel heeft een geluidwering van 20 dB. Er moeten dus extra geluidwerende maatregelen worden genomen. Het uitvoeren van deze geluidwering is met een voorwaardelijke verplichting geborgd in de regels van dit bestemmingsplan. Het akoestisch onderzoek naar deze geluidwering zal in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen worden aangevraagd.

5.2

Bodem

5.2.1 Algemeen Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen NEN 5740. 5.2.2

Situatie plangebied

Verkennend bodemonderzoek In 2016 is ter plaatse van de destijds beoogde woningen (niet het gehele onderhavige projectgebied) een vooronderzoek bodemonderzoek en een verkennend en actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd. Beide rapportages zijn als bijlage 6 en 7 bij deze toelichting opgenomen. Opgemerkt wordt dat dit onderzoek geactualiseerd dient te worden. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten ingegaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

40

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld Uit het verkennend bodemonderzoek bleek dat er verschillende potentieel verdachte activiteiten hebben plaatsgevonden. Niet alle verdachte activiteiten zijn onderzocht. De locatie is verdacht voor verontreinigingen met asbest, zware metalen, PAK, PCB, tributyltin, minerale olie, vluchtige aromaten en chloorkoolwaterstoffen. Uit het uitgevoerde bodemonderzoek blijkt dat de locatie (deels) sterk verontreinigd is met zware metalen, PAK en/of minerale olie. De omvang van de sterke verontreiniging is niet vastgesteld. Bij herinrichting dient de sterke verontreiniging te worden gesaneerd. Uit het verkennend en actualiserend bodemonderzoek blijkt het volgende: Uit het PAK-markeronderzoek is gebleken dat de plaatselijk in een toplaag en in een onderlaag teerhoudende laag aanwezig is. Uit PAK-markeronderzoek en uit de daaropvolgende GCMS-analyses zijn verder geen teerhoudende asfaltlagen aangetoond. Op de locatie zijn diverse sterke verontreinigingen aangetoond. Ter plaatse van de eerder aangetoonde sterke verontreinigingen met olieproducten tijdens voorgaande onderzoeken (in 1995 en 1997) zijn wederom sterk verhoogde gehalten met minerale olie in de grond aangetoond. In het grondwater zijn maximaal licht verhoogde concentraties met minerale olie en naftaleen aangetoond.

Er zijn vooralsnog onvoldoende onderzoeksgegevens beschikbaar aangaande de afbraak, de verspreiding en de omvang van de bodemverontreiniging met olieproducten. Binnen hetzelfde gebied van de aangetroffen sterke verontreinigingen met olieproducten en ter plaatse van het boothuis zijn in de grond sterke verontreinigingen met zware metalen en (plaatselijk) PAK aangetoond. Daarnaast zijn ter plaatse van het boothuis sterke verontreinigingen met individuele parameters PAK in het grondwater aangetoond. Opgemerkt wordt dat de diverse verontreinigingen nog niet volledig in kaart zijn gebracht. Nader bodemonderzoek wordt (voorafgaand aan het opstellen van een saneringsplan) noodzakelijk geacht (ook inpandig). Daarnaast dient vanwege de (recent aangetoonde) aanwezigheid van asbesthoudende materialen in gebouwen op de onderzoekslocatie rekening te worden gehouden met de verdachtheid voor de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in de bodem. Geadviseerd om ten behoeve van de voorgenomen herontwikkelingswerkzaamheden een saneringsplan op te stellen en in te dienen bij het bevoegd gezag. Het saneringsplan houdt rekening met de aangetroffen sterke verontreinigingen met zware metalen, PAK en minerale olie. Daarnaast voorziet het raamsaneringsplan in het aantreffen van onverdachte verontreiniging (met bijvoorbeeld zware metalen, PAK of minerale olie).

Actualiserend vooronderzoek bodem De aanleiding voor het vooronderzoek is de geplande herontwikkeling van de locatie waarbij de bestaande bebouwing (café-restaurant en hotel De Plashoeve) wordt gesloopt en/of verplaatst en nieuwbouw plaats zal vinden. Er zal sprake zijn van woningbouw (appartementen). Voor 2015 zijn diverse verkennende en nadere bodemonderzoeken op de locatie uitgevoerd. Het doel van het vooronderzoek is inzicht krijgen in de mogelijke aanwezigheid van verontreinigingen ter plaatse van de onderzoekslocatie. Hierbij wordt door inventarisatie van de al beschikbare bodemonderzoeken en actualisatie van het vooronderzoek voor de periode na 2015 een inschatting gemaakt van de aard, mate, oorzaak en ligging van mogelijke verontreinigingen. Op basis hiervan wordt een onderzoeksstrategie opgesteld voor eventueel benodigd (actualiserend) bodemonderzoek. Het doel van het vooronderzoek is om inzicht te krijgen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem op de onderzoekslocatie. Het resultaat van het vooronderzoek is: • Een beoordeling van de bodemkwaliteit (aard en verdeling) als er voldoende informatie beschikbaar is; • Een hypothese over de te verwachten bodemkwaliteit als er onvoldoende informatie beschikbaar is over de kwaliteit van de bodem.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

