Bijlage 1 Toelichting bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 - vastgesteld (na amendement)

Bestemmingsplan

Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167

Oktober 2024

Status: Vastgesteld

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld

Bestemmingsplan “Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167”

Plannaam: IMRO-nummer: Plantype: Status: Datum:

Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 NL.IMRO.0736.BPP054BbZuwe167-va01 Bestemmingsplan Vastgesteld Oktober 2024

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

2

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 5 LIGGING VAN HET PROJECTGEBIED ................................................................................................................... 5 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ............................................................................................................. 6 HUIDIG PLANOLOGISCH REGIME ...................................................................................................................... 6 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 8

HOOFDSTUK 2 DE HUIDIGE SITUATIE ..................................................................... 9 HOOFDSTUK 3 BESCHRIJVING VAN DE POTENTIELE ONTWIKKELING .............................. 12 3.1 3.2 3.3 3.4

ALGEMEEN ............................................................................................................................................... 12 HET PLAN ................................................................................................................................................. 12 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 16 BEZONNINGSSTUDIE ................................................................................................................................... 21

HOOFDSTUK 4 BELEIDSKADERS .......................................................................... 23 4.1 4.2 4.3

RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 23 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 26 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 32

HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 38 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10

GELUID .................................................................................................................................................... 38 BODEM.................................................................................................................................................... 40 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 43 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 44 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 46 GEUR ...................................................................................................................................................... 48 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 49 ARCHEOLOGIE ........................................................................................................................................... 52 CULTUURHISTORIE .....................................................................................................................................

53 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .............................................................................................................. 54

HOOFDSTUK 6 WATERASPECTEN........................................................................ 56 6.1 6.2

VIGEREND BELEID....................................................................................................................................... 56 WATERTOETS ............................................................................................................................................ 58

HOOFDSTUK 7 JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING .............................. 60 7.1 7.2 7.3

INLEIDING................................................................................................................................................. 60 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 60 VERANTWOORDING VAN DE REGELS............................................................................................................... 62

HOOFDSTUK 8 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 64 HOOFDSTUK 9 VOOROVERLEG, INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN ....................................... 65 9.1 9.2 9.3

VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 65 INSPRAAK ................................................................................................................................................. 65 ZIENSWIJZEN............................................................................................................................................. 66

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ............................................................................... 67 BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

3

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6 BIJLAGE 7 BIJLAGE 8 BIJLAGE 9 BIJLAGE 10 BIJLAGE 11 BIJLAGE 12 BIJLAGE 13 BIJLAGE 14 BIJLAGE 15 BIJLAGE 16 BIJLAGE 17

STEDENBOUWKUNDIGE ONDERBOUWING ............................................................................................... 68 PARKEERONDERZOEK .......................................................................................................................... 68 AANVULLEND PARKEERONDERZOEK ....................................................................................................... 68 BEZONNINGSSTUDIE ........................................................................................................................... 68 AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEERSLAWAAI ...................................................................................... 68 VERKENNEND BODEMONDERZOEK ......................................................................................................... 68 NADER BODEMONDERZOEK.................................................................................................................. 68 ACTUALISEREND VOORONDERZOEK BODEM ............................................................................................. 68 STIKSTOFBEREKENING ......................................................................................................................... 68 STIKSTOFBEREKENING – PROJECTBEREKENING AANLEGFASE ........................................................................

68 STIKSTOFBEREKENING – PROJECTBEREKENING GEBRUIKSFASE ...................................................................... 68 QUICKSCAN ECOLOGIE ........................................................................................................................ 68 NADER ECOLOGISCH ONDERZOEK .......................................................................................................... 68 ARCHEOLOGISCH ONDERZOEK............................................................................................................... 68 VORMVRIJE M.E.R.-NOTITIE ................................................................................................................. 68 VERSLAG PARTICIPATIE ........................................................................................................................ 69 NOTA VAN ZIENSWIJZEN EN AMBTSHALVE AANPASSINGEN .......................................................................... 69

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

4

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Aan de Baambrugse Zuwe 167 te Vinkeveen, bevindt zich hotel en café-restaurant de Plashoeve. Het betreft een locatie met veel historie. Inmiddels is het terrein van de Plashoeve en omliggend terrein echter verouderd en vervuild. De gebouwen zijn slecht onderhouden en het terrein oogt rommelig. Initiatiefnemer is daarom voornemens het terrein te herontwikkelen, zodat er sprake is van een grote impuls in de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid. Deze herontwikkeling betreft niet enkel het terrein van de Plashoeve zelf, maar ook het omliggende terrein van de jachthaven met steigers, de ligplaatsen, boothuizen en het parkeerterrein. Concreet gaat het om de realisatie van 18 appartementen in drie gebouwen. De jachthaven blijft aanwezig. Wel wordt de jachthaven omgezet naar een private jachthaven. Gezien de Plashoeve zelf een gemeentelijk monument is, zal het worden gedemonteerd en worden verplaatst naar een locatie elders buiten het plangebied. De voorgenomen ontwikkelingen zijn niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan “1 e herziening Lintbebouwing Vinkeveen 2003”. Om het voornemen mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan benodigd. Dit bestemmingsplan voorziet in de benodigde juridisch-planologische kaders. Aangetoond zal worden dat het voornemen in overeenstemming is met ‘een goede ruimtelijke ordening’ (Artikel 3.1 van de Wro).

1.2

Ligging van het projectgebied

Het projectgebied ligt ten noordoosten van de kern Vinkeveen, in het bebouwingslint van de Baambrugse Zuwe, een buurtschap die tussen Vinkeveen en de A2 ligt en aan beide zijden wordt omringd door de Vinkeveense Plassen. In afbeelding 1.1 is de ligging van het projectgebied in de omgeving weergegeven.

Afbeelding 1.1

Ligging van het projectgebied ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK, bewerkt)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

5

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld

1.3

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan “Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167” bestaat uit de volgende stukken: • •

verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0736.BPP054BbZuwe167-va01) en een renvooi; regels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4

Huidig planologisch regime

1.4.1

Algemeen

Het projectgebied ligt binnen de begrenzing van het “1e herziening Lintbebouwing Vinkeveen 2003”. Dit bestemmingsplan is op 15 juni 2009 door de gemeenteraad van de gemeente De Ronde Venen vastgesteld. Daarnaast geldt het “Parapluplan Parkeren analoog”. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 28 juni 2018. Afbeelding 1.2 bevat een uitsnede van de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan. Hierin is het projectgebied met een zwarte omlijning aangegeven. Vervolgens wordt de legenda weergegeven. De van toepassing zijnde bestemmingen en aanduidingen zijn met een blauwe ster in de legenda aangeduid.

Afbeelding 1.2

Uitsnede geldend Bestemmingsplan (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl / gemeente De Ronde Venen)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

6

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld

Afbeelding 1.3

Uitsnede legenda bestemmingen (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl / gemeente De Ronde Venen)

Afbeelding 1.4

Uitsnede legenda aanduidingen (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl / gemeente De Ronde Venen)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

7

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld

1.4.2

Beschrijving bestemming

Op basis van het geldend bestemmingsplan hebben de gronden binnen het bestemmingsplan verscheidene bestemmingen. Hierna wordt achtereenvolgens op de bestemmingen met bijbehorende aanduidingen ingegaan. Horeca Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de Plashoeve met een deel van omliggend parkeerterrein. Gronden met de bestemming ‘Horeca’ zijn met name bestemd voor horecabedrijven in categorie 1, alsmede hotels, voorzover deze bestaand zijn. Onder horeca in categorie 1 worden restaurants verstaan. Daarnaast zijn tevens voorzieningen zoals bedrijfsgebouwen, dienstwoningen, bijgebouwen, groen, water, parkeerplaatsen, ontsluitingsverhardingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Voor de gebouwen zijn bouwvlakken opgenomen, waarbinnen een maximum goothoogte van 7 meter is opgenomen. De maximum bouwhoogte bedraagt maximaal 5 meter meer dan de goothoogte. De gevel van de Plashoeve is aangewezen als gemeentelijk monument. Voor dit monument gelden aanvullende bepalingen ter bescherming van het monument. Jachthaven Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van een groot deel van het projectgebied: ter plaatse van het terrein achter de Plashoeve, de botenloodsen, de recreatiewoningen en het overige deel van het parkeerterrein.

Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor jachthavens, recreatiewoonschepen, recreatieappartementen, winkels, horeca en jachthaven gebonden kantoren. Tevens zijn botenloodsen en bergingen, werkplaatsen, dienstwoningen, bijgebouwen, parkeerplaatsen, groen, ontsluitingen, water en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Voor drijvende botenloodsen is een specifieke aanduiding op de verbeelding opgenomen. Alleen ter plaatse van deze aanduiding zijn deze toegestaan. Er is een bouwvlak opgenomen waarbinnen gebouwen gebouwd mogen worden. De maximum goothoogte is middels een aanduiding op de verbeelding op 4 meter bepaald. De bouwhoogte is maximaal 5 meter hoger dan de goothoogte. 1.4.3

Strijdigheid

Het plan is strijdig omdat de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor reguliere woningen ontbreken.

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht en de gemeente De Ronde Venen beschreven. In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsthema's de revue. Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 9 gaat in op de inspraak en het vooroverleg.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

8

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld

HOOFDSTUK 2

DE HUIDIGE SITUATIE

Het projectgebied ligt aan de Baambrugse Zuwe. De Baambrugse Zuwe is een weg die door de Vinkeveense plassen loopt. De Vinkeveense plassen betreft een populaire omgeving voor wonen en recreatie in het centrale deel van het Groene Hart. De Baambrugse Zuwe heeft aan weerszijden in de omgeving van De Plashoeve veelal villa-achtige bebouwing op ruime kavels met veel groen. Vanaf de weg zijn de plassen echter nauwelijks zichtbaar door de dichtbegroeide particuliere erven. Aan het noordoostelijk eind van de Baambrugse Zuwe bevindt zich hotel-restaurant de Plashoeve. In de huidige situatie betreft de Plashoeve een restaurant, een hotel en enkele recreatiewoningen, met een omliggend parkeerterrein. Het restaurant staat centraal op het terrein en dit restaurant met bijbehorende entreegevel betreft een gemeentelijk monument. Ten noordoosten van het restaurant staat het hotel. Ten westen liggen enkele recreatiewoningen langs de waterkant. Het terrein rondom deze gebouwen is grotendeels verhard en in gebruik als parkeerterrein. Dit parkeerterrein dient zowel ten behoeve van de Plashoeve alsmede voor de woningen op achtergelegen eilanden, aangezien deze met de auto niet te bereiken zijn. Achter de Plashoeve ligt een jachthaven. Achter deze jachthaven liggen botenloodsen.

Deze botenloodsen behoren deels toe tot de eigenaren van de woonarken, die op de verschillende eilanden achter het water (achter de jachthaven en de botenloodsen) liggen. Ook behoort een deel van deze botenloodsen toe tot bewoners elders in de omgeving en is een deel in eigendom van initiatiefnemer. Deze botenloodsen en eilanden zijn bereikbaar via een loopbrug, die het vasteland vanaf de Plashoeve verbindt met de eilanden. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van het plangebied opgenomen, waarop de verschillende functies genummerd zijn aangegeven. Dit betreft het terrein aan de overzijde. Hier wordt later in de toelichting nog op ingegaan. In afbeelding 2.2 en 2.3 zijn impressies van de huidige situatie weergegeven, waarbij in afbeelding 2.2 het hoofdgebouw (restaurant de Plashoeve) en in afbeelding 2.3 zicht vanaf de Plashoeve richting de jachthaven en de botenloodsen. In afbeelding 2.4 is de huidige situatie gevisualiseerd in een schets.

Afbeelding 2.1

Luchtfoto ligging projectgebied (Bron: PDOK, bewerkt)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

9

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld

Afbeelding 2.2

Plashoeve vanaf het parkeerterrein (Bron: BJZ.nu)

Afbeelding 2.3

Botenloodsen, gezien vanaf de Plashoeve (Bron: BJZ.nu)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

10

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld

Afbeelding 2.4

Visualisatie huidige situatie: bebouwingsmorfologie (Bron: Mulleners + Mulleners)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

11

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld

HOOFDSTUK 3 3.1

BESCHRIJVING VAN DE POTENTIELE ONTWIKKELING

Algemeen

Zoals aangegeven wekt het terrein van de Plashoeve momenteel een vervallen indruk. De bebouwing is verouderd en de grond is vervuild. De gebouwen zijn slecht onderhouden, waardoor het geheel rommelig oogt. Ook is er sprake van een groot parkeerprobleem, aangezien de bewoners van de woningen op de eilanden achter de Plashoeve allen parkeren op het parkeerterrein bij de Plashoeve. De vraag omtrent parkeren is groter dan het aanbod. Daarnaast is er sprake van een matige afvalvoorziening, waardoor afval regelmatig naast de containers beland. Ook geeft café de Plashoeve naast gezelligheid ook regelmatig geluidsoverlast. Initiatiefnemer is daarom voornemens het terrein te herontwikkelen met een nieuw plan, dat recht doet aan de allure van de Baambrugse Zuwe, waarbij de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en de bebouwing fors wordt verbeterd. De herontwikkeling ziet niet alleen op het terrein van de Plashoeve zelf, maar ook op het terrein van de botenloodsen, jachthaven met steigers en ligplaatsen en het parkeerterrein. De herontwikkeling gaat uit van een ontwikkeling naar woningbouw. Initiatiefnemer streeft naar een ontwerp dat past bij de wensen en behoeften van de omgeving. De omgeving is dan ook betrokken bij de plannen, er zijn verscheidene gesprekken gevoerd, op basis waarvan de ontwikkeling is uitgewerkt. Ook zijn er nog een aantal praktische zaken van belang.

Zo moet het nieuwe ontwerp rekening houden met een goede afvalvoorziening en voldoende brievenbussen. Daarnaast moet het huidige toegangspad langs de recreatiewoningen terugkomen als ontsluiting voor de recreatiewoningen en de achterliggende woonarken. Het ondergrondse leidingwerk is hier bovendien rommelig. Het is wenselijk om dit meteen aan te pakken, net als de trage internetverbinding rond en op het te ontwikkelingen Plashoeveterrein. Tot slot wordt vermeld dat binnen het plangebied een transformatorhuisje van Stedin staat. Deze blijft behouden.

3.2

Het plan

3.2.1

De Plashoeve

De Plashoeve kent een lange geschiedenis en heeft verschillende functies gehad, waaronder wonen, een restaurant en een caféfunctie. Het pand bestaat grotendeels uit hout, heeft een verfijnde decoratieve detaillering en een bijzondere uitstraling van een chalet, wat uniek is binnen de gemeente. Het onderhoud van het pand is achterstallig. Uit onderzoek is gebleken dat renovatie een serieuze investering vraagt, wat niet exploiteerbaar is. Het college van burgemeester en wethouders heeft besloten dat de monumentale status van de Plashoeve behouden blijft, maar dat de mogelijkheid wordt geboden voor verplaatsing aan de Vinkeveense Plassen. De Plashoeve zelf wordt daarom gedemonteerd en wordt verplaatst naar een locatie buiten het plangebied. Hiermee wordt aangesloten bij de wensen uit de omgeving, omdat het café in het verleden voor geluidsoverlast zorgde. 3.2.2

Woningbouw

Het plan gaat uit van de realisatie van in totaal 18 wooneenheden, bestaande uit drie appartementengebouwen (18 appartementen). Het gaat om luxe appartementen (woonoppervlakte circa 160 m2) in het koopsegment. De appartementengebouwen komen haaks op de Baambrugse Zuwe en worden gebouwd in de rooilijn van de bestaande bebouwing langs deze straat.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

12

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld De gehele stedenbouwkundige motivatie is als bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen.

Afbeelding 3.1

Schetsvoorstel nieuwe situatie (Bron: Mulleners + Mulleners)

Afbeelding 3.2

Impressie nieuwe situatie (Bron: Mulleners + Mulleners)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

13

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld

3.2.3

Parkeren

Zoals al eerder aangegeven bestaat er in de huidige situatie een parkeerproblematiek, aangezien alle achterliggende eilandwoningen, betreffende de 52 woonarken, gebruik maken van het parkeerterrein van de Plashoeve. Met dit plan wordt voorzien in voldoende parkeerruimte ten behoeve van de ontwikkeling. Dit wordt bereikt door enerzijds een ondergrondse parkeergarage te maken met een capaciteit van 85 parkeerplaatsen. Deze garage wordt gerealiseerd ter plaatse van het huidige parkeerterrein, waar in de gewenste situatie woningbouw zal plaatsvinden. Daarnaast komen er op het maaiveld in totaal 68 parkeerplaatsen, waarmee er in totaal 153 parkeerplaatsen aanwezig zullen zijn. In paragraaf 3.3 wordt nader ingegaan op de parkeerbehoefte, waarin nader onderbouwd zal worden dat de parkeerbehoefte op deze manier adequaat ingevuld wordt. 3.2.4

Stedenbouwkundige en landschappelijke onderbouwing

3.2.4.1 Context Historie ontwikkeling Vinkeveen Vinkeveen is een dorp dat bekend staat om haar plassen en laaggelegen polders, gelegen ver beneden NAP. Het gebied Demmerick wordt voor het eerste genoemd in 1138. Dat was de periode dat de ontginning van de veengebieden in volle gang was. Met man en macht werd gewerkt aan het graven van kanalen om het water uit het kletsnatte veengebied te laten weglopen. Langzaam ontstond het kleine buurtschap Vinkeveen. Hier ontstaat een structuur die nog steeds te zien is op de huidige topografie kaart: de Baambrugse Zuwe. Het is een dijk dwars op de hoofddijk (o.a. Baambrugse Zuwe bij Vinkeveen). Vanuit deze as werd ontgonnen. Op de kruisingen van de zuwes werden kerken gesticht, de ontginningen gebeurden immers op initiatief van de bisschop. Bij de kerken ontstonden de buurtschappen. Door het ontwateren van het veen, verloor de bodem veel volume. Bodemdaling was het gevolg. Wat ooit op zeven meter boven NAP lag, ligt nu ruim twee meter onder NAP. Het diepste puntje van de Vinkeveense polder ligt zelfs op 6.70 meter onder NAP: het op één na diepste punt van Nederland. Het landschap was niet langer geschikt voor agrarisch gebruik. In de achttiende eeuw vond de natte turfwinning op grote schaal plaats. Grote lappen veengrond werden afgeplagd, uitgestoken en te drogen gelegd.

De afgeplagde stukken werden slootjes; de lappen grond waar het veen te drogen lag werden legakkers. Zo ontstond de unieke structuur aan van de Vinkeveense Plassen. Aan het eind van de negentiende eeuw werd dit arbeidsintensieve proces gemakkelijker gemaakt door de komst van de veensteekmachine. Tot ver in de 20e eeuw werd veen afgegraven. Onder de veenlaag bevond zich een diepe laag zand. Dat zand werd al voor de Tweede Wereldoorlog afgezogen om te gebruiken bij de aanleg van autowegen. Na de oorlog nam de vraag van zand verder toe. Eerst voor de aanleg van de A2 en later voor de woningbouw in Amsterdam Zuid-Oost. Met een speciale zandzuiger werd het zand opgezogen van de bodem van de Vinkeveense Plassen, die hierdoor steeds dieper werd. In 1975 ging het mis: een deel van eiland 8, beter bekend als het Starteiland, verdween in het grote gat. De starttoren stortte in. Niemand raakte gewond. Na dat incident werd onmiddellijk gestopt met het wegzuigen van het zand. De Vinkeveense Plassen staan nu vooral bekend om hun grote recreatieve waarde. Om deze reden zijn veel van de oorspronkelijke kavelstructuren in gebruik genomen voor woningen en recreatiewoningen. De Baambrugse Zuwe is in de loop van de afgelopen decennia langzaam maar zeker een as geworden met veel grote vrijstaande woningen die optimaal van het uitzicht over de schitterende plassen genieten.

Landschap Bij het bestuderen van de historische kaarten komt al snel de Zuwe naar boven. Het langgerekte karakter ervan is een herinnering en een referentie aan de langgerekte kavels van het ontgonnen veengebied.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

14

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld Inmiddels zijn de legakkers en de Zuwe de laatste herinneringen aan deze historie. Land heeft plaats gemaakt voor water. Dit water is vanaf het begin van de Zuwe (bij de onderdoorgang van de A2) nauwelijks te ervaren. De in de voorgaande alinea genoemde langgerektheid van de Zuwe en het karakter van het vroegere veenlandschap wordt benadrukt door de waterlopen die de Zuwe aan beide zijden flankeren. Dat maakt dat deze waterlopen van groot belang zijn voor de leesbaarheid van het landschap en haar historie. Een relatief dichte villa-achtige bebouwing en de hagen die de bijbehorende tuinen afschermen, belemmeren het zicht over de Vinkeveense Plassen vanaf de Baambrugse Zuwe. Daar waar dit zicht er wel is, is er een prachtig uitzicht over de Zuidplas, mooi onder bomen door, net voor de locatie van de Plashoeve. De Zuidplas is, net als de Noordplas groot, met lange zichtlijnen en een wijds karakter. Het water achter de locatie van de Plashoeve, de Eendekooi, mist deze wijdsheid. Op deze locatie is het water aan de noordkant van de Baambrugse Zuwe ‘klein’, een ruimte waar je snel overheen kijkt. Het water is nauwelijks te ervaren door de bebouwingsdichtheid. Gebouwen De bebouwing wordt getypeerd als een villa-lint. Deze lintbebouwing kenmerkt zich door lage bebouwing met een grote footprint.

In dit lint staan ook enkele villa’s met twee lagen en een kap. De bebouwing langs de Zuwe ligt aan beide zijden over het algemeen ver van de weg af. Het geheel kenmerkt zich door de losse korrelstructuur. Groenstructuur De structuur van de groene elementen wordt aan de Baambrugse Zuwe met name bepaald door de hoge groene hagen rondom de tuinen, die privacy waarborgen. Deze hoge hagen zorgen daardoor ook voor het gebrek aan doorzicht naar het water, zowel aan de noord- als aan de zuidzijde van de Zuwe. 3.2.4.2 Uitgangspunten Algemeen Voor de huidige situatie van de Baambrugse Zuwe geldt dat veel beplanting en bosschages zicht op het achterliggende water onttrekken. Over het algemeen geldt dat ook de bebouwing zo is geplaatst dat er weinig zicht is op het achtergelegen water van de jachthaven. Voor de ontwikkeling van de locatie van de Plashoeve geldt daarom dat hier een kans is het contact met het waterrijke karakter van de plek de verbeteren. Deze verbetering houdt in dat er zicht moet komen en/of blijven op het achterliggende gebied. Dit gebeurt enerzijds door het ontwerpen van een open karakter voor de parkeerterreinen door lage beplanting en opgekroonde, transparante bomen - geen heesters of bosschages.

Daarnaast is het belangrijk de bebouwing zo te plaatsen dat de relatie met de plassen wordt versterkt, doordat zicht op de wateractiviteiten en de masten in de jachthaven aanwezig blijft. De parkeergarage moet verdiept aangelegd worden om doorzicht vanaf de Zuwe naar het achterliggend gebied te waarborgen. Beplanting op het dek van de parkeergarage mag daarom niet hoger dan 1,5 m boven de as van de weg uitkomen. Op deze manier is het zicht vanaf de Zuwe op ooghoogte gewaarborgd. Bebouwing De bebouwing voor de locatie passen in de losse korrelstructuur van het lint van de Baambrugse Zuwe. Om daaraan te voldoen moet de bebouwing aan een drietal eisen beantwoorden: •

•

Ruimte tussen de bouwmassa’s: Er moet voldoende ruimte tussen de korrels op de locatie zijn. Tussen de gebouwen moet gemiddeld 10 m en minstens 9 m open ruimte zijn. Overstekken en balkons worden niet gezien als open ruimte. De ruimten tussen de drie gebouwen moeten gevarieerd zijn. er moet sprake zijn van verschillende maten. Gevarieerde gevelrooilijn: Om te voldoen aan het beeld dat past binnen de gevarieerde korrelstructuur moeten de bouwmassa’s een variabele gevelrooilijn hebben. De verschillende gebouwen moet op duidelijk waarneembare verschillende afstanden van de Baambrugse Zuwe staan. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

15

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld •

Variaties in bouwvolumes: De bouwvolumes moeten verschillende volumes hebben. Er is geen sprake van een zichtbaar herhaald bouwvolume. Wel zijn de volumes familie van elkaar in verschijningsvorm. Hierdoor wordt er rust verkregen in het totaalbeeld.

Vanuit diverse overleggen met omwonende is daarnaast besloten om de afstand tot de recreatiewoningen aan de westzijde ruim te laten, om zo de privacy van de bewoners en de zontoelating te waarborgen.

3.3

Verkeer en parkeren

3.3.1

Algemeen

Bij het realiseren van nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Dit betekent onder andere dat er door initiatiefnemer voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Hiervoor heeft de gemeente De Ronde Venen parkeernormen vastgelegd. Deze cijfers zijn gebaseerd op de CROW-publicatie ‘toekomstbestendig parkeren’ (nummer 381, december 2018). De cijfers van het CROW zijn ontwikkeld als hulpmiddel om een grootte uit te rekenen voor het aantal te realiseren parkeerplaatsen bij een bepaalde ontwikkeling. De meeste kencijfers kennen een bandbreedte. Daarmee wordt aangegeven dat de parkeerbehoefte ergens binnen de bandbreedte zal liggen. Voor de parkeernormen van de gemeente De Ronde Venen is per functie binnen de bandbreedte één waarde gekozen: het gemiddelde van de bovengrens en de ondergrens. De gemeente De Ronde Venen heeft vorenstaande uitgewerkt in het gemeentelijk “Mobiliteits- en verkeersveiligheidsplan 2023-2030”. In deze notitie zijn kencijfers opgenomen ten aanzien van de parkeerbehoefte. Er zijn geen kencijfers opgenomen ten aanzien verkeersgeneratie. Hiervoor is de rekentool van het CROW aangehouden. Bij de berekening van de parkeerbehoefte is tevens het bestaande deel meegenomen.

Dit betreffen de woonarken op achterliggende eilanden, de recreatieappartementen, de botenloodsen en de jachthaven. Opgemerkt wordt dat de parkeerbehoefte van de jachthaven wordt meegenomen, maar niet is opgenomen in de tabel. Er is uitgegaan van de volgende uitgangspunten: • •

Verstedelijkingsgraad: Matig stedelijk, gemeente De Ronde Venen (Bron: CBS, Demografische kencijfers per gemeente); Gebiedstype: rest bebouwde kom.

Voor de parkeernormen van de gemeente De Ronde Venen is per functie binnen de bandbreedte één waarde gekozen: het gemiddelde van de bovengrens en de ondergrens. Voor de te slopen en nieuw te realiseren functies bij de herontwikkeling Plashoeve zijn de volgende parkeernormen leidend:

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

16

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld 3.3.2

Parkeren

3.3.2.1 Parkeren bestaande situatie In het plangebied is sprake van een verscheidenheid aan functies, met allen een eigen parkeerbehoefte. Ten behoeve van een eerder plan in 2018 is door de ontwikkelaar van destijds een parkeeronderzoek uitgevoerd 1. In dit onderzoek is de feitelijke parkeerbehoefte op dat moment in beeld gebracht middels een parkeerbalans. Ten aanzien van de uitgangspunten van de bestaande behoefte wordt bij dit onderzoek aangesloten. In afbeelding 3.3 is deze bestaande parkeerbehoefte in beeld gebracht. In het onderzoek uit 2018 (bijlage 3) is geconstateerd dat er bij De Plashoeve vooral op zonnige dagen sprake is van een hoge parkeerdruk. Tijdens deze piekmomenten is een parkeertekort op locatie en worden de parkeerplaatsen langs de openbare weg gebruikt. Hiervan zijn geen parkeertellingen beschikbaar. Uitgangspunt hierbij is dat alle huidige functies in 2018 zouden worden gerealiseerd. Opgemerkt wordt dat er in de huidige situatie een capaciteit is van circa 136 tot 141 parkeerplaatsen. Het aantal parkeerplaatsen is niet exact/nauwkeurig vast te stellen. Het terrein is namelijk niet voorzien van duidelijke markering en ook op de straat zijn de parkeervakken niet duidelijk aangegeven. In dit geval wordt uitgegaan van het gemiddelde van de bandbreedte: 139 parkeerplaatsen.

Afbeelding 3.3

Parkeerbalans inclusief jachthaven (Bron: Empaction)

Zoals in bovenstaande parkeerbalans is weergegeven is er in de huidige situatie (op basis van bovenstaande tabel) met name op de zaterdag en zondag en in de door de week in de avonden sprake van een te hoge parkeerdruk. Opgemerkt dient te worden dat ten aanzien van de jachthaven een forse marge in acht dient te worden genomen. De jachthaven wordt namelijk met name gebruik bij zonnig en warm weer. Er is dus geen sprake van een jaarronde parkeerdruk. Daarnaast is een deel van de jachthaven particulier eigendom van bewoners van de woonarken. In die gevallen is er geen eigen parkeerbehoefte, aangezien eigenaren van particuliere ligplaatsen reeds een parkeerplaats hebben ten behoeve van het wonen. Er is daarbij geen sprake van extra parkeerdruk van eigenaren die

1

Parkeeronderzoek bestemmingsplan Plashoeve, Empaction, 8 mei 2018

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

17

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld woonachtig zijn ter plaatse. Eigenaren die ter plaatse wonen komen immers niet met de auto naar de jachthaven. Hierna is daarom de balans zonder jachthaven weergegeven.

Afbeelding 3.4

Parkeerbalans exclusief jachthaven (Bron: Empaction)

Deze theoretische parkeerbalansen (zowel exclusief en inclusief jachthaven) bevestigen het beeld dat er in de huidige situatie op piekmomenten sprake kan zijn van een parkeerplaatsentekort op de locatie. De berekeningen laten zien dat er op het maatgevend moment circa 268 plaatsen benodigd zijn op basis van kengetallen (gemeentelijke parkeernota). Exclusief jachthaven is de parkeerbehoefte echter bepaald op 184 parkeerplaatsen op basis van kengetallen. In de volgende tabellen is dit visueel uitgewerkt.

Tabel 3.1 Parkeerbehoefte huidige situatie (Bron: Empaction)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

18

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld Concluderend Als de parkeerplaatsen voor de jachthaven buiten beschouwing worden gelaten is er theoretisch een parkeerbehoefte van 268 parkeerplaatsen inclusief jachthaven en 184 parkeerplaatsen exclusief jachthaven. De beschikbare capaciteit is momenteel circa 139 parkeerplaatsen. Dit zou in de huidige situatie een parkeertekort betekenen van minimaal 43 (exclusief jachthaven) en maximaal 127 parkeerplaatsen (inclusief jachthaven). 3.3.2.2 Parkeren nieuwe situatie Algemeen In het nieuwe onderzoek is eerst gekeken naar de mutaties in het bestaande programma. Dit geeft namelijk een beeld hoeveel parkeerplaatsen er ‘vrijvallen’ bij de sloop en aanpassing van de bestaande functies. In onderstaande tabellen is de veranderende parkeerbehoefte door sloop van de botenloods, het café/restaurant en het hotel te zien. De negatieve getallen representeren het aantal parkeerplaatsen dat vrijvalt 2. Daarboven op komt de parkeervraag van de nieuwbouw. Het saldo geeft weer hoeveel parkeerplaatsen er extra gerealiseerd dienen te worden. Het maatgevend moment voor de mutaties sloop en nieuwbouw samen is de werkdagnacht, op dat moment sluit de berekening van de parkeervraag op +9 parkeerplaatsen.

Maatgevende moment Het maatgevend moment voor de mutaties sloop en nieuwbouw samen is de werkdagnacht, op dat moment sluit de berekening van de parkeervraag op +9 parkeerplaatsen. Deze extra parkeervraag tellen we op bij de huidige parkeercapaciteit van 139 parkeerplaatsen. Dit betekent dat er 148 parkeerplaatsen gerealiseerd dienen te worden. Het ontwerp voorziet in 153 parkeerplaatsen, waarbij de verdeling van parkeerplaatsen als volgt is voorzien (op hoofdlijnen): • •

Maaiveld (68 parkeerplaatsen) voor bestaande woningen (o.a. voor de 52 woonarken en recreatieappartementen); Parkeergarage (85 parkeerplaatsen) waarvan voor nieuwe appartementen (37 pp) en voor bestaande woningen en bezoekers (48 parkeerplaatsen);

Met een parkeervoorziening van 153 parkeerplaatsen en bovengenoemde verdeling voldoet het plan aan de te verwachten parkeerbehoefte. In bijlage 3 is dit nader uitgewerkt in het aanvullende parkeeronderzoek. Beoordeling verdeling parkeercapaciteit over de verschillende doelgroepen Voor de omwonenden (woonarken en recreatiewoningen) zijn er zo dadelijk bovengronds parkeerplaatsen af te nemen (koop, huur of huurkoop). Primair zijn deze maaiveld parkeerplaatsen ten behoeve van de 1e auto van omwonenden. Voor een eventuele 2e auto kan er een parkeerplaats afgenomen worden in de ondergrondse parkeergarage. In de ondergrondse parkeergarage worden 37 parkeerplaatsen gereserveerd voor de nieuwe bewoners. De overige 48 ondergrondse parkeerplaatsen worden deels verkocht als 2e parkeerplaats aan omwonenden van het project en dienen deels als een plek waar bezoekers tegen betaling kunnen parkeren. Er worden geen vrij toegankelijke parkeerplaatsen gerealiseerd: parkeren in het gebied is dus niet langer gratis. Hiervoor wordt t.z.t. in overleg met de Vereniging van Eigenaren (VvE) en de omwonenden een parkeertarief afgesproken. Los van bewoners (nieuwe en bestaande woningen) worden er verder geen parkeerplaatsen aan vaste gebruikers verhuurd of verkocht. Om dubbelgebruik zoveel mogelijk te stimuleren mogen deze parkeerplekken

2

De wijziging van de functie jachthaven wordt verder buiten beschouwing gelaten. In het rapport uit 2018 is de berekening met en zonder de mutatie van 20 minder ligplaatsen in beeld gebracht: het effect van het wel of niet meenemen van 20 minder ligplaatsen bedraagt per saldo -/- 3 parkeerplaatsen

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

19

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld alleen gebruikt worden door bezoekers. Met het wegvallen van het café restaurant en hotel vervalt er in de nieuwe situatie een belangrijke bezoekaantrekkende functie in het gebied. Dit betekent dat er beduidend minder incidentele bezoekers komen parkeren. De parkeerplaatsen voor bezoekers zijn zo dadelijk nodig voor bezoek van bewoners, de gebruikers van de botenloodsen en de jachthaven. Deze bezoekers parkeren in de nieuwe situatie het nader te bepalen parkeertarief voor bezoekers. Met bovengenoemde verdeling over vaste gebruikers en bezoekers kunnen de verschillende doelgroepen in het gebied in de nieuwe situatie voldoende gefaciliteerd worden. Beoordeling van parkeeroplossing en bijbehorende prijsstelling voor omwonenden In 2022 heeft de ontwikkelaar een parkeerinventarisatie gedaan met de op dat moment geldende prijzen (deze prijzen blijven geïndexeerd gehandhaafd). De omwonenden van het project hebben de mogelijkheid om een parkeerplek te kopen, huren of gebruik te maken van huurkoop. Vanuit de woordvoerders van de verschillende omwonenden is aangegeven dat er mogelijk een aantal bewoners zijn die mogelijk niet in staat zijn om een parkeerplaats te financieren. Door de ontwikkelaar is aangegeven dat deze bewoners zich kunnen melden om in samenspraak te kijken naar een passende oplossing.

Hier is vooralsnog geen gebruik van gemaakt. Ook in meest recente overleggen met woordvoerders heeft de ontwikkelaar geen verzoek gekregen om de prijs van een parkeerplaats te verlagen. De omwonenden zijn bekend met het feit dat dat de prijs enkel geïndexeerd zal worden. In 2018 is door advocaat Van Blokvoort aangegeven dat er voor het parkeren voor omwonenden sprake moet zijn van een afdoende oplossing. Van een afdoende oplossing was volgens de inschatting van Blokvoort geen sprake indien deze wordt gezocht in het aanbieden van enkel kostbare parkeerplaatsen in de garage onder het te realiseren complex. De ontwikkelaar van het Waterfront biedt voor de 1e auto betaalbare maaiveld parkeerplaatsen aan en voor een eventuele 2e auto zijn er ondergrondse parkeerplaatsen beschikbaar tegen een marktconforme prijs. Met de huidige parkeeroplossing en prijzen is sprake van een afdoende oplossing voor omwonenden. Uit jurisprudentie blijkt overigens dat bij de beoordeling of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid alleen rekening dient te worden gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van het bouwplan. Dat betekent dat een eventueel bestaand tekort als regel buiten beschouwing kan worden gelaten.

Een uitzondering op deze hoofdregel doet zich voor als het bestaande tekort aan parkeergelegenheid zich ‘als direct gevolg van het bouwplan’ op méér dagen dan voorheen voordoet. Bij vervangende nieuwbouw geldt dat slechts rekening dient te worden gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van het bouwplan ten opzichte van de reeds bestaande parkeerbehoefte vanwege de te slopen bebouwing. Tegelijkertijd dient de vergunningverlener ook rekening te houden met het verlies van de in de bestaande situatie aanwezige parkeerplaatsen ten gevolge van het bouwplan (bron: www.stab.nl Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening). Er is geen rechtsregel die ertoe strekt dat de eigenaren/gebruikers van de woonarken en recreatiewoningen in het kader van de besluitvorming omtrent het bestemmingsplan aanspraak kunnen maken op een aantal parkeerplaatsen dat zou voortvloeien uit de toepassing van gemeentelijke parkeernormen, dit ter oplossing van een voor hen mogelijk onwenselijke bestaande parkeersituatie. 3.3.3

Verkeersgeneratie

Zoals al aangegeven biedt de gemeentelijke parkeernota geen cijfers ten aanzien van de verkeersgeneratie. Hiertoe is daarom aansluiting gezocht bij het CROW. Ook in dit geval is er sprake van een minimum en maximum (bandbreedte). Er is van het gemiddelde uitgegaan. In de volgende tabel is het één en ander visueel uitgewerkt.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

20

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld

Verkeersgeneratie Functie Koop, appartement, duur Totaal

Aantal 18

Verkeersbewegingen per weekdagetmaal 7,4 bewegingen per eenheid

Totaal 133,2 133,2

Tabel 3.4 Verkeersgeneratie (Bron: BJZ.nu)

Zoals in de tabel weergegeven zorgt de ontwikkeling voor een verkeersgeneratie van 133,2 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Echter komen het hotel, restaurant, de botenloodsen en de jachthaven te vervallen. Uitgaande van een 1 sterren-hotel met 14 kamers (Bron: parkeeronderzoek 2018) geldt voor het hotel een verkeersgeneratie van 12,7 bewegingen per 10 kamers, maakt dit in totaal 17,78 verkeersbewegingen. Voor de jachthaven geldt op basis van de gegevens (matig stedelijk, rest bebouwde kom) een verkeersgeneratie van 26,6 parkeerplaatsen per 100 ligplaatsen. In dit geval maakt dat een verkeersgeneratie van 37,24 verkeersbewegingen op basis van 140 ligplaatsen. Voor de botenloodsen en het restaurant zijn geen kencijfers bekend. Wanneer ook deze verkeersgeneratie komt te vervallen maakt dit een totale nieuwe verkeersgeneratie van (133,2 -37,24 – 17,78) van 78,18 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Opgemerkt wordt dat de vermindering van het restaurant hierin niet is meegenomen, aangezien voor deze functie geen kencijfers beschikbaar zijn. Deze extra verkeersbewegingen kunnen eenvoudig worden afgewikkeld via de Baambrugse Zuwe in met name noordelijke richting. Er wordt met het plan voorzien in een veilige ontsluiting op de Baambrugse Zuwe.

Via de noordelijke richting wordt het verkeer via de Vinkenkade afgewikkeld op de A2, waar het verkeer in het heersende verkeersbeeld opgaat. De Baambrugse Zuwe is van voldoende capaciteit om de extra verkeersgeneratie te kunnen verwerken.

3.4

Bezonningsstudie

3.4.1

Algemeen

Nederland kent geen formele wettelijke normen en eisen omtrent bezonning voor bebouwing. Gemeenten zijn daarom vrij om een eigen invulling te geven aan de eisen. Echter kan de gemeente bij (nieuwe) bebouwing om een zogenaamde bezonningsstudie vragen die voldoet aan de TNO norm. TNO heeft hiervoor normen ontwikkeld, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen een lichte norm en een strenge norm. Een bezonningsstudie is een onderzoek waarbij de bezonning van de bestaande bebouwing wordt vergeleken met de bezonning na het doorvoeren van de veranderingen. Denk hierbij aan bouwplannen voor een aan- of opbouw van een woning, waardoor er bij de buren meer schaduwvorming kan optreden, of in dit geval het veranderen van het bestemmingsplan en de daarbij horende gebouwvormen. In dit geval wordt aan de lichte norm getoetst. Deze lichte norm wordt over het algemeen gehanteerd bij dergelijke plannen. Lichte norm: De lichte norm wordt door de meeste gemeenten gehanteerd, de eisen hieraan zijn; • •

Toetsingsdatum 19 februari en 21 oktober Minimale bezonningsduur van 2 uur per dag.

Hierbij gelden de volgende aanvullingen: • •

Het is geen vereiste dat de bezonning aansluitend plaatsvindt. Meetpunten in het midden van de vensterbank, binnenkant raam.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

21

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld 3.4.2

Resultaten

De bouwplannen van Baambrugse Zuwe 167 te Vinkeveen Voldoen aan de lichte norm van TNO. We zien dat op de vroege ochtend de gebouwen aan de Baambrugse Zuwe 167 J, K, L, N en O in de huidige situatie zonlicht ontvangen aan de zijde gericht naar het water rond de klok van 08:00, de gebouwen aan Baambrugse Zuwe 167 E, F,G, P en A vangen direct zonlicht vanaf 08:20. Deze bezonning houdt aan tot 09:30. In de huidige situatie ontvangen de gebouwen aan de Baambrugse Zuwe 167 N, O, P en A op dezelfde zijde bezonning vanaf 09:00, een kwartier later volgend de overige gebouwen van ditzelfde rijtje. Ook hier houdt de bezonning aan tot 09:30. De achtergevels van deze gebouwen ontvangen in zowel de bestaande als nieuwe situatie bezonning van 11:40 tot 16:00. De woning gelegen aan de Baambrugse Zuwe 171 ervaart gedurende de dag een toename in het aantal zonuren in de tuin door de bouwplannen van Baambrugse Zuwe 167. Deze toename neemt af vanaf 15:00, vanaf 16:00 zullen de bouwplannen van Baambrugse Zuwe 167 voor extra schaduw zorgen, 2 uur bezonning wordt hier ruimschoots behaald. De woningen tegenover Baambrugse Zuwe 167 liggen ten zuidoosten van het bouwplan en vangen geen schaduw op de getoetste data, ook hier wordt de norm gehaald. 3.4.3

Conclusie

Ten aanzien van het aspect ‘bezonning’ is er sprake van een goede ruimtelijke ordening.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

22

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld

HOOFDSTUK 4

BELEIDSKADERS

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit projectgebied geldende uitgangspunten weergegeven

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale omgevingsvisie ‘duurzaam perspectief voor onze leefomgeving’

De Rijksoverheid werkt aan een nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook 1 Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De Nationale omgevingsvisie (NOVI) is de lange termijnvisie van het Rijk op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In september 2020 is de definitieve NOVI door de minister toegestuurd naar de tweede kamer. De visie treed straks samen met de Omgevingswet in werking. In Nederland staan we voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. We hebben een lange traditie van ons aanpassen. Deze opgaven benutten we om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de generaties na ons. Met de NOVI biedt het Rijk een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen ons land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu.

In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen. Prioriteiten binnen de NOVI De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen werkt het Rijk aan de nationale prioriteiten: • • • •

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio’s; een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

2.

3.

