Bijlage 1. Ruimtelijk Kader Pothuizen Amstelhoek
Tekst van het document
Locatie Pothuizen Amstelhoek Ruimtelijk Kader 29 januari 2025
Inhoudsopgave 1. Inleiding
4
1.1 Aanleiding
4
1.2 Doel van dit Ruimtelijk Kader
5
1.3 Heritage Impact Assesment
5
1.4 Leeswijzer
6
2. Locatie en omgeving
7
2.1 Ligging en context
7
2.2 Bestaande situatie
8
2.3 Cultuurhistorie van Amstelhoek
10
2.4 Ruimtelijke opbouw van Amstelhoek
11
3. Kaders
12
3.1 Woonprogramma
12
3.1.1 Karakteristieke bebouwingstypologie
12
3.1.2 Woningprogramma
12
3.1.3 Woningaantal
12
3.2 Ruimtelijke visie
13
3.2.1 Transparante oostrand van Amstelhoek
13
3.2.3 Theoretisch dijkprofiel
14
3.2.4 Verplaatsing van grond
15
3.3 Stedenbouwkundig plan
16
3.3.1 Verkaveling
16
3.3.2 Bouwhoogte
18
3.3.3 Parkeren uit het zicht
18
3.4 Mobiliteit
20
3.4.1 Auto ontsluiting
20
3.4.2 Ontsluiting voor fietsers en voetgangers
21
3.4.3 Openbaar vervoer
23
3.4.4 Fiets- en wandelnetwerk
24
3.4.5 Parkeerbalans
25
3.4.6 S.T.O.M.P. principe en relatie mobiliteitsvisie
27
4. Ruimtelijke kwaliteit
28
4.1 Landschappelijke visie
28
4.1.1 Kenmerken van het landschap
29
4.1.2 Herstel van verdwenen karakteristieken
30
4.1.3 Relatie met het fort
31
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 2
4.2 Landschappelijke inrichting
32
4.2.1 De dijk en het talud
32
4.2.2 Bebouwing in de dijk
32
4.2.3 De polder
33
4.2.4 Recreatieve route
34
4.3 Openbaar gebied
35
4.3.1 Ruimtelijke profielen
35
4.3.2 Groene dijk en driehoek
37
4.3.3 Duurzame inrichting
38
4.4 Architectonische uitwerking (Beeldkwaliteit) 5. Participatie
40 46
5.1 Aanleiding en doelstelling
46
5.2 Aanpak participatieproces
46
5.3 Communicatie & uitnodigingen
46
5.4 Overzicht bijeenkomsten en opkomst
47
5.5 Belangrijkste thema’s en opbrengsten
47
5.6 Invloed op het ontwerp
48
5.7 Resultaten en vervolg
48
5.8 Conclusie
48
6. Randvoorwaarden bij herontwikkeling 6.1 Provinciaal beleid
49 49
6.1.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht
49
6.1.2 Provinciaal programma Wonen en werken 2025
50
6.1.3 Groen groeit mee
50
6.1.4 Toetsing aan Omgevingsverordening Provincie Utrecht
51
6.2 Gemeentelijk beleid
52
6.2.1 Omgevingsvisie De Ronde Venen 2040
52
6.2.2 Structuurvisie Amstelhoek
53
6.2.3 Planologie
56
6.2.4 Woonvisie 2025-2030; ‘Wonen met toekomst’
57
6.2.5 Groenbeleidsplan 2017-2040
57
6.2.6 Duurzame Woningbouw
57
6.2.7 Water- en Rioleringsplan 2023-2027;
59
6.2.8 LIOR
59
7. Planning
60
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 3
1. Inleiding 1.1 Aanleiding Aanleiding voor dit Ruimtelijk Kader is de herontwikkeling van de locatie Pothuizen, een bedrijfsterrein aan de oostrand van Amstelhoek. Lithos Projectontwikkeling B.V. heeft dit terrein gekocht. Het doel is om van deze plek een woongebied te maken in plaats van een werkgebied. De locatie Pothuizen ligt aan de oostkant van Amstelhoek, bij de Ringdijk Eerste Bedijking en de Mijdrechste Zuwe. Het is nu een bedrijventerrein met hoge stalen damwanden en vervuilde grond. De plek grenst aan het landelijke gebied. Daarom is het een mooie plek om woningen te bouwen met veel groen. Als de bedrijven weggaan, krijgt Amstelhoek aan deze kant een duidelijke grens. Het grote inzamelen en verwerken van metalen gebeurt nu ergens anders. Op dit moment wordt er alleen nog klein metaal ingezameld en zijn er een paar kleine bedrijven actief. Volgens de het omgevingsplan is er op deze plek nog wel een sloopbedrijf en een handel in ijzermetaal toegestaan. Ten zuiden van het terrein ligt het Fort bij Uithoorn/Fort Amstelhoek. Dit fort hoort bij de UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies. Het fort en het nieuwe woongebied vormen samen de oostelijke ingang van Amstelhoek. Op 16 april 2024 hebben wethouder van de gemeente De Ronde Venen en Lithos Projectontwikkeling B.V. een intentieovereenkomst getekend.
In deze overeenkomst staat dat wordt onderzocht of het mogelijk is om hier woningen te bouwen.
Figuur 1 Huidige situatie entree locatie Pothuizen
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 4
1.2 Doel van dit Ruimtelijk Kader Dit Ruimtelijk Kader heeft als doel om de ruimtelijke randvoorwaarden en uitgangspunten voor de beoogde herontwikkeling van deze locatie op hoofdlijnen vast te leggen. Deze voorwaarden vormen daarmee de basis voor verdere planvorming en vergunningaanvragen voor de verschillende activiteiten en de daarmee samenhangende ruimtelijke procedure.
1.3 Heritage Impact Assesment Ten zuiden van het plangebied is het “Fort bij Uithoorn” gelegen. Het fort is een onderdeel van de 123 km lange verdedigingslinie rond de hoofdstad welke is aangelegd rond 1900. Dit fort staat op de Werelderfgoedlijst van Unesco. Samen met de gemeente De Ronde Venen en de provincie Utrecht is besloten om een Heritage Impact Assessment (HIA) te laten uitvoeren voor dit gebied. Een HIA is een onderzoeksmethodiek om inzicht te verkrijgen in de effecten van voorgenomen ingrepen c.q. ontwikkelingen in de nabijheid van werelderfgoed. Aangezien de locatie nabij een fort ligt dat deel uitmaakt van het UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies, is een HIA opgesteld om de impact op dit samenhangende verdedigingssysteem in beeld te brengen. In het kader hiervan moeten verstorende werkzaamheden rond de forten voorkomen worden. Met behulp van de HIA is het ruimtelijk voorstel beoordeeld met een neutrale uitslag. Het eerste plan ging uit van bouwen tussen de Mijdrechtse Zuwe en de busbaan. Op verzoek van de gemeente en in overleg met de provincie is het gebied uitgebreid met het deel van Pothuizen ten noorden van de busbaan. Hierdoor werd het gebied groter en kwamen de gebouwen verder uit elkaar te staan. Dit zorgt voor meer openheid en beter uitzicht vanuit Amstelhoek. Dit aangepaste plan kreeg een positieve beoordeling in een tweede HIA.
In het huidige plan is ook de groene driehoek naast Pothuizen meegenomen. Dit stuk wordt niet bebouwd, maar wordt een groen gebied waar mensen kunnen wandelen en recreëren. Volgens een aanvulling op het HIA zorgt deze uitbreiding voor nog meer kwaliteit in het gebied en ondersteunt het de positieve uitkomst van het onderzoek.
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 5
1.4 Leeswijzer Na deze ‘Inleiding’ volgt het hoofdstuk ‘Locatie en omgeving’ met eerst een korte beschrijving van de ligging van de locatie Pothuizen in haar omgeving en het er tegenover gelegen fort Uithoorn. Vervolgens een omschrijving van de bestaande situatie als bedrijventerrein en veenweidegebied. Daarna is de ontstaansgeschiedenis van Amstelhoek beschreven aan de hand van enkele historische topografische kaarten. Daaruit blijkt dat de ruimtelijke opbouw in belangrijke mate is bepaald door de dijken langs de Mennonietenwetering en de hoofdweerstandsassen van het fort. Die zijn leidend bij de manier waarop de afronding van Amstelhoek wordt vormgegeven. Het hoofdstuk ‘Kaders’ behandelt zowel technische als kwantitatieve aspecten, te beginnen met het woonprogramma, bestaande uit de woningtypologie, de woningdifferentiatie en de te realiseren aantallen. Het ruimtelijk programma gaat in op de voorgenomen transformatie van de oostrand van Amstelhoek, de ontsluiting die daarvoor moet worden aangelegd, het theoretisch dijkprofiel waarmee rekening moet worden gehouden en de verplaatsing van grond die daarvoor nodig is. Het stedenbouwkundig plan vormt de uitwerking van beide programma’s in de vorm van een verkaveling met vier bouwvolumes, maximale bouwhoogten en de op het terrein afgestemde parkeeroplossing.
Bij mobiliteit wordt ingegaan op de ontsluiting, de bereikbaarheid van het openbaar vervoer en op het langzaam verkeer. Het hoofdstuk ‘Ruimtelijke kwaliteit’ gaat eerst nader in op de landschappelijke kenmerken, verdwenen karakteristieken die deels kunnen worden teruggebracht en verbindingen met de omgeving, met name het fort. Ook wordt in beeld gebracht hoe landschappelijke elementen zoals dijken en sloten worden gebruikt als basis voor de inrichting van de openbare ruimte. Dit deel wordt afgesloten met het ontwerp voor het nieuwe dijkprofiel en de herinrichting van de groene driehoek. Het tweede deel van dit hoofdstuk gaat in op de architectonische uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Omdat de woningbouwplannen en het inrichtingsplan tegelijkertijd worden uitgewerkt, bestaat het beeldkwaliteitsplan in dit geval uit een toelichting op en nadere illustratie van de woningarchitectuur. Het hoofdstuk ‘Participatie’ vormt de korte weergave van de verslagen van alle overleggen met de klankbordgroep en de informatieavonden voor belanghebbenden en belangstellenden uit Amstelhoek. Het hoofdstuk ‘Randvoorwaarden bij herontwikkeling’ bestaat uit verschillende relevante beleidsplannen van zowel de provincie als de gemeente die een belangrijke basis vormen voor planvisie.
Deze plannen worden kort behandeld zodat duidelijk is waarmee rekening gehouden moet worden dan wel waar gefundeerd van kan worden afgeweken en waarom. Het hoofdstuk ‘Planning’ geeft een globale richting aan het voorgenomen tijdspad van de herontwikkeling van de locatie. Welke is onderverdeeld in de planvorming, planologische procedure, de civiele- en bouwkundige werkzaamheden.
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 6
2. Locatie en omgeving 2.1 Ligging en context De locatie Pothuizen ligt aan de oostkant van Amstelhoek, vanuit deze kern gezien aan de overzijde van de Mennonietenwetering, achter de Ringdijk Eerste Bedijking. Het gebied bevindt zich net buiten de bebouwde kom, tussen de Provincialeweg N196, de Mijdrechtse Zuwe, en de busbaan op het tracé van de voormalige Haarlemmermeerspoorweg. Deze spoorlijn had hier ook een aftakking in zuidelijke richting wat nog te zien is aan de gebogen begrenzing van het terrein aan de westkant. Aan de oostkant grenst de locatie een driehoekig fragment veenweidegebied, dat verder wordt begrensd door de N196 en de busbaan en hierna de groene driehoek wordt genoemd. Het gebied maakt verder deel uit van de Polder der Eerste bedijking der Mijdrechtse Droogmakerij, op korte afstand van de Amstel. Tegenover de locatie bevindt zich aan de overzijde van de Provincialeweg een fort van de UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies, gebouwd in 1887. De officiële naam is Fort bij Uithoorn maar in de volksmond wordt het vaak Fort Amstelhoek genoemd. Amstelhoek en haar fort vormen steeds meer een twee-eenheid. Eerst was er het fort, daarna pas ontstond het dorp. Het fort verloor haar militaire betekenis, het dorp haar meeste industriële werkgelegenheid.
Terwijl het fort een cultuurhistorische en recreatieve voorziening wordt, kan Amstelhoek zich versterken als dorps en landelijk woonmilieu in de Metropoolregio. De genieloods bij het fort en de voormalige fortwachterswoning gaan binnenkort als vergaderruimtes functioneren. Het fort is met erfgoeddagen te bezoeken met gids. De ontwikkeling binnen de locatie Pothuizen kan daarbij een belangrijk vervolg zijn. De locatie is bereikbaar via een nu doodlopend deel van de Mijdrechtse Zuwe. Het aangepaste tracé van de Mijdrechtse Zuwe buigt ter hoogte van de locatie richting het fort om vervolgens via een rotonde aan te sluiten op de Ringdijk Tweede Bedijking en het omgelegde tracé van de voormalige Provincialeweg. Via een deel van het oude wegtracé blijft de Ringdijk Eerste Bedijking bereikbaar en dit wordt dan ook de toegangsweg tot de locatie.
Figuur 2 Recreatieve knooppunten en ligging plangebied
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 7
2.2 Bestaande situatie Het plangebied bestaat uit de gehele locatie Pothuizen, zowel het deel zuidelijk als het deel noordelijk van de busbaan, en de groene driehoek langs de oostrand. De locatie Pothuizen is geheel verhard en bebouwd en beslaat een oppervlakte van 16.877 m², 37% van het plangebied. De groene driehoek is geheel onverhard en heeft een oppervlakte van 21.878 m², 48% van het plangebied. De resterende oppervlakte bestaat uit water langs de lange zijden van de locatie Pothuizen en delen van sloten in de groene driehoek, in totaal 6.826 m², 15% van het plangebied. De totale oppervlakte van de locatie bedraagt 45.581 m². In de toekomst zal er minder bestrating zijn en komt er meer groen en water in het gebied.
Figuur 3 Huidige situatie en ruimtegebruik
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 8
Figuur 4 Zicht op de locatie Pothuizen vanuit het dorp, vanaf de busbaan en de Mijdrechtse Zuwe
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 9
2.3 Cultuurhistorie van Amstelhoek Amstelhoek is relatief jong en dateert uit de eerste helft van de vorige eeuw. Toen rond 1850 de eerste topografische kaart werd vervaardigd kwam de naam nog niet eens voor. Er was toen alleen maar sprake van de Mennonietenbuurt, een bebouwingslint langs de Amstel tegenover Uithoorn. Het grootste deel van het landelijk gebied was al ingepolderd, alleen in de zuidoostelijke kwadrant tussen de Mijdrechtse Zuwe en de Ringdijken Eerste en Tweede Bedijking bevonden zich nog water en moeras, een situatie zoals die ook nog voorkomt op de kaart van 1873. In 1874 werd dit stuk land ook drooggelegd en kreeg het een indeling met lange, rechte kavels, evenwijdig aan de Ringdijk. Op de kaart van 1900 zie je voor het eerst de vorm van het fort, dat eigenlijk al in 1887 was gebouwd. Op sommige kaarten werd het fort als een witte vlek aangegeven, omdat het een militair gebied was. Het fort lag nog lang in het open veld, want pas in de jaren dertig ontstond achter de huizen langs de Amstel het dorp Amstelhoek. Het dorp werd toen afgesloten van de omgeving door twee spoorlijnen van de Haarlemmermeerspoorlijnen. Op de kaart van 1923 zie je voor het eerst beide spoorlijnen en het fort duidelijk ingetekend. De Haarlemmermeerspoorlijnen bestonden uit een netwerk van lokaalspoorlijnen dat zich tot ver buiten de droogmakerij uitstrekte.
Amstelhoek werd doorsneden door de in 1914 en 1915 geopende spoorlijn Aalsmeer – Nieuwersluis – Loenen en de spoorlijn Uithoorn – Alphen aan den Rijn uit 1915. In de jaren dertig stopte het personenvervoer met de trein en reden er streekbussen. Het goederenvervoer naar Nieuwersluis bleef tot 1986 bestaan. De spoorlijn naar het zuiden werd al kort na 1936 weggehaald.
Figuur 5 Historische kaarten 1900, 1950 en 1980 (bron: Topotijdreis.nl)
Op de kaart van 1929 is het fort weer vervangen door gewone stukken land, en dat bleef zo tot 1958. In 1949 is voor het eerst het stratenplan van Amstelhoek en de naam van het dorp op de kaart te zien. De spoorlijn naar het zuiden is dan al verdwenen. In 1959 is het stratenplan van Amstelhoek klaar en staat het fort weer op de kaart, maar in 1969 verdwijnt het fort opnieuw. Op die kaart zie je voor het eerst de gebouwen van Pothuizen, die in 1953 tegenover het fort zijn gebouwd. Deze plek was goed bereikbaar via de goederenspoorlijn die toen nog werkte. Het bedrijf begon als groothandel in oud ijzer en metalen, maar werd later een groot recyclingbedrijf. Op de kaart van 1981 keert het fort weer terug en nu definitief en is de locatie Pothuizen uitgebreid met een kavel aan de overzijde van de spoorlijn. Op de kaart van 1999 is
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 10
bedrijventerrein Engel tot aan de busbaan op de opgeheven spoorlijn uitgebreid en ook op de locatie Pothuizen is nieuwe bebouwing verrezen. De volledige uitbreiding van de Mennonietenbuurt in de jaren 70 en 80 van de vorige eeuw is pas zichtbaar op de kaart uit 2004. Op die uit 2018 staat voor het eerst de omgelegde Mijdrechtse Zuwe met rotonde ter hoogte van het fort.
2.4 Ruimtelijke opbouw van Amstelhoek Het assenkruis van weg en dijk is het knooppunt waaromheen Amstelhoek in de loop der eeuwen is ontstaan. De beide hoofdweerstandslijnen en accessen die hierdoor worden gevormd zijn bepalend geweest voor de hoofdstructuur van Amstelhoek: een assenkruis met vier kwadranten. Elk van deze kwadranten heeft een eigen invulling. De noordwestelijke kwadrant wordt gevormd door de eigenlijke kern met het aangrenzende bedrijventerrein Engel dat in de toekomst herontwikkeld gaat worden. De zuidwestelijke kwadrant bestaat uit de Mennonietenbuurt langs de Amstel en de lintbebouwing aan de Ringdijk Tweede Bedijking. Daartussen liggen agrarische percelen en kassen, terwijl het kwadrant wordt doorsneden door de Mennonietenwetering. De noordoostelijke kwadrant is het kleinste kwadrant en het gebied waarin ook de locatie Pothuizen ligt. Het vierde kwadrant ten slotte blijft een open hoek waarin het Fort Amstelhoek ligt. Het fort richt zich met haar defensieve zijde naar het open landschap, de open toegangszijde is naar het snijpunt van het assenkruis gekeerd.
Figuur 6 Principe assenkruizen en zicht op fort (Bron: Gebiedsanalyse Hollandse waterlinie SvA Zuid)
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 11
3. Kaders 3.1 Woonprogramma 3.1.1 Karakteristieke bebouwingstypologie Volgens de Structuurvisie Amstelhoek uit 2011 zijn op de locatie Pothuizen appartementenblokken van maximaal vijf bouwlagen toegestaan. Dergelijke gebouwen sluiten goed aan op de dorpse bebouwing van Amstelhoek en kunnen op ruime afstanden van elkaar worden gesitueerd, zodat de dorpsrand transparant blijft. Tussen de Mijdrechtse Zuwe en busbaan komen drie tweebeukige appartementenblokken en aan de noordkant van de busbaan één dergelijk appartementenblok. De beuken van de appartementenblokjes worden duidelijk zichtbaar gemaakt door deze ten opzichte van elkaar te verschuiven, waardoor de bouwvolumes een afwisselende schaal krijgen, passend bij die van Amstelhoek.
3.1.2 Woningprogramma Het voorgestane woonprogramma sluit aan op de woningbouwbehoefte van Amstelhoek en de gemeente De Ronde Venen. Dit betekent dat qua woningdifferentiatie een evenwichtige mix wordt nagestreefd tussen sociaal, betaalbaar en vrije sector koop. In de afspraken met de gemeente is opgenomen dat het aandeel sociale huurwoningen tenminste 30% en het aandeel betaalbare woningen tenminste 20% bedraagt. Deze percentages wijken af van de gebruikelijke percentages uit de Woonvisie 2025-2030: deze uitzondering is opgenomen in bijlage 1 van de Woonvisie. Om de stap van een sociale huurwoning naar een vrije sector huur of een koopwoning te verkleinen moet worden ingezet op bouwen in het betaalbare segment. Het is in de koopmarkt noodzakelijk om kleiner te bouwen, om aan te sluiten bij de toename van behoefte van betaalbare woningen voor jongeren en starters. Tevens ook een behoefte aan betaalbare woningen voor jongeren en starters. Voor de nieuwbouw waarvan de bouw start in 2026 (of later) is een minimum opgenomen op gemeentelijke schaal van gemiddeld tenminste 50% betaalbaar (sociale huur en middelduur). In het plangebied worden 120 appartementen gerealiseerd. Conform het gemeentelijk woonbeleid wordt bij het bepalen van het aantal nieuwe woningen rekening gehouden met het geldende bestemmingsplan en de daarin toegestane woningbouw.
Op de huidige locatie staan twee woningen. Dit aantal wordt in mindering gebracht op het totaal. De woningverdeling wordt berekend over 118 woningen.
3.1.3 Woningaantal Het uitgangspunt is een woningbouw ontwikkeling dat aansluit bij de woningbouw behoefte van Amstelhoek als plaats en van de gemeente De Ronde Venen. Het woningbouwprogramma wordt berekend over 118 nieuw toe te voegen woningen, onder te verdelen in;
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 12
-
30% sociale appartementen (35 eenheden) 20% betaalbare appartement tot € 405.000 v.o.n. met prijspeil 2025 (24 eenheden) 50% vrije sector appartementen (59 eenheden)
De twee woningen die voortkomen uit de sloop van de twee bestaande woningen en buiten de nieuwbouwtelling zijn gehouden worden ook koopwoningen de vrije sector. De voorgenoemde percentages zijn in de bijlage benoemd, omdat er al afspraken tussen de gemeente en initiatiefnemer waren gemaakt voor de vaststelling van de woonvisie 2025-2030. Zie ook pagina 16 van de Woonvisie 2025-2030; ‘Wonen met toekomst’.
3.2 Ruimtelijke visie 3.2.1 Transparante oostrand van Amstelhoek De locatie Pothuizen vormt in de toekomst de nieuwe oostelijke rand van Amstelhoek. In de huidige situatie gaat het dorp aan deze zijde schuil achter hoge metalen schuttingen en lijkt het landschap ver weg. Na het vertrek van het bedrijf komt vanuit het dorp gezien sinds lange tijd de overzijde van de Mennonietenwetering weer in beeld. Om doorzichten mogelijk te maken zal de nieuwbouw bestaan uit een open structuur van appartementenblokken met een beperkte voetafdruk. Door nieuwe sloten te graven, worden de zichtlijnen vanuit de bestaande dorpsstructuur tussen de gebouwen door gestuurd en ontstaat er een kleinschaliger polderlandschap. Deze transparante doorzichten tussen de nieuwe blokken gelden ook in omgekeerde richting, waardoor de nieuwe dorpsrand geen gesloten wand wordt maar een scherm dat zelf ook deels achter opgaande beplanting schuil zal gaan.
Figuur 7 Stedenbouwkundige visie en aansluiting Amstelhoek
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 13
3.2.3 Theoretisch dijkprofiel De Ringdijk Eerste Bedijking is een secundaire waterkering en heeft op basis van de referentielijn een kern- en een beschermingszone. Hierbinnen mag gebouwd worden mits de onderkant van de horizontale funderingsbalk boven de referentielijn van het theoretisch dijkprofiel blijft. Kelders onder deze lijn zijn dus verboden, alleen heipalen mogen door dit profiel heen steken. Hoewel de locatie wordt gekenmerkt door hoogteverschillen is de dijk langs de Mennonietenwetering bijna niet meer te zien, omdat het hele terrein van Pothuizen in de loop van de tijd hoger is gemaakt en verhard. Daardoor is er aan de oostkant een steile rand ontstaan richting het poldergebied. Dit hoogteverschil kan kleiner worden gemaakt door grond van de oostkant naar de westkant te verplaatsen. Zo wordt de dijk weer beter zichtbaar. Het is ook goed dat vervuilde grond dan niet hoeft te worden afgevoerd. Dat is belangrijk, want de vervuilde grond moet op een veilige en betaalbare manier op zijn plek blijven. Nog een voordeel is dat de afstand tot het theoretisch dijkprofiel dan wat groter wordt.
Figuur 8 Drie verschillende milieus aan de dijk
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 14
3.2.4 Verplaatsing van grond Om het oude en karakteristieke dijkprofiel weer zichtbaar te maken dient er wel geschoven te worden met grond. De nieuwe kruin van de Ringdijk Eerste Bedijking wordt iets verhoogd, om boven het theoretische dijkprofiel van het waterschap te blijven. Tegelijkertijd kan de oostelijke rand van de locatie verlaagd worden, waardoor de huidige steile overgang verdwijnt en het maaiveld beter aansluit op het grasland van de groene driehoek. Op het karakteristieke dijkprofiel komt de ontsluiting van het gebied, langs de oostelijke rand wordt in de groene driehoek een wandelpad aangelegd met zicht op het fort. Het ontwerp voor de definitieve nieuwe inrichting en profilering van het terrein, de dijk en de driehoek zal in samenspraak met de gemeente De Ronde Venen en Waterschap Amstel, Gooi en Vecht worden vastgesteld. De locatie is verontreinigd. Deze verontreiniging zal gesaneerd moeten worden. De vervuilde grond zal gesaneerd worden door het isolatieprincipe. De verontreinigde grond zal worden afgedicht met verharding, gebouwen en een leeflaag van één meter dik. De kwaliteit van de leeflaag moet geschikt zijn om er te kunnen wonen. Deze manier van sanerinen en isoleren wordt door het RIVM omschreven als de standaard beheersmaatregel voor de functies; ‘wonen met tuin’, ‘plaatsen waar kinderen spelen’, ‘groen met natuurwaarden’, en ‘ander groen’.
Tussen een leeflaag en de onderliggende verontreiniging wordt een signaallaag of doek (geodoek) gelegd. Een dergelijke afscheiding heeft niet als doel de verontreiniging tegen te houden, maar waarschuwt bij graven na de sanering voor de verontreiniging die zich onder de signaallaag of –doek bevindt. Door gebruik te maken van deze standaardaanpak zullen er geen gezondheidsrisico’s voor toekomstige bewoners en gebruikers zijn.
Figuur 9 Principe: ontsluiting vanaf dijkprofiel, woningen met entree aan de kruin van de dijk
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 15
3.3 Stedenbouwkundig plan 3.3.1 Verkaveling De vier appartementenblokken liggen voor een klein deel in de kernzone maar voor het grootste deel in de beschermingszone van de dijk. De situering van elk van deze bouwvolumes is afgestemd op de lange lijnen in het stratenpatroon van Amstelhoek, dat is gevormd vanwege de oorspronkelijke slotenstructuur en landschappelijke verkaveling. Uitgangspunt is dat de vrije doorzichten vanuit Amstelhoek niet worden geblokkeerd door deze op de locatie Pothuizen vrij van bebouwing en parkeren te houden. Dat leidt tot de volgende inkadering van bouwvolumes door zichtlijnen: ▪ het eerste blok, meest zuidelijke blok ligt tussen het verlengde van het korte deel van de Burgemeester Fernhoutlaan en het verlengde van de waterpartij tussen de Piet Heinlaan en het lange deel van de Burgemeester Fernhoutlaan; ▪ het tweede blok ligt tussen het verlengde van de waterpartij tussen de Piet Heinlaan en het lange deel van de Burgemeester Fernhoutlaan en het verlengde van de waterpartij tussen beide delen van de Engellaan; ▪ het derde blok ligt tussen het verlengde van de waterpartij tussen beide delen van de Engellaan en de busbaan; ▪ het vierde blok ligt naast de busbaan in dezelfde richting als het slotenpatroon van het aangrenzende landelijk gebied.
Twee van de vier bouwvolumes liggen tegenover de Burgemeester Fernhoutlaan, die verlost wordt van de stalen geluidschermen aan de overzijde van de Mennonietenwetering. In plaats daarvan ontstaan vanaf deze laan nieuwe doorzichten tussen de appartementenblokken door in de richting van het open landschap.
Figuur 10 Zichtlijnen vanuit Amstelhoek
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 16
Figuur 11 Programmatische verkenning
Figuur 12 Natuurlijke overgangen naar open landschap en waar mogelijk waterberging koppelen
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 17
3.3.2 Bouwhoogte De vier bouwvolumes hebben onderling vergelijkbare afstanden. Op deze wijze ontstaat de gewenste open bebouwingsstructuur met doorzichten vanuit zowel het dorp als het omringende landschap gezien en een goede oriëntatie vanuit de woningen in zowel oostelijke, zuidelijke als westelijke richting. De vloer van eerste woonlaag ligt op dezelfde hoogte als de bovenkant van de dijk. De parkeerplaatsen liggen tenminste 1 meter lager om het dijkprofiel weer zichtbaar te maken. Elke woonlaag is ongeveer 3 meter hoog. Bovenop de bovenste woonlaag is een kapvorm gewenst. Zo wordt de goothoogte ca. 15 meter en nokhoogte ca. 17 meter, gemeten vanaf de bovenkant van de dijk. Tussen de gebouwen zit ongeveer tweeëneenhalf keer zoveel ruimte als de hoogte van de goot. Dat is veel ruimte, wat past bij een dorp in het landschap. In een stad zijn de gebouwen vaak dichter bij elkaar, meestal net zo ver als ze hoog zijn. Maar hier is er veel meer ruimte tussen de gebouwen. Zo wordt het uiterlijk van de nieuwe dorpsrand voor maar een derde door bebouwing bepaald. Het dorp krijgt hierdoor een open en vriendelijk uiterlijk. De herkenbare vorm van de gebouwen en hun schuine daken zorgen voor een vriendelijke en speelse uitstraling.
Figuur 13 Principeaanzicht en -profiel bouwhoogtes
3.3.3 Parkeren uit het zicht Er kan in het plan geen parkeerkelder gebouwd worden, omdat we niets mogen bouwen in het theoretische dijkprofiel van het waterschap. Daarom komen in het plan de parkeerplaatsen buiten, tussen de appartementenblokken. Om te zorgen dat je de auto’s niet goed ziet vanuit het bestaande dorp, liggen de parkeerplaatsen verder weg van de bovenkant van de dijk. De eerste parkeerplaats ligt minstens één meter lager dan de bovenkant van de dijk. Je komt bij de parkeerplaatsen via een schuine weg van minstens 11 meter lang vanaf de dijk. Het terrein met parkeervakken ligt ‘op één oor richting het landschap" met een afschot van ongeveer 3%, om de hoogteverschillen soepel overbruggen: de parkeerplaatsen liggen steeds lager, net als de helling van de dijk. De laatste parkeerplaatsen liggen op dezelfde hoogte als de onderste verdieping van de gebouwen. De parkeervakken worden voor optimale infiltratie
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 18
uitgevoerd in doorgroeibare verharding of grasbetonstenen verharding en omringd door lage beplanting. De parkeerkoffers lopen dood waardoor ze enkel zullen worden gebruikt door bestemmingsverkeer, waardoor overzichtelijk voor de gebruikers. De afmetingen van de parkeerkoffers zullen voldoen aan de minimale afmetingen om in de parkeerkoffer te kunnen keren door te steken. De parkeerplaatsen aan de kruin van de dijk c.q. bij de entrées van de appartementengebouwen worden, indien mogelijk, aangeboden als mindervaliden parkeerplaatsen, oplaadparkeerplaatsen, laad-/losparkeerplaats en overige kortparkeerders. Door het toepassen van een volwaardig, maar smal wegprofiel en het toepassen van een parkeerverbodszone wordt voorkomen dat er op de dijk geparkeerd wordt.
Figuur 14 Principe parkeren op voet van de dijk en versterken dijkprofiel
Figuur 15 Auto's zoveel mogelijk uit het zicht d.m.v. beplanting en parkeerplaatsen in open verharding
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 19
3.4 Mobiliteit 3.4.1 Ontsluiting voor auto’s De locatie Pothuizen wordt via de Ringdijk Eerste Bedijking en Mijdrechtse Zuwe aangesloten op de kruising Piet Heinlaan/Mijdrechtse Zuwe. Vanaf daar kunnen de bewoners en bezoekers van de locatie richting Uithoorn en Mijdrecht. In het plangebied zelf komt een nieuwe weg op de kruin van de dijk. Deze weg zorgt voor de ontsluiting van de woningen in het plangebied en is tevens van belang voor de ontsluiting van de woningen die op de ontwikkellocatie de Engel worden gerealiseerd. Deze locatie kan namelijk niet via de bestaande wegen en straten van Amstelhoek worden ontsloten. Een straat als de Piet Heinlaan, maar ook de andere straten in Amstelhoek, zijn namelijk te smal daarvoor. Het principe van de ontsluiting van beide ontwikkellocaties via de Ringdijk Eerste Bedijking en de Mijdrechtse Zuwe is al opgenomen in de Structuurvisie Amstelhoek (2011). Er is een verbinding tussen beide ontwikkellocaties voorzien. De nieuwe weg in de locatie Pothuizen heeft een wegbreedte van minimaal 5,0 meter en een aparte voorziening voor voetgangers, met een (minimale) breedte van 1,8 meter. Fietsers maken (wel) gebruik van de rijbaan. De maximumsnelheid is 30 km/h. De rijbaan is voorzien diverse snelheidsremmende maatregelen (zoals klinkers), passend bij de maximumsnelheid.
De kruisingen van de parkeerkoffers met deze weg zijn vormgegeven als uitritten, waardoor voetgangers een voorziening op één niveau hebben. Beide ontwikkelingen zorgen ervoor dat de verkeersintensiteit op de Mijdrechtse Zuwe en op de kruising Piet Heinlaan/Mijdrechtse Zuwe (verder) toeneemt. Deze kruising is al zwaar belast. Het is noodzakelijk om verkeersmaatregelen te nemen om de doorstroming en veiligheid op deze kruising te behouden en het verkeer op een veilige manier gebruik te laten maken van de Mijdrechtse Zuwe. Er zijn daarom verkeersmaatregelen voorzien. De kruising wordt heringericht, er worden snelheidsremmende maatregelen op de Mijdrechtse Zuwe genomen en de kruising van de Mijdrechtse Zuwe met de Ringdijk Eerste Bedijking wordt veilig vormgegeven. Deze maatregelen worden de komende tijd voorbereid, zodat de kruising is aangepast voor de start van de bouw en de overige maatregelen kunnen worden uitgevoerd, direct na de bouw. Een deel van het plangebied ligt ten noorden van de busbaan. De initiatiefnemer realiseert een veilige oversteek van deze busbaan, in afstemming met de gemeente en ter goedkeuring van de provincie Utrecht als beheerder van de busbaan. Er is daarbij aandacht voor een ongestoorde doorgang van het busverkeer en de veiligheid voor fietsers en voetgangers.
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 20
Figuur 16 Hoofdontsluitingen Pothuizen en De Engel (bron: Ruimtelijk Kader De Engel)
3.4.2 Ontsluiting voor fietsers en voetgangers Zoals aangegeven maakt het fietsverkeer gebruik van de rijbaan van de nieuwe weg in het plangebied en is er een aparte voorziening voor voetgangers. De menging van fiets- en autoverkeer is op een veilige manier mogelijk door de inrichting als 30 km/h-zone en de passende verkeersintensiteit van ca. 1500 motorvoertuigen per etmaal. Er zijn langzaam-verkeersverbindingen voorzien met het bestaande gedeelte van Amstelhoek en de ontwikkellocatie De Engel. Fietsers en voetgangers in de richting van Uithoorn kunnen gebruik maken van de parallelweg van de Mijdrechtse Zuwe. Fietsers kunnen ook gebruik maken van de huidige hoofdrijbaan. Om de fietsgebruik verder te stimuleren is een fietsverbinding voorzien vanaf de Mijdrechtse Zuwe naar het fietspad bij de rotonde met de Ringdijk Tweede Bedijking. Dit verkort de fietsafstand voor bestemmingen in oostelijke richting, zoals Mijdrecht. Het is belangrijk dat de nieuwe, landschappelijke rand van Amstelhoek ook als zodanig ervaren kan worden, zowel door de huidige als nieuwe bewoners van het dorp. Daarom worden twee langzaamverkeersbruggen (voor voetganger en fietser) gemaakt in het verlengde van het korte deel van de Burgemeester Fernhoutlaan en de Engellaan.
Deze bruggen sluiten via de locatie Pothuizen aan op een natuurlijk wandelpad door de groene driehoek aan de oostzijde van de locatie, dat als nieuw ‘ommetje’ voor het gehele dorp is bedoeld. Vanaf dit wandelpad heeft de voetganger een mooi zicht op het veenweidelandschap en op het fort. Enkele zitplekken bieden rustmomenten langs deze nieuwe ‘perimeter walk’.
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 21
Figuur 17 Voorstel inrichting en aansluiting de driehoek Amstelhoek
Figuur 18 Referentie natuur in de driehoek (Bron: ecopedia.nl)
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 22
3.4.3 Openbaar vervoer De OV-halte van Amstelhoek ligt nu aan de Amstelkade. Met de provincie Utrecht is afgesproken dat deze halte een nieuwe locatie krijgt, centraal in de Engel-locatie. De halte wordt daarmee aantrekkelijker voor de bewoners van Amstelhoek. De busverbinding biedt de mogelijkheid voor de oversteek van de Amstel richting het Uithoornlijn en het busstation van Uithoorn. De sociale veiligheid van de halte krijgt een impuls en het is mogelijk om de voorzieningen te verbeteren, zoals betere wachtvoorzieningen, fietsenstallingen en looproutes. Deze vernieuwde OV-halte is ook voor de bewoners en bezoekers van de locatie Pothuizen positief. Het maakt het gebruik van de bus aantrekkelijker.
Figuur 19 LAP - Visie aansluiting OV
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 23
3.4.4 Fiets- en wandelnetwerk Langs de zuidzijde van de locatie loopt langs de Mijdrechtse Zuwe een fietsverbinding, waarop de locatie is aangesloten. Aan de oostzijde van de locatie takt de locatie aan op het fietsnetwerk via de Tienboerenweg, aan de westzijde op de Mennonietenbuurt en Kromme Mijdrecht en op de Schans, Wilhelminakade en Amsteldijk Noord aan de overzijde van de rivier. Het wandelnetwerk bevindt zich grotendeels aan de andere kant van de Amstel. Er kan worden onderzocht of de Ringdijk Eerste Bedijking hier deel van zou kunnen uitmaken. Dit geeft de mogelijkheid om het nieuwe rondje door de driehoek in bredere zin te verbinden aan het netwerk. De locatie is gelegen nabij de Fortenfietsroute en LF Waterlinieroute.
Figuur 20 Situering t.o.v. het huidige fiets- en wandelnetwerk
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 24
3.4.5 Parkeren Voldoende parkeerplaatsen bij de nieuwbouwontwikkelingen is belangrijk. Dit zorgt voor een aantrekkelijke locatie voor zowel bewoners als bezoekers en het voorkomt overlast binnen en buiten de locatie. De gemeenteraad heeft met de vaststelling van het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030 de te hanteren parkeernormen vastgelegd om te bepalen of er inderdaad sprake is van voldoende parkeerplaatsen. De parkeernormen zijn afkomstig uit het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030. Daarbij is uitgegaan van de normen van schil centrum, gelet op de aanwezigheid van voorzieningen van het centrum van Uithoorn op relatief korte afstand en de aanwezigheid van goede alternatieven. Daarbij wordt extra aandacht besteed aan de aansluiting op het fietsnetwerk (richting Mijdrecht en Uithoorn), de stallingsvoorzieningen voor fietsen voor zowel bewoners als bezoekers en de verbeterde OV-halte in Amstelhoek. De parkeerbehoefte is als volgt berekend: - 35 huurappartementen: 1,2 per woning (0,9 voor bewoners en 0,3 voor bezoekers) - 24 koopappartementen (middelduur): 1,6 per woning (1,3 voor bewoners en 0,3 voor bezoekers) - 61 koopappartementen (duur): 1,7 per woning (1,4 voor bewoners en 0,3 voor bezoekers). Dit zorgt voor een parkeerbehoefte van 184 parkeerplaatsen. Er zijn in totaal ook 184 parkeerplaatsen voorzien.
Waarvan 174 parkeerplaatsen in het plangebied zijn opgenomen. Deze parkeerplaatsen komen vooral in parkeerkoffers tussen de appartementencomplexen. Er zijn ook parkeerplaatsen bedacht bij de ingang van de appartementengebouwen. Deze zijn vooral bedoeld voor mindervaliden, aangezien hier geen sprake is van een te overbruggen hoogteverschil. Daarnaast komen er 10 parkeerplaatsen bij de entree van de Pothuizen locatie (direct buiten het plangebied) ter hoogte van de Mijdrechtse Zuwe. Dit biedt de kans om het gebied bij de Mijdrechtse Zuwe beter en aantrekkelijker in te richten. Enkele parkeerplaatsen worden voorzien van laadpalen, zodat er voldoende elektrische laadpunten aanwezig zijn bij de oplevering van de woningen.
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 25
Figuur 21 Parkeerbalans volgens beleid Gemeente Ronde Venen
Figuur 22 Parkeervoorzieningen volgens parkeerbalans
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 26
3.4.6 S.T.O.M.P. principe Gemeente De Ronde Venen heeft op 27 november 2023 het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030 vastgesteld. Dit plan vormt de basis voor het gemeentelijk beleid op het gebied van mobiliteit, verkeer en parkeren. Een belangrijk principe daarbij is STOMP: Stappen, Trappen, Openbaar Vervoer, Deelmobiliteit en Personenauto. Voor de locatie Pothuizen betekent dit dat er goede en aantrekkelijke voetgangersvoorzieningen in het plangebied, maar ook naar de directe omgeving, zijn opgenomen. Zo heeft de toegangsweg een aparte voetgangersvoorziening en zijn er diverse aansluitingen op de omgeving. Wat betreft de fiets zijn er goede aansluitingen op het reeds aanwezige fietsnetwerk langs de Mijdrechtse Zuwe en bij de rotonde voorzien. Dit zorgt ervoor dat de voorzieningen in Uithoorn per fiets eenvoudig bereikbaar zijn. Ook is het belangrijk om goede fietsenstallingen voor bewoners en bezoekers te bieden. Voor bewoners zijn dit eenvoudig te bereiken fietsenbergingen c.q. een gezamenlijke fietsenberging bij de toegangsweg en voor bezoekers veilige en voldoende fietsenstallingen bij de ingang van de appartementencomplexen. De halte in Amstelhoek wordt vernieuwd. Vanuit het plangebied komt een aantrekkelijke (loop)route naar de vernieuwde bushalte. De appartementencomplexen bieden goede kansen voor deelmobiliteit.
Eén of meerdere deelauto’s kan de behoefte aan een tweede auto verminderen. Dit wordt nader onderzocht. Er zijn voldoende parkeerplaatsen voorzien en er is, met een aantal aanpassingen, sprake van een goede ontsluiting.
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 27
4. Ruimtelijke kwaliteit 4.1 Landschappelijke visie De dijk wordt duidelijker gemaakt door de bovenkant van de dijk extra te laten opvallen. Vanaf deze bovenkant loopt de dijk 1 meter naar beneden en daarna langzaam (in circa 3%) af naar het lagere polderlandschap. De parkeerplaatsen komen op het langzaam aflopende profiel. Alleen de gebouwen onderbreken het rechte profiel van de dijk. Daardoor merk je de dijk juist extra goed op. Aan de teen van het dijkprofiel wordt een overgang gemaakt naar een nieuw, natuurlijk polderlandschap dat met nieuwe sloten een knipoog zou kunnen geven naar het historische landschap van Amstelhoek en deze op die manier een sterke zichtrelatie met de huidige structuur van het dorp aangaat. Ter plaatse van de kopse kanten van de gebouwen worden zowel aan de kant van de Monnenietenwetering als aan de kant van het open polderlandschap voorzien van opgaand groen, net als de bestaande erven op de dijk. Voor de rest komt er geen opgaand groen langs de Mennonietenwetering.
Figuur 23 Visie
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 28
4.1.1 Kenmerken van het landschap Op de plek Pothuizen zijn bijna alle oude kenmerken van het landschap verdwenen. Door hier huizen te bouwen, kunnen sommige van deze kenmerken weer terugkomen. Denk aan: • • • • • • •
Een dijk met schuine kanten, die goed te herkennen is. Uitzicht vanaf de dijk over het open landschap. Beplanting en struiken bovenop de dijk. Een sloot met beplanting langs de voet van de dijk. Losstaande bomen in het open gebied. Enkele huizen op erven langs de dijk. Hoge beplanting langs deze erven.
Figuur 24 Drie verschillende milieus aan de dijk
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 29
4.1.2 Herstel van verdwenen karakteristieken De plannen voor het landschap zijn erop gericht om oude kenmerken van het gebied Pothuizen terug te brengen. Deze kenmerken worden onderdeel van de nieuwe woonwijk. Dit betekent: • • •
De dijk en de schuine kant (talud) worden hersteld. Zo kun je weer goed over de polder uitkijken en is er een verbinding met het water en het dorp Amstelhoek. Er komen appartementen in de dijk. Deze komen op de plek van Pothuizen. Er is plek voor auto's en er worden bomen en struiken geplant voor een groene uitstraling. De polder blijft open en groen. Er zouden bijvoorbeeld sloten kunnen komen en weinig nieuwe beplanting, zodat het open karakter blijft.
Figuur 25 Karakter landschap vanaf de dijk
Figuur 26 Huidige indeling erven aan de dijk
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 30
4.1.3 Relatie met het fort Het plangebied ligt tegenover Fort bij Uithoorn. Dit fort is onderdeel van de UNESCO Werelderfgoed Hollandse waterlinie. Kenmerkend voor de plek in de nabijheid van dit fort: ▪ ▪ ▪ ▪
het assenkruis van wegen en dijken die zichtbaar is in het landschap; het onderscheid in hoofdweerstandslijnen en de accessen; de lange zichtlijnen over de vier assen; het nog aanwezige open landschap langs de weerstandslijnen.
Het assenkruis biedt aanknopingspunten om het dijklichaam van de Ringdijk Eerste Bedijking weer zichtbaar te maken. Ook komt daarbij dat het deels verdwenen linielandschap weer wordt hersteld, waardoor het historische landschap weer beleefbaar wordt. Dit kan gebeuren door; ▪ een uitkijkpunt te maken waardoor je richting het fort kan kijken; ▪ het creëren van een duidelijke en uitnodigende entree naar de locatie Pothuizen. Het uitkijkpunt biedt de mogelijkheid om het fort goed te kunnen zien maar vormt ook een herkenningspunt voor de entree van de locatie Pothuizen. Behalve een architectonisch object speelt ook het maaiveld een belangrijke rol, door hierin het nu vrijwel onzichtbare assenkruis weer herkenbaar te maken. Het assenkruis, het herstellen van het dijklichaam en de uitkijktoren op het fort dragen bij aan de beleefbaarheid van het UNESCO Werelderfgoed.
Figuur 27 Fort zichtbaar maar nu nog weinig beleefbaar
Figuur 28 Voorbeelden om fort beter zichtbaar en beleefbaar te maken
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 31
4.2 Landschappelijke inrichting 4.2.1 De dijk en het talud Vanaf de dijk, die deels is hersteld, kun je nu beter naar het landschap kijken. Dit landschap was vroeger belangrijk voor de verdediging. Door de dijk hoger te maken, zie je duidelijker dat het een rechte lijn is in het landschap.
4.2.2 Bebouwing in de dijk Langs de opgeknapte dijk komen vier gebouwen met appartementen. De hoofdingang van elk gebouw ligt bovenop de dijk. Het onderste deel van de gebouwen staat aan de voet van de dijk en sluit aan op de polder. Hier zijn ook de ingangen naar de (fiets)bergingen. Gekoppeld aan de parkeeroplossing komen groene infiltratiezones die aansluiten op de verlegde teensloot van de dijk en het natuurgebied in de driehoek. De open ruimte tussen het parkeren en de bebouwing kan met zijn afschot tevens ingezet worden voor de afwatering en infiltratie, maar maakt daarmee ook deel uit van de zichten naar het landschap en de bestaande woonkern. Deze ruimte zal zoveel mogelijk open gazon/ grasland zijn. Langs de oostrand van de locatie Pothuizen ligt achter de bebouwing en de parkeerkoffers een informele groenstrook waarin landschappelijke beplanting is opgenomen. Deze lage beplanting in de vorm van knotwilgen en lage boerenhagen vormt de overgang van de plint naar het maaiveld. Op de koppen van de bouwvolumes komen kleine bomen en heesters als gelijkmatige overgang naar het landschap en als knipoog naar de beplante erven aan de dijk.
Figuur 29 Woningen in de voet van de dijk geschoven met entree op kruinhoogte dijk
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 32
4.2.3 De polder Waar water vaak een dreiging was voor Nederland, is het binnen de Hollandse Waterlinies ingezet als bondgenoot. Met een aaneenschakeling van rivieren, sluizen, dijken en kanalen kon het land in korte tijd gecontroleerd onder water worden gezet. Een laagje water was een onneembare hindernis die niemand aan zag komen. Soldaten moesten door de greppels ploeteren en het zware geschut zonk weg in de modder. Een spannend samenspel van techniek, vindingrijkheid en water vormden de verdedigingslinie. Door het gebied een overstroombare groene functie te geven, keert het verleden in een nieuwe vorm weer terug. Er is ruimte voor overstroombaar groen in combinatie met (recreatieve) natuurbeleving en ontwikkeling.
Figuur 30 Voorbeelden van polderlandschap i.c.m. waterberging
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 33
Figuur 31 Polder weer inzetten voor waterberging en natuurontwikkeling
4.2.4 Recreatieve route De eerdergenoemde langzaam verkeersverbindingen tussen de locatie Pothuizen en het bestaande woongebied wordt doorgetrokken tot in de groene driehoek. Het ‘ommetje’ om het dorp wordt verder uitgebreid met een nieuwe recreatieve struinroute door de polderzone. Hierdoor wordt de te ontwikkelen natuur naast zichtbaar ook beleefbaar. Niet alleen voor de nieuwe bewoners maar juist ook voor de huidige bewoners van Amstelhoek. Dankzij de geprojecteerde nieuwe bruggen over de Mennonietenwetering kunnen mensen dit gebied voor het eerst ook bewandelen. Daarvoor is niet meer nodig dan een struinroute of maaipad door het gebied met eenvoudige planken over de sloot om deze over te kunnen steken. Figuur 32 Struinroute (Bron: Zuid-Hollands landschap)
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 34
4.3 Openbaar gebied 4.3.1 Ruimtelijke profielen Het ontwerp van de openbare ruimte dient te voldoen aan de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte van de gemeente De Ronde Venen. Tevens dient de grens van de bebouwde kom aangepast te worden, omdat het bij het inrichten van de openbare ruimte andere ontwerp uitgangspunten met zich mee zou brengen qua afmetingen, bochtstralen en maximumsnelheden. De ruimtelijke profielen zijn gebaseerd op het zoveel mogelijk terugbrengen van het dijkprofiel van de Ringdijk Eerste Bedijking en het binnen de locatie Pothuizen herschikken van de reeds aanwezige grond, waarna deze wordt afgedekt en opgehoogd met schone grond als leeflaag. De rijbaan op aan de bovenkant van de dijk krijgt een breedte van 6,00 meter en wordt verhoogd om te (blijven) voldoen aan de hoogte van het theoretische dijkprofiel van het waterschap. De exacte hoogte is afhankelijk van de civieltechnische opgave (qua dijkprofiel, zetting, sanering, kabels- en leidingen). Vanaf de rijbaan zijn de verschillende parkeerkoffers bereikbaar. Aan de rijbaan ligt eerst een rechtstand van 5,00 meter lang ten behoeve van een voor het verkeer veilige overgang tussen hellingbaan en rijbaan. Na de rechtstand volgt de hellingbaan van 14% en overbrugt een hoogte van 1,00 meter zodat de parkeerkoffer begint op -2,70 meter N.A.P. Na de hellingbaan volgen de parkeerkoffers.
De parkeerkoffers “liggen op één oor” en krijgen een afschot van ca. 3% . De parkeerkoffers beginnen om -2,70 meter N.A.P. en eindigen vervolgens 2,00 meter lager op -4,70 meter N.A.P. Het totale hoogteverschil ten opzichte van de kruin van de dijk bedraagt dus 3,00 meter. De aansluitingen zullen zoveel mogelijk met natuurlijke taluds geschieden. Het maaiveld in de groene driehoek ligt nog iets lager, op maximaal -5,29 meter N.A.P. Dit gebied wordt van de locatie gescheiden door een bestaande (te herstructureren en verbreden) poldersloot. Het zomerpeil van deze watergang komt (naar verwachting) uit op -5,98 meter N.A.P., het winterpeil op -5,68 meter N.A.P. Dit is te zien in afbeelding 33 op de volgende pagina.
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 35
Figuur 33 Dwarsprofielen gebouw en parkeervoorziening t.o.v. theoretisch dijkprofiel
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 36
4.3.2 Groene dijk en driehoek De dijk krijgt zoveel mogelijk een groen profiel, dat overgaat in de eveneens groene gazons/ grasland tussen de appartementenblokken en parkeerkoffers, waarin het hemelwater wordt afgevoerd. Ook de parkeerkoffers zelf krijgen een groene uitstraling dankzij het gebruik van zoveel mogelijk open verharding in zowel de rijstrook als de parkeervakken. Langs de koppen van de bebouwing en de parkeervakken komt een brede, natuurlijk ingerichte oever met alleen ter hoogte van de bebouwing opgaande beplanting. De watergang houdt aan de zijde van de locatie haar rechte oever, de oever in de groene driehoek krijgt een natuurlijker verloop doordat het maaiveld hier op meerdere plekken verlaagd wordt. Zo ontstaat een meer natuurlijk weidegebied met nattere en drogere delen en een grotere opvangcapaciteit voor hemelwater. De vernatting draagt bij aan het meer natuurlijke karakter en de biodiversiteit van de groene driehoek en maakt een interessant kleinschalig landschap. Er zal samen met de gemeente De Ronde Venen verder nagedacht moeten worden over de invulling van de ruimte tussen de appartementengebouwen en de watergang in verband met ruimte voor onderhoud van de watergang en de afstand van de bomen tot aan de bebouwing,
Figuur 34 Vogelvlucht totaalplan
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 37
4.3.3 Duurzame inrichting Bij de inrichting van de openbare ruimte is klimaatadaptatie het uitgangspunt. Beperking van gesloten verharding, voldoende ruimte voor opgaande beplanting en groen tussen de appartementenblokken en voldoende waterberging dragen bij aan het voorkomen van hittestress. De parkeerkoffers worden zoveel mogelijk in doorgroeibare verharding uitgevoerd. Het groen helpt om regenwater op te vangen en langzaam naar het open water te laten stromen. We maken sommige stukken grasveld lager of leggen wadi’s aan, zodat het water daar even kan blijven staan na een bui. Ook de groene driehoek is zo ingericht dat er extra water kan worden opgevangen en langer vastgehouden. Een deel van dit gebied is soms nat, zoals een klein moeras. De sloot in de groene driehoek krijgt waar het kan natuurlijke, schuine oevers. Als het niet anders kan, maken we lage muurtjes om de oever te beschermen. Langs de oevers planten we waterplanten, die zorgen voor meer verschillende planten en dieren in het gebied. Op de kaarten hieronder kun je zien hoe het nu is en hoe het wordt. Het deel wat verhard is met tegels en asfalt gaat omlaag van 36% naar 23%. Door de doorgroeibare verharding bij de parkeerplaatsen kan het water goed wegzakken. Ook maken we aan de oostkant van de sloot de oever breder en minder steil. Zo komt er nog meer ruimte om water op te vangen.
Voor de appartementen wordt uitgegaan van een ondergronds afval verzamelsysteem (papierverzameling waar mogelijk inpandig). Dit is een aandachtspunt omdat we daarmee in de beschermingszone van het dijkprofiel zouden komen. Mogelijk zijn er andere opties of locaties te benoemen die in deze situatie voor afvalinzameling beter zullen aansluiten. Er wordt gezamenlijk onderzocht waar we een geschikte speelvoorziening gerealiseerd kan worden om aan te sluiten bij het speelbeleid: “Spelen in het Hart 2026-2035”.
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 38
Figuur 35 Huidige en nieuwe ruimtegebruik (in vierkante meters en verhouding)
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 39
4.4 Architectonische uitwerking (Beeldkwaliteit) 4.4.1 Bouwvolumes en bouwhoogte De appartementengebouwen worden gepositioneerd in de dijk, waarbij het concept van ‘huisjes op de dijk’ als uitgangspunt is genomen. Dat gebeurt door een soort plateaus, de vingers aan de dijk, waarin ook het basement van de bouwvolumes wordt opgenomen. Door gebruik te maken van het natuurlijke hoogteverschil van het dijklichaam ontstaat een geleidelijke overgang tussen de hogere dorpszijde en het lager gelegen open landschap.
Figuur 36 ‘huisjes op de dijk’
De appartementengebouwen bestaan uit vijf bouwlagen ten behoeve van het wonen vanaf maaiveldniveau van de dijk, met daaronder één bouwlaag als souterrain in het basement onder maaiveldniveau aan de voet van de dijk, bestemd voor (fiets)bergingen en technische ruimten. Door deze keuze zijn er geen losse aan- en bijgebouwen nodig op de locatie. Deze laag valt grotendeels weg in het dijkprofiel en is alleen zichtbaar aan de oostzijde, vanuit het landschap. Elk gebouw bevat tussen de 25 en 35 appartementen, afhankelijk van de plattegrondconfiguratie en segmentering. De hoofdentrees liggen op maaiveldniveau, gelijk met de kruin van de dijk, zodat bewoners vanaf de dijkweg direct toegang hebben tot hun woongebouw. Een tweede entree, met name Figuur 37 Schetsmatige indeling bouwvelden voor bewoners op de fiets, bevindt zich op het niveau van het souterrain. Elk appartementenblok bestaat uit twee tegen elkaar geplaatste en enigszins verschoven bouwvolumes met zadeldak. Zo wordt de omvang van de bouwvolumes visueel gereduceerd en ontstaat een dubbele ritmiek en schaalverkleining. Ook worden hierdoor de afzonderlijke woningen beter herkenbaar. Snedes in de bouwvolumes en situering van de balkons en loggia’s op de hoeken binnen de contouren van de bouwvolumes dragen bij aan de afwisselende structuur.
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 40
Figuur 38 Opbouw bouwblokken
Figuur 39 ‘Bouwblokken aan de dijk’
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 41
4.4.2 Geleding en gevelindeling De gevels zijn levendig vormgegeven met een duidelijke geleding in doorlopende horizontale banden om de gebouwen lager te doen lijken en daarbinnen een verticale ritmiek met deels verschoven raampartijen. Er wordt bewust gespeeld met subtiele verschillen in de plaatsing en vormgeving van ramen, gevelopeningen en loggia’s om per blok variatie en verfijning aan te brengen binnen een samenhangende architectuur. Deze kleinere elementen zorgen voor differentiatie en individuele herkenbaarheid, zonder de visuele rust van het geheel te doorbreken.
Figuur 40 Suggesties gevelgeleding
De bouwvolumes hebben een alzijdige oriëntatie met appartementen op de dijk gericht, op de ruimten tussen de appartementenblokken en op het landschap. Door grotere glaspartijen gekoppeld aan de loggia’s en balkons opent de gevel zich naar de omgeving en door deze buitenruimten boven elkaar te plaatsen krijgen de bouwvolumes een heldere geleding. Deze gevelritmiek versterkt het totaalbeeld en verkleint de schaal van de bebouwing om aan te sluiten op het kleinschalige karakter van de groene dorpsrand. Een verdere schaalverkleining is mogelijk door dakvlakken deels over gevelvlakken door te laten lopen, waardoor het dak visueel wordt vergroot en de gevel minder hoog lijkt. Ook het basement kan in een ander materiaal worden uitgevoerd en eventueel deels of geheel doorlopen in de begane grondlaag, zodat een klassieke verticale opbouw in drieën ontstaat. In combinatie met horizontale banden in het gevelvlak, bijvoorbeeld doorlopende borstweringen, wordt de bouwhoogte visueel verlaagd. Er wordt onderzocht hoe groenelementen zoals gevelbeplanting langs het basement, klimhulpen tussen de loggia’s of geïntegreerde plantenbakken kunnen bijdragen aan het verzachten en tegelijkertijd verlevendigen van de bouwblokken. Dit past bij het landschappelijk karakter van de rand en draagt bij aan biodiversiteit en klimaatadaptatie.
Verder worden de technische installaties, zonwering en eventuele koeling zorgvuldig mee genomen in het ontwerp. En dus zoveel mogelijk uit zicht gedetailleerd.
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 42
4.4.3 Materiaalgebruik en detaillering Voor de gevels is gekozen voor een combinatie van hout en baksteen. Het hout verwijst naar de houten bebouwing die vroeger in schootsvelden zoals van Fort Uithoorn was toegestaan, de baksteen naar de bestaande woon- en bedrijfsbebouwing in Amstelhoek. De combinatie van beide materialen draagt bij aan een verlevendiging van de gevels, wat op verschillende manieren kan gebeuren. Zo kunnen bijvoorbeeld de uitsneden (alle buitenruimten achter het gevelvlak, zoals de wanden van de loggia’s en de insneden bij de entreepartijen) in de blokken in hout worden uitgevoerd en de buitenschil in baksteen metselwerk, waardoor de verschillende gevelvlakken als schijven duidelijk van elkaar worden onderscheiden. Ook denkbaar is het gebruik van baksteen aan de dijkzijde en van hout aan de landzijde met interessante materiaalovergangen in de langsgevels.
Figuur 41 Visie beeldkwaliteit in materialen
Bij het gebruik van verschillende materialen is het belangrijk om de kleuren goed op elkaar af te stemmen. Omdat de textuur van baksteen en hout al zo verschillend is en het gebruikelijke horizontale metselwerk zo mooi gecombineerd kan worden met verticaal geveltimmerwerk gaat de voorkeur uit naar zachte contrasten tussen baksteen en hout. Zo wordt voor de baksteen gedacht aan lichte, genuanceerde aardetinten, die goed kunnen worden gecombineerd met natuurlijk hout of vergelijkbare kleuren als het metselwerk maar dan in een warme kleur.
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 43
Ook de kozijnen van raam- en deuropeningen worden uitgevoerd in hout en krijgen, evenals de stalen balkonhekwerken en ondersteuningsconstructies, dezelfde kleur of worden een tint donkerder, bijvoorbeeld warmgrijs of grijsgroene etc.
Figuur 42 Voorbeelden van kleurcombinaties
Locatie Pothuizen Amstelhoek | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 44
De gekozen materialen en kleuren sluiten aan bij de tinten van de natuurlijke omgeving. Er worden geen harde contrasten met de kleuren van het landschap nagestreefd, de bebouwing moet zoveel mogelijk opgaan in haar door groen en beplanting bepaalde omgeving. De detaillering is ambachtelijk en ingetogen, met diepe neggen, rollagen die zorgen voor verfijning zonder overdadigheid. Binnen deze heldere basis kunnen subtiele accenten worden toegevoegd die de individuele blokken onderscheiden, zonder de samenhang aan te tasten.
Figuur 43 Voorbeeld van een mogelijk uitwerking
4.4.4 Duurzaamheid bebouwing Duurzaamheid vormt een belangrijke pijler in de planvorming. De gebouwen worden gasloos gerealiseerd en uitgerust met warmtepompen, gebalanceerde ventilatie en zonnepanelen. Alle blokken voldoen aan de BENG-normen en worden ontworpen met het oog op een lage energiebehoefte en hoog comfort. Waar mogelijk worden circulaire en biobased materialen toegepast, zoals gerecycled metselwerk en hout met FSC- of PEFC-keurmerk. De vele hellende dakvlakken op het zuiden zijn bijzonder geschikt voor de plaatsing van zonnepanelen. Hierbij wordt uitgegaan van aaneengesloten, rechthoekige vlakken, dichter bij de nok dan bij de goot en geïntegreerd in het dakvlak. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met de situering van eventuele dakramen. Beweegbare luiken en shutters zijn een goede en architectonisch interessante manier om het interieur tegen zowel warmte als koude te beschermen. Ze vormen een goed alternatief voor de veel toegepaste screens, die de verschijningsvorm van gebouwen geen goed doen. Woningen bieden van oudsher ook huisvesting aan dieren uit de omgeving. De betere isolatie en detaillering belemmeren echter vaak het medegebruik door dieren maar bijvoorbeeld neststenen voor de gierzwaluw, de vleermuis of bijen en insecten zijn inmiddels beproefde, natuurinclusieve oplossingen.