41

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld De volgende aanleiding die beschreven is in de NEN5725 is van toepassing: • Aanleiding A: uitvoeren van bodemonderzoek, saneren van een milieubelastende activiteit en/of realiseren van een gebouw op een bodemgevoelige locatie. Conclusie en advies Uit het vooronderzoek is gebleken dat er in het verleden diverse bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden, waaronder een jachthaven en een brandstofinstallatie die ook wel als ‘benzine-servicestation’ is benoemd. Tevens is er bodemverontreiniging met diverse parameters aangetoond. Tussen het restaurant en het voormalige hotel zijn in 1995 sterk verhoogde gehalten minerale olie in de grond aangetoond (0,4 – 1,5 m -mv). Tevens zijn in het grondwater sterk verhoogde concentraties minerale olie en benzeen aangetoond. Deze verontreiniging is te relateren aan de brandstofinstallatie. Het volume sterk verontreinigde grond werd ingeschat op 84 m³. Opgemerkt wordt dat de verontreiniging horizontale afperking ten westen van de ondergrondse benzinetank niet mogelijk was door de aanwezigheid van een meter dikke laag asfalt, gruis en puin. Het volume sterk verontreinigd grondwater werd geschat op 69 m³. In het nader onderzoek is in geen van de grondwatermonsters ten behoeve van de afperking een overschrijding van de interventiewaarde voor benzeen aangetoond.

Tevens moet worden opgemerkt dat de interventiewaarde voor minerale olie in grond in 1995 1.000 mg/kg ds bedroeg. De huidige interventiewaarde bedraagt 5.000 mg/kg. Het volume sterk verontreinigde grond zou met de huidige interventiewaarde lager uitvallen. In de periode 2015-2016 heeft opnieuw onderzoek plaatsgevonden naar de verontreiniging met minerale olie. Slechts ter plaatse van 1 boorpunt is opnieuw een overschrijding van de interventiewaarde voor minerale olie in grond aangetoond (0,7 -1,0 m -mv). Er zijn geen vluchtige aromaten aangetoond. In het grondwater zijn maximaal licht verhoogde concentraties minerale olie en naftaleen aangetoond. Er werd geconcludeerd dat er op basis van de omvang geen sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging. Ter plaatse van de loods is in twee peilbuizen een sterk verhoogde concentratie PAK in grondwater aangetoond. Geadviseerd werd het grondwater nogmaals te onderzoek op de aanwezigheid van PAK. Dit is voor zover bekend nog niet gebeurd. De overige terreindelen van de huidige ontwikkelingslocatie zijn eveneens onderzocht in 2015 -2016. Hieruit is gebleken dat er vermoedelijk sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met zware metalen, PAK en PCB ter plaatse van het oostelijk terreindeel (loods en omgeving). In het grondwater is zeer plaatselijk een sterk verhoogde concentratie met zink gemeten.

Het advies luidde om de aangetroffen sterk verhoogde concentratie zink nogmaals te onderzoeken. Dit is voor zover bekend niet gebeurd. De sterk verhoogde gehalten PCB zijn alleen onder de loods aangetoond. Een eenduidige oorzaak van de aangetroffen verontreinigingen zijn niet aanwijsbaar. De verontreinigingen zijn aanwezig tot 3,0 m-mv in de veengrond waar zintuiglijk geen bijmenging is waargenomen en plaatselijk in de groenstroken waar wel bijmenging is waargenomen. Opgemerkt wordt dat er geen onderzoek heeft plaatsgevonden onder het hotel en het restaurant. Ter plaatse van de onverharde terreindelen (groenstroken) zijn maximaal licht tot matig verhoogde gehalten zware metalen aangetoond. Visueel en analytisch is geen asbest aangetoond. Ook in de grond ter plaatse groenstrook direct ten westen van het hotel (asbesthoudend dak) is geen asbest aangetoond. Ter plaatse van het westelijke terreindeel (parkeerplaats) zijn in de veengrond maximaal licht verhoogde gehalten met enkele zware metalen aangetoond. In het grondwater zijn maximaal licht verhoogde concentraties met zware metalen gemeten. Parallel aan de Baambrugse Zuwe is een gedempte watergang aanwezig. Door de aanwezigheid van kabels en leidingen is er in het verleden slechts beperkt onderzoek naar gedaan. Er werd geadviseerd opnieuw onderzoek uit te voeren voorafgaand aan herontwikkelingswerkzaamheden.

