Bijlage 1 - Ruimtelijk Kader De Engel

Ruimtelijk kader De Engel September 2024

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 - Inleiding

4

1.1 1.2 1.3

4 6 8

De locatie De omgeving Technische randvoorwaarden

Hoofdstuk 2 - Ruimtelijk Kader

10

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

10 12 14 16 26 28 29 30

Concept masterplan Bijzondere plekken Visie bebouwing Beeldkwaliteit Essentiekaart Visie autoverkeer Visie aansluiting openbaar vervoer Visie fietsers en voetgangers

Hoofdstuk 3 - Duurzaamheid

30

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

32 33 34 33 38 40 42

Convenant Duurzame Woningbouw Visie energie Visie circulair Visie duurzame mobiliteit Visie klimaatadaptatie Visie natuurinclusiviteit en biodiversiteit Visie gezonde leefomgeving

Hoofdstuk 4 - Profielen

44

Hoofdstuk 5 - Beleidskader

50

Structuurplan Amstelhoek (2011) Structuurplan De Ronde Venen 2030 (2013) + Addendum 2030 (ontwerp) Bestemmingsplan Dorpskernen Woonvisie 2025 Groenbeleidsplan 2017-2040 Spoorboekje naar een Klimaatneutrale gemeente in 2040 Klimaatadaptief bouwen Utrecht Milieu-planologische aspecten

Hoofdstuk 6 - Participatie & vervolg proces

2

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

54

ONT WIKKELING DE ENGEL

3

1 Inleiding 1.1 De locatie

Aanleiding: Het aantal huishoudens in De Ronde Venen neemt toe. Dit stuwt de behoefte aan geschikte woningen. Er is een grote behoefte aan grondgebonden koopwoningen. Daarnaast is er veel behoefte aan (levensloopbestendige) appartementen in de koop- en huursector, en een groter aanbod sociale huurwoningen. Met de herontwikkeling van De Engel wordt ingespeelt op deze woningbehoefte.

Het project: Het plangebied De Engel ligt aan de noordkant van Amstelhoek, ingeklemd tussen de rivier de Amstel en de busbaan welke Amstelhoek met de directe omgeving en regio verbindt. Momenteel bevinden zich er verschillende bedrijven in het plangebied, welke gesloopt zullen worden voor de herontwikkeling. In totaal is het plangebied circa 16.000 m2 groot.

In 2011 stelde de gemeente in overleg met de inwoners de Structuurvisie op voor Amstelhoek. Daarin staat als uitgangspunt dat het bestaande bedrijventerrein De Engel in zijn geheel wordt herontwikkeld om daar woningen te bouwen.

In het plangebied bevindt zich ook het gemeentelijke monument van de voormalige Zuivelfabriek, welke in de herontwikkeling behouden zal blijven. Plangebied in Amstelhoek

Op 3 maart 2020 ondertekenden wethouder Rein Kroon van de gemeente De Ronde Venen en de drie projectontwikkelaars Trebbe, Timpaan en Blantema B.V hiervoor een intentieovereenkomst. In deze intentieovereenkomst is afgesproken te onderzoeken of een ontwikkeling van circa 100 woningen haalbaar is te maken.

Amstelkade

Provincie Noord-Holland & gemeente Uithoorn

Bestaande woningen en bedrijfshallen

Uithoorn

Plangebied De Engel Achterzijde monument

Amstelhoek

Bestaande woningen en bedrijfshallen

Provincie Utrecht & gemeente De Ronde Venen Provincie grens Fort bij Uithoorn

Voorzijde monument

Te behouden bedrijfshal en woning

Plangebied De Engel ligt in gemeente De Ronde Venen en de provincie Utrecht 4

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

ONT WIKKELING DE ENGEL

5

1.2 De omgeving Het plangebied De Engel bevindt zich aan de rand van Amstelhoek, waar het dorp overgaat in het strokenlandschap van de Utrechtse Venen. Hier bevindt zich ondere andere het Fort bij Uithoorn in de laaggelegen polders met kronkelende riviertjes en petgaten, welke restanten zijn van veenontginningen in het verleden. De herontwikkeling van het plangebied De Engel staat niet op zichzelf. In de directe omgeving vinden verschillende herontwikkelingsprojecten plaats of staan op de planning, waarmee de woon- en leefkwaliteit in Amstelhoek en Uithoorn verbeterd gaat worden. Het gaat hierbij om de projecten Allure aan de Amstel in Uithoorn en het Pothuizen terrein in Amstelhoek. Direct aangrenzend aan De Engel bevindt zich het terrein van Pothuizen Metaal BV. Dit herontwikkelingsproject staat in directe relatie met De Engel, aangezien de toekomstige hoofdontsluiting van De Engel langs/door dit gebied loopt. Dit wordt ook voorgesteld in de Structuurvisie Amstelhoek

2011. Hierin wordt beschreven dat de bedrijfsactiviteiten komen te vervallen en het gebied een woonbestemming krijgt. Het ontwerp van het plangebied Pothuizen staat los van de ontwikkeling van De Engel.

Plangebied Pothuizen

Direct aan de noordkant van het plangebied ligt de bushalte Amstelhoek/Amstelkade. Via een busbrug over de Amstel zijn Uithoorn en steden en dorpen in de omgeving te bereiken. In Uithoorn kunnen toekomstige bewoners ook gebruik maken van de Uithoornlijn, welke Uithoorn verbindt met Amstelveen en Amsterdam waarmee de bereikbaarheid van Uithoorn en de tramhalte verbeterd wordt. De busbrug is momenteel niet toegankelijk voor voetgangers en fietsers. Er vinden echter wel gesprekken plaats om te kijken of dit mogelijk te maken is. Hierdoor zou de bereikbaarheid van Amstelhoek naar Uithoorn enorm verbeterd worden. Momenteel is er één brug over de Amstel voor voetgangers en fietsers, aan de zuidzijde van Amstelhoek.

Bestaande busbaan oostzijde plangebied

Busbrug over de Amstel

Bestaande woningen Amstelhoek

Busbrug over de Amstel

Busbrug Bushalte Amstelhoek Plangebied De Engel Bestaande woningen Amstelhoek

Plangebied Pothuizen

Rode contour

Het onderliggende stroken landschap en Eerste Bedijking der Mijdrechtse Droogmakerij

Fort bij Uithoorn

Ligging van plangebieden De Engel en Pothuizen in de Rode contour 6

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

ONT WIKKELING DE ENGEL

7

1.3 Technische randvoorwaarden Eigendom gronden De Engel De gronden in het plangebied zijn in eigendom van drie partijen. Samen hebben de drie projectontwikkelaars Trebbe, Timpaan en Blantema B.V een intentieovereenkomst getekend om een nieuwe woonwijk met circa 103 woningen te ontwikkelen. De noordelijke percelen zijn in eigendom van Timpaan + Trebbe. Het zuidelijke perceel, met daarin onder andere het gemeentelijke monument van de voormalige melkfabriek “Blantema”, is in eigendom van Blantema. Contouren & beperkingen: In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen bedrijfscontouren of beperkingen welke invloed hebben op de ontwikkeling. Tevens bevinden er zich geen transportleidingen van gevaarlijke stoffen of vervoersroutes van gevaarlijke stoffen in de omgeving. Er lopen geen hoofdleidingen door het gebied, de enige kabels/leidingen zijn ten behoeve van de ‘huisaansluitingen’ van de huidige functies die ofwel behouden blijven dan wel verwijderd worden.

Specifiek dient rekening gehouden te worden met het bestaande bouwbedrijf aan de Amstelkade 37 en 38 (Van Vliet). Dit perceel doet nu niet meer mee in de herontwikkeling en is daarom ook niet meegenomen in het Ruimtelijk Kader. Stedenbouwkundig dient derhalve uitgegaan te worden van een passende wijkopzet zonder het perceel Amstelkade 37 en 38. Ter plaatse is momenteel een bouwbedrijf gevestigd. Het geluidsonderzoek geeft aan dat bebouwing kan met de juiste maatregelen. In de uitwerking wordt gekozen voor de juiste maatregel, zoals maatregelen bij de bron, scherm, of maatregelen aan de woningen. Voor de realisatie van het meerendeel van de woningen zijn geen maatregelen nodig. Het geldende bestemmingsplan staat bedrijven tot milieucategorie 3.2 toe, maar dit wordt verlaagd naar maximaal milieucategorie 2 in het ontwerpbestemmingsplan ‘Dorpskernen’. Op basis van het overgangsrecht mag het huidige bouwbedrijf haar activiteiten legaal doorzetten. In het vervolg zal nader onderzoek gedaan worden naar een passende stedenbouwkundige oplossing waarmee alle beoogde functies passend naast elkaar kunnen bestaan.

Timpaan + Trebbe Blantema

Eigendom kavels in plangebied 8

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

Bestemmingsplannen: Op de gronden van de ontwikkeling gelden twee vigerende bestemmingsplannen: Ontwerpbestemmingsplan ‘Dorpskernen’ en Bestemmingsplan 1e herziening Buitengebied-West. Het bestemmingsplan ‘Dorpskernen’ is in november 2023 vastgesteld Volgens het ontwerpbestemmingsplan ligt er een dubbelbestemming met een archeologische waardevolle verwachting. In de Archeologische visie van de gemeente is een maximaal verstoringsoppervlak van 100m2 opgenomen. Omdat de herontwikkeling van De Engel meer dan 100m2 betreft, zal er een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd. Daarnaast is er door de ligging naast de Amstel sprake van een waterkering contour in het plangebied.

Conclusie Om de herontwikkeling van De Engel mogelijk te maken, zal een omgevingsvergunning aangevraagd moeten worden, zodat afgeweken kan worden van de geldende regels. Dit is alleen mogelijk indien het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Vervolg overleg met het Waterschap richting de vergunning is nog noodzakelijk.

Hiervoor geldt dat er uitsluitend kan worden gebouwd indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering. Bestemmingsplan Buitengebied-West In het bestemmingsplan is het perceel opgedeeld in vijf bestemmingen: Tuin, Landschappelijk, Wonen, Bedrijf en Verkeer. Tevens is er een dubbelbestemming met een archeologische waardevolle verwachting, Net zoals bij het andere bestemmingsplan zal een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd. Daarnaast is er door de ligging naast de Ringdijk sprake van een waterkering contour in het plangebied. Ook valt het onder de Stelling van Amsterdam.

Bestemmingsplankaarten

Fase 2 ONT WIKKELING DE ENGEL

9

2 Ruimtelijk kader 2.1 Concept Masterplan

Stedenbouwkundige uitgangspunten: • Hoofdontsluiting woonwijk via de Ringdijk Eerste bedijking; • Auto te gast op de boulevard langs de Amstel; • Behoudt en inpassing van de monumentale Zuivelfabriek, inclusief een nieuwe ontmoetingstuin ernaast; • Gevarieerde bebouwing langs de Amstel; • Aantrekkelijke waterkant met vaste ligplaatsen voor boten, dat directe relatie tot water versterkt; • Leefbaar groen voor spelen en ontmoeting; • Groene straten door niet veel parkeren in straatbeeld; • Groene ontsluitingslus als hoofdstructuur; • Representatieve groene wijkentree nabij de bushalte

De essentie van het concept masterplan van dit Ruimtelijk Kader is het ontwikkelen van een woonwijk die aansluit bij de bestaande gebouwde omgeving van Amstelhoek, maar ook voldoet aan de hedendaagse eisen wat betreft klimaatadaptiviteit. Een auto ontsluiting via de Piet Heinlaan zal voor teveel verkeer over deze straat en langs de Amstelkade zorgen. Daarom is gekozen om de hoofdontsluiting van de wijk aan de zuidoostkant plaats te laten vinden, via de Ringdijk Eerste bedijking. Vanaf deze aansluiting wordt de weg als een lus door het plangebied aangelegd, waaraan de woningen gelegen zijn. Een directe connectie met de Amstelkade ontbreekt. Voor fieters, voetgangers en calamiteiten is er wel een directe aansluiting vanuit de woonwijk met de Amstelkade.

Verbindingen maken en wandelen stimuleren

Aantrekkelijk waterfront

Wonen aan het water

Zuivelfabriek + tuin Speelplaats (a+b) Waterpartij

Poortwachter

Piet Heinlaan

Ringdijk Eerste bedijking

Concept Masterplankaart herontwikkeling De Engel 10

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

02

10 15 20

30

40

ONT WIKKELING DE ENGEL

11

2.2 Bijzondere plekken

1

Amstelkade waterfront De Amstelkade wordt een aantrekkelijke plek met veel ruimte voor voetgangers en fietsers. Er is veel ruimte voor bankjes en groen. Doordat de hoofdontsluiting van de wijk via de Ringdijk Eerste bedijking plaatsvindt en de industriële panden verdwijnen, zal het aantrekkelijker worden om langs de waterkant te flaneren met uitzicht op de langsvarende boten en gezelligheid aan de kade. Dit wordt versterkt door een nieuwe haven met vaste ligplaatsen voor een boot.

2

De grond rondom de Zuivelfabriek wordt meer dan een private tuin. Er wordt een openbare ontmoetingstuin

4

5

12

1

Amstelkade waterfront

Zuivelfabriek + tuin Het monument de Zuivelfabriek is al meer dan 100 jaar verbonden met het plangebied. Vandaar dat het gebouw in oude glorie wordt hersteld en herontwikkeld wordt tot meerdere woningen. Vanuit de woningen hebben bewoners straks een prachtig uitzicht over de Amstel.

3

Door een combinatie van zowel appartementen als grondgebonden woningen in verschillende prijsklassen langs de Amstelkade ontstaat er een levendige kade waar bewoners vanuit hun woning prachtig uitzicht op de Amstel en Uithoorn hebben. Dit levert veel sociale controle op, doordat er ruimte is voor voortuinen waar bewoners een picknicktafel of bankje kunnen neerzetten.

3

gerealiseerd waar bewoners uit de hele wijk kunnen samenkomen en genieten van het groen. Ook kan het gebruikt worden voor een klein evenement zoals een buurt barbecue. Door de tuin rondom het gebouw aan de leggen met uitlopers in de openbare ruimte aan zowel de voor- als achterzijde wordt het binnengebied met de Amstelkade verbonden.

4

Groene lint De straten worden ingericht als groene linten. Door een wijder straatprofiel toe te passen is er veel ruimte voor groen en bomen. Ook worden parkeerkoffers toegepast, waardoor er zoveel mogelijk geparkeerde auto’s uit het straatbeeld verdwijnen. Dit levert veel ruimte voor groen op, wat functioneel ingericht wordt. Zo zal er veel ruimte zijn voor bloemen en bomen, wat goed voor de biodiversiteit is en schaduw oplevert. Daarnaast wordt het groen gebruikt om water te infiltreren.

Groene lint

Natuurlijk spelen

De woningen langs het groene lint zijn georiënteerd op de openbare ruimte, waardoor veel sociale controle plaatsvindt. Dat wordt versterkt door voortuinen of Delftse stoepen te realiseren waar bewoners lekker kunnen zitten of een praatje met de buren kunnen maken.

2

Zuivelfabriek + tuin

Natuurlijk spelen Tussen de verhoogde busbaan, de Poortwachter en de meerlaagse bebouwing van het middenblok ontstaat een groen/blauw plantsoen. Dit wordt een natuurlijke plek om te spelen, met veel ruimte voor ontmoeting en waterberging. Het wordt de centrale ontmoetingsplek in de wijk waar kinderen met elkaar kunnen spelen en volwassenen elkaar kunnen ontmoeten.

Het gebied zal een natuurlijke uitstraling krijgen met veel bomen en bloemrijke beplanting. Hier beleef je de seizoenen in een mooie ingesloten ruimte met ogen op straat voor de sociale veiligheid. Het spelen helpt mee aan een klimaatadaptieve wijk omdat de waterberging gekoppeld wordt aan de speelplek zodat er een dynamisch waterpeil ontstaat en een natuurlijke speelplaats. Voor de kleinere kinderen komt er ook een speelplek, waarbij aandacht is voor de veiligheid i.v.m. de nabijheid van water.

5

Poortwachter

Poortwachter Het appartementengebouw de Poortwachter vormt de entree van de nieuwe woonwijk. Naast het appartementengebouw is de verplaatste HOV bushalte Amstelhoek voorzien. Dit gebied wordt daarop ingericht met voldoende fietsenstallingen en er

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

is zicht op de bushalte vanuit de appartementen. Dit vergroot de sociale veiligheid in de omgeving. Het gebouw staat los van het landschap en behoeft een vrijere vorm.

ONT WIKKELING DE ENGEL

13

2.3 Visie bebouwing Woonprogramma Het uitgangspunt is een woonprogramma dat aansluit op de woningbouwbehoefte van Amstelhoek en de gemeente De Ronde Venen. Het programma van circa 103 woningen bestaat uit: • 30% sociaal = 31 woningen • 20% betaalbaar (koopwoningen tot €390.000) (prijspijl 2024) = 21 woningen • 50% vrije sector = 51 woningen Als ‘bouwstenen’ voor deze ruimtelijke verkenning wordt uitgegaan van grondgebonden woningen (rijwoningen) en appartementen. Vanwege de gewenste betaalbaarheid van het woningbouwprogramma, worden twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen vooralsnog uitgesloten.

• •

•

Betaalbare woningen: starters vanuit Amstelhoek die nog in het ouderlijk huis wonen, maar geen kans hebben gekregen om op eigen benen te staan en deze kans hier krijgen; Vrije sector woningen: deels doorstroming vanuit gezinnen die een volgende stap willen maken in hun woon carrière, vanuit Amstelhoek zelf. De gemeente en ontwikkelaars bekijken de mogelijkheden om de kansen te vergroten voor inwoners uit Amstelhoek om een woning te kopen binnen het project; Kadewoningen: voor de liefhebbers die optimaal gebruik willen gaan maken van de woonkwaliteit aan de Amstel met aanlegplaats.

Het plan richt zich op de volgende doelgroepen: • Sociale woningen: senioren of starters die huren via bijvoorbeeld de woningcorporatie Cazas Wonen. Door de toevoeging van sociale woningen wordt de doorstroom in Amstelhoek bevorderd;

•

Uitgangspunten bebouwing: • Bebouwing wordt uitgevoerd in een hoogwaardige architectuur (referenties, zie beeldkwaliteitparagraaf); • De woningen worden representatief naar de openbare ruimte georiënteerd; • Bebouwing met dorpse geleding en opbouw; • Dorpse rijwoningen aan groen omzoomde buurtstraat; • Zuivelfabriek met appartementen als herkenbaar en beeldbepalend onderdeel; • Bijzondere kadewoningen aan de Amstelkade met zicht op de Amstel en aantrekkelijke tuinzijde in de wijk; • Ingetogen appartementengebouw aan gemeenschappelijk groen; • Karaktervolle en duurzame materiaal- en kleurkeuze; • De Zuivelfabriek wordt getransformeerd naar een woongebouw met 1 nieuwe toegevoegde bouwlaag bovenop de 2 bestaande bouwlagen; • Het appartementengebouw aan de zuidzijde van de Zuivelfabriek aan de Amstelkade is maximaal 4 bouwlagen; • De rijwoningen aan de Amstelkade zijn maximaal 4 lagen hoog inclusief een setback/kap (gemeten vanuit de wijk);

• •

• • • •

De grondgebonden rijwoningen bestaan uit 3 lagen inclusief een kap of 3 lagen exclusief kap of setback. Parkeren wordt gerealiseerd op het binnenterrein en/of in het openbare gebied; Grondgebonden woning: portiekwoningen met afwijkende 3e bouwlaag op koppen mogelijk De bouwhoogte voor de centraal gelegen appartementengebouwen varieert met een maximum van 5 lagen inclusief setback; De bovenste bouwlaag kan een inspringing (setback) en/of een kap (wonen in de kap) krijgen. Nader uitwerken van positionering setback in latere fase; Voor alle appartementengebouwen geldt de Amsterdamse bouwbrief. Collective fietsenberging en kleine berging in de woning; Duurzaamheid: De ambitie is om de nieuwe woningen gasloos en energieneutraal te bouwen; Parkeren vindt plaats in en rondom de bouwblokken in de openbare ruimte of op uitgeefbare grond; Aandacht voor het ontwerpen van de overgangen naar bestaande bebouwing.

Type bebouwing 1. Kadewoningen 2. Rijwoningen 3. Kadeblok

1

4. Middenblok

2

5. Zuivelfabriek 1

6. Poortwachter

2

Voorgevel Voorgevel uitstraling

5

2

Oriëntatie 3

2 4

6

Bebouwingshoogtes per woonblok 14

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

Type bebouwing en oriëntatie ONT WIKKELING DE ENGEL

15

2.4 Visie beeldkwaliteit Doorkijk op beeldkwaliteit Deze beeldkwaliteitsparagraaf geeft een doorkijk op de ambitie en de mogelijke invulling van de architectuur van Amstelhoek De Engel. In een later stadium wordt dit verder uitgewerkt en vastgesteld. Daarnaast wordt de visie ingezet bij de participatie om draagvlak bij de omwonenden op te halen.

Circulariteit van materiaalgebruik speelt een belangrijke rol in de verdere uitwerking van de architectuur en het bouwsysteem. Speciale aandacht gaat uit naar het zichtbaar maken van deze circulariteit zodat de duurzaamheid een visuele boodschap is van de architectuur.

Korrelmaat Voor de ontwikkeling is er gezocht naar een stedenbouwkundige korrel die precies ligt tussen het grootschalig appartementengebouw en de individuele woning. De korrel van drie à vier beuken is harmonieus rond het hele bouwblok getrokken. De maximale repetitie is 4, welke niet meer dan 2x herhaald mag worden, waardoor een kleinschalige dorpse uitstraling ontstaat. De architectuur bestaat in de basis uit metselwerk, aansluitend op de architectuur van het huidige dorp. De keuze van de kleuren van het metselwerk wordt gebaseerd op het huidige kleurenpallet van Amstelhoek.

Voorbeelden van metselwerkmotief en kleuren

Voorbeelden van verbijzonderingen van houten geveldelen en verticaal toepaste pannen.

Korrelmaat en mogelijke kleurstelling 16

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

ONT WIKKELING DE ENGEL

17

2.4.1 Beeldkwaliteit kadewoningen

2.4.2 Beeldkwaliteit rijwoningen

Bouwhoogte Buurtzijde: Maximaal 4 lagen, waarvan 4e laag met afwijkende setback Kadezijde: Maximaal 3 lagen, waarvan 1e laag als bel-etage, 3e laag met afwijkende setback.

Bouwhoogte Maximaal 3 lagen, waarvan 3e laag als langskap.

kapwoningen

twee lagen met kap, verbijzonderen van de koppen

genuanceerde verticale parcelering

Split-level woning met hogere plint aan kadezijde

Afwisselend materiaal- en kleurgebruik voor kleinere korrel

Afwijkende kopwoning: andere nokrichting en deur in zijgevel

Karakter en geleding kadewoningen

Karakter en geleding rijwoningen

•

•

Grondgebonden rijwoningen;

•

Kopwoningen afwijkend als markering blokeinde;

•

Dakkapel voorzijde is onderdeel van de gevel;

•

‘Delftse stoep’ voorzijde, groene tuinafscheidingen;

• • •

Split-levelwoningen door hoogteverschil; 4e bouwlaag afwisselend in vorm (kap, plat, met setback), max. 3 dezelfde keuze naast elkaar; Woningen zijn genuanceerd verticaal geparceleerd; Entree mogelijk aan beide zijden, hoofdoriëntatie aan kadezijde.

• • • •

Afwijkende plint met oprit en berging

• • 18

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

dakkapel voorgevel onderdeel van gevel

zijkant kopwoning integraal ontworpen

Wisselende kleur metselwerk, portiekwoning op kop

Kopwoning, tuinafscheiding en berging samenhangend ontworpen; Portiekwoningen van 3 bouwlagen op koppen mogelijk; Portiekwoningen met afwijkende 3e bouwlaag (iets terugliggend, ander materiaal), geen kap; Metselwerk als basis, max. 4x dezelfde steen naast elkaar metselwerk als basis + niet een reeks van 4 naast elkaar herhalen;

Schaalverkleining door verticale pannen

Accenten in materialen als houten delen en verticale pannen; Duidelijke gootlijn. ONT WIKKELING DE ENGEL

19

2.4.3 Beeldkwaliteit kadeblok

2.4.4 Beeldkwaliteit middenblok

Bouwhoogte Maximaal 4 bouwlagen, waarvan 4e laag met afwijkende setback.

Bouwhoogte Maximaal 5 lagen, waarvan 5e laag met afwijkende setback.

genuanceerde verticale parcelering

schuine of rechte kapvorm

Verspringingen in de gevels

variatie in geveldiepte

Wisselende gebouwdiepte en kapvorm

20

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

Afwijkende plint, terugspringing bovenste laag

Karakter en geleding kadeblok

Karakter en geleding middenblok

•

Zorgvuldige opdeling volume;

•

Beperkt pallet aan kleuren en materialen;

•

Subtiele verticale geleding;

•

Passende, aftrappende aansluiting op rijwoningen;

•

Architectuur is afwisselend en dorps;

•

Gebouwstructuur zorgvuldig gekozen geleding;

•

Visueel schaalverkleindende vormgeving;

•

Herkenbare entree aan busbaanzijde;

•

Leesbare woningen op begane grond.

•

Verticale vetrapping/geleding

Bouwstructuur

Vertrapte of schuin geplaatste voorgevel om zicht op Zuivelfabriek te behouden/versterken;

•

Wisselende gebouwdieptes mogelijk;

•

Laat naastgelegen monument in waarde.

horizontale geleding

gelede opbouw

Horinzontale geleding, terugspringing bovenste laag

Geleding door variatie metselwerk, balkonpositie en gebouwhoogte

ONT WIKKELING DE ENGEL

21

2.4.5 Beeldkwaliteit poortwachter

2.4.6 Beeldkwaliteit monument Zuivelfabriek

Bouwhoogte 4 lagen, waarvan 4e laag met afwijkende setback.

De Zuivelfabriek uit 1911 is aangemerkt als gemeentelijk monument. Het zorgvuldig ontworpen fabrieksgebouw met de bijzondere, gebiedsgebonden historie is uniek voor Amstelhoek. Het gebouw wordt daarom ingezet om een herkenbare identiteit te verlenen aan de nieuwe ontwikkeling van De Engel. Het oorspronkelijk vierkante fabrieksgebouw is later uitgebouwd met uitbouwen aan de voorzijde en de noordelijke zijkant. Het fabrieksgebouw heeft ontegenzeggelijk een architectuurhistorische waarde, hoewel de architectuur thans niet goed tot zijn recht komt vanwege de latere aanbouwen. Door de latere wijzigingen is er geen zichtbare samenhang meer tussen het exterieur en de interieurafwerking. Zie ook het document Historische verkenning uit 2018 door IDDS, welke als bijlage is toegevoegd.

horizontale geleding

gelede opbouw

Deze latere uitbouwen van indifferente monumentale waarde (zie document Historische verkenning) worden gesloopt, waardoor de historische structuur weer zichtbaar wordt. Waar nodig zullen bestaande geveldelen worden gerenoveerd. De kelder en bestaande binnenstructuur zijn niet noodzakelijkerwijs behoudenswaardig en zal aan de nieuwe invulling worden aangepast. Op dit moment heeft het gebouw de bestemming ‘bedrijf’. Door de prachtige ligging aan het water biedt de herbestemming naar een appartementengebouw de grootste ontwikkelkans. Om het geheel financieel haalbaar te maken wordt het volume vergroot. De nieuwe toevoeging wordt op een contrastrijke manier ingezet, waarbij de kwaliteiten van het monumentale deel extra leesbaar wordt. Herkenbare entree in terugliggende plint

Horinzontale geleding met setback bovenste bouwlaag Karakter en geleding poortwachter

•

Vrije vormgeving volume;

•

Horizontale geleding;

•

Beperkt pallet aan kleuren en materialen;

•

Deels terugliggende plint met herkenbare entree;

•

Alzijdig gebouw.

De noordelijke en oostelijke gevelzijde zijn het meest aangetast in de tijd. Hier wordt een nieuw volume toegevoegd dat aansluit bij de verhoudingen en geleding van het historische ontwerp. Om de zichtbaarheid en haalbaarheid te vergroten zal dit nieuwe volume 1 bouwlaag hoger zijn dan bestaand, waarmee het ook aan de buurtzijde een herkenbaar oriëntatiepunt wordt.

De oorspronkelijke gebouwvorm van de Zuivelfabriek wordt weer zichtbaar gemaakt. De later toegevoegde aanbouwen aan voorzijde en zijkant hebben geen monumentale waarden en worden verwijderd. De kenmerkende geleding van de historische gevels wordt toegepast in het nieuw toe te voegen volume. Het nieuwe volume krijgt gelijkende verhoudingen in plattegrond en voegt 1 extra bouwlaag toe aan het geheel. De uitbreiding wordt verschoven ten opzichte van de historische voor- en zijgevel geplaatst zodat deze onderdelen goed leesbaar blijven. In kleur en materialisatie wordt ingezet op contrast waarbij het bestaande monumentale karakter van de Zuivelfabriek sterker naar voren komt. Op deze manier ontstaat een samenhangend geheel met een goed zichtbare, herkenbare verschijningsvorm dat een eigen identiteit toevoegt aan de nieuwe buurt. Interieur Het interieur is onderzocht op waardevolle cultuurdragers die mogelijk de moeite van het bewaren waard zijn. Dit volgt in een later proces. Kernwaarden ontwerp herbestemming: • oud en nieuw vitaliseren elkaar; • balans tussen contrast en aansluiting; • leesbare, herkenbare toevoegingen; • passende ritmering en materialisering. Uitgangspunten: • Zuivelfabriek als verbijzondering in het plan; • Passende overgang privaat openbaar; • Herkenbaarheid van de Zuivelfabriek naar de buurtkant.

Bouwhoogte Buurtzijde: Maximaal 3 lagen Kadezijde: Maximaal 2 lagen, bestaand

Vrije, luchtige vormgeving

Oorspronkelijke bouwtekeningen, 1911 22

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

ONT WIKKELING DE ENGEL

23

Zuivelfabriek ten tijde van bouwhistorisch onderzoek

Bouwdelen

Gewenste referentiebeelden

Zuivelfabriek ten tijde van bouwhistorisch onderzoek Bouwdeel A (1912) - omvat een souterrain, een begane grond op dijkniveau en een verdieping onder een plat dak. Bouwdeel B (1926) - voormalige melkontvangkamer aan de voorzijde omvat slechts een begane grond onder een platdak. Bouwdeel C (1973) - opgebouwd uit een begane grond en een verdieping onder een platdak.

Voorstel uitwerkingsrichting MOKA 24

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

ONT WIKKELING DE ENGEL

25

2.5 Essentiekaart

open verharding

l

ste

Am

aanlegpier

waterbergende bermen

waterbergende bermen appartementen/ sociale woningbouw

monument Zuivelfabriek

speeltuin

waterberging open verharding kleinschalig appartementengebouw waterbergende bermen

bushalte Amstelhoek - HOV overstappunt

open verharding

02

26

10 15 20

30

40

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

ONT WIKKELING DE ENGEL

27

2.6 Visie autoverkeer

2.7 Visie aansluiting openbaar vervoer

In het plangebied wordt de weg als een lus door de wijk aangelegd, waaraan de woningen gelegen zijn. Deze lus sluit aan op de Ringdijk Eerste bedijking. Een directe autoconnectie met de Amstelkade ontbreekt (met uitzondering voor calamiteiten), waardoor de Piet Heinlaan ontzien wordt van extra autoverkeer.

Voor een ontspannen, veilig en aangenaam woongebied is het belangrijk dat de omgeving goed bereikbaar is met het openbaar vervoer. Hiermee wordt voorkomen dat bewoners helemaal afhankelijk worden van auto’s en daarmee extra parkeer- en verkeersdruk in de wijk komt. Voor de ontwikkeling van De Engel kan gebruik worden gemaakt van het bestaande openbaar vervoer netwerk.

Uitgangspunten: • Hoofdontsluiting aan de zuidoostzijde, via Ringdijk Eerste bedijking. • Er komt geen directe autoconnectie met Amstelkade. • De auto is op een deel van de lus ‘te gast’. • Parkeren vindt plaats in de openbare ruimte in parkeerkoffers of langs de straat, en binnen de uitgeefbaar grenzen. • Parkeerplaatsen worden uitgevoerd in half-open verharding. • Parkeernormen van de gemeente De Ronde Venen gelden als basis, categorie ‘schil-centrum’. • Bezoekersparkeren langs Amstelkade

Parkeerberekening: Programma: ca. 103 woningen: • 30% sociaal = 31 woningen x 1,4 = 43,4 pp • 20% betaalbaar koopwoningen tot €390.000) (prijspijl 2024) = 21 woningen x 1,6 = 33,6 pp • 50% vrije sector = 51 woningen x 1,7 = 86,7 pp • Totaal aantal pp: 164 pp

Uitgangspunten: • Bushalte Amstelhoek ter hoogte van appartementencomplex de Poortwachter; • Aantrekkelijke en veilige aansluiting bushalte via nieuwe wijk; • Circa 60 fietsparkeerplaatsen bij de bushalte.

Momenteel passeert de regionale busbaan aan de oostzijde van het plangebied. Op initiatief van de gemeente De Ronde Venen is het de intentie van de huidige bushalte Amstelhoek een HOV mobiliteitspunt te maken en het te verplaatsen naar de zuidoost hoek van het plangebied, bij het nieuwe appartementencomplex Poortwachter. Vanaf hier zijn onder andere Mijdrecht, Uithoorn, Amstelveen en Amsterdam makkelijk bereikbaar. Voorbeelduitwerking HOV mobiliteitspunt Amstelhoek

Bezoekersparkeren langs Amstelkade

De te ontlasten Piet Heinlaan

Visiekaart autoverkeer 28

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

Visiekaart aansluiting openbaar vervoer ONT WIKKELING DE ENGEL

29

2.8 Visie fietsers en voetgangers Door directe fiets- en voetgangers verbindingen te creëren, wordt het gebied aantrekkelijk voor actief verkeer. Zo is er een directe verbinding vanuit de woonwijk met de Amstelkade, waar veilig gewandeld kan worden doordat er minder ontsluitingsverkeer meer aanwezig is. Ook wandelen bewoners zo naar de bushalte Amstelhoek.

Voor bewoners van de appartementen zullen fietsvoorzieningen in het gebouw worden meegenomen. Hier kunnen verschillende soorten fietsen worden gestald. Hier geldt een fiets parkeernorm van 0,75fpp per woning verdeeld over twee stallingen. Voor bezoekers worden bij de entree’s fietsvoorzieningen in de openbare ruimte gereserveerd.

In de woonwijk kunnen de bewoners makkelijk naar de parkeerkoffers lopen, waarmee de straten zoveel mogelijk ontzien worden van geparkeerde auto’s, waarmee ook de veiligheid en aantrekkelijkheid van de straten vergroot wordt. Voetpaden zijn aantrekkelijk door het vele groen in de straten, en ontsluiten de ontmoetingstuin, welke om de Zuivelfabriek heen ligt. Hier kunnen voetgangers en buurtbewoners ontmoeten en uitrusten op een bankje omringd door bloemen.

Uitgangspunten: • Directe loop- en fietsverbindingen met OV-haltes en Amstelkade. • Parkeerkoffers makkelijk bereikbaar vanuit woningen via aantrekkelijke voetpaden. • Fietsvoorzieningen meegenomen in appartementengebouwen, 0,75 fpp per woning. • Veilige straten voor fietsers en voetgangers.

Flaneren langs kade

Fietsvoorzieningen in gebouw

Ontmoetingstuin

Visiekaart fietsers 30

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

Visiekaart voetgangers ONT WIKKELING DE ENGEL

31

3 Duurzaamheid

3.1 Convenant duurzame woningbouw Bij de herontwikkeling van plangebied De Engel wordt rekening gehouden met het Convenant Duurzame Woningbouw van de provincie Utrecht. Het is opgesteld vanuit de ambitie van de provincie Utrecht om de duurzaamheidsambities makkelijker en tegen lagere kosten onderdeel te maken van de grote woningbouwopgave. De gemeente De Ronde Venen, Timpaan en Trebbe hebben zich aangesloten bij dit convenant.

3.2 Visie Energie BENG 1 & BENG 3

Per onderwerp kan een brons, zilver en goud score behaald worden. Voor alle onderwerpen is het streven om minimaal de score ‘brons te behalen. Waar mogelijk wordt gestreeft naar de score ‘goud’. Op de volgende pagina’s worden de visies per onderwerp behandeld.

Het convenant brengt de belangrijkste duurzaamheidsthema’s samen en biedt een kader voor opdrachtgevende en opdrachtnemende partijen om de duurzaamheidsambities in de woningbouwopgave te integreren. De thema’s waar het convenant zich op richt zijn: circulariteit, energie, klimaatadaptatie, duurzame mobiliteit, natuurinclusiviteit en gezondheid. Uitgangspunt zijn de landelijke doelstellingen op het gebied van CO2-reductie, circulariteit en de energietransitie.

De BENG-normen De drie BENG-normen zijn: 1. De maximale energiebehoefte voor verwarming en koeling in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar; 2. Het maximale primair fossiel energiegebruik in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar; 3. Het minimale aandeel hernieuwbare energie in percentage van eigen energieverbruik. Naast de BENG-normen is er wettelijk een grenswaarde vastgesteld voor de temperatuur overschrijding in de woning (TOjuli).

Uitgangspunten: • BENG 1: Brons • BENG 3: Brons

Gezondheid Energie Lage energiebehoefte door goede isolatie

Natuurinclusiviteit & biodiversiteit

Circulair Hernieuwbare energie

Minder fossiel energiegebruik

Duurzame mobiliteit Klimaatadaptatie

Score diagram Convenant Duurzame Woningbouw 32

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

ONT WIKKELING DE ENGEL

33

3.3 Visie Circulair

3.4.1 Visie Duurzame mobiliteit

MPG-score en massapercentage van grondstoffen MPG-score De landelijke grenswaarde van de MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) per 1 juli 2021 is maximaal 0,80 voor nieuwe woningen. Deze wordt de komende jaren stapsgewijs aangescherpt tot 0,50 in 2030. Op dit moment vindt er een verkenning plaats in hoeverre het sneller aanscherpen van de MPG-score mogelijk is (0,50 in 2025 en 0,20 in 2030).

Parkeernorm & laadpalen Uitgangspunten: • MPG-score: Brons • Massapercentage: Brons

Materialenpaspoort Voor het project zal een materialenpaspoort opgesteld worden. Dit zal dienen als bewijslast voor de indicatoren binnen het thema circulariteit en voor de evaluatie van het convenant. 0,75

0,5

0,8

Subdoelen vanuit het convenant voor het thema mobiliteit zijn het verminderen van reiskilometers, overstappen naar elektrisch personenvervoer, minder auto’s en het stimuleren van duurzame vormen van vervoer.

om voor elk parkeervak leidinginfrastructuur (loze leidingen) aan te leggen voor de aanleg van laadpunten. Dit geldt voor nieuwe woongebouwen en voor bestaande woongebouwen die ingrijpend worden gerenoveerd.

Parkeernorm Voor De Engel is in de voorgeschreven parkeernormen de categorie ‘schil centrum’ van toepassing. De reden hiervoor is de ligging ten opzichte van de (toekomstige) bushalte in Amstelhoek aan de zuidoost zijde van de wijk. Daarnaast zijn de voorzieningen in Uithoorn op loopafstand van het plangebied. Een van de ambities uit het Convenant duurzame woningbouw is het verlagen naar 90% van de parkeernorm per woning. Op deze locatie vinden we de norm ‘schil centrum’ genoeg passend en passen we deze ambitie niet toe, dit doen we vanwege het amendement die de gemeenteraad heeft aangenomen bij de vaststelling van het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030 om geen reductie toe te passen op de parkeernormen.

Deelauto Bij de HOV-halte aan de oostzijde van het plangebied zetten we in op het aanbieden van twee deelauto’s. Uitgangspunten: • Laadpaalnorm: Brons

Laadpalen Bij woongebouwen met meer dan 10 parkeervakken op hetzelfde terrein, is het sinds maart 2020 landelijk verplicht

0

Bouwen met CLT

Bouwen met hout

Circulair hergebruik (materialen) Zuivelfabriek

Visiekaart parkeren + laadpalen 34

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

ONT WIKKELING DE ENGEL

35

3.4.2 Visie Duurzame mobiliteit

3.4.3 Visie Duurzame mobiliteit

Zie paragraaf 2.9

De aanwezigheid van goede ov-verbindingen in de directe omgeving biedt de mogelijkheid om in te zetten op deelmobiliteit. Zoals het aanbieden van een deelauto, of deelbakfietsen, waarmee het aantrekkelijker wordt om boodschappen met de fiets te doen.

Uitgangspunten: • Inzetten op verschillende vormen van deelmobiliteit om ruimte te besparen en bij te dragen aan een milieuvriendelijkere woonomgeving.

Deelauto bij HOV bushalte Amstelhoek

Deelbakfietsen voor Cazas appartementen

Looproutes & fietsroutes

Deelmobiliteit

Uitgangspunten: • Directe loop- en fietsverbindingen met OV-haltes en Amstelkade. • Parkeerkoffers makkelijk bereikbaar vanuit woningen via aantrekkelijke voetpaden. • Fietstvoorzieningen meegenomen in appartementengebouwen, 0,75 fpp per woning. • Veilige straten voor fietsers en voetgangers.

Deelbakfietsen voor Cazas appartementen

Visiekaart voetgangers en fietsers 36

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

ONT WIKKELING DE ENGEL

37

3.5 Visie Klimaatadaptatie Kansen, om in onze leefomgeving meer rekening te houden met het veranderende klimaat, zitten in het verwerken van meer groen en water. Groen speelt een belangrijke rol bij klimaataanpassing en waterberging en het voorkomen van hitte-stress. Een aantrekkelijke groenstructuur vormt onderdeel van de verder uitwerking van het plan. In geval van dijkdoorbraak en overstroming staat het gebied minder dan 0,5 meter onder water, waardoor bewoners veilig kunnen vluchten naar de eerste verdieping of de busbaan. Die kans is 1:30.000 per jaar volgens de Klimaateffect atlas. Daarmee is er sprake van een veilige woningbouwlocatie. Uitgangspunten: • Parkeerplaatsen worden als groene parkeerplaatsen uitgevoerd. • Het plangebied wordt voorbereid op klimaatverandering, met passende waterberging en oppervlaktewater. • Water vanuit uitgeefbaar gebied wordt geborgen in waterbergende bermen aan de straatzijde. Via riolering wordt het daarna richting het oppervlaktewater geleid. • In het centrale woonblok wordt een waterberging buffersysteem toegepast onder de parkeerkoffer.

• • •

• •

Overtollig water wordt via riolering naar het oppervlaktewater geloosd. In het profiel wordt rekening gehouden met regenwaterafvoer en het beperken van het niet doorlaatbare verhard oppervlak, zoals waterdoorlatende parkeerplaatsen. Op privaat terrein wordt een groot deel van de neerslag (50mm, met range tussen 40-70 millimeter) van een hevige bui (1/100 jaar, 70 millimeter in een uur) verwerkt (geïnfiltreerd, vastgehouden en/of geborgen) in voorzieningen op privaat terrein of in daarvoor bestemde (extra) voorzieningen in het plangebied. De voorzieningen voeren de eerste 24 uur vertraagd (niet extra) af en zijn in maximaal 60 uur weer beschikbaar (range 48-60 uur). Rekening houden in het ontwerp met de ophoging van de dijk. Er worden maatregelen getroffen op het voorkomen van schade, het beperken van schade en het voorkomen van slachtoffers in geval van een overstroming. Er is een korte vluchtroute naar de busbaan. Ook wordt de trafo 30 centimeter boven het maaiveld geplaatst.

Groene open bestrating

Waterberging in openbare ruimte

0.31 -1.54 -0.29 0.38

Visiekaart watersysteem 38

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

-1.02

-1.46

Hoogtekaart Plangebied De Engel ONT WIKKELING DE ENGEL

39

3.6.1 Visie Natuurinclusiviteit en biodiversiteit

3.6.2 Visie Groennorm

Ecologische quickscan Voor de ontwikkeling van De Engel is een ecologische quickscan uitgevoerd. Het onderzoeksgebied ligt buiten het Natuurnetwerk Nederland, de Groene contour, Weidevogelkerngebied en Ganzenrustgebied. De bescherming van het Natuurnetwerk Nederland kent geen externe werking.

Uitgangspunten • De geldende groennorm van minimaal 90 m2 openbaar groen per woning wordt vervangen door de norm van 30% uit het Convenant Duurzame Woningbouw van de Provincie Utrecht. • Het horizontale en verticale oppervlak wordt in samenhang met de groenblauwe structuren in de bredere omgeving ingericht (met minimaal 30% groen op buurtniveau, boomkroonoppervlak telt mee). Daar waar mogelijk wordt gevelgroen meegenomen in het woningontwerp

Hoogwaardige habitats

Beschermde diersoorten benutten het plangebied als foerageergebied en mogelijk bezet een beschermd grondgebonden zoogdier er een vaste rust- en/of voortplantingsplaats, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats, nestelen er vogels en bezetten vleermuizen er een vaste rust- of voortplantingsplaats.

Groenblauwe structuren

habitats voor soorten en een ecosysteem gerichte benadering met daarin habitats voor soorten. In een later stadium wordt een ecoloog betrokken. Uitgangspunten: Nestgelegenheid, faunabuizen, paddengoten, faunageleidingsschermen, vleermuis “hop-overs”. Per woning 1 maatregel. • Een groennorm aanhouden minimaal 30% groen op buurtniveau (boomkroonoppervlak telt mee) en 0,75 boom per woning. • Bloemrijke openbare ruimte en bloemrijke oever.

•

Beschermde ongewervelden bezetten echter geen vaste rust- of voortplantingsplaats in het plangebied en amfibiën bezetten er geen voortplantingsplaats.

Plangebied:

16.141 m2

Totaal groen nodig

4842 m2 (30%)

• • •

Parkeerplaatsen worden als groene parkeerplaatsen uitgevoerd. Behoudt + uitbreiding bestaande blauwe structuur. Minimaal 0,75 boom per woning.

Groen 3.041 m2 Open verharding (50%) 1583 m2 (792m2) Pergola 353 m2 Bomen 1.274 m2 Groen speeltuin 90 m2 Totaal groen in het plan 5.550m2 5.550m2 - 4842m2 = +708m2

Verbeteren biodiversiteit en natuurwaarden In het plan zullen bouwwerken en de omliggende openbare ruimte bijdragen aan de lokale biodiversiteit en algemene natuurwaarden. Door natuurinclusief te bouwen gericht op het behoud, verbeteren en uitbreiden van biodiversiteit in de gebouwde omgeving en door het creëren van geschikte

De te behouden coniferenhaag aan de noordzijde van de bedrijfshal

Visiekaart natuurinclusiviteit 40

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

Visiekaart groen en water ONT WIKKELING DE ENGEL

41

3.7.1 Visie Gezonde leefomgeving

3.7.2 Visie Gezonde leefomgeving

Toxiciteit in materialen

Uitganspunt van het thema gezonde leefomgeving is om gezonde woningen te realiseren met een prettig binnenklimaat en vrij van schadelijke stoffen.

Temperatuurstijging tegengaan Uitgangspunten: • toxiciteit in materialen: brons

Biobased materialen Het gebruik van biobased materialen als bouwmaterialen zorgt vanwege het vochtregulerende vermogen in veel gevallen voor een gezonder binnenklimaat. De indicator voor biobased materialen bij het thema circulaire economie draagt dus ook bij aan een gezonde woning.

Hitte Extreme, langdurige hitte vermindert het functioneren van mensen en kan schadelijk zijn voor de gezondheid. De indicator hitte bij het thema klimaatadaptatie stelt ambities voor de hoeveelheid schaduw, het aantal koele plekken en de binnentemperatuur.

Groen Een groene omgeving in of nabij een wijk draagt bij aan het welzijn van mensen. Mensen voelen zich gezonder, hebben aantoonbaar minder stress en komen minder vaak bij de huisarts. Niet alleen vanwege frisse lucht, maar ook door de positieve werking van natuur.

•

Uitgangspunten: • Temperatuurstijging tegengaan: goud • Schaduwrijke verblijfsplekken in openbare ruimte • Oppervlaktewater voor verkoeling • Aandeel verhard oppervlak zoveel mogelijk beperken.

• •

Tenminste 40% schaduw in het plangebied op de hoogste zonnestand (21 juni) voor verblijfsplekken en gebieden waar langzaam verkeer zich verplaatst en minimaal 30% schaduw op buurtniveau. Koele, schaduwrijke verblijfsplekken zijn op loopafstand (300 meter) aanwezig en openbaar toegankelijk. 40% van alle horizontale en verticale oppervlakten wordt warmte werend of verkoelend ingericht

Groene daken

Bouwen met hout

Schaduwrijke wandelpaden

Schaduwrijke ontmoetingsplekken

Oppervlaktewater

42

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

ONT WIKKELING DE ENGEL

43

4 Profielen De profielen hebben een status van Voorlopig ontwerp. In de volgende fases zullen deze verder uitgewerkt worden.

Profiel AA

Profiel BB 44

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

ONT WIKKELING DE ENGEL

45

46

Profiel CC

Profiel EE

Profiel DD

Profiel FF

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

ONT WIKKELING DE ENGEL

47

Profiel HH

48

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

ONT WIKKELING DE ENGEL

49

5 Beleidskader Structuurvisie Amstelhoek (2011):

De opgave van de herontwikkeling van het bedrijventerrein De Engel naar een woongebied is opgenomen in de Structuurvisie Amstelhoek uit 2011. Voor het plangebied zijn verschillende uitgangspunten opgenomen: -Kleinschalige structuur van slootjes, smalle wegen en afwisselende woningtypen, passend bij de bestaande sfeer van Amstelhoek; -Ontsluiting via ‘Ringdijk 1e bedijking’ (Piet Heinlaan niet extra belasten); -Aandacht voor bouwmassa; -Zicht op/wonen aan de Amstel. De ontwikkeling van De Engel wijkt qua woonprogramma af van de structuurvisie uit 2011. Dertien jaar later is de woningmarkt veranderd. Het woonprogramma sluit aan op het Coalitieakkoord, Rijksbeleid en de wens van de bewoners.

Structuurvisie De Ronde Venen 2030 (2013) + Addendum 2030:

Voor het plangebied De Engel zijn in de structuurvisie uitgangspunten geformuleerd. In de basis geldt dat woningen en woonomgeving aansluiten op de woonwensen en woningbehoefte van inwoners van Amstelhoek. Daarnaast moet er aan een speciek beleid voldaan worden. ‘‘-Door herontwikkeling van het wegtracé en bedrijfslocaties wordt de overlast weggenomen en kunnen nieuwe woningen en andere functies worden gerealiseerd. -Uitgangspunt bij ontwikkelingen in Amstelhoek is aansluiting bij de dorpse schaal en typerende uitstraling -De huidige bedrijfslocatie aan de noordzijde van Amstelhoek ligt direct aan de Amstel en biedt daarmee kansen voor een op water gerichte ontwikkeling. Bij herontwikkeling van de bedrijvenlocatie gaat de gemeente uit van stopzetting van alle bedrijfsactiviteiten en slopen van alle opstallen, met uitzondering van de zuivelfabriek. Uitgangspunt voor het gedeelte langs het water zijn vrijstaande woningen op een perceelgrootte vergelijkbaar met de overige bebouwing aan de Amstel. Hier wordt afgeweken om zo beter aan te sluiten op de woningbehoefte zoals beschreven in de Woonvisie 2025, het Coalitieakkoord, Rijksbeleid en de wens van de bewoners. Het uitgangspunt voor het achterliggende gebied is dat het op termijn in z’n geheel transformeert tot woningen. Hierbij moet rekening worden gehouden met de maat en schaal van de omliggende panden.

Voor de bedrijvenlocatie geldt dat het uitgangspunt voor dit gebied is dat het op termijn geheel transformeert tot woonlocatie. De stedenbouwkundige uitwerking moet aansluiten bij de huidige sfeer van Amstelhoek. De ontsluiting van het gebied vindt plaats via de Ringdijk 1e Bedijking. Een en ander is uitgewerkt in de Structuurvisie Amstelhoek in augustus 2011.’’ In september 2021 heeft de gemeenteraad een addendum vastgesteld op de structuurvisie. Het addendum heeft betrekking op de beleidsdoelen voor sociale en middeldure huur als ook de realisatie van betaalbare koop. Nieuwbouwprojecten dienen de voldoen aan minimaal 30% sociale huur bij nieuwbouwprojecten en vanaf 50 woningen wordt dit aangevuld met 15% in de middeldure huursector of betaalbare 50

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

koop. De ontwikkeling van ‘De Engel’ valt binnen de reikwijdte van deze beleidsdoelen.

Bestemmingsplan Dorpskernen

Momenteel voldoet de voorgenomen ontwikkeling van woningbouw binnen het plangebied niet aan het geldende bestemmingsplan, waarin de enkelbestemming ‘Bedrijf’ is opgenomen. Voor de ontwikkeling moet eerst een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld, waarmee onder andere de woningbouw en een extra zuidwestelijke ontsluiting worden mogelijk gemaakt. Hierbij worden geen beperkingen verwacht. Aan de westzijde van het plangebied, langs de Amstel, is een dubbelbestemming aanwezig. Hiervoor geldt de bestemming ‘Waterstaat - waterkering’. Bij de ontwikkeling van woningbouw mag het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad. Hiervoor dient advies te worden ingewonnen bij het Waterschap Amstel Gooi en Vecht. Het plangebied ligt voorlopig nog binnen de geldende beheersverordening ‘Amstelhoek’. Middels deze beheersverordening is het bestemmingsplan ‘Amstelhoek 1973’ nog van toepassing. De ontwikkeling van een woonwijk is binnen dit bestemmingsplan niet mogelijk, de gronden hebben hoofdzakelijk de bestemming ‘Handel en Nijverheid’. Er zal een seperate planologische procedure opgestart moeten worden om de beoogde transformatie van bedrijf naar woongebied mogelijk te maken, zodat niet langer sprake is van een verouderd planologisch kader.

Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht

De Omgevingsverordening bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van ruimtelijke plannen. In de Omgevingsverordening zijn algemene regels opgenomen die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen. Voor de herontwikkeling van het bedrijventerrein De Engel is het volgende artikel relevant: Paragraaf Wonen, Werken, Recreëren Artikel 9.15 Instructieregel Verstedelijking • 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk Gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor verstelijking; • 2. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk Gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken; b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling; • 3. Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het vastgestelde programma Wonen en werken, zoals in de volgende paragraaf wordt toegelicht. Daarnaast is er geen indicatie dat de voorgenomen ontwikkeling leidt tot extra bodemdaling.

Provinciaal programma Wonen en werken 2023

Het Provinciaal programma Wonen en werken bevat de uitwerking van de in de Omgevingsvisie opgenomen kwantitatieve en kwalitatieve opgaven op het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen. Er is een grote behoefte aan extra woningen in de provincie Utrecht. Deze ontwikkelingen dienen met name op binnenstedelijke locaties plaats te vinden. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een binnenstedelijke ontwikkeling. In het programma is de ambitie gegeven om 50% van het woningbouwprogramma te realiseren in het sociale en middeldure segment. Het voorgenomen plan opgenomen sluit hierop aan. In het Programma wordt gestreefd naar een goede stedelijke kwaliteit: vitale en levendige kernen en wijken. Dit betekent dat: -er primair ingezet wordt op binnenstedelijke ontwikkeling, ontwikkeling bij knooppuntlocaties en op efficiënt ruimtegebruik; -er gestreeft wordt naar functiemenging, passend bij de lokale situatie en woonmilieus; -er aandacht is voor een gezonde inrichting van de openbare ruimte in het stedelijk gebied met voldoende groen en water; -er zorg gedragen wordt voor een goede bereikbaarheid die past bij de aard en functie van de ontwikkeling en bezien wonen, werken en bereikbaarheid in samenhang en als onderdeel van de integrale opgave van de regio; -er aandacht is voor energieneutraliteit, klimaatadaptatie en circulariteit.

Woonvisie 2025

De Woonvisie schrijft voor dat woningbouwopgaves inzetten op de volgens type woningen (prijspeil 2020): -Huurwoningen tussen € 587 en € 711; -Huur- en koopappartementen; -Koopwoningen tot € 200.000 en van € 200.000 tot € 300.000;

Beschikbaarheid en diversiteit Om de vraag en aanbod goed te matchen zal er ingespeeld moeten worden op de groeiende groep alleenstaanden in de huur- en koopmarkt. Dit betreft zowel het bouwen van grondgebonden woningen als ook koopappartementen. Bij de bouw van huur- en koopappartementen moet er gekozen worden voor inbreidingslocaties nabij voorzieningen.

Groenbeleidsplan 2017-2040

Om meer biodiversiteit voor de vlinders, bijen en vogels te stimuleren, zijn in het Groenbeleidsplan verschillende visiepunten opgenomen, welke van belang zijn bij de herontwikkeling van De Engel; -Het stimuleren van bloemrijke bermen op de dijk langs de Amstel; -Het toepassen van bloemrijke beplanting bij entrees en in de parkzone; -Meer diversiteit in soorten toepassen; -In combinatie met groenadoptie kunnen buurten meer kleur krijgen door het toepassen van bloemrijke beplanting.

Convenant duurzame woningbouw

De voorgeschreven ambities vanuit de gemeente streven naar energieneutrale, klimaatadaptieve en circulaire nieuwbouw. De Gemeente Ronde Venen heeft daarnaast het Convenant Duurzame Woningbouw ondertekend. Hierin koerst de Gemeente op het hanteren van tenminste het ambitieniveau brons uiterlijk eind 2023.

Voor het woonprogramma, zie paragraaf 2.2. Sociale woningbouw Bij elk nieuwbouwproject, waar nog geen anterieure overeenkomst is gesloten, bedraagt het aandeel sociale huurwoningen minimaal 30%. Bij woningbouwprojecten vanaf 50 woningen wordt, naast de sociale woningbouwopgave, aanvullend tenminste 15% in de middeldure huursector, danwel als goedkope koop gerealiseerd. Deze eisen zijn nader uitgewerkt conform het addendum op de structuurvisie. Betaalbaarheid Betaalbaarheid is in deze markt ook een aandachtspunt. Om de stap van een sociale huurwoning naar een vrije sector huur of een koopwoning te verkleinen moet worden ingezet op bouwen in het betaalbare segment. Het is in de koopmarkt noodzakelijk om kleiner te bouwen, om het betaalbaar te houden en om aan te sluiten bij de toename van eenpersoonshuishoudens. Dat gaat om appartementen en om kleinere eengezinswoningen. Voor de nieuwbouw waarvan de bouw start in 2025 (of later) is een minimum opgenomen op gemeentelijke schaal van gemiddeld tenminste 50% betaalbaar (sociaal en middelduur). Het programma van De Engel met 30% sociale en 20% betaalbare woningen sluit hierop aan. ONT WIKKELING DE ENGEL

51

Klimaatadaptief bouwen Utrecht

Er zijn uitgangspunten en ambities geformuleerd voor een toekomstbestendige en klimaatrobuuste gebouwde omgeving. De gespecificeerde prestatie-eisen gelden als ondergrens voor een klimaatrobuuste gebouwde omgeving, welke ook voor de herontwikkeling van De Engel van toepassing zijn. Duurzaam bouwen De Ronde Venen heeft de ambitie om in 2050 een klimaatneutrale gemeente te zijn. Nieuwe woningen dragen bij aan de klimaatneutrale ambitie. Dit betekent dat in De Ronde Venen alleen nog maar duurzaam gebouwd gaat worden. Vanaf nu gasloos en energieneutraal bouwen en op langere termijn alleen nog maar nul-op-de-meter (NOM) woningen. Door energieneutraal of nul-op-de-meter te bouwen blijven de energielasten en dus de totale woonlasten betaalbaar. Dit is interessant voor de huurder of de koper van een woning die de investering doet. Het is nodig om een balans te vinden tussen duurzaamheid en investering, ook om de betaalbaarheid te kunnen borgen. Duurzaamheidsmaatregelen gaan gepaard met een investering of hogere bouwkosten. In het ontwerp dient rekening gehouden te worden met: • Positioneer woningen en ramen zo dat ze zon binnenhalen en vasthouden in de winter en dat juist minder doen in de zomer. • Zorg voor een goede positie van het dak t.o.v. de zon. Zodat zonnepanelen een optimaal rendement halen.

• Ontwerp de daken op zo’n manier dat er zo veel mogelijk dakoppervlak vol gelegd kan worden met zonnepanelen. Dus weinig verschillende dakvlakken, schoorsteentjes, ramen, torentjes en andere onderbrekende elementen. • Zorg voor goede plekken voor buitenunits van warmtepompen. Het is belangrijk dat bewoners zo min mogelijk last ervaren van het geluid en de trillingen van warmtepompen. Voor de uitstraling van de wijk is het minder wenselijk dat warmtepompen aan de voorkant op de grond, aan gevels of daken geplaatst worden. Tenzij ze mooi weggewerkt kunnen worden, bijvoorbeeld door ze eruit te laten zien als een schoorsteen. • Leg, daar waar dat landschappelijk gezien kan, zonnepanelen boven een cluster van parkeerplaatsen. • Richt bij voorkeur de openbare ruimte zo in dat mensen van hun voor- of achtertuin geen parkeerplaats kunnen maken. • Zet grote bomen liefst niet op plekken waar ze veel schaduw werpen op zonnepanelen. • Zet ze juist wel op plekken waar ze als een natuurlijk zonnescherm functioneren. • Tevens is LIOR versie 1.3 van kracht op dit plan.

Milieu-planologische aspecten MER Met de ontwikkeling van circa 100 woningen is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Qua aantallen woningen en omvang van het plangebied blijft de beoogde ontwikkeling ruim beneden de wettelijke drempelwaardes voor een uitgebreide milieueffectrapportage. Wel dient voorafgaand aan het ontwerpbesluit een m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen te

52

RUIMTELIJK K ADER - AMSTELHOEK

worden. Dit m.e.r.-beoordelingsbesluit wordt genomen op basis van een m.e.r. aanmeldnotitie, welke parallel aan het bestemmingsplan opgesteld zal worden.

Schiphol De locatie ligt niet in de LIB5-zone. Ligging ten opzichte van Schiphol is dus geen probleem.

Geur Het algemene uitgangspunt van het Nederlandse geurbeleid is het voorkomen van nieuwe hinder. Als er geen hinder is, hoeven er geen maatregelen getroffen te worden. Specifiek voor de veehouderij is er de ‘Wet geurhinder en veehouderij’. In de nabijheid van het plangebied zijn er geen geuremitterende (vee)bedrijven welke invloed hebben op de ontwikkeling van woningbouw. Het aspect geur vormt geen belemmering.

Waterhuishouding Er moet gehouden worden aan de wettelijke eisen, en normen alsmede de LIOR, de Keur c.q. waterschapsverordening van het hoogheemraadschap AGV/Waternet. De nieuwe inrichting dient tevens te voldoen aan de ‘Leidraad Ontwerp nieuwe waterinfrastructuur water’ van het waterschap AGV. De breedte en/of diameter van watergangen/duikers dient in overleg met het waterschap te worden uitgevoerd. Deze eisen uit de leidraad hebben ook betrekking op de bereikbaarheid over land voor het onderhoud aan de watergangen. Het waterschap is erg terughoudend ten aanzien van het plaatsen van bomen langs de watergangen i.v.m. schaduw en bladval. In de voor het plan vereiste watertoets moeten ook het grondwatersysteem en de mogelijke gevolgen voor het grondwatersysteem beschreven worden.

Bodem Binnen het plangebied worden de gronden al lange tijd gebruikt voor hoofdzakelijk bedrijfsmatige activiteiten. Om aan te tonen dat de gronden geschikt zijn voor de gevoelige functie wonen zal bodemonderzoek noodzakelijk zijn. Op basis van de resultaten zal blijken of de grond reeds geschikt is voor wonen of dat er mogelijk saneringsmaatregelen noodzakelijk zijn. De resultaten van het bodemonderzoek zullen verwerkt worden in het op te stellen bestemmingsplan. Op voorhand worden geen onoverkomelijke belemmeringen verwacht. Externe veiligheid Op basis van de toelichting uit het bestemmingsplan ‘Dorpskernen’ kan geconcludeerd worden dat zich in en/ of direct nabij het plangebied geen externe risicobronnen bevinden. Ook zal het vervoer van gevaarlijke stoffen geen belemmering vormen voor de woningbouwontwikkeling. De uitgebreide analyse voor het bestemmingsplan ‘Dorpskernen’ zal dienen als basis voor de onderbouwing in het nieuwe bestemmingsplan. Op voorhand worden geen belemmeringen verwacht. Luchtkwaliteit De kwaliteit van de lucht voldoet aan de norm en de ontwikkeling draagt niet in betekenende mate (NIBM) aan luchtverontreiniging. Het aspect luchtkwaliteit zal geen belemmering vormen voor de ontwikkeling. Wet geluidhinder Het plangebied ligt niet in de nabijheid van grote en drukke (spoor)wegen. De N196 is op ca.

200 meter afstand de meest nabij gelegen weg met een geluidscontour. Een klein deel van het plangebied (zuidzijde) valt binnen deze geluidscontour. Op voorhand kan dan ook niet worden uitgesloten dat er akoestische belemmeringen zijn voor de realisatie van het plan. In het kader van de Wet Geluidshinder en een goede ruimtelijke ordening zal akoestisch onderzoek uitgevoerd worden. Ter plaatse is momenteel een bouwbedrijf gevestigd. Geluidsonderzoek heeft aangetoond dat bebouwing kan met de juiste maatregelen. Deze maatregelen worden in het vervolgproces uitgewerkt. Stikstofdepositie Op basis van de actuele wetgeving en jurisprudentie dient een stikstofberekening gemaakt te worden voor zowel de bouw- als gebruiksfase.

Bodemgesteldheid De ondergrond binnen De Ronde Venen is op vele locaties vanwege de bodemgesteldheid aan zettingen onderhevig. Zie hiervoor ook de zettingseisen in de LIOR. In geval er gekozen wordt voor een zettingsvrije- of beperkende constructie moet de overgang naar de wel aan zetting onderhevige omgeving dusdanig geconstrueerd worden dat zonder toekomstige aanpassing de toegankelijkheid van het gebied en de bebouwing voor een ieder en alle middelen van vervoer gegarandeerd is. Om vast te stellen of er een vermoeden of sprake is van bodemverontreiniging wordt geadviseerd het bodemloket te raadplegen. Kabels en leidingen Om de aanwezigheid vast te stellen en de ligging te bepalen van kabels en leidingen in en nabij het terrein wordt bij het kadaster een oriëntatieverzoek gedaan. Voor de ruimtereservering voor kabels en leidingen wordt rekening gehouden met de uitgangspunten vanuit de LIOR. In het plan dient ruimte gereserveerd te zijn voor het plaatsen van kasten / huisjes (bijvoorbeeld trafo) ten behoeve van de nutsvoorzieningen. In de ontwerpende fase moet ook contact worden gezocht met de nutsbedrijven om verrassingen in de toekomst te voorkomen. Water- en Riolerings Plan De Ronde Venen 2023-2027 Binnen de gemeente wordt het afvalwater gescheiden ingezameld. Er dient dan ook een gescheiden rioolstelsel te worden aangelegd.