Bijlage 1. Ruimtelijk Kader Pothuizen Amstelhoek

Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 45

5. Participatie 5.1 Aanleiding en doelstelling De locatie Pothuizen in Amstelhoek is een voormalig metaalverwerkingsbedrijf dat wordt herontwikkeld tot een duurzame en groene woonomgeving. De opgave omvat ongeveer 120 woningen en een kwaliteitsverbetering van de dorpsrand en verbindingen met het omliggende landschap. Vanaf de start heeft Lithos Bouw & Ontwikkeling samen met de gemeente De Ronde Venen en de provincie Utrecht ingezet op een zorgvuldig participatietraject. Het doel is draagvlak creëren, zorgen en ideeën ophalen en bewoners invloed geven op stedenbouw, landschap en gebruik van de openbare ruimte.

5.2 Aanpak participatieproces Het participatieproces is opgebouwd uit drie duidelijke lagen: 1. Breed informeren: grote buurtbijeenkomsten waarin bewoners en belanghebbenden kennismaken met de plannen en eerste input geven. 2. Verdiepen en co-creëren: een vaste klankbordgroep met vertegenwoordigers uit het dorp en het wijkcomité denkt mee over stedenbouw, landschap, mobiliteit en programma. 3. Continu communiceren: via nieuwsbrieven, persoonlijke aanspreekpunten en het delen van aangepaste plannen.

5.3 Communicatie & uitnodigingen Huis-aan-huis uitnodigingen: in mei 2022 verspreid over ruim 800 adressen. E-mail en telefoon: bewoners konden laagdrempelig contact opnemen met de sociaal projectleider van Lithos. Visualisaties en presentaties: tijdens bijeenkomsten zijn duidelijke kaarten, doorsneden en referentiebeelden getoond (SVP Stedenbouw, IMOSS Landschapsarchitecten). Online en mondelinge updates: deelnemers werden actief geïnformeerd over vervolgstappen.

Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 46

5.4 Overzicht bijeenkomsten en opkomst Datum & bijeenkomst

Locatie

Bewoners/ omwonenden ±100

Professionals

Totaal

16 mei 2022 – Buurtinformatieavond

Ons Streven

±10 (gemeente, SVP, Lithos, familie Pothuizen)

±110

18 maart 2024 – 1e klankbordgroep 16 april 2025 – 2e klankbordgroep & cocreatie November 2025 – brede dorpsbijeenkomst Voorjaar 2026 (gepland) – brede dorpsbijeenkomst

Ons Streven Ons Streven

7

5 (Lithos, SVP, gemeente)

12

6

6 (Lithos, SVP, IMOSS, gemeente)

12

Ons Streven n.t.b.

64

8 (Lithos, SVP, FIER, IMOSS, gemeente) ±10

72

Verwacht ±100

±110+

Totaal tot nu toe: ca. 250 unieke participanten direct bereikt (waarvan ±140 bewoners/inwoners en ±30 professionals/bestuurlijke vertegenwoordigers).

5.5 Belangrijkste thema’s en opbrengsten Thema

Belangrijkste opbrengsten uit participatie

Invloed op het ontwerp

Ruimtelijke kwaliteit & landschap

Bewoners hechten waarde aan open zichtlijnen in relatie tot de bouwhoogte en natuurlijke inpassing in het dijklandschap.

Gebouwen in dijkstructuur geplaatst; niet hoger dan 5 lagen conform de structuurvisie; parkeren halfverdiept; toevoeging struinpaden, nat natuurgebied en biodivers groen.

Woningprogramma Grote behoefte aan woningen voor lokale doelgroepen (starters en senioren).

Programma aangepast: 30% sociaal, 20% middeldure huur/betaalbare koop, 50% vrije sector; prioriteit voor lokale woningzoekenden.

Mobiliteit & ontsluiting

Veiligheid bij kruising Piet Heinlaan/Mijdrechtse Zuwe en beperking bouwverkeer door het dorp.

Bouwverkeer via Ringdijk; verkeersveiligheid structureel overlegonderwerp; toekomstige ontsluiting richting De Engel opgenomen.

Sanering & milieukwaliteit

Duidelijkheid gevraagd over aanpak vervuilde bodem.

Sanering door inpakken en afdekken, monitoring door Provincie en RUD; transparante communicatie in de BouwApp.

Beleving & gebruik openbare ruimte

Wensen voor ontmoetingsplekken, eetbaar groen, schapenbegrazing en natuurlijke speelplekken.

Ontwerp groene driehoek met waterspeelplek, picknickzones, wadi’s, fruitbomen en vissteiger; bewoners werken mee aan inrichting.

Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 47

5.6 Invloed op het ontwerp Om de communicatie met omwonenden en belanghebbenden nog toegankelijker te maken, wordt vanaf 2025 door de gemeente Ronde Venen gebruikgemaakt van de BouwApp (www.bouwapp.nl). Deze app zullen wij ook gaan gebruiken. Dit doen wij in nauwe samenwerking met de gemeente. We gebruiken de app als centraal digitaal platform voor omgevingscommunicatie tijdens de voorbereiding, bouw en oplevering van het project. De BouwApp is voor iedere bewoner/geïnteresseerde gratis te downloaden op smartphone of tablet en biedt bewoners de mogelijkheid het project te volgen, pushmeldingen te ontvangen bij nieuws, vragen te stellen en meldingen te doen.

5.7 Resultaten en vervolg Het participatieproces heeft geleid tot een breed gedragen plan, waarin de lokale wensen zichtbaar zijn verwerkt. De planopzet is ruimer geworden, het landschap groener en de architectuur meer afgestemd. Najaar 2025 wordt het ruimtelijk kader vastgesteld; voorjaar 2026 volgt de presentatie van het definitieve plan. In deze periode starten we met het gebruik van de BouwApp als communicatiekanaal.

5.8 Conclusie Het participatietraject rond de herontwikkeling van Pothuizen verloopt gestructureerd, transparant en effectief. De combinatie van brede bijeenkomsten en een vaste klankbordgroep heeft geleid tot een plan dat beter aansluit bij de lokale wensen en landschappelijke kwaliteiten. De komende periode wordt gebruikt om de dialoog verder te verdiepen en het draagvlak te verbreden. Dit vormt een stevige basis voor de formele planprocedures en een toekomstbestendige herontwikkeling van de Pothuizenlocatie.

Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 48

6. Randvoorwaarden bij herontwikkeling 6.1 Provinciaal beleid 6.1.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht Op 1 januari 2024 is de Omgevingsvisie in werking getreden. De Omgevingsvisie vervangt de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028. De Omgevingsvisie bestrijkt de periode tot ongeveer 2050 en geeft via zeven beleidsthema’s richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilig leefomgeving. Het doel voor 2050 is een inclusieve en circulaire provincie Utrecht: ▪ waarin stad en land gezond zijn; ▪ die klimaatbestendig en waterrobuust is; ▪ waarin duurzame energie een plek heeft; ▪ met vitale steden en dorpen; ▪ die duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is; ▪ met een levend landschap, erfgoed en cultuur; ▪ die een toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

De Omgevingsvisie gaat niet specifiek in op afzonderlijke gemeenten of kernen maar vanuit een overzicht van de Utrechtse kwaliteiten en provinciale opgaven en de daaruit volgende keuzen wordt helder, hoe het beleid van invloed kan zijn op de omgeving van Amstelhoek en daarmee ook op de opgave voor de locatie Pothuizen: ▪ Stad en land gezond: ontwikkeling van een robuuste, groenblauwe en recreatieve structuur langs bestaande doorgaande waterlopen zoals de Amstel; ▪ Vitale steden en dorpen: op een duurzame wijze accommoderen van de ruimtevraag voor wonen en werken via binnenstedelijke en binnendorpse ontwikkeling; kleinere steden en dorpen krijgen zo mogelijk passende ontwikkelruimte om te bouwen ten behoeve van lokale vitaliteit naast herstructurering, verduurzaming en efficiënter gebruik van bestaande bedrijventerreinen; ▪ Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar: beter benutten van hoogwaardig OV-netwerk met aandacht voor het beter benutten van het hoofdwegennet en provinciale wegennet; ▪ Levend landschap, erfgoed en cultuur: het verzilveren de kwaliteiten van linie en limes via onder andere de uitzonderlijke universele waarden van (genomineerd) UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies.

Conclusies Met name het aspect ‘Vitale steden en dorpen’ krijgt met de ontwikkeling van de locatie Pothuizen een stevige impuls dankzij een compacte, (voornamelijk) binnendorpse ontwikkeling in combinatie met het herstructureren van een problematisch bedrijfslocatie, waarmee tevens een gezonde en veilige leefomgeving is gediend. Ook het aspect ‘Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar’ komt aan bod, omdat de aangrenzende busbaan beter benut kan worden terwijl tevens gebruik kan worden gemaakt van de nabijgelegen provinciale weg. Het aspect ‘Levend landschap, erfgoed en cultuur’ is van grote betekenis vanwege de nabijheid van het Fort bij Uithoorn, waarmee bij de nieuwe invulling terdege rekening wordt gehouden en het ontwerp zowel landschappelijk, stedenbouwkundig als architectonisch op wordt afgestemd.

Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 49

6.1.2 Provinciaal programma Wonen en werken 2025 Het Provinciaal Programma Wonen en Werken als programma onder de Omgevingswet is onderdeel van het Omgevingsbeleid van de provincie Utrecht en werkt door naar het gemeentelijk beleid. Zo is in de Omgevingsverordening opgenomen dat de provincie kan meewerken aan de realisatie van een uitbreidingslocatie voor woningbouw (>50 woningen) of bedrijventerrein als de locatie is opgenomen in het Provinciaal Programma Wonen en Werken. De locatie Amstelhoek Pothuizen is in 2025opgenomen in de PPWW. Het programma bestaat uit 30 woningen die tussen nu en 2030 gerealiseerd worden en waarvoor de volgende randvoorwaarden gelden: ▪ ▪ ▪

▪ ▪

Het betreft hier een gecombineerde binnenstedelijke en buitenstedelijke ontwikkeling. Het aantal van 29 woningen betreft het aantal buitenstedelijke woningen. Integrale ruimtelijke kwaliteit Convenant toekomstbestendig bouwen. Gemeente en provincie maken nadere afspraken over het percentage betaalbaarheid op deze locatie, waarbij er wordt gestreefd om zo goed mogelijk bij te dragen aan de realisatie van voldoende betaalbare woningen conform paragraaf 3.1.3 van het PPWW. Daarnaast maken gemeente en provincie afspraken over hoe op gemeentelijk niveau 2/3 betaalbaarheid en 30% sociaal wordt gerealiseerd. Het betreft hier een vitaliteitslocatie. De inhoudelijke beoordeling vindt plaats op grond van artikel 9.14 van de omgevingsverordening. De locatie bevindt zich in categorie C of D van de Watergeschiktheidskaart van de Utrechtse Waterschappen. Rekeninghouden met de watergeschiktheid en bij de planuitwerking waar nodig maatregelen treffen.

6.1.3 Groen groeit mee De provincie Utrecht heeft de ‘Handreiking Groen bij uitbreidingslocaties’ opgesteld met als ondertitel ‘Groen Groeit Mee met betekenis van voordeur tot landschap’. Het is denkbaar dat er bij een goede uitwerking van deze aanpak voor de locatie Pothuizen ook financieringsmogelijkheden voor de groene inrichting mogelijk zijn. Het is dan wel belangrijk om aandacht te besteden aan hoe toegankelijk het groen ook daadwerkelijk is en hoe het groen op verschillende schaalniveaus met elkaar verbonden wordt. Het ontwerp voor de locatie Pothuizen is zowel compact dankzij de keuze voor gestapelde woningen als groen vanwege de forse open ruimten tussen de bouwvolumes. Het groen begint al bij de voordeur van de appartementenblokken, gelegen aan een klein plateau aan de Ringdijk Eerste Bedijking. Deze dijk vormt een groen lint met incidentele beplanting en biedt zicht op de eveneens groene oevers aan de overzijde van de Mennonietenwetering. Tussen de appartementenblokken liggen grotere groenvlakken, bestemd voor spelen en verblijven en tevens bedoeld als doorzichten tussen Amstelhoek en het landschap van de groene driehoek. Buiten deze zichtlijnen liggen deels benedendijks de parkeerkoffers, bestraat met open verharding en omringd door groene hagen.

Vanuit dit groen maar ook vanuit de woningen is er een weids zicht op de groene driehoek, een geïsoleerd stuk polderlandschap. Het wordt heringericht tot een verblijfsgebied met natuur- en biodiversiteitswaarden, sloten met natuurlijke oevers, een plas-dras zone en een struinpad voor fijne wandelingen, bereikbaar via drie voetgangersbruggen naar de woonlocatie. Via twee langzaam verkeersbruggen is de

Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 50

locatie Pothuizen bovendien bereikbaar vanuit de bestaande kern, zodat huidige en nieuwe bewoners elkaar kunnen tegenkomen in een nieuw, landschappelijk parkgebied, dat ook zicht biedt op het nabijgelegen fort Uithoorn. Met elkaar vormen de nieuwe bruggen en paden deel van een ruime ‘perimeter walk’ rond Amstelhoek, inclusief De Engel. Zo vormen de verschillende schakels van het groen een samenhangend geheel: van voordeurgroen via groene dijk, buurtgroen tussen de appartementenblokken, wijkgroen in de groene driehoek en stadlandgroen rond het fort naar het landschap om de hoek en verder weg langs de Amstel, bereikbaar te voet en met de fiets.

6.1.4 Toetsing aan Omgevingsverordening Provincie Utrecht De Omgevingsverordening is op 1 januari 2024 in werking getreden en bevat de juridische uitwerking van de provinciale Omgevingsvisie. De verordening wordt regelmatig geactualiseerd en bundelt circa twintig eerdere regelingen en besluiten; de laatste technische wijzigingen zijn per 1 september 2025 doorgevoerd. De Omgevingsverordening stelt algemene regels op voor gemeenten om provinciale belangen in ruimtelijke plannen te borgen. Dit draagt bij aan een evenwichtige afstemming tussen lokaal beleid en provinciale kaders, en voorkomt dat gemeentelijke plannen strijdig zijn met de provinciale uitgangspunten. Naast algemene toetsingscriteria zoals genoemd in de hoofdstukken die handelen over het watersysteem, ondergrond en bodem, bereikbaarheid en mobiliteit, energie, natuur, cultuurhistorie en landschap (H1-H7) zijn vooral de in Hoofdstuk 9 “wonen, werken, recreëren” beschreven kaders relevant. In artikel 9.10 staat de instructieregel kernrandzone omschreven: verstedelijking toestaan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden: ▪

▪ ▪ ▪

de verstedelijking gaat gepaard met versterking van de ruimtelijke kwaliteit die in een redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking, tenzij de verstedelijking betrekking heeft op kernrandactiviteiten; de verstedelijking is ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar en wordt in aansluiting op, of in samenhang met de overige verstedelijkte structuur gerealiseerd; tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is geborgd; en omliggende functies worden niet onevenredig geschaad.

In artikel 9.1.2. Uitbreiding woningbouw en bedrijventerreinen in landelijk gebied Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het kan regels bevatten voor een eenmalige uitbreiding tot maximaal 50 woningen mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

de eenmalige uitbreiding tot maximaal 50 woningen is noodzakelijk voor de vitaliteit van de kern; aangetoond is dat niet binnen de kern in de behoefte voorzien kan worden; de woningbouw vindt plaats in aansluiting op het en qua aard en omvang past bij de kern; de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling; de woningbouw draagt bij aan een goede kwaliteit van de nieuwe kernrandzone; en omliggende functies worden niet onevenredig geschaad. Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 51

Hieraan is middels het plan voldaan, inmiddels is het plan opgenomen in het Programma Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025 provincie Utrecht, zie paragraaf 6.1.3 Voor een gedeelte van de locatie (ten zuiden van de busbaan) is artikel 9.17 relevant. Hierin staan de volgende regels voor verstedelijking opgenomen: ▪ ▪

de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken; de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling;

Dit ruimtelijk kader bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. Het plan past binnen het programma Wonen en Werken en de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling.

6.2 Gemeentelijk beleid 6.2.1 Omgevingsvisie De Ronde Venen 2040 De belangrijkste punten uit deze visie voor de locatie Pothuizen zijn gegroepeerd rond de thema’s nieuwbouw, transformatiezones bedrijventerreinen, de kern Amstelhoek en het beleid Ringdijk Eerste Bedijking. Nieuwbouw ▪ Bouwen binnen de rode contour, ofwel de grenzen van de kernen, is het uitgangspunt in De Ronde Venen. ▪ Verdichten op inbreidingslocaties, ofwel bebouwen van onbebouwde ruimte binnen de rode contour, en meervoudig ruimtegebruik, ofwel het combineren van functies op één locatie. ▪ Transformeren en herstructureren van wijken en gebieden die niet meer goed aan de woonwensen voldoen (herontwikkeling van bestaande bebouwde ruimte). ▪ Wanneer door bouwen binnen de rode contour de kwaliteit van de leefomgeving in het geding komt, terwijl wel sprake is van een aanzienlijke vraag, is bouwen buiten de contour, grenzend aan de Structuurvisie De Ronde Venen 2030 in het landelijk gebied, mogelijk. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten: ▪ Beperkte omvang aan de randen van kernen ▪ en toevoegen van landschappelijke kwaliteit. ▪ Grote nieuwbouwwijken zijn ongewenst. ▪ Uitbreiding moet passen bij het huidige dorpse karakter van de kernen in De Ronde Venen.

Transformatiezones bedrijventerreinen ▪ Het beleid is gericht op het verbeteren van de ruimtelijke en functionele kwaliteit van de kernen en het voorkomen van substantiële overlast van bedrijvigheid in of aan de rand van (woon)bebouwing). ▪ Bedrijven die in of aan de rand van (woon)bebouwing gevestigd zijn, onvoldoende bedrijfsmogelijkheden hebben en zelf wensen te verplaatsen, worden bij voorkeur binnen de gemeentegrenzen op bestaande bedrijventerreinen gefaciliteerd. Op de te verlaten locatie is de gemeente bereid tot transformatie naar andere typen/hoogwaardiger functies dan bedrijvigheid, wat tevens bijdraagt aan de financiële haalbaarheid van verplaatsing van het bedrijf. Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 52

▪

Door transformatie mogelijk te maken wordt een bijdrage geleverd aan de kwaliteit van de kernen. Daarbij is het van belang om voldoende bedrijventerreinareaal te behouden om bedrijven te kunnen huisvesten.

Kern Amstelhoek ▪ De omlegging van de provinciale weg N201 en de uitplaatsing van bedrijven uit Amstelhoek bieden volop kansen om de leefbaarheid voor de inwoners van Amstelhoek te vergroten. ▪ Door herontwikkeling van het wegtracé en bedrijfslocaties wordt de overlast weggenomen en kunnen nieuwe woningen en andere functies worden gerealiseerd. ▪ Uitgangspunt bij ontwikkelingen in Amstelhoek is aansluiting bij de dorpse schaal en typerende uitstraling. Vanuit ruimtelijk oogpunt heeft Amstelhoek veel mogelijkheden om verder te ontwikkelen. Beleid Ringdijk Eerste Bedijking ▪ De bedrijfsactiviteiten op deze locatie aan de oostzijde van Amstelhoek aan de Ringdijk Eerste Bedijking komen te vervallen. ▪ Het gebied krijgt een woonbestemming. Conclusies Het beleid is erop gericht om transformatie naar wonen mogelijk te maken. Om een mooie landschappelijke rand te maken naar de omgeving is het mogelijk buiten de (voormalige) rode contour te bouwen de rode contour te bouwen mits de uitbreiding past bij het dorpse karakter. Ook is het zicht op het Fort bij Uithoorn/Fort Amstelhoek van belang.

6.2.2 Structuurvisie Amstelhoek Op 22 september 2008 heeft de gemeenteraad ingestemd met het opstellen van een structuurvisie voor Amstelhoek. Deze structuurvisie is vastgesteld in 2011 en biedt een doorkijk tot 2025. Hierna zijn in letterlijke citaten de punten samengevat die voor de locatie Ringdijk Eerste Bedijking van belang zijn. Daarbij is de hoofdstukindeling van de structuurvisie gevolgd. De citaten worden afgesloten met enkele conclusies, geschreven vanuit de ontwikkelingsmogelijkheden van de locatie Pothuizen. Uitgangspunten stedenbouw De ligging aan de Amstel is een sterke eigenschap van Amstelhoek. Deze kwaliteit wordt ook door de bewoners onderkend. Niet alleen de westzijde van Amstelhoek is een sterke eigenschap, ook het open gebied aan de oostzijde biedt volop kansen voor een aantrekkelijke inrichting. Het is daarbij echter wel van belang om niet een wand van bebouwing te realiseren, waarbij het zicht op dit landschap voor de overige inwoners wordt weggenomen. Wat in de breedte wordt bespaard kan in de hoogte worden gecompenseerd. Uitgangspunten verkeer De nieuwbouw heeft extra verkeersbewegingen tot gevolg, echter kunnen de nieuwe voertuigbewegingen (via de Ringdijk Eerste bedrijking en Mijdrechtste Zuwe) afgewenteld worden op de provinciale weg. De nieuwbouw leidt derhalve niet tot knelpunten in het bestaande Amstelhoek.

Wonen in Amstelhoek, kwaliteiten en kansen

Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 53

Amstelhoek heeft enkele specifieke woonkwaliteiten: de ligging aan de Amstel, de kleinschaligheid, de dorpse sfeer, de ligging bij de voorzieningen van Uithoorn en de centrale ligging op de grens van de Randstad en het Groene Hart. De afgelopen jaren is de provinciale weg omgelegd en zullen bedrijven verdwijnen. Dit biedt niet alleen kansen voor de specifieke locaties als Pothuizen met een weids uitzicht over de polder en locatie Engel met haar ligging aan de Amstel; juist ook de algemene woonkwaliteit zal door de ontwikkelingen verbeteren. Verkeersstructuur Er wordt een (nieuwe) volwaardige ontsluitingsweg aangelegd op de Ringdijk Eerste Bedijking. Indien de woningen in nieuwbouwontwikkeling De Engel worden gerealiseerd is het niet wenselijk deze woningen te ontsluiting via de bestaande verkeerstructuur (de Amstelkade en de Piet Heinlaan) in Amstelhoek. De nieuwe volwaardige ontsluitingsweg op de Ringdijk Eerste Bedijking zou daartoe als oplossing kunnen dienen. De Piet Heinlaan wordt zo niet extra belast door het verkeer van en naar de woningen. De Piet Heinlaan kan zelfs worden ontlast door een verbinding te maken met de Amstelkade en door extra verbindingen te maken tussen de Burgemeester Fernhoutlaan en de Engellaan met de weg over de Ringdijk Eerste Bedijking. Alle wegen in Amstelhoek zullen worden ingericht als erftoegangswegen binnen de bebouwde kom (30 km/h).

De toegangswegen buiten Amstelhoek (Ringdijk Tweede bedijking en voormalig N201) worden ingericht als erftoegangswegen buiten de bebouwde kom (60 km/h). UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies Aan de oostzijde van Amstelhoek ligt het Fort bij Uithoorn. Dit fort is onderdeel van de UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies. De Stelling van Amsterdam bestaat uit een 135 km lange historische verdedigingskring op 15 tot 20 km rond de hoofdstad Amsterdam. De Stelling is grotendeels tussen 1880 en 1914 door het Departement van Oorlog gebouwd. Het omvat een gordel van inundaties met vele forten, vestingen, batterijen, sluizen, keringen en andere elementen ter verdediging van de hoofdstad. Sinds 1996 staat de Stelling van Amsterdam op de Werelderfgoedlijst van Unesco. Het fort, de bijgebouwen en het landschap rondom het fort zijn beschermd als UNESCO Werelderfgoed. Uitgangspunten UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies is op twee manieren van invloed op de inhoud van de structuurvisie. Ten eerste ligt de oostzijde van Amstelhoek in de nabijheid van het fort en bijbehorende elementen en ten tweede is er vanuit de provincie, maar ook vanuit de gemeente, de wens om de beleefbaarheid te bevorderen. Bij Amstelhoek loopt de hoofdweerstandslijn over de Ringdijk Eerste Bedijking en de Mijdrechtse Zuwe naar Uithoorn.

De hoofdweerstandslijn is de lijn van waaruit het achterliggende gebied verdedigd zou moeten worden en die aan weerszijden vrij van bebouwing moest blijven. Tot deze lijn, vaak een dijk, kan het omliggende gebied worden geïnundeerd in tijd van oorlog. Deze lijn wordt gekruist door de Ringdijk Tweede Bedijking en de Mijdrechtse Zuwe richting Mijdrecht, vanouds ook kaden en accessen, evenals het acces dat over de kreekrug in de polder Tweede Bedijking ten oosten van het fort ligt. Het acces is een toegang tot de hoofdweerstandslijn. Het acces is niet te inunderen en daarom een zwak punt, dit is de reden dat bij accessen forten zijn geplaatst. Dit verklaart de ligging en oriëntatie van het Fort bij Uithoorn: in de hoek tussen de hoofdweerstandslijn en de accessen met een oriëntatie naar het zuiden waardoor het mogelijk was de accessen onder vuur te nemen. Om dit laatste mogelijk te maken was een vrij schootsveld vereist. In een straal van 300 meter om de forten mocht daarom niet gebouwd worden, daarbuiten tot 1000 meter alleen in hout.

Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 54

In het kader van de Structuurvisie moet rekening worden gehouden met de volgende punten: ▪ De hoofdweerstandlijn (primair) en accessen (secundair) moeten zichtbaar in het landschap zijn en van elkaar te onderscheiden. ▪ Er moet open zicht op het open inundatielandschap zijn vanaf de hoofdweerstandslijnen en de accessen, voor zover hier nog geen sprake van bebouwing is. ▪ Ontwikkelingen binnen het schootsveld van het Fort bij Uithoorn en binnen 100 meter aan weerszijden van de hoofdweerstandslijn moeten zorgvuldig aan de UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies worden getoetst. Het betreft dan de deelgebieden Centrale Zone, Ringdijk Eerste Bedijking en Zuiden N201. Voor deze deelgebieden is al deels aangegeven op welke wijze rekening moet worden gehouden met de aanwezigheid van het fort en de overige elementen van de Stelling. Bij de nadere uitwerking van deze deelgebieden kunnen echter nog nadere uitgangspunten op dit gebied worden geformuleerd. Visie Ringdijk 1e Bedijking De bedrijfsactiviteiten komen te vervallen. Het gebied krijgt een woonbestemming. Voor woningbouw is sanering door isolatie nodig. Bij de bouw van appartementencomplexen moet slechts een deel van de locatie worden gesaneerd. Dit is dan ook de meest logische invulling. Tevens dient bij herontwikkeling rekening te worden gehouden met de milieueffecten van de nabijgelegen rundveehouderij.

Uitgangspunt is om het karakteristieke talud van de Ringdijk Eerste Bedijking te herstellen en de zichtlijn op deze dijk in noord-zuidrichting te versterken. De Ringdijk zal ook een functie vervullen in de ontsluiting van de woningbouwlocatie Engel; overigens wel in de vorm van een rustige erftoegangsweg met de bijbehorende snelheid van 30 km/h. Er zijn ook verbindingen nodig tussen de Ringdijk en het woongebied ten westen daarvan. Dit deelgebied moet het ook mogelijk maken om ‘ommetjes’ te maken door de bewoners van Amstelhoek. De ligging op de dijk maakt het noodzakelijk om bij de start van de herontwikkeling in overleg te treden met Waternet om hun eisen te inventariseren. De woningbouw in het gebied moet plaatsvinden in de vorm van kleinschalige appartementencomplexen. De maximale hoogte is vijf lagen. Hierdoor wordt een duidelijke dorpsrand gecreëerd en wordt er optimaal gebruik gemaakt van het uitzicht over de droogmakerijen. Het zicht op Amstelhoek wordt zo ook verbeterd. De complexen komen in een groene setting. Het geluidsscherm verdwijnt, waardoor er vanaf de Engellaan en de Burgemeester Fernhoutlaan weer zicht is op het buitengebied. Het is hiervoor noodzakelijk om de appartementencomplexen strategisch te plaatsen en tussen de gebouwen voldoende ruimte vrij te houden. (…) De ruimte tussen de gebouwen moet vrij zijn van bebouwing.

Parkeren kan onder de bebouwing of in de openbare ruimte worden opgelost. Visie op de parkeeroplossing Na verder onderzoek naar een passende invulling van de locatie is gebleken dat enkel parkeervoorzieningen mogelijk zijn in de openbare ruimte, vanwege zowel het theoretische dijkprofiel als de vervuilde grond. Parkeren op de onderste bouwlaag zou een sociaal onveilige situatie opleveren en de exploitatie van het plan onmogelijk maken.

Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 55

Dit deelgebied heeft een unieke ligging aan de verdedigingslinie van de UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies en in de directe nabijheid van het Fort bij Uithoorn. Er moet bij de uitwerking van de appartementencomplexen worden gezocht naar een verwijzing naar de Stelling, bijvoorbeeld door het gebruik van hout. Een kenmerkend element voor de oorspronkelijke gebouwen in het schootsveld van de forten. Conclusie Bij de bouwhoogte van de appartementenblokken wordt conform de structuurvisie uitgegaan van de maaiveldhoogte van de kruin van de dijk, zodat ook de woningen op de begane grond over de dijk kunnen uitkijken. In de huidige situatie ligt de gehele locatie Pothuizen op kruinhoogte. Omdat het dijkprofiel volgens de structuurvisie waar mogelijk wordt teruggebracht zal het terrein vanaf de kruin weer een helling krijgen richting de teen van de dijk. Hierdoor worden de appartementenblokken aan de oostzijde wat hoger dan aan de westzijde, wat deels zal worden gemaskeerd door afschermende beplanting. De keuze voor appartementenblokken komt voort uit de randvoorwaarde dat het zicht op het buitengebied vanuit Amstelhoek weer hersteld wordt. Dat is alleen mogelijk bij bebouwing met een relatief compacte voetafdruk, zodat de onderlinge afstanden groot kunnen blijven. Daarom is zorgvuldig gebruik gemaakt van de in de structuurvisie beschreven bouwhoogte.

Het dorpse karakter wordt hier dus niet bereikt door een rand met dorpse bebouwing die de huidige kern visueel afsluit maar door brede doorzichten die de relatie tussen de bestaande dorpsbebouwing van Amstelhoek en het landschap weer terugbrengen.

6.2.3 Planologie 6.2.3.1 Omgevingsplan Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Met de inwerkingtreding van deze wet heeft elke gemeente direct een omgevingsplan van rechtswege dat regels geeft over de fysieke leefomgeving voor het gehele grondgebied van de gemeente. Het omgevingsplan van gemeente De Ronde Venen bestaat voor nu uit een tijdelijk deel waarin onder meer zijn opgenomen alle bestemmingsplannen en beheersverordeningen die vóór 1 januari 2024 golden of die vóór 1 januari 2024 als ontwerpplan ter inzage lagen. De gemeente werkt de komende jaren aan het definitieve omgevingsplan. Hoewel de term 'omgevingsplan' nu de overkoepelende term is, zijn oudere bestemmingsplannen nog steeds onderdeel van het tijdelijke omgevingsplan. Voorlopig geldt dus nog net Bestemmingsplan Buitengebied West met de bestemmingen van de huidige functies: ‘agrarisch met waarden’, ‘bedrijf’, ‘wonen’, ‘verkeer’. Tevens ligt er over (een deel van) de locatie de aanduiding: ‘Gebiedsaanduiding overige zone - landbouwgebied‘ en liggen over de locatie de volgende dubbelbestemmingen: ‘Dubbelbestemming Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 5’ en ‘Gebiedsaanduiding vrijwaringszone - stelling van Amsterdam’. De bestemming ‘verkeer’ ter plaatse van de busbaan ligt voor een deel over de locatie.