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

23

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld 4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Ten tijde van de SVIR (Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, voorloper NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 4.1.3

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten van het rijksbeleid

De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie. Wat betreft de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij ‘nieuwe stedelijke ontwikkelingen’ (3.1.6 Bro). Voor het realiseren van woningen is ondermeer de uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 van belang. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van respectievelijk 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In een andere uitspraak (ABRvS 20 april 2016; ECLI:NL: RVS:2016:1075) is aangegeven dat, wanneer er enkel sprake is van een planologische functiewijziging, er in beginsel geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, tenzij de functiewijziging van zodanige aard en omvang betreft). In dit geval gaat het om de realisatie van 18 woningen, waarbij tevens sprake is van extra ruimtebeslag op de omgeving. Er is dan ook sprake van een stedelijke ontwikkeling. Hierna wordt de ontwikkeling nader getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan of de ruimtelijke onderbouwing een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voorliggend plan voorziet in het realiseren van 18 woningen. De woningen zullen met name bedoeld zijn voor de lokale behoefte. Gelet op de aard en omvang van de hiervoor genoemde functies kan het ruimtelijk verzorgingsgebied worden beperkt tot kern Vinkeveen en haar directe omgeving (de regio U16).

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

24

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Kwantitatief De provincie Utrecht heeft de woningbehoefte nader uitgewerkt in de provinciale omgevingsvisie. Hierin is aangegeven dat er tot 2040 nog 165.000 woningen gebouwd dienen te worden. Voor deze opgave is al veel plancapaciteit in beeld, maar veel daarvan heeft nog de status ‘zacht’ en ‘potentieel’ en het is dus zaak om daarin keuzes te maken en te werken aan ‘harde’, uitvoerbare, plannen. Deze woningen kunnen voor een groot deel binnen het bestaande stedelijke gebied (van steden en dorpen) via inbreiding en transformatie worden gerealiseerd, maar niettemin verwachten de provincie dat er pp langere termijn één of meer nieuwe grootschalige woningbouwlocaties nodig zijn. Omdat er nu al spanning is op de woningmarkt, is het noodzakelijk om de woningbouwproductie te versnellen. In de gebiedsgerichte uitwerkingen is deze opgave in samenhang met de overige opgaven en kwaliteiten bezien. Hierna is de kwantitatieve behoefte in tabelvorm weergegeven. Opgemerkt wordt dat de gemeente De Ronde Venen deel uitmaakt van regio U16.

Tabel 4.1 Woningbouwopgave in cijfers (Bron: Provincie Utrecht/Primos en planmonitor provincie Utrecht, december 2020)

Zoals uit de tabel blijkt, is er sprake van plancapaciteit van 133.500 woningen in harde, zachte en potentiele locaties in regio U16. Het is wenselijk om tot 2040 maximaal 125.600 en tot 2050 nog eens 27.600 woningen toe te voegen. Totaal maakt dit een maximale behoefte van 125.600+27.600 = 153.200 woningen tot 2050. De plancapaciteit (133.500) voorziet dus nog wel in het gewenste aantal woningen tot 2040, maar niet tot 2050. Daarnaast zijn in de plancapaciteit ook de zachte en potentiele plannen meegenomen. Het is dus zaak om te voorzien in voldoende harde plancapaciteit tot 2040 en 2050. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt hier aan bijgedragen. De ontwikkeling past daarmee in de provinciale kwantitatieve behoefte aan woningen. De gemeente De Ronde Venen beschikt over een eigen woonvisie, de Woonvisie 2025 (opgesteld in 2017). Hieruit blijkt dat er een grote behoefte is aan extra woningen. De prognose laat zien dat het aantal huishoudens tussen 2020-2040 stijgt van 18.310 huishoudens naar 21.340 huishoudens. Dit betekent een toename van 3.030 huishoudens. Hierbij is ook de nabije ligging van Amsterdam relevant. Met name tussen Amsterdam en De Ronde Venen bestaat er een aantrekkingskracht gezien de migratiecijfers. In de Metropoolregio Amsterdam wordt tot 2040 een toename van een half miljoen inwoners verwacht (CBS prognose).

De woningvoorraad zal in diezelfde periode toenemen met 300.000 woningen. Een enorme groei en De Ronde Venen direct grenst aan deze regio. De kans bestaat dat deze woningdruk voelbaar gaat zijn in De Ronde Venen. Geconcludeerd wordt dat er zowel op basis van de provinciale cijfers als op basis van de gemeentelijke woonvisie sprake is van een kwantitatieve behoefte aan woningen. Kwalitatief Kwalitatief geeft de provincie in de Omgevingsvisie aan dat het zaak is om zorgvuldig om te gaan met de ruimte. De menging en aanwezigheid van functies zoals wonen, werken en voorzieningen draagt bij aan deze aantrekkelijkheid. Binnen het stedelijk gebied van steden en dorpen is nog veel ruimte aanwezig die kan worden benut voor verdichting, herontwikkeling of intensivering. De provincie zet hier op in. Ook zet de provincie in op herontwikkeling van gebouwen die hun oorspronkelijke functie verloren hebben. Onderhavig plan sluit hier bij aan. Het gaat om een ontwikkeling, waarbij een bestaand gebied wordt herontwikkeld met woningbouw. Hiermee wordt verdere verpaupering voorkomen. Het gebied is formeel gezien niet aangewezen

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

25

Bestemmingsplan Vinkeveen, Baambrugse Zuwe 167 Vastgesteld als stedelijk gebied, maar kan gezien de aanwezige functies langs het lint wel als zodanig worden aangemerkt. Bovendien is woningbouw de financiële drager om de ruimtelijke kwaliteit van het gebied te verbeteren, waarbij onder andere groen en openbare ruimte versterkt wordt. Met de ontwikkeling wordt immers het contact met het waterrijke karakter van de plek verbeterd. Uit de gemeentelijke woonvisie blijkt dat er tot 2025 behoefte is aan met name grondgebonden koopwoningen, maar ook aan appartementen in de koop- en huursector. Er is een potentieel tekort aan koopen huurappartementen, deels als gevolg van de vergrijzing en de vraag van starters. In het koopsegment boven de €300.000,- is er meer vraag dan aanbod. Het bouwen van woningen in deze prijsklasse kan voor doorstroming zorgen uit goedkopere woningen of een aantrekkingskracht hebben voor woningzoekenden vanuit de regio, Amsterdam in het bijzonder. Voor de huurwoningen met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens (< € 587) geldt dat er relatief veel huishoudens zijn die een stap willen maken naar een duurdere (kwalitatief hoogwaardiger) huurwoning of een koopwoning. Specifiek voor de kern Vinkeveen geldt dat er meer vraag is dan aanbod aan koop- en huurappartementen. Met het voornemen wordt voorzien in duurdere koopappartementen (meer dan €300.000,-).