Omgevingswet en overgangsrecht Wet bodembescherming Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden en is de Wet bodembescherming vervallen. In sommige situaties geldt er overgangsrecht. Eén van deze situaties kan zijn als er een beschikking is genomen dat spoedige sanering (urgentie) noodzakelijk is. Voor de huidige onderzoekslocatie is de verontreiniging met BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

42

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld minerale olie weliswaar bij de Provincie gemeld als vermoedelijk geval van ernstige bodemverontreiniging en is een niet ingediend conceptsaneringsplan beschikbaar maar is geen beschikking ernst / spoed afgegeven volgens de Wet bodembescherming. Hierdoor is het overgangsrecht niet van toepassing op de huidige onderzoekslocatie. Bij graafwerkzaamheden ten behoeve van de herontwikkeling is vanaf 2024 derhalve de Omgevingswet van toepassing. Advies Bij herontwikkeling waarbij woningen zullen worden gerealiseerd is er onder de Omgevingswet sprake van een zogenaamd ‘bodemgevoelig gebouw’. Een bodemgevoelig gebouw is gesitueerd op een ‘bodemgevoelige locatie’. Tot een bodemgevoelige locatie behoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend aan een bodemgevoelig gebouw. Om te beoordelen of de toelaatbare kwaliteit van de bodem wordt overschreden is bodemonderzoek benodigd. Er is sprake van een overschrijding van de toelaatbare kwaliteit voor een bodemgevoelig gebouw als in meer dan 25 m³ bodemvolume het gemiddeld gehalte van minimaal 1 parameter de lokale waarde (zoals opgenomen in het omgevingsplan van de gemeente Vinkeveen) of de interventiewaarde (generiek beleidskader als de gemeente geen lokale waarden heeft vastgesteld) overschrijdt.

Ter plaatse van de huidige onderzoekslocatie is sprake van overschrijdingen van de interventiewaarden voor grond voor zware metalen, PAK en PCB. Deze parameters zijn niet mobiel en worden niet afgebroken. Aangenomen mag worden dat de reeds vastgestelde gehalten nog representatief zijn. Deze verontreiniging is tijdens voorgaand onderzoek in voldoende mate vastgelegd. De vastgestelde gehalten kunnen na inwerkingtreding van de Omgevingswet worden gebruikt om te toetsen of de grond voldoet aan de toelaatbare kwaliteit. Actualiserend onderzoek naar de aanwezigheid van zware metalen, PAK en PCB in de grond wordt niet nodig geacht. De verontreiniging met minerale olie in grond en grondwater betreft een mobiele verontreiniging die onderhevig kan zijn aan biologische afbraak en verspreiding. Geadviseerd wordt actualiserend onderzoek uit te voeren naar de aanwezigheid van minerale olie nabij de brandstofinstallatie. In het grondwater ter plaatse van de loods is plaatselijk een overschrijding van de interventiewaarde voor zink en PAK aangetoond. Geadviseerd wordt actualiserend onderzoek uit te voeren naar de omvang en de concentraties van deze parameters in het grondwater. Onder het huidige hotel en het huidige restaurant is nog geen bodemonderzoek uitgevoerd. Geadviseerd wordt indien mogelijk hier (aanvullend) verkennend bodemonderzoek uit te voeren.

Ter plaatse van de gedempte watergang heeft slechts beperkt bodemonderzoek plaats gevonden. Geadviseerd wordt indien mogelijk hier (aanvullend) verkennend bodemonderzoek uit te voeren. 5.2.3 Conclusie Een actualiserend bodemonderzoek is benodigd. Tevens zullen de aangetroffen verontreinigingen dienen te worden gesaneerd. Hiervoor zal een saneringsplan nodig zijn. Deze onderdelen zullen later aan uitgevoerd worden. Voor het actualiserend bodemonderzoek en bijbehorende sanering is in de regels van dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen.