Bijlage 1. TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22d - Molmlaan_CSW, Wilnis motivering

67/140

Bij de verdere uitwerking van het planvoornemen worden de uitgangspunten van duurzaam waterbeheer nadrukkelijk meegenomen. Er wordt gestreefd naar het beperken van wateroverlast, nu en in de toekomst, door hemelwater zo veel mogelijk lokaal te verwerken in plaats van af te voeren naar het rioolstelsel. Daarbij wordt aangesloten bij de drietrapsstrategie: vasthouden, bergen, afvoeren. Deze aanpak draagt bij aan het ontlasten van het rioolstelsel en de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) bij neerslag, en biedt het hemelwater de mogelijkheid om lokaal te infiltreren of te worden afgevoerd naar nabijgelegen oppervlaktewater. Dit helpt verdroging te voorkomen en vermindert de behoefte aan het inlaten van gebiedsvreemd water. Waar mogelijk zal bij nieuwe bebouwing niet worden aangesloten op de riolering. Het verharde oppervlak wordt niet aangesloten op de riolering. Neerslag wordt dan lokaal verwerkt via infiltratie of afvoer naar oppervlaktewater, waarmee ook te snelle afstroming naar andere gebieden wordt voorkomen. Deze benadering sluit aan bij het beleid van duurzaam waterbeheer, waarin naast de trits vasthouden, bergen, afvoeren ook de principes schoonhouden, scheiden en zuiveren worden toegepast.

Er wordt rekening gehouden met de lokale omstandigheden, zoals de bodemsamenstelling (bijvoorbeeld veenlagen) en de relatief hoge grondwaterstand, waardoor infiltratie niet overal in de planlocatie mogelijk zal zijn. Per locatie wordt bekeken welke maatregelen haalbaar en passend zijn. Molmlaan-locatie De planlocatie is in de huidige situatie volledig verhard, bestaande uit bebouwing, parkeerplaatsen en bestrating. Uit de legger van Waterschap Amstel, Gooi en Vecht blijkt dat zich op of direct nabij de locatie geen watergangen of bijbehorende beschermingszones bevinden. De dichtstbijzijnde watergang ligt op aanzienlijke afstand van de planlocatie. Conform de geldende Waterschapsverordening is watercompensatie uitsluitend vereist indien sprake is van een toename van het verhard oppervlak van meer dan 1.000 m², wat kan leiden tot een grotere afvoer van hemelwater naar het watersysteem. In de beoogde situatie is hiervan geen sprake. Integendeel: het ontwerp voorziet in een vergroening van de locatie, wat resulteert in een afname van het verhard oppervlak. Op basis van bovenstaande constateringen is er geen aanleiding voor aanvullende maatregelen of compensatieverplichtingen vanuit het waterschap in het kader van watercompensatie ter plaatse van de Molmlaan-locatie.

CSW-locatie In de huidige situatie bestaat de locatie uit een parkeerplaats met een aangrenzende verenigingsgebouwen. De ontwikkeling op de CSW-locatie voorziet onder meer in de realisatie van een complex waarin een supermarkt en een versspeciaalzaak mogelijk worden gemaakt. Dit gebouw wordt gesitueerd op de locatie van de huidige parkeerplaats. Daarnaast worden de bestaande verenigingsgebouwen gesloopt en herbouwd ten zuiden van de sportvelden. De herontwikkeling omvat tevens de aanleg van parkeerplaatsen rondom het nieuwe complex, deels op de huidige parkeerplaats en ook langs de watergang richting het zuiden. Zie figuur 6.14.1 voor een impressie van de beoogde situatie.

68/140

6.14.1 Vigerend ontwerp en ligging van parkeerplaatsen Aan de hand van de legger van het waterschap blijkt dat de watergangen rondom de planlocatie primaire watergangen zijn. Op grond van de waterschapsverordening geldt hier een beschermingszone van 5 meter aan weerszijden. Deze afstand wordt gemeten vanaf de insteek van het talud bij een steile oever, of vanaf de waterlijn bij een flauwe oever. Deze zone is bedoeld om de functie en het onderhoud van het waterstaatswerk te waarborgen, zie figuur 6.14.2.