6.2.3.1 Planologische procedure Ten behoeve van de herontwikkeling dient er een planologische procedure doorlopen te worden. Om dit plan mogelijk te maken, zal de gemeente De Ronde Venen, verzocht worden het bouwplan mogelijk te maken door middel van een omgevingsvergunning voor een

Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 56

buitenplanse omgevingsplan activiteit. Ten behoeve van de BOPA-onderbouwing zijn er op diverse gebieden onderzoeken noodzakelijk. De aanvaardbaarheid van het plan zal in de vervolgprocedure verder onderzocht worden.

6.2.4 Woonvisie 2025-2030; ‘Wonen met toekomst’ Sociale woningbouw Bij elk nieuwbouwproject, waar nog geen anterieure overeenkomst is gesloten, bedraagt het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30% en aanvullend tenminste 36% in de betaalbare koop, danwel middeldure huur. Betaalbaarheid Betaalbaarheid is in deze markt ook een aandachtspunt. Om de stap van een sociale huurwoning naar een vrije sector huur- of een koopwoning te verkleinen moet worden ingezet op bouwen in het betaalbare segment. Het is in de koopmarkt noodzakelijk om kleiner te bouwen, om het betaalbaar te houden en om aan te sluiten bij de toename van eenpersoonshuishoudens. Dat gaat om appartementen en om kleinere eengezinswoningen. Voor de nieuwbouw waarvan de bouw start in 2025 (of later) is een minimum opgenomen op gemeentelijke schaal van gemiddeld tenminste 66% betaalbaar (sociaal en betaalbaar). Bij sommige projecten die al in gang zijn gezet voldoen we wellicht niet aan de twee derde in het betaalbare segment, omdat hier al vergaande afspraken zijn gemaakt. Voor deze projecten geldt wel de eis om 30% sociale huurwoningen te realiseren of zijn er afspraken over een afdracht aan het vereveningsfonds. In bijlage 1 van de woonvisie is een lijst opgenomen van de projecten waarvoor deze uitzondering geldt .

De locatie Pothuizen is opgenomen in die bijlage van de woonvisie waardoor het programma van 30% sociale en 20% betaalbare woningen voldoet. Beschikbaarheid en diversiteit Om de vraag en aanbod goed te matchen zal er ingespeeld moeten worden op de groeiende groep alleenstaanden in de huur- en koopmarkt. Dit betreft zowel het bouwen van grondgebonden woningen als ook koopappartementen. Bij de bouw van huur- en koopappartementen moet er gekozen worden voor inbreidingslocaties nabij voorzieningen.

6.2.5 Groenbeleidsplan 2017-2040 Om meer biodiversiteit voor de vlinders, bijen en vogels te stimuleren, zijn in het Groenbeleidsplan verschillende visiepunten opgenomen, welke van belang zijn bij de herontwikkeling van de locatie Pothuizen: ▪ Het stimuleren van bloemrijke bermen op de dijk langs de Mennonietenwetering; ▪ Meer diversiteit in soorten toepassen; ▪ In combinatie met groenadoptie kunnen buurten meer kleur krijgen door het toepassen van bloemrijke beplanting.

6.2.6 Duurzame Woningbouw De voorgeschreven ambities vanuit de gemeente streven naar energieneutrale, klimaat adaptieve en circulaire nieuwbouw. De gemeente De Ronde Venen heeft zich aangesloten bij het Convenant Toekomstige Woningbouw 2.0. Daarmee spreekt de gemeente de intentie uit Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 57

om duurzaamheidseisen te stellen aan woningbouwprojecten. Bij de verdere uitwerking van het bouwplan wordt gestreefd naar het behalen van de doelstelling ambitieniveau ‘Brons’ uit het Convenant Toekomstige Woningbouw 2.0. Waar mogelijk wordt daarom rekening gehouden met de volgende thema’s: Duurzame mobiliteit De locatie is via langzaam verkeersbruggen voor fietsers en voetgangers goed aangesloten op de bebouwde kom. Ook ligt de locatie aan een bestaande doorgaande fietsroute langs de Mijdrechtse Zuwe. Een nieuwe bushalte ter hoogte van de Ringdijk Eerste Bedijking in de bestaande busbaan sluit de locatie goed aan op deze belangrijke vervoers-as. Klimaatadaptatie De locatie wordt geheel door water omgeven, deels met beplante oevers. De doorlopende water- en groenstructuur bieden de mogelijkheid om het water in de locatie langer vast te houden. Het vasthouden van water en pas daarna afvoeren naar het oppervlaktewater zijn de eerste maatregelen tegen wateroverlast. Bij uitzonderlijke regenbuien kan gebruik worden gemaakt van de aansluitende groene driehoek als extra wateropvang. Daardoor wordt ook een eventueel overstromingsrisico beperkt. Natuurinclusief en biodiversiteit Woningen bieden van oudsher ook huisvesting aan dieren uit de directe omgeving.

De betere isolatie en detaillering van woningen belemmeren echter vaak het medegebruik door dieren, zodat afzonderlijke maatregelen moeten worden getroffen. Neststenen voor bijvoorbeeld de gierzwaluw, de vleermuis, bijen of insecten zijn beproefde oplossingen voor bakstenen gevels, evenals vogelvides onder de dakpannen of vogelneststenen. Bij de aanplant van bomen en struiken wordt uitgegaan van inheemse soorten. In de groene driehoek wordt de teensloot en krijgt ecologische oevers met eveneens inheemse beplanting. Gezonde leefomgeving De ontwikkeling tot een woongebied maakt een einde aan de vervuilende en lawaaiige activiteiten van de voormalige oud ijzerhandel. De huidige verharding en bebouwing wordt verwijderd en de nieuwe oppervlakte aan verharding en bebouwing is aanzienlijk kleiner dan de huidige. De aansluitende groene driehoek krijgt een natuurlijke, recreatieve inrichting en de geprojecteerde wandelpaden dragen bij aan speel- en bewegingsmogelijkheden dichtbij huis, waaronder een ‘perimeter walk’. Netbewust bouwen Om de toenemende druk op het stroomnet (netcongestie) zoveel mogelijk het hoofd te bieden zijn er door overheden, netbeheerders en bouwbranche zogeheten Ontwerpprincipes voor netbewuste nieuwbouw ontwikkeld. Netbewust bouwen is het realiseren van slimme woningbouw die het energienet zo min mogelijk belast.

Het draagt bij aan het realiseren van een toekomstbestendig energiesysteem door efficiënt en duurzaam te bouwen. Dit sluit aan bij de landelijke opgave om congestie op het elektriciteitsnet te beperken. Bij het ontwerp wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de zeven ontwerpprincipes om netbewust te bouwen: ▪ Een gebiedsaanpak waar de ruimtelijke inrichting vroegtijdig ruimte inplant voor (toekomstige) energievoorzieningen en een optimale benutting van schaduw, groen en oriëntatie.

Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 58

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Het invullen van de gasloze warmtevraag door middel van individuele of collectieve warmtepompen. Het toepassen van slim elektrisch laden door laadprocessen te optimaliseren, slim te laden en energie op te slaan. Duurzame lokale opwek door zonnepanelen met een capaciteit omvormer. Het energieverbruik naar kou kan verminderd worden door passief te bouwen en technieken zoals buiten-zonwering toe te passen. Kort- of langdurende opslag van energie door middel van batterijen. Slimme sturing door collectieve voorzieningen.

Rekening houdend met bovenstaande ontwerpprincipes zal in het woningontwerp en het openbaar gebied waar mogelijk toegewerkt worden naar: ▪ Het aanplanten van nieuwe bomen die in de zomer schaduw bieden en in de winter zon doorlaten om zowel de warmte- als koudevraag te dempen. ▪ Een energieconcept waarbij wordt uitgegaan van een individuele warmtepomp en PV panelen. Een laadfaciliteit bij de parkeerplaatsen. ▪ Eventuele batterijopslag welke nader wordt onderzocht. ▪ Een slimme aansturing voor het verwarmen of koelen middels eigen opwek van zonneenergie.

6.2.7 Water- en Rioleringsplan 2023-2027; Het project moet voldoen aan het Water- en Rioleringsplan 2023-2027. Binnen de gemeente wordt afvalwater gescheiden ingezameld, wat betekent dat een gescheiden rioolstelsel noodzakelijk is. Het huishoudelijk afvalwater moet via een aparte leiding worden aangesloten op het gemeentelijke vuilwaterriool. Hemelwater van daken en wegen moet afzonderlijk worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. Bij voorkeur wordt regenwater bovengronds afgevoerd naar het oppervlaktewater. Om verontreiniging van het oppervlaktewater te voorkomen, mogen er geen uitlogende stoffen (zoals koper, zink, lood, etc.) worden gebruikt in materialen zoals dak- en gevelbedekking, dakgoten, enzovoort. De kosten voor de aanleg van de riolering en eventuele bijkomende kosten komen voor rekening van het woningbouwproject.

6.2.8 LIOR Voor het maaiveld wordt op basis van de architectonische, stedenbouwkundige en landschappelijke ontwerpen nog een afzonderlijk inrichtingsplan vervaardigd. In dit plan worden de definitieve woningontwerpen ingepast. Bij de maatvoering, materiaalkeuze en detaillering vormen duurzaamheid en toekomstbestendigheid het uitgangspunt. Daarbij wordt gestreefd naar een minimale oppervlakte aan verharding en daarbinnen een maximale oppervlakte open verharding ten behoeve van een optimale wateropvang. Het ontwerp wordt vervaardigd volgens de meest actuele LIOR van de gemeente De Ronde Venen.

Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 59

7. Planning Aanvang ontwikkeling Pothuizen

Q4 2021

Aanvang Participatie

Q1 2022

Vaststellen Ruimtelijk Kader

Q1 2026

Sluiten anterieure overeenkomst

Q2 2026

Uitwerken Ruimtelijk Ontwerp

Q1 en Q2 2026

Uitwerken Ruimtelijke Onderbouwing

Q1 en Q2 2026

Afronding Participatie

Q2 2026

Start Ruimtelijke Procedure

Q3 2026

Aanvang civiel kundige werkzaamheden sloop/sanering en voorbelasten

Q1 2027

Aanvang bouwkundige werkzaamheden

Q1 2028

Oplevering

Q4 2029

Oplevering openbare ruimte aan gemeente De Ronde Venen

Q1 2030

Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 60