69/140

Figuur 6.14.2 Uitsnede legger en ligging planlocatie De beoogde ontwikkeling voorziet in de aanleg van parkeerplaatsen nabij een primaire watergang. Op basis van het huidige ontwerp is nog niet eenduidig vast te stellen of de beoogde parkeerplaatsen binnen of buiten deze beschermingszone zijn geprojecteerd. Dit hangt mede af van de exacte ligging van de watergang, het type oever (steil of flauw) en de positionering van de parkeerplaatsen ten opzichte van deze referentiepunten. Om die reden dient bij de verdere uitwerking van het plan afstemming plaats te vinden met het waterschap, zodat duidelijkheid ontstaat over de ligging van de parkeerplaatsen ten opzichte van de beschermingszone en eventuele vergunningsvereisten. In dat geval moet worden aangetoond dat de aanleg en het gebruik van de parkeerplaatsen geen negatieve gevolgen hebben voor de waterkwaliteit, de werking van het watersysteem en het onderhoud van de watergang. Dit betekent onder meer dat de bereikbaarheid voor onderhoudsvoertuigen gewaarborgd blijft, dat er geen verontreiniging van het oppervlaktewater optreedt (bijvoorbeeld door afstromend hemelwater), en dat de stabiliteit van het talud niet wordt aangetast.

70/140

Ten aanzien van watercompensatie kan op basis van het huidige ontwerp worden uitgegaan van een toename van verhard oppervlak. In de bestaande situatie is circa 6.200 m² verhard, terwijl de beoogde ontwikkeling dit oppervlak vergroot tot ongeveer 9.400 m². Dit betekent een toename van circa 3.200 m² verharding. Op grond van de waterschapsverordening dient deze toename te worden gecompenseerd. Hiervoor is een omgevingsvergunning voor een wateractiviteit vereist. De compensatie kan plaatsvinden door aanleg van open water of door alternatieve maatregelen zoals vegetatiedaken of technische voorzieningen. Bij compensatie in open water geldt een norm van 10% van het toegevoegde verhard oppervlak, wat neerkomt op een vereiste van 320 m² open water. In stedelijke gebieden met een hoge bebouwingsdichtheid kan het waterschapsbestuur deze norm verhogen tot 20%, wat betekent dat 640 m² open water moet worden gerealiseerd. Een mogelijke locatie voor de watercompensatie is het gebied ten zuiden van Veld 2. In figuur 6.14.3 is deze plek weergegeven. Het driehoekvormige stuk grond ten zuiden van Veld 2 heeft een oppervlakte van circa 900 m². Daarmee kan worden gesteld dat er voldoende ruimte beschikbaar is om in de benodigde waterbergende maatregelen te kunnen voorzien.

Figuur 6.14.3 Mogelijke locatie watercompensatie Bij het verlenen van de omgevingsvergunning moet het gebied waarin de compensatie plaatsvindt worden begrensd. De uitvoering moet voldoen aan de eisen uit de leidraad ‘ontwerp en inrichting’. Afwijken hiervan is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur via een ‘gelijkwaardige maatregel’. Ook reeds gegraven water dat als compensatie wordt opgevoerd, moet voldoen aan de eisen uit de leidraad. Conclusie

71/140

De beoogde ontwikkelingen op de Molmlocatie en CSW-locatie liggen in overstroombare gebieden, maar vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan, aangezien het overstromingsrisico klein is en de kwetsbaarheid niet toeneemt, waarmee wordt voldaan aan artikel 2.16, lid 2 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht. Op de Molmlocatie leidt de vergroening tot een afname van verhard oppervlak, waardoor geen watercompensatie nodig is. Voor de CSW-locatie is sprake van een toename van verharding, waardoor watercompensatie vereist is; hierover dient afstemming plaatsvinden met het waterschap. Daarbij moet ook worden beoordeeld of de geplande parkeerplaatsen binnen de beschermingszone van een primaire watergang vallen en of aanvullende maatregelen of vergunningen nodig zijn. Het waterschap wordt in de gelegenheid gesteld om op het plan te reageren. Eventuele opmerkingen of aanvullingen vanuit het waterschap worden meegenomen en, waar relevant, verwerkt in het plan voorafgaand aan de definitieve vaststelling.

6.15 Milieueffectrapportage De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Omgevingswet (afdeling 16.4) en het Omgevingsbesluit (hoofdstuk 11) met bijlage V. In afdeling 16.4 Omgevingswet is onderscheid gemaakt tussen de MER en de m.e.r.-beoordeling voor plannen en programma's (paragraaf 16.4.1) en tussen de MER en de m.e.r.-beoordeling voor projecten (paragraaf 16.4.2). In bijlage V van het Omgevingsbesluit is de aanwijzing van de m.e.r-(beoordelings-)plichtige projecten en besluiten geregeld. In bijlage V zijn verschillende kolommen opgenomen. Zo bevat kolom 1 in samenhang met kolom 2 van bijlage V Omgevingsbesluit de projecten waarvoor een project-MER moet worden gemaakt. Kolom 1 in samenhang met kolom 3 van bijlage V Omgevingsbesluit bevat de projecten waarvoor een project-m.e.r.-beoordeling moet worden verricht. De besluiten waarvoor de projectMER-plicht of de project-m.e.r.-beoordelingsplicht geldt, zijn aangewezen in kolom 4 van bijlage V Omgevingsbesluit. In kolom 4 wordt onder 'het omgevingsplan' ook 'de omgevingsplanactiviteit' verstaan (art.

11.6 lid 3 Omgevingsbesluit). Indien een ontwikkeling bijvoorbeeld kwalificeert als een stedelijk ontwikkelingsproject, is een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. Er dient in dat geval te worden beoordeeld of sprake kan zijn van mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen. De initiatiefnemer van een m.e.r.-beoordelingsplichtig project moet zijn voornemen schriftelijk mededelen aan het bevoegd gezag (zie ook Omgevingsbesluit artikel 11.10). Deze mededeling dient opgesteld te worden in de vorm van een mer-beoordeling. In de praktijk staat de informatie vaak in een aparte notitie (aanmeldnotitie). In deze mededeling staat de informatie die het bevoegd gezag nodig heeft om te bepalen of de initiatiefnemer een MER moet maken. De mededeling en aanvraag kunnen tegelijkertijd, het verzoek om de m.e.r.-beoordelingsbeslissing is dan onderdeel van de aanvraag. Het is ook mogelijk om eerst te verzoeken om een m.e.r.-beoordelingsbeslissing, en daarna de aanvraag te doen. Het bevoegde gezag beslist binnen zes weken of sprake is van aanzienlijke milieueffecten en neemt die beoordeling op in de te verlenen omgevingsvergunning (artikel 11.11 Omgevingsbesluit).

72/140

Relatie tot planlocatie Het initiatief is opgenomen in J11 in Bijlage V van het Ob. Het betreft een activiteit uit kolom 3. Dit is een "stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen”. Om dit te toetsen of er aanzienlijke milieueffecten zullen optreden, dient een mer-beoordeling uitgevoerd te worden. In dit kader is een mededeling (ook wel aanmeldingsnotitie genoemd) opgesteld, dit is toegevoegd in Bijlage 9. Uit deze beoordeling blijkt dat het opstellen van een MER niet benodigd is voor de beoogde ontwikkeling aangezien aanzienlijke negatieve effecten als gevolg van de beoogde ontwikkeling niet te verwachten zijn. Door het college van Burgemeester en Wethouders is een m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen.

73/140

74/140

Hoofdstuk 7 7.1

Juridische planbeschrijving

Toelichting op functies en activiteiten

Gemengd Binnen Gemengd zijn meerdere aanduidingen opgenomen om bepaalde specifieke functies vast te leggen, dan wel uit te sluiten. Het betreft specifieke vormen van rechtstreeks toegelaten functies (zoals supermarkten en horeca), danwel specifiek toegestaan in of op een bepaalde locatie (wonen). De gebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan. Ook zijn de maximale goot- en bouwhoogtes op de verbeelding aangeduid. Het bouwen van bijgebouwen en overkappingen is zowel binnen alsook buiten het aangeduide bouwvlak toegestaan. Bestaande situaties uitgezonderd. Ook de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouw en overkappingen per bouwperceel zijn gemaximeerd en er gelden hiervoor ook maximale toegestane bouwhoogten. Verkeer Zowel wegen met een doorgaande (stroom-) functie alsook woonstraten, woonerven, pleinen en parkeervoorzieningen vallen binnen Verkeer. Het behoud van de bermen met laanbeplanting en bestaande greppels/sloten langs wegen is ook mogelijk doordat de gronden ook bestemd zijn voor groenvoorzieningen, bermen, oevers en taluds. Binnen Verkeer zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Verder zijn er bouwregels opgenomen voor o.a. palen en masten, geluidwerende voorzieningen, bruggen en speelvoorzieningen en terreinafscheidingen.

Voor wegwijzers en openbare verlichting ten behoeve van het verkeer zijn geen bouwregels opgenomen omdat dergelijke bouwwerken vergunningsvrij gebouwd kunnen worden. Wonen De gronden met de activiteit Wonen zijn bestemd voor wonen, tuinen, erven, toegangswegen en -paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Voor het bouwen van hoofdgebouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn bouwregels opgenomen. In de regel geldt dat het hoofdgebouw (de woning) uitsluitend binnen het aangeduide bouwvlak is toegestaan. Met deze wijziging van het omgevingsplan worden enkel woningen toegestaan die aaneengebouwd [aeg] worden gebouwd. Het aantal woningen dat binnen een afzonderlijk bouwvlak is toegestaan, is eveneens op de verbeelding weergegeven. Hiervoor geldt de aanduiding ‘maximumaantal wooneenheden’. Sport De activiteit Sport reguleert het bouwen en gebruik van sportvoorzieningen. Gebouwen en overkappingen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan. De maximum goothoogte van gebouwen is aangeduid op de verbeelding, Buiten het bouwvlak zijn overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

75/140

Waarde - Archeologisch waardevol (verwachtings)gebied landbodem categorie 5 De voor ‘Waarde - Archeologisch waardevol (verwachtings)gebied’ aangewezen gebieden zijn behalve voor de andere daar voorkomende activiteiten en functies, mede bedoeld voor de bescherming van archeologische (verwachtings)waarden. Aan de hand van de gemeentelijke archeologische beleidskaart zijn verschillende categorieën te onderscheiden, die een ‘eigen’ onderzoeksdrempel kennen. Wanneer een ontwikkeling deze drempel overschrijdt, is het noodzakelijk om vooraf aan te tonen (middels archeologisch onderzoek) dat de ontwikkeling de eventueel aanwezige archeologische waarden niet schaadt Opgemerkt wordt dat er alleen een onderzoeksplicht/ vergunningplicht geldt als bij een (bouw)plan zowel de aangegeven dieptemaat én oppervlaktemaat wordt overschreden. Op deze wijziging van het omgevingsplan is de Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 5 van toepassing. Voor deze waarde geldt dat bij een onderzoeksplicht geldt als de ontwikkeling groter dan 2.000 m2 en dieper dan 30 cm is. Algemene regels in deze wijziging van het omgevingsplan is een regeling voor het overschrijden van de bouwgrenzen door ondergeschikte bouwdelen opgenomen, evenals een regeling voor ondergronds bouwen opgenomen.

76/140

Hoofdstuk 8 8.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

In deze paragraaf is getoetst of de betreffende ontwikkeling economisch niet evident onuitvoerbaar is. Dit houdt in dat: 1. de ruimtelijke ontwikkeling niet evident financieel onuitvoerbaar mag zijn; en 2. als de ruimtelijke ontwikkeling kostenverhaalplichtige activiteiten omvat, het kostenverhaal verzekerd moet zijn. 8.1.1

Financiële uitvoerbaarheid

De initiatiefnemer realiseert deze ruimtelijke ontwikkeling voor eigen rekening en risico. De initiatiefnemer heeft aan de gemeente voldoende aangetoond dat de ruimtelijke ontwikkeling financieel uitvoerbaar is. Daarmee is aan de eerste vereiste voldaan. 8.1.2

Kostenverhaal

Indien nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk gemaakt worden, is kostenverhaal aan de orde. Een plan is financieel onuitvoerbaar als het kostenverhaal van door het plan mogelijk gemaakte kostenverhaalplichtige bouwactiviteiten en gebruikswijzigingen als aangewezen in artikel 8.13 Omgevingsbesluit niet is geregeld. De ontwikkeling ziet toe op de ontwikkeling van een supermarkt en versspeciaalzaak, een clubhuis en 22 rijwoningen. De beoogde ontwikkeling is op grond van artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit aangewezen als kostenverhaalplichtige activiteit. Op grond van artikel 13.12 Ow is het verboden kostenverhaalplichtige activiteiten uit te voeren voordat de hiervoor geldende kostenverhaalbijdrages zijn betaald. Dit verbod geldt niet in het geval dat het kostenverhaal is verzekerd. Tussen initiatiefnemer en de gemeente is een overeenkomst gesloten waarmee het kostenverhaal voor de beoogde ontwikkeling verzekerd is. Het toevoegen van kostenverhaalvoorschriften in de vergunning is daarmee niet noodzakelijk. Hiermee is ook aan de tweede vereiste voldaan en hieruit volgt dat de ruimtelijke ontwikkeling niet evident economisch onuitvoerbaar is.

8.2

Participatie

Ten behoeve van de ontwikkeling vindt een langdurig participatietraject plaats. Al in oktober 2021 heeft de gemeente een informatiebrief verzonden naar de direct omwonenden van de Molmlaan over de gezamenlijke plannen. Om bewoners en belanghebbenden op de hoogte te houden is gebruik gemaakt van: informatiebrieven, inloopbijeenkomsten, reactieformulieren, online informatie op de website en gesprekken met belanghebbenden. De laatste bijeenkomst, op het moment van schrijven, heeft plaatsgevonden in maart 2025. Het participatieverslag is bijgevoegd als Bijlage 10. In dit verslag is ook beschreven wat met de opgehaalde participatie gedaan is.

77/140

8.3

Bestuurlijk vooroverleg / reactie ketenpartners

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling zijn ketenpartners, waaronder het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht en de Omgevingsdienst Regio Utrecht, in de gelegenheid gesteld om te reageren op het plan. Tussen ontwerp en vaststelling van het TAM-omgevingsplan zijn de ontvangen reacties, waar nodig, verwerkt in het voorliggende TAM-omgevingsplan.

8.4

Zienswijzen

Het ontwerp TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22d- Molmlaan/CSW, Wilnis heeft vanaf 20 december 2025 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. In deze periode stond voor een ieder de mogelijkheid open om hun zienswijze over het ontwerp TAM-omgevingsplan bij de gemeenteraad kenbaar te maken. Hierop zijn vier reacties binnengekomen. Daarnaast is toegelicht welke ambtshalve wijziging is doorgevoerd in het TAM-omgevingsplan. De Nota van zienswijzen & ambtshalve aanpassingen is bijgevoegd als Bijlage 12.

78/140

Hoofdstuk 9

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

In dit hoofdstuk wordt onderbouwd of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het relevante beleidskader en de relevante omgevingsaspecten en andere thema's zijn onderzocht. In hoofdstuk 4, 5 en 6 zijn de toetsing aan het beleidskader en de relevante beoordelingsregels beschreven. Hieruit volgt of de ontwikkeling bijdraagt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

9.1

Samengevat

Op basis van de beleidstoets, de onderbouwing van het beoordelingskader en de daaruit voortvloeiende belangenafweging, moeten voor de aspecten archeologie, geluid, water aanvullende bepalingen worden opgenomen, eventuele maatregelen worden genomen, of worden voldaan aan gestelde voorwaarden om te voldoen aan het beleid en de instructieregels: Archeologie Om mogelijke archeologische waarden te beschermen is de archeologische dubbelbestemming met de bijbehorende beschermingsregeling opgenomen (artikel 8). Deze is ongewijzigd ten opzichte van de regeling uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Hierdoor wordt voldaan aan de instructieregels en is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Geluid Om te borgen dat met de beoogde ontwikkeling wordt voldaan aan het Besluit kwaliteit leefomgeving en aan het gemeentelijke geluidbeleid zijn planregels opgenomen (artikel 9.2.4). Door het opnemen van deze planregels worden de geldende geluidseisen geborgd. Daarmee is verzekerd dat sprake is van een aanvaardbare geluidbelasting en draagt de ontwikkeling bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Water In het kader van het TAM-omgevingsplan is op hoofdlijnen inzichtelijk gemaakt wat de toename van het verharde oppervlak zal zijn.

Daarnaast is voldoende aannemelijk gemaakt dat er ruimte beschikbaar is om watercompenserende maatregelen te treffen. Voor de omgevingsvergunning voor de bouwactiviteiten moet echter concreet worden uitgewerkt wat de daadwerkelijke toename van het verharde oppervlak is en welke watercompenserende maatregelen worden genomen om te voldoen aan de waterschapsverordening.

9.2

Conclusie

Uit de integrale beoordeling van het beleid en instructieregels volgt dat er een balans bestaat tussen het beschermen en benutten ten gevolge van de verschillende functies die mogelijk zijn binnen de planlocatie. De ontwikkeling kan met deze wijziging van het omgevingsplan mogelijk worden gemaakt, want er wordt voldaan aan de instructieregels en de ontwikkeling draagt bij aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

79/140

